20*年*月*日至*日市房產(chǎn)管理局由陳局長(zhǎng)帶隊(duì)組織本局部分中層干部及各縣（市）房產(chǎn)管理局（所）領(lǐng)導(dǎo)共19人前往廣東省*市、*市、*省*市、*市參觀考察學(xué)習(xí)其在廉租住房制度建設(shè)方面公房管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)通過座談和實(shí)地參觀大家進(jìn)行了深入交流現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下：

一、考察兩市基本情況

（一）*市情況

1、*市房產(chǎn)局發(fā)展歷史

*年*月份以前房產(chǎn)與土地分開管理7月份以后合并成立*市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局經(jīng)過至*年這一過渡期后逐步走向成熟至*年*月底機(jī)構(gòu)改革又分開分別成立了國(guó)土資源局與房產(chǎn)管理局政府明確了房產(chǎn)管理局主要負(fù)責(zé)：房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理直管公房管理房改與住房公積金管理和物業(yè)管理等

2、*市房產(chǎn)管理局機(jī)構(gòu)設(shè)置

第二，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的決策，為保障性住房建設(shè)提供了政策支撐，提出了更高要求。

投資、消費(fèi)、出口，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車。過去我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過多地依靠投資增長(zhǎng)和出口拉動(dòng)，而研究表明，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率大大超過投資需求和出口需求，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要因素。特別是近年來，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)際市場(chǎng)需求減弱，我國(guó)出口形勢(shì)嚴(yán)峻。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國(guó)的不利影響，黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，被媒體稱之為4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃的顯著特點(diǎn)就是擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。增加投資也是為了促進(jìn)消費(fèi)。這4萬億中，中央政府投資達(dá)1.18萬億元，主要用于保障性住房、教育、衛(wèi)生等民生工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。投資民生項(xiàng)目，不僅可以擴(kuò)大投資需求，而且可以拉動(dòng)消費(fèi)需求，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可謂一舉多得。在十項(xiàng)措施中，加快建設(shè)保障性安居工程位列首位，要求三年解決1000萬戶低收入家庭住房困難問題，建設(shè)投資達(dá)9000億元。9000億元住房建設(shè)投資任務(wù)已分解到各地。國(guó)家就是利用中央投資帶動(dòng)地方和社會(huì)投入，并且通過保障性住房投資拉動(dòng)建筑、建材、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資。經(jīng)估算，每年3000億元的住房投資可拉動(dòng)約6000億元的其它產(chǎn)業(yè)投資。今年中央財(cái)政安排保障性安居工程建設(shè)資金493億元。我們會(huì)同發(fā)改委積極做好項(xiàng)目申報(bào)，已爭(zhēng)取中央廉租住房建設(shè)資金987萬元，廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)貼資金809萬元。這都是真金白銀。過去我們管理的直管公房破舊不堪，沒有資金改造，現(xiàn)在可以說是碼著錢在用。根據(jù)省政府要求，今年我們要完成保障性住房投資9000多萬元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房50000平方米，廉租住房32900平方米。省政府已將廉租住房建設(shè)任務(wù)下達(dá)我市，并將于近期與市政府簽定責(zé)任狀。省發(fā)改委、財(cái)政廳、建設(shè)廳要求每半月報(bào)一次進(jìn)展情況，每?jī)蓚€(gè)月進(jìn)行一次督辦，對(duì)資金使用情況的監(jiān)督檢查也非常嚴(yán)格，可以說機(jī)遇前所未有，壓力也前所未有。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了歷史機(jī)遇，注入了新的活力。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過2007年房?jī)r(jià)暴漲、市場(chǎng)火爆之后，2008年價(jià)格漲幅放緩，甚至出現(xiàn)價(jià)格下跌，成交量明顯下降，商品房空置率上升，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。這是房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整與國(guó)際金融危機(jī)雙重影響的結(jié)果。從1998年實(shí)行住房貨幣化以后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金十年，周期性調(diào)整不可避免，加上國(guó)際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)行深度調(diào)整。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是住房政策體系的調(diào)整。住房貨幣化改革推進(jìn)了住房的商品化，使城鎮(zhèn)居民住房得到了很大改善。但也要看到一些低收入家庭住房仍很困難。政府在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革取向的同時(shí)，要強(qiáng)化公共服務(wù)職能，加強(qiáng)住房保障工作，建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府保障相結(jié)合的住房政策體系。為了提振樓市，去年10月以來，國(guó)務(wù)院相關(guān)部委密集出臺(tái)政策，減免交易稅費(fèi)，降低購(gòu)房貸款利率及首付比例，放寬二套房房貸政策。去年12月20日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，為10月份以來的政策“打包”。各省、市也相繼出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的措施。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。針對(duì)我國(guó)人多地少，資源緊缺的實(shí)際，倡導(dǎo)節(jié)約資源，引導(dǎo)適度消費(fèi)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)。要培育住房租賃市場(chǎng)，提倡先租房后買房、先買舊房再換新房、先買小房再換大房，形成梯極消費(fèi)。三是商品房銷售價(jià)格的調(diào)整。“救樓市”不是為了救房企，更不是為了托房?jī)r(jià)?！熬葮鞘小笔菫榱吮＝?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保資產(chǎn)增值。溫總理在省區(qū)市人民政府負(fù)責(zé)同志會(huì)議上指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家居、家電用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。據(jù)專家估計(jì)，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)及其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，每年約可拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，住房是一個(gè)家庭的主要財(cái)產(chǎn)。房?jī)r(jià)下跌，意味著資產(chǎn)縮水，一些貸款購(gòu)房的家庭就會(huì)變?yōu)椤傲阗Y產(chǎn)”，“負(fù)資產(chǎn)”，甚至?xí)峡邈y行。美國(guó)次貸危機(jī)就是由此引發(fā)的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行成本核算，把房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，以促進(jìn)商品住房的銷售。四是開發(fā)企業(yè)的重組調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)整期正是企業(yè)重新洗牌，產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的大好時(shí)機(jī)。本著優(yōu)勝劣汰的原則，支持有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提高行業(yè)集中度，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了歷史機(jī)遇，也為房地產(chǎn)管理注入了新的活力。

我們分析估計(jì)形勢(shì)，就是要增強(qiáng)憂患意識(shí)和機(jī)遇意識(shí)，既要看到國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不利影響，又要看到市場(chǎng)調(diào)整變化帶來的有利條件，從而變壓力為動(dòng)力，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，提振信心，迎難而上，不斷開創(chuàng)房地產(chǎn)管理工作新局面。

二、明確目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理工作的新突破

建設(shè)系統(tǒng)物業(yè)的一個(gè)主要特征是：城建資金的投入為城市建設(shè)服務(wù)。每個(gè)城市建設(shè)必須經(jīng)歷這樣的一個(gè)循環(huán)，即拆遷－安置－建設(shè)，這個(gè)循環(huán)涉及城市的千家萬戶，涉及城市改造的順利與否，為做到這一點(diǎn)，廣州市建委在規(guī)劃建設(shè)前，曾拿出大量資金興建了相當(dāng)一批房產(chǎn)物業(yè)，作為城市建設(shè)中拆遷戶的安置房和周轉(zhuǎn)房，這樣就形成了城建系統(tǒng)中的一批物業(yè)。由于政策的變化，這些物業(yè)現(xiàn)在沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，并占用了相當(dāng)一部分的城建資金，為此，如何盤活這部分城建物業(yè)的問題，就擺在我們的面前。

一、城建系統(tǒng)物業(yè)及其管理現(xiàn)況

城建系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著全市城市建設(shè)與管理，在長(zhǎng)期的城市建設(shè)和開發(fā)中積累了不少的房產(chǎn)與物業(yè)，并且總量還在呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。在計(jì)劃管理、政企合一時(shí)期，很多房產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)由政府直接完成，政府是當(dāng)然所有者，建委直接控制大量房屋與物業(yè)。

政府與企業(yè)分離后，建委不直接進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)與房產(chǎn)的開發(fā)，很多建設(shè)項(xiàng)目由下屬企業(yè)或事業(yè)單位完成，由此增加了不少的城建物業(yè)，特別是近年來，舊城改造與建設(shè)項(xiàng)目不斷增大，為妥善安置城區(qū)拆遷戶，廣州市在海珠區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)等地修建了大量拆遷房并有不少剩余，使城建系統(tǒng)的物業(yè)達(dá)到一個(gè)可觀的規(guī)模。

隨著廣州城市的發(fā)展及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，人們對(duì)土地房產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)度不斷提高，為利用不斷增長(zhǎng)的物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)效益，各物業(yè)使用單位抓住商機(jī)，利用物業(yè)的地段優(yōu)勢(shì)，根據(jù)不同情況與特點(diǎn)，以不同方式提高物業(yè)的使用率，挖掘物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如對(duì)一些建成的房屋，經(jīng)裝修后以出租的方式加以利用，或經(jīng)整理后經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，有的單位甚至還成立專門的物業(yè)管理公司管理自己物業(yè)，既以所有者身份收取租金，又以服務(wù)者身份收取管理費(fèi)，用此辦法對(duì)名下的物業(yè)進(jìn)行管理，不僅發(fā)揮了物業(yè)本身的商業(yè)價(jià)值，還賺取了物業(yè)所帶來的附屬利潤(rùn)。以房養(yǎng)房，用賺取的利潤(rùn)對(duì)房屋進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，提高了物業(yè)的效用和管理水平，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)生存能力。

雖然城建所屬物業(yè)有一定程度的經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值得到一定的開發(fā)。但不容忽視的是，由于產(chǎn)權(quán)不明確、國(guó)有單位機(jī)制不靈活等歷史或現(xiàn)實(shí)原因，城建系統(tǒng)物業(yè)資源未充分利用，其商業(yè)價(jià)值未得到完全發(fā)揮，存在著資源閑置、效率低下、服務(wù)水平不高等諸多問題，具體的問題主要有：

為進(jìn)一步深化我局辦事公開工作，充分發(fā)揮示范點(diǎn)的輻射和帶動(dòng)作用，更加廣泛、扎實(shí)地開展辦事公開，提升文化工作整體水平，結(jié)合工作實(shí)際，現(xiàn)就我局開展建設(shè)政務(wù)公開和辦事公開示范點(diǎn)工作，制定如下實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想、基本原則和工作目標(biāo)

㈠指導(dǎo)思想

以鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想和黨的十七大精神為指導(dǎo)，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步推行辦事公開，加強(qiáng)對(duì)權(quán)力運(yùn)行的監(jiān)督，擴(kuò)大群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，促進(jìn)勤政廉政建設(shè)，提高房地產(chǎn)部門依紀(jì)依法工作水平和辦事效率，增強(qiáng)工作透明度，為加快房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供有力保障。

㈡基本原則

開展政務(wù)公開和辦事公開示范點(diǎn)工作，要按照“服務(wù)發(fā)展、依紀(jì)依法、真實(shí)公開、注重實(shí)效、改革創(chuàng)新、積極穩(wěn)妥”的工作原則，健全和完善相關(guān)配套制度，采取強(qiáng)有力的措施，進(jìn)一步拓展公開內(nèi)容、完善公開程序，創(chuàng)新公開形式，健全公開制度，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)體制，增強(qiáng)辦事的透明度，更好地接受廣大人民群眾的監(jiān)督。

同志們：

今天，很高興來房管局參加全區(qū)系統(tǒng)行風(fēng)評(píng)議動(dòng)員大會(huì)。房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)這項(xiàng)工作很重視，在全區(qū)行風(fēng)評(píng)議動(dòng)員大會(huì)之后，很快就組建了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子，制定了工作方案。工作力度大、節(jié)奏快、效率高，開局很好，措施扎實(shí)，體現(xiàn)了房產(chǎn)系統(tǒng)正視問題、直面不足的勇氣，也讓我們看到了抓行風(fēng)、帶作風(fēng)、樹新風(fēng)的堅(jiān)定決心和信心。下面，我就如何搞好今年房產(chǎn)系統(tǒng)的行風(fēng)評(píng)議工作提三點(diǎn)要求：

一、充分發(fā)揚(yáng)成績(jī)，敢于正視問題，進(jìn)一步提高對(duì)開展好房產(chǎn)系統(tǒng)行風(fēng)評(píng)議工作必要性和重要性的認(rèn)識(shí)。

今年，區(qū)委、區(qū)政府確定將房產(chǎn)等七家單位作為全區(qū)政風(fēng)行風(fēng)民主評(píng)議的重點(diǎn)，城建系統(tǒng)有四家，占到了一半多，其中房管局在被評(píng)議的七個(gè)部門（行業(yè)）中名列第一。這對(duì)我們房產(chǎn)系統(tǒng)的工作來講，原創(chuàng)：既是一次全面系統(tǒng)的大檢閱，也是一次內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外塑形象的難得機(jī)遇，充分說明城建系統(tǒng)行風(fēng)政風(fēng)建設(shè)在全區(qū)建設(shè)服務(wù)型政府全局中的重要性。希望房產(chǎn)系統(tǒng)廣大干部職工以積極的態(tài)度、扎實(shí)的工作迎接行風(fēng)政風(fēng)評(píng)議這場(chǎng)嚴(yán)肅的“考試”。

近年來，房產(chǎn)系統(tǒng)按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，大力推進(jìn)“服務(wù)型房產(chǎn)”建設(shè)，在服務(wù)發(fā)展、服務(wù)基層、服務(wù)群眾等方面做了大量富有成效的工作，作風(fēng)和行風(fēng)建設(shè)取得了明顯的成效。特別是這兩年，房產(chǎn)系統(tǒng)圍繞“富民強(qiáng)區(qū)、兩個(gè)率先”這一主題，扎實(shí)工作，銳意進(jìn)取，在房地產(chǎn)納稅、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、城市房屋拆遷管理、及城市住房困難戶住房保障、物業(yè)管理、房屋租賃管理、直管公房管理、白蟻防治等方面取得了明顯成績(jī)。對(duì)此，區(qū)委、區(qū)政府是滿意的，社會(huì)各界也是給予了充分肯定。在年初的“萬人評(píng)議機(jī)關(guān)”活動(dòng)中，房產(chǎn)局在全區(qū)××個(gè)行政執(zhí)法類單位中位列第××位，位次雖然不高，但對(duì)于承擔(dān)著城市房屋拆遷、住房保障、私房落政等與群眾利益密切相關(guān)的房產(chǎn)部門來說，這個(gè)成績(jī)來之不易，是區(qū)房管局領(lǐng)導(dǎo)班子和衷共濟(jì)的結(jié)果，也是全體干部職工共同努力的結(jié)果。希望房產(chǎn)系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)成績(jī)，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，持之以恒地把行風(fēng)政風(fēng)評(píng)議工作開展的更有成效。同時(shí)，我們也必須清醒地看到，與區(qū)委、區(qū)政府的要求和人民群眾的期望相比，房產(chǎn)系統(tǒng)的行風(fēng)政風(fēng)建設(shè)還存在著一些差距，尤其是對(duì)照今年行風(fēng)評(píng)議的新特點(diǎn)，我們的工作還存在一些薄弱環(huán)節(jié)，我覺得有三點(diǎn)很有必要加強(qiáng)和改進(jìn)：一是窗口服務(wù)水平還要進(jìn)一步提高。房產(chǎn)部門是全區(qū)重要的窗口部門，服務(wù)水平倍受群眾關(guān)注。窗口服務(wù)不夠規(guī)范，抓的緊時(shí)好些，抓的松時(shí)就差些，前段時(shí)間進(jìn)行的明察暗訪也發(fā)現(xiàn)了一些問題，這些問題必須引起我們的高度重視并通過行評(píng)切實(shí)予以解決。二是工作效率還要進(jìn)一步提高。有的單位重建設(shè)輕管理，行業(yè)管理水平和行業(yè)監(jiān)督能力提高不快，破解難題的方法不多，工作效能、效率不夠高，一些好的規(guī)章制度、管理規(guī)定在部分單位沒有得到很好的執(zhí)行，拖拉的現(xiàn)象依然存在。三是廉潔從政的意識(shí)還要進(jìn)一步加強(qiáng)。有的單位廉政建設(shè)力度不夠大，少數(shù)干部操守不佳、行為不檢，極少數(shù)工作人員受利益驅(qū)動(dòng)，以權(quán)謀私、以崗牟利等與民爭(zhēng)利的情況還不同程度的存在，這雖然只是個(gè)別人、少數(shù)部門身上的問題，但影響的是房產(chǎn)系統(tǒng)的整體形象。因此，大家一定要以改進(jìn)房產(chǎn)工作、提升房產(chǎn)形象、推動(dòng)房產(chǎn)系統(tǒng)又快又好發(fā)展的高度，正確看待并高度重視此次行風(fēng)政風(fēng)評(píng)議，嚴(yán)格按照區(qū)行評(píng)辦關(guān)于行風(fēng)評(píng)議四個(gè)階段的部署和要求，一環(huán)緊扣一環(huán)，一步緊跟一步，認(rèn)真迎接全區(qū)人民和行評(píng)代表對(duì)我們工作的評(píng)判，并以此為契機(jī)，推動(dòng)房產(chǎn)行風(fēng)政風(fēng)建設(shè)再上新的臺(tái)階，推動(dòng)全區(qū)房產(chǎn)工作更上一層樓。

二、把“三服務(wù)”放在首要位置，扎實(shí)推進(jìn)房產(chǎn)系統(tǒng)行風(fēng)和作風(fēng)建設(shè)

摘要：本文對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作技術(shù)進(jìn)行深入的研究分析，研討對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量控制手段及方法，提升房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和效果。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)；測(cè)繪質(zhì)量；控制管理

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了城市發(fā)展建設(shè)的速度，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在城市發(fā)展過程中房產(chǎn)價(jià)格在逐年上調(diào)，社會(huì)公眾對(duì)于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬意識(shí)在不斷地增強(qiáng)；為了更好地避免社會(huì)公眾與房地產(chǎn)開發(fā)商之間因房產(chǎn)的歸屬權(quán)益發(fā)生不必要的矛盾性沖突，確保社會(huì)的安全穩(wěn)定發(fā)展，需要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控管理，由于房產(chǎn)測(cè)繪工作涉及到社會(huì)公眾的切身利益，使得測(cè)繪工作更為重要。因此，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪工作開展中，要運(yùn)用合理的測(cè)繪技術(shù)，才能夠確保測(cè)繪工作的質(zhì)量得到有效的控制。

1房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)情況分析

1.1全站儀技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用。全站儀是目前比較先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備儀器，這種設(shè)備具有多種強(qiáng)大的功能，測(cè)量的精準(zhǔn)度高、信息資源獲取速度快，在現(xiàn)代的房產(chǎn)測(cè)量工作中得到了廣泛的應(yīng)用。全站儀測(cè)繪儀器主要是通過計(jì)算機(jī)微處理器、測(cè)角裝置以及測(cè)距裝置等多種儀器的有機(jī)結(jié)合；全站儀測(cè)量設(shè)備在實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用比較廣泛，其能夠快速精準(zhǔn)地獲取測(cè)量的有效數(shù)據(jù)信息，通過遠(yuǎn)程連接的計(jì)算機(jī)對(duì)所測(cè)量的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)的測(cè)算，并在此技術(shù)上，對(duì)各類數(shù)據(jù)信息資源進(jìn)行有效的傳輸，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效、存儲(chǔ)與利用。1.2RTK技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用。RTK技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用可以對(duì)被測(cè)量物體的部分物點(diǎn)位置、被測(cè)量物體的權(quán)屬界址等進(jìn)行精準(zhǔn)的測(cè)繪，其測(cè)量?jī)x器的高精度在房地產(chǎn)測(cè)繪工作中得到了廣泛的應(yīng)用。為了確保對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量和效果，將RTK技術(shù)與GPS技術(shù)有機(jī)地結(jié)合，使其測(cè)量的效果更佳精準(zhǔn)；此應(yīng)用方式一般用于大范圍房產(chǎn)測(cè)繪的等級(jí)控制及圖根控制點(diǎn)的測(cè)量。GPS與RTK技術(shù)融合后的操作流程示意圖如圖1所示。1.3GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用主要是通過GIS技術(shù)對(duì)被測(cè)繪的房產(chǎn)圖形及其房屋附屬圖形進(jìn)行詳細(xì)的繪制，通過GIS操作系統(tǒng)將房產(chǎn)測(cè)繪管理信息進(jìn)行快速的實(shí)現(xiàn)，GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪的工作開展中有助于實(shí)現(xiàn)圖形屬性的雙向連接的目的性，由于其對(duì)于房屋產(chǎn)區(qū)的公共面積分?jǐn)傆?jì)算，能夠讓測(cè)繪的數(shù)據(jù)信息更加的精準(zhǔn)，對(duì)于那些人工無法進(jìn)行操作的分戶平面圖設(shè)計(jì)、分層平面圖設(shè)計(jì)等工作，就需要借助GIS技術(shù)進(jìn)行計(jì)算機(jī)自動(dòng)化繪制生成。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)操作中主要包含七個(gè)模塊，如圖2所示。1.3.1登錄與注冊(cè)模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)的登錄與注冊(cè)模塊主要功能是幫助用戶建立用戶名、登錄密碼等常規(guī)操作性功能。1.3.2測(cè)繪信息管理模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的測(cè)繪信息管理模塊主要功能是對(duì)電子地形圖進(jìn)行測(cè)繪、對(duì)地形圖進(jìn)行測(cè)繪錄入、對(duì)地形圖進(jìn)行修改或是錯(cuò)誤信息刪除等功能。1.3.3幢信息管理模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的幢管理信息模塊的主要功能是幫助使用者快速地查找房產(chǎn)權(quán)益者信息、對(duì)房產(chǎn)權(quán)益者的遷入、檔案提出、新增房產(chǎn)權(quán)益者、房產(chǎn)權(quán)益者個(gè)人信息的修改、刪除，房產(chǎn)信息的拆分與合并、對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行批量的導(dǎo)入、導(dǎo)出或是個(gè)體性導(dǎo)入、導(dǎo)出等功能。1.3.4房屋信息管理模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的房屋信息管理模塊的主要功能是對(duì)房產(chǎn)權(quán)益者的個(gè)人信息進(jìn)行查找，對(duì)房產(chǎn)權(quán)益者的遷入、檔案提出、新增房產(chǎn)權(quán)益者、房產(chǎn)權(quán)益者個(gè)人信息的修改、刪除，房產(chǎn)信息的拆分與合并、對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行批量的導(dǎo)入、導(dǎo)出或是個(gè)體性導(dǎo)入、倒導(dǎo)等功能。1.3.5查詢統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的查詢統(tǒng)計(jì)模塊的主要功能是對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、對(duì)房產(chǎn)資源的戶型信息進(jìn)行查詢，對(duì)房產(chǎn)的公共信息的查詢、對(duì)房產(chǎn)所屬權(quán)限及房產(chǎn)面積進(jìn)行查詢，對(duì)房產(chǎn)的戶型及面積進(jìn)行查詢。1.3.6成果輸出模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的成果輸出模塊的主要工作就是對(duì)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)信息、圖標(biāo)信息以及屬性信息等進(jìn)行輸出管理。1.3.7系統(tǒng)管理模塊。GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中的系統(tǒng)管理模塊的主要功能就是對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行日常的維護(hù)維管理。對(duì)于GIS技術(shù)中的這7個(gè)管理模塊之間既有相互之間的聯(lián)系，又有各自的功能側(cè)重點(diǎn)，對(duì)于測(cè)繪信息的管理模塊、幢信息的管理模塊、房層信息管理模塊以及查詢和統(tǒng)計(jì)模塊等是GIS房產(chǎn)測(cè)繪管理信息系統(tǒng)中的核心組成部分，由此，GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用不僅能夠提高對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的工作效率，還能夠提升房產(chǎn)測(cè)繪信息的精準(zhǔn)度。

2房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制及管理分析

1房產(chǎn)測(cè)繪的概念與內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪成果為產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移和糾紛提供依據(jù)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)的房產(chǎn)測(cè)繪成果資料具有法律效力。因此，房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的作用不言而喻。

房產(chǎn)測(cè)繪分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙：房產(chǎn)分幅平面圖。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等。房產(chǎn)測(cè)繪工作具體包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等七個(gè)方面的工作。

2現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題

2.1房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪重視程度不夠一方面是因?yàn)榛A(chǔ)測(cè)繪技術(shù)要求較高、投入較大，而項(xiàng)目測(cè)繪經(jīng)濟(jì)效益明顯且成本低廉。二是人們對(duì)基礎(chǔ)測(cè)繪的作用認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為沒有基礎(chǔ)測(cè)繪照樣可以做項(xiàng)目測(cè)繪。但是隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，基于局域網(wǎng)環(huán)境下的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（MIS）已經(jīng)取代了單用戶MIS系統(tǒng)。日趨成熟的地理信息系統(tǒng)技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個(gè)嶄新的管理理念。它不是單純意義上的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的運(yùn)用，而是GIS和MIS的結(jié)合，形成房產(chǎn)管理的決策支持系統(tǒng)。它不僅擁有管理信息系統(tǒng)的各種特點(diǎn)，更主要在于其存儲(chǔ)的信息采用了地理編碼，將房屋的空間地理屬性、自然屬性、社會(huì)人文屬性有機(jī)地結(jié)合起來，使房產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)管理體系。

2.2房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但由于長(zhǎng)期以來，房產(chǎn)測(cè)繪一直作為事業(yè)單位的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，政企不分、測(cè)管不分及缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，形成了壟斷經(jīng)營(yíng)、獨(dú)家測(cè)繪、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等狀況，這不是短期內(nèi)能改變的，且現(xiàn)在全國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)并沒有完全放開，部分已經(jīng)放開的市場(chǎng)發(fā)育也不完善。有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪及房產(chǎn)行政管理部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

1、前言

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，基于局域網(wǎng)環(huán)境下的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（MIS）已經(jīng)取代了單用戶MIS系統(tǒng)。日趨成熟的地理信息系統(tǒng)技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個(gè)嶄新的管理理念。它不是單純意義上的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的運(yùn)用，而是GIS和MIS的結(jié)合，形成房產(chǎn)管理的決策支持系統(tǒng)。它不僅擁有管理信息系統(tǒng)的各種特點(diǎn)，更主要在于其存儲(chǔ)的信息采用了地理編碼，將房屋的空間地理屬性、自然屬性、社會(huì)人文屬性有機(jī)地結(jié)合起來，使房產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)管理體系。

2、測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中應(yīng)用的必要性

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器和技術(shù)來測(cè)定房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪，是根據(jù)房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及其它需要，對(duì)一個(gè)或若干個(gè)權(quán)屬單元測(cè)繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶進(jìn)行平面測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪不僅為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管理、開發(fā)管理，為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供各種圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。因此，房產(chǎn)測(cè)繪的重要性越來越突出，其獲取的信息數(shù)據(jù)在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。

2.1房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)行業(yè)管理的主要基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪主要對(duì)象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況及相關(guān)要素，通過對(duì)房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量，調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測(cè)定房屋的范圍和權(quán)界、測(cè)算房屋的建筑面積，采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況及權(quán)屬產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等房產(chǎn)要素，利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，做到以圖管房、以圖管證、以圖管檔，能有效防止房屋重登、漏登及產(chǎn)權(quán)虛報(bào)、瞞報(bào)。

2.2房產(chǎn)測(cè)繪是確認(rèn)房屋權(quán)屬的首要依據(jù)辦理房產(chǎn)證件，要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審查。在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過房產(chǎn)測(cè)繪單位，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，并準(zhǔn)確的測(cè)算出房屋面積，方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房產(chǎn)面積的測(cè)算，要求精確度高和100％的正確率，不能有細(xì)微的差錯(cuò),不然就會(huì)給產(chǎn)權(quán)人帶來權(quán)益上的損害。只有依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪提供的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

1房產(chǎn)測(cè)量在房地產(chǎn)管理中的重要性

房產(chǎn)測(cè)量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)量本身是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的，一旦它離開了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理就無實(shí)際存在價(jià)值。因此，房產(chǎn)測(cè)量只能依附房屋權(quán)屬管理而存在，它不是完整意義上的市場(chǎng)行為。在我國(guó)，房產(chǎn)測(cè)量一直是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作。

2房產(chǎn)測(cè)量的主要成果和存在問題

2.1房產(chǎn)測(cè)量的主要成果

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖（以下簡(jiǎn)稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（以下簡(jiǎn)稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（以下簡(jiǎn)稱分戶圖）。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的成果數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)管理最根本的數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量是獲取房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)的主要手段，是“數(shù)字房產(chǎn)”中空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的重要來源。

2.2房產(chǎn)測(cè)量存在問題

一、實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪檔案數(shù)字化管理的必要性

（一）房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要

隨著國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪地理信息局有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)程的出臺(tái)，我市房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪檔案保有數(shù)量越來越多、利用頻次越來越高、管理難度越來越大，傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理模式已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，房產(chǎn)測(cè)繪檔案信息資源必須從封閉走向開放，成為大數(shù)據(jù)時(shí)代社會(huì)共享的資源。因此，房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理必須實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理才能保證檔案信息資源共享的實(shí)現(xiàn)。

（二）信息時(shí)代的需要

隨著辦公自動(dòng)化和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的飛速發(fā)展，未來社會(huì)人類交流的主要工具將是數(shù)字網(wǎng)絡(luò)，來自社會(huì)各方面的信息將通過數(shù)字網(wǎng)絡(luò)傳遞和交流。房產(chǎn)測(cè)繪檔案必須從傳統(tǒng)的手工管理方式轉(zhuǎn)化到現(xiàn)代化層面上來，只有實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理，才能適應(yīng)社會(huì)信息化進(jìn)程的需要，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)和國(guó)土房管行政管理決策提供及時(shí)、有效、準(zhǔn)確的房產(chǎn)測(cè)繪信息服務(wù)。

（三）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪檔案社會(huì)服務(wù)的需要