導(dǎo)語：土地增值稅清算調(diào)研報(bào)告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

當(dāng)前，**各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)正在按照自治區(qū)地稅局的統(tǒng)一部署開展土地增值稅清算工作。在開展土地增值稅清算工作過程中，有幾個(gè)問題要加以注意。

一、關(guān)于清算單位的確定問題

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔20**〕187號(hào)通知規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。如果清算單位確定錯(cuò)誤，計(jì)算出的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是不相同的。

二、關(guān)于土地增值稅的具體計(jì)算問題

在土地增值稅的具體計(jì)算中，扣除項(xiàng)目金額的確定是土地增值稅清算工作的難點(diǎn)，也是重點(diǎn)。

(一)基本計(jì)算公式

應(yīng)繳土地增值稅=增值額×適用稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額)×適用稅率1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2.扣除項(xiàng)目金額包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

(4)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據(jù)條例第六條第(五)項(xiàng)“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20％的扣除。但這條規(guī)定不適用“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的”情形。國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)[1995]110號(hào)第六點(diǎn)第（一）款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！边@點(diǎn)在實(shí)際工作中要加以注意。

（二）簡便計(jì)算公式

實(shí)際工作中，用簡便計(jì)算公式計(jì)算土地增值稅額較方便。

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額×40％—扣除項(xiàng)目金額×5％

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

三、關(guān)于“起征點(diǎn)”問題

土地增值稅政策沒有起征點(diǎn)的提法，但細(xì)細(xì)分析其政策規(guī)定，對“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)”實(shí)際有起征點(diǎn)。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅?！边@條規(guī)定，實(shí)際上確保了納稅人增值額在20%以內(nèi)是免征土地增值稅的，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。但這條規(guī)定不適用于建造“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售的情形，也不適用于“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓”的情形。

四、關(guān)于“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)問題

我認(rèn)為，關(guān)于“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，從20**年6月1日起按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，之前應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行時(shí)以稅款所屬期對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的適用政策執(zhí)行。

（一）原標(biāo)準(zhǔn)

自治區(qū)人民政府辦公廳桂政辦發(fā)[2000]47號(hào)文件規(guī)定：從2000年5月1日起，凡是在報(bào)建住房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)有關(guān)部門審批對其建設(shè)類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。

（二）新標(biāo)準(zhǔn)

國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部國稅發(fā)[20**]89號(hào)規(guī)定：20**年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)[20**]26號(hào)文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，從20**年6月1日起執(zhí)行。

以欽州市為例。欽州市人民政府規(guī)定欽州市普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2.單套建筑面積在144平方米以下；

3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

五、關(guān)于同一項(xiàng)目既有普通住房又有非普通住房，如何分?jǐn)偣灿谐杀举M(fèi)用問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司同一項(xiàng)目既有普通住房又有非普通住房，如何分?jǐn)偣灿谐杀举M(fèi)用，本人認(rèn)為應(yīng)分別按普通住房、非普通住房的建筑面積分?jǐn)偣灿谐杀举M(fèi)用，并分別計(jì)算扣除額計(jì)稅。統(tǒng)一共有成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ê苡斜匾?，它可以減少征納雙方的矛盾，平衡納稅人之間的稅負(fù)。

六、關(guān)于成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目的相關(guān)問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司為了臨街商用房好銷售，投資建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的城建道路等發(fā)生的成本費(fèi)用能否扣除問題，本人認(rèn)為，可視同其投資建游泳池、假山以及公共綠化等公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用給予扣除。

七、關(guān)于扣除項(xiàng)目的“合法有效憑證”問題

現(xiàn)行政策規(guī)定，扣除項(xiàng)目扣除金額應(yīng)有“合法有效憑證”才能給予扣除。但現(xiàn)行政策對“合法有效憑證”的規(guī)定不夠明確，在實(shí)際工作中難以把握。本人認(rèn)為，對“合法有效憑證”應(yīng)作出統(tǒng)一規(guī)定，以消除執(zhí)法的隨意性。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本人認(rèn)為“合法有效憑證”應(yīng)包括：稅務(wù)發(fā)票、完稅證明；財(cái)政收款收據(jù)；各種產(chǎn)生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及由法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財(cái)務(wù)制度規(guī)定可入賬的合法憑證等。但“合法有效憑證”需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審定。

八、關(guān)于“預(yù)征”及“按實(shí)計(jì)征”的區(qū)別問題

(一)預(yù)征的前提

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間較長，“預(yù)征”容易成為基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的普遍征收辦法，大家往往把“預(yù)征率”和“征收率”兩個(gè)概念混淆，把預(yù)征率作為土地增值稅的征收率來執(zhí)行，其結(jié)果是造成稅款的大量流失。特別是對于純粹轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為及從沒有進(jìn)行過土地增值稅清算的地方更是如此。這點(diǎn)應(yīng)引起高度重視。

例：某公司取得一塊國有土地使用權(quán)出讓原價(jià)是660萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給另一家公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1980萬元，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)按預(yù)征率1.5%征收土地增值稅稅款為30萬元。實(shí)際應(yīng)繳土地增值稅稅款計(jì)算：增值額=1980—轉(zhuǎn)讓收入繳納的稅款143-取得土地原價(jià)660=1177萬元，應(yīng)繳土地增值稅=1177×50%—（143+660）×15%=468萬元，少征438萬元。

（二）按實(shí)計(jì)征的情形

我認(rèn)為，以下情形應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅，不能按預(yù)征率計(jì)征：

1.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的。這種情形，土地上并無項(xiàng)目，也就無所謂“在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前”，因此，是不適用預(yù)征政策的，應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅。

2.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，只對土地進(jìn)行“三通一平”或打好基礎(chǔ)尚未進(jìn)行房屋建造，直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。這種情形，可視同“該項(xiàng)目已全部竣工、辦理結(jié)算了”，因此，應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅。

3.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，進(jìn)行1棟或若干棟房屋建造，不預(yù)售，竣工辦理結(jié)算后一次性轉(zhuǎn)讓或未竣工辦理結(jié)算即整體轉(zhuǎn)讓的。這種情形不適用預(yù)征政策，應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅。

4.納稅人取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改造即轉(zhuǎn)讓的；或雖進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改造但改造竣工辦理結(jié)算后一次性轉(zhuǎn)讓的。這種情形也不適用預(yù)征政策，應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅。

5.納稅人一次性轉(zhuǎn)讓持有的全部股權(quán)，且以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)按實(shí)計(jì)征土地增值稅。

九、關(guān)于“國有土地”和“農(nóng)村集體土地”的區(qū)別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。”實(shí)際工作中，要注意“國有”的前提。

《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。目前，只有國家土地管理部門才有權(quán)征用農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。實(shí)際工作中，對于國家因建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)需要征用農(nóng)民集體所有土地，農(nóng)民取得的補(bǔ)償收入是不征收土地增值稅的。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，要注意調(diào)查清楚是不是國有土地。

十、關(guān)于“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。”實(shí)際工作中，要注意區(qū)分“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)概念。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。也就是說，國家“出讓”土地使用權(quán)是不征收土地增值稅的，而納稅人“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的才征收土地增值稅。因此，在實(shí)際工作中，不能把“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)概念混淆起來統(tǒng)一征收土地增值稅。（作者：李經(jīng)群）