導(dǎo)語：如何才能寫好一篇投資性房地產(chǎn)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。本文對我國REITs發(fā)展中存在的問題進行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財產(chǎn)的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。美國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關(guān)注。作為一種在發(fā)達國家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來看，我國REITs的發(fā)展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國還未制定針對房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機制

REITs在我國目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構(gòu)、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動占重要地位，稅務(wù)帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進一步完善和加強行業(yè)監(jiān)管。目前我國信托公司歸銀監(jiān)會監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會、國稅、地稅等相關(guān)部門，要促進REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國經(jīng)驗，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機構(gòu)，實行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標準化及流動性。產(chǎn)品的標準化及流動性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會化、標準化，解決產(chǎn)品上市流通問題，促進統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)和完善的信用擔保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

[1]花蘊，汪紅艷，王燁.房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的辨析與應(yīng)用初探.特區(qū)經(jīng)濟.2011（12） 274-276.

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【關(guān)鍵詞】保障房；REITs；融資

一、我國“保障房”之融資現(xiàn)狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國并不是一個新生的概念。究其功能，是政府主導(dǎo)的并由政府籌集資金對中低收入者住房的社會保障；究其對象，應(yīng)該是社會中低收入的家庭，當然每一種保障性住房又有其特定的申請條件和退出的條件。在我國，保障性住房政策應(yīng)大致可以分為經(jīng)濟適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區(qū)四大類（限價房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產(chǎn)權(quán)）?！笆逡?guī)劃”中在“提高住房水平”中提到了加強保障性住房供給“強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房?！雹?/p>

2.我國保障房融資現(xiàn)狀分析

據(jù)測算，今年開工建設(shè)1000萬套保障房，共需投入資金約1.3萬億元，其中，中央財政投入保障性安居工程的專項補助資金將超過1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設(shè)任務(wù)順利完成？②目前更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當前的經(jīng)濟形勢之下，我國地方政府財政的主要來源一是地方稅收，另一個就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務(wù)不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過多的將政府財政用于保障房的建設(shè)開發(fā)，政府資金的缺口將無以應(yīng)對市政建設(shè)以及突發(fā)事件的到來。因此，地方政府解決當前保障房資金來源過分依賴政府的窘境的方法，莫過于吸引社會閑散、多余資金進行社會融資。在我國保障房融資領(lǐng)域借鑒國外成熟的房地產(chǎn)融資模式―不動產(chǎn)信托投資基金（REITS），不失為當下相對較好的一種選擇。

二、我國“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是專門用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，亦可是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡單而言，REITS類似于股票和債券，通過打包上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產(chǎn)與資本市場結(jié)合，通過標準和有規(guī)模的資本市場募集到資金，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)從一個主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個主要由社會資本支撐的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產(chǎn)類：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。2）房地產(chǎn)貸款類：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。④由于我國保障房體系中主要為租賃性質(zhì)的住房，房地產(chǎn)貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITS穩(wěn)定。諸多原因?qū)е挛覈Ｕ戏康腞EITS融資模式顯然更應(yīng)該選擇“資產(chǎn)類REITS模式”。具體運作見下圖：

首先，由政府確定保障房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標房地產(chǎn)企業(yè)進行建設(shè)；同時，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標準進行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)保障房項目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機構(gòu)和廣大的社會公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項目，以分擔風險獲取收益的最大化，并公開發(fā)行保障房投資基金產(chǎn)品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機構(gòu)及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進行保障房項目的開發(fā)建設(shè)。

最后，保障房項目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向保障房項目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問題，這也是REITS制度用于保障房建設(shè)所面臨的最大問題。

三、REITS用于保障房建設(shè)的優(yōu)勢與制度障礙

1.REITS制度的優(yōu)勢

（1）風險低，收益穩(wěn)定，資金來源穩(wěn)定。

REITS從根本上來說，屬于投向房地產(chǎn)行業(yè)的（只不過本文中資金投向的是保障房項目）證券投資基金，它通過發(fā)行房地產(chǎn)基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產(chǎn)項目組合的方式從事證券投資活動的投資基金。

現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是固定收益類產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，REITs是以房地產(chǎn)為投資對象、有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品，屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn)，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會獲得長期連續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項目的建設(shè)，建議采用公開發(fā)行上市的形式，因為保障房建設(shè)是整個“十二五規(guī)劃”中的重點內(nèi)容之一，乃關(guān)系國計民生、社會穩(wěn)定之核心問題，保障房建設(shè)是一項長期工程，需要的資金數(shù)額大，且持續(xù)的時間長，采用公開上市的方式，⑦必然會對REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發(fā)行和交易價格的合理形成，有利于維護投資人的利益，⑧其運作過程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩(wěn)定廣泛的資金來源。

（3）采取組合投資戰(zhàn)略，抵消風險。不用于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項目投資，REITS的資產(chǎn)不單單投資于單獨的房地產(chǎn)項目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據(jù)事先的研究報告，投資于不同地區(qū)、不同類型、不同經(jīng)營方式的房地產(chǎn)項目，將投資的風險互相抵消，并獲取最大的投資回報，將基金持有者，即投資人的風險降到最低。

2.REITS在我國的制度障礙

我國目前已經(jīng)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是目前的信托產(chǎn)品和REITS是截然不同的金融產(chǎn)品?！缎磐泄炯腺Y金信托計劃管理辦法》中的信托產(chǎn)品采用私募的方式，并且對于購買者有最低投資門檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管體系。所以，我國業(yè)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是一種過渡階段的產(chǎn)品，它還不能做到通過投資組合的方式有效分散投資的風險。建立REITS具有前者無法比擬的優(yōu)越性，并適合我國保障房項目的建設(shè)，但是在我國建立REITS本身也亟需解決如下問題。

（1）建立房地產(chǎn)信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業(yè)務(wù)的開展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎(chǔ)，但尚需進一步規(guī)范某項產(chǎn)業(yè)投資、某種信托業(yè)務(wù)的投資實施細則和操作規(guī)范流程。而《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》及其配套規(guī)定中規(guī)定目前的房地產(chǎn)信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門檻，根本不能解決保障房建設(shè)所需龐大的資金問題。我認為應(yīng)該由銀監(jiān)會出臺產(chǎn)業(yè)投資信托基金法甚至REITS的專項實施辦法，專門對諸如投資信托的設(shè)立、投資范圍、運作模式、稅收或政策優(yōu)惠做出細致的規(guī)定。

（2）建立REITS公開發(fā)行和上市交易制度平臺。

保障房體系作為長期穩(wěn)定的需求，必然要求來源于投資者的長期穩(wěn)定的資金需求。我國目前的信托產(chǎn)業(yè)還停留在私募的過度階段，不能公開發(fā)行和交易流通將嚴重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級市場流通機制勢在必行?！缎磐泄炯腺Y金信托計劃管理辦法》第11條規(guī)定了信托計劃的文件包括認購風險申明書、信托計劃說明書和信托合同，證明我國目前信托業(yè)務(wù)主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國《證券法》規(guī)定可以發(fā)行和交易的“證券”之列。⑨在相應(yīng)專項立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規(guī)定在交易所上市交易，讓標準化的金融衍生產(chǎn)品在證券市場上上市和交易，在銀監(jiān)會和證監(jiān)會的監(jiān)管之下，發(fā)行人的信息披露義務(wù)更高，投資者可以隨時進入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項目服務(wù)。

注釋：

①“十二五規(guī)劃”全文請見:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號.

④毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號.

⑤毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號.

⑥王重潤,劉穎等編著.房地產(chǎn)金融[M].北京大學出版社,2010,1.291

⑦強力主編.金融法通論[J].高等教育出版社,2010,1:193.

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[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

[中圖分類號]F293．3　[文獻標識碼]A　[文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求?？梢?，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短?，F(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。

6．中國房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國家立法機關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細則，對于房地產(chǎn)投資信托基金進行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽良好的金融機構(gòu)作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風險防范機制等也要提出明確要求。

7．對房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國對于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認定和提高市場準入門檻等方式外，還可采取制定嚴厲的處罰措施對基金管理人進行不定期的強制審計，及時指導(dǎo)意見等。賦予投資人較大的權(quán)利是對房地產(chǎn)投資信托基金進行市場監(jiān)管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對于公開披露信息的要求、查看經(jīng)營和財務(wù)狀況的要求，禁止場外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

[收稿日期]2006―12―14

篇4

其實，中國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)開始具備企業(yè)年金基金投資的基本條件，企業(yè)年金投資于房地產(chǎn)信托不僅具有可行性，而且具有必要性。

2004年企業(yè)年金投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率的54%

《企業(yè)年金管理試行辦法》（以下稱《辦法》）第四十六條規(guī)定，企業(yè)年金基金財產(chǎn)的投資范圍，限于銀行存款、國債和其他具有良好流動性的金融產(chǎn)品，包括短期債券回購、信用等級在投資級以上的金融債和企業(yè)債、可轉(zhuǎn)換債、投資性保險產(chǎn)品、證券投資基金、股票等。

當前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有其他金融產(chǎn)品的優(yōu)勢，完全滿足年金的要求，是年金基金理想的投資工具。從產(chǎn)品的收益率上看，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有高于同類金融產(chǎn)品的收益，能為企業(yè)年金基金的保值、增值提供保障。近四年來，中國資本市場與全球許多發(fā)展中國家的股市持續(xù)回升甚至屢創(chuàng)新高背道而馳。無論是三年、五年還是七年來的表現(xiàn)，內(nèi)地股市整體上處于全球股市漲幅排行榜的末尾。

2002年，保險資金投資于證券投資基金的部分，由于證券市場整體低迷，全年收益率為-21.3%。2003年，一年期的國債和銀行存款收益率分別為1.86%和1.71%，而信托產(chǎn)品達4.01%；五年期國債和銀行存款收益率分別為2.33%和2.79%，企業(yè)債券為4%，而信托產(chǎn)品則高達4.8%。2004年基金管理公司從事證券投資的平均收益率為-12%，各類上市公司的股息收益率平均約為2.25%，相當于一年期定期存款。2004年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品獲取了大大高于銀行存款、國債、股票和基金的實際收益。

據(jù)統(tǒng)計，2004年全國企業(yè)年金的投資收益為2.7%，僅相當于2004信托投資公司信托產(chǎn)品年平均收益率4.66 %的57%。2004年全國信托投資公司共計發(fā)售信托產(chǎn)品327只，至2004年12月底，幾乎所有信托產(chǎn)品均達到了預(yù)期收益水平。而且房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年均收益率更達到5%，由此推算，2004年全國企業(yè)年金的投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的54%（圖9）。

信托產(chǎn)品的風險――

收益、流通性、市場容量、信息披露等特征能滿足企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配要求

現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托在確保收益率、控制風險方面采取了多種有效措施。而且隨著大量的監(jiān)管政策相繼出臺，信托機構(gòu)在嚴格的監(jiān)管中對信托產(chǎn)品都采取了各種控制風險的措施，包括財政支持、資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、第三者擔保貸款保險（保險公司承擔可能的信用風險，保證到期貸款的本金安全和預(yù)定收益率）、銀行信譽（銀行承諾到期支付本金和收益或承諾到期回購資產(chǎn)）、優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)（按照項目受償先后順序不同，使優(yōu)先受益權(quán)人的本息得到優(yōu)先保障）和發(fā)行公司自身的信譽 （房地產(chǎn)項目在信托計劃到期后，若不能按期歸還信托資金，信托公司可以折價賣出房產(chǎn)、在一個信托計劃中綜合運用多種風險控制措施），以及其它如信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租金收益的收取等措施。很顯然，引入財政支持和銀行信譽的信托產(chǎn)品，是相對風險最低的。很多信托產(chǎn)品的信用評級絕對不會低于投資級的債券。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的靈活設(shè)計和創(chuàng)新，也為企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配創(chuàng)造了條件。從期限上來看，2004年信托產(chǎn)品主要還是集中在三個時點：1年期、2年期、3年期。這里所說的“組合”是指同一個信托產(chǎn)品，在期限設(shè)置上可能有1年期、1.5年期、2年期、3年期等多種組合期限，有的一個信托產(chǎn)品，它有不同的期限，每個期限募集資金的規(guī)模、年預(yù)期收益率都各不相同，投資者可以根據(jù)自己的實際情況選擇投資，增加了產(chǎn)品設(shè)計的靈活性。

應(yīng)當注意的是，2004年更有推出存續(xù)期間長達4年、5年、6年甚至更長的超長期信托產(chǎn)品，雖然發(fā)行數(shù)量不是很大，但一般這類產(chǎn)品投向比較清晰，運作方式主要集中在一部分股權(quán)投資和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的信托產(chǎn)品中，每個產(chǎn)品的年預(yù)期收益率幾乎都能達到5%以上。如新疆國投2004年10月發(fā)行的金福世貿(mào)廣場不動產(chǎn)管理信托，期限為3-20年，預(yù)期年收益率可達8.1%。

從年金的產(chǎn)品線看，銀行存款和國債作為一種低風險、低收益的投資品種與基金、股票所具有的高風險、高收益形成了鮮明的對比，在二者之間，需要介入一種具有中風險、中收益的投資品種，與這些品種形成連續(xù)的、完善的產(chǎn)品線，只有這樣，企業(yè)年金基金才能根據(jù)不同的投資偏好，組合成不同風險收益連續(xù)的投資組合。房地產(chǎn)投資基金剛好滿足了年金的這一需求。

總之，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品靈活的產(chǎn)品期限設(shè)計和風險-收益特征明顯能滿足企業(yè)年金的匹配要求（圖10）。

從產(chǎn)品的流通性看，雖然目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未能以基金形式在深滬交易所掛牌上市，

投資者不能實現(xiàn)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的價格發(fā)現(xiàn)，但是房地產(chǎn)信托管理人采取了多種有利于產(chǎn)品流動和變現(xiàn)的方式，如利用公司自有平臺、利用第三方交易平臺、信托合同銀行質(zhì)押貸款、股東提前贖回等?；谄髽I(yè)年金投資的長期性和積累性，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品現(xiàn)有的流通方式不會低于保險機構(gòu)的銀行定期協(xié)議存款，流動性不應(yīng)成為年金組合投資的障礙。

篇5

20世紀90年代初，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮在中國興起，這個時期出現(xiàn)了可視為類房地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，將較大比例的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大大拓展了我國房地產(chǎn)的融資渠道，在很大程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的燃眉之急。但受操作不規(guī)范、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控等自身及客觀經(jīng)濟環(huán)境限制，運營過程中面臨諸多障礙，難以為繼。1994～1997年，國家堅決叫停投資基金的審批。25－36進入21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為我國經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)投資過熱、房價過高、泡沫增大等問題日益凸顯。為加強宏觀調(diào)控，達到規(guī)范房貸業(yè)務(wù)、擠壓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的調(diào)控目的，相關(guān)部門先后多次采用貨幣政策對金融企業(yè)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進行規(guī)范。伴隨著2003年中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)的，商業(yè)銀行貸款門檻進一步提高、房地產(chǎn)信貸進一步緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)在尋求新的投融資渠道之時，將目光投向了在國際金融市場表現(xiàn)良好的RE-ITS。但受限于國內(nèi)法律環(huán)境不健全、政策不明朗等客觀現(xiàn)狀，REITS制度的構(gòu)建尚需時日，具有REITS雛形———房地產(chǎn)資金信托計劃的實踐在房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)投資公司的共同運作下發(fā)展起來。2008年以來，國務(wù)院先后國九條、國三十條、131號文件，對創(chuàng)新融資模式、開展REITS試點工作提出了明確要求，為REITS的發(fā)展提供了良好的契機。在我國房地產(chǎn)信托市場上存在一些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，該類信托產(chǎn)品與傳統(tǒng)意義上的REITS制度相似，都是運用集合投資的方式將不特定的多數(shù)人的資金匯集，投資于房地產(chǎn)以獲取收益的金融工具和產(chǎn)品。但我國REITS產(chǎn)品在制度設(shè)計不盡合理，具有較強的不成熟性和過渡性，在募集方式、資金運用方式、監(jiān)管措施、管理模式、投資者選擇等諸多方面仍與REITS之間存在很大差異，如法國歐尚天津第一店資金信托計劃帶有部分REITS色彩，但仍與美國REITS存在不小的差距。

二、發(fā)展我國REITS的必要性

1．降低金融體系運營風險的需要房地產(chǎn)行業(yè)的巨大資金需求大多依賴于商業(yè)銀行信貸，銀行長期過度地向房地產(chǎn)市場投放資金，極有可能導(dǎo)致資產(chǎn)結(jié)構(gòu)過于集中而形成金融風險，銀行系統(tǒng)的風險抵御能力因房地產(chǎn)行業(yè)資金供給的單一性而大大降低。分散和降低銀行業(yè)的金融風險、提高金融系統(tǒng)的安全，已逐漸成為平衡房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和商業(yè)銀行發(fā)展過程中不得不正視的問題。引入REITS對化解金融體系降低系統(tǒng)性風險的作用主要體現(xiàn)在:第一，作為銀行信貸資金的重要補充，REITS作為直接融資渠道可將市場閑置資金融通到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在提高房地產(chǎn)金融體系完備性的同時，可有效減輕銀行體系所承擔的金融風險，在一定程度上防止房地產(chǎn)泡沫;第二，作為一種國際金融市場上安全性和獲利性較為理想的投資方式，REITS還可分流部分銀行儲蓄資金，以減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用;第三，由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的中間業(yè)務(wù)，如銀行網(wǎng)點售賣、資金結(jié)算、托管等等，都將為銀行體系帶來零風險收益。

2．發(fā)展房地產(chǎn)二級市場的需要在發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)主要以包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃及管理等流通交易程序在內(nèi)的二級市場為主，其收入遠遠高于以開發(fā)和建設(shè)為主要內(nèi)容的一級市場。而目前我國大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要以房地產(chǎn)一級市場即房地產(chǎn)的開發(fā)為主，對二級市場的重視及開發(fā)程度遠遠不夠。REIT的發(fā)展尤其是權(quán)益型REITS的發(fā)展在創(chuàng)新融資模式并增加投資工具的同時，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、管理和租賃市場有機結(jié)合，可為發(fā)展房地產(chǎn)二級市場注入新的血液。

3．進一步發(fā)展信托業(yè)的需要信托作為一種金融制度，與銀行、保險、證券一并構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。信托作為一種特殊的財產(chǎn)管理制度和法律行為，在經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍上具有其他金融機構(gòu)不具備的優(yōu)勢。改革開放以來的三十余年間，我國信托業(yè)歷經(jīng)多次治理整頓，在操作規(guī)程上日趨規(guī)范，但總體而言仍存在信托產(chǎn)品流動性較弱、信托公司復(fù)合型人才缺乏、信托公司經(jīng)驗不足等缺陷?？v觀各國信托業(yè)的發(fā)展，各發(fā)達國家均傾向于采用房地產(chǎn)信托的方式進行融資，REITS作為一種直接融資方式，有利于快速籌集資金，在有房產(chǎn)、地產(chǎn)做擔保、進一步實現(xiàn)風險降低化的同時，也能在信托財產(chǎn)流通性較弱的現(xiàn)狀下以房地產(chǎn)項目周期較短的投資期限的原因，吸引投資者的目光。綜上所述，通過REITS的引入，可進一步完善我國信托公司的機構(gòu)，實現(xiàn)信托的快速發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的雙贏。

三、我國發(fā)展REITS的可行性

1．已初步具備法律基礎(chǔ)REITS法律制度的引入，實際上就是對REITS法律制度的移植。目前，我國與REITS相關(guān)的法律主要包括信托法、公司法、房地產(chǎn)法和證券法、稅法等。(1)在信托法方面，“一法兩規(guī)”并未對REITS做出專項規(guī)定。2004年10月18日，銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(以下簡稱《房地產(chǎn)信托辦法草案》)，該草案對REITS的概念進行了界定，并針對我國REITS現(xiàn)狀做了一系列操作性較強的細則規(guī)定。與國外REITS相比，該草案有眾多相似之處，被信托業(yè)內(nèi)人士認為既是一部REITS法規(guī)，又像是一部REITS法規(guī)的雛形。2007年3月1日，被稱為“新兩規(guī)”的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式施行，這標志著我國信托業(yè)的立法正在逐步完善，該新規(guī)明確將REITS確立為信托公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一，進一步明晰了信托公司的發(fā)展思路和業(yè)務(wù)范圍，作為金融創(chuàng)新之一的REITS已經(jīng)呼之欲出，受到監(jiān)管層和信托公司的重視。2008年3月，銀監(jiān)會頒布《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿，將REITS明確界定為“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為”。該法案的出臺可視為銀監(jiān)會發(fā)出的將REITS全面本土化和推廣的積極信號。但受當時爆發(fā)的美國次貸危機影響，決策層對與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的推出更為謹慎，征求意見稿的推行也受到延緩，至今也未出臺。(2)在房地產(chǎn)法方面，我國近年來先后出臺了一系列房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，對房地產(chǎn)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)收益和自由處分權(quán)進行了宏觀調(diào)控并做了具體規(guī)范，對REITS在我國的設(shè)立及發(fā)展有所裨益。(3)在證券法方面，證監(jiān)會等證券監(jiān)管層一直在致力于對證券衍生品進行創(chuàng)新并對證券投資者的權(quán)益進行立法保護，為REITS的發(fā)展提供了良好的法律環(huán)境。(4)在稅收法方面，我國現(xiàn)行法律并未針對REITS的稅收征管進行規(guī)范，目前信托投資公司適用信托投資公司繳納33%的公司所得稅，個人投資者繳納20%的個人所得稅。我國REITS在投資公司、個人兩個層面上均征收稅賦，存在雙重征稅、稅收過重問題，有待進一步完善。

2．已有成功經(jīng)驗供借鑒追本溯源，REITS興起于20世紀60年代的美國，與同期其他的金融創(chuàng)新相同，REITS的產(chǎn)生亦是受到經(jīng)濟利益的驅(qū)動，其產(chǎn)生背景為州法律對公司以投資為目的持有不動產(chǎn)進行限制。REITS最初被設(shè)計為中產(chǎn)階級以上階層的投資理財工具，但在實踐中以其穩(wěn)定的高回報率而頗受廣大中小型投資者的青睞。隨著美國稅收政策和法律進一步明確將滿足一定股東組成、投資方向組成、分配比例等條件的REITS在公司和個人層面上的所得稅均予以免除，作為一種適應(yīng)社會需求而生并在不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境中存續(xù)并發(fā)展壯大的金融產(chǎn)物，REITS在美國的發(fā)展呈現(xiàn)出典型的階段性特征并先后經(jīng)歷了高速發(fā)展、發(fā)展受阻、再次發(fā)展三個歷史階段，對REITS在中國的本土化發(fā)展不無借鑒意義。韓國及我國臺灣地區(qū)分別于1998年、2004年出臺了《資產(chǎn)證券化法案》《金融資產(chǎn)證券化條例》，這些國家和地區(qū)的立法背景、法律規(guī)定、REITS發(fā)展歷程及運作規(guī)范等，為我國和大陸地區(qū)REITS的發(fā)展提供了豐富的經(jīng)驗，具有很大的參考價值。綜上所述，我國經(jīng)濟正處于高速發(fā)展期，在銀根緊縮、貸款門檻提高等宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)引下，拓寬房地產(chǎn)融資渠道、分散房地產(chǎn)金融體系風險，已成為突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、化解銀行信貸高危的關(guān)鍵。REITS作為直接的房地產(chǎn)融資手段，是對以銀行為金融中介的間接融資手段的有效補充。

四、我國REITS發(fā)展障礙分析

1．專項及配套法律不健全首先，REITS專項立法的缺失，是發(fā)展我國RE-ITS的最大瓶頸。信托業(yè)主要由一法兩規(guī)進行規(guī)制，不能滿足REITS制度建立的需要。2004年銀監(jiān)會出臺的征求意見版《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》對房地產(chǎn)投資信托一些具體規(guī)則及流程、風險控制等方面做出了較為具體明確的規(guī)定，在信托業(yè)內(nèi)引起了較大反響，業(yè)內(nèi)人士普遍認為該“辦法”是REITS推出的前兆，但因種種原因至今仍未施行。其次，REITS配套法規(guī)不健全，成為制約REITS發(fā)展的又一障礙。我國至今未出臺產(chǎn)業(yè)基金法或是投資基金法，根據(jù)現(xiàn)行法律直接針對中小投資者私募資金成立包括REITS在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金屬于違法行為。同時，現(xiàn)行法律缺乏成熟、完善的監(jiān)督機制，信托公司可能違背追求投資利益最大化的原則而降低委托人的投資要求，與此同時，委托人因監(jiān)管專業(yè)知識的缺乏致使其很難實現(xiàn)知情權(quán)。再次，證券法的限制性規(guī)定使得REITS的流通和融資力顯著降低。我國《證券法》將其調(diào)整對象明確限定為股票、證券和國務(wù)院依法認定的其他證券，而事實上國務(wù)院并未認定包括信托受益憑證在內(nèi)的其他證券形式。在此前提下，REITS不能在證券交易所上市流通，明顯加大了交易成本，嚴重影響其投資吸引力和流通能力。

2．稅收優(yōu)惠制度缺位回顧REITS的產(chǎn)生及發(fā)展歷程，美國REITS被視為受托人向受益人進行信托收益分配的途徑，在法律上獲得雙重免稅資格，其發(fā)展主要是受到法律明確的稅收優(yōu)惠的驅(qū)動:一方面，REITS作為人的集合不屬于公司稅的納稅范疇;另一方面，REITS投資的房地產(chǎn)物業(yè)屬于免稅范疇;隨著美國稅法的日益嚴苛，REITS的稅收優(yōu)惠優(yōu)點逐漸顯露。國外RE-ITS結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、種類也較為繁多、涉及當事人眾多，通常有著一套完整、獨特的稅收體系為其服務(wù)。而我國REITS處于初級發(fā)展階段，未對REITS收益的納稅優(yōu)惠做出具體規(guī)定，缺乏對REITS的稅收激勵政策和措施，導(dǎo)致REITS缺乏核心競爭力。

3．信息披露制度不完善國外的REITS是非常標準化的，信息披露要求非常嚴格，美國REITS的投資計劃、財務(wù)計劃、投資報酬率、管理費用及投資期限等均需主管部門———美國證券管理委員會批準，而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。102－106從國外REITS發(fā)展經(jīng)驗上來看，信息越公開越透明，REITS市場越發(fā)達越完善，充分、真實、及時、準確地將國家政策導(dǎo)向的信息、金融證券等各類信息傳達給包括REITS投資者在內(nèi)的信息需求者，有利于激發(fā)其投資熱情。就目前情況來看，作為在政策經(jīng)濟環(huán)境下風險相對較高的信托產(chǎn)品，無論從準確性、及時性和規(guī)范性還是披露頻率上來看，國內(nèi)REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面臨道德風險，且為謀求私利、暗箱操作大開便利之門，進而帶來資金風險和隱患，成為RE-ITS運作的巨大障礙。

4．組織機構(gòu)缺失REITS的經(jīng)營管理，通常是由專業(yè)的投資公司進行的。就目前國內(nèi)的實踐上來看，最滿足該項條件的是信托公司，而信托公司的組成人員大多不是房地產(chǎn)業(yè)投資專家，不具備項目運營管理的經(jīng)驗和專業(yè)技能，在實際項目運行中，信托公司也不參與管理或干涉管理者的經(jīng)營管理，僅向項目提供資金，地位較為被動。因此，從這個意義上來講，我國截至目前還未出現(xiàn)真正合格的REITS構(gòu)建主體。

五、總結(jié)

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各房地產(chǎn)部門要認真貫徹落實國務(wù)院和省政府有關(guān)文件精神,進步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，努力促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

一）鞏固和擴大我省房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，認真貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》〔2011〕1號）和《省人民政府關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》川府發(fā)〔〕32號）等國家、省出臺的一系列調(diào)控政策。進一步遏制部分城市房價過快上漲。2011年，要根據(jù)國務(wù)院和省政府的統(tǒng)一部署，指導(dǎo)各地結(jié)合實際，制訂出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控實施細則。

二）要努力保持全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時。充分發(fā)揮好房地產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟增長和社會發(fā)展的重要作用。2011年，按照省委、省政府“高位求進、加快發(fā)展”工作基調(diào)，全省力爭完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2100億元，實現(xiàn)商品房銷售5500萬平方米，竣工4000萬平方米。

三）完成省級信息系統(tǒng)方案，加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。2011年。初步搭建省級監(jiān)控平臺。成都市要在年內(nèi)率先完成與部、省聯(lián)網(wǎng)，等市基本完成，其他市做好相關(guān)準備。

四）做好政策建議。2011年，加強市場監(jiān)測分析。要進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，定期召開形勢分析會，做好房地產(chǎn)市場運行月報、季報和年報工作。會同省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局調(diào)查總隊等單位，健全和完善我省房地產(chǎn)市場統(tǒng)計監(jiān)測制度。

五）根據(jù)國家監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和省政府的有關(guān)要求，建立健全穩(wěn)房價、促保障的考核問責機制。2011年。會同省監(jiān)察廳和廳內(nèi)有關(guān)處室，研究擬訂我省穩(wěn)定房價、加強住房保障工作的考核問責辦法，并組織落實。

二、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度

六）實現(xiàn)與行政審批聯(lián)動。進一步健全房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的信用體系建設(shè)，加快房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)。加強信用管理。總結(jié)推廣部分城市在開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)中的經(jīng)驗。2011年，所有設(shè)區(qū)城市城市和擴權(quán)縣（市）要全部建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系，初步建立省級開發(fā)企業(yè)信用體系評價考核制度。

七）積極總結(jié)推廣成功經(jīng)驗。2011年，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案制度。全省所有設(shè)區(qū)城市和擴權(quán)縣（市）要建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理制度。其他縣也要積極創(chuàng)造條件，抓緊建立開發(fā)項目手冊備案管理制度。

重點健全完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。認真貫徹《商品房銷售管理辦法》商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)章制度，八）加強商品房預(yù)售監(jiān)管。大力加強商品房項目預(yù)售行為監(jiān)管。2011年，全面強化預(yù)售管理的基礎(chǔ)上，重點健全和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。結(jié)合實際，制訂出臺我省有關(guān)規(guī)范性文件。

九）加強對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。2011年，加強二手房銷售管理。認真貫徹《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)備案管理。與省工商局一起，全省開展一次二手房市場秩序?qū)ｍ棛z查活動，重點檢查經(jīng)紀機構(gòu)違法違規(guī)等行為。

宣傳貫徹《商品房租賃管理辦法》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號）指導(dǎo)各地建立健全房屋租賃監(jiān)管制度，十）加強房屋租賃市場管理。加大工作力度。落實房屋租賃登記備案管理制度。2011年，研究制訂我省商品房租賃管理實施細則。

十一）完善開發(fā)企業(yè)升級變更初審制度，完善房地產(chǎn)市場準入退出機制。一是建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準入審核制度。強化對開發(fā)企業(yè)退出審查管理。二是完善房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估報告專家會審制度。充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價專家作用，加強對房地產(chǎn)估價報告的專業(yè)審查。2011年，配合《國有土地上房屋征收補償條例》國務(wù)院令第590號）等法規(guī)規(guī)章的貫徹實施，組織開展一次房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估業(yè)務(wù)專項檢查。三是完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定的現(xiàn)場查勘制度，加強對資質(zhì)管理中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止的日常巡查和重點抽查，確保企業(yè)資質(zhì)升級許可的嚴肅性。

進一步提高規(guī)范化管理達標覆蓋面。2011年，十二）加快推進全省房屋登記規(guī)范化管理達標工作。力爭增加10個以上擴權(quán)縣（市）達到規(guī)范化管理標準。非擴權(quán)縣要積極創(chuàng)造條件，盡早完成達標任務(wù)。

做好《條例》調(diào)研、論證、會商、協(xié)調(diào)、報審等工作。力爭2011年底前經(jīng)省政府常務(wù)會和省人大常委會審議通過，十三）認真做好《省物業(yè)管理條例》立法工作。協(xié)助省人大城環(huán)資委、省政府法制辦等單位。并實施。

積極調(diào)查研究，十四）宣傳貫徹《國有土地上房屋征收補償條例》確保國有土地上房屋征收補償活動依法有序開展。會同省政府法制辦。搞好《省國有土地上房屋征收補償實施辦法》立法準備工作。

三、加強房地產(chǎn)管理隊伍建設(shè)

篇7

這種不理性的過快發(fā)展勢必會有諸多問題促使，在結(jié)合房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的非正常態(tài)表現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策導(dǎo)向等各方面因素研究分析，總結(jié)出我國房地產(chǎn)存在以下問題：（1）房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全（2）生產(chǎn)要素供給量缺乏量化效應(yīng)（3）投資與需求的不理性因素過多（4）對未來市場發(fā)展預(yù)期不確定性過多（5）市場監(jiān)測預(yù)警體系不完善（6）房地產(chǎn)融資渠道單一和大量外資涌入房產(chǎn)市場（7）人民幣升值壓力等。這些問題充分反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)還處在不成熟階段及國家對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和規(guī)范缺少方向及力度，與此同時，由房地產(chǎn)問題引發(fā)的經(jīng)濟市場、社會、產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活等風險問題也日益彰顯。針對以上存在的問題國家從2010年初以來相應(yīng)地出臺一系列調(diào)控政策，在這些調(diào)控政策中主要強調(diào)了以下幾點：對二手房的管理、緊縮財政政策、貨幣政策和在一定期間內(nèi)具有指導(dǎo)性綱領(lǐng)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱之為“新國十條”，但從2010年前三季度市場反饋的信息看，這些策制定實施以來對市場過熱的勢頭具有一定的“降溫”作用，但并沒有明顯的解決房地產(chǎn)存在的根本性問題，其中一點：房價仍有若干幅度的增長，房地產(chǎn)投資者采取對政策持觀望態(tài)度，而群眾對未來的房地產(chǎn)走勢仍抱有一定的悲觀情緒。在此情況下，社會各界都從不同角度闡述自己對房地產(chǎn)未來政策的解讀，筆者在借鑒以往政策的特點基礎(chǔ)上，結(jié)合我國社會實際情況及市場發(fā)展需求特點提出五項房產(chǎn)新控制政策，來實現(xiàn)今天及未來房地產(chǎn)事業(yè)的健康、和諧發(fā)展。

一、不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范

不對稱性理論最早出現(xiàn)在《困境與出路》（克萊頓克里斯坦森哈佛商學院），主要應(yīng)用于解決不對稱性個人及企業(yè)市場競爭問題而提出的理論，筆者根據(jù)書中提到的不對稱性存在條件和不對稱性動機將其與我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有及未來面臨的條件廣義結(jié)合，然后再根據(jù)不對稱性的廣義思想構(gòu)建關(guān)于我國房地產(chǎn)未來幾十年發(fā)展的戰(zhàn)略思想——“不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范”。不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范就是：在一定時期內(nèi)，針對適應(yīng)在地域廣、資源分布不均、市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全、政策難以以統(tǒng)一標準規(guī)范的行業(yè)發(fā)展要求時應(yīng)用的發(fā)展戰(zhàn)略政策思想。就我國房地產(chǎn)現(xiàn)今面臨的狀況和相應(yīng)政策而言，首先應(yīng)構(gòu)建一個不對稱政策理論框架，然后再根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的各個層面需要制定一套不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范，最后在各個規(guī)范要求范圍內(nèi)制定實施相應(yīng)的政策法規(guī)。筆者根據(jù)我國實際情況將房地產(chǎn)規(guī)范劃分為三個不同層面的不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范。其不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范在房地產(chǎn)市場發(fā)展中具體要：

（1）地域性資源及生產(chǎn)力的不對稱性要求。我國劃分四部分經(jīng)濟區(qū)域：東部沿海地區(qū)、東北老工業(yè)基地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)，在這四發(fā)展區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出東部最熱，其他地區(qū)跟熱現(xiàn)象，究其原因，東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟、生產(chǎn)及消費等都首屈一指，房地產(chǎn)投資與需求也就隨之而升；而其他地區(qū)然從經(jīng)濟實力及生產(chǎn)力而言不具備這種需求，但根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展預(yù)期仍具備很大的發(fā)展?jié)摿?。顯然這種形勢對各地區(qū)長期發(fā)展和居民生活水平提高都有一定的破壞性。因此，應(yīng)結(jié)合四地區(qū)的實際情況制定相應(yīng)的不對稱政策解決地區(qū)綜合發(fā)展問題。對資源優(yōu)化分配、勞動力綜合引導(dǎo)分布、投資消費能力的協(xié)調(diào)規(guī)劃等都應(yīng)建立在不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范的基礎(chǔ)上。

（2）市場整合不對稱性要求。我國每6—7年構(gòu)成一個經(jīng)濟循環(huán)周期，這一點在房地產(chǎn)領(lǐng)域更值得注意，市場水平的差距會加大周期長度及有效性，所以，應(yīng)根據(jù)市場的自身條件建立一套不對稱戰(zhàn)略規(guī)范，引導(dǎo)做到：價格細分市場、區(qū)域細分市場、產(chǎn)品細分市場等市場存在形式，要求在不同層次上發(fā)揮各自市場的優(yōu)勢。

（3）行業(yè)間競爭不對稱要求。在現(xiàn)今我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中已經(jīng)出現(xiàn)一些不具備集團化資質(zhì)，卻呈現(xiàn)過早壟斷現(xiàn)象的房企，這一點在房地產(chǎn)事業(yè)還處于不成熟和政策法規(guī)不健全的時期是對整個行業(yè)的過早的定位，對一些行業(yè)發(fā)展中存在的問題沒能有效解決，為未來行業(yè)發(fā)展危機埋下隱患。此外，由于我國地區(qū)發(fā)展的不平衡，過早的進行壟斷，地區(qū)要為之付出巨大發(fā)展效益。因此，政府在尊重市場自由競爭的同時制定一套不對稱戰(zhàn)略規(guī)范，營造出一種和諧競爭的場面，讓各個企業(yè)在長時間的競爭中得以成長，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟拉動效益。

不對稱性發(fā)展是我國在社會主義初期建設(shè)中一項重要的發(fā)展要求，在要求下必須應(yīng)配備相應(yīng)的不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范，這一點將會伴隨我國經(jīng)濟發(fā)展，在未來30—50年內(nèi)長期存在且發(fā)揮巨大作用，所以，面對未來房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展要求，勢必要做好一項完整的不對稱發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)范，追求不對稱性效應(yīng)，才能確保房產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)我國社會主義建設(shè)要求，才能在其發(fā)揮拉動經(jīng)濟增長同時實現(xiàn)市場的規(guī)范化，具有一定的時代意義。

二、生產(chǎn)資料投放量化

在現(xiàn)行我國分配原則上是按“按勞分配為主，多種分配原則并存”原則實行的，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中最主要分配原則是按生產(chǎn)資料分配，因此，生產(chǎn)資料流通和所有量就成為該行業(yè)特殊的創(chuàng)利點，“生產(chǎn)資料的流通過程，實質(zhì)上是生產(chǎn)要素在社會生產(chǎn)過程中進行配置過程”，生產(chǎn)資料的配置情況直接影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)資料流向目的。這一點恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)賴以膨脹利益的關(guān)鍵——他們掌握生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主動權(quán)，并由此控制價格主導(dǎo)權(quán)。問題就出現(xiàn)在房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的社會占有量方面出現(xiàn)缺口或分配過于集中，在有限的生產(chǎn)資料用于生產(chǎn)過程中就存在生產(chǎn)與利益的博弈，值得一提的是：在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中存在“生產(chǎn)資料投入量與產(chǎn)業(yè)利益成反比關(guān)系，與生產(chǎn)量成正比關(guān)系”，然而在生產(chǎn)資料投入量缺少量化的情況下會加大利益取向的偏離，這一點也就成為房地產(chǎn)不理性發(fā)展的內(nèi)因關(guān)鍵部分之一?！?/p>

在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列問題的時候首先應(yīng)對生產(chǎn)的根本查起，建議政府應(yīng)重新對房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的市場所有量進行審核，在政策的配合下將生產(chǎn)資料市場投放進行量化，在根據(jù)市場發(fā)展狀況調(diào)整量化調(diào)控力度，具體的說：在房地產(chǎn)市場過熱時擴大生產(chǎn)資料的投放量，就會隱性的促使行業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由于生產(chǎn)者所有生產(chǎn)資料價值就會下降，為確保自身利益自行調(diào)整利益溢出量，削弱對市場的主控權(quán)，房價過高等問題就會相應(yīng)的解決，并且還達到社會生產(chǎn)量的要求。所以，政府可以根據(jù)地區(qū)的發(fā)展要求情況及生產(chǎn)周期規(guī)律制定相適應(yīng)的生產(chǎn)資料投放量化規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展需求。

三、土地出讓金管理辦法

我們先看一條最新消息：“10年來,各地土地出讓金收入增長迅速。2001年,全國土地出讓收入占地方財政收入的比重只有16.6%。到2009年,該比例已上升為48.8%。其間有幾年,該比例甚至一度超過50%。地方政府嚴重依賴土地出讓金等相關(guān)收入”（中評社北京10月11日電）。在實際過程中各地政府間接或直接地將土地出讓作為地方財政收入的主要渠道，此外，研究還表明：“地方政府官員提供土地的主要動機在于晉升激勵”，這也可以充分表明土地出讓金使用方面缺少明確方向和規(guī)范，這一點也間接的擴大地方對房地產(chǎn)市場規(guī)范力度縮水狀況，與此同時，在土地出讓金收入需求方面存在嚴重依賴問題，也就促使政府減少對土地出讓的規(guī)范，致使房地產(chǎn)土地市場價格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混亂場面。所以，出臺一項完整的土地出讓金管理辦法顯得尤為重要。在現(xiàn)存的制度基礎(chǔ)上為滿足未來房地產(chǎn)發(fā)展需求政府應(yīng)擴大對土地出讓金使用效益，建議政府采取一定的土地出讓金管理辦法，在有效實施政策的配合下確保未來房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時，我們可以考慮以下幾點使用辦法：

（1）在土地出讓金總額總確保至少15%的資金用于保障性廉租房建設(shè)。一方面滿足解決市場發(fā)展不平衡要求，政府就可以投資方向上拓展更大空間，并且還在一定程度上降低了城市建設(shè)過程中發(fā)展兩極分化風險，縮小在基本保障市場的差距；另一方面滿足低收入人群對住房的需求，緩解城市住房矛盾。

（2）將土地出讓金的市場溢值作為政策性補助。具體辦法是：在國家主持建立指導(dǎo)性綱領(lǐng)，由地方在根據(jù)每一發(fā)展期段具體情況制定一個控制指標，即在控制在指標范圍內(nèi)進行差額補助。這項辦法具有雙向性，在房地產(chǎn)事業(yè)低迷時對投資商進行鼓勵性補助；在房地產(chǎn)事業(yè)不理性高漲時對購房者進行福利性補助。

（3）預(yù)提風險資金，在政府出讓土地是應(yīng)根據(jù)通貨預(yù)期提取一定的通貨膨脹風險保障金，來應(yīng)對由膨脹引起的社會損失（包括對投資商和購房者損失）。

這一辦法的實施并不是意味著簡單資金由政府過手又回到原初的地方，它不僅在保證投資商利益不變及購房者利益不受損失的基礎(chǔ)上提高了對房地產(chǎn)問題膨脹的控制力度和政府應(yīng)對風險的能力，此外，“如政府購買支出增加，則由政府購買指出的效益增加，使國民生產(chǎn)總值增加，同時，由于政府購買支出增加，貨幣流通量增加，則貨幣乘數(shù)也可能擴大，必然使國民生產(chǎn)總值增加”，必然會創(chuàng)造更大的社會效益。

四、金融市場的把控

人民幣升值、熱錢涌入問題對房地產(chǎn)市場的市場行為影響日益顯著。“人民幣升值將會在較長的時期存在，境外流入大量的資金將會投向境內(nèi)以人民幣計價的房產(chǎn)等物業(yè)資產(chǎn)。人民幣升值就意味著以人民幣表示價值的國內(nèi)資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)市場具有資金密集性和流通性較好的特點，是投資人民幣資產(chǎn)的理想場所。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價”，顯然，由于房地產(chǎn)在我國的特殊經(jīng)濟地位，人民幣升值和國外大量熱錢涌入將會成為未來影響房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展的主要因素之一，隨著全球經(jīng)濟時代的到來，與WTO接軌常規(guī)化，國外投資方向就會趁勢傾向，房地產(chǎn)市場具有資金密集性和流通性較好的特點剛好滿足投資者的投資需求，房地產(chǎn)融資帶的問題就由此產(chǎn)生了。因此政府要做好應(yīng)對未來問題的準備，建立一套完整的金融把控管理辦法，一方面要促使房地產(chǎn)融渠資道的多元化，以減少國內(nèi)房地產(chǎn)對境外資金的依賴，避免大量熱錢的涌入；加大政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警力度。另一方面政府要做好應(yīng)對人民幣升值預(yù)期風險準備，穩(wěn)定人民幣匯率。此外，政府應(yīng)積極引導(dǎo)資金投入到生產(chǎn)性領(lǐng)域，做到內(nèi)外兼顧，有條不紊。

五、保障性市場基礎(chǔ)配額

自從金融海嘯過后，市場上的許多企業(yè)都在這次災(zāi)難中承受巨大損失甚至徹底消失，不單單因為不適應(yīng)市場發(fā)展需要，更多的是這些企業(yè)缺少風險應(yīng)對能力，這一點直接會影響我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，甚至會導(dǎo)致某一個行業(yè)結(jié)構(gòu)不完整，直接影響行業(yè)的未來發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)在我國產(chǎn)業(yè)行列中屬于年輕產(chǎn)業(yè)，不僅在自我發(fā)展過程中存在一些列不健全問題，而且在面臨危機時自我防御能力又顯得十分薄弱，因此，就有一種潛在的前期政策保障要求：房地產(chǎn)市場分配方面一方面遵循市場經(jīng)濟的市場調(diào)節(jié)，另一方面在不影響市場自由運作的條件上政府進行一定的前期干涉行為，建立一套保障性市場基礎(chǔ)配額制度。保障性市場基礎(chǔ)配額，顧名思義就是在市場調(diào)節(jié)之外建立一個以保障為目的的“市場”，筆者認為一方面在廉租房建設(shè)過程中可以基于資源優(yōu)化分配原則，植入保障性市場基礎(chǔ)配額的政策優(yōu)惠，自然政府干預(yù)這部分市場活動，將廉租房的真正優(yōu)惠落實到市場上，發(fā)揮政府與市場雙重效益創(chuàng)造能力；另一方面就是在我國房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟的時候加強產(chǎn)業(yè)風險保障管理，采用按企業(yè)資質(zhì)比例引導(dǎo)優(yōu)化分配市場基礎(chǔ)的配額，做到“遍地開花”式的發(fā)展效果。就此會帶來巨大的產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展意義：

（1）要求按企業(yè)自身資質(zhì)比例占有保障性市場基礎(chǔ)配額，確保市場的活力，發(fā)揮其在國民經(jīng)濟中重要的拉動作用，同時又削弱國外企業(yè)對國內(nèi)市場的非正常性過渡占有，破壞行業(yè)完整性。

（2）確保房地產(chǎn)企業(yè)在平穩(wěn)中發(fā)生聯(lián)合、兼并、重組，不至于發(fā)生只求速度化、規(guī)?；膼盒愿偁帲谝欢螘r期內(nèi)維持市場結(jié)構(gòu)完整，并有利于生產(chǎn)資料的優(yōu)化分配。（3）保障性市場基礎(chǔ)配額為前面所提到的其他政策正常實施提供一定的空間，在關(guān)鍵時期起到政策橋梁作用。補充說明一點：保障性市場基礎(chǔ)配額具有時期性在我國房地產(chǎn)發(fā)展到一定時期后此項政策就失去它的實際意義。

篇8

一、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展還存在不足

整改目標：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：開發(fā)科

協(xié)助科室：辦公室、管理科、產(chǎn)權(quán)處

責任人：*

協(xié)助責任人：*、*、*

完成時間：2009年12月

整改措施：按照有關(guān)法律法規(guī)，加強對開發(fā)企業(yè)和商品住宅質(zhì)量的管理，引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)科學發(fā)展。加強房地產(chǎn)外宣、外銷工作，在周邊城市媒體宣傳我市良好的人居環(huán)境和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，吸引更多的外來購房者。根據(jù)國家節(jié)能減排的要求，進一步做好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和減排等工作。按照法律法規(guī)的要求，對房地產(chǎn)市場進行整治，查處違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，加強對商品房預(yù)、銷售的管理和指導(dǎo)。按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《農(nóng)房登記辦法》，認真做好產(chǎn)權(quán)登記工作。

舉辦2009年房地產(chǎn)展示交易會按照國家住建部第116號文件關(guān)于信息化建設(shè)綱要的要求，進一步做好房地產(chǎn)信息化管理工作，迎接國家級考核。

二、推進保障性安居工程建設(shè)

整改目標：全力完成省、市下達1500戶住房保障年度任務(wù)。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：房改辦

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：按照規(guī)定的程序確認租金補貼對象和組織發(fā)放廉租住房租金補貼，做好實物配租對象的確認和廉房分配工作。督查廉租住房建設(shè)進度，并做好月報、分析和通報工作。按照檔案管理的要求，進一步做好廉租住房檔案管理工作。著力推進今年被列為中央和省新增投資新建廉租住房建設(shè)項目和今年開工建設(shè)7.5萬平方米的廉房項目。

三、拆遷管理工作還需穩(wěn)步推進

整改目標：確保依法拆遷，和諧拆遷，平安拆遷。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：拆管辦

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：全力完成全年40萬平方米拆遷任務(wù)；做好拆遷和相關(guān)案件辦理，確保依法、和諧、穩(wěn)定拆遷。

四、物業(yè)管理水平有待進一步提高

整改目標：規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：物業(yè)科

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：進一步加強物業(yè)管理小區(qū)的檢查督查，提高文明創(chuàng)建水平。舉辦物業(yè)管理人員培訓班，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)。認真處理市民對物業(yè)管理方面的各類投訴，并做好回復(fù)工作。根據(jù)專項維修資金收繳的有關(guān)規(guī)定，進一步規(guī)范維修資金的管理和使用。

五、白蟻防治工作有待進一步加強

整改目標：加大白蟻防治力度，確保古建筑不受蟻害侵蝕。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：房產(chǎn)經(jīng)營公司

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：認真貫徹落實市政府關(guān)于白蟻防治和考核工作兩個文件，做好白蟻防治工作。

六、機關(guān)作風建設(shè)需進一步加強

整改目標：加強干部隊伍思想政治建設(shè)，建設(shè)一支勤政、務(wù)實、廉潔、高效的干部隊伍。

責任領(lǐng)導(dǎo)：*

責任科室：人事科

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：繼續(xù)抓好機關(guān)作風建設(shè)活動，端正工作態(tài)度，扎扎實實做好本職工作，加強效能建設(shè)，提高工作效率。經(jīng)常深入基層，幫助企業(yè)解實際決問題。

篇9

關(guān)鍵詞：信托公司 凈資本 創(chuàng)新

中圖分類號：F830.8文獻標識碼： A 文章編號：

2010年8月中國銀監(jiān)會頒布《信托公司凈資本管理辦法》（中國銀監(jiān)會令2010年第5號），對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監(jiān)管指標進行了規(guī)定。在凈資本管理的新形勢下，如何按照監(jiān)管的要求進行業(yè)務(wù)調(diào)整以及制定公司未來的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)成為各家信托公司面臨的重要課題。

一、“后凈資本管理”時代的行業(yè)背景

《信托公司凈資本管理辦法》是信托業(yè)風險管理的一次重要變革，“凈資本”其實是外在形式，內(nèi)在本質(zhì)則是風險管理，即以信托公司資本的充足性和流動性為核心的動態(tài)風控機制。凈資本的基礎(chǔ)是凈資產(chǎn)，參考變量是信托公司的業(yè)務(wù)范圍和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵要素是三大類業(yè)務(wù)中不同子項的風險系數(shù)。凈資本管理新規(guī)構(gòu)建了以綜合性風險控制量化指標為核心的全面風險管理模式，是監(jiān)管層引導(dǎo)信托行業(yè)步入“風險創(chuàng)造價值”良性發(fā)展軌道的一次重大改革。

（一）信托公司擴充資本金和調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)迫在眉睫

《信托公司凈資本管理辦法》的核心約束指標為信托公司凈資本不得低于2億元，凈資本不得低于各項風險資本之和的100%，此外信托公司凈資本不得低于信托公司凈資產(chǎn)的40%。兩個基礎(chǔ)指標以信托公司凈資本和信托公司風險資本為基礎(chǔ)指標，在此之上通過比例測算進行風險管理。其中，信托公司凈資本的基礎(chǔ)是信托公司凈資產(chǎn)，關(guān)鍵要素是風險扣減系數(shù)。風險資本的基礎(chǔ)是信托公司的業(yè)務(wù)模式和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵因素則是各項業(yè)務(wù)的風險系數(shù)。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布數(shù)據(jù)，截至2012年上半年，中國信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模約5.5萬億元。隨著信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模的擴張，信托公司必然面臨凈資本方面的壓力。信托公司需要采取兩方面應(yīng)對措施：一方面是擴充資本金，提高凈資本規(guī)模；另一方面則是調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盡快實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

（二）信托公司需做好業(yè)務(wù)調(diào)整

《信托公司凈資本管理辦法》實際上發(fā)出了一個“扶優(yōu)促強”的明確信號，即扶持資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)良的信托公司穩(wěn)健成長、促進具有較強管理能力的信托業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長。信托公司自我調(diào)整和重新洗牌的契機，唯一的出路就是適應(yīng)變化和重塑自我，做好自身業(yè)務(wù)調(diào)整。

首先，信托公司固有業(yè)務(wù)的風險資本計量系數(shù)基本上位于5%、10%、15%、20%、50%的“高位”，而信托業(yè)務(wù)風險資本計量系數(shù)則相對較低，因此信托公司應(yīng)將主要精力集中于信托業(yè)務(wù)，這也符合監(jiān)管層一直以來要求信托公司“專心做好信托業(yè)務(wù)”的監(jiān)管思路。

其次，銀信理財合作業(yè)務(wù)的風險資本計量系數(shù)顯著高于其他同類業(yè)務(wù)，加之監(jiān)管層對此類業(yè)務(wù)的嚴格規(guī)范，因此信托公司應(yīng)該及時調(diào)整銀信理財合作業(yè)務(wù)的規(guī)模和比重。

再次，融資類信托業(yè)務(wù)的風險資本計量系數(shù)相對較高，而投資類和事務(wù)類這兩類信托業(yè)務(wù)的風險資本計量系數(shù)較低，結(jié)合監(jiān)管層一直以來要求信托公司提高主動管理能力和建設(shè)資產(chǎn)管理專業(yè)平臺的要求，信托公司應(yīng)該重點發(fā)展投資類信托業(yè)務(wù)和事務(wù)類信托業(yè)務(wù)。

第四，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的風險資本計量系數(shù)明顯較高，由此可見監(jiān)管層并不希望信托公司的業(yè)務(wù)范圍過度集中于房地產(chǎn)這一高風險領(lǐng)域，因此信托公司應(yīng)該加大研發(fā)和創(chuàng)新力度，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之外開辟新的盈利增長點。

（三）信托公司由粗放式經(jīng)營向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型

《信托公司凈資本管理辦法》要求信托公司風險資本計算隨評級變化、業(yè)務(wù)風險系數(shù)差異化，結(jié)束了以往信托公司規(guī)模不受限制擴張的經(jīng)營方式，限制了受托資產(chǎn)規(guī)模的杠桿率，引導(dǎo)信托公司的盈利模式從過去的規(guī)模驅(qū)動轉(zhuǎn)向效率驅(qū)動，轉(zhuǎn)向能發(fā)揮其靈活投資優(yōu)勢、體現(xiàn)主動管理能力的高端財富管理。這就使得信托公司必須根據(jù)自身情況對融資類業(yè)務(wù)、投資類業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。

二、信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新的制度優(yōu)勢

信托公司是唯一可同時投資于資本市場、貨幣市場、產(chǎn)業(yè)市場的金融機構(gòu)，并可以綜合運用股權(quán)、債權(quán)、夾層融資等金融投資工具，具有信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新的獨特制度優(yōu)勢。

（一）政策環(huán)境明顯改善

銀監(jiān)會新頒布實施的《信托公司管理辦法》及《集合資金信托管理辦法》取消了原有對信托計劃發(fā)行份數(shù)、發(fā)行起點金額的限制，為信托公司開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新劃出了空間。同時，“新兩規(guī)”通過禁止信托公司以固有資金進行實業(yè)投資等，進一步明確了信托公司“受人之托，代人理財”的業(yè)務(wù)特性，指明了信托公司下一步發(fā)展方向?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》的實施，促使信托公司必須實現(xiàn)信托業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)型，不斷提升信托業(yè)務(wù)的含金量，以更加復(fù)雜、更加多樣化的信托產(chǎn)品滿足高凈值客戶的投資需求。

（二）廣闊的投資領(lǐng)域

信托公司是我國境內(nèi)唯一可以橫跨貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場進行投資的金融機構(gòu)。銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司由于受到諸多政策法規(guī)限制而投資領(lǐng)域受限，而信托公司可以根據(jù)項目或客戶需要把信托財產(chǎn)配置到包括貨幣資金、證券、股權(quán)收益權(quán)、黃金、藝術(shù)品在內(nèi)的廣闊的投資領(lǐng)域。

（三）靈活的金融手段

信托公司在信托財產(chǎn)管理過程中，可以靈活運用多種金融工具，包括股權(quán)、債權(quán)、股債混合、可轉(zhuǎn)換股權(quán)、可轉(zhuǎn)換債權(quán)等。信托公司作為受托人，可以根據(jù)信托合同的約定通過委派監(jiān)督人員或管理人員等方式現(xiàn)場控制信托財產(chǎn)的風險，最大限度地保障委托人或受益人的利益。信托公司的這種優(yōu)勢很好地體現(xiàn)于其較強的創(chuàng)新能力和風險控制能力。

三、信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方向

《信托公司凈資本管理辦法》實施后，信托公司的營運規(guī)模將受到“數(shù)量限制”，信托公司必須努力尋找盈利、風險和資本占用量之間的“三元”平衡。信托公司資產(chǎn)管理規(guī)模無限擴張的免費午餐斷檔了。信托公司必須十分重視價值鏈和風險點的平衡性控制，而不像以前那樣青睞低風險通道類業(yè)務(wù)。信托公司解決凈資本約束的根本性方法，只能是通過調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變盈利模式，努力實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)產(chǎn)品模式的全面轉(zhuǎn)型。

（一）發(fā)展高端財富管理業(yè)務(wù)

隨著利率市場化的加速推進及金融體制改革的日益深入，中國金融機構(gòu)進入了全面的財富管理時代。信托公司的核心競爭力是資產(chǎn)管理和配置能力。充分發(fā)掘信托的制度優(yōu)勢，實施以財產(chǎn)保護、財產(chǎn)轉(zhuǎn)移、財產(chǎn)傳承、財產(chǎn)分割、高端投資與稅收服務(wù)為目的的財富管理信托業(yè)務(wù)。加強信托產(chǎn)品研發(fā)投入，開發(fā)難以復(fù)制的財產(chǎn)保護信托、子女教育信托、婚姻財產(chǎn)信托、財產(chǎn)傳承信托等系列個人信托業(yè)務(wù)，逐步形成自身專屬的核心競爭力以及專業(yè)化經(jīng)營特色。要形成能夠為高端客戶有效配置資產(chǎn)，在債券市場、信貸市場、資本市場、貨幣市場、產(chǎn)業(yè)市場等幾個市場將委托人的資金配置進去，形成有效的收益組合，保值增值。

（二）積極推進QDII業(yè)務(wù)

2007年3月，中國銀監(jiān)會和國家外匯局聯(lián)合頒布《信托公司受托境外理財業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，此后，多家信托公司獲得業(yè)務(wù)資格，雖信托系QDII產(chǎn)品還未大面積推開，但是隨著金融全球化的發(fā)展，在全球范圍進行資產(chǎn)配置，尋求投資機會，將是資產(chǎn)管機構(gòu)的核心競爭能力，信托公司應(yīng)該在此領(lǐng)域早做準備，未雨綢繆。

（三）積極開展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)

國務(wù)院“金融國九條”和“金融30條”均提出大力推行房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)試點。在這樣的背景下，一些信托公司進行了積極探索與嘗試，但是并沒能形成規(guī)模優(yōu)勢。未來的房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)應(yīng)加快向標準化、規(guī)范化發(fā)展的步伐，使產(chǎn)品在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資方向、運作流程和法律配套等方面全面與國際標準接軌，突出產(chǎn)品的流動性強、風險分散、市場回報率高、投資管理手段靈活等多方面的優(yōu)勢。真正成為我國房地產(chǎn)融資來源的重要渠道，促進我國房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展與戰(zhàn)略雙贏。

（四）認真開展公益信托業(yè)務(wù)

2008年6月2日，為幫助和支持汶川地震災(zāi)區(qū)重建工作，銀監(jiān)會了《關(guān)于鼓勵信托公司開展公益信托業(yè)務(wù)支持災(zāi)后重建工作的通知》，為中國公益信托業(yè)務(wù)提供了政策和法律的支持。公益信托是國際信托行業(yè)普遍發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我國的信托公司在發(fā)展營業(yè)信托業(yè)務(wù)的同時，應(yīng)該大力發(fā)展公益信托，為國家的公益事業(yè)貢獻自己的力量，同時可以宣傳自身的良好企業(yè)形象。

參考文獻

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3.唐真龍，利用制度優(yōu)勢 銀監(jiān)會力推信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新，[N].上海證券報，2012年06月21日

4.陳赤，信托發(fā)展創(chuàng)新要在五方面加快調(diào)整轉(zhuǎn)變，[N].金融時報，2012年07月23日

篇10

一、進一步深化土地使用制度改革。要逐步擴大城鎮(zhèn)國有土地有償有限期使用范圍。目前，除對國家投資的黨政軍機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、住宅建設(shè)用地，公共設(shè)施、公用事業(yè)和國營工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)外，其他新增建設(shè)用地，首先是商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程建設(shè)用地，要逐步采用土地使用權(quán)有償有限期出讓的辦法。對外開放城市及地區(qū)土地使用制度改革的步子可適當加快。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，必須嚴格執(zhí)行《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。出讓土地使用權(quán)一定要與建設(shè)項目相結(jié)合，不要盲目地成片出讓土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限不得層層下放。

集體所有土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，須經(jīng)縣級人民政府批準，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓。

二、積極推行土地使用權(quán)出讓集中管理的辦法。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。城鎮(zhèn)國有土地的出讓和使用，必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。城鎮(zhèn)總體規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)，詳細規(guī)劃應(yīng)能為出讓土地提供足夠的依據(jù)。土地使用者應(yīng)當按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

為了節(jié)約和合理利用土地資源，防止出現(xiàn)供求失調(diào)、競相壓價、收益流失的現(xiàn)象，各級人民政府要加強土地使用權(quán)出讓的計劃性。所有出讓的土地，包括地塊數(shù)、用地面積等都要納入規(guī)劃和計劃，做到有計劃出讓。土地使用權(quán)出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進行。

各級人民政府要切實加強對城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一和集中管理，嚴格按照國家的法律、法規(guī)和文件審批、辦理建設(shè)用地手續(xù)。國務(wù)院重申：不論開發(fā)區(qū)或非開發(fā)區(qū)，凡行政劃撥、有償出讓的建設(shè)用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關(guān)法規(guī)報國務(wù)院審批。對違反國家法律、法規(guī)和文件及本通知規(guī)定的行為，應(yīng)立即予以糾正，并按有關(guān)規(guī)定補辦建設(shè)用地審批手續(xù)。

三、合理確定地價，提高土地利用效益。要根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評估機構(gòu)合理確定基準地價，使之與本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展以及宏觀調(diào)控的要求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價格，要以基準地價為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價格，隨著住宅商品化的推進，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格。

四、加強開發(fā)區(qū)的審批和土地出讓管理。設(shè)立經(jīng)濟、科技、工業(yè)等各類開發(fā)區(qū)，要進行充分論證，然后報國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級不設(shè)立開發(fā)區(qū)，但可以搞工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中連片開發(fā)。各地在制定開發(fā)區(qū)和招商的優(yōu)惠政策時，不得超越國家有關(guān)規(guī)定的權(quán)限。開發(fā)區(qū)經(jīng)政府批準后，再進行土地開發(fā)和出讓。土地出讓和開發(fā)要按照合理布局、節(jié)約用地的原則，盡量利用荒地，嚴格控制占用耕地。

五、加強土地使用權(quán)出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規(guī)定的程序簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出讓的合同里，必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開發(fā)、不按規(guī)定用途使用，或土地閑置時間超過兩年者，縣級以上人民政府有權(quán)依法收回土地使用權(quán)。

六、加強對劃撥土地使用權(quán)的管理。凡通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，政府不收取地價補償費，不得自行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；需要對土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和連同建筑物資產(chǎn)一起進行交易者，應(yīng)到縣級以上人民政府有關(guān)部門辦理出讓和過戶手續(xù)，補交或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

七、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，使住房的建設(shè)、分配、交換、消費進入良性循環(huán)。要運用經(jīng)濟調(diào)控手段，努力保持住房市場價格的相對穩(wěn)定。各地要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶的住房問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)工作中的一項重要任務(wù)。認真搞好福利房、微利房和商品房的建設(shè)，加快危房的改造。加強綜合開發(fā)，配套建設(shè)。通過住房制度改革，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足人民群眾對住房的需求。

八、完善房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資是固定資產(chǎn)投資的一個組成部分，必須納入國家固定資產(chǎn)投資總規(guī)模（外商投資除外）。在計劃管理上，要適應(yīng)改革開放的新形勢，不斷加以改進，做到既有利于宏觀調(diào)控，又有利于微觀搞活。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今后，凡地方自籌資金用于房地產(chǎn)開發(fā)的項目，一律由省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府自行審批。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等要列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，實行總量控制。

九、正確引導(dǎo)外商對房地產(chǎn)的投資。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營可彌補我國投資的不足，并可引進競爭機制。要按照國務(wù)院《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等規(guī)定，引導(dǎo)外商結(jié)合建設(shè)項目進行房地產(chǎn)開發(fā)。要正確引導(dǎo)投資方向，使其主要投向與我國規(guī)定的鼓勵類引進項目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)，以及高難度高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

十、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系。在房地產(chǎn)交易中應(yīng)充分運用競爭機制。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓，要在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，盡量通過招標、拍賣等方式進行，減少協(xié)議出讓。房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式，要在國家宏觀管理下，放開搞活，實行市場調(diào)節(jié)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移（包括涉外房地產(chǎn)），必須依照規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理過戶手續(xù)。要建立與房地產(chǎn)市場配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和對市場糾紛的仲裁機構(gòu)等，逐步形成規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)市場。

十一、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，嚴格資質(zhì)審批。所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的中、外資企業(yè)，都必須經(jīng)過嚴格的資質(zhì)審批。全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過貫徹國務(wù)院《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》，積極進行經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換。所有行政單位兼有房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，必須實行政企分開。各級政府部門都要轉(zhuǎn)變管理職能，不直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營活動，不搞地方保護主義，簡化各種辦事手續(xù)，積極為企業(yè)服務(wù)。

十二、加強土地有償使用收入的征收管理。目前，土地有償使用收入（包括土地出讓和房地產(chǎn)增值收益）的具體征收管理辦法，由財政部依法制定。為防止房地產(chǎn)增值收益過多流向企業(yè)和個人，要逐步開征房地產(chǎn)增值稅，把房地產(chǎn)增值收益中應(yīng)當歸國家所有的部分，通過稅收的形式收歸國有。房地產(chǎn)增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現(xiàn)行的土地出讓收益、城鎮(zhèn)土地使用稅、場地占用費一起，作為專項基金，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。