本文作者：林康勞本信工作單位：南寧市工業(yè)和信息化委員會

南寧市工業(yè)用地管理存在的問題

（一）包括一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)中也不同程度存在此類情況。土地管理部門近期開展的土地清查結(jié)果顯示，當(dāng)前南寧市的土地工作正面臨著建設(shè)用地迅猛增加，耕地面積急劇減少；已批用地閑置，土地資源浪費嚴(yán)重；土地利用粗放，集約利用效率低下等嚴(yán)峻問題。南寧市中心城區(qū)還存在不少工業(yè)用地性質(zhì)的老廠房、老倉庫等，迫切需要建立合理合法的土地用途變更機制，通過“騰籠換鳥”、“退二進三”等方式提高其利用效率。（二）淘汰型產(chǎn)業(yè)用地的退出機制尚未建立由于城市經(jīng)濟迅猛發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級快速調(diào)整的影響，產(chǎn)業(yè)用地的結(jié)構(gòu)安排和空間分布一直處于動態(tài)發(fā)展變化過程中。各產(chǎn)業(yè)存在不同的壽命周期，一個符合產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展方向的項目很可能在項目落地過程中已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了“夕陽產(chǎn)業(yè)”，而南寧市在目前情況下，按程序由項目立項到投產(chǎn)，正常地、較快地走完各步驟，都需要一年半時間。由于對產(chǎn)業(yè)升級換展規(guī)律認(rèn)識的困難以及產(chǎn)業(yè)用地批租固定年期的限制，導(dǎo)致目前很多工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整面臨較大困境。一方面，新增建設(shè)用地日趨緊張的供給導(dǎo)致符合產(chǎn)業(yè)升級換展方向的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)供地不足。另一方面，落后產(chǎn)業(yè)一旦獲得土地就將長期低效占有，淘汰型產(chǎn)業(yè)用地的退出機制尚未建立，部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)甚至還以新興導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)的名義獲取了大量土地。如在南寧市快速環(huán)道兩邊的某些大規(guī)模圈地的所謂現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量占用工業(yè)用地,其實就是簡單的貨物堆場與停車場，土地的利用效率非常低。（三）工業(yè)用地多頭管理，管理效率有待提高就當(dāng)前工業(yè)用地管理的現(xiàn)狀而言，政府的工業(yè)用地管理已經(jīng)呈現(xiàn)出多頭管理的弊端。例如，就產(chǎn)業(yè)用地“招拍掛”而言，整個流程從制定工業(yè)用地年度計劃、確定出讓地塊、設(shè)定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、用地預(yù)審、確定出讓方案到最終土地出讓，整個過程涉及到市區(qū)（縣）兩級國土資源管理局、發(fā)改委、工信委、規(guī)劃局、環(huán)保局等諸多政府管理部門，各個部門存在諸如信息共享不足、溝通機制不暢等問題。工業(yè)用地各管理部門如何攜手建立一個工業(yè)用地管理平臺，強化各部門之間的分工與合作機制，規(guī)范辦理流程，強化監(jiān)督尚需進一步完善和改進。（四）土地的用途限定制度沒能很好地加以落實為了爭取項目，一些地方和開發(fā)區(qū)故意壓低招商引資門檻，或通過提供各種補貼和稅費減免，競相變相壓低地價搞惡性競爭。根據(jù)南寧市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價確定原則，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價只有商業(yè)用地的1/4，而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商住用地的1/5到1/10，甚至更低。在此背景下，通過協(xié)議出讓方式,從政府手中獲得廉價的工業(yè)用地,然后將其轉(zhuǎn)為商業(yè)用地,從而獲得豐厚的利益。如華南城項目的建設(shè),名為倉貯用地，但在市場上層還疊加上了普通成套住房。20多萬平方米建筑面積無法確權(quán)定性。還有一些土地使用性質(zhì)為工業(yè)用地，卻開辦了商業(yè)用地才允許建設(shè)的汽車交易市場，并且順利拿到產(chǎn)權(quán)證。在發(fā)展經(jīng)濟的過程中,這種大型工業(yè)企業(yè)的特殊“贏利模式”,在數(shù)年間已演化成一場大規(guī)模的工業(yè)圈地運動。（五）現(xiàn)行工業(yè)土地使用權(quán)獲取模式與工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展要求存在不協(xié)調(diào)的情況按照土地儲備和工業(yè)用地公開出讓的有關(guān)規(guī)定，儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入土地供應(yīng)計劃，由國土資源局統(tǒng)一按招拍掛方式組織供地。該模式規(guī)范了土地使用權(quán)的出讓程序，但與工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展對土地使用的“質(zhì)”與“量”的要求還有不小的差距。一是公開出讓制度全面實施后，采用的是“先供地后項目”的模式，供而未用的現(xiàn)象造成了土地閑置和對有限土地資源的囤積。二是單一的“價高者得”的市場規(guī)則，有礙于工業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的實現(xiàn)。開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)按照各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對入園區(qū)的工業(yè)項目均有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和入園評估條件，而現(xiàn)實中以掛牌為主“價高者得”的市場規(guī)則，降低了項目的可控性，加大了項目的落實難度。三是招商項目不一定能夠競得土地，增加了企業(yè)投資的不確定性。與協(xié)議出讓相比，工業(yè)用地公開出讓特別是掛牌和拍賣，企業(yè)主將面臨“三個不知道”，即不知道企業(yè)用地成本是多少，不知道能否競得土地，不知道工程何時能開工。給地方政府定向招商項目以及有特長企業(yè)項目的引進造成困難，削弱了企業(yè)主對工業(yè)企業(yè)投資的意愿。四是公開出讓程序較復(fù)雜，競得土地時間較長。公開出讓工業(yè)用地，與以前相比增加了審批環(huán)節(jié)，延長了報批材料運轉(zhuǎn)時間，不利于產(chǎn)業(yè)配套的快速布局和完善。

南寧市工業(yè)用地管理的對策

針對上述存在的問題，惟有通過運用有效手段優(yōu)化配置和集約化利用土地資源，才能較好解決工業(yè)用地需求增長和供給不足的矛盾。（一）采取市場經(jīng)濟手段，促進土地資源流轉(zhuǎn)1.確立土地要素服務(wù)于企業(yè)正常經(jīng)營的觀念。抓工業(yè)經(jīng)濟就應(yīng)樹立以企業(yè)為中心的觀念，讓土地要素服務(wù)和保障好企業(yè)的正常經(jīng)營。工業(yè)用地管理理念要從“賣地”向“用地”，從“開發(fā)土地”向“經(jīng)營土地”轉(zhuǎn)變。工業(yè)用地作為稀缺資源，應(yīng)用于工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，其最終目的是通過企業(yè)的生產(chǎn)運營提供就業(yè)崗位、創(chuàng)造工業(yè)產(chǎn)值、繳納稅收。沒有達到上述要求的即要按平均單位土地面積的效益，補償給付相當(dāng)?shù)馁M用，表現(xiàn)為土地的租賃費。政府應(yīng)采取制衡措施來避免變更土地用途的情況發(fā)生,讓用地條件與工業(yè)產(chǎn)值,稅收相銜接和掛鉤,在土地的獲取、持有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)來設(shè)定制約條款,這需要各部門相互協(xié)調(diào)聯(lián)動，相互配合。絕不能讓工業(yè)用地成為個人或企業(yè)通過低成本囤地，在沒有投入或較小投入的情況下，借土地自然增值來獲利的工具。2.加強土地再流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)。在市場經(jīng)濟條件下，要充分運用“價格”這只無形的手，調(diào)節(jié)土地資源的供需關(guān)系，促使土地資源向效益最佳的企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過土地的高效利用來實現(xiàn)其應(yīng)有價值。所以，在完善一次性土地出讓“招拍掛”制度的同時，更應(yīng)注重土地再流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)，讓每一塊工業(yè)用地都能“用”起來。應(yīng)針對微型、中小企業(yè)的實際情況，出臺土地租賃的制度設(shè)置和提供渠道，使投資主體多元化，低門檻，促使土地資源流轉(zhuǎn)，讓不斷涌現(xiàn)的新生企業(yè)，優(yōu)秀企業(yè)有地可用，滿足工業(yè)發(fā)展的用地需求。3.完善土地有償使用制度，推行多元化土地租賃方式。實行多元化土地租賃制度，既可減少企業(yè)一次性交幾十年地租的經(jīng)濟壓力，降低企業(yè)的前期投資，也有利于發(fā)揮土地調(diào)控的作用，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防止和減少低效利用和閑置土地的產(chǎn)生。在制度設(shè)定上，可選擇部分土地由過去的一次性出讓，變?yōu)殚L期可控的租賃方式，針對行業(yè)分類及企業(yè)所處的不同發(fā)展階段，按年度收取土地租賃費。租賃費用根據(jù)上年度工業(yè)經(jīng)濟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)科學(xué)合理地進行確定，主要依據(jù)就是當(dāng)?shù)厮幮袠I(yè)的單位土地面積年均產(chǎn)出比值。租賃土地的企業(yè)與政府訂立合同確立長期土地租賃關(guān)系，自行建設(shè)發(fā)展，按期繳費，如拖欠即收回土地。此方法有多種好處，更適合企業(yè)的生存周期特點，低成本取得，持續(xù)性、遞增性、可控性付費，產(chǎn)業(yè)淘汰即退出土地，而政府（或工業(yè)園區(qū)管委會）作為土地權(quán)益人不變，園區(qū)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)布局可控，利于長遠規(guī)劃和發(fā)展；同時，此模式更適應(yīng)中小企業(yè)特點，利于企業(yè)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，土地上的固定資產(chǎn)可附帶評估轉(zhuǎn)讓使用，使企業(yè)投入可延續(xù)積累，企業(yè)進出有序，土地流轉(zhuǎn)暢順。（二）發(fā)揮稅收杠桿作用，理順關(guān)系，促進土地高效利用現(xiàn)階段，我國土地的取得、持有、出讓三個環(huán)節(jié)均有稅賦，但都非常低，不足以促使企業(yè)高效合理用地，而主觀上想坐等土地自然增值收益。同時，一些企業(yè)鉆制度空子，打擦邊球，利用《公司法》的企業(yè)運行制度設(shè)定，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密?？梢姡覈惙ǖ目傮w狀況與土地市場的發(fā)展要求顯得很不適應(yīng)，已不能發(fā)揮稅收應(yīng)有的調(diào)節(jié)功能，建立健全我國土地稅立法已勢在必行。另外，土地還直接影響著中央與地方的財稅關(guān)系，應(yīng)將土地增值稅稅率交與地方自行設(shè)定，土地收益的平衡由地方政府根據(jù)各地實際情況來自行決定。這樣有利于平衡中央與地方的財稅關(guān)系，使地方政府更著眼土地的長期收益，避免盲目擴張的沖動。（三）中心城區(qū)“退二進三”，減輕中心城區(qū)的用地壓力隨著南寧市工業(yè)化和城市化的持續(xù)發(fā)展，市區(qū)相對而言工業(yè)基礎(chǔ)較強、配套要素齊全、勞動力豐富、交通便捷，但這也進一步加劇了工業(yè)在城區(qū)集中的速度和程度。工業(yè)和居住混合的情況，帶來了對土地需求的持續(xù)增加，也導(dǎo)致了地價大幅上揚。隨著地價的不斷飆升，工業(yè)成本也不斷增加。因此，嚴(yán)格控制工業(yè)在中心城區(qū)的集中，將工業(yè)向周邊縣份疏散，已成為南寧市土地利用規(guī)劃當(dāng)中的一項重要任務(wù)。中心城區(qū)在加快“退二”的同時，要積極盤活原有廠區(qū)土地，加強“進三”工作，即加強城區(qū)內(nèi)老舊廠房的商業(yè)性開發(fā)，或改造為工業(yè)設(shè)計廠房，發(fā)揮閑置工業(yè)土地的作用，并且以商業(yè)開發(fā)收益反哺工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使工業(yè)用地開發(fā)保持良性發(fā)展。（四）堅持高效用地原則，嚴(yán)把各項關(guān)鍵性約束指標(biāo)一是堅持節(jié)約使用原則，牢固樹立節(jié)約土地、節(jié)約耕地的國策意識，為可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展以及國家糧食安全做出應(yīng)有貢獻。二是堅持集約利用原則，按照功能分區(qū)設(shè)置工業(yè)集中區(qū)或工業(yè)園區(qū)，入住園區(qū)的企業(yè)也要盡量少用土地，努力提高容積率，修建標(biāo)準(zhǔn)多層廠房，并通過強制性規(guī)定和鼓勵性政策，積極引導(dǎo)企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房。三是堅持優(yōu)化配置原則，入駐園區(qū)的企業(yè)要符合產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)分類，提高科技含量，并且通過公共設(shè)施和公共服務(wù)的共享，提高土地使用效率。四是新增工業(yè)用地，必須同時滿足國土發(fā)[2008]24號規(guī)定的五項控制指標(biāo)，不達標(biāo)者一律不得供地，若不合指標(biāo)要求，即使取得了用地權(quán)，也要作出相應(yīng)的處罰。（五）挖掘現(xiàn)有工業(yè)用地潛力，緩解了土地一級供應(yīng)的壓力一是對現(xiàn)有工業(yè)用地，提高容積率。對企業(yè)提高容積率，不增收土地價款，免收城市建設(shè)配套費。新增在原廠區(qū)建筑面積高于容積率控制部分不增收土地價款。工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)允許整體轉(zhuǎn)讓土地和房產(chǎn)。充分利用地上空間，積極推行標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，對行業(yè)無特殊要求的應(yīng)建4層及以上多層廠房。另外同時鼓勵企業(yè)采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。二是對新入駐企業(yè)，提高入駐門檻，力求打造企業(yè)品牌。三是對企業(yè)征而未用的閑置土地，強制收回；對低效利用的土地，依托土地整理項目，按照“立足市情，著眼長遠，科學(xué)合理，整理與開發(fā)并重”的原則，精心組織，科學(xué)管理，規(guī)范操作，重新打造土地，實行土地增量增值。（六）保障失地農(nóng)民權(quán)益，促進土地征收工作良性發(fā)展要從四個方面加強失地農(nóng)民權(quán)益的保障：一是住房安置，即選一部分好地段好地塊修建失地農(nóng)民商住樓，一樓作門市或發(fā)租，二樓作住房，解決失地農(nóng)民的住房問題和經(jīng)濟來源。二是落實社保，即嚴(yán)格按照國家、省、市、縣文件精神，對失地農(nóng)民，做到應(yīng)保盡保。三是合同用工，即對失地農(nóng)民進行就業(yè)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，在同等條件下優(yōu)先安排到企業(yè)用工，切實解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。四是補償入股，即鼓勵失地農(nóng)民用土地補償金到效益好的企業(yè)入股，享受固定分紅，實現(xiàn)企業(yè)、失地農(nóng)民雙贏。解決工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與土地要素制約的矛盾是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的一項重要內(nèi)容。必須要從完善土地供應(yīng)政策、規(guī)范制度設(shè)計著手，進一步優(yōu)化和細化工業(yè)用地使用的全過程，促進工業(yè)用地由粗放型用地向集約型用地轉(zhuǎn)變、由寬松優(yōu)惠供地向從嚴(yán)從緊供地轉(zhuǎn)變，只有這樣保證工業(yè)用地發(fā)揮最佳效益。

為進一步規(guī)范我縣工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓行為，建立和完善公開透明、規(guī)范高效的土地使用權(quán)出讓制度，促進工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）和《浙江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于全面實行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實施意見（試行）的通知》（浙政辦發(fā)〔2006〕150號）、《**市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)**市區(qū)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實施意見（試行）的通知》（麗政辦發(fā)[2007]73號）精神，現(xiàn)就我縣工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作提出如下實施意見：

一、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍

自國務(wù)院國發(fā)〔2006〕31號文件之日（即2006年9月6日）起，我縣所有工業(yè)項目用地一律以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。

二、全面落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的各項規(guī)定

（一）嚴(yán)格工業(yè)用地供應(yīng)政策。嚴(yán)格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策，按照有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的原則，切實保障對推進我縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級具有重大作用的工業(yè)項目用地需求。對以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的工業(yè)用地，各級政府和各部門不得違反規(guī)定干預(yù)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，禁止用行政手段指定供地對象、供地位置、供地面積、供地用途、供地方式和供地價格等。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低限價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓起始價應(yīng)依據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策及土地市場情況等確定，目前不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》；在《浙江省工業(yè)用地出讓最低限價標(biāo)準(zhǔn)》出臺后，按其規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。禁止以財政補貼、返還、減免或變相減免土地出讓金等形式低價出讓土地。

各鎮(zhèn)、各街道辦事處，市各部門、各直屬單位：

為進一步加強我市的工業(yè)用地管理，完善工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，建立公開、公平、公正和科學(xué)有效的工業(yè)用地管理機制，不斷提升工業(yè)發(fā)展水平和工業(yè)用地效率，加快推動工業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，根據(jù)國土資源部監(jiān)察部《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號）、寧波市政府《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進土地節(jié)約集約利用的意見（試行）》（甬政發(fā)〔2010〕69號）等政策文件規(guī)定，現(xiàn)就進一步完善工業(yè)用地（含倉儲用地，下同）招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作的有關(guān)事項通知如下：

一、嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度

除拆遷安置置換的工業(yè)用地外，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式公開確定土地價格和土地使用權(quán)人。新增工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓項目，原則上固定資產(chǎn)投資不得少于1000萬元人民幣，且土地面積控制在5畝以上（特殊地形或企業(yè)擴建用地除外）。

二、合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式

結(jié)合我市工業(yè)用地的特點，合理選擇出讓方式：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，現(xiàn)就盤活我縣閑置、低效利用工業(yè)土地，進一步規(guī)范工業(yè)用地管理，提高土地使用效率提出如下意見：

一、規(guī)范新增工業(yè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)

（一）嚴(yán)格按產(chǎn)業(yè)政策供地。確立“2+4”產(chǎn)業(yè)及先進制造業(yè)基地重點項目優(yōu)先供地原則，凡列入國家限制類、禁止類產(chǎn)業(yè)目錄及我縣工業(yè)投資限制類產(chǎn)業(yè)目錄，原則上不予供地。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)項目用地控制指標(biāo)制度。工業(yè)項目用地供地必須按照省定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在對工業(yè)項目的核準(zhǔn)或備案審查中，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目投資強度與容積率“雙控”標(biāo)準(zhǔn)，投資強度與建筑容積率達不到要求的，堅決核減供地面積。申請增資擴建用地的必須先使用原有建設(shè)用地，并將原有的用地面積與新申請用地數(shù)一并計算用地額度。工業(yè)項目綠地率一般控制在15%左右，最高不超過20%，鼓勵企業(yè)采用垂直綠化、屋頂綠化、修建綠色停車場等方式提高綠化覆蓋率。

（三）嚴(yán)格控制企業(yè)行政辦公用房及生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。企業(yè)內(nèi)部行政辦公用房和生活服務(wù)設(shè)施用房占地必須控制在項目總用地面積的7%以內(nèi)。

（四）從嚴(yán)控制供地規(guī)模。凡縣內(nèi)新建、擴建的工業(yè)投資項目，一次性供地超過100畝的（不含帶征），須經(jīng)縣經(jīng)貿(mào)委、國土資源局、規(guī)劃與建設(shè)局等部門審核后，報請縣政府同意后方可供給。各重點工業(yè)平臺對注冊資金小于2000萬元的建設(shè)項目（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目除外）原則上不單獨供地。

隨著我市工業(yè)提升工程的推進，招商引資力度的加大，工業(yè)用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工業(yè)用地潛力，節(jié)約集約利用土地，是當(dāng)前我市工業(yè)平臺建設(shè)的重要工作。存量工業(yè)用地是指已農(nóng)轉(zhuǎn)用未征收（轉(zhuǎn)而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工業(yè)用地。近期，我們在市國土局的大力支持下，對全市存量工業(yè)用地進行了全面調(diào)查，并就盤活存量工業(yè)用地作了思考，提出建議供領(lǐng)導(dǎo)參考。

一、存量工業(yè)用地基本狀況

2009年和2010年，我市抓住機遇，爭取到大量農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)，集中報批了較多的工業(yè)用地。由于2011年我市工業(yè)空間布局作了新的調(diào)整，加之其他多種原因，造成供地率偏低存在較多的閑置工業(yè)用地。經(jīng)調(diào)查至2012年4月底止，全市共有歷年來轉(zhuǎn)而未供存量土地7494.67畝，其中：工業(yè)用地6164.97畝、城市建設(shè)等其他用地1329.7畝（其中：其它建設(shè)用地684畝）。6164.97畝存量工業(yè)用地包括：未供先用工業(yè)用地632.43畝和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)（跨江部份）轉(zhuǎn)而不用土地117.7畝。我市實際擁有可利用存量工業(yè)用地為5414.84畝，其中：轉(zhuǎn)而未征土地869.1畝，占16.05%；征而未平土地464.7畝，占8.58%；平而未供熟地4081.04畝，占75.37%。

二、存量工業(yè)用地分布與分類情況

實際擁有5414.84畝存量工業(yè)用地分布在：市級工業(yè)平臺3804.22畝,占70.26%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)（原二基地六功能區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下同。）1316.32畝，占24.31%；市級工業(yè)平臺和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)以外的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)（以下簡稱其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)）294.3畝，占5.44%。具體分布與分類情況為：

三、存量工業(yè)用地原因分析

為深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，促進工業(yè)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快工業(yè)用地有效利用，提高土地節(jié)約集約利用水平，徹底改變我市工業(yè)用地粗放利用的現(xiàn)狀，按照國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號）、寧波市政府《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進土地節(jié)約集約利用的意見（試行）》（甬政發(fā)〔2010〕69號）等文件精神，現(xiàn)就進一步推進我市工業(yè)用地（含倉儲用地，下同）節(jié)約集約利用，提出如下意見：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持走新型工業(yè)化道路，通過政府收購儲備、企業(yè)自行改造、建筑物功能改變、改革工業(yè)用地招拍掛制度、加強批后監(jiān)管等方式，推動傳統(tǒng)塊狀經(jīng)濟向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群提升。大力培育新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，加快構(gòu)筑新的產(chǎn)業(yè)高地，切實提升資源要素節(jié)約集約利用水平，實現(xiàn)土地利用效益的最大化，為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級作出積極貢獻。

二、基本原則

一是政府引導(dǎo)原則。發(fā)揮政府職能，制定相關(guān)政策，充分調(diào)動建設(shè)用地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏。同時切實加強監(jiān)管，確保規(guī)范有序推進。

二是規(guī)劃管控原則。綜合考慮經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境現(xiàn)狀，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃，對工業(yè)企業(yè)“二次開發(fā)”和產(chǎn)業(yè)布局進行總體規(guī)劃，科學(xué)合理地制定具體建設(shè)用地改造方案，強化源頭管控。

工業(yè)用地招標(biāo)拍賣實施意見

為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔20**〕31號）和《國土資源部關(guān)于實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國土資發(fā)〔20**〕307號）精神，規(guī)范工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓行為，促進土地節(jié)約集約利用，現(xiàn)就我省工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓提出如下實施意見：

一、明確工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍

各市、縣人民政府供應(yīng)工業(yè)用地，一律實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。有下列情形之一，可依法采取協(xié)議方式出讓土地，按市場價格核實出讓金：

1．原劃撥土地使用權(quán)為非工業(yè)用途改變?yōu)楣I(yè)用途，或者原劃拔工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓，且《國有土地劃撥決定書》或法律法規(guī)、規(guī)章等沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的。

2．因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,工業(yè)企業(yè)需要調(diào)整使用與原使用土地面積相當(dāng)?shù)耐恋氐摹?/p>

二○一一年，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境日益趨緊，國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控進一步加強，使其及相關(guān)行業(yè)的資金、成本、用地等各種因素制約持續(xù)疊加，企業(yè)負重前行的壓力進一步加大，今年經(jīng)濟增速持續(xù)回落趨勢明顯。因此，如何保障工業(yè)用地，促進本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，已成為各地所面臨的首要問題。

一、當(dāng)前復(fù)雜經(jīng)濟現(xiàn)狀

（一）全球經(jīng)濟尚未完全走出金融風(fēng)暴陰影，復(fù)蘇過程艱難而曲折，發(fā)達國家市場深陷主權(quán)債務(wù)危機泥潭，新興市場國家受困于高通脹。國內(nèi)，近些年一系列針對旨在為房地產(chǎn)市場回歸理性價格為目的的宏觀調(diào)控政策趨緊的的形勢仍在持續(xù)，抑制通脹和穩(wěn)定經(jīng)濟增長的任務(wù)仍然艱巨。

（二）企業(yè)經(jīng)營壓力極大。由于上述國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受困于融資難、成本高、市場需求下降等情況制約。首先是成本上升的問題，制約著企業(yè)發(fā)展。二是企業(yè)資金鏈斷裂，影響了企業(yè)的正常生產(chǎn)，在目前信貸緊縮的環(huán)境下，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升明顯等情況，幾乎蠶食了企業(yè)的所有利潤。三是由于國外經(jīng)濟陷入泥潭不能自拔以及人民幣匯率持續(xù)走高的情況下，出口型企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)趨于停滯。

（三）制約投資增長的因素仍然較多。從土地供應(yīng)看，今年以來，各地加大工業(yè)園區(qū)的建設(shè)力度，但是受土地政策以及建設(shè)用地指標(biāo)不足等條件制約，影響項目建設(shè)進度；其次融資難，使得企業(yè)投資意愿下降，也制約著投資增長速度。

二、保障工業(yè)用地，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的措施和建議

第一章總則

第一條為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、《江蘇省工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法（試行）》、《宿遷市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實施辦法（試行）》等有關(guān)文件精神，進一步深化我區(qū)土地使用制度改革，提高土地節(jié)約集約利用水平，促進我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施細則。

第二條工業(yè)項目用地應(yīng)按照公開、公平、公正的原則，在土地有形市場以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)（以下簡稱“公開出讓”）。

科研設(shè)計、倉儲物流及贏利性教育、醫(yī)療衛(wèi)生項目等不符合劃撥方式供地的項目用地，參照工業(yè)項目用地按本實施細則執(zhí)行。

第二章組織領(lǐng)導(dǎo)

第三條工業(yè)用地公開出讓工作由區(qū)工業(yè)用地公開出讓領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)，實行國土、發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、財政、經(jīng)貿(mào)、外經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察、安監(jiān)等單位聯(lián)席會辦制度。宿豫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、張家港宿豫工業(yè)園區(qū)管委會、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)轄區(qū)內(nèi)工業(yè)用地公開出讓的前期工作。

近幾年，我市工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。但從用地情況看，我市工業(yè)用地仍較粗放，工業(yè)用地批而未供和供而未用現(xiàn)象仍普遍存在。據(jù)統(tǒng)計，至年底，我市批而未供工業(yè)用地2397畝，供而未用工業(yè)用地219宗5477畝，其中屬閑置土地172宗4294畝。為進一步消化利用批而未供、供而未用工業(yè)用地，促進建設(shè)用地有效供給，提高我市土地節(jié)約集約利用水平，決定在全市范圍內(nèi)開展批而未供、供而未用工業(yè)用地專項清理活動。具體實施方案如下：

一、總體目標(biāo)

加快處置批而未供、供而未用工業(yè)用地，努力盤活存量土地，提高節(jié)約集約用地水平。進一步細化各項量化指標(biāo)，及時分解工作任務(wù)，通過優(yōu)化服務(wù)供應(yīng)一批、調(diào)劑指標(biāo)盤活一批、落實措施督促一批、加快處置清理一批等方式，切實加大對批而未供工業(yè)用地的消化力度和供而未用工業(yè)用地清理力度，力爭在年底消化批而未供工業(yè)用地1800畝以上、供而未用工業(yè)用地按期動工率超過90%、構(gòu)成閑置土地的處置率達75%以上。

二、工作步驟

（一）制訂方案階段（年月日—月日）

各鎮(zhèn)（街道）、管委會組織人員對轄區(qū)內(nèi)批而未供、供而未用土地項目認(rèn)真進行排查梳理，摸清批而未供、供而未用土地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)，深入分析形成的具體原因，制訂專項活動工作方案并上報市國土資源局。