導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征用制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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獨(dú)家壟斷的土地征用制度給政府帶來了實(shí)實(shí)在在的好處。首先，在法律的支持下，政府可以源源不斷地獲得廉價的土地資源。由于集體土地所有權(quán)很難落實(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織往往聽命于上級官員的指令，難以真正代表被征地農(nóng)民的利益，因此，即使有反對的聲音也很弱，征地的阻力明顯地減少。與國外相比，我國的征地效率極高，使得政府可以在很短的時間里就能根據(jù)城市拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要征用到大量的土地。其次，征地補(bǔ)償仍然長期依據(jù)幾十年前的標(biāo)準(zhǔn)，也就是按照土地的原用途給予補(bǔ)償，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)永久喪失的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府在市場上公開出讓土地的價格。當(dāng)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地時，低價征用的土地成為高速城市化和工業(yè)化的驅(qū)動器；土地出讓收入成為地方政府財(cái)政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的主要融資工具。

但是，這種由政府統(tǒng)一強(qiáng)制征地的方式帶來了越來越多的問題與矛盾。第一，由于建設(shè)用地的取得過于容易與廉價，地方政府無節(jié)制地?cái)U(kuò)張城市范圍，導(dǎo)致土地城市化明顯快于人口城市化，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。1981―2008年，我國城市建設(shè)用地增長了4.8倍，同期，城市化率只提高2.3倍。按照適度的人均用地標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有城市建設(shè)用地足以滿足幾十億人口的需求，而我國高峰時期的人口也只會達(dá)到16億人。第二，由于城市繁榮帶來土地出讓收益大幅度增加，與征地補(bǔ)償費(fèi)用的差距逐步擴(kuò)大，引起了失地農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿。2007年，國土資源部受理的涉及農(nóng)村征地糾紛的來訪為887起3157人次，其中因安置補(bǔ)償問題來訪的為776起2757人次，分別占87.5%和87.3%。另外，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致失地農(nóng)民的生存、發(fā)展權(quán)力得不到保障。有資料顯示，改革以來，農(nóng)民被征地約1億畝，至少有5000―6000萬農(nóng)民徹底失去了土地，他們有的成為城市居民，但還有近一半沒有工作和社會保障。

在2011年底的中央農(nóng)村工作會議上，國務(wù)院提出本屆政府任期內(nèi)一定要完成集體土地征地制度改革的工作，改革的方向無疑也將趨向于將更多的土地收益留給被征地的農(nóng)民。但是，給農(nóng)民補(bǔ)償多少合適，以及采取什么樣的安置方式，仍然是一個十分復(fù)雜、甚至是無解的難題。這其中既牽扯到公益性與非公益性用途難以區(qū)分，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以確定的問題；也牽扯到政府可能會利用公權(quán)和信息優(yōu)勢，故意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成更多社會矛盾的問題；還牽扯到土地增值收益的分配比例是主導(dǎo)城市化的政府得的多，還是喪失土地的農(nóng)戶得的多，遠(yuǎn)離城市的農(nóng)民是否也要分享這一收益等等理論分歧?？梢姡谘a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上下功夫無法從根本上改變農(nóng)民在征地過程中的弱勢地位，無法有效約束地方政府的行為，仍然會源源不斷地產(chǎn)生各種問題，是治標(biāo)不治本的辦法。

土地征用是政府為了公共目的而強(qiáng)制取得非國有或非公有土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。在許多國家，政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)時，可通過一定的法律形式和法律程序?qū)λ璧乃接型恋剡M(jìn)行征用，但均明確提出只能為了公共利益的需要。從征用補(bǔ)償來看，各國也均是站在保障被征地者利益的角度，對由于征地造成的當(dāng)前和將來的、直接和間接的利益損失進(jìn)行相當(dāng)于被征用土地市場價格的賠償。例如，盡管英國的法律規(guī)定征地機(jī)構(gòu)可以依據(jù)法律原則強(qiáng)制執(zhí)行征地，但是，實(shí)際上他們的征地過程很少采用這種方式，更多的是采用同土地所有者協(xié)商，根據(jù)市場價格購買的方式。美國的土地完全商品化，土地所有者完全擁有土地的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，土地的流轉(zhuǎn)按照市場交易的原則，通過有償方式獲得，他們的征地行為與購買土地的行為無太大差異?？梢?，成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的征地是在土地產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府的公權(quán)受到嚴(yán)格的約束，土地價格由市場決定。

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關(guān)鍵詞土地征用制度 農(nóng)民權(quán)益 制度缺陷

文章編號1008-5807（2011）05-134-02

隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，土地征用是經(jīng)常發(fā)生的事情，這使許多地方城市面貌煥然一新，但與此同時也存在許多有待解決的問題。理論界涌現(xiàn)出大量關(guān)于地征用制度的研究文獻(xiàn)。筆者就有關(guān)土地流轉(zhuǎn)方面的主要理論及學(xué)術(shù)討論情況進(jìn)行綜合評述

一、我國現(xiàn)行土地征用制度研究評述

（一） 我國現(xiàn)行的土地征用制度存在的問題

1、土地征用制度的濫用與“公共利益”界定的不明確。

王瑞華，盧彬(2008)認(rèn)為在我國《憲法》規(guī)定只為某個或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建沒項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”。董永在(2007)也提出，我國憲法規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償?！倍锻恋毓芾矸ā分杏置鞔_規(guī)定：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的。必須依法申請使用國有土地。劉向南，曲福田（2005）通過對國外幾種強(qiáng)制征用土地的法律規(guī)定得出以中國目前對公共利益的界定，屬于一般原則的方式。對公共利益的含義是模糊的，而且缺乏相應(yīng)的司法解釋或行政程序來對此進(jìn)行必要的補(bǔ)充。

2、征地過程中所制定的補(bǔ)償機(jī)制不健全，不合理，有失公平。

李集合（2008）對于征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，各國立法的規(guī)定并不一致，他縱觀世界各國的做法的前提下，把有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t大致有以下三種：完全補(bǔ)償原則、不完全補(bǔ)償原則、相當(dāng)補(bǔ)償原則，按照這三種原則的指導(dǎo)，首先他認(rèn)為在憲法中明確規(guī)定土地征收征用的補(bǔ)償原則為非營利性征地采用不完全補(bǔ)償原則；其余采用完全補(bǔ)償原則；其次，修改土地管理法，界定非營利性征地。哪些征地不具有營利性，可給予不完全補(bǔ)償，哪些具有營利性，應(yīng)給予完全補(bǔ)償。最后，完善征地補(bǔ)償機(jī)翩，拓寬就業(yè)安置渠道，健全對被征地農(nóng)民的社會保障。劉暢(2005)通過中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較，認(rèn)為我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，與我國正在建設(shè)和完善的市場經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的，帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國同國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。他認(rèn)為目前我國土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來的，在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為，不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕地常年產(chǎn)值來制定，盡管現(xiàn)行《土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況，補(bǔ)償金額明顯偏低；其次，沒有考慮土地價格變動的因素沒有遵循最有效利用的原則，影響土地價格變動的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會導(dǎo)致地價的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，但我國實(shí)行的按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償顯然沒有考慮到土地的這一“級差地租”。最后，他總結(jié)為現(xiàn)行的補(bǔ)償機(jī)制沒有遵循最有效利用的原則。在理論上，用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場價格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場價格獲得失地補(bǔ)償，發(fā)達(dá)國家也是參照這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償，但在我國現(xiàn)實(shí)中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金。

3、土地征用過程中農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)問題。

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，對土地提出了更高的需求，在我國當(dāng)下不健全的補(bǔ)償機(jī)制下通常采取的是各地普遍采取征地后一次性支付補(bǔ)償金的方式，然后讓農(nóng)民自謀職業(yè)。由于補(bǔ)償金偏低，加上在城市就業(yè)上存在明顯的劣勢，引起了大量農(nóng)民失地、失業(yè)和社會不穩(wěn)定的現(xiàn)象，由于缺乏非農(nóng)技能及社會保障及戶籍的限制使得在我國農(nóng)業(yè)人口大國中出現(xiàn)了新型的“三無農(nóng)民”的弱勢群體。

王永謙(2008)認(rèn)為，農(nóng)民養(yǎng)老與土地有著天然的聯(lián)系，土地征用前，農(nóng)民的土地收益雖然不高，但收入穩(wěn)定，能夠提供最低生活保障。大部分老年人在勞動力尚存的情況下能繼續(xù)依靠土地產(chǎn)出來維持自身生存，在勞動力完全喪失以后也可以依靠家庭來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。土地征用后，在現(xiàn)行的補(bǔ)償機(jī)制下存在以下幾個方面的問題：首先，使失地農(nóng)民失去了最穩(wěn)定、最基本的生活來源，由于補(bǔ)償費(fèi)低，失地農(nóng)民的一切生活資料都要通過市場購買來實(shí)現(xiàn)，生活消費(fèi)支出比以前有很大提高，微薄的土地補(bǔ)償費(fèi)連數(shù)年的生計(jì)都難以維持，創(chuàng)業(yè)資金更是普遍缺乏，生活水平下降；其次，失地農(nóng)民再就業(yè)困難重重。土地被征以后，社會保障機(jī)制不健全，嚴(yán)重影響農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失去土地后，農(nóng)民失去養(yǎng)老保障，醫(yī)療保障等。新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度對減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)起到了一定作用，但由于補(bǔ)助額有限(最高為30％，而且有的項(xiàng)目還不予報(bào)銷)，失地農(nóng)民拿到的幾萬元安置費(fèi)只夠維持幾年的基本生活，要從這部分錢中拿出一部分來看病，極有可能造成錢花了，病也沒看好，吃飯又成了問題。曲珍英（2009）認(rèn)為現(xiàn)行土地管理法及配套法規(guī)在損害農(nóng)民權(quán)益方面總結(jié)為兩個方面，首先表現(xiàn)在現(xiàn)行上地征用制度下土地增值收益農(nóng)民無份；其次，征地權(quán)濫用，損害了農(nóng)民的合法權(quán)益。土地征用對農(nóng)民合法權(quán)益的侵害是眾多侵權(quán)因素之首。

4、在征地過程中基層政府組織所表現(xiàn)出來角色錯位

張曉云，楊俊（2009）認(rèn)為地方政府在征地過程所表現(xiàn)出來的，不惜犧牲農(nóng)民的利益為個人謀求利益主要原因是由于形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的土地征用制度在現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)背景下運(yùn)行也體現(xiàn)出來的制度缺陷所造成的。鄭鐘凈（2008）認(rèn)為在現(xiàn)行土地制度下，建立地主政府與農(nóng)民的博弈模型，得出結(jié)論認(rèn)為地方政府具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益傾向，并與開發(fā)者結(jié)盟作為博弈共同主體成為土地征用博弈的核心，即對上形成與中央政府的博弈，對下形成與農(nóng)民的博弈．這是造成土地征用社會沖突的根本因素。

（二）對現(xiàn)行我國土地征用制度改革路徑趨勢分析

對我國土地征用改革的研究中，學(xué)術(shù)中主要是以下幾個方面來完善我們現(xiàn)行土地征用制度。

1、從產(chǎn)權(quán)問題上，崔兆霞（2006）認(rèn)為，農(nóng)民集體的土地產(chǎn)權(quán)利益得到明確體現(xiàn)和保護(hù)，特別提到農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)的建設(shè)用地時，農(nóng)地的發(fā)展權(quán)從我國現(xiàn)行征用價格的情況看，農(nóng)村集體所有權(quán)中似乎確實(shí)不含有此項(xiàng)權(quán)利，此項(xiàng)權(quán)利目前似乎確實(shí)仍然是由國家所持有。究竟將此項(xiàng)權(quán)利劃定給農(nóng)村集體還是明確設(shè)定在國家手里，此事涉及各方利益，事關(guān)重大。劉迪香，劉小莉也從農(nóng)民的完全產(chǎn)權(quán)中發(fā)展權(quán)的角度來研究土地征用制度的改革，認(rèn)為明確設(shè)立農(nóng)民集體土地發(fā)展權(quán)，賦予農(nóng)民集體土地所有者的法人地位，從而賦予農(nóng)民集體所有權(quán)與全民或國有土地所有權(quán)平等的法律地位，消除國有土地所有權(quán)對集體土地所有權(quán)功能的擠壓和越位或替代，這是改革完善現(xiàn)行土地征用制度的關(guān)鍵所在。穆松林，高建華(2009)在借鑒了美、英、法模式土地發(fā)展權(quán)的設(shè)置在一定程度上達(dá)到保護(hù)耕地，保護(hù)自然資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)社會公共利益的目的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何有效地利用土地，保護(hù)土地所有者及利用者的利益，尤其是保護(hù)被征地廣大農(nóng)民的利益，仍是立法需要解決的問題，土地發(fā)展權(quán)即是一例。

2、從農(nóng)地征用的補(bǔ)償問題上，郭依靜(2009)認(rèn)為 ，現(xiàn)行《憲法第四次修正案》增加了補(bǔ)償條款，但遺憾的是沒有規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。就中國目前行政補(bǔ)償原則的現(xiàn)狀來講，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償不同程度地存在著隨意性大、撫慰色彩濃的特點(diǎn)，不能為當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益提供有力保護(hù)。通過借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)他認(rèn)為征收補(bǔ)償范圍應(yīng)包括因征收而造成的一切損失，從對土地所有權(quán)的補(bǔ)償擴(kuò)大到土地使用權(quán)的補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍涉及一切具有經(jīng)濟(jì)價值的形態(tài)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償項(xiàng)目，僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)3種，郭依靜認(rèn)為這是征地補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)中應(yīng)予補(bǔ)償?shù)囊豁?xiàng)重要內(nèi)容。張為杰，宮芳（2009）認(rèn)為我國征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)過低，對補(bǔ)償程序，補(bǔ)償模式，補(bǔ)償金的給予也提出了具體的操作模式，在土地征用補(bǔ)償費(fèi)上特別指出不直接支付被征地集體和農(nóng)民，而是由政府部門直接劃人勞動部門安置的專用賬戶，直接落實(shí)到被安置人員的個人賬戶上。對征地農(nóng)民按年齡實(shí)行不同的生活和養(yǎng)老金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)；另一種做法可以采用補(bǔ)償金額的年收益率等于土地在原有用途的收益率，這樣可以保證失地農(nóng)民的正常生活水平。紀(jì)昌品、湯鴻（2007）基于土地生產(chǎn)功能差異，這種差異主要從征用前和征用后來進(jìn)行分析，可以根據(jù)征用后的不同土地用途靈活制定不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3、從我國現(xiàn)行土地征用程序上，國內(nèi)學(xué)者主要從法理的角度分析完善我國現(xiàn)行的土地征用程序，竇衍瑞、王珍行分析我國當(dāng)前土地征用程序的制度缺陷，同時結(jié)合我國土地征用制度的實(shí)踐，主張從以下幾點(diǎn)構(gòu)建我國土地征用的法律程序，首先單獨(dú)設(shè)立公共利益審查程序，土地征用、行政征收、行政征用的目的是相通的，都是為了實(shí)現(xiàn)公共利益。因此，公共利益的審查應(yīng)當(dāng)是土地征用乃至行政征收、征用程序中的重要內(nèi)容。其次，公正構(gòu)建土地征用補(bǔ)償?shù)臄?shù)額、方式確定程序；第三，原則上確立事先補(bǔ)償；第四，明確規(guī)定土地征用救濟(jì)程序；最后，立法設(shè)立土地評估價值（價格）。

二、在土地征用制度上還有待進(jìn)一步研究的問題

綜觀近幾年土地征用制度的學(xué)術(shù)研究成果，對上述綜述中所提到的我國現(xiàn)行土地征用制度中所存在的問題基本形成共識，改革勢在必行。但筆者認(rèn)為在學(xué)術(shù)界對有些問題達(dá)成共識的同時，有以下幾個方面還需進(jìn)一步的研究：

1、在土地征用的補(bǔ)償問題上，各個研究成果都指出我國現(xiàn)行的依據(jù)土地作為農(nóng)用在生產(chǎn)產(chǎn)值的倍數(shù)來進(jìn)行補(bǔ)償，是不合理的。但在具體的有什么的方法和標(biāo)準(zhǔn)來評估耕地的價值，除了可以用直觀的生產(chǎn)產(chǎn)值來評估的耕地的經(jīng)濟(jì)價值之外，如耕地的生態(tài)價值等方面沒有一個合理的評估方法來正確的確定測算其價值，這在很大程度上影響著對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行后續(xù)完善的同時缺少一個合理的依據(jù)。

2、在農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)問題上，各學(xué)者都普遍認(rèn)為在土地征用過程中要尊要農(nóng)民對土地的完全產(chǎn)權(quán)，不僅表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高，同時農(nóng)民還要分享土地征用后由于用途的改變還表現(xiàn)出的增值收益。但在增值收益的問題上，筆者覺得還需進(jìn)一步討論和研究，這個增值收益分配的標(biāo)準(zhǔn)，分配的對象及比例等相關(guān)問題。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉貴豐.試論中國農(nóng)村集體土地征用制度改革.集體經(jīng)濟(jì)， 2008，（07下）.

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第一條為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范征用集體土地管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，結(jié)合**實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱征用集體土地，是指政府為社會公共利益及城市發(fā)展的需要，依法對集體所有的土地實(shí)行征用的行為。

本辦法適用于**市市轄區(qū)范圍內(nèi)的集體土地。

第三條**市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)全市集體土地統(tǒng)一征用工作。各區(qū)人民政府土地行政主管部門依據(jù)本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)集體土地征用工作。

任何單位和個人不得違法征用集體土地。

第四條征用集體土地必須嚴(yán)格貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國策。征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限按國家法律規(guī)定執(zhí)行。

第五條征用集體土地必須符合**市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求。

根據(jù)**市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對近期投資建設(shè)項(xiàng)目確定使用的集體土地實(shí)行規(guī)劃控制。新村建設(shè)預(yù)留用地嚴(yán)格按政府批準(zhǔn)的新村規(guī)劃和城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)。

第六條征用集體土地嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)用地計(jì)劃，實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度。

第七條征用集體土地應(yīng)依法擬定征用土地方案和征地補(bǔ)償安置方案，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，應(yīng)當(dāng)服從國家建設(shè)和社會公共事業(yè)的需要，積極配合征地工作的實(shí)施，不得阻撓征地工作的正常進(jìn)行。

第二章征地程序

第八條征用土地利用總體規(guī)劃確定建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體土地并需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理。

（一）根據(jù)建設(shè)需要和規(guī)劃要求，由市人民政府土地行政主管部門確定征地范圍，擬定征用土地方案、耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報(bào)說明書，分批次逐級報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃而占用農(nóng)用地的，由市人民政府土地行政主管部門確定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍，擬定耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報(bào)說明書，逐級報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；

（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公告并組織實(shí)施；

（三）被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)根據(jù)公告規(guī)定的時間，到區(qū)人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。區(qū)人民政府土地行政主管部門完成征地補(bǔ)償?shù)怯浐?，?yīng)將結(jié)果報(bào)市人民政府土地行政主管部門；

（四）由市人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案及征地補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果，會同區(qū)人民政府?dāng)M訂征地補(bǔ)償方案，并向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村再次公告，聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和成員的意見。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由區(qū)人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償爭議不能影響征地方案的實(shí)施；

（五）征地補(bǔ)償方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)與被征地單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。

第九條對土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的建設(shè)用地范圍以外的集體土地征用并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理：

（一）用地單位持有關(guān)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，到市人民政府土地行政主管部門申請建設(shè)用地；

（二）市土地行政主管部門對材料齊全，符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)在收到申請之日起30日內(nèi)擬定征用土地方案、耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、供地方案和呈報(bào)說明書，修編土地利用總體規(guī)劃，逐級報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)；

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)后，按本辦法第八條第（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第十條征用農(nóng)村集體土地，不需變更土地使用性質(zhì)的，由市土地行政主管部門擬定征用土地方案、供地方案和呈報(bào)說明書，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后予以公告并按本辦法第八條第（三）、（四）、（五）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第三章征地補(bǔ)償安置

第十一條征用土地的，按照被征用土地的原用途予以補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。

征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個人或者在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的社會保險(xiǎn)費(fèi)用。

第十二條征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

征地方案公告之日起，搶種的農(nóng)作物、搶建的設(shè)施不予補(bǔ)償。

第十三條對耕地全部被征用的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，以村民小組為單位，每戶劃撥國有土地15平方米作為商業(yè)服務(wù)用地，由村民小組統(tǒng)一集中建設(shè)。政府核收征地成本費(fèi)或沖減征地款。

第十四條被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可將農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個人耕地被征用后實(shí)際占用133平方米（0．2畝）以下的；

（二）撤銷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建制的。

第十五條土地被征用后原負(fù)擔(dān)的農(nóng)業(yè)稅相應(yīng)核減。

第十六條自征用土地方案批準(zhǔn)之日起被征土地即為國有土地。被征農(nóng)村集體耕地，在政府未開發(fā)利用前仍由被征用耕地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民耕種，不得撂荒。

第四章集體土地的規(guī)劃控制

第十七條集體土地的規(guī)劃控制是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展建設(shè)需要，將集體土地作為城市建設(shè)儲備用地的行政行為。

第十八條集體土地規(guī)劃控制范圍由市人民政府土地行政主管部門擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由區(qū)人民政府公告。

第十九條規(guī)劃控制范圍內(nèi)的土地按國有土地進(jìn)行管理，建立地籍檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得改變原土地用途、不得擅自圈占、出租、轉(zhuǎn)讓土地，嚴(yán)禁耕地撂荒。

建設(shè)單位需在規(guī)劃控制范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的，依法辦理建設(shè)用地手續(xù)。

第五章罰則

第二十條違反土地法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇4

一、建立城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬縣級以上開辦的，需經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)；屬鄉(xiāng)、鎮(zhèn)開辦的，需經(jīng)地區(qū)行署或市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)自治區(qū)備案。申報(bào)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，要做好可行性論證，說明開發(fā)條件、開發(fā)內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)效益、占地面積，并提供開發(fā)區(qū)內(nèi)被征地農(nóng)民的安置計(jì)劃等，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，方能宣布為經(jīng)濟(jì)區(qū)。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)需要擴(kuò)大范圍的，應(yīng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審查同意。

二、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和劃撥、統(tǒng)一管理。用地單位要向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出用地申請，經(jīng)土地管理部門審查報(bào)政府批準(zhǔn)后，辦理出讓和劃撥手續(xù)。

為了有利于統(tǒng)一征用土地和進(jìn)行初步開發(fā)，凡建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的市、縣設(shè)立地產(chǎn)公司，其主要職能是：根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，對土地管理部門批準(zhǔn)征用的成片土地，具體辦理征地手續(xù)和拆遷、安置工作（舊城改造的拆遷、安置工作仍由城建部門負(fù)責(zé)）；統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)開發(fā)；協(xié)助土地管理部門辦理出讓、劃撥工作。地產(chǎn)公司屬事業(yè)單位企業(yè)管理，隸屬市、縣土地管理局。除地產(chǎn)公司外，任何單位和個人不得直接與農(nóng)民談判辦理征地事宜。

三、簡化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地征用、出讓、劃撥手續(xù)。其程序是：

1、自治區(qū)根據(jù)各個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的需要，分期分批成片審批征地，同時按政策規(guī)定審批被征地農(nóng)民的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。

2、經(jīng)批準(zhǔn)征用的土地，應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行初步開發(fā)，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求搞好平整土地和道路、水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套，確有困難的也應(yīng)做到“一通一平”（通路、平整土地）。經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)，成片出讓的，也可不經(jīng)開發(fā)直接出讓.

3、經(jīng)統(tǒng)一開發(fā)后的土地使用權(quán)出讓、劃撥，原屬地、市和自治區(qū)審批的，委托市、縣人民政府出讓、劃撥給用地單位后，再按審批權(quán)限上報(bào)地、市、或自治區(qū)土地管理部門備案。

4、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地的市、縣土地管理部門負(fù)責(zé)做好土地登記發(fā)證、資料整理歸檔工作。

縣級以上人民政府對土地使用權(quán)的出讓、劃撥由政府主管領(lǐng)導(dǎo)審批。出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣形式。通過劃撥、出讓取得土地使用權(quán)的，不得擅自轉(zhuǎn)讓，如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，按國務(wù)院（1990）第55號令和自治區(qū)人民政府（1990）第9號令辦理，并交納出讓金。

四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)，要嚴(yán)格服從城市總體規(guī)劃的要求。建設(shè)項(xiàng)目地址的選定，要經(jīng)城市規(guī)劃主管部門同意，項(xiàng)目用地要嚴(yán)格按有關(guān)定額核定，做到合理用地，節(jié)約用地。

五、科學(xué)地制定地價。地價一般有兩種：一是基準(zhǔn)地價，主要根據(jù)成本費(fèi)（包括征地、拆遷和開發(fā)支出等）和地租制定；二是出讓地價，根據(jù)區(qū)位、社會投入、繁華程度、效益大小、供求關(guān)系、土地用途（如屬高新技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目的地價可從低甚至以補(bǔ)帖地價出讓）及使用年限而定。出讓地價可根據(jù)土地市場供求情況在基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上上浮。

地價的制定由地產(chǎn)公司會同物價部門提出方案，報(bào)政府審核批準(zhǔn)。

六、土地使用權(quán)出讓、劃撥的收入，除土地管理部門按規(guī)定提取土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后，其余全部上繳財(cái)政，其中該上繳中央的部分，由市、縣財(cái)政上解自治區(qū)財(cái)政專項(xiàng)上繳。各市、縣留下部分，原則上70%用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，30%用于開發(fā)農(nóng)用土地。

七、在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，須遵循下列各項(xiàng)：

1、中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織及個人，均可依法取得土地使用權(quán)。

2、用地者必須與當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府土地管理部門簽訂用地合同。

3、事先預(yù)約用地者，需按地價總額20%預(yù)交用地定金。從預(yù)交用地定金之日起，三十天內(nèi)簽訂用地合同，逾期不簽訂合同，作自動放棄，定金減半退還，地塊另行安排使用。

4、從用地合同簽字之日起，有下列情形之一者，出讓方有權(quán)解除合同，處以罰款，直至無償收回土地使用權(quán)。

（1）超過六十天未付清全部地價款的；

（2）超過一年不動工建設(shè)的；

（3）不按合同規(guī)定建設(shè)、開發(fā)的。

5、出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，

土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

八、安置好開發(fā)區(qū)內(nèi)被征地的農(nóng)民的生產(chǎn)、生活。征地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，須依法計(jì)算支付。在規(guī)劃利用土地時，要盡可能給被征地的農(nóng)民留出一定數(shù)量的生產(chǎn)生活用地，如土地已基本被征用，應(yīng)按政策規(guī)定及時給被征地農(nóng)民辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，并扶持其發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)，妥善解決生活出路。

篇5

[關(guān)鍵詞]美國 土地征收 公共利益

土地征收糾紛是美國社會矛盾的一種重要表現(xiàn)形式，因?yàn)槠潢P(guān)系到人們的基本生存權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。美國是一個建立在財(cái)產(chǎn)私有制基礎(chǔ)上的國家，私人財(cái)產(chǎn)受到聯(lián)邦憲法和各州憲法的保護(hù)。但是，美國公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)并不是絕對的，聯(lián)邦政府和各州政府可以為了公共利益的需要，通過警察權(quán)和征收權(quán)直接限制私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行使，前者一般不會改變財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，而后者則會改變財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，且政府需要“合理補(bǔ)償”財(cái)產(chǎn)所有者的損失。在這兩種權(quán)力中，最容易引起憲法訴訟的是第二種權(quán)力，引起該類訴訟的首要原因就是政府行使征收權(quán)時是否違反了聯(lián)邦憲法第五條修正案中規(guī)定的“公共使用”要件?！肮彩褂谩笔钦惺拐魇諜?quán)進(jìn)行土地征收的唯一理由和第一要件。但是，何謂“公共使用”？從美國的司法實(shí)踐中來看，這是一個難以給出具體判定標(biāo)準(zhǔn)的法律用語。因此，土地征收是否符合“公共使用”的“合憲性”爭議就產(chǎn)生了，圍繞“公共使用”的內(nèi)涵解釋就成了眾多土地征收憲法訴訟的中心內(nèi)容。

一、美國土地征收中的“公共使用”的內(nèi)涵演變

隨著工業(yè)化和城市化的推進(jìn)及政府和民眾發(fā)展經(jīng)濟(jì)的要求，聯(lián)邦最高法院將憲法第五條修正案中征收條款的“公共使用”要件從狹義解釋逐漸拓展為廣義解釋。狹義解釋即直接為公共使用，包括兩種情況：一是政府使用，如被征收財(cái)產(chǎn)用為政府辦公樓、法院、軍事基地等；二是公眾有權(quán)利使用或進(jìn)入，如被征收財(cái)產(chǎn)用為修建公路、公園、運(yùn)河、橋梁、體育館等公共設(shè)施；廣義解釋則將“公共目的”、“公共利益”等同于憲法中的“公共使用”。即符合公共目的或公共利益，即使被征收土地被轉(zhuǎn)讓給私人，只要能增進(jìn)公共福利，土地征收就不違憲。

（一）以狹義解釋為主的時期

早在英國殖民時期，北美土地征收的現(xiàn)象就已經(jīng)出現(xiàn)。當(dāng)時的土地征收伴隨殖民者對北美土地的開發(fā)過程，主要是為了修建道路、修建磨坊和加快開發(fā)。各地的法律并沒有明確規(guī)定必須基于“公共使用”才能進(jìn)行土地征收，而且“私用征收”也有相當(dāng)數(shù)量。

另外在殖民時期，由于“鎖地” （指周圍被別人的土地完全包圍的土地）比較流行，私人為了“鎖地”的通行權(quán)，也可以請求征收相鄰?fù)恋?，用于修建通向公共道路的私用道路，但須給予被征收者一定的補(bǔ)償。此外該時期，由于水能利用技術(shù)的提高，已經(jīng)有7個州相繼制定了“磨坊法”（Mill Acts），用來協(xié)調(diào)磨坊主和上游被淹沒土地者之間的利益關(guān)系。殖民時期加快開發(fā)的土地征收則更具爭議，當(dāng)時許多州規(guī)定，當(dāng)土地所有者未能有效利用土地時，政府可以啟動征收程序，沒收或轉(zhuǎn)移該土地給其他人使用。

美國聯(lián)邦憲法于1791年通過了包含征收條款的第五條修正案，一直到19世紀(jì)末，美國司法部門對憲法中“公共使用”內(nèi)涵的解釋主要以狹義解釋為主，但“公益私用征收”卻從來沒有停止過。每當(dāng)政府利用土地征收以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，許多州法院要么當(dāng)需要時有意避開“被公共使用”的狹義判定標(biāo)準(zhǔn)，要么就完全拋棄它。這一時期的土地征收主要是為了為工廠提供水能、促進(jìn)交通建設(shè)和促進(jìn)礦業(yè)開采。但是，后來這種擴(kuò)大磨坊法適用范圍的做法受到一定程度的抵制，因?yàn)檫@與人們傳統(tǒng)的私有財(cái)產(chǎn)觀念及“公共使用”的憲法規(guī)定相悖。

直到19世紀(jì)中期，馬薩諸塞州的首法官肖對此進(jìn)行了折中的雙重合理論證，認(rèn)為磨坊法的立法目的是“為了使自然河流與水道提供最有用和最有利的占有和使用方法”，此目的下的兩種水能利用方法（公用和私用）都合理。1885年的“赫德案”中，“磨坊法”中有關(guān)“私用征收”的規(guī)定得到了聯(lián)邦最高法院的支持，從而給予利用水能的相關(guān)制造業(yè)（例如棉紡、毛紡、木材和鋼鐵等）的發(fā)展以有力支持。在其他公共工程方面，由于相關(guān)的土地征收符合“公共使用”的狹義解釋而得到廣泛支持。同時，許多州也通過修訂憲法，明確規(guī)定爭取“鎖地”通行權(quán)的“私用征收”的合憲性。

（二）以廣義解釋為主的時期

盡管狹義解釋在整個19世紀(jì)仍然占主流地位，但19世紀(jì)末期這種主流地位已經(jīng)削弱，聯(lián)邦最高法院于1896年判決的“布拉德利案”第一次提出了土地征收符合“公共目的”即不違憲的觀點(diǎn)，從而逐漸開啟了廣義解釋的大門。

1.“布拉德利案”

聯(lián)邦最高法院于1896年判決的“布拉德利案”中，首次采用了土地征收應(yīng)該符合更加寬泛的“公共目的”的解釋：“單個個人不可能比私人企業(yè)更好地建造并維護(hù)水利設(shè)施和運(yùn)河，而且私人企業(yè)除非利用征收權(quán)，它們不可能成功。如果私人企業(yè)能夠利用征收權(quán)，那么征收的財(cái)產(chǎn)只能用于公共目的?！彪S后為了擺脫20世紀(jì)30年代的大蕭條，美國各地均積極推動改善貧民區(qū)衛(wèi)生、犯罪及其他不道德行為的城市改造計(jì)劃，興建政府管理的低收入戶住宅，不過由于涉嫌“純粹私用征收”，部分相關(guān)案件遭到否決。但從1936年紐約州上訴法院支持的“穆勒案”開始，這類城市改造的土地征收就得到法院的廣泛支持。1949年，重新修訂的“住宅法”授權(quán)聯(lián)邦政府補(bǔ)助地方政府進(jìn)行征收拆除貧窮社區(qū)，并興建新的國民住宅，由此又引起了一波“公共使用”要件的憲法訴訟。然而，絕大多數(shù)州和聯(lián)邦法院均依“穆勒案”的看法，判決這些土地征收的合法性。雖然美國法院廣義解釋了“公共使用”要件，但早期的案例類型，不論是政府征收后自行運(yùn)營，還是征收后雖然私人運(yùn)營但負(fù)有公共義務(wù)，均容易與公共目的聯(lián)系起來。至于“私用征收”行為，雖然歷史上也有發(fā)生，但聯(lián)邦最高法院事實(shí)上對此一直持較為保留的態(tài)度，直到1954年的“伯爾曼案”。

2.“伯爾曼案”

1954年的“伯爾曼案”是美國土地征收史上的經(jīng)典判例，完全拋棄了“被公共使用”的狹義解釋，最終開啟了廣義解釋的大門。1954年，美國國會通過了“哥倫比亞特區(qū)改造法”，授權(quán)城市規(guī)劃局制定城市改造計(jì)劃，借助土地征收與再改造的方式，來解決特區(qū)內(nèi)凋敝地區(qū)的犯罪與公共衛(wèi)生問題。但是，特區(qū)改造計(jì)劃的實(shí)施遇到了阻力。該案上訴人認(rèn)為征收行為已違反聯(lián)邦憲法第五條修正案的規(guī)定，特別是征收后土地將歸私人公司管理與使用，與憲法“公共使用”的要求不符。大法官道格拉斯代表聯(lián)邦最高法院分二個層次說明法院為何支持特區(qū)政府的計(jì)劃并未違憲的判決。首先，就目的而言，城市改造是否符合公共目的，立法者居于最權(quán)威性的地位，司法所能審察的范圍相當(dāng)狹窄。所謂公共目的，其包含的價值相當(dāng)廣泛，不僅是物質(zhì)上的，也包括精神與美感上的；其次，國會認(rèn)為運(yùn)用征收實(shí)現(xiàn)都市更新的目的有助于解決社區(qū)安全、生活空間與衛(wèi)生等問題，即是在廣泛考慮上述價值后所作的決定，法院應(yīng)當(dāng)尊重國會的意見。總而言之，雖然在本案中有部分土地轉(zhuǎn)移給特定私人使用，但城市改造在整體上符合“公共目的”，因此并不違憲。最終，聯(lián)邦最高法院全數(shù)通過支持特區(qū)改造計(jì)劃。

3.“波蘭鎮(zhèn)案”、“米德基夫案”、“凱洛案”

此后有三個經(jīng)典判例：1981年密歇根州最高法院判決的“波蘭鎮(zhèn)案”、1984年聯(lián)邦最高法院判決的“米德基夫案”和2005年聯(lián)邦最高法院判決的“凱洛案”。1981年密歇根最高法院判決的“波蘭鎮(zhèn)案”雖未上訴到聯(lián)邦最高法院，但其判決結(jié)果的影響很大。底特律市政當(dāng)局依據(jù)州議會所制定的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司法”的授權(quán)，通過征收將原告的土地移轉(zhuǎn)給通用汽車公司，作為該公司建造汽車裝配廠的用地。原告認(rèn)為市政府的征收行為構(gòu)成濫權(quán)，與密歇根州憲法第10條第2款規(guī)定的征收后的財(cái)產(chǎn)以公共使用為目的相悖。但是，密歇根州最高法院并不支持原告的主張。就公共目的來說，多數(shù)法官認(rèn)為，依據(jù)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司法”的第2條規(guī)定，不難看出該法的目的在于通過降低失業(yè)率、提業(yè)經(jīng)濟(jì)幫助和促進(jìn)城市再開發(fā)等方法，來提升大眾衛(wèi)生、安全與福利，故有必要讓市政府有權(quán)取得所需的產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地段，并移轉(zhuǎn)給需要的私人企業(yè)來使用。雖然有兩位大法官強(qiáng)烈反對，但法院最終還是以5︰2的比例判決底特律市政當(dāng)局的土地征收合憲。

聯(lián)邦最高法院1984年判決的“米德基夫案”是另一個經(jīng)常被援引的經(jīng)典判例。為了解決夏威夷州早年實(shí)施封建制度，酋長全盤掌握土地所有權(quán)及分配權(quán)，導(dǎo)致土地高度集中而引發(fā)的諸多社會與經(jīng)濟(jì)問題，夏威夷州議會于1967年通過了“法”，授權(quán)政府在召開公眾聽證會后，行使土地征收權(quán)，以改變土地寡頭壟斷的不利局面?！懊椎禄虬浮鄙显V人以“法”違憲為由，提訟。聯(lián)邦最高法院援引“伯爾曼案”，最后全體一致支持“法”的合憲性。對于將征收的土地轉(zhuǎn)移給私人所有是否符合“公共使用”要件，聯(lián)邦最高法院認(rèn)為只要土地征收與“可信的公共目的”間具有理性關(guān)聯(lián)，該行為即不違反第五條修正案中的“公共使用”要件。

聯(lián)邦最高法院2005年判決的“凱洛案”在美國引發(fā)爭議浪潮。在此案中，聯(lián)邦最高法院最后以5︰4的微弱多數(shù)判決紐倫敦市以“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”為名義的土地征收合憲。紐倫敦市是康涅狄格州一個經(jīng)濟(jì)長期不景氣的市， 1998年輝瑞制藥公司對該市進(jìn)行的一項(xiàng)投資有可能使當(dāng)?shù)財(cái)[脫經(jīng)濟(jì)衰退、重振經(jīng)濟(jì)。為使輝瑞公司的投資對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的效益最大化， 同時增加城市吸引力， 紐倫敦市政府決定征收特倫布爾堡地區(qū)90英畝的土地用于建設(shè)辦公樓、公園、游艇碼頭和停車場等設(shè)施。上訴人凱洛的房產(chǎn)正好位于政府決定征收的土地之內(nèi)， 在經(jīng)過協(xié)商無法購買上訴人的土地之后， 政府決定行使征收權(quán)力強(qiáng)制征收上訴人的房屋， 由此上訴人提訟。最后聯(lián)邦最高法院主要以“伯爾曼”和“米德基夫”兩案為依據(jù)進(jìn)行判決，以微弱多數(shù)認(rèn)定紐倫敦市的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”符合第五條修正案中的“公共使用”要件。不過，持反對意見的大法官奧康納認(rèn)為：“在‘經(jīng)濟(jì)發(fā)展’的旗幟下，所有私人財(cái)產(chǎn)都有可能被征收給另外的私人使用，因而模糊了財(cái)產(chǎn)私人使用和公共使用的區(qū)分?！贝税缸罱K以政府答應(yīng)將凱洛的住宅搬遷到新址并給予補(bǔ)償而解決。

二、“公共使用”的廣義解釋的必然性與局限性

由上面我們不難看出，美國現(xiàn)代征收判例法對憲法第五條修正案關(guān)于“公共使用”的解釋實(shí)際上已經(jīng)非常寬松，美國法院認(rèn)為只要有利于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)和政府稅收，即符合“公共使用”的條款。這種廣義觀點(diǎn)顯然不是對憲法第五條修正案的嚴(yán)格語意解釋，但在現(xiàn)代美國社會條件下有其必然性。

美國社會發(fā)展至今，要有效率地進(jìn)行許多工作必須依靠政府以強(qiáng)力推動，而政府要完成這些工作又往往需要借助私人企業(yè)作為手段。例如舊城改造，如果沒有政府統(tǒng)一征收，很難有效率地完成，而如果沒有私人企業(yè)介入，整個工作又缺乏利益推動；又如振興地方經(jīng)濟(jì)，為吸引企業(yè)投資，從而為地方建設(shè)創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、增加就業(yè)和政府稅收，政府同樣不得不行使征收權(quán)力，否則無法提供工業(yè)用地。在這些類型的征收中，公益夾雜私益，兩者難以截然分開。美國法院的主流觀點(diǎn)是：只要理論上能實(shí)現(xiàn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，就符合公共利益，符合“公共使用”條款的規(guī)定，某些私人企業(yè)因此而獲利則在所不問，即便被征收財(cái)產(chǎn)會直接交給私人亦可允許。

毫無疑問，這種做法伴隨著不少消極后果，最嚴(yán)重的后果就是財(cái)產(chǎn)所有人的法律保護(hù)被削弱，即任何房屋所有人、小商業(yè)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)都處于被征收的陰影之中，政府為追逐利潤隨時可能配合大型企業(yè)進(jìn)行征收；再如都市重建還會對被征收者造成巨大的動遷之苦使他們對國家給予的相應(yīng)的補(bǔ)償產(chǎn)生質(zhì)疑；還有對一些巨型企業(yè)可能獲得暴利，這樣會使得更多的大企業(yè)為了謀取暴利而打著“公共利益”的幌子，肆意征收私人土地，造成社會的動蕩不安。

三、小結(jié)

美國聯(lián)邦最高法院通過一系列的司法判例把憲法第五條修正案規(guī)定的土地征收條款中的“公共使用”從字面的狹義解釋逐漸拓展為廣義解釋，并使其最后等同于“公共目的”、“公共利益”。雖然在期間曾引起過不少的質(zhì)疑與爭議，甚至到2005年，“凱洛案”將土地征收合憲性的爭議推向。但是美國土地征收在符合公共利益的目的后提高了土地資源的配置效率、增加就業(yè)和政府稅收，并最終有可能通過加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展來補(bǔ)償土地被征收者的損失并改善他們的福利。當(dāng)然美國政府在行使征收權(quán)征收土地時，必須通過正當(dāng)程序和給予被征收者合理的補(bǔ)償來完成，以此來減少公眾對于這一問題的爭議。

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篇6

關(guān)鍵詞：土地征用；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償范圍；發(fā)達(dá)國家；土地征用制度 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F301 文章編號：1009-2374（2015）35-0191-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.35.094

1 概述

隨著工業(yè)化、城市化步伐的加快，征用農(nóng)村土地、城市舊房拆遷成為城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步的客觀要求。近年來，土地征用問題引發(fā)的社會矛盾日益突出，制度不完善、補(bǔ)償安置不得當(dāng)是許多問題的根源。相比較而言，發(fā)達(dá)國家的土地征用制度比較完善，土地征用補(bǔ)償問題能很好地解決。本文介紹部分發(fā)達(dá)國家的土地征用補(bǔ)償實(shí)踐，對我國完善土地征用補(bǔ)償制度有重要意義。

2 部分發(fā)達(dá)國家的土地征用補(bǔ)償制度

2.1 美國

美國實(shí)行的是土地私有制，大部分比例的土地為私人所有，如農(nóng)村的耕地屬于家庭農(nóng)場，政府擁有的絕大部分是非耕地，如沼澤、森林、草地等。美國法律規(guī)定政府若使用土地必須進(jìn)行購買或租賃，即使是聯(lián)邦政府也不例外，聯(lián)邦政府不能隨意處置地方政府的土地，如若使用必須通過購買、租賃、交換等途徑取得。美國憲法對行使土地征用權(quán)的相關(guān)規(guī)定較為嚴(yán)格，政府或組織必須是為了公共目的，而且對土地所有者進(jìn)行公正合理的補(bǔ)償，也就是說要對土地所有者補(bǔ)償公平的市場價格，包括土地的現(xiàn)有價值和土地將來獲利的折扣價格。美國征地補(bǔ)償價格的計(jì)算方式比較科學(xué)，一般依照土地被征用前的市場價格進(jìn)行計(jì)算，制定補(bǔ)償方案時要努力保障土地所有者的利益，對被征地的現(xiàn)有價值和可預(yù)測的未來價值都要計(jì)算在內(nèi)。另外，補(bǔ)償涉及的范圍比較寬泛，補(bǔ)償對象不只是土地所有者，還包括相鄰?fù)恋氐乃姓呋蚪?jīng)營者，對因征地給他們造成的損失也要計(jì)算在補(bǔ)償之內(nèi)。而且，征地價格最終是由雙方確定的，土地所有者對價格不滿意可以繼續(xù)提出要求，政府或組織認(rèn)為補(bǔ)償金額過多也可要求法院進(jìn)行裁決，總之，為了維護(hù)雙方利益，二者都可以通過法律程序提出自己的要求。

2.2 日本

日本實(shí)行的也是土地私有制，私人占有65%的土地，剩余35%為公有地，并且這部分土地多為森林和荒野。日本的相關(guān)土地征用法律法規(guī)明確規(guī)定，政府要運(yùn)用土地進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共事業(yè)就可以征用土地，例如道路建設(shè)、堤防建設(shè)、港灣建設(shè)等。土地征地補(bǔ)償金的來源是租稅以及這些公共事業(yè)獲得的利用費(fèi)。日本土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)為：（1）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：以征用時的市場價格為標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用是征用時的土地市場交易價格與確定征地至實(shí)際征地之間的物價指數(shù)變化的乘積；（2）對殘余地的補(bǔ)償費(fèi)用包括由于征地減少的價值和改建、擴(kuò)建、新建、修繕等對殘余地進(jìn)行處置的費(fèi)用，而且土地所有者還可以要求政府將殘余地也一起進(jìn)行征用；（3）地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以同種物件的交易價格為參考；（4）遷移補(bǔ)償，即因征地而必須遷移所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如建筑物、設(shè)備、樹木等的搬遷費(fèi)用以及因搬遷產(chǎn)生的其他費(fèi)用；（5）收益損失補(bǔ)償，如因土地被征用導(dǎo)致漁民、牧民、林場主不得不暫停營業(yè)或縮小規(guī)模，土地征用者要補(bǔ)償這部分損失；（6）其他損失補(bǔ)償，如誤工費(fèi)、租房費(fèi)用、搬遷花費(fèi)以及公共事業(yè)完成后產(chǎn)生的噪音、空氣污染、水污染等損害的補(bǔ)償。另外，法律規(guī)定對依靠土地工作的雇傭者也要進(jìn)行補(bǔ)償，主要補(bǔ)償他們因失業(yè)產(chǎn)生的損失。因此，日本土地征用補(bǔ)償制度的范圍包含土地所有者及相關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和生活損失。

2.3 德國

德國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從初期全額補(bǔ)償變?yōu)檫m當(dāng)補(bǔ)償，再到當(dāng)前的公平補(bǔ)償，其補(bǔ)償內(nèi)容主要有：（1）實(shí)體損失的補(bǔ)償，即依據(jù)征地申請被裁定當(dāng)日的市場價值為依據(jù)補(bǔ)償土地及地上標(biāo)的物的損失；（2）其他損失補(bǔ)償，包括營業(yè)損失補(bǔ)償、殘余地價值減少補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用以及房屋閑置費(fèi)等各種附帶損失的補(bǔ)償。另外，如果征地計(jì)劃確定與實(shí)際征地期間的土地價格上漲的話，上漲部分的收入劃為國家所有，這個規(guī)定就是“漲價歸公”，此規(guī)定可以預(yù)防土地投機(jī)分子獲取暴利。如果土地所有者及其他相關(guān)人員對補(bǔ)償費(fèi)用有不滿意的地方，可以向轄區(qū)內(nèi)專門的土地法院提訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。在征地補(bǔ)償款支付上，由征收受益人直接支付給被征收人，并且支付行為和補(bǔ)償金額必須在征地決議生效起始日開始的一個月內(nèi)發(fā)生并完成，若超出這個期限那么征地決議就會失效。此外，德國的土地征用補(bǔ)償形式不局限于貨幣補(bǔ)償，還可以用代償?shù)亍⒋鷥敊?quán)利地進(jìn)行補(bǔ)償。

2.4 加拿大

加拿大的憲法對財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償并未做出規(guī)定，但各省立法幾乎都規(guī)定了征收補(bǔ)償。加拿大征地補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容有：（1）與其他國家相同，依據(jù)土地的市場價格對被征地者進(jìn)行補(bǔ)償；（2）損害賠償，主要對象是由于征地造成相鄰?fù)恋貎r值減少的非征地，還包括給土地所有者造成的營業(yè)損失等；（3）擾亂損害賠償，主要是指因征地造成的遷徙費(fèi)用以及遷徙過程的其他損失；（4）因土地被征用，土地所有者需要重新安置，在此過程中因特殊困難而受到的損失。土地征收補(bǔ)償金額一般是由專門的土地評估人員來確定。

許多國家制定的土地征用補(bǔ)償制度都或多或少受美國的影響，最明顯的當(dāng)屬日本。與美國相似，日本的土地補(bǔ)償也是以被征用財(cái)產(chǎn)的正常市場交易價格為標(biāo)準(zhǔn)，并按照簽訂合同的價格計(jì)算。不同的是，它對征地后土地價格變動的差額不再計(jì)算在內(nèi)。日本的土地征收補(bǔ)償涵蓋的范圍非常廣，被征收土地本身、因土地被征收減少的收益以及地上物和因征收導(dǎo)致的其他費(fèi)用都包括在內(nèi)，可謂非常全面。其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取的是較為合理的市場價值標(biāo)準(zhǔn)，以確定征收時市場價為準(zhǔn)，并考慮實(shí)際征收時的物價變動，但土地被征收后以及土地上的預(yù)期可得利益并沒有計(jì)算在內(nèi)，這一點(diǎn)與美國相比，顯得略微不足。德國的補(bǔ)償原則與美、日不同。德國法律明確規(guī)定：“只有符合社會公共利益時，方可準(zhǔn)許征收財(cái)產(chǎn)。”與美、日所確定的公正補(bǔ)償不同，德國的征地補(bǔ)償額的確定是為了在公共利益與土地所有者的利益之間確定一個公平合理的標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)被稱為“適當(dāng)補(bǔ)償”。在加拿大，要根據(jù)土地的最優(yōu)利用確定土地的補(bǔ)償價格。這種“最優(yōu)利用”是指土地的補(bǔ)償范圍要包括土地在將來的價值增值。但由于土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增值是因?yàn)樯鐣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的自然增值，不應(yīng)該由土地所有人獨(dú)享，多數(shù)情況下這種價值增值不在補(bǔ)償范圍內(nèi)。

3 啟示

發(fā)達(dá)國家的土地補(bǔ)償制度比較完善，擁有豐富的補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)，對我國進(jìn)一步深化征用有重要意義，有以下四點(diǎn)啟示：

（1）按照市場價格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。遵循土地最優(yōu)利用原則，依據(jù)當(dāng)前的土地市場價格，并將土地的未來價值考慮在內(nèi)，由專職土地評估師對被征用地進(jìn)行估價，決定最終補(bǔ)償費(fèi)用，包含土地補(bǔ)償金、安置補(bǔ)助費(fèi)、建筑物損害費(fèi)、經(jīng)營損失費(fèi)等各種補(bǔ)償項(xiàng)目的金額，平衡各方利益，體現(xiàn)充分合理的補(bǔ)償原則和精神。

（2）必須擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍?，F(xiàn)階段，我國綜合國力不斷增強(qiáng)，公有制實(shí)現(xiàn)形式多樣化，我們要同發(fā)達(dá)國家一樣逐步實(shí)現(xiàn)完全補(bǔ)償原則，對土地所有者的補(bǔ)償從征地引起的直接損失擴(kuò)大至間接損失，增加補(bǔ)償項(xiàng)目，如相鄰地?fù)p失費(fèi)、殘留地?fù)p失費(fèi)、營業(yè)損失費(fèi)等其他附帶性損失。這既保障了被征用者的權(quán)益，也促使征用者高效利用土地。

（3）提高征地補(bǔ)償?shù)耐该鞫取姆傻母叨韧晟仆恋卣饔醚a(bǔ)償程序，使土地征用的相關(guān)主體都參與到征地補(bǔ)償環(huán)節(jié)，維護(hù)自己的合法權(quán)益，尤其是保障被征地的農(nóng)民可以了解實(shí)情、參與決策、監(jiān)督監(jiān)管、有話語權(quán)，改變農(nóng)民面臨的被動局面。

（4）設(shè)立專職部門或機(jī)構(gòu)處理征地糾紛，如征地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)專職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。現(xiàn)有制度規(guī)定由政府調(diào)節(jié)和裁決，違反了市場主體平等原則，難以保證公平合理地解決糾紛。我們應(yīng)創(chuàng)造性地引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的成功做法，對土地征用糾紛處理提供法律支持，設(shè)置專門的仲裁機(jī)構(gòu)對各權(quán)利主體之間的爭議進(jìn)行裁決。

我國目前的土地征收制度還具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，政治文明和法治社會的建設(shè)，現(xiàn)有的土地征收制度在保障被征地農(nóng)民的權(quán)益方面存在諸多不完善之處，需要在立足國情、省情的基礎(chǔ)上，綜合吸收和借鑒發(fā)達(dá)國家的文明做法，提出適合本土的合理的土地征收法制體系，完善土地利用規(guī)劃和管理制度，合理利用土地資源。

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篇7

土地征用制度是世界各國為公共事業(yè)而設(shè)置的一種制度。本論文從我國土地制度的概念，包括全民所有制、農(nóng)民集體所有制兩種形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。

其土地征用制度的現(xiàn)實(shí)意義一是滿足集體土地進(jìn)入房產(chǎn)市場的內(nèi)在沖動和外在需求的需要，我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實(shí)的需要；二是適應(yīng)我國國情，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。我國是一個農(nóng)業(yè)大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出集體土地的補(bǔ)償安置，集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。集體土地的補(bǔ)償安置主要有以下問題：1、征用集體土地的補(bǔ)償原則；2、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)；3、安置剩余勞動力。4、土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理。

國家有關(guān)部門應(yīng)盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經(jīng)濟(jì)的要求。1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使；2、以農(nóng)用地市場價格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)；3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。

我國土地實(shí)行社會主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發(fā)展社會公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：

1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，因?yàn)橹挥袊也拍芟碛袊医ㄔO(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位，社會團(tuán)體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定地程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請，并在申請批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權(quán)。

2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。

國家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。這是因?yàn)閲医ㄔO(shè)征用土地法律關(guān)系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價有償原則。

3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設(shè)征用土地的原因是國家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，運(yùn)輸，水利事業(yè)，國家機(jī)關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強(qiáng)，諸如設(shè)立國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體，三資企業(yè)，興辦國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會公益事業(yè)等等，均是廣義上的國家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設(shè)征用土地的原因。

4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件。

國家建設(shè)征用土地與沒收土地不同，它不是無償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行。土地被征用地集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。國家建設(shè)征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補(bǔ)償條件的征用，但是，對被征用土地的適當(dāng)補(bǔ)償，則是國家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)閲也⒉恢苯邮褂眠@些土地。用地單位支付這些費(fèi)用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國家征用土地行政行為和國家批準(zhǔn)用地單位用地申請及被征用土地使用權(quán)的行為。

5、國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。

國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國以來經(jīng)歷了一個發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織集體所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲型恋乇緛砭褪菄业?，不需要再通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。

（一）土地征用制度的現(xiàn)實(shí)意義：

1、滿足集體土地進(jìn)入房產(chǎn)市場的內(nèi)在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實(shí)的需要。在我國現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會城市化的加速進(jìn)行城市對土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市出了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

2、適應(yīng)我國國情，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。 我國是一個農(nóng)業(yè)大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我們的一項(xiàng)基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實(shí)十分明顯，這成為導(dǎo)致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必到作為我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。設(shè)立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場，確實(shí)需要的，必須履行國家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應(yīng)遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個不爭的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：1，加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設(shè)用地地原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從， 這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄覚?quán)力的行使，而且因?yàn)閲覚?quán)力的行使是為了維護(hù)社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護(hù)社會公共利益。國家建設(shè)即是社會公共利益得體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地得前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)椋瑖也⒉恢苯邮褂盟饔玫耐恋?，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

（三）集體土地的補(bǔ)償安置問題。

集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要內(nèi)容，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

1、征用集體土地的補(bǔ)償原則：

（1）保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補(bǔ)償應(yīng)使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，對地上物的補(bǔ)償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)：

國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)：

（1） 土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（2） 安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（3）地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

3、安置剩余勞動力。

因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動力的單位。

4、土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理。

國家建設(shè)征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干及其對策。

我國現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時期形成的，當(dāng)時對于保證國家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關(guān)中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補(bǔ)償問題。土地征用是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權(quán)、高價出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

3、土地征用權(quán)的行使問題。從世界各國對土地征用權(quán)力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實(shí)行土地先買為主，征用為輔。當(dāng)收買發(fā)生困難時，才實(shí)行土地征用。在我國，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實(shí)行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財(cái)政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個人獲取的補(bǔ)償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國《土地管理法》實(shí)施條例第二十六條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的安置，但這種安置方式是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下產(chǎn)生的，隨著我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過程中，企業(yè)地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應(yīng)企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設(shè)計(jì)存在問題，建議國家有關(guān)部門應(yīng)盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經(jīng)濟(jì)的要求。

1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。

2、以農(nóng)用地市場價格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)?，F(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢谩⒌貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等土地價格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價值，目前世界大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)將土地市場價格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒有價格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補(bǔ)償必須以土地的市場價格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。在公平補(bǔ)償原則下，征用補(bǔ)償金包括兩部分：土地的市場價格和相關(guān)補(bǔ)助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開市場中所有權(quán)形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場價格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用、新的工作的前期費(fèi)用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補(bǔ)償費(fèi)。

3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些權(quán)利可以通過土地登記，并發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認(rèn)和保護(hù)。在權(quán)利證書中應(yīng)明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，從而防止權(quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得份額于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購置農(nóng)機(jī)具，幫助農(nóng)民引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時還可進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會?？傊?，土地補(bǔ)償收益必須進(jìn)行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟(jì)利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，實(shí)行依價補(bǔ)償，就為土地市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項(xiàng)目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場，尤其是要建立和開放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用進(jìn)行運(yùn)作。三是加快我國農(nóng)用地定級估價的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。

資料：

1、《房地產(chǎn)法》符啟林著

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》符啟林著

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文 馬建華 張衛(wèi)國主編

4、《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文 黃赤東主編

篇8

關(guān)鍵詞：土地征用；補(bǔ)償制度；農(nóng)村土地

一、目前我國農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償出現(xiàn)的問題

第一，征地補(bǔ)償法律體系不健全、法規(guī)依據(jù)不完善。我國尚無專門的《土地征用補(bǔ)償法》，土地征用由《憲法》和《土地管理法》來調(diào)整，但未規(guī)定應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償，同時，與之相配套的法律規(guī)范對于補(bǔ)償制度的規(guī)定也缺乏可操作性。而且，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不是按照國際通行依據(jù)的現(xiàn)行市價通過協(xié)商談判來確定，而是按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。

第二，征地的貨幣補(bǔ)償值偏低。目前，我國被征地的農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償值普遍偏低，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與人們生活水平相比嚴(yán)重不對稱；二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與土地市場價相比差距很大。以溫州為例，一類地段征用水田土地補(bǔ)償費(fèi)為2萬元/畝、安置補(bǔ)助費(fèi)為3.6萬元畝，合計(jì)才5.6萬元/畝。按照文件規(guī)定的分配方法，土地補(bǔ)償費(fèi)給村集體，安置補(bǔ)助費(fèi)給農(nóng)戶。根據(jù)溫州一類地段的平均人土比計(jì)算，每人分得的安置補(bǔ)助費(fèi)才1.8萬元。然而溫州人均生活費(fèi)支出為 1.2619萬元。也就是說，農(nóng)民獲得的安置補(bǔ)助費(fèi)只能維持1年半的生活開銷。另外，溫州現(xiàn)在的工業(yè)用地市場價格為100萬元/畝，征地補(bǔ)償價格不到土地市場價的5％。

第三，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在問題。根據(jù)現(xiàn)在實(shí)施的《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6—10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍，最高不得超過15倍；附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這樣的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要存在以下兩方面的問題：（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的范圍界定不科學(xué)。由于土地利用方式、種植制度、市場情況、區(qū)域差異等條件的不確定性，因農(nóng)作物不同、物價波動、人為原因等等因素的影響，“平均年產(chǎn)值”很難科學(xué)、合理的確定，測算出來的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能反映實(shí)際情況。（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不全面。現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中只涉及到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，這顯然是不全面的，其主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：一是缺少拆分損失補(bǔ)償；二是缺少相鄰?fù)恋厥軗p與殘留地補(bǔ)償；三是缺少土地預(yù)期發(fā)展價值補(bǔ)償。一塊土地作為一個整體，其價值是一定的，然而，在現(xiàn)行的土地征用過程中，土地經(jīng)常是被分割征用或部分征用，這樣分割后剩余的土地由于利用效率的損失及不經(jīng)濟(jì)的土地規(guī)模等原因，價值會趨于下降。同時，由于外部性的原因，被征用土地的新用途可能會對其相鄰?fù)恋氐膬r值產(chǎn)生影響。除了這兩點(diǎn)之外，還有一項(xiàng)被忽視的重要補(bǔ)償是土地預(yù)期發(fā)展價值補(bǔ)償，這主要是指在未來農(nóng)民改變土地的用途后的增殖溢價。

二、我國農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償問題的解決措施

第一，建立健全征地法律體系，明確征地利益各方的法律地位。（1）建立健全土地征用法律體系。賦予農(nóng)民集體土地與國有土地平等的權(quán)利。在堅(jiān)持土地公有制的前提下，實(shí)行集體土地和國有土地的“同地、同權(quán)、同價”。（2）加強(qiáng)法律援助。被征用土地的農(nóng)民在利益受到侵害時，沒有能力支付維權(quán)所需的各種成本，因此處于維權(quán)劣勢。如果失地農(nóng)民專設(shè)法律援助機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化失地農(nóng)民的維權(quán)意識，并提供一定法律援助則有利于農(nóng)民的利益不受侵犯。

第二，逐步完善土地征用補(bǔ)償機(jī)制。尋找政府、征用地主體、失地農(nóng)民間最佳的利益聯(lián)結(jié)，建立合理的征地補(bǔ)償機(jī)制，是解決完善農(nóng)村土地征用機(jī)制的基礎(chǔ)。（1）全面考慮土地價格的變動因素。影響土地價格變動的因素很多，如區(qū)位優(yōu)勢、當(dāng)?shù)氐娜说鼐o張程度、土地質(zhì)量等，必須認(rèn)真權(quán)衡多方因素，根據(jù)征地用途、土地條件以及市場條件，盡量全面的反映土地價格。（2）動態(tài)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，允許農(nóng)民參與土地增值收益分配。政府在對農(nóng)民的同期損失給予補(bǔ)償?shù)耐瑫r，還應(yīng)該加入預(yù)期的利益。預(yù)期的利益可以從失地農(nóng)民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，并隨國民收入增長而提高，讓農(nóng)民分享增值權(quán)益。

第三，積極發(fā)展失地農(nóng)民安置的有效措施。在以貨幣補(bǔ)償安置為主、工作補(bǔ)償安置問題重重的現(xiàn)行補(bǔ)償安置方式下，應(yīng)積極的發(fā)展安置失地農(nóng)民的有效措施，為此應(yīng)做好以下幾方面的工作。一要實(shí)現(xiàn)安置方式的多樣化，可以包括換地補(bǔ)償?shù)陌仓谩⒘舻匮a(bǔ)償安置以及入股安置等方式。二要建立再就業(yè)創(chuàng)新機(jī)制，采取積極主動的就業(yè)服務(wù)措施，建立以市、縣兩級勞動力市場為中心，以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)勞動力管理服務(wù)站為網(wǎng)點(diǎn)的就業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)。并出臺鼓勵、扶持失地農(nóng)民自謀職業(yè)的配套措施，鼓勵征用地單位和其他工商企業(yè)盡量消化失地農(nóng)民。三是要建立失地農(nóng)民安置工作的考核機(jī)制，協(xié)調(diào)事務(wù)部門的工作，將其納入地方政府的考核范圍，為被征地農(nóng)民的發(fā)展做好規(guī)劃工作。

參考文獻(xiàn)

[1]周其仁：農(nóng)地產(chǎn)權(quán)與征地制度——中國城市化面臨的重大選擇[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)，2004，4(1)：193-210.

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地征用；現(xiàn)狀；對策

 

這幾年，是我縣經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，城市化建設(shè)迅速推進(jìn)的重要時期。在此背景下，我縣各地出現(xiàn)了征用土地的。這些土地的及時征用，確保了我縣城市化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)對土地的需求。為了做好土地征用工作，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和街道付出了艱辛的努力，部分鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道在一定時期內(nèi)，把土地征用工作列為中心工作，分片、分村、分戶層層落實(shí)工作責(zé)任制，夜以繼日，深入細(xì)致地做好被征地農(nóng)民的思想工作，確保了土地征用工作的順利進(jìn)行。但是也應(yīng)該看到，由于對土地征用補(bǔ)償存在爭議，在集體發(fā)展留用地、就業(yè)、社會保障工作和宣傳教育工作方面存在缺陷，使得土地征用工作呈現(xiàn)越來越難的趨勢，有些土地雖然已經(jīng)完成征用補(bǔ)償協(xié)議的簽訂，但也難以及時交付使用，有些甚至在使用過程中還出現(xiàn)上訪或直接阻礙工程建設(shè)的現(xiàn)象。

一、我縣農(nóng)村土地征收中存在的問題

（一）土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理。我縣現(xiàn)行土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域間差異較大，現(xiàn)行中心城區(qū)土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)城市規(guī)劃路網(wǎng)依次遞減的辦法，使得同一村、同一地塊土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各異，相鄰地塊土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)懸殊，在實(shí)際土地征用補(bǔ)償中很難操作到位，并且極易造成征地補(bǔ)償爭議和糾紛。

（二）被征地農(nóng)民的就業(yè)和基本生活沒有保障。幾年來，我縣在土地征用中普遍存在采用單一的貨幣處置辦法，對被征地農(nóng)民的就業(yè)要求沒有引起足夠的重視。尤其是大片征用土地，往往使農(nóng)民一夜之間就失去土地，因此使被征地農(nóng)民有一種“措手不及”的感覺。這種感覺和思想情緒也影響了土地征用工作的順利實(shí)施。

（三）土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配不規(guī)范。政府對土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配沒有及時給予指導(dǎo)和監(jiān)督，分配中“一村一策、一組一策”，分配方案比較混亂。多數(shù)村莊在分配中違背了法律和政策的基本精神，常常出現(xiàn)“吃小戶”現(xiàn)象，個別農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益無法得到保障。同時，由于缺乏政策的規(guī)范和約束，各村的土地征用補(bǔ)償費(fèi)已趨向全部分光的現(xiàn)象。

（四）土地征用沒有依法實(shí)施。在實(shí)際工作中“先征后批、邊征邊用邊批”現(xiàn)象比較普遍，從而使土地征用工作理不直、氣不壯，對征地過程中出現(xiàn)的阻撓、干擾行為也不能及時給予依法處理。國土資源部門不直接參與土地征用政策處理工作，因此，對統(tǒng)一執(zhí)行政策，依法實(shí)施征地，形成征地工作合力帶來消極影響。

二、完善我縣土地征用工作的對策建議

為加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，縣級有關(guān)部門和鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、街道，千方百計(jì)抓土地征用政策處理，確保被征用土地順利按時交付使用。但是，我們也要摒棄單純的土地征用觀，要從“三個代表”的高度，正確處理好土地征用和保護(hù)農(nóng)民利益的關(guān)系，在土地征用補(bǔ)償、被征地農(nóng)民就業(yè)安置及社會保障工作等方面予以及時完善和健全。

（一）及時修訂土地征用補(bǔ)償安置政策。土地征用補(bǔ)償安

置政策最為被征地農(nóng)民所關(guān)心，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低直接關(guān)系到被征地農(nóng)民的切身利益。為了使征地補(bǔ)償政策更趨合理，最大程度上保護(hù)農(nóng)民的利益，對土地年產(chǎn)值的計(jì)算及補(bǔ)償倍數(shù)

應(yīng)適當(dāng)給予調(diào)高，尤其是中心城區(qū)以外的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)。在這一問題上，政府應(yīng)有決心縮小中心城區(qū)和其他鎮(zhèn)、鄉(xiāng)在土地征用補(bǔ)償

上的差距，從而使我縣的土地征用補(bǔ)償在區(qū)域間公平合理。同時，對土地出讓收益，政府也要切出一塊作為專項(xiàng)資金（應(yīng)不低于年土地出讓收益的10%），對被征地農(nóng)民的培訓(xùn)、轉(zhuǎn)業(yè)及社會養(yǎng)老保險(xiǎn)方面給予支持或補(bǔ)貼。另外，在修訂土地征用補(bǔ)償安置政策時，對土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須遵循“區(qū)片綜合價”的辦法，并要力求區(qū)片劃分的科學(xué)性和可操作性。

（二）千方百計(jì)創(chuàng)造就業(yè)門路，切實(shí)解決被征地農(nóng)民的生存發(fā)展問題。

1.失地農(nóng)民應(yīng)統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)就業(yè)渠道，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)組織體系，建立就業(yè)服務(wù)中介組織，幫助失地農(nóng)民盡快在非農(nóng)崗位上就業(yè)。

2.進(jìn)一步完善留地安置政策，在村集體土地被大量征用的前提下，留少量土地給村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展經(jīng)濟(jì)，就要舍得將好的地塊、商用價值大的地塊留給村集體，盡量做到不與農(nóng)民爭利。

3.著力推進(jìn)失地農(nóng)民基本生活保障體系建設(shè)。政府征用土地后，多數(shù)失地農(nóng)民將處于經(jīng)營無門路，辦廠缺本錢、就業(yè)難度大的現(xiàn)狀。這就需要政府加快失地農(nóng)民的基本生活保障制度建設(shè)。

4.加強(qiáng)被征地農(nóng)民的教育培訓(xùn)，提高被征地農(nóng)民的轉(zhuǎn)業(yè)能力。在被征地農(nóng)民的教育培訓(xùn)方面，關(guān)鍵要抓好兩方面的工作：一是要注重對農(nóng)民的技能培訓(xùn)，二是要注重對農(nóng)民的擇業(yè)觀念教育。

（三）嚴(yán)格按照《土地管理法》規(guī)定的征地工作程序，依法實(shí)施征地。

1.征用土地必須依法批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，政府不能隨意征用。

2.土地征用必須統(tǒng)一?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用只能由縣級以上人民政府組織實(shí)施，而具體承辦單位是縣級以上國土資源管理部門，實(shí)施統(tǒng)一征地。

3.土地征用必須公告?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定了土地征用“兩公告一登記”的工作程序，即土地征用公告、征地補(bǔ)償方案公告和征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

4.土地征用必須公平。在土地征用補(bǔ)償過程中，對同一片區(qū)、同一物類必須實(shí)行同一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

篇10

關(guān)鍵詞：農(nóng)地征收;完善立法;改革制度;保障權(quán)益；失地補(bǔ)償

加速城市化是我國“十二五”規(guī)劃的重大戰(zhàn)略抉擇。隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地被大量征用征收，大量的農(nóng)業(yè)用地變成非農(nóng)業(yè)用地，大批農(nóng)民成為失地農(nóng)民。并且由于我國二元經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀以及法律法規(guī)不完善等原因，導(dǎo)致農(nóng)民失去土地的同時，也失去了附著于土地之上的一系列權(quán)益。失地農(nóng)民的生存狀況每況愈下，不容樂觀，其生存和發(fā)展問題已經(jīng)演變?yōu)橐粋€令人關(guān)注的社會問題。作為宏觀調(diào)控和征用征收土地主體的政府，應(yīng)該履行怎樣的責(zé)任來解決城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的各種失地農(nóng)民問題，切實(shí)維護(hù)失地農(nóng)民的利益，是本文研究的重點(diǎn)。

一、農(nóng)民失地成因分析

第一，缺乏和法治觀念,公權(quán)擴(kuò)張,私權(quán)得不到應(yīng)有的尊重和保護(hù)。

的基本要求是明確界定公權(quán)和私權(quán)的范圍,將公權(quán)的行使嚴(yán)格限定在法定范圍之內(nèi),防止其任意擴(kuò)張侵犯私域。由于我國缺乏法治傳統(tǒng)和意識,權(quán)力行使較少受到限制,私權(quán)得不到應(yīng)有的尊重和保護(hù),土地征收中任意侵犯集體和農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象十分普遍。

第二，法律規(guī)定不完備以及不同法律規(guī)定間的矛盾，導(dǎo)致征地權(quán)運(yùn)用的不規(guī)范甚至征地權(quán)的濫用。

我國土地征用權(quán)的法律規(guī)定主要來自《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》。我國現(xiàn)行法律關(guān)于土地征用權(quán)的規(guī)定相互矛盾,從而導(dǎo)致土地征用權(quán)的濫用。征地權(quán)被濫用,征地范圍擴(kuò)大,使得一些盈利性質(zhì)的用地也須征為國有,開發(fā)商的高回報(bào)率以及遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于征地補(bǔ)償?shù)耐恋爻鲎寖r格讓農(nóng)民感到不公平,黑市交易事實(shí)上成為農(nóng)民的理性選擇。

第三，征收制度的缺失，現(xiàn)行征地制度沒有充分尊重農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

現(xiàn)行土地征用制度,在承認(rèn)農(nóng)民擁有集體土地所有權(quán)的同時,在征地時又剝奪了農(nóng)民對集體土地?fù)碛械乃袡?quán)及其使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán),使農(nóng)民的土地集體所有權(quán)虛置,土地所有權(quán)益得不到充分保障。

第四，政府在政策執(zhí)行過程中濫用權(quán)力。

由于我國土地制度存在不健全的方面，政府官員在畸形政績觀的驅(qū)使下，利用土地使用制度的不完善和其所掌握的征地的主動權(quán)，把土地當(dāng)作第二財(cái)政，以地生財(cái)，賺取快錢，從而出現(xiàn)了“低征高賣”現(xiàn)象。

第五，農(nóng)地征收補(bǔ)償原則不合理，現(xiàn)行土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。

我國《憲法》和《土地管理法》對土地征收的補(bǔ)償原則未作明確規(guī)定，國家有關(guān)部門的文件中一般規(guī)定為合理(適當(dāng))補(bǔ)償,實(shí)踐中也一般采取合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中,適當(dāng)或合理標(biāo)準(zhǔn)是最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二，應(yīng)對失地農(nóng)民問題的對策

第一，加強(qiáng)對失地農(nóng)民問題的認(rèn)識，更新立法理念，貫徹私權(quán)保護(hù)原則。

對于我們這個公權(quán)過于發(fā)達(dá)、私權(quán)屢遭漠視的國度而言,當(dāng)今之要義則是喚醒人民的權(quán)利意識,拓展人們的自由空間,激發(fā)人們的創(chuàng)造性。法治是我們總結(jié)歷史教訓(xùn)后作出的理性選擇,而法治的精髓便在于依法限制公權(quán)、保護(hù)私權(quán)。正是基于此,2004年3月14日通過的中華人民共和國憲法修正案莊嚴(yán)向世人宣告:“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯?！薄皣乙勒辗梢?guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)和繼承權(quán)?！睉椃ǖ木駪?yīng)當(dāng)成為制定其他一切法律的指導(dǎo)思想,土地立法自然不能例外。

第二，以保障農(nóng)民權(quán)益為核心，改革征地制度，嚴(yán)格限制征收權(quán)的濫用。

由集體土地變?yōu)閲型恋氐倪^程,不應(yīng)是一個簡單的行政過程,而應(yīng)是一個平等的財(cái)產(chǎn)權(quán)利交易過程。必須完善有關(guān)法律,確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整性與國有土地產(chǎn)權(quán)的平等性。政府只有為“公共目的”才運(yùn)用強(qiáng)制性的征地權(quán)。為了防止濫用公共目的征地,對政府強(qiáng)制性取得土地要有嚴(yán)格限制,對征地目的和范圍都要有嚴(yán)格的界定。

第三,落實(shí)和保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

由于有些法律法規(guī)之間出現(xiàn)相互矛盾現(xiàn)象，某些規(guī)定本身既違反了憲法,又進(jìn)一步公然侵犯了集體所有的土地的完全權(quán)利,所以必須做到違憲必糾,還農(nóng)村集體(全體村民)對集體土地所有權(quán)的主體地位。

第四，健全土地征收法律程序,增強(qiáng)征收的公開性、公正性。

健全而正當(dāng)?shù)姆沙绦蚴欠乐箛艺魇諜?quán)濫用的保障。健全我國土地征收的法律程序,應(yīng)建立批前協(xié)商、聽證制度,增強(qiáng)征收程序的民主性、公開性；設(shè)立事前補(bǔ)償程序,防止補(bǔ)償款的拖欠和截留；完善事后公告、復(fù)議、訴訟制度。土地征收方案批準(zhǔn)后,政府部門應(yīng)及時在征地地點(diǎn)公告,集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民如果對征收補(bǔ)償和安置方案不服,可以提起復(fù)議,復(fù)議后仍不能夠得到解決的,可以提訟,尋求司法救濟(jì)。

第五，完善征地補(bǔ)償制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，盡量彌補(bǔ)農(nóng)民損失。

對于征用農(nóng)村土地的補(bǔ)償,必須考慮失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)和社會保障費(fèi)用等多方面的因素。征用農(nóng)村土地的補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)該和土地的市場價格差不多。只有這樣,才能使失地農(nóng)民的生活水平不致下降,才能使失地農(nóng)民有資金用于新的創(chuàng)業(yè),才能使失地農(nóng)民沒有被剝奪感,心理不致失衡。確定了補(bǔ)償費(fèi)用后,還必須保證補(bǔ)償費(fèi)按時、足額發(fā)放到農(nóng)民手中,任何單位不得截留。

第六，為失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)權(quán)利提供法律保障。

失地農(nóng)民作為弱勢群體,在其合法權(quán)益遭受侵犯時,由于缺乏足夠的能力支付尋求政府行政或司法救濟(jì)所需要的成本(如時間、金錢、知識等),客觀地要求為失地農(nóng)民提供多種方式的法律援助,從而在法律層面上保障失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)。重點(diǎn)是要盡快建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的法律制度,包括農(nóng)村土地的所有權(quán)主體和處分權(quán)的法律確認(rèn)。

三、結(jié)語

我國的城市化已進(jìn)入高速發(fā)展的時期，在農(nóng)地征用方面面臨著許多的問題。由于我國現(xiàn)行的土地征用制度及某些有關(guān)法律在征地權(quán)行使和征用范圍方面和在征地補(bǔ)償方面都存在缺陷,造成了征地權(quán)的濫用、征用范圍的擴(kuò)大以及征地補(bǔ)償?shù)牟蛔?，不可避免地?dǎo)致了土地黑市的形成以及土地利用效率的損失;與此同時,征地過程中，農(nóng)民的利益往往得不到維護(hù)，大量失地農(nóng)民的生活得不到保障引發(fā)了許多社會問題。有鑒于此,我國現(xiàn)行農(nóng)地征用制度亟待完善與進(jìn)步。（作者單位：四川大學(xué)）

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