導(dǎo)語(yǔ)：土地登記選擇論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國(guó)，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對(duì)登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問(wèn)題作出明確的規(guī)定。（注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體物權(quán)的影響作用，請(qǐng)參考拙著“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一文，《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。）在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中，土地權(quán)利登記可以說(shuō)是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題必須首先予以明確。

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國(guó)目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門(mén)管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來(lái)看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國(guó)家對(duì)行政事務(wù)的主權(quán)和國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)部門(mén)分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來(lái)看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國(guó)的民法物權(quán)法無(wú)不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒(méi)有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來(lái)取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢涝摰盅簷?quán)的存在，而且法律沒(méi)有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒(méi)有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過(guò)登記為土地權(quán)利交易提供具有國(guó)家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開(kāi)的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。

土地權(quán)利的變動(dòng)有如下項(xiàng)目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來(lái)并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)举|(zhì)是在國(guó)有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因?yàn)樵诔鲎屩?，該?xiàng)權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨(dú)立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國(guó)目前主要是指國(guó)有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項(xiàng)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動(dòng)，主要指土地權(quán)利的交易，同時(shí)也包括了非交易的土地權(quán)利變動(dòng)。

任何一項(xiàng)土地權(quán)利的變動(dòng)都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無(wú)其他的抵押權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的存在，因?yàn)橐豁?xiàng)土地權(quán)利上在設(shè)定多個(gè)他項(xiàng)權(quán)利如兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)（這既符合不動(dòng)產(chǎn)的法理，也符合我國(guó)法律規(guī)定），這些他項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競(jìng)爭(zhēng)。解決土地權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來(lái)的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對(duì)先行實(shí)現(xiàn)。僅僅從這一點(diǎn)，就可以看出登記對(duì)土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動(dòng)所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財(cái)產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進(jìn)行行政管理。

正是基于上述認(rèn)識(shí)，在建立土地登記制度的國(guó)家或地區(qū)的法律中，一般均認(rèn)為土地登記本身具有強(qiáng)烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國(guó)、瑞士等國(guó)家直接建立了以司法機(jī)關(guān)為土地登記機(jī)關(guān)的登記制度，日本等國(guó)建立了以司法行政部門(mén)為登記部門(mén)的登記制度。我國(guó)30年代建立登記制度時(shí)，本來(lái)也是以法院為登記機(jī)關(guān)。但是當(dāng)時(shí)軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時(shí)的國(guó)家建立了以國(guó)家地政部門(mén)為土地登記機(jī)關(guān)的體制，這種體制在臺(tái)灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁(yè)。）但是在司法實(shí)踐中，臺(tái)灣以地政部門(mén)作為土地登記機(jī)關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

2.2分別登記造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，其結(jié)果是妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國(guó)擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無(wú)建筑物時(shí)，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門(mén)登記；如果土地上有建筑物時(shí)，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門(mén)登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，土地權(quán)利人常常為開(kāi)發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)是在土地部門(mén)登記設(shè)立的；在土地開(kāi)發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門(mén)登記的。按照擔(dān)保法，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)。但是，后來(lái)設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時(shí)間上居后，但是抵押權(quán)人對(duì)先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒(méi)有提供讓其知情的機(jī)會(huì)，故上述兩個(gè)抵押權(quán)人當(dāng)然認(rèn)為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個(gè)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒(méi)有順位的先后，故并不能依法確定那個(gè)權(quán)利先實(shí)現(xiàn)，那個(gè)權(quán)利后實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會(huì)違背立法的本意，也會(huì)對(duì)兩個(gè)抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱(chēng)為“權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負(fù)擔(dān)，妨害我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展

本來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只需要進(jìn)行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門(mén)均要其在自己的部門(mén)登記，甚至通過(guò)公開(kāi)的方式不承認(rèn)別的部門(mén)登記的法律效力。（注：參見(jiàn)《人民日?qǐng)?bào)》1997年11月24日第7版，中華人民共和國(guó)建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不得不多次登記，這不但加重了他們的負(fù)擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

2.4分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門(mén)職責(zé)分明，造成各部門(mén)不斷扯皮鬧矛盾，這一點(diǎn)已經(jīng)為我國(guó)的實(shí)踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對(duì)此希望立法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門(mén)早日建立清楚的認(rèn)識(shí)。

3登記機(jī)關(guān)的選擇

至于將來(lái)我國(guó)的登記機(jī)關(guān)確定在那一個(gè)部門(mén)，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。上文指出，世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無(wú)非是司法部門(mén)和地政部門(mén)兩種。司法部門(mén)登記的法理已如前述。故如果我國(guó)將來(lái)通過(guò)立法將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一在我國(guó)的司法部門(mén)，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門(mén)進(jìn)行登記也同樣是符合法理的。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。

我國(guó)臺(tái)灣就采納了土地登記部門(mén)作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門(mén)的做法。臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記”。在土地登記的名義下面，該“規(guī)則”第69條至第101條，專(zhuān)門(mén)規(guī)定了“建物所有權(quán)的第一次登記”。德國(guó)的《土地登記條例》不但在其內(nèi)容中還是在其法律解釋上均包括著地上物的登記。這一點(diǎn)不論是在德國(guó)的《土地登記條例》中，還是在德國(guó)的《地上權(quán)條例》中，以及《住宅所有權(quán)法》中都有明確的規(guī)定。在德國(guó)法學(xué)解釋中，登記意義上的“土地”，就是不動(dòng)產(chǎn)的意思。（注：參見(jiàn)拙著《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第54頁(yè)。）因此，在制定“土地登記法”的國(guó)家和地區(qū)，其立法均明確規(guī)定土地登記包括地上物物權(quán)的登記。因此他們的不動(dòng)產(chǎn)登記也是統(tǒng)一的，這種名義上的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記，而且這種登記仍然可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開(kāi)的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。這種制度給我國(guó)立法提供了有意義的借鑒資料。

我國(guó)的土地權(quán)利登記，要么采用司法部門(mén)登記，要么采用地政部門(mén)登記，因?yàn)槠渌魏我粋€(gè)部門(mén)的登記，都不能為不動(dòng)產(chǎn)交易建立統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)，而其他部門(mén)的登記都違背不動(dòng)產(chǎn)登記的法理。在上述兩種可以采納的登記機(jī)關(guān)中，目前以地政部門(mén)的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法制，應(yīng)當(dāng)說(shuō)較為實(shí)際和方便操作。