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摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機(jī)構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。本文對(duì)我國(guó)REITs發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問(wèn)題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財(cái)產(chǎn)的收益性、安全性、流動(dòng)性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)。美國(guó)、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來(lái)，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷探索的過(guò)程，但是由于種種原因，我國(guó)的REITs并沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國(guó)宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問(wèn)題為社會(huì)所關(guān)注。作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來(lái)看，我國(guó)REITs的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國(guó)信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國(guó)還未制定針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開(kāi)相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機(jī)制

REITs在我國(guó)目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運(yùn)用以及對(duì)所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對(duì)保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進(jìn)一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實(shí)施的是非強(qiáng)制性的信息披露制度。具體來(lái)講，信托投資項(xiàng)目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會(huì)強(qiáng)制公開(kāi)。這與REITs要求的嚴(yán)格的交易機(jī)構(gòu)、公開(kāi)透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無(wú)法得到通知等情況，對(duì)投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護(hù)存在漏洞。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國(guó)目前對(duì)REITs的公司型模式的雙重征稅問(wèn)題尚沒(méi)解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進(jìn)一步完善和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。目前我國(guó)信托公司歸銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時(shí)，REITs的運(yùn)作涉及國(guó)土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)、國(guó)稅、地稅等相關(guān)部門(mén)，要促進(jìn)REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門(mén)的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機(jī)構(gòu)，實(shí)行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會(huì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，解決產(chǎn)品上市流通問(wèn)題，促進(jìn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會(huì)信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機(jī)制和守法激勵(lì)機(jī)制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】保障房；REITs；融資

一、我國(guó)“保障房”之融資現(xiàn)狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國(guó)并不是一個(gè)新生的概念。究其功能，是政府主導(dǎo)的并由政府籌集資金對(duì)中低收入者住房的社會(huì)保障；究其對(duì)象，應(yīng)該是社會(huì)中低收入的家庭，當(dāng)然每一種保障性住房又有其特定的申請(qǐng)條件和退出的條件。在我國(guó)，保障性住房政策應(yīng)大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區(qū)四大類（限價(jià)房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產(chǎn)權(quán)）。“十二五規(guī)劃”中在“提高住房水平”中提到了加強(qiáng)保障性住房供給“強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房?！雹?/p>

2.我國(guó)保障房融資現(xiàn)狀分析

據(jù)測(cè)算，今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，共需投入資金約1.3萬(wàn)億元，其中，中央財(cái)政投入保障性安居工程的專項(xiàng)補(bǔ)助資金將超過(guò)1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設(shè)任務(wù)順利完成？②目前更多的資金來(lái)源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，我國(guó)地方政府財(cái)政的主要來(lái)源一是地方稅收，另一個(gè)就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務(wù)不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過(guò)多的將政府財(cái)政用于保障房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，政府資金的缺口將無(wú)以應(yīng)對(duì)市政建設(shè)以及突發(fā)事件的到來(lái)。因此，地方政府解決當(dāng)前保障房資金來(lái)源過(guò)分依賴政府的窘境的方法，莫過(guò)于吸引社會(huì)閑散、多余資金進(jìn)行社會(huì)融資。在我國(guó)保障房融資領(lǐng)域借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)融資模式―不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITS），不失為當(dāng)下相對(duì)較好的一種選擇。

二、我國(guó)“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是專門(mén)用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，亦可是從事房地產(chǎn)買賣、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡(jiǎn)單而言，REITS類似于股票和債券，通過(guò)打包上市發(fā)行公開(kāi)募集資金并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)和有規(guī)模的資本市場(chǎng)募集到資金，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來(lái)，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過(guò)渡到一個(gè)主要由社會(huì)資本支撐的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產(chǎn)類：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金。2）房地產(chǎn)貸款類：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。④由于我國(guó)保障房體系中主要為租賃性質(zhì)的住房，房地產(chǎn)貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITS穩(wěn)定。諸多原因?qū)е挛覈?guó)保障房的REITS融資模式顯然更應(yīng)該選擇“資產(chǎn)類REITS模式”。具體運(yùn)作見(jiàn)下圖：

首先，由政府確定保障房項(xiàng)目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開(kāi)招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)保障房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。在確定收益率的問(wèn)題上，可參照同時(shí)間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時(shí)間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會(huì)投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會(huì)公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項(xiàng)目，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的最大化，并公開(kāi)發(fā)行保障房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺(tái)交易。在資金募集方式上，通過(guò)定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣?huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開(kāi)募資，并以財(cái)政專項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

最后，保障房項(xiàng)目建成后將出租給滿足條件的社會(huì)中低收入者，他們向保障房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問(wèn)題，這也是REITS制度用于保障房建設(shè)所面臨的最大問(wèn)題。

三、REITS用于保障房建設(shè)的優(yōu)勢(shì)與制度障礙

1.REITS制度的優(yōu)勢(shì)

（1）風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，資金來(lái)源穩(wěn)定。

REITS從根本上來(lái)說(shuō)，屬于投向房地產(chǎn)行業(yè)的（只不過(guò)本文中資金投向的是保障房項(xiàng)目）證券投資基金，它通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的方式從事證券投資活動(dòng)的投資基金。

現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是固定收益類產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，REITs是以房地產(chǎn)為投資對(duì)象、有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品，屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn)，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢(qián)參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會(huì)獲得長(zhǎng)期連續(xù)穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項(xiàng)目的建設(shè)，建議采用公開(kāi)發(fā)行上市的形式，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)是整個(gè)“十二五規(guī)劃”中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，乃關(guān)系國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定之核心問(wèn)題，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，需要的資金數(shù)額大，且持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，采用公開(kāi)上市的方式，⑦必然會(huì)對(duì)REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發(fā)行和交易價(jià)格的合理形成，有利于維護(hù)投資人的利益，⑧其運(yùn)作過(guò)程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩(wěn)定廣泛的資金來(lái)源。

（3）采取組合投資戰(zhàn)略，抵消風(fēng)險(xiǎn)。不用于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，REITS的資產(chǎn)不單單投資于單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據(jù)事先的研究報(bào)告，投資于不同地區(qū)、不同類型、不同經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將投資的風(fēng)險(xiǎn)互相抵消，并獲取最大的投資回報(bào)，將基金持有者，即投資人的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.REITS在我國(guó)的制度障礙

我國(guó)目前已經(jīng)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是目前的信托產(chǎn)品和REITS是截然不同的金融產(chǎn)品?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》中的信托產(chǎn)品采用私募的方式，并且對(duì)于購(gòu)買者有最低投資門(mén)檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管體系。所以，我國(guó)業(yè)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是一種過(guò)渡階段的產(chǎn)品，它還不能做到通過(guò)投資組合的方式有效分散投資的風(fēng)險(xiǎn)。建立REITS具有前者無(wú)法比擬的優(yōu)越性，并適合我國(guó)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，但是在我國(guó)建立REITS本身也亟需解決如下問(wèn)題。

（1）建立房地產(chǎn)信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎(chǔ)，但尚需進(jìn)一步規(guī)范某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資、某種信托業(yè)務(wù)的投資實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范流程。而《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》及其配套規(guī)定中規(guī)定目前的房地產(chǎn)信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門(mén)檻，根本不能解決保障房建設(shè)所需龐大的資金問(wèn)題。我認(rèn)為應(yīng)該由銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資信托基金法甚至REITS的專項(xiàng)實(shí)施辦法，專門(mén)對(duì)諸如投資信托的設(shè)立、投資范圍、運(yùn)作模式、稅收或政策優(yōu)惠做出細(xì)致的規(guī)定。

（2）建立REITS公開(kāi)發(fā)行和上市交易制度平臺(tái)。

保障房體系作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求，必然要求來(lái)源于投資者的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金需求。我國(guó)目前的信托產(chǎn)業(yè)還停留在私募的過(guò)度階段，不能公開(kāi)發(fā)行和交易流通將嚴(yán)重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級(jí)市場(chǎng)流通機(jī)制勢(shì)在必行。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第11條規(guī)定了信托計(jì)劃的文件包括認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)、信托計(jì)劃說(shuō)明書(shū)和信托合同，證明我國(guó)目前信托業(yè)務(wù)主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國(guó)《證券法》規(guī)定可以發(fā)行和交易的“證券”之列。⑨在相應(yīng)專項(xiàng)立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規(guī)定在交易所上市交易，讓標(biāo)準(zhǔn)化的金融衍生產(chǎn)品在證券市場(chǎng)上上市和交易，在銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管之下，發(fā)行人的信息披露義務(wù)更高，投資者可以隨時(shí)進(jìn)入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項(xiàng)目服務(wù)。

注釋：

①“十二五規(guī)劃”全文請(qǐng)見(jiàn):省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號(hào).

④毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號(hào).

⑤毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號(hào).

⑥王重潤(rùn),劉穎等編著.房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社,2010,1.291

⑦強(qiáng)力主編.金融法通論[J].高等教育出版社,2010,1:193.

篇3

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

[中圖分類號(hào)]F293．3　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢(qián)莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢(qián)”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求?？梢?jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門(mén)針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開(kāi)放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開(kāi)放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門(mén)審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤(pán)等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過(guò)募股說(shuō)明書(shū)對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開(kāi)披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。

6．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門(mén)的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時(shí)對(duì)于申請(qǐng)基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請(qǐng)條件。對(duì)于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對(duì)外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等也要提出明確要求。

7．對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對(duì)基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計(jì)，及時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)等。賦予投資人較大的權(quán)利是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管的可行方法。如投資人對(duì)基金管理公司在運(yùn)用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對(duì)于公開(kāi)披露信息的要求、查看經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的要求，禁止場(chǎng)外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

[收稿日期]2006―12―14

篇4

其實(shí)，中國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始具備企業(yè)年金基金投資的基本條件，企業(yè)年金投資于房地產(chǎn)信托不僅具有可行性，而且具有必要性。

2004年企業(yè)年金投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率的54%

《企業(yè)年金管理試行辦法》（以下稱《辦法》）第四十六條規(guī)定，企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)的投資范圍，限于銀行存款、國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融產(chǎn)品，包括短期債券回購(gòu)、信用等級(jí)在投資級(jí)以上的金融債和企業(yè)債、可轉(zhuǎn)換債、投資性保險(xiǎn)產(chǎn)品、證券投資基金、股票等。

當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有其他金融產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，完全滿足年金的要求，是年金基金理想的投資工具。從產(chǎn)品的收益率上看，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有高于同類金融產(chǎn)品的收益，能為企業(yè)年金基金的保值、增值提供保障。近四年來(lái)，中國(guó)資本市場(chǎng)與全球許多發(fā)展中國(guó)家的股市持續(xù)回升甚至屢創(chuàng)新高背道而馳。無(wú)論是三年、五年還是七年來(lái)的表現(xiàn)，內(nèi)地股市整體上處于全球股市漲幅排行榜的末尾。

2002年，保險(xiǎn)資金投資于證券投資基金的部分，由于證券市場(chǎng)整體低迷，全年收益率為-21.3%。2003年，一年期的國(guó)債和銀行存款收益率分別為1.86%和1.71%，而信托產(chǎn)品達(dá)4.01%；五年期國(guó)債和銀行存款收益率分別為2.33%和2.79%，企業(yè)債券為4%，而信托產(chǎn)品則高達(dá)4.8%。2004年基金管理公司從事證券投資的平均收益率為-12%，各類上市公司的股息收益率平均約為2.25%，相當(dāng)于一年期定期存款。2004年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品獲取了大大高于銀行存款、國(guó)債、股票和基金的實(shí)際收益。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)企業(yè)年金的投資收益為2.7%，僅相當(dāng)于2004信托投資公司信托產(chǎn)品年平均收益率4.66 %的57%。2004年全國(guó)信托投資公司共計(jì)發(fā)售信托產(chǎn)品327只，至2004年12月底，幾乎所有信托產(chǎn)品均達(dá)到了預(yù)期收益水平。而且房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年均收益率更達(dá)到5%，由此推算，2004年全國(guó)企業(yè)年金的投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的54%（圖9）。

信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)――

收益、流通性、市場(chǎng)容量、信息披露等特征能滿足企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配要求

現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托在確保收益率、控制風(fēng)險(xiǎn)方面采取了多種有效措施。而且隨著大量的監(jiān)管政策相繼出臺(tái)，信托機(jī)構(gòu)在嚴(yán)格的監(jiān)管中對(duì)信托產(chǎn)品都采取了各種控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，包括財(cái)政支持、資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、第三者擔(dān)保貸款保險(xiǎn)（保險(xiǎn)公司承擔(dān)可能的信用風(fēng)險(xiǎn)，保證到期貸款的本金安全和預(yù)定收益率）、銀行信譽(yù)（銀行承諾到期支付本金和收益或承諾到期回購(gòu)資產(chǎn)）、優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)（按照項(xiàng)目受償先后順序不同，使優(yōu)先受益權(quán)人的本息得到優(yōu)先保障）和發(fā)行公司自身的信譽(yù) （房地產(chǎn)項(xiàng)目在信托計(jì)劃到期后，若不能按期歸還信托資金，信托公司可以折價(jià)賣出房產(chǎn)、在一個(gè)信托計(jì)劃中綜合運(yùn)用多種風(fēng)險(xiǎn)控制措施），以及其它如信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租金收益的收取等措施。很顯然，引入財(cái)政支持和銀行信譽(yù)的信托產(chǎn)品，是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最低的。很多信托產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)絕對(duì)不會(huì)低于投資級(jí)的債券。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的靈活設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，也為企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配創(chuàng)造了條件。從期限上來(lái)看，2004年信托產(chǎn)品主要還是集中在三個(gè)時(shí)點(diǎn)：1年期、2年期、3年期。這里所說(shuō)的“組合”是指同一個(gè)信托產(chǎn)品，在期限設(shè)置上可能有1年期、1.5年期、2年期、3年期等多種組合期限，有的一個(gè)信托產(chǎn)品，它有不同的期限，每個(gè)期限募集資金的規(guī)模、年預(yù)期收益率都各不相同，投資者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇投資，增加了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活性。

應(yīng)當(dāng)注意的是，2004年更有推出存續(xù)期間長(zhǎng)達(dá)4年、5年、6年甚至更長(zhǎng)的超長(zhǎng)期信托產(chǎn)品，雖然發(fā)行數(shù)量不是很大，但一般這類產(chǎn)品投向比較清晰，運(yùn)作方式主要集中在一部分股權(quán)投資和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的信托產(chǎn)品中，每個(gè)產(chǎn)品的年預(yù)期收益率幾乎都能達(dá)到5%以上。如新疆國(guó)投2004年10月發(fā)行的金福世貿(mào)廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理信托，期限為3-20年，預(yù)期年收益率可達(dá)8.1%。

從年金的產(chǎn)品線看，銀行存款和國(guó)債作為一種低風(fēng)險(xiǎn)、低收益的投資品種與基金、股票所具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益形成了鮮明的對(duì)比，在二者之間，需要介入一種具有中風(fēng)險(xiǎn)、中收益的投資品種，與這些品種形成連續(xù)的、完善的產(chǎn)品線，只有這樣，企業(yè)年金基金才能根據(jù)不同的投資偏好，組合成不同風(fēng)險(xiǎn)收益連續(xù)的投資組合。房地產(chǎn)投資基金剛好滿足了年金的這一需求。

總之，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品靈活的產(chǎn)品期限設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)-收益特征明顯能滿足企業(yè)年金的匹配要求（圖10）。

從產(chǎn)品的流通性看，雖然目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未能以基金形式在深滬交易所掛牌上市，

投資者不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)現(xiàn)，但是房地產(chǎn)信托管理人采取了多種有利于產(chǎn)品流動(dòng)和變現(xiàn)的方式，如利用公司自有平臺(tái)、利用第三方交易平臺(tái)、信托合同銀行質(zhì)押貸款、股東提前贖回等?；谄髽I(yè)年金投資的長(zhǎng)期性和積累性，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品現(xiàn)有的流通方式不會(huì)低于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的銀行定期協(xié)議存款，流動(dòng)性不應(yīng)成為年金組合投資的障礙。

篇5

20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮在中國(guó)興起，這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了可視為類房地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，將較大比例的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大大拓展了我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道，在很大程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的燃眉之急。但受操作不規(guī)范、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控等自身及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境限制，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨諸多障礙，難以為繼。1994～1997年，國(guó)家堅(jiān)決叫停投資基金的審批。25－36進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高、泡沫增大等問(wèn)題日益凸顯。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，達(dá)到規(guī)范房貸業(yè)務(wù)、擠壓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的調(diào)控目的，相關(guān)部門(mén)先后多次采用貨幣政策對(duì)金融企業(yè)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。伴隨著2003年中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)的，商業(yè)銀行貸款門(mén)檻進(jìn)一步提高、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)在尋求新的投融資渠道之時(shí)，將目光投向了在國(guó)際金融市場(chǎng)表現(xiàn)良好的RE-ITS。但受限于國(guó)內(nèi)法律環(huán)境不健全、政策不明朗等客觀現(xiàn)狀，REITS制度的構(gòu)建尚需時(shí)日，具有REITS雛形———房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的實(shí)踐在房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)投資公司的共同運(yùn)作下發(fā)展起來(lái)。2008年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后國(guó)九條、國(guó)三十條、131號(hào)文件，對(duì)創(chuàng)新融資模式、開(kāi)展REITS試點(diǎn)工作提出了明確要求，為REITS的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。在我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)上存在一些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，該類信托產(chǎn)品與傳統(tǒng)意義上的REITS制度相似，都是運(yùn)用集合投資的方式將不特定的多數(shù)人的資金匯集，投資于房地產(chǎn)以獲取收益的金融工具和產(chǎn)品。但我國(guó)REITS產(chǎn)品在制度設(shè)計(jì)不盡合理，具有較強(qiáng)的不成熟性和過(guò)渡性，在募集方式、資金運(yùn)用方式、監(jiān)管措施、管理模式、投資者選擇等諸多方面仍與REITS之間存在很大差異，如法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃帶有部分REITS色彩，但仍與美國(guó)REITS存在不小的差距。

二、發(fā)展我國(guó)REITS的必要性

1．降低金融體系運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)行業(yè)的巨大資金需求大多依賴于商業(yè)銀行信貸，銀行長(zhǎng)期過(guò)度地向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放資金，極有可能導(dǎo)致資產(chǎn)結(jié)構(gòu)過(guò)于集中而形成金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力因房地產(chǎn)行業(yè)資金供給的單一性而大大降低。分散和降低銀行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)、提高金融系統(tǒng)的安全，已逐漸成為平衡房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和商業(yè)銀行發(fā)展過(guò)程中不得不正視的問(wèn)題。引入REITS對(duì)化解金融體系降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的作用主要體現(xiàn)在:第一，作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，REITS作為直接融資渠道可將市場(chǎng)閑置資金融通到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在提高房地產(chǎn)金融體系完備性的同時(shí)，可有效減輕銀行體系所承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上防止房地產(chǎn)泡沫;第二，作為一種國(guó)際金融市場(chǎng)上安全性和獲利性較為理想的投資方式，REITS還可分流部分銀行儲(chǔ)蓄資金，以減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，對(duì)居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用;第三，由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的中間業(yè)務(wù)，如銀行網(wǎng)點(diǎn)售賣、資金結(jié)算、托管等等，都將為銀行體系帶來(lái)零風(fēng)險(xiǎn)收益。

2．發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的需要在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)主要以包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃及管理等流通交易程序在內(nèi)的二級(jí)市場(chǎng)為主，其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以開(kāi)發(fā)和建設(shè)為主要內(nèi)容的一級(jí)市場(chǎng)。而目前我國(guó)大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要以房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為主，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的重視及開(kāi)發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。REIT的發(fā)展尤其是權(quán)益型REITS的發(fā)展在創(chuàng)新融資模式并增加投資工具的同時(shí)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、管理和租賃市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，可為發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)注入新的血液。

3．進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)的需要信托作為一種金融制度，與銀行、保險(xiǎn)、證券一并構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。信托作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)管理制度和法律行為，在經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范圍上具有其他金融機(jī)構(gòu)不具備的優(yōu)勢(shì)。改革開(kāi)放以來(lái)的三十余年間，我國(guó)信托業(yè)歷經(jīng)多次治理整頓，在操作規(guī)程上日趨規(guī)范，但總體而言仍存在信托產(chǎn)品流動(dòng)性較弱、信托公司復(fù)合型人才缺乏、信托公司經(jīng)驗(yàn)不足等缺陷。縱觀各國(guó)信托業(yè)的發(fā)展，各發(fā)達(dá)國(guó)家均傾向于采用房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資，REITS作為一種直接融資方式，有利于快速籌集資金，在有房產(chǎn)、地產(chǎn)做擔(dān)保、進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)降低化的同時(shí)，也能在信托財(cái)產(chǎn)流通性較弱的現(xiàn)狀下以房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較短的投資期限的原因，吸引投資者的目光。綜上所述，通過(guò)REITS的引入，可進(jìn)一步完善我國(guó)信托公司的機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)信托的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的雙贏。

三、我國(guó)發(fā)展REITS的可行性

1．已初步具備法律基礎(chǔ)REITS法律制度的引入，實(shí)際上就是對(duì)REITS法律制度的移植。目前，我國(guó)與REITS相關(guān)的法律主要包括信托法、公司法、房地產(chǎn)法和證券法、稅法等。(1)在信托法方面，“一法兩規(guī)”并未對(duì)REITS做出專項(xiàng)規(guī)定。2004年10月18日，銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)信托辦法草案》)，該草案對(duì)REITS的概念進(jìn)行了界定，并針對(duì)我國(guó)REITS現(xiàn)狀做了一系列操作性較強(qiáng)的細(xì)則規(guī)定。與國(guó)外REITS相比，該草案有眾多相似之處，被信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為既是一部REITS法規(guī)，又像是一部REITS法規(guī)的雛形。2007年3月1日，被稱為“新兩規(guī)”的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》正式施行，這標(biāo)志著我國(guó)信托業(yè)的立法正在逐步完善，該新規(guī)明確將REITS確立為信托公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一，進(jìn)一步明晰了信托公司的發(fā)展思路和業(yè)務(wù)范圍，作為金融創(chuàng)新之一的REITS已經(jīng)呼之欲出，受到監(jiān)管層和信托公司的重視。2008年3月，銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見(jiàn)稿，將REITS明確界定為“信托公司公開(kāi)發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理、處分的行為”。該法案的出臺(tái)可視為銀監(jiān)會(huì)發(fā)出的將REITS全面本土化和推廣的積極信號(hào)。但受當(dāng)時(shí)爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)影響，決策層對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的推出更為謹(jǐn)慎，征求意見(jiàn)稿的推行也受到延緩，至今也未出臺(tái)。(2)在房地產(chǎn)法方面，我國(guó)近年來(lái)先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)收益和自由處分權(quán)進(jìn)行了宏觀調(diào)控并做了具體規(guī)范，對(duì)REITS在我國(guó)的設(shè)立及發(fā)展有所裨益。(3)在證券法方面，證監(jiān)會(huì)等證券監(jiān)管層一直在致力于對(duì)證券衍生品進(jìn)行創(chuàng)新并對(duì)證券投資者的權(quán)益進(jìn)行立法保護(hù)，為REITS的發(fā)展提供了良好的法律環(huán)境。(4)在稅收法方面，我國(guó)現(xiàn)行法律并未針對(duì)REITS的稅收征管進(jìn)行規(guī)范，目前信托投資公司適用信托投資公司繳納33%的公司所得稅，個(gè)人投資者繳納20%的個(gè)人所得稅。我國(guó)REITS在投資公司、個(gè)人兩個(gè)層面上均征收稅賦，存在雙重征稅、稅收過(guò)重問(wèn)題，有待進(jìn)一步完善。

2．已有成功經(jīng)驗(yàn)供借鑒追本溯源，REITS興起于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，與同期其他的金融創(chuàng)新相同，REITS的產(chǎn)生亦是受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，其產(chǎn)生背景為州法律對(duì)公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行限制。REITS最初被設(shè)計(jì)為中產(chǎn)階級(jí)以上階層的投資理財(cái)工具，但在實(shí)踐中以其穩(wěn)定的高回報(bào)率而頗受廣大中小型投資者的青睞。隨著美國(guó)稅收政策和法律進(jìn)一步明確將滿足一定股東組成、投資方向組成、分配比例等條件的REITS在公司和個(gè)人層面上的所得稅均予以免除，作為一種適應(yīng)社會(huì)需求而生并在不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中存續(xù)并發(fā)展壯大的金融產(chǎn)物，REITS在美國(guó)的發(fā)展呈現(xiàn)出典型的階段性特征并先后經(jīng)歷了高速發(fā)展、發(fā)展受阻、再次發(fā)展三個(gè)歷史階段，對(duì)REITS在中國(guó)的本土化發(fā)展不無(wú)借鑒意義。韓國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)分別于1998年、2004年出臺(tái)了《資產(chǎn)證券化法案》《金融資產(chǎn)證券化條例》，這些國(guó)家和地區(qū)的立法背景、法律規(guī)定、REITS發(fā)展歷程及運(yùn)作規(guī)范等，為我國(guó)和大陸地區(qū)REITS的發(fā)展提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)，具有很大的參考價(jià)值。綜上所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展期，在銀根緊縮、貸款門(mén)檻提高等宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)引下，拓寬房地產(chǎn)融資渠道、分散房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)，已成為突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、化解銀行信貸高危的關(guān)鍵。REITS作為直接的房地產(chǎn)融資手段，是對(duì)以銀行為金融中介的間接融資手段的有效補(bǔ)充。

四、我國(guó)REITS發(fā)展障礙分析

1．專項(xiàng)及配套法律不健全首先，REITS專項(xiàng)立法的缺失，是發(fā)展我國(guó)RE-ITS的最大瓶頸。信托業(yè)主要由一法兩規(guī)進(jìn)行規(guī)制，不能滿足REITS制度建立的需要。2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的征求意見(jiàn)版《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》對(duì)房地產(chǎn)投資信托一些具體規(guī)則及流程、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面做出了較為具體明確的規(guī)定，在信托業(yè)內(nèi)引起了較大反響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該“辦法”是REITS推出的前兆，但因種種原因至今仍未施行。其次，REITS配套法規(guī)不健全，成為制約REITS發(fā)展的又一障礙。我國(guó)至今未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法或是投資基金法，根據(jù)現(xiàn)行法律直接針對(duì)中小投資者私募資金成立包括REITS在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金屬于違法行為。同時(shí)，現(xiàn)行法律缺乏成熟、完善的監(jiān)督機(jī)制，信托公司可能違背追求投資利益最大化的原則而降低委托人的投資要求，與此同時(shí)，委托人因監(jiān)管專業(yè)知識(shí)的缺乏致使其很難實(shí)現(xiàn)知情權(quán)。再次，證券法的限制性規(guī)定使得REITS的流通和融資力顯著降低。我國(guó)《證券法》將其調(diào)整對(duì)象明確限定為股票、證券和國(guó)務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券，而事實(shí)上國(guó)務(wù)院并未認(rèn)定包括信托受益憑證在內(nèi)的其他證券形式。在此前提下，REITS不能在證券交易所上市流通，明顯加大了交易成本，嚴(yán)重影響其投資吸引力和流通能力。

2．稅收優(yōu)惠制度缺位回顧REITS的產(chǎn)生及發(fā)展歷程，美國(guó)REITS被視為受托人向受益人進(jìn)行信托收益分配的途徑，在法律上獲得雙重免稅資格，其發(fā)展主要是受到法律明確的稅收優(yōu)惠的驅(qū)動(dòng):一方面，REITS作為人的集合不屬于公司稅的納稅范疇;另一方面，REITS投資的房地產(chǎn)物業(yè)屬于免稅范疇;隨著美國(guó)稅法的日益嚴(yán)苛，REITS的稅收優(yōu)惠優(yōu)點(diǎn)逐漸顯露。國(guó)外RE-ITS結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、種類也較為繁多、涉及當(dāng)事人眾多，通常有著一套完整、獨(dú)特的稅收體系為其服務(wù)。而我國(guó)REITS處于初級(jí)發(fā)展階段，未對(duì)REITS收益的納稅優(yōu)惠做出具體規(guī)定，缺乏對(duì)REITS的稅收激勵(lì)政策和措施，導(dǎo)致REITS缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3．信息披露制度不完善國(guó)外的REITS是非常標(biāo)準(zhǔn)化的，信息披露要求非常嚴(yán)格，美國(guó)REITS的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資報(bào)酬率、管理費(fèi)用及投資期限等均需主管部門(mén)———美國(guó)證券管理委員會(huì)批準(zhǔn)，而且其財(cái)務(wù)必須完全公開(kāi)化、透明化。102－106從國(guó)外REITS發(fā)展經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，信息越公開(kāi)越透明，REITS市場(chǎng)越發(fā)達(dá)越完善，充分、真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確地將國(guó)家政策導(dǎo)向的信息、金融證券等各類信息傳達(dá)給包括REITS投資者在內(nèi)的信息需求者，有利于激發(fā)其投資熱情。就目前情況來(lái)看，作為在政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境下風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的信托產(chǎn)品，無(wú)論從準(zhǔn)確性、及時(shí)性和規(guī)范性還是披露頻率上來(lái)看，國(guó)內(nèi)REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面臨道德風(fēng)險(xiǎn)，且為謀求私利、暗箱操作大開(kāi)便利之門(mén)，進(jìn)而帶來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn)和隱患，成為RE-ITS運(yùn)作的巨大障礙。

4．組織機(jī)構(gòu)缺失REITS的經(jīng)營(yíng)管理，通常是由專業(yè)的投資公司進(jìn)行的。就目前國(guó)內(nèi)的實(shí)踐上來(lái)看，最滿足該項(xiàng)條件的是信托公司，而信托公司的組成人員大多不是房地產(chǎn)業(yè)投資專家，不具備項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能，在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行中，信托公司也不參與管理或干涉管理者的經(jīng)營(yíng)管理，僅向項(xiàng)目提供資金，地位較為被動(dòng)。因此，從這個(gè)意義上來(lái)講，我國(guó)截至目前還未出現(xiàn)真正合格的REITS構(gòu)建主體。

五、總結(jié)

篇6

各房地產(chǎn)部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府有關(guān)文件精神,進(jìn)步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，努力促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

一）鞏固和擴(kuò)大我省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》〔2011〕1號(hào)）和《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》川府發(fā)〔〕32號(hào)）等國(guó)家、省出臺(tái)的一系列調(diào)控政策。進(jìn)一步遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2011年，要根據(jù)國(guó)務(wù)院和省政府的統(tǒng)一部署，指導(dǎo)各地結(jié)合實(shí)際，制訂出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施細(xì)則。

二）要努力保持全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)。充分發(fā)揮好房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的重要作用。2011年，按照省委、省政府“高位求進(jìn)、加快發(fā)展”工作基調(diào)，全省力爭(zhēng)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2100億元，實(shí)現(xiàn)商品房銷售5500萬(wàn)平方米，竣工4000萬(wàn)平方米。

三）完成省級(jí)信息系統(tǒng)方案，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。2011年。初步搭建省級(jí)監(jiān)控平臺(tái)。成都市要在年內(nèi)率先完成與部、省聯(lián)網(wǎng)，等市基本完成，其他市做好相關(guān)準(zhǔn)備。

四）做好政策建議。2011年，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，定期召開(kāi)形勢(shì)分析會(huì)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)工作。會(huì)同省統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)等單位，健全和完善我省房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)制度。

五）根據(jù)國(guó)家監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和省政府的有關(guān)要求，建立健全穩(wěn)房?jī)r(jià)、促保障的考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。2011年。會(huì)同省監(jiān)察廳和廳內(nèi)有關(guān)處室，研究擬訂我省穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)住房保障工作的考核問(wèn)責(zé)辦法，并組織落實(shí)。

二、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度

六）實(shí)現(xiàn)與行政審批聯(lián)動(dòng)。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的信用體系建設(shè)，加快房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)。加強(qiáng)信用管理。總結(jié)推廣部分城市在開(kāi)發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)。2011年，所有設(shè)區(qū)城市城市和擴(kuò)權(quán)縣（市）要全部建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用體系，初步建立省級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用體系評(píng)價(jià)考核制度。

七）積極總結(jié)推廣成功經(jīng)驗(yàn)。2011年，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)備案制度。全省所有設(shè)區(qū)城市和擴(kuò)權(quán)縣（市）要建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)備案管理制度。其他縣也要積極創(chuàng)造條件，抓緊建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)備案管理制度。

重點(diǎn)健全完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。認(rèn)真貫徹《商品房銷售管理辦法》商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)章制度，八）加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。大力加強(qiáng)商品房項(xiàng)目預(yù)售行為監(jiān)管。2011年，全面強(qiáng)化預(yù)售管理的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)健全和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。結(jié)合實(shí)際，制訂出臺(tái)我省有關(guān)規(guī)范性文件。

九）加強(qiáng)對(duì)二手房交易中訂立“陰陽(yáng)合同”等偷逃稅款行為的查處。2011年，加強(qiáng)二手房銷售管理。認(rèn)真貫徹《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)備案管理。與省工商局一起，全省開(kāi)展一次二手房市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查活動(dòng)，重點(diǎn)檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)等行為。

宣傳貫徹《商品房租賃管理辦法》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號(hào)）指導(dǎo)各地建立健全房屋租賃監(jiān)管制度，十）加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理。加大工作力度。落實(shí)房屋租賃登記備案管理制度。2011年，研究制訂我省商品房租賃管理實(shí)施細(xì)則。

十一）完善開(kāi)發(fā)企業(yè)升級(jí)變更初審制度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入退出機(jī)制。一是建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入審核制度。強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出審查管理。二是完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告專家會(huì)審制度。充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)專家作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專業(yè)審查。2011年，配合《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）等法規(guī)規(guī)章的貫徹實(shí)施，組織開(kāi)展一次房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。三是完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定的現(xiàn)場(chǎng)查勘制度，加強(qiáng)對(duì)資質(zhì)管理中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止的日常巡查和重點(diǎn)抽查，確保企業(yè)資質(zhì)升級(jí)許可的嚴(yán)肅性。

進(jìn)一步提高規(guī)范化管理達(dá)標(biāo)覆蓋面。2011年，十二）加快推進(jìn)全省房屋登記規(guī)范化管理達(dá)標(biāo)工作。力爭(zhēng)增加10個(gè)以上擴(kuò)權(quán)縣（市）達(dá)到規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。非擴(kuò)權(quán)縣要積極創(chuàng)造條件，盡早完成達(dá)標(biāo)任務(wù)。

做好《條例》調(diào)研、論證、會(huì)商、協(xié)調(diào)、報(bào)審等工作。力爭(zhēng)2011年底前經(jīng)省政府常務(wù)會(huì)和省人大常委會(huì)審議通過(guò)，十三）認(rèn)真做好《省物業(yè)管理?xiàng)l例》立法工作。協(xié)助省人大城環(huán)資委、省政府法制辦等單位。并實(shí)施。

積極調(diào)查研究，十四）宣傳貫徹《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》確保國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償活動(dòng)依法有序開(kāi)展。會(huì)同省政府法制辦。搞好《省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償實(shí)施辦法》立法準(zhǔn)備工作。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)

篇7

這種不理性的過(guò)快發(fā)展勢(shì)必會(huì)有諸多問(wèn)題促使，在結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的非正常態(tài)表現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策導(dǎo)向等各方面因素研究分析，總結(jié)出我國(guó)房地產(chǎn)存在以下問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全（2）生產(chǎn)要素供給量缺乏量化效應(yīng)（3）投資與需求的不理性因素過(guò)多（4）對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期不確定性過(guò)多（5）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系不完善（6）房地產(chǎn)融資渠道單一和大量外資涌入房產(chǎn)市場(chǎng)（7）人民幣升值壓力等。這些問(wèn)題充分反映出我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)還處在不成熟階段及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和規(guī)范缺少方向及力度，與此同時(shí)，由房地產(chǎn)問(wèn)題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)、社會(huì)、產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也日益彰顯。針對(duì)以上存在的問(wèn)題國(guó)家從2010年初以來(lái)相應(yīng)地出臺(tái)一系列調(diào)控政策，在這些調(diào)控政策中主要強(qiáng)調(diào)了以下幾點(diǎn)：對(duì)二手房的管理、緊縮財(cái)政政策、貨幣政策和在一定期間內(nèi)具有指導(dǎo)性綱領(lǐng)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱之為“新國(guó)十條”，但從2010年前三季度市場(chǎng)反饋的信息看，這些策制定實(shí)施以來(lái)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭具有一定的“降溫”作用，但并沒(méi)有明顯的解決房地產(chǎn)存在的根本性問(wèn)題，其中一點(diǎn)：房?jī)r(jià)仍有若干幅度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資者采取對(duì)政策持觀望態(tài)度，而群眾對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)仍抱有一定的悲觀情緒。在此情況下，社會(huì)各界都從不同角度闡述自己對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)政策的解讀，筆者在借鑒以往政策的特點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)社會(huì)實(shí)際情況及市場(chǎng)發(fā)展需求特點(diǎn)提出五項(xiàng)房產(chǎn)新控制政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)今天及未來(lái)房地產(chǎn)事業(yè)的健康、和諧發(fā)展。

一、不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范

不對(duì)稱性理論最早出現(xiàn)在《困境與出路》（克萊頓克里斯坦森哈佛商學(xué)院），主要應(yīng)用于解決不對(duì)稱性個(gè)人及企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題而提出的理論，筆者根據(jù)書(shū)中提到的不對(duì)稱性存在條件和不對(duì)稱性動(dòng)機(jī)將其與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有及未來(lái)面臨的條件廣義結(jié)合，然后再根據(jù)不對(duì)稱性的廣義思想構(gòu)建關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)幾十年發(fā)展的戰(zhàn)略思想——“不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范”。不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范就是：在一定時(shí)期內(nèi)，針對(duì)適應(yīng)在地域廣、資源分布不均、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全、政策難以以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行業(yè)發(fā)展要求時(shí)應(yīng)用的發(fā)展戰(zhàn)略政策思想。就我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)今面臨的狀況和相應(yīng)政策而言，首先應(yīng)構(gòu)建一個(gè)不對(duì)稱政策理論框架，然后再根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)層面需要制定一套不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范，最后在各個(gè)規(guī)范要求范圍內(nèi)制定實(shí)施相應(yīng)的政策法規(guī)。筆者根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況將房地產(chǎn)規(guī)范劃分為三個(gè)不同層面的不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范。其不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中具體要：

（1）地域性資源及生產(chǎn)力的不對(duì)稱性要求。我國(guó)劃分四部分經(jīng)濟(jì)區(qū)域：東部沿海地區(qū)、東北老工業(yè)基地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)，在這四發(fā)展區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出東部最熱，其他地區(qū)跟熱現(xiàn)象，究其原因，東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)及消費(fèi)等都首屈一指，房地產(chǎn)投資與需求也就隨之而升；而其他地區(qū)然從經(jīng)濟(jì)實(shí)力及生產(chǎn)力而言不具備這種需求，但根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展預(yù)期仍具備很大的發(fā)展?jié)摿?。顯然這種形勢(shì)對(duì)各地區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展和居民生活水平提高都有一定的破壞性。因此，應(yīng)結(jié)合四地區(qū)的實(shí)際情況制定相應(yīng)的不對(duì)稱政策解決地區(qū)綜合發(fā)展問(wèn)題。對(duì)資源優(yōu)化分配、勞動(dòng)力綜合引導(dǎo)分布、投資消費(fèi)能力的協(xié)調(diào)規(guī)劃等都應(yīng)建立在不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范的基礎(chǔ)上。

（2）市場(chǎng)整合不對(duì)稱性要求。我國(guó)每6—7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域更值得注意，市場(chǎng)水平的差距會(huì)加大周期長(zhǎng)度及有效性，所以，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的自身?xiàng)l件建立一套不對(duì)稱戰(zhàn)略規(guī)范，引導(dǎo)做到：價(jià)格細(xì)分市場(chǎng)、區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)、產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)等市場(chǎng)存在形式，要求在不同層次上發(fā)揮各自市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

（3）行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)不對(duì)稱要求。在現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中已經(jīng)出現(xiàn)一些不具備集團(tuán)化資質(zhì)，卻呈現(xiàn)過(guò)早壟斷現(xiàn)象的房企，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)事業(yè)還處于不成熟和政策法規(guī)不健全的時(shí)期是對(duì)整個(gè)行業(yè)的過(guò)早的定位，對(duì)一些行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題沒(méi)能有效解決，為未來(lái)行業(yè)發(fā)展危機(jī)埋下隱患。此外，由于我國(guó)地區(qū)發(fā)展的不平衡，過(guò)早的進(jìn)行壟斷，地區(qū)要為之付出巨大發(fā)展效益。因此，政府在尊重市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)制定一套不對(duì)稱戰(zhàn)略規(guī)范，營(yíng)造出一種和諧競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面，讓各個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)中得以成長(zhǎng)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效益。

不對(duì)稱性發(fā)展是我國(guó)在社會(huì)主義初期建設(shè)中一項(xiàng)重要的發(fā)展要求，在要求下必須應(yīng)配備相應(yīng)的不對(duì)稱性戰(zhàn)略規(guī)范，這一點(diǎn)將會(huì)伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來(lái)30—50年內(nèi)長(zhǎng)期存在且發(fā)揮巨大作用，所以，面對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展要求，勢(shì)必要做好一項(xiàng)完整的不對(duì)稱發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)范，追求不對(duì)稱性效應(yīng)，才能確保房產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)要求，才能在其發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)范化，具有一定的時(shí)代意義。

二、生產(chǎn)資料投放量化

在現(xiàn)行我國(guó)分配原則上是按“按勞分配為主，多種分配原則并存”原則實(shí)行的，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中最主要分配原則是按生產(chǎn)資料分配，因此，生產(chǎn)資料流通和所有量就成為該行業(yè)特殊的創(chuàng)利點(diǎn)，“生產(chǎn)資料的流通過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)要素在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程中進(jìn)行配置過(guò)程”，生產(chǎn)資料的配置情況直接影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)資料流向目的。這一點(diǎn)恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)賴以膨脹利益的關(guān)鍵——他們掌握生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主動(dòng)權(quán)，并由此控制價(jià)格主導(dǎo)權(quán)。問(wèn)題就出現(xiàn)在房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的社會(huì)占有量方面出現(xiàn)缺口或分配過(guò)于集中，在有限的生產(chǎn)資料用于生產(chǎn)過(guò)程中就存在生產(chǎn)與利益的博弈，值得一提的是：在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中存在“生產(chǎn)資料投入量與產(chǎn)業(yè)利益成反比關(guān)系，與生產(chǎn)量成正比關(guān)系”，然而在生產(chǎn)資料投入量缺少量化的情況下會(huì)加大利益取向的偏離，這一點(diǎn)也就成為房地產(chǎn)不理性發(fā)展的內(nèi)因關(guān)鍵部分之一?！?/p>

在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列問(wèn)題的時(shí)候首先應(yīng)對(duì)生產(chǎn)的根本查起，建議政府應(yīng)重新對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的市場(chǎng)所有量進(jìn)行審核，在政策的配合下將生產(chǎn)資料市場(chǎng)投放進(jìn)行量化，在根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整量化調(diào)控力度，具體的說(shuō)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)擴(kuò)大生產(chǎn)資料的投放量，就會(huì)隱性的促使行業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由于生產(chǎn)者所有生產(chǎn)資料價(jià)值就會(huì)下降，為確保自身利益自行調(diào)整利益溢出量，削弱對(duì)市場(chǎng)的主控權(quán)，房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題就會(huì)相應(yīng)的解決，并且還達(dá)到社會(huì)生產(chǎn)量的要求。所以，政府可以根據(jù)地區(qū)的發(fā)展要求情況及生產(chǎn)周期規(guī)律制定相適應(yīng)的生產(chǎn)資料投放量化規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展需求。

三、土地出讓金管理辦法

我們先看一條最新消息：“10年來(lái),各地土地出讓金收入增長(zhǎng)迅速。2001年,全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重只有16.6%。到2009年,該比例已上升為48.8%。其間有幾年,該比例甚至一度超過(guò)50%。地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金等相關(guān)收入”（中評(píng)社北京10月11日電）。在實(shí)際過(guò)程中各地政府間接或直接地將土地出讓作為地方財(cái)政收入的主要渠道，此外，研究還表明：“地方政府官員提供土地的主要?jiǎng)訖C(jī)在于晉升激勵(lì)”，這也可以充分表明土地出讓金使用方面缺少明確方向和規(guī)范，這一點(diǎn)也間接的擴(kuò)大地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范力度縮水狀況，與此同時(shí)，在土地出讓金收入需求方面存在嚴(yán)重依賴問(wèn)題，也就促使政府減少對(duì)土地出讓的規(guī)范，致使房地產(chǎn)土地市場(chǎng)價(jià)格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混亂場(chǎng)面。所以，出臺(tái)一項(xiàng)完整的土地出讓金管理辦法顯得尤為重要。在現(xiàn)存的制度基礎(chǔ)上為滿足未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展需求政府應(yīng)擴(kuò)大對(duì)土地出讓金使用效益，建議政府采取一定的土地出讓金管理辦法，在有效實(shí)施政策的配合下確保未來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時(shí)，我們可以考慮以下幾點(diǎn)使用辦法：

（1）在土地出讓金總額總確保至少15%的資金用于保障性廉租房建設(shè)。一方面滿足解決市場(chǎng)發(fā)展不平衡要求，政府就可以投資方向上拓展更大空間，并且還在一定程度上降低了城市建設(shè)過(guò)程中發(fā)展兩極分化風(fēng)險(xiǎn)，縮小在基本保障市場(chǎng)的差距；另一方面滿足低收入人群對(duì)住房的需求，緩解城市住房矛盾。

（2）將土地出讓金的市場(chǎng)溢值作為政策性補(bǔ)助。具體辦法是：在國(guó)家主持建立指導(dǎo)性綱領(lǐng)，由地方在根據(jù)每一發(fā)展期段具體情況制定一個(gè)控制指標(biāo)，即在控制在指標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行差額補(bǔ)助。這項(xiàng)辦法具有雙向性，在房地產(chǎn)事業(yè)低迷時(shí)對(duì)投資商進(jìn)行鼓勵(lì)性補(bǔ)助；在房地產(chǎn)事業(yè)不理性高漲時(shí)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行福利性補(bǔ)助。

（3）預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)資金，在政府出讓土地是應(yīng)根據(jù)通貨預(yù)期提取一定的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)保障金，來(lái)應(yīng)對(duì)由膨脹引起的社會(huì)損失（包括對(duì)投資商和購(gòu)房者損失）。

這一辦法的實(shí)施并不是意味著簡(jiǎn)單資金由政府過(guò)手又回到原初的地方，它不僅在保證投資商利益不變及購(gòu)房者利益不受損失的基礎(chǔ)上提高了對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題膨脹的控制力度和政府應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，此外，“如政府購(gòu)買支出增加，則由政府購(gòu)買指出的效益增加，使國(guó)民生產(chǎn)總值增加，同時(shí)，由于政府購(gòu)買支出增加，貨幣流通量增加，則貨幣乘數(shù)也可能擴(kuò)大，必然使國(guó)民生產(chǎn)總值增加”，必然會(huì)創(chuàng)造更大的社會(huì)效益。

四、金融市場(chǎng)的把控

人民幣升值、熱錢(qián)涌入問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)行為影響日益顯著?！叭嗣駧派祵?huì)在較長(zhǎng)的時(shí)期存在，境外流入大量的資金將會(huì)投向境內(nèi)以人民幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)等物業(yè)資產(chǎn)。人民幣升值就意味著以人民幣表示價(jià)值的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資金密集性和流通性較好的特點(diǎn)，是投資人民幣資產(chǎn)的理想場(chǎng)所。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)”，顯然，由于房地產(chǎn)在我國(guó)的特殊經(jīng)濟(jì)地位，人民幣升值和國(guó)外大量熱錢(qián)涌入將會(huì)成為未來(lái)影響房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展的主要因素之一，隨著全球經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，與WTO接軌常規(guī)化，國(guó)外投資方向就會(huì)趁勢(shì)傾向，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資金密集性和流通性較好的特點(diǎn)剛好滿足投資者的投資需求，房地產(chǎn)融資帶的問(wèn)題就由此產(chǎn)生了。因此政府要做好應(yīng)對(duì)未來(lái)問(wèn)題的準(zhǔn)備，建立一套完整的金融把控管理辦法，一方面要促使房地產(chǎn)融渠資道的多元化，以減少國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)對(duì)境外資金的依賴，避免大量熱錢(qián)的涌入；加大政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警力度。另一方面政府要做好應(yīng)對(duì)人民幣升值預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，穩(wěn)定人民幣匯率。此外，政府應(yīng)積極引導(dǎo)資金投入到生產(chǎn)性領(lǐng)域，做到內(nèi)外兼顧，有條不紊。

五、保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額

自從金融海嘯過(guò)后，市場(chǎng)上的許多企業(yè)都在這次災(zāi)難中承受巨大損失甚至徹底消失，不單單因?yàn)椴贿m應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，更多的是這些企業(yè)缺少風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，這一點(diǎn)直接會(huì)影響我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致某一個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)不完整，直接影響行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)產(chǎn)業(yè)行列中屬于年輕產(chǎn)業(yè)，不僅在自我發(fā)展過(guò)程中存在一些列不健全問(wèn)題，而且在面臨危機(jī)時(shí)自我防御能力又顯得十分薄弱，因此，就有一種潛在的前期政策保障要求：房地產(chǎn)市場(chǎng)分配方面一方面遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，另一方面在不影響市場(chǎng)自由運(yùn)作的條件上政府進(jìn)行一定的前期干涉行為，建立一套保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額制度。保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額，顧名思義就是在市場(chǎng)調(diào)節(jié)之外建立一個(gè)以保障為目的的“市場(chǎng)”，筆者認(rèn)為一方面在廉租房建設(shè)過(guò)程中可以基于資源優(yōu)化分配原則，植入保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額的政策優(yōu)惠，自然政府干預(yù)這部分市場(chǎng)活動(dòng)，將廉租房的真正優(yōu)惠落實(shí)到市場(chǎng)上，發(fā)揮政府與市場(chǎng)雙重效益創(chuàng)造能力；另一方面就是在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟的時(shí)候加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障管理，采用按企業(yè)資質(zhì)比例引導(dǎo)優(yōu)化分配市場(chǎng)基礎(chǔ)的配額，做到“遍地開(kāi)花”式的發(fā)展效果。就此會(huì)帶來(lái)巨大的產(chǎn)業(yè)和社會(huì)發(fā)展意義：

（1）要求按企業(yè)自身資質(zhì)比例占有保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額，確保市場(chǎng)的活力，發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的拉動(dòng)作用，同時(shí)又削弱國(guó)外企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的非正常性過(guò)渡占有，破壞行業(yè)完整性。

（2）確保房地產(chǎn)企業(yè)在平穩(wěn)中發(fā)生聯(lián)合、兼并、重組，不至于發(fā)生只求速度化、規(guī)?；膼盒愿?jìng)爭(zhēng)，在一段時(shí)期內(nèi)維持市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完整，并有利于生產(chǎn)資料的優(yōu)化分配。（3）保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額為前面所提到的其他政策正常實(shí)施提供一定的空間，在關(guān)鍵時(shí)期起到政策橋梁作用。補(bǔ)充說(shuō)明一點(diǎn)：保障性市場(chǎng)基礎(chǔ)配額具有時(shí)期性在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到一定時(shí)期后此項(xiàng)政策就失去它的實(shí)際意義。

篇8

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展還存在不足

整改目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：開(kāi)發(fā)科

協(xié)助科室：辦公室、管理科、產(chǎn)權(quán)處

責(zé)任人：*

協(xié)助責(zé)任人：*、*、*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：按照有關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品住宅質(zhì)量的管理，引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)外宣、外銷工作，在周邊城市媒體宣傳我市良好的人居環(huán)境和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引更多的外來(lái)購(gòu)房者。根據(jù)國(guó)家節(jié)能減排的要求，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和減排等工作。按照法律法規(guī)的要求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治，查處違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)、銷售的管理和指導(dǎo)。按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《農(nóng)房登記辦法》，認(rèn)真做好產(chǎn)權(quán)登記工作。

舉辦2009年房地產(chǎn)展示交易會(huì)按照國(guó)家住建部第116號(hào)文件關(guān)于信息化建設(shè)綱要的要求，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)信息化管理工作，迎接國(guó)家級(jí)考核。

二、推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

整改目標(biāo)：全力完成省、市下達(dá)1500戶住房保障年度任務(wù)。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：房改辦

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：按照規(guī)定的程序確認(rèn)租金補(bǔ)貼對(duì)象和組織發(fā)放廉租住房租金補(bǔ)貼，做好實(shí)物配租對(duì)象的確認(rèn)和廉房分配工作。督查廉租住房建設(shè)進(jìn)度，并做好月報(bào)、分析和通報(bào)工作。按照檔案管理的要求，進(jìn)一步做好廉租住房檔案管理工作。著力推進(jìn)今年被列為中央和省新增投資新建廉租住房建設(shè)項(xiàng)目和今年開(kāi)工建設(shè)7.5萬(wàn)平方米的廉房項(xiàng)目。

三、拆遷管理工作還需穩(wěn)步推進(jìn)

整改目標(biāo)：確保依法拆遷，和諧拆遷，平安拆遷。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：拆管辦

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：全力完成全年40萬(wàn)平方米拆遷任務(wù)；做好拆遷和相關(guān)案件辦理，確保依法、和諧、穩(wěn)定拆遷。

四、物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高

整改目標(biāo)：規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：物業(yè)科

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理小區(qū)的檢查督查，提高文明創(chuàng)建水平。舉辦物業(yè)管理人員培訓(xùn)班，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)。認(rèn)真處理市民對(duì)物業(yè)管理方面的各類投訴，并做好回復(fù)工作。根據(jù)專項(xiàng)維修資金收繳的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范維修資金的管理和使用。

五、白蟻防治工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)

整改目標(biāo)：加大白蟻防治力度，確保古建筑不受蟻害侵蝕。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府關(guān)于白蟻防治和考核工作兩個(gè)文件，做好白蟻防治工作。

六、機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)需進(jìn)一步加強(qiáng)

整改目標(biāo)：加強(qiáng)干部隊(duì)伍思想政治建設(shè)，建設(shè)一支勤政、務(wù)實(shí)、廉潔、高效的干部隊(duì)伍。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：人事科

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：繼續(xù)抓好機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)活動(dòng)，端正工作態(tài)度，扎扎實(shí)實(shí)做好本職工作，加強(qiáng)效能建設(shè)，提高工作效率。經(jīng)常深入基層，幫助企業(yè)解實(shí)際決問(wèn)題。

篇9

關(guān)鍵詞：信托公司 凈資本 創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

2010年8月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司凈資本管理辦法》（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)令2010年第5號(hào)），對(duì)信托公司凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)定。在凈資本管理的新形勢(shì)下，如何按照監(jiān)管的要求進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整以及制定公司未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)成為各家信托公司面臨的重要課題。

一、“后凈資本管理”時(shí)代的行業(yè)背景

《信托公司凈資本管理辦法》是信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的一次重要變革，“凈資本”其實(shí)是外在形式，內(nèi)在本質(zhì)則是風(fēng)險(xiǎn)管理，即以信托公司資本的充足性和流動(dòng)性為核心的動(dòng)態(tài)風(fēng)控機(jī)制。凈資本的基礎(chǔ)是凈資產(chǎn)，參考變量是信托公司的業(yè)務(wù)范圍和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵要素是三大類業(yè)務(wù)中不同子項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。凈資本管理新規(guī)構(gòu)建了以綜合性風(fēng)險(xiǎn)控制量化指標(biāo)為核心的全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是監(jiān)管層引導(dǎo)信托行業(yè)步入“風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造價(jià)值”良性發(fā)展軌道的一次重大改革。

（一）信托公司擴(kuò)充資本金和調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)迫在眉睫

《信托公司凈資本管理辦法》的核心約束指標(biāo)為信托公司凈資本不得低于2億元，凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%，此外信托公司凈資本不得低于信托公司凈資產(chǎn)的40%。兩個(gè)基礎(chǔ)指標(biāo)以信托公司凈資本和信托公司風(fēng)險(xiǎn)資本為基礎(chǔ)指標(biāo)，在此之上通過(guò)比例測(cè)算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。其中，信托公司凈資本的基礎(chǔ)是信托公司凈資產(chǎn)，關(guān)鍵要素是風(fēng)險(xiǎn)扣減系數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)資本的基礎(chǔ)是信托公司的業(yè)務(wù)模式和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵因素則是各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)，截至2012年上半年，中國(guó)信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模約5.5萬(wàn)億元。隨著信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模的擴(kuò)張，信托公司必然面臨凈資本方面的壓力。信托公司需要采取兩方面應(yīng)對(duì)措施：一方面是擴(kuò)充資本金，提高凈資本規(guī)模；另一方面則是調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

（二）信托公司需做好業(yè)務(wù)調(diào)整

《信托公司凈資本管理辦法》實(shí)際上發(fā)出了一個(gè)“扶優(yōu)促?gòu)?qiáng)”的明確信號(hào)，即扶持資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)良的信托公司穩(wěn)健成長(zhǎng)、促進(jìn)具有較強(qiáng)管理能力的信托業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。信托公司自我調(diào)整和重新洗牌的契機(jī)，唯一的出路就是適應(yīng)變化和重塑自我，做好自身業(yè)務(wù)調(diào)整。

首先，信托公司固有業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)基本上位于5%、10%、15%、20%、50%的“高位”，而信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)則相對(duì)較低，因此信托公司應(yīng)將主要精力集中于信托業(yè)務(wù)，這也符合監(jiān)管層一直以來(lái)要求信托公司“專心做好信托業(yè)務(wù)”的監(jiān)管思路。

其次，銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)顯著高于其他同類業(yè)務(wù)，加之監(jiān)管層對(duì)此類業(yè)務(wù)的嚴(yán)格規(guī)范，因此信托公司應(yīng)該及時(shí)調(diào)整銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的規(guī)模和比重。

再次，融資類信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)相對(duì)較高，而投資類和事務(wù)類這兩類信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)較低，結(jié)合監(jiān)管層一直以來(lái)要求信托公司提高主動(dòng)管理能力和建設(shè)資產(chǎn)管理專業(yè)平臺(tái)的要求，信托公司應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展投資類信托業(yè)務(wù)和事務(wù)類信托業(yè)務(wù)。

第四，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量系數(shù)明顯較高，由此可見(jiàn)監(jiān)管層并不希望信托公司的業(yè)務(wù)范圍過(guò)度集中于房地產(chǎn)這一高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，因此信托公司應(yīng)該加大研發(fā)和創(chuàng)新力度，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之外開(kāi)辟新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

（三）信托公司由粗放式經(jīng)營(yíng)向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型

《信托公司凈資本管理辦法》要求信托公司風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算隨評(píng)級(jí)變化、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)差異化，結(jié)束了以往信托公司規(guī)模不受限制擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式，限制了受托資產(chǎn)規(guī)模的杠桿率，引導(dǎo)信托公司的盈利模式從過(guò)去的規(guī)模驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向效率驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向能發(fā)揮其靈活投資優(yōu)勢(shì)、體現(xiàn)主動(dòng)管理能力的高端財(cái)富管理。這就使得信托公司必須根據(jù)自身情況對(duì)融資類業(yè)務(wù)、投資類業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

二、信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新的制度優(yōu)勢(shì)

信托公司是唯一可同時(shí)投資于資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)，并可以綜合運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、夾層融資等金融投資工具，具有信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新的獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)。

（一）政策環(huán)境明顯改善

銀監(jiān)會(huì)新頒布實(shí)施的《信托公司管理辦法》及《集合資金信托管理辦法》取消了原有對(duì)信托計(jì)劃發(fā)行份數(shù)、發(fā)行起點(diǎn)金額的限制，為信托公司開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)新劃出了空間。同時(shí)，“新兩規(guī)”通過(guò)禁止信托公司以固有資金進(jìn)行實(shí)業(yè)投資等，進(jìn)一步明確了信托公司“受人之托，代人理財(cái)”的業(yè)務(wù)特性，指明了信托公司下一步發(fā)展方向。《信托公司凈資本管理辦法》的實(shí)施，促使信托公司必須實(shí)現(xiàn)信托業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)型，不斷提升信托業(yè)務(wù)的含金量，以更加復(fù)雜、更加多樣化的信托產(chǎn)品滿足高凈值客戶的投資需求。

（二）廣闊的投資領(lǐng)域

信托公司是我國(guó)境內(nèi)唯一可以橫跨貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行投資的金融機(jī)構(gòu)。銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、基金管理公司由于受到諸多政策法規(guī)限制而投資領(lǐng)域受限，而信托公司可以根據(jù)項(xiàng)目或客戶需要把信托財(cái)產(chǎn)配置到包括貨幣資金、證券、股權(quán)收益權(quán)、黃金、藝術(shù)品在內(nèi)的廣闊的投資領(lǐng)域。

（三）靈活的金融手段

信托公司在信托財(cái)產(chǎn)管理過(guò)程中，可以靈活運(yùn)用多種金融工具，包括股權(quán)、債權(quán)、股債混合、可轉(zhuǎn)換股權(quán)、可轉(zhuǎn)換債權(quán)等。信托公司作為受托人，可以根據(jù)信托合同的約定通過(guò)委派監(jiān)督人員或管理人員等方式現(xiàn)場(chǎng)控制信托財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地保障委托人或受益人的利益。信托公司的這種優(yōu)勢(shì)很好地體現(xiàn)于其較強(qiáng)的創(chuàng)新能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

三、信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方向

《信托公司凈資本管理辦法》實(shí)施后，信托公司的營(yíng)運(yùn)規(guī)模將受到“數(shù)量限制”，信托公司必須努力尋找盈利、風(fēng)險(xiǎn)和資本占用量之間的“三元”平衡。信托公司資產(chǎn)管理規(guī)模無(wú)限擴(kuò)張的免費(fèi)午餐斷檔了。信托公司必須十分重視價(jià)值鏈和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的平衡性控制，而不像以前那樣青睞低風(fēng)險(xiǎn)通道類業(yè)務(wù)。信托公司解決凈資本約束的根本性方法，只能是通過(guò)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變盈利模式，努力實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)產(chǎn)品模式的全面轉(zhuǎn)型。

（一）發(fā)展高端財(cái)富管理業(yè)務(wù)

隨著利率市場(chǎng)化的加速推進(jìn)及金融體制改革的日益深入，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入了全面的財(cái)富管理時(shí)代。信托公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力是資產(chǎn)管理和配置能力。充分發(fā)掘信托的制度優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以財(cái)產(chǎn)保護(hù)、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、財(cái)產(chǎn)傳承、財(cái)產(chǎn)分割、高端投資與稅收服務(wù)為目的的財(cái)富管理信托業(yè)務(wù)。加強(qiáng)信托產(chǎn)品研發(fā)投入，開(kāi)發(fā)難以復(fù)制的財(cái)產(chǎn)保護(hù)信托、子女教育信托、婚姻財(cái)產(chǎn)信托、財(cái)產(chǎn)傳承信托等系列個(gè)人信托業(yè)務(wù)，逐步形成自身專屬的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)特色。要形成能夠?yàn)楦叨丝蛻粲行渲觅Y產(chǎn)，在債券市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等幾個(gè)市場(chǎng)將委托人的資金配置進(jìn)去，形成有效的收益組合，保值增值。

（二）積極推進(jìn)QDII業(yè)務(wù)

2007年3月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和國(guó)家外匯局聯(lián)合頒布《信托公司受托境外理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，此后，多家信托公司獲得業(yè)務(wù)資格，雖信托系QDII產(chǎn)品還未大面積推開(kāi)，但是隨著金融全球化的發(fā)展，在全球范圍進(jìn)行資產(chǎn)配置，尋求投資機(jī)會(huì)，將是資產(chǎn)管機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，信托公司應(yīng)該在此領(lǐng)域早做準(zhǔn)備，未雨綢繆。

（三）積極開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)

國(guó)務(wù)院“金融國(guó)九條”和“金融30條”均提出大力推行房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)試點(diǎn)。在這樣的背景下，一些信托公司進(jìn)行了積極探索與嘗試，但是并沒(méi)能形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)應(yīng)加快向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化發(fā)展的步伐，使產(chǎn)品在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資方向、運(yùn)作流程和法律配套等方面全面與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，突出產(chǎn)品的流動(dòng)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)分散、市場(chǎng)回報(bào)率高、投資管理手段靈活等多方面的優(yōu)勢(shì)。真正成為我國(guó)房地產(chǎn)融資來(lái)源的重要渠道，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展與戰(zhàn)略雙贏。

（四）認(rèn)真開(kāi)展公益信托業(yè)務(wù)

2008年6月2日，為幫助和支持汶川地震災(zāi)區(qū)重建工作，銀監(jiān)會(huì)了《關(guān)于鼓勵(lì)信托公司開(kāi)展公益信托業(yè)務(wù)支持災(zāi)后重建工作的通知》，為中國(guó)公益信托業(yè)務(wù)提供了政策和法律的支持。公益信托是國(guó)際信托行業(yè)普遍發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我國(guó)的信托公司在發(fā)展?fàn)I業(yè)信托業(yè)務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該大力發(fā)展公益信托，為國(guó)家的公益事業(yè)貢獻(xiàn)自己的力量，同時(shí)可以宣傳自身的良好企業(yè)形象。

參考文獻(xiàn)

1.邢成，中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展歷程及業(yè)務(wù)演變，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站

2.唐真龍，信托醞釀行業(yè)大變局 轉(zhuǎn)型大幕開(kāi)啟，上海證券報(bào)，2011年09月02日

3.唐真龍，利用制度優(yōu)勢(shì) 銀監(jiān)會(huì)力推信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新，[N].上海證券報(bào)，2012年06月21日

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篇10

一、進(jìn)一步深化土地使用制度改革。要逐步擴(kuò)大城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償有限期使用范圍。目前，除對(duì)國(guó)家投資的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、住宅建設(shè)用地，公共設(shè)施、公用事業(yè)和國(guó)營(yíng)工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)外，其他新增建設(shè)用地，首先是商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程建設(shè)用地，要逐步采用土地使用權(quán)有償有限期出讓的辦法。對(duì)外開(kāi)放城市及地區(qū)土地使用制度改革的步子可適當(dāng)加快。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，必須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。出讓土地使用權(quán)一定要與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，不要盲目地成片出讓土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限不得層層下放。

集體所有土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓。

二、積極推行土地使用權(quán)出讓集中管理的辦法。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的出讓和使用，必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。城鎮(zhèn)總體規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開(kāi)發(fā)，詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)能為出讓土地提供足夠的依據(jù)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。

為了節(jié)約和合理利用土地資源，防止出現(xiàn)供求失調(diào)、競(jìng)相壓價(jià)、收益流失的現(xiàn)象，各級(jí)人民政府要加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃性。所有出讓的土地，包括地塊數(shù)、用地面積等都要納入規(guī)劃和計(jì)劃，做到有計(jì)劃出讓。土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。

各級(jí)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一和集中管理，嚴(yán)格按照國(guó)家的法律、法規(guī)和文件審批、辦理建設(shè)用地手續(xù)。國(guó)務(wù)院重申：不論開(kāi)發(fā)區(qū)或非開(kāi)發(fā)區(qū)，凡行政劃撥、有償出讓的建設(shè)用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關(guān)法規(guī)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。對(duì)違反國(guó)家法律、法規(guī)和文件及本通知規(guī)定的行為，應(yīng)立即予以糾正，并按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。

三、合理確定地價(jià)，提高土地利用效益。要根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)合理確定基準(zhǔn)地價(jià)，使之與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及宏觀調(diào)控的要求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價(jià)格，隨著住宅商品化的推進(jìn)，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格。

四、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)的審批和土地出讓管理。設(shè)立經(jīng)濟(jì)、科技、工業(yè)等各類開(kāi)發(fā)區(qū)，要進(jìn)行充分論證，然后報(bào)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)不設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)，但可以搞工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中連片開(kāi)發(fā)。各地在制定開(kāi)發(fā)區(qū)和招商的優(yōu)惠政策時(shí)，不得超越國(guó)家有關(guān)規(guī)定的權(quán)限。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，再進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和出讓。土地出讓和開(kāi)發(fā)要按照合理布局、節(jié)約用地的原則，盡量利用荒地，嚴(yán)格控制占用耕地。

五、加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規(guī)定的程序簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出讓的合同里，必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開(kāi)發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開(kāi)發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開(kāi)發(fā)、不按規(guī)定用途使用，或土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年者，縣級(jí)以上人民政府有權(quán)依法收回土地使用權(quán)。

六、加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理。凡通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，政府不收取地價(jià)補(bǔ)償費(fèi)，不得自行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；需要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和連同建筑物資產(chǎn)一起進(jìn)行交易者，應(yīng)到縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)辦理出讓和過(guò)戶手續(xù)，補(bǔ)交或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

七、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，使住房的建設(shè)、分配、交換、消費(fèi)進(jìn)入良性循環(huán)。要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，努力保持住房市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。各地要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶的住房問(wèn)題，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。認(rèn)真搞好福利房、微利房和商品房的建設(shè)，加快危房的改造。加強(qiáng)綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。通過(guò)住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)住房的需求。

八、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)組成部分，必須納入國(guó)家固定資產(chǎn)投資總規(guī)模（外商投資除外）。在計(jì)劃管理上，要適應(yīng)改革開(kāi)放的新形勢(shì)，不斷加以改進(jìn)，做到既有利于宏觀調(diào)控，又有利于微觀搞活。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今后，凡地方自籌資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一律由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府自行審批。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等要列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，實(shí)行總量控制。

九、正確引導(dǎo)外商對(duì)房地產(chǎn)的投資。外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可彌補(bǔ)我國(guó)投資的不足，并可引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要按照國(guó)務(wù)院《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》等規(guī)定，引導(dǎo)外商結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。要正確引導(dǎo)投資方向，使其主要投向與我國(guó)規(guī)定的鼓勵(lì)類引進(jìn)項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及高難度高檔次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

十、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。在房地產(chǎn)交易中應(yīng)充分運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓，要在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，盡量通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行，減少協(xié)議出讓。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，要在國(guó)家宏觀管理下，放開(kāi)搞活，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移（包括涉外房地產(chǎn)），必須依照規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。要建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)市場(chǎng)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)等，逐步形成規(guī)范、公開(kāi)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

十一、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，嚴(yán)格資質(zhì)審批。所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的中、外資企業(yè)，都必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)審批。全民所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)貫徹國(guó)務(wù)院《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》，積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換。所有行政單位兼有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，必須實(shí)行政企分開(kāi)。各級(jí)政府部門(mén)都要轉(zhuǎn)變管理職能，不直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不搞地方保護(hù)主義，簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù)，積極為企業(yè)服務(wù)。

十二、加強(qiáng)土地有償使用收入的征收管理。目前，土地有償使用收入（包括土地出讓和房地產(chǎn)增值收益）的具體征收管理辦法，由財(cái)政部依法制定。為防止房地產(chǎn)增值收益過(guò)多流向企業(yè)和個(gè)人，要逐步開(kāi)征房地產(chǎn)增值稅，把房地產(chǎn)增值收益中應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有的部分，通過(guò)稅收的形式收歸國(guó)有。房地產(chǎn)增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現(xiàn)行的土地出讓收益、城鎮(zhèn)土地使用稅、場(chǎng)地占用費(fèi)一起，作為專項(xiàng)基金，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。