導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記規(guī)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；信貸資產(chǎn)證券化

1.國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展總體情況

1.1發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步上升，產(chǎn)品多樣化趨勢明顯

2016年1至6月，國內(nèi)共發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券43只，發(fā)行規(guī)模達1345.85億元，較2015年上半年（發(fā)行規(guī)模1152億元）增長了16.83%。產(chǎn)品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發(fā)展迅速

2016年上半年，國內(nèi)發(fā)行的43單信貸資產(chǎn)支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產(chǎn)品金額占比為76.75%。在非CLO類產(chǎn)品中，發(fā)行規(guī)模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展存在的不足

2.1個人住房貸款證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢

個人住房貸款是銀行信貸資產(chǎn)中比較優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，也是銀行信貸資產(chǎn)中放貸時間最長，最需要盤活的資產(chǎn)。央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年6月末，國內(nèi)個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據(jù)中債資信相關(guān)報告數(shù)據(jù)顯示，至2016年6月末，國內(nèi)發(fā)放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尚處于空白狀態(tài)

我國金融機構(gòu)發(fā)放的“三農(nóng)”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款?！叭r(nóng)”的信貸資產(chǎn)質(zhì)量相對偏低，違約風(fēng)險高于其他信貸資產(chǎn)。主要原因：一是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟受氣候條件等客觀環(huán)境影響較大，經(jīng)營風(fēng)險較高；二是農(nóng)村地區(qū)低收入人群聚集，農(nóng)戶收入不穩(wěn)定，農(nóng)戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農(nóng)”信貸資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品發(fā)展。

2.3公積金貸款支持證券發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)揮

2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內(nèi)共發(fā)放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內(nèi)公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%?？梢?，我國的住房公積金貸款支持證券業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大。

3.不動產(chǎn)登記新規(guī)對我國信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的影響

3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發(fā)展

首先是有助于優(yōu)化個人住房抵押貸款質(zhì)量。隨著近幾年我國房地產(chǎn)去庫存壓力猛增，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險越來越大，房地產(chǎn)商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經(jīng)成為個人住房抵押貸款的質(zhì)量下降的主要原因。《細則》第八十六條規(guī)定：“申請預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，提交不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記?！边@一規(guī)定將從根本上解決了同一不動產(chǎn)不同階段同時抵押的問題，可有效預(yù)防開發(fā)商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權(quán)和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質(zhì)量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)?！都殑t》第九十五條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)要求和技術(shù)標準，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)等工作?！边@將促進我國在短時期內(nèi)建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)，使抵押權(quán)人追蹤抵押貸款及其附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質(zhì)量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發(fā)展，使其在市場上更有競爭力。

3.2有助于推動“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展

一是《條例》第二條明晰了不動產(chǎn)的概念，在第五條指出集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等權(quán)利登記的要求條件。不動產(chǎn)登記制度的實施為有效盤活農(nóng)村不動產(chǎn)資產(chǎn)提供了強有力的保障以及依據(jù)。

二是土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、海域使用權(quán)以及相關(guān)定著物的確權(quán)，還有抵押權(quán)登記的實施，使得與“三農(nóng)”經(jīng)濟相關(guān)的不動產(chǎn)抵押更為的簡單和明確。有利于“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展?！叭r(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導(dǎo)更多的社會流動資金支持我國的“三農(nóng)”經(jīng)濟。

3.3有助于改善小微企業(yè)融資環(huán)境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動產(chǎn)的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產(chǎn)唯一性?！都殑t》第五十六條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構(gòu)在今后處置不動產(chǎn)抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權(quán)人等情形，避免抵押權(quán)混亂和抵押權(quán)人實施權(quán)益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權(quán)人基本權(quán)益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權(quán)人的最基本的權(quán)益，也降低了抵押貸款的風(fēng)險。

4.完善不動產(chǎn)登記制度，促進信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的建議

4.1開展不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合，盡早實現(xiàn)信息共享

不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化已經(jīng)成為必然趨勢，要加快建立全國不動產(chǎn)登記信息統(tǒng)一系統(tǒng)，整合各部門掌握的不動產(chǎn)信息，完善電子登記系統(tǒng)，使其能夠完整呈現(xiàn)不動產(chǎn)信息。將有以利于抵押權(quán)人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產(chǎn)抵押交易市場化建設(shè)。

4.2借鑒國外先進做法，出臺相關(guān)法律法規(guī)支持、保障不動產(chǎn)登記制度的有效實施

日本不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史，其不動產(chǎn)登記的主要法律依據(jù)是“民法”和“不動產(chǎn)登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調(diào)查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關(guān)部門依法實施不動產(chǎn)登記的依據(jù)。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規(guī)，不斷修改完善不動產(chǎn)登記實施細則，推動不動產(chǎn)登記制度的全面落實。

4.3加強不動產(chǎn)登記新規(guī)的宣傳推廣

地方政府相關(guān)部門及銀行機構(gòu)應(yīng)加強對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律意義及進行不動產(chǎn)登記所能享有的法律權(quán)利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續(xù)并獲得認可后，其擁有的不動產(chǎn)才能進行交易、擔(dān)保、抵押等行為。而沒有登記的不動產(chǎn)如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產(chǎn)登記所能享受到權(quán)利，使其能夠主動去相關(guān)登記部門進行登記，確保自己的法律權(quán)利。

篇2

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；測繪；登記；制度；對策

中圖分類號：P20 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不動產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

1.1 管理部門不統(tǒng)一

為了促使不動產(chǎn)的登記更加方便，我國已經(jīng)構(gòu)建了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。然而因為不動產(chǎn)涉及的面很廣泛，包括地籍、林地以及房產(chǎn)等不同的方面，在實施不動產(chǎn)登記之前，其分別屬于不同的國家機構(gòu)，而且其測繪管理也屬于不同的機構(gòu)。因此，不動產(chǎn)測繪到底應(yīng)該由哪個部門和機構(gòu)來完成，這樣的問題就非常突出。所以必須建立一個統(tǒng)一的測繪管理制度，由統(tǒng)一的部門來進行管理[1]。

1.2 技術(shù)標準不合理

在我國的房產(chǎn)測繪當(dāng)中，國家制定出了《房產(chǎn)測繪管理法》、《測繪法》等等。同時，不同的省份也有關(guān)于房產(chǎn)測繪管理的不同制度。如果要進行統(tǒng)一登記，那么對不動產(chǎn)實施測繪，必須要借助統(tǒng)一的測繪技術(shù)標準以及管理方案。這樣才能防止測繪重復(fù)登記，減少工作量，使得管理更加科學(xué)合理。

1.3 費用不合理

如今的測繪市場，存在非常大的競爭。不同的測繪機構(gòu)通過降低價格、惡意競爭的方式獲得測繪業(yè)務(wù)。而且我國的房產(chǎn)測繪、地籍測繪收費都非常不合理，收費主體、收費模式、收費標準存在一定的差別。如果要進行統(tǒng)一登記，那么應(yīng)該由哪個部分來收取費用？這是一個很大的問題。此外，遠離城市的草原、森林等，需要很高的測繪成本，測繪機構(gòu)獲得的利益很少，所以積極性非常低。不僅如此，偏遠地區(qū)的農(nóng)民收入不高，測繪費用過高會使得他們難以承受[2]。

2 統(tǒng)一登記后不動產(chǎn)測繪的對策

2.1 明確和建立不動產(chǎn)登記機構(gòu)

必須要建立不動產(chǎn)登記機構(gòu)，因為機構(gòu)的建立可以促進測繪工作的進行，保障不動產(chǎn)測繪管理機構(gòu)的運行，也促使其運營的方式更加合理。此外，登記管理和測繪結(jié)果管理必須是同一個部門。不管不動產(chǎn)登記機構(gòu)有沒有進行統(tǒng)一，或者采取其他的形式來對不動產(chǎn)登記進行管理，都必須使得登記和測繪進行統(tǒng)一，除了管理部門要統(tǒng)一，相關(guān)的標準也要進行統(tǒng)一。

2.2 對不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)進行開拓

不動產(chǎn)的登記包含了很多方面，比如房地產(chǎn)、建筑物、森林、土地以及耕地等等。對于一般的測繪企業(yè)來說，不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)僅僅只有房屋測繪、土地測繪、宅基測繪等。因為業(yè)務(wù)范圍非常小，所以使得測繪行業(yè)的競爭也非常激烈，給測繪機構(gòu)、測繪企業(yè)帶來了一些壓力，不利于測繪行業(yè)的發(fā)展。在不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記的背景下，測繪行業(yè)需要根據(jù)實際情況，對當(dāng)?shù)氐臏y繪情況進行調(diào)查和分析，對自身的力量進行整合，并且不斷開拓新的業(yè)務(wù)。舉個例子，一些沿海城市因為擁有廣闊的海域資源，因此可以對海域測繪業(yè)務(wù)進行開拓。借助自身的地理優(yōu)勢，使自身獲得更大的發(fā)展[3]。

2.3 加強內(nèi)部人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是2013年國家所制定的一項制度，要求對我國的林地、海域、土地、房屋、草原等不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記和管理。很多工作人員都不了解這個政策，因此機構(gòu)、企業(yè)必須加強政策的宣傳，舉辦一系列培訓(xùn)學(xué)習(xí)會，要求工作人員在一定時間內(nèi)了解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從而為測繪工作奠定良好的基礎(chǔ)。在之前，不動產(chǎn)登記沒有進行統(tǒng)一，而且由不同的部門負責(zé)?，F(xiàn)在國家制定出了統(tǒng)一登記的政策，那么工作人員就需要不斷的學(xué)習(xí)。舉個例子，房產(chǎn)測繪之前是由房產(chǎn)測繪部門來完成，另外的測繪則由另外的部門來完成，兩個部門之間幾乎沒有聯(lián)系。但是后來實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，兩個部門的聯(lián)系有所加強，共同完成房產(chǎn)測繪和土地測繪工作，測繪成果也是統(tǒng)一管理。所以，為了促使測繪工作更好的M行，相關(guān)機構(gòu)必須組織工作人員學(xué)習(xí)國家政策、相關(guān)知識，從而適應(yīng)工作的需要。

2.4 建立科學(xué)合理的測繪管理制度

如今，我國還沒有制定出管理不動產(chǎn)測繪的管理制度。但是不動產(chǎn)管理制度和不動產(chǎn)改革完善存在非常大的關(guān)聯(lián)。所以在建立統(tǒng)一登記的制度以后，會促進不動產(chǎn)測繪的市場不斷發(fā)展、延伸。但是從目前來看，我國的不動產(chǎn)測繪市場發(fā)展仍然不完善。需要逐步的推進工作的進行，構(gòu)建登記、管理、測繪方面的職責(zé)，明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理制度，使得不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)的測繪能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一的進行[4]。

3 不動產(chǎn)測繪的前景分析

構(gòu)建和完成不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，是遵循“依法治國”的最重要舉措，同時也是《物權(quán)法》的具體落實。不僅如此，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度也能夠保護權(quán)益人的財產(chǎn)，促進人們對不動產(chǎn)進行登記和投資。通過對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，可以使得登記更加規(guī)范合理，防止產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)方面的沖突，促使不動產(chǎn)的歸屬更加明確，最終提高政府部門的管理效率。進行統(tǒng)一登記以后，會對市場資源進行一定的整合，減少政府的行政管理資金。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實行，會促使不動產(chǎn)測繪產(chǎn)生一系列的難題，比如統(tǒng)一不動產(chǎn)單元劃分，統(tǒng)一成果平臺，統(tǒng)一不動產(chǎn)編碼等等。但這些問題會使得不動產(chǎn)技術(shù)越來越成熟，越來越完善。不僅如此，實施不動產(chǎn)登記制度后，過去分散在每一個行業(yè)的不動產(chǎn)測繪得到了統(tǒng)一。而且大家對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度逐漸認可后，不動產(chǎn)測繪的需求也會越來越大，最終促進測繪市場的擴大[5]。

我國測繪地理信息局所制定的關(guān)于測繪的“十三五”規(guī)劃里，明確的指出了關(guān)于測繪地理信息產(chǎn)業(yè)的收益增長，增加率會超過18%。如今，我國測繪地理信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值超過了上千億，預(yù)計到2019年，產(chǎn)值將超過五千億。因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)系到林業(yè)、房地產(chǎn)、海業(yè)等多個不同的領(lǐng)域，同時也和房地產(chǎn)部門、國土局等有一定的關(guān)聯(lián)。而且審查資質(zhì)的時候，也需要和工商部門、稅務(wù)部門、土地規(guī)劃部門進行聯(lián)系，因此不動產(chǎn)登記工作非常復(fù)雜，涉及面也很廣[6]。

綜上所述，不管是關(guān)于技術(shù)、市場，還是國家政策，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)劃之下，不動產(chǎn)測繪需求會越來越大，測繪行業(yè)也會得到大力的發(fā)展。

4 結(jié)語

我國在制定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的體制以后，會對不動產(chǎn)測繪市場產(chǎn)生非常大的影響。雖然我國的《測繪法》已經(jīng)建立了關(guān)于權(quán)屬測繪、房產(chǎn)測繪、地籍測繪等方面的制度，然而卻沒有完全包括不動產(chǎn)的其他類別。在將來，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作可能出現(xiàn)一系列問題。為了防止不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和測繪產(chǎn)生沖突，必須要根據(jù)不動產(chǎn)測繪的實際狀況，進行一定的規(guī)范和統(tǒng)一，并且對《測繪法》進行修訂，從而促使測繪行業(yè)得到大力的發(fā)展。

參考文獻

[1]葉曉婷，王麗欣.統(tǒng)一登記背景下的不動產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀與前景分析[J]. 測繪與空間地理信息，2017（01）：140-142.

[2]何善國.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2016（34）：25-28.

[3]魯藝玲，羅秦嶺，韓麗麗.新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪解析[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（29）：265-266.

[4]伍友俊.基于《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》的相關(guān)問題探析[J].測繪與空間地理信息，2016（03）：211-213+219.

篇3

[關(guān)鍵詞]新常態(tài)下 不動產(chǎn)登記 檔案管理 思考

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過依法登記的情況下不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。我國的不動產(chǎn)機構(gòu)的主要工作任務(wù)就是將不動產(chǎn)歸屬權(quán)進行登記，形成不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記檔案不僅包括不動產(chǎn)登記本，還有各種與之相關(guān)的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產(chǎn)登記檔案的復(fù)雜繁瑣，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當(dāng)前不動產(chǎn)的特點

1.不動產(chǎn)在固定機構(gòu)進行統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動的財產(chǎn)。因為不動產(chǎn)的位置不可隨意改變，不動產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機構(gòu)進行登記。不動產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門負責(zé)，不動產(chǎn)登記一般都是在政府機構(gòu)進行注冊，改正等。由行政機構(gòu)所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產(chǎn)登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴格規(guī)范

不動產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動產(chǎn)登記流程會改變，不動產(chǎn)登記檔案也會隨著改變。不動產(chǎn)登記主要采取文本形式，對不動產(chǎn)登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規(guī)范、準確、詳細。不動產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規(guī)范，避免因為內(nèi)容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產(chǎn)所屬人的變動，不動產(chǎn)登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產(chǎn)登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產(chǎn)的物權(quán)保護，使不動產(chǎn)的權(quán)屬問題得到穩(wěn)妥的保障。

二、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀

1.檔案的準確性欠缺

不動產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務(wù)就是保證數(shù)據(jù)的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關(guān)系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準確性的欠缺也會導(dǎo)致行政部門的誠信危機，對行政部門的執(zhí)法過程造成阻礙。目前，我國一些地區(qū)仍存在不動產(chǎn)檔案登記管理不嚴謹?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。

2.不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫不完善

由于技術(shù)問題，不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫經(jīng)常會出現(xiàn)連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫上仍然顯示不動產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動產(chǎn)登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術(shù)落后，沒有實行現(xiàn)代化

檔案管理的數(shù)字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率?，F(xiàn)在部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案管理過于依賴紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規(guī)定不動產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動產(chǎn)登記會為群眾提供便利，減輕負擔(dān)。但是，一些地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產(chǎn)的登記行為進行規(guī)范化、標準化

對當(dāng)前的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案文件的書寫，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理，提高不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進行。

2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫，應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)

優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運用二維碼等信息技術(shù)將不動產(chǎn)登記檔案管理進行優(yōu)化，整合。使不動產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實現(xiàn)便捷交流，為不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

3.對資源進行優(yōu)化整理，對不動產(chǎn)登記檔案進行高效管理

引進先進的管理理念，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對不動產(chǎn)資源進行合理有效地規(guī)劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當(dāng)前新常態(tài)下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思

建立起不動產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機構(gòu)，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規(guī)范管理機制，形成規(guī)范的不動產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構(gòu)提高了社會公信力。當(dāng)前我國提出的政策，正為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺，這是一個機遇，要把握得當(dāng)才能為不動產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

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篇4

我國在很長一段時間實行的是城鄉(xiāng)分割及指令性的計劃經(jīng)濟，這造成了我國不動產(chǎn)登記制度的極不統(tǒng)一，具體表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產(chǎn)資源、森林資源等不動產(chǎn)的登記發(fā)證分別由相應(yīng)的行政管理部門或其下設(shè)的登記部門負責(zé)。土地上的所有權(quán)和他物權(quán)分別由土地行政管理部門和農(nóng)業(yè)行政管理部門負責(zé)登記，房屋上的物權(quán)由房屋行政管理部門下設(shè)的登記機構(gòu)進行登記，海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，礦產(chǎn)資源、森林資源分別由礦產(chǎn)資源管理部門和林業(yè)管理部門登記。不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一造成的弊端是有目共睹的。它不僅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引發(fā)各種糾紛。

故此，在《物權(quán)法》的起草過程中，“不少部門、專家認為，登記機構(gòu)特別是不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負擔(dān)、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機構(gòu)。立法機關(guān)經(jīng)研究，贊同上述意見，同時又要考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實行統(tǒng)一登記需要有一個過程”。因此，《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。從該規(guī)定可以看出，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一性至少體現(xiàn)在登記范圍、登記機構(gòu)與登記辦法三方面。實際上，最核心的問題就是登記機構(gòu)的統(tǒng)一。只有我們現(xiàn)存的諸多不動產(chǎn)登記機構(gòu)先統(tǒng)一起來，才能做到登記范圍、登記方法的統(tǒng)一。事實上，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的過程中，最困難的也是登記機構(gòu)的統(tǒng)一問題。

如何統(tǒng)一我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，理論界與實務(wù)界一直有很大的爭議。有人主張仿效德國、奧地利等國家的做法，將不動產(chǎn)登記都統(tǒng)一到人民法院，由法院負責(zé)登記；有人主張仿效我國臺灣地區(qū)，以土地吸收地上建筑物，將不動產(chǎn)登記都統(tǒng)一到土地登記機構(gòu)。還有人（如筆者）主張，將現(xiàn)有的各個登記機構(gòu)從原來的行政管理機關(guān)中分離出來加以合并，單獨組建從中央到地方的垂直管理的不動產(chǎn)登記局。無論我國最終采取何種方式，必須承認的一點是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一不可能一蹴而就，至少要分為三步：第一步，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記體制中，實現(xiàn)土地、房屋等不動產(chǎn)登記類型內(nèi)部的統(tǒng)一。比如，在房屋登記內(nèi)部實現(xiàn)城鄉(xiāng)登記的統(tǒng)一、各種地上建筑物登記的統(tǒng)一等。第二步，實現(xiàn)土地與房屋登記機構(gòu)的統(tǒng)一，即將原先分散在房屋登記機構(gòu)、土地登記機構(gòu)、農(nóng)業(yè)行政管理部門的房屋、土地上的物權(quán)登記統(tǒng)一到一個登記機構(gòu)。第三步，在土地和房屋統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，進一步將礦產(chǎn)資源、海域、森林等其他不動產(chǎn)的登記統(tǒng)一進來。

在看了黑龍江省佳木斯市成立不動產(chǎn)登記管理局的情況介紹后，我對他們?yōu)橥七M不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一而進行的努力，表示肯定和贊賞。首先，他們的這種做法是有法律依據(jù)的。從《物權(quán)法》第246條的規(guī)定來看，在國家的法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定之前，允許地方先行探索和試驗，從而為今后不動產(chǎn)統(tǒng)一登記積累寶貴經(jīng)驗。佳木斯市成立不動產(chǎn)登記管理局正是為推動不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一而進行的有益探索和試驗。其次，佳木斯不動產(chǎn)登記管理局規(guī)劃的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步驟也是科學(xué)合理的。他們將統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的步驟分為三步：“一、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記，二、實現(xiàn)房屋、構(gòu)筑物統(tǒng)一登記，三、逐步實現(xiàn)建筑物、土地統(tǒng)一登記?！奔涯舅故胁粍赢a(chǎn)登記管理局的成立有利于實現(xiàn)前兩步，但最困難也是最有意義的還是第三步，即對土地和建筑物進行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記的實質(zhì)，是物權(quán)公示，體現(xiàn)的是政府公信力。實現(xiàn)建筑物、土地統(tǒng)一登記，無疑會強化政府公信力。這種趨勢勢在必行，在地方政府的職能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能夠率先將土地和建筑物的登記都統(tǒng)一到不動產(chǎn)登記管理局，必將為全國范圍內(nèi)建立不動產(chǎn)登記管理局積累豐富的經(jīng)驗，從而最終推動我國不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。

篇5

地上權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)制度一樣，是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展不斷完善的一項民事法律制度。同時，從權(quán)利類型來說，地上權(quán)也是一項復(fù)合權(quán)利。不管是采用登記生效主義還是采用登記對抗主義，大陸法系國家大多在民法上規(guī)定了地上權(quán)制度。我國土地使用權(quán)與地上權(quán)有許多相同之處，但也存在本質(zhì)的差別，這種差別歸根到底是由于土地所有制基礎(chǔ)不同，兩種權(quán)利設(shè)計的價值追求不同，但這種差別并不影響我國對地上權(quán)制度的合理借鑒。

一、學(xué)習(xí)借鑒地上權(quán)制度，有利于理順房屋土地關(guān)系，更好地落實《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

我國實行國有土地和集體土地所有權(quán)制度，一般房屋、林木等都定著在國家或集體的土地上。土地使用權(quán)制度是在我國土地不能私有和不能交易這樣一個特定的環(huán)境下，為適應(yīng)土地資源市場化而創(chuàng)造出來的一項制度。隨著不動產(chǎn)登記制度的推行，土地使用權(quán)制度與房屋所有權(quán)制度之間理論劃分根據(jù)不清、類種不明和界限模糊的弊端，需要系統(tǒng)地歸納統(tǒng)一，否則，在實踐上容易造成混亂。

就概念的科學(xué)性來講，通說認為，土地使用權(quán)并不是經(jīng)過法學(xué)上嚴格論證后提出的法律概念，而只是經(jīng)濟學(xué)上的“土地使用”加上“權(quán)利”這一法律外殼，至于這一概念在法律意義上的內(nèi)涵、外延、內(nèi)容與種類等，并沒有明確而科學(xué)的規(guī)定。

我國的土地使用權(quán)與地上權(quán)有較多相似之處，兩者在形式上都是在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，以使用和收益為目的，都必須為使用土地而支付價金，并且對土地只擁有一定期限的權(quán)利。在對土地占有、利用、出租、轉(zhuǎn)讓、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)、行使物上請求權(quán)、適用相鄰關(guān)系、支付地租（出讓金）等具體內(nèi)容方面非常相似。盡管我國的建設(shè)用地使用權(quán)和地上權(quán)有諸多相似之處，但在所有制基礎(chǔ)、設(shè)定權(quán)利的社會功能、權(quán)利存續(xù)的期限、權(quán)利人行使權(quán)利的限制、權(quán)利撤銷的原因、權(quán)利消滅后的法律后果等方面有著本質(zhì)的差別。

“地上權(quán)”一詞雖然從國外引入，但歷史上相似的權(quán)利在我國早已有之。在奴隸制時期，中國就有了地上權(quán)制度的雛形，至清末變法修律，民事立法中才出現(xiàn)“地上權(quán)”一詞。已故民法學(xué)家李志敏先生考證后認為，我國最早的他物權(quán)就是地上權(quán)。1911年8月完成的《大清民律草案》對物權(quán)種類的劃分與體系的安排，以德、日兩國民法為宗，幾乎全部抄襲西方民法，在我國法制史上第一次明確地確立了地上權(quán)制度。在該草案中，將地上權(quán)界定為：因以他人土地之工作物或植物為其所有，使用其土地之物權(quán)。地上權(quán)制度在我國臺灣發(fā)展完善較好。我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”仍以民國時期1930年正式頒行的《中華民國民法》為主。隨著臺灣地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和土地使用形態(tài)的多元化，再加上主管機關(guān)的倡導(dǎo)，使得地上權(quán)制度在臺灣運用較多，在調(diào)劑土地“有”與“用”上發(fā)揮著不可替代的作用。在臺灣地區(qū)“民法”上的四種用益物權(quán)中，以地上權(quán)登記的件數(shù)最多。臺灣地區(qū)“民法”物權(quán)編修正草案對地上權(quán)有大幅度的調(diào)整。重點地調(diào)整了地上權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和效力，增設(shè)了法定地上權(quán)和區(qū)分地上權(quán)。修正后的地上權(quán)制度呈現(xiàn)出若干特色，主要表現(xiàn)在：當(dāng)事人對地上權(quán)的內(nèi)容有廣泛自由形成的空間；肯定地上權(quán)的處分性，原則上不受到任何限制；明定同一標的上多種地上權(quán)的并存性，期能物盡其用。

在大陸法系的《物權(quán)法》上，土地和建筑物的關(guān)系可以歸納為以下三種模式：（1）土地所有權(quán)吸收建筑物的立法模式。早期的羅馬法采取的即是這一模式，即一切建筑物從屬于土地，土地吸收建筑物的原則。在這一原則的作用下，土地和其上的建筑物被視為一物，學(xué)者們一般納之為“一元主義”立法模式。（2）土地所有權(quán)或地上權(quán)吸收建筑物的立法模式。土地的所有權(quán)可以與建筑物分離，但是建筑物被視為地上權(quán)的必要組成部分。建筑物被土地所有權(quán)或被地上權(quán)吸收，因而其并不具有民法上的獨立地位。（3）土地與建筑物完全分離的立法模式。這種立法模式以日本和我國臺灣為代表。建筑物所有權(quán)既可以土地所有權(quán)、地上權(quán)為基礎(chǔ)，也可以土地租賃權(quán)為基礎(chǔ)。建筑物所有權(quán)既同土地所有權(quán)分離，也同地上權(quán)分離，建筑物被視為獨立的物權(quán)的客體。我們將這種立法模式稱之為“二元主義”的立法模式。

建立適合我國國情的地上權(quán)制度，可以考慮以地上權(quán)為標準建立一個大一統(tǒng)的建設(shè)用地使用權(quán)概念，對現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等非農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)進行改造和整合，在總的原則、性質(zhì)和權(quán)利義務(wù)等方面作出統(tǒng)一規(guī)定，將相同的權(quán)利歸并到一起，既使非農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)法律制度具有完整統(tǒng)一性，又保證立法的明確、簡潔。

二、學(xué)習(xí)借鑒地上權(quán)制度，有利于科學(xué)設(shè)置不動產(chǎn)登記簿，更好地理解和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記簿要做很大的調(diào)整。一是對房屋和土地、海域進行融合，二是對相關(guān)聯(lián)的權(quán)利進行融合?？梢圆捎么笠唤y(tǒng)的地上權(quán)概念，明確這一類權(quán)利的基本屬性和特征。對不同的地上權(quán)的不同內(nèi)容進行具體的闡釋和說明，形成完整的知識結(jié)構(gòu)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》引入了不動產(chǎn)單元的概念，規(guī)定不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼，結(jié)束了分散登記模式下，不同不動產(chǎn)按照不同登記單元進行登記的現(xiàn)狀，明確了今后制定具體標準的思路和方向。登記單元是基本的調(diào)查、交易和登記單位，是不動產(chǎn)登記的邏輯起點。分散登記時期，土地登記以宗地為單位，海域登記以宗海為單位，房屋登記以幢、層、套、間為單位，林權(quán)登記以宗地為單位，農(nóng)村承包土地登記以地塊為單位。統(tǒng)一登記后，必須將這些零散的登記基本單位融合在一起，實現(xiàn)房地一體登記，地林一體登記。既保證了登記單元的惟一，又較好地處理了房地、林地間的關(guān)系，有利于實質(zhì)上推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》明確，為加快建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，落實國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)一登記簿冊的要求，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，國土部制定了不動產(chǎn)登記簿證樣式。新的不動產(chǎn)登記簿采用了“一簿、數(shù)本、多頁”的形式，即按一個宗地或宗海為一簿、一個不動產(chǎn)單元為一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項登記信息為一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)。不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿；一個宗地或者宗海內(nèi)，有兩個以上不動產(chǎn)單元的，應(yīng)填寫不動產(chǎn)權(quán)利登記目錄頁和不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息封面頁，形成一本不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息；不動產(chǎn)登記簿采用“活頁”方式，不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息表格中，一般情況縱向記載不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等信息，登記簿可以根據(jù)實際情況續(xù)頁。

2012年筆者有幸參加了住建部組織全國部分省、直轄市房地產(chǎn)管理部門及部分城市房地產(chǎn)登記機構(gòu)的業(yè)務(wù)骨干，赴瑞士進行不動產(chǎn)登記制度的培訓(xùn)學(xué)習(xí)?？疾靾F走訪了蘇黎世、日內(nèi)瓦、盧塞恩等地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，聽取了弗里堡和盧塞恩大學(xué)的教授關(guān)于房地產(chǎn)市場概況、瑞士不動產(chǎn)登記制度的專題講座，與當(dāng)?shù)氐姆蓪＜?、不動產(chǎn)登記官、不動產(chǎn)測量師等專業(yè)人士座談，近距離的接觸和感受瑞士不動產(chǎn)登記的法律構(gòu)架和實務(wù)操作。瑞士法上的地上權(quán)制度與德國的情形大體相同。瑞士民法制定之時，地上權(quán)也未受到應(yīng)有的重視，立法者將其視為役權(quán)之一種，僅規(guī)定了一個條文，名為建筑權(quán)。依此規(guī)定，所謂建筑權(quán)，是指在他人土地上構(gòu)建建筑物并予以保有的權(quán)利，性質(zhì)上具有可讓與性、繼承性，而且該建筑權(quán)一經(jīng)登記，即與土地所有權(quán)相分離。不動產(chǎn)登記的權(quán)利和類型豐富，登記的權(quán)利除了所有權(quán)和抵押權(quán)外，還有地役權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、建筑權(quán)、對泉水的權(quán)利、買受權(quán)、買回權(quán)等。近年來，瑞士聯(lián)邦政府及聯(lián)邦土地注冊處力推登記辦法與規(guī)程的統(tǒng)一、登記數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)等工作，將傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記功能的發(fā)揮推向了一個新的階段。我國可以有選擇地借鑒這些經(jīng)驗，盡快完善和落實登記簿制度，指導(dǎo)各地組織實施房屋登記簿與土地登記簿的融合。

各地在學(xué)習(xí)推廣《不動產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)程時，引入地上權(quán)理論，可以更好地理解不動產(chǎn)單元的設(shè)置、登記簿的編成，積極消化吸收，合理組織梳理涉及不動產(chǎn)審批、交易、登記的政策和規(guī)范性文件。清理與《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不一致的地方性文件，研究制定不動產(chǎn)登記實施辦法等配套政策，開展各類不動產(chǎn)登記資料的整理和信息化工作，提出不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)要求，分步開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息互通共享。

三、學(xué)習(xí)借鑒地上權(quán)制度，有利于解決地下空間、機械停車位等特殊情況登記問題，更好地保護物權(quán)

現(xiàn)代建筑空間形態(tài)各式各樣，種類繁多，如果地下空間確權(quán)問題不解決，將有礙于投資者開發(fā)地下空間的積極性，也不利于城市建設(shè)的發(fā)展。

土地是一種重要的自然資源，其自然屬性包括地表、地下及空中。在實際的使用和管理中，并沒有把土地的地上及地下空間作為獨立的客體。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們高效運用土地，地下商場、高架橋等建筑形式紛紛出現(xiàn)。明確地上權(quán)制度，可以理順房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系，解決多種權(quán)利疊加混亂的問題。我國現(xiàn)行立法確認的物權(quán)形式中，事實上存在著地上權(quán)，如宅基地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、林地使用權(quán)等。《物權(quán)法》第一百三十六條提出了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

過去房地分離，地下空間、機械式停車位登記難以實施。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提下，我們應(yīng)當(dāng)采用房地統(tǒng)一登記的思維，積極研究新的不動產(chǎn)形式及其登記方法。明確地上權(quán)理論，清晰地認識這些不動產(chǎn)，理清不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系，制訂登記規(guī)則。要進一步研究空間權(quán)、次地上權(quán)等物權(quán)理論，并積極與實踐相結(jié)合。一是樹立三維空間登記的理念，二是明確新的權(quán)利類型，三是開展實踐探索。

建造地下室或地下停車庫時，在向規(guī)劃部門申請取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，地下空間利用權(quán)己經(jīng)從基地使用權(quán)中分離出來，這是土地使用權(quán)人行使處分權(quán)的結(jié)果，并得到規(guī)劃行政部門批準。地上建筑和地下建筑竣工驗收后，取得房地產(chǎn)登記時，既取得了建筑物的基地使用權(quán)，也取得了地下建筑物的空間利用權(quán)。這種分離獨立己經(jīng)為法律承認而固定化，建筑物基地使用權(quán)和地下空間利用權(quán)都具有獨立的物權(quán)效力。地上建筑物和地下建筑物可以一起轉(zhuǎn)讓，也可以分別轉(zhuǎn)讓，即保留地下建筑物的所有權(quán)及其空間利用權(quán)。

我國的土地使用權(quán)與傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)相比，既具有性質(zhì)上的高度一致性，也帶有自己鮮明的特點。我們沒有必要因為自身特點而刻意否認兩者在基本法律性質(zhì)上的相同，我國建設(shè)用地使用權(quán)可以看作是傳統(tǒng)地上權(quán)制度在中國大陸地區(qū)的一個特殊形式。建設(shè)用地使用權(quán)與傳統(tǒng)地上權(quán)一樣，是一項獨立于所有權(quán)的，并且在社會生活中執(zhí)行“類似所有權(quán)”功能的用益物權(quán)；同時，建設(shè)用地使用權(quán)與傳統(tǒng)民法地上權(quán)不同，它作為不動產(chǎn)市場上唯一的基礎(chǔ)易客體，承擔(dān)著更加沉重的社會責(zé)任和歷史使命。

當(dāng)前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中央高度重視，社會各界廣泛關(guān)注，各級部門和地方正在大力推進，學(xué)習(xí)借鑒地上權(quán)制度，對于轉(zhuǎn)換登記理念、完善制度設(shè)計、解決疑難問題具有積極的作用。

參考文獻：

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篇6

【摘要】房產(chǎn)測繪是一項基礎(chǔ)性測繪工作，是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，房產(chǎn)測繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，在房產(chǎn)測繪中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，房產(chǎn)面積的測算主要包括建筑面積、a權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進行的一項經(jīng)常性測量工作；成果資料的檢查與驗收是房產(chǎn)測繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準確依據(jù)的重要工作。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；房產(chǎn)測繪

一、不動產(chǎn)登記改革

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)及其變動事項記錄于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。2013年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動產(chǎn)測繪難以有效統(tǒng)一。當(dāng)前不動產(chǎn)測繪主要有房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實施，不動產(chǎn)測繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動產(chǎn)測繪將有機結(jié)合，標準更加明確，有效減少重復(fù)測量。

二、房產(chǎn)測繪簡介

房產(chǎn)測繪較早提出并實現(xiàn)了數(shù)字化測繪系統(tǒng)，充分利用了GPS、RS、GIS以及攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)，為政府以及房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供了及時、準確的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記的重要組成部分，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求，房產(chǎn)測繪因其數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特別點，更能適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求而變得尤為重要。

房產(chǎn)權(quán)利人在申請登記之前，到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)測繪。經(jīng)過測繪人員的現(xiàn)場測量勘察，獲得房產(chǎn)測量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進而確定該房屋的現(xiàn)狀信息。可見，房產(chǎn)測量的精度和準確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪單位進行。房產(chǎn)測繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨立的經(jīng)濟實體。房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測繪管理辦法的細則，在測量的過程中需要嚴格執(zhí)行。

三、房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊，基本做到登記機關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點。隨著現(xiàn)代測繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術(shù)為核心的數(shù)字化測繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個不動產(chǎn)測繪細分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是以房產(chǎn)為對象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)進行房產(chǎn)信息的采集、存儲和管理，并利用工作流、辦公自動化、云技術(shù)等實現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺共享等目標?，F(xiàn)代中國城市建設(shè)速度非?？欤慨a(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測繪人員快速、高效、準確的采集房產(chǎn)信息，并實時更新。數(shù)字化房產(chǎn)測繪能夠保證房產(chǎn)信息的準確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅實的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺領(lǐng)域，房產(chǎn)測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準確性、及時性變?yōu)橛葹橹匾?，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測繪主要有以下幾個重要作用。

（一）房產(chǎn)測繪為房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請房產(chǎn)測繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。

（二）房產(chǎn)測繪能夠為房地產(chǎn)管理部門提供詳細、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測繪根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。

（三）房產(chǎn)測繪能夠為房地產(chǎn)市場提供準確的數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪通過對城市房產(chǎn)建筑的測量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學(xué)合理的商業(yè)決策。同時，房產(chǎn)測繪也為住房購買者提供準確、及時的住房數(shù)據(jù)，保障消費者的合法權(quán)益。

（四）房產(chǎn)測繪能夠為政府規(guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計劃，進行拆遷改造、道路擴建、地鐵、輕軌開發(fā)時則需要準確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點能夠很好的滿足這一要求。

四、結(jié)論

房產(chǎn)測繪與人房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動產(chǎn)各個領(lǐng)域中經(jīng)濟價值最高，因此，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)測繪中重要部分，其市場準入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺的發(fā)展要求，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

參考文獻：

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篇7

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施模式信息化平臺

1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作辦法

由于我國處于社會主義市場經(jīng)濟初級階段，正在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，在此過程中我們會遇到秩序比較混亂，信用低下，欺詐行為等，為了更好地避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，并且保護交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，實施不同產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。并且此制度還有加強登記機關(guān)的責(zé)任感和登記的公示和公信功能。增加了我國審查制度的優(yōu)勢，提高了為人民服務(wù)的質(zhì)量。然而長期以來不動產(chǎn)的信息化水平較大的差異和不動產(chǎn)長期分化造成的局限性使得不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記很難在短時間內(nèi)完成。到目前為止不動產(chǎn)登記還沒有找到一個完善的工作體系，但我們因地制宜因時制宜可以采取串聯(lián)審核工作模式、并聯(lián)審核工作模式和統(tǒng)一審核工作模式三種模式。

1.1 串聯(lián)審核工作方法

串聯(lián)審核顧名思義就是指辦理人員按照規(guī)章制度合并前后工作窗口，例如：辦理房屋登記就要統(tǒng)一的窗口受理再由內(nèi)部流轉(zhuǎn)最后統(tǒng)一的窗口發(fā)放。工作實現(xiàn)批量完成提高效率并且對于不具備發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書的地區(qū)也可以實行此模式。

1.2并聯(lián)審核工作方法

在串聯(lián)審核的基礎(chǔ)上優(yōu)化工作流程，對業(yè)務(wù)進行梳理，使工作更加的流通提高工作效率的同時也實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的部分整合，讓數(shù)據(jù)同時在兩個部門發(fā)揮作用，使得房地一體審核換環(huán)節(jié)的工作效率得到了提高。

1.3統(tǒng)一審核工作方法

在部分數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)上讓信息在平臺上得到沉淀，這就可以實現(xiàn)在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平立實施審核。在數(shù)據(jù)、軟件和審核統(tǒng)一的基礎(chǔ)上實現(xiàn)統(tǒng)一審核工作方法。

2市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)整合

（1）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)整合是工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息化的基礎(chǔ)。這就表明數(shù)據(jù)整合是工作的一大重點，但同樣也是難點。目前還處在探索階段，沒有具體的明確的規(guī)章制度。這就要求我們在工作當(dāng)中善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)適合自己的方式，爭取以最方便快捷的方式高效率的完成我們的工作，我們不妨可以實施以點帶面的方式，城鄉(xiāng)結(jié)合，有了實驗區(qū)我們的工作就有了說服力。就可以更加積極地推進工作的進程，但我們也要注重與現(xiàn)實情況的結(jié)合，不能以偏概全，要大膽的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，而不是一味的逃避問題。

（2）我國信息數(shù)據(jù)的整合是一個關(guān)鍵的課題，在工作中遇到了很大的阻力，更有許多關(guān)鍵性的問題需要我們探討解決。要想對土地、房屋、林地、草原、海域存量數(shù)據(jù)的整合，建立完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息庫，數(shù)據(jù)是一個難題。由于部門的分散，統(tǒng)一的標準和內(nèi)容的不同，并且數(shù)據(jù)還有遺失和不準確的情況對于數(shù)據(jù)的整合難度更加加大。并且數(shù)據(jù)的整合需要的是定期的更新，更需要集中數(shù)據(jù)的整合，數(shù)據(jù)只有集中整合之后才能更好的發(fā)揮它的特點。

3市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息化

（1）建設(shè)信息化的思路。我們?yōu)榱私鉀Q不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息量大、程序繁瑣耗時長和時間緊迫之間的矛盾，不動產(chǎn)登記的信息化需要分段進。對于業(yè)務(wù)的流程確立和數(shù)據(jù)的整合是信息化的兩個方面，我們可以在信息進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時，進行數(shù)據(jù)的整合。有工作窗口統(tǒng)一收取信息，在審核完后再交由過渡期信息整理部門對信息進行整理和保存。在用此辦法處理一類案件較多有了一定的信息量后，再將部分登記系統(tǒng)更改為不動產(chǎn)的統(tǒng)一信息平臺，實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記審核。對于相對容易操作的方面可以把信息確立的步驟進一步的簡化。

（2）建設(shè)信息化的主要內(nèi)容。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》關(guān)于信息化建設(shè)的要求，對于各種各個級別的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、信息化平臺、軟件系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)資源進行整理保證信息的即時共享。并且發(fā)揮計算機技術(shù)的優(yōu)勢，讓信息化平臺和國土資源充分結(jié)合，實現(xiàn)“國土資源云”。所以，市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設(shè)主要包括：實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍管理、統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)的管理和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理三種作用。實現(xiàn)了不動產(chǎn)信息化管理能方便政府辦公，提高政府的辦事效率，同時為我們依法查詢提供有效服務(wù)，為政府以后開展工作奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（3）建設(shè)信息化的要求：1）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各地借助各級政府成立的專門小組，加強與相關(guān)部分的溝通。規(guī)劃時間制定計劃，在有限的時間內(nèi)發(fā)揮更大的作用，提升業(yè)務(wù)能力。要緊跟步伐，不要拖沓。有問題是正?，F(xiàn)象，不要怕有問題，要敢于面對問題并且解決問題。2）落實資金。資金是信息化建設(shè)的保障，我們要提前謀劃，早作打算，計劃好每一步的行動，讓一切落到實處，避免不良現(xiàn)象的發(fā)生。工作做得更加到位。3）確保信息安全。信息平臺的建設(shè)讓我們的操作更多的接觸到網(wǎng)絡(luò)，而如何讓網(wǎng)絡(luò)更好的服務(wù)于我們是我們應(yīng)該做到的。只有信息的安全真實才是我們的目的，有關(guān)部門應(yīng)該加強對于網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管力度，對于信息的保密和私人信息的外泄加大打擊力度。

4結(jié)語

我們在市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方面還存在著一些問題缺少切實可行的方法，在制度的建設(shè)過程中我們還會遇見一些困難，但是我們應(yīng)該發(fā)揚老一輩的革命精神，把工作做好，把制度做牢。更要在目前各個部門尚且還不是很成熟的情況下要做到不影響老百姓證件的辦理，減少對人們的影響。這也就要求我們，在組織領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，在同一標準的要求下積極地發(fā)揮自己的作用。各省市加大交流，對于好的方子應(yīng)該積極主動地探索。與自己的切實情況相結(jié)合做到為我所用，而不能一味的生搬硬套，失去了靈活性。本文對于市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一實施模式的探討可能還不是很成熟，希望對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有所幫助。

參考文獻：

篇8

一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐牵粍赢a(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當(dāng)處置不動產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預(yù)查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應(yīng)認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[20__]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應(yīng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理

實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

篇9

（一）樓盤表提出的背景

2013年3月10日，經(jīng)過全國兩會授權(quán)通過的《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》首次提出實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日，國務(wù)院第31次常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年11月24日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺，標志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。自此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進入快車道，我國實行多年的房屋交易與房屋登記一體化管理模式退出歷史舞臺。

在此背景下，為規(guī)范房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作，保障交易安全，維護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益， 2015年10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》（以下簡稱《導(dǎo)則》），在其中列舉房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理內(nèi)容時，正式提出房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中“樓盤表”概念，并把樓盤表管理列為第一項，還明確了各地應(yīng)在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項業(yè)務(wù)進行管理。

（二）樓盤表的概念

“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《導(dǎo)則》中樓盤表被賦予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登記簿與不動產(chǎn)登記，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。

樓盤表與房屋登記簿相比雖然還不是法定簿冊，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)，但是其內(nèi)容可以更豐富，范圍可以更全面，應(yīng)用可以更廣泛。內(nèi)容完整的樓盤表可以包括房屋的物理狀態(tài)信息、查封等限制信息、權(quán)利人信息以及交易狀態(tài)等。樓盤表可以根據(jù)房屋實際狀況建立，無人申請登記的房屋同樣可以設(shè)置，因此覆蓋范圍更廣、建立更及時。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒有關(guān)聯(lián)的問題。

（三）建立樓盤表的目的和意義

通過建立樓盤表對房屋數(shù)據(jù)進行信息化管理是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展和信息化建設(shè)的必然要求。樓盤表作為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)源，不僅可以避免各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的多頭錄入問題，還可以對房屋數(shù)據(jù)進行規(guī)范管理，有效提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業(yè)務(wù)系統(tǒng)串聯(lián)在一起，可實現(xiàn)房屋有關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合信息查詢等功能，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源實現(xiàn)有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。樓盤表建立可以簡單概括為，設(shè)計一個基本樓盤表數(shù)據(jù)模型，利用房屋唯一編碼，整合各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)，同時建立房屋數(shù)據(jù)及關(guān)聯(lián)信息在房屋全生命周期內(nèi)的動態(tài)更新機制。

二、樓盤表的建立

（一）樓盤表的記載信息

1.根據(jù)《導(dǎo)則》要求，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立的樓盤表應(yīng)當(dāng)記載以下信息：

（1）房屋物理狀態(tài)信息。房屋物理狀態(tài)信息包含地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等。

（2）房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息。房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息包含土地使用權(quán)信息、房屋所有權(quán)信息、抵押信息、查封等限制信息、權(quán)利人信息以及交易狀態(tài)等。

（3）其他信息。其他信息包含業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及數(shù)據(jù)等。

2.為拓展樓盤表功能，滿足社會其他部門或組織業(yè)務(wù)管理需要，樓盤表還可以記載但不僅限于以下可以與房屋相關(guān)聯(lián)的信息：

（1） GIS地理信息系統(tǒng)狀態(tài)信息。GIS狀態(tài)信息主要包含土地和房屋的地理位置在某個統(tǒng)一坐標系統(tǒng)中的定位信息。

（2）房屋租賃狀態(tài)信息。房屋租賃信息包括房屋租賃狀態(tài)和租賃人信息等。

（3）物業(yè)管理狀態(tài)信息。物業(yè)管理狀態(tài)信息包括物業(yè)費用的收繳、房屋維修等狀態(tài)信息。

（4）人口管理狀態(tài)信息。人口管理狀態(tài)信息包括人口居住及流動狀態(tài)信息。

（5）公共服務(wù)配套狀態(tài)信息。公共服務(wù)配套狀態(tài)信息包括房屋使用水、電、天然氣以及繳費等狀態(tài)信息。

（二）樓盤表信息采集途徑

1.房屋物理狀態(tài)信息，可以通過房產(chǎn)預(yù)測繪、實測繪、變更測繪等測繪業(yè)務(wù)途徑獲取數(shù)據(jù)。

2.房屋交易與權(quán)利狀態(tài)信息，可以通過房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理或不動產(chǎn)登記等業(yè)務(wù)獲取，實時更新。

3.其他功能擴展信息，可以通過與其他部門或組織業(yè)務(wù)系統(tǒng)的對接或關(guān)聯(lián)取得，對接條件不成熟的可以定期更新，有條件的可以通過互聯(lián)網(wǎng)實時更新。

（三）樓盤表的建立標準

1.按照房屋交易最小基本單元建立房屋唯一編碼，結(jié)合各地實際可采用現(xiàn)行的房屋代碼，但因注意與不動產(chǎn)編碼唯一對應(yīng)的關(guān)系。

2.為規(guī)范和便于樓盤表系統(tǒng)與原住建部推行的七大子系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)，樓盤表應(yīng)按《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T 155-2007）等標準建立，按項目、樓幢和套（間）進行層級管理。

3.涉及與其他部門或組織業(yè)務(wù)系統(tǒng)對接，接口標準應(yīng)兼顧其他相關(guān)行業(yè)的規(guī)范和標準。

（四）樓盤表的建立程序

1.樓盤表建立的一般程序

根據(jù)《導(dǎo)則》規(guī)定，樓盤表建立的程序可以歸納為以下三個步驟，第一步，采集規(guī)劃許可、土地審批、建設(shè)審批等相關(guān)信息；第二步，采集測繪成果信息及相關(guān)電子圖表；第三步，采集構(gòu)建樓盤表，實現(xiàn)相關(guān)信息關(guān)聯(lián)。

結(jié)合實際，樓盤表建立的一般程序可以分解為以下具體環(huán)節(jié)：

（1）房屋測繪：測繪公司受理房屋測繪申請，完成房屋測繪，形成房屋測繪成果。

（2）房屋測繪成果備案：房屋測繪成果提交至房地產(chǎn)主管部門備案。

（3）基礎(chǔ)樓盤表建立：測繪公司根據(jù)經(jīng)備案的房屋測繪成果建立基礎(chǔ)樓盤表，基礎(chǔ)樓盤表主要是指房屋的基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)以及國土、規(guī)劃、建設(shè)等項目測繪依據(jù)。

（4）基礎(chǔ)樓盤表審核：房地產(chǎn)主管部門對測繪公司提交的樓盤表進行審核。

（5）信息關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)主管部門將相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)與審核完成的基礎(chǔ)樓盤表關(guān)聯(lián)。

（6）樓盤表建立：信息關(guān)聯(lián)完成，樓盤表正式建立。

2.基于無錫實際，樓盤表建立程序的設(shè)想

（1）以現(xiàn)有房屋測繪庫為基礎(chǔ)，構(gòu)架樓盤表。

（2）利用房屋登記簿已有記載信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿冊。

（3）通過房屋唯一代碼，將房屋交易信息簿冊與樓盤表建立對應(yīng)關(guān)系，同時將房屋權(quán)利狀態(tài)寫入樓盤表。

（4）新建：新建房屋按照建立樓盤表的一般程序設(shè)置并關(guān)聯(lián)房屋交易信息簿冊。

（5）更新：通過房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息更新樓盤表。

（6）補入：根據(jù)存量房交易和變更測繪補入存量房樓盤表并關(guān)聯(lián)房屋交易信息簿冊。

三、探索樓盤表的應(yīng)用

（一）樓盤表與房屋交易管理平臺下屬各子系統(tǒng)的互相應(yīng)用

（1）樓盤表與測繪成果管理子系統(tǒng)

樓盤表基于測繪成果管理子系統(tǒng)建立，其基礎(chǔ)樓盤表通過測繪成果管理子系統(tǒng)更新維護。

（2）樓盤表與商品房銷售許可管理子系統(tǒng)

商品房辦理預(yù)售許可前必須先辦理房屋測繪，建立樓盤表。商品房銷售許可管理子系統(tǒng)從樓盤表中選擇預(yù)售或現(xiàn)售范圍，建立銷售樓盤表，通過銷售樓盤表對商品房銷售許可進行管理，并將房屋預(yù)售許可或現(xiàn)售備案辦理狀態(tài)寫入樓盤表。

（3）樓盤表與統(tǒng)計分析與信息子系統(tǒng)

統(tǒng)計分析與信息子系統(tǒng)基于樓盤表記載業(yè)務(wù)信息進行統(tǒng)計分析并進行。

（4）樓盤表與其他子系統(tǒng)

其他子系統(tǒng)包括：商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)；商品房預(yù)售資金監(jiān)管子系統(tǒng)；存量房交易網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)；存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)；房屋租賃備案管理子系統(tǒng)；房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理子系統(tǒng)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)。樓盤表與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互相應(yīng)用，可以統(tǒng)一的描述為，業(yè)務(wù)系統(tǒng)在受理、辦理各類業(yè)務(wù)的過程中，從樓盤表中實時查詢辦理業(yè)務(wù)所需的房屋相關(guān)信息，并將業(yè)務(wù)辦理的狀態(tài)、結(jié)果信息實時寫入樓盤表，供其他相關(guān)業(yè)務(wù)辦理時及時查詢使用。

（二）樓盤表與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)

雖然在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的影響下，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動產(chǎn)登記相分離，但房屋交易與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)還是存在的緊密的關(guān)聯(lián)。因此，為做好房屋交易和不動產(chǎn)登記工作，房屋交易管理部門與不動產(chǎn)登記部門業(yè)務(wù)信息應(yīng)高度互通共享。有條件的城市，樓盤表應(yīng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)保持實時關(guān)聯(lián)。房屋交易管理部門應(yīng)將所以業(yè)務(wù)辦理狀態(tài)信息寫入樓盤表，開放樓盤表系統(tǒng)供不動產(chǎn)登記實時查詢。不動產(chǎn)登記系統(tǒng)應(yīng)將各類登記結(jié)果寫入樓盤表系統(tǒng)。

篇10

這些環(huán)節(jié)都與被整理地塊的土地及其地上房屋權(quán)屬狀況息息相關(guān)，與不動產(chǎn)登記相互交織，涉及的權(quán)利方主要有原權(quán)利人、土地儲備機構(gòu)、新的用地單位等，任一環(huán)節(jié)如果沒有處理得當(dāng)，都會對后續(xù)工作造成影響。因此，為解決土地收購整理過程中的補償錯誤、原權(quán)利人不配合注銷、儲備機構(gòu)登記難等問題，實現(xiàn)新、舊權(quán)利登記與土地儲備管理工作的有效銜接，我局研究制定了若干政策文件有針對性地提出解決意見。

一、土地收購整理儲備中存在的權(quán)屬問題

規(guī)范實施土地收購整理儲備，不僅關(guān)系著被收購整理地塊原權(quán)利人的重大財產(chǎn)權(quán)益和生產(chǎn)生活保障，而且還關(guān)系著土地儲備機構(gòu)能否順利開展收購整理儲備工作，以及后續(xù)土地供應(yīng)能否正常進行。

在實踐中我們發(fā)現(xiàn)由于歷史上管理不規(guī)范不嚴謹?shù)纫蛩丶由贤恋貎錂C構(gòu)依法進行不動產(chǎn)權(quán)利登記意識不強，部分土地收購整理儲備與登記的銜接存在下列問題：一是被收購整理儲備土地不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰。這個問題表現(xiàn)在土地儲備機構(gòu)對計劃實施收購整理范圍內(nèi)的土地及地上房屋權(quán)利狀況掌握不清，甚至可以說屬于圖1中第一個步驟工作缺失。由于權(quán)利人的確定直接關(guān)系著被收購整理及補償款對象的確定，而第一步驟工作不到位、權(quán)利狀況不清晰，其一，導(dǎo)致有的土地儲備機構(gòu)往往簡單的將現(xiàn)使用人認定為權(quán)利人進行補償，造成真正的權(quán)利人沒有得到補償，而付出的補償費用又無法收回；其二，有的存在抵押、查封等情況，應(yīng)當(dāng)在補償前先行解除抵押、查封，避免補償后無法完成權(quán)屬注銷等問題。二是原權(quán)利人房地權(quán)利未及時注銷。此類問題主要表現(xiàn)是土地儲備機構(gòu)對原土地及地上房屋權(quán)利是否辦理了注銷登記手續(xù)重視程度不夠，認為已經(jīng)與原權(quán)利人簽署了相關(guān)收購整理補償協(xié)議后，原權(quán)利人完成了搬離即履行了其義務(wù)，隨即向原權(quán)利人給付補償款，而原權(quán)利人在取得補償款后沒有主動申請辦理注銷登記的動力和意愿，導(dǎo)致被收購整理儲備土地及地上房屋權(quán)利仍在原權(quán)利人名下。按《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更和消滅，經(jīng)登記發(fā)生效力。因此，未經(jīng)注銷登記，意味著與原權(quán)利人的土地收購整理工作并沒有結(jié)束，可能發(fā)生原權(quán)利人對已簽訂的協(xié)議反悔、提高補償訴求等問題。甚至?xí)胁糠制髽I(yè)繼續(xù)以房地進行抵押，或者在獲得補償后因未及時注銷，涉及訴訟等而被查封。三是整理儲備土地登記與土地供應(yīng)銜接問題。整理儲備土地在被供應(yīng)前，應(yīng)確保權(quán)屬清晰，以確保在供應(yīng)后能夠為新的用地撾話燉砥涔有建設(shè)用地使用權(quán)登記。因此，需要對未登記的儲備土地進行登記，已登記的存在抵押等權(quán)利限制情形的應(yīng)先行注銷。而被整理儲備的地塊往往不是按照其全部范圍進行供應(yīng)，因此涉及到一宗整理地塊分割或多宗整理地塊合并供地的，既要確保供地后新的用地單位能夠正常辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，又不能影響土地儲備機構(gòu)未供地部分的不動產(chǎn)權(quán)利。