導(dǎo)語(yǔ)：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國(guó)小城鎮(zhèn)得到快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性和小城鎮(zhèn)的特殊性，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)特且更大，投資商必須在充分認(rèn)識(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。

我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析

1．居民有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒(méi)有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒(méi)有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購(gòu)買(mǎi)能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4～5倍，發(fā)展中國(guó)家為3～4倍。2005年1～10月，我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來(lái)計(jì)算，售價(jià)為25．03萬(wàn)元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買(mǎi)能力不高。

另外，由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒(méi)有享受住房公積金政策，國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買(mǎi)能力的幫助。

2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒(méi)有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。

這種無(wú)規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周?chē)匀画h(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3．房產(chǎn)投資類(lèi)型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜采用投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來(lái)自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷(xiāo)。

5．開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開(kāi)發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開(kāi)發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來(lái)的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來(lái)，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題，有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷(xiāo)售管理過(guò)程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來(lái)諸多不確定性因素，從而帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周?chē)用竦睦娑构娮杂X(jué)地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國(guó)家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類(lèi)型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過(guò)程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究?？茖W(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過(guò)程，這一過(guò)程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。公務(wù)員之家

在投資決策階段，一般都要通過(guò)做可行性研究報(bào)告來(lái)進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國(guó)很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬(wàn)的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國(guó)家和企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問(wèn)題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2．不可盲目追求特色和檔次。開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買(mǎi)欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開(kāi)發(fā)規(guī)劃不宜過(guò)大，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。

同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來(lái)看，2006年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。

3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開(kāi)資金籌措渠道，提升開(kāi)發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有能力也沒(méi)有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。

4．投資分散，控制風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，從事多樣化投資，一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來(lái)彌補(bǔ)。房地產(chǎn)投資分散就是多樣化投資的一種，是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、物業(yè)分散、共同投資等方式，追求收益相同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)收益最大，即在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般實(shí)力較弱，應(yīng)多聯(lián)合多個(gè)投資者組成聯(lián)合體，共同投資，共同受益，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，提高收益。同時(shí)，投資商還可租用共同投資后剩余資本，進(jìn)行區(qū)域分散和時(shí)間分散性的投資。對(duì)于部分實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，則可以選擇物業(yè)分散和區(qū)域分析來(lái)分散和降低風(fēng)險(xiǎn)。

5．配備專(zhuān)職風(fēng)險(xiǎn)管理人員。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行及投資的順利回收，盡可能地爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要全員參與貫穿于建設(shè)工程全過(guò)程。對(duì)于一些小項(xiàng)目，可以設(shè)一個(gè)專(zhuān)職風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)處理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些大型工程，則設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序，處理風(fēng)險(xiǎn)事件。