淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高,就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn),如果過(guò)低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明。《通知》明確規(guī)定:個(gè)人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來(lái)講,銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元,期限為1年,估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn),抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅:①是按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;③是按營(yíng)業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元,考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素,假設(shè)以拍賣(mài)價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)(單價(jià)約2.1萬(wàn)元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬(wàn)元

內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤(pán)活住房實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)辦該業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文提出在我國(guó)發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想，以解決業(yè)務(wù)開(kāi)展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應(yīng)對(duì)其引起的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房

反向抵押貸款是一種針對(duì)老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房屋未來(lái)價(jià)值等因素后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，用來(lái)補(bǔ)償貸款本息。

反向抵押貸款開(kāi)展過(guò)程中，銀行為業(yè)務(wù)開(kāi)辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購(gòu)入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱(chēng)為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過(guò)程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^(guò)程。前半階段借款人申請(qǐng)正向抵押貸款購(gòu)房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過(guò)渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過(guò)程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過(guò)反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過(guò)渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。

反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中的重要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高,就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn),如果過(guò)低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個(gè)人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來(lái)講,銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元,期限為1年,估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn),抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅:①是按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;③是按營(yíng)業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元,考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素,假設(shè)以拍賣(mài)價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)(單價(jià)約2.1萬(wàn)元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬(wàn)元

(2)營(yíng)業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬(wàn)元

摘要：通過(guò)對(duì)住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進(jìn)行了反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無(wú)需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā)，對(duì)現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，存在違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論提出風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

摘要：通過(guò)對(duì)住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進(jìn)行了反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無(wú)需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

1.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失。

摘要：通過(guò)對(duì)住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進(jìn)行了反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無(wú)需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

[摘要]煉化企業(yè)屬于高危行業(yè)，強(qiáng)化全員安全生產(chǎn)責(zé)任十分重要。本文將《擔(dān)保法》的立法思想與煉化企業(yè)安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任考核相結(jié)合，探討煉化企業(yè)安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核管理機(jī)制，以促進(jìn)煉化企業(yè)管理人員的安全責(zé)任落實(shí)。

[關(guān)鍵詞]煉化企業(yè)；安全生產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；抵押考核

1引言

煉化企業(yè)安全管理必須堅(jiān)持借鑒好辦法、改進(jìn)老辦法、探索新辦法，“落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化考核”是抓好安全生產(chǎn)工作的重要手段。目前很多企業(yè)沒(méi)有建立相對(duì)統(tǒng)一規(guī)范的安全生產(chǎn)管理考核體系，責(zé)任落實(shí)不到位，績(jī)效考核力度不均衡，管理人員考核相當(dāng)薄弱，過(guò)多注重結(jié)果的考核，沒(méi)有責(zé)任過(guò)程管控等。實(shí)施安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核，是運(yùn)用《擔(dān)保法》[1]立法思想，以煉化企業(yè)管理人員可預(yù)期的年終績(jī)效獎(jiǎng)為抵押，通過(guò)抓考核落實(shí)責(zé)任，以業(yè)績(jī)導(dǎo)向和激勵(lì)約束促進(jìn)其安全責(zé)任落實(shí)，是對(duì)企業(yè)安全管理績(jī)效考核的創(chuàng)新。

2安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核的理論基礎(chǔ)與評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

2.1安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核的理論基礎(chǔ)。抵押的法律概念是指?jìng)鶆?wù)人和債權(quán)人以書(shū)面形式訂立約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押是以企業(yè)為安全管理績(jī)效的“債權(quán)人”，以承擔(dān)安全管理主體責(zé)任的管理人員為安全績(jī)效的“債務(wù)人”(即義務(wù)人)；“債務(wù)人”以年終績(jī)效獎(jiǎng)作為履行崗位安全責(zé)任(義務(wù))的擔(dān)保，企業(yè)每年底依據(jù)制度規(guī)定對(duì)管理人員進(jìn)行安全管理績(jī)效和履責(zé)情況評(píng)價(jià)，實(shí)行履責(zé)獎(jiǎng)勵(lì)、未履責(zé)抵押金扣罰的管理方法。2.2安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核的評(píng)價(jià)體系構(gòu)建。2.2.1安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核目標(biāo)及范圍。為落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，通過(guò)堅(jiān)持齊抓共管、共同推進(jìn)，兼顧專(zhuān)業(yè)對(duì)口、突出重點(diǎn)，杜絕安全、環(huán)保、質(zhì)量事故和不發(fā)生有責(zé)任的非計(jì)劃停工。對(duì)企業(yè)不同層級(jí)管理人員實(shí)行年度安全、環(huán)保、質(zhì)量、有責(zé)任的非計(jì)劃停工風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任(以下簡(jiǎn)稱(chēng)安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任)抵押考核，落實(shí)對(duì)口單位包保責(zé)任(法律意義上的抵押擔(dān)保責(zé)任，通常稱(chēng)之為“包?！必?zé)任)。2.2.2安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核職責(zé)分工?？?jī)效管理部門(mén)負(fù)責(zé)制定考核辦法和兌現(xiàn)考核結(jié)果，檢查、監(jiān)督各管理部門(mén)及時(shí)履行風(fēng)險(xiǎn)抵押(包保)責(zé)任，督促專(zhuān)業(yè)部門(mén)及時(shí)按程序組織對(duì)事故的調(diào)查、定性和考核提報(bào)；安全環(huán)保管理部門(mén)負(fù)責(zé)確定安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任包保對(duì)應(yīng)關(guān)系，安全環(huán)保事故的認(rèn)定和責(zé)任劃分；生產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)非計(jì)劃停工事件、質(zhì)量事故的認(rèn)定和責(zé)任劃分；其它管理部門(mén)按各自部門(mén)職責(zé)開(kāi)展工作。2.2.3確定包保關(guān)系規(guī)則。根據(jù)基層單位安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任高低和管理部門(mén)與現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理密切程度將其分為若干個(gè)組，在組內(nèi)抽簽決定管理部門(mén)與基層單位安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任包保關(guān)系，并與基層單位簽訂《年度HSSE責(zé)任書(shū)》，將年度HSSE指標(biāo)分解到各單位。2.2.4落實(shí)安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任檢查。管理部門(mén)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，定期安排管理人員到對(duì)口包?；鶎訂挝贿M(jìn)行安全督查，重點(diǎn)指導(dǎo)、幫助基層單位安全平穩(wěn)生產(chǎn)，并認(rèn)真做好檢查記錄。記錄內(nèi)容主要包括：參加基層安全會(huì)議或活動(dòng)情況，每月一次的HSSE觀察情況，監(jiān)督安全生產(chǎn)制度落實(shí)，檢查生產(chǎn)隱患和問(wèn)題，督促隱患整改和幫助解決問(wèn)題等?？?jī)效管理部門(mén)定期向基層單位發(fā)放《包保管理部門(mén)履責(zé)情況評(píng)價(jià)表》和抽查職能部門(mén)包保檢查記錄質(zhì)量，基層單位對(duì)管理部門(mén)包保履責(zé)情況進(jìn)行測(cè)評(píng)和反饋，以此促進(jìn)包保責(zé)任的過(guò)程管控。2.2.5考核兌現(xiàn)。根據(jù)工作性質(zhì)和崗位級(jí)別設(shè)定不同安全風(fēng)險(xiǎn)抵押金和安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任系數(shù)，如全年未發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故，參與安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核人員兌現(xiàn)金額為抵押金和獎(jiǎng)勵(lì)金的100%；如全年發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故，根據(jù)“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則和安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押考核制度，對(duì)基層單位、包保管理部門(mén)有關(guān)人員安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任抵押金或獎(jiǎng)勵(lì)金進(jìn)行扣減。企業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整時(shí)，基層單位、管理部門(mén)的包保對(duì)應(yīng)關(guān)系同步調(diào)整，分段計(jì)算、據(jù)實(shí)考核。管理部門(mén)對(duì)本單位安全、環(huán)保、質(zhì)量和非計(jì)劃停工等風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)行自保，發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故與被包?；鶎訂挝粺o(wú)關(guān)。事故同時(shí)存在安全、環(huán)保、質(zhì)量和非計(jì)劃停工等因素疊加時(shí)，由企業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)確定執(zhí)行考核的關(guān)鍵因素和專(zhuān)業(yè)責(zé)任。

隨著我國(guó)房改的深入,特別是取消福利分房后,個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展,個(gè)人住房貸款以其比較穩(wěn)定的利益收入,巨大的市場(chǎng)潛力及其產(chǎn)生的衍生效益引起各家銀行的重視,成為各商業(yè)銀行競(jìng)相角逐的對(duì)象.但是我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)處于起步階段,存在許多問(wèn)題,亟待探索解決.本文現(xiàn)就個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出有關(guān)的研究對(duì)策.

一,個(gè)人住房抵押貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款,是個(gè)人購(gòu)房者支付一定比例的首期付款,再用所購(gòu)買(mǎi)的住房作為抵押,向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動(dòng).當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定,貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán).處分抵押物后的價(jià)款不足以償還貸款本息的,貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分,貸款人應(yīng)退還抵押人.

目前,我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有:

(一)抵押物不真實(shí)或不合法風(fēng)險(xiǎn)

此問(wèn)題為個(gè)人住房抵押貸款中存在較嚴(yán)重的問(wèn)題,其中包括以下幾種情況:第一,抵押人以同一房地產(chǎn)重復(fù)抵押,即抵押人以同一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證在不同商業(yè)銀行設(shè)立抵押,或以同一房產(chǎn)在不同主管部門(mén)取得兩個(gè)房產(chǎn)證,分別進(jìn)行抵押.第二,抵押人以他人房地產(chǎn)做抵押,包括借用,冒用或盜用他人房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)進(jìn)行抵押;用他人委托自己保管的產(chǎn)權(quán)證書(shū)做抵押;承租人以租用的房地產(chǎn)做抵押等.第三,抵押人以非法房地產(chǎn)做抵押,如《城市房地產(chǎn)管理法》中嚴(yán)禁抵押的房地產(chǎn),包括依法沒(méi)收,查封的房地產(chǎn);用于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)和全書(shū)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)等.