導(dǎo)語：住房保障問題的探索與思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自20*年4月貴州省在全國首創(chuàng)廉租住房“租售并舉”，尤其是20*年11月在安順市召開現(xiàn)場會以來，可謂“一石激起千層浪”。據(jù)了解，全國已有多個省份探索廉租住房“租售并舉”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家有關(guān)部委專門進(jìn)行了調(diào)研。貴州省廉租住房“租售并舉”探索中推行已逾一年，進(jìn)而引起國家主管部門關(guān)注的關(guān)鍵時刻，如何根據(jù)廉租住房保障的“實(shí)事”，來探“求”保障方式的“是”？作為廉租住房“租售并舉”的首創(chuàng)者，很有必要結(jié)合實(shí)踐的情況來談?wù)勎覀兊囊恍┧伎?，并對一些善意的質(zhì)疑闡述我們的觀點(diǎn)。

一、從“執(zhí)政為民”宗旨的高度來深層次理解廉租住房保障工作

“安居樂業(yè)”一直是中國民眾最淳樸的要求之一。住房問題是重要的民生問題，黨的十七大要求必須“堅持發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享”，并明確提出了“住有所居”的目標(biāo)。聯(lián)合國千年發(fā)展目標(biāo)，也把人人享有適當(dāng)住房作為一項(xiàng)重要內(nèi)容。廉租住房制度作為一項(xiàng)重要的住房保障制度，國家一直有明確的要求。早在1998年7月，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）就明確規(guī)定“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他高收入家庭購買、租賃市場價商品住房”。這個政策的核心就是把住房劃分為商品住房和保障性住房兩個部分。隨后，20*年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔20*〕18號）明確要求，建立和完善廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌集資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。這個政策提出了住房保障資金要求。20*年5月，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔20*〕26號）又提出，各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況調(diào)查，建立保障對象檔案，廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作目標(biāo)責(zé)任制管理。20*年5月，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔20*〕37號）明確指出，要編制包括廉租住房在內(nèi)的住房建設(shè)規(guī)劃，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20*年底前建立，20*年底前各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工，對廉租住房制度和實(shí)物工程建設(shè)提出了時間要求。20*年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔20*〕24號）明確提出了廉租住房保障時間表，即“20*年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；20*年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。‘十一五’期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭”。20*年12月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔20*〕131號），明確了需要保障住房困難家庭的具體數(shù)據(jù)，2009年解決260萬戶城市低收入住房困難家庭住房問題，到2011年底基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭住房問題。同時，在這十余年之間，國家有關(guān)部委分別于1999年5月、2004年3月、20*年12月三次下發(fā)了廉租住房保障的有關(guān)辦法，并聯(lián)合或者單獨(dú)了系列配套文件。

這些延續(xù)而又不斷發(fā)展的政策規(guī)定，正充分詮釋了國發(fā)〔20*〕24號文“黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的”這一開章明義的表述，充分體現(xiàn)了我們黨“立黨為公、執(zhí)政為民”的宗旨要求。因此，我們應(yīng)該從更高的高度、更深的層次來充分理解、領(lǐng)會和把握廉租住房保障這項(xiàng)德政工程的根本要求。結(jié)合國發(fā)〔20*〕24號文“城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”的要求，我們可以得出這樣一個認(rèn)識，應(yīng)該通過廉租住房保障這一個主要途徑，使低收入家庭得到與社會發(fā)展水平相稱的住房保障，確保低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，廉租住房保障的各項(xiàng)工作措施，也都應(yīng)該圍繞這個目標(biāo)去進(jìn)行，只要有利于實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，不違反國家法律法規(guī)和政策規(guī)定禁止性要求的，我們都可以去試、去做，而且，還應(yīng)當(dāng)把它做好。

二、廉租住房保障在具體方式上要符合“實(shí)事求是”精神的本質(zhì)要求

圍繞改善群眾居住條件這一根本目的，我們要真正按照科學(xué)發(fā)展觀“以人為本”的要求，從本質(zhì)上去思考和推動廉租住房保障工作。由此，在廉租住房保障的具體方式上，應(yīng)該根據(jù)“實(shí)事求是”的精神，結(jié)合不同的地區(qū)實(shí)際進(jìn)行探索。

（一）廉租住房出售不存在保障對象錯位問題。全面理解貴州省推行的廉租住房“租售并舉”，我們要看《貴州省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法》中的幾條表述。第二條，本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城市（含縣城）低收入家庭廉租住房保障制度的實(shí)施和管理；第五條，城市低收入家庭廉租住房保障方式以實(shí)物配租、出售廉租住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼相結(jié)合。實(shí)物配租，是指縣級以上人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。出售廉租住房，是指在保障對象有一定經(jīng)濟(jì)承受能力時，地方人民政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以成本價或略低于成本的價格將公有住房出售給保障對象。租賃補(bǔ)貼，是指縣級以上人民政府在廉租住房房源不足時，向符合條件的申請對象發(fā)放補(bǔ)貼，由其到市場上租賃住房?？梢钥闯?，貴州省的廉租住房政策，不光有出售，同樣包括租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租。對于沒有經(jīng)濟(jì)承受能力或者暫時沒有購買意愿的應(yīng)保家庭，實(shí)行租賃補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥?；對于有?jīng)濟(jì)承受能力且有購買意愿的應(yīng)保家庭，可以出售廉租住房。幾種方式的保障對象都明確指向城市低收入住房困難家庭。在國家層面，國發(fā)〔20*〕24號文為廉租住房保障提出了時間表，要求為低保家庭、低收入家庭提供廉租住房保障，并明確了從低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭的時限，就是“十一五”期末；《廉租住房保障辦法》第二條也規(guī)定“城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監(jiān)督管理，適用本辦法”。由此可見，貴州省廉租住房“租售并舉”保障對象與國家規(guī)定是一致的，都是城市低收入住房困難家庭，所不同的只是保障方式多了一種“出售”而已。目前，有一種聲音認(rèn)為，廉租住房就只是“租”，其余方式則違背了廉租住房的本質(zhì)。但是，我們看《廉租住房保障辦法》第五條“廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合”，這其中的一個“等”字，實(shí)際上就是為各地根據(jù)實(shí)際情況探索新的保障方式預(yù)留了空間。至于“廉租住房”這個名詞內(nèi)在的含義，應(yīng)該隨著社會的發(fā)展而發(fā)生變化，而不應(yīng)該僅僅拘泥于靜止的、字面意思的理解。

（二）廉租住房保障面積應(yīng)該體現(xiàn)人性化的理念。廉租住房為低收入家庭提供住房保障，應(yīng)該滿足最基本的、人性化的功能需求。20*年8月所發(fā)國發(fā)〔20*〕24號文規(guī)定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50㎡以內(nèi)。隨即，20*年11月九部委的《廉租住房保障辦法》要求“新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50㎡以內(nèi)”。這里，我們注意到，對于廉租住房面積規(guī)定使用了兩種不同的表述，前一個是套型建筑面積，后一個是建筑面積。這兩者怎么理解呢，一種理解是，之前20*年7月建設(shè)部所發(fā)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號）稱“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積”，即套型建筑面積等于建筑面積；而另一種理解為，建設(shè)部第142號公告修訂，自20*年9月1日起實(shí)施的《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096—1999）明確規(guī)定“套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)；標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積”。從這里可以看出，套型建筑面積在不同項(xiàng)目上所對應(yīng)的建筑面積有所不同。50㎡套型建筑面積按一般測算，建筑面積大致要大于套型建筑面積5—10㎡。對于這兩種理解，我們更傾向于第二種，原因不光是前一種屬于行業(yè)解釋，后一種屬于國家標(biāo)準(zhǔn)；更因?yàn)榱庾》棵娣e的浮動，體現(xiàn)了人性化的要求。比如，人口問題，如果一個應(yīng)保家庭有4人，按照貴州省城鎮(zhèn)人均建筑面積15㎡的保障標(biāo)準(zhǔn)，則該戶廉租住房建筑面積應(yīng)達(dá)到60㎡（各地人均保障面積有所不同，如江蘇揚(yáng)州市為16㎡、福建龍巖市為15㎡、安徽巢湖市為14㎡）。再如，代際問題和性別問題，建筑面積50㎡最多是二室一廳，祖孫三代應(yīng)保家庭極有可能不得已兩代人同床，甚至大齡小孩與異性長輩同床，這是不符合人性化考慮的。同樣道理，如果應(yīng)保家庭是一口或者兩口之家，也就沒有必要非建50㎡不可。同時，我們傾向于第二種理解也有政策支撐。比如，國發(fā)〔20*〕24號文“廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏斦惺苣芰Φ纫蛩亟y(tǒng)籌研究確定”；《廉租住房保障辦法》第六條“市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)”。這些規(guī)定，也正是考慮了各地實(shí)際情況、每戶實(shí)際情況，而做出的靈活性的規(guī)定。當(dāng)然，從廉租住房出售的角度來說，一是廉租住房面積浮動，有更充分的條件來考慮住宅使用功能和空間組合，避免了隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)提高可能導(dǎo)致小面積廉租住房重復(fù)建設(shè)或者重建浪費(fèi)的問題；二是通過對有購買意向的保障對象的調(diào)查，普遍反映建筑面積50㎡難以滿足居住需求，存在著小面積廉租住房無人愿買的問題。對于像貴州這樣經(jīng)濟(jì)較為落后的省份，如果不采用出售部分廉租住房以回籠部分資金，再用于新建廉租住房的辦法，其近百億元的地方匹配資金省、市、縣幾級政府是難以承受的，就極有可能影響到“十一五”期末完成應(yīng)保盡保的任務(wù)。根據(jù)這樣的實(shí)際，可將超出保障面積部分，按經(jīng)濟(jì)適用住房計價并區(qū)分產(chǎn)權(quán)，即可解決此問題。

（三）廉租住房出售不是國有資產(chǎn)的流失。質(zhì)疑廉租住房出售導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失可能基于兩種認(rèn)識，第一種是認(rèn)為將國家給應(yīng)保家庭的補(bǔ)貼變成了他的私產(chǎn)，是國有資產(chǎn)流失。第二種是認(rèn)為國家應(yīng)收的土地收益和稅費(fèi)流失。對于第一個問題，國家對低收入住房困難家庭的補(bǔ)貼，就像低保金一樣，是政府對社會弱勢群體應(yīng)有的救濟(jì)，是維持社會保障安全線必須的支出。通過廉租住房出售，將給與保障對象的租賃補(bǔ)貼轉(zhuǎn)換為購房的分期款，可以使長期發(fā)放的貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，何樂而不為？只有購房者不屬于保障范圍，才可以說是國有資產(chǎn)流失，而這僅僅是一個技術(shù)把關(guān)問題，而不是一個涉及廉租住房出售制度缺陷的問題。對于第二個問題，廉租住房出售以后，其享有的是有限產(chǎn)權(quán)，實(shí)質(zhì)上也是購房戶與政府共同享有一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房，其房產(chǎn)證上也標(biāo)注有“廉租住房”字樣。并且，購房戶必須滿一定年限并補(bǔ)繳稅費(fèi)和土地收益后方能出售。這樣，國家應(yīng)收的稅費(fèi)和土地收益沒有流失，只是征收時間早晚的問題。

（四）廉租住房出售徹底解決了“退出難”問題。有人認(rèn)為，廉租住房購房家庭在經(jīng)濟(jì)水平提高后不會退出所購房屋，因此缺乏退出機(jī)制。對此，我們認(rèn)為，廉租住房購房家庭的購房資金已經(jīng)通過修建新的廉租住房用于其他應(yīng)保家庭。購房戶經(jīng)濟(jì)水平提高后，實(shí)際上已經(jīng)通過購買廉租住房實(shí)現(xiàn)了部分退出，如要完全退出則可以通過補(bǔ)繳稅費(fèi)和土地收益獲得完全產(chǎn)權(quán)。因此，不存在還有退出的問題。反而是廉租住房出售一戶就徹底減少了一戶應(yīng)保家庭，一勞永逸地解決了其住房問題，并實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的更高層次的保障目標(biāo)。同時，從現(xiàn)實(shí)可能的條件來看，在我國個人信息統(tǒng)計不全的情況之下，政府部門并不能及時、準(zhǔn)確地掌握其經(jīng)濟(jì)水平變化情況，導(dǎo)致不能及時終止租賃補(bǔ)貼或者實(shí)物配租。尤其是對于實(shí)物配租而言，因我國個人信用體系尚不健全，即使實(shí)物承租戶經(jīng)濟(jì)水平提高后政府部門要求其退出，也有可能缺乏有效手段。因此，比較而論，廉租住房出售徹底解決了“退出難”問題，不失為它的一個亮點(diǎn)。

三、廉租住房保障方式應(yīng)該在工作實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)逐步發(fā)展和完善

對于廉租住房保障方式，具體指廉租住房出售而言，思路對了，大的方向就錯不了，操作層面的技術(shù)問題，可以逐步改進(jìn)。

貴州省20*年4月提出廉租住房“租售并舉”以后，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳隨后印發(fā)《關(guān)于廉租住房出售的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于廉租住房出售的補(bǔ)充意見》、《關(guān)于廉租住房出售中相關(guān)問題的補(bǔ)充通知》三個文件，對廉租住房出售的對象審核、價格控制、上市準(zhǔn)入作了明確規(guī)定。廉租住房只能出售給自愿購買的符合廉租住房保障條件的家庭。在房源不足時采取輪候、搖號等方式確定購買對象。廉租住房出售價格實(shí)行政府定價，按照成本價或者略低于成本價出售。購買廉租住房可一次性付款也可分期付款，享受租賃補(bǔ)貼保障對象申請購買廉租住房的，在與住房保障部門簽訂購房合同后，未入住前可將其應(yīng)領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼以分期付款方式轉(zhuǎn)作購房款，入?。ǚ课萁桓妒褂茫┖螅辉傧硎茏赓U補(bǔ)貼，并按未交房款產(chǎn)權(quán)比例繳交廉租住房租金。這種制度設(shè)計，有效解決了以往保障對象因靠租賃補(bǔ)貼不足以在市場上租到房屋，“將就”現(xiàn)有房屋居住，其所獲租賃補(bǔ)貼大多用于改善生活條件，以致年年補(bǔ)貼，年年住房困難依舊這一現(xiàn)實(shí)問題。對于廉租住房上市準(zhǔn)入，作了嚴(yán)格的限制，要求在規(guī)定年限內(nèi)不得上市交易；滿規(guī)定年限并補(bǔ)足稅費(fèi)、土地收益等相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)后方可上市交易；在規(guī)定年限內(nèi)確因特殊原因需上市交易的，須經(jīng)審批并由住房保障部門回購；所購廉租住房上市交易的，不得再次申請保障性住房，等。同時，三個文件還對廉租住房出售的購房流程、產(chǎn)權(quán)界定、資金監(jiān)管、物業(yè)管理、抵押繼承等均作了明確規(guī)定，以便對廉租住房出售進(jìn)行完整的管理。

需要說明的是，貴州省廉租住房“租售并舉”以來，其制度也是根據(jù)實(shí)踐中遇到的具體問題不斷發(fā)展和完善的。比如，指導(dǎo)意見規(guī)定廉租住房購買對象為自愿購買的符合廉租住房保障條件的家庭，比較籠統(tǒng)，而補(bǔ)充意見就對廉租住房購房資格進(jìn)行了細(xì)化，列出了四條標(biāo)準(zhǔn)。再如，指導(dǎo)意見曾規(guī)定上市必須滿十年，后考慮到各地實(shí)際情況，在補(bǔ)充意見里改由各地自行確定年限。并提出，與指導(dǎo)意見不相符的，以補(bǔ)充意見為準(zhǔn)。又如，補(bǔ)充意見和補(bǔ)充通知對指導(dǎo)意見里沒有涉及或者操作性不強(qiáng)的購房流程、購房家庭低保核定、抵押、繼承、補(bǔ)繳稅費(fèi)和土地收益標(biāo)準(zhǔn)等均作了規(guī)定。此外，《貴州省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法》確曾要求新建廉租住房建筑面積應(yīng)控制在50㎡以內(nèi)。但現(xiàn)正如前文所述，我們對廉租住房面積規(guī)定有了新的不同的理解，等等。

這些問題，并不是說我們執(zhí)行規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)，反而充分說明了對于廉租住房出售這一項(xiàng)前無古人的工作，我們是以“摸著石頭過河”的改革創(chuàng)新精神進(jìn)行不斷的、積極的探索。新生事物往往是弱小的，不完美的，但是因?yàn)樗m合當(dāng)?shù)氐耐寥?、氣候，有它需要的養(yǎng)料和元素，所以它是成長的、生命力是強(qiáng)的。我們現(xiàn)在應(yīng)該要做的，就是關(guān)注它的發(fā)展，并對它進(jìn)行矯正。

結(jié)語：住房，除開居住而外，承載了太多的社會內(nèi)涵，比如戶籍、比如婚姻、比如教育，等等，這在城市，尤其如此。擁有一套住房，是城市里許多人的夢想，對于城市的低收入家庭而言，顯得尤為沉重。廉租住房出售，圓了他們的夢。城市低收入家庭擁有一套住房之后，其又會帶來多少心理認(rèn)知、精神狀態(tài)等的變化？由此而帶來的，對城市低收入家庭自理能力的幫助，以及他們今后可能的發(fā)展等等，就是社會學(xué)家研究的范疇了?，F(xiàn)在，我們雖然無法用冰冷的數(shù)據(jù)來測量，但是，感同身受，至少，我們可以觸摸到那一顆滾燙的心。