導(dǎo)語：如何才能寫好一篇廉租房管理辦法細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：租賃型保障房；購置型保障房；退出機制；價值屬性

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國保障性住房的內(nèi)涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應(yīng)的概念，普遍認(rèn)為保障性住房包括：廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房和限價房。從現(xiàn)有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機制進行整體性把握，也無法與保障性住房發(fā)展的最新動態(tài)形成回應(yīng)。目前，在我國保障性住房開發(fā)建設(shè)中，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經(jīng)濟適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標(biāo)準(zhǔn)有助于更好地呈現(xiàn)各類保障性住房的物權(quán)屬性，梳理其現(xiàn)有立法及制度缺陷，并根據(jù)權(quán)利性質(zhì)、內(nèi)容范圍、運行邏輯設(shè)計合理有效的保障性住房退出機制。

二、現(xiàn)行保障性住房退出機制存在的問題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題

1.退出標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定模糊

現(xiàn)行《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房承租家庭當(dāng)家庭收入超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)及時報告房地產(chǎn)行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房?！赌暇┦辛庾》勘Ｕ?a href="http://www.eimio.cn/haowen/258635.html" target="_blank">細則》規(guī)定因家庭收入、居住條件等發(fā)生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應(yīng)取消其廉租住房保障資格，收回承租的實物配租住房、保障性住房補貼或停止發(fā)放租賃住房補貼。實際問題是：城市居民家庭收入水平會經(jīng)常呈現(xiàn)波狀動態(tài)――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續(xù)幾個年度審查收入水平標(biāo)準(zhǔn)，還是只要收入超過標(biāo)準(zhǔn)就須強制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或?qū)ぷ庑路吭丛傧硎芄夥孔饨鹧a貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發(fā)以食物供應(yīng)和需求補貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認(rèn)識到二者保障對象的關(guān)聯(lián)性，在租賃型保障房體系內(nèi)也未建立相互銜接的制度機制，各地法規(guī)政策中常常出現(xiàn)“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機制的有效運轉(zhuǎn)，也無法實現(xiàn)租賃型保障房制度的循環(huán)累積效應(yīng)。

（二）購置型保障房退出機制中出現(xiàn)的主要問題

1.退出交易方式規(guī)制不一

目前我國在經(jīng)濟適用房領(lǐng)域，相應(yīng)確立了較為明確的退出交易規(guī)則。④而限價房上市交易領(lǐng)域卻始終無法統(tǒng)一立法，各地方規(guī)范性混亂無序，具體標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規(guī)定權(quán)屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規(guī)定三年內(nèi)因工作調(diào)離、因病致貧等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓限價房的，須經(jīng)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠙C構(gòu)批準(zhǔn)方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規(guī)制不一的局面，造成了保障房系統(tǒng)的內(nèi)部混亂。

2.政府回購主體慣常性缺失

我國現(xiàn)行購置型保障房上市交易平臺中，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優(yōu)先回購權(quán)；與此同時，也規(guī)定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產(chǎn)權(quán)。⑦因此在現(xiàn)有法律體制下，“優(yōu)先回購權(quán)”與“可以”二者之間關(guān)系應(yīng)如何理解，現(xiàn)有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關(guān)法規(guī)文件中需進一步明確。并且從各地實踐來看，法律雖規(guī)定了政府的優(yōu)先回購權(quán)，但由于政府職能滯后與監(jiān)管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領(lǐng)域，成為購房者利益尋租的場域。

三、保障性住房退出機制的對策建議

（一）出臺高位階立法，避免地方性法規(guī)混亂不一

目前，我國住房保障制度在許多方面僅規(guī)定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細則化和程序化規(guī)定。尤其在退出機制的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、懲罰方式方面，缺少嚴(yán)格的法律規(guī)制?？梢钥紤]在各地方現(xiàn)有保障房政策基礎(chǔ)上出臺《保障性住房退出管理條例》，或在未來統(tǒng)一保障性住房基本法中加以明確規(guī)定。

（二）設(shè)置專業(yè)化管理機構(gòu)，明晰政府責(zé)任

設(shè)立專門的保障性住房管理機構(gòu)，還需明確政府的行政責(zé)任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準(zhǔn)入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴?yán)娴囊环N潛在破壞，必須有明確的標(biāo)準(zhǔn)與程序。在保障性住房領(lǐng)域的退出環(huán)節(jié)，政府應(yīng)強化其在審查管理中的主體地位，在現(xiàn)行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導(dǎo)致退出審查不到位、違規(guī)亂象滋生。如能強化行政主體的行政地位和權(quán)力機制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機制的有效運行。

（三）實現(xiàn)多梯度騰退管控，建立循環(huán)型交易機制

建立多梯度的保障性住房騰退機制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內(nèi)部的轉(zhuǎn)換。2015年，住建部要求全面實現(xiàn)廉租房與公租房的并軌運行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統(tǒng)內(nèi)通過廉租房租金遞增機制實現(xiàn)保障房的平滑性退出。例如，自應(yīng)退回廉租房起6個月內(nèi)，廉租房租金交納可按照6-9個月內(nèi)提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達到或接近市場租賃價格⑩。從而實現(xiàn)廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋：

①根據(jù)《國務(wù)院發(fā)展改革委員會關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》（國發(fā)[2013]20號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實施細則》第26條。

③不論是《經(jīng)濟適用住房管理k法》亦或各地方性法規(guī)均規(guī)定，經(jīng)濟適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。

⑥《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學(xué)學(xué)報，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉(zhuǎn)換”式退出機制研究―騰退方式的有益補充[J].會計與經(jīng)濟研究.2013（1）

⑩李玲，小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產(chǎn)，2008，（10）

篇2

[論文關(guān)鍵詞]廉租房 退出機制 對策

廉租房政策是我國住房保障制度中體現(xiàn)救助功能的一部分，其救助對象是城鎮(zhèn)低收入家庭中住房困難的群體，為了維護社會的公平正義，對該群體保障所動用的公共資源必須充分利用。而任何一個家庭的家庭收入、經(jīng)濟狀況是動態(tài)變化的，對于已經(jīng)享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情況不再符合廉租房準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該退出將公共資源留給更有需要的家庭。因此，只有對廉租住戶進行有效的審查，讓收入或住房條件得到改善的廉租住戶通過一定渠道或方式退出，才能保證有限的廉租資源起到最大的保障作用。從這個意義上來說，建立和完善廉租房退出機制具有相當(dāng)重要的意義。

一、現(xiàn)階段我國廉租房退出機制存在的問題

（一）缺乏層級高、細致有力的法律制度保障

完善的社會法制體系是退出機制得以有效執(zhí)行的重要保障之一，但我國關(guān)于廉租房退出機制的法律制度存在長期缺位的問題，主要表現(xiàn)在：第一，立法層級較低?，F(xiàn)階段與廉租房相關(guān)的法律文件多為部門規(guī)章、通知、辦法等，尚未出臺一部真正意義上有關(guān)廉租房的法律，法律效力層級低，權(quán)威性不足，在廉租住戶發(fā)生拒退或者轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為后，管理部門難以訴諸法律強制執(zhí)行。第二，細化程度不夠。目前有關(guān)廉租房的法律文件大多內(nèi)容比較籠統(tǒng)，很多制度規(guī)定細化程度不足，例如對違規(guī)行為的界定不夠細致，相應(yīng)處理程序和實施措施也不夠具體等，使得退出機制在執(zhí)行上缺乏操作性。第三，懲罰力度過輕。目前我國對于違規(guī)廉租住戶的責(zé)任處理主要是退還或補交租金補貼、退出廉租房或者取消廉租戶資格，再嚴(yán)重的也只是處以1000元以下的罰款，這樣一方面違規(guī)成本過低對違規(guī)住戶起不到警示作用，另一方面違規(guī)轉(zhuǎn)租的收益遠大于違規(guī)成本會在一定程度上誘使部分住戶鋌而走險騙租謀取私利。

（二）收入資產(chǎn)動態(tài)信息監(jiān)測難度大

廉租房保障對象的家庭收入資產(chǎn)情況是實施保障的基礎(chǔ)，也是執(zhí)行退出機制的重要依據(jù)。但由于現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的個人信用體系和個人收入申報核查機制，目前對廉租住戶家庭收入資產(chǎn)情況的認(rèn)定基本只能依靠住戶自行申報，管理部門通過民政、街道、社區(qū)等渠道進行核實的方式來操作，在實際操作中存在的收入申報信息失真、隱形收入無法統(tǒng)計等問題，使得管理部門無法準(zhǔn)確掌握廉租住戶的家庭收入資產(chǎn)情況。尤其是廉租住戶的家庭成員大多屬于無穩(wěn)定職業(yè)、常年外出打工或是靈活就業(yè)的群體，收入具有臨時性、隱蔽性的特點，其家庭收入資產(chǎn)動態(tài)信息更加難以跟蹤監(jiān)測。政府相關(guān)部門對于廉租住戶收入資產(chǎn)動態(tài)信息的這種缺失使得退出機制在執(zhí)行上缺乏依據(jù)。

（三）退出鼓勵機制與后續(xù)保障機制不健全

目前我國已初步形成了經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房等多層次的住房保障體系，其中廉租房處于保障體系的最低端。對于因家庭經(jīng)濟條件變化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理論上應(yīng)該進入到經(jīng)濟適用房、公共租賃房和限價房的保障范圍，但由于廉租房和其它層次保障房要求的支付能力差距較大，很多家庭雖然經(jīng)濟條件有所改善，超出了廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)，但仍不具備購買或租住其它層次保障房的經(jīng)濟能力，一方面主動退出廉租房享受不到有效的獎勵和政策支持，另一方面退出后得不到后續(xù)的住房保障，很可能就會落入無保障的“夾心層”。因此，多數(shù)家庭在利益權(quán)衡下會選擇繼續(xù)占用廉租房，不會主動退出。

二、完善我國廉租房退出機制的對策建議

（一）完善法律法規(guī)

1.提高有關(guān)廉租房的法律文件效力層級

從我國住房法制建設(shè)現(xiàn)狀看，出臺專門的《廉租住房法》不太現(xiàn)實，比較可行的辦法是在正處于醞釀階段的《住房保障法》內(nèi)加入廉租房的專章內(nèi)容，把與廉租房相關(guān)制度和辦法上升為法律法規(guī)，同時各地也應(yīng)結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，制定地方性的廉租房法規(guī)，從而完善有關(guān)廉租房的法律制度體系。

2.制定廉租房管理的法律法規(guī)細則

在立法過程中，應(yīng)從法律層面更加清晰地規(guī)定廉租房的保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)和水平、資金來源、退出機制、管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)的職責(zé)等，并適當(dāng)?shù)爻雠_一些相關(guān)的配套規(guī)定來對廉租房的申請條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、退出管理辦法等進行細化，從行為多樣性的角度出發(fā)，細化對廉租住戶違法違規(guī)行為的界定，并有針對性地制定具體處理程序與實施細則，從而提高執(zhí)行上的可操作性。

3.加大違法違規(guī)行為的懲罰力度

對目前存在的一些騙租、違法占用廉租房等行為，應(yīng)加大懲罰力度，例如沒收違法所得、重金罰款、永久性取消保障資格、記入個人信用檔案甚至監(jiān)禁等，以高強度的懲罰措施大幅度地提高住戶的違法違規(guī)成本，從而有效地遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。

（二）加強收入資產(chǎn)動態(tài)信息管理

1.建立個人信用體系

即根據(jù)居民的家庭收入與資產(chǎn)、已發(fā)生的借貸與償還、信用透支、發(fā)生不良信用時所受處罰與訴訟情況，對個人的信用等級進行評估并隨時記錄、存檔，以便查詢。政府可以成立或委托個人信用評價管理機構(gòu)，建立覆蓋全社會的個人信用信息管理系統(tǒng)，并聯(lián)合銀行、證券、保險、法院、公安、稅務(wù)與審計等部門，實現(xiàn)個人信用信息的集中管理、資源共享

和及時溝通，徹底解決信息不對稱的問題，為退出機制提供信息支持。

2.完善收入資產(chǎn)申報制度

實行定期申報制，即要求申請廉租房的家庭和已經(jīng)入住的家庭定期（半年或一年）將有關(guān)單位或者居住地有關(guān)部門證明的個人資產(chǎn)、收入、住房、家庭人數(shù)等變動情況向有關(guān)部門主動申報?？稍诹夥康姆煞ㄒ?guī)中明確違規(guī)申報行為的處罰細則，如拒不申報或申報信息失真構(gòu)成騙租行為的，從嚴(yán)懲罰。通過完善申報制度加強對廉租住戶收入資產(chǎn)信息的動態(tài)管理。

3.強化社會監(jiān)督

利用宣傳和教育手段，強化個人信用的重要影響，充分發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用。同時可開通社會檢舉通道，允許、鼓勵群眾舉報他人瞞報收入資產(chǎn)情況的行為，對檢舉屬實者實施獎勵，以增強社會監(jiān)督的積極性和有效性，增加廉租住戶謊報收入資產(chǎn)信息的壓力。

（三）建立健全退出鼓勵與后續(xù)保障機制

1.建立退出鼓勵機制

即通過制定一系列優(yōu)惠政策，鼓勵廉租住戶主動退出廉租房，自行置業(yè)。例如，規(guī)定廉租住戶如果主動退出，就能獲得低息或無息購房貸款、優(yōu)先購買或租住其它層次保障房、購房稅費減免、財政補貼等政策性優(yōu)惠，而若不主動退出，由管理部門強制執(zhí)行后不僅得不到置業(yè)優(yōu)惠，還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這樣就可以在很大程度上調(diào)動一些經(jīng)濟條件轉(zhuǎn)好的廉租住戶主動退出的積極性。

篇3

關(guān)鍵詞：廉租房；模式再造；合同外包；契合

國家建設(shè)部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，指出“廉租房是政府和單位在住房領(lǐng)域的社會保障職能，針對城鎮(zhèn)常住居民中的最低收入家庭，提供租金相對低廉的普通住房。”并在其后的實施過程中，建設(shè)部聯(lián)合財政部等部門逐步制訂了關(guān)于廉租住房建設(shè)的一系列規(guī)章制度，有效的解決了城鎮(zhèn)低收入困難家庭的基本住房需求。

一、我國廉租房供給現(xiàn)狀及其存在問題

1.我國廉租房供給基本現(xiàn)狀

目前我國的廉租房建設(shè)實行貨幣補貼與實物配租等方式相結(jié)合的保障機制，具體包含安排土地出讓凈收益的廉租住房保障資金及安排財政預(yù)算的廉租住房保障資金。實物配置主要是指縣級以上地方政府為提出廉租住房申請的城市低收入家庭提供住房保障，并依據(jù)一定的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。貨幣補貼主要指縣級以上的地方政府向提出申請廉租住房的城市低收入困難家庭，按照有一定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租賃住房補貼，困難家庭自主承擔(dān)租金。

據(jù)了解，從2006年開始，規(guī)定廉租住房建設(shè)的保障資金占土地出讓凈收益的比例需要在5%以下；2009年并將這個提高到15%；政府的廉租房的租金收入繼續(xù)投入廉租住房的建設(shè)之中。盡管如此，然而廉租住房的實施過程中，依然存在不少問題，如房源不足等。

2.我國廉租房供給過程中存在的問題及不足

從相關(guān)的調(diào)查結(jié)果中可以看出，在2009年到2011年間，有上萬戶的最低生活保障的家庭，而政府僅能提供的卻只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，僅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房總量不足，其根本原因是資金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金較低，如南京市的廉租住房的月租金為2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基礎(chǔ)上再減免70%，租金收入很少。

（2）住房公積金增值收入余額有限：提取風(fēng)險準(zhǔn)備金，支付管理費用之后的公積金增值收益余額不足。

（3）年度財政預(yù)算中安排的資金不足：據(jù)統(tǒng)計，到2010年底，全國用于廉租住房的資金累計超過100億元，其中政府財政預(yù)算累計的卻不及投資資金的二分之一。

（4）土地出讓凈收益分配的保障資金較少：到2011年底，全國仍有近200個地級以上城市尚未明確指定廉租住房占土地出讓收益的比例，有很多城市在廉租房建設(shè)中尚未建立土地出讓收益的資金保障機制。

總而言之，有限的廉租住房保障資金，使得政府缺乏經(jīng)濟能力擴大廉租房的供應(yīng)量，不能滿足城市低收入家庭的租房需求。

二、我國當(dāng)前廉租房供給模式運營中存在問題的原因分析

1.政府管理職能的缺失，政府管理地位需強化

日常生活中，人們常常需要不同種類的服務(wù)和物品，那么接下來的需要解決的問題便是，這些物品及服務(wù)由誰采取怎樣的方式提供，才能實現(xiàn)更有效更便捷的供應(yīng)關(guān)系。要想實現(xiàn)協(xié)調(diào)的供應(yīng)關(guān)系，首先應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將多樣性的服務(wù)及物品分類，而分類的標(biāo)準(zhǔn)主要是依于物品和服務(wù)的排他性及競爭性兩種特性。競爭性是指某種物品在被一個人使用時，則減少了其他人使用時物品所表現(xiàn)的出來的特性；排他性是指一個人使用某種物品時，則會阻止他人使用該物品。

在市場經(jīng)濟體制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生產(chǎn)者能以收取一定的費用來交換物品的使用權(quán)，并且在利益的驅(qū)使下有多的市場主體參與該物品的生產(chǎn)，在市場供需關(guān)系中優(yōu)化配置資源。而政府在市場配置中依然扮演著重要的角色，集中體現(xiàn)為對市場的宏觀調(diào)控，建立健全市場運行的規(guī)范、監(jiān)督機制，維持市場的有序運作。此外政府還應(yīng)組織、提供一些不具排他性的物品，這也不等同于政府直接參與生產(chǎn)，而是通過其他渠道實現(xiàn)供應(yīng)，“政府并沒有提供服務(wù)的義務(wù)，政府的義務(wù)僅在于保障服務(wù)的實現(xiàn)?！彼?，那些具有排他性的物品就服務(wù)的供應(yīng)借助于市場機制實現(xiàn)，而政府或其他組織則提供公有資源及集體物品的供應(yīng)。

2.社會保障力度不夠，政府監(jiān)管角色待提升

由于現(xiàn)實生活的復(fù)雜性，決定著并非所有的物品都可以依據(jù)排他性和競爭性進行分類。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，不僅要堅持經(jīng)濟原理的基本供應(yīng)，同時還要兼顧公平正義的價值取向。正如薩瓦斯所說的“福利物品”，按照物品分類的理論來說，福利物品屬于自然壟斷物品或個人物品。福利物品有著很大的正外部效應(yīng)，一方面，福利物品具有社會保障功能，當(dāng)受經(jīng)濟因素的限制而使得需求者喪失了對福利物品的使用權(quán)，會直接影響社會的健康發(fā)展；另一方面，社會和他人能夠從福利物品的使用中收益?？傊?，福利物品同時具有經(jīng)濟原理下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的實際運作中，始終處于主導(dǎo)地位，但仍然不能解決供需之間的凸出矛盾，分析其原因可知，這是政府錯位的供給角色所致。政府在廉租房的供給中，應(yīng)承擔(dān)廉租住房供應(yīng)實現(xiàn)的職能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接擔(dān)當(dāng)廉租住房的生產(chǎn)者，僅僅依靠自身能力解決市民的基本住房問題。所以在今后的廉租住房供應(yīng)發(fā)展中，政府應(yīng)及時轉(zhuǎn)變、優(yōu)化職能，整合各種社會資源，創(chuàng)造新的廉租住房供給模式。

三、基于合同外包與憑單制契合的廉租房供給模式再造

廉租住房屬于一種福利物品，有著基于經(jīng)濟原理原則下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性的綜合特征，因此我們應(yīng)在廉租住房所具有的此種特征的基礎(chǔ)之上，從新審視對其的供應(yīng)。既要借助于市場體制優(yōu)化配置廉租住房供給資源，同時還應(yīng)借助政府的有效宏觀調(diào)控公平正義的保障廉租住房供應(yīng)。經(jīng)濟領(lǐng)域的市場工具研究，為新的廉租住房建設(shè)實踐提供了可靠的實現(xiàn)條件。所謂市場工具只要是指“政府確保市場的資源優(yōu)化配置機制，實施民營化、用者付費、政府管制或放寬管制、內(nèi)部市場化、合同外包及憑單制等具體方法，實現(xiàn)提供公共物品和服務(wù)的目的?！?/p>

1.引入競爭，引用民間資本投入廉租房建設(shè)中去

廉租住房的福利物品性，決定了只有借助于政府力量，才能體現(xiàn)其公平正義價值取向下的非排他性，實現(xiàn)社會的廉租住房供應(yīng)。然而政府在實現(xiàn)廉租住房的供應(yīng)過程中，并不需要直接提供廉租住房，而是間接性的保障。比如采取合同外包方式建設(shè)廉租住房，“通過吸引私人承包商提供公共服務(wù)，政府只是扮演資金提供者的角色，而非服務(wù)的直接生產(chǎn)者和直接供給者?！?/p>

采取競爭性競標(biāo)制的引入廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)承包商，地方政府向房地產(chǎn)商本地區(qū)一年期限內(nèi)的廉租住房建設(shè)情況的招標(biāo)說明書，采取政府公告，借助電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介，或者直接向部分房地產(chǎn)商郵寄招標(biāo)說明書等方式大力宣傳招標(biāo)信息，吸引更多的房產(chǎn)商參與廉租住房的競標(biāo)活動。在招標(biāo)信息發(fā)出后，要為房產(chǎn)開發(fā)商留足夠的時間，以使得房產(chǎn)開發(fā)商做充足的競標(biāo)準(zhǔn)備，在一定時間之后才正式開始競標(biāo)活動。政府也可在招標(biāo)信息之后到正式開展招標(biāo)活動之前，公開組織競標(biāo)房地產(chǎn)商的研討會，解答競標(biāo)房地產(chǎn)商有關(guān)招標(biāo)的細則性問題，增加房地產(chǎn)商對與競標(biāo)相關(guān)的細節(jié)的了解，加強政府和房地產(chǎn)商之間的聯(lián)系，同時政府還可以獲得自身所需要的招標(biāo)信息。政府部門應(yīng)在房地產(chǎn)商依照招標(biāo)說明書遞交投標(biāo)書之后，嚴(yán)明對投標(biāo)書的評估標(biāo)準(zhǔn)及基本程序。由一些專家學(xué)者、招標(biāo)調(diào)研機構(gòu)及政府專業(yè)咨詢機構(gòu)，共同探討房地產(chǎn)商提交的投標(biāo)書，按照統(tǒng)一的評分規(guī)則、招標(biāo)方案及招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評估投標(biāo)書，并劃分一定的等級，最終選出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，還可以采用城市低收入住房困難家庭的“用腳投票”這一發(fā)揮低收入家庭自的方式，低收入住房困難群體憑借手中持有的憑單，自由選擇廉租住房的建設(shè)承包商，促使承包商為獲得更多的憑單而相互競爭，不斷提高其自身的服務(wù)質(zhì)量和建設(shè)效率。

2.用腳投票，保障社會低收入人群及時住進廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的經(jīng)濟原理原則下的排他性，為運用憑單制的廉租住房供給方式提供可行性，“一般，理論上任何具有排他性的服務(wù)都可以得到代金券（即憑單）的資助”。憑單只是政府發(fā)放給有資格消費某種物品的民眾的一種有佳證券。

在城市低收入住房困難家庭的選擇廉租住房過程中，低收入住房困難家庭主要是和政府部門之間發(fā)生聯(lián)系，政府主管部門根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及人民生活水平，制定一定的確認(rèn)廉租住房使用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合廉租住房的供應(yīng)量，針對低收入住房困難家庭的需要向其發(fā)放相應(yīng)數(shù)量和面值金額的憑單。通常情況下，為了調(diào)動承包商對廉租住房的投資、建設(shè)積極性，確保其一定的經(jīng)濟利益，憑單的面值金額相當(dāng)于或略高于市場上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房資格評定方案及審定資格工作結(jié)束之后，會向低收入住房困難家庭發(fā)放憑單。

憑單的使用階段主要是低收入住房困難家庭和廉租住房承包商之間聯(lián)系。低收入住房困難家庭通過政府所提供的各種信息平臺，從各個角度了解廉租住房承包商。在這個過程中，政府應(yīng)充分發(fā)揮其信息收集、整理的優(yōu)勢，確保為低收入住房困難家庭提供完整的廉租住房承包商信息，嚴(yán)防因信息不對稱而引起的不好影響。低收入住房困難家庭在較全面、準(zhǔn)確的了解各承包商的廉租住房建設(shè)情況之后，結(jié)合自身的實際情況，選定某一家承包商建設(shè)廉租住房，并持憑單與其辦理相關(guān)手續(xù)。在這個階段中，各房地產(chǎn)商為了獲得更多的低收入住房困難家庭的支持，即獲得更多的憑單，而相互競爭，促使著房地產(chǎn)商注重自身服務(wù)質(zhì)量及工程效率的發(fā)展。

結(jié)束語

在廉租住房的建設(shè)中，采取憑單制及合同外包制等兩種市場化工具，塑造了廉租住房供給的新模式，既有效的扭轉(zhuǎn)了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理運用市場機制實現(xiàn)廉租住房的供給；又給予低收入住房困難家庭廉租住房房租控制權(quán)，實行“用腳投票”方式，促使開發(fā)商為獲得更多的憑單為相互競爭，優(yōu)化其服務(wù)質(zhì)量，這也是政府間接性的有效控制廉租住房供給及承包商。

參考文獻

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篇4

根據(jù)《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國民政部中華人民共和國財政部關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》（建?！病?2號）及省、市有關(guān)要求，為切實加快我縣廉租住房建設(shè)進度，確保建設(shè)資金和建筑質(zhì)量安全，充分發(fā)揮廉租住房的保障作用，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、加快項目建設(shè)進度

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣建設(shè)局、縣佳陽投資公司要嚴(yán)格按照縣人民政府年度下達的建設(shè)任務(wù)及投資計劃，抓緊落實開工建設(shè)條件，認(rèn)真組織項目實施。在保證工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全的前提下，加快項目實施進度，財政、國土、民政、人事等部門要加強協(xié)調(diào)配合，確保全縣的廉租住房在年6月30日前全面完成工程建設(shè)，8月30日前組織入住，盡早發(fā)揮廉租住房的保障作用。

二、嚴(yán)格建設(shè)資金管理

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣佳陽投資公司要按照國家有關(guān)規(guī)定，制定嚴(yán)格的資金管理辦法，切實加強建設(shè)資金管理，對廉租住房建設(shè)資金做到專賬存儲、分賬核算、?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁擠用、占用、挪用。對廉租住房建設(shè)資金沒有用于新建廉租住房的，一律停止資金撥付；已經(jīng)撥付的資金，要全額收回并調(diào)整用于符合條件的新建廉租住房項目。要規(guī)范工程款撥付程序，必須在工程達到合同約定的工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及工程質(zhì)量要求，并經(jīng)監(jiān)理工程師簽字和業(yè)主審核后，方可撥付工程款。涉及廉租房建設(shè)管理的業(yè)務(wù)單位，租金必須嚴(yán)格按縣物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，實行“收支兩條線”管理，全額用于廉租住房及配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，真正把黨和政府對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的關(guān)懷落到實處。要嚴(yán)格按《廉租住房保障辦法》的規(guī)定籌措廉租住房保障資金，不允許采取群眾集資或其他任何方式違規(guī)集資建房，違反規(guī)定的單位及個人，將按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

三、加強質(zhì)量安全監(jiān)管

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣建設(shè)局要加強對廉租住房質(zhì)量監(jiān)管、依法加強對設(shè)計、施工質(zhì)量的過程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價，不得隨意壓縮工期，不得明示或暗示設(shè)計單位和施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)。要根據(jù)廉租住房的建設(shè)特點，制定專門的質(zhì)量安全監(jiān)督方案，強化對工程建設(shè)過程中參建各方質(zhì)量安全行為和實體工程質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查，確保建設(shè)工程質(zhì)量安全。對違法違規(guī)行為和違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)要求的，要責(zé)成相關(guān)單位及時改正；情節(jié)嚴(yán)重的，將依法嚴(yán)肅查處。

篇5

保障性住房的固有特性

保障政策的屬地差異明顯　一是保障政策架構(gòu)存在差異。以四川省為例，成都市政府依照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的要求努力建立多層次的住房保障體系。而多數(shù)二級城市住房保障建設(shè)處于起步階段，從目前掌握的情況看，部分二級城市以廉租房建設(shè)為主，逐步擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)的保障體系。

二是運作模式不同。一種是由政府專門部門統(tǒng)一組織實施經(jīng)濟適用房回購、市場購買、組織修建等。另一種是采取政府招標(biāo)方式委托非指定的單位負責(zé)開發(fā)建設(shè)、定向銷售經(jīng)濟適用房，政府負責(zé)資格審查、準(zhǔn)入退出監(jiān)督等。

三是資金來源不同。政府統(tǒng)征統(tǒng)建的以政府出資的形式為主，采取政府招標(biāo)方式則由中標(biāo)開發(fā)商出資建設(shè)經(jīng)濟適用住房。

政策性是保障性住房與普通商品房的根本區(qū)別　經(jīng)濟適用住房：經(jīng)濟適用住房是指以中低收入家庭為供應(yīng)對象，享受稅費減免政策，住房價值能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，具有社會保障性的商品住房。經(jīng)濟適用住房的價格既要職工能夠負擔(dān)得起，又要兼顧國家補助能力，在質(zhì)量上又必須突出“實惠”二字。經(jīng)濟適用房的房主只享有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)而不能享受房屋收益權(quán)。

廉租房：廉租房只租不售，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加供應(yīng)，資金主要來源于地方財政預(yù)算、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益，按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金以及社會捐贈、廉租住房租金收入等。

經(jīng)濟適用住房項目在開發(fā)建設(shè)、銷售管理等方面具有特殊要求　一是適用特殊的管理辦法。經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)、銷售等需要遵循《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及各級政府制訂的有關(guān)經(jīng)濟適用房項目準(zhǔn)入、銷售、售后監(jiān)督等法規(guī)的要求，普通商品房需遵循的《商品房銷售管理辦法》等要求不適用于經(jīng)濟適用住房。

二是項目建設(shè)條件嚴(yán)格。經(jīng)濟適用住房建設(shè)既要納入解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，也要納入國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。政府部門需要統(tǒng)籌安排，包括在部分商品房項目中配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房。

三是土地供應(yīng)特殊。經(jīng)濟適用住房在土地供應(yīng)方面享有優(yōu)惠，以劃撥方式供應(yīng)。

四是實施差異化的銷售管理政策。經(jīng)濟適用房有嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出機制。各級政府需要根據(jù)確定的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，進行購買資格審查、調(diào)查、公示、核準(zhǔn)。未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)不得對外銷售。

五是經(jīng)濟適用房為有限產(chǎn)權(quán)房，上市交易受限制。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款。

六是開發(fā)建設(shè)形式特殊。經(jīng)濟適用住房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場運作的原則，可以采取項目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施；也可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟適用住房管理實施機構(gòu)直接組織建設(shè)。

發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險

經(jīng)濟適用房項目準(zhǔn)入依據(jù)的屬地化差異風(fēng)險　實踐中，各地區(qū)根據(jù)國家的統(tǒng)一政策，結(jié)合當(dāng)?shù)刎斄Α⒄Ｕ夏繕?biāo)等制訂發(fā)展經(jīng)濟適用住房的實施細則，客觀上在開發(fā)建設(shè)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象等方面的政策要求存在不統(tǒng)一。因此，銀行在進行項目準(zhǔn)入審查時若不了解項目所在地的保障性政策要求，勢必造成經(jīng)濟適用住房項目準(zhǔn)入缺乏依據(jù)，尤其是讓以經(jīng)濟適用住房名義變相進行商品房開發(fā)的行為得逞，為后續(xù)工作埋下風(fēng)險隱患。

當(dāng)?shù)卣畬嵤┙?jīng)濟適用住房管理的能力風(fēng)險　一是地方政府組織開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房的財力。在政府統(tǒng)征統(tǒng)建模式下，如果政府財力不足，或者沒有安排充足的經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)建設(shè)資金，在項目開發(fā)建設(shè)中勢必過度依賴銀行按揭資金，使銀行面臨的項目停工、爛尾的風(fēng)險增大。

二是地方政府回購能力和意愿。在禁售期內(nèi)，如果經(jīng)濟適用房的購房人不能清償銀行貸款，銀行可以向人民法院提訟，要求行使抵押權(quán)。由于新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》賦予了政府在禁售期內(nèi)回購經(jīng)濟適用房的排他性權(quán)利，人民法院采取拍賣方式處置抵押物的可能性不大。在變賣時，人民法院應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)政府部門行使對抵押物的回購權(quán)。但《經(jīng)濟適用住房管理辦法》卻未規(guī)定在政府不愿意或無能力回購經(jīng)濟適用房時的處理辦法。此時，如果政府無意愿，或無財力回購訟爭的經(jīng)濟適用房，人民法院將如何處置抵押物，則存在一定的不確定性。

劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押存在的法律風(fēng)險　劃撥的國有土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。劃撥土地的處分權(quán)在國家，政府仍然是地的主人。建筑在這種土地上的房產(chǎn)實際是與地產(chǎn)一起形成了一種國家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進行抵押應(yīng)該是無效的。

抵押物價值風(fēng)險　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！薄督?jīng)濟適用住房管理辦法》也規(guī)定，“購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！备鶕?jù)這些規(guī)定我們可以認(rèn)為，經(jīng)濟適用房在禁售期后，如果政府不回購，銀行處置抵押物償還貸款的保障程度取決于“處分所得”和“向

政府繳納的土地收益等相關(guān)價款”。如果“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關(guān)價款”不足償還貸款，銀行將面臨損失。

被保障群體抗風(fēng)險能力存在先天性缺陷　經(jīng)濟適用住房所保障的是城市中低收入困難家庭，還款能力、抗風(fēng)險能力較弱，與銀行的商業(yè)性房貸運作之間存在低收入與償還能力要求的矛盾。在目前的信貸政策下，經(jīng)濟適用住房按揭面臨借款人第一還款來源不充足的風(fēng)險，如果當(dāng)?shù)卣畬⒅械褪杖爰彝ト司晔杖霕?biāo)準(zhǔn)線劃得太低，禁售期后又沒有必要的擔(dān)保措施，這一風(fēng)險會更大。

真實性風(fēng)險　一是經(jīng)濟適用房項目的真實性。在進行項目審查時，項目開發(fā)建設(shè)的要件是否符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房管理的政策要求，申報主體是否合規(guī)，是否以經(jīng)濟適用房之名行普通商品房開發(fā)之實等都是需要考慮問題。二是借款人資格的真實性。如果對供應(yīng)對象審查不嚴(yán)，對那些“開私車買經(jīng)濟適用住房、買房號搭車買經(jīng)濟適用住房的”借款人提供按揭，將嚴(yán)重背離經(jīng)濟適用住房的保障性、政策性，房管部門將不會辦理產(chǎn)權(quán)和抵押登記，銀行債權(quán)將得不到保障。三是房屋的真實性。與普通商品房相比，經(jīng)濟適用房缺少銷售備案環(huán)節(jié)，這無疑增大了銀行核實房屋真實性的風(fēng)險。在政府財力不足或者其委托的開發(fā)單位資金緊張時，“虛構(gòu)經(jīng)濟適用房”的可能性將很大，銀行按揭將無房屋對應(yīng)。四是價格和房屋面積的真實性。經(jīng)濟適用房的價格(包括面積超標(biāo)準(zhǔn)部分的價格)和面積均由政府有權(quán)部門確定，關(guān)系到房屋價值和按揭金額。如果價格或者面積失真將影響銀行處置價值，最終影響貸款安全。

發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)的對策

商業(yè)銀行應(yīng)基于價值最大化目標(biāo)，在現(xiàn)有信貸制度框架下，堅持“有利可圖、風(fēng)險可控”的原則，積極穩(wěn)妥地發(fā)展保障性住房按揭業(yè)務(wù)。

掌握政策，區(qū)分政府組織經(jīng)濟適用房管理的能力實施區(qū)域差別化　要掌握各地保障性住房政策架構(gòu)、經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)運作模式、審批操作流程、對銀行的保障措施、經(jīng)濟適用房抵押登記制度等，依此進行項目準(zhǔn)入審查。對于需要銀行提供按揭的，必須依照當(dāng)?shù)卣呒坝嘘P(guān)法規(guī)取得政府土地、房管部門對于劃撥性質(zhì)的土地及地上房屋辦理抵押的意見，同時應(yīng)與政府協(xié)商制訂有利于辦理經(jīng)濟適用房按揭的保障對象劃定標(biāo)準(zhǔn)。

建立回購、擔(dān)保機制，分散按揭風(fēng)險　一是實施政府回購。在辦理經(jīng)濟適用房按揭時，商業(yè)銀行應(yīng)與政府協(xié)商制訂保障銀行債權(quán)的回購辦法，包括禁售期內(nèi)回購的辦法，禁售期后銀行處置抵押物須向政府繳納的土地收益等相關(guān)價款的具體比例和操作流程。

二是推動政府建立政策性擔(dān)保機構(gòu)，對保障群體實施專門擔(dān)保。對政府統(tǒng)征統(tǒng)建的，可以建議由政府通過拿出一部分貨幣資金，劃入一部分資產(chǎn)的方式，設(shè)立專門為經(jīng)濟適用住房貸款提供擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司，為低收入家庭進行第三方擔(dān)保，分散風(fēng)險，引導(dǎo)信貸資金的投入。對現(xiàn)有具有政府背景的擔(dān)保公司，可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行準(zhǔn)入，與政府協(xié)商合作。

三是追加補充擔(dān)保。對政府委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)由開發(fā)單位提供階段性擔(dān)保，比照商業(yè)性按揭的規(guī)定對其進行擔(dān)保能力審查。對能夠辦理個人房屋權(quán)屬證書，但建設(shè)單位不具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力的，可以采用本房抵押加獨立第三方保證方式；對不能辦理個人房屋權(quán)屬證書的，可采取由借款人提供有效足值的其他房產(chǎn)抵押；或采取由建設(shè)單位或獨立的第三方對該類個人客戶提供全程連帶責(zé)任保證。

制訂完善的按揭方案　一是優(yōu)選客戶。由于保障對象的先天性抗風(fēng)險能力弱的缺陷，不宜對所有的保障對象提供按揭，而是要“次中選優(yōu)”。對確需提供按揭支持的，可以追加共同借款人，提高還款能力。

二是落實房屋和借款人資格的真實性。在辦理按揭前要向政府有權(quán)部門了解掌握經(jīng)濟適用房銷售方案，核實房屋面積和價格的真實性；同時協(xié)調(diào)房管部門比照商品房銷售辦法對經(jīng)濟適用住房進行銷售備案，確保房屋銷售的唯一性。在辦理按揭過程中要依照當(dāng)?shù)卣?jīng)濟適用房銷售細則，結(jié)合銷售備案信息，核實借款人的身份，落實房屋與借款人的唯一對應(yīng)關(guān)系。

三是合理確定貸款期限和成數(shù)。銀行應(yīng)結(jié)合房屋周邊同地段商品房價格，對處置該經(jīng)濟適用房的“處分所得”扣除“向政府繳納的土地收益等相關(guān)價款”后對按揭額的保障程度進行評估，確保按揭保障度>1。此外還應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保方式、客戶的具體差異制訂有助于防范風(fēng)險的貸款成數(shù)、期限方案。

四是落實擔(dān)保措施。包括與政府部門簽訂整體回購協(xié)議、房管部門抵押登記和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)以及開發(fā)單位、擔(dān)保公司承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任等。

五是把握放款時機。要根據(jù)項目資金到位情況、項目建設(shè)進度等綜合判斷風(fēng)險，合理確定放款時機，避免項目停工、爛尾。

篇6

第五條廉租住房的資金來源主要包括：

（一）按土地出讓金總額的2提取廉租住房保障資金；

（二）住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的余額；

（三）財政預(yù)算安排資金；

（四）直管公房出售以及拆遷補償資金的結(jié)余部分；

（五）社會定向捐贈資金及其他渠道籌措的資金。

第六條廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?。廉租住房保障開支主要用于：

（一）建造、購買、維修廉租住房資金支出；

（二）廉租住房的租金補貼支出；

（三）廉租住房的租金減免支出；

城市低收入家庭住房狀況調(diào)查、年審工作經(jīng)費，列入同級財政預(yù)算。

第七條廉租住房保障資金實行項目預(yù)算管理。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門于每年第三季度根據(jù)下年度廉租住房保障計劃，編制下年度廉租住房保障支出項目預(yù)算，經(jīng)同級財政部門審核，并報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。財政部門要根據(jù)當(dāng)?shù)啬甓攘庾》勘Ｕ嫌媱?，落實廉租住房保障資金來源。

第八條建造廉租住房的資金撥付，按照《**市人民政府投資項目管理實施細則》和《**市基本建設(shè)資金管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其它保障支出按照批準(zhǔn)的廉租住房保障支出項目預(yù)算，根據(jù)廉租住房保障計劃，按年撥付廉租住房保障資金。

第九條每年年終，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照同級財政部門規(guī)定，報送年度廉租住房保障支出項目決算。年度廉租住房保障支出項目出現(xiàn)資金結(jié)余，經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)后，可以繼續(xù)滾存下年度安排使用。

第十條實物配租的廉租住房來源主要包括：

（一）政府新建、配建、收購的住房；

（二）部分騰退的國有直管住房；

（三）社會捐贈的住房；

（四）其他渠道籌集的住房。

第十一條新建廉租住房，主要采取配套建設(shè)方式，在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。

第十二條廉租住房建設(shè)，一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第二章總則

第一條為建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，切實解決城市低收入家庭的住房困難，根據(jù)國家、省關(guān)于城鎮(zhèn)廉租住房管理的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于**市區(qū)，**、**城區(qū)內(nèi)廉租住房保障及監(jiān)督管理。

第三條廉租住房保障，是指政府在住房領(lǐng)域向城市低收入家庭中的住房困難家庭提供租金補貼或以低廉租金配租普通住房，以及對承租的公有住房給予租金減免而提供的一種社會保障。

第四條各縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門負責(zé)廉租住房的管理工作，發(fā)改（價格）、財政、民政、國土資源、稅務(wù)、統(tǒng)計、公安、監(jiān)察、審計、金融管理等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負責(zé)廉租住房保障的有關(guān)工作。

市房地產(chǎn)管理局負責(zé)定海城區(qū)廉租住房的建設(shè)、管理和供應(yīng)工作。各縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理局（處）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房的建設(shè)、管理和供應(yīng)工作。

第三章廉租住房保障對象和面積標(biāo)準(zhǔn)

第十三條廉租住房的保障方式以發(fā)放住房租賃補貼為主、實物配租和租金減免為輔，實物配租主要對象為低保家庭中的軍烈屬、殘疾人及家庭主要勞動力喪失勞動能力的無房戶。

第十四條申請廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

（一）申請人為保障區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)常住戶口，并實際居住一定年限；

（二）家庭年人均收入低于統(tǒng)計部門公布的上年度人均可支配收入的60；

（三）家庭人均住房建筑面積在16平方米以下。

市區(qū)及各縣可根據(jù)上述條件制定分步保障計劃，按照由低到高的原則逐步解決，每年的具體申請條件由建設(shè)行政主管部門向社會公布。

第十五條申請人家庭成員，包括配偶、實際共同居住的子女、父母和其它具有法定贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或撫養(yǎng)關(guān)系并實際共同居住的人員。

第十六條人均住房建筑面積按保障區(qū)域內(nèi)家庭現(xiàn)有住房建筑面積總和除以家庭人口確定。廉租住房保障面積，按照家庭現(xiàn)有住房建筑面積總和與住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額部分核定。

第十七條廉租住房租金實行政府定價。廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費和管理費兩項構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)低收入家庭的經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。具體由價格、財政部門會同建設(shè)行政主管部門確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十八條廉租住房租金補貼實行分層次保障原則。低保家庭住房租金補貼額為市場平均租金的100，低保邊緣家庭住房租金補貼額為市場平均租金的80，其它低收入家庭住房租金補貼額為市場平均租金的60.市場平均租金由價格、財政部門會同建設(shè)

行政主管部門確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十九條在住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，租住現(xiàn)有公房的低保家庭按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租，租住現(xiàn)有公房的低保邊緣家庭按照公房租金標(biāo)準(zhǔn)的70交納房租，其他低收入家庭按照公房租金標(biāo)準(zhǔn)交納房租。

第四章廉租住房申請、審核和公示

第二十條廉租住房配租實行申請、審核、公示制。符合條件的予以配租，實物配租實行輪候制。

第二十一條申請人在申請廉租住房時，須到戶籍所在地的社區(qū)領(lǐng)取《**市廉租住房配租申請表》，如實填報家庭基本情況，由申請人向戶籍所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提出申請，并提供以下資料：

（一）申請人的書面申請；

（二）申請人及家庭成員的身份證、戶口本、現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證或租住單位自管房、房管部門直管公房的面積證明；

（三）低保戶（特困戶、低保邊緣戶）還須提供低保證明（特困證、困難家庭救助證等）；

（四）申請人及家庭成員的收入證明。

第二十二條申請廉租住房的程序：

（一）街道辦事處（鎮(zhèn)政府）自受理之日起30日內(nèi)，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件進行審核，提出初審意見并在申請人所在社區(qū)張榜公布，無異議的，將初審意見和申請材料一并報送民政部門；

（二）民政部門自收到申請材料之日起15日內(nèi)，就申請人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見并轉(zhuǎn)建設(shè)行政主管部門；

（三）建設(shè)行政主管部門自收到申請材料之日起15日內(nèi)，就申請人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見。

第二十三條經(jīng)審核，符合規(guī)定條件的，由建設(shè)行政主管部門予以公示，公示期限為15日，對經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，作為廉租房保障對象予以登記，書面通知申請人，并向社會公開登記結(jié)果。

經(jīng)審核，不符合規(guī)定條件的，由建設(shè)行政主管部門書面通知申請人，并說明理由。申請人對住房狀況審核有異議的，可以向建設(shè)行政主管部門申訴；對家庭收入審核有異議的，可以向民政部門申訴。

第二十四條建設(shè)行政主管部門、民政部門以及街道辦事處（鎮(zhèn)政府）可以通過入戶調(diào)查、鄰里訪談以及信函索證等方式，對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關(guān)單位和個人應(yīng)如實提供情況。

第二十五條符合配租條件的家庭，由建設(shè)行政主管部門核發(fā)《廉租住房配租資格證》。享受實物配租的家庭，應(yīng)與建設(shè)行政主管部門簽訂廉租住房租賃合同；享受住房租金補貼的家庭，憑租房合同與建設(shè)行政主管部門簽訂租金補貼合同，租金補貼從次月起享受，按季領(lǐng)取。

第二十六條實物配租對象無正當(dāng)理由先后兩次不接受配租方案的，取消實物配租資格，一年內(nèi)不得重新申請，但可享受租金補貼。

第五章廉租住房監(jiān)督管理

第二十七條廉租住房實行動態(tài)管理，一年一審。享受住房租賃補貼或者配租廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）如實申報家庭人口、收入、住房變動情況（填寫廉租住房家庭人口、住房、收入狀況表）。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）對申報情況進行核實，并將申報情況及核實結(jié)果報建設(shè)行政主管部門、民政部門。

第二十八條建設(shè)行政主管部門、民政部門按各自職責(zé)對申報情況進行復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果和有關(guān)規(guī)定，調(diào)整租賃住房補貼額度或?qū)嵨锱渥饷娣e、租金等；對不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。

第二十九條城市低收入住房困難家庭有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：

（一）將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途的；

（二）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（三）無正當(dāng)理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定的處理方式的，由建設(shè)行政主管部門或者具體實施機構(gòu)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

第三十條任何單位和個人有權(quán)對違反本辦法規(guī)定的行為進行檢舉和控告。

第六章法律責(zé)任

第三十一條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設(shè)行政主管部門不予受理，并給予警告。

第三十二條對以欺騙等不正當(dāng)手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設(shè)行政主管部門給予警告；對已經(jīng)登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經(jīng)獲得廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房，并按市場價格補交以前房租。

第三十三條建設(shè)行政主管部門及有關(guān)部門的工作人員或者市、縣（區(qū)）人民政府確定的實施機構(gòu)的工作人員，違反本辦法規(guī)定，在廉租住房保障工作中、、的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

篇7

【關(guān)鍵詞】保障性住房 租賃型 退出機制 困境 對策

當(dāng)前，租賃型保障性住房已經(jīng)成為我國保障房的主要形式，近幾年國家進一步加快了保障性住房的建設(shè)，從中央住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到各地方不斷出臺新的規(guī)定。在2013年12月2日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》等文件精神，會同財政部和國家發(fā)展改革委起草了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。

內(nèi)容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。從而進一步改善行政管理程序，刪繁就簡后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后退出機制的審核上也將統(tǒng)一，如此一來對于使用保障性住房的居民來說，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對保障性住房進行統(tǒng)一，但是在保障性住房的任務(wù)完成上、分配計劃以及入住上都取得了很大的進步，僅以桃城區(qū)為例，截止到2013年10月桃城區(qū)公共租賃住房項目開工率100%，竣工率達77.3%。已竣工項目抓緊進行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標(biāo)上有所進展以外，根據(jù)《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法》、《河北省保障性住房準(zhǔn)入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認(rèn)定辦法實施細則》有關(guān)規(guī)定，衡水市結(jié)合實際情況制定出了《住房保障申請家庭聯(lián)審聯(lián)查辦法》，對于涉及的相關(guān)部門、聯(lián)查程序以及監(jiān)督機制做了規(guī)定，并明確規(guī)定紀(jì)檢部門對于行政不作為工作職責(zé)履行不到位、不作為的，，的的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。嚴(yán)格監(jiān)督程序，有效地約束了政府部門利用職權(quán)的情況發(fā)生，加之保障性住房信息公開化使得其政策更加公平、公正。

現(xiàn)行租賃型保障性住房政策解讀―以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應(yīng)對在經(jīng)濟快速發(fā)展過程出現(xiàn)的城鎮(zhèn)部分居民生活困難，沒有住房保障的情況而產(chǎn)生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實現(xiàn)“居者有其屋”的居住理念。國家“十二五”規(guī)劃以來，全國加大建設(shè)保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴(yán)重問題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機制，實現(xiàn)租賃型保障性住房投入資金的良性循環(huán)、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會公平價值得以體現(xiàn)的重要內(nèi)容。在租賃型保障房退出機制設(shè)計的理念上，既要考慮地方政府的財政能力、住房市場運行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，因此應(yīng)采取多元化的退出模式，在基本原則和目標(biāo)相同的條件下，各地應(yīng)根據(jù)本地實際情況采用適合于本地實際的退出方式。

當(dāng)前租賃型保障性住房制度構(gòu)建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內(nèi)容相對滯后，我國的立法機關(guān)也在不斷地研究探討，國務(wù)院出臺新的政策指導(dǎo)。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對于強制退出條件及其處罰措施做了新的規(guī)定，對于不當(dāng)使用的予以重罰，對于不符合條件的應(yīng)當(dāng)強制騰退，但具體實施起來因現(xiàn)實情況多樣，依然存在著諸多問題。

根據(jù)衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動退出與強制退出兩種，對于已經(jīng)不符合其條件的應(yīng)主動申請退出，對于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定的進行強制退出，對于違規(guī)行為按照《辦法》規(guī)定進行處罰，新出臺的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過渡上有了很大的改善，然而從實施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設(shè)來看，依然還有很大的完善空間。

退出機制存在的問題和困境

現(xiàn)有制度存在的問題。對于租賃型保障房的退出機制各地方采取的方法大致相同，一是主動退出，二是強制退出，但退出的情況及處罰問題不能單靠國務(wù)院出臺的《辦法》來實行，還要和本地區(qū)的實際情況結(jié)合起來。實際問題也是復(fù)雜多變的，并且在經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動政策的頻率是現(xiàn)在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經(jīng)濟欠發(fā)達城市，居民生活水平較其他一線二線城市而言還相對落后。保障性住房的目的是為了給沒有住房的年輕人一個過渡階段，給家庭困難的群眾一個改善其環(huán)境的時間。我國雖然每年都在興建保障性住房但仍然無法滿足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來越大，而經(jīng)濟適用房為小產(chǎn)權(quán)房，是可以永久居住的，從現(xiàn)實著眼這是不符合現(xiàn)狀的，而衡水市現(xiàn)在依然在實施，對于一個經(jīng)濟不發(fā)達且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實退出機制的困境。目前，大多數(shù)城市，特別是二、三線城市制度收入申報尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶的自覺性進行主動申報、如實申報，在現(xiàn)實中很難保證其真實完整性。僅通過入戶調(diào)查來調(diào)查核實，工作量龐雜，收集的信息也未必準(zhǔn)確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應(yīng)具有嚴(yán)格的審查、批準(zhǔn)程序和相應(yīng)的監(jiān)督機制，確定應(yīng)退出租賃型保障性住房的對象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財產(chǎn)情況和現(xiàn)有的住房情況，并結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平和居住條件設(shè)定租賃型保障性住房的享受條件和標(biāo)準(zhǔn)，超出該標(biāo)準(zhǔn)堅決予以清退。具體情況包括三類：一是租戶申請時信息失真或者審核不嚴(yán)而享受保障待遇的；二是租戶的收入、財產(chǎn)和住房條件等得到了改善不應(yīng)再享受保障待遇的；三是因為享受保障待遇的標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整導(dǎo)致租戶不應(yīng)享受保障待遇的。此外，那些雖符合標(biāo)準(zhǔn)，但違法或者違規(guī)使用保障性住房的租戶也應(yīng)納入退出對象之列，包括利用住房從事違法活動、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉(zhuǎn)借和轉(zhuǎn)租、住房長期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實租賃型保障性住房退出機制上也存在著諸多實際問題，其表現(xiàn)主要有以下幾點：

一是資產(chǎn)核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個人及家庭資產(chǎn)情況是其符合租住條件的基礎(chǔ)，但是在現(xiàn)實生活中，對于資產(chǎn)的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規(guī)定，但是在現(xiàn)實生活中，在保障性住房小區(qū)仍存在著開高檔車或外租現(xiàn)象，并且屢禁不止。這是因為在資產(chǎn)核查時仍存在漏洞。

二是居民主動退出意識淡薄，會產(chǎn)生福利固化。居民在其意識中不愿意主動退出，從而導(dǎo)致保障性住房供給結(jié)構(gòu)失衡，很多人對于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見表1、表2）。由于中國長久的居住觀念以及普遍素質(zhì)不高導(dǎo)致了居民主動退出的動力不足，很多學(xué)者提出獎懲機制，對于主動退出的應(yīng)給予政策上的鼓勵。筆者認(rèn)為主動退出應(yīng)該是其租住租賃性保障性住房的義務(wù)，既然是義務(wù)，就不應(yīng)給予獎勵，所以這種觀點不利于提高公民的道德素質(zhì)。

表1：租賃型保障性住房退出機制了解程度調(diào)查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動退意愿調(diào)查

資料來源：根據(jù)社會調(diào)查問卷獲得

三是應(yīng)建立完善的退出保障性住房的法律機制。我國現(xiàn)在仍未有法律法規(guī)對保障性住房的退出制度上進行規(guī)定，在依法治國的今天，完善保障性住房的相關(guān)法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學(xué)者認(rèn)為對于退出保障房群體，在購置商品房時應(yīng)在政策上給予充分的支持，例如設(shè)立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認(rèn)為此做法不可取。原因有二，其一以現(xiàn)在的商品房價格上漲趨勢來看，政府充分支持會給政府帶來巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費用差極大，政府建立基金來支持其購買商品房顯然是不現(xiàn)實的；其二近年來商品房市場火熱，房價居高不下，國家多次出臺政策壓低房價，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國情的。所以如何構(gòu)建退出保障房后續(xù)的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規(guī)定退出者及家庭沒有住房的可以以市場價繼續(xù)租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續(xù)工作。

租賃型保障性住房退出機制的完善

為了堅持效率優(yōu)先、符合實際，真正做到公正合理地解決租賃性保障性住房的實際問題，筆者提出完善我國租賃型保障性住房問題的相應(yīng)對策，為國家保障性住房建設(shè)提出建議。

首先，健全資產(chǎn)核查制度。一是舉報獎勵制?？梢栽O(shè)立居民舉報制度，在現(xiàn)實生活中真正做到了解實際的是生活在周圍的居民群眾，但由于群眾維護公眾利益的意識不夠，致使沒有達到預(yù)期效果，這可以借鑒俄羅斯的“贓款分利”原則③，對舉報群眾經(jīng)審核舉報事實確實的可以予以獎勵。

二是居委會定期入戶普查制。居委會應(yīng)當(dāng)定期對轄區(qū)的保障性住房住戶進行入戶考察，這樣既可以了解其家庭現(xiàn)狀，也可以確定其是否為自己租用，在入戶的過程中會出現(xiàn)許多問題，例如對于幾次家訪無人應(yīng)答的，可以在小區(qū)明顯位置張貼公告，在限定時間內(nèi)要求其住戶到居委會配合工作，逾期不到的，由法院通知其申訴，不申訴的進行強退。

三是建立保障性住房檔案管理體系。保障性住房管理部門對租賃性保障性住房住戶建立檔案，實行一戶一檔案，并健全電子信息系統(tǒng)，將租賃型保障性住房的住戶信息，例如工資等收入證明、家庭成員住房情況證明等逐一登統(tǒng)，并上傳網(wǎng)絡(luò)，將信息進行公開披露，將檔案系統(tǒng)化、信息網(wǎng)絡(luò)化、內(nèi)容公開化。

四是銀行證券公司總資產(chǎn)核查制。對于申請到租賃型保障性住房的居民應(yīng)該對其銀行總資產(chǎn)以及其手中可能存在的證券進行定期審核，其審核的結(jié)果是住戶個人財產(chǎn)數(shù)據(jù)，這不同于住房情況、工資情況等公開公示的內(nèi)容，對外應(yīng)注意保密，以確保做到保護其個人隱私的目的。

其次，提高居民主動退出意識。一是加強退出制度的宣傳。在申請時著重解釋這一制度并說明拖退、騙退及違反規(guī)定的后果，對于居民主動退出意識不強，可以加大宣傳力度，在其申報審核通過時著重對退出機制進行著重解析，對于拖退以及違反《辦法》相關(guān)規(guī)定的懲罰措施及法律責(zé)任應(yīng)予以說明，從而起到警示作用。

二是建立個人信用體系。建立個人信用體系與銀行、工作單位等信用體系相銜接，做到信用信息公開透明，個人信用體系系統(tǒng)全面，對各個層面和領(lǐng)域的信用進行評測和監(jiān)管，綜合考慮多方面因素和表現(xiàn)，綜合監(jiān)管，從而杜絕騙租、不退的問題出現(xiàn)。

三是對符合條件主動退出的住戶實施獎勵。租賃型保障性住房的使用者，由于經(jīng)濟條件提高、收入增多、住房條件自行改善等原因滿足退出標(biāo)準(zhǔn)主動退出的，對其進行鼓勵和獎勵，具體包括給予再申請租賃式保障性住房優(yōu)先選擇權(quán)、保障性住房出售時享有優(yōu)先購買權(quán)，在自購房產(chǎn)時給予一定價格優(yōu)惠和補貼、貸款購房時在利率上給予優(yōu)惠、減免部分稅費、辦理相關(guān)手續(xù)和登記時費用有所減免等。既要通過負向的經(jīng)濟激勵促使應(yīng)退住戶及時退出，又要通過正向的經(jīng)濟激勵促使應(yīng)退住戶及時退出。

四是對騙取住房保障資格和符合條件拒不退出的住戶采取適當(dāng)懲罰措施。在香港《房屋條例》中規(guī)定，任何人如果故意向房屋委員會虛報資料，即構(gòu)成違法，最高可判處20萬元港幣的罰款，同時判處監(jiān)禁六個月。在香港，騙租保障房最高可以判處限制人身自由，如此嚴(yán)厲的懲處措施，對騙租保障房的住戶起到了強大的震懾作用。諸如此項規(guī)定，在租賃性保障房退出制度上也可以借鑒，適當(dāng)設(shè)置更為嚴(yán)厲的懲罰措施，不僅通過行政手段進行調(diào)解，甚至可以通過刑罰手段來保障。

最后，健全保障房分配使用監(jiān)督機制?，F(xiàn)今的監(jiān)督體制為政府對保障性住房居民定期審核，有專門部門進行核定，由檢察機關(guān)進行監(jiān)督，但此項制度在現(xiàn)實中仍存在問題：檢察機關(guān)是否檢察到位？執(zhí)行機關(guān)是否嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行？如何確保公眾可以了解其真實情況，使民眾充分地享有知情權(quán)呢？在此筆者認(rèn)為應(yīng)建立第三方監(jiān)督機制，根據(jù)現(xiàn)實情況來看，雖然媒體有監(jiān)督作用，但媒體監(jiān)督的問題實在太多，無法做到專一；有民眾監(jiān)督但在實際上起到的作用不大，畢竟與政府相比民眾仍是弱勢群體，以弱勢群體監(jiān)督強勢的一方顯然是不可取的，那么建立專門獨立的第三方就顯得尤為重要了。筆者認(rèn)為，就現(xiàn)今狀況而言，可以由民眾公投成立專門委員會對政府進行監(jiān)督，再由民眾監(jiān)督委員會，如果委員會不作為可以廢除重選，由檢察機關(guān)、民間組織一起監(jiān)督效果會更好一些。

各地方政府近幾年一直都在對租賃性保障性住房進行著各種的嘗試，各地方的經(jīng)驗再反饋到中央，由國務(wù)院進行考察研究再制定全國性政策，早在2010年對與保障性住房就已經(jīng)開始了起草工作，但由于現(xiàn)實問題復(fù)雜，仍未出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，但應(yīng)加快創(chuàng)建法律的步伐，進一步完善其保障性住房的內(nèi)容，做到有法可依，有法必依，依法執(zhí)行。

（作者單位：衡水學(xué)院；本文系衡水學(xué)院校級課題“衡水市廉租房退出機制的困境及其對策”階段性成果，項目編號：2013059）

【注釋】

①“衡水桃城區(qū)保障性住房建設(shè)速度快效果好”，衡水市住房保障信息網(wǎng)，2013年11月29日。

②董雪豐：“我國保障性住房運行機制研究”，《重慶大學(xué)學(xué)報》，2012年第10期。

篇8

一、指導(dǎo)思想

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實縣十三屆九次全委會XX縣十六屆四次人代會精神，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，以重點工程和重大項目為抓手，堅持城鄉(xiāng)建設(shè)與改善民生并重，堅持強化管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)并重，堅持舊城改造與城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理并重，著力推進城鄉(xiāng)建設(shè)，使城市品位大提升，建筑產(chǎn)業(yè)大提質(zhì)，行業(yè)管理大提效，促進建設(shè)事業(yè)健康有序發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

城鄉(xiāng)建設(shè)主要預(yù)期目標(biāo)是：投入資金27771.94萬元，重點完成九項工程建設(shè)任務(wù)。其中投入資金1582萬元，完XX縣府街東延伸段和淵泉街東延伸段城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資3000萬元，完成張芝公園及九支渠景觀帶一期1224.8米的地質(zhì)勘查、地形測繪、施工設(shè)計編制、人工湖土方開挖、水系東段建設(shè)。投資650萬元完成風(fēng)電生活基地建設(shè)；投資1108.8萬元完成保障性住房150套（其中經(jīng)濟適用房90套，廉租房60套）；投資664.86萬元，完成城區(qū)綠化、樹穴改造和樹木追肥；投入資金10444萬元，完成商品房開發(fā)624套；投資9758萬元，完成榆林賓館、海城賓館等商貿(mào)賓館建設(shè)。投資357.4萬元,完XX縣城控制性祥規(guī)編制、縣城綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和62個村莊規(guī)劃編制；投資206.9萬元，完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創(chuàng)建7個單位庭院、6個住宅小區(qū)；工程質(zhì)量監(jiān)督覆蓋率、建筑材料檢測率、竣工工程驗收備案率、工程監(jiān)理覆蓋面均達到100%，實現(xiàn)工程安全質(zhì)量零事故；完成道路建設(shè)工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設(shè)”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側(cè)拆遷任務(wù)；新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

三、工作重點

圍繞上述工作思路和工作目標(biāo)，重點抓好以下幾個方面的工作：

（一）以規(guī)劃編制為龍頭，不斷擴大城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋面。

一是筑牢城鄉(xiāng)規(guī)劃理念。深入貫徹落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，充分發(fā)揮總規(guī)的調(diào)控和引領(lǐng)作用，不斷深化城市規(guī)劃理念，繼續(xù)堅持“先規(guī)劃后建設(shè)、無規(guī)劃不建設(shè)”的原則，注重規(guī)劃的前瞻性、民主性和科學(xué)性，有效發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃帶動和指導(dǎo)作用。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃步伐。注重城市整體形象，突出城市特色和個性。加快編制縣城出入口等重點建設(shè)區(qū)修建性詳規(guī)，積極打造城市建筑風(fēng)格。進一步完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村落規(guī)劃，積極指導(dǎo)、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃編制、上報、審批等工作，配合新農(nóng)村建設(shè)，搞好新農(nóng)村規(guī)劃、人居環(huán)境治理、示范村規(guī)劃、農(nóng)房建設(shè)、居民點規(guī)劃和風(fēng)格風(fēng)貌改建規(guī)劃，改變農(nóng)村建房無規(guī)劃設(shè)計的現(xiàn)狀，切實改善全縣人居環(huán)境。三是提升規(guī)劃管理效能。高質(zhì)量做好“兩證一書”的核發(fā)工作，充分發(fā)揮管理職能，不斷創(chuàng)新規(guī)劃監(jiān)督機制，完善各項規(guī)章制度，進一步規(guī)范規(guī)劃運行程序。充分發(fā)揮執(zhí)法監(jiān)察大隊職能職責(zé)，進一步整合力量，不斷拓寬監(jiān)控范圍，嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違法違章建設(shè)行為，確保各類建設(shè)按規(guī)劃實施，切實提高規(guī)劃行政效能。年內(nèi)完XX縣城控制性祥規(guī)編制、綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和梁湖、沙河2個集鎮(zhèn)總體規(guī)劃的評審報批和62個村莊規(guī)劃的編制評審工作，實現(xiàn)自然村規(guī)劃建設(shè)覆蓋率100%的目標(biāo)。

責(zé)任單位：規(guī)劃股

（二）以項目建設(shè)為抓手，提速城鄉(xiāng)建設(shè)步伐。

堅持一事一主體，一個項目一個領(lǐng)導(dǎo)，一個項目一個班子，一個項目一套考核，做到續(xù)建項目提前完工，新建項目提前開工，儲備項目提前立項，前期工作提前完成。重點完XX縣府街東延伸段人行道2903米，架設(shè)路燈129桿；鋪筑淵泉街延伸段人行道2100米，安裝路沿磚2100米，架設(shè)路燈96桿。新建建筑面積為14960平方米的榆林賓館貴賓樓一座和建筑面積4800平方米的海城賓館一座。新建占地面積為140畝，建筑面積10000平方米風(fēng)電生活基地規(guī)劃編制及“四通一平”建設(shè)，力爭1——2家風(fēng)電企業(yè)辦公、住宿工程開工建設(shè)，為大力實施“風(fēng)電強縣”戰(zhàn)略作出應(yīng)有貢獻。

責(zé)任單位：各項目建設(shè)管理辦公室

（三）以九支渠建設(shè)為重點，打造城市新亮點。

把九支渠建設(shè)作為一項重大的民生工程、對外開放的形象工程來抓，努力將其打造成為城市建設(shè)名片，成為城市新亮點。在做好詳細規(guī)劃編制、征地、拆遷安置等前期工作的基礎(chǔ)上，著力完善重點項目建設(shè)的管理機制，著力落實重點項目建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任制，著力加快重點項目建設(shè)進度，著力解決重點項目建設(shè)存在的突出問題，著力營造全社會關(guān)心重點項目建設(shè)的良好氛圍，力爭九支渠建設(shè)取得實質(zhì)性進展。年內(nèi)完成長1224.8米、占地面積7.52萬平方米九支渠景觀帶和占地面積37.3萬平方米張芝公園一期工程建設(shè)。

責(zé)任單位：九支渠景觀帶及張芝公園項目建設(shè)管理辦公室

（四）以城市園林化創(chuàng)建為基礎(chǔ)，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

始終把優(yōu)化功能放在城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理的首位，堅持“適度超前、持續(xù)發(fā)展、保障有力”的思路，抓好項目建設(shè)。開展城市綠化工作專項整治，不斷擴大城市綠化覆蓋面，確保新區(qū)建設(shè)綠化覆蓋率達到40％以上，舊城區(qū)綠化覆蓋率達到30％以上，不斷增強城市承載力、凝聚力、輻射力和帶動力。年內(nèi)完成瓜州中路景觀帶種植4725平方米；完成7個單位庭院、6個住宅小區(qū)2.5萬平方米的花卉種植和綠地建設(shè)；完成淵泉公園新開辟綠地8000平方米和植樹500株；完XX縣府街、淵泉街東延伸段及南環(huán)路道路綠化，開挖綠化帶4.67萬立方米，回填耕植土3.9萬立方米，植樹5335棵；完成公園街、瓜州中路5000平方米公共綠地樹木花卉種植；完成南大街、瓜州大道樹穴改造和城區(qū)樹木追肥。年內(nèi)完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創(chuàng)建7個單位庭院、6個住宅小區(qū)。

責(zé)任單位：園林綠化所

（五）以民生工程為根本，著力提高民生保障。

一是加快保障性住房建設(shè)。認(rèn)真貫徹會議精神，切實加大保障性住房建設(shè)力度，進一步增加面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房和廉租房建設(shè)，逐步完善住房保障體系建設(shè)。完成經(jīng)濟適用房90套和廉租房60套建設(shè)任務(wù)，緩解城市低收入家庭住房壓力。二是繼續(xù)做好住房補貼發(fā)放工作。把落實城鎮(zhèn)廉租住房補貼制度作為一項民心工程，按照《XX縣廉租住房2008—2012年建設(shè)規(guī)劃》，對全縣城鎮(zhèn)低收入家庭進行了調(diào)查摸底，經(jīng)過嚴(yán)格審查，對符合廉租住房補助條件的城鎮(zhèn)經(jīng)濟困難家庭，按照每人每月補助50月的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放住房租金補貼，并為租住公產(chǎn)房住房經(jīng)濟雙困家庭減免住房租金，真正解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題。

責(zé)任單位：房管局

（六）以農(nóng)房建設(shè)為切入點，扎實推進環(huán)境治理。

一是堅持“突出優(yōu)化功能、保持區(qū)域風(fēng)貌、統(tǒng)一規(guī)劃布局、農(nóng)民自主選擇”的原則和“三打破三提高”的要求，指導(dǎo)、督促農(nóng)民搞好農(nóng)房建設(shè)，嚴(yán)格農(nóng)房建設(shè)審批程序，建筑風(fēng)貌，嚴(yán)管建筑質(zhì)量，嚴(yán)查違規(guī)建設(shè)。二是加強農(nóng)房建設(shè)與管理。創(chuàng)建農(nóng)房建設(shè)管理機制，特別是農(nóng)房建設(shè)服務(wù)隊的監(jiān)管和農(nóng)村建筑工匠資質(zhì)管理，有效調(diào)控承包價額。嚴(yán)格農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃、選址、選圖、審批等程序和堅持“一書兩證”（選址意見書、規(guī)劃許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證）制度，嚴(yán)把農(nóng)房建筑質(zhì)量，切實規(guī)范農(nóng)村建筑市場。三是深入推進城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理。堅持“四化”標(biāo)準(zhǔn)，圍繞全縣城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工程總體目標(biāo)和要求，以整治建筑工地突破口，深入開展“七進”、民居風(fēng)貌整治、縣城風(fēng)貌整治和城市園林綠化專項整治行動的活動，創(chuàng)新機制，確保常態(tài)化，切實改變城鄉(xiāng)面貌。要完成農(nóng)村危舊房改造1000戶。

責(zé)任單位：規(guī)劃股建管站

（七）以強化管理為手段，切實理順建設(shè)秩序。

一是有效監(jiān)管市場秩序。進一步健全建設(shè)市場誠信體系，嚴(yán)格招投標(biāo)監(jiān)管，嚴(yán)格施工許可前置條件審查，嚴(yán)格按規(guī)定收取民工工資保證金，全程監(jiān)管支付情況，嚴(yán)格對施工隊伍的作業(yè)人員實行壓證監(jiān)管；強化商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)管，防止“一房多賣”、抽逃資金等行為。切實加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，依法查處開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)亂掛靠等違規(guī)行為，加強縣外企業(yè)入瓜從業(yè)登記備案管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和物業(yè)小區(qū)管理。加大對建筑設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等中介市場的監(jiān)管力度。二是加強建筑安全質(zhì)量監(jiān)管。建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度，嚴(yán)格落實安全生產(chǎn)“一崗雙責(zé)”制。扎實開展建筑安全質(zhì)量隱患排查治理和專項整治活動。強化規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、檢測、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的安全監(jiān)管，從嚴(yán)查處安全生產(chǎn)責(zé)任事故。最大限度地擴大工程建設(shè)監(jiān)督覆蓋率，監(jiān)督范圍要擴大到鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村。三是積極推廣使用新型建材。大力推廣和使用新型建筑材料和新型建筑墻體材料，實施外墻和屋頂保溫隔熱。年末力爭達到五個100%，即工程質(zhì)量監(jiān)督覆蓋率100%、建筑材料檢測率100%，竣工工程驗收備案率100%、工程監(jiān)理覆蓋面100%。施工企業(yè)安全生產(chǎn)持證率、“三類人員”和特種作業(yè)人員持證率、安全文明措施費支付率、意外傷害保險投保率達到100%。確保在建工程不發(fā)生結(jié)構(gòu)安全事故隱患，工程使用功能質(zhì)量投訴率控制在40%以內(nèi)，促進建設(shè)工程安全質(zhì)量提高到一個新的水平。

責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站招投標(biāo)辦

（八）以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理為支撐，打造瓜州新片區(qū)。

加大房地產(chǎn)業(yè)制度化建設(shè)力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的管理。加強制定有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)管理制度建設(shè)，認(rèn)真執(zhí)行《XX縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施細則》、《XX縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施細則》。進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，把保障性住房建設(shè)做為關(guān)注民生的重要措施抓緊抓好；通過調(diào)控引導(dǎo)，使房地產(chǎn)開發(fā)向相對講求質(zhì)量、講求品位的精品型轉(zhuǎn)變；加快產(chǎn)權(quán)管理工作的網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)。通過提高人員素質(zhì)，提高工作效率，逐步實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋確權(quán)登記、房屋交易管理、房屋評估中介服務(wù)的規(guī)范化、信息化。加快建立物業(yè)管理活動中的招投標(biāo)制度，引導(dǎo)和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。逐步建立“分等定級、質(zhì)價相符”的收費機制，自覺接受物價、物業(yè)主管部門及業(yè)主的監(jiān)督；加強小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)管理。新建小區(qū)要按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)各類設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理用房，物業(yè)管理設(shè)施不落實的，一律不得交付使用，產(chǎn)權(quán)部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；完善執(zhí)業(yè)資格管理制度，力爭在年內(nèi)完成修建商品住房624套59900平方米，全縣物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗率達到85%以上。

責(zé)任單位：房管局

（九）以治理突出問題為先導(dǎo)，凈化工程建設(shè)領(lǐng)域。

要從講政治的高度，積極探索規(guī)劃建設(shè)管理新機制，充分認(rèn)清工程建設(shè)領(lǐng)域違法違規(guī)問題的嚴(yán)重性和危害性，增強責(zé)任感與使命感，堅持把解決群眾關(guān)心的熱點、難點問題作為工作的著力點，按照《XX縣建設(shè)領(lǐng)域工程建設(shè)突出問題專項治理工作實施方案》深入開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作，努力把治理工作抓緊、抓好、抓出成效，促進我縣工程建設(shè)領(lǐng)域規(guī)范有序的發(fā)展。通過2年左右時間的集中治理，我們要實現(xiàn)以下工作目標(biāo)：建立健全統(tǒng)一規(guī)范的工程建設(shè)有形市場，市場交易活動依法透明運行，市場主體違法違規(guī)行為明顯減少，實現(xiàn)權(quán)力行使安全、資金運用安全、項目建設(shè)安全。

責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站

（十）以城市綜合監(jiān)管為紐帶，營造優(yōu)美人居環(huán)境。繼續(xù)實施城市精細化管理，不斷健全完善監(jiān)督管理機制，努力實現(xiàn)“環(huán)衛(wèi)保潔精質(zhì)化、園林綠化精品化、供熱監(jiān)管規(guī)范化、城市交通有序化、商貿(mào)市場整潔化、市容市貌美觀化、管理服務(wù)人性化、綜合管理制度化”的城市精細化管理工作目標(biāo)，采取“橫向到邊、縱向到底、錯時異向、不留死角”的巡控方式，嚴(yán)厲打擊亂修亂建行為，充分發(fā)揮城市綜合管理聯(lián)席會議制度的綜合協(xié)調(diào)、綜合調(diào)度、綜合檢查作用，形成運轉(zhuǎn)高效、配合密切的執(zhí)法聯(lián)動機制；加大市容市貌綜合整治力度。堅持集中整治和長效管理相結(jié)合的原則，徹底整治亂停亂行、亂擺亂放、亂搭亂掛、亂涂亂畫、亂扔亂倒等影響市容環(huán)境的問題；嚴(yán)格門前“三包責(zé)任制”管理體制，將門前“三包”工作真正落到實處。從群眾反映強烈臟亂差嚴(yán)重的小街巷、樓群院落入手，開展環(huán)境綜合整治工作，徹底改變社區(qū)院落和背街小巷的市容環(huán)境衛(wèi)生面貌，為廣大人民群眾營造整潔、舒適的生活環(huán)境。

責(zé)任單位：城市綜合管理執(zhí)法監(jiān)察大隊

（十一）以公積金管理制度為橋梁，實現(xiàn)公積金滾動增值。

加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，建立健全公積金信貸款審批制度、責(zé)任追究制度、貸款資料審核、檔案管理制度制度，嚴(yán)格落實公積金貸款政策，形成有效防范風(fēng)險機制。嚴(yán)格落實各項監(jiān)督制度，定期報送預(yù)決算和各類報表，主動接受財政、審計和業(yè)務(wù)部門的監(jiān)督。嚴(yán)禁發(fā)放項目和單位貸款。按規(guī)定設(shè)置公積金收益專戶，增值收益專戶、費用專戶和其他資金專戶，并進行單獨核算。嚴(yán)格執(zhí)行國家購買國債決策制度和規(guī)定，并及時兌現(xiàn)到期國債。同時，加大到期貸款的清收力度，加強對資金的運行和費用管理，促進了公積金滾動增值。公積金繳存職工在原有人數(shù)基礎(chǔ)上增長0.5%，公積金收益率達到0.9%，繳存余額在原有基礎(chǔ)上增長8%。資金使用率達到60%，貸款逾期率控制在0.3%以內(nèi)，風(fēng)險準(zhǔn)備金充足率達到1%。

責(zé)任單位：住房公積金管理中心

（十二）以市政設(shè)施監(jiān)管為核心，鞏固城市文明成果。

為保證市政公用事業(yè)健康發(fā)展，一要注重加強市政公益設(shè)施維護管理。對新建、改造的道路、橋梁等設(shè)施，嚴(yán)格審批制度，堅決控制未經(jīng)審批的破路挖掘，積極探索停車場、公廁管理措施辦法，建立良好的管理運行機制，保證其充分發(fā)揮社會效益；二要嚴(yán)格貫徹落實相關(guān)法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，建立健全嚴(yán)格的城市道路占挖管理辦法，進一步增強各相關(guān)單位執(zhí)行規(guī)定的主動性和規(guī)范性；三要加大違章查處力度，保障設(shè)施完好，對隨意挖掘、占用行政許可項目進行了審批，并對許可后的項目實施過程監(jiān)管和督查；四要開展各類專項活動，突出監(jiān)管重點。對城市道路上影響行人行車安全的廢棄桿樁進行調(diào)查，制定清除方案，梳理盲道占用情況，對書報亭和其他情況占用盲道行為提出相關(guān)建議并及時將信息向相關(guān)部門反饋。城市用水普及率和污水集中收集率要達到100%，生活垃圾處理率要達到95%，市政路燈亮燈綠要達到98%以上，其他市政公用設(shè)施完好率要達到98%以上。

責(zé)任單位：市政公用事業(yè)管理局

（十三）以房屋拆遷為突破口，推進XX區(qū)改造。建立健全房屋拆遷管理制度，科學(xué)指導(dǎo)房屋拆遷工作。房屋拆遷安置辦公室要強化措施，只能多拆、不能少拆，只能硬拆、不能軟拆，只能快拆、不能慢拆的思路，強力推進。加強對拆遷管理人員、拆遷人員、評估人員的管理，規(guī)范拆遷行為，做到補償公正、到位，妥善解決房屋拆遷糾紛，做好拆遷工作，解決好拆遷遺留問題，防止群體性上訪事件發(fā)生，高質(zhì)量地完成拆遷安置任務(wù)。同時，加強拆遷補償資金的監(jiān)督管理，保證拆遷補償安置資金足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。計劃完成道路建設(shè)工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設(shè)”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側(cè)拆遷任務(wù)。

責(zé)任單位：房屋拆遷安置管理辦公室

（十四）以推動公益事業(yè)發(fā)展為動力，夯實建設(shè)系統(tǒng)群眾基礎(chǔ)。

突出解決供熱、供氣存在的難點問題，加強供熱、供氣監(jiān)管工作，嚴(yán)格按照縣上已出臺的有關(guān)辦法狠抓監(jiān)管落實，及早著手修改完善《XX縣城市供熱供氣監(jiān)管辦法》，今年，繼續(xù)對存在突出供熱問題單位（個人）進行供熱管道、地溝保溫、供排水管道改造，解決長期遺留的供暖問題。督促供熱公司投入資金對供熱點的鍋爐進行全面的檢修保養(yǎng)，對供熱管網(wǎng)進行全面的檢修，更換老化管道確保了供熱工作的正常運行。對天然氣安全生產(chǎn)和事故防范做到了五個到位，即“領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到位，責(zé)任落實到位，督促檢查到位，隱患整改到位，安全措施到位”。建立完善燃氣管道施工圖會審制度，加強對燃氣管道的巡查力度，對因建筑施工造成的燃氣管道破壞事故及時進行處理，發(fā)放《隱患整改通知書》，提出整改意見，促進了管道燃氣建設(shè)和管理的規(guī)范化、正?；?/p>

責(zé)任單位：公益事業(yè)監(jiān)管股

（十五）以招商引資為依托，實現(xiàn)良性發(fā)展格局。

按照XX縣委、縣政府《關(guān)于全縣招商引資工作安排意見》精神，各部門要高度重視項目工作，以資源優(yōu)勢為依托，科學(xué)謀劃招商項目，項目謀劃、論證、包裝要突出精與實，重大項目要進行可行性研究論證，為客商盡量提供有價值、有分量、有深度的項目資料，實現(xiàn)“洽談一批，簽約一批，建設(shè)一批，投產(chǎn)一批，儲備一批”的良性發(fā)展格局”。建設(shè)局要新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

責(zé)任單位：項目辦

（十六）以機關(guān)作風(fēng)建設(shè)為動力，有效提升行政效能。

一是加強組織領(lǐng)導(dǎo)，進一步落實機關(guān)效能和作風(fēng)建設(shè)措施。成立加強機關(guān)作風(fēng)和效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)研究、協(xié)調(diào)和檢查機關(guān)作風(fēng)和效能建設(shè)工作，認(rèn)真抓好各項制度的貫徹落實。二是健全各項制度，進一步規(guī)范機關(guān)工作人員行政行為。健全監(jiān)督和考核機制，強化對機關(guān)干部權(quán)力運作的監(jiān)督，建立工作效能和工作作風(fēng)考評制度，制定機關(guān)效能和作風(fēng)建設(shè)考核標(biāo)準(zhǔn)，明確重點工作目標(biāo)，開展評議機關(guān)活動，定期組織考核檢查，每年組織考核評比。三是是提升隊伍整體素質(zhì)。深入推進“引進來、走出去”的人才發(fā)展戰(zhàn)略，引進專業(yè)技術(shù)人才，充實和壯大建設(shè)隊伍；鼓勵支持在職職工外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)，適時“充電”，提升自身業(yè)務(wù)水平。大力開展本部門培訓(xùn)，采取“傳幫帶”模式，在本系統(tǒng)開展業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)培訓(xùn)。繼續(xù)開展對企業(yè)法人、中層干部和民工的政策法規(guī)、安全常識等知識培訓(xùn)，不斷提高系統(tǒng)人員的整體素質(zhì)。四是強化考核，嚴(yán)格責(zé)任，確保機關(guān)作風(fēng)建設(shè)不流于形式?？己嗽u比工作是推動機關(guān)作風(fēng)建設(shè)和目標(biāo)責(zé)任制深入健康開展的重要保證，在搞好年終考評的同時重點抓好日?？己恕Ｎ迨羌訌婞h風(fēng)廉政建設(shè)。重點在民生工程、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)招投標(biāo)等領(lǐng)域的反腐廉政工作，健全防腐機制，筑牢拒腐防線，構(gòu)建教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。確保年內(nèi)群眾對本行業(yè)服務(wù)滿意率達到90%以上，努力營造以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)思想道德建設(shè)和精神文明建設(shè)的濃厚氛圍，為促進全局各項工作全面協(xié)調(diào)發(fā)展提供精神動力和思想保證。

責(zé)任單位：辦公室

（十七）以維護穩(wěn)定為要務(wù)，營造良好發(fā)展環(huán)境。

嚴(yán)格規(guī)范程序，著力排查化解涉災(zāi)、涉拆（遷）、涉質(zhì)（量）、涉及“兩個拖欠”、涉權(quán)（房屋產(chǎn)權(quán)）等方面的問題和矛盾糾紛，把矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，切實維護系統(tǒng)穩(wěn)定，積極創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和人文環(huán)境。

篇9

觀瀾湖集團主席兼行政總裁朱鼎健表示，此項目屬馮小剛牽頭，從有想法到簽約僅用了41天。根據(jù)華誼兄弟公告資料，觀瀾湖將持有項目公司中60%股權(quán)，實景娛樂持有35%股權(quán)，而馮小剛工作室將持有5%的股權(quán)。

朱鼎健還透露，電影公社核心區(qū)將于2012年10月開工建設(shè)，預(yù)計投資超過10億元，力爭在2014年春節(jié)核心區(qū)實現(xiàn)運營。屆時，項目營運將以商鋪經(jīng)營為主要收入來源，游客進場門票免費。

觀瀾湖 · 華誼 · 馮小剛電影公社坐落于占地達2萬畝的觀瀾湖?？趪H高爾夫度假區(qū)里，規(guī)劃控制面積1400畝，建筑面積950畝，折算超過63萬平方米，總投資預(yù)計8億至10億元。項目將以馮小剛《一九四二》、《唐山大地震》、《非誠勿擾》等一系列馮氏經(jīng)典電影場景為建筑規(guī)劃元素，打造綜合娛樂商業(yè)街區(qū)，還擬建設(shè)5-6座專業(yè)級的影視拍攝棚及配套地產(chǎn)設(shè)施。

這將不僅是馮小剛的烏托邦夢想，對于華誼兄弟和觀瀾湖集團來說，更重要的是在這些以馮氏電影場景為特色建筑風(fēng)格的街區(qū)中，將聚集不同品牌和特色的餐飲、娛樂、購物、休閑、精品酒店等業(yè)態(tài)。整個項目集建筑、旅游、電影旅游、商業(yè)旅游于一體。據(jù)透露，電影公社會引入500多個商家，借助海南島無可比擬的氣候優(yōu)勢，形成中國影人和電影電視拍攝的一個聚集地。

地產(chǎn)的誘惑

事實上，這并非華誼兄弟首次涉足地產(chǎn)項目。今天的電影公社，與華誼兄弟之前的電影城、電影產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)實屬一脈相承。

去年，華誼兄弟就曾宣布在上海嘉定、深圳坪山和蘇州投資建設(shè)主題樂園，對電影全產(chǎn)業(yè)鏈做進一步擴展。其中，蘇州的模式類似環(huán)球影城，內(nèi)含蹦極、過山車等娛樂設(shè)施，每一個項目都以華誼的電影為主題，需要購買門票。該模式接近于傳統(tǒng)主題公園的經(jīng)營模式。

上海嘉定與深圳的兩個影視文化城項目則借鑒了國外成熟的迪士尼模式，核心內(nèi)容規(guī)劃了以華誼兄弟經(jīng)典電影為主題的游樂區(qū)域，設(shè)置角色體驗和互動游戲項目，以及配套設(shè)施等，是集文化旅游為一體的、融入中國文化的影視主題樂園。

蘇州、上海嘉定與深圳三個項目各占地約1000畝，華誼兄弟分別持有35%、40%股權(quán)和35%的股權(quán)。不過，在與地方政府簽約后，華誼兄弟的影視主題公園并未如期開工。去年8月，國家三部委一道措辭嚴(yán)厲的律令要求全國整頓主題公園，華誼兄弟傳媒股份有限公司董事長王中軍亦承認(rèn)，在推動這幾個項目時遭遇到的困難不少。

值得注意的是，此番與以往有所不同，電影公社項目并非走主題公園的路線，而是直接將華誼兄弟帶入了文化旅游商業(yè)地產(chǎn)。公告中尤其明確表示，項目將“預(yù)留電影場景商業(yè)發(fā)展區(qū)域和配套商業(yè)項目”。

同時，根據(jù)項目實施的分配內(nèi)容，觀瀾湖公司除負責(zé)相關(guān)手續(xù)外，還負責(zé)配套住宅項目的營銷策劃，實景娛樂負責(zé)提供該項目的電影相關(guān)資料，而馮小剛工作室則負責(zé)授權(quán)項目公司使用其名字等等。上述分工無疑透露出， 項目擁有住宅項目的重要信息。

此次華誼兄弟并非自己拿地開發(fā)，而是將項目“嫁接”入觀瀾湖?？趪H高爾夫度假區(qū)。據(jù)了解，海口觀瀾湖占地極廣、業(yè)態(tài)也相當(dāng)豐富。據(jù)觀瀾湖地產(chǎn)總經(jīng)理洪剛所說，項目規(guī)劃中包括Town center、民俗區(qū)、酒店區(qū)等，“會引進一系列奢華酒店、購物中心、奧特萊斯”，同時還有文藝區(qū)，“文藝區(qū)我們合作的是蘭桂坊，通過蘭桂坊集團去運作，形成品牌價值?！?/p>

如此說來，華誼兄弟與觀瀾湖的合作，很可能是觀瀾湖出地，華誼兄弟出品牌，雙方共同承擔(dān)部分投資，進行合作開發(fā)。未來，華誼兄弟也可能將這種模式進行復(fù)制——也就是說，并非自己真刀真槍去做旅游地產(chǎn)，而是以旅游文化品牌的身份“植入”既有項目，并分享項目未來盈利。

“馮小剛拍了《非誠勿擾》、《非誠勿擾2》，把西溪和鳥巢都弄火了。一個好的有影響力的作品，如果可以通過手法的精妙植入，是可以把產(chǎn)品帶起來的。是不是華誼醒過味來，想與其把別人弄火了，還不如把自己弄火了呢！”北京博納國際影院投資管理公司內(nèi)部人士笑談道?！叭A誼利用自身沉淀的一些資源，去轉(zhuǎn)換為另外一種可實現(xiàn)的價值，我覺得這里面還是有商業(yè)機會的?！?/p>

主業(yè)下滑

自2009年上市以來，華誼兄弟在地產(chǎn)項目上不斷加碼，但其主營業(yè)務(wù)電影的營收卻不盡如人意。4月26日，華誼兄弟“2012年一季度報告”，其凈利潤同比下降26%－30%，在2011年業(yè)績中，其營業(yè)收入8.92億元，同比下降16.73%，其中電影及衍生業(yè)務(wù)收入同比下降67.02%。華誼官方的解釋，主要是受電影檔期、制作及發(fā)行等因素的影響。“去年是電影的小年，所以收入有所下滑。”華誼兄弟董事、副總裁胡明表示：“華誼兄弟的電影業(yè)務(wù)增長目前還沒有遇到壓力和瓶頸，電影業(yè)務(wù)增長很快。

然而，今年年初以來，中國電影市場的處境越來越不容樂觀。今年1-5月份，國產(chǎn)片占票房的比例大幅下降，大概只有30%多?！巴顿Y電影變成一個高風(fēng)險行業(yè)了，一些制片公司要么是放緩?fù)顿Y的步伐，要么是向其他方向?qū)で笸黄?。”新影?lián)副總經(jīng)理高軍表示。

電影投資領(lǐng)域有著“20%賺錢80%賠錢的高風(fēng)險”定律，早在華誼兄弟IPO初期，業(yè)內(nèi)對于華誼的盈利模式即存在不同的看法，而如何保持持續(xù)盈利與現(xiàn)金流通暢的問題，則一直遭受外界拷問。

上市之后受業(yè)績增長壓力的影響，華誼兄弟在電影業(yè)務(wù)投資回報不穩(wěn)定的情況下尋求其他途徑無可厚非。目前，華誼兄弟圍繞“內(nèi)容+渠道+衍生”三大業(yè)務(wù)板塊，向著綜合性娛樂傳媒集團方向轉(zhuǎn)型的時間表顯然已無法叫停。電影衍生品業(yè)務(wù)的拓展已經(jīng)成為王中軍手里的留守牌，這張牌再不出手，資本市場的壓力將傾瀉而來。

其中，文化旅游已經(jīng)作為華誼兄弟衍生板塊的重要組成部分，由董事長王中軍親自督戰(zhàn)，目前已經(jīng)啟動蘇州電影城和深圳、上海嘉定兩地文化城產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，并通過收取品牌授權(quán)費探索國內(nèi)電影衍生業(yè)務(wù)新模式。

“大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是國家定的調(diào)調(diào)，有些公司有自身資源去拓展一塊業(yè)務(wù)，我覺得更多還是看重了這塊業(yè)務(wù)本身的利益?！痹谏鲜霾┘{內(nèi)部人士看來，華誼兄弟此舉“還是文化搭臺，地產(chǎn)唱戲” 。從華誼兄弟現(xiàn)有業(yè)務(wù)構(gòu)成看，投建上述旅游文化地產(chǎn)項目不僅是產(chǎn)業(yè)鏈的開拓，也是抵御行業(yè)波動、長期貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的舉措，但因為項目建設(shè)周期長，短期內(nèi)難以有所體現(xiàn)。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，迫于股東的盈利壓力，華誼兄弟的多元化是可以理解的?！按蛟烊a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菍Φ?。但是術(shù)業(yè)有專攻，最好你做到專注，才有可能專業(yè)。你不專注，你什么都想抓，那你就做不到專業(yè)了。這就好像一盒清涼油，頭疼了抹一下，腰疼抹一下，但是都不能根治。還不如只做一項，一招鮮吃遍天下。”

盡管如此，王中軍卻一再對投資者強調(diào)，目前華誼兄弟已陸續(xù)介入電影院、音樂、游戲、主題公園、演藝活動等領(lǐng)域。在他看來，五年之后電影衍生品板塊將有可能達到與第一板塊持平的地位。

資訊

“小產(chǎn)權(quán)房”用地今年將無法領(lǐng)證

日前，從山西省國土資源廳獲悉，今年年底前，山西省將完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)放工作。屆時，農(nóng)村集體土地將都會擁有自己的“身份證”。

據(jù)悉，山西將嚴(yán)格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對于違法宅基地和建設(shè)用地必須依法處理后方可登記。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式，非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

太原開評星級小區(qū)

8月20日，從太原市房管局了解到，太原市將進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)收費，并在全市范圍內(nèi)開展星級小區(qū)評比活動。

據(jù)了解，物業(yè)服務(wù)星級小區(qū)考評將依據(jù)住建部《住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》，實行十二分制的考評管理辦法及動態(tài)的開放式的管理辦法，經(jīng)確認(rèn)不滿足條件的取消其稱號，確實在服務(wù)上提檔升級。

房產(chǎn)抵押登記再添新種類