導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地管理政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城市化；土地；管理；政策；關(guān)系

一、概況

城市化是指隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人類的生產(chǎn)和生活由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的一個過程。近十年來，我國的城市化水平飛速發(fā)展，特別是上個世紀(jì)的九十年代，增長速度逐年增快。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我們城市每年平均擴展13平方公里，平均來講一平方公里客運容納1萬人左右，那么城市化的結(jié)果是每年擴容13萬人，擴展的規(guī)模和人口都是很大的。城市化擴展的土地大部分都是工業(yè)用地，而用于住宅的只有25%左右，還有一小部分用作城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但是城市化程度不同和城市用地結(jié)構(gòu)不同的，其用地量有著很大的差異。

二、城市化與土地管理政策之間的矛盾性。

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平的加速提升是一種必然的趨勢。同時，隨著城市化的發(fā)展也會進一步刺激投資與建設(shè)，同時也會進一步刺激消費需求，進而進一步促進經(jīng)濟的發(fā)展。與西方歐美國家相比，我國的城市化水平還是較低，還有很大的提升空間。從數(shù)據(jù)上看，及時歐美國家的城市化水平保持原有標(biāo)準(zhǔn)，我國也很難再10年趕超所以，我國的城市化水平進一步提升時一種必然的趨勢。

我國在城市發(fā)展的方向存在失誤。建國后，我國政府在城市發(fā)展的判斷上犯了錯誤，一種堅持以重工業(yè)發(fā)展優(yōu)先，嚴(yán)格限制城市發(fā)展的規(guī)模，城市化進程發(fā)展緩慢。直到改革開放后，才提出發(fā)展小城鎮(zhèn)以帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略，小城鎮(zhèn)是聯(lián)系城市與農(nóng)村之間的紐帶，有利于農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)化，促進了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展。但是小城鎮(zhèn)吸收勞動力的能力過于優(yōu)先，不應(yīng)該成為我國城市化發(fā)展的戰(zhàn)略方向，只可以作為城市化發(fā)展的一種補充。所以，我國應(yīng)該進一步發(fā)展大中型城市，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展小城鎮(zhèn)。

城市化發(fā)展規(guī)劃與土地政策、土地規(guī)劃不配套。

在我國城市化發(fā)展初期，其規(guī)劃往往與土地規(guī)劃不配套，我國的土地管理法規(guī)定，城市化規(guī)劃要與土地規(guī)劃相連接，城市化規(guī)劃中的建筑用地規(guī)模不應(yīng)該超過土地規(guī)劃中的用地規(guī)模。然而，在上個世紀(jì)90年代的時候，各個地區(qū)為了加速經(jīng)濟的發(fā)展，紛紛建設(shè)開發(fā)區(qū)，掀起房地產(chǎn)熱，進而吸引投資，造成了土地的流失和耕地的占用。

土地資源的缺乏制約了城市化發(fā)展的腳步。

城市化的發(fā)展必然需要更多的土地資源，就會造成土地供給矛盾的激化，政府為了保護耕地，有采取了一系列政策限制了耕地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地，從而造成城市地價不斷攀升，城市的房價也超過了大部分市民的購買能力，所以在一定程度上制約了城市化的發(fā)展，阻礙的經(jīng)濟的發(fā)展。從客觀角度講，城市化的發(fā)展與保護農(nóng)村耕地直接存在著一定的矛盾，為了促進城市化的發(fā)展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一個必然的趨勢，所以就必須處理好城市化與土地政策直接的關(guān)系。

城市化過程中征地補償過低，傷害了農(nóng)民的利益。在很多城市里，土地管理部門負(fù)責(zé)征收農(nóng)民的功底，然后將征收的土地交由開放商進行經(jīng)營。在一些中小城市里，大部分以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓土地，一些政府官員為了自身的利益刻意提高土地的價格，以獲取利益。農(nóng)民雖然有擁有土地的使用權(quán)，但是這種土地管理政策極大的傷害了農(nóng)民的利益。農(nóng)民無法拒絕國家對土地的征收，而且在價格上地府政府也占有絕對的優(yōu)勢，地府官員通過剪刀差從土地中獲利，這種壓低地價的行為在各地也較為普遍。征收農(nóng)民的土地后，其獲得的往往是一次性補償，這些費用僅夠其生活5年左右，如在城市僅夠其2年的生活費用，所以農(nóng)民并不愿意交出手中的土地。

三、城市化與土地管理政策之間的統(tǒng)一性

1.城市化的推進有助于土地政策的完善

（1）科技的發(fā)展為完善土地管理政策提高支持?？萍嫉陌l(fā)展可以幫助發(fā)展中國家的城市迅速發(fā)展，同時依靠科技進步還可以優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)，刺激城市發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和知識密集型產(chǎn)業(yè)，也是提升我國綜合競爭力的關(guān)鍵。同時，科技的發(fā)展也為土地管理和相關(guān)政策的制定提供技術(shù)基礎(chǔ)，例如，通過衛(wèi)星遙感技術(shù)隊土地進行監(jiān)管。

（2）城市化相關(guān)制定的改革有利于土地管理政策的落實。隨著城市化的發(fā)展，個性制度也在不斷的改革和完善，比如戶籍制定和社會保障制度，只有不斷開放戶籍制度的約束，降低農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)化的門口，同時進一步完善社會保障制度，讓失去土地的農(nóng)村可以享受同城市居民一樣的保障，才可以刺激農(nóng)民向城市遷移，同時保障土地管理政策更加合理和科學(xué)，使其真正的落實下去。

（3）城市化的發(fā)展為土地管理政策提供法律支持。為了促進城市化水平的提高，讓土地更好的利用，刺激農(nóng)村剩余勞動力向城市遷移，就必需有一套完整的法律制度作為保障。所以，在城市化發(fā)展的過程中，就會制定相關(guān)的法律法規(guī)以保障土地的合理轉(zhuǎn)讓和農(nóng)民的切身利益。同時，為了保障土地轉(zhuǎn)讓市場的規(guī)范性，也需要法律來保障和完善，對于土地轉(zhuǎn)讓過程中的權(quán)利和義務(wù)也要有詳細(xì)的規(guī)定。

2.完善土地管理政策有利于推動城市的發(fā)展

（1）完善土地管理政策為城市化發(fā)展提供動力。從城市化的發(fā)展動力因素分析，其核心動力是工業(yè)，農(nóng)業(yè)是其原始動力，第三產(chǎn)業(yè)是其補充動力。只有在農(nóng)業(yè)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，才會產(chǎn)生剩余的勞動力，才可以為城市化發(fā)展提供勞動力和農(nóng)產(chǎn)品。我國的實際情況是人口基數(shù)較大，耕地資源人均占有量不足，所以糧食生產(chǎn)的壓力也較大。所以，我們必須進一步完善土地管理政策，保護有限的耕地資源，加強對農(nóng)業(yè)的技術(shù)投入與支持，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，只有在農(nóng)業(yè)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，才可以為城市化的發(fā)展提供不竭的動力。

（2）完善土地管理政策可以切實保護農(nóng)民的利益。建立合理的土地征用補償機制可以切實的保護農(nóng)民的合法利益，我國的相關(guān)法律中規(guī)定，對于征收的土地，按照土地原來的用途給予補償。在我國大部分城市，一些失去土地的農(nóng)民得到的補充往往不能滿足其生活、醫(yī)療的需要。參考美國的法律，人們的財產(chǎn)權(quán)受到法律的保護，政府征用公民的財產(chǎn)必須按照市值進行補償，我國政府也可以參考磁力，對失去土地的農(nóng)村進行多元化的安置，比如解決農(nóng)民的就業(yè)問題，或者以土地?fù)Q土地。只有不斷完善土地的管理政策，才可以讓農(nóng)民自愿的交出土地，流向城市。

總而言之，城市化的發(fā)展會影響到土地政策的制度，可以促進相關(guān)土地管理政策的完善。同時，土地管理政策的多樣化和靈活性對于推動我國的城市化發(fā)展也有積極的作用。只有正確認(rèn)識二者之間的關(guān)系，才能發(fā)揮其各自的作用，進而相互促進。

參考文獻：

[1]謝俊奇.城市化與土地供給的戰(zhàn)略思考[R].“綠色中國”第八屆論壇，2005：123―124

[2]李強.農(nóng)民工與中國社會分層[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社，2004：115―118.

[3]連麗紅.小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地利用[J].河北經(jīng)濟，2006（8）：32―33.

[4]閻巖.內(nèi)蒙古農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展模式及對策研究[EB/OL].[2007―07―23].http：///data/2007/0723/article_ 335101.htrn.

[5]世界城市化的幾種模式.[EB/OL].[2007―10―13].http：///theory/1506.

[6]黃鵬，盧靜.國外城市土地利用規(guī)劃策略的啟示[J].國土資源情報，2004（9）：45―46.

[7]王榮啟，青連斌.城市化的規(guī)律與模式[N].學(xué)習(xí)時報，2004―3―25（6）.

篇2

四川省國土局：

你局《關(guān)于土地使用權(quán)出租、抵押有關(guān)政策問題的請示》［川國土函（1992）381號］收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

一、根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定，土地登記屬于土地管理部門職責(zé)。國務(wù)院55號令進一步明確了土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記都是土地登記的內(nèi)容，應(yīng)到土地管理部門申請辦理登記手續(xù)。

二、目前，許多地方制定的國務(wù)院55號令實施辦法規(guī)定土地增值費由土地管理部門收取，這是符合土地統(tǒng)一管理原則的。

篇3

現(xiàn)將我市房改售房取消標(biāo)準(zhǔn)價后的有關(guān)政策銜接問題通知如下，請遵照執(zhí)行。

一、1993年以前已按標(biāo)準(zhǔn)價給優(yōu)惠辦法購房的職工（以下簡稱優(yōu)惠價購房職工）自愿申請改按成本價購房的，按屆時成本價的6％補交房價款。具體計算公式為：

改按成本價購房補交房價款＝成本價×6％×（1＋調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（建筑面積＋陽臺面積×系數(shù)）×（1－已竣工年限×2％）。

二、優(yōu)惠價購房職工調(diào)整住房的，須先按原房計算改按成本價購房需補交的房價款，再按有關(guān)規(guī)定以屆時成本價分別計算原房和調(diào)整后新房的房價款。

三、優(yōu)惠價購房職工申請建立住房公積金的，須補交按下列公式計算的房價款：

改建公積金補交房價款＝成本價×65％×0.6％×（65－購房以前夫婦工齡和）×（1＋調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（建筑面積＋陽臺面積×系數(shù)）×（1－已竣工年限×1.5％）

篇4

1 存在的主要問題

從調(diào)查情況看, 我省農(nóng)村土地征用補償費監(jiān)督管理中存在的問題, 主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.1 違法占用土地《中華人民共和國土地法》頒布實施后, 我國實行了土地用途管制和耕地保護制度, 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。但從調(diào)查情況看, 個別地方存在對不符合征用條件的土地, 采取繞道而行, 征用不通改為占用、租用, 先占后征或先租后征的問題。這類違法占用和租用的土地, 由于缺乏法律的約束, 普遍存在低價或無償占用、長期拖欠土地征用補償費等問題。

1.2 補償標(biāo)準(zhǔn)過低隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展, 土地市場價格逐年攀升, 城市建設(shè)用地每畝售價動輒幾十萬, 甚至上百萬。與此形成鮮明對比的是, 農(nóng)村土地的征用補償標(biāo)準(zhǔn)卻很低。據(jù)調(diào)查, 2005 年全省征地補償費平均僅為2.66 萬元/畝,失去土地后喪失長期生活保障的農(nóng)民心理失衡的程度可想而知。近年來個別地方已由此引發(fā)了多起農(nóng)村。

1.3 拖欠征地補償費在調(diào)查中發(fā)現(xiàn), 各地普遍存在拖欠征地補償費的現(xiàn)象, 部分地方拖欠數(shù)額較大。這一問題存在于兩個層次: 一是土地征用單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付不到位。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計, 1999 年至2005 年, 全省土地征用后應(yīng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付土地征用補償費66.71 億元, 實際支付59.80 億元, 有6.91 億元未支付到位。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向被征當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶支付不到位。1999 年至2005 年, 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)向被征地農(nóng)戶支付補償費51.78 億元, 實際支付49.05 億元, 有2.73 億元未支付到位。

1.4 分配標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一主要是征地補償費中土地補償費的分配上, 由于政策調(diào)整因素, 形成了兩個時期分配不均的問題。一是2005 年4 月, 省政府制定的《甘肅省征收農(nóng)民集體所有土地補償費用分配使用管理辦法》( 以下簡稱《辦法》)前, 法規(guī)政策規(guī)定土地補償費全額留歸集體。但由于失地農(nóng)民對分配這部分資金的訴求過于強烈, 引發(fā)了一些。在執(zhí)行過程中, 為確保農(nóng)村社會穩(wěn)定, 部分地方采取了將土地補償費全額發(fā)放給被征地農(nóng)戶; 或集體留一部分, 給失地農(nóng)民分配一部分的做法, 造成了不同區(qū)域同類土地補償標(biāo)準(zhǔn)不一的問題。二是為確保失地農(nóng)戶生活水平不低于失地前的水平,《辦法》規(guī)定應(yīng)將不低于80%的土地補償費分配給失地農(nóng)戶, 形成了《辦法》執(zhí)行前后失地農(nóng)戶補償標(biāo)準(zhǔn)差距顯著的問題?！掇k法》出臺前已征地農(nóng)戶對此反映強烈, 個別地方出現(xiàn)了農(nóng)戶要求集體按新標(biāo)準(zhǔn)追加補償引發(fā)的, 個別村委會迫于無奈, 采取變賣集體資產(chǎn)的辦法滿足農(nóng)戶要求, 嚴(yán)重影響了農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村基層組織的正常運轉(zhuǎn)。

1.5 集體資產(chǎn)監(jiān)管不力留歸集體的土地補償費為本村的集體經(jīng)濟發(fā)展提供資金保障, 而集體經(jīng)濟的發(fā)展, 又是為失地農(nóng)民提供就業(yè)機會, 解決失地農(nóng)民生活保障的重要政策手段。但由于部分地方農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理制度不健全, 造成集體資產(chǎn)大量流失, 個別地方由于村干部盲目投資或興辦企業(yè), 集體資產(chǎn)喪失殆盡, 由此而引發(fā)了失地農(nóng)民上訪等。

1.6 失地農(nóng)民生活缺乏有效的保障各地在解決失地農(nóng)戶生活保障問題上, 主要采取了以下幾種辦法: 一是將征地補償費全額發(fā)放給失地農(nóng)民; 二是在村民自愿的基礎(chǔ)上, 逐年發(fā)放補償金; 三是給失地農(nóng)戶劃給二三產(chǎn)業(yè)用地, 鼓勵失地農(nóng)戶發(fā)展二三產(chǎn)業(yè); 四是在機動地競價時, 失地農(nóng)戶享有優(yōu)先權(quán); 五是對城中村農(nóng)戶實行農(nóng)轉(zhuǎn)非, 享受城市居民社會保障待遇; 六是城中村規(guī)劃宅基地和建設(shè)住宅樓, 以房屋出租保障村民生活; 七是給失地農(nóng)民重新調(diào)整土地; 八是安置在村辦企業(yè)就業(yè); 九是將土地補償費、安置補助費全額納入村集體財務(wù)統(tǒng)一管理, 用銀行支付的年利息保障被征地農(nóng)民的基本生活問題; 十是將失地的特困戶納入了政府的基本生活保障管理范圍。各地雖然進行了一些積極的探索, 但從總體上看, 解決失地農(nóng)民生活保障問題, 仍然以貨幣安置為主要手段, 尚未形成一套有效、完整的政策保障措施。目前征地補償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低, 征地補償費根本不能解決失地農(nóng)民長期生活保障問題, 同時, 失地農(nóng)民群體文化較低, 缺乏就業(yè)技能,一旦將有限的補償費花完, 生活便陷入困境, 進而影響到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。因此, 積極探索解決失地農(nóng)民長期生活保障措施, 已成為當(dāng)前必須解決的問題。

2 成因分析

2.1 執(zhí)法不力在經(jīng)濟發(fā)展過程中, 任何國家、區(qū)域的土地面積都是一個難以增長的剛性約束條件。工業(yè)和城市要獲得發(fā)展, 必然要侵蝕、占用農(nóng)用土地, 否則, 工業(yè)和城市建設(shè)將無處立足, 這是任何國家或區(qū)域工業(yè)化、城市化進程中必然發(fā)生的事實。在二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和市場經(jīng)濟條件下, 由于城市土地與農(nóng)村土地價值存在較大差額, 農(nóng)村土地價格明顯低于城市土地價格, 因此, 在工業(yè)化初期, 政府低價征用農(nóng)村土地, 支持工業(yè)發(fā)展, 成為工業(yè)化、城市化進程中許多國家或區(qū)域一種通行的做法。進入工業(yè)化中期后, 工業(yè)和城市將進入一個高速發(fā)展的時期, 工農(nóng)、城鄉(xiāng)爭地問題將進一步加劇。在這一時期, 政府如不對工農(nóng)、城鄉(xiāng)用地進行強有力的干預(yù), 勢必削弱國家或區(qū)域的農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ), 進而對國家糧食安全造成影響; 與此同時, 在這一時期, 國家或區(qū)域基本完成了工業(yè)化發(fā)展的原始積累, 不再需要通過工農(nóng)、城鄉(xiāng)土地差價這一方式為工業(yè)和城市發(fā)展提供支持, 實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè), 提高農(nóng)村土地征用價格, 逐步縮小工農(nóng)、城鄉(xiāng)土地價差, 維護被征地農(nóng)民土地權(quán)益, 讓農(nóng)民共享工業(yè)化、城市化發(fā)展成果, 成為許多國家或區(qū)域政府的必然選擇。我

國正處于工業(yè)化初期向中期轉(zhuǎn)變的重要時期。為此, 從2004 年開始, 我國開展了深化土地管理體制改革工作, 出臺了一系列加強對農(nóng)村土地征用及補償費監(jiān)督管理的政策法律措施。但是, 由于部分地方政府尚未清醒地認(rèn)識到國家宏觀形勢的這一變化, 受工業(yè)化初期慣性思維影響, 對農(nóng)村土地征用補償費監(jiān)督管理重視不夠, 政策措施落實不力, 使工作中出現(xiàn)了許多亟待解決的問題; 或受地方經(jīng)濟利益驅(qū)動,采取工業(yè)和城市保護主義做法, 對國家宏觀經(jīng)濟和農(nóng)民利益視而不見, 有法不依, 執(zhí)法不嚴(yán)。這是導(dǎo)致地方政府不愿提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)以及違法占用土地、拖欠征地補償費等問題屢禁不止的主要原因。

2.2 執(zhí)法體制缺陷《中華人民共和國土地法》和《甘肅省實施〈土地法〉辦法》規(guī)定: 各級國土資源部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和監(jiān)督工作。從調(diào)查情況看, 我省農(nóng)村土地的征用主體主要是各級人民政府或政府支持發(fā)展的地方經(jīng)濟支柱企業(yè), 國土資源部門作為政府的一個職能部門, 受行政管理體制制約, 難以對政府行為實施有效監(jiān)督, 是造成上述問題發(fā)生的主要制約因素。

2.3 監(jiān)管制度不健全主要體現(xiàn)在三個方面: 一是征地補償費的支付途徑不統(tǒng)一。從調(diào)查情況看, 各地支付途徑形式多樣, 有征地單位將征地補償費直接支付給村集體經(jīng)濟組織的; 有先支付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府, 再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)向村委會支付的; 有征地單位直接向農(nóng)民支付的。存在的主要問題是第二種支付方式, 極易造成個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)長期截留征地款, 損害被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益, 這是導(dǎo)致拖欠補償費問題發(fā)生的另一個主要原因; 第三種方式會造成土地征用補償費不能納入村級帳內(nèi)核算管理, 土地征用補償費監(jiān)管部門― ―農(nóng)村經(jīng)營管理部門面臨無帳可查的局面, 使土地征用補償費的分配使用直接脫離了監(jiān)管, 難以確保農(nóng)戶足額、及時獲得補償。二是土地征收程序不完整?！锻恋胤ā芬?guī)定:國家征用土地的, 依照法定程序批準(zhǔn)后, 由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。但在執(zhí)行過程中, 由于對公告的時間、地點、方式、內(nèi)容等沒有制定出規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn), 征地補償費的主要利益主體―― 失地農(nóng)民無法獲取準(zhǔn)確、完整的信息, 難以有效維護自身權(quán)益。三是村級財務(wù)管理民主決策制度缺失。大部分地方村集體經(jīng)濟組織對外投資、興辦企業(yè)等集體統(tǒng)一經(jīng)營決策, 缺乏群眾參與決策的制度約束, 由村干部說了算, 隨意投資, 甚至于將集體資產(chǎn)低價出賣、集體企業(yè)村干部自己或親屬承包, 謀取私利的問題屢有發(fā)生。這是導(dǎo)致集體留用的土地補償費等資產(chǎn)大量流失, 集體經(jīng)濟難以發(fā)展的主要因素。

2.4 法規(guī)制度宣傳不到位主要是省政府制定的《甘肅省征收農(nóng)民集體所有土地補償費用分配使用管理辦法》,這一關(guān)系到失地農(nóng)民切身利益的法規(guī)宣傳不到位, 導(dǎo)致農(nóng)民對《辦法》出臺前后補償標(biāo)準(zhǔn)的巨額差距不理解、不接受。

3 幾點政策建議

3.1 統(tǒng)一思想, 提高認(rèn)識應(yīng)當(dāng)把農(nóng)村征地補償費監(jiān)督管理工作納入到促進國家工業(yè)化、城市化建設(shè)和建設(shè)和諧社會的整體工作中去, 讓各級政府充分認(rèn)識農(nóng)村征地補償費監(jiān)督管理工作的重要性, 使之逐步轉(zhuǎn)變落后和錯誤認(rèn)識, 自覺強化對農(nóng)村征地補償費的監(jiān)督管理。

3.2 建立有效的土地征用監(jiān)管體制將土地征用及補償費監(jiān)督職責(zé)納入國家審計監(jiān)督范疇, 從根本上解決作為政府職能部門的各級國土資源部門既是運動員又是裁判員的不當(dāng)體制。

3.3 建立健全法規(guī)制度一是依照《土地法》, 進一步完善農(nóng)村土地征收程序, 重點是建立農(nóng)村土地征收及補償費分配公示制度和補償標(biāo)準(zhǔn)聽證制度, 提高土地征收及補償費分配過程的透明度; 實施補償費支付方式改革, 統(tǒng)一支付方式; 二是依照《村民委員會組織法》及國家有關(guān)土地征用補償費監(jiān)督管理政策, 建立健全農(nóng)村集體經(jīng)濟組織民主決策制度和土地征用補償費專戶存儲、專賬管理、?？顚Ｓ玫戎贫? 有效維護失地農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織合法權(quán)益。

篇5

【關(guān)鍵詞】土地整理；資金管理；問題；措施

耕地是我國農(nóng)民生存的根本，為了更好的實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，則需要進行土地整理工作。這不僅能夠有效的提高耕地的質(zhì)量，增加有效耕地的面積，使農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)條件和生產(chǎn)環(huán)境得到改善，合土地的產(chǎn)出率增加，而且通過土地整理也可以獲得大量的建設(shè)用地指標(biāo)，從而推動社會的快速發(fā)展。土地整理工作實施過程中，需要大量的資金，所以加強土地整理資金管理，可以有效的保障土地整理項目的順利實施，也可以使資金得到合理利用。

1、土地整理項目資金管理中存在的問題

1.1資金管理素質(zhì)較低

土地整理項目資金管理的主要階段即是預(yù)算審核、工程控制、審計報告和財務(wù)管理。在這四個方面管理人員素質(zhì)低的問題都有所表現(xiàn)。在項目資金管理工作中，部分參與預(yù)算審核的人員由于缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，從而沒有辦法對預(yù)算編制中存在的錯誤糾正過來，預(yù)算結(jié)果不準(zhǔn)確，流于形式。在工程控制階段，需要做好招投標(biāo)管理、合同管理、工程管理和預(yù)決算管理工作，但部分管理人員由于缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗，從而導(dǎo)致項目頻繁變更，材料以次充好等堵多問題的存在。審計人員對工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏了解，而對于一些地下工程和隱蔽工程缺乏專業(yè)的手段，從而導(dǎo)致無法準(zhǔn)確的對工程造價的合理性進行核定，直接影響了審計報告的結(jié)果。財務(wù)管理人員無論是專賬核算還是上學(xué)核算都存在著誤區(qū)和不到位的情況，部分挪用項目資金的現(xiàn)象常有發(fā)生。

1.2預(yù)算編制不夠規(guī)范。

由于預(yù)算編制不規(guī)范，規(guī)劃設(shè)計與實際情況發(fā)生較大的偏差，建設(shè)單位在工程建設(shè)過程中存在著超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍的情況，部分實施單位借由編制工作中存在的缺陷，從而進行違規(guī)操作，對工程量進行高估，對預(yù)算定額進行高套的情況時有發(fā)生，這在很大程度上給土地整理項目資金管理工作帶來了較大的難度。

1.3工作效率低。

土地整理工作由于需要經(jīng)過立項、實施和驗收三個階段，而且整個項目都較為系統(tǒng)，但由于每一個環(huán)節(jié)工作都較為繁雜，所以在每一個環(huán)節(jié)的完成上都需要較長的時間，這也直接導(dǎo)致了土地整理項目周期長的特點。很多時候土地整理項目從立項到資金到位所需的時間大致有一年到二年的時間，這就導(dǎo)致當(dāng)資金到位時，外部環(huán)境發(fā)生了較大的變化，如材料價格變化、用地規(guī)劃調(diào)整等，所以還需要重新進行立項審批。而進入項目施工階段，由于受到影響的因素較多，特別是在北方由于季節(jié)性較強，所以導(dǎo)致施工工期較長，甚至無法在合同要求的工期內(nèi)完成。由于在土地整理項目審計時，實行的還是事后審計，就這導(dǎo)致一些隱蔽工程和地下工程在審計時存在著較大的難度，需要較長的時間，這無形當(dāng)中就導(dǎo)致工程驗收工作要向后延。

2、加強土地整理項目資金管理的具體措施

2.1加強各部門的配合

對于項目資金的管理需要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度來進行，資金的收支和結(jié)算需要嚴(yán)格按照預(yù)算來進行，雖然資金管理感覺應(yīng)該是財務(wù)部門的事情，但在實際工作中，這是需要各部門緊密配合才能完成的，所以對于土地整理項目資金的管理需要領(lǐng)導(dǎo)重視，各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)合作，發(fā)揮財務(wù)部門的職能作用，從而使項目資金得到合理的利用。

2.2建立、健全會計核算體系

采用“撥入專款”和“?？钪С觥薄皳艹鰧？睢笨颇?，分類單獨核算土地整理專項資金的收支，避免將土地整理專項資金與其它資金混存混用，從賬戶源頭上避免擠占、挪用。撥款按來源及項目名稱明細(xì)核算，不能只反映一個總數(shù)，同樣按項目支出的性質(zhì)和內(nèi)容對照項目的預(yù)算內(nèi)容，相應(yīng)增設(shè)二級、三級甚至更多的科目級次，以便準(zhǔn)確、全面地反映項目建設(shè)的實際成本支出，達到項目完整核算的要求。嚴(yán)格區(qū)分撥出?？詈蛯？钪С?防止以撥列支。項目立項批準(zhǔn)之前的經(jīng)費應(yīng)先掛賬反映，項目批準(zhǔn)后再轉(zhuǎn)人項目作為前期工作經(jīng)費列支。未能批準(zhǔn)的應(yīng)轉(zhuǎn)入基本支出。對項目支出已發(fā)生但正式的項目資金未足額到位時，表明占用了經(jīng)常性經(jīng)費，這時暫辦理經(jīng)常性經(jīng)費調(diào)入項目經(jīng)費手續(xù)，待項目資金到位后，再辦理調(diào)出手續(xù)。對項目完工后的專項結(jié)余按規(guī)定返還財政，或經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入經(jīng)常性結(jié)余留用，不私自挪作他用。

2.3完善資金使用內(nèi)外控制制度

可以將專項資金管理利用制度化來進行確定，從而形成從政策、過程和效率控制等高效的控制機制，從而確保支出的合理性。同時在資金管理工作中還要加強全方位的監(jiān)督工作。每一比支出都需要對其真實、合理、合法性進行事前審核，然后進行付款。其次建立大額費用審批制度、超指標(biāo)審批制度、超用款計劃審批制度明確責(zé)任。為防范項目財務(wù)管理中的差錯與舞弊，我們還建立和完善與項目財務(wù)管理有關(guān)的相關(guān)內(nèi)部控制制度。為項目的資金運行和支付安全起到有力的保障作用。對外實行招投標(biāo)制，實行監(jiān)理制。選定有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的監(jiān)理單位實施監(jiān)理，控制項目建設(shè)進度和質(zhì)量。實行合同管理制，業(yè)主和施工單位、監(jiān)理公司分別簽訂項目管理合同，明確各方責(zé)任，強化合同約束力。實行公告制，在項目實施前在項目所在地張貼公告，提高工程透明度。實行項目法人制，與項目實施單位簽訂項目實施責(zé)任書和項目實施合同書，委托社會中介組織對工程決算進行審計，業(yè)主依據(jù)決算審計報告及時進行項目竣工、驗收，清算施工費等。同時在項目實施過程需要審計部門進行跟蹤審計，從而及時發(fā)現(xiàn)專項款撥付和使用工作中存在的問題，并能夠及進行糾正。加強對項目的評價監(jiān)督，建立內(nèi)控外審的監(jiān)督新格局，從而確保專項資金得以發(fā)揮最高的效益。

2.4加強資金管理隊伍的建設(shè)

項目資金的使用安全，需要具有一支高素質(zhì)的資金管理隊伍，所以需要定期組織項目資金管理人員進行思想政治、法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等的學(xué)習(xí)活動，不定期的進行專業(yè)知識的培訓(xùn)和教育，進行有針對性的崗位培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高自身的專業(yè)水平和職業(yè)道德，加強項目資金管理隊伍建設(shè)，從而培養(yǎng)出一支愛崗敬業(yè)、堅持準(zhǔn)則、客觀公正的土地整理項目資金管理隊伍，確保專項資金能夠得到合理、高效的利用。

3、結(jié)束語

我國土地整理工作開展的效果一直不錯，不僅有效的提高了用地的質(zhì)量，而且使土地利用結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，促進了土地集約化利用。為了更好的使土地整理項目得到順利進行，則需要加強項目的資金管理工作。土地整理項目由于周期較長，投入的資金量大，所以需要對資金的撥付和利用進行監(jiān)督和控制，及時發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的問題，并進行解決，從而使土地整理項目得以持續(xù)、健康的發(fā)展。

參考文獻

[1]徐瑞華.關(guān)于創(chuàng)新土地開發(fā)整理項目資金管理方式的探討[J].會計師，2010（1）.

篇6

【關(guān)鍵詞】:虛擬政府土地管理創(chuàng)新研究

一、虛擬政府參與下的土地管理

（一）虛擬辦公

由于土地管理工作的程度較為復(fù)雜，且信息量非常大，在管理的過程中僅僅依靠單純的人工操作及紙上操作，不僅會在很大程度上增加管理成本，并且在管理的過程中也很容易出現(xiàn)信息失真的狀況。隨著信息化技術(shù)的普及和計算機技術(shù)的發(fā)展，土地管理管理部門在工作的過程中可以借助網(wǎng)絡(luò)以及數(shù)據(jù)庫等技術(shù)，建立辦公系統(tǒng)以及個性化的個人平臺。辦公系統(tǒng)中增加土地政務(wù)的多個方面，比如土地登記、公文管理以及人事管理等。如此便能實現(xiàn)土地管理工作生產(chǎn)及管理文件的虛擬化，確保相關(guān)文件在制作過程中的規(guī)范化、科學(xué)化以及無紙化。并且在對相關(guān)文件制作完成后可以有效地實現(xiàn)文件的傳閱、審核、統(tǒng)計以及查詢等多種管理任務(wù)。除此之外，土地管理實現(xiàn)虛擬辦公的另一方式便是進行虛擬會議，虛擬會議的實現(xiàn)主要運用在遠(yuǎn)程視頻會議中。各級土地管理部門可以通過遠(yuǎn)程視頻會議對土地管理的相關(guān)內(nèi)容進行事前預(yù)測、事中監(jiān)督以及事后分析，或土地管理部門中的各級領(lǐng)導(dǎo)做出決策或者指導(dǎo)各部門機構(gòu)的工作等平臺。

（二）政務(wù)服務(wù)

傳統(tǒng)土地管理過程中各個部門的職能處于獨立且分散的狀態(tài)，公眾難以找到自己需要的服務(wù)，也因此造成政府部門具有較大的管理成本。而虛擬政府在土地管理中的應(yīng)用可以有效地連接土地管理的各部門，采用一站式的服務(wù)，不僅可以有效地為公眾提供方便快捷的服務(wù)，也能在一定程度上減少土地資源管理龐大的工作量。除此之外，虛擬政府可以通過電子操作為土地管理工作提供全天候及全方位的服務(wù)，如此社會公眾在尋找自己所需服務(wù)的過程中不用受時間、地點以及服務(wù)方式的限制，便可以充分地了解和掌握政府機構(gòu)相關(guān)的組成、職能以及各項政策法規(guī)等資料，從而完成申報、申請以及各種手續(xù)等事務(wù)。

（三）信息傳遞

虛擬政府在土地管理中的應(yīng)用可以通過網(wǎng)絡(luò)提供實時的數(shù)據(jù)及文件信息，因此公眾在辦理事務(wù)或者查詢信息的過程中不需要到實體土地管理部門進行查詢。在此過程中，虛擬政府可以充當(dāng)一個信息傳遞的作用，這樣便可以在規(guī)定的服務(wù)范圍內(nèi)，為公眾提供相關(guān)的信息。虛擬政府在運行信息傳遞職能的過程中比較簡單，只需要連接單位及個人與信息公布的機構(gòu)，便可以及時地土地監(jiān)察執(zhí)法的相關(guān)情況及更新的土地政策。除此之外，也可以隨時將公眾對土地管理過程中的相關(guān)建議傳遞給虛擬政府，從而確保信息傳遞在傳遞過程中的暢通無阻，最大限度地發(fā)揮土地管理信息的公共性。

（四）公眾互動

虛擬政府在土地管理的過程中為其提供了一個雙向的信息平臺，公眾在此過程中可以成為政府網(wǎng)絡(luò)信息的者、評價者以及傳播者，并且在此過程中也能向政府提出對一些相關(guān)信息的供給訴求。由于在實際管理的過程中土地信息量非常龐大并且信息經(jīng)常處于不斷地變動中，一般情況下的土地政策不可能完全符合民意，且土地執(zhí)法監(jiān)察在實際工作中也不到位，但土地政策及執(zhí)法監(jiān)察制定及操作的過程中通過網(wǎng)絡(luò)對其進行虛擬溝通，不僅可以顯著地減少雙向進行互動的成本，也能在很大程度上提高土地管理的參與度。

二、對傳統(tǒng)土地管理體制影響

（一）打破了傳統(tǒng)體制限制

1、土地管理部門在土地管理過程中采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，不僅可以有效地改變進行即時及有效溝通的組織困境，簡化信息傳輸鏈，并且在土地管理的過程中利用網(wǎng)絡(luò)進行發(fā)散式的傳播，能夠確保國土資源部與土地管理部門之間的信息進行交換，并及時對相關(guān)信息做出反饋。

2、隨著我國網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進一步發(fā)展也隨之縮小了數(shù)字鴻溝，這樣便使得更多的公眾通過網(wǎng)絡(luò)來參與土地管理及政策的擬定中，從而能在很大程度上提高公眾對相關(guān)政策的接受程度，最大限度地緩解因土地而引發(fā)的社會矛盾。

3、虛擬政府參與下的土地管理更加科學(xué)并簡單化了土地管理流程，在一定程度上降低了復(fù)雜的管理鏈條，降低了對土地進行管理的勞動強度。

（二）組織權(quán)力分權(quán)化

傳統(tǒng)土地管理體制下的權(quán)力是層層向上集中，基層政府人員一般沒有決定權(quán)。高層部門在決策過程中采用壟斷方式進行，而下級無條件服從。虛擬政府參與下的土地管理改變了權(quán)力的分化，每個網(wǎng)絡(luò)節(jié)點都連接著基層及高層部門，每個部門均可以在管理的過程中直接地運用自己部門或職位的權(quán)力，但在權(quán)利運用的過程中又不同程度地受平行部門的影響。這樣，便會在一定程度上導(dǎo)致高層管理人員決策權(quán)的下移，而基層部門也將更具有獨立自主的決策權(quán)。如此便進一步加強了土地管理中基層部門的權(quán)能，最終組織權(quán)向分權(quán)化發(fā)展。

（三）調(diào)整組織結(jié)構(gòu)及管理方式

虛擬政府在土地管理中的運用改變了了傳統(tǒng)或常規(guī)性事務(wù)的人工決策，使得管理工作朝著數(shù)字化、自動化以及智能化的方向發(fā)展。最終能有效地改變傳統(tǒng)土地管理組織中的弊病和缺點，從而能在很大程度上縮小土地管理組織的規(guī)模，最大限度地提高行政效率。

（四）無縫隙政府

土地管理部門的中間層專業(yè)性過于明顯，存在明顯適應(yīng)性不足的狀態(tài)，導(dǎo)致土地管理中不同部門中間層的職責(zé)及功能無法替代，難以將任務(wù)進行轉(zhuǎn)移。因此，虛擬政府在土地管理中便是在中間層發(fā)揮作用，打破各個部門中間層之間的界限。虛擬政府參與下的土地管理提供的一站式服務(wù)，可以全方位地實現(xiàn)與公眾之間的互動，虛擬政府通過與實體政府的結(jié)合，可以直接地對部分公眾事務(wù)進行處理，同時為實體政府傳遞非常規(guī)性的事務(wù)，最后將決策結(jié)果反饋給公眾，最終實現(xiàn)無縫隙政府。

三、總結(jié)

虛擬政府參與下的土地管理可以歸類統(tǒng)計和采集傳輸大量繁雜的相關(guān)信息，促進正確決策的生成，并且在很大程度上提高組織效率。除此之外，在土地管理的過程中通過與公眾的互動，不僅可以接受公眾的監(jiān)督，也能及時地了解和掌握公眾對政策執(zhí)行的反應(yīng)。不僅可以顯著地減少雙向進行互動的成本，也能在很大程度上提高土地管理的參與度，幫助政府進一步對原有政策進行校正，最大限度地推進我國國土信息的公開以及廉政建設(shè)。

【參考文獻】

篇7

將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)?，F(xiàn)行《土地管理法》第十一條規(guī)定，土地權(quán)屬須由縣級以上政府進行土地登記，并頒發(fā)土地證書確認(rèn)，在土地登記和發(fā)證中均須加蓋地方政府公章。按照政府職責(zé)法定化以及權(quán)力與責(zé)任掛鉤、提高行政效能等要求，建議將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)，將現(xiàn)行《土地管理法》第十一條第一款至第三款修改為：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

將有關(guān)土地市場的政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善，近年來國務(wù)院、國土資源部出臺了一系列涉及土地市場的政策、規(guī)章，如20__年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、20__年國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等，為健全完善土地市場提供了強有力的政策支持。因此，建議《土地管理法》增加"土地市場"章節(jié)，將近年出臺的有關(guān)政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定，使我國的土地市場更加制度化、法制化、規(guī)范化。

增設(shè)"征地補償"章節(jié)?，F(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于被征用土地的補償規(guī)定存在以下兩個問題，一是支付被征地農(nóng)民的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)偏低，二是低價征地極容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)手高價倒賣土地使用權(quán)牟取暴利的現(xiàn)象，誘發(fā)各類腐敗行為和土地違法案件的發(fā)生。為此，建議在《土地管理法》中增設(shè)"征地補償"章節(jié)，廢除第四十七條"按照被征用土地的原用途給予補償"的條款，以及相關(guān)條款中按"土地原用途"計算補助費用的規(guī)定，改為按土地一級市場的基準(zhǔn)價格給予農(nóng)民補償，按市場價格向農(nóng)民支付土地補助費和安置補助費。此外，還應(yīng)對包括土地一級市場基準(zhǔn)價格的制定和公布，對農(nóng)民實施補助的技術(shù)性細(xì)節(jié)等作出相關(guān)法律規(guī)定。

篇8

關(guān)鍵詞：雙面壟斷；雙重壟斷；拍賣；供給側(cè)政策

一、引言

中央政府下定決心抑制過高房價，連續(xù)出臺多項調(diào)控措施，其中包括：2010年01月10日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）；2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國十條）；2010年9月29日國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施（國五條）；2011年1月26日國務(wù)院會議研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作（國八條）。一系列調(diào)控措施緊鑼密鼓地出臺，全國大部分城市的房價仍然是只升不降。究其原因，過高的土地價格是造成房價居高不下的重要因素之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)我們可以得知，雖然土地出讓金存在起伏，但總體呈上升趨勢。2010年全國120城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年住宅用地單價“地王”樓面地價為52783元/平方米，超過2009年的32484元/平方米，刷新了中國土地市場單價記錄。2010年住宅用地樓面地價前十的地塊平均樓面地價為33830元/平方米，遠(yuǎn)高于2009年26365元/平方米。本文從分析中國特殊的土地市場結(jié)構(gòu)入手，邏輯一致地給出結(jié)論：特殊的土地供給結(jié)構(gòu)是造成土地價格不斷攀升，地王頻出的重要原因。

二、中國土地市場結(jié)構(gòu)分析

在中國，由于地方政府專營農(nóng)村土地的購買和向房地產(chǎn)商的供給，形成了一個雙面壟斷的格局。房地產(chǎn)市場雖然是一個壟斷競爭市場，但由于房屋和土地作為商品具有極大的差異性，稀缺性、不可移動性、可儲存性等特性，在局部地域和一定時段內(nèi)又可以形成壟斷市場，購買者選擇余地很小。因此，最終購房者面臨了土地和住房兩重壟斷。同樣由于土地的特性，地方政府的土地管理中心控制土地供應(yīng)數(shù)量和頻率，從而可以在一定地域和一定時段內(nèi)造成土地供給的孤品效應(yīng)，向開發(fā)商采取拍賣的方式供應(yīng)土地。這樣，雙面壟斷、雙重壟斷和土地拍賣導(dǎo)致土地價格被四次墊高進而導(dǎo)致房價居高不下。下文是對以上三個因素的邏輯分析。

（一）雙面壟斷

雙面壟斷是指在中國只有地方政府才具有向農(nóng)民買土地的權(quán)利，在這個市場上形成了買方壟斷；與此同時，房地產(chǎn)商只能向地方政府購買土地，在這個市場上形成了賣方壟斷。所以地方政府的土地管理中心具有雙面壟斷性。如圖3所示，如果土地買賣市場只存在農(nóng)民和房地產(chǎn)商，而地方政府的土地管理中心沒有參與，則農(nóng)民的土地供給函數(shù)為P1=P1（Q），房地產(chǎn)商的土地需求函數(shù)為P2=P2（Q），房地產(chǎn)市場的均衡土地供給量為Q2，均衡價格為P3。但在實際市場交易中，地方政府的土地管理中心參與了土地買賣，它的收入函數(shù)為R=P2（Q）*Q-P1（Q）*Q。在市場經(jīng)濟活動中，地方政府的土地管理中心也是理性參與人，它追求的是自身利潤最大化，需要對地方政府的土地管理中心的收入函數(shù)進行求導(dǎo)即當(dāng)滿足收入函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)R′=P2′（Q）*Q+P2（Q）-〔P1′（Q）*Q+P1（Q）〕=0時，地方政府的土地管理中心的利潤最大化。由于地方政府的土地管理中心的邊際收入MR=P2′（Q）*Q+P2（Q），邊際成本MC=P1′（Q）*Q+P1（Q），它按理會選擇在MR=MC點以價格P2出售數(shù)量為Q1的土地。在實踐中，地方政府的土地管理中心因為其具有雙面壟斷性導(dǎo)致它會進一步追求更大的利潤。地方政府的土地管理中心根據(jù)農(nóng)民土地的供給函數(shù)會以價格P4從農(nóng)民手中收購數(shù)量為Q1的土地，根據(jù)房地產(chǎn)商的土地需求函數(shù)以價格P1賣給房地產(chǎn)商。在這過程中，地方政府的土地管理中心以低于市場均衡價格的價格從農(nóng)民手中收購?fù)恋叵喈?dāng)于第一次墊高土地價格，而以高于市場均衡價格的價格賣給房地產(chǎn)商土地相當(dāng)于第二次墊高土地價格。

（二）雙重壟斷

雙重壟斷是指在中國消費者在買房時不僅面對房地產(chǎn)商對房屋市場的壟斷，還要面對地方政府的土地管理中心的對土地市場的壟斷。為了簡化問題，假設(shè)房地產(chǎn)商的邊際成本MC1不變且為0，在完全競爭市場下房屋的均衡銷售量為Q1（當(dāng)房地產(chǎn)商的邊際成本不為0時也可用此方法分析，結(jié)論相同）。如圖4所示，房地產(chǎn)商因為房屋具有極大的差異性、稀缺性、不可移動性、可儲存性等特殊性，在面對消費者時可以看作是壟斷廠商，它的需求函數(shù)為D1。由于假設(shè)房地產(chǎn)商的邊際成本MC1=0，所以它會選擇在MR1=MC1時以價格P0出售數(shù)量為Q2的房屋。相比較于完全競爭市場，市場房屋的供應(yīng)量由Q1減少為Q2，價格卻提高為P0。房屋的市場價格由于房地產(chǎn)商的壟斷性偏離了市場的均衡價格。假設(shè)地方政府的土地管理中心的邊際成本MC2=P1。由于地方政府的土地管理中心也是壟斷主體，它的需求函數(shù)D2=MR1，因此選擇在自身的邊際收入MR2=MC2=P1時出售數(shù)量為Q3的土地。地方政府的土地管理中心按邊際收入等于邊際成本的原則，原本應(yīng)按價格P3出售，但因為其是賣方壟斷，所以它會根據(jù)房地產(chǎn)商的需求曲線選擇以更高的價格P2出售土地獲取更大的利潤，從而第三次墊高土地價格。人為墊高的土地價格和壟斷房地產(chǎn)商制定的壟斷價格提高了消費者的買房成本。

（三）土地拍賣

在中國，地方政府的土地管理中心將土地出售給房地產(chǎn)商必須通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)即土地拍賣這道法定程序。但土地這種商品不同于一般的商品，比如農(nóng)產(chǎn)品時間過久了容易變質(zhì)貶值，土地的保質(zhì)期非常長，而且保值增值性強?；谝陨弦蛩?，地方政府的土地管理中心可以在本期出售部分的土地，將剩余的土地留在下期出售，這就相當(dāng)于減少了土地當(dāng)期的供應(yīng)量，造成了正在出售的土地在特定的時間段，特定的空間地域內(nèi)產(chǎn)生孤品效應(yīng)。如圖5所示，每個房地產(chǎn)商都有自己愿意支付的最高土地價格。當(dāng)政府的土地交易管理中心將全部土地Q1在當(dāng)期出售，土地的成交價格為P1。在實際操作中，地方政府的土地儲備中心會選擇在第一期將數(shù)量為Q3的土地通過拍賣出售給出價為P3的房地產(chǎn)商，在第二期將數(shù)量為Q2-Q3的土地通過拍賣出售給出價為P2的房地產(chǎn)商，在第三期將數(shù)量為Q1-Q2的土地通過拍賣出售給出價為P1的房地產(chǎn)商。同樣數(shù)量的土地，地方政府的土地管理中心利用土地的特性使土地成為孤品，利用土地拍賣完全占有了房地產(chǎn)商的消費者剩余，而房地產(chǎn)商又將高成本轉(zhuǎn)嫁給最終購房者。在土地拍賣過程中，土地價格被第四次墊高了。

三、需求側(cè)政策的作用

中央政府出臺的一系列調(diào)控措施實際上能夠起作用的主要是抑制購房的需求，其效果相當(dāng)于下移需求曲線。比如限制購房貸款，限制購房資格。根據(jù)競爭性市場的供求理論，只要降低市場的購房需求，就能降低房屋的市場價格。但是，基于上文的分析，由于特殊的土地供給市場結(jié)構(gòu)，再加上土地和房產(chǎn)的特殊屬性，土地和房地產(chǎn)市場壟斷性極強，在需求側(cè)政策下，壟斷的土地供應(yīng)者和房產(chǎn)供應(yīng)者仍有選擇余地，可以減少土地和住房供應(yīng)，囤地囤房以保證收入和利潤的最大化，其效果相當(dāng)于上抬供給曲線。在供給曲線不變的情況下，中央政府出臺一系列抑制需求的措施，使得購房需求曲線向左下方移動，從而使得市場的均衡價格下降。中國土地市場的特殊結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場極強的壟斷性使得房屋的供給曲線向左上方移動。結(jié)果使得市場均衡價格由上升。需求側(cè)政策的結(jié)果只是量縮價不降。最近一段時期的房價和成交量的數(shù)據(jù)似乎支持這一結(jié)論。

四、房地產(chǎn)市場困局求解思路

根據(jù)上述分析，本文有以下基本結(jié)論：地方政府土地管理中心的雙面壟斷兩次抬高地價；由于房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)商之間的競爭性很有限，造成地方政府土地管理中心和房地產(chǎn)商的雙重壟斷，分別一次直接抬高了房價，一次抬高了地價；土地拍賣再一次抬高了地價。結(jié)果，特殊的土地市場結(jié)構(gòu)四次墊高了土地價格，房產(chǎn)價格被五次抬高，從而影響房價過高。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)需求側(cè)調(diào)控政策的作用有限且是暫時性的，可以起作用的應(yīng)是供給側(cè)政策。但是，由于地方政府在其中有直接利益，已出臺的供給側(cè)政策實際執(zhí)行受阻，效果有限。要從根本上降低過高的房價，必須改革土地集中供應(yīng)體制。

本文建議可以采取以下措施：一是地方政府切實落實中央布置的供地計劃。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國120城市住宅用地計劃供應(yīng)量同比增加38%，創(chuàng)下歷史新高，但全國120城市住宅用地成交量卻同比減少30%。地方政府的土地管理中心出于自身利益需要，有充分的動機減少土地供應(yīng)。為了降低土地價格，應(yīng)監(jiān)督地方政府落實中央的土地供應(yīng)計劃，保障土地供應(yīng)滿足市場要求。完善問責(zé)機制，對于沒有按要求完成供地計劃的地方政府給予處罰。二是堅決打擊囤地，囤房的行為。由于土地和房屋的特殊性，房地產(chǎn)商可以選擇延期開發(fā)土地或延期出售房屋，這會影響市場均衡價格的形成。政府應(yīng)對囤地，囤房的房地產(chǎn)商征收重稅，打擊投機行為，限期開工、限期完工，限期出售。三是完善住房保障機制，增加廉租房和公租房供應(yīng)，逐步放開小產(chǎn)權(quán)房。地方政府應(yīng)切實落實中央的政策，多參與住房保障體制的建設(shè)，多種渠道和方式增加公租房和廉租房的供應(yīng)。對不同收入的人群采取不同的房屋供應(yīng)策略，比如對中高收入家庭供應(yīng)商品房，對低收入的家庭供應(yīng)公租房、廉租房。四是改革土地市場結(jié)構(gòu)，改革土地集中供應(yīng)體制。在土地交易市場應(yīng)該盡量地減少政府干預(yù)，讓市場競爭發(fā)揮資源優(yōu)化配置的作用。又如讓農(nóng)民與多個房地產(chǎn)商直接談判土地的成交價格，形成競爭市場，進而形成均衡的土地成交量和土地成交價格。這樣可以避免土地價格被虛假墊高。同時為保證地方政府已有利益，地方政府可以在農(nóng)民和房地產(chǎn)商的土地交易價格上收取一定比例的稅收，滿足地方財政的需要。

參考文獻：

1、孫維晨．“地王”之死[J].中國經(jīng)濟周刊,2011(2).

2、孫鶴.制度創(chuàng)新理論與實踐[M].云南科技出版社,2004．

3、付鐵巖.借鑒先進經(jīng)驗完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策[J].西安郵電學(xué)報,2010(3)．

4、張曉明,陳靜.房屋價格與金融危機、社會福利的關(guān)系[J].經(jīng)濟研究參考,2011(4)．

5、陳德順.發(fā)揮價格調(diào)控作用,推薦土地集約作用[J].經(jīng)濟叢刊,2007(3)．

篇9

關(guān)鍵詞 土地管理 意義 問題 途徑

中圖分類號：TU981 文獻標(biāo)識碼：A

土地是寶貴的不可再生資源，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。我國雖然幅員遼闊，但人口眾多，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的較快，人地關(guān)系日益緊張。無論從政治、經(jīng)濟還是民生角度來講，合理利用土地資源、加強土地管理，都是刻不容緩的頭等大事。

1有效利用有限土地、加強土地管理的意義

（1）保障人類生存，促進社會發(fā)展

土地是不可再生資源，在人們社會活動和經(jīng)濟活動日益頻繁的今天，對于土地的消耗程度也逐漸加大。如果不對土地資源合理利用并加強管理，就會導(dǎo)致土地資源數(shù)量越來越少、質(zhì)量越來越差，發(fā)展到最后人類將失去生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。

（2）建設(shè)社會主義新農(nóng)村，提高農(nóng)民生活水平

農(nóng)村經(jīng)濟要發(fā)展、農(nóng)民要致富，必須依賴肥沃富饒的土地資源。如果不能加強土地管理，保護土地資源，那么“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”就只能成為一句口號，解決三農(nóng)問題、解決全國糧食供給問題也將成為一句空話。只是合理保護和科學(xué)利用土地資源、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技水平、提高土地使用效率，促進人與土地的可持續(xù)發(fā)展，才能從根本上提高農(nóng)民的生活水平、推動農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)、保證全社會的和諧穩(wěn)定。

（3）推動社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)。土地資源作為市場的重要因素之一，其受保護程度和優(yōu)化配置程度直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟的完善與發(fā)展。通過深化土地使用制度改革，加快土地市場建設(shè)，能夠促進我國市場經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（4）維護社會穩(wěn)定。農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定，關(guān)系到整個社會的和諧穩(wěn)定。耕地的數(shù)量與質(zhì)量，直接關(guān)系到農(nóng)作物的產(chǎn)量與質(zhì)量，關(guān)系到六億農(nóng)民的安居樂業(yè)、關(guān)系到十三億人口的溫飽問題。因此，加強土地管理，是維護我國和諧發(fā)展、長治久安的關(guān)鍵。

2我國土地資源利用和管理中存在的問題

（1）土地利用粗放，沒有對土地進行合理規(guī)劃和科學(xué)使用，降低了土地的使用效率，造成土地資源浪費。

（2）在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程過程中，片面追求經(jīng)濟效益和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成用地結(jié)構(gòu)失衡，一方面導(dǎo)致大量農(nóng)用土地被侵占，耕地面積變小，另一方面導(dǎo)致一些公路、建筑物、綠化地等利用效率不高，長期閑置造成浪費。

（3）土地市場混亂，非法圈地、私搭亂建、低價轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象時有發(fā)生。一些地方為了吸引投資，采取“以租代征”、未批先用等非法手段，影響了土地節(jié)約集約管理，使土地資源遭到嚴(yán)重破壞。

（4）相關(guān)法律法規(guī)不健全，執(zhí)法力度不夠、監(jiān)察監(jiān)管工作不到位、一些領(lǐng)導(dǎo)干部缺乏節(jié)約集約土地管理意識，對于土地的審批和使用不能隨時監(jiān)管、動態(tài)巡查，使土地管理陷入松散、被動的局面。

（5）土地利用效率低，耕地單位產(chǎn)量不高、土地開發(fā)復(fù)墾整理空間不足；建筑用地設(shè)計不合理、造成土地資源浪費。

3合理利用土地資源、加強土地管理的途徑

（1）建立健全法律法規(guī)。要建立完善的政策制度，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，為土地資源的合理利用與管理建立法律基礎(chǔ)和政策保障。

首先，要采取相應(yīng)的政治和經(jīng)濟手段，加強土地管理。強化節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格執(zhí)行土地保護政策和制度，堅決杜絕土地資源的濫用以及耕地亂占現(xiàn)象發(fā)生。

其次，要堅持土地統(tǒng)管政策，切實執(zhí)行土地審批制度，從不同角度采取不同措施消除土地浪費現(xiàn)象，嚴(yán)厲打擊破壞土地資源和資產(chǎn)的行為。

最后，要制定切實可行的措施，保護土地資源、促進土地節(jié)約，構(gòu)建土地管理的法治環(huán)境。

（2）樹立節(jié)約土地資源的工作理念。各級政府要站在全局的戰(zhàn)略高度，把經(jīng)濟工作的重點集中在資源節(jié)約利用上，杜絕土地資源和資產(chǎn)的浪費，積極構(gòu)建節(jié)約型社會。各級政府機關(guān)及下屬企業(yè)要充分認(rèn)識到土地資源的重要性以及當(dāng)前土地危機的現(xiàn)實，加強土地法制建設(shè)，杜絕以地?fù)Q效益、換利潤、換政績的行為。

（3）節(jié)約土地 集約經(jīng)營。進一步研究和完善建筑用地的定額指標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，大力推廣和實行土地的用途管制機制，嚴(yán)格審批各類開發(fā)區(qū)用地，避免侵占耕地和造成土地資源浪費。對于建筑用地侵占耕地的行為，要采取占用耕地補償?shù)拇胧瑖?yán)格審查補充耕地方案和資金落實情況，開墾等同面積和質(zhì)量的耕地作為補償，并提高占用耕地的成本投入，保護耕地不受侵害。

（4）規(guī)范土地市場 打擊違法行為。進一步深化土地使用制度改革，加大耕地保護力度，維護土地市場規(guī)范。

首先，要加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，建立分管機制，做到各級單位各司其職、各負(fù)其責(zé)、權(quán)責(zé)明確；同時，要加強公安、司法、稅務(wù)等部門的協(xié)同合作，清除土地管理中的腐敗現(xiàn)象，維護土地管理的良好秩序：①對于違反土地調(diào)控政策、非法建筑和開采、浪費和破壞土地資源的行為，要做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。②對于為了一己私欲，非法低價轉(zhuǎn)讓國有土地，破壞土地資源、侵害民眾利益的行為，要追查到底、嚴(yán)肅處理。

其次，要制定統(tǒng)一的征地制度，維護農(nóng)民的土地權(quán)益，激發(fā)農(nóng)民保護耕地的主動性。

（5）提高土地利用效率。首先，加強農(nóng)田建設(shè)，提高土地利用效率，增加農(nóng)作物產(chǎn)量。深入開展土地整理復(fù)墾和開發(fā)，在原有耕地面積的基礎(chǔ)上提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)民收入。在調(diào)整農(nóng)作物產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，不能縮減耕地面積、破壞耕地質(zhì)量，保護農(nóng)用土地資源。其次，加強建筑用地管理，提高建筑容積率，加強對地下空間的利用和建筑立體空間的開發(fā)，爭取用最少的土地，解決最多的問題。

（6）挖掘土地資源潛力，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。首先，要定期普查存量建設(shè)用地資源，對于閑置用地進行整治和管理，充分利用閑置用地，提高土地利用效率。其次，要實現(xiàn)土地集約利用和管理，加強土地使用前的審批、建設(shè)中的管理和使用后監(jiān)督工作，杜絕圈占土地、粗放用地現(xiàn)象。

4結(jié)語

總之，正視目前我國土地利用與管理中存在的問題，明確加強土地管理的意義，積極實施加強土地管理的相關(guān)措施，是維護我國社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟發(fā)展的需求，也是構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的需求。因此，我們一定要堅定不移的走土地節(jié)約集約利用的道路，保護土地資源，加強土地管理。

參考文獻

篇10

關(guān)鍵詞：土地資源 可持續(xù)發(fā)展 現(xiàn)狀 戰(zhàn)略

中圖分類號：C935 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）09（a）-0219-01

土地作為人類從事一切經(jīng)濟活動和社會生活的基礎(chǔ)，同時也是生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，任何土地的使用和管理規(guī)劃都是為了更好促進人類社會和自然環(huán)境的和諧，來達到土地資源的可持續(xù)發(fā)展。就目前來講，我國可持續(xù)土地管理工作中還存在很多問題，所以，能否做到可持續(xù)管理制度的確立和有關(guān)部門的認(rèn)真落實管理工作就成為當(dāng)前對土地可持續(xù)管理中的關(guān)鍵。

1 目前我國可持續(xù)土地管理面臨的問題

（1）沒有落實健全的可持續(xù)土地管理制度。就目前而言，我國經(jīng)濟社會發(fā)展正處于高速發(fā)展階段，我國對土地可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)政策最近才被提及，本來土地可持續(xù)管理制度基礎(chǔ)比較薄弱，再加上目前社會以經(jīng)濟發(fā)展為中心，所以該項政策的落實一直沒有具體付諸行動。除此之外，由于我國土地面積較大，且可利用土地資源分布不均勻，加上各地區(qū)土地數(shù)量和經(jīng)濟社會發(fā)展使用的需要情況有不相同，所以國家關(guān)于統(tǒng)一的土地可持續(xù)管理制度的制定比較復(fù)雜。

（2）相關(guān)可持續(xù)土地管理制度的指定人員對我國土地現(xiàn)狀缺乏全面的認(rèn)識，對土地的評估不能充分考慮到全方面，所以導(dǎo)致制定出來的相關(guān)政策制度也是比較片面，沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性和實際性，實際管理工作落實中也不能做到對土地可持續(xù)發(fā)展的有效管理。

（3）土地可持續(xù)發(fā)展的管理人員沒有按照規(guī)章制度來落實土地可持續(xù)發(fā)展的管理工作，而且在管理工作中，由于其自身專業(yè)素質(zhì)不高，導(dǎo)致在管理中遇到的很多問題不能及時做出反應(yīng)，找出解決對策，也導(dǎo)致了土地的可持續(xù)管理工作不能有效開展。

土地的可持續(xù)管理中存在的最重要的問題是目前財政支持力度不夠，由于我國土地資源總量多和分布不均勻，所以對其可持續(xù)發(fā)展的管理就比較麻煩，需要大量的經(jīng)費投入來完善各級管理工作，少了財政支持，對于土地可持續(xù)發(fā)展來說就沒了力量源泉。

2 促進我國可持續(xù)土地管理的對策

（1）土地管理部門加快建立健全的可持續(xù)土地管理制度。土地制度中應(yīng)全面覆蓋到土地的分配和轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營使用標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)土地審批程序以及我國土地城鄉(xiāng)規(guī)劃不同等方面。制度是指導(dǎo)實踐的標(biāo)準(zhǔn)，所以，要合理分析我國土地使用現(xiàn)狀，找出土地現(xiàn)狀的原因，根據(jù)我國土地的特征和經(jīng)濟社會發(fā)展要求的使用規(guī)劃，結(jié)合不同區(qū)域土地實際情況，在原有土地管理制度的基礎(chǔ)上不斷完善，建立健全的我國可持續(xù)土地管理制度，使各區(qū)域能夠根據(jù)自身實際情況制定符合區(qū)域發(fā)展需要的可持續(xù)土地管理制度。為土地的可持續(xù)發(fā)展提供制度保障。

具體管理工作中分工明確，實行工作責(zé)任到人的制度，對管理工作按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)做定期考核，對業(yè)績不合格的管理工作人員給予處分，增加他們的危機感，促使他們通過不斷學(xué)習(xí)來加強自身素質(zhì)水平的提高。

（2）提高我國可持續(xù)土地管理水平，加強對管理人員的技能培訓(xùn)。擁有健全的管理制度，沒有專業(yè)素養(yǎng)的管理人員落實也不能達到可持續(xù)土地管理的最終目標(biāo)。所以在對管理人員選拔時應(yīng)嚴(yán)格按照管理素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，并不斷加強對他們的專業(yè)技能培訓(xùn)，提高他們的管理水平。除此之外，在管理工作前期做好工作計劃和工作中應(yīng)該注意到的事項的預(yù)測和解決突發(fā)問題的對策策劃，在工作后及時對工作做出總結(jié)，對工作中的不足進行下一步改進方法的規(guī)劃，并提交給上級部門存檔。

（3）管理中應(yīng)該做到將土地信息系統(tǒng)和土地開發(fā)利用系統(tǒng)統(tǒng)一起來。運用現(xiàn)代信息技術(shù)對土地的使用和規(guī)劃現(xiàn)狀統(tǒng)一到比較直接感受到的層面，便于對土地的使用情況做統(tǒng)一管理，通過信息技術(shù)對所涉及的各個事項的分析，對工作中的不足能及時糾正，對下一步工作開展具有借鑒作用。并且通過數(shù)據(jù)智能留檔，掌握最近幾年土地使用的演變，為土地的可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，做好可持續(xù)土地長遠(yuǎn)管理規(guī)劃。

（4）肯定可持續(xù)土地管理對我國土地發(fā)展的積極作用，財政部門為此應(yīng)該加大資金支持力度。一切管理工作只有在財政支持下才能有效開展，所以可持續(xù)土地管理部門應(yīng)該按照國家規(guī)定的土地管理標(biāo)準(zhǔn)制定出土地管理支出費用，按照程序向財政部門遞交財政支出申請，財政支出也應(yīng)該做好土地管理中各項工作的經(jīng)費的審核，給予財政支持，并做好財政費用支出監(jiān)督，為我國可持續(xù)土地管理工作提供資金支持。

3 結(jié)語

土地資源是人類社會不斷向前發(fā)展的源泉，所以對土地的使用一定要遵循可持續(xù)發(fā)展原則，做到人類社會和土地使用的和諧。但是就目前而言，我國土地可持續(xù)管理制度還沒有健全，管理水平比較低，具體管理工作落實不到位，所以不能有效做到保護我國土地資源和做到土地資源的合理使用，所以我們要針對這些問題不斷在工作中完善管理制度，提高管理水平，切實落實每項管理工作，使我國可持續(xù)土地管理工作真正能夠促進我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟社會的發(fā)展提供源源不斷的土地資源。

參考文獻