導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)檔案管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府

一、前言

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項專業(yè)性較強的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨立的對象，為實施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質(zhì)量負責(zé)，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。

二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)

1、保障房產(chǎn)交易順利進行

通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權(quán)證書只是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購令出臺以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马棥?。才能代表國家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進行交易、登記、確權(quán)等管理活動中進行有效管理。

2、維護房地產(chǎn)市場誠信經(jīng)營

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動下，中國住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄都將通過建設(shè)部的一個網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者的合法權(quán)利。消費者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網(wǎng)上直接對房地產(chǎn)市場違規(guī)違紀行為進行投訴。

三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

2、加強檔案管理人員法律責(zé)任

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應(yīng)認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實管理基礎(chǔ)，做實檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。

總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻：

1、肖愛娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時空，2007.

2、曾旺輝，黎永索.房地產(chǎn)檔案管理的問題及對策[J].全國商情（經(jīng)濟理論研究），2009，4.

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一、房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。

3.不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險的前提。沒有房屋的轉(zhuǎn)讓過戶就沒有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時交易機構(gòu)和登記機構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)

1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

2.中央編辦《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。

3.國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》第二條第（一）項規(guī)定，各級房產(chǎn)管理部門要強化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進行登記。第三條第（三）項規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規(guī)定，加強服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個服務(wù)大廳，進一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實現(xiàn)一個窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。

4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

5.建設(shè)部2001年第96號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

6.建設(shè)部2001年第61號令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅持的原則和指導(dǎo)思想

1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。

2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復(fù)提交。

3.堅持為申請人服務(wù)的理念，不動產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。國土部門是各級不動產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產(chǎn)（房屋）登記工作按期開展

1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優(yōu)勢；說明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機構(gòu)不宜拆分；國土局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動產(chǎn)登記主管部門負責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊，并對辦件質(zhì)量進行檢查把關(guān)。

第二，現(xiàn)在運行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運轉(zhuǎn)20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動產(chǎn)登記部門共同對現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉(zhuǎn)移登記進行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動產(chǎn)登記部門對審核結(jié)果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構(gòu)在一個大廳、一個窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動產(chǎn)登記部門。

第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。

第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。

第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。

3.房產(chǎn)檔案館更名為不動產(chǎn)檔案館。交易部門、不動產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。

4.對現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發(fā)證、統(tǒng)計等功能。將原來打印房屋所有權(quán)證（他項權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認告知單”。

5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個子系統(tǒng)中間設(shè)置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結(jié)果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實現(xiàn)信息實時互通共享。

6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動產(chǎn)登記窗口負責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產(chǎn)登記部門自行負責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個機構(gòu)合署辦公。申請人提交原件和復(fù)印件一次性申請，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認單轉(zhuǎn)登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費-商品房轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費-配圖補建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-掃描歸檔。

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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)權(quán)屬；檔案；規(guī)范化管理

1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點

1.1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的動態(tài)性和歷史延續(xù)性

房屋的新建、拆除、翻改、擴建、滅失日趨頻繁，土地分割、合并等房地產(chǎn)變更又不可避免，因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的延續(xù)性和動態(tài)性。

1.2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的真實性

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，才能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起到憑證和查考作用。

1.3 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的完整性

1.3.1 房地結(jié)合?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

1.3.2 圖檔結(jié)合。房屋產(chǎn)權(quán)圖上的產(chǎn)權(quán)界限和房屋墻界結(jié)合起來判斷，能反映墻的歸屬，防止產(chǎn)權(quán)糾紛。只有圖檔結(jié)合才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。

1.4 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要的地位。因此，產(chǎn)權(quán)檔案屬于財產(chǎn)檔案，含金量高。產(chǎn)權(quán)檔案的有無、保管的好壞、記載的是否準(zhǔn)確全面，將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟利益，將對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生巨大影響。

1.5 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的產(chǎn)權(quán)檔案具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。

1.6 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的地域性和局部性

由于房地產(chǎn)受地理環(huán)境的影響，所以其分布在全國不同的省、區(qū)或同一城市中的不同地域，而且分布的狀態(tài)并不呈現(xiàn)出整體狀態(tài)，而經(jīng)常是局部分布狀態(tài)。所以房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息也反映出地域性和局部性的特點。

1.7 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的權(quán)威性

由于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案具有的特點形成了社會及機關(guān)內(nèi)部工作對其利用的權(quán)威性。

2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中面臨的問題

2.1 收集方式單一

近年來，房地產(chǎn)越來越多地參與到各種經(jīng)濟活動中，如企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、房產(chǎn)買賣、交換、繼承、抵押等，每當(dāng)有涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的活動發(fā)生時，都會產(chǎn)生相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)文件資料。這些文件材料是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案必需的組成部分，其重要程度與業(yè)已歸檔部分相當(dāng)。而實際情況是，由于產(chǎn)權(quán)檔案數(shù)量與日俱增，房產(chǎn)權(quán)屬變動越來越頻繁，許多檔案人員沒有時間和精力去收集權(quán)屬檔案，只是機械地接收登記部門移交的檔案，以至于許多該歸檔的產(chǎn)權(quán)檔案未能及時歸檔。

2.2 接收制度不健全

房屋產(chǎn)權(quán)檔案有其特殊性，它以權(quán)屬登記檔案為主體，除此之外，還應(yīng)包括測繪交易、拆遷、調(diào)產(chǎn)以及在處理房地產(chǎn)糾紛活動中形成的有關(guān)文件。而這些材料分屬于同一房地產(chǎn)管理部門的各職能部門。由于缺乏檔案接收制度，這些部門在產(chǎn)權(quán)檔案形成后，往往留在本部門使用，即使移交給產(chǎn)權(quán)檔案管理部門，在時間上也往往嚴重滯后了。

2.3 對特殊載體的產(chǎn)權(quán)檔案不夠重視

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)檔案除了傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案以外，還包括錄音、影像、磁盤、光盤等載體的檔案。這些材料是產(chǎn)權(quán)檔案的重要組成部分，同時也在實際工作中起著不可替代的作用。但在實際工作中，產(chǎn)權(quán)檔案管理部門對這些特殊載體的檔案收集不力，使這些檔案不僅沒有得到特殊的管理，甚至沒有被當(dāng)作檔案來保管；產(chǎn)權(quán)檔案管理人員由于沒有管理這類檔案的經(jīng)驗，也不愿意接管；再者，檔案庫房達不到管理特殊載體檔案的要求，即使這些檔案集中到檔案管理部門，也得不到更好的管理。由此導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案在內(nèi)容上不夠完整，在載體上不夠豐富。

3 加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案規(guī)范化管理應(yīng)采取的有效方法

3.1 規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍，保證文件材料的齊全完整

全面、準(zhǔn)確是有效發(fā)揮房地產(chǎn)權(quán)屬檔案作用的基礎(chǔ)和前提，只有全面，才能滿足用戶需要，只有準(zhǔn)確，才能保障利用價值。因此，必須規(guī)范檔案資料收集整理工作。首先，應(yīng)確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整，按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的規(guī)定，將下列五個方面的文件材料歸入房地產(chǎn)權(quán)屬檔案：（1）房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)部門的證明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖，房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料。（4）反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料。（5）其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件材料等等。其次應(yīng)確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實。房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)做好檔案資料的前期控制工作，在辦理房屋權(quán)屬登記時，就要把好文件材料的審核關(guān)，保證“手續(xù)齊全，文件材料齊全，真實、合法”，并現(xiàn)場查勘，認真核定，確保無誤；檔案管理部門應(yīng)把好歸檔關(guān)，按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔；檔案管理部門還要掌握房地產(chǎn)權(quán)屬情況，及時補充有關(guān)部門材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀的一致。房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門和檔案管理部門應(yīng)建立責(zé)任制，按照分工各負其責(zé)，確保檔案資料的客觀、真實，為檔案利用奠定基礎(chǔ)。

3.2 加大檔案現(xiàn)代化管理力度，提高現(xiàn)代化管理水平

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，作為社會信息業(yè)的組成部分，必須與時俱進，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理。首先普及使用計算機技術(shù)，實現(xiàn)檔案管理自動化。應(yīng)充分運用計算機輸人、存貯和輸出信息，從一般的業(yè)務(wù)管理到檔案的檢索、編目、編研等方面廣泛應(yīng)用計算機，提高檔案資源管理的效率，提高檔案信息傳遞網(wǎng)絡(luò)化，使計算機技術(shù)的優(yōu)越性得以更充分的發(fā)揮。其次，在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案計算機檢索中采用現(xiàn)代通信技術(shù)，將檔案檢索由成批檢索、聯(lián)機檢索發(fā)展為聯(lián)網(wǎng)檢索，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)檔案信息傳遞網(wǎng)絡(luò)化，更加方便快捷地為利用者服務(wù)。

3.3 深入實際，了解檔案利用者的需求

不了解檔案利用對象的服務(wù)是盲目的，而盲目的服務(wù)是難以取得預(yù)期效果的。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的開發(fā)利用工作不只是將檔案信息開發(fā)出來、傳遞出去就完成了，其實際效果才是最重要的。因此，檔案管理部門必須了解利用者的信息需求和利用特點，以便取得最佳的開發(fā)利用效果。首先應(yīng)開展預(yù)測工作，充分了解檔案利用者的需求?？梢酝ㄟ^調(diào)查預(yù)測法了解城建、規(guī)劃、房改、司法、房地產(chǎn)登記部門、房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理公司及廣大市民對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息需求的內(nèi)容、利用特點，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。其次，針對不同需求對象，搞好開發(fā)利用。在調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，本著既要開發(fā)又要保密的原則，針對服務(wù)需要，開展多種方式的開發(fā)利用。如借閱型、證明型、報道型、編研型、咨詢型、宣傳型、網(wǎng)絡(luò)型、技術(shù)型、開發(fā)利用等等，滿足不同部門和各個方面利用者的需要。

篇4

關(guān)鍵詞：公證文書檔案；管理工作；問題分析；解決措施

中圖分類號：G271 文獻標(biāo)識碼：A

隨著信息化建設(shè)水平的不斷提高,無紙化辦公時代已經(jīng)到來。如何加強公證電子文件的歸檔管理,是實現(xiàn)辦公自動化過程中亟需解決的一個問題。公證處要根據(jù)《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《中華人民共和國保密法》等法律以及司法行政部門頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合本處的實際情況，建立、健全文書檔案管理工作的各項規(guī)章制度。

1公證文書立卷歸檔案工作中存在的問題

早在1988 年司法部、國家檔案局就制發(fā)了《公證文書立卷歸檔辦法》和《公證檔案管理辦法》兩個專門性文件，為公證檔案的收集、整理、立卷、歸檔起到了規(guī)范作用。這表明公證文書的立卷歸檔工作是有章可循、有法可依的。然而，我們在檢查、指導(dǎo)公證文書立卷歸檔時卻發(fā)現(xiàn)，由于公證員和兼職檔案員對兩個《辦法》學(xué)習(xí)不夠，加上對檔案專業(yè)知識涉獵較少，所以在公證文書立卷歸檔中就容易出現(xiàn)以下幾個方面的問題：

1.1 文書材料收集不齊全

根據(jù)《公證文書立卷歸檔辦法》規(guī)定，公證機關(guān)受理申請后，公證事項的承辦人應(yīng)著手開始收集有關(guān)各種證明材料，記錄整理談話筆錄、調(diào)查材料，制作公證文書等，并著手立卷的準(zhǔn)備工作。公證事項辦理結(jié)束或終止后，由承辦人檢查該公證事項的全部文書材料，進行立卷歸檔工作。立卷時要補齊遺漏的證明材料，去掉不必要立卷歸檔的材料。但在實際工作中，因公證人員沒有養(yǎng)成良好的及時歸檔習(xí)慣，多數(shù)公證案卷都是在兼職檔案員再三催促下立卷歸檔的，往往是有則歸檔，無則遺漏不歸。存在著主要文書材料能夠歸檔(如：公證文書、公證申請表、當(dāng)事人的談話筆錄、公證事項報批表等)，證明材料則難以齊全(如：當(dāng)事人應(yīng)提供的有關(guān)證明性材料，公證處審查、調(diào)查所取得的證明材料等)的問題。造成案卷內(nèi)檔案材料不能齊全完整，致使已形成的案卷與規(guī)范要求尚有差距。

1.2公證檔案立卷不規(guī)范

《公證文書立卷歸檔辦法》規(guī)定，公證檔案按年度和一證一卷、一卷一號的原則立卷，同一當(dāng)事人為同一目的而辦的數(shù)項公證，可合并為一卷。實際組卷中，存在著同一當(dāng)事人為不同目的而辦的數(shù)項公證合為一卷；不同當(dāng)事人為同一事由而辦的數(shù)項公證合為一卷。同時，還存在著卷內(nèi)文件排列順序不一致，應(yīng)歸檔的材料沒有歸檔，卷內(nèi)目錄填寫、起止頁號編碼不規(guī)范，歸檔材料用筆、用紙不規(guī)范等問題。

1.3檔案分類定位不準(zhǔn)確

根據(jù)《公證文書立卷歸檔辦法》規(guī)定，公證檔案的分類原則是：凡涉及公民個人的人身關(guān)系、財產(chǎn)關(guān)系的公證事項，包括保管遺囑和其他文件事項，均列為民事類；凡涉及經(jīng)濟活動的公證事項，無論當(dāng)事人是法人或自然人，均列為經(jīng)濟類；凡當(dāng)事人或文書使用地有涉外因素的公證事項，均列為涉外民事或涉外經(jīng)濟類；其他則列為國內(nèi)民事類或國內(nèi)經(jīng)濟類。但我們在檢查中發(fā)現(xiàn)，涉及公民個人的人身關(guān)系、財產(chǎn)關(guān)系，如遺囑公證、遺產(chǎn)公證等案卷，往往出現(xiàn)既被分為國內(nèi)民事類，又被分為國內(nèi)經(jīng)濟類的現(xiàn)象。

1.4 檔案的期限劃分不準(zhǔn)

根據(jù)《關(guān)于機關(guān)檔案保管期限的規(guī)定》，公證檔案的保管期限劃分為永久、長期、短期三種。永久保管的公證檔案，一般是變更人身權(quán)利、義務(wù)關(guān)系方面或涉及不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移方面的，需要長遠利用、查考的公證事項。長期保管的公證檔案，一般是涉及不動產(chǎn)事務(wù)方面或合同履行超過十五年等公證事項的檔案。在較短的時間內(nèi)查考、利用，作為證據(jù)保存而無保存價值的，以及合同履行期限在十五年以下的公證事項的檔案，均列為短期檔案保管。但我們檢查時發(fā)現(xiàn)：同一事由同一承辦人員劃定出不同的期限；同一事由不同的承辦人劃定出兩種以上的期限；長期劃為永久或短期劃為長期的現(xiàn)象較為常見。

另外，還存在著總登記簿(冊)登記不及時，造成公證發(fā)文號編制隨意性較大，出現(xiàn)了重號(一號多證)、漏號等現(xiàn)象。而且，公證發(fā)文號沒有確立固定的編制方法，造成公證文號年度與年度編制不一致，無延續(xù)性。

存在以上問題主要原因：一是少數(shù)公證人員對兩個《辦法》學(xué)習(xí)理解不深、不透，業(yè)務(wù)水平尚不能滿足工作需求；主要承辦人對公證文書立卷歸檔監(jiān)督、檢查的力度不夠。二是公證及檔案部門組織開展公證檔案業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)、培訓(xùn)較少，對公證文書立卷歸檔工作檢查、指導(dǎo)力度不夠。三是公證及檔案部門對公證檔案出現(xiàn)新情況、新問題研究不夠，沒有根據(jù)公證業(yè)務(wù)的拓展和變化，及時調(diào)整、修訂分類方案等。

2公證文書檔案工作中存在問題的解決方案

2.1抓學(xué)習(xí)培訓(xùn)

學(xué)習(xí)、培訓(xùn)是提高公證人員檔案業(yè)務(wù)技能最基本的方法。公證文書制作以及公證檔案的形成是由具體公證員操作完成的，公證檔案的質(zhì)量與公證員的檔案業(yè)務(wù)知識密不可分。因此，加強對公證人員檔案業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)就顯得十分重要。公證部門要根據(jù)本單位工作特點，每年至少組織安排1次檔案業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。公證人員也要自覺學(xué)習(xí)檔案業(yè)務(wù)知識，以增強理論功底。特別對新上崗的公證人員，要及時安排檔案業(yè)務(wù)培訓(xùn)，即使沒有時間安排，也要發(fā)放公證檔案業(yè)務(wù)規(guī)范，講清重要性，促使其自學(xué)。只有加強對公證員檔案業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，才能從根本上保證公證檔案質(zhì)量。

2.2 抓檢查監(jiān)督

認真組織案卷質(zhì)量檢查，是確保每一份公證檔案規(guī)范、齊全、完整的有效措施?！豆C文書立卷歸檔辦法》規(guī)定，公證文書的立卷歸檔由承辦人負責(zé)，歸檔前由公證事項的主要承辦人負責(zé)立卷質(zhì)量的檢查。公證承辦人員從公證事項辦理結(jié)束起就應(yīng)檢查、整理文件材料，補齊遺漏的證明材料，去掉不必歸檔的材料。主辦公證員必須履行職責(zé)，認真監(jiān)督檢查，確保案卷質(zhì)量。部門檔案員平時要加強立卷指導(dǎo)。檔案在移交進庫時，部門檔案員必須對每一份檔案進行認真仔細地檢查，對質(zhì)量不合格的案卷，予以退還重新整理。

2.3抓考核獎懲

公證部門要建立嚴格的獎勤罰懶機制，實行考核與獎懲掛鉤。要將檔案工作納入公證人員的崗位責(zé)任制，年終一并考核。公證檔案不同于黨政機關(guān)一般的文件檔案，它不僅具有資料性這一檔案普遍具有的特點，同時還具有訴訟上的證據(jù)作用，可作為證據(jù)在訴訟中被法院直接采用，所以對公證檔案的借調(diào)與查閱應(yīng)履行嚴格的審批和登記手續(xù)，并限定借閱期限。本處的公證員或同級、上級司法行政機關(guān)的公證管理部門因工作需要，借閱公證檔案的，應(yīng)履行借閱登記手續(xù)。人民法院、人民檢察院和有關(guān)國家機關(guān)因工作需要借閱公證檔案的，應(yīng)出具正式查卷函件，經(jīng)公證處主任批準(zhǔn)后辦理查閱手續(xù)。律師因訴訟的需要，向公證機關(guān)提交律師的身份證明、律師事務(wù)所的查卷證明以及當(dāng)事人同意律師查閱本人的公證檔案證明，經(jīng)公證處主任批準(zhǔn)后，可查閱當(dāng)事人提交給公證處的證明材料和公證處所記錄的當(dāng)事人談話筆錄。其他單位或個人一般不得借調(diào)和查閱公證檔案。凡借出的檔案，要及時催還。歸還時如發(fā)現(xiàn)案卷被拆、文件短缺、增刪、污損，應(yīng)立即追查。

2.4 抓整體協(xié)作

公證和檔案部門要對公證檔案給予重視，齊心協(xié)力抓好檔案工作。公證部門要經(jīng)常與檔案部門保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，取得檔案部門的支持；檔案部門也要為公證部門主動提供服務(wù)，并根據(jù)公證業(yè)務(wù)變化情況，及時幫助調(diào)整、修訂分類方案，適時對公證人員進行檔案業(yè)務(wù)培訓(xùn)；要做好立卷歸檔跟蹤指導(dǎo)工作，從源頭嚴把案卷質(zhì)量關(guān)。

結(jié)束語

總之，公證機關(guān)的公證文書是國家重要的專業(yè)文書之一，它所形成的檔案是公證機關(guān)進行公證活動和當(dāng)事人從事民事活動的真實記錄，是國家檔案的組成部分，具有重要的考查、利用價值。因此公證和檔案部門要加強公證人員的檔案意識教育，提高公證人員檔案觀念，使公證檔案工作再上新臺階。

參考文獻

篇5

征集意見

最近，國際會計準(zhǔn)則理事會針對養(yǎng)老金會計處理要求了小幅修訂建議并征求公眾意見。我國財政部積極參與，鼓勵會計行業(yè)人士參與意見反饋?！秶H會計準(zhǔn)則第19號――員工福利》（IAS 19）修訂建議規(guī)定，實體需按規(guī)定使用更新后的信息來確定當(dāng)前的服務(wù)成本和變化發(fā)生后的下一個會計期間的凈利息?！秶H財務(wù)報告解釋第14號（IFRIC 14）――既定收益資產(chǎn)限制、最低供款要求及其相互影響》是針對IAS 19所做的解釋，而針對IFRIC 14的修訂建議則旨在解決其他各方的力量如何影響到實體收回計劃盈余的權(quán)利。財政部將在整理、匯總和分析各方意見的基礎(chǔ)上，代表中國向國際會計準(zhǔn)則理事會反饋中國的意見。

《會計師事務(wù)所審計檔案管理

暫行辦法》征求意見

最近，財政部聯(lián)合國家檔案局正式對外《會計師事務(wù)所審計檔案管理暫行辦法（征求意見稿）》，向全社會公開征求意見。審計檔案的真實性、完整性、有效性和安全性將在《征求意見稿》的要求下得到進一步的保障，審計檔案功能的充分發(fā)揮有了更大的空間?！墩髑笠庖姼濉返闹饕獌?nèi)容分為七個部分，其中除總體要求和附則之外，對會計師事務(wù)所審計檔案的“歸檔與保管”“移交與代管”“信息化管理”“保密、鑒定與銷毀”以及“監(jiān)督管理”等五大方面內(nèi)容做出了詳細的規(guī)范。

鋼鐵企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度

征求意見

最近，財政部了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度――鋼鐵行業(yè)（征求意見稿）》向全社會公開征求意見?！墩髑笠庖姼濉分饕鞔_了制定依據(jù)和目的、適用范圍、鋼鐵行業(yè)產(chǎn)品定義、成本核算的基本步驟，會計科目設(shè)置和使用等內(nèi)容;明確了鋼鐵企業(yè)產(chǎn)品成本核算通常以生產(chǎn)工序為基礎(chǔ)，以工序產(chǎn)出產(chǎn)品為成本核算對象，并規(guī)定了相關(guān)工序產(chǎn)品的具體內(nèi)容;規(guī)范了鋼鐵產(chǎn)品成本的項目分類和主要費用要素項目和內(nèi)容;適度引入作業(yè)成本法，規(guī)定了鋼鐵企業(yè)產(chǎn)品成本的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)流程;附則中按照生產(chǎn)工序環(huán)節(jié)較為系統(tǒng)地介紹了鋼鐵行業(yè)生產(chǎn)工藝流程。

外貿(mào)會計退出職業(yè)資格舞臺

最近，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于取消一批職業(yè)資格許可和認定事項的決定》，再次取消62項職業(yè)資格許可和認定事項。其中，外貿(mào)會計職業(yè)資格許可和認定事項被取消。外貿(mào)會計主要從事與進出口退稅相關(guān)的會計工作，是從上個世紀80年代開始設(shè)立的職業(yè)資格，其業(yè)務(wù)主管單位為國家商務(wù)部。據(jù)了解，從此次取消的目錄來看，與財務(wù)人相關(guān)的外貿(mào)領(lǐng)域涉及較多。此前，國務(wù)院決定分3批取消了149項職業(yè)資格，加上此次取消的62項，國務(wù)院公布取消的職業(yè)資格達到211項，占國務(wù)院部門設(shè)置職業(yè)資格總數(shù)的34%。

保險公司推遲采用

國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號

最近，歐洲證券市場管理局（ESMA）就歐洲財務(wù)報告咨詢組（EFRAG）2015年5月提出的對國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號的認可建議提出反饋意見，反對在國際會計準(zhǔn)則理事會完成保險合同準(zhǔn)則修訂前保險公司不采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號這一建議。ESMA認為，鑒于保險合同準(zhǔn)則完成時間的不確定性很強，對于保險公司而言，不應(yīng)推遲采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號。此外，ESMA認為咨詢組應(yīng)當(dāng)清楚地知道，2015年 1月國際會計準(zhǔn)則理事會已經(jīng)考慮并拒絕推遲保險業(yè)主體強制采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號這一建議。目前，歐洲會計師聯(lián)合會（FEE）同意咨詢組意見，認為應(yīng)當(dāng)允許具有重大保險業(yè)務(wù)的企業(yè)推遲采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號，但不應(yīng)當(dāng)僅在歐洲范圍內(nèi)推遲采用。FEE建議咨詢組向國際會計準(zhǔn)則理事會反映，在全球范圍內(nèi)允許保險企業(yè)推遲采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第9號。

國際財務(wù)報告準(zhǔn)則基金會

負債會計處理免費教材

最近，國際財務(wù)報告準(zhǔn)則基金會（IFRS Foundation）下屬的教育倡議部門了其全面框架下的第三部分教材，內(nèi)容主要集中在負債的會計處理問題上。據(jù)了解，這部分新教材主要涉及按IFRS要求對負債進行會計處理。新教材共分4個部分，針對的學(xué)生群體是剛接觸財務(wù)報告的學(xué)生以及接近取得特許會計師或注冊會計師資格的學(xué)生。新教材介紹了如何進行負債會計處理、如何對具有權(quán)益特征的金融工具進行分類、如何進行“遠期”合約會計處理以及如何進行金融資產(chǎn)和負債會計處理。新教材還隨附案例研究。

日本推出本國修改版

國際會計準(zhǔn)則

最近，日本推出了一套新的會計準(zhǔn)則，稱之為“經(jīng)日本修改的國際準(zhǔn)則”。該套準(zhǔn)則的引入使可供日本上市公司采用的不同會計框架達到以下4個。一是國際財務(wù)報告準(zhǔn)則（IFRS）。幾乎所有的上市公司以及編制合并財務(wù)報表以作上市之用的非上市公司都允許使用IFRS。這意味著IFRS成為日本金融廳長官的指定準(zhǔn)則。二是由日本會計準(zhǔn)則委員會（ASBJ）的“日本公認會計原則”（Japanese GAAP）。以往，大多數(shù)上市公司都采用Japanese GAAP。三是經(jīng)日本修改的國際準(zhǔn)則（JMIS）。這套準(zhǔn)則包含IFRS并經(jīng)ASBJ修改。四是美國公認會計原則。采用該準(zhǔn)則需獲得日本金融廳長官的批準(zhǔn)。

9月1日起對化肥恢復(fù)征收增值稅

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于對化肥恢復(fù)征收增值稅政策的通知》（財稅[2015]90號）?！锻ㄖ访鞔_，自2015年9月1日起，對納稅人銷售和進口化肥統(tǒng)一按13%稅率征收國內(nèi)環(huán)節(jié)和進口環(huán)節(jié)增值稅。鉀肥增值稅先征后返政策同時停止執(zhí)行。化肥的具體范圍，仍然按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<增值稅部分貨物征稅范圍注釋>的通知》的規(guī)定執(zhí)行。

建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員

個稅征管問題明確

最近，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第52號）?！豆妗访鞔_了納稅地點，規(guī)定建筑安裝業(yè)異地施工作業(yè)人員工資、薪金所得，由其所在單位依法代扣代繳個人所得稅并向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。《公告》規(guī)定，跨省異地施工單位代扣的施工人員工資、薪金所得個人所得稅，應(yīng)向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理全員全額扣繳明細申報。《公告》還規(guī)定，對實行全員全額扣繳明細申報的單位，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)不得核定征收個人所得稅?！豆妗纷?015年9月1日起施行。

企業(yè)吸納就業(yè)稅收優(yōu)惠范圍擴大

最近，財政部、國家稅務(wù)總局、人力資源社會保障部聯(lián)合《關(guān)于擴大企業(yè)吸納就業(yè)稅收優(yōu)惠適用人員范圍的通知》（財稅[2015]77號），將財稅2014年39號文件中“當(dāng)年新招用在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務(wù)機構(gòu)登記失業(yè)一年以上”的內(nèi)容調(diào)整為“當(dāng)年新招用在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務(wù)機構(gòu)登記失業(yè)半年以上”，其他政策內(nèi)容和具體實施辦法不變?！锻ㄖ纷?015年5月1日起施行。

一年期以上返還性人身保險產(chǎn)品

免征營業(yè)稅

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于一年期以上返還性人身保險產(chǎn)品營業(yè)稅免稅政策的通知》（財稅[2015]86號）?！锻ㄖ访鞔_，對保險公司開辦的一年期以上返還性人身保險產(chǎn)品取得的保費收入免征營業(yè)稅。一年期以上返還性人身保險，是指一年期及其以上返還本利的人壽保險和養(yǎng)老年金保險，以及一年期及其以上的健康保險。保險公司應(yīng)當(dāng)對免稅的人身保險產(chǎn)品單獨核算，未單獨核算的，不得享受營業(yè)稅免稅政策?！锻ㄖ纷?015年9月1日起執(zhí)行。

殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策明確

最近，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策相關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第55號）?！豆妗访鞔_，以勞務(wù)派遣形式就業(yè)的殘疾人，屬于勞務(wù)派遣單位的職工。勞務(wù)派遣單位可按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。安置殘疾人的機關(guān)事業(yè)單位以及由機關(guān)事業(yè)單位改制后的企業(yè)，為殘疾人繳納的機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險，屬于《通知》規(guī)定的“基本養(yǎng)老保險”范疇，可按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策?！豆妗纷?015年9月1日起施行。

個人無償贈與免稅手續(xù)簡化

最近，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第50號）《公告》明確，個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》第二條免征營業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，無需提供房產(chǎn)所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”?！豆妗纷?015年7月1日起實施。

篇6

并征求意見

最近，財政部《關(guān)于征求意見的函》，對我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第37號――金融工具列報》進行修訂并征求意見。《征求意見稿》主要對金融工具分類變化涉及的報表列示項目與披露內(nèi)容的變化、金融工具減值的披露、套期會計的相關(guān)披露等三個方面進行了修訂和完善?！墩髑笠庖姼濉访鞔_，金融工具列報，包括金融工具列示和金融工具披露。金融工具信息的列報，應(yīng)當(dāng)有助于財務(wù)報表使用者了解發(fā)行方對發(fā)行的金融工具如何進行分類、計量和列示，并就金融工具對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果影響的重要程度、金融工具使企業(yè)在報告期間和期末所面臨的風(fēng)險的性質(zhì)和程度，以及企業(yè)如何管理這些風(fēng)險作出合理評價。

增值會計處理規(guī)定出臺

最近，為積極配合《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的貫徹實施，財政部出臺了《關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定（征求意見稿）》?！墩髑笠庖姼濉啡嬉?guī)范了有關(guān)企業(yè)增值稅的會計處理業(yè)務(wù)，從明細科目和專欄的設(shè)置、相關(guān)業(yè)務(wù)的日常核算，到財務(wù)報表相關(guān)項目的列示均有涉及?！墩髑笠庖姼濉分饕巳矫鎯?nèi)容：一是沿襲現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則制度中的相關(guān)規(guī)定，全面規(guī)定了企業(yè)采購、銷售、出口退稅、月末轉(zhuǎn)出多交增值稅和未交增值稅、實際繳納增值稅等業(yè)務(wù)的會計處理。二是根據(jù)企業(yè)會計核算和增值稅納稅申報等實務(wù)需求，補充了增值稅相關(guān)會計處理規(guī)定。三是針對“營改增”試點辦法，研究制定相關(guān)會計處理規(guī)定，尤其是對差額征稅的會計處理予以明確。

企業(yè)破產(chǎn)清算

有關(guān)會計處理規(guī)定征求意見

最近，財政部了《企業(yè)破產(chǎn)清算有關(guān)會計處理規(guī)定（征求意見稿）》，首次明確了企業(yè)破產(chǎn)清算會計信息的主要使用者是人民法院、債權(quán)人等相關(guān)信息使用者，信息提供者是企業(yè)管理人，并按照會計核算前提、確認、計量、報告、披露的順序規(guī)范，在規(guī)范內(nèi)容、體例等方面進行了創(chuàng)新和探索。此外，《征求意見稿》在會計期間、會計科目和會計報表等方面進行了優(yōu)化。明確了非持續(xù)經(jīng)營前提以及破產(chǎn)清算會計期間的不確定性，增設(shè)了“應(yīng)付破產(chǎn)費用”等會計科目，規(guī)定在法院宣告破產(chǎn)清算日重新建賬等。

新版會計從業(yè)資格考試大綱

正式印發(fā)《財經(jīng)法規(guī)與

會計職業(yè)道德》大幅修訂

最近，財政部修訂后的會計從業(yè)資格考試大綱，要求自2017年開始實施。此次修訂的主要內(nèi)容集中在《財經(jīng)法規(guī)與會計職業(yè)道德》這一部分。其中，《會計檔案管理辦法》《記賬管理辦法》《會計從業(yè)資格管理辦法》在近年來陸續(xù)修訂，新版考試大綱對相關(guān)內(nèi)容進行了調(diào)整；充實了商業(yè)匯票的背書、銀行卡結(jié)算有關(guān)內(nèi)容；增加了與當(dāng)前經(jīng)濟生活密切相關(guān)的網(wǎng)上支付，包括網(wǎng)上銀行和第三方支付等內(nèi)容；對增值稅、營業(yè)稅的內(nèi)容進行了全面調(diào)整，同時完善了稅收征收管理部分的內(nèi)容；根據(jù)2014年修正的《預(yù)算法》對預(yù)算法律制度部分內(nèi)容進行了調(diào)整和完善。此外，《會計基礎(chǔ)》等科目也都根據(jù)近年來會計改革與發(fā)展的一些變化做出了相應(yīng)的調(diào)整。

銀行函證及回函工作進一步規(guī)范

最近，財政部和銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范銀行函證及回函工作的通知》?！锻ㄖ访鞔_，注冊會計師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)的需要，從《通知》所附銀行詢證函格式中選擇適當(dāng)?shù)你y行詢證函，并確保函證的完整規(guī)范有效。注冊會計師應(yīng)當(dāng)對銀行詢證函及回函中所列信息嚴格保密，僅用于審計（驗資）目的，并按照執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的要求形成業(yè)務(wù)工作底稿?！锻ㄖ芬?guī)定，銀行應(yīng)于收到詢證函之日起10個工作日內(nèi)，按照詢證函所載致送的會計師事務(wù)所地址，將回函直接寄往會計師事務(wù)所。會計師事務(wù)所對被審計單位開戶行的回函真實性存有疑慮或開戶行未對全部函證事項及時回函的情況下，可向開戶行的上級行反映投訴，上級行應(yīng)督促開戶行積極配合辦理，或由上級行直接辦理。

內(nèi)銷選擇性征收關(guān)稅政策試點

將擴圍

最近，財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局聯(lián)合了《關(guān)于擴大內(nèi)銷選擇性征收關(guān)稅政策試點的通知》（財關(guān)稅[2016]40號）?！锻ㄖ访鞔_，自2016年9月1日起，將內(nèi)銷選擇性征收關(guān)稅政策試點擴大到4個自貿(mào)試驗區(qū)所在省（市）的其他海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域（保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)除外）以及5個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。上述四個省市分別為天津、上海、福建、廣東；5個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域分別為河南新鄭綜合保稅區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、重慶西永綜合保稅區(qū)、四川成都高新綜合保稅區(qū)和陜西西安出口加工區(qū)。內(nèi)銷選擇性征收關(guān)稅政策是指對海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、加工并經(jīng)“二線”內(nèi)銷的貨物，根據(jù)企業(yè)申請，按其對應(yīng)進口料件或按實際報驗狀態(tài)征收關(guān)稅，進口環(huán)節(jié)增值稅、消費稅照章征收。企業(yè)選擇按進口料件征收關(guān)稅時，應(yīng)一并補征關(guān)稅稅款緩稅利息。

納稅人異地預(yù)繳增值稅有關(guān)

城建稅和教育費附加有新規(guī)

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于納稅人異地預(yù)繳增值稅有關(guān)城市維護建設(shè)稅和教育費附加政策問題的通知》（財稅[2016]74號）?！锻ㄖ访鞔_，自2016年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動產(chǎn)的，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時，以預(yù)繳增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。預(yù)繳增值稅的納稅人在其機構(gòu)所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按機構(gòu)所在地的城市維護建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

科技企業(yè)孵化器稅收政策明確

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財稅[2016]89號）?！锻ㄖ访鞔_，自2016年1月1日至2018年12月31日，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；自2016年1月1日至2016年4月30日，對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅；在營業(yè)稅改征增值稅試點期間，對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征增值稅。

收費公路通行費增值稅抵扣

有關(guān)問題明確

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》 （財稅[2016]86號）?！锻ㄖ访鞔_，增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3%；一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%。通行費，是指有關(guān)單位依法或者依規(guī)設(shè)立并收取的過路、過橋和過閘費用?！锻ㄖ纷?016年8月1日起執(zhí)行。

“三北”地區(qū)供熱企業(yè)稅收享優(yōu)惠

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]94號）?！锻ㄖ访鞔_，“三北”地區(qū)供熱企業(yè)自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束，對向居民個人供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。自2016年1月1日至2018年12月31日，對向居民個人供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。《通知》所指“三北”地區(qū)包括北京市、天津市、河北省、山西省、、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。

動漫企業(yè)進口動漫開發(fā)生產(chǎn)用品

稅收政策明確

最近，財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于動漫企業(yè)進口動漫開發(fā)生產(chǎn)用品稅收政策的通知》（財關(guān)稅[2016]36號）?！锻ㄖ访鞔_，自2016年1月1日至2020年12月31日，經(jīng)國務(wù)院有關(guān)部門認定的動漫企I自主開發(fā)、生產(chǎn)動漫直接產(chǎn)品，確需進口的商品可享受免征進口關(guān)稅及進口環(huán)節(jié)增值稅的政策。為有效實施政策，財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局會同文化部共同制定了《動漫企業(yè)進口動漫開發(fā)生產(chǎn)用品免征進口稅收的暫行規(guī)定》，要求各單位遵照執(zhí)行。

中資“方便旗”船稅收優(yōu)惠政策明確

最近，財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于中資“方便旗”船回國登記進口稅收政策問題的通知》（財關(guān)稅[2016]42號）?！锻ㄖ访鞔_，對2012年12月31日前已在境外辦理船舶登記手續(xù)懸掛“方便旗”的中資船舶（中方出資比例不低于50%的船舶），在2016年9月1日至2019年9月1日期間報關(guān)進口的，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。進口單位可選擇國內(nèi)任一船籍港辦理船舶登記手續(xù)。進口單位可在2016年10月31日、2017年至2019年每年3月1日前向交通運輸部提出申請，經(jīng)審定后，對符合條件的船舶，由進口單位向海關(guān)辦理相關(guān)的減免稅手續(xù)。

玉米深加工產(chǎn)品出口退稅率

恢復(fù)至13%

最近，財政部、國家稅務(wù)總局了《關(guān)于恢復(fù)玉米深加工產(chǎn)品出口退稅率的通知》（財稅[2016]92號）。《通知》明確，自2016年9月1日起，將玉米淀粉、酒精等玉米深加工產(chǎn)品的增值稅出口退稅率恢復(fù)至13%?！锻ㄖ匪胸浳镞m用的出口退稅率，以出口貨物報關(guān)單上注明的出口日期界定。

光伏發(fā)電繼續(xù)實行

篇7

房屋登記與宅基地準(zhǔn)予登記范圍按照下列原則處理：

一是房地一體的原則。當(dāng)事人如申請對地上房屋進行登記，則需先行明確準(zhǔn)予登記的宅基地范圍，對于實際使用宅基地面積超出準(zhǔn)予登記面積的，應(yīng)以權(quán)利人指認范圍為基礎(chǔ)，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標(biāo)注宅基地超占部分范圍。

二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對于整個房屋已全部劃入準(zhǔn)予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準(zhǔn)予登記界限的，具備權(quán)屬來源材料或已按規(guī)定出具相關(guān)確認證明的，可對該房屋進行登記，超出部分房屋用虛線標(biāo)注，證書記事欄注記“房屋面積××平方米，對于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××平方米予以登記”；對于指認宅基地超占范圍時故意將房屋大部分劃在準(zhǔn)予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個房屋不予登記。

對于房屋基地占地范圍超出宅基地準(zhǔn)予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴大宅基地準(zhǔn)予登記的范圍，從而實現(xiàn)擬登記房屋的完整；對于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。

九、關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記與后期管理的銜接

《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）明確了對于實際占用范圍超出批準(zhǔn)范圍、準(zhǔn)予登記范圍超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積、準(zhǔn)予登記宅基地范圍內(nèi)房屋面積等相關(guān)注記事項，為確權(quán)登記結(jié)果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎(chǔ)。對于實際占用宅基地面積超批準(zhǔn)面積或宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，或是房屋超出準(zhǔn)予登記用地范圍的，在進行宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等處分時，應(yīng)當(dāng)明確整體處置，轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)當(dāng)先對超出部分進行處理后再辦理相應(yīng)的登記。有關(guān)政策未明確如何處理的，在轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)實現(xiàn)時按原發(fā)證情況繼續(xù)注記。

十、關(guān)于宅基地分戶標(biāo)準(zhǔn)的確定

“戶”的認定是全國宅基地登記中普遍存在的問題，對于解決“一戶多宅”、面積超標(biāo)等問題都是至關(guān)重要的，但“戶”的認定標(biāo)準(zhǔn)全國并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各個地方認定的方法也不相同，天津市在出臺《規(guī)定》對“戶”進行規(guī)定時主要出于以下考慮：一是讓農(nóng)民有更多獲得感的原則，按照《民法通則》中關(guān)于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關(guān)規(guī)定作為確定的最低標(biāo)準(zhǔn)；二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的原則，參照限購時對“戶”的認定標(biāo)準(zhǔn)確定；三是尊重歷史、尊重事實的原則，在2013至2014年到各區(qū)縣國土分局調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，各區(qū)縣對戶的認定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。例如：武清《武清縣農(nóng)村住宅用地審批管理辦法》（武政發(fā)〔2000〕9號）“（一）有一個子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜?！蛾P(guān)于土地依法集約高效利用的實施辦法》（靜黨發(fā)〔2010〕23號）規(guī)定“18周歲以上男青年應(yīng)分戶”等。因此，在《規(guī)定》中為區(qū)縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進行銜接。

基于此，在《規(guī)定》第六條第三款規(guī)定了戶確定的最低標(biāo)準(zhǔn)，即：“屬于‘一戶多宅’的，原t上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體‘戶’的認定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實際情況確定”。

十一、關(guān)于不予登記發(fā)證的情形

宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；《規(guī)定》第五條規(guī)定以外的非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的；違法用地未經(jīng)依法處理的；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；因城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點、小城鎮(zhèn)建設(shè)、遷村并鎮(zhèn)和村民遷入新建住宅等原因，按規(guī)定已分配新樓房，應(yīng)當(dāng)拆除地上房屋的原有宅基地或應(yīng)當(dāng)交回的原有宅基地；法律、法規(guī)規(guī)定其他不予登記的情形。

十二、關(guān)于與歷史上登記結(jié)果的銜接

鑒于此次宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作按照總登記的方式開展，對于歷史上已核發(fā)土地、房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)由權(quán)利人申請換發(fā)新證書。登記機構(gòu)應(yīng)調(diào)閱登記檔案核實，經(jīng)核實為依法取得的予以換發(fā)新證，只辦理土地登記或者房產(chǎn)登記的經(jīng)登記后換發(fā)記載完整土地房產(chǎn)信息的新證書；屬于《規(guī)定》第一條第二款規(guī)定的“原以圖解法、勘丈法等測繪并登記發(fā)證的土地，需按原范圍調(diào)查測繪后，重新?lián)Q發(fā)新證”；經(jīng)核實存在宅基地面積超標(biāo)情形的，根據(jù)《規(guī)定》第六條與《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第四十六條規(guī)定，在新證書上作相應(yīng)記載。對于因登記機構(gòu)保管不善不能核實登記檔案的，登記機構(gòu)應(yīng)結(jié)合證書記載和現(xiàn)狀調(diào)查情況進行核實后，按規(guī)定換發(fā)新證。登記機構(gòu)不宜以公告形式將原證書作廢。

對于個別區(qū)縣之前核發(fā)證書時證載面積未區(qū)分年代，無用地批準(zhǔn)文件，全部超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的問題，建議各區(qū)縣結(jié)合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續(xù)、穩(wěn)定、公平的原則結(jié)合實際情況出臺相關(guān)處理意見。

十三、關(guān)于嚴格規(guī)范權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷的制定

為規(guī)范宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)調(diào)查確權(quán)登記工作，按照房地“統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一測繪、一并申請、一并登記”的原則，天津市在市政府《規(guī)定》的基礎(chǔ)上制定了《實施細則》，對調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)及登記要件進行了規(guī)定，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，各作業(yè)隊伍及國土分局嚴格按照有關(guān)要求出具調(diào)查成果，組制權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷，具體要求如下：

1.調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)

《實施細則》第三十七條、第三十八條就調(diào)查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規(guī)定。

第三十七條 房地調(diào)查成果資料

（一）權(quán)屬調(diào)查成果資料

宗地調(diào)查資料：

（1）權(quán)利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

（2）土地房屋調(diào)查表；

（3）界址表；

（4）宗地草圖；

（5）權(quán)屬來源證明材料。

村級調(diào)查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級宗地明細表、地籍總圖。

四鄰指界是按照實際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭議，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定，避免后續(xù)繼續(xù)擴大用地范圍引發(fā)矛盾沖突，該四鄰指界需在調(diào)查階段完成；確權(quán)登記時對準(zhǔn)予登記范圍的指認只需當(dāng)事人自行指認，如調(diào)查階段已經(jīng)進行了的，就在調(diào)查卷中如實記載，如調(diào)查階段未進行的，可在申請登記前完成。

（二）測繪成果資料（包含紙質(zhì)和子資料）

（1）控制測量原始記錄與平差資料；

（2）控制點坐標(biāo)成果表及其點之記；

（3）控制點點位分布圖；

（4）地籍測繪技術(shù)報告；

（5）地籍圖；

（6）宗地圖及相關(guān)測繪資料（包括宗地示意圖、界址點坐標(biāo)成果表等）；

（7）房產(chǎn)測繪成果報告；

（8）房屋分丘圖（獨用宗地適用）；

（9）房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

（10）以區(qū)縣為單位的技術(shù)報告、質(zhì)量檢查報告。

第三十八條 成果的整理與歸檔

應(yīng)建立地籍調(diào)查檔案管理制度，明確地籍調(diào)查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)該及時對成果資料進行立卷整理歸檔。

（一）成果資料整理應(yīng)檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發(fā)現(xiàn)資料不全、不符合要求的，應(yīng)進行補充修正。

（二）應(yīng)按照檔案管理規(guī)定的要求對成果資料進行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對權(quán)屬有爭議的宗地要單獨立爭議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區(qū)（縣） -鄉(xiāng)鎮(zhèn)-村”分級存放，電子數(shù)據(jù)集中存儲。

（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調(diào)查卷；共用宗時，以權(quán)利人為單位，分別立卷。

（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內(nèi)容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調(diào)查指界通知（通告）、工作底圖（已經(jīng)指界蓋章）、村內(nèi)各宗地的宗地情況明細表、糾紛調(diào)解情況說明、調(diào)查日志等。

（五）卷內(nèi)文件排列以土地及其地上房屋權(quán)屬變化、文件材料產(chǎn)生時間及文件主次關(guān)系為序。

2.登記成果標(biāo)準(zhǔn)

《實施細則》第四十四條和第四十五條對登記要件及審核要點做出了明確要求：

（一）登記要件

申請人申請集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列要件：

（1）申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）委托他人辦理的應(yīng)當(dāng)提交委托書及被委托人身份證明；

（4）權(quán)屬來源證明等相關(guān)文件；

（5）權(quán)籍調(diào)查成果。

（二）審核要點

在宅基地確權(quán)登記發(fā)證審核時，應(yīng)把握以下要點：

篇8

固定資產(chǎn)〉應(yīng)用指南》

最近，財政部正式《應(yīng)用指南》，與《政府會計準(zhǔn)則第3號――固定資產(chǎn)》同步實施。《應(yīng)用指南》明確了適用于各級各類行政事業(yè)單位的統(tǒng)一的政府固定資產(chǎn)折舊年限和折舊計提的時點。這回應(yīng)了行政事業(yè)單位、審計部門、財政部門以及行業(yè)主管部門的現(xiàn)實需求，并將為部門和單位編制權(quán)責(zé)發(fā)生制政府綜合財務(wù)報告和全面反映運行成本奠定核算基礎(chǔ)?！稇?yīng)用指南》將固定資產(chǎn)按照“房屋及構(gòu)筑物”“通用設(shè)備”“專用設(shè)備和家具”“用具及裝具”等分為4個大類共52個小類，分別規(guī)定了不同的計提折舊標(biāo)準(zhǔn)。健全的政府會計核算體系包括政府會計基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則及應(yīng)用指南。其中，應(yīng)用指南主要對具體準(zhǔn)則的實際應(yīng)用作出操作性規(guī)定。

2017年會計管理工作重點明確

最近，財政部公布了2017年全國會計管理工作重點。2017年全國計管理工作將重點推進10項具體工作：進一步強化會計法制建設(shè)和會計監(jiān)管工作、完善政府會計準(zhǔn)則制度體系、繼續(xù)做好企業(yè)會計準(zhǔn)則修訂完善及有效實施工作、積極推進管理會計體系建設(shè)、加強內(nèi)部控制規(guī)范實施、進一步提升會計信息化標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)水平、深入開展會計人才建設(shè)、強化注冊會計師行業(yè)行政管理、深化會計對外交流與合作、扎實開展會計理論研究工作。財政部將通過扎實開展這些工作，深入推動會計工作轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)會計管理工作在各領(lǐng)域、各環(huán)節(jié)的改革與發(fā)展。

15項管理會計課題研究項目

公開招標(biāo)

最近，財政部了“2017年財政部管理會計專項課題研究公開招標(biāo)公告”，希望借助專家力量開展管理會計專項課題研究。此次公開招標(biāo)的管理會計專項研究課題共15個，主要包括管理會計的內(nèi)涵及邊界研究；不同商業(yè)模式、組織模式、管控模式下的管理會計應(yīng)用研究；跨組織管理會計應(yīng)用研究；價值鏈管理研究；公益性企業(yè)管理會計應(yīng)用研究；阿米巴經(jīng)營模式應(yīng)用研究；基于商業(yè)智能（BI）的管理會計信息系統(tǒng)研究；中國管理會計職業(yè)發(fā)展與教育體系研究；研發(fā)支出管理與績效評價研究；中國科研單位管理會計應(yīng)用水平評價研究；中國管理會計人才評價體系研究；面向管理會計應(yīng)用的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)規(guī)范研究；面向管理會計應(yīng)用的業(yè)財融合數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)研究；面向管理會計的底層數(shù)據(jù)標(biāo)記技術(shù)規(guī)范研究；面向管理會計應(yīng)用的大數(shù)據(jù)分析方法研究。

三部委發(fā)文加強醫(yī)?；痤A(yù)算管理

最近，財政部、人力資源社會保障部和國家衛(wèi)生計生委聯(lián)合通知，部署加強基本醫(yī)療保險基金收支預(yù)算管理，控制醫(yī)療費用不合理增長，減輕個人負擔(dān)，確保基本醫(yī)療保險制度和基金可持續(xù)運行。三部門要求，要加強基本醫(yī)療保險基金收支預(yù)算管理，具體包括：科學(xué)編制收支預(yù)算、依法足額征收保費、規(guī)范個人賬戶支出、完善待遇支付政策、堅持基金精算平衡。此外，三部門還要求實施基本醫(yī)療保險支付方式改革，統(tǒng)籌地區(qū)要結(jié)合本地實際，全面實施以總額預(yù)算為基礎(chǔ)，門診按人頭付費，住院按病種、按疾病診斷相關(guān)分組（DRGs）、按床日付費等多種方式相結(jié)合，適應(yīng)不同人群、不同疾病及醫(yī)療服務(wù)特點的復(fù)合支付方式，逐步減少按項目付費，將支付方式改革覆蓋所有醫(yī)療機構(gòu)和醫(yī)療服務(wù)。建立健全“結(jié)余留用、合理超支分擔(dān)”的激勵約束機制，激勵醫(yī)療機構(gòu)提高服務(wù)效率和質(zhì)量。

中評協(xié)2017年培訓(xùn)計劃

最近，中國資產(chǎn)評估協(xié)會通知，公布了2017年培訓(xùn)計劃。2017年中評協(xié)計劃舉辦各類培訓(xùn)班18期，其中遠程網(wǎng)絡(luò)視頻培訓(xùn)班3期，業(yè)務(wù)骨干人才研討班9期，管理人員培訓(xùn)班5期，高端后備人才研討班1期。遠程網(wǎng)絡(luò)視頻培訓(xùn)班主要圍繞評估新法規(guī)新準(zhǔn)則新業(yè)務(wù)、評估綜合實務(wù)、評估執(zhí)業(yè)規(guī)范等專題，以提升評估專業(yè)人員職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)勝任能力為目標(biāo)；業(yè)務(wù)骨干人才研討班以PPP、財務(wù)報告為目的評估、投資價值評估、知識產(chǎn)權(quán)評估、并購重組評估、企業(yè)價值評估等為專題，以提高行業(yè)業(yè)務(wù)骨干人才的新業(yè)務(wù)專業(yè)勝任能力，滿足行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展對人才的需求為目標(biāo)，管理人員培訓(xùn)班以提升行業(yè)高層次管理人員政治素養(yǎng)、領(lǐng)導(dǎo)能力、管理能力、創(chuàng)新能力和服務(wù)能力為著力點，高端后備人才研討班以專業(yè)新銳人才及優(yōu)秀業(yè)務(wù)骨干等為重點，以拓展宏觀視野、提升專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)為目標(biāo)。

上海市出臺國內(nèi)首個

記賬執(zhí)業(yè)規(guī)范指引

最近，上海市財政局印發(fā)了《記賬行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范指引》，了《記賬行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范指引第1號――記賬業(yè)務(wù)》和《記賬行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范指引第2號――納稅申報業(yè)務(wù)》，《指引》圍繞著“承接業(yè)務(wù)”“編制計劃”“業(yè)務(wù)規(guī)范”“質(zhì)量控制”“檔案管理”等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和要點，明確了業(yè)務(wù)流程和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵點，向記賬機構(gòu)提出了更規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和要求。這是國內(nèi)首個記賬行業(yè)執(zhí)業(yè)指引，將對記賬行業(yè)健康發(fā)展起到積極作用，并為其他省份乃至全國出臺相關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提供了借鑒。

國際注冊專業(yè)會計師協(xié)會成立

最近，“國際注冊專業(yè)會計師協(xié)會”成立。它由美國注冊會計師協(xié)會（AICPA）和英國皇家特許管理會計師公會（CIMA）共同創(chuàng)立，是覆蓋包括北美在內(nèi)的全球所有大洲的會計師組織，也是全球最大的會計師組織，代表全球公共會計和管理會計領(lǐng)域65萬名會計專業(yè)人士。國際注冊專業(yè)會計師協(xié)會的創(chuàng)立旨在普及注冊專業(yè)會計師的公信力，促進其個人職業(yè)發(fā)展和職業(yè)成功，拓展企業(yè)商務(wù)機遇，推動全球經(jīng)濟發(fā)展。國際注冊專業(yè)會計師協(xié)會倡導(dǎo)和捍衛(wèi)當(dāng)下及未來的公共利益和商業(yè)可持續(xù)性。

新版《國際評估準(zhǔn)則》

最近，國際評估準(zhǔn)則理事會（IVSC）正式了《國際評估準(zhǔn)則（2017版）》。新版《準(zhǔn)則》的可以進一步加強評估行業(yè)的一致性和透明性，是國際評估專業(yè)人士執(zhí)行評估業(yè)務(wù)和進行專業(yè)判斷的重要指南。資產(chǎn)評估服務(wù)是金融體系的核心部分，對強化整個金融體系、保證資本市場健康運轉(zhuǎn)、維護公共利益均具有重大意義。

《注冊會計師行業(yè)――打擊腐敗的關(guān)鍵角色》研究報告

最近，國際會計師聯(lián)合會（IFAC）名為《注冊會計師行業(yè)――打擊腐敗的關(guān)鍵角色》研究報告。報告顯示，就業(yè)人口中職業(yè)會計師所占比例與公共部門腐敗程度成反比。據(jù)調(diào)查，2016年，丹麥、新西蘭成為腐敗程度最低的兩個國家，緊隨其后的還有英國、德國及盧森堡等。索馬里則成為腐敗程度最嚴重的國家，緊隨其后的有南蘇丹及朝鮮。

財政部取消、調(diào)整部分政府性基金有關(guān)政策明確

最近，財政部了《關(guān)于取消、調(diào)整部分政府性基金有關(guān)政策的通知》《財稅[2017]18號》。《通知》明確，（一）取消城市公用事業(yè)附加和新型墻體材料專項基金，以前年度欠繳或預(yù)繳的上述政府性基金，相關(guān)執(zhí)收單位應(yīng)當(dāng)足額征收或及時清算，并按照財政部門規(guī)定的渠道全額上繳國庫或多退少補。（二）調(diào)整殘疾人就業(yè)保障金征收政策。擴大了殘疾人就業(yè)保障金免征范圍，設(shè)置了殘疾人就業(yè)保障金征收標(biāo)準(zhǔn)上限。此外，《通知》明確，“十三五”期間，各省份自主決定免征、停征或減征地方水利建設(shè)基金。《通知》自2017年4月1日起執(zhí)行。

十部門加強支持科技創(chuàng)新

M口稅收管理

最近，財政部、教育部等十個部門聯(lián)合了《關(guān)于支持科技創(chuàng)新進口稅收政策管理辦法的通知》（財關(guān)稅[2016]71號）。國務(wù)院部委、直屬機構(gòu)所屬從事科學(xué)研究工作的各類科研院所，持憑主管部門批準(zhǔn)成立的文件、《事業(yè)單位法人證書》，按海關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)減免稅手續(xù)；國家承認學(xué)歷的實施?？萍耙陨细叩葘W(xué)歷教育的高等學(xué)校，由教育部核定并在教育部門戶網(wǎng)站公布，按海關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)減免稅手續(xù)；國家發(fā)展改革委會同財政部、海關(guān)總署和國家稅務(wù)總局核定的國家工程研究中心的免稅進口資格，按國家工程研究中心管理辦法確定；對出版物進口單位為科研院所、學(xué)校進口用于科研、教學(xué)的圖書、資料等的免稅范圍，按進口科學(xué)研究、科技開發(fā)和教學(xué)用品免稅清單執(zhí)行等。《通知》自2016年1月1日起實施。

鑒證咨詢業(yè)增值稅專用發(fā)票

納入試點

最近，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于開展鑒證咨詢業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人自開增值稅專用發(fā)票試點工作有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第4號），決定將鑒證咨詢業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人納入自行開具專用發(fā)票試點范圍?！豆妗访鞔_，自2017年3月1日起，全國范圍內(nèi)月銷售額超過3萬元（或季銷售額超過9萬元）的鑒證咨詢業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人可自行開具專用發(fā)票。試點納稅人提供認證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、銷售貨物或發(fā)生其他增值稅應(yīng)稅行為，需要開具專用發(fā)票的，可以通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)自行開具，主管國稅機關(guān)不再為其代開。試點納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，需要開具專用發(fā)票的，仍須向地稅機關(guān)申請代開。

篇9

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；財務(wù)管理；問題；對策

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，中小企業(yè)在我國國民經(jīng)濟和社會成長中發(fā)揮著不可替代的作用。但是由于其資本和技術(shù)構(gòu)成較低、企業(yè)規(guī)模小、抵御市場風(fēng)險能力不強、財務(wù)制度不全和外部宏觀經(jīng)濟影響大等因素，使得中小企業(yè)在財務(wù)管理方面，存在著與自身發(fā)展和市場經(jīng)濟均不適應(yīng)的情況。為此，找出中小企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題并研究對策，以促進中小企業(yè)改革與發(fā)展尤為重要［1］。

一、中小企業(yè)財務(wù)管理中的四大問題

1.財務(wù)管理職能失效。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時就是經(jīng)營者，一些企業(yè)的投資人缺乏相應(yīng)的經(jīng)營管理知識，集權(quán)現(xiàn)象嚴重，對于財務(wù)管理的理論方法不去理解和研究，政企不分，職責(zé)不明，越權(quán)行事、規(guī)章制度執(zhí)行不力、造成財務(wù)管理混亂，財務(wù)監(jiān)控不嚴，會計信息失真以及傳遞不及時。此外，大多數(shù)中小企業(yè)對財會人員重使用輕培養(yǎng)，財會人員很難主動鉆研深層次的管理問題，對介入財務(wù)管理心有余而力不足，不能正確處理財務(wù)管理與會計核算的關(guān)系。在核算事務(wù)中，導(dǎo)致重核算輕管理；重資金運作和會計結(jié)構(gòu)，輕會計資料的加工處理和經(jīng)濟活動分析；淡化了財務(wù)管理自身在企業(yè)管理的核心地位和參謀決策作用。

2.內(nèi)控制度不健全，財務(wù)控制薄弱。突出表現(xiàn)為：（1）中小企業(yè)沒有和無法建立內(nèi)部審計的機構(gòu)，即使有也很難保證它的相對獨立性，對企業(yè)資金的運作隨意性大且缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機構(gòu)。（2）資金管理不嚴，造成資金閑置或不足。（3）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款占流動資產(chǎn)的比重較大，應(yīng)收賬款多，呆賬多，資金回籠慢。（4）原材料采購把關(guān)不嚴，庫存結(jié)構(gòu)不合理，存貨控制薄弱，造成企業(yè)資金沉淀嚴重。

3.資金短缺、融資能力差。中小企業(yè)注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，同時很多中小企業(yè)都處于成長發(fā)展時期，資金短缺問題成為其發(fā)展的瓶頸。且由于受到體制的限制，融資渠道比較狹窄，目前普遍存在融資難的現(xiàn)象。其主要原因：一是銀行缺乏專門為中小企業(yè)貸款服務(wù)的金融中介機構(gòu)和貸款擔(dān)保機構(gòu)，造成中小企業(yè)貸款困難局面；二是在投資上中小企業(yè)由于自身規(guī)模小，貸款投資面臨的風(fēng)險相大，所以總是追求短期目標(biāo)，想盡快收回投資，很少考慮長期利益，缺乏長遠企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；三是缺乏支持中小企業(yè)發(fā)展的投資風(fēng)險基金和直接融資［2］。

4.投資決策不科學(xué)。在投資決策方法上，中小企業(yè)多采用回收期法、會計收益率等靜態(tài)分析方法，很少采用折現(xiàn)現(xiàn)金流量、項目評估等動態(tài)的投資決策方法；再加上中小企業(yè)資金有限，不能同大企業(yè)一樣通過進行多種投資組合，往往專注于某一項投資，不能有效地分散投資風(fēng)險；由于受資金的限制，中小企業(yè)在投資項目建設(shè)、投產(chǎn)期間的自我調(diào)節(jié)能力較弱，加劇了中小企業(yè)的風(fēng)險，在投資決策項目出現(xiàn)失誤后往往瀕臨破產(chǎn)。

二、加強我國中小企業(yè)財務(wù)管理的對策

1.加強財會基礎(chǔ)工作。在日常工作中要充分發(fā)揮財會的職能特別是監(jiān)督職能的作用。應(yīng)注意將核算和監(jiān)督職能向經(jīng)濟活動的全過程擴展，向生產(chǎn)經(jīng)營管理的各領(lǐng)域、環(huán)節(jié)滲透。應(yīng)該嚴格執(zhí)行財政部規(guī)定的會計基礎(chǔ)工作規(guī)范，使證、賬、表的業(yè)務(wù)處理及會計檔案管理的每一個環(huán)節(jié)都達到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求。建立健全會計人員的崗位責(zé)任制，使之分工科學(xué)合理，職責(zé)明確。

2.確保中小企業(yè)融資渠道的暢通。中小企業(yè)加強內(nèi)部建設(shè)，提高信用水平，實現(xiàn)內(nèi)部資金良性循環(huán)，是解決融資困難的根本出路，實施金融支持政策，是解決中小企業(yè)融資困難的必要條件。（1）大力發(fā)展適合于中小企業(yè)的金融組織，建立為中小企業(yè)服務(wù)的融資組織體系。（2）發(fā)展票據(jù)業(yè)務(wù)和貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，鼓勵銀行對中小企業(yè)發(fā)行的商業(yè)票據(jù)提供承兌擔(dān)保，積極穩(wěn)妥地選擇有條件的中小企業(yè)嘗試發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，附新股認購權(quán)證的企業(yè)債券等，使中小企業(yè)能利用國際資本市場，尤其是地區(qū)性的資本市場來籌措資金。（3）發(fā)展直接融資，構(gòu)建適合中小企業(yè)發(fā)展的二板市場。

3.提高企業(yè)投資能力。由于中小企業(yè)主要特點是規(guī)模不大、資金不寬余、市場競爭力有限等，因此，中小企業(yè)的投資為了避免更大的風(fēng)險，可以采取以下方式：（1）為能盡快回收投資，小企業(yè)應(yīng)多采用中、短期投資。（2）揚長避短，多用對內(nèi)投資的方式。主要集中在三個方面：一是對新產(chǎn)品試制的投資。二是技術(shù)設(shè)備更新改造的投資，這種方式應(yīng)作為企業(yè)的一種長期策略。三是人力資源投資，尤其是管理型人才和技術(shù)型人才的擁有是企業(yè)制勝的法寶。（3）中小企業(yè)投資應(yīng)以直接投資為主。因為直接投資既可以用現(xiàn)金投資，也可用實物和知識產(chǎn)權(quán)作為投資，而間接投資只能用現(xiàn)金去購買股票或債券；此外直投資對被投資企業(yè)有一定的控制權(quán)，如果直接投資的是針對全資企業(yè)或控股企業(yè)的話，那么就更容易對其進行全過程的監(jiān)理。

4.強化資金管理。（1）加強財產(chǎn)控制，提高資金的使用效率。建立健全財產(chǎn)物資管理的內(nèi)控制度，在物資采購、領(lǐng)用、銷售及樣品管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護安全。（2）加強存貨管理，盡可能壓縮過時的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學(xué)的方法來確保存貨資金的最佳結(jié)構(gòu)。（3）加強應(yīng)收賬款管理，對賒銷客戶的信用進行調(diào)研評定，定期核對應(yīng)收賬款，制定完善的收款管理辦法，嚴格控制賬齡。對死賬、呆賬，要在取得確鑿證據(jù)后，進行妥善的會計處理。（4）合理地進行資金分配，流動資金和固定資金的占用應(yīng)做到合理組合、有效配合［3］。

5.優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)是企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健的關(guān)鍵，其具體標(biāo)志是綜合資金成本低，財務(wù)杠桿效益高，財務(wù)風(fēng)險適度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，不斷通過存量調(diào)整和變量調(diào)整的手段確保財務(wù)結(jié)構(gòu)的動態(tài)優(yōu)化。（1）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)在權(quán)益資本和債務(wù)資本之間確定一個合適的比例結(jié)構(gòu)，使負債水平始終保持在一個合理的水平上。（2）優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。負債結(jié)構(gòu)性管理的重點是負債的到期結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)對長、短期負債的盈利能力與風(fēng)險進行權(quán)衡，以確定既使風(fēng)險最小、又能使企業(yè)盈利能力最大化的長、短期負債比例。（3）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)的優(yōu)化主要是確定一個既能維持企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，又能在減少或不增加風(fēng)險的前提下給企業(yè)帶來盡可能多利潤的流動資金水平。（4）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。主要是從提高投資回報的角度，對企業(yè)投資情況進行分類比較，確定合理的比重和格局，包括長期投資和短期投資，固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資，直接投資和間接投資，產(chǎn)業(yè)投資和風(fēng)險投資等。

三、結(jié)論

財務(wù)管理工作存在的問題，是困擾中小企業(yè)發(fā)展的重要因素。作為政策的制定者，應(yīng)努力為中小企業(yè)改善外部經(jīng)營環(huán)境，推動政策扶持，構(gòu)建適合中小企業(yè)的融資服務(wù)體系，增強企業(yè)外部融資能力。作為中小企業(yè)的所有者和經(jīng)營者應(yīng)切實做好企業(yè)自身內(nèi)部管理，建立有效的財務(wù)管理控制體系，全方位轉(zhuǎn)變企業(yè)財務(wù)管理觀念，加強資金管理，強化財務(wù)控制，加強財務(wù)預(yù)算管理，正確進行投資決策，從而達到促進我國中小企業(yè)健康、穩(wěn)定、高效發(fā)展的目的。

參考文獻：

［1］ 姚紅.當(dāng)前我國中小企業(yè)財務(wù)管理［J］.中國高新技術(shù)企業(yè)，2007，（11）.

篇10

關(guān)鍵詞:住房貸款;風(fēng)險;防范

中圖分類號:F830.5文獻標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務(wù)新的增長點。然而,作為一項新興的金融業(yè)務(wù),個人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業(yè)務(wù),對于其參與市場競爭,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險影響房地產(chǎn)是中國近十年來發(fā)展最快,勢頭最猛,對國民經(jīng)濟增長貢獻最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國銀行個人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風(fēng)險性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。

一、個人住房貸款的風(fēng)險種類

(一)借款人風(fēng)險

借款人風(fēng)險是指在貸款過程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風(fēng)險。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風(fēng)險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風(fēng)險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統(tǒng),因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風(fēng)險一方面,由于受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機失利等原因造成經(jīng)濟收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。

(二)開發(fā)商風(fēng)險

1.信用風(fēng)險。開發(fā)商信用風(fēng)險實際上是一種欺詐風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱,監(jiān)督管理欠嚴密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。

2.“假按揭”風(fēng)險。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟實力不強,房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險,其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風(fēng)險較大。

3.房屋價格風(fēng)險。個人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風(fēng)險的重要因素。房屋價格風(fēng)險主要體現(xiàn)在:第一,房價定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟風(fēng)波或地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的變化導(dǎo)致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風(fēng)險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產(chǎn)品到期不能按時按質(zhì)交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風(fēng)險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經(jīng)營者管理風(fēng)險

銀行經(jīng)營管理風(fēng)險,是在發(fā)放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。

1.貸前調(diào)查不實。也要一些銀行信貸人員工作責(zé)任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調(diào)查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風(fēng)險貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時,沒有對借款人提供擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導(dǎo)致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發(fā)放后,沒有及時對借款合同、擔(dān)保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。

二、個人住房貸款風(fēng)險成因的分析

(1)國家宏觀經(jīng)濟導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國目前正處于經(jīng)濟體制改革與社會轉(zhuǎn)型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風(fēng)險。(3)目前房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場經(jīng)濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風(fēng)險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風(fēng)險的防范與控制

(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風(fēng)險及其危害性,增強防范金融風(fēng)險的意識。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。適當(dāng)提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施,形成有效的化解金融風(fēng)險機制。

(二)加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

(1)要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。

(三)強化管理,從源頭控制風(fēng)險

1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項目。從源頭上防范風(fēng)險,避免“爛尾”項目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時,由于開發(fā)商實力較強,一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風(fēng)險制度。強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強開發(fā)商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級,公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營情況及商業(yè)信譽等;2)開發(fā)項目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的進度等。(2)強化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當(dāng)事人一般僅是購房者和銀行,與開發(fā)商無關(guān)系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購等保證責(zé)任。筆者認為,這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場經(jīng)濟的發(fā)展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險,在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機制,以求達到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式,所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢,而且符合中國經(jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風(fēng)險的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系,加強對抵押物的資產(chǎn)評估,加強對房地產(chǎn)市場的研究分析,加強對銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價,項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經(jīng)銀行確認后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發(fā)商為購房者按期還款付息提供擔(dān)保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應(yīng)強化購房者的違約責(zé)任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現(xiàn)債權(quán)的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業(yè)化的機構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關(guān)活動。個人信用評級制度的建設(shè),目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當(dāng)普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數(shù)。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準(zhǔn)確掌握個人信用狀況,有效降低經(jīng)營風(fēng)險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)該機構(gòu)應(yīng)由人民銀行進行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域,并可進行實時跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時調(diào)整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。(2)個人財產(chǎn)申報制度通過個人財產(chǎn)申報可以掌握個人真實收入和財產(chǎn),評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現(xiàn)金為主,改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風(fēng)漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機制,保證貸款安全

在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險;(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度

(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責(zé),建立良好的合作關(guān)系,共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;(3)嚴格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

總之,個人住房貸款的風(fēng)險成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據(jù)實際情況采取不同的措施,杜絕防范風(fēng)險發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)