導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)價(jià)方法一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、緒論

物業(yè)稅的概念自從進(jìn)入國(guó)人的視野，多年來(lái)一直備受社會(huì)關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準(zhǔn)確性。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征比較復(fù)雜，2011年我國(guó)選擇上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，采用市場(chǎng)價(jià)格作為稅基，不過(guò)對(duì)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)個(gè)案評(píng)稅能夠盡可能的準(zhǔn)確評(píng)估待估對(duì)象的價(jià)值。但是物業(yè)稅征收對(duì)象數(shù)目龐大，評(píng)稅時(shí)間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評(píng)估必須兼顧準(zhǔn)確與快速高效兩個(gè)原則。在這種情況之下，國(guó)家地稅總局提出實(shí)行批量評(píng)稅的思路。試點(diǎn)評(píng)稅證實(shí)這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評(píng)估工作試點(diǎn)城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評(píng)稅采取的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方案也有一定的差異。本文將針對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行分析研究。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估基本方法

無(wú)論地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度如何，房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常采用的方法不外乎市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評(píng)稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。從本質(zhì)上來(lái)講，模擬評(píng)稅時(shí)所采用的方法和普通房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所采用的方法基本一致。由于考慮到評(píng)稅快速高效以及實(shí)際可行性的要求，模擬評(píng)稅的實(shí)際工作中采用批量評(píng)稅的方法。采取批量評(píng)稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準(zhǔn)價(jià)格。

（一）成本法是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價(jià)值。其中房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用重置成本法，地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級(jí)。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，綜合、工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評(píng)估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細(xì)類(lèi)劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過(guò)大量（三個(gè)以上）同一分區(qū)的相同細(xì)類(lèi)可比實(shí)例評(píng)估樣本房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而由樣本房地產(chǎn)價(jià)值修正待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)樣本房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。另外為計(jì)稅的方便性和易操作性起見(jiàn)，市場(chǎng)法評(píng)估分區(qū)是在房地產(chǎn)價(jià)格聚類(lèi)的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級(jí)別的影響因素得到的。市場(chǎng)法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個(gè)大類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，在居住類(lèi)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)純收益反算其市場(chǎng)價(jià)值的方法。在待評(píng)稅房地產(chǎn)所在的評(píng)稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類(lèi)似的商用房地產(chǎn)的租金及售價(jià)價(jià)格案例測(cè)算原始基準(zhǔn)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上通過(guò)因素修正確定待評(píng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要是指人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估實(shí)際工作遇到的問(wèn)題總結(jié)出的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類(lèi)房地產(chǎn)比重相對(duì)較大一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化程度。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)落后，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類(lèi)的安置房等如今進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，占據(jù)了交易市場(chǎng)的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程中出現(xiàn)多種評(píng)估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的正常交易案例相對(duì)較少，交易成交價(jià)參差不齊應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。如果評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會(huì)使得評(píng)估結(jié)果不能很好的表達(dá)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某些特定評(píng)估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對(duì)偏少，這給評(píng)估工作帶來(lái)了極大的不便。例如，利用市場(chǎng)法對(duì)某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該市有關(guān)部門(mén)提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠(yuǎn)，另外四宗案例則出自同一個(gè)小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價(jià)值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細(xì)類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況差異較大在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)類(lèi)型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點(diǎn)狀分布，較為成熟的商圈相對(duì)較少，這樣的布局顯然不利于評(píng)估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某類(lèi)商業(yè)形態(tài)樣本量太少（比如商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)），使得評(píng)估結(jié)論說(shuō)服力不強(qiáng)。另外，盡管是在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類(lèi)型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來(lái)了困難。

四、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估方法探究

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估最突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估工作中分區(qū)和確定基準(zhǔn)價(jià)值帶來(lái)了難度。鑒于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方面的這些特點(diǎn)，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)制定適合該地區(qū)的評(píng)估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來(lái)講，大型城市房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價(jià)格聚類(lèi)性明顯，價(jià)格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言在選取可比實(shí)例時(shí)要合理選擇適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例，特別是針對(duì)某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。在評(píng)稅過(guò)程中，三種基本的評(píng)稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評(píng)估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)適當(dāng)確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達(dá)該地區(qū)的商業(yè)細(xì)類(lèi)發(fā)展水平。在聚類(lèi)明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點(diǎn)狀分布，這無(wú)疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類(lèi)型原始樣本商業(yè)用房時(shí)，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級(jí)，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時(shí)也要對(duì)部分修正因素進(jìn)行調(diào)整。特殊情況下，可對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行個(gè)案評(píng)稅。

（三）評(píng)稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類(lèi)物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估上文提到某市開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)用房的評(píng)估案例，由于可比實(shí)例不合理，不能應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，可以應(yīng)用成本法代替市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下還可以考慮個(gè)案評(píng)估。一般來(lái)講，每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)都能找到三個(gè)以上的可比實(shí)例，但是無(wú)疑可比實(shí)例數(shù)量越多房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果越接近真實(shí)價(jià)值。當(dāng)住宅類(lèi)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時(shí)，可以考慮參考成本法評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）利用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)采用不同方法評(píng)估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際價(jià)值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過(guò)了；第二種情況是針對(duì)安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類(lèi)物業(yè)成本法評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)法評(píng)估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。從房地產(chǎn)評(píng)估原理上講，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣(mài)方的角度和買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，即賣(mài)方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。從買(mǎi)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買(mǎi)方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)?？梢?jiàn)，如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上大量賣(mài)方房源來(lái)自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴(yán)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)檫@種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣(mài)方獲得該類(lèi)房地產(chǎn)所付出的直接投資遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)。而市場(chǎng)法的評(píng)估很好的遵循了替代原理，因此選用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)性。

五、小結(jié)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)稅工作，一方面要求評(píng)估人員認(rèn)真、負(fù)責(zé)的進(jìn)行工作，另一方面也需要委托方盡可能的配合評(píng)估人員做好評(píng)說(shuō)工作，提供足量的評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，重要的還是要在三種評(píng)估方法的基礎(chǔ)上分析經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)評(píng)稅特點(diǎn)，制定可操作的針對(duì)性強(qiáng)的評(píng)估方案。