引言

進入21世紀以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆,創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題,一些調(diào)控措施不斷出臺,房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產(chǎn)稅進一步推進的大方向已經(jīng)明確,在對重慶、上海兩地試點情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認定標準,有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產(chǎn)業(yè),是否對相關(guān)的項目進行投資也被人越來越多的仔細評價。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項目經(jīng)濟評價實際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對項目經(jīng)濟評價不重視

其實從之前來看,國內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場剛剛開放的時候就已經(jīng)就項目經(jīng)濟評價方面的內(nèi)容進行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機構(gòu)也忽略了其存在,從全國范圍內(nèi)來看,有一些比較大的甚至知名項目都沒有經(jīng)過投資項目經(jīng)濟評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機構(gòu)、企業(yè)和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認識到這個問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個企業(yè)認真去做。

二、評價內(nèi)容不準確,甚至作假

項目評價是圍繞項目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發(fā)商服務(wù)的,有些開發(fā)商意識到了這一問題,便對房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的結(jié)論進行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補貼,或者是為了減少稅費,或者是為了騙取貸款等等,真實性值得懷疑。

摘要:隨著我國改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,作為商業(yè)經(jīng)濟主要經(jīng)營場所的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部環(huán)境因素,商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)、管理運營過程中存在巨大的投資風(fēng)險。本文首先對商業(yè)房地產(chǎn)作總體概述,然后在商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別論述的基礎(chǔ)上提出商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略,以盡可能的識別、評價并且防范商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險,增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容；我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施進行論述，其中，主要包括：在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用、項目策劃階段、項目設(shè)計階段、發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項目、發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包、項目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因、房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”、部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施、成本控制總體上應(yīng)注意的問題、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵、采購是成本控制的重點、實施成本控制的動態(tài)管理、一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了等，具體請詳見。

當今在市場經(jīng)濟環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設(shè)計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容

房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項目策劃階段、項目設(shè)計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項目、市場調(diào)查和投資評估。

摘要：本文選取GDP作為經(jīng)濟增長的代表指標，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標，運用協(xié)整理論和誤差修正模型，分析了江蘇房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度。結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資對江蘇經(jīng)濟增長的直接貢獻度是0.221%，表明現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資對江蘇經(jīng)濟增長的貢獻較為明顯。

關(guān)鍵詞：江蘇房地產(chǎn)投資經(jīng)濟增長Granger因果檢驗

一、數(shù)據(jù)的選取

本文考察江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻，選取衡量商品和勞務(wù)總量的GDP作為經(jīng)濟增長的代表指標，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)投資的主要參考指標，用REi表示。房地產(chǎn)投資額和江蘇的地區(qū)生產(chǎn)總值的時間序列跨度為1990—2009年。使用的原始數(shù)據(jù)來源于歷年的《江蘇統(tǒng)計年鑒》。GDP和REI兩個變量呈指數(shù)上升的趨勢，對這兩個變量序列同時取自然對數(shù)后不會影響變量間長期穩(wěn)定關(guān)系和短期調(diào)整效應(yīng)，同時還可消除異方差的影響。所以，本文采用對變量取自然對數(shù)形式，江蘇GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資額對數(shù)序列分別記為LNGDP和LNREI（見表1）。D（LNGDP）和D（LNREI）分別為兩變量的一階差分。所有的數(shù)據(jù)分析結(jié)果都是在計量經(jīng)濟軟件eviews6.0環(huán)境下得到的。

二、實證分析

（一）變量的平穩(wěn)性檢驗（ADF檢驗）

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是否合理與經(jīng)濟分析關(guān)系密切。文章在剖析經(jīng)濟分析概念以及基本步驟的基礎(chǔ)上，詳細探討了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟投資估算，涉及到投資成本、項目銷售收入、項目銷售稅金及附加、項目不確定性等。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應(yīng)該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

編者按：本文主要從投資決策階段的風(fēng)險；項目實施階段的風(fēng)險；經(jīng)營管理階段的風(fēng)險進行論述。其中，主要包括：不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征、國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的、國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰、房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響、通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響、經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險、同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素、房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程、房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段、營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)等，具體請詳見。

摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟體制進一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動指南,對整個房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險進行識別,有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產(chǎn)投資一旦展開進行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟方面。

摘要：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，只有在金融機構(gòu)充分的支持下，才能得到穩(wěn)定且健康的發(fā)展。但在新經(jīng)濟形態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動會嚴重影響到我國金融體系的正常運轉(zhuǎn)，誘發(fā)諸多的資金風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，假如控制不當，將不可避免地出現(xiàn)金融危機。所以為有效地規(guī)避并控制金融風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，本文結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念及成因，提出相應(yīng)的金融風(fēng)險預(yù)防及控制策略。

關(guān)鍵詞：國內(nèi);房地產(chǎn)經(jīng)濟;金融風(fēng)險防控

在新時代背景下，我國社會市場經(jīng)濟取得顯著的發(fā)展成果，房地產(chǎn)經(jīng)濟也逐漸成為吸納人口、改善民生、促進經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。通常來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展能夠有效推動并促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，但當房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)不穩(wěn)定因素或者出現(xiàn)經(jīng)濟波動時，必將導(dǎo)致與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系緊密的金融產(chǎn)業(yè)受到波及，進而形成金融風(fēng)險，嚴重地影響到我國金融產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。因此切實研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)涵及成因，根據(jù)經(jīng)濟波動的具體影響因素及原因，制定出相應(yīng)的金融風(fēng)險防控策略，能夠有效地維護并推動房地產(chǎn)經(jīng)濟及金融產(chǎn)業(yè)的健康成長，為我國社會市場經(jīng)濟的建設(shè)與發(fā)展奠定堅實的條件，然而在經(jīng)濟新形態(tài)背景下，還需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念界定，探索出合理的、科學(xué)的、有效的調(diào)控手段。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念界定

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與增長并非平穩(wěn)向前、持續(xù)增長的靜態(tài)狀態(tài)，而是有波動的、有起伏的增長態(tài)勢，在宏觀層面上，房地產(chǎn)經(jīng)濟主要表現(xiàn)出向上增長的趨勢，且屬于平滑延伸性的增長。但房產(chǎn)經(jīng)濟波動卻根據(jù)長期發(fā)展的歷程，呈現(xiàn)出上下起伏的趨勢，即在圍繞經(jīng)濟總量和長期發(fā)展的基礎(chǔ)上，進行動態(tài)化震蕩或起伏地增長。在理論研究層面上，房產(chǎn)經(jīng)濟波動具體包括經(jīng)濟增長率（國民收入、生產(chǎn)總值等）的變化、就業(yè)水平、消費水平、價格水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等層面的變動和“震蕩”，在金融風(fēng)險領(lǐng)域，本文主要探討房產(chǎn)價格的波動情況及因素。但如果從多個層面、多個角度、多個維度來劃分經(jīng)濟波動，則又可劃分為多個種類及類別。譬如根據(jù)商品結(jié)構(gòu)來劃分，有商業(yè)房波動、住宅房波動；根據(jù)波動范圍來劃分，有區(qū)域性波動及規(guī)模性波動；如果根據(jù)性質(zhì)來劃分，則有租賃波動及銷售波動；但如果根據(jù)經(jīng)濟增長程度來劃分則可劃分為增長波動及周期波動等類別。其中周期波動主要指該經(jīng)濟體系在發(fā)展過程中所呈現(xiàn)的有規(guī)律、有層次、有循環(huán)的波動，及圍繞長期發(fā)展而呈現(xiàn)的收縮及擴張波動。但在實際研究中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)濟波動還存在異常波動狀態(tài)，即隨機波動，這種波動通常與經(jīng)濟政策、隨機事件、投資消費、資本市場及金融體制存在緊密的聯(lián)系。但在理論探究的過程中，能夠清晰的發(fā)現(xiàn)異常波動又指投機、政策、制度等要素所導(dǎo)致的價格水平嚴重脫離市場而出現(xiàn)的持續(xù)上漲的狀態(tài)，即使用機制與市場價值的完全不配位，進而形成虛假的繁榮景象，導(dǎo)致與房產(chǎn)經(jīng)濟緊密聯(lián)系的金融市場受到?jīng)_擊和影響，極易出現(xiàn)相應(yīng)的金融風(fēng)險，影響并制約著我國社會市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本原因

摘要:隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為國民經(jīng)濟中不可缺少的一部分，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，了解房產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因和做出相應(yīng)對策對促進房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長和社會的穩(wěn)定有著重要的作用。本文從房產(chǎn)經(jīng)濟與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系入手，剖析了房產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部和外部原因，并提出了四點應(yīng)對策略，為企業(yè)在做出相應(yīng)決策時提供理論上的依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟波動;影響因素;對策分析

隨著經(jīng)濟和人們生活水平的不斷提高，當前的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸成為我國的一項重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動我國國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的角色，只有掌握了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動規(guī)律，了解房產(chǎn)經(jīng)濟的特點，政府才能從根本上對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，從而拉動我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。而近幾年，房價的價格增長越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進行購房行為或房產(chǎn)投資。如果能夠正確的掌控房產(chǎn)經(jīng)濟波動變化規(guī)律，并對其做出相應(yīng)的應(yīng)對措施，就能夠正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場經(jīng)濟的走向，和社會大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會現(xiàn)象的出現(xiàn)和防止炒房熱等等不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，對社會的穩(wěn)定有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動對其他產(chǎn)業(yè)的影響

1．對國民經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用是毋庸置疑的，在國民經(jīng)濟增長中，房地產(chǎn)的作用體現(xiàn)在:房產(chǎn)投資開發(fā)是我國經(jīng)濟投資的重要部分，同時也與我國GDP的增長息息相關(guān);同時也拉動了人們的經(jīng)濟消費行為。保證房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長對穩(wěn)定我國國民經(jīng)濟的增長有重要的影響。

本文作者：楊茜梁穎華陳銀京解忠誠工作單位：中國傳媒大學(xué)

研究方法

如果降低級別處理，也可以分析較高測量級別的變量。交互分析中所采用的檢驗方法叫做χ2(卡方)檢驗，它適用于擬合優(yōu)度檢驗和變量間的獨立性檢驗?？梢杂糜跍y定兩個分類變量間的相關(guān)程度。若用fo表示觀察頻數(shù)(observedfrequency)，用fe表示期望值頻數(shù)(expectedfrequency)，則χ2統(tǒng)計量可以寫為:χ2=∑fo－f()e2feχ2統(tǒng)計量有這樣幾個特征:首先χ2≥0，因為它是對平方值結(jié)果的匯總。其次，χ2值得大小與觀察值和期望值的配對數(shù)，即R×C的多少有關(guān)。R×C越多，在不改變分布的情況下，χ2值越大，因此，χ2統(tǒng)計量描述了觀察值與期望值的接近程度。如果兩者越接近，fo－fe的絕對值就越小，計算出的χ2值越小;反之，如果fo－fe的絕對值越大，計算出的χ2值也越大。χ2檢驗正是運用χ2的計算結(jié)果與χ2分布中的臨界值進行比較，做出對原假設(shè)的統(tǒng)計決策。擬合優(yōu)度檢驗是使用χ2分布進行統(tǒng)計顯著性檢驗的重要內(nèi)容之一。在假設(shè)檢驗中曾討論過對兩個比例是否相等進行的檢驗。若要對多個比例是否相等進行檢驗，就需要利用χ2檢驗的方法。如果樣本是從總體的不同類別中分別抽取，研究目的是對不同類別的目標量之間是否存在顯著性差異進行檢驗，我們就把它稱為擬合優(yōu)度檢驗。在研究問題時有時會遇到要求判斷兩個分類變量之間是否存在聯(lián)系的問題。這種情況下可以使用χ2檢驗，判斷兩組或多組的資料是否相互關(guān)聯(lián)。如果不相互關(guān)聯(lián)，就稱為獨立。這類問題的處理就稱為獨立性檢驗(testofindependence)本文的研究就是基于列聯(lián)表交互分析方法進行，主要對居民家庭非金融投資中的健康投資與房地產(chǎn)投資進行研究。雖然，教育投資也屬于居民的非金融投資，但是教育屬于長期投資，并不會于短期內(nèi)得到回報，因此本文只研究居民健康投資與房地產(chǎn)投資這兩種非金融投資。

城鎮(zhèn)居民家庭非金融投資分析

本文從非金融資產(chǎn)角度，討論城鎮(zhèn)居民家庭的投資狀況以及發(fā)展趨勢。在非金融資產(chǎn)方面的研究主要涉及實物投資、教育投資和健康投資。其中，在實物資產(chǎn)投資的研究中，側(cè)重于房地產(chǎn)投資。目前，房地產(chǎn)投資、教育投資和健康投資是我國出現(xiàn)的居民家庭投資的新熱點。在此，本文仍主要采取北京市居民的樣本數(shù)據(jù)來進行研究，從首都城市的情況，觀察我國整體居民家庭的未來發(fā)展態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源主要為《中國統(tǒng)計年鑒2011年》、《2009－2010IMI城市居民消費行為與媒體接觸度研究報告》、《中國家庭的投資理財模型》、《中國居民收入分配年度報告(2010年)》。居民家庭健康投資分析由于我國社會醫(yī)療體制的改革，未來醫(yī)療支出比例可能越來越大，所以居民家庭很重視家庭成員的健康問題，從而大多數(shù)居民家庭每年需要拿出一部分資金進行健康投資常見的健康投資方式有五種:購買健康保險、營養(yǎng)保健品、旅游、參加健身俱樂部和關(guān)注生活環(huán)境質(zhì)量等形式。由于健康投資是近幾年出現(xiàn)的居民家庭新的投資方式，所以還沒有口徑一致的數(shù)據(jù)可以比較分析。因此，本文利用北京市居民購買營養(yǎng)保健品的數(shù)據(jù)進行健康投資方面的分析。根據(jù)《2009－2010IMI城市居民消費行為與媒體接觸度研究報告》中的數(shù)據(jù)，其涉及了北京市不同人口特征的城鎮(zhèn)居民保健品購買比例。其中，被調(diào)查總?cè)藬?shù)為490人。在受訪者中，從未購買過保健品的人數(shù)為389人，所占比例為79.4%，而曾買過的人數(shù)僅為101人，所占比例20.6%。(如圖1所示)圖1過去一年北京市居民購買保健品比例圖(資料來源:《2009－2010IMI城市居民消費行為與媒體接觸度研究報告》)由此可見，健康投資是我國近幾年新興的一項投資方式，還并未引起居民家庭足夠的重視，且發(fā)展空間較為廣闊。那么，不同人群特征對于保健品的購買、健康投資的動機是否有顯著差別呢?本文將對性別、年齡、學(xué)歷、收入這四個屬性做列聯(lián)分析，考察不同層面的人群對于健康投資的差異，具體分析不同人群在健康投資上有何差別。首先，觀察發(fā)現(xiàn)，不同性別居民保健品購買比例略有差異。20－24歲和25－29歲居民購買保健品的比例相對較低，而30－39歲居民購買保健品的比例相對較高。不同學(xué)歷和收入的居民保健品購買比例沒有明顯差別。本文從統(tǒng)計上采用卡方檢驗來判別不同性別、年齡、學(xué)歷、收入的人群在購買保健品上是否有顯著差異。假設(shè)H01:購買保健品居民的性別沒有顯著差異，即性別對居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H02:購買保健品居民的年齡沒有顯著差異，即年齡對居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H03:購買保健品居民的學(xué)歷沒有顯著差異，即學(xué)歷對居民是否購買保健品沒有顯著影響。假設(shè)H04:購買保健品居民的收入沒有顯著差異，即收入對居民是否購買保健品沒有顯著影響。利用SPSS軟件，結(jié)果如表1所示:由表1所示，在顯著性水平為0.05時，假設(shè)H01未通過，而其他各個假設(shè)均能通過假設(shè)，即接受原假設(shè)。也就是說，居民性別對是否購買保健品有顯著差異，而年齡、學(xué)歷、收入水平對是否購買保健品并無顯著差異。由結(jié)果可知，女性、中年人、學(xué)歷高、收入高的人群更傾向購買保健品。從統(tǒng)計上講，不同性別對健康的投資有顯著性差異，即女性更容易購買保健品。并且，女性購買保健品的類型主要涉及“美容養(yǎng)顏”類、“補充人體所需元素”類等。而年齡、學(xué)歷、收入的人群對健康的投資并無顯著性差異。由此可見，城鎮(zhèn)居民家庭對健康投資的意識還較為薄弱，對健康投資的方式也不甚了解。但是，隨著社會的發(fā)展，居民家庭漸漸開始重視健康投資。居民家庭房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資是近年來非常熱門的領(lǐng)域。在傳統(tǒng)的體制下，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房是作為福利進行分配的，居民家庭住房的多少取決于政府對住房投資的決策及其所在單位的行政職位。而1998年以后，我國城鎮(zhèn)住房改革進入深化階段后期，逐步向住房社會化、商品化過渡。直至2008年，一度蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了自1998年以來的首次負增長，房價漲幅持續(xù)回落，部分區(qū)域房價下跌明顯。2009年，國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。那么，在我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)歷了房價的起落、國家宏觀政策的變化后，房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀如何?不同的人群對是否購房有怎樣的差異呢?根據(jù)《2009－2010IMI城市居民消費行為與媒體接觸度研究報告》中的數(shù)據(jù)，其涉及了北京市不同人口特征的城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)購買情況。其中，被調(diào)查總?cè)藬?shù)為490人。在受訪者中，過去一年內(nèi)沒買過房產(chǎn)的人數(shù)為439人，所占比例為89.6%，而買過的人數(shù)僅為61人，所占比例10.4%。由此可見，房地產(chǎn)投資的前景并不清晰。總體而言，住房既是投資品，也是消費品。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費主導(dǎo)向投資主導(dǎo)發(fā)生了轉(zhuǎn)換。因此，房地產(chǎn)投資作為積累預(yù)防性資產(chǎn)的方式已引起了居民家庭的注意。但是，由于自身經(jīng)濟條件的不允許和房地產(chǎn)市場情況的不明朗，居民家庭在房地產(chǎn)投資上更多地出于觀望狀態(tài)，并沒有將其當作積累預(yù)防性資產(chǎn)的主要方式。也可以說，雖然房產(chǎn)具有一定的保值、增值屬性，但大部分居民家庭并不把它當作家庭穩(wěn)定器的主要方式。那么，不同人群特征在購買房產(chǎn)上是否有顯著差別呢?本文對性別、年齡、學(xué)歷、收入這四個屬性做列聯(lián)分析，考察不同層面的人群對于房地產(chǎn)投資的差異，具體分析不同人群在房地產(chǎn)投資上有何差別。首先，觀察發(fā)現(xiàn)，不同性別居民購買房產(chǎn)時的比例差別不大。而不同年齡、學(xué)歷、收入的居民房產(chǎn)購買情況差異較為明顯。25－29歲和30－34歲居民購買過房產(chǎn)或者在房產(chǎn)購買過程中起決定作用的比例相對較高。大學(xué)本科和研究生及以上學(xué)歷購買過房產(chǎn)的比例較高。并且，月收入越高的居民購房比例越高。圖2過去一年北京市居民購買房產(chǎn)比例圖(資料來源:《2009－2010IMI城市居民消費行為與媒體接觸度研究報告》)。本文從統(tǒng)計上采用卡方檢驗來判別不同性別、年齡、學(xué)歷、收入的人群在房產(chǎn)購買上是否有顯著差異。假設(shè)H01:購買房產(chǎn)居民的性別沒有顯著差異，即性別對居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H02:購買房產(chǎn)居民的年齡沒有顯著差異，即年齡對居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H03:購買房產(chǎn)居民的學(xué)歷沒有顯著差異，75即學(xué)歷對居民是否購買房產(chǎn)沒有顯著影響。假設(shè)H由表2所示，在顯著性水平為0.05時，各個假設(shè)均能通過假設(shè)，即接受原假設(shè)。也就是說，居民性別、年齡、學(xué)歷、收入水平對是否購買房產(chǎn)并無顯著差異。若放寬條件，在顯著性水平為0.1時，H03、H04未通過，即拒絕原假設(shè)。也就是說，在顯著性水平為0.1時，學(xué)歷、收入水平對購房情況有顯著差異。由結(jié)果可知，學(xué)歷高、收入高、有一定社會基礎(chǔ)的人群更傾向購買保健品。從統(tǒng)計上講，不同學(xué)歷及收入水平對于是否購買房產(chǎn)有顯著差異。即學(xué)歷越高、收入水平越高的人群買房的可能性越大，這可能是由于對于高學(xué)歷、高收入的人更易于擁有穩(wěn)定的社會地位以及資產(chǎn)剩余，因此更傾向于利用房產(chǎn)投資的方式積累預(yù)防性資產(chǎn)。綜上所述，房產(chǎn)是高關(guān)心度產(chǎn)品，并且更多以家庭消費為主。作為積累實物預(yù)防性資產(chǎn)的方式，房產(chǎn)投資受到了居民家庭的關(guān)注。但是，由于自身條件以及國家宏觀調(diào)控等情況，大多數(shù)居民家庭并沒有把房產(chǎn)投資當作主要方式。從大體上來說，學(xué)歷高、收入高的人群更傾向于用這樣的方式積累資產(chǎn)。

結(jié)論與建議