導(dǎo)語：中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］隨著國(guó)家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實(shí)施，“一帶一路”沿線及周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海外房地產(chǎn)逐步成為中資企業(yè)重要的投資標(biāo)的。但由于海外房地產(chǎn)投資受國(guó)家及投資目的地國(guó)政策影響較大，投資決策和實(shí)施取決于國(guó)家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業(yè)在過去6年海外房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)，分析了國(guó)家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變對(duì)海外房地產(chǎn)投資的影響，對(duì)未來幾年中國(guó)資本海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

［關(guān)鍵詞］海外房地產(chǎn)投資;發(fā)展趨勢(shì);政策分析

1房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報(bào)高且波動(dòng)小、異質(zhì)性、與傳統(tǒng)投資資產(chǎn)之間的相關(guān)性低、對(duì)整個(gè)投資組合可以起到良好風(fēng)險(xiǎn)分散化作用的優(yōu)點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)投資也具備一些缺點(diǎn)，如流動(dòng)性差、不可拆分性、投資金額大、市場(chǎng)信息透明度低、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)少、交易及盡調(diào)成本高，要求投資者對(duì)資產(chǎn)本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產(chǎn)投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，增加投資組合收益。

2中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)

2.12013—2014年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資掀起熱潮中資企業(yè)的海外房地產(chǎn)投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業(yè)投資倫敦房地產(chǎn)總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達(dá)集團(tuán)率先在倫敦投資7億英鎊建設(shè)九榆樹高端酒店項(xiàng)目。同年7月，中國(guó)平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標(biāo)性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國(guó)人壽、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)投資有限責(zé)任公司、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中國(guó)民生銀行和海南航空均在倫敦核心區(qū)購置土地或成熟物業(yè)。英國(guó)在2014年吸引了49億美元的中國(guó)投資，領(lǐng)銜全球地產(chǎn)投資排行榜。2.22017年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資總額395億美元，創(chuàng)下歷史最高雖然中國(guó)政府從2016年年末開始加大對(duì)資本外流的監(jiān)控力度，2017年中國(guó)投資者海外房地產(chǎn)投資總額達(dá)395億美元，創(chuàng)下歷史最高，增長(zhǎng)基于已完成投資審批存量項(xiàng)目。2017年，中國(guó)投資者對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的投資額下降64%，歐洲房地產(chǎn)投資暴漲336%，亞洲房地產(chǎn)投資上漲34%，主要集中于中國(guó)香港、泰國(guó)、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額同比下降63%，2019年海外房地產(chǎn)投資將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)受國(guó)家政策的影響，2018年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業(yè)首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國(guó)和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業(yè)在美國(guó)收購近23億美元的物業(yè)資產(chǎn)，同期資產(chǎn)處置為31億美元，這是中資企業(yè)首次在美地產(chǎn)投資資本呈現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。2019年，投資者普遍對(duì)海外房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。戴德梁行預(yù)測(cè)，2019年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資額仍將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)，投資活動(dòng)是相對(duì)平靜的一年。

3國(guó)家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變分析

3.1《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》2017年8月18日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行和外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》，明確限制境內(nèi)企業(yè)開展房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。發(fā)展改革委稱，近年來房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域境外投資出現(xiàn)了非理性傾向，部分企業(yè)頻頻出手、大額收購，引起了市場(chǎng)和輿論的廣泛關(guān)注。上述投資納入限制類，相關(guān)主管部門實(shí)行核準(zhǔn)管理，強(qiáng)化政府的政策引導(dǎo)，提示企業(yè)審慎參與。該《指導(dǎo)意見》的出臺(tái)，對(duì)海外房地產(chǎn)投資起到了限制作用，中央企業(yè)和國(guó)有企業(yè)根據(jù)該《指導(dǎo)意見》調(diào)整了公司的海外房地產(chǎn)投資的策略。3.2《企業(yè)境外投資管理辦法》2017年12月26日，國(guó)家發(fā)展改革委頒布《企業(yè)境外投資管理辦法》，了境外投資的敏感行業(yè)大類，包括武器裝備的研制生產(chǎn)維修、跨境水資源開發(fā)利用、新聞傳媒和根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)調(diào)控政策需要限制企業(yè)境外投資的行業(yè)。敏感行業(yè)目錄暫未，海外房地產(chǎn)投資沒有明確提及是否在敏感行業(yè)中。3.3《對(duì)外投資備案(核準(zhǔn))報(bào)告暫行辦法》2018年1月18日，商務(wù)部下發(fā)《對(duì)外投資備案(核準(zhǔn))報(bào)告暫行辦法》，辦法中明確了對(duì)中方投資額等值3億美元(含3億美元)以上的對(duì)外投資及對(duì)敏感行業(yè)的對(duì)外投資，相關(guān)投資主管部門進(jìn)行重點(diǎn)督查，并定期進(jìn)行對(duì)投資備案(核準(zhǔn))報(bào)告的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性的事中、事后監(jiān)管工作。3.4《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于境外投資敏感行業(yè)目錄(2018年版)的通知》2018年1月31日，發(fā)展改革委印發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于境外投資敏感行業(yè)目錄(2018年版)的通知》，房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部被列入敏感目錄和限制企業(yè)投資的行業(yè)。3.5《除涉及敏感國(guó)家和地區(qū)、敏感行業(yè)的企業(yè)境外投資項(xiàng)目外，中央管理企業(yè)境外投資項(xiàng)目和地方企業(yè)投資3億美元及以上境外投資項(xiàng)目備案核準(zhǔn)辦事指南》國(guó)家發(fā)展改革委于2018年4月25日了《除涉及敏感國(guó)家和地區(qū)、敏感行業(yè)的企業(yè)境外投資項(xiàng)目外，中央管理企業(yè)境外投資項(xiàng)目和地方企業(yè)投資3億美元及以上境外投資項(xiàng)目備案核準(zhǔn)辦事指南》，列明了61項(xiàng)常見問題，并給出了具體的解答。其中明確了海外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是需要相關(guān)主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，《指南》中所指的海外房地產(chǎn)投資是指需要從境內(nèi)投入資產(chǎn)、權(quán)益或提供融資、擔(dān)保等，在境外新建或者并購住宅、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及并購用于建設(shè)住宅或商業(yè)地產(chǎn)的土地等。對(duì)既不涉及境內(nèi)投入資產(chǎn)、權(quán)益，也不涉及境內(nèi)提供融資、擔(dān)保等，全部從境外募集資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不在上述規(guī)定之內(nèi)。境內(nèi)企業(yè)通過其控制的境外企業(yè)再開展境外投資，若境內(nèi)企業(yè)不投入資產(chǎn)、權(quán)益或提供融、擔(dān)保，且中方投資額在3億美元以上，則需要提交大額非敏感類項(xiàng)目情況報(bào)告表;對(duì)于3億美元以下項(xiàng)目不需提交該表，也不需要到發(fā)展改革委備案。

4結(jié)語

海外房地產(chǎn)由于其投資特點(diǎn)及歷史回報(bào)受到中國(guó)企業(yè)的青睞，從2013年至今，短短的幾年內(nèi)，海外房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。另外，應(yīng)注意到非理性投資的勢(shì)頭也在蔓延，個(gè)別企業(yè)片面追求利潤(rùn)，低估投資風(fēng)險(xiǎn)，危害國(guó)家金融安全。國(guó)家自2017年正式出臺(tái)相關(guān)政策，引領(lǐng)投資方向，遏制非理性投資。對(duì)于境內(nèi)資金出境投資于境外的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，須遵守核準(zhǔn)制度。對(duì)于單純利用境外存量外匯在境外開展的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，總投資額在3億美元以下的，沒有任何投資限制。目前中國(guó)境內(nèi)投資者對(duì)于海外房地產(chǎn)投資越來越理性，預(yù)計(jì)2019年及未來幾年海外房地產(chǎn)投資將是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期。

作者:邵竹海 張向洋 單位:中國(guó)路橋工程有限責(zé)任公司