隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，對(duì)相關(guān)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析提出了更高的要求，在財(cái)務(wù)分析中應(yīng)與現(xiàn)行的法律法規(guī)相結(jié)合，對(duì)實(shí)際財(cái)務(wù)情況進(jìn)行考察，分析項(xiàng)目直接的財(cái)務(wù)效應(yīng)與費(fèi)用情況，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。本文通過構(gòu)建財(cái)務(wù)分析模型的方式，對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目的合理性進(jìn)行檢驗(yàn)。

一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)

在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過項(xiàng)目利潤、銷售率、稅金等指標(biāo)來衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力，對(duì)于成熟的開發(fā)商來說，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入。本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬元。（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利。在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。在靜態(tài)指標(biāo)方面，企業(yè)投資該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)指標(biāo)為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項(xiàng)目具有一定的可行性。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面，按照與項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對(duì)項(xiàng)目回收期進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項(xiàng)目可行。考慮到項(xiàng)目開展中勢必會(huì)存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競拍時(shí)需要對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，為其在拍賣現(xiàn)場決策提供有力依據(jù)。對(duì)于保守型開發(fā)商來看，地價(jià)可接受的范圍超過39150萬元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬元以上。

三、結(jié)語

1決策階段工程造價(jià)的有效控制

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

1決策階段工程造價(jià)的有效控制

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

[摘要]實(shí)物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。本文闡述了兩個(gè)方面的內(nèi)容，即實(shí)物期權(quán)的概念，房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言，實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上，期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利，在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù)，所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失，同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利，這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

[摘要]實(shí)物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。本文闡述了兩個(gè)方面的內(nèi)容,即實(shí)物期權(quán)的概念,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

一、房地產(chǎn)投資

由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價(jià)的高歌猛進(jìn),以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險(xiǎn)性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

二、房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前,投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識(shí)和能力,全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素,對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前,調(diào)查市場狀況,辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn),選擇投資機(jī)會(huì)的過程,稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場分析。房地產(chǎn)市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場分析主要以市場調(diào)查和市場預(yù)測為手段,在獲取市場信息的基礎(chǔ)上,對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場價(jià)值的變化科學(xué)預(yù)測,為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場機(jī)會(huì)和正確進(jìn)行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤,實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆,創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題,一些調(diào)控措施不斷出臺(tái),房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,宜從量從價(jià)綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè),是否對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來越多的仔細(xì)評(píng)價(jià)。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不重視

其實(shí)從之前來看,國內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場剛剛開放的時(shí)候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國范圍內(nèi)來看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒有經(jīng)過投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),其可行性從未得到評(píng)估。不過隨著時(shí)間的推移,越來越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門開始逐漸對(duì)此問題給予了足夠的重視,這是一個(gè)好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評(píng)價(jià)內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是圍繞項(xiàng)目來展開的,所作為的評(píng)價(jià)也基本上是為開發(fā)商服務(wù)的,有些開發(fā)商意識(shí)到了這一問題,便對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對(duì)真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

［摘要］隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實(shí)施，“一帶一路”沿線及周邊國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海外房地產(chǎn)逐步成為中資企業(yè)重要的投資標(biāo)的。但由于海外房地產(chǎn)投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實(shí)施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業(yè)在過去6年海外房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢，分析了國家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變對(duì)海外房地產(chǎn)投資的影響，對(duì)未來幾年中國資本海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。

［關(guān)鍵詞］海外房地產(chǎn)投資;發(fā)展趨勢;政策分析

1房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報(bào)高且波動(dòng)小、異質(zhì)性、與傳統(tǒng)投資資產(chǎn)之間的相關(guān)性低、對(duì)整個(gè)投資組合可以起到良好風(fēng)險(xiǎn)分散化作用的優(yōu)點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)投資也具備一些缺點(diǎn)，如流動(dòng)性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數(shù)據(jù)少、交易及盡調(diào)成本高，要求投資者對(duì)資產(chǎn)本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產(chǎn)投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，增加投資組合收益。

2中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢

2.12013—2014年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資掀起熱潮中資企業(yè)的海外房地產(chǎn)投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產(chǎn)市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業(yè)投資倫敦房地產(chǎn)總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達(dá)集團(tuán)率先在倫敦投資7億英鎊建設(shè)九榆樹高端酒店項(xiàng)目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標(biāo)性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設(shè)銀行、中國投資有限責(zé)任公司、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區(qū)購置土地或成熟物業(yè)。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領(lǐng)銜全球地產(chǎn)投資排行榜。2.22017年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資總額395億美元，創(chuàng)下歷史最高雖然中國政府從2016年年末開始加大對(duì)資本外流的監(jiān)控力度，2017年中國投資者海外房地產(chǎn)投資總額達(dá)395億美元，創(chuàng)下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項(xiàng)目。2017年，中國投資者對(duì)美國房地產(chǎn)的投資額下降64%，歐洲房地產(chǎn)投資暴漲336%，亞洲房地產(chǎn)投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國海外房地產(chǎn)投資總額同比下降63%，2019年海外房地產(chǎn)投資將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)受國家政策的影響，2018年中國海外房地產(chǎn)投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業(yè)首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業(yè)在美國收購近23億美元的物業(yè)資產(chǎn)，同期資產(chǎn)處置為31億美元，這是中資企業(yè)首次在美地產(chǎn)投資資本呈現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。2019年，投資者普遍對(duì)海外房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。戴德梁行預(yù)測，2019年中國海外房地產(chǎn)投資額仍將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)，投資活動(dòng)是相對(duì)平靜的一年。

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會(huì)各界的關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要步入平穩(wěn)健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要和國家相關(guān)政策緊密結(jié)合在一起，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)化水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策分析，通過對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)投資估算進(jìn)行綜合分析，同時(shí)需要對(duì)涉及到項(xiàng)目銷售收入、投資成本、項(xiàng)目銷售稅金、附加值、項(xiàng)目不確定因素進(jìn)行綜合分析和研究，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)具有較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特征，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中如果能夠得到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對(duì)其實(shí)施的可行性進(jìn)行全面的分析?？尚行匝芯啃枰鶕?jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本模式進(jìn)行，通過對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資決策需要以市場為重要根據(jù)，需要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的基本內(nèi)涵

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析基本概念界定房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析需要根據(jù)國家相關(guān)的財(cái)稅政策，按照相關(guān)的制度法規(guī)，分析項(xiàng)目的可行性，保證項(xiàng)目投資能夠更好的符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項(xiàng)目投資者提供更好的決策，為項(xiàng)目投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)運(yùn)作奠定重要的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)分析需要在一定的條件下進(jìn)行，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的判斷。當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷的變化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)分析需要對(duì)各種環(huán)境進(jìn)行綜合判斷，提升經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)性、實(shí)效性。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)策略分析，具體實(shí)施過程中需要以提供有效的決策為根本目標(biāo)，項(xiàng)目實(shí)施的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。具體實(shí)施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)性分析過程中主要是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面研究，通過數(shù)據(jù)與信息的比對(duì)，可以更好的為房地產(chǎn)行業(yè)投資提供更好的決策，為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估算過程中數(shù)據(jù)信息收集是至關(guān)重要的。其次需要編制科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)形成財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過評(píng)價(jià)和計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)發(fā)展提供重要的支撐。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中需要以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)相關(guān)的方案進(jìn)行不確定性經(jīng)濟(jì)分析，其主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的基本能力。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算問題分析

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算成本問題分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中對(duì)資金的需求較大，因此項(xiàng)目投資估算過程中需要對(duì)成本進(jìn)行綜合分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算過程中需要對(duì)投資成本進(jìn)行綜合分析和研究，具體實(shí)施過程中需要對(duì)房地產(chǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行綜合分析。土地開發(fā)費(fèi)主要包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、出讓金額、附件費(fèi)用等。同時(shí)還需要對(duì)管理人員的開銷費(fèi)用和工資進(jìn)行綜合預(yù)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中與土地具有緊密的聯(lián)系，土地費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生最直接的影響。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其各種附件費(fèi)用都要進(jìn)行綜合考慮，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資能夠得到順利實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項(xiàng)目投資過程中還需要對(duì)公共配置設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算。公共設(shè)施配置費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，建設(shè)一些并不是直接用于經(jīng)營的公共設(shè)施費(fèi)用。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中還需要與市政工程項(xiàng)目結(jié)合在一起，對(duì)于產(chǎn)生的費(fèi)用同樣需要綜合考慮?？傊?，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否科學(xué)合理，估算模式是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目投資的回收，同時(shí)也對(duì)投資利潤產(chǎn)生很大的影響。

一、期權(quán)與實(shí)物期權(quán)

期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。

金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。

簡單地說，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)