導(dǎo)語(yǔ)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展思路一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：文章對(duì)目前納入江蘇省吳中區(qū)發(fā)改委樓宇平臺(tái)監(jiān)測(cè)的20幢樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了客觀的優(yōu)劣勢(shì)分析，同時(shí)結(jié)合蘇州、上海等周邊發(fā)達(dá)地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的經(jīng)驗(yàn)做法，提出了思考。

關(guān)鍵詞：樓宇；發(fā)展；措施

黨的十八大以來(lái)，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征的認(rèn)識(shí)不斷深化，提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境、條件、任務(wù)、要求等發(fā)生新的變化，正在加快倒逼經(jīng)濟(jì)發(fā)展要做到“四個(gè)轉(zhuǎn)”，即增長(zhǎng)速度要從高速轉(zhuǎn)向中高速，發(fā)展方式要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，發(fā)展動(dòng)力要從主要依靠資源和低成本勞動(dòng)力等要素投入轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)?？倳浿赋觯骸艾F(xiàn)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本特征就是由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。”江蘇省吳中高新區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“高新區(qū)”）作為蘇州市中心城區(qū)的重要組成部分，根據(jù)蘇州城市總體規(guī)劃和吳中區(qū)“中心城市核”的城市發(fā)展定位，面臨著目前的存量工業(yè)遲早都要退出城市中心城區(qū)的形勢(shì)，而目前的樓宇和未來(lái)要規(guī)劃建設(shè)的樓宇就成了承載城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)的唯一物理空間，高新區(qū)的樓宇發(fā)展水平在吳中區(qū)各板塊中遙遙領(lǐng)先，但是對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)乃至蘇州市區(qū)其他商務(wù)區(qū)，產(chǎn)業(yè)水平、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的差距非常明顯，因此如何規(guī)劃、利用、發(fā)展好樓宇經(jīng)濟(jì)顯得極為迫切，尤其在經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，作為一個(gè)新籌建不久的省級(jí)高新區(qū)更要緊緊把握發(fā)展大趨勢(shì)、與時(shí)代的發(fā)展合拍，甚至要先人一大步，及早謀劃好經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)，久久為功，力爭(zhēng)登上“后來(lái)者居上”的臺(tái)階。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念及發(fā)展意義

樓宇經(jīng)濟(jì)，指的是利用城市里的新樓盤或者閑置用房進(jìn)行銷售、出租、產(chǎn)業(yè)培育等各種活動(dòng)，從中獲得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)收益及培育的新稅源。樓宇經(jīng)濟(jì)的興起和發(fā)展不是偶然現(xiàn)象，而是隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展而出現(xiàn)的必然結(jié)果，是城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地集約利用的要求，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。樓宇經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，樓宇經(jīng)濟(jì)的集聚促進(jìn)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。樓宇經(jīng)濟(jì)有利于改善城區(qū)的空間布局，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，培育城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。樓宇經(jīng)濟(jì)能加速產(chǎn)業(yè)的融合互通，滿足更多高層次產(chǎn)業(yè)人才的發(fā)展需求，提升綜合投資環(huán)境。

二、商辦樓宇建設(shè)運(yùn)營(yíng)基本情況

截至2019年9月底，納入?yún)侵袇^(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)信息監(jiān)測(cè)平臺(tái)的共有規(guī)模以上（商務(wù)面積≥5000平方米）的商辦樓宇20幢，建筑面積82.7萬(wàn)平方米，商務(wù)面積46.1萬(wàn)平方米；樓宇內(nèi)入駐企業(yè)近1400家。（一）樓宇資源較為豐富現(xiàn)有樓宇均勻分布在京杭大運(yùn)河（吳中段）的南、北兩側(cè)區(qū)域，其中國(guó)有樓宇4幢，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，商務(wù)面積9.2萬(wàn)平方米；集體樓宇9幢，建筑面積20.2萬(wàn)平方米，商務(wù)面積15.3萬(wàn)平方米；民營(yíng)樓宇7幢，建筑面積50.2萬(wàn)平方米，商務(wù)面積21.6萬(wàn)平方米。

（二）樓宇周邊配套較全

城區(qū)占地面積小，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，擁有商務(wù)、醫(yī)療、教育、公共交通、文體設(shè)施等配套資源的比較優(yōu)勢(shì)，所有的樓宇周邊生活等配套總體比較便利，為項(xiàng)目的引進(jìn)提供了良好的基礎(chǔ)配套環(huán)境。

（三）樓宇產(chǎn)業(yè)主題探索

高新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展，已初步形成了傳統(tǒng)商貿(mào)和以新零售、文化創(chuàng)意、商務(wù)服務(wù)、金融創(chuàng)投、科技服務(wù)、軟件和信息服務(wù)等為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在高新區(qū)管委會(huì)的統(tǒng)籌下，對(duì)現(xiàn)有的樓宇發(fā)展定位探索實(shí)行差異化，主要定位在科技服務(wù)類（1幢，占比5%）、綜合類（9幢，占比45%）、電子商務(wù)類（2幢，占比10%）、軟件和信息服務(wù)類（3幢，占比15%）、人力資源類（1幢，占比5%）、其他類（4幢，占比20%）。入駐的1400余家企業(yè)主要集中在商貿(mào)（占比16.3%）、商務(wù)服務(wù)（占比18.6%）、科技服務(wù)（占比16.6%）、軟件和信息服務(wù)（占比12.5%）、建筑（占比7.15%）、金融創(chuàng)投（占比4.43%）、房地產(chǎn)（占比2%）、物流（占比1.79%）、其他（占比20.7%）。（四）經(jīng)濟(jì)效益日益提升截至2019年9月底，空置面積為約3萬(wàn)平方米，空置率約8%。2018年庫(kù)內(nèi)納稅超億元的樓宇共有1幢，為城龍大廈。納稅1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）~1億元的樓宇共有12幢，納稅100萬(wàn)~1000萬(wàn)元的樓宇共有6幢，納稅100萬(wàn)元以下的樓宇共有1幢。2019年1~9月納稅超億元的樓宇共4幢，納稅1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）~1億元的樓宇共有9幢，納稅100萬(wàn)元~999萬(wàn)元的樓宇共有7幢，納稅100萬(wàn)元以下的樓宇0幢。

三、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

前面所述的樓宇數(shù)量占到高新區(qū)目前建成樓宇的60%，在吳中區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)中綜合實(shí)力遙遙領(lǐng)先，但結(jié)合高新區(qū)的城市功能和資源配套等因素，特別是對(duì)照高質(zhì)量發(fā)展要求的涉及人才、經(jīng)濟(jì)效益、質(zhì)量水平等細(xì)化指標(biāo)，在發(fā)展中也客觀存在以下幾個(gè)嚴(yán)重不足及根本原因。

（一）樓宇產(chǎn)業(yè)同質(zhì)嚴(yán)重,產(chǎn)業(yè)集聚度不夠高

綜合類的樓宇較多，近9幢，占到產(chǎn)業(yè)樓宇的40%，目前僅有2幢樓宇被評(píng)定為區(qū)級(jí)專業(yè)特色樓宇。還有部分樓宇開(kāi)始定位專業(yè)性，但運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后又變成了實(shí)質(zhì)上的綜合性，入駐企業(yè)良莠不齊，小微企業(yè)居多，更缺乏從事價(jià)值鏈高端環(huán)節(jié)的科技研發(fā)企業(yè)、上市公司、總部企業(yè)等，從而產(chǎn)業(yè)之間協(xié)作弱、集聚效益不明顯。究其原因有：有的產(chǎn)業(yè)主題的樓宇運(yùn)營(yíng)方不是產(chǎn)權(quán)所有者，作為運(yùn)營(yíng)方因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)時(shí)間不及時(shí)或是運(yùn)營(yíng)水平不高等因素，主題樓宇的特色發(fā)展很快變了味；還有國(guó)資樓宇因?yàn)闀r(shí)間“等得起”、無(wú)長(zhǎng)期規(guī)劃等因素造成項(xiàng)目進(jìn)駐及把關(guān)松懈；部分私人所有的樓宇在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中“重租金不管產(chǎn)業(yè)”的逐利本能降低進(jìn)駐項(xiàng)目質(zhì)量等等。

（二）樓宇建管水平不高，品牌影響力不夠強(qiáng)

一方面目前樓宇本身的建設(shè)管理水平總體偏低，布局還比較分散，甲級(jí)以上寫字樓屈指可數(shù)，提供的服務(wù)還是主要偏向普通的安保、保潔等傳統(tǒng)服務(wù)，缺少樓宇規(guī)劃、咨詢培訓(xùn)、投融資、法律和項(xiàng)目申報(bào)等現(xiàn)代物業(yè)的商事服務(wù)。目前區(qū)內(nèi)樓宇中國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)單位僅占總數(shù)的5%，難以滿足高檔寫字樓、高科技企業(yè)、總部型企業(yè)等所需的高品質(zhì)服務(wù)要求。而部分樓宇產(chǎn)權(quán)單位對(duì)樓宇采用自營(yíng)物業(yè)進(jìn)行管理，其管理水平相對(duì)更低。另外部分樓宇存在的智能化、自動(dòng)化、信息化程度不高、停車位配備不足等現(xiàn)象，也制約了商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)的提升空間。另一方面，從區(qū)域統(tǒng)籌角度出發(fā)，樓宇之間的管理方橫向溝通較少，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能部門對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前雖然出臺(tái)了《科技園運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)管理辦法》，也確定了專人對(duì)接，但由于各部門人員的管理水平參差不齊和樓宇產(chǎn)權(quán)的多元化因素影響，評(píng)價(jià)辦法尚未能對(duì)整個(gè)樓宇管理指導(dǎo)有效的全覆蓋。

（三）產(chǎn)城融合度不夠強(qiáng)，支撐水平不夠高

產(chǎn)業(yè)和城市之間共生共長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要有與之適應(yīng)的城市教育、商業(yè)、醫(yī)療等其他要素支撐，高科技產(chǎn)業(yè)、國(guó)際化、大公司等對(duì)這些要素的需求會(huì)更強(qiáng)烈，就是所謂的一流的環(huán)境支撐一流的產(chǎn)業(yè)。首位制約高科技產(chǎn)業(yè)一流團(tuán)隊(duì)發(fā)展的將是優(yōu)質(zhì)教育和人才居住問(wèn)題，目前進(jìn)駐的很多人才型項(xiàng)目成長(zhǎng)后馬上面臨諸多需要政府協(xié)助解決的問(wèn)題。另外高端商務(wù)配套的建設(shè)、城市更新的速度、城市的管理及政府的服務(wù)水平與國(guó)際化項(xiàng)目的需求還有一定差距，即所謂的“門當(dāng)戶對(duì)”。

四、進(jìn)一步推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路和舉措

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來(lái)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要載體，對(duì)于高新區(qū)發(fā)展而言，樓宇將是承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的唯一物理空間，對(duì)發(fā)展的支撐重要性更是不言而喻，根據(jù)高新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和蘇州建設(shè)國(guó)際化大都市的發(fā)展定位，借鑒周邊發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出以下措施和建議：

（一）注重培育招引并重，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要內(nèi)容，要注重創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)，從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉。首先是統(tǒng)一思想，嚴(yán)格高標(biāo)準(zhǔn)招商。切實(shí)瞄準(zhǔn)科技含量高、成長(zhǎng)性好、稅收貢獻(xiàn)大的要求從源頭上招引好項(xiàng)目，建立樓宇招商共享機(jī)制，由管委會(huì)經(jīng)發(fā)等職能部門引導(dǎo)把關(guān)，同運(yùn)營(yíng)單位，合力而為，特別是要發(fā)揮好目前的武漢大學(xué)、蘇州大學(xué)、中科院納米所等大院大所合作的科技園平臺(tái)作用，集聚更多的人才、項(xiàng)目等創(chuàng)新要素，最大程度的發(fā)揮科技對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射和引力作用；其次是盤活資源，開(kāi)展二次招商。用好空置樓宇資源，對(duì)部分納稅產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)層次較低的商務(wù)樓宇加快騰籠換鳥；再次是精準(zhǔn)服務(wù)，加快做大做強(qiáng)。對(duì)入駐的項(xiàng)目進(jìn)行分類輔導(dǎo)，了解具體的不同需求，真正急企業(yè)之所急，想企業(yè)之所想，最大程度的幫助企業(yè)解決問(wèn)題，扶持企業(yè)做大做強(qiáng)。

（二）注重樓宇載體運(yùn)營(yíng)，做強(qiáng)樓宇品牌引力

一是實(shí)施分項(xiàng)考評(píng)。對(duì)現(xiàn)有的科技園管理評(píng)價(jià)辦法進(jìn)行完善，明確樓宇分類管理模式，引導(dǎo)樓宇業(yè)態(tài)和發(fā)展質(zhì)量的雙提升。根據(jù)特點(diǎn)區(qū)分產(chǎn)業(yè)園（孵化器）樓宇與高端寫字樓的差異化管理與支持，產(chǎn)業(yè)園（孵化器）樓宇注重專業(yè)化服務(wù)能力的提升，高端寫字樓注重高品質(zhì)物業(yè)管理提升。二是支持樓宇升級(jí)。老舊樓宇更新改造，對(duì)設(shè)施陳舊、智能化低的樓宇，從樓宇外立面、智能化管理及辦公配套、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場(chǎng)等方面進(jìn)行升級(jí)，鼓勵(lì)有條件的樓宇建設(shè)會(huì)議室、商務(wù)洽談室、商務(wù)中心等公共設(shè)施，進(jìn)一步提升樓宇硬件水平和載體功能。三是加強(qiáng)對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，提高樓宇精細(xì)化管理水平，提升樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)能力，鼓勵(lì)有條件的樓宇建立企業(yè)服務(wù)中心，開(kāi)展咨詢、金融、技術(shù)支持等專業(yè)化、個(gè)性化增值服務(wù)。

（三）注重產(chǎn)城融合共生，做強(qiáng)做優(yōu)產(chǎn)業(yè)配套

隨著長(zhǎng)三角一體化等國(guó)家戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，高新區(qū)面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇，要牢固樹(shù)立一流的環(huán)境才能發(fā)展一流的產(chǎn)業(yè)思維，要特別重視加快未來(lái)總部經(jīng)濟(jì)、科研片區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)，更多的從承載項(xiàng)目的角度去思考周邊的學(xué)校、居住、交通、商務(wù)、休閑等配套需求，高水平規(guī)劃建設(shè)一批高端產(chǎn)業(yè)載體、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施，從而最大程度的滿足優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的硬需求。樓宇經(jīng)濟(jì)不僅僅是單純的一幢樓裝進(jìn)幾個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目的概念，還包含了更多人的需求概念，因此同時(shí)還要加快提升城市管理和政府部門的專業(yè)化服務(wù)能力水平，不斷適應(yīng)項(xiàng)目的軟要求。

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作者：方針 單位：唐麗麗