導(dǎo)語：土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)初探一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：邱士磊工作單位：黑龍江省國土資源管理干部學(xué)校

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

第一，市場價格過高，大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二，價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價格上漲的速度。第三，房地產(chǎn)市場體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本質(zhì)

首先，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看，對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應(yīng)，但房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，增量市場與儲量市場同時存在，既新房開發(fā)與二手房交易同時存在；從保障結(jié)構(gòu)上來看，目前保障性住房占房地產(chǎn)市場總比率較低；同時房地產(chǎn)市場交易、建設(shè)體制不健全。其次，從內(nèi)生性角度分析房價上漲原因，地價為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性投資，地價對房地長價格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費(fèi)用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國CPI同比增長超過5%，導(dǎo)致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。最后，從外生性角分析房價上漲的因素。首先，個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產(chǎn)市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求，也就是百姓常說的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進(jìn)入適婚年齡，需求量極大。最后，房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的投機(jī)行為，由于房地產(chǎn)市場回報率極高，因此炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

三、嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

（一）土地閘門，保證保障性住房的土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地管理，對閑置土地收取土地閑置費(fèi)，同時對兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權(quán)，在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行：第一，別墅用地的停止供應(yīng)；第二，對普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足；第三，對高檔住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制；四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。

（二）經(jīng)濟(jì)閘門，利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度，調(diào)整市場上的資金量，為房地產(chǎn)市場降溫，使之恢復(fù)到正常的秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金和利率的調(diào)整具有作用有力且而速度快的特點(diǎn)；其次其具有中性的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用，即對所有的銀行和金融機(jī)構(gòu)在改變法定存款準(zhǔn)備金比率后都產(chǎn)生相同的影響；再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準(zhǔn)備金和利率制度。

（三）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺政策、稅收、征費(fèi)、限購等角度加大對房地產(chǎn)的管理力度，嚴(yán)格控制各種炒房推高房價的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免土地政策的大起大落，對固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行全面控制，全面提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，政府有責(zé)任、有空間對房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。

四、認(rèn)真研究，尋找對策

（一）經(jīng)濟(jì)角度，加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)?？梢詣?chuàng)新金融模式，結(jié)合國家出臺的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個合適的切合點(diǎn)，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實(shí)加大對中低收入人群的保護(hù)政策。

（二）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設(shè)和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產(chǎn)市場住宅供求嚴(yán)重不平衡、房價穩(wěn)居高位的情況下，住房消費(fèi)成為了中國家庭需要面對的首要沉重負(fù)擔(dān)與最大奢求，政府應(yīng)當(dāng)通過住房保障政策的出臺與完善提高全社會的居住水平和有效配置有限的資源。

（三）分層角度。從不同的需求類型對房地產(chǎn)進(jìn)行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對各類住房需求予以區(qū)別，要通過不同的手段對不同的對象進(jìn)行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風(fēng)購買新房和好房。綜上分析，“房價漲”這一現(xiàn)象從表象、結(jié)構(gòu)、內(nèi)生性和外生性等方面分析，“地價”只是眾多要素之一，而非唯一要素。控制房價上漲要從多角度、多方面、全層次進(jìn)行綜合統(tǒng)籌管理調(diào)整，要建立統(tǒng)一管理、多部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)制。