導(dǎo)語(yǔ)：廉租房法律的評(píng)析與改善一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：余瀅工作單位：西昌學(xué)院管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、我國(guó)廉租房法律制度現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）立法層次偏低

廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分之一，主要是指國(guó)家以住房租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租住房以及進(jìn)行租金核減等方式向住房困難的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一種住房保障。我國(guó)廉租房方面的立法起步較晚，1999年建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，提出由政府實(shí)施住房社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房，以保障公民的基本居住權(quán)利。此后在2005-2009年間，各部委單獨(dú)或聯(lián)合了《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》等10余個(gè)規(guī)章性的文件來(lái)管理我國(guó)的廉租房建設(shè)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《立法法》的規(guī)定：上位法的效力高于下位法，即規(guī)范性法律文件的效力層次由其制定主體的法律地位所決定。這些主要法律制度基本都是由相關(guān)部門以管理辦法的形式進(jìn)行規(guī)定的，其制定主體的法律地位相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。低等級(jí)的法規(guī)在執(zhí)行的過(guò)程中由于效力低下，因此在協(xié)調(diào)與保障方面都不如高級(jí)別的法律或法規(guī)。同時(shí)住房問(wèn)題隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，會(huì)日益加劇，牽涉面會(huì)更廣，層次會(huì)更深，效力低的法規(guī)恐怕難以進(jìn)行有效調(diào)控。

（二）收入核準(zhǔn)困難，監(jiān)督難度大

建設(shè)部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定申請(qǐng)廉租住房保障的城市家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，各地方政府規(guī)定申請(qǐng)人向政府申請(qǐng)廉租房時(shí)必須由擁有城鎮(zhèn)戶口的申請(qǐng)人持民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認(rèn)定有關(guān)部門或單位出具的收入證明和申請(qǐng)家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明以及其家庭成員身份證和戶口簿向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)。從上述規(guī)定中我們可以得知在廉租房的申請(qǐng)中一個(gè)非常重要的核準(zhǔn)因素就是申請(qǐng)人的收入狀況，只有符合城鎮(zhèn)低保的人才能夠提出申請(qǐng)，但是由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，所以我們很難對(duì)居民的真實(shí)收入狀況進(jìn)行核準(zhǔn)。此外，申請(qǐng)廉租房的居民還必須沒(méi)有住房或是人均住房面積不符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，但是目前這方面并沒(méi)有形成行之有效的監(jiān)管措施。

（三）保障覆蓋范圍狹窄

隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，城市周邊出現(xiàn)了大量的的失地農(nóng)民，這些失地農(nóng)民喪失了房屋但由于基本都保留了農(nóng)村戶籍，因此他們不符合申請(qǐng)廉租房的條件。此外除了失地農(nóng)民外，我們?cè)诔鞘兄羞€存在這樣兩類人，一類是收入高于低保戶，但是沒(méi)有固定工作，不能夠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)又沒(méi)有能力購(gòu)買商品房，另一類是雖然擁有住房，但是住房面積達(dá)不到城市人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)。這兩類人屬于城市生活的“夾心層”，這部分人群該如何解決他們的住房問(wèn)題，這在我們國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)中是沒(méi)有提到的。

（四）承租人所承擔(dān)的法律責(zé)任輕微

2007年12月1日中央實(shí)施的《廉租住房保障辦法》指出：（1）對(duì)不再符合廉租房保障條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。（3）城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的；無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。從這個(gè)法規(guī)中可以看出各級(jí)政府要對(duì)享受廉租住房保障的最低收入家庭定期進(jìn)行核查，并按核查結(jié)果確定是否對(duì)租賃住房補(bǔ)貼或廉租房進(jìn)行調(diào)整。如果享受廉租住房保障的承租人有違反法律規(guī)定的行為，則由房地產(chǎn)行政主管部門收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減。我們可以看出法律在面對(duì)承租人違反法律規(guī)定時(shí)的懲處措施是相當(dāng)輕的，這就很難形成約束機(jī)制，這極容易造成了有人利用法律在審查和監(jiān)管方面的漏洞利用廉租房謀利。

二、其他國(guó)家和地區(qū)廉租房法律制度經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

廉租房問(wèn)題目前在世界范圍內(nèi)廣泛存在著，由于發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家立法較早并且對(duì)于法律的實(shí)踐檢驗(yàn)時(shí)間較長(zhǎng)，因此經(jīng)驗(yàn)較豐富，下面我們就來(lái)看一下，這些國(guó)家和地區(qū)是如何對(duì)廉租房進(jìn)行立法的。英國(guó)于1919年英國(guó)便頒布了《住宅法》，是世界上最早實(shí)施住房保障的國(guó)家。1924年，工黨政府提出《住宅金融法》，對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模的投入。1950年后，英國(guó)采取房租補(bǔ)貼替代原來(lái)的建筑補(bǔ)貼政策，使窮人成為補(bǔ)貼的最大受益者，被稱作“真實(shí)租金政策”。1962年，政府為規(guī)范當(dāng)時(shí)民間興起的建房社團(tuán)的活動(dòng)，頒布了《建房社團(tuán)法》，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。美國(guó)對(duì)低收入家庭住房保障的特色就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。美國(guó)政府先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅；對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。法國(guó)早在1894年，法國(guó)政府就出臺(tái)了建立廉價(jià)住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對(duì)廉價(jià)房的建設(shè)作了補(bǔ)充規(guī)定。日本早在1951年6月，日本就頒布了《公營(yíng)住宅法》，根據(jù)《公營(yíng)住宅法》，東京都政府作為一項(xiàng)福利事業(yè)每年都在投資建房，由都政府建造并管理的這類公營(yíng)住宅叫"都營(yíng)住宅"。日本有超過(guò)220萬(wàn)公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另這種公營(yíng)住宅保障了日本的貧困家庭“居者有其屋”。可以說(shuō)，法律保證了公房租賃制度的公平合理，保證了住房困難的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府將土地免費(fèi)劃撥給房屋委員會(huì)，由房委會(huì)招標(biāo)建設(shè)公屋并分配給有需要的市民。法律規(guī)定只要年滿18歲并且在香港居住滿七年且仍繼續(xù)在港居??；沒(méi)有私人住宅物業(yè)；家庭月收入不超過(guò)1.6萬(wàn)港幣，家庭資產(chǎn)凈值限額不超過(guò)38.4萬(wàn)港幣的就可以申請(qǐng)；同時(shí)實(shí)行輪候配屋制，輪候時(shí)間平均為兩年左右；實(shí)行公屋退出機(jī)制，當(dāng)租戶戶主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經(jīng)濟(jì)狀況審查，才可獲批新租約；公民住戶須每?jī)赡晗蚍课菔鹕陥?bào)家庭資產(chǎn)，如家庭收入和資產(chǎn)凈值超過(guò)指定限額，須遷出所租的公屋單位；維護(hù)公屋資源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定為”富戶”的住戶，應(yīng)繳交雙倍租金。

三、關(guān)于完善廉租房法律制度的幾點(diǎn)建議

（一）提高立法層次

如前所述美國(guó)的《國(guó)民住宅法》，日本的《公營(yíng)住宅法》等，都是從法律上保證了住房保障制度的構(gòu)建與完善。而我國(guó)目前關(guān)于廉租房制度的有關(guān)文件還沒(méi)有上升到法律的高度，這是與“和諧社會(huì)關(guān)注最低和低收入家庭住房問(wèn)題的戰(zhàn)略架構(gòu)是不相適應(yīng)的”。同時(shí)立法層次的高低直接決定著法的執(zhí)行的效力和覆蓋面。因此建議高層次的立法機(jī)關(guān)在對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程、人口流動(dòng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)、居民收入和財(cái)政收入的積累、城市土地和住房供應(yīng)總體狀況這幾方面問(wèn)題進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)的廉租房保障法規(guī)，從立法上規(guī)定廉租房的保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立、以及騙取保障優(yōu)惠行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的補(bǔ)償性和懲罰性法律責(zé)任等。從而提高保障和執(zhí)行的力度。

（二）制定行之有效的收入核準(zhǔn)方案和法律監(jiān)管措施

我們可以在民政局設(shè)立一個(gè)專門的收入申報(bào)系統(tǒng)，要求已經(jīng)登記在冊(cè)的廉租戶定期申報(bào)的住戶人口、住房面積、個(gè)人資產(chǎn)、收入變化等情況，從而準(zhǔn)確掌握城市最低收入家庭狀況，同時(shí)建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)監(jiān)管居民住房動(dòng)態(tài)檔案。這樣有利于對(duì)廉租房租戶進(jìn)行收入核準(zhǔn)監(jiān)督。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮社區(qū)的功能，每個(gè)街道辦事處每個(gè)月必須負(fù)責(zé)核準(zhǔn)本轄區(qū)內(nèi)是否有新增加的城鎮(zhèn)低保戶，如果有，那么必須在第一時(shí)間上報(bào)民政局備案；對(duì)于已登記在冊(cè)的低保戶要進(jìn)行嚴(yán)格審查是否仍然具備成為申請(qǐng)廉租房的條件，以保障最困難的人的住房問(wèn)題。此外，在法律中明確規(guī)定，如果廉租戶或者是新的申請(qǐng)人沒(méi)有按照規(guī)定對(duì)自己的收入狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)登記，或是在登記過(guò)程中存在惡意隱瞞等情況，將被罰在一定年限內(nèi)不得申請(qǐng)廉租房，同時(shí)還要處以一定的罰款。

（三）擴(kuò)大保障覆蓋面

我們應(yīng)當(dāng)在有效的核準(zhǔn)收入狀況的前提下，對(duì)在本區(qū)域內(nèi)生活的住房確實(shí)面臨嚴(yán)重的人群進(jìn)行保護(hù)，因此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)行管理辦法做出相應(yīng)的調(diào)整，把覆蓋面擴(kuò)大。比如說(shuō)，將失地農(nóng)民和“夾心層”納入保障范圍。并且我們要在民政局建立專門的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，對(duì)于每年城市的雙低人群進(jìn)行復(fù)核，將新增加的雙低人群加入系統(tǒng)，對(duì)已經(jīng)不符合條件的清除系統(tǒng)，并且將不符合申請(qǐng)廉租房條件的人但仍然居住廉租房的，及時(shí)讓其搬離。

（四）建立有效的退出監(jiān)管機(jī)制和加大違法行為的懲處力度

我們從別國(guó)和地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)中可以看到在香港有關(guān)于退出機(jī)制的法規(guī)，但這個(gè)地區(qū)的法規(guī)是建立在當(dāng)事人自己申報(bào)的基礎(chǔ)上，這對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)要求有很高的自覺性和自我約束能力。如今中國(guó)的商品房?jī)r(jià)居高不下，但中國(guó)人的收入水平又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的漲幅水平，這就使得很多人真的沒(méi)有辦法以高度的自律性在當(dāng)自己生活水平好轉(zhuǎn)后自覺讓出廉租房。所以我認(rèn)為單純靠收入申報(bào)機(jī)制是不夠的，我們還應(yīng)當(dāng)用法律的形式建立專門的監(jiān)管機(jī)制，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)這樣做，在對(duì)不申報(bào)或者申報(bào)不真實(shí)的家庭進(jìn)行處罰時(shí)，相關(guān)執(zhí)行部門應(yīng)借鑒香港公屋進(jìn)入退出機(jī)制設(shè)立的懲罰措施，對(duì)不申報(bào)資產(chǎn)或家庭收入及資產(chǎn)凈值超過(guò)逾指定的公屋住戶限額的租戶須繳納雙倍租金，并于一年內(nèi)遷出。如果在行政部門的審核過(guò)程中，存在行政執(zhí)法人員和申報(bào)人相互勾結(jié)進(jìn)行虛報(bào)、瞞報(bào)的情況，那么對(duì)于涉案的行政人員給予行政處分，給予涉案申報(bào)人罰款和永久禁止其申報(bào)的處理。四、結(jié)語(yǔ)完善的廉租房法律制度可以使弱勢(shì)群體在獲得住房保障，促進(jìn)社會(huì)公平方面提供強(qiáng)有力的法律支持。“安得廣廈千萬(wàn)間，天下寒士俱歡顏”，在建構(gòu)和諧社會(huì)的進(jìn)程中，解決低收入人群的住居問(wèn)題，保障低收入人群在安居之后樂(lè)業(yè)，不管是對(duì)于低收入人群基本人權(quán)的保障，還是對(duì)于社會(huì)和諧的整體推進(jìn)，都意義重大。