第一章總則

第一條為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

第三條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)的房屋登記工作。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。

第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。

第一章總則

第一條為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

第三條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)的房屋登記工作。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。

第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。

為加快推進(jìn)集體土地范圍內(nèi)房屋登記工作，全面完成上級(jí)下達(dá)的年度目標(biāo)任務(wù)，根據(jù)《集體土地范圍內(nèi)房屋登記工作實(shí)施方案》，特制訂如下實(shí)施計(jì)劃：

一、實(shí)施范圍

鎮(zhèn)集體土地上居民自建的合法住宅（含輔房），不包括畜舍。

二、工作目標(biāo)

按照“集中推動(dòng)、農(nóng)戶自愿、基礎(chǔ)先行、要素保障、成效體現(xiàn)”的基本框架，先試點(diǎn)再鋪開。計(jì)劃于2015年起全面開展，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)村級(jí)覆蓋率100%,做到“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”。其中2015年完成測(cè)繪及成果報(bào)告，完成發(fā)證7800戶。

三、工作原則

第一章總則

第一條為規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房屋交易安全，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記，適用本條例。

本條例所稱房屋登記，是指房產(chǎn)行政主管部門依法將房屋所有權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)等房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)記載于房屋登記簿的行為。房屋登記包括所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記和異議登記。

第三條房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

第四條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市市區(qū)的房屋登記工作，并指導(dǎo)縣(市)的房屋登記工作。

第一條為加強(qiáng)村鎮(zhèn)集體所有土地上的房屋權(quán)屬管理，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于村鎮(zhèn)集體土地上的房屋權(quán)屬登記。

第三條房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

第四條已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的龍鳳區(qū)、紅崗區(qū)、讓胡路區(qū)村鎮(zhèn)和原三環(huán)公司牧場(chǎng)的集體所有土地上的房屋，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)權(quán)屬登記。頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的防偽房屋權(quán)屬證書。

各縣村鎮(zhèn)集體所有土地房屋權(quán)屬登記，由各縣人民政府辦理。

第五條房屋權(quán)屬登記由房屋權(quán)利人提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人為法人、其他組織和自然人，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證上的姓名。

一、城市房屋權(quán)屬登記行為的內(nèi)容、性質(zhì)及分類

1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請(qǐng)，依法定程序?qū)ζ渖暾?qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請(qǐng)而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對(duì)行政相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)，對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊(cè)的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對(duì)人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請(qǐng)作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對(duì)房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對(duì)權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對(duì)行政相對(duì)人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對(duì)象是那些與行政相對(duì)人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國(guó)家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對(duì)人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請(qǐng)人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對(duì)人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

為進(jìn)一步推進(jìn)我市房屋登記發(fā)證工作，妥善處理房屋登記歷史遺留問題，切實(shí)保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《房屋登記辦法》和《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就處理房屋登記歷史遺留有關(guān)問題提出以下意見：

一、凡本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)2003年7月1日前建成的，因房屋登記申請(qǐng)資料不全或其他原因?qū)е聼o法按照現(xiàn)行法律、法規(guī)和登記要求進(jìn)行房屋登記的各類房屋，均適用本實(shí)施意見。

二、1991年7月28日（《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法>辦法》實(shí)施日）前已完工的建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)具備合法土地使用權(quán)證或土地來源證明，經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

三、1991年7月28日至2003年7月1日期間建成的房屋，雖土地來源合法，但已建房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)項(xiàng)目、內(nèi)容不一致的，由相關(guān)部門審核后，經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

四、聯(lián)建房屋辦理登記時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。若土地使用權(quán)證與規(guī)劃許可證名稱不一致的，由聯(lián)建各方協(xié)商申請(qǐng)登記，并出具書面具結(jié)，經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，房屋登記部門可按土地使用權(quán)人辦理房屋登記。

五、商品房及單位自建房屋辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)提交房屋竣工驗(yàn)收備案表和房屋已竣工的證明；對(duì)2000年2月1日國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》實(shí)施前竣工的房屋，尚未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的，可由房屋建設(shè)方提供房屋竣工合格證明，經(jīng)住房和建設(shè)主管部門審核后，房屋登記部門可以辦理房屋登記。

第一條為規(guī)范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)），制定本辦法。

第二條房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱“登記簿”）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“登記機(jī)構(gòu)”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。

第三條登記簿可以采用電子介質(zhì)，也可以采用紙介質(zhì)。鼓勵(lì)有條件的地方建立電子介質(zhì)的登記簿。

登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)能夠轉(zhuǎn)化為唯一、確定的紙介質(zhì)形式；采用紙介質(zhì)的，應(yīng)采用活頁(yè)等方便增頁(yè)和編訂的方式編制，注明目錄和頁(yè)碼。

第四條登記簿有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改變的，應(yīng)通過增加新的頁(yè)面、界面和內(nèi)容體現(xiàn)，不得直接在原內(nèi)容上刪改。

第五條房屋登記簿應(yīng)按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應(yīng)有唯一的編號(hào)。房屋分割、合并時(shí)應(yīng)重新編號(hào)。

房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租賃期屆滿時(shí)，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)房屋。根據(jù)房屋的用途不同，可分為居住用房租賃，辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房租賃等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的改革，房屋租賃合同越來越多，因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多，而在審判中發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到20%.這時(shí)對(duì)合同的效力該如何認(rèn)定呢？審判實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同（登記生效主義），另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬生效合同，但沒有物權(quán)追及效力，不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗主義）。

登記生效主義者認(rèn)為：國(guó)務(wù)院各部委規(guī)章是我國(guó)法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規(guī)定了國(guó)務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。我國(guó)行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照的效力。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定簽訂變更終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案。未辦理的，缺少房屋租賃必備程序，其租賃行為應(yīng)屬無效。而《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。故未登記房屋租賃合同不是無效，而是已經(jīng)成立但未生效。

對(duì)此觀點(diǎn)筆者不敢茍同，筆者認(rèn)為應(yīng)采登記對(duì)抗主義，其理由如下：

一、行政規(guī)章雖具有參照的效力，但因法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的效力層次不同，決定具體適用時(shí)的順序不一樣。法律是由全國(guó)人大常委會(huì)頒布的立法文件，效力最高。行政法規(guī)則指國(guó)務(wù)院法規(guī)，它不包括各個(gè)部門、各個(gè)地方所制定的紅頭文件，其效力僅次于法律。規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和特定的地方人民政府規(guī)章，其效力又次于行政法規(guī)。在具體適用時(shí)，法律有規(guī)定的、首先適用法律規(guī)定；法律無規(guī)定的、行政法規(guī)有規(guī)定的，適用行政法規(guī)的規(guī)定，但該法規(guī)的規(guī)定必須符合法律的基本精神；法律、行政法規(guī)無規(guī)定的，規(guī)章中有相關(guān)規(guī)定的，在規(guī)章不違背法律法規(guī)的精神下可以適用，否則應(yīng)當(dāng)用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定，也不能依據(jù)規(guī)章的這一規(guī)定，確認(rèn)合同不生效的寓意。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是法律，該法第四十四條規(guī)定：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，從該條文中不難看出這里的“應(yīng)當(dāng)”明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國(guó)務(wù)院規(guī)章，所以該《辦法》中必須備案、登記，租賃行為才合法有效的規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

三、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》中對(duì)房屋租賃合同登記、備案的規(guī)定，是行政管理行為，而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標(biāo)準(zhǔn)比經(jīng)濟(jì)合同法嚴(yán)格的多，以鼓勵(lì)交易，充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍，擴(kuò)大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為判定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。對(duì)于未上升為法律和行政法規(guī)的某些強(qiáng)制性規(guī)定，由于關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有關(guān)司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規(guī)章，其房屋租賃合同登記備案生效的規(guī)定，尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據(jù)不足。該規(guī)定是為了防止一房多頭出租，加強(qiáng)房屋租賃管理的行為，登記起明示作用，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以它是行政管理行為，而不是司法行為。

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬登記管理，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬登記管理，按本條例執(zhí)行。

第三條城市房屋的所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)一致，不得分離；法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第四條《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是國(guó)家確認(rèn)房屋所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)歸屬的合法憑證。權(quán)利人憑證依法行使占有、使用、收益或處分權(quán)利。