第一條為貫徹落實黨的十七大精神，構(gòu)建和諧首府，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔20**〕24號）《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等九部委第162號令）《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔20**〕258號）《自治區(qū)人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（新政發(fā)〔20**〕73號）和《關(guān)于加強**市房地產(chǎn)市場管理落實城市住房保障責(zé)任的意見》（烏政發(fā)〔20**〕113號）等文件精神和要求，為切實解決城市低收入家庭住房困難問題，加快建、立健全和完善我市住房保障體系，滿足我市低收入家庭住房基本需求，結(jié)合實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的配建保障性住房，是指凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在**市行政轄區(qū)（含兩個國家級開發(fā)區(qū)）內(nèi)建設(shè)的普通商品住宅小區(qū)，按總建筑面積5%的比例以單元方式配建廉租住房和經(jīng)濟適用住房。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建的廉租住房，套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟適用住房，套型建筑面積控制在60平方米左右。

第四條市建委負責(zé)牽頭組織會同市發(fā)改委、市規(guī)劃局、市國土局、市房產(chǎn)局等部門依據(jù)各自工作職責(zé)，做好新建住宅商品小區(qū)配建管理工作。

（一）市城市低收入家庭住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同市建委、發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、房產(chǎn)局等部門確定廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃及具體配建分配比例。市規(guī)劃局按批準(zhǔn)項目總建筑面積5%的比例，在出具規(guī)劃設(shè)計條件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，注明配建的廉租住房和經(jīng)濟適用住房的總建筑面積、套型、套數(shù)等事項。

（二）市國土局按照規(guī)劃要求，在商品房建設(shè)用地“招、拍、掛”供地過程中，明確配建部分的建設(shè)用地總面積。市發(fā)改委依據(jù)土地、配建廉租住房和經(jīng)濟適用住房的相關(guān)成本資料，確定政府回購廉租住房價格和經(jīng)濟適用住房的銷售價格，并作為該宗地“招、拍、掛”的必要條件。在發(fā)放的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中注明配建廉租住房和經(jīng)濟適用住房的土地使用性質(zhì)、面積等事項。

根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)縣監(jiān)察局關(guān)于年縣糾風(fēng)工作意見的通知》（建政辦發(fā)［］72號）文件要求，我局加強了障性住房建設(shè)項目監(jiān)督檢查，現(xiàn)將對保障性住房專項治理情況報告如下：

一、基本情況

（一）建設(shè)用地方面

年廉租住房項目用地為1484㎡及年公共租賃住房項目用地為4530.78㎡其性質(zhì)均為行政劃撥。以上兩個項目的選址意見書、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)齊全，不存在擅自改變保障性安居工程用地的土地用途及擅自改變保障性安居工程住房用地性質(zhì)從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等違法違規(guī)行為。經(jīng)濟適用房由朝陽三合房地產(chǎn)開發(fā)公司在“柏峰紫域”項目中配建，其土地采取出讓形式，其占用土地1736㎡。

（二）招標(biāo)投標(biāo)方面

年廉租住房項目及年經(jīng)濟適用房項目，建設(shè)程序要件齊全有效，招標(biāo)公告通過指定媒介公開，不存在將必須進行招標(biāo)項目化整為零及以其他方式規(guī)避招標(biāo)問題。招標(biāo)機構(gòu)資質(zhì)符合要求，招標(biāo)項目依法在建設(shè)工程交易中心進行交易，采取隨機抽取方式確定評標(biāo)專家，專家評委人數(shù)符合法定比例。投標(biāo)資質(zhì)真實有效，分包工程合規(guī)，不存在轉(zhuǎn)包、掛靠問題。招標(biāo)人、投標(biāo)人嚴格按中標(biāo)通知書的內(nèi)容訂立施工合同。招投標(biāo)有關(guān)資料全部歸檔，檔案管理規(guī)范。不存在領(lǐng)導(dǎo)干部違反規(guī)定干預(yù)和插手招標(biāo)活動問題，中標(biāo)企業(yè)施工手續(xù)齊全有效。

為進一步規(guī)范和加強我區(qū)保障性住房申請審核工作，嚴肅紀律，杜絕漏洞，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、嚴格執(zhí)行保障性住房政策規(guī)定

保障性住房是解決中低收入家庭住房困難的特殊住房，有著嚴格的申請政策條件要求。每年都會公布對申請保障性住房家庭人均住房面積、人均收入、戶籍人口及就業(yè)等方面的條件要求。各部門一定要嚴格依據(jù)規(guī)定辦理：出具證明單位一定要實事求是、客觀真實的出具證明材料，嚴禁弄虛作假；審核單位人員一定要嚴格依據(jù)規(guī)定條件進行審核把關(guān)，對發(fā)現(xiàn)的可疑之處一定要進行調(diào)整核實，嚴禁敷衍塞責(zé)、玩忽職守，嚴禁徇私舞弊、以權(quán)謀私。

二、嚴格依據(jù)規(guī)定的申請審核程序辦理

我市保障性住房申請審核確定了“五道程序、四道把關(guān)、三榜公示”工作程序，這一程序不僅符合國家政策要求，也是實現(xiàn)公正、公平、公開的重要保證。各部門一定要嚴格依據(jù)這一程序辦理。特別是社區(qū)，一定要按照規(guī)定程序，認真做好入戶調(diào)查和群眾評議工作，把好這一道關(guān)。審核部門人員一定要按規(guī)定程序進行審核把關(guān)，并按規(guī)定進行張榜公示，全面接受群眾監(jiān)督。

三、嚴把證明材料關(guān)

根據(jù)上級下達的保障性住房建設(shè)任務(wù)，保障性住房項目為我市2013年度1500套公共租賃房建設(shè)目標(biāo)，為盡快實現(xiàn)8月份開工建設(shè)，現(xiàn)將該項目進展情況匯報如下：

該項目用地77.92畝(含道路用地)，項目總建筑面積97122.78平方米(含地下室7980平方米），總套數(shù)1500套（其中廉租房1000套，公租房500套），項目共16棟（其中18層建筑6棟，11層建筑6棟，6層建筑4棟）。

一、進展情況

77.92畝土地中，截止7月28日鎮(zhèn)已丈量57.834畝，其中發(fā)放征地補償款的10畝；涉及遷墳186座，已簽訂遷墳協(xié)議及并發(fā)放補償款58座，遷墳7座；涉及原醫(yī)藥公司倉庫未拆遷，國資辦已通知原承租戶騰空清場，以便拆除建筑物；房產(chǎn)置業(yè)公司組建了項目指揮部，主體工程已進入招標(biāo)程序，擬在7月31日開標(biāo)；入口道路工程已簽訂施工合同，擬在8月初進場施工。

二、存在的問題

1、因征地、青苗補償標(biāo)準(zhǔn)問題，被征地村民提出已簽訂征地協(xié)議的土地如年內(nèi)政府會出臺新標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；遷墳補償標(biāo)準(zhǔn)問題，原標(biāo)準(zhǔn)為1600元/座，被遷墳戶提出補償標(biāo)準(zhǔn)低，要求提高補助標(biāo)準(zhǔn)；以及要求解決村崗下小組城中村改造問題，導(dǎo)至征地、遷墳工作進度緩慢。

1項目介紹

1.1項目背景

海城市響堂管理區(qū)荒嶺子村位于海城河南岸，總面積達632萬平方米。改革開放以來，海城市的經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展，荒嶺子村雖然也取得了很大的發(fā)展，但近幾年來，由于該地區(qū)的建設(shè)多為上個世紀50年代初期建成的臨時簡易房，規(guī)劃設(shè)計不合理，村內(nèi)廠房、倉庫，甚至危險品倉庫與民居住房交錯盤結(jié)。人均建筑面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，房屋質(zhì)量差，交通不便，治安和消防隱患大，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差。多數(shù)居民的居住條件始終無法得到改善，“上水難、下水難、行路難、如廁難、取暖難、就業(yè)難、洗澡難、娶親難”是居民生活的真實寫照。海城市委、市政府本著解決城市低收入家庭住房困難，促進社區(qū)發(fā)展，改善城市面貌，完善城市功能，實現(xiàn)社會和諧的目的,決定對荒嶺子地塊進行整體改造。

1.2規(guī)劃設(shè)計定位

雖然該該項目為舊區(qū)改造項目,但地理位置好，用地內(nèi)的景觀資源豐富，交通便利，風(fēng)景秀美，綜合利用這些資源，一定能把海城市環(huán)境較差的棚戶區(qū)改造成為交通便利、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的精品居住區(qū)。

2規(guī)劃設(shè)計理念

摘要：本文首先對保障性住房的概念作了探討與研究，其次深入剖析了保障性住房開發(fā)的必要性，再次研究了國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房開發(fā)建設(shè)的優(yōu)缺點，最后提出了相應(yīng)的發(fā)展建議，以期與同行們共同探討和交流。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；保障性住房開發(fā)

在我國，保障性住房開發(fā)建設(shè)是一項重要的惠民工程，通過保障性住房開發(fā)建設(shè)可以有效改善民生，并且維護社會的安定與和諧，使我國社會建設(shè)與發(fā)展水平得到提升。而在保障性住房開發(fā)建設(shè)階段，可由國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與其中，完成保障性住房開發(fā)建設(shè)流程，有效促進保障性住房開發(fā)建設(shè)的高水平完成，同時也為社會低收入人群提供適宜居住的房屋類型。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與保障性住房開發(fā)建設(shè)中也存在一定的利弊，因此筆者將對此進行細致分析與探討，為保障性住房的開發(fā)建設(shè)提供一定參考。

1保障性住房的概念及分類

所謂保障性住房主要指根據(jù)我國相關(guān)政策以及法律法規(guī)，在此階段以政府為主導(dǎo)進行統(tǒng)一規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)，建設(shè)適宜社會大眾居住的房屋類型，并且將其提供給社會當(dāng)中的特定人群以供其居住與使用。針對保障性住房來說，其建造標(biāo)準(zhǔn)以及銷售價格或者租金等方面的指標(biāo)都由政府主導(dǎo)制定，其對我國社會民生的改善可以起到保障作用，因此將這一類房屋稱之為保障性住房。在實際中，可以根據(jù)社會大眾的收入情況對保障性住房進行劃分，依照人們實際生活狀況以及收入層次的不同分為不同的層次，如最低收入者可以租用廉租房、公共租賃房等；低收入者可以購買經(jīng)濟適用房；中等收入者可以購買限價房或者是自住型商品房；中高收入者的住房問題則根據(jù)市場經(jīng)濟來解決。在我國社會主義建設(shè)事業(yè)持續(xù)向前推進的背景下，保障性住房的發(fā)展事業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的狀態(tài)，其中廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房等建設(shè)事業(yè)得到了一定的發(fā)展，有效滿足了社會低收入群體的住房需求，對我國社會民生的改善也起到了促進作用。

2保障性住房開發(fā)的必要性

近年來，全市各級認真貫徹落實黨中央，國務(wù)院保增長，保民生，保穩(wěn)定的決策，按照省，市的部署和要求，全面推進住房保障制度建設(shè)，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)和改善民生的重要內(nèi)容，通過完善政策，健全制度，規(guī)范管理，加大投入等措施，全市住房保障制度建設(shè)取得了積極成效，城鎮(zhèn)中低收入家庭住房水平有了較大改善。但從總體上看，我市住房保障制度建設(shè)仍處于起步階段，全市仍有7萬余戶城市中低收入家庭和基層干部職工住房問題亟需解決。為切實解決城市中低收入家庭，進城務(wù)工人員，落戶農(nóng)民及基層干部職工住房問題，統(tǒng)籌安排保障性住房建設(shè)，根據(jù)中省關(guān)于加快保障性住房建設(shè)，堅持遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等一系列文件精神，制訂本規(guī)劃。

一、指導(dǎo)思想和基本原則

(一)、指導(dǎo)思想

落實中央，省，市穩(wěn)定房價，解決城鎮(zhèn)中低收入階層住房問題等一系列住房政策，著力改善民生，構(gòu)建和諧漢中，切實解決中低收入家庭，進城務(wù)工人員，落戶農(nóng)民及基層干部職工住房問題，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

通過加大廉租住房，經(jīng)濟適用住房，公共租賃住房，限價商品房建設(shè)，增加保障性住房房源供應(yīng)，建立多層次住房保障體系，力爭通過五年的努力，使我市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的住房條件得到明顯改善，進城務(wù)工人員，落戶農(nóng)民及基層干部職工住房問題得到有效解決。

(二)、基本原則

當(dāng)前我市正在進行保障性住房建設(shè)及危舊房改善工作，我們在工作中充分發(fā)揮，不驕傲、不懈怠，繼續(xù)發(fā)揚敢為人先、克難攻堅、決戰(zhàn)決勝、和衷共濟的精神，廣大工作者以新理念、新目標(biāo)、新思路、新舉措謀求我市保障性住房體系建設(shè)的新突破，打造保障性住房體系新模式，努力實現(xiàn)“居者有其屋”，做好破解“住房難”問題這篇大文章，讓全市人民安居樂業(yè)，確保我市保障性住房體系建設(shè)在全省發(fā)揮龍頭、領(lǐng)跑、示范、帶頭作用。

(一)、切實提高對保障性住房體系建設(shè)的重要認識

老百姓對生活的期盼，可用“安居樂業(yè)”四個字來概括。只有先安居，才能后樂業(yè)。解決老百姓安居樂業(yè)問題是**市各級黨委和政府第一位的任務(wù)，這不僅是一種社會責(zé)任，也是一種政治責(zé)任。要堅持“兩手抓”，一手抓保障性住房體系建設(shè)，一手抓商品房建設(shè)、銷售和租賃，加快破解“住房難”問題。抓好保障性住房體系建設(shè)，事關(guān)杭州落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會，提高困難群眾、弱勢群體、低收入階層生活品質(zhì)，是解決困難群眾、弱勢群體、低收入階層“住房難”問題的關(guān)鍵。要切實提高對保障性住房體系建設(shè)重要性和必要性的認識，切實抓緊抓好。抓好商品房建設(shè)、銷售和租賃，要著眼于當(dāng)前**市房地產(chǎn)市場供需矛盾，在加強市場監(jiān)管的同時，增加商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量，進而增加商品房供應(yīng)量，解決好商品房供不應(yīng)求問題，穩(wěn)定商品房價格。

我們要堅持租、售、改“三位一體”方針，堅持“六房并舉”總體要求，以實現(xiàn)“兩個房等人”為目標(biāo)，以解決“兩個夾心層”住房問題為重點，努力實現(xiàn)“居者有其屋”，打造保障性住房體系新模式，讓**市老百姓安居樂業(yè)。租、售、改，就是出租廉租房和經(jīng)濟租賃房、出售經(jīng)濟適用房和拆遷安置房、改善危舊房；“六房”，就是經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、經(jīng)濟租賃房、廉租房、危改房、人才房；“兩個房等人”，是指經(jīng)濟適用房“房等人”、拆遷安置房“房等人”；“兩個夾心層”，“第一個夾心層”是指不符合廉租房租賃條件、又買不起經(jīng)濟適用房的城市低收入住房困難家庭，“第二個夾心層”是指不符合經(jīng)濟適用房申購條件、又買不起商品房的低中收入住房困難家庭。

(二)、抓好2010年保障性住房體系建設(shè)工作

我們必須堅持早調(diào)研、早謀劃、早明確、早啟動、早見效，以新目標(biāo)、新理念、新思路、新舉措謀求新突破。

一、保障性住房與房價的一般理論分析

1、保障性住房的性質(zhì)

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，按照我國現(xiàn)行政策規(guī)定，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

2、保障性住房供給與房價的關(guān)系

根據(jù)美國市場學(xué)家溫德爾·史密斯于20世紀50年代中期提出來的“市場細分理論”，按照消費者之間需求與欲望的差異，可以把整個市場劃分為若干個消費群體，這些消費群的共同特征是具有大致相同的需求與欲望。從營銷理論角度講，每一個消費群稱為一個細分子市場。

按照這一理論，如果以購房者收入作為細分變量，可將房地產(chǎn)市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場。保障性住房是房地產(chǎn)市場不可缺少的組成部分。對于一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結(jié)構(gòu)合理化。也就是說，其各個子市場的房屋供給量與其需求量相適應(yīng)，滿足不同房屋消費群體的住房需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)供求均衡，房價才能保持平穩(wěn)。反之，結(jié)構(gòu)失衡會導(dǎo)致房價的大幅度的波動，影響市場住房需求的滿足，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，提供必要的保障性住房是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡和穩(wěn)定房價的主要保障。

一、我縣保障性住房需求情況

2012年9月，通過縣政府組織力量對全縣城鎮(zhèn)居民（非農(nóng)戶口）住房需求狀況進行了保障性住房為期兩個多月的實地調(diào)查，根據(jù)縣人民政府辦公室柞政辦發(fā)[2011]88號文件明確的收入線標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：中等收入家庭:15000元/人•年;中等偏下收入家庭:12000元∕人•年;低收入家庭:7500元∕人•年;低保家庭:5000元∕人•年。住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)：人均住房建筑面積低于13平方米。

我縣城鎮(zhèn)居民中符合住房困難家庭保障條件情況如下：（1）低收入住房困難戶數(shù)2088戶；（2）中等偏下收入住房困難戶數(shù)663戶；（3）中等收入住房困難戶數(shù)177戶；（4）新就業(yè)人員352戶；（5）外來務(wù)工人員491戶；共計3771戶。按照省人民政府二〇一一年七月二十三日下發(fā)的《省保障性住房管理辦法（試行）》第三十一條規(guī)定：廉租住房保障對象為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭；公共租賃住房保障對象為城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難者；經(jīng)濟適用住房保障對象為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接；限價商品住房保障對象為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)中等收入以下住房困難家庭。我縣各類保障性住房的需求量為：廉租房1881戶，經(jīng)適房671戶，公租房842戶，限價商品房377戶。

二、我縣保障性住房的建設(shè)和分配入住情況

我縣保障性住房建設(shè)已接近尾聲，全縣將建成各類保障性住房4067套（廉租房1772套，公租房1546套，限價商品房749套），分布全縣8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中兩處廉租房已分別通過抓鬮和電腦搖號分配方式分配入住785戶。

三、如何保障我縣保障性住房分配的公平合理性