近年來(lái)，庫(kù)區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過(guò)程中，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點(diǎn)，在法律適用上面臨許多具體的問(wèn)題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來(lái)人民法院審理的移民建房糾紛看，庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們?cè)谝泼襁w建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國(guó)家按單位原占地面積和改建情況無(wú)償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價(jià)取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報(bào)酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒(méi)有工作單位，沒(méi)有固定的職業(yè)，只是一個(gè)單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會(huì)以自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開(kāi)發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購(gòu)房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會(huì)將居民所有的土地交給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開(kāi)發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開(kāi)發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實(shí)際是土地使用權(quán)人（主要是負(fù)責(zé)管理劃撥給居民的街道居委會(huì)）提供土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會(huì)（土地使用權(quán)人）名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這正是我國(guó)實(shí)踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來(lái)，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進(jìn)行安置并對(duì)安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)修建，由開(kāi)發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行歸補(bǔ)結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開(kāi)發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實(shí)質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

編者按：本文主要從大力蕾及和宣傳法律知識(shí)。特別是‘合同法>等法律；在簽訂合建合同前。重視對(duì)合同有效性的審?fù)?。是防范和藏少合建合同糾紛的環(huán)節(jié)；認(rèn)真研究合同的規(guī)范性條款三個(gè)方面進(jìn)行論述。其中，主要包括：合作建房這種經(jīng)濟(jì)合作方式仍將繼續(xù)存在、曩化廣大領(lǐng)導(dǎo)干部和人民群眾的法律意識(shí)、采取強(qiáng)有力的措施，學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律、合同是合同當(dāng)事人各方的合意、審查合建合同的主體是否具有法人資格、審查合建合同的內(nèi)容是否合法、審查合建合同的當(dāng)事人雙方意思表示是否真實(shí)、審查合建合同是否符合法定的形式和程序、合格的合建主體等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

論文摘要：進(jìn)一步規(guī)范合作建房行為。防范和減少合作建房中的合同糾紛，促進(jìn)合作建房的健康發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。強(qiáng)化干部群眾的法律意識(shí)是減少合作建房合同糾紛的必要前提；重視對(duì)合作建房合同有效性的審查，是防范和減少合建合同糾紛的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；認(rèn)真研究合作建房合同的規(guī)范性條款，是防范和減少合同糾紛的重要措施。

論文關(guān)鍵詞：合建糾紛防范對(duì)策

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。各類經(jīng)濟(jì)合作形式的更加豐富和完善。合作建房這種經(jīng)濟(jì)合作方式仍將繼續(xù)存在。因此。有必要進(jìn)一步規(guī)范合作建房行為，盡可能地防范和減少此類合同糾紛。推動(dòng)和促進(jìn)這一經(jīng)濟(jì)合作方式的健康、有序發(fā)展。

一、大力蕾及和宣傳法律知識(shí)。特別是‘合同法>等法律

知識(shí)。曩化廣大領(lǐng)導(dǎo)干部和人民群眾的法律意識(shí)。以法律來(lái)規(guī)范合作毫房行為。懸防范和藏少合建合同糾紛的必要前提社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)是法制經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善必然要求法律制度的健全和完善。<合同法>作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中市場(chǎng)主體之間相互聯(lián)系的基本法律，日益呈現(xiàn)出它的重要性。隨著各種經(jīng)濟(jì)行為的日益復(fù)雜。合同關(guān)系也成為了一種基本的主要的法律關(guān)系。從目前合建合同糾紛的表現(xiàn)形式及其原因來(lái)看，不熟悉<合同法>或不執(zhí)行<合同法>的規(guī)定是導(dǎo)致合建合同糾紛的重要原因。1999年3月九屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過(guò)并于1999年10月1日起施行的<合同法>，是規(guī)范一切合同行為的準(zhǔn)則。也是合建合同應(yīng)依據(jù)和遵循的基本法律。為此，筆者認(rèn)為應(yīng)采取強(qiáng)有力的措施，學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律。在各級(jí)干部培訓(xùn)中。應(yīng)將<民法通則>、<民事訴訟法>、<合同法>等法律作為重要的培訓(xùn)內(nèi)容；建議國(guó)家建立“法定代表人法律知識(shí)考試通過(guò)制度”．凡是在工商部門(mén)注冊(cè)新的法人，在注冊(cè)之前。其法定代表人必須通過(guò)“法定代表人法律知識(shí)考試”?？荚嚥患案裾?。不予登記注冊(cè)。在每年進(jìn)行法人證書(shū)或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審時(shí)．應(yīng)由當(dāng)?shù)厮痉ú块T(mén)組織對(duì)企、事業(yè)單位法定代表人就當(dāng)年國(guó)家出臺(tái)的重要法律、法規(guī)的主要內(nèi)容進(jìn)行考試。考試不合格者，不得通過(guò)年審。企、事業(yè)單位法定代表人更換。也應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬新任命的法定代表人進(jìn)行法律知識(shí)的考試。考試不合格者。不予辦理法定代表人的更換手續(xù)。

所謂合作建房，通常是指由一方（以下簡(jiǎn)稱出地方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱出資方）提供資金，合作建房。從實(shí)踐來(lái)看，合作建房存在形式多樣性，而稅收政策規(guī)定較模糊。如有的合作建房形式非法律規(guī)定和稅收意義上的合作建房，究竟該如何納稅，使得合作雙方存在困惑。鑒于合作雙方通過(guò)成立合作企業(yè)進(jìn)行合作建房的稅收政策規(guī)定比較清晰，本文主要針對(duì)其中一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，企業(yè)間的合作建房形式所涉及的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題作個(gè)探討，供商榷。

目前，營(yíng)業(yè)稅對(duì)合作建房的界定及相關(guān)征稅規(guī)定，主要見(jiàn)于兩個(gè)稅收文件，一是國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）〉的通知》（以下簡(jiǎn)稱156號(hào)文），二是國(guó)稅函[2005]1003號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱1003號(hào)文）。其中156號(hào)文第十七條對(duì)合作建房的兩種形式，即“以物易物”和成立合營(yíng)企業(yè)，分別作了征稅規(guī)定，而1003號(hào)文進(jìn)一步界定了稅收意義上的合作建房。即，對(duì)“以物易物”的合作建房如何征稅，首先要確定合作雙方是否取得了擁有部分新建房屋的所有權(quán)，再確認(rèn)是否按156號(hào)文規(guī)定征稅。

那么為什么要按是否取得新建房屋所有權(quán)來(lái)區(qū)分按不同稅收規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅呢？

這是因?yàn)樾陆ǚ课萑缭诤献麟p方之間按約定進(jìn)行分配，可能導(dǎo)致出地方喪失一部分土地使用權(quán)，同時(shí)出資方因取得建筑物而取得一部分土地使用權(quán)，使得出地方的土地使用權(quán)的權(quán)屬發(fā)生變化，帶來(lái)新建房屋所有權(quán)相應(yīng)的變化，從而使納稅主體及納稅義務(wù)發(fā)生改變。因此，確定新建房屋所有權(quán)歸屬，是界定合作雙方納稅主體及納稅義務(wù)的前提。

這又帶來(lái)另一問(wèn)題，新建房屋的所有權(quán)究竟是出地方還是出資方，或是歸雙方共同所有？由于企業(yè)間的合作建房往往是為了進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首先需要報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的各級(jí)政府發(fā)改委批準(zhǔn)，習(xí)慣上把這種報(bào)批行為稱為“立項(xiàng)”，立項(xiàng)的主要目的是確認(rèn)新建房屋的權(quán)屬。《城市規(guī)劃法》第三十一條及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建房立項(xiàng)后應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并依據(jù)土地使用權(quán)證確認(rèn)新建房屋權(quán)屬。因此，簡(jiǎn)言之，誰(shuí)立項(xiàng)，新建房屋所有權(quán)就屬于誰(shuí)。

實(shí)踐中的合作建房立項(xiàng)方式通常有以下三種：一是出地方立項(xiàng)，二是出資方立項(xiàng)，三是雙方聯(lián)合立項(xiàng)。而156號(hào)文和1003號(hào)文并未明確以上三種立項(xiàng)方式哪種屬于稅收意義上的合作建房，下面，筆者分別就以上三種立項(xiàng)方式，對(duì)合作雙方如何繳納營(yíng)業(yè)稅作個(gè)淺析。

自國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件、財(cái)稅[2006]75號(hào)文件出臺(tái)后，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)國(guó)家政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，同時(shí)又要兼顧同行之間的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)自身涉稅風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，紛紛通過(guò)各種合作方式尋求合作伙伴。雖然合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)比較普遍，但企業(yè)對(duì)于合作開(kāi)發(fā)中相關(guān)的涉稅政策一直比較模糊。本文將以國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件及其他相關(guān)政策為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)日益增多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作建造開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)涉稅方面的政策進(jìn)行探討。

一、關(guān)于“合作開(kāi)發(fā)”的涵義

（一）定義及要件

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定，“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)提供了法律依據(jù)。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一種比較普遍的形式。通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式，可以有效地把土地、資金、資質(zhì)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要素結(jié)合起來(lái)，從而使合作開(kāi)發(fā)的各方合法地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中找到各自的利益。

實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念也有被稱為“合作建房”、“聯(lián)合建設(shè)”等?？梢?jiàn)合作開(kāi)發(fā)是一種整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，有關(guān)房地產(chǎn)“合作開(kāi)發(fā)”稅收上的定義主要來(lái)源于下列兩個(gè)文件：

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“在國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第五條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“在國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第五條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“在國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第五條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。

為確保我縣農(nóng)村危房改造工程順利實(shí)施，圓滿完成上級(jí)安排的危房改造工作任務(wù)，根據(jù)市農(nóng)村危房改造工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《六*水市農(nóng)村危房改造工程擴(kuò)大試點(diǎn)實(shí)施方案》要求，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想和基本原則

(一)指導(dǎo)思想。以黨的十七大和總書(shū)記、總理對(duì)貴州工作的重要批示精神為指導(dǎo)，按照以人為本、改善民生、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，緊緊依靠群眾，通過(guò)政府適當(dāng)補(bǔ)助、政策扶持等措施，全面完成上級(jí)安排的農(nóng)村危房改造工作任務(wù)，努力改善我縣農(nóng)村困難群眾生產(chǎn)生活條件和人居環(huán)境。

(二)基本原則。堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排的原則；堅(jiān)持政府引導(dǎo)，尊重群眾意愿的原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)實(shí)用，保證質(zhì)量安全的原則；堅(jiān)持政策公開(kāi)、對(duì)象公開(kāi)、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)和民主評(píng)議，接受社會(huì)監(jiān)督的原則。

二、對(duì)象及任務(wù)

(一)危房改造對(duì)象

自治州實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，各族干部職工的住房條件進(jìn)一步改善，呈現(xiàn)出干部職工安居樂(lè)業(yè)、和諧穩(wěn)定的局面。為解決州本級(jí)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部職工住房困難的問(wèn)題，根據(jù)自治區(qū)人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范集資建房管理的通知》（新政發(fā)〔2008〕33號(hào)）和《自治州黨委2008年第十八次常委會(huì)議紀(jì)要》（伊州黨常紀(jì)〔2008〕18號(hào)）的要求，并結(jié)合州本級(jí)的實(shí)際，制定自治州本級(jí)黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位集資建房實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)原則

一是堅(jiān)持公正、公開(kāi)、公平的原則。建立健全各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)肅紀(jì)律，嚴(yán)格審查，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，保證集資建房政策落實(shí)到位。

二是堅(jiān)持循序漸進(jìn)、分級(jí)推進(jìn)、區(qū)別對(duì)待的原則。分期分批的解決干部職工住房困難問(wèn)題，避免對(duì)伊寧市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊。

三是堅(jiān)持堅(jiān)持依法用地、合理用地、節(jié)約用地的原則。在符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，盤(pán)活州直機(jī)關(guān)單位現(xiàn)有閑散土地資源，統(tǒng)籌安排，分批推進(jìn)。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式也多種多樣，其中較為普遍的就是房屋“聯(lián)建”及“參建”形式。但由于以該形式產(chǎn)生的房屋聯(lián)建合同不是合同法意義上的一種獨(dú)立的合同類型，在權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及客體上沒(méi)有固定的和特有的要求，因此，在司法實(shí)踐中對(duì)這一特殊的合同形式認(rèn)識(shí)不一，理解不一，從而導(dǎo)致對(duì)該糾紛的處理也各不相同。對(duì)房屋“聯(lián)建”、“參建”定義的界定及對(duì)房屋聯(lián)建、參建合同法律性質(zhì)的理解及其效力的認(rèn)定則有利于正確解決這一特殊合同形式而產(chǎn)生的糾紛。筆者結(jié)合司法實(shí)踐談些粗淺認(rèn)識(shí)：

一、正確界定“聯(lián)建”、“參建”的定義

“聯(lián)建”形式早在五十年代和七十年就已出現(xiàn)，在一些城市以國(guó)家、集體、個(gè)人共同出資建房的方式來(lái)解決職工住房問(wèn)題和進(jìn)行舊房改造?！皡⒔ā毙问絼t出現(xiàn)在八十年代。而今的“聯(lián)建”、“參建”則出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，由于聯(lián)建、參建的目的主要是為追求可觀的商業(yè)利潤(rùn)，其主體范圍已無(wú)任何限制，合作或合資條件也不限于以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)，從而出現(xiàn)了聯(lián)建、參建方式為名轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以聯(lián)建、參建方式為名預(yù)售房屋，以聯(lián)建、參建方式為名非法融資等違法和不規(guī)范現(xiàn)象，這些種種不規(guī)范現(xiàn)象則阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，也給房屋聯(lián)建合同糾紛的處理帶來(lái)難度。面對(duì)這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內(nèi)容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、參建的含義。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)人股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)了房屋聯(lián)建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是聯(lián)合建造的意思，強(qiáng)調(diào)的是聯(lián)合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強(qiáng)調(diào)主輔關(guān)系。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開(kāi)發(fā)約定共同負(fù)責(zé)立項(xiàng)和工程施工，并按照比例享受權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，并以協(xié)議的方式約定享受一定的權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。從法律的角度上理解，本人認(rèn)為，“聯(lián)建”的正確含義應(yīng)是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的聯(lián)合形式。而“參建”應(yīng)屬聯(lián)建的一種具體表現(xiàn)形式。

“聯(lián)建”、“參建”雖然都是商品房開(kāi)發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區(qū)別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權(quán)，共同辦理房屋建設(shè)立項(xiàng)即共同取得聯(lián)合建房審批手續(xù)，共同進(jìn)行施工建設(shè)；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權(quán)和建房審批手續(xù)，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設(shè)。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開(kāi)發(fā)同一項(xiàng)目中，沒(méi)有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，往往是主建方開(kāi)發(fā)在先，參建方參與在后。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于對(duì)聯(lián)建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯(lián)建的形式表現(xiàn)在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒(méi)有人去將二者加以區(qū)分，有的將這兩種不同的聯(lián)合形式統(tǒng)稱為“合建”。

二、區(qū)分房屋聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)