導(dǎo)語：金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的沖擊研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對二者的區(qū)別對待?！肮膭钇?，抑制投資”成為中國房地產(chǎn)業(yè)宏現(xiàn)調(diào)拉的基本原則之一其理論基抽是:住房投資的信貨風(fēng)險較高，客易引發(fā)銀行危機(jī)，乃至整個金觸危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)而住房消費(fèi)似乎具有某種“杭體”，共引發(fā)金觸危機(jī)的風(fēng)險從未引起人們的高度t視本丈認(rèn)為灸國次級債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面推翻了以上傳統(tǒng)認(rèn)識.有力沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏魂調(diào)拉的理論基拙。本文對住房消費(fèi)與住房投資在多重視角下的重斷解讀.從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識。

【關(guān)鍵詞】次級債危機(jī)金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

一、中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識

傳統(tǒng)理論將居民購房活動主要區(qū)分為住房消費(fèi)與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利。至于住房投機(jī)，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關(guān)的活動。雖然在學(xué)理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現(xiàn)實(shí)操作層面上對住房投資與住房投機(jī)進(jìn)行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為?！薄病骋驗楸疚闹饕懻摲康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實(shí)操作層面，所以本文并未將住房投機(jī)單獨(dú)作為一類活動與住房消費(fèi)和住房投資相并列來進(jìn)行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對二者的區(qū)別對待。“鼓勵消費(fèi)，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對待。消費(fèi)與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住房消費(fèi)如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機(jī)，乃至整個金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系;而住房消費(fèi)似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機(jī)，乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險卻很小。

二、美國次級債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)的沖擊

美國次級債危機(jī)是一起典型的由住房消費(fèi)引起的信貸危機(jī)和金融危機(jī)。這起危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，引發(fā)人們重新認(rèn)識住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)之間的關(guān)系。

在美國住房抵押貸款市場上，放貸機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人信用高低，對其進(jìn)行區(qū)別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優(yōu)惠級”(Prime)抵押貸款市場和“次級”抵押貸款市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務(wù)對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級抵押貸款市場標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機(jī)構(gòu)來說是一項高回報業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)受到放貸機(jī)構(gòu)的有力推動。另外，美聯(lián)儲實(shí)施的低利率政策和美國住宅價格的持續(xù)上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。

在次級抵押貸款業(yè)務(wù)推出的最初10年里，該業(yè)務(wù)取得了顯著效果。1994-2006年，美國的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權(quán)，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費(fèi)，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經(jīng)濟(jì)過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個方面影響到房地產(chǎn)業(yè):其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，隨著美聯(lián)儲17次上調(diào)利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯(lián)儲17次上調(diào)利率直接導(dǎo)致美國房價下挫，房地產(chǎn)交易也從此由火熱轉(zhuǎn)向低迷。債務(wù)負(fù)擔(dān)的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴(yán)重的信貸危機(jī)。

在辦理次級住房抵押貸款時，放款機(jī)構(gòu)和借款者都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進(jìn)行抵押再融資。但事實(shí)上，由于美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，住房市場持續(xù)降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級住房抵押貸款市場就會發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進(jìn)而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產(chǎn)市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán)，加劇了次級住房抵押貸款市場危機(jī)的嚴(yán)重程度，這便是美國次級債危機(jī)。在危機(jī)的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貨款市場上。但是，隨著美國次級債危機(jī)的逐步加劇，市場預(yù)期更加悲觀，住房價格進(jìn)一步下跌，優(yōu)惠級住房抵押貸款市場也受到?jīng)_擊。隨著次級債危機(jī)中住房價格的一跌再跌，越來越多優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上的借款者發(fā)現(xiàn)，他們購買的住房市值已經(jīng)低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上，也出現(xiàn)了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例，美國次級債危機(jī)波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機(jī)很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎(chǔ)的住房抵押貸款證券市場，進(jìn)而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經(jīng)濟(jì)的金融危機(jī)。

反思美國次級債危機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，引發(fā)本次危機(jī)的恰恰是住房消費(fèi)，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收人者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的認(rèn)識產(chǎn)生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。

三、對住房消費(fèi)和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識

美國次級債危機(jī)沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，顛覆了人們對于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識。而這種傳統(tǒng)認(rèn)識追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對于居民購房性質(zhì)的分類，即對住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識。

本文認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面而言，對居民購房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質(zhì)，或者說對于何謂住房消費(fèi)、何謂住房投資會得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。對住房消費(fèi)與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識，為重新審視住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)的關(guān)系，以及重建我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

(一)基于國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系是當(dāng)代最主要的國民經(jīng)濟(jì)核算體系，被所有發(fā)達(dá)國家和眾多發(fā)展中國家所采用。國內(nèi)生產(chǎn)總值的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一，GDP由消費(fèi)、投資、政府支出和出口四部分組成?；赟NA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。

SNA之所以如此設(shè)計統(tǒng)計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內(nèi)一個經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場價格。對于普通消費(fèi)品而言，人們會在一個給定時期內(nèi)購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費(fèi)掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費(fèi)。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當(dāng)長的時間里為消費(fèi)者提供一個持續(xù)的服務(wù)流。雖然住房服務(wù)的消費(fèi)可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內(nèi)進(jìn)行，住房的購買行為和消費(fèi)行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費(fèi)、投資等流量指標(biāo)來說，這種背離會給統(tǒng)計工作帶來嚴(yán)重偏差。如果將購買住房的支出計人當(dāng)期消費(fèi)，無疑極大地高估了當(dāng)期的消費(fèi)支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費(fèi)品，將房租計人消費(fèi)?？梢姡绻赟NA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費(fèi)活動。同時，GDP僅僅衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)，即舊貨的購買并不計人當(dāng)期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟(jì)價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內(nèi)，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費(fèi)。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

顯然，傳統(tǒng)理論對于住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據(jù)居民的購房目的來界定住房消費(fèi)與住房投資。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費(fèi)集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費(fèi)需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費(fèi)需求的一種方式，于是一些學(xué)者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費(fèi)活動，而被購買的住房屬于消費(fèi)品的結(jié)論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產(chǎn)的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費(fèi)的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費(fèi)活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認(rèn)同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費(fèi)品不僅在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質(zhì)時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費(fèi)品的特殊性。

許多學(xué)者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費(fèi)品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動

的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收人水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費(fèi)品的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點(diǎn)，他使用1986-1994年美國41個大城市的截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收人、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測價格變動的拐點(diǎn)，即使是預(yù)測最準(zhǔn)確的模型錯誤率也高達(dá)52.73%.這是因為隨著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實(shí)上，馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)”。

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費(fèi)，但是該結(jié)論僅僅在這一獨(dú)特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結(jié)論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨(dú)

特視角，在更為廣闊的范圍內(nèi)理解住房投資與住房消費(fèi)的涵義。因為住房消費(fèi)與一般意義上的消費(fèi)行為大不相同，集中體現(xiàn)在商品住房不同于普通消費(fèi)品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費(fèi)品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對于住房投資與住房消費(fèi)的認(rèn)識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費(fèi)的涵義僅僅在這一獨(dú)特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)性，也同樣找不到住房消費(fèi)對于金融危機(jī)存在“免疫力”的絲毫證據(jù)。公務(wù)員之家

正如下文所述，金融危機(jī)往往是由虛擬資產(chǎn)價格的強(qiáng)波動性引發(fā)的，從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角來看，商品住房具有虛擬資產(chǎn)屬性，其價格具有強(qiáng)波動性。正是房價的強(qiáng)波動性，才是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素。從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角看，傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費(fèi)并無二致，二者均具有投資活動屬性。

(三)基于虛擬經(jīng)濟(jì)視角的住房投資與住房消費(fèi)

從1997年東南亞金融危機(jī)以后開始，我國部分學(xué)者開始研究虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這一研究很快得到社會承認(rèn)。2002年10月，“虛擬經(jīng)濟(jì)”一詞被寫人了十六大報告。虛擬經(jīng)濟(jì)研究對于深化關(guān)于房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識意義重大。雖然對于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成一致定義，但是人們基本認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn)，即“虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其他資產(chǎn)形式，而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)以外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式”。[5l0由于房地產(chǎn)具有虛擬資產(chǎn)屬性，所以它有別于普通資產(chǎn)，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。

虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)區(qū)別在于他們遵循完全不同的運(yùn)行模式。這種不同表現(xiàn)為“在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，資本必須通過與實(shí)物形態(tài)之間的相互轉(zhuǎn)換，經(jīng)過交換—生產(chǎn)—流通—交換這一循環(huán)后才能產(chǎn)生利潤，但是，在虛擬經(jīng)濟(jì)中，資本卻不需要通過這一循環(huán)就可以產(chǎn)生利潤。由于虛擬經(jīng)濟(jì)中不包括物質(zhì)生產(chǎn)活動，故其本身并不能創(chuàng)造財富，但卻能對實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的財富進(jìn)行再分配”。[6l0虛擬經(jīng)濟(jì)也被看作是虛擬價值系統(tǒng)，“虛擬價值系統(tǒng)與實(shí)體價值系統(tǒng)具有本質(zhì)區(qū)別，它與人們的心理密切相關(guān)”。[7l0雖然研究者對于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成完全一致的意見，但是有一點(diǎn)是共同認(rèn)可的，那便是:虛擬經(jīng)濟(jì)具有自己獨(dú)特的載體—虛擬資產(chǎn)，與普通資產(chǎn)不同，虛擬資產(chǎn)具有獨(dú)特的價格形成與波動機(jī)制，強(qiáng)波動性是其價格的基本特征。而房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)、郵票、古玩字畫等資產(chǎn)都具有這一特征，因而都被納人了虛擬資產(chǎn)的范疇。由于虛擬資產(chǎn)價格具有強(qiáng)波動性，使其成為投資或投機(jī)活動的主要對象。虛擬經(jīng)濟(jì)理論正是從價格形成與波動的特征—強(qiáng)波動性的分析視角出發(fā)得出如下結(jié)論:居民購房無論是用于自己家庭居住還是用于出租，或等房價上漲之后將其出售以賺取差價，都屬于投資活動，無論是自住房還是非自住房都具有投資品屬性?！胺康禺a(chǎn)價格的波動性表明房地產(chǎn)不僅僅是一般消費(fèi)品或耐用消費(fèi)品，而更多的成為一種投資工具，從而決定房地產(chǎn)價格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費(fèi)者效用決定的需求，更重要的是投資于房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這正體現(xiàn)了房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特性”。

基于虛擬經(jīng)濟(jì)視角，可以解釋為什么商品住房的價格具有強(qiáng)波動性，進(jìn)而可以解釋為什么房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)。而在虛擬經(jīng)濟(jì)視角下，傳統(tǒng)理論意義下的住房投資與住房消費(fèi)本質(zhì)上并無區(qū)別，二者均具有投資屬性。這就從理論層面上解釋了為什么住房消費(fèi)可以引發(fā)美國次級債危機(jī)，同時本文在多重視角下對住房消費(fèi)和住房投資的重新解讀也從理論層面上修正了關(guān)于住房投資、住房消費(fèi)與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識。