導(dǎo)語：探究房地產(chǎn)市場的法律機(jī)制一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：王星旅劉慶寧工作單位：南京市司法局

(一)

隨著城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場逐漸成為公證法律服務(wù)的重要領(lǐng)域。南京市公證機(jī)關(guān)自1984年開始涉足房地產(chǎn)市場中的建筑招標(biāo)投標(biāo)公證服務(wù)以來,公證服務(wù)已涉及房地產(chǎn)市場的各個領(lǐng)域,從征地、動遷、開發(fā)到國有土地使用權(quán)的出讓轉(zhuǎn)讓;從房屋聯(lián)建、抵押按揭貸款到商品房的銷售;從房屋的繼承、贈與到交換等。到目前為止,全市公證機(jī)關(guān)已辦理各類房地產(chǎn)公證達(dá)ro萬余件,為規(guī)范房地產(chǎn)市場管理,促進(jìn)其健康有序的發(fā)展,預(yù)防糾紛減少訴訟發(fā)揮了積極作用,取得了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。公證服務(wù)主要表現(xiàn)在以下四個方面:

一是為建筑市場招投標(biāo)提供公證服務(wù)。1984年初,南京市公證處在建筑業(yè)剛剛起步急需法律監(jiān)督保障的情況下,主動與市建委招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組取得聯(lián)系,在市建委牽頭下與市工商、建行、建工局聯(lián)合辦公,負(fù)責(zé)建筑招投標(biāo)公證監(jiān)督及建筑施工合同公證。至97年底已辦理建筑招投標(biāo)公證5400余件,其中大型建設(shè)項(xiàng)目有揚(yáng)子乙烯工程、滬寧高速公路、南京祿口機(jī)場、南京二橋在建項(xiàng)目等。涉及標(biāo)的金額累計達(dá)人民幣500億元,節(jié)省造價近40億元,維護(hù)了招標(biāo)的“公正、公開、平等”原則,規(guī)范了建筑招標(biāo)市場,保障了國家各類工程項(xiàng)目在節(jié)省造價基礎(chǔ)上保質(zhì)保量地如期竣工。

二是為國有土地使用權(quán)有償出讓提供公證服務(wù)。90年代初,隨著對外開放、吸引外資以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,南京市人民政府成立了土地出讓辦公室,有計1998年第11期劃分步驟開展國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度。市公證部的積極參與土地出讓工作,并開展公證服務(wù)。至94年底,共辦理國有土地使用權(quán)出讓合同及拍賣公證共190余件,其中較為大型、有影響的地塊出讓有金鷹商城、同仁大廈、天宇大廈、南京國際振新廣場等,保障了土地批租市場的依法進(jìn)行以及土地資源合理開發(fā)有償使用改革的順利發(fā)展。

三是為商品房買賣活動提供公證服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計,南京公證機(jī)關(guān)95年至97三年共辦理商品房買賣合同近400件,經(jīng)公證的合同履約率達(dá)%%,較好地維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益。四是為房地產(chǎn)延伸領(lǐng)域提供配套公證服務(wù)。公證機(jī)關(guān)從維護(hù)社會穩(wěn)定及當(dāng)事人合法權(quán)益出發(fā),積極主動配合有關(guān)部門做好征地、吸勞、安置等房地產(chǎn)前期開發(fā)公證服務(wù)工作,為政府有關(guān)部門分憂解難。據(jù)初步統(tǒng)計,截至97年底,全市公證機(jī)關(guān)共辦理此類公證5萬余件。此外,公證機(jī)關(guān)還為發(fā)展商業(yè)銀行借款所簽抵押(擔(dān)保)貸款合同辦理公證,并賦予債權(quán)文書的強(qiáng)制執(zhí)行效力,保障房地產(chǎn)貸款順利進(jìn)行。同時,近兩年開始辦理了一批購買經(jīng)濟(jì)適用住房公積金抵押貸款、按揭貸款以及組合貸款的公證,促進(jìn)二房改的深人發(fā)展。目前,房地產(chǎn)市場還存在運(yùn)作不夠規(guī)范的問題,某些領(lǐng)域問題還比較嚴(yán)重。如在商品房銷售中表現(xiàn)為發(fā)展商與購房人的地位不平等,發(fā)展商無正當(dāng)理由延期交房、工程質(zhì)量不合格、在建筑面積及房價上弄虛作假、做虛假廣告宣傳以及承諾不兌現(xiàn)等損害消費(fèi)者的行為;在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓方和受讓方因合同中對有關(guān)稅費(fèi)和轉(zhuǎn)讓手續(xù)以及違約條款規(guī)定不明確,導(dǎo)致糾紛不斷等等。近兩年有些領(lǐng)域如商品房買賣、建設(shè)工程招投標(biāo)市場以及土地批租都面臨服務(wù)面縮小、服務(wù)力度不大方面的問題,究其原因主要有以下幾點(diǎn):一是一些房地產(chǎn)主管部門所屬機(jī)構(gòu),出于自身經(jīng)濟(jì)利益考慮,對房地產(chǎn)交易行為實(shí)行本部門鑒證登記的行政管理,排斥或不重視利用公證法律手段規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。他們既履行政府行政職能又實(shí)施鑒證行為。其后果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場運(yùn)作不規(guī)范,產(chǎn)生諸多間題,妨礙房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。二是在有些房地產(chǎn)領(lǐng)域,法規(guī)條文中沒有公證介人的有關(guān)規(guī)定,如內(nèi)銷商品房的買賣、房屋的租賃和抵押等法律行為,或者雖然某項(xiàng)法規(guī)規(guī)定了公證介人的程序,但在表述上為“可以”的字樣,這些都會給當(dāng)事人造成“公證可有可無、甚至無用”的想法,對公證服務(wù)產(chǎn)生不利影響。三是實(shí)施公證宣傳的力度不夠,導(dǎo)致一部分當(dāng)事人可能因擔(dān)心公證收費(fèi)或認(rèn)為公證作用不大而不申辦公證;一些房地產(chǎn)管理部門擔(dān)心公證的介人會削弱其管理權(quán)限,影響其工作效率。實(shí)踐表明公證不會削弱管理部門的權(quán)限,反而為這些部門及時依法行政創(chuàng)造便利條件。四是公證人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)也亞待提高?！壳坝械墓C處由于業(yè)務(wù)水平不高,導(dǎo)致出具的公證書發(fā)生差錯,或者對經(jīng)公證后發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛處理協(xié)調(diào)不及時,都會造成當(dāng)事人對公證的不信任。

(二)

隨著城市住房制度改革進(jìn)一步深化和住房商品化、社會化的發(fā)展加快,房地產(chǎn)市場運(yùn)作和發(fā)展過程中還會不斷涌現(xiàn)新情況,新間題,諸如房改房的上市交易、置換;商品房的預(yù)租、先租后售、售后包租等,這都需要法律條文作及時有效的調(diào)整。房地產(chǎn)交易行為還涉及到婚姻法、繼承法、房地產(chǎn)法、土地管理法等法律、法規(guī)的調(diào)整。公證及時介人這些房地產(chǎn)領(lǐng)域,可以理順相應(yīng)的法律關(guān)系,保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益?，F(xiàn)階段南京房地產(chǎn)市場的公證介人與國際慣例和我國其他省市相比還有一定差距。世界上大陸法系國家如法國、德國、意大利、日本等,都規(guī)定不動產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)辦理公證并成為公證的主要業(yè)務(wù)之一。在我國南方城市如廣州、深圳、廈門等,是較早引進(jìn)公證介入房地產(chǎn)市場的城市。上海近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快,及時制定了公證介人房地產(chǎn)的法規(guī),如今上海已建立公證從房地產(chǎn)一級市場到三級市場的法律保障體系。南京作為歷史文化名城和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會城市,公證進(jìn)一步介入房地產(chǎn)市場已刻不容緩。目前,房地產(chǎn)市場在我國還屬新興產(chǎn)業(yè),而且相關(guān)法律規(guī)定還不夠健全,公證進(jìn)一步介人房地產(chǎn)市場,有利于法律保障機(jī)制的健全和完善,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。為此我們認(rèn)為:

一是人大及政府有關(guān)部門應(yīng)加快制定地方性法規(guī),對現(xiàn)行的法律和行政規(guī)章進(jìn)行必要的修改。將房地產(chǎn)所涉及的重要法律行為,如所有權(quán)的取得與放棄、不動產(chǎn)的租賃、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈與.、抵押等,都明文規(guī)定必須或者應(yīng)當(dāng)公證,為公證進(jìn)一步介人房地產(chǎn)市場創(chuàng)造有利條件。

二是借鑒國外大陸法系國家公證人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、抵押的公證程序以及我國其他城市規(guī)定公證介人房地產(chǎn)的做法,對商品房買賣(預(yù)售)合同等房地產(chǎn)買賣公證實(shí)行公證處全程服務(wù),即公證處提供從商品房銷售前有關(guān)文件的起草,到組織當(dāng)事人簽約,再到銷售后的預(yù)售、產(chǎn)權(quán)登記整個過程中的全部公證及其他法律服務(wù)。這樣既使公證處對于房地產(chǎn)買賣各個環(huán)節(jié)的真實(shí)性、合法性予以審查確認(rèn),又為當(dāng)事人簡化手續(xù),節(jié)省時間。

三是設(shè)立房地產(chǎn)投訴中心,便于當(dāng)事人及時反映房地產(chǎn)交易中存在的問題,及時予以協(xié)調(diào)解決。該中心由房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、建工、工商、監(jiān)察、公證等部門組成。其主要任務(wù)是指導(dǎo)房地產(chǎn)的投訴,答復(fù)當(dāng)事人對投訴的處理意見或解決途徑。從而避免房地產(chǎn)部門之間對房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的推誘,提高受理當(dāng)事人投訴的效率。這對于及時解決糾紛以及培育和發(fā)展南京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展將具有一定的推動作用。