導(dǎo)語(yǔ)：金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要通過(guò)影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行傳導(dǎo)。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致我國(guó)外部需求萎縮，企業(yè)效益下滑，投資意愿和能力下降，進(jìn)而制約消費(fèi)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力越來(lái)越大。愈演愈烈的全球金融危機(jī)從投資、消費(fèi)、出口三方面直接或間接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，重疊我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)短期存在過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)居民收入增幅下降、失業(yè)率上升、股票市場(chǎng)財(cái)富縮水、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下降等，都會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，還可以通過(guò)預(yù)期產(chǎn)生作用。危機(jī)爆發(fā)后，不僅美國(guó)，而且在亞歐其他主要發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅價(jià)格的泡沫也正在破滅，出現(xiàn)了全球性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整。主要國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化效應(yīng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心減弱、對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的進(jìn)一步期待等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更強(qiáng)的調(diào)整預(yù)期，未來(lái)調(diào)整預(yù)期的改變只能依賴于強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)明確的上升走勢(shì)。

一、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對(duì)孿兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó)，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的宏觀環(huán)境發(fā)生重大轉(zhuǎn)變：一是受國(guó)際金融危機(jī)的影響，2008年以來(lái)全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)相互拖累加速了世界經(jīng)濟(jì)向下的調(diào)整過(guò)程。在來(lái)自國(guó)內(nèi)外的雙重壓力下，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回落。初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，同比增長(zhǎng)9.0%，增速同比回落4.0個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng)10.6%，二季度增長(zhǎng)10.1%，三季度增長(zhǎng)9.0%，四季度增長(zhǎng)6.8%，至此，國(guó)內(nèi)GDP增速已連續(xù)5個(gè)季度下滑。二是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策悄然轉(zhuǎn)向：從宏觀政策的密集調(diào)控對(duì)象到再次被定位為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”；從想方設(shè)法平抑價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的調(diào)控政策將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)包括3個(gè)方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的引致消費(fèi)貢獻(xiàn)。1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重波動(dòng)上升。近年該比重基本保持在18%左右。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率在穩(wěn)步上升。2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)夢(mèng)魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度在降低。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年上半年上海GDP同比增長(zhǎng)10.3%，略低于全國(guó)水平，這是上海近年少有的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為負(fù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個(gè)百分點(diǎn)。從全年視角看，2008年1-12月份，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.5%；商品房竣工面積同比下降26.8%；商品房銷售面積同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全國(guó)其他城市情況雖各有不同，但房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率都會(huì)或多或少下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積為36785.4萬(wàn)平方米，同比減少8.6%，比2007年同期減少19.6個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為26033.3萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，比2007年同期減少了6.3個(gè)百分點(diǎn)；2008年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)房屋施工面積為274149萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%，與2009年前幾個(gè)月相比增幅在繼續(xù)減慢，且減幅繼續(xù)擴(kuò)大，而用于住宅方面的施工面積同比增長(zhǎng)16%，達(dá)到216671.4萬(wàn)平方米，比2007年同期也減少了6.9個(gè)百分點(diǎn)，同期，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)速度明顯放緩，僅增長(zhǎng)2.3%，比2007年同期減少了17.1個(gè)百分點(diǎn)；2008年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)房屋竣工面積為58502萬(wàn)平方米，同比減少3.5%，且用于住宅的房屋竣工47749.7萬(wàn)平米，同比減少4.2%，不可銷售面積的房屋竣工3503.6萬(wàn)平米，同比減少18.2%，房屋竣工面積2008年比2007年有了一定的萎縮。

圖12008年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)及銷售面積情況

從區(qū)域分布上來(lái)看，2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。具體來(lái)看，東部地區(qū)完成投資18325億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增幅同比下降8.9個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成投資6287億元，同比增長(zhǎng)31.7%，增幅同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成投資5967億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅同比下降16.8個(gè)百分點(diǎn)。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別比東部地區(qū)高14.6和5.6個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同時(shí)，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長(zhǎng)過(guò)快省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

圖22007-2008年各月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

世界金融危機(jī)影響房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)因素是金融機(jī)構(gòu)相關(guān)資產(chǎn)減值，對(duì)房地產(chǎn)信貸意愿不足。同時(shí)，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策并未有效放松，雖然央行在增加流動(dòng)性，國(guó)務(wù)院辦公廳“131號(hào)文”支持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，但商業(yè)銀行“惜貸”心理嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢，在市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷的情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨生存問(wèn)題。從開(kāi)發(fā)資金來(lái)源角度看，2008年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38146.0億元，同比增長(zhǎng)1.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7257.6億元，增長(zhǎng)3.4%；企業(yè)自籌資金15081.3億元，增長(zhǎng)28.1%；其他資金15081.9億元，同比下降16.4%。其中，個(gè)人按揭貸款3573億元，下降29.7%。在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，個(gè)人按揭貸款下降比例最大，這部分資金實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流非常重要。

表12007年12月-2008年12月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及同比增長(zhǎng)情況

單位：億元，%

資金來(lái)源國(guó)內(nèi)

貸款利用

外資外商直接投資自籌

資金自有

資金其他資

金來(lái)源定金及預(yù)收款

2007年1-12月37256.66961.0650.0502.811772.06991.817872.710628.5

2008年1-2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.1

1-3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.3

1-4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537.52732.4

1-5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.0

1-6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.2

1-7月22252.44571.7407.4342.18693.34886.78580.15289.1

1-8月25102.45048.8449.2385.69808.65523.69795.76084.9

1-9月28082.95562.5486.4419.411163.26346.410870.96754.3

1-10月30699.85960.6534.6466.412273.26968.811931.47384.7

1-11月33404.56416.4601.6527.813444.17611.512942.48017.0

1-12月38146.07256.6726.3644.015081.38688.915081.99286.1

比上年同期增長(zhǎng)

2007年1-12月37.329.962.465.936.938.039.829.7

2008年1-2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.0

1-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.0

1-4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.2

1-5月24.321.510.86.536.735.416.420.1

1-6月22.817.522.524.340.839.911.014.4

1-7月19.115.722.329.937.335.56.39.7

1-8月14.111.521.035.534.532.0-0.13.0

1-9月10.78.614.932.633.432.9-5.2-2.0

1-10月6.46.210.628.831.730.2-11.3-8.2

1-11月4.25.211.624.030.927.8-14.5-11.2

1-12月1.83.413.332.728.124.6-16.4-12.9

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理

國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì)，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)：1月份上漲11.3%，2月份上漲10.9%，3月份上漲10.7%，4月份上漲10.1%，5月份上漲9.2%，6月份上漲8.2%，7月份上漲7.0%，8月份上漲5.3%，9月份上漲3.5%，10月份上漲1.6%，11月份上漲0.2%，12月份下降0.4%。2008年8月份是房?jī)r(jià)下降的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn)，從該月開(kāi)始全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，且下跌的城市數(shù)量不斷增加，2008年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有50個(gè)，二手住房銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有52個(gè)。

圖32007-2008年各月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積為62088.9萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬(wàn)平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬(wàn)平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景并不很好。多智教育網(wǎng)中國(guó)論文下載中心英語(yǔ)聽(tīng)力網(wǎng)考試大——做最好的考試門戶站考試大論壇經(jīng)濟(jì)學(xué)|管理學(xué)|法學(xué)|理學(xué)|工學(xué)|計(jì)算機(jī)|醫(yī)藥|文學(xué)|教育|藝術(shù)|哲學(xué)|文化|政治|社會(huì)|英語(yǔ)論文|應(yīng)用文|論文寫作指導(dǎo)聯(lián)系我們客戶投訴信用說(shuō)明服務(wù)報(bào)價(jià)現(xiàn)成論文編號(hào)計(jì)算機(jī)jsj會(huì)計(jì)學(xué)kjx

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來(lái)源：中國(guó)論文下載中心[09-07-0416:04:00]作者：陳柳欽編輯：凌月仙仙多智網(wǎng)校誠(chéng)招全國(guó)各地市獨(dú)家線下商，共同開(kāi)發(fā)網(wǎng)上教育市場(chǎng)。多智教育()！

圖4是筆者從易居（中國(guó)）最近推出首部全面反映中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)的年鑒《中國(guó)房地產(chǎn)2008年年鑒》一書(shū)中摘出一個(gè)圖表。從圖4可發(fā)現(xiàn)，有12個(gè)城市的成交量被腰斬，包括寧波、天津、揚(yáng)州、杭州、烏魯木齊、南昌、成都、南京、福州、廈門、武漢、上海。其中福州、廈門、武漢、上海等4個(gè)城市成交量下滑幅度較大，同比降幅均達(dá)到或超過(guò)60%，市場(chǎng)成交極度萎靡。其中最受傷的兩個(gè)城市廈門和福州，同屬福建，可謂難兄難弟。

圖3全國(guó)重點(diǎn)城市2008年1-11月份商品住宅累計(jì)成交量同比降幅圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

宏觀經(jīng)濟(jì)受世界金融危機(jī)影響出現(xiàn)了較大的減速，其必然出現(xiàn)的結(jié)果是失業(yè)率上升、職工收入下降和居民消費(fèi)意愿減弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的社會(huì)需求指數(shù)和社會(huì)收入指數(shù)顯示，2008年這兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)大幅度下滑，其中收入指數(shù)下滑更加嚴(yán)重，已經(jīng)接近1992年以來(lái)的最低點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是受市場(chǎng)預(yù)期和居民收入增長(zhǎng)影響比較大的行業(yè)。“買漲不買跌”雖不是中國(guó)特有的消費(fèi)心理，但在房地產(chǎn)這樣兼具投資和消費(fèi)屬性的特殊市場(chǎng)，消費(fèi)心理往往起到?jīng)Q定作用。2008年12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”①)的數(shù)據(jù)為96.46，比11月份回落2.0點(diǎn)，比2007年同期回落9.99點(diǎn)。這是該指數(shù)自2007年以來(lái)的最低值，也是該指數(shù)連續(xù)13個(gè)月環(huán)比回落，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入歷史低潮期，進(jìn)入“不景氣”區(qū)間，企業(yè)投資信心和動(dòng)力嚴(yán)重不足。

圖4全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)圖

受市場(chǎng)銷量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積大幅增長(zhǎng)。截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積的大幅下降直接造成了房屋空置面積的大幅上升，“一降一升”反映了房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)。

二、2009年1-2月房地產(chǎn)繼續(xù)下行

由于全球經(jīng)濟(jì)衰退態(tài)勢(shì)在2009年不會(huì)得到根本性改變，由此帶來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性負(fù)面影響將持續(xù)甚至惡化，這些影響都將對(duì)諸多行業(yè)產(chǎn)生作用，進(jìn)而直接抑制房地產(chǎn)投資及消費(fèi)需求和信心，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大威脅。因此，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)整進(jìn)行曲”將依然繼續(xù)。由于全球金融危機(jī)尚未見(jiàn)底，2009年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難仍然會(huì)比較大，消費(fèi)信心不足，需求啟動(dòng)緩慢。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，1/3是金融的問(wèn)題、1/3是地產(chǎn)的問(wèn)題。目前這三個(gè)方面均受到嚴(yán)重影響，價(jià)格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴(yán)重，典型的買方市場(chǎng)，雖然有政策的刺激，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。

度過(guò)了難捱的2008年，我國(guó)的房市并沒(méi)有在牛年伊始迎來(lái)大幅回暖的兆頭，反而繼續(xù)處在價(jià)格下行的通道。2009年1-2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增幅比去年同期回落31.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1682億元，同比增長(zhǎng)0.8%，回落21.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。2009年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積14.21億平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；房屋新開(kāi)工面積1.08億平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面積5651萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。其中，住宅竣工面積4526萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.5%。2009年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2288萬(wàn)平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴(kuò)大21.4個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積2647萬(wàn)平方米，同比下降15.5%。2009年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，1月份降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；新建住宅銷售價(jià)格同比下降1.8%，比1月份降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。2009年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為94.86，比去年12月份回落1.6點(diǎn)，比去年同期回落10.69點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為91.88，比去年12月份回落7.78點(diǎn)，比去年同期回落12.95點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為92.6，比去年12月份提高1.55點(diǎn)，比去年同期回落11.66點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為92.27，比去年12月份回落1.2點(diǎn)，比去年同期回落7.07點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為95.46，比去年12月份回落4.72點(diǎn)，比去年同期回落16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為94.86，比去年12月份回落3.52點(diǎn)，比去年同期回落13.27點(diǎn)。

三、2009年中國(guó)房地產(chǎn)面臨的五種發(fā)展態(tài)勢(shì)

1、全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)成為2009年房地產(chǎn)政策調(diào)控的焦點(diǎn)。對(duì)于2009年來(lái)說(shuō)，保障房無(wú)可置疑地成為了一個(gè)關(guān)鍵名詞，保障性住房建設(shè)將成為2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的首要突破口。國(guó)務(wù)院辦公廳2008年12月20日在了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。意見(jiàn)提出，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在2009年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新提出，2009年要全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。計(jì)劃以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問(wèn)題；新增經(jīng)濟(jì)適用住房130萬(wàn)套。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，雖然從2009年到2011年國(guó)家計(jì)劃平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，但是仍有相當(dāng)部分群眾既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)力購(gòu)買商品住房，所以2009年還會(huì)借鑒地方經(jīng)驗(yàn)，醞釀出臺(tái)解決“夾心層”住房困難問(wèn)題的政策措施。2009年3月5日，國(guó)務(wù)院總理在十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議作的政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年工作任務(wù)進(jìn)行了闡述：“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展?！本唧w來(lái)說(shuō)，報(bào)告對(duì)以下兩點(diǎn)進(jìn)行了重點(diǎn)闡述：一是“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；今年擬安排430億元用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，積極發(fā)展公共租賃住房?！倍恰按龠M(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。落實(shí)好支持居民購(gòu)買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。”政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大篇幅闡述再次表明了政府高度關(guān)注房地產(chǎn)健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)特別是對(duì)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保8”的重要性，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期具有較大的促進(jìn)作用。

2、謹(jǐn)慎松綁二套房貸政策，“70/90”政策或會(huì)放松。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2008年12月20日的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。與此同時(shí)，總理在2009年的政府工作報(bào)告中再次提出對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者實(shí)行相關(guān)的優(yōu)惠政策。目前，部分商業(yè)銀行已對(duì)還清房貸的第二套住房購(gòu)買者采用基準(zhǔn)利率；而部分股份制銀行則能享受貸款利率15%的優(yōu)惠政策。顯然，為刺激改善型住房需求的釋放，二套房貸政策將成為新一輪樓市提振計(jì)劃的焦點(diǎn)。

從樓市低迷時(shí)期的成交情況看，目前最為堅(jiān)挺的就是單價(jià)實(shí)惠的90平方米左右中小戶型，“90/70”政策實(shí)施至今，加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來(lái)，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了有效遏制，平抑樓價(jià)的作用也基本顯現(xiàn)。但希望調(diào)整“90/70”政策的呼聲依然存在，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求，還有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過(guò)調(diào)整，90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了，一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象，就是因?yàn)榇祟惙吭丛谛律鲜械臉潜P中反而顯得稀缺。因此，在提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的同時(shí)，2006年為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)而出臺(tái)的“90平方米以下中小戶型不得低于70%”的調(diào)控政策也有可能放寬。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)存貨價(jià)值雖然很高，但其中很大一部分還是土地，處于未開(kāi)工狀態(tài)。其中，開(kāi)發(fā)商受規(guī)劃限制而延緩開(kāi)工是重要原因之一。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國(guó)住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒(méi)必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場(chǎng)化，這樣將使開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場(chǎng)規(guī)則。在2009年3月5日召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上，亦有代表委員在議案中建議“取消有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的‘90/70’政策限制，提高市場(chǎng)效率”。因此，放寬戶型限制政策，推動(dòng)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，加大包括改善型產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品在內(nèi)的各類戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，也應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激計(jì)劃、調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。

3、2009年最大的期待：靜待房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）出爐。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等。其中，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣。這也造成了很多民營(yíng)企業(yè)冒著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際投行機(jī)構(gòu)做“對(duì)賭協(xié)議”，以此換取國(guó)際投行的融資支持。一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對(duì)賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。企業(yè)的這種行為似乎很難理解，但實(shí)際情況他們是不得已而為之。因?yàn)闆](méi)有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)要活下去就只能鋌而走險(xiǎn)。

為了拓寬其融資渠道，2008年12月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)”?！皣?guó)九條”和“金融30條”都明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。房地產(chǎn)信托投資基金，也就是通常所說(shuō)的“REITs”(RealEstateInvestmentTrusts)，是通過(guò)信托或公司方式匯集投資者的資金，再投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資信托主要致力于可帶來(lái)收益的商業(yè)性房地產(chǎn)，例如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓等，還有一些從事于房地產(chǎn)抵押貸款的投資。從本次源于美國(guó)的次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球金融風(fēng)暴可以看出，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款是其重要誘因之一。而房地產(chǎn)投資信托可以有效減少銀行體系所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)，也必將帶動(dòng)銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，可以拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成，有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)金融多元化的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，房地產(chǎn)信托這種屢次在地產(chǎn)公司出現(xiàn)融資困境的時(shí)候上場(chǎng)救火的現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始引起了重視，如果能在政策上和運(yùn)作方式上有所改善，改變房地產(chǎn)信托單純的“救火隊(duì)”的地位，日后完全可能成長(zhǎng)為一種重要的房地產(chǎn)融資方式。由于銀行開(kāi)發(fā)商貸款不見(jiàn)松綁，使房地產(chǎn)投資信托基金在2008年一直是熱門話題，但處于“呼而不出”的狀態(tài)。境內(nèi)首只REITs有望在2009年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“掛牌”。不過(guò)，從試點(diǎn)到全面推行，依然有待“發(fā)行主體結(jié)構(gòu)、資金募集方式、發(fā)行上市渠道以及交易與監(jiān)管規(guī)則”等制度安排方面的落槌定音。

4、房?jī)r(jià)可望理性回歸。對(duì)國(guó)家或者整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)不是特別怕價(jià)格走高，走低，最怕的是房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有成交量。什么情況下沒(méi)有成交量呢，就是房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)不是十分明朗的時(shí)候。雖然2008年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，2009年2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅創(chuàng)下新低，但不同地區(qū)差異較大，相對(duì)于居民購(gòu)買力而言，房?jī)r(jià)仍然過(guò)高。當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)居民承受能力時(shí)，要使樓市回暖、拉動(dòng)交易量上升就顯得十分困難。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主動(dòng)地、自發(fā)地高位調(diào)整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續(xù)放大，那么，交易價(jià)格勢(shì)必還需要有一個(gè)下跌的過(guò)程。原因如下：第一、全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響。世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織，全球通貨緊縮來(lái)臨，大量前期境內(nèi)外的投機(jī)資金紛紛撤離資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些都將對(duì)中國(guó)的外貿(mào)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市帶來(lái)沖擊，從而使廣大中低收入老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入進(jìn)一步萎縮(2009年股市或?qū)⒊蔀殡u肋)，老百姓“囊中羞澀”，房地產(chǎn)市場(chǎng)有支付能力需求和消費(fèi)意愿將進(jìn)一步下降。第二、2009年住房供求將趨于平衡且供會(huì)略大于求。由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，因此2009年囤房囤地現(xiàn)象或?qū)⒂捎谌蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。眾所周知，在投機(jī)需求占半壁江山的情況下，住房已由生活必需品逐漸變成了投資投機(jī)品，大量的住房囤積在流通領(lǐng)域(在投機(jī)客和開(kāi)發(fā)商手中)，一旦市場(chǎng)和政策出現(xiàn)變動(dòng)，昨天的投機(jī)需求、今天的投機(jī)需求就會(huì)變成明天的疊加供給。第三、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理。由于我國(guó)保障性住房的短缺，以及住房結(jié)構(gòu)的不合理性(主要是小戶型的短缺)，使得廣大中低收入者要改善住房只能去沖商品房的獨(dú)木橋，這也加劇了住房供需矛盾。好在政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)了這些問(wèn)題，出臺(tái)了一系列包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障制度，另外，2009年“70/90”政策可能會(huì)放松，保障性住房的大幅增加，將使住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比向合理方向調(diào)整。2009年-2011年的三年里，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。相信伴隨著經(jīng)濟(jì)適用房的上市，對(duì)緩解住房的供需矛盾會(huì)起到一定效果。

近三年來(lái)國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的主要有兩個(gè)：一是防止因房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹引發(fā)金融泡沫，二是要安撫民生，解決低收入階層的住房保障問(wèn)題。從2008年的情況來(lái)看，擠出“泡沫”的目標(biāo)已經(jīng)初見(jiàn)成效，因此，最主要的還是要解決低收入者的住房保障，顯然，這樣的目標(biāo)不是靠把房地產(chǎn)的價(jià)格迫到“非理性下降”的程度所能解決的，對(duì)此，決策者一定要有清醒的認(rèn)識(shí)和把握，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“理性調(diào)整”。所謂“理性調(diào)整”，是指房?jī)r(jià)、地價(jià)合理的下跌，回歸理性，或者漲幅大幅放緩，下跌幅度在30%以內(nèi)；銷量下降，但價(jià)格下跌后有需求支撐，恢復(fù)也較快。

總而言之，高房?jī)r(jià)不能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)的理性回歸是歷史的必然，只有房?jī)r(jià)理性回歸，走上平穩(wěn)發(fā)展的道路，才是購(gòu)房者乃至整個(gè)行業(yè)、整個(gè)國(guó)家的重大利好。

5、房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回調(diào)，以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的改變，房地產(chǎn)企業(yè)的分化逐漸加速。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)不可避免，而且速度會(huì)越來(lái)越快。尤其是一批大量天價(jià)拿地、囤地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因資金問(wèn)題面臨出局，或不得不尋求項(xiàng)目合作。在政策方面，擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)利好；但增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)造成沖擊。而銀行信貸放松，也會(huì)讓那些信用資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)得到更多資金，或?qū)⒓铀僬麄€(gè)市場(chǎng)洗牌的進(jìn)程。同時(shí)業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列的后續(xù)政策，來(lái)引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)與整合。

2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等，一批中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大；其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會(huì)由中小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問(wèn)題。洗牌后，不具備專業(yè)開(kāi)發(fā)能力和管理水平的開(kāi)發(fā)商也將逐步被淘汰，以前開(kāi)發(fā)商只要拿地建房就能贏利的發(fā)展模式難以為繼。生存下來(lái)的企業(yè)將更加認(rèn)識(shí)到專業(yè)化開(kāi)發(fā)和管理模式的重要性，從市場(chǎng)與項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來(lái)越追求專業(yè)化，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對(duì)項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。而策劃與銷售環(huán)節(jié)企業(yè)將面臨更大沖擊，除中小企業(yè)大幅減員外，洗牌影響更為深遠(yuǎn)，多數(shù)的銷售將徹底轉(zhuǎn)向二手房中介。而策劃業(yè)務(wù)將與專業(yè)研究機(jī)構(gòu)或設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)整合，未來(lái)的項(xiàng)目策劃不可能脫離產(chǎn)品設(shè)計(jì)與研究能力。大型專業(yè)設(shè)計(jì)公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等全程服務(wù)平臺(tái)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，將更具有綜合價(jià)值。

撐不住就倒下，市場(chǎng)規(guī)律就是這樣?？傊?，2009年洗牌之后的房地產(chǎn)行業(yè)將把資本實(shí)力與專業(yè)力量結(jié)合得更緊密，這些是其他很多行業(yè)的共同發(fā)展道路。資本與資源的集中，必將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)操作模式與產(chǎn)品水準(zhǔn)均進(jìn)入更高層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的馬太效應(yīng)。

①“國(guó)房景氣指數(shù)”是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱，是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等4個(gè)重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，指數(shù)值以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。