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CAMA在香港差餉中的應(yīng)用

我國(guó)香港地區(qū)的差餉（PropertyRates）是由香港差餉物業(yè)估價(jià)署征收和管理的房地產(chǎn)保有稅，自1845年開征以來(lái)走過(guò)了160多年的發(fā)展歷程。香港差餉稅制具有簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的特點(diǎn)。這也是我國(guó)新一輪稅制改革所遵循的原則。香港差餉稅制對(duì)我國(guó)內(nèi)地物業(yè)稅的開征起到重要的啟示作用。（一）香港差餉簡(jiǎn)介差餉是香港稅制的主要稅種之一，是對(duì)物業(yè)[1]征收的一種間接稅。它是按照物業(yè)的應(yīng)課差餉租值乘以征收率征收的。應(yīng)課差餉租值是假設(shè)物業(yè)在指定的估價(jià)依據(jù)日期空置出租時(shí)，估計(jì)可取得的合理年租而計(jì)算。2012－2013財(cái)政年度，差餉征收率為5%，估價(jià)依據(jù)日期則為2011年10月1日。差餉收入成為政府一般收入的一部分，用以維持各項(xiàng)公共服務(wù)，包括警隊(duì)、消防、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等。早在20世紀(jì)80年代初，香港地區(qū)就開始應(yīng)用計(jì)算機(jī)批量評(píng)稅系統(tǒng)對(duì)多層住宅、寫字樓和工廠等房地產(chǎn)的差餉估價(jià)和數(shù)據(jù)進(jìn)行管理。目前香港地區(qū)已普遍采用計(jì)算機(jī)批量評(píng)稅系統(tǒng)進(jìn)行差餉相關(guān)管理。（二）指標(biāo)估價(jià)法[2]在批量評(píng)稅之前，應(yīng)廣泛收集真實(shí)、完整、全面的租金資料，在剔除異常數(shù)據(jù)后，對(duì)剩下的租金資料進(jìn)行整理分析。估價(jià)人員在一幢大廈中挑選一個(gè)典型物業(yè)單位作為“指標(biāo)估價(jià)”（ReferenceAssessment），然后根據(jù)足以影響租值的因素，建立大廈內(nèi)其他物業(yè)單元與指標(biāo)估價(jià)的數(shù)學(xué)關(guān)系。根據(jù)精密的租金分析和復(fù)回歸分析的結(jié)果厘定指標(biāo)估價(jià)的基本率（每平方米月租）后，電腦可自動(dòng)計(jì)算出各物業(yè)單位的估值，從而得出各物業(yè)單位的全年初步應(yīng)課差餉租值（ProvisionalRatableValue）。這一方法適用于評(píng)估物業(yè)屬性和估價(jià)特性較為相近的物業(yè)?？衫么朔椒ü纼r(jià)的物業(yè)包括住宅、辦公室、分層工廠大廈、工貿(mào)樓宇以及一組獨(dú)立、半獨(dú)立或連接的房屋。指標(biāo)估價(jià)法共有三個(gè)重要步驟：（1）選擇指標(biāo)估價(jià)和指標(biāo)范圍；（2）制定指標(biāo)估價(jià)與指標(biāo)范圍內(nèi)個(gè)別物業(yè)單位的調(diào)整率，從而決定計(jì)算初步應(yīng)課差餉租值的數(shù)學(xué)公式；（3）估算指標(biāo)估價(jià)的基本率（每平方米月租）。物業(yè)單位的初步應(yīng)課差餉租值可利用以下公式計(jì)算：初步應(yīng)課差餉租值=基本價(jià)值×（1±綜合調(diào)整℅±面積調(diào)整℅±樓層調(diào)整℅±附設(shè)值調(diào)整℅）﹢停車位價(jià)值基本價(jià)值=物業(yè)單位的樓面面積×基本率（每平方米月租）上述公式中，“綜合調(diào)整℅”（CompositeAdjustments）項(xiàng)目，是指綜合了有關(guān)物業(yè)單位所有相對(duì)于指標(biāo)估價(jià)的正數(shù)或負(fù)數(shù)調(diào)整百分率，包括景觀、朝向、環(huán)境等足以影響物業(yè)價(jià)格的因素；“面積調(diào)整℅”（QuantityAllowance）項(xiàng)目，反映了物業(yè)單位面積大小對(duì)基本率（每平方米月租）的影響。一般而言，面積較大的物業(yè)，其基本率會(huì)低于面積較小的同類物業(yè)；“樓層調(diào)整℅（FloorLevel）”項(xiàng)目：設(shè)有電梯的高層物業(yè)單位是正的樓層調(diào)整百分率，相反，沒(méi)有設(shè)電梯的高層物業(yè)單位是負(fù)的樓層調(diào)整百分率，以此反映沒(méi)有電梯直達(dá)高層的不便；“附設(shè)值調(diào)整℅”（AncillaryValue）項(xiàng)目，指不包括在主物業(yè)樓面面積內(nèi)，如閣樓、天臺(tái)、天井等額外樓面面積的價(jià)值；“停車位價(jià)值”項(xiàng)目是與主物業(yè)單位一并估價(jià)的停車位價(jià)值。（三）多元回歸分析只要有充足的租金資料，便可為以指標(biāo)估價(jià)法評(píng)估的物業(yè)類別（如住宅、辦公室和工業(yè)樓宇）建立回歸模型，以此方法可為大量指標(biāo)估價(jià)估算其基本率（每平方米月租）。其回歸分析模型為：Y=b0+b1X1+b2X2+……+bnXn+e上述公式中，Y為因變量，代表基本率（每平方米月租）；X1、X2、……、Xn為自變量，通常表示面積、樓齡、景觀、電梯、樓宇級(jí)別等；b0為常數(shù)項(xiàng)；b1、b2、……、bn為自變量系數(shù)；e為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。（四）應(yīng)用實(shí)例1．選擇指標(biāo)估價(jià)和指標(biāo)范圍指標(biāo)范圍通常包括一幢大廈內(nèi)相似的物業(yè)單位。指標(biāo)估價(jià)的選擇方法通常有兩種：（1）人工方式；（2）統(tǒng)計(jì)方法構(gòu)造的虛擬物業(yè)單位。這一方法基于大量的房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。而這一指標(biāo)估價(jià)必須具備的屬性有：（1）具有代表性的典型物業(yè)單位；（2）無(wú)需作綜合調(diào)整且極少有附設(shè)價(jià)值。因此一般我們會(huì)選取中心區(qū)域的物業(yè)單位作為指標(biāo)估價(jià)。2．估價(jià)該例大廈評(píng)估單位調(diào)整估價(jià)情況見表1。

香港差餉稅對(duì)我國(guó)內(nèi)地物業(yè)稅的啟示

（一）以應(yīng)繳稅租值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)由于房地產(chǎn)有買賣和租賃兩種交易方式，房地產(chǎn)有兩種價(jià)格：一是本身的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即交換代價(jià)的價(jià)格；另一個(gè)使用的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即租金。我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)稅可借鑒香港的差餉稅，對(duì)于征稅范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，采用評(píng)稅法，評(píng)估其應(yīng)繳稅租值，作為計(jì)稅依據(jù)。1．以房地產(chǎn)評(píng)稅法確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)可使稅收收入隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展而增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，區(qū)域環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善以及地方政府公共服務(wù)水平的提高，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)呈現(xiàn)增值的趨勢(shì)。實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)稅制度，房地產(chǎn)增值了，稅收收入也會(huì)相應(yīng)增加。見表2。2．物業(yè)稅評(píng)稅制度是發(fā)展的趨勢(shì)。很多發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)均實(shí)行評(píng)估征稅制度，眾多發(fā)展中國(guó)家也在致力于相關(guān)研究和實(shí)踐。3．有人認(rèn)為，我國(guó)私房出租分布面廣、流動(dòng)性強(qiáng)、隱蔽性相對(duì)較強(qiáng)，稅務(wù)部門難以監(jiān)管，以租金作為計(jì)稅依據(jù)征稅，勢(shì)必導(dǎo)致稅款的流失。筆者認(rèn)為，對(duì)納稅人不申報(bào)或不如實(shí)申報(bào)租金收入的，應(yīng)按照《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定實(shí)行核定征收。采用評(píng)稅法后，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)租金收入明顯低于計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)的又無(wú)正當(dāng)理由的以評(píng)估的應(yīng)繳稅租值計(jì)征稅款。以應(yīng)繳稅租值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，能推進(jìn)房源信息登記，稅源管控工作，強(qiáng)化職能部門管理，規(guī)范租賃市場(chǎng)。4．房地產(chǎn)租金波動(dòng)比價(jià)值波動(dòng)溫和，可盡量避免稅基過(guò)度波動(dòng)對(duì)納稅人及征稅機(jī)關(guān)帶來(lái)的困擾。5．以房地產(chǎn)應(yīng)繳稅租值作為計(jì)稅依據(jù)，能從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅“從價(jià)計(jì)征”與“從租計(jì)征”兩種計(jì)稅方式并存所產(chǎn)生的稅負(fù)不公的問(wèn)題。以應(yīng)繳稅租值作為計(jì)稅依據(jù)也有利于自有與租賃房地產(chǎn)之間的稅負(fù)公平，促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。（二）社會(huì)保障性住房采用成本法評(píng)稅香港的差餉，對(duì)于所有類別的房屋，包括私人及公營(yíng)房屋，都是按相同基準(zhǔn)評(píng)估應(yīng)課差餉租值。在確保公平的基礎(chǔ)上，所有物業(yè)的差餉都根據(jù)市值租金來(lái)征收。內(nèi)地的社會(huì)保障性住房是否也可以效仿香港的差餉與商品房按相同基準(zhǔn)評(píng)稅？筆者認(rèn)為，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，而社會(huì)保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的，只有部分產(chǎn)權(quán)或沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的住房，在出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換、轉(zhuǎn)讓、抵押等方面都受到限制。因此，社會(huì)保障性住房宜采用成本法評(píng)稅。成本法是通過(guò)先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格再扣除折舊的方式，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。此處的重新構(gòu)建價(jià)格既包括房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)耗費(fèi)，還包括房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該獲得的正常利潤(rùn)。（三）因地制宜制定稅收優(yōu)惠政策近年來(lái)，香港特別行政區(qū)政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推行差餉寬減措施。2008年4月至2013年3月，香港經(jīng)濟(jì)從低谷至穩(wěn)步回暖，政府采取寬減措施，對(duì)每個(gè)評(píng)估差餉物業(yè)以每季設(shè)定上限來(lái)實(shí)施寬減。稅收優(yōu)惠政策的制定，應(yīng)遵循即適度又有針對(duì)性的原則。首先，目前我國(guó)保障性住房主要供應(yīng)中低收入住房困難家庭，對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。對(duì)于保障性住房應(yīng)給予低稅率、寬限期等減免稅政策。其次，新加坡對(duì)業(yè)主自住的房地產(chǎn)征收較低的稅率，而香港對(duì)于業(yè)主自住或出租，都繳納相同的差餉。因此，應(yīng)充分考慮非自住與基本生活性房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題，對(duì)業(yè)主自住房地產(chǎn)征收較低稅率。最后，由于社會(huì)的多元性及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，應(yīng)由地方政府制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。（四）依托信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息共享評(píng)稅工作的難點(diǎn)在于數(shù)據(jù)收集。數(shù)據(jù)來(lái)源渠道主要有房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)管理部門、城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等。應(yīng)通過(guò)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，各職能監(jiān)管部門實(shí)現(xiàn)信息共享，采集并核實(shí)有效數(shù)據(jù)。納稅人的稅收遵從度有賴于信息的公開透明。這意味著納稅人應(yīng)能便捷地查詢了解到自己的納稅情況。香港差餉納稅人可于每年4月至5月期間在差餉物業(yè)估價(jià)署及其網(wǎng)站、物業(yè)所在地區(qū)民政事務(wù)處查閱估價(jià)冊(cè)與地租登記冊(cè)，并可從差餉物業(yè)估價(jià)署、土地注冊(cè)處及其網(wǎng)站了解到如《香港物業(yè)報(bào)告》等技術(shù)知識(shí)。香港差餉物業(yè)估價(jià)署每年以普通郵件方式，寄出“臨時(shí)估價(jià)通知書”和“首次征收差餉及/地租通知書”。差餉納稅人接到評(píng)稅結(jié)果通知書后，如有不同意見可于“臨時(shí)估價(jià)通知書”送達(dá)日期后28天內(nèi)，向估價(jià)署署長(zhǎng)遞交反對(duì)通知書。評(píng)稅結(jié)果通知書寄送給納稅人，不但可以再次檢驗(yàn)評(píng)稅結(jié)果，提高評(píng)稅質(zhì)量，而且還賦予了納稅人申訴的機(jī)會(huì)和權(quán)利。

本文作者：吳蔚捷工作單位：集美大學(xué)