導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

買受人（買方）______________________________ 福建省建設(shè)廳

監(jiān)制

一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人（賣方）買受人（買方）就存量房買賣事宜達成協(xié)議時使用。

二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。

三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當事人可要求對方出示身份證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認真審閱合同內(nèi)容，仔細確認其中的選擇性、補充性、修改性內(nèi)容。對合同條款有疑問時，可向法律人士咨詢。

四、買方在簽訂本合同前，建議對本合同所涉房產(chǎn)進行實地考察；并對房產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務(wù)如實提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。

五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專用存款帳戶劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。

六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。

七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過戶。合同生成到產(chǎn)權(quán)過戶，有一個時間過程，期間可能會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務(wù)必注意風險，及時辦理過戶手續(xù)。 存量房買賣合同

出售人（賣方）______________________________

身份證號：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

買受人（買方）______________________________

身份證號或營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關(guān)事項達成一致，訂立本合同。

第一條 房產(chǎn)基本情況

1.賣方房產(chǎn)（下稱該房產(chǎn)）座落于

______________________________________________________，建筑面積：____________平方米（其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________）詳見___________房權(quán)證___________字第___________號《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號《房屋共有權(quán)證》（若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準）

第二條 賣方對該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明

1.賣方根據(jù)國家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對該房產(chǎn)現(xiàn)狀負全責，并保證該房產(chǎn)符合國家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣方承擔。

2.賣方特此告知買受人上述房產(chǎn)存在下列情況：

（1）抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補充約定及說明：________________________________________________________________________.

（2）出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)，關(guān)于租賃的補充約定及說明：

_____________________________________________________________________________.

（3）土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】

（4）房產(chǎn)內(nèi)戶口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶口落戶；該房產(chǎn)享受過、未享受過政府相關(guān)“外地人購房落戶”政策】

關(guān)于戶口問題的補充約定及說明：

_____________________________________________________________________；

（5）其他：

_______________________________________________________________________________ .

第三條 買方對購買情況的聲明

1.買方已親自實地看房，并對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知

的事項后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購買該房產(chǎn)。

2.買方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買方承擔。

第四條 房產(chǎn)成交價

買賣雙方商定上述房產(chǎn)成交價為人民幣（大寫）__________________（￥：

___________）【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品（物品內(nèi)容可另立清單附件）

第五條 交易定金

買方應(yīng)向賣方支付的定金為人民幣（大寫）___

___________________（￥：___________）（說明：____________________________________________）

上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。

買賣雙方約定定金通過經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)的，買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動轉(zhuǎn)為購房款，但買賣雙方另有約定的除外。

第六條 房款交付

合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：

（1）一次性付款：

買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）

（2）分期付款：

①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）；

②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）；

③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購房款人民幣（大寫）__________（￥：__________）

（3）買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款

①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣（大寫）____________________（￥：__________），并在買方辦理貸款審批時存入貸款銀行指定帳戶。

②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請

的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準。

因買方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用由買方自行承擔。

（4）買賣雙方約定的其它付款方式：

______________________________________________________________________________ .

上述款項由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)].

____________________經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號為：____________________.

買方在取得房屋所有權(quán)證書后，持賣方已登記在買方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第七條 交房保證金

為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費用，買賣雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價中預(yù)留人民幣（大寫）______________________________（￥：__________）作為交房保證金（不超過交易總價款的__________%）該款項在賣方實際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時進行結(jié)算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經(jīng)紀機構(gòu)專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】

第八條 有關(guān)稅費

1.買賣過戶所涉及稅、費，買賣雙方約定按下列方式承擔：

買方承擔：________________________________________；

賣方承擔：________________________________________.

【按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費：（1）營業(yè)稅及附加（2）印花稅；（3）個人所得稅；

（4）土地增值稅；（5）交易手續(xù)費。買方需付稅費：（6）印花稅；（7）契稅；（8）交易手續(xù)費；（9）房屋登記費。其它費用：以實際發(fā)生的稅費為準?！?/p>

本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。

2.土地證辦理費用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費用由【賣方、買方】承擔；如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔；雙方約定其他承擔方式：__________________________________________________.

3.配套設(shè)施過戶費：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶手續(xù)費用由【賣方、買方】承擔。

4.買賣雙方商定，對該房產(chǎn)的住宅專項維修資金，按照國家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過戶

協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時過戶。

5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產(chǎn)時，對該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進行確認，并結(jié)清水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費、____________________等費用，并經(jīng)雙方簽字確認。

第九條 房屋的交付

賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買方，并履行下列手續(xù)：

1.賣方在交房前保證維護上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修（固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等），在買方接收時移交。

2.買方在接收該房產(chǎn)時對該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項進行驗收，交接確認后對該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負全責。

3.如雙方認為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補充書面約定，在交接時以書面約定為準，雙方僅對書面內(nèi)容承擔責任。

第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

按下列第項辦理登記手續(xù)（選一項），選擇第（1）項的第十一條不生效。

（1）買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

（2）買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

（3）買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買受方單方向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定

1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效（約定的預(yù)告登記有效期最長不超過自預(yù)告登記之日起一年）

2.申請預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買賣雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時，預(yù)告登記的申請人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。

第十二條 違約認定

1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。

2.賣方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣方負責，如因

此造成合同履行障礙，視為其違約；若該房產(chǎn)已出

租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項的，視為其違約。

第十三條 違約責任

（一）自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。

（二）自違約行為發(fā)生之日起超過___________日，守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約，發(fā)函即日起超過__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方外，還應(yīng)向買方雙倍返還定金；若買方違約，則賣方應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對賣方的賠償。同時守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費、交易過程中所產(chǎn)生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師費、差旅費等。（收件人地址以合同落款處所留地址為準，因地址不詳或有誤而無法送達，視為送達。因此而產(chǎn)生的責任由應(yīng)提供地址方自行承擔。）

第十四條 合同變更

本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時通知對方，并征得對方的同意后，在約定的時限內(nèi)，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。未征得對方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行，買賣雙方免責。交易過程中已產(chǎn)生的費用由買賣雙方各自承擔。根據(jù)本條款免責，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報告。 第十六條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；也可請求當?shù)叵M者委員會調(diào)解處理，或者向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：

1.提交__________仲裁委員會仲裁；

2.依法向人民法院。

第十七條 合同附件

本合同未盡事項，可由買賣雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。

第十八條 合同數(shù)量及持有

本合同經(jīng)買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)__________份，具有同等法律效力。

第十九條 合同生效

本合同自買賣雙方簽字（或蓋章）之日起生效。

第二十條、特別條款

賣方應(yīng)當在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原

有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當向買方支付____________________元的違約金；逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應(yīng)當按日計算向買方支付全部已付房款__________的違約金。（本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。）

出售人：______________________ 買受人：___________________________

電話：________________________ 電話：_____________________________

人：______________________

電話：________________________

簽約地點：____________________

篇2

表達小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

出賣人(甲方)：________________村委會

買受人(乙方)：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考

出賣人：____________(以下簡稱甲方)

買受人：____________(以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔違約責任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

立約人：

甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)

_____年___月__日訂于_______市(縣)

小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應(yīng)當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：______________乙方：______________

篇3

買受人(乙方)____________ 身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰 _____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應(yīng)當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣 ________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

篇4

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律政策；小產(chǎn)權(quán)房買賣 

 

引言 

 

房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，如果從法律上來評價小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個嚴格的法律術(shù)語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。 

近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學(xué)者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購房者權(quán)益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學(xué)者的強烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。 

 

一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境 

 

相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后難以轉(zhuǎn)讓過戶。 

由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。 

北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經(jīng)濟樸償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70％。 

法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權(quán)利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認為應(yīng)當保護購房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。 

上述案例是單個農(nóng)民將原有農(nóng)村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產(chǎn)權(quán)房糾紛。由集體經(jīng)濟組織修建出售的小產(chǎn)權(quán)存有更多爭議，因為其涉及的權(quán)利主體更多，包括集體經(jīng)濟組織與購房者、農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織、集體經(jīng)濟組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房，對已修建的小產(chǎn)權(quán)房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農(nóng)場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經(jīng)濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。 

篇5

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房買賣；法律爭議；建議

1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述

1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產(chǎn)權(quán)房因為無須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護。

4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當適用土地管理法等法律?！锻恋毓芾矸ā返?3條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實突出法律爭議問題

依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經(jīng)濟補償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認為，被告作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據(jù)我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)

政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。

3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議

筆者認為應(yīng)當將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實限購政策

對已經(jīng)有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產(chǎn)資源，實現(xiàn)“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國家利益

小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時，對小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010（4）.

篇6

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地流轉(zhuǎn)制度；合同無效。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個復(fù)雜的社會現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。

2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房價過高和經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足。國家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費用幾倍的價款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房價較貴，經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。依據(jù)我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設(shè)的否定性評價，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實際中并未嚴格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1.嚴重影響社會誠信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護等問題，購房者救濟途徑非常有限。

2.引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實行為成就時發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認定為無效合同。

3.造成社會資源浪費。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩(wěn)定。

4.引起法律風險。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護，如果鄉(xiāng)政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風險。買方如果購買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機關(guān)也無法對預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風險。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護。

三、結(jié)論。

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對小產(chǎn)權(quán)房進行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個法律制度之所以成功，是由于它成功地到達并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進步會不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在當下大力推進社會主義和諧社會建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時代，各方面更應(yīng)認清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時俱進，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進行分析，以便對癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

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1、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（1997年4月市政府令第四十二號）；

2、《關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人范圍的通知》（滬房地交［1997］812號）；

3、《關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)買賣審核工作程序）的通知》（滬房地交［1997］1172號）；

4、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局制訂的關(guān)于內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的通知》（滬府發(fā)［1999］42號）；

5、《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見》（滬府發(fā)［2001］22號）。

二、新建商品房預(yù)出售、私存量房轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件

1、已取得商品房預(yù)售許可證或已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的新建商品房。

2、已取得房地產(chǎn)權(quán)證書的存量房屋。

3、有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（1）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（2）權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（3）司法機關(guān)或者行政機關(guān)裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（4）依法收回土地使用權(quán)的；

（5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、房屋轉(zhuǎn)讓的程序

（一）訂立轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)買賣雙方當事人應(yīng)當依法訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，其中預(yù)售新建商品房簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，出售新建商品房簽訂《上海市商品房出售合同》，買賣存量房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

當事人在訂立合同時，一般應(yīng)采用市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的合同示范文本，也可以參照示范文本自行擬訂合同文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行擬訂合同文本和補充條款屬格式條款的，應(yīng)當符合《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，并按規(guī)定將含有格式條款的合同文本報市工商局備案。

（二）預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購入之間簽訂。雙方當事人應(yīng)當在預(yù)售合同生效后，到房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。其中，市房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的原外銷商品房項目，到市房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。

（三）過戶申請

1、預(yù)售商品房的，雙方當事人應(yīng)當在新建商品房竣工驗收、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法辦理房地產(chǎn)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、雙方簽署《房屋交接書》后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

2、出售新建商品房、買賣存量房的，雙方當事人應(yīng)當在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合同生效后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)，縣的房地產(chǎn)交易中心提出過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。市房地產(chǎn)交易中心辦理外銷房的交易過戶手續(xù)，區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理非外銷房的交易過戶手續(xù)。

3、房地產(chǎn)買賣當事人在提出過戶申請時，應(yīng)提交下列文件：

（1）房地產(chǎn)權(quán)證書；

（2）當事人的身份證明；

（3）商品房轉(zhuǎn)讓合同；

篇8

    二、查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時,須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市,購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項目基本情況和預(yù)售情況。

    三、查驗商品房項目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的,購房人應(yīng)注意驗看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋,將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

    四、城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

    目前,有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護。

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一、應(yīng)慎重確定買賣合同的主體

（一）買房人的確定

實際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢。比如，“我和我女朋友共同出資購了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發(fā)票也是女方的名字，將來房產(chǎn)證能否寫成我們兩個人的名字”？“我們給兒子全資買房辦婚事，房產(chǎn)證寫成兒子的名字，我們擔心以后婆媳關(guān)系緊張，現(xiàn)在能否把房產(chǎn)證上的名字改成我們的”？可見，由于事前考慮不周，將會給自己帶來很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰的名義買房更有保障，也是需要結(jié)合自身實際考慮的問題。

（二）注意售房人是否是唯一的產(chǎn)權(quán)人

由于法律規(guī)定了單個共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無效。因此，如果產(chǎn)權(quán)人有多個，而合同只有一人簽字就容易發(fā)生糾紛，法院原則上也會認定買賣合同無效。盡管法律上有不動產(chǎn)的善意取得制度，但有時買房人付出的精力財力是巨大的。如果產(chǎn)權(quán)人是一個以上的，且不能同時到交易現(xiàn)場的話，一定要有委托書，而且是經(jīng)過公證的委托書。曾經(jīng)發(fā)生過有人瞞著家人用假委托書賣房的事件，最后導(dǎo)致買房人既搬不進房，也討不回錢。

房子是否有共有權(quán)人，以及房產(chǎn)證上的人和實際售房人是否是同一人，都需要核實清楚。另外，也不能盲目相信房產(chǎn)證就是真的，一定要拿著房產(chǎn)證或者復(fù)印件到房管部門征詢核實一下。

如果購買的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因為租賃期限不滿，即使你購買了房屋也是住不進去的。實踐中，還有一種情況就是，購買了房子，可原來房子內(nèi)人員的戶口沒有遷出，這樣容易使購房人無法遷入戶口，會造成購房人的孩子入學(xué)困難。

二、 注意房屋的性質(zhì)

有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產(chǎn)權(quán)比例的問題。對于經(jīng)濟適用房，各地對其上市有不同的規(guī)定。就目前的政策僅限于在適合購買的人員之間合理流動。市場上出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的房屋，此類小產(chǎn)權(quán)房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉(zhuǎn)讓的，七部委在關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見中明令禁止期房轉(zhuǎn)讓，為了避免這種情況，現(xiàn)今實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案。已被司法和行政機關(guān)裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉(zhuǎn)讓的。已抵押的房屋在沒有經(jīng)過抵押權(quán)人書面同意的情況下，也禁止買賣。此外，未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋，以及正在發(fā)生訴訟爭議的房屋最好也先不要購買。

三、防范委托中介公司購房存在的風險

有的購房人除中介費之外，將全部購房款都交給了中介公司，這樣做的風險是非常大的。一種情況是中介公司確實如數(shù)把首付款或購房款給了出賣人，并扣留了一定的服務(wù)費；還有就是中介公司攜款走人，公安機關(guān)不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國已經(jīng)出現(xiàn)了不少惡例。還有的出賣人把房產(chǎn)證等一并交給中介公司，并辦理了經(jīng)過公證的委托書，使自己完全喪失了權(quán)利甚至獲得基本信息的機會，這些做法的風險是極大的。

賣房和買房不是賣菜和買菜，買賣房屋的成功以辦理房產(chǎn)證為標志。但實際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時間期限的，即買賣房屋是做不到一手交錢一手交貨的。為了消除雙方的擔心，一種比較安全穩(wěn)妥的方式已經(jīng)在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務(wù)所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國內(nèi)外還沒有發(fā)生過公證處或律師事務(wù)所攜款逃走的情況。公證處或律師事務(wù)所這種機構(gòu)的信用非常高，國家的監(jiān)管也相當嚴格。購房人出的錢一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣人的。如果雙方簽訂完買賣合同，公證處或律師事務(wù)所再把中介費和房款分別支付，這顯然是比較安全穩(wěn)妥的方式，有遠見的中介公司已開始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢才行，其根本沒有考慮這將對購房人造成多大的風險，而實踐中出現(xiàn)的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發(fā)生的。依據(jù)法律規(guī)定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費用。對出賣人來講，不拿到全部的購房款就過戶是最大的風險；對買房人來說，出了錢辦不了房產(chǎn)證是最大的風險。公證處或律師事務(wù)所的介入剛好破解了雙方的擔心，是一種理想的協(xié)助購房模式。當然，如果政府部門要求交易資金必須存入指定銀行進行監(jiān)管，還是應(yīng)當遵守政府部門的有關(guān)規(guī)定?？傊?，交易資金一定不要輕易直接交給中介公司。

四、簽訂的合同應(yīng)盡量明確具體

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[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 城市化 原因 對策。

一、 小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點。

1. 小產(chǎn)權(quán)房的概念。

小產(chǎn)權(quán)房是針對“大產(chǎn)權(quán)”即完全產(chǎn)權(quán)房而言的。目前，各個城市對于小產(chǎn)權(quán)房的稱謂不太一致，但在這里給小產(chǎn)權(quán)房綜合的下個定義。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，主要向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的房屋住宅，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

2. 小產(chǎn)權(quán)房的特點。

小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別于完整產(chǎn)權(quán)的房屋來說，具有如下特點。

（1）法律上無保障。按照《中華人名共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用集體所有土地，其它任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，又不屬于上述三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)活動，顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。

（2）不能在市場上流轉(zhuǎn)。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)，按照相關(guān)政策法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)，因此它是不能在市場上合法的流轉(zhuǎn)。此外，2004 年 12 月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

（3）價格便宜。小產(chǎn)權(quán)房由于在集體土地上建成的，因此不用繳納土地出讓金、相關(guān)稅費等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的價格取決于建房的成本。因此，價格比較便宜。

二、 小產(chǎn)權(quán)房存在的原因。

隨著我國城鎮(zhèn)化的進程不斷在加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，滋生了人們對于房屋的需求。

而這部分人大多收入不高，經(jīng)濟來源不足。面對現(xiàn)在城市商品房的價格的不斷上漲，只能望房興嘆。

當購房者在商品房市場上購買不到價位合適的中低價位商品房時，就會把目光轉(zhuǎn)向手續(xù)不全但價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。而中低收入群體對低價房的需求也反過來進一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至遠郊農(nóng)村大量在集體土地上開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。于是，對于這樣一種急迫的自住性的需求，推動了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。隨著城市規(guī)模的快速擴張，再加上交通和供水、排水、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使得相關(guān)農(nóng)村集體土地開發(fā)利用價值也與城鎮(zhèn)國有土地一樣快速提升，而傳統(tǒng)的在農(nóng)村土地上從事種養(yǎng)殖業(yè)的收益，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，不僅回報低、見效慢，而且風險大，這也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房大量開發(fā)建設(shè)的主要原因之一。

綜上，對于農(nóng)民或村集體和普通的購房者來說，小產(chǎn)權(quán)房對他們都帶來了切實的利益和好處。有著這種利益的驅(qū)動，小產(chǎn)權(quán)房才會不斷地被建成，不斷地入市交易。

三、 如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題。

正如前面所述，按照目前的法律法規(guī)以及現(xiàn)行的相關(guān)政策來看，開發(fā)經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。

針對這種不合法的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在的處理方式基本上是以法律無保障，強調(diào)它的不合法性，禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和經(jīng)營為主。主要執(zhí)行措施通過強制拆除、沒收、不準進行市場交易為主。這在一定程度上確實達到了一定的效果，但是也造成了一些負面的影響。對于購房者，購房資金的損失會影響家庭的和諧；對于開發(fā)商，停建小產(chǎn)權(quán)房浪費了各種工程資源；對于農(nóng)村集體，被占用的土地也沒得到占補平衡和復(fù)墾。因此，小產(chǎn)權(quán)房的解決不能集中于怎樣禁止、停建、停售，而應(yīng)該將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法的存在；如何在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中和諧解決小產(chǎn)權(quán)房問題，實現(xiàn) 各主體的“多贏”可以從以下幾個方面入手。

（1）從小產(chǎn)權(quán)房存在的根本原因入手，集體的土地與城市土地的價值懸殊，農(nóng)民分享不到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益。因此，改革還需從制度出發(fā)，徹底改變城鄉(xiāng)二元化的土地制度，實行同地同價，公平公正的原則，切實保護農(nóng)民的根本利益。

（2）有需求才有市場供給。正因為很多人買不起房子，價格太高，所以才滋生了對于小產(chǎn)權(quán)房的需求。因此，國家及各城市政府應(yīng)該嚴格進行房價的調(diào)控，讓其回歸到合理的的價位。所以嚴格調(diào)控商品房市場，降低房價，這也是減少中低收入家庭對于小產(chǎn)權(quán)房依賴的途徑之一。

（3）雖然小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。對于小產(chǎn)權(quán)房，可以將其看成是在集體用地上建立的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等一樣。

此外，由于城市化，它的存在可以看成是客觀必然的。不應(yīng)該將思路集中在要把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。這種措施執(zhí)行只會讓小產(chǎn)權(quán)房變相的成為商品房，導(dǎo)致價格上漲。從小產(chǎn)權(quán)房所處的區(qū)域、成本以及它的功能來看，可將其將其逐步引導(dǎo)到合法和規(guī)范發(fā)展的軌道上來，成為城鎮(zhèn)住房供給體系的重要組成部分，賦予農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。將小產(chǎn)權(quán)房和保障房聯(lián)系起來，有助于擴大城鎮(zhèn)住房供給，一定程度上促進房屋價格下降；也能切實解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求問題；將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，不僅可以有效緩解保障房建設(shè)的資金和土地壓力，還可以大大加快整個保障性住房體系的建設(shè)進程，同時還可以給存量小產(chǎn)權(quán)房一個合法、合理的市場出口。

四、 結(jié)語。

小產(chǎn)權(quán)房的存在是在城市化過程中產(chǎn)生的，它有存在的合理性。因此解決小產(chǎn)權(quán)房的問題還需從根源出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)在政府的保障房工程。地方政府通過合理價格收購或租賃或直接將其作為保障房分配給有資格的人群。當然小產(chǎn)權(quán)房的出路不只有這些，它的出路還需我們進一步探討。

參考文獻。

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[2]國務(wù)院。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 （國發(fā)[2004]28 號）[Z].