導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇預(yù)售資金監(jiān)管，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》為貫徹落實(shí)《關(guān)于印發(fā)〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72號(hào))，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，保障商品房預(yù)售資金安全，特制定本實(shí)施細(xì)則。

一、監(jiān)管協(xié)議的簽訂

(一)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，按照商品房預(yù)售許可規(guī)模或者建設(shè)項(xiàng)目全部作為獨(dú)立的預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象(下稱“監(jiān)管項(xiàng)目”)，在當(dāng)?shù)劂y行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目只能開立一個(gè)資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可前，應(yīng)與開設(shè)資金賬戶的銀行機(jī)構(gòu)(下稱“監(jiān)管銀行”)、監(jiān)管項(xiàng)目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》(下稱“《監(jiān)管協(xié)議》”)，明確三方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，同時(shí)，向監(jiān)管銀行提供以下資料：

1.監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表;

2.監(jiān)管項(xiàng)目各階段資金使用計(jì)劃;

3.監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè);

4.投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書;

5.監(jiān)管銀行要求的其他資料。

簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)發(fā)放資金賬戶賬號(hào)，用于申請(qǐng)辦理監(jiān)管項(xiàng)目的《商品房預(yù)售證》。

(三)《監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、坐落、國(guó)有土地使用證證號(hào)、土地面積、總建筑面積、總套數(shù)、工程預(yù)算清冊(cè)總額、監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金專用存款賬戶開戶銀行、預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào)等相關(guān)信息。

二、監(jiān)管協(xié)議的報(bào)送

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售證》時(shí)，按照法律、法規(guī)規(guī)定，在向房產(chǎn)行政主管部門提供的商品房預(yù)售方案中應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書;

2.監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào);

3.監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表;

4.監(jiān)管項(xiàng)目各階段的資金使用計(jì)劃。

(五)未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項(xiàng)目，房產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放《商品房預(yù)售證》。預(yù)售資金監(jiān)管銀行及資金賬戶賬號(hào)應(yīng)通過透明售房網(wǎng)對(duì)外公布，并在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)自動(dòng)予以提示。

(六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》等賬戶管理規(guī)定，憑《商品房預(yù)售證》在監(jiān)管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號(hào)應(yīng)當(dāng)與預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào)一致。資金賬戶的性質(zhì)為專用存款賬戶，戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、《商品房預(yù)售證》記載的項(xiàng)目名稱組成，其中企業(yè)名稱須與該企業(yè)基本存款賬戶名稱一致，預(yù)留銀行簽章上的名稱須與資金賬戶的名稱一致。

(七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶的，須經(jīng)原監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位同意后,向預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時(shí)重新簽訂新的監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報(bào)項(xiàng)目預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門和人民銀行備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶期間，暫停該項(xiàng)目的網(wǎng)上預(yù)售。

三、預(yù)售資金的收存

(八)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)由購(gòu)房人將預(yù)付的購(gòu)房款直接存入資金賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購(gòu)房款。

(九)按揭貸款購(gòu)買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入資金賬戶，并注明用途。

(十)分期或其它付款方式購(gòu)買商品房的，在簽訂《商品房買賣合同》中，必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時(shí)間，并按合同約定及時(shí)將購(gòu)房款存入資金賬戶。

四、預(yù)售資金的使用

(十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)逐季編制用款計(jì)劃，并按計(jì)劃分次向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)。用款計(jì)劃應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程形象進(jìn)度完成情況或建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)制定。

(十二)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。其中監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費(fèi)用。

(十三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，根據(jù)下列不同申請(qǐng)款項(xiàng)提供相應(yīng)材料：

1.申請(qǐng)施工進(jìn)度款的，提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的建設(shè)項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程施工完成證明及造價(jià)證明;

2.申請(qǐng)購(gòu)買建筑材料、設(shè)備款的，提供購(gòu)銷合同及監(jiān)理單位證明;

3.申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)合同或繳費(fèi)證明;

4.申請(qǐng)法定稅費(fèi)的，提供相關(guān)單據(jù);

5.申請(qǐng)償還土地或在建工程抵押貸款的，由抵押權(quán)人提供他項(xiàng)權(quán)證明、借款及抵押合同。

首次付款后，之后每次申請(qǐng)付款時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供上一次申請(qǐng)用款事項(xiàng)的相應(yīng)票據(jù)。符合條件的，自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)由監(jiān)管銀行將核準(zhǔn)使用資金支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。

(十四)有下列情況之一的，監(jiān)管銀行不予辦理用款手續(xù)：

1.收款單位、用途、金額等內(nèi)容與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的合同約定不符的;

2.資金賬戶余額不足的;

3.其他不符合本實(shí)施細(xì)則情況的。

(十五)在保證整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預(yù)售資金超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的130%時(shí)，可允許以其超出部分用于調(diào)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)用預(yù)售資金用于有關(guān)工程建設(shè)的真實(shí)性證明向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)。符合條件的，監(jiān)管銀行自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行付款。

(十六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售中若發(fā)生退款的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)并提供相關(guān)證明材料和購(gòu)房者賬戶賬號(hào)，監(jiān)管銀行在審核相關(guān)材料后，將相關(guān)款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式退購(gòu)房人。

(十七)在建設(shè)過程中，若發(fā)生超出用款計(jì)劃的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位的證明材料，向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，監(jiān)管銀行按《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定給予支付。

五、資金賬戶的管理

(十八)監(jiān)管銀行應(yīng)按月出具監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收繳、支出情況對(duì)賬單，并在對(duì)賬單中明確預(yù)售資金支出的用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在每月15日前，將建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對(duì)賬單，報(bào)送監(jiān)管項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

(十九)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，持建筑工程竣工驗(yàn)收備案表向監(jiān)管銀行申請(qǐng)撤銷資金賬戶，監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦妥相關(guān)手續(xù)后，撤銷資金賬戶。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將資金賬戶撤銷的證明報(bào)預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

六、附則

篇2

關(guān)鍵詞：商品房　資金　監(jiān)管

近年來由于開發(fā)商自有資金不足，盲目追求擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，將預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用，或者將已經(jīng)預(yù)售的商品房進(jìn)行再抵押后攜款而逃，經(jīng)常出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻不能按期入住或者無法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。商品房預(yù)售資金監(jiān)管的無政府狀態(tài)所帶來的危害不容忽視，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的秩序，損害了購(gòu)房者的利益，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題。

商品房預(yù)售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購(gòu)房款或者定金，并在以后確定的時(shí)間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。商品房預(yù)售資金是指，購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式全部購(gòu)房款。商品房的預(yù)售可以用于解決建設(shè)資金的不足，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)居民住宅消費(fèi)，因此商品房預(yù)售發(fā)展成為我國(guó)幾乎所有商品房項(xiàng)目采用的銷售模式。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度?！钡谑臈l規(guī)定“開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬(wàn)元的罰款?！币陨戏蓷l文規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來說意義重大。

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意義

1.1有利于完善商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育完善階段，在資本金略顯不足、房地產(chǎn)融資渠道較窄的條件下建立的。由于各地相關(guān)配套法規(guī)滯后和管理不到位，特別是缺乏對(duì)預(yù)售款使用的有效監(jiān)督，導(dǎo)致購(gòu)房者利益和公共利益受損，嚴(yán)重的甚至?xí)：ι鐣?huì)穩(wěn)定。加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管也是對(duì)已實(shí)行多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善。

1.2有利于保障消費(fèi)者權(quán)益

商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要的融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售等等，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。只有對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，才能保證預(yù)售資金能夠優(yōu)先用于工程建設(shè)，這樣能夠有效防止因開發(fā)商運(yùn)用預(yù)售資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)而造成的工程爛尾、項(xiàng)目延期等情況，在很大程度上保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益。所以，只有建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系，嚴(yán)格控制開發(fā)商預(yù)售資金的支配，才能真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

1.3有利于保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的安全

各類金融機(jī)構(gòu)房貸業(yè)務(wù)中最大風(fēng)險(xiǎn)的就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過“假按揭”等個(gè)貸形式從金融機(jī)構(gòu)套現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂或超出他們所能控制的范圍，開發(fā)商往往會(huì)攜款潛逃。所以，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，是對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全最有效的保證。

1.4有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

對(duì)于市場(chǎng)上屢禁不止的“囤地惜售”和“捂盤惜售”現(xiàn)象，通過建立商品房資金監(jiān)管制度將起到加強(qiáng)管制，控制開發(fā)節(jié)奏、資金流向及資金的流動(dòng)性。該制度實(shí)施后開發(fā)商將無法再采取捂盤惜售手段抬高商品房?jī)r(jià)格。為回籠資金，房企或?qū)⑻岣咪N售進(jìn)度，隨之市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)量將會(huì)加大，對(duì)降低房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的作用，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。從而完成房地產(chǎn)開發(fā)從量到速度的控制方向，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.國(guó)內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管模式

2.1香港的律師行監(jiān)管制度

預(yù)售款只有在經(jīng)過律師行同意的情況下，開發(fā)商才能動(dòng)用帳戶中的資金。

2.2銀行監(jiān)管模式和監(jiān)理公司監(jiān)管模式

重慶采用的就是監(jiān)理單位與銀行、開發(fā)商簽訂二方協(xié)議，明確規(guī)定資金監(jiān)管范圍、使用方式、監(jiān)管費(fèi)用、違約責(zé)任的模式。

2.3擔(dān)保公司監(jiān)管模式和銀行監(jiān)管模式

商品房預(yù)售款的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購(gòu)人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施。

2.4政府監(jiān)管模式。這種模式是我國(guó)目前地方立法中應(yīng)用最多的

但是，由政府主管部門監(jiān)管商品房預(yù)售資金，和工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行比較，存在幾方面不足。第一政府監(jiān)管專業(yè)知識(shí)不足，與后者比較政府缺乏相關(guān)的建筑工程和融資的專業(yè)知識(shí)。第二、政府權(quán)力過大干預(yù)過多容易產(chǎn)生權(quán)錢交易，滋生腐敗，監(jiān)管很可能流于形式。第三，預(yù)售資金監(jiān)管既然有風(fēng)險(xiǎn)，就要有責(zé)任的承擔(dān)。政府加入到商品房出賣人與買受人之間的商品交換過程中進(jìn)行監(jiān)管，如果監(jiān)管不當(dāng)，不論是積極的行為，還是消極的行為，給出賣人、買受人造成損失的，都應(yīng)無一例外地給予賠償。但是我們應(yīng)該看到政府的監(jiān)管給當(dāng)事人造成損害，政府承擔(dān)的僅是國(guó)家賠償責(zé)任。而在目前司法實(shí)踐中，由于各種原因，要獲得國(guó)家完全、有效的賠償難度比較大。同時(shí)國(guó)家賠償在程序上也比較復(fù)雜，難以及時(shí)給予受害人及時(shí)的全面的賠償。因此，監(jiān)管的主體必須是具有特殊民事行為能力的民事主體，它必須具有平等的身份以便進(jìn)入市場(chǎng)，簽訂監(jiān)管契約，必須有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。與政府比較，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行作為預(yù)售資金的監(jiān)管者更為合適。

3.預(yù)售資金監(jiān)管采取的措施

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠(chéng)實(shí)守信是維護(hù)市場(chǎng)秩序的基本保證。市場(chǎng)誠(chéng)信的建設(shè)，一是通過建立信用評(píng)價(jià)體系，利用信用記錄和公示系統(tǒng)，積累自己的守信記錄，提升自己的誠(chéng)信形象；二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商不斷探索符合誠(chéng)信原則的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步樹立“以誠(chéng)為本”的職業(yè)道德觀。

實(shí)行有限和有區(qū)別的監(jiān)管策略。預(yù)售資金監(jiān)管寬嚴(yán)度的把握，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和形勢(shì)來定。如一味地從嚴(yán)，將影響當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模，加劇房地產(chǎn)供求矛盾。

首先，就實(shí)行有限監(jiān)管的政策。一是采取預(yù)售項(xiàng)目保證金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)需要向監(jiān)管部門交納一定數(shù)額的保證金，預(yù)售房款在達(dá)到保證金數(shù)額之前予以封存。超過保證金數(shù)額的預(yù)售房款則劃入開發(fā)商賬戶，由開發(fā)商自行支配。二是采取最低額限制，即根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)的資金需要核定一個(gè)能確保項(xiàng)目工程完工至辦理產(chǎn)權(quán)登記的最低限額，開發(fā)商收取的預(yù)售資金在達(dá)到這個(gè)限額之前不能自由支配和使用，只有超過最低額限制部分的資金才可自由對(duì)外支付。

其次，有限監(jiān)管政策在全國(guó)也不能實(shí)行“一刀切”，還應(yīng)根據(jù)不同的情況區(qū)別對(duì)待。一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠(chéng)信度不高的地區(qū)，監(jiān)管可適度從緊；而房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信環(huán)境較好的地區(qū)則可適當(dāng)寬松。二是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)、融資渠道相對(duì)較多的地區(qū)采取偏緊的資金監(jiān)管政策，以抑制這些地區(qū)開發(fā)規(guī)模的盲目擴(kuò)張；而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，融資渠道單一的地區(qū)則宜采取相對(duì)寬松的資金監(jiān)管政策，以鼓勵(lì)這些地區(qū)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)。三是對(duì)有一定實(shí)力、市場(chǎng)誠(chéng)信度較高且又能夠獲得銀行擔(dān)保的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，可實(shí)行較寬松的資金監(jiān)管政策，甚至有條件地免除監(jiān)管，以最大限度地發(fā)揮這些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)。

4.完善我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的立法構(gòu)想的建議

第一，完善立法規(guī)定。國(guó)務(wù)院制定法規(guī)，建設(shè)部等部門制定監(jiān)管流程，從預(yù)售資金的收存環(huán)節(jié)、撥付環(huán)節(jié)，出現(xiàn)問題環(huán)節(jié)的法律救濟(jì)及各機(jī)構(gòu)責(zé)任進(jìn)行分析。第二，建立商品房預(yù)售資金第三方監(jiān)管體系，這是最主要、最有效的監(jiān)管方法。主要是監(jiān)理公司監(jiān)管制度、擔(dān)保公司監(jiān)管制度的建設(shè)。第三，建立商品房開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)機(jī)制和強(qiáng)制保證金制度。第四，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)階梯準(zhǔn)入及公示制度。

因此，在我國(guó)全面建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來說勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1]張泓銘、沈正超.中國(guó)商品房預(yù)售制度研究[M].上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2006

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根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部、財(cái)政部、審計(jì)署企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)規(guī)定，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查，做好我市企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、檢查的范圍

1999年工資內(nèi)外收入檢查的范圍為地方國(guó)有企業(yè)（包括股份制企業(yè)中的國(guó)有控股企業(yè)）。

二、檢查的內(nèi)容

（一）企業(yè)1998年度工資總額來源、發(fā)放、結(jié)余情況

1、實(shí)行各種工效掛鉤辦法的企業(yè)是否嚴(yán)格按照市勞動(dòng)局、市財(cái)政局、市國(guó)資局、市地稅局京勞資發(fā)[1998]61號(hào)《關(guān)于1998年企業(yè)工效掛鉤有關(guān)問題的通知》及市財(cái)政局的有關(guān)規(guī)定對(duì)1998年工效掛鉤執(zhí)行情況進(jìn)行清算，其中，需重點(diǎn)檢查的內(nèi)容有：

（1）納入國(guó)有資產(chǎn)保值增值考核范圍的企業(yè)是否完成核定的國(guó)有資產(chǎn)保值增值指標(biāo)，未完成國(guó)有資產(chǎn)保值增值指標(biāo)的企業(yè)是否按規(guī)定未提取新增效益工資。

（2）企業(yè)是否按照市勞動(dòng)局、市財(cái)政局、市國(guó)有資產(chǎn)管理局、市地稅局京勞資發(fā)[1997]65號(hào)《關(guān)于1997年企業(yè)工效掛鉤有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定的掛鉤浮動(dòng)比例提取新增效益工資。

（3）經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入再就業(yè)服務(wù)中心的下崗職工的基本生活保障資金是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及列支渠道進(jìn)行列支。

（4）企業(yè)工資基金結(jié)余情況，主要檢查企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)科目與勞動(dòng)報(bào)表的金額是否一致，不一致的原因。

2、實(shí)行成本列支工資總額包干辦法和成本列支平均工資核定辦法的企業(yè)，是否嚴(yán)格按照核定的包干工資總額或平均工資水平列支工資，有無超標(biāo)準(zhǔn)列支、超發(fā)工資情況。

（二）企業(yè)發(fā)給職工的工資內(nèi)外收入是否按照統(tǒng)計(jì)部門規(guī)定的構(gòu)成口徑全部統(tǒng)計(jì)在相關(guān)報(bào)表內(nèi)，有無漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)。

（三）企業(yè)執(zhí)行工資指導(dǎo)線情況。1998年國(guó)有和國(guó)有控股企業(yè)職工平均工資增長(zhǎng)幅度是否突破北京市的1998年企業(yè)工資增長(zhǎng)上線（預(yù)警線），企業(yè)是否嚴(yán)格執(zhí)行我市有關(guān)最低工資的規(guī)定。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局職工工資總額與職工人數(shù)統(tǒng)計(jì)口徑的變化，職工平均工資按下列公式計(jì)算：

在崗職工全年工資總額+不在崗職工生活費(fèi)

職工平均工資=

在崗職工平均人數(shù)+不在崗職工平均人數(shù)

（四）企業(yè)是否按照規(guī)定使用《工資總額使用手冊(cè)》，從銀行領(lǐng)取的工資是否超過企業(yè)主管部門核定的數(shù)額。

（五）企業(yè)經(jīng)營(yíng)者收入有無具體管理辦法，是否按管理權(quán)限經(jīng)過嚴(yán)格的考核和審批。

（六）企業(yè)執(zhí)行我市關(guān)于《工資支付暫行規(guī)定》的情況。

（七）企業(yè)發(fā)給職工的工資內(nèi)外收入的資金來源，是否符合國(guó)家規(guī)定，有無通過截留收入，坐支現(xiàn)金等做法向職工發(fā)放現(xiàn)金和實(shí)物的情況。

（八）企業(yè)代扣代繳職工個(gè)人所得稅的情況。

三、檢查的步驟及時(shí)間安排

企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作分三個(gè)階段進(jìn)行。

第一階段：企業(yè)按照本通知規(guī)定的檢查內(nèi)容進(jìn)行自查，并于3月31日前將自查情況上報(bào)上級(jí)主管部門。

第二階段：在企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，各區(qū)、縣、局、總公司、企業(yè)集團(tuán)公司、計(jì)劃單列企業(yè)對(duì)其所屬企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。重點(diǎn)檢查的企業(yè)戶數(shù)均不少于5戶，所屬獨(dú)立核算企業(yè)少于10戶的，可檢查1至2戶。檢查后，將企業(yè)自查情況和重點(diǎn)檢查情況分別匯總并寫出書面報(bào)告（附重點(diǎn)檢查企業(yè)名單及處理意見）。于4月30日前上報(bào)市監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

第三階段：市監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組組成聯(lián)合檢查組或借助中介機(jī)構(gòu)，選擇部分職工工資水平過高、平均工資增長(zhǎng)過快、特別是職工平均工資增長(zhǎng)幅度突破北京市的1998年企業(yè)工資增長(zhǎng)上線（預(yù)警線）及人工成本水平、比重不盡合理的國(guó)有和國(guó)有控股企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)抽查（具體辦法及時(shí)間安排另行通知）。

對(duì)于區(qū)、縣、局、總公司重點(diǎn)檢查的企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)重點(diǎn)抽查的企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)小組將抽取部分企業(yè)進(jìn)行復(fù)查。

四、關(guān)于“掛鉤、包干工資總額”的口徑“掛鉤、包干工資總額”的口徑應(yīng)為統(tǒng)計(jì)部門規(guī)定的：

全年勞動(dòng)報(bào)酬（生活費(fèi)）總額剔除“不在崗職工生活費(fèi)”中經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入再就業(yè)服務(wù)中心人員的基本生活費(fèi)和外籍及港澳臺(tái)方人員勞動(dòng)報(bào)酬（人民幣）。

五、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)問題的處理

（一）處理原則

1、對(duì)于超提超發(fā)工資的企業(yè)，有工資儲(chǔ)備金的，原則上應(yīng)將其超提超發(fā)的工資從工資儲(chǔ)備金中扣減，同時(shí)調(diào)整相應(yīng)會(huì)計(jì)科目；沒 有工資儲(chǔ)備金的企業(yè)，應(yīng)核減多列成本的工資，并按有關(guān)規(guī)定做納稅調(diào)整。

2、對(duì)超預(yù)警線發(fā)放工資的企業(yè)，應(yīng)按市里有關(guān)完善工資指導(dǎo)線辦法的規(guī)定執(zhí)行。在以后年度要嚴(yán)格合理控制工資增長(zhǎng)幅度。

3、對(duì)歷年工資儲(chǔ)備金不實(shí)的企業(yè)，要求其財(cái)務(wù)部門、勞資部門進(jìn)行核實(shí)，核實(shí)后的數(shù)字，勞動(dòng)部門與財(cái)務(wù)部門應(yīng)一致。

4、對(duì)未按規(guī)定使用《手冊(cè)》領(lǐng)取工資的企業(yè)，在加強(qiáng)自身管理的同時(shí)，企業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)工資聯(lián)審制度，做好與銀行的配合工作。

5、對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表錯(cuò)、漏報(bào)問題的企業(yè)，應(yīng)找出原因，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)人員統(tǒng)計(jì)制度方面的管理與培訓(xùn)，保證報(bào)表統(tǒng)計(jì)數(shù)字準(zhǔn)確，全面提高報(bào)表質(zhì)量。我們將把統(tǒng)計(jì)報(bào)表錯(cuò)、漏報(bào)問題嚴(yán)重的企業(yè)的報(bào)表情況提供市統(tǒng)計(jì)局。

6、對(duì)存在漏繳職工個(gè)人所得稅問題的企業(yè)，應(yīng)按稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)交漏繳的職工個(gè)人所得稅。

（二）處理程序

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一、單元組構(gòu)架：小組合作；同層競(jìng)爭(zhēng)；人人進(jìn)步

為了便于管理，我們通常把一個(gè)學(xué)期分成四個(gè)階段即大單元，每個(gè)大單元都要進(jìn)行認(rèn)真全面的總結(jié)。而就班級(jí)學(xué)生管理而言，初一新生入學(xué)一個(gè)大單元后，依據(jù)學(xué)生綜合素質(zhì)情況，我們通常把一個(gè)班的學(xué)生分成四個(gè)單元小組。學(xué)期結(jié)束后，依據(jù)學(xué)生的變化情況，再結(jié)合本人意見，由班級(jí)任課教師一塊研究進(jìn)行調(diào)整。單元小組一旦劃定，便具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。

單元組劃分出來之后，分層就簡(jiǎn)單多了。我們先將某個(gè)單元組的學(xué)生進(jìn)行隨機(jī)編號(hào)：A、B、C、D、E、F……；之后，在指導(dǎo)教師的參與下，其它三個(gè)單元小組的學(xué)生根據(jù)自己的情況，自主選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；待每個(gè)小組的學(xué)生都選定了自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后，四個(gè)單元小組間就自然形成了若干個(gè)層次：A、B、C、D、E、F……如，A層次的學(xué)生就有四個(gè)單元組的A同學(xué)組成，B層次的學(xué)生就有四個(gè)單元組的B同學(xué)組成，C層次的學(xué)生就有四個(gè)單元組的C同學(xué)組成……四個(gè)單元組的所有層次就劃分出來了。

在劃分單元組層次時(shí)，我們之所以強(qiáng)調(diào)隨機(jī)性，主要的考慮是尊重學(xué)生。我們的分組分層不帶有任何歧視性，A層不一定就是學(xué)習(xí)最好的，最后一層的學(xué)生也不一定是表現(xiàn)最差的。

單元組管理，講求的是個(gè)人代表小組，要求的是隨機(jī)抽層檢測(cè)。隨機(jī)抽層檢測(cè)的辦法，從客觀上保證了在學(xué)校教育的很多層面，每個(gè)學(xué)生都得到了同樣的關(guān)注。無論是課堂上的“兩檢”還是課堂提問，我們都是隨機(jī)抽取1-2個(gè)層次的學(xué)生起來解答。由于不知道教師會(huì)抽到哪個(gè)層次，而自己的成績(jī)又代表了自己所在的小組的成績(jī)，與他人的“利益”息息相關(guān)，因此，在我們的課堂上，每個(gè)學(xué)生自始至終都會(huì)處在一種積極的準(zhǔn)備狀態(tài)中。

學(xué)校在教室的前墻和后墻各準(zhǔn)備了一塊黑板，回答問題的不同單元組的學(xué)生可以在前后黑板上寫出自己所要回答的問題的答案，老師站在教室的中央即時(shí)點(diǎn)評(píng)，提問問題效率大大提高。據(jù)我們的抽樣調(diào)查，我們的單元組課堂，每節(jié)課平均提問到的學(xué)生在24-28人。

“同層競(jìng)爭(zhēng)，小組合作”是單元組管理的主要外在體現(xiàn)。競(jìng)爭(zhēng)是小組與小組之間的競(jìng)爭(zhēng)，是同層次的4個(gè)同學(xué)之間的競(jìng)爭(zhēng)；而不是單元組內(nèi)部同學(xué)之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種遠(yuǎn)距離的競(jìng)爭(zhēng)是水平接近者之間的競(jìng)爭(zhēng)，是一種公平競(jìng)爭(zhēng)。它使得弱者與強(qiáng)者同樣受到關(guān)注，享有同等的成功機(jī)率，享受同樣的尊嚴(yán)。“同層競(jìng)爭(zhēng)”大幅度降低了成功的門檻，使各個(gè)層次的每個(gè)學(xué)生都能通過自己的努力取得成功。

二、單元組實(shí)踐：全員參與；積極參與；自主高效

學(xué)校上至干部隊(duì)伍建設(shè)、教師隊(duì)伍建設(shè)、學(xué)生管理、教學(xué)管理下至課間活動(dòng)、作業(yè)布置等教育教學(xué)的一切管理都是通過單元組管理來實(shí)現(xiàn)的。單元組管理緊緊圍繞“做適合每個(gè)人的教育”思想，努力調(diào)動(dòng)每個(gè)人參與的熱情和積極性。

以作業(yè)布置為例，學(xué)校把作業(yè)設(shè)計(jì)成幾個(gè)層次，分別適合不同層次的學(xué)生讓學(xué)生自主選擇作業(yè)，為了讓同學(xué)們放學(xué)以后能互相幫助，完成探究性作業(yè)，我們還以學(xué)生居住的社區(qū)為單位，成立了社區(qū)單元組。

學(xué)校設(shè)計(jì)的T型臺(tái)是學(xué)生的展示平臺(tái)，也是一個(gè)監(jiān)督平臺(tái)。最上面是單元組名稱和指導(dǎo)教師的名字。下面有本學(xué)年的德育目標(biāo)，也是我們的校本德育教材；有每個(gè)學(xué)生預(yù)設(shè)的德育目標(biāo)和一個(gè)大單元后的達(dá)成目標(biāo)；有每個(gè)組員的“唯今日是用”，上面記載著學(xué)生的預(yù)設(shè)目標(biāo)和達(dá)成目標(biāo)，達(dá)成目標(biāo)主要是通過每位任課教師的課堂“兩檢”來實(shí)現(xiàn)的，這就給每個(gè)同學(xué)提供了充分展示自我的機(jī)會(huì)。

除了T型臺(tái)，各班教室黑板的右上角都有一個(gè)黃色小方格組成的評(píng)比臺(tái)，記錄各個(gè)單元組一天的課堂表現(xiàn)。按照慣例，教師在授課前先要對(duì)自主學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測(cè)。每個(gè)班都設(shè)有抽簽桶，教師隨意抽取一至兩層的學(xué)生進(jìn)行檢測(cè)，他們的成績(jī)代表了本單元組的成績(jī)。成績(jī)出來后，隨機(jī)被老師記在評(píng)比臺(tái)上。德育處負(fù)責(zé)每天匯總，學(xué)校在大單元末對(duì)評(píng)出的優(yōu)秀單元組、優(yōu)秀單元小組長(zhǎng)進(jìn)行通報(bào)表?yè)P(yáng)。

思想交流課是我們單元組管理的一個(gè)亮點(diǎn)，它讓學(xué)生把自己平時(shí)不愿說、甚至不敢向父母講的話都能說出來。每周二下午最后一節(jié)課是學(xué)校固定的思想交流課時(shí)間，單元組有的在教室里圍成一團(tuán)，有的在辦公室里，有的在花園里，單元組指導(dǎo)教師和學(xué)生們?nèi)谌氲揭粔K，你一言，我一語(yǔ)：“老師，這個(gè)大單元我肯定進(jìn)步了；我在數(shù)學(xué)課上為我們組得了第一……學(xué)生們都非常喜歡上思想交流課，還給思想交流課起了個(gè)生動(dòng)的名字“走進(jìn)心室”。

篇5

為激發(fā)我國(guó)種業(yè)科技創(chuàng)新活力，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用種，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，確保國(guó)家糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品的有效供給，現(xiàn)就打擊侵犯品種權(quán)和制售假劣種子行為提出如下意見。

一、提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和使命感

我國(guó)是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大國(guó)，農(nóng)作物種業(yè)是國(guó)家戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性核心產(chǎn)業(yè)，是保障國(guó)家糧食安全的根本。2011年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)作物種業(yè)發(fā)展的意見》（國(guó)發(fā)〔2011〕8號(hào)），提出要大力提高我國(guó)種業(yè)科技創(chuàng)新能力。近年來，我國(guó)農(nóng)作物品種研發(fā)能力明顯提高，自主研發(fā)選育了一批優(yōu)良品種，新品種保護(hù)授權(quán)數(shù)量大幅增加，但套牌侵權(quán)、制售假劣問題日漸突出，損害了品種權(quán)人權(quán)益和農(nóng)民利益，嚴(yán)重挫傷了育種創(chuàng)新積極性。任其蔓延，將阻礙我國(guó)種業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，危及國(guó)家糧食安全。各級(jí)農(nóng)業(yè)、工商、公安部門一定要提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)厲打擊品種套牌侵權(quán)和制售假劣種子行為，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序，為種業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

二、加強(qiáng)全程監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊套牌侵權(quán)違法犯罪行為

各地要堅(jiān)持“屬地管理、檢打聯(lián)動(dòng)、部門協(xié)同、標(biāo)本兼治”原則，以玉米、水稻為重點(diǎn)品種，以制種基地和案件高發(fā)地為重點(diǎn)地區(qū)，廣泛發(fā)動(dòng)群眾舉報(bào)，認(rèn)真梳理案件線索，堅(jiān)決退出一批問題品種，吊銷一批違法企業(yè)種子許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，搗毀一批黑窩點(diǎn)，嚴(yán)懲一批不法分子。

（一）嚴(yán)格生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體監(jiān)管。各級(jí)農(nóng)業(yè)、工商部門要按照自身職責(zé)，依法加強(qiáng)種子生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體資質(zhì)審查，嚴(yán)把種子市場(chǎng)主體準(zhǔn)入關(guān)。加強(qiáng)行政許可事后監(jiān)管，全面檢查轄區(qū)內(nèi)種子生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體資質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)檔案、品種授權(quán)合同等。依法查處無證無照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、超范圍生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和侵權(quán)經(jīng)營(yíng)行為，清理不具備資質(zhì)條件的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，取締無證無照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位。

（二）切實(shí)加強(qiáng)品種管理。國(guó)家和省兩級(jí)品種審定主管部門，要按照誰(shuí)審定誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，清查審定品種，退出沒有生產(chǎn)面積、存在重大缺陷、未上交標(biāo)準(zhǔn)樣品的品種。結(jié)合市場(chǎng)檢查、企業(yè)督查，各省級(jí)農(nóng)業(yè)部門要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有水稻、玉米品種進(jìn)行抽樣檢測(cè)。

（三）深入開展種子市場(chǎng)整頓。各級(jí)農(nóng)業(yè)與工商部門要加強(qiáng)種子經(jīng)營(yíng)門店日常巡查，重點(diǎn)整頓規(guī)范種子批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、集散地、運(yùn)銷大戶和鄉(xiāng)村流動(dòng)商販。組織力量對(duì)轄區(qū)內(nèi)集中市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，將種子經(jīng)營(yíng)門店監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到人。督促經(jīng)營(yíng)者依法建立經(jīng)營(yíng)檔案、臺(tái)賬，檢查種子來源及其合法性。強(qiáng)化廣告監(jiān)管，嚴(yán)查虛假?gòu)V告。為減輕經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，避免重復(fù)建立臺(tái)賬，依據(jù)農(nóng)業(yè)、工商部門要求建立的進(jìn)銷貨臺(tái)賬應(yīng)互通互認(rèn)。

（四）全面開展基地清查活動(dòng)。各地農(nóng)業(yè)部門要加強(qiáng)對(duì)制種企業(yè)的跟蹤管理，及時(shí)核對(duì)許可證、制種品種、生產(chǎn)地塊信息，建立相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。檢查制種企業(yè)是否具有授權(quán)或委托手續(xù)，是否與制種戶簽訂生產(chǎn)合同等。在種子收獲前組織拉網(wǎng)式檢查，抽取所有生產(chǎn)品種的種子樣品，進(jìn)行真實(shí)性檢測(cè)。對(duì)種子調(diào)運(yùn)站點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)督抽查，查明種子去向和數(shù)量，同時(shí)抽樣檢測(cè)真實(shí)性。對(duì)于上述檢查中發(fā)現(xiàn)的違法行為，農(nóng)業(yè)行政主管部門要及時(shí)立案調(diào)查。

（五）深入開展入戶倒查。各地農(nóng)業(yè)部門要對(duì)直銷入戶比例較高的鄉(xiāng)村，組織開展進(jìn)村入戶倒查，重點(diǎn)檢查種子標(biāo)簽、來源情況、購(gòu)銷發(fā)票等。對(duì)于來源不明、可能存在問題的品種要追查種子來源，并由省級(jí)種子管理機(jī)構(gòu)組織開展品種真實(shí)性檢測(cè)。

（六）狠抓大案要案查處。對(duì)于市場(chǎng)監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的套牌侵權(quán)、制售假劣重大案件，各級(jí)農(nóng)業(yè)部門要主動(dòng)聯(lián)合工商、公安部門，及時(shí)交換案件查處信息，認(rèn)真開展案件查處。涉嫌犯罪的，依法及時(shí)移送公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任，堅(jiān)決杜絕有案不移、以罰代刑。對(duì)于公安、工商部門查處的案件，需要進(jìn)行技術(shù)鑒定的，農(nóng)業(yè)部門要及時(shí)組織力量進(jìn)行檢測(cè)或田間鑒定。對(duì)涉及面廣、數(shù)額巨大、危害嚴(yán)重、影響惡劣的案件，涉及公安、工商部門職權(quán)的，可采取聯(lián)合掛牌督辦、集中辦案等形式，限期辦理，徹查全案，堅(jiān)決杜絕地方保護(hù)主義。

三、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善相關(guān)制度

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各?。▍^(qū)、市）農(nóng)業(yè)、工商、公安部門要將打擊侵犯品種權(quán)和制售假劣種子納入重要議事日程，建立健全工作聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)。要建立考核評(píng)價(jià)制度，各省（區(qū)、市）相關(guān)部門聯(lián)合組成督查組，深入基層開展指導(dǎo)和督查工作，對(duì)在種子打假工作中不作為、亂作為的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任。農(nóng)業(yè)部將建立對(duì)地方農(nóng)業(yè)行政主管部門的延伸考核評(píng)價(jià)制度。

（二）完善群眾投訴舉報(bào)制度。鼓勵(lì)群眾舉報(bào)各類制售假劣種子的違法行為，健全群眾投訴渠道，方便群眾舉報(bào)。各級(jí)農(nóng)業(yè)部門要開通并通過新聞媒體向社會(huì)公開種子打假投訴舉報(bào)電話、電子信箱和信函地址，受理單位必須每件必理，違法必究。制定完善權(quán)威高效的投訴舉報(bào)案件統(tǒng)一受理制度，提高種子案件查處效率。

（三）建立聯(lián)防聯(lián)打工作機(jī)制。針對(duì)種子違法犯罪案件跨區(qū)域的突出特點(diǎn)，要加強(qiáng)部門、區(qū)域協(xié)作。農(nóng)業(yè)部門要主動(dòng)與工商、公安、檢察、法院等部門溝通，建立案件聯(lián)防聯(lián)打機(jī)制。對(duì)于重大案件，發(fā)生地和企業(yè)所在地農(nóng)業(yè)、工商、公安部門要密切配合，對(duì)問題種子、問題品種、問題企業(yè)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)調(diào)查處。各地要按照本意見要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定方案，精心組織，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。

四、推進(jìn)信息公開，加大宣傳力度

各地要堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于依法公開制售假冒偽劣商品和侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)行政處罰案件信息的有關(guān)精神，依法及時(shí)公開打擊侵犯品種權(quán)和制售假劣種子行政處罰案件信息，并將有關(guān)信息納入社會(huì)征信系統(tǒng)。要充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等宣傳媒介，加大對(duì)種子打假工作的宣傳，尤其是要加大對(duì)典型案件的宣傳，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督，營(yíng)造全社會(huì)關(guān)心和支持種子打假工作氛圍，使得不法分子不敢造假、不能造假。積極開展普法工作，切實(shí)提高農(nóng)民、品種權(quán)人和企業(yè)維權(quán)意識(shí)。積極做好市場(chǎng)引導(dǎo)工作，建立健全黑名單制度，及時(shí)行業(yè)信用評(píng)價(jià)信息，引導(dǎo)用種農(nóng)戶選擇信用良好企業(yè)的種子。

篇6

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售制；存廢問題

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房預(yù)售制度自1994年確立施行以來，在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本以及增加住房供給等方面，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。與此同時(shí)，該制度存在的缺陷也日益顯現(xiàn)。由于缺乏健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，包括信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管等，預(yù)售制度逐漸給商品房交易帶來了大量的交易風(fēng)險(xiǎn)，損害了購(gòu)房者和銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益。預(yù)售的負(fù)面效應(yīng)開始不斷遭到詬病，關(guān)于取消預(yù)售制的呼聲也隨之此起彼伏。2005年8月，央行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，提出可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度。2010年1月24日，廣西南寧宣布成為全國(guó)取消商品預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，標(biāo)志著預(yù)售制度的存廢去留問題由理論探討進(jìn)入實(shí)踐檢驗(yàn)階段。在此背景下，關(guān)于中國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售制是存是廢的爭(zhēng)論，引起了社會(huì)廣泛的關(guān)注，為此，有必要就該方面的研究成果進(jìn)行及時(shí)的梳理和總結(jié)。

一、立即廢止說

“立即廢止說”認(rèn)為，當(dāng)前的商品房預(yù)售制弊大于利，取消預(yù)售制符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，故該制度應(yīng)該立即取消。該觀點(diǎn)興起于2005年8月《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》的，央行在報(bào)告中提出了建議取消商品房預(yù)售制，由此，引發(fā)了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)商品房預(yù)售制是否應(yīng)該廢止的熱議，尤其是在2010年，廣西南寧實(shí)行取消商品房預(yù)售試點(diǎn)，國(guó)內(nèi)再次掀起對(duì)于廢除商品房預(yù)售制的討論。

關(guān)于預(yù)售制應(yīng)該立即廢止的討論，學(xué)者們基于不同的研究視角，給予了論證。一是從主體利益不均衡角度入手，認(rèn)為預(yù)售制的實(shí)施最大限度地照顧了開發(fā)商的利益，忽略和消費(fèi)者的利益，因此，為了維護(hù)廣大消費(fèi)者尤其是買房者的利益，有必要取消預(yù)售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是運(yùn)用歷史分析法，從預(yù)售制實(shí)施的歷史背景入手，認(rèn)為當(dāng)時(shí)實(shí)行預(yù)售制主要是為了解決開發(fā)商資金不足的問題，但是預(yù)售制發(fā)展的現(xiàn)在，已成為開發(fā)商“空手套白狼”的重要手段、給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)、引起信息不對(duì)稱和社會(huì)誠(chéng)信問題。通過取消商品房預(yù)售制度，將提高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻，將有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸（田新丑，2008）；三是通過案例分析，借助南寧試點(diǎn)案例，結(jié)合預(yù)售制過程中存在的房屋質(zhì)量的問題分析，認(rèn)為取消預(yù)售制有助于提高開發(fā)商的管理水平，提高工程質(zhì)量，加快二手房市場(chǎng)的發(fā)育程度，有利于規(guī)范市場(chǎng)行為，將投機(jī)行為的惡劣社會(huì)影響降到最低（曹春堯、王方，2010）；四是直接從預(yù)售制產(chǎn)生的主要問題入手，認(rèn)為現(xiàn)行商品房預(yù)售制度引起的主要問題包括：第一，降低了行業(yè)門檻，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)惡性膨脹；第二，助長(zhǎng)了開發(fā)商種種違規(guī)、欺詐行為；第三，幾乎把全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身及其發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預(yù)售制度賴以為繼的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在，到了宣告其結(jié)束的時(shí)候（江晶晶，2006）。

二、逐步廢止說

與主張“立即廢止說”的觀點(diǎn)不同，“逐步廢止說”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制仍然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著積極影響的前提下，短期內(nèi)貿(mào)然取消預(yù)售制弊大于利，故應(yīng)該暫時(shí)保留商品房預(yù)售制度，但是長(zhǎng)期來看，該制度應(yīng)該逐步取消。

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，主張逐步廢止預(yù)售制的觀點(diǎn)不多，可以總結(jié)為以下兩點(diǎn)：一是從風(fēng)險(xiǎn)分析角度，認(rèn)為取消預(yù)售制有助于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏制風(fēng)險(xiǎn)放大，還有助于緩解購(gòu)房者貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛以及“炒鏤花”，進(jìn)而還能從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸，樓市價(jià)格理性求公正的信號(hào)。但如果貿(mào)然取消預(yù)售制，將導(dǎo)致資金和土地會(huì)更加集中在少數(shù)開發(fā)商手中，就會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)，進(jìn)而可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。因此，應(yīng)該循序漸進(jìn)地取消（吳海峰、何兵，2006）；二是從市場(chǎng)發(fā)育角度，認(rèn)為只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)已相當(dāng)成熟、開發(fā)商已有足夠的資金實(shí)力的前提下取消期房預(yù)售制度才是合適的。因此，取消房屋預(yù)售制度最合適的時(shí)間應(yīng)由市場(chǎng)決定，而非政府的直接干預(yù)（楊崢，2010）。

三、保留完善說

“保留完善說”，從已有的研究成果來看，是目前的主流觀點(diǎn)，認(rèn)為預(yù)售制的存在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的作用，預(yù)售制實(shí)施過程中的問題，可以通過采取措施加以解決，并非不可調(diào)和?；诖?，學(xué)者們從各自的研究視角，對(duì)商品房預(yù)售制存在的合理性進(jìn)行了論證，并就預(yù)售制存在的弊端提出了各自的解決方案。

其中，第一類觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制度實(shí)施過程中存在的問題，不是商品房預(yù)售制度本身造成的。預(yù)售制度實(shí)施過程中存在的問題，與中國(guó)預(yù)售制度相關(guān)的制度體系有關(guān)，如金融產(chǎn)品單一、預(yù)售監(jiān)管不到位等不是商品房預(yù)售制度本身造成的，可以通過完善預(yù)售制度如積極拓展房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管等措施來消除（郝新艷，2008）；第二，采取國(guó)際比較法，通過中外對(duì)比，發(fā)現(xiàn)中國(guó)預(yù)售制中存在的監(jiān)管缺位、司法制度、信用體系不健全、各主體利和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)、相關(guān)手續(xù)不規(guī)范等問題，并提出相關(guān)完善建議（羅懷中，2006）；第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供求角度入手，認(rèn)為取消商品房預(yù)售制度會(huì)造成短時(shí)間市場(chǎng)供不應(yīng)求，產(chǎn)生較大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，侵犯買房者的權(quán)益、引起壟斷，不利于競(jìng)爭(zhēng)等不良影響（吳，2011）；第四，針對(duì)2010年出現(xiàn)的“預(yù)售制度即將取消”謠言引發(fā)的關(guān)于預(yù)售制存廢的爭(zhēng)論，認(rèn)為目前中國(guó)整體金融創(chuàng)新相對(duì)滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資渠道有限，預(yù)售活動(dòng)不會(huì)自動(dòng)消失，如果貿(mào)然取消，會(huì)以私下交易等形式繼續(xù)出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，加大調(diào)控難度（劉學(xué)良，2012）。

此外，還有些學(xué)者認(rèn)為預(yù)售制中存在的問題體現(xiàn)的是中國(guó)企業(yè)契約精神缺乏，不尊重合約，為了短期利益不重視自己的信譽(yù)，同時(shí)也反應(yīng)了開發(fā)商與購(gòu)房者在預(yù)售協(xié)議中缺乏理解和溝通，很多問題出在開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)于預(yù)售協(xié)議中關(guān)于房屋建設(shè)的質(zhì)量等認(rèn)知有歧義，或者協(xié)議制定的不夠詳細(xì)而導(dǎo)致糾紛。這要求開發(fā)商和購(gòu)房者在房屋預(yù)售協(xié)議的制定中要更加完善，對(duì)于工期、房屋設(shè)計(jì)、質(zhì)量和違約的處置情況有清楚的規(guī)定，在執(zhí)行中相互尊重，誠(chéng)實(shí)守信，具有契約精神，同時(shí)也要求政府相應(yīng)部門加強(qiáng)管理和規(guī)制，用法律的手段來避免這些問題，幫助購(gòu)房者維權(quán)，但解決的方式卻不是廢止期房制（王政，2012）。

四、述評(píng)與展望

綜上所述，關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的爭(zhēng)論，目前學(xué)術(shù)界仍然難有定論，各界褒貶不一。但單純從現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究來看，主張“保留完善說”仍然是目前國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn)。可見，預(yù)售制作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)交易制度，具有其存在的合理性，我們不能因?yàn)槠浯嬖谝恍┍锥耍腿P否定該制度的歷史功績(jī)，一味地貿(mào)然將其廢止。同時(shí)，我們也不能過分迷信預(yù)售制，近年來，預(yù)售制暴露的種種弊端，同樣需要引起政府和社會(huì)各界的警戒，需要廣大專家學(xué)者進(jìn)行深入的研究，因此，筆者認(rèn)為，預(yù)售制的存廢之爭(zhēng)，不僅有利于預(yù)售制制度本身的完善和發(fā)展，更有利于促進(jìn)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

同時(shí)，通過對(duì)近三年的文獻(xiàn)歸納發(fā)現(xiàn)，越來越多的研究集中于預(yù)售制監(jiān)管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，該方面的文獻(xiàn)比較多，有如下三個(gè)方面：一是關(guān)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管問題的研究，主要分析了當(dāng)前預(yù)售制資金監(jiān)管存在天津模式、廣州模式等監(jiān)管模式，并分析預(yù)售資金監(jiān)管過程中普遍存在的資金監(jiān)管不力問題，其造成了劣質(zhì)短壽建筑的出現(xiàn)、監(jiān)管主體混亂、預(yù)售款監(jiān)管內(nèi)容不確定、并就建設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)、將預(yù)售資金監(jiān)管與房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管相結(jié)合、推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化以及其他相關(guān)監(jiān)管制度、法律法規(guī)進(jìn)行分析論證（彭永恒，2011）；二是關(guān)于預(yù)售合同中存在的問題的研究，主要包括預(yù)售預(yù)約合同中外法律差異比較、預(yù)售合同情勢(shì)變更原則的適用問題以及登記備案制度、預(yù)售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題等方面的研究（睢曉鵬，2011）；三是研究房地產(chǎn)預(yù)售過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范機(jī)制問題，認(rèn)為預(yù)售制度施行至今，利益相關(guān)方信息不對(duì)稱、利益和風(fēng)險(xiǎn)的不對(duì)等的現(xiàn)象頻發(fā)，為此應(yīng)該建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制（楊繼慧，2012）。綜上可見，筆者認(rèn)為，未來的研究重點(diǎn)應(yīng)該仍然集中于預(yù)售制的完善方面，尤其是對(duì)于預(yù)售制監(jiān)管的問題的研究，將成為預(yù)售制問題研究的重中之重。

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篇7

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管制度僅在個(gè)別城市實(shí)行，大部分的三四線城市并未實(shí)施或者“形同虛設(shè)”。

“對(duì)于很多沒有產(chǎn)業(yè)支撐、樓市庫(kù)存量較大的三四線城市而言，預(yù)售制度未建立，也給當(dāng)?shù)貥鞘袔砗艽箫L(fēng)險(xiǎn)，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫亦是不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部破裂的可能性很大。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》另外獲悉，有關(guān)目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)問題已經(jīng)引起了有關(guān)部委的注意，正在有針對(duì)性地研究解決措施。

“監(jiān)管”預(yù)防爛尾出現(xiàn)

實(shí)際上，北京市住建委的預(yù)售證辦法并非新規(guī)，早在2010年，北京就曾公布實(shí)施過，商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法。

“預(yù)售資金監(jiān)管制度的實(shí)施，對(duì)金融屬性較強(qiáng)的房企來說，無疑威力十足，”張大偉稱，可有效防范因?yàn)榉科筚Y金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾的情況。

不過，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管制度并未廣泛鋪開，除了北、上、廣、深、津等一二線城市實(shí)行較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度以外，大部分的三四線城市并未實(shí)行該制度或者僅“形同虛設(shè)?！?/p>

以秦皇島為例，思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年，秦皇島的年消化量?jī)H在156萬(wàn)平方米，但庫(kù)存高達(dá)635萬(wàn)平方米，市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量在3000萬(wàn)平方米以上，也就是說，至少需要10年才能消化城市存量。

思源經(jīng)紀(jì)的一位分析師表示，秦皇島的很多項(xiàng)目是小型房企在建，因?yàn)楹彤?dāng)?shù)卣P(guān)系不錯(cuò)，就拿地開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售資金也并未得到有效監(jiān)管，近期也隱現(xiàn)開發(fā)商因無力支付工程款而產(chǎn)生的后期爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

例如，秦皇島當(dāng)?shù)氐牡麓蟮禺a(chǎn)就被曝因旗下項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商無力支付工程款而在2012年底遭遇施工方停工的情況。

中國(guó)指數(shù)研究院一份調(diào)查報(bào)告指出，外地房企已經(jīng)看到秦皇島市區(qū)存在的存量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入秦皇島都選擇北戴河地區(qū)，這里積聚了萬(wàn)科等大型的品牌開發(fā)商，“相比之下，北戴河區(qū)域臨海，主打?yàn)I海休閑，可通過吸引外來客群消化，”北京萬(wàn)科秦皇島事業(yè)部銷售負(fù)責(zé)人李文如是說。

張大偉表示，針對(duì)存量較大的三四線城市而言，在預(yù)售資金監(jiān)管尚未建立的背景下，為避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還是優(yōu)選品牌大型開發(fā)商項(xiàng)目。

三四線城市泡沫預(yù)警

在多地預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行不力的背景下，張大偉提醒，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，就會(huì)出現(xiàn)大量爛尾，異常危險(xiǎn)。

有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)議一直存在，在張大偉看來，“房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比，是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的2個(gè)重要指標(biāo)，”整體來說，現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比都超過12，而租售比也都超過了1︰400，明顯超過國(guó)際慣例，已是明顯的泡沫表現(xiàn)。

萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石更是公開表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問題不輕，如果泡沫持續(xù)，將非常危險(xiǎn)；如果破裂，將是一場(chǎng)災(zāi)難。

一位國(guó)有企業(yè)的開發(fā)商更是在電話中告訴《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者，部分國(guó)有企業(yè)開發(fā)商、金融系統(tǒng)、政府人士已經(jīng)注意到房地產(chǎn)存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)?！盎蛟S正因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)過熱，很多中國(guó)企業(yè)去海外找機(jī)會(huì)，”華富國(guó)際主席兼環(huán)球聯(lián)盟伙伴創(chuàng)辦人包利華亦表示，萬(wàn)科、綠地等房企已經(jīng)開始海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中美國(guó)和歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受青睞。

篇8

去年，王先生購(gòu)買了一套煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)的住宅，再過兩個(gè)月就要收房了。但是，從8月28日開始，王先生卻開始了維權(quán)。

“買房時(shí)萬(wàn)科承諾的污水處理廠改造、小區(qū)六大主題公園，現(xiàn)在看，恐怕都要成為泡影?！蓖跸壬f。

從8月25日開始，煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)的業(yè)主就開始了集體維權(quán)，從一開始的抗議價(jià)格下跌，到目前的抗議開發(fā)商未兌現(xiàn)承諾。海云臺(tái)的業(yè)主與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展開了近一個(gè)月的斗爭(zhēng)。

“造成這種局面的根本原因就在于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度?！敝袊?guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說，商品房預(yù)售制度把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者身上，如果不對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾將會(huì)越來越多。

預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的幾百名業(yè)主面對(duì)的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無期。

同樣是在杭州樓市，今年5月，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)主紛紛表示，因?yàn)榉课蓊A(yù)售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時(shí)間差，其間的市場(chǎng)波動(dòng)為什么要讓業(yè)主承擔(dān)？

近年來，民間關(guān)于取消預(yù)售制的聲音一直存在。2010年，《南方都市報(bào)》一份調(diào)查顯示，九成網(wǎng)民支持取消預(yù)售制，支持的主要原因包括質(zhì)量問題多、開發(fā)商隨意更改規(guī)劃影響業(yè)主利益、期房?jī)r(jià)格水分大等。

近期，《中國(guó)青年報(bào)》一份對(duì)近3000人的調(diào)查顯示，55.9%的人建議取消預(yù)售制。此外，對(duì)于住宅質(zhì)量問題頻現(xiàn)的原因有哪些，45.8%的人選擇了“商品房預(yù)售，交房時(shí)才能檢驗(yàn)質(zhì)量”。

預(yù)售制變種成融資工具

在煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)項(xiàng)目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因?yàn)檫@是期房。

不僅這個(gè)項(xiàng)目，在全國(guó)各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計(jì)規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項(xiàng)目爛尾的事情在全國(guó)各地輪番上演。

在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉看來，預(yù)售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設(shè)等的可能。

預(yù)售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實(shí)現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進(jìn)行別的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

用胡景暉的話說，正是由于預(yù)售制，開發(fā)商可以6個(gè)鍋蓋蓋10口鍋。而對(duì)消費(fèi)者來說，錢已經(jīng)付了，房子還沒拿到手，風(fēng)險(xiǎn)卻先扛了起來。

“這些年我國(guó)城市化進(jìn)程很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，消費(fèi)者沒有辦法在購(gòu)房合同上與開發(fā)商進(jìn)行談判?！焙皶熣f，實(shí)際造成了雙方的不公平。

而按照劉俊海的說法，預(yù)售制是把購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的方式，這種游戲規(guī)則對(duì)消費(fèi)者明顯不利。

“我國(guó)的商品房預(yù)售制來自香港，但與香港并不一樣?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預(yù)售制度并非中國(guó)獨(dú)有，在美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷售并存的一種住宅銷售方式。

但是，在這個(gè)制度的具體操作模式上，我國(guó)與其他國(guó)家和地區(qū)完全不一樣。

在香港，購(gòu)房者只需要支付所買住宅全價(jià)款5%～10%的定金。日本的購(gòu)房者只需要支付10%的定金。韓國(guó)購(gòu)房者支付全房?jī)r(jià)款的20%～30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國(guó)通常是支付1萬(wàn)元定金，剩下的房款等到交房的時(shí)候才結(jié)清。

不僅如此，對(duì)開發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實(shí)施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。

但在我國(guó)內(nèi)地，購(gòu)房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。

汪利娜還說，我國(guó)的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時(shí)，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。

“這已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營(yíng)銷策略的問題，而是中國(guó)特定市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇?！蓖衾日f。

是什么讓預(yù)售制在中國(guó)變成開發(fā)商的融資工具？

主要就是1998年我國(guó)開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)開發(fā)商力量弱，資金實(shí)力不足，不借助這種方式很難打開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“當(dāng)年推出公房改革的時(shí)候，1萬(wàn)多元1套的房子大多數(shù)人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設(shè)，而國(guó)家當(dāng)時(shí)又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進(jìn)行了傾斜。

正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來?！暗胤秸χ_發(fā)商一起經(jīng)營(yíng)城市，對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注更加少了?！蓖衾日f。

于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)通過這種變異的預(yù)售制轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者和銀行。

對(duì)于銀行來說，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商挾預(yù)售款潛逃的事情也時(shí)有發(fā)生。

“商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問題只有到購(gòu)房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)。可等發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，商品房常常又過了保修期?！蓖衾日f，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。

預(yù)售制到了該廢止的時(shí)候

正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上不誠(chéng)信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭(zhēng)論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預(yù)售制度的消息。

在汪利娜看來，這個(gè)制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺(tái)體系建設(shè)等。

“最關(guān)鍵的就是要把游戲規(guī)則做好?！蓖衾日f，法律層面如果強(qiáng)化了對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對(duì)稱和相對(duì)弱勢(shì)的地位，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。

在汪利娜看來，預(yù)售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標(biāo)準(zhǔn)。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預(yù)售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預(yù)售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設(shè)等。

“對(duì)那些無視預(yù)售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)（對(duì)這些企業(yè)）給予處罰?！蓖衾日f，相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。

按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買了名不符實(shí)的商品房時(shí)，有權(quán)拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者向開發(fā)商索賠基本不可能。

應(yīng)該說，在現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，與1998年時(shí)相比，現(xiàn)在開發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。

“這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤(rùn)率也很高。”胡景暉說，目前已經(jīng)具備了對(duì)預(yù)售制叫停的條件。于情于理，取消預(yù)售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。

不過，胡景暉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供不應(yīng)求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預(yù)售制，可能會(huì)導(dǎo)致短期供應(yīng)量不足、價(jià)格上漲的局面。廢止這個(gè)制度，需要更多的準(zhǔn)備。

多年以來，劉俊海一直認(rèn)為預(yù)售制是房地產(chǎn)市場(chǎng)的萬(wàn)惡之源，按照他的設(shè)想，這個(gè)制度早就該廢止了。

“當(dāng)年選擇這種制度是效率優(yōu)先觀念的體現(xiàn)，GDP上去了，消費(fèi)者的利益卻被忽視了。”劉俊海說，這個(gè)制度設(shè)計(jì)讓開發(fā)商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為?，F(xiàn)在正是改革的好時(shí)機(jī)。

漸進(jìn)式取消思路

目前最大的反對(duì)聲音是，取消預(yù)售之后，商品房?jī)r(jià)格將暴漲，也可能產(chǎn)生令政府擔(dān)憂的后果：比如地方融資平臺(tái)受牽連、銀行產(chǎn)生壞賬等。

一家廣州大型房企人士說，若取消預(yù)售制，對(duì)一些中小型開發(fā)商或資金不足、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不符合市場(chǎng)需求的開發(fā)商，將是生死存亡的考驗(yàn)。但認(rèn)為取消預(yù)售將減少供應(yīng)量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲的理論，缺乏數(shù)據(jù)支撐。記者獲得的資料顯示，當(dāng)前住宅在建規(guī)模達(dá)45億平方米，房企去化速度也只處于中下水平，銷竣工比僅為1.1：1。

但是，接受記者采訪的諸多人士認(rèn)為，鑒于目前的情況下，打破利益格局并沒有那么容易，而漸進(jìn)式的改革被視為應(yīng)有之義。

學(xué)者陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，住房預(yù)售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場(chǎng)平穩(wěn)，更加成熟。

“取消預(yù)售制必須要有一個(gè)過渡期?！笨蓪?duì)預(yù)售制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母?。比如美?guó)的預(yù)售制規(guī)定，美國(guó)的銀行必須在房屋落地建成之后才能給開發(fā)商提供銀行貸款。我國(guó)可以借鑒，在銀行到款的時(shí)間點(diǎn)上加以控制，將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。

另外，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理可以避免開發(fā)商囤積項(xiàng)目，或項(xiàng)目間拆借資金；預(yù)售資金的第三方監(jiān)管方面也要有所建設(shè)。中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，在不能即刻取消預(yù)售制的情況下，關(guān)鍵是要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售款。

另有學(xué)者建議，可以在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。

筆者注意到，實(shí)際上，從2007年以來，開發(fā)商自有資金比例提高到30%、按揭貸款須在建筑物封頂之后才可發(fā)放、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等措施相繼在中央和各地出臺(tái)，都是對(duì)預(yù)售制度的變革。

2l世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日表示，取消預(yù)售制，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，爭(zhēng)論雙方流于情緒化、口水化，缺乏建立在科學(xué)數(shù)據(jù)之上的實(shí)證研究。他認(rèn)為，經(jīng)過近20年的發(fā)展，預(yù)售制即使不取消，進(jìn)行改革也是完全必要的。

鏈接一：預(yù)售制的三大弊端

缺乏監(jiān)管，房產(chǎn)企業(yè)瞞天過海

由于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)各種違規(guī)操作層出不窮，房產(chǎn)企業(yè)為了最大程度上追逐利益一房?jī)少u、一屋多壓等問題屢見不鮮，更有甚者將在建工程抵押，使得銀行按揭與在建工程抵押相沖突，對(duì)銀行和購(gòu)房者的利益造成了直接的損害。“空手套白狼”也是不法房地產(chǎn)開發(fā)商普遍和常用的手法，而房屋預(yù)售制度為這種方法提供了便利，在資金鏈出現(xiàn)問題的時(shí)候，開發(fā)商便會(huì)通過“假按揭”的方式從銀行把錢套出來，而剩下的風(fēng)險(xiǎn)就由銀行和購(gòu)房者來承擔(dān)。

同樣由于缺乏對(duì)于建設(shè)專項(xiàng)資金的監(jiān)管，部分房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)將建設(shè)資金挪作他用，使得工程進(jìn)度和質(zhì)量難以保證，甚至出現(xiàn)工程爛尾。

門檻較低，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜

商品房預(yù)售制在我國(guó)設(shè)立之初，就是為了解決房產(chǎn)企業(yè)資金少、規(guī)模小的缺點(diǎn)，但是由于較低的門檻，使得部分不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，他們往往通過銀行抵押、集資甚至高利貸獲得開發(fā)資金，一旦拿到預(yù)售許可證，便開始瘋狂銷售，填補(bǔ)貸款。這種房地產(chǎn)企業(yè)往往抗壓能力差，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)突發(fā)事件，便容易造成資金鏈斷裂，后續(xù)工程無法跟進(jìn)，最終導(dǎo)致爛尾。

信息封閉，買賣雙方地位懸殊

在預(yù)售制度的前提下，買賣雙方的標(biāo)的物——商品房其實(shí)并沒有存在，只是在預(yù)售制度的前提下提前進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，這就在無形之中增加了交易的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者只憑著一紙合同，自己的利益無法得到根本的保障。雙方交易的前提便是不公平的，購(gòu)房者給房產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金，但對(duì)于工程資料、施工材料等無法具體掌握，這為開發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費(fèi)者或事后擅自變更設(shè)計(jì)、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

鏈接二：香港期房值得借鑒

香港的樓花政策已有幾十年。樓花，即房地產(chǎn)開發(fā)商向購(gòu)買房屋者出售未建成的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商在得到香港地政總署批準(zhǔn)，并獲得預(yù)售樓花通知書后，即可對(duì)外出售樓花。

目前香港大部分樓盤的建設(shè)時(shí)間為兩到三年。一般情況下，開發(fā)商需要一年左右時(shí)間完成樓盤基本整理工程，如地基建設(shè)、整理地下管道等。之后，便會(huì)出售樓花。開發(fā)商一般會(huì)在繁華商業(yè)中心設(shè)立示范單位（樣板房）供購(gòu)房者參考。

香港政府近年來對(duì)地產(chǎn)的管理很嚴(yán)格，所以示范單位一般與真實(shí)房間差別很小，也很少出現(xiàn)地產(chǎn)商在售完樓花后攜款潛逃的事情。

篇9

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（〔〕4號(hào)）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔〕53號(hào)）和《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控防止房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（鄂政辦發(fā)〔〕107號(hào)）以及《市人民政府關(guān)于規(guī)劃發(fā)展我市房地產(chǎn)業(yè)的通知》（政發(fā)〔〕4號(hào)）等精神，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)群眾利益和保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須按照統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、長(zhǎng)期建設(shè)（中心城區(qū)每期一般不低于1萬(wàn)平米，但符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，臨街項(xiàng)目符合街景規(guī)劃的除外）的原則，由市國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)部門按照城市規(guī)劃和年度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，擬定《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》。（2）開發(fā)項(xiàng)目土地必須實(shí)行招拍掛供地。土地出讓年限應(yīng)為國(guó)家規(guī)定的最高年限。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須依法及時(shí)收回土地使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并在核定的資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)禁無資質(zhì)開發(fā)和借用掛靠資質(zhì)開發(fā)。將資質(zhì)的升級(jí)和資質(zhì)年檢與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況結(jié)合起來，對(duì)不服從管理有違法違規(guī)行為的企業(yè)，資質(zhì)主管部門依法予以降低資質(zhì)等級(jí)和注銷資質(zhì)證書。（4）房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)須符合下列條件：①開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；③國(guó)有土地使用權(quán)證（土地成交確認(rèn)書）；④規(guī)劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書；⑥前期物業(yè)管理服務(wù)合同；⑦白蟻防治合同。開發(fā)企業(yè)須持有房產(chǎn)主管部門出具的《項(xiàng)目確認(rèn)通知單》才能到招投標(biāo)管理部門辦理建筑工程的招投標(biāo)。

2、嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)開發(fā)項(xiàng)目。堅(jiān)決打擊和杜絕未經(jīng)審批立項(xiàng)批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行為。在嚴(yán)格控制個(gè)人建房規(guī)劃審批工作的同時(shí)，對(duì)違規(guī)小規(guī)模開發(fā)和超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的必須依法從嚴(yán)查處，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)項(xiàng)目無資質(zhì)或假冒資質(zhì)開發(fā)及假冒集資建房之名進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。

3、嚴(yán)格按規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積以內(nèi)實(shí)行開發(fā)建設(shè)；分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按土地出讓規(guī)劃條件和有關(guān)規(guī)定科學(xué)規(guī)劃審批，不得隨意變更規(guī)劃條件。

4、建立網(wǎng)上公示制度。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本信息、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)中違法違規(guī)及受到處罰等情況記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》和企業(yè)、個(gè)人信用檔案中，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

二、規(guī)范商品房預(yù)售管理，建立新建商品房?jī)r(jià)格備案制度

1、規(guī)范商品房預(yù)售許可。商品房銷售應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房預(yù)售許可證》制度，在未取得《商品房預(yù)售許可證》前不得任何銷售信息，嚴(yán)禁以“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等形式變相無證銷售，開發(fā)商不得向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”、“認(rèn)購(gòu)金”等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。申報(bào)預(yù)售時(shí)，房屋形象進(jìn)度一般應(yīng)達(dá)到規(guī)劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應(yīng)超過三分之二，并且需要抵押權(quán)人出具同意銷售的書面意見；商品房預(yù)售許可的審批，需報(bào)經(jīng)分管市長(zhǎng)同意。

2、規(guī)范公開內(nèi)容。在取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)進(jìn)行公開銷售，在售樓部張貼公布已批準(zhǔn)銷售套數(shù)信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面的方式向預(yù)購(gòu)人明示項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間，商品房的結(jié)構(gòu)、類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法，預(yù)售商品房的付款辦法，商品房預(yù)售款的專用賬戶等情況，不得不實(shí)的銷售進(jìn)度信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3、規(guī)范合同文本。房地產(chǎn)交易合同必須采用統(tǒng)一制定的規(guī)范性文本，合同內(nèi)容不得任意刪減，商品房買賣合同一經(jīng)網(wǎng)上簽約，開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門備案登記。房屋交付使用后，開發(fā)企業(yè)必須協(xié)助購(gòu)房人按法律法規(guī)辦理房屋所有權(quán)登記，并及時(shí)向購(gòu)房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》確保購(gòu)房人的合法權(quán)益。

4、規(guī)范商品房住房?jī)r(jià)格。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，公開標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格及相關(guān)收費(fèi)，防止大起大落，禁止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁調(diào)價(jià)、搭車漲價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”等不規(guī)范價(jià)格的行為。在遵循市場(chǎng)供求規(guī)律，堅(jiān)持主要由企業(yè)制定商品房?jī)r(jià)格的原則下，對(duì)開發(fā)企業(yè)自主制訂的新建商品房預(yù)（銷）售價(jià)格進(jìn)行備案，并實(shí)行網(wǎng)上公示，開發(fā)企業(yè)在向市房管部門領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證之前必須將普通商品房?jī)r(jià)格向價(jià)格主管部門報(bào)備，并提供開發(fā)銷售樓盤類型、面積、主要定價(jià)依據(jù)等資料，開發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格要與備案價(jià)格和對(duì)外公布價(jià)格保持一致，開發(fā)企業(yè)銷售過程中需要上調(diào)價(jià)格的，必須提前一周重新報(bào)備，并說明提價(jià)的主要理由。不經(jīng)報(bào)備任意提價(jià)的，價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)的規(guī)定實(shí)施處罰。

三、規(guī)范項(xiàng)目資本金制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款資金的監(jiān)管

1、實(shí)行項(xiàng)目資本金管理。項(xiàng)目資本金制度是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)總投資中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貨幣資金，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的比例不得低于35%。項(xiàng)目資本金只用于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用和抽回。

2、加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款是指預(yù)購(gòu)人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按規(guī)定的資金用途和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用資金，在操作上堅(jiān)持“專款專戶、?？顚４?、?？顚Ｓ谩薄７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)提交下列文件資料備案：①商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表；②預(yù)售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明。要積極利用和依托商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)做好預(yù)售款監(jiān)管工作的銜接，對(duì)預(yù)售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成初始登記終止，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化實(shí)時(shí)監(jiān)管，商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)和投資，不得挪作他用。

3、市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市商品房項(xiàng)目資本金的監(jiān)控和預(yù)售資金的監(jiān)管。預(yù)售資金由商品房開發(fā)企業(yè)存入市房產(chǎn)管理局指定帳戶，并由市房產(chǎn)管理局根據(jù)商品房建設(shè)進(jìn)度審核撥付。在開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，預(yù)售款應(yīng)預(yù)留總額的10%（最高額不超過500萬(wàn)元），作為開發(fā)企業(yè)信用保證金；在綜合驗(yàn)收合格后方可撥付。

四、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，維護(hù)所有者的合法權(quán)益

為加強(qiáng)全市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應(yīng)足額繳存，不得減免。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。維修資金應(yīng)當(dāng)在指定的銀行開設(shè)維修資金專戶，由房產(chǎn)行政主管部門代管，做到專項(xiàng)存儲(chǔ)，專款專用。維修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修資金利息凈收益應(yīng)轉(zhuǎn)作維修資金。房產(chǎn)行政主管部門在代管維修資金中的工作和業(yè)務(wù)費(fèi)用，由房產(chǎn)行政主管部門編報(bào)預(yù)算，經(jīng)財(cái)政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用。維修資金使用時(shí)，成立了業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)同意并經(jīng)選定的物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。維修計(jì)劃經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)財(cái)政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項(xiàng)維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)和接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。

五、規(guī)范物業(yè)管理行為，著力完善物業(yè)監(jiān)管機(jī)制

1、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理。從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具備企業(yè)法人資格和資質(zhì)證書，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定工作，進(jìn)一步整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)在接受開發(fā)企業(yè)委托從事前期物業(yè)管理時(shí)，要在委托合同中分清雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，要通過簽訂物業(yè)管理委托合同的形式約定與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）各自的權(quán)利和義務(wù)，認(rèn)真履行合同。

2、認(rèn)真做好建設(shè)與管理的銜接工作。完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度，在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量、責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅(jiān)持市場(chǎng)化方向。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持物業(yè)管理的市場(chǎng)化方向，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，加快業(yè)主委員會(huì)的組建步伐，引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)小區(qū)業(yè)主（房屋使用人）的入住率達(dá)到50%以上、公用住宅出售建筑面積達(dá)30%以上或者首位業(yè)主入住達(dá)2年以上的，開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)要積極配合經(jīng)綜合驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，主動(dòng)征求業(yè)主的有關(guān)意見和建議。當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)的條件基本具備后，由業(yè)主委員會(huì)籌備小組代為起草業(yè)主委員會(huì)的章程，報(bào)送物業(yè)管理行政主管部門。

篇10

1.1概念

商品房預(yù)售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購(gòu)房款或者定金，并在以后確定的時(shí)間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。

1.2特征

1.2.1商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為。在商品房預(yù)售中，買房人在合同期限到來之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)才真正的是房屋的所有者。。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售是一種附期限的法律行為，加之其標(biāo)的物具有不可移動(dòng)的特性，在合同的履行過程中，任何一個(gè)步驟如果出現(xiàn)了問題，都可能產(chǎn)生預(yù)售合同不能履行或者不能完全履行，最壞的結(jié)果是產(chǎn)生合同無效。所以，和其他一般的買賣行為相比，預(yù)售行為所觸及到的關(guān)系顯得更復(fù)雜。

1.2.2商品房預(yù)售是一種附期限而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的一種交易行為。商品房預(yù)售的標(biāo)的物是獲得法律批準(zhǔn)，將被建沒或尚在建設(shè)中的房屋，是期房，在商品房預(yù)售中，買房者得到的只是一份和開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，真正的買賣對(duì)象一房屋正在建設(shè)中，商品房預(yù)售的對(duì)象具有不確定性。所以雙方要承擔(dān)合同期限內(nèi)的國(guó)家政策、土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格等多方面因素變化帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外買房者還要承擔(dān)開發(fā)商資金短缺等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3商品房預(yù)售的國(guó)家干預(yù)性較強(qiáng)。由于商品房的預(yù)售不同于現(xiàn)房買賣，真正意義上的房屋買賣根本就沒有形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房于貞售領(lǐng)域的管理。我們國(guó)家不但規(guī)定了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入條件和相應(yīng)的程序要求，而且還強(qiáng)調(diào)在預(yù)售合同簽訂后應(yīng)該向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理登記備案手續(xù)。

2我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的缺陷

2.1房地產(chǎn)商利用商品房預(yù)售制度侵害了消費(fèi)者的權(quán)益

雖然現(xiàn)行法律有諸多條文對(duì)預(yù)購(gòu)者權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，如法律規(guī)定在定立合同過程中預(yù)購(gòu)者有對(duì)預(yù)售人和預(yù)售商品房的真實(shí)情況的知悉、有權(quán)按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權(quán)要求所購(gòu)買的商品房不存在權(quán)利瑕疵、質(zhì)量瑕疵等，但在實(shí)踐中這些權(quán)利都不同程度上受到損害。

因房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，普通消費(fèi)者處于絕對(duì)信息弱勢(shì)地位，從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開發(fā)商會(huì)在最大限度的增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于消費(fèi)者的行動(dòng)，預(yù)售制度則大大加劇了這種現(xiàn)象。因?yàn)橥ㄟ^預(yù)售制度購(gòu)房，預(yù)購(gòu)者在購(gòu)房時(shí)不可能看到現(xiàn)房的，主要的房屋信息來源就是廣告和銷售宣傳資料，它們對(duì)預(yù)購(gòu)者起著非常重要的作用。現(xiàn)實(shí)中不少開發(fā)商會(huì)隱瞞房屋存在的缺陷，甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規(guī)劃而不告知預(yù)購(gòu)者，預(yù)購(gòu)者往往只有在房屋交付使用后才發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到了侵害，加大了消費(fèi)者所面臨的房屋質(zhì)量、建筑及面積計(jì)量、虛假宣傳、規(guī)劃變更、合同定金、產(chǎn)權(quán)、延期交房等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外由于信息的不對(duì)稱，一些不講誠(chéng)信的開發(fā)商利用來電來訪登記、排號(hào)吸籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到簽約之間的時(shí)間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控商品房的供求關(guān)系，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格。

2.2商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行和預(yù)購(gòu)者承擔(dān)

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，2010年1月一l1月期間，銀行貸款占了房地產(chǎn)總的資金來源的19.2％，雖然從表面上看銀行貸款占整個(gè)資金比列并不高，其在房地產(chǎn)中所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不大，但須知，在企業(yè)自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉(zhuǎn)化而來的，而房屋銷售收入中絕大部分都是購(gòu)房者通過銀行按揭所得。如上所給數(shù)據(jù)個(gè)人按揭占到中的資金額的9.2％，換句話說銀行此時(shí)要付的金額占到了總的金額的將近30％。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當(dāng)一部分開發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他的金融工具，在商品房的開發(fā)建設(shè)初期就將一大半風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行了。在其遇到危機(jī)不能繼續(xù)開發(fā)時(shí)，龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，從而增加銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而且近幾年中，商品房交易中屢屢出現(xiàn)欺詐行為。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的，然而，由于預(yù)售制度的存在，無疑為開發(fā)商的欺詐騙貸行為提供方便之門，可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。

3完善我國(guó)商品房預(yù)售制度應(yīng)采取的有效措施

3.1完善預(yù)售登記備案制度

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的熱潮，完善預(yù)售登記制度已是大勢(shì)所趨。2007年通過的《物權(quán)法》在第20條中首次以法律形式確立了預(yù)告登記制度，雖然《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記所作的規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)略，但仍然為預(yù)售登記制度的完善提供了方向。商品房預(yù)售合同登記應(yīng)當(dāng)作為合同的對(duì)抗要件，約束開發(fā)商任意將商品房再預(yù)售給第三方，或在預(yù)售后進(jìn)行抵押，損害預(yù)購(gòu)方的權(quán)益，這與預(yù)告登記的公示作用是相似的。具體來說，可以參照預(yù)告登記制度從以下幾個(gè)方面改進(jìn)登記備案制度：

3.1.1建立預(yù)售登記的法律懲罰機(jī)制。我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋只賦予了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度行政上的意義，其法律強(qiáng)制上的意義不夠突出，預(yù)售人違背此規(guī)定的結(jié)果只是承擔(dān)行政意義上的處罰責(zé)任，法律意義上的懲罰缺失，從而限制了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度應(yīng)有的規(guī)制作用。因此，需要我們從立法和司法兩個(gè)角度去加強(qiáng)法律懲罰機(jī)制，使不法房地產(chǎn)開發(fā)商懾于高額的違法成本而不敢涉足“一房多賣”。

3.1.2完善商品房預(yù)告登記功能。從技術(shù)層面而言，實(shí)行商品房預(yù)售登記和商品房抵押預(yù)告登記制度不存在任何障礙。我們應(yīng)盡快制訂時(shí)間表，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行商品房預(yù)售登記和商品房抵押預(yù)售登記公示制度。通過建立安全便捷的信息查詢系統(tǒng)，確保公眾在辦理相關(guān)事宜之前，就可以通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)預(yù)售商品房各項(xiàng)情況進(jìn)行查詢。政府通過此種方式將信息公開化、透明化，有效降低信息的不對(duì)稱性，防止欺詐行為的出現(xiàn)，最大限度地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

3.2強(qiáng)化監(jiān)管商品房預(yù)售房款

政府要通過設(shè)置專門帳號(hào)等方式來管理預(yù)售資金，可采取專項(xiàng)信托，這樣可以有效防止開發(fā)商隨意挪用預(yù)售專項(xiàng)資金，也可以有效防范假按揭等違法行為。同時(shí)，要規(guī)范使用預(yù)售款，房屋開發(fā)商一般除了可提取一定比例的備用金外，監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將預(yù)售款轉(zhuǎn)入施工單位帳戶。

3.3要建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有效控制預(yù)售資金的數(shù)額

當(dāng)前的預(yù)售缺席的一大弊端是預(yù)售合同在簽訂后購(gòu)房者將全部房款交給了開發(fā)商，從而導(dǎo)致購(gòu)房者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們建議將預(yù)售款的實(shí)際金額控制在合同價(jià)的百分之五十至七十左右，余下部分在交房時(shí)一次性支付。這樣做有幾點(diǎn)好處：首先，預(yù)售商品房實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；第二，有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，督促房屋開發(fā)商按計(jì)劃完工并保證工程質(zhì)量；第三，有利于引導(dǎo)開發(fā)商減少對(duì)預(yù)售款的依賴；第四，兼顧了現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀。