導(dǎo)語：宅基地登記發(fā)證問題調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進(jìn)一步增強(qiáng)和規(guī)范鄉(xiāng)村個人宅基地發(fā)證工作，有利于集約節(jié)省用地，有利于促進(jìn)鄉(xiāng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可繼續(xù)發(fā)展,但是在鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證工作中，還存在很多問題，當(dāng)前就鄉(xiāng)村宅基地發(fā)證工作中如何處理存在的問題作一些討論，提出一些對策和建議。

一、宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)

宅基地使用權(quán)是依法審批由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分派給其成員用于建造房屋的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)，屬于用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)益，是無償獲得、無償使用的；宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保證,宅基地使用權(quán)處理了農(nóng)民的基礎(chǔ)寓居問題。

宅基地使用權(quán)的特點(diǎn):權(quán)益主體具有非凡性；只要本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才干獲得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得獲得宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)村村民房屋用地要經(jīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民縣政府審核，經(jīng)縣人民縣政府同意；依照司法規(guī)則可以承繼，宅基地使用權(quán)獲得、行使和讓渡，必需依照《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地登記方法》等司法法律的規(guī)則；按照《土地管理法》明確規(guī)則，宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的規(guī)范；鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再請求宅基地的，不予同意。

《物權(quán)法》的規(guī)則：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體贊同，可以將建造的住房讓渡給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分派前提的農(nóng)戶；住房讓渡時，宅基地使用權(quán)一并讓渡。制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地?！编l(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房請求宅基地前提的,依法享有宅基地使用權(quán)；非鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,不得請求獲得宅基地使用權(quán)，尤其制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村獲得宅基地；鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)成員內(nèi)流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格制止分歧集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法同意，不得改動宅基地用處符合前提房產(chǎn)讓渡時宅基地還讓渡。

依據(jù)《物權(quán)法》第一百六十五條“曾經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)讓渡或許祛除的，宅基地使用權(quán)人該當(dāng)實(shí)時處理改變登記或許刊出登記。”依照司法法律的規(guī)則，權(quán)益人讓渡房屋及宅基地使用權(quán)的，該當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)符合建房請求宅基地前提的成員，讓渡給外村成員的，必需在本村子戶而且符合建房請求宅基地前提的，讓渡后宅基田主體發(fā)生轉(zhuǎn)變，并觸及受讓人獲得新的宅基地，應(yīng)依法處理讓渡登記手續(xù)。

二、鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證存在的問題

（一）、局部農(nóng)民沒有充分認(rèn)識到宅基地登記的主要性，農(nóng)民自愿請求宅基地登記的認(rèn)識不強(qiáng)，給宅基地登記發(fā)證工作帶來被動。農(nóng)民以為本人的住房是本人的私有財富，土地使用權(quán)不登記無所謂；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不會搶去和占用。因?yàn)槲覈F(xiàn)行司法規(guī)則，鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)不能獨(dú)自流轉(zhuǎn)，不答應(yīng)出讓、讓渡、典當(dāng)。關(guān)于大多數(shù)農(nóng)民來說，登記不登記對他們沒有多粗心義；都是比及改建、擴(kuò)建房屋、擅自買賣后由買方購置寓居時才曉得沒有土地使用權(quán)證才去登記。還有局部農(nóng)民外出打工、經(jīng)商或有些村民外出打工很多年，曾經(jīng)在外地安家落戶，家里只留下年邁的老人，行走不方便，有的甚至無法聯(lián)絡(luò)，給鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證工作和第二次土地查詢工作帶來很多堅苦。

（二）、因?yàn)檎厥褂脵?quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)益，是無償獲得、無償使用的；招致鄉(xiāng)村一戶多宅比較遍及,還有跨村、到外鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房的，形成“一戶多宅”。因?yàn)槲覈鼛啄瓿雠_了很多惠農(nóng)政策、減免了很多處理土地登記的費(fèi)用，招致鄉(xiāng)村房屋買賣日益增多，很多農(nóng)民紛繁在城鎮(zhèn)和交通便當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村購置房屋，跨行政村購房很多，一是有前提的農(nóng)民紛繁到交通便當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村購置房屋；二是為了便利孩子們上學(xué),在離學(xué)校鄰近的鄉(xiāng)村購置房屋。外鄉(xiāng)、外村居民不具有獲得鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)主體資歷,因?yàn)猷l(xiāng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按司法規(guī)則是受嚴(yán)格限制的,所以鄉(xiāng)村跨行政村或到外鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置房屋，當(dāng)前還不能處理宅基地使用權(quán)改變登記，必需是本村村民才干使用本集體土地使用權(quán)。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)則，鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”。但因?yàn)楦黝愒颍趯?shí)踐中存在著不少村民“一戶多宅”的景象，發(fā)生這種景象的原因有很多，詳細(xì)包括：一是建新未拆舊，農(nóng)民為改善寓居前提而建新房，舊房未拆，構(gòu)成現(xiàn)實(shí)上的一戶多宅；二是因?yàn)榇迕駥儆诔欣^房屋形成一戶多宅或村民承受贈與形成的一戶多宅；三是村民因?yàn)橘徶梅课菪纬傻囊粦舳嗾?五、有很多山區(qū)搬家戶已搬走，舊房未撤除；依據(jù)年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)省集約用地的通知》（國發(fā)【】3號）文件精神，一戶只能請求登記一宗宅基地，并且用地上積不得超越各省、直轄市現(xiàn)定的用地上積，鄉(xiāng)村村民一戶多宅景象遍及存在，當(dāng)前還有很多鄉(xiāng)村宅基地?zé)o法進(jìn)行土地登記，依照文件規(guī)則要逐漸清算歷史遺留的“一戶多宅”問題。

（三）、不少農(nóng)民群眾司法認(rèn)識淡漠，在建房時批少占多。依據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)則:“鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的規(guī)范。但是在鄉(xiāng)村，他們需求房間堆放糧食和耕具，往往據(jù)有大面積的土地，他們以為只需不超越國家規(guī)則的面積即可。鄉(xiāng)村宅基地帶有福利性，目前國家出臺很多文件減免費(fèi)用；只需求按順序辦個用地審批手續(xù)，又不必交任何費(fèi)用，節(jié)省用地認(rèn)識淡漠，有的農(nóng)民群眾甚至以為處理手續(xù)太費(fèi)事，任何手續(xù)都不處理，又不占用他人的土地，是本人的園田或曠地就私自建房，比及國土資源部分在每年上門辦證服務(wù)時，再去處理審批手續(xù)，又不必跑路。

（四）、當(dāng)前國土資源管理方面存在法律力度不強(qiáng)，國土資源管理部分本身沒有強(qiáng)迫撤除權(quán)。依據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)則，未經(jīng)同意或許采取詐騙手段騙取同意，不合法占用土地建房屋的，國土資源管理部分可以責(zé)令退還不合法占用的土地，限日撤除在不合法占用土地上新建的房屋；關(guān)于違背土地應(yīng)用總體規(guī)劃的私自將農(nóng)用地改成建設(shè)用地的，限日撤除恢復(fù)近況；對已建成的違法占地建造的建筑物、建筑物，國土資源管理部分本身沒有強(qiáng)迫撤除權(quán)，只能按照法定順序請求法院強(qiáng)迫執(zhí)行；順序復(fù)雜、時間長,很難操作。

（五）、因體制改革、縣政府裁人，招致基層國土資源管理所人員力量單薄，不能實(shí)時處理土地登記?；鶎訃了啔v了幾回大的改革。每次改革都要分流人員,使得土地登記不足延續(xù)性。

三、處理存在問題的對策建議

(一)、充分認(rèn)識鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)登記的需要性,大力宣傳司法法律,給鄉(xiāng)村宅基地登記供應(yīng)了有力的司法保證。加強(qiáng)農(nóng)民保證本身正當(dāng)權(quán)益的認(rèn)識，在建房時盡量占用閑暇地和舊宅基地。讓廣大農(nóng)民群眾深入認(rèn)識宅基地登記是一種物權(quán)維護(hù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要明確工作工作，積極爭奪各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）縣政府及相關(guān)部分的注重和支持，要積極與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣政府、村委會工作聯(lián)接，要改變工作作風(fēng)，加強(qiáng)服務(wù)認(rèn)識，提高工作效率，積極為農(nóng)民群眾處理土地登記，充分發(fā)揚(yáng)基層地點(diǎn)鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)登記中的效果。

(二)、宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記時，要采取與戶籍證實(shí)相統(tǒng)一的實(shí)名制，讓每宗土地都有“身份證”，嚴(yán)格杜絕“一戶多宅”景象。執(zhí)行信息化檔案管理，讓每宗土地信息內(nèi)容存入電腦里，便利群眾公開查詢，規(guī)范檔案管理。在處理土地登記時在土地使用權(quán)證上注明多個共有使用權(quán)人，防止呈現(xiàn)鉆政策破綻，有的一家?guī)卓谌丝梢缘奖镜毓矙C(jī)關(guān)獨(dú)自立戶，成為戶主，再進(jìn)行買房或批地建房，有的處理用地審批手續(xù)后建新房，把舊宅出租和出賣，呈現(xiàn)“一戶多宅”的狀況。國土資源管理部分要真正做到嚴(yán)格把關(guān)、持證用地，依法依規(guī)管地用地的優(yōu)越社會氣氛。嚴(yán)格杜絕“一戶多宅”。

(三)、制訂相關(guān)的獎勵政策，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民縣政府與各村干部簽訂層層責(zé)任狀審核，作為年關(guān)審核的內(nèi)容，削減“一戶多宅”景象。關(guān)于那些建房戶，村民請求新建住房時，必需簽訂承諾書，承諾期限內(nèi)撤除舊房，按城市規(guī)劃和審批手續(xù)建房不得超占面積，建新房后在規(guī)則的期限內(nèi)，限日將舊宅基地撤除后交村集體。監(jiān)督村干部現(xiàn)場督促撤除舊房，限日交出舊宅基地，這樣可以削減在鄉(xiāng)村大面積占新不騰舊形成的“一戶多宅”景象。這項(xiàng)工作靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民縣政府、國土資源管理部分、城市規(guī)劃部分和各村委會一起協(xié)調(diào)才干做好。在村民沒有撤除舊宅之前，土地登記機(jī)構(gòu)不得處理新房發(fā)證登記工作。

(四)、房屋與土地登記發(fā)證分歧步和分歧集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，不是本村村民跨村、跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置房屋，形成登記混難、無法登記。關(guān)于跨村、跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置房屋，而不是本村村民的，建議由本地人民縣政府及相關(guān)管理部分一起研討，制訂出響應(yīng)的準(zhǔn)則，然后進(jìn)行宅基地使用權(quán)改變登記。在實(shí)踐工作中，因?yàn)槲覈课莨芾聿糠峙c土地管理部分對房、地執(zhí)行辨別管理，有的處理了房屋及宅基地使用權(quán)證，當(dāng)房屋讓渡時，只到房屋管理部分處理產(chǎn)權(quán)改變登記手續(xù)，便以為其讓渡已正當(dāng)有用。還有的當(dāng)事人私自屢次買賣，而受讓人手上只要第一次讓渡人的房屋一切權(quán)證，沒有土地使用權(quán)證，甚至房屋一切權(quán)證也沒有改變；關(guān)于各種原因不能實(shí)時處理土地使用權(quán)證，依據(jù)《土地登記方法》第六十二條規(guī)則當(dāng)事人簽署土地權(quán)益讓渡的和談后可以到本地的土地登記部分先處理預(yù)告登記，預(yù)告登記期限三個月到期之前處理土地使用權(quán)證，三個月內(nèi)未請求土地登記的預(yù)告登記掉效，這樣對受讓人執(zhí)行的一種維護(hù)；《土地登記方法》第四十條規(guī)則房產(chǎn)改變后再到土地管理機(jī)構(gòu)處理土地使用權(quán)證，不處理土地使用權(quán)改變登記，受讓人的權(quán)益得不到維護(hù)，還不利于土地和房產(chǎn)市場的次序；建議由本地人民縣政府、房屋管理部分與土地管理部分一起商榷，制訂房屋管理部分與土地管理部分統(tǒng)一辦證的政策，這樣既便利群眾，又做到了房地統(tǒng)一的準(zhǔn)則，又做到了兩證完全，規(guī)范管理和買賣。

(五)、對宅基地權(quán)屬存在爭議、產(chǎn)權(quán)不明晰的，要按照《土地權(quán)屬爭議調(diào)處處置方法》依法處置，關(guān)于復(fù)雜疑問的權(quán)屬問題，各基層所要積極共同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民縣政府，做好土地權(quán)屬爭議的查詢處置工作，不斷完善國土資源協(xié)管員準(zhǔn)則。因?yàn)榛鶎訃了藛T偏少，處理登記人員過少的問題。可爭奪增加協(xié)管員的方法，由協(xié)管員協(xié)助國土所做好司法常識宣傳,維護(hù)好耕地、關(guān)于違法行為實(shí)時避免和迅速向國土所申報,關(guān)于一些簡略的地籍查詢,表格填寫可由村協(xié)管員完成,協(xié)助國土所做好與國土資源管理相關(guān)的工作。

(六)、積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)一按規(guī)劃建房，大力履行居民點(diǎn)集中建設(shè)。由本地人民縣政府統(tǒng)一規(guī)劃，按統(tǒng)一的形式在規(guī)則的當(dāng)?shù)刈屴r(nóng)民群眾統(tǒng)一建房，建好新房后,為了提高做事效率、便利群眾，由城市規(guī)劃部分、房屋管理部分與國土管理部分統(tǒng)一集中上門辦證。