導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇廉租房的管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

問(wèn)題：什么是廉租房制度？廉租房制度是什么意思？我國(guó)早在1998年就提出了建立廉租房的社會(huì)保障體系構(gòu)想。1999年建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，提出由政府實(shí)施住房社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房。xx年3月我國(guó)在《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的基礎(chǔ)上修改并正式頒布實(shí)施了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前，包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市的廉租房制度試點(diǎn)工作正在進(jìn)行，出臺(tái)了適合各地情況的廉租房管理試行辦法。但是，由于種種原因，廉租房在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的進(jìn)展仍然較為緩慢。廉租房制度，是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，保障的對(duì)象是城市中低收入家庭，即對(duì)具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補(bǔ)貼或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。建立廉租房制度的目的是，構(gòu)建面向住房弱勢(shì)群體的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、供應(yīng)對(duì)象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會(huì)政策，屬于社會(huì)救濟(jì)型福利，其保障特點(diǎn)是范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低。只有符合各地方政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請(qǐng)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房。2、以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，以實(shí)物配租、租金核減為輔。其中，租賃住房補(bǔ)貼，是指政府先向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，再由其到市場(chǎng)上去租賃住房；實(shí)物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；租金核減，則是指產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)定，采取在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免的辦法。3、具有社會(huì)保障性特點(diǎn)，是政府主導(dǎo)性社會(huì)福利制度。政府的主導(dǎo)作用體現(xiàn)在提供相關(guān)法律和政策，對(duì)保障對(duì)象和范圍及享受標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，并建立合理的資金來(lái)源和籌集房源的渠道，同時(shí)，進(jìn)行有效的行政管理也是政府的重要責(zé)任。

4、廉租房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租房的購(gòu)建、維修和物業(yè)管理等。5、廉租住房制度是具有嚴(yán)格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開(kāi)公平的準(zhǔn)入機(jī)制、輪候機(jī)制和退出機(jī)制。廉租房應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序提出書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家形成了三種基本保障方式：一是以英國(guó)、新加坡為代表的政府直接建造公房的住房供應(yīng)支持方式，即政府通過(guò)設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)，提供運(yùn)營(yíng)資金負(fù)責(zé)建設(shè)和管理；二是以法國(guó)、德國(guó)、日本等為代表的政府金融支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房的間接參與方法，即提供政府優(yōu)惠貸款，實(shí)行貸款利息補(bǔ)貼的辦法，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房；三是以美國(guó)為代表的對(duì)買(mǎi)房者減稅和租房者進(jìn)行發(fā)放房租補(bǔ)貼的支持方式。幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家和越來(lái)越多的發(fā)展中國(guó)家，都不同程度地發(fā)放住房補(bǔ)貼，以幫助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市場(chǎng)上租到合適的住房。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也證明，由于各國(guó)在社會(huì)歷史背景、城市化發(fā)展速度和各種政治社會(huì)力量具體形態(tài)等方面有差異，住房政策的形成和發(fā)展也具有一定的差異。因此，絕大多數(shù)國(guó)家并不僅僅從社會(huì)因素考慮住房問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，也是各國(guó)決定住房保障方式的重要因素。

 

篇2

關(guān)鍵詞:廉租房;存在問(wèn)題;建設(shè)探討

中圖分類號(hào):C913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1003-949X(2010)-02-0047-03

我國(guó)廉租房制度建設(shè)已有近十年的時(shí)間。1998年我國(guó)開(kāi)始啟動(dòng)廉租房試點(diǎn),2003年廉租房制度全面推行,2005年國(guó)務(wù)院發(fā)文對(duì)做好城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)工作提出了進(jìn)一步要求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,通過(guò)住房制度改革,有支付能力的居民,可以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題;而對(duì)于低收入家庭,政府則要通過(guò)住房保障,來(lái)解決其支付能力不足的問(wèn)題。廉租房制度是我國(guó)政府針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助,是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。

一、廉租房發(fā)展現(xiàn)狀分析

從全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,截至2006年我國(guó)通過(guò)廉租房政策解決的住房困難戶為54.7292萬(wàn)戶。另?yè)?jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,我國(guó)共有95萬(wàn)戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國(guó)廉租房的投入資金中的財(cái)政投入為145億,其中中央政府支出51億,地方政府支出94億(占了1998年到2006年總和的1.3倍)。盡管與當(dāng)年的財(cái)政總支出49565.40億相比只是很小的數(shù)字,但是相對(duì)于過(guò)去八年間的投入而言,政府財(cái)政的投入力度在加大,投入數(shù)額在增加,這說(shuō)明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時(shí),按照24號(hào)文件的要求,中央財(cái)政首次向中部、西部財(cái)政收入比較困難的地區(qū)支付專門(mén)用于廉租住房制度建設(shè)的資金。2007年是我國(guó)廉租住房制度建設(shè)步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對(duì)財(cái)政困難地區(qū)廉租住房制度建設(shè)的資金投入。2009年中央財(cái)政用于各地廉租住房制度建設(shè)的總的資金投入將達(dá)到330億元,這個(gè)數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長(zhǎng)。

二、廉租房制度發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.廉租房建設(shè)的資金投入中存在問(wèn)題

首先是資金投入不均衡,地區(qū)間差異較大。東部地區(qū)的地方政府在廉租房上的資金投入多于中西部是必然的。中央的財(cái)政投入也是存在偏向性的,這不利于各地區(qū)間的和諧發(fā)展。其次是資金籌資方式較少,且有些籌資方式不具有穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性,如土地出讓凈收益等。最后是資金總量不足,難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。房?jī)r(jià)升高,百姓苦不堪言,尤其是困難戶。政府卻不堪重負(fù),有限的資金難以發(fā)揮有效作用。

2.廉租房保障層次低,供應(yīng)總量不足且受益人群有限

我國(guó)的廉租房保障有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件,這使很多邊緣戶的住房問(wèn)題得不到關(guān)注,并且我國(guó)廉租房的保障層次較低,只是解決低收入家庭的居住問(wèn)題,在住房質(zhì)量上還有待于提高。廉租房不論在租金補(bǔ)貼或是實(shí)物配租方面都存在供應(yīng)量不足的問(wèn)題,這是導(dǎo)致收益人群有限和保障層次的的一個(gè)重要原因。

3.有關(guān)廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作為一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障制度的重要組成部分,與社會(huì)保障制度一樣具有強(qiáng)烈的法制化特征。我國(guó)在過(guò)去十年的發(fā)展中也在立法方面做了相關(guān)工作,如2003年頒布了《城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租房管理辦法》、2007年頒布了《廉租住房保障辦法》。但這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例,難以在約束和監(jiān)督方面發(fā)揮作用,尤其是《廉租住房保障辦法》盡管內(nèi)容翔實(shí),但其立法層次確實(shí)有待于提高。

4.地方政府職能缺失,重視力度不夠

首先是“廉租房”定位不準(zhǔn)。在地方政府的落實(shí)貫徹中,“廉租房”政策是實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的又一重大舉措。然而許多地方政府總是流露出廉租房變貧民窟的擔(dān)憂,在很大程度上限制了廉租房的推廣速度。其次是政府考核官員業(yè)績(jī)偏差。廉租房與市場(chǎng)房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,廉租房的供給每增加5%,就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%。一方面房?jī)r(jià)的下降,會(huì)讓地價(jià)下降,從而會(huì)導(dǎo)致政府的收入減少;另一方面,會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),GDP會(huì)下降,對(duì)于地方官員的考核形成負(fù)面影響,以至于部分官員在貫徹實(shí)施時(shí)積極性不高。

三、進(jìn)一步完善廉租房的對(duì)策

1.以中央政府為主體,加強(qiáng)地方政府責(zé)任

近年來(lái),在中央政府的號(hào)召下,地方政府對(duì)貫徹廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府從自身政績(jī)出發(fā),對(duì)于廉租房這種“收益低,見(jiàn)效慢”的制度表現(xiàn)不是十分積極,使得這項(xiàng)制度的實(shí)際運(yùn)行并不如設(shè)想的那樣順利。因此,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府的責(zé)任,進(jìn)一步將廉租房制度落到實(shí)處。如地方政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立類似于廉租房管理辦公室這樣的專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行管理;應(yīng)當(dāng)將中央政府所撥款項(xiàng)專款專用,并在其保值增值中表明積極的態(tài)度以確保途徑的多樣化。

在政績(jī)考核方面,筆者認(rèn)為應(yīng)該將廉租房等住房保障的發(fā)展作為政府績(jī)效考核的一個(gè)重要方面,這樣可以有效調(diào)動(dòng)政府工作的積極性,又可以把握廉租房建設(shè)的前驅(qū)性。對(duì)各級(jí)政府廉租房建設(shè)實(shí)施嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制勢(shì)在必行。

2.建立健全相應(yīng)的廉租房保障法律法規(guī)

目前,我國(guó)應(yīng)制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源以及建立專門(mén)管理的機(jī)構(gòu),把廉租房建設(shè)、分配、使用等制度以及廉租房的修繕與物業(yè)管理辦法等上升為法律法規(guī),并應(yīng)適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)一些相關(guān)的配套規(guī)定來(lái)對(duì)各類社會(huì)保障性住房的申請(qǐng)條件、銷(xiāo)售價(jià)格、租金標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化。廉租房法律法規(guī)的建立健全,將為廉租房制度的運(yùn)營(yíng)提供重要的法律支持。

3.拓寬籌資渠道,確保廉租房建設(shè)的資金供應(yīng)

如前所述,公積金增值收益占到廉租房資金投入的28%,這部分資金的使用方式備受質(zhì)疑。對(duì)于這部分資金的處理政府應(yīng)當(dāng)既減少繳費(fèi)人利益損失,又要保證其對(duì)廉租房建設(shè)的資金投入,這就需要政府合理運(yùn)作這部分資金保證其增值收益。而土地出讓凈收益增加的前提是地價(jià)上升和出讓規(guī)模擴(kuò)大,不具有可持續(xù)性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護(hù)和管理。因此,廉租住房保障資金主要依靠政府財(cái)政撥付的單一來(lái)源,而政府的財(cái)政補(bǔ)貼在很多情況下難以到位。在廉租房的籌資方面可以更多的借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),如可以借助資本市場(chǎng)來(lái)對(duì)資金進(jìn)行保值增值等。另外,政府可以積極引導(dǎo)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來(lái)?？梢酝ㄟ^(guò)融資方式解決資金問(wèn)題,使廉租房開(kāi)發(fā)貸款證券化。要求地方政府積極參與“廉租房”建設(shè),合理運(yùn)用優(yōu)化配置,處理好信貸政策金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解資金不足的困局。將廉租房開(kāi)發(fā)貸款證券化,可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性,降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn),而廉租房開(kāi)發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口的數(shù)額,并根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營(yíng)狀況合理確定債務(wù)的償還期限,適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來(lái)支持廉租房建設(shè)。

4.加強(qiáng)管理與服務(wù),建立健全配套設(shè)施

我國(guó)廉租房建設(shè)在管理與服務(wù)方面還相當(dāng)落后,其配套設(shè)施還很不完善。美國(guó)實(shí)施嚴(yán)格的審查準(zhǔn)入制度,新加坡堅(jiān)持對(duì)“公共組屋”實(shí)施嚴(yán)厲的法律管理制度,這些都是我們可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)加快對(duì)供應(yīng)對(duì)象收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制的完善,嚴(yán)格審查準(zhǔn)入制度,更好的維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)利。目前,受政府廉租住房數(shù)量有限的限制,大部分廉租住戶需通過(guò)市場(chǎng)選擇符合自身?xiàng)l件以及廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源,但在目前中介組織不規(guī)范,租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá),房源信息交流機(jī)制缺乏的情況下,廉租住戶的市場(chǎng)交易成本會(huì)提高。所以,應(yīng)當(dāng)建立有效的房源信息交流機(jī)制,為廉租住戶提供相關(guān)服務(wù),盡量減少成本。同時(shí)應(yīng)當(dāng)建立有效的退出機(jī)制,“只進(jìn)不退”的現(xiàn)象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪費(fèi)了本來(lái)就有限的資源,退出機(jī)制的建立將有助于改善這一現(xiàn)狀。

管理方面除進(jìn)入與退出機(jī)制需要完善外,還應(yīng)提高房屋維修與保養(yǎng)工作的力度,只有相關(guān)工作全部落實(shí)到位才能保證廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。

5.擴(kuò)大廉租房覆蓋面,增大政策宣傳力度

應(yīng)合理確定廉租房保障標(biāo)準(zhǔn),逐步擴(kuò)大廉租房覆蓋面,滿足城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住需求。同時(shí),增大政策宣傳力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同時(shí),需要考慮如何用恰當(dāng)?shù)姆绞酵茝V,讓真正需要的人知道如何申請(qǐng),并把申請(qǐng)過(guò)程透明化。但是政府資源是有限的,未來(lái)廉租房肯定會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等候的問(wèn)題,所以應(yīng)當(dāng)建立合理的輪候機(jī)制,它的建立和完善有利于對(duì)廉租房資源的合理利用,可以避免個(gè)別官員有機(jī)會(huì)謀取私利,使真正需要幫助的家庭得到住房保障。

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篇3

杜甫當(dāng)年在茅屋為秋風(fēng)所破時(shí)，大聲疾呼：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”一千多年過(guò)去了，這個(gè)問(wèn)題解決起來(lái)依然步履蹣跚。

廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長(zhǎng)速度。從經(jīng)濟(jì)利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財(cái)政支出，而發(fā)展商品房會(huì)創(chuàng)造財(cái)政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國(guó)家建設(shè)部便出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時(shí)至今日，全國(guó)140多個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實(shí)，成為專家和的焦點(diǎn)。

吳敬璉曾說(shuō)，“政府的責(zé)任就是保證中國(guó)國(guó)民沒(méi)有人住在馬路上?！?/p>

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買(mǎi)其屋。讓中低收入者都能買(mǎi)上房，這個(gè)目標(biāo)太高，難以實(shí)現(xiàn)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭，通過(guò)廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國(guó)內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應(yīng)保盡?！?。

但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，廉租房政策的實(shí)施情況并不理想。面對(duì)國(guó)家對(duì)廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對(duì)推進(jìn)廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點(diǎn)小的現(xiàn)象。

現(xiàn)在，仍有4個(gè)地級(jí)市、141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度；166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒(méi)有將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒(méi)有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。

缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開(kāi)發(fā)商所津津樂(lè)道的“廉租房”，不過(guò)是為了混淆視聽(tīng)，掩蓋自己搞價(jià)格合謀、賺取暴利的事實(shí)。

廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會(huì)的和諧安定。但從目前中國(guó)國(guó)情來(lái)看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)。

是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實(shí)需要好好思量。

美國(guó)和法國(guó)的廉租房制度

在美國(guó)和法國(guó)，廉租房有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，這些國(guó)家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗(yàn)。

篇4

關(guān)鍵詞：廉租房 保障制度

1 廉租房定義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房是國(guó)家和地方政府為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。中國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)后，方可取得廉租房的承租權(quán)，廉租房無(wú)繼承權(quán)。

2 廉租房的歷史及現(xiàn)狀

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)出了我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善，人們對(duì)廉租住房制度也越來(lái)越了解，我國(guó)的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問(wèn)題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國(guó)657個(gè)城市中，已有512個(gè)建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%;全國(guó)累計(jì)有54.7萬(wàn)戶低收入家庭通過(guò)廉租房政策改善了住房條件，其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬(wàn)戶，實(shí)物配租的家庭7.7萬(wàn)戶，租金核減的家庭27.9萬(wàn)戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬(wàn)戶。同樣，以2006年年底為限，全國(guó)累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金為70.8億元，僅當(dāng)年一年就達(dá)到23.4億元，占1999年以來(lái)累計(jì)籌集資金的1/3。全國(guó)人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。

3 廉租房存在的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，我國(guó)的廉租房政策已經(jīng)形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，任然存在一些亟待解決的問(wèn)題，給我們的政策執(zhí)行帶來(lái)一定的困難，也讓我國(guó)的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問(wèn)題的同時(shí)，為社會(huì)帶來(lái)極大地負(fù)擔(dān)。我國(guó)廉租房政策實(shí)行過(guò)程中的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 廉租房政策對(duì)申請(qǐng)家庭的資質(zhì)審核缺乏實(shí)質(zhì)的規(guī)定，致使廉租房申請(qǐng)家庭有瞞報(bào)家庭財(cái)產(chǎn)、提供虛假證明等現(xiàn)象。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房的申請(qǐng)、審核主要采取“三級(jí)審核，兩次公示”的模式。即申請(qǐng)人首先向街辦或居委會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)并提交相應(yīng)的材料，由街辦或居委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審核。但是街辦居委會(huì)作為基層工作單位，首先街辦居委會(huì)無(wú)法去銀行調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)情況，無(wú)法調(diào)查申請(qǐng)人的房產(chǎn)、車(chē)輛等情況；其次，街辦居委會(huì)的人力物力均有限，不可能對(duì)所有申請(qǐng)人的所有材料的真實(shí)性進(jìn)行逐一核實(shí)，“只能依賴申請(qǐng)人的誠(chéng)信”作形式審查，對(duì)于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時(shí)發(fā)現(xiàn)。另外，在我國(guó)由于歷史的原因，“人戶分離”現(xiàn)象普遍存在，這也會(huì)給街辦居委會(huì)的審核工作造成困難。

3.2 缺少完整的個(gè)人收入征信制度，申請(qǐng)家庭收入的動(dòng)態(tài)變化難以掌握。根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等變動(dòng)情況?！掇k法》同時(shí)規(guī)定，市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時(shí)掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動(dòng)等有關(guān)情況。在實(shí)際工作中，申請(qǐng)家庭在收入發(fā)生變化時(shí)，很少有人能及時(shí)向有關(guān)部門(mén)申報(bào)；而住房保障的主管部門(mén)，僅僅依靠對(duì)保障象定期走訪、抽查的方式進(jìn)行收入審核，并不能保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)保障對(duì)象的收入變化。

3.3 缺乏有效地退出保障機(jī)制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規(guī)定了保障對(duì)象需要退出廉租房的情況，并由建設(shè)（住房保障）主管部門(mén)責(zé)令其限期退回。但是實(shí)際執(zhí)行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規(guī)使用其廉租房時(shí)，申辯說(shuō)因?yàn)檎{(diào)查人員調(diào)查時(shí)其正好沒(méi)在家，所以她認(rèn)為自己沒(méi)有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規(guī)使用廉租房的家庭中，其他家庭也認(rèn)為自己并沒(méi)有違反有關(guān)規(guī)定，只是主管部門(mén)審查的時(shí)間不合適。對(duì)于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒(méi)有具體規(guī)定如何有效的讓其退出。近年來(lái)，我國(guó)的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重。而由于無(wú)法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。這就要求我國(guó)的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機(jī)制。

3.4 與廉租房相關(guān)的法律法規(guī)不健全。目前沒(méi)有專門(mén)針對(duì)廉租房或保障房的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人有瞞報(bào)、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經(jīng)濟(jì)處罰。這些處罰相對(duì)于其享受的優(yōu)惠，幾乎可以忽略不計(jì)，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護(hù)。

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。這些經(jīng)驗(yàn)，很值得我們深入的學(xué)習(xí)借鑒。在法國(guó)，廉租房制度的發(fā)展已有百年歷史，廉租房由各級(jí)政府的廉租房管理部門(mén)負(fù)責(zé)分配。管理部門(mén)嚴(yán)格控制房源，廉租房也是只租不賣(mài)。管理部門(mén)對(duì)廉租房的申請(qǐng)者有嚴(yán)格的審核制度，通過(guò)對(duì)其雇主單位、銀行賬戶及社會(huì)生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚(yú)。廉租房制度的存在，使法國(guó)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，法國(guó)廉租房也因此被稱為“社會(huì)首席穩(wěn)壓器”和“法國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個(gè)檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢(qián)作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢(qián)為收入的30%。根據(jù)家庭收入的不同而收取不同比例的租金標(biāo)準(zhǔn)，在不同的租金標(biāo)準(zhǔn)之間可以根據(jù)家庭收入的變化而自由轉(zhuǎn)換。在美國(guó)：審查程序很?chē)?yán)格。美國(guó)是一個(gè)信用國(guó)家，具有發(fā)達(dá)而且完善的信用制度。以信用為基礎(chǔ)建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執(zhí)行。

4 針對(duì)廉租房問(wèn)題，我們的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，我們應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)建設(shè)：

4.1 建立完整的信息共享平臺(tái)。在現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)共享。根據(jù)申請(qǐng)家庭提供的資料，審核部門(mén)可以從聯(lián)網(wǎng)的信息中及時(shí)查看申請(qǐng)家庭收入、存款、車(chē)輛、房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)狀況，盡早實(shí)現(xiàn)廉租房“應(yīng)保盡?！钡哪康?。則系統(tǒng)自動(dòng)回將其擋在保障人群之外。

4.2 建立個(gè)人誠(chéng)信制度。這一點(diǎn)在銀行系統(tǒng)已經(jīng)有了很好的經(jīng)驗(yàn)。在現(xiàn)行的銀行系統(tǒng)中，如果個(gè)人的不良的貸款記錄達(dá)到一定程度，在全國(guó)范圍內(nèi)，他以后的資金使用都會(huì)受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠(chéng)信的申請(qǐng)家庭不僅在一時(shí)、一地受影響，而是在更多地區(qū)，更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)承擔(dān)其不誠(chéng)信的后果。

4.3 動(dòng)態(tài)管理，建立健全的退出機(jī)制。建立健全的退出機(jī)制，可以制定有利于廉租對(duì)象退出的優(yōu)惠政策，使廉租對(duì)象的利益在退出廉租住房時(shí)不受侵害；對(duì)不符合保障條件的廉租戶又不能及時(shí)騰退廉租房的要給予重罰。

篇5

關(guān)鍵詞：廉租房；物業(yè)管理；三聯(lián)模式

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇輝，湘潭大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師／曾鍇，李新華，湘潭大學(xué)商學(xué)院；湖南，湘潭，411105

基金項(xiàng)目：湘潭大學(xué)創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目。批準(zhǔn)文號(hào)湘大教發(fā)[2008]24號(hào)“從常德實(shí)踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”

一、引言

廉租房后期管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務(wù)又包括對(duì)廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。黨的十七大報(bào)告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難?！北砻髁它h和政府對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問(wèn)題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。政府和單位通過(guò)向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。加大對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會(huì)公平正義原則的具體表現(xiàn)，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。

廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來(lái)承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了：如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒(méi)有盈利的。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國(guó)外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn)，但由于制度和環(huán)境等因素。國(guó)外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際，而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。調(diào)研小組主要針對(duì)常德市的實(shí)際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式。將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、常德廉租房管理、服務(wù)的特殊性

從規(guī)模的總體上看，廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì)，其單套戶型面積不會(huì)超過(guò)50平方米。為避免低收入家庭過(guò)于集中而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題，廉租住房一般不會(huì)大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來(lái)看，已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn)，最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬(wàn)平方米，與商業(yè)樓盤(pán)東則幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模是無(wú)法比擬的。分布零散，對(duì)于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高。

(一)人員的特殊性

廉租房有準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會(huì)低收入家庭，如下崗置換、社會(huì)無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺(jué)性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

(二)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開(kāi)放的和社會(huì)發(fā)展的成果，政府保障部門(mén)作為業(yè)主單位，委托專門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會(huì)義務(wù)，如社區(qū)愛(ài)心超市和圖書(shū)閱覽室的經(jīng)營(yíng)、解決部分住戶的就業(yè)問(wèn)題，以及社會(huì)捐贈(zèng)物資發(fā)放問(wèn)題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比，廉租房更側(cè)重于后期管理，側(cè)重于對(duì)租戶的服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

(三)資金的特殊性

國(guó)務(wù)院和湖南省政府都出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政資金預(yù)算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購(gòu)建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來(lái)源主要是廉租房租金，現(xiàn)行的模式是：政府通過(guò)低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門(mén)向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政，再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用?？傮w上依然是“以租養(yǎng)房”的國(guó)有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高，入不敷出。

政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車(chē)薪，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)從目前我國(guó)廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和一些基本需求來(lái)看，在管理方還存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題

1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定。廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講。這樣會(huì)形成一個(gè)困境，不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

3、沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決，另一方面可以解決社區(qū)里勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，為部分人員增進(jìn)收入，確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行，建立些調(diào)整各社區(qū)環(huán)境。

4、缺乏廉租房家庭收入增長(zhǎng)后的過(guò)渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒(méi)有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。

(二)我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

目前我國(guó)的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面，監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況?！冻擎?zhèn)最低受熱家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中，廉租房保障對(duì)象應(yīng)該推出的情況不止規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對(duì)廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范，也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問(wèn)題。

1、廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大

廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對(duì)比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)家庭收入超過(guò)最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。在我國(guó)，家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請(qǐng)、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國(guó)還沒(méi)有建立起來(lái)個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制，低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作，收入來(lái)源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜?lái)判定其收入。這種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對(duì)收入沒(méi)有超過(guò)最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。

其次，將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示。“公示”目的是為了將廉租戶的情況公之于眾，接收鄰里的監(jiān)督，達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問(wèn)題：一是由于城市建設(shè)的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過(guò)鄰里的舉報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說(shuō)是難以實(shí)現(xiàn)的；另外，將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾，容易對(duì)其心理造成影響，進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)分層，很難達(dá)到效果。

2、對(duì)騙租行為懲罰力度不夠

全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”?？v觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對(duì)不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來(lái)有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見(jiàn)，建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：

(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過(guò)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，原則上便不得續(xù)租。但各地在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定，如果確有困難可以續(xù)租，只是租住時(shí)間不能太長(zhǎng)，并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然，對(duì)續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素。可能因工作人員主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。

(2)在退出過(guò)程中，有部分所謂的“關(guān)系戶”，因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外，甚至在其收入水平達(dá)到或超過(guò)廉租房標(biāo)準(zhǔn)是，仍舊住于廉租房里，給社會(huì)和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。

(三)廉租房建設(shè)及管理資金問(wèn)題

我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源雖然逐漸清晰，但落實(shí)不夠到位，資金供應(yīng)仍然不足?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》明確，我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源只能包括省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來(lái)仍然困難，而且數(shù)額不定，如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后，剩余資金就非常有限。但是，我國(guó)符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求，嚴(yán)重影響了我國(guó)廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1、資金不足，難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。隨房?jī)r(jià)的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現(xiàn)出的是無(wú)奈和辛酸，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問(wèn)題卻不堪重負(fù)，使有限的資金難以發(fā)揮有效作用，資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀，尤其是資金問(wèn)題。已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。“2006年。全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房513萬(wàn)套，建筑面積293168萬(wàn)平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右。其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足?！?/p>

2、資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”進(jìn)而引發(fā)了不同的市場(chǎng)租賃價(jià)格，也導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)中缺少了公平的杠桿。同時(shí)，由于廉租房的價(jià)格降低，二手房市場(chǎng)也受到了沖擊，從而又引發(fā)了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期。使資金的周轉(zhuǎn)得不到提升，影響了市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

3、物業(yè)管理方面資金也不足，導(dǎo)致一些社區(qū)物業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過(guò)程中資金缺乏。再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無(wú)力來(lái)支付社區(qū)物業(yè)費(fèi)，表現(xiàn)出其無(wú)奈與辛酸，使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，更不用說(shuō)社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文建設(shè)。

四、推進(jìn)我國(guó)廉租房后期建設(shè)的政策提議

鑒于我國(guó)廉租房后期管理服務(wù)中存在的問(wèn)題與不足，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā)，提出以下政策建議。

(一)注重以人為本，突出人文關(guān)懷提升廉租房后期管理服務(wù)的方式。

1、課題小組通過(guò)實(shí)踐調(diào)研認(rèn)為對(duì)于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，是否可以開(kāi)辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”：以廉租戶為主體，物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為輔，與社區(qū)居委會(huì)攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治，協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以提高物業(yè)服務(wù)水平。

2、在“三聯(lián)模式”的前提下，提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量，可以在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，組織開(kāi)展自助服務(wù)，如：家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等，經(jīng)營(yíng)方式可以采用盈利于非盈利相結(jié)合的方式，主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動(dòng)力的待崗人員組織起來(lái)，引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。

3、人力資源、財(cái)政戰(zhàn)略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問(wèn)題，相輔相成。實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開(kāi)設(shè)培訓(xùn)服務(wù)，是一個(gè)重要的問(wèn)題。課題小組經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對(duì)人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì)，對(duì)于35歲以下的廉租房住戶，按原來(lái)的低保金數(shù)額發(fā)放，對(duì)其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，使其有一技之長(zhǎng)，能有自我“造血功能”。而對(duì)于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額，但是不享受培訓(xùn)，如要求享受培訓(xùn)服務(wù)，那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量，又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源，減輕財(cái)政壓力。

(二)關(guān)注農(nóng)民工住房問(wèn)題。

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情中，低收入弱勢(shì)群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型和城市化的加快，大批的農(nóng)民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國(guó)家為弱勢(shì)群體所提供的社會(huì)保障，具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等基本義務(wù)，他們同樣有申請(qǐng)廉租房的資格。但是課題組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對(duì)農(nóng)民工十分的排斥，認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收者相比，農(nóng)民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒(méi)有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標(biāo)，所以不應(yīng)該享受廉租房。

(三)加強(qiáng)完善我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理密不可分，而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對(duì)以上出現(xiàn)的情況，可以采取如下幾點(diǎn)措施，來(lái)完善我國(guó)的廉租房退出機(jī)制。

首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門(mén)市就采取申請(qǐng)審批后登報(bào)半個(gè)月，依靠社會(huì)的監(jiān)督來(lái)彌補(bǔ)制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障對(duì)象與推出的優(yōu)惠政策。從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動(dòng)地申報(bào)個(gè)人信息，從而是超出保障條件的住戶及時(shí)推出。政府可因地制宜地制定保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、提供底細(xì)購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出。

再次，加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。完善信用制度建設(shè)是廉租房退出機(jī)制建設(shè)最直接、最有效的方法。目前我國(guó)信用建設(shè)起步不久，相關(guān)應(yīng)該加快信用建設(shè)的步伐。一是同一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立起完備的個(gè)人信息系統(tǒng)，二是培育專業(yè)的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用程度進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估。三是加快個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機(jī)制提供客觀依據(jù)和信息支持。

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【關(guān)鍵詞】廉租房建設(shè)；融資模式；廉租房融資

我國(guó)社會(huì)保障性住房主要包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。廉租房由于產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，租金低的特點(diǎn)，成為了改善住房供給結(jié)構(gòu)、平抑房?jī)r(jià)、彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的有效武器。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使商品房?jī)r(jià)格下降3%到4%。同時(shí)，由于政府能力有限，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等難以滿足需求，廉租房的建設(shè)更具可行性。

一、我國(guó)廉租房建設(shè)的融資現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)財(cái)政部《廉租住房保障資金管理辦法》通知，廉租房住房保障資金來(lái)源有以下渠道：（1）住房公積金增值收益；（2）土地出讓凈收益；（3）中央、地方政府財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；（4）中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；（5）社會(huì)捐贈(zèng)的廉租住房保障資金；（6）其他資金。廉租房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，資金需求量大，收益率低，回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定政府的財(cái)政支持是廉租房建設(shè)的主導(dǎo)。但各級(jí)政府對(duì)于財(cái)政資金的運(yùn)用一般集中于生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，廉租房資金不到位；銀行信貸也是更加傾向于商品房建設(shè)而不是保障房的建設(shè)，缺少住房信貸的政策性擔(dān)保體系，其他金融工具由于我國(guó)金融體制的限制也沒(méi)有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用；同時(shí)我國(guó)住房公積金制度發(fā)展很不完善，籌集和使用都具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此從當(dāng)前運(yùn)行機(jī)制看，資金來(lái)源主要來(lái)源是政府財(cái)政供給，資金融資方式存在供給不足，極不穩(wěn)定的特點(diǎn)。政府面臨巨大的資金壓力，創(chuàng)建拓寬融資渠道十分重要。

二、新時(shí)期完善我國(guó)廉租房融資來(lái)源的戰(zhàn)略思考

（1）建立以政府為主導(dǎo)，市場(chǎng)多方參與的廉租房供給機(jī)制。政府、市場(chǎng)在廉租房的供給過(guò)程中扮演不同的角色。美國(guó)在20世紀(jì)60年代初，一改政府一手包辦資金的政策，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域。從日本、新加坡、中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，鼓勵(lì)民間資本參與也是一種普遍趨勢(shì)。因此，政府應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策吸引企業(yè)。具體有：一是政府提供貸款擔(dān)保。二是租金補(bǔ)償，政府補(bǔ)齊廉租房租金與市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)，保證企業(yè)參與的積極性。三是稅收優(yōu)惠政策。政府在廉租房建設(shè)初期起主要作用，后期則主要由社會(huì)資本參與，可采用的模式有PPP模式等，不僅可以吸收民間資本彌補(bǔ)財(cái)政投資的不足，還可以提高項(xiàng)目的建設(shè)效率，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化。（2）完善公積金制度，提高資本管理效率。新加坡保障房的覆蓋率居世界首位，主要得益于它的公積金制度，80%的公積金用于保障房的建設(shè)。再?gòu)南愀鄣慕?jīng)驗(yàn)來(lái)看，主要是活化資產(chǎn)，提高資本的使用效率。我國(guó)不僅應(yīng)該完善公積金的收繳，擴(kuò)大公積金規(guī)模，最重要的是管理好公積金增值收益，明確公積金的產(chǎn)權(quán)歸屬和公積金的投資范圍，確保公積金的合法使用。（3）創(chuàng)新廉租房融資模式，實(shí)現(xiàn)多種渠道融資。一是房地產(chǎn)抵押貸款證券化。廉租房產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定，投資回收穩(wěn)定符合資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)，不僅可以降低商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)還可以增強(qiáng)這部分資產(chǎn)的流動(dòng)性，更容易獲得銀行貸款。二是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種直接融資方式不僅降低了銀行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且減少了政府的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。REITs應(yīng)該由政府主導(dǎo)，健全房地產(chǎn)信托投資基金專項(xiàng)管理的措施，建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)積極引導(dǎo)個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者參與。三是PFI模式。PFI意為“私人融資啟動(dòng)”或“民間主動(dòng)融資啟動(dòng)”，是英國(guó)政府于1992 年提出的，用于基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的管理模式。采用這種模式融資時(shí)，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析；其次在選擇私人部門(mén)時(shí)，必須遵循公開(kāi)透明、公正平等的原則。四是征收住房保障稅。住房保障稅是一種特定目的稅，直接用于住房保障體系的建設(shè)。在操作過(guò)程中，需要研究如何避免它與房產(chǎn)稅的重復(fù)征稅、以及如何保證稅率與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)等問(wèn)題。

三、小結(jié)

我國(guó)廉租房建設(shè)除了融資問(wèn)題，還有土地問(wèn)題、住房金融體系不健全、準(zhǔn)入和退出機(jī)制等問(wèn)題?！笆濉币?guī)劃中指出要“建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，足以見(jiàn)我國(guó)在保障房建設(shè)上任重道遠(yuǎn)。“十二五”時(shí)期是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，改革正在不斷深化，也期望我國(guó)的保障房體系在此期間取得巨大進(jìn)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]董藩，文偉．基于AHP的廉租房融資模式研究[J]．中南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）．2010（6）

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關(guān)鍵詞：廉租房；建設(shè)；思考；性價(jià)比

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-000-01

一、廉租房的發(fā)展及需求

廉租房是中國(guó)大陸地區(qū)推行的一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問(wèn)題的保障措施，中國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。1998年國(guó)務(wù)院了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，首次提出“廉租房”的概念，即“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房”[1]。2005年《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》正式施行[2]。2007年8月底，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接[3]。

二、廉租房與普通住房的區(qū)別

筆者認(rèn)為，廉租住房與普通住房的區(qū)別在于：

1.相比普通住房廉租住房建設(shè)的意義不同。廉租住房不是以盈利為目的而建設(shè)的建筑，更強(qiáng)調(diào)社會(huì)保障功能，具有公共物品的屬性。所以在建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)有很多偷工減料、管理層私吞建設(shè)資金等違法事件發(fā)生。因此，在建設(shè)活動(dòng)監(jiān)理過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)管理和監(jiān)視。

2.相比普通住房廉租住房建設(shè)的住房功能不同。廉租住房建設(shè)的目的在于滿足一些低保用戶的住房問(wèn)題，所以說(shuō)在設(shè)計(jì)方面，不會(huì)有太華麗的房屋形式，不會(huì)有歐美式的建筑風(fēng)格，只是為了基本的居住需要而已。因此建設(shè)比較實(shí)用，在建設(shè)過(guò)程中框架結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單，相比普通住房會(huì)簡(jiǎn)便不少。

3.相比普通住房廉租住房的建筑地址有所差異。普通商品住房會(huì)離市區(qū)比較近，但是廉租住房的建設(shè)地址則不會(huì)離得太近，因?yàn)樾枰紤]用地成本。在建設(shè)廉租住房時(shí)可考慮以下幾個(gè)方面：運(yùn)輸問(wèn)題、工人上下班的便捷問(wèn)題、用水及用電問(wèn)題、以及廉租住房周邊環(huán)境等問(wèn)題。筆者認(rèn)為廉租住房工程的建設(shè)地址對(duì)于后兩個(gè)問(wèn)題的解決沒(méi)有太大問(wèn)題，至于運(yùn)輸問(wèn)題，可以進(jìn)行批量運(yùn)輸并合理儲(chǔ)存建設(shè)材料，以此降低廉租住房建設(shè)成本。

4.相比普通住房廉租住房的建設(shè)單位不同。正是由于廉租住房具有非營(yíng)利、公共物品的特點(diǎn)，其建設(shè)單位一般都是政府。政府為解決老百姓安居工程，達(dá)到“居者有其屋”做出很多努力。但廉租住房的建設(shè)同時(shí)也暴露出很多問(wèn)題。筆者認(rèn)為政府應(yīng)該力求保證建筑的設(shè)計(jì)的合理、建設(shè)的效率以及建筑的質(zhì)量，以此來(lái)保證住戶可以安全地、舒適地生活，完美地詮釋黨為人民服務(wù)的根本。

三、廉租房的建設(shè)中需要注意的一些地方

首先，筆者認(rèn)為有這么幾點(diǎn)值得去思考一下：

1.建設(shè)地點(diǎn)及周邊環(huán)境

廉租住房的特點(diǎn)是人口比較集中，人口密度相對(duì)要比普通住房要大，所以建筑地點(diǎn)及周邊環(huán)境對(duì)于工程及使用來(lái)說(shuō)非常重要。第一，由于建筑類型是廉租房，考慮到廉租房的建設(shè)的成本，所以建設(shè)地點(diǎn)一般選擇在離市中心比較遠(yuǎn)的區(qū)域，這就要求考慮到居民生活中的一些不便因素。筆者認(rèn)為，在選址上首先應(yīng)該注意能否有充足的水、電的供應(yīng)，然后就是要考慮建筑時(shí)期的材料運(yùn)輸費(fèi)用及建成以后住戶的交通問(wèn)題。做到以上幾點(diǎn)，筆者認(rèn)為廉租住房建設(shè)可選擇在城市開(kāi)發(fā)區(qū)比較邊緣的位置，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)的交通設(shè)施不成問(wèn)題，其次作為開(kāi)發(fā)區(qū)，水電及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施也都比較完備，再就是開(kāi)發(fā)區(qū)的土地價(jià)格相對(duì)較低，便于凸顯廉租房的節(jié)能性。

2.建筑方案的選擇

筆者認(rèn)為建筑方案應(yīng)以簡(jiǎn)單為主，因?yàn)榱夥康淖裘娣e平均只有每戶50到60平方米，所以建筑面積和可用面積要合理利用，避免不必要的占用以及浪費(fèi)，最好以一室一廳一廚一衛(wèi)的建設(shè)方式搭配最為合適；如果兩室的話，雖然會(huì)方便一些，但是會(huì)使空間更加擁擠。這也就不會(huì)使廉租房的性價(jià)比凸顯出來(lái)，要知道，廉租房是為了解決住戶基本住宿問(wèn)題才會(huì)存在的，所以沒(méi)有必要去設(shè)計(jì)很多的花樣結(jié)構(gòu)。本著以合理、實(shí)用、節(jié)能為主的方法，所以廉租房的建設(shè)設(shè)計(jì)還是以框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土澆筑的方式來(lái)建設(shè)，使用的是最便宜的材料，卻是可以使性能最高的材料。

3.建筑的建筑分布及空地的需求量以及使用量

由于前文也提到過(guò)，廉租房的住房特點(diǎn)是人口比較集中，所以有幾個(gè)環(huán)節(jié)相當(dāng)重要：首先，是交通組織方面，筆者認(rèn)為，采用與建筑物縱橫向平行的格網(wǎng)道路形式，東、西、南、北分別與城市道路連接，這樣最簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)，會(huì)使得用地比較緊張的廉租房區(qū)域會(huì)得到比較好的交通設(shè)施，再加上有些住戶還是需要追求一些高的生活質(zhì)量，所以可以設(shè)計(jì)一部分停車(chē)位。其次，就是環(huán)境與綠化，由于廉租房工程的人口密度大，所以一些必要的綠化措施還是必不可少的。在住宅區(qū)與道路之間布以綠化隔離帶，減少相互干擾，場(chǎng)區(qū)內(nèi)道路原則上均形成林蔭道，使整個(gè)場(chǎng)區(qū)的綠化面積達(dá)到最高，項(xiàng)目用地要貫徹以人為本的宗旨，為居民提供舒適安全，安全健康的生活居住環(huán)境。最后，在豎向設(shè)計(jì)中，根據(jù)場(chǎng)地的地形條件，采用最節(jié)約的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以減少工程量，盡量做到挖填方平衡，雨水系統(tǒng)采用自然排水，路面排水與管線排水相結(jié)合的形式，室外各種工程管線設(shè)計(jì)結(jié)合小區(qū)周邊現(xiàn)有管線實(shí)際，進(jìn)行管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理安排相對(duì)集中，一次建成，便于管理和維修。這樣的設(shè)計(jì)，符合了廉租住房低成本、高效率、便捷、實(shí)際的基本設(shè)計(jì)方式。

4.給排水系統(tǒng)及電氣系統(tǒng)

筆者認(rèn)為，不管哪個(gè)工程的給排水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)都是必須不可忽視的部分，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以一些必要的用水用電還是需要考慮到的，建議建設(shè)地點(diǎn)周?chē)梢哉矣泻吹牡胤健Ｊ褂脮r(shí)的建筑給排水系統(tǒng)還是以主要以使用室內(nèi)供排水管網(wǎng)系統(tǒng)為主，可以減少成本，又可以充分利用市內(nèi)供水系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)，筆者認(rèn)為除了需要多設(shè)計(jì)一個(gè)臨時(shí)發(fā)電機(jī)以外，還是可以充分利用室內(nèi)供電管網(wǎng)。

5.節(jié)能系統(tǒng)

節(jié)能系統(tǒng)的最重要一點(diǎn)是合理利用資源，避免浪費(fèi)，避免不必要的損失，這里，尤其是電力系統(tǒng)，供電系統(tǒng)的使用個(gè)人覺(jué)得可以使用一些高性能的線及電力管理系統(tǒng)，對(duì)于長(zhǎng)期使用來(lái)說(shuō)這系統(tǒng)的性價(jià)比絕對(duì)是物超所值的。還要注意的是水的使用，可以采用節(jié)水閥門(mén)，新型下水系統(tǒng)，避免在生活中不必要的損失。還有就是可以選擇一些新型的建筑材料，進(jìn)一步提升一下建筑節(jié)能。

6.安全系統(tǒng)

安全系統(tǒng)是不管哪個(gè)工程都是必須要注意的一個(gè)點(diǎn)，相比于普通住房，廉租房的建設(shè)更加節(jié)能，性價(jià)比更高，但是隨之而來(lái)的安全問(wèn)題也是不可忽視的，所以說(shuō)，建筑方面防火，防觸電，防一些自然災(zāi)害都是必不可少的環(huán)節(jié)。

四、廉租房建設(shè)管理的一些建議

廉租住房的建設(shè)意義在于給貧困及低收入家庭提供住房保證，所以說(shuō)，廉租住房沒(méi)有很豪華的建設(shè)外觀，沒(méi)有很花樣的建設(shè)風(fēng)格，更沒(méi)有供人享受的高級(jí)娛樂(lè)設(shè)施，它的建筑意義在于可以很實(shí)用的提供住宿條件。筆者認(rèn)為，有這么幾點(diǎn)是建設(shè)及管理所必要的東西：

1.建設(shè)的廉租住房應(yīng)該避免有過(guò)于華而不實(shí)的建筑材料，本著以實(shí)用為主的建筑原則，最簡(jiǎn)單而實(shí)用的框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土澆筑，保證了建筑的實(shí)用性，也降低了建筑成本，為建筑提升了一部分的性價(jià)比。

2.廉租住房的建設(shè)應(yīng)該注意與舊屋區(qū)改造相結(jié)合的方式，這樣做的好處在于可以解決一下廉租住房的資金籌措問(wèn)題，也不至于廉租住房會(huì)存在于過(guò)于遠(yuǎn)離市區(qū)的狀況，為廉租住房使用者提供了生活的便捷性。

3.廉租住房建設(shè)階段應(yīng)該選擇在剛過(guò)冬到入冬這段時(shí)間內(nèi)，這一點(diǎn)筆者認(rèn)為沒(méi)必要在過(guò)于寒冷的時(shí)候施工，雖然對(duì)于民工的開(kāi)支會(huì)減少，但是對(duì)工程的困難程度及安全質(zhì)量保證都存在有一定的問(wèn)題。

4.設(shè)計(jì)規(guī)劃方面，筆者認(rèn)為應(yīng)該合理利用可利用面積，因?yàn)榱庾》康慕ㄔO(shè)面積比較小，所以人口相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較集中，綠化面積及空地面積就有很高存在的必要性，關(guān)于本工程的建設(shè)，筆者認(rèn)為也是較為合理的安排了綠化及空地面積，使得空間不是那么擁擠。

5.廉租住房的節(jié)能方面其實(shí)也沒(méi)有太多需要說(shuō)的地方，因?yàn)榱庾》肯啾绕胀ㄗ》康慕ㄔO(shè)本來(lái)就比較節(jié)能，但是一些地方，在方便了使用者之后，還可以試著去改善一下，比如可以試著用一下新的一些科技，或者使用一下新的能源供給方式，這些在廉租住房中其實(shí)是可以試用一下的，但是要保證質(zhì)量與安全。

6.廉租住房的用水方面其實(shí)也是應(yīng)該以使用市內(nèi)供水管網(wǎng)為主，如若離得太遠(yuǎn)，可以選擇在水庫(kù)、河流、湖泊附近選擇建設(shè)，既保證了水源的充足，又可以使環(huán)境更加美好。

參考文獻(xiàn)：

[1]《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》.

篇8

【關(guān)鍵詞】 住房保障商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房

為了滿足低收入者的住房要求,我國(guó)建立了以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為主、廉租房供應(yīng)量為輔的住房保障制度。但分析發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策執(zhí)行效果并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),而且暴露出太多問(wèn)題。同經(jīng)濟(jì)適用房相比,廉租房存在種種優(yōu)勢(shì),并且能避免經(jīng)濟(jì)適用房中出現(xiàn)的種種問(wèn)題。以廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房,可以達(dá)到增加民生促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的目的。

一、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題

就經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀而言,存在著諸多需要解決的問(wèn)題,這些問(wèn)題不但制約其社會(huì)保障功能的發(fā)揮,還影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,并滋生出腐敗和社會(huì)矛盾,主要問(wèn)題如下。

1、經(jīng)濟(jì)適用房戶型標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)

2005《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,市縣人民政府根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素,合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積和各種戶型比例,并嚴(yán)格進(jìn)行管理?！比欢趯?shí)際操作中,開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)取更多利潤(rùn)建設(shè)一些面積超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房,甚至有些地區(qū)出現(xiàn)了200平米復(fù)式豪宅的經(jīng)濟(jì)適用房。低收入者收入有限,即使小面積的住房也常超出其購(gòu)房能力,何況嚴(yán)重超標(biāo)的建筑面積,更不是一般低收入者所能承受的。

2、監(jiān)控缺位導(dǎo)致銷(xiāo)售對(duì)象失控

經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售對(duì)象定位于“低收入群體”,但在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中,由于統(tǒng)計(jì)、審核方法及程序上的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn),很多不符合低收入群體條件的人購(gòu)走了經(jīng)濟(jì)適用房;同時(shí),由于監(jiān)管缺位和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的逐利性,開(kāi)發(fā)商、政府官員、部分富裕群體相互勾結(jié),使得部分經(jīng)濟(jì)房落入高收入群體之手,這顯然違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策的設(shè)計(jì)初衷。監(jiān)管缺位的根源在于制度設(shè)計(jì)本身的缺陷。從政策上看,雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人審核合格后有數(shù)天的公示期,但是將這種監(jiān)管責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于沒(méi)有調(diào)查權(quán)力也沒(méi)有執(zhí)法權(quán)力的普通群眾的做法本身就缺乏可行性,弱勢(shì)群體無(wú)法擁有監(jiān)管他人的力量。從市場(chǎng)的角度看,爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)適用房是一種穩(wěn)賺不賠的投資,高額的利益誘惑自然觸發(fā)各種利益群體去爭(zhēng)奪這份蛋糕,低收入者是社會(huì)的弱勢(shì)群體,在競(jìng)爭(zhēng)中自然處于劣勢(shì),經(jīng)濟(jì)適用房落入自然會(huì)落入中高收入群體之手。

3、經(jīng)濟(jì)適用房干擾正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,市場(chǎng)具有自調(diào)節(jié)作用,生產(chǎn)者和消費(fèi)者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化來(lái)調(diào)整供給量和需求量,最終達(dá)到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提高資源利用效益的目的。政府如果過(guò)度干預(yù)市場(chǎng),必然使得一部分資源的利用效益遭受損失。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,同種商品存在著兩種價(jià)格體系:一種是政府有控制功能的經(jīng)濟(jì)適用房,另一種是純粹市場(chǎng)化的商品房。基本同質(zhì)的兩種商品同時(shí)出現(xiàn)在同一個(gè)市場(chǎng)上,兩種價(jià)格體系在一定程度上擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。對(duì)消費(fèi)者而言,市場(chǎng)套利的存在,必然促使他們?nèi)?zhēng)奪低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房,從而使商品房的定價(jià)和銷(xiāo)量受到影響。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,經(jīng)濟(jì)適用房在土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)政策上都存在優(yōu)惠,爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)權(quán)無(wú)疑在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期時(shí),一部分開(kāi)發(fā)商承受經(jīng)營(yíng)艱難的景遇,而另一部分開(kāi)發(fā)商則可以享受政策帶來(lái)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn),這不但有悖公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則,還損害了資源的使用效益。

4、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠開(kāi)發(fā)商使得低收入者難以直接受益

在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上,國(guó)家給予開(kāi)發(fā)商土地價(jià)格優(yōu)惠,包括降低批租土地價(jià)格、實(shí)行稅收減免等。這些補(bǔ)貼和優(yōu)惠直接給了開(kāi)發(fā)商,然而一些低收入者并沒(méi)有從國(guó)家補(bǔ)貼和優(yōu)惠中得到太多福利,倒是開(kāi)發(fā)商得到了更多好處。政府本來(lái)寄望于經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)大力改善民生,但是實(shí)施結(jié)果是開(kāi)發(fā)商得到穩(wěn)定利潤(rùn),中高收入者購(gòu)走部分低價(jià)房子,低收入者的住房問(wèn)題仍沒(méi)有得到有效解決。這不是我們推行這項(xiàng)政策的本來(lái)目的,另外,在社會(huì)管理上,經(jīng)適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

5、經(jīng)濟(jì)適用房有產(chǎn)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售對(duì)象是低收入群體,低收入群體本來(lái)收入有限,其有限的收入主要用于滿足基本生活需要,而沒(méi)有能力節(jié)余大量資金。雖然經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格比商品房低,并且有國(guó)家的貸款優(yōu)惠,但是對(duì)于低收入人群而言仍然是奢侈品消費(fèi),其總價(jià)格一般超出低收入者的支付能力。從維護(hù)金融秩序角度看,低首付的貸款方式將原本沒(méi)有購(gòu)房能力的人拉入購(gòu)房者行列,客觀上為發(fā)放貸款的商業(yè)銀行孕育了風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)檫@種支付方式是以房屋的持續(xù)上漲或微跌為基礎(chǔ)的。美國(guó)住房市場(chǎng)2007年10月開(kāi)始出現(xiàn)的次級(jí)抵押貸款(簡(jiǎn)稱“次貸”)危機(jī)證明了這一點(diǎn)。次貸危機(jī)的根源在于,政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,允許低收入者通過(guò)抵押貸款方式擁有自己的住房,這些人群原本達(dá)不到正常的信用貸款標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期,一般不會(huì)出現(xiàn)償付能力不足的風(fēng)險(xiǎn),但是在經(jīng)濟(jì)低迷期或者出現(xiàn)住房去泡沫化時(shí),會(huì)造成大量的失業(yè)或者收入減少?gòu)亩蛔阋灾Ц顿J款,并且抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值不能夠償付剩余債務(wù),這些次級(jí)貸款就會(huì)形成商業(yè)銀行的壞帳,從而造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的損失,金融風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。

二、取消經(jīng)濟(jì)適用房大力發(fā)展廉租房的必要性

1、切實(shí)實(shí)現(xiàn)低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價(jià)值,一是居住的價(jià)值,二是投資的價(jià)值。不同收入群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)值需求是不同的,高收入群體的需求主要在于投資,購(gòu)買(mǎi)后多數(shù)利用與商品房之間存在套利轉(zhuǎn)手牟利;低收入群體的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是滿足低收入群體的住房需要,改善其居住環(huán)境,而不必?fù)碛蟹课菟袡?quán)。經(jīng)濟(jì)適用房可以改善低收入者的居住環(huán)境,但未必改進(jìn)其生活質(zhì)量,因?yàn)樵谄涞褪杖雰H能保障基本生活需要的情況下,購(gòu)房會(huì)增加生活負(fù)擔(dān),有時(shí)甚至犧牲了其他如教育、醫(yī)療、休閑等方面的消費(fèi),而且背負(fù)多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于購(gòu)置住房的價(jià)格,不需要壓縮低收入群體其他方面的消費(fèi),也就不會(huì)降低其生活質(zhì)量,可以實(shí)現(xiàn)無(wú)損質(zhì)量情況下的住房保障。

2、提高政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看,廉租房所帶來(lái)的社會(huì)效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房。同廉租房相比,經(jīng)濟(jì)適用房至少存在三個(gè)方面的效益損失:一是大量經(jīng)濟(jì)適用房落入高收入群體帶來(lái)的社會(huì)保障損失,他們占用了本應(yīng)保護(hù)低收入群體利益的資源,擠壓了保障范圍;二是財(cái)政投入的長(zhǎng)期保障效益損失,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房一旦購(gòu)買(mǎi)就可以很快在市場(chǎng)上以商品房的價(jià)格流轉(zhuǎn)(我國(guó)目前規(guī)定5年的期限),從而徹底退出保障領(lǐng)域,就不能在未來(lái)對(duì)其他低收入群體行使其持續(xù)保障功能;三是政府威望在群眾中的損失,經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)大量的負(fù)面問(wèn)題,官員、高收入群體爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)適用房滋生了腐敗,也加劇了高收入群體和低收入群體的對(duì)立,目前的實(shí)施現(xiàn)狀體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

廉租房可以消除上述問(wèn)題。廉租房的面積一般較小,只可租賃而無(wú)所有權(quán)的特點(diǎn)將避免高收入群體的爭(zhēng)奪,從而擴(kuò)大了房源,增加了保障范圍;采取退出機(jī)制的廉租房可以發(fā)揮其持續(xù)的社會(huì)保障功能,因?yàn)橐坏┑褪杖肴后w進(jìn)入到中高收入群體行列,其退出的房屋可以繼續(xù)租賃給其它低收入者,消除了經(jīng)濟(jì)適用房的一次保障性;廉租房還會(huì)帶來(lái)存量?jī)?yōu)勢(shì),由于所有權(quán)的流轉(zhuǎn)限制,不斷投入增量資金建設(shè)新的廉租房,加上已建成的廉租房資源,廉租房總量將會(huì)越來(lái)越多,我們就可以擴(kuò)大廉租房的保障范圍,不但實(shí)現(xiàn)城市低收入居民的住房保障,而且有可能實(shí)現(xiàn)進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正?；?/p>

目前市場(chǎng)上存在著同一商品的兩種價(jià)格體系,完全市場(chǎng)化的商品房和政府干預(yù)定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。在兩種價(jià)格體系下,消費(fèi)者首先購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,必然影響商品房的價(jià)格。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)處于高漲期,對(duì)房地產(chǎn)的影響不是那么明顯,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的供量有限。但是在房地產(chǎn)去泡沫化時(shí)期,價(jià)格和銷(xiāo)售量雙下跌,經(jīng)濟(jì)適用房受到的沖擊就顯現(xiàn)得十分明顯,目前冷清的商品房市場(chǎng)和火熱的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售場(chǎng)面反映了這一點(diǎn)。政府的經(jīng)濟(jì)功能側(cè)重于宏觀調(diào)控,商品的定價(jià)應(yīng)當(dāng)交給市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房具有商品的特性,但是其定價(jià)權(quán)受到政府的制約,而商品房由市場(chǎng)定價(jià),同質(zhì)商品的兩種價(jià)格必然相互影響,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格將干擾商品房的正常定價(jià)。商品房是基于經(jīng)濟(jì)資源的利用效益,經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)是保障社會(huì)公平,追求社會(huì)公平不能以損害效益為代價(jià),要遵循效益優(yōu)先的原則。經(jīng)濟(jì)適用房在某種程度上損害了商品房的效益,取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房則消除了這個(gè)問(wèn)題。市場(chǎng)上存在純粹的商品房和純粹的保障房,中高收入者可以購(gòu)買(mǎi)商品房促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格運(yùn)行,廉租房實(shí)現(xiàn)了保障社會(huì)公平的需要,這樣就在效益與公平之間找到一個(gè)最佳的契入點(diǎn)。

4、杜絕次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源

取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房可以在一定程度上杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)次貸危機(jī),因?yàn)榱夥坎⒉恍枰褪杖肴巳哼M(jìn)行大量貸款,客觀上鏟除了危機(jī)的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租賃價(jià)格上,政府可以對(duì)低收入人群實(shí)行租賃補(bǔ)貼。取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租賃房并不有損社會(huì)公平,我們無(wú)需讓每個(gè)家庭擁有屬于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轎車(chē)市場(chǎng)一樣,無(wú)須讓每個(gè)家庭都擁有屬于自己的小轎車(chē),通過(guò)發(fā)展出租車(chē)市場(chǎng)和公交車(chē)市場(chǎng)一樣實(shí)現(xiàn)了低收入群體享用便利交通工具的需求。

三、取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房的對(duì)策分析

為了增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)資源的使用效率,提升公共資源的保障效益,促進(jìn)社會(huì)公平,目前應(yīng)取消經(jīng)濟(jì)適用房將其納入商品房的范疇,并把發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的資金納入廉租房的范疇,大力發(fā)展廉租房,做到窮者有屋住、富者有其房,具體對(duì)策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在關(guān)鍵于增加廉租房的資金投入規(guī)模,主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面:一是新建更多的廉租房,二是通過(guò)購(gòu)置二手房進(jìn)行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規(guī)模是制約房源供給量的首要因素,可以把計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的資金轉(zhuǎn)入發(fā)展廉租房。廉租房資金的提供對(duì)象一般為中央政府和地方政府,地方政府可能因?yàn)樽非笳?jī)和財(cái)力限制的關(guān)系缺乏提供廉租房的動(dòng)力。中央政府可以通過(guò)制定政策、加強(qiáng)監(jiān)督、增加業(yè)績(jī)考核指標(biāo)等方式調(diào)動(dòng)地方政府提供廉租房的積極性。資金來(lái)源應(yīng)當(dāng)追求多元化,地方政府的資金除了既定的財(cái)政安排外,還應(yīng)包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費(fèi)的比例資金等。

2、擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍

根據(jù)2007年新頒布的《廉租房保障辦法》,廉租房的覆蓋范圍已經(jīng)有所擴(kuò)大,由城市最低收入家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標(biāo)準(zhǔn),有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮(zhèn)人口的4%,這個(gè)比例排除了那些徹底脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而在城市就業(yè)的群體,這部分群體也應(yīng)當(dāng)考慮為住房受保障人群。同期國(guó)際通行的比例為總?cè)丝跀?shù)的20%,相比而言我國(guó)廉租房的覆蓋范圍相對(duì)有限。我國(guó)正處于城市化進(jìn)程之中,必然要產(chǎn)生更多的城市無(wú)房群體,廉租房覆蓋范圍應(yīng)當(dāng)考慮這個(gè)過(guò)程。本著以人為本、促進(jìn)社會(huì)公平、構(gòu)建和諧社會(huì)的原則出發(fā),我們應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍,在目前的廉租房財(cái)力支持力度有限的情況下,住房保障的秩序應(yīng)當(dāng)是:城市低保人群、城市低收入人群、農(nóng)民工以及其他無(wú)住房人群。

3、改變補(bǔ)貼對(duì)象

取消經(jīng)濟(jì)適用房后國(guó)家和地方政府可以將補(bǔ)貼對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)貼租房的低收入家庭。補(bǔ)貼辦法可以按照家庭人頭補(bǔ)貼;補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮地區(qū)差異、地方財(cái)力差異和家庭收入差異,一般是發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼金額大,財(cái)力雄厚地方補(bǔ)貼力度大,低保人群補(bǔ)貼力度大。

4、實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

廉租房是一種公共資源,為了發(fā)揮這種公共資源的最大保障效益,必須實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。要監(jiān)控廉租房居民的動(dòng)態(tài)收入水平,建立“個(gè)人收入檔案制度”并定期審核資格,促進(jìn)廉租房的流動(dòng)性。當(dāng)?shù)褪杖胝叩氖杖胨接兴纳苹虿饺胫懈呤杖胄辛袝r(shí),不能繼續(xù)享受廉租房的政策優(yōu)勢(shì),要么減少或取消住房補(bǔ)貼,要么增加其住房租金甚至按照市場(chǎng)價(jià)格收取,或者二者并用,促使他們讓出廉租房的使用權(quán),這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者,提升其保障功能。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張愈:經(jīng)濟(jì)適用房縱橫談[M].陜西人民出版社,2002.

篇9

這20家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)多為中小房企，其中有11家開(kāi)發(fā)企業(yè)，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。兩類企業(yè)因示取得預(yù)售許可證，未履行購(gòu)房退房協(xié)議和違規(guī)從事租賃業(yè)務(wù)，未遵守主管部門(mén)備案制度等原因，被北京市建委責(zé)令限期整改。

北京市建委調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)分批取得預(yù)售許可證不斷上調(diào)房屋銷(xiāo)售價(jià)格。此外，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要因素。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建委將組成聯(lián)合調(diào)查小組，重點(diǎn)檢查以鞏固成果，在7月份的組織檢查階段，還將“不定其通報(bào)違法違規(guī)案件，向社會(huì)曝光”。

點(diǎn)評(píng)：規(guī)范市場(chǎng)，必須打擊“捂盤(pán)惜售”“哄抬房?jī)r(jià)”的行為。

988萬(wàn)戶人均住房面積不足10平方米

截至2006年底，全國(guó)共有26.8萬(wàn)戶家庭通過(guò)租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國(guó)人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬(wàn)戶，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近988萬(wàn)戶。經(jīng)測(cè)算，要解決目前988萬(wàn)戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來(lái)，全國(guó)累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金僅為70.8億元，缺口非常大。到去年底還有145個(gè)城市沒(méi)有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來(lái)說(shuō)比較滯后，亟須擴(kuò)大覆蓋范圍。

點(diǎn)評(píng)：發(fā)展廉租房到了刻不容緩的地步。

南京500余特困家庭住進(jìn)廉租房

6月17日，包括8位勞模在內(nèi)的40戶廉租房申請(qǐng)者通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)拿到房子。到目前為止，已是第三批安排特困家庭和勞模選房了。南京市房改辦有關(guān)人士介紹，南京從2004年開(kāi)始著手儲(chǔ)備1000套廉租住房，在此前將部分廉租房用于安置拆遷困難家庭后于2005年10月面向社會(huì)公開(kāi)接受申請(qǐng)。此前的兩批已分別在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的單室套和50平方米的一室半為主，其中前者主要用于安置一人或兩人戶特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。這一次的公開(kāi)搖號(hào)，加上此前已經(jīng)安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置過(guò)半。今年南京將再新建200套廉租房供應(yīng)特困群體，符合條件的市民可到街道申請(qǐng)。

點(diǎn)評(píng)：“杯水車(chē)薪”，政府還應(yīng)加大建設(shè)力度。

交易印花稅上調(diào)　住宅期房簽約上升26.6％

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自5月30日財(cái)政部決定將股票交易印花稅稅率從1％上調(diào)為3％后的兩周，住宅期房簽約量較政策前的兩周上升26.6％。

實(shí)際上，由于股市的起伏，不少投資股票者開(kāi)始抽出資金轉(zhuǎn)向投資安全系數(shù)相對(duì)較高的樓市。根據(jù)對(duì)部分購(gòu)房者的調(diào)查，其中很大一部分人所交房款都來(lái)自股市套現(xiàn)。據(jù)了解，中國(guó)單一的投資渠道是股金大量回流樓市的主要原因。經(jīng)濟(jì)學(xué)家慣常于將股市與樓市的此消彼長(zhǎng)比作蹺蹺板理論。受資本逐利特性影響，一旦其中一方受挫，必然導(dǎo)致資金流向另一方。

點(diǎn)評(píng)：股市、房市蹺蹺板效應(yīng)明顯。

價(jià)格不到商品房30％“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷(xiāo)京城

篇10

關(guān)鍵詞　廉租住房制度　低收入家庭　住房保障

一、引言

廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列的行為規(guī)則?！?998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應(yīng)體系。1999年，建設(shè)部了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點(diǎn)地區(qū)之一。2003年，根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局5部聯(lián)合《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來(lái)源、配租方式、補(bǔ)貼水平等幾大主要問(wèn)題的解決思路。

由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)于住房保障方面的思想誤區(qū)，東部的廉租住房制度的發(fā)展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點(diǎn)城市之一，憑借其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相對(duì)成熟的發(fā)展模式，成為了我國(guó)廉租住房制度實(shí)施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對(duì)解決上海市低收入家庭的住房困難問(wèn)題有著重要的意義，而且為全國(guó)其他城市的廉租住房建設(shè)提供了重要的經(jīng)驗(yàn)。

二、上海市廉租住房制度的發(fā)展歷程

(一)上海市廉租住房保障體系的起步

1998年，隨著房改的深化，上海開(kāi)始探索建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下有生命力的、長(zhǎng)效的、面向社會(huì)最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會(huì)同有關(guān)部門(mén)開(kāi)展了上海市建立低收入家庭住房供應(yīng)體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設(shè)想。

1999年，根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開(kāi)始對(duì)全市14個(gè)區(qū)18萬(wàn)戶困難家庭的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底。通過(guò)調(diào)查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬(wàn)余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。

2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)先行進(jìn)行廉租房試點(diǎn)工作。2001年6月，長(zhǎng)寧區(qū)、閘北區(qū)廉租住房試點(diǎn)工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區(qū)縣進(jìn)行廉租住房擴(kuò)大試點(diǎn)。至2001年12月，上海市19個(gè)區(qū)縣全面開(kāi)展廉租房工作，在全國(guó)率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎(chǔ)形成社會(huì)住房保障體系的最低保障線。

(二)上海市廉租住房保障體系的發(fā)展

2002年以來(lái)上海市廉租住房政策進(jìn)行了逐步完善。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是逐步降低廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門(mén)規(guī)定的城鎮(zhèn)家庭到最低生活保障線280元，連續(xù)6個(gè)月拿“低保”的“雙困”家庭標(biāo)準(zhǔn)逐步放寬。二是優(yōu)先滿足特殊困難家庭的實(shí)物配租，針對(duì)特困勞模、軍烈屬、一級(jí)和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對(duì)這些為社會(huì)作出較大貢獻(xiàn)的特殊困難家庭的保障力度。三是改進(jìn)動(dòng)遷地區(qū)廉租對(duì)象的租金配租方式，對(duì)即將動(dòng)遷地區(qū)的廉租對(duì)象，實(shí)行補(bǔ)貼租金積累方式，區(qū)廉租辦對(duì)這部分家庭的補(bǔ)貼租金建立咨金專戶，不計(jì)利息，待動(dòng)遷時(shí)憑動(dòng)遷協(xié)議一次性支出使用，對(duì)非動(dòng)遷地區(qū)的廉租對(duì)象，統(tǒng)一確定租金補(bǔ)面積保底標(biāo)準(zhǔn)。

2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，各區(qū)縣建立了《2002年市政府廉租住房實(shí)施項(xiàng)目月報(bào)進(jìn)度表》按月上報(bào)制度，將廉租住房工作進(jìn)展與相關(guān)官員工作考核結(jié)合在一起，確保廉租房制度按進(jìn)度完成任務(wù)。

“2005年9月的上海市城鎮(zhèn)最低收人家庭住房狀況的調(diào)查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬(wàn)戶，其中4平方米以下的有2.07萬(wàn)戶，分別為上海家庭總戶數(shù)的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平?！?007年，上海市房地局、市民政局《關(guān)于本市擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》的通知，提出了做好擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的九個(gè)方面政策意見(jiàn)，包括廉租住房申請(qǐng)家庭的條件、申請(qǐng)和審核程序、公示登記、配租辦法和標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制、違規(guī)處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。

三、近年上海市廉租住房制度建設(shè)取得的成效

上海的廉租住房制度不僅實(shí)施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問(wèn)題發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也為建立和完善全國(guó)的廉租住房制度進(jìn)行了有益探索和經(jīng)驗(yàn)積累。

(一)廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平

上海市規(guī)定申請(qǐng)家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計(jì)算，申請(qǐng)家庭他處有住房的，應(yīng)合并計(jì)算居住面積。申請(qǐng)家庭持有一本《房地產(chǎn)權(quán)證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請(qǐng)家庭和其他家庭長(zhǎng)期共同居住此處的合計(jì)戶籍人口數(shù)計(jì)算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現(xiàn)居住面積計(jì)算。居住成套產(chǎn)權(quán)住房的，其建筑面積按換算系數(shù)換算成居住面積計(jì)算(住房居住面積=住房建筑面積÷?lián)Q算系數(shù))： 作為我國(guó)廉租住房政策實(shí)施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實(shí)物配租的面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，上海市參考了《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的中收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)和上海標(biāo)準(zhǔn)《“八五”期間城鎮(zhèn)職工住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的低收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)其他許多城市也按照當(dāng)?shù)厝司》棵娣e確定了保障標(biāo)準(zhǔn)，但往往不能準(zhǔn)確反映實(shí)際的居住需求，面積標(biāo)準(zhǔn)不是偏高就是偏低，不適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際的發(fā)展情況。上海市的基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位，高于國(guó)家建議的低收入家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，為其他城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)提供了借鑒。

高層建筑可增加建筑面積10％。

(二)廉租住房配租補(bǔ)貼方式有一定創(chuàng)新

近年來(lái)，各地都在逐步向“以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔”的中央政策導(dǎo)向過(guò)渡。相較其他城市目前仍然以實(shí)物配租為主，上海市在配租方式上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。

上海市政府提供的實(shí)物配租主要針對(duì)孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標(biāo)準(zhǔn)與人員結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)钠胀ㄗ》浚吭聝H收取家庭總收入5％的租金。不過(guò)，這

些特殊對(duì)象也可以放棄實(shí)物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實(shí)物配租主要分布在中心城區(qū)。配租面積為人均居住面積7平方米；對(duì)原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計(jì)算配租面積，并實(shí)行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補(bǔ)差面積超過(guò)10平方米的，按實(shí)計(jì)算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計(jì)算配租面積。

另一方面，對(duì)大部分符合廉租住房申請(qǐng)條件的一般對(duì)象實(shí)行租金配租，按照區(qū)(縣)住房保障中心確定的和地段級(jí)差給予規(guī)定的補(bǔ)貼額度，由其直接到市場(chǎng)租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(qū)(縣)住房保障中心通過(guò)銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：9個(gè)中心區(qū)和浦東新區(qū)62元；閔行、寶山、嘉定3個(gè)區(qū)50元；其他6個(gè)區(qū)(縣)32元。實(shí)行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據(jù)就業(yè)、看病和子女就學(xué)等實(shí)際情況自行選擇租賃房源的地點(diǎn)，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區(qū)域可能出現(xiàn)的“貧民窟”等一系列社會(huì)問(wèn)題。

(三)補(bǔ)貼方式運(yùn)作的市場(chǎng)化

政府集中興建廉租住房有兩個(gè)主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發(fā)展完善的最大制約因素。二是后續(xù)管理復(fù)雜，物業(yè)管理等配套設(shè)施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當(dāng)前的土地征用與居住現(xiàn)狀出發(fā)考慮，在市中心集中建設(shè)廉租房并不合適，而在偏遠(yuǎn)區(qū)縣建設(shè)廉租房則會(huì)給廉租家庭帶來(lái)種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發(fā)放租金補(bǔ)貼由廉租對(duì)象直接到市場(chǎng)上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購(gòu)符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房及接受社會(huì)捐贈(zèng)和其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。

(四)廉租住房管理機(jī)制相對(duì)有效

上海市房地局成立了專門(mén)的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、各方參與”的工作機(jī)制。市廉租辦主管，區(qū)縣一級(jí)政府承擔(dān)主要任務(wù)，同時(shí)街道建立廉租住房工作辦公室，積極動(dòng)員居委會(huì)廉租工作站、中介公司、物業(yè)公司等各方力量，充分發(fā)揮社區(qū)作用，利用市場(chǎng)手段，積極籌集和落實(shí)房源，對(duì)全市困難家庭的住房情況進(jìn)行“家計(jì)審查”，使目標(biāo)定位有客觀真實(shí)的依據(jù)，提高了廉租住房的配租效率。

在操作流程上，上海市努力建立“公開(kāi)、公平、公正”的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)廉租住房工作制度化、規(guī)范化、程序化。按照申請(qǐng)、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租等六個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)、縣廉租辦在街道設(shè)點(diǎn)實(shí)行一門(mén)式受理，一條龍服務(wù)，統(tǒng)一受理廉租申請(qǐng)，方便居民。在落實(shí)實(shí)物配租上，區(qū)和街道、鎮(zhèn)廉租辦分工劃塊負(fù)責(zé)落實(shí)房源，組織廉租房租賃專場(chǎng)，加快了實(shí)物配租工作的進(jìn)程，確保了相關(guān)符合條件登記的廉租對(duì)象在3個(gè)月內(nèi)落實(shí)配租房源。

四、上海市廉租住房制度實(shí)施中存在的問(wèn)題及原因

上海雖是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，但中低收入人群的住房困難問(wèn)題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國(guó)最早實(shí)施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實(shí)施中還是存在不少問(wèn)題。

(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過(guò)窄

雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)行的收入與住房面積的雙重核定無(wú)法解決覆蓋家庭過(guò)少的問(wèn)題。“根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008―2012年)》中公布的數(shù)據(jù)，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計(jì)約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬(wàn)戶，即所占比例僅為6.2％?！蹦壳?，上海本地居民共計(jì)約426萬(wàn)戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.7％，相比發(fā)達(dá)國(guó)家的10％的比例相去甚遠(yuǎn)。

從收入限定線的指標(biāo)看，仍然過(guò)于嚴(yán)苛。申請(qǐng)家庭自申請(qǐng)之日的上月起連續(xù)6個(gè)月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，但卻無(wú)力購(gòu)房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時(shí)，上海的廉租住房申請(qǐng)政策規(guī)定家庭成員必須具有上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴(yán)格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動(dòng)人員被排斥在外。隨著城市建設(shè)步伐的加快，畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等大量進(jìn)入城市，數(shù)量甚至超過(guò)了戶籍人口數(shù)。而這一龐大的群體由于經(jīng)濟(jì)收入低、流動(dòng)性高等客觀因素，在一定年限內(nèi)難以依靠自身力量解決住房問(wèn)題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)，而且往往是社會(huì)保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢(shì)群體。隨著這一群體規(guī)模的不斷擴(kuò)大，若不對(duì)他們的住房問(wèn)題給以充分的重視很可能會(huì)導(dǎo)致一系列的社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧因素產(chǎn)生，制約城市的良性發(fā)展。

(二)收入標(biāo)準(zhǔn)劃分困難，監(jiān)督難度大

目前我國(guó)各城市包括上海的廉租對(duì)象一般為經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定的低保家庭中的符合廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的住房困難戶，而根據(jù)國(guó)家的文件內(nèi)容，廉租住房制度不僅應(yīng)該保障低保家庭中的住房困難戶，也應(yīng)保障那些買(mǎi)不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國(guó)沒(méi)有建立起個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)制度，居民的“隱形”收入沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)實(shí)際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來(lái)劃分，但由于不完善的監(jiān)督機(jī)制，目前只能停留在理論階段。

(三)實(shí)物配租比例與租金配租補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低

上海市在配租方式上以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，雖然符合中央政策導(dǎo)向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實(shí)物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實(shí)租金配租家庭數(shù)為32659戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的91.84％，而已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)為2903戶，只占8.16％，實(shí)物配租的覆蓋家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金配租的收益家庭數(shù)。2004年10月，已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)258戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的2.05％，實(shí)物配租發(fā)展進(jìn)程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設(shè)資金不足的嚴(yán)重制約。

租金補(bǔ)貼在實(shí)施過(guò)程中存在的最大不足是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)貼資金難以實(shí)現(xiàn)改善居住困難的目的?！巴粫r(shí)期市場(chǎng)的房屋租賃價(jià)格幾乎是廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的2倍甚至超過(guò)2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)僅僅微調(diào)，而房屋市場(chǎng)租賃價(jià)格卻上漲了1.5倍?！庇捎趦烧卟罹嗌醮螅怀肿饨鹧a(bǔ)貼根本無(wú)法從市場(chǎng)上租到房屋，據(jù)此推斷，在已落實(shí)租金配租的相當(dāng)比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。

(四)廉租住房房源嚴(yán)重緊缺

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，土地出讓收益水漲船高，房?jī)r(jià)不斷飆升，廉租住房建設(shè)資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進(jìn)難度。首先就目前的房屋供給渠道來(lái)說(shuō)，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是閑置、可騰退的公房數(shù)量有限。在實(shí)行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長(zhǎng)，需要大規(guī)模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購(gòu)廉租房的長(zhǎng)效機(jī)制?？陀^來(lái)說(shuō)，在上海住房市場(chǎng)“高房?jī)r(jià)，高租金”的條件面前，興建和收購(gòu)廉租房的一次性資金投入量大，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，短期內(nèi)要大量擴(kuò)容廉租住房具有相當(dāng)大的困難，需要一個(gè)適應(yīng)社會(huì)各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構(gòu)成結(jié)構(gòu)，為廉租房源的具體落實(shí)提供基礎(chǔ)。三是社會(huì)人士捐贈(zèng)等其他來(lái)源極少。其次，中介服務(wù)體系落后，政策激勵(lì)不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場(chǎng)中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業(yè)高效的中介機(jī)構(gòu)提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。

(五)廉租住房資金來(lái)源渠道單一，缺口依然較大

根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過(guò)其他渠道籌集的資金。

但從實(shí)際來(lái)看，上海市廉租房的資金主要來(lái)源于市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金。由于財(cái)政資金的撥付比例并無(wú)硬性的指標(biāo)規(guī)定，地方財(cái)政能夠撥付多大比例的廉租住房專項(xiàng)資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財(cái)力，這使得廉租房建設(shè)資金的供給缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保證。造成財(cái)政撥款不足的直接原因就是財(cái)政支出重經(jīng)濟(jì)建設(shè)而輕社會(huì)保障，財(cái)政資金往往運(yùn)用于收益更快，能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目。而廉租住房屬于社會(huì)保障性質(zhì)的公益項(xiàng)目，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用較小，因此各城市在安排財(cái)政預(yù)算支出時(shí)，通常將廉租住房建設(shè)資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。

為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內(nèi)的許多城市都試圖采取多種渠道來(lái)籌集資金，但結(jié)果往往是杯水車(chē)薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財(cái)政資金供給。就從不斷受到關(guān)注的兩種籌集渠道來(lái)說(shuō)，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無(wú)法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設(shè)的部分非常之少，必須扣除完貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和住房公積金管理費(fèi)用，節(jié)余部分方可作為建設(shè)廉租住房補(bǔ)充資金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建設(shè)的公積金增值收益為6049萬(wàn)元，而同期支出的政府財(cái)政預(yù)算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％?！?/p>

(六)廉租住房制度本身法律效力不足

世界主要國(guó)家的住房保障法律都通過(guò)法律對(duì)住房保障制度進(jìn)行了規(guī)定和保護(hù)，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國(guó)《住宅法》尚未出臺(tái)，各地執(zhí)行的廉租住房政策無(wú)法得到法律層面上的支持，基本還是國(guó)務(wù)院住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委和各省市區(qū)政府部門(mén)頒布的部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規(guī)，而且過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設(shè)和監(jiān)管上的一系列問(wèn)題。

五、建立和完善我國(guó)廉租住房制度的對(duì)策建議

有觀點(diǎn)認(rèn)為要完善廉租住房制度就要引入市場(chǎng)化機(jī)制，但本文認(rèn)為在我國(guó)目前的住房保障體制下，政府仍應(yīng)在廉租住房制度實(shí)施中發(fā)揮主導(dǎo)作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運(yùn)用市場(chǎng)化手段。

(一)提高政府對(duì)廉租住房制度實(shí)施的認(rèn)識(shí)，明確職能定位

提高政府對(duì)廉租住房制度的重視度主要做到兩點(diǎn)：一是落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，將廉租房建設(shè)納入考核體系。通過(guò)目標(biāo)管理的實(shí)施，增強(qiáng)部門(mén)的責(zé)任意識(shí)，強(qiáng)化管理措施，部門(mén)可以根據(jù)全市最低收入家庭的現(xiàn)狀和財(cái)政可用于安排廉租房的資金，制定切實(shí)可行的進(jìn)度安排和工作措施，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行量化，層層分解，以確保目標(biāo)任務(wù)的完成。建設(shè)廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，政府官員的考核指標(biāo)不應(yīng)只以GDP來(lái)衡量，要將廉租房建設(shè)納入政府的考核中，上級(jí)政府和行業(yè)主管部門(mén)特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執(zhí)行不走過(guò)場(chǎng)。二是各部門(mén)要明確職能分工，而政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識(shí)廉租房制度建設(shè)過(guò)程中的各種利益關(guān)系，協(xié)調(diào)好民政、財(cái)政、公安、城區(qū)街道辦等相關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系，各司其責(zé)、互相配合，共同做好廉租房制度建設(shè)。

(二)針對(duì)低收入家庭制定專門(mén)性的住房保障法律，建立和完善我國(guó)廉租住房制度法律體系

鑒于我國(guó)目前的廉租住房法律還停留規(guī)章政策的層面上，當(dāng)務(wù)之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒(méi)有國(guó)家層面的立法，就不能對(duì)住房保障制度進(jìn)行整體上的設(shè)計(jì)，也無(wú)法規(guī)定適當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。從上海的廉租住房實(shí)施中就可以看出，出臺(tái)的政策性文件非?；\統(tǒng)，在實(shí)施中常出現(xiàn)無(wú)法可依，具體細(xì)則朝令夕改的問(wèn)題。因此既要制定出符合我國(guó)國(guó)情的針對(duì)低收入家庭專門(mén)性的住房保障法律，各地又要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的廉租住房保障法規(guī)。以法律規(guī)范構(gòu)筑廉租住房制度的基礎(chǔ)，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標(biāo)、各級(jí)政府在解決居民住宅問(wèn)題中的責(zé)任，設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房保障政策的制定和實(shí)施。廉租住房的立法應(yīng)注意與社會(huì)保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財(cái)政預(yù)算，特別要注意制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，完善具有可操作性的有關(guān)財(cái)政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規(guī)，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。

(三)完善廉租房申請(qǐng)家庭的收入統(tǒng)計(jì)與動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理制度

香港的“公屋”制度中，申請(qǐng)人在遞交的申請(qǐng)表中必須申報(bào)家庭收入及擁有的資產(chǎn)，包括土地、房產(chǎn)、車(chē)輛、可轉(zhuǎn)移的汽車(chē)牌照和投資類別的資產(chǎn)等，接受?chē)?yán)格的財(cái)產(chǎn)審核。“如果公屋住戶家庭收入及擁有的資產(chǎn)凈值均超過(guò)規(guī)定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每?jī)赡瓯仨毶陥?bào)家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報(bào)表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會(huì)也可以根據(jù)規(guī)定終止租約并收回公屋?！睘楸Ｕ瞎葙Y源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊(duì)，專門(mén)負(fù)責(zé)調(diào)查濫用公屋單位的富戶。

在廉租住房的配給機(jī)制上，合理劃分收入線，確定受補(bǔ)貼對(duì)象是現(xiàn)行廉租房分配模式下的一個(gè)難點(diǎn)。借鑒香港公共住房制度中嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制，結(jié)合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區(qū)工作站要發(fā)揮監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的低收入家庭住房狀況進(jìn)行調(diào)查并建立檔案，建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系和嚴(yán)格的資格審查制度，確定給予補(bǔ)貼的優(yōu)先順序和補(bǔ)貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對(duì)象與范圍。其次要建立完善的個(gè)人誠(chéng)信管理體系。目前，我國(guó)的個(gè)人誠(chéng)信數(shù)據(jù)極端分散，各部門(mén)都保有部分的個(gè)人信息，相互屏蔽，沒(méi)有形成完整的個(gè)人誠(chéng)信管理體系。因此要聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)共同建立個(gè)人信用制度。在個(gè)人信用系統(tǒng)中，應(yīng)該記錄廉租房申請(qǐng)人的基本個(gè)人信息和家庭情況、個(gè)人銀行賬戶和收入來(lái)源、個(gè)人可支配可用于抵押的資產(chǎn)等。

廉租房監(jiān)管機(jī)構(gòu)要對(duì)租戶進(jìn)行定期復(fù)核、回訪，對(duì)個(gè)人及家庭變動(dòng)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。所有租戶要定期向廉租辦申報(bào)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，若經(jīng)濟(jì)狀況改善，已超過(guò)租住廉租房資格標(biāo)準(zhǔn)的人群，應(yīng)在給定期限內(nèi)退出，讓更多的人受益。如發(fā)生虛假申報(bào)和隱瞞實(shí)情，一經(jīng)查出，廉租辦有權(quán)立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責(zé)任。所有符合條件的廉租房申請(qǐng)家庭集中由管理部門(mén)統(tǒng)一進(jìn)行搖號(hào)配租，搖號(hào)前通過(guò)媒體公布搖號(hào)時(shí)間及參加戶數(shù)和配租戶數(shù)，搖號(hào)活動(dòng)由電視臺(tái)直播，接受社會(huì)監(jiān)督。

(四)擴(kuò)大廉租住房制度的覆蓋范圍

目前，各地低收入家庭的住房困難問(wèn)題仍是一個(gè)龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴(yán)重偏低。根據(jù)上海實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋面是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)性與綜合性的工作，只能循序漸進(jìn)，不能一蹴而就。根據(jù)保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進(jìn)的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對(duì)最低收入的特定家庭擴(kuò)大廉租房的實(shí)物配租；第二層次針對(duì)“夾心層”群體啟動(dòng)“住房幫困”，給予補(bǔ)貼，通過(guò)動(dòng)拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動(dòng)人口納入廉租住房申請(qǐng)?bào)w系。根據(jù)收入水平實(shí)施“逆向遞減”的補(bǔ)貼辦法――收入稍高者少補(bǔ)，收入較低者多補(bǔ)。

(五)確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房租金補(bǔ)貼方式

確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒美國(guó)的“住房券”租金補(bǔ)貼政策，即政府發(fā)給低收入者用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的憑證。持券人可以根據(jù)自己的職業(yè)特點(diǎn)，自由選擇居住地，只需繳納不超過(guò)自己收入30％的房租，不足部分由政府負(fù)責(zé)支付。“住房券”政策的啟示是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定既要適應(yīng)政府在廉租住房建設(shè)管理上所能承受的最大資金限度，又要適應(yīng)最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運(yùn)用補(bǔ)貼來(lái)租房。

上海同樣是通過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)解決廉租房的房源問(wèn)題，可以根據(jù)申請(qǐng)者家庭收入和居住情況發(fā)放一定金額的優(yōu)惠券，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金，不得私下轉(zhuǎn)讓出售。優(yōu)惠券的發(fā)放額度參照不同城區(qū)平均租金，高出部分自己承擔(dān)。同樣申請(qǐng)者如租賃質(zhì)量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對(duì)部分廉租家庭有自己獨(dú)立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現(xiàn)狀，可以通過(guò)差額補(bǔ)貼的方式，即以定額的人均使用面積為標(biāo)準(zhǔn)，其不足部分按每平方米給予一定的租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)格。這部分家庭可以用補(bǔ)貼直接另外租房提高個(gè)人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補(bǔ)貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)租金的變化及時(shí)作出調(diào)整。租金調(diào)整的幅度和次數(shù)要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調(diào)整影響居民家庭生活。

(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應(yīng)，提高廉租房實(shí)物配租比例

上海的實(shí)物配租比例非常低，其中一個(gè)制約因素就是房源的嚴(yán)重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設(shè)應(yīng)科學(xué)規(guī)劃合理布局。在中心城區(qū)小規(guī)模分散布局，提倡混居，郊區(qū)則采取在新建的商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的廉租住房，單獨(dú)進(jìn)行管理的方式。既避免資源閑置浪費(fèi)，又要避免出現(xiàn)城市“貧民窟”問(wèn)題。同時(shí)，廉租房的面積與套型結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行充分的論證，以小戶型為主，重在實(shí)用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個(gè)網(wǎng)上廉租房租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)廉租房網(wǎng)上信息共享。

任何國(guó)家與地區(qū)，政府收購(gòu)市場(chǎng)上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來(lái)源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問(wèn)題，可以運(yùn)用市場(chǎng)化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣(mài)地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費(fèi)劃撥土地，但是要避開(kāi)在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時(shí)提供資金、稅收上的扶植來(lái)降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。在廉租房建設(shè)完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對(duì)租金的正常支付進(jìn)行擔(dān)保。在運(yùn)營(yíng)期結(jié)束以后，再由政府以一定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)這部分廉租房。這樣既解決了相當(dāng)一部分低收入者的住房需求問(wèn)題，同時(shí)在一定的期限以后政府擁有了這部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，儲(chǔ)備了更多的廉租房房源。

加大對(duì)市場(chǎng)空置商品房的收購(gòu)力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價(jià)換房換取已出售的公房。經(jīng)過(guò)20世紀(jì)90年代的公房出售，上海市許多家庭以優(yōu)惠的政策購(gòu)買(mǎi)了公房。其中一部分家庭出于經(jīng)濟(jì)考慮，無(wú)力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區(qū)，地段較好，但面積較小，房屋設(shè)施條件相對(duì)較差。政府利用差價(jià)調(diào)房既實(shí)現(xiàn)了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復(fù)利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環(huán)境較好、條件相對(duì)成熟的舊住房集中小區(qū)，政府授權(quán)專業(yè)公司進(jìn)行改造。先由政府部門(mén)提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實(shí)施易地置換動(dòng)遷。然后對(duì)置換出來(lái)的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進(jìn)行改造，結(jié)合加層、擴(kuò)建一起進(jìn)行，改建成配套設(shè)施完善、環(huán)境整潔的廉租住房小區(qū)，從而有效拓寬房屋供給渠道。

(七)通過(guò)稅收籌集廉租房資金，實(shí)現(xiàn)政府引導(dǎo)下的多元化融資，拓寬資金來(lái)源渠道

發(fā)達(dá)國(guó)家(地區(qū))的公共住房政策中，財(cái)政和金融機(jī)構(gòu)都是實(shí)現(xiàn)住房保障的強(qiáng)有力的資金支撐。我國(guó)廉租房的資金現(xiàn)狀是單一的財(cái)政支持，負(fù)擔(dān)極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內(nèi)容，融資體系發(fā)展滯后。要改變資金來(lái)源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導(dǎo)下的多元化融資體系，運(yùn)用創(chuàng)造金融工具為政府從資本市場(chǎng)籌措資金投資公共住房建設(shè)。