導語：如何才能寫好一篇經濟泡沫的產生，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：流動性過剩 銀行信貸 房地產價格 泡沫化

基本假設和理論模型選擇

蛛網模型是基于均衡的經典動態(tài)供求關系模型。它是指某些商品的價格與產量變動相互影響，引起規(guī)律性的循環(huán)變動的理論。它引入時間變化的因素，通過對屬于不同時期的需求量、供給量和價格之間的相互作用進行考察。1930年由美國的舒爾茨、荷蘭的J.丁伯根和意大利的里奇各自獨立提出。由于價格和產量的連續(xù)變動用圖形表示猶如蛛網，1934年英國的卡爾多將這種理論命名為蛛網理論。蛛網模型理論界主要用于分析諸如農產品等生產周期較長的商品產量和價格在偏離均衡狀態(tài)以后的實際波動過程及其結果。本文認為，房地產市場上的供給與價格變動關系及銀行信貸與蛛網模型理論分析的對象具有一定的相似性。

房地產市場特性決定了住房市場是非均衡的市場。從房地產供給角度來看，供給曲線的變化來自于商業(yè)銀行的貸款業(yè)務，開發(fā)商向銀行尋求貸款時，銀行一般會要求以房地產作為抵押。房地產價格越高，其資產價值也越大，銀行的資產負債表中資產項目越大，這樣銀行就有更大的動機進行放貸。因此，房地產的價格與銀行信貸的供給成正相關，反映出來的就是一條向右上方傾斜的直線。從房地產需求角度來看，房地產信貸需求反映出來的就是房地產價格的減函數，也就是說隨著房地產價格的上升，信貸需求量趨于下降（葛揚、陳孝強，2007）。

根據蛛網模型理論的相關假設，結合房地產市場本身特性，房地產信貸市場蛛網模型是基于以下三個基本假設：

第一，信貸市場的供給對房價的反應存在時滯，并且當期供給量會受到上一期的影響。銀行出于風險控制的考慮，它會根據上一期的信貸狀況進行評估，綜合考慮各種因素（其中包括抵押品價值）來確定當期的信貸政策，控制當期的信貸規(guī)模。

第二，信貸市場的需求變動不存在時滯，房地產同時具有投資品和消費品的價值，其需求彈性比較大，房地產較大的需求彈性很容易影響到房地產信貸市場。房地產信貸的需求彈性比較大，房地產價格較小的變動會引起信貸規(guī)模的快速擴張。由于房地產價格顯著高于普通消費品，價格偏高會壓制一部分需求，一旦價格波動，市場中將產生明顯反應，相應的房地產信貸市場也會發(fā)生變化。

第三，對于信貸市場而言，市場始終保持在出清狀態(tài)。信貸資金從銀行資金池流出，資金如果不投入房地產市場，也可以投入到其他領域，即資金使用具有完全的可替代性。

蛛網理論模型有“穩(wěn)定型、收斂性和發(fā)散型”三種形態(tài)，就房地產泡沫這個問題而言，穩(wěn)定型和收斂型模型的理論應用分析意義不大，房地產市場泡沫主要集中應用研究發(fā)散型的蛛網模型。

流動性過剩下房地產價格泡沫和銀行信貸之間的互動機理

流動性過剩實際上就是貨幣的供給量的增加速度超過了實際GDP的增長速度所造成的。近幾年，由于國際國內等因素的作用下，我國流動性相對過剩比率不斷提高。國際因素是國際順差和人民幣升值的預期引發(fā)流動性過剩；國內因素是消化流動性過剩主要有兩個途徑：通貨膨脹；資產價格的上漲。由于國內勞動力成本的人為壓制，導致生活消費品人力成本的有效控制，這樣國內的CPI指數一直保持在低位徘徊。因此，在流動性過剩的條件下，過剩的資金很容易流入到收益率較高的房地產市場，由于投資渠道不暢，房地產也不斷依賴銀行信貸發(fā)展，在貨幣資本驅動的房地產市場上，房地產價格泡沫隨之升高。

如圖1所示，在這個模型中，房地產信貸市場的需求彈性小于供給彈性，價格變化對信貸供給的影響程度大于信貸需求的影響程度?？v軸P代表房地產價格，橫軸L代表用于房地產上的銀行信貸，S代表信貸供給，D代表信貸需求。S與D相交于O點，代表信貸供給與信貸需求處于均衡狀態(tài)。直線S與縱軸P的交點P0，其經濟含義是，當房地產價格降低到一定程度時，房地產信貸將降為0。從開發(fā)商的角度來看，房地產價格過低時，失去了開發(fā)價值，其自有資金將流入其他行業(yè)，不再向銀行貸款進行房地產開發(fā)；從購房者的角度來看，由于價格過低，其自有資金足夠買房，不需要向銀行獲得房地產按揭貸款。直線D與縱軸P相交于P5，其經濟含義是，當房地產價格高到一定程度后，從購房者的角度來看，購房者甚至連住房按揭貸款的首付資金都無法籌集，因此需求量為0。信貸供給曲線S和信貸需求曲線D相交于O點，即信貸市場處于均衡狀態(tài)。

在t期，當價格為P1時，信貸規(guī)模為L1，在較低價格水平下，房地產市場需求旺盛，相應的信貸需求也比較大，但是短期內信貸規(guī)模無法迅速上升，房地產市場上的供給也無法迅速增加。從而引起價格上升，P1到P2，信貸規(guī)模依然為L1。這階段為房地產泡沫的形成階段，主要特征是價格的大幅度上升。

到t+1期，信貸規(guī)模開始增加，從L1到L2，但是房地產開發(fā)的周期比較長，供給依然沒有充分形成，價格仍保持在較高水平P2。同時，房地產市場中還經常出現開發(fā)商囤積土地和樓盤惜售的現象，這種現象進一步支持了房地產價格在高位運行。這時期是房地產泡沫的積累階段。主要特征是銀行信貸規(guī)模的迅速增加，同時房地產價格處于高位運行，市場風險加大。

到t+2期，信貸規(guī)模依然保持不變，房地產市場需求已經無法支撐較高的房價。一方面，在信貸市場上，銀行開始警惕信貸風險，開始惜貸；另一方面，開發(fā)商面臨資金回籠和還貸的困境，不得不壓低價格，同時前期囤積市場上的土地開始釋放到市場上，兩方面的作用，房地產價格將大幅度下降到P3。因需求曲線比供給曲線的價格彈性小，所以P3比P1的價格更低。這階段是房地產價格的破滅階段，其主要特征房地產價格的大幅度下降。這是發(fā)散型蛛網模型的典型特征。

到t+3期，房地產市場的價格泡沫完全釋放，房價跌到谷底，抵押物大幅度貶值，銀行大量出現呆壞賬。銀行信貸進一步收緊，金融機構開始進行調整，價格和信貸都降到低水平。

上述是一個發(fā)散型的蛛網模型，在下一周期中，房地產價格將上升到比P2更高的水平。隨著信貸規(guī)模和房地產價格之間互相循環(huán)的助推，房地產市場波動更加劇烈，房地產泡沫化將進一步加劇。而如果泡沫一旦破滅，將危害到整個宏觀經濟。

預防房地產價格泡沫化的政策建議

（一）銀行業(yè)層面

銀行作為發(fā)放信貸的主體，同時也是負債的主體。為了化解這種“兩難困境”，銀行業(yè)可采取策略：一是業(yè)務種類和盈利模式創(chuàng)新。銀行自身業(yè)務種類和盈利模式上必須不斷創(chuàng)新，不能只靠貸存差來獲得盈利。一方面可以緩解資金流動性壓力，以回籠資金繼續(xù)提供融資貸款，只要證券市場存在需求，就能源源不斷地提供融資貸款，并且證券化的鏈條可以通過金融衍生工具加以延伸，鏈條越長，中間的操作風險、信息不對稱性風險就越大，風險也就越容易分散（陶海波、楚東坡，2010）。另一方面，房地產抵押貸款證券化使我國商業(yè)銀行由傳統粗放發(fā)放增量貸款獲得利潤盈利模式轉向通過挖掘商業(yè)銀行中間業(yè)務盈利模式，銀行通過發(fā)行房地產抵押貸款債券獲得即時現金。二是實現房地產抵押貸款證券化，創(chuàng)新間接融資方式。大多數個人住宅消費資金主要通過住房抵押貸款方式從商業(yè)銀行獲得，這種融資方式往往導致商業(yè)銀行資產負債結構不合理。一方面，住房抵押貸款期限一般長達20-30年；另一方面，居民儲蓄期限越來越短?！岸檀骈L貸”現象很普遍，通過將房地產抵押貸款證券化，將期限較長、流動性差的住房抵押貸款打包以債券的形式發(fā)售給社會投資者，這樣既能收回現金又可以改善商業(yè)銀行的資產負債結構。三是加強內部風險控制。銀行內部應該增強信貸投放的審查力度，加大對風險的防控力度，加強房地產金融體系構建中的規(guī)范運作和風險防控。

（二）開發(fā)商層面

房地產開發(fā)商要解決自身融資難和風險控制難問題，就應基于風險和收益相對稱的創(chuàng)新原則，創(chuàng)新和拓展融資渠道。通過創(chuàng)建房地產投資基金，提高房地產開發(fā)中的直接融資比重。房地產融資渠道有商業(yè)銀行貸款、房地產投資信托、金融租賃、典當融資、短期債券、 上市融資等十幾種，但目前主要還是商業(yè)銀行貸款。商業(yè)銀行在整個金融體系中具有舉足輕重的地位，一旦房地產泡沫破滅風險暴露，會影響整個金融體系的安全。房地產投資基金的出現拓寬了房地產融資渠道，是房地產直接融資的發(fā)展方向。其投資最終目的是通過股權融資，導入專家管理，積極培育企業(yè)上市。再通過股權轉讓，實現資本的較快增值變現。同時還可以采取其它股東逐年回購和協議轉讓的辦法來實現基金股權的推出與變現房地產產業(yè)投資基金。

（三）政府層面

政府監(jiān)管的缺位和不作為等，在一定程度上助推了房價的上升。一是政府應加強信貸投放和流向的監(jiān)管，設定房地產信貸投放指標。同時規(guī)范資本市場，逐步完善融資體系，在構建多層次資本市場中，政府應該與其他相關部門緊密聯動，共同推動房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展。二是政府應幫助企業(yè)構建誠信體系，建立金融機構信息資源共享平臺。這樣可以加強信貸投放的監(jiān)管，也有利于政府引導開發(fā)商對基本保障住房等福利性住房的供給。三是加強對進入我國房地產業(yè)外資的監(jiān)管力度。外商投資開發(fā)經營境內房地產增長較快，房地產業(yè)成為外商投資的重要行業(yè)。外資進入我國房地產市場，一方面能夠促進我國房地產業(yè)競爭能力和提升產業(yè)實力；另一方面也會引起諸如投機泡沫、金融風險等問題（陳浩、葛揚，2008）。外資流向房地產領域不僅推動房地產價格的虛擬性和泡沫化，而且還產生明顯的金融效應。跨境資本流動會帶來資本市場風險，這種風險主要是資本市場開放所帶來的系統性風險，突出表現為溢出或關聯效應的產生。同時，必須通過運用各種政策工具減少跨境資本流動的負面影響。可根據國內經濟環(huán)境的變化，適時調整管理目標，并對跨境資本流動進行有效的統計、跟蹤、預測和分析。

（四）消費投資者層面

在我國投資渠道不暢通和投資品種少的不完善金融市場環(huán)境下，作為房地產的消費投資者，首先應該學會理性思考房地產價格的非理性波動，轉變傳統的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業(yè)，當外部因素變動，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現斷供，這樣因還不起貸款房產被收歸銀行，對社會的穩(wěn)定是一個嚴重的考驗。其次，房地產的消費投資者應該量力而行，在自身的承受能力范圍之內進行購房消費或投資。

參考文獻：

1.葛揚，陳孝強.經濟轉型條件下銀行信貸與房地產價格泡沫化互動機理分析[J].金融研究，2007（9）

2.高鴻業(yè).西方經濟學第三版（微觀部分）[M].中國人民大學出版社，2001

3.李健飛.經濟轉軌時期中國房地產融資風險防范―理論與實證[M].中國金融出版社，2006

4.曲波，謝經榮.房地產泡沫的內涵、特征與運行機理[J].房地視野，2003（6）

篇2

    從經濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看,泡沫經濟總是由于經濟發(fā)展過程中的虛擬經濟過度偏離了實體經濟,造成市場中的虛擬經濟成為了主體,而實體經濟的發(fā)展受到擠壓、限制,其結果是虛擬資本所產生的虛擬價值遠遠超過現實資本所產生的價值,經濟看似繁榮,實則不堪一擊。在分析現代金融泡沫經濟形成發(fā)展的原因時,首先應明確兩個基本概念:虛擬資本(FictitiousCapital)和現實資本(ActualCapital)。所謂虛擬資本,就是指那些有價證券,包括債券、不動產抵押單、股票等,它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式;所謂現實資本,則是指在經濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本,主要表現為生產要素形式和商品形式。其實,經濟發(fā)展中如果主要以生產資本和商品資本來運行,那么泡沫經濟產生的可能性是很小的,這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候,泡沫經濟就非常容易產生。泡沫經濟最容易在金融領域形成,并且由于金融業(yè)與房地產業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存,土地作為不動產,土地的價格構成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質。因此,泡沫經濟與房地產業(yè)也有著千絲萬縷的聯系,金融經濟泡沫與房地產泡沫是一對孿生兄弟。

    那么,為什么金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟呢?在當前金融經濟中,泡沫經濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預期等眾多新概念,各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現,導致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經濟。在實體經濟中,成本價格是實體經濟的基礎,而在金融經濟中,它以預期定價為經濟模型。金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟,這與泡沫經濟本身的雙重性有關。也就是說,在經濟發(fā)展日益現代化、國際化和自由化的今天,一定程度的泡沫經濟有利于資本集中,這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的,但是泡沫經濟終歸是一種虛擬經濟,其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此,一旦這種經濟過度發(fā)展,其后果也是非常嚴重的。具體來講,嚴重的泡沫經濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面:第一個方面的原因是社會原因,即在經濟發(fā)展速度較快的時期出現了經濟的整體繁榮和經濟宏觀環(huán)境較為寬松,這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以,泡沫經濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經濟體中。也就是說,在商品經濟出現周期性的蕭條之后,政府為了刺激經濟發(fā)展,主動降低銀行利息,放松銀根,通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經濟增長。于是,那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上,這就為泡沫經濟提供了社會基礎。第二個方面的原因就是對泡沫經濟形成和發(fā)展的預先調控和及時約束機制不夠。也就是說,在經濟發(fā)展過程中,未能對那些有可能導致泡沫經濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止,尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是,到目前為止,這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介,而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉,甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。

    通過對金融經濟中的泡沫經濟的內涵及其形成發(fā)展原因的分析中,我們可以看出,在金融經濟發(fā)展過程中,適當地存在一些泡沫,對于促進經濟活躍和繁榮有一定的積極意義,也是正常的現象。但是,如果經濟中存在過多的泡沫,并進一步形成泡沫經濟,那么這種缺乏實體經濟支撐的經濟必然會有破裂、崩潰的一天,最終造成金融危機,給經濟發(fā)展帶來致命打擊。因此,中國經濟發(fā)展必須對金融經濟中的泡沫采取非常謹慎的態(tài)度。正確認識中國金融經濟中的泡沫問題,對于把握中國經濟發(fā)展現狀和促進中國經濟健康發(fā)展具有重要意義。目前中國經濟發(fā)展中的泡沫問題主要表現為股票泡沫和房地產泡沫。所謂股票泡沫,就是股票的市場價格與其內在投資價值之間的差距,這種差距與泡沫絕對額、經濟總量、金融資產總量之間的關系有關。同時,股票市場同樣遵循供求關系決定價格的規(guī)律,一旦大量資金流向股票市場,那么股價與公司未來業(yè)績就會形成較大差距,盈率也會出現太高態(tài)勢,這個時候就會出現泡沫。

篇3

【關鍵詞】現代金融經濟；經濟泡沫

金融經濟在國家的經濟發(fā)展中占有極為重要的地位，金融經濟的穩(wěn)定性關系到國家經濟的穩(wěn)定性。近年來，國家經濟的發(fā)展速度雖然迅猛，但是金融經濟中的經濟泡沫問題卻日漸顯露，令人擔憂。因此，我們有必要全面認識經濟泡沫，分析出它的形成原因，弄清它的表現形式，找出應對的策略。

一、現代金融經濟中的經濟泡沫形成的主要原因

全球金融經濟的發(fā)展規(guī)律表明，對社會經濟建設的發(fā)展有過高的預估，會造成金融經濟中的經濟泡沫。由此可見，實際上，經濟泡沫的產生背景就是經濟發(fā)展的實際情況與預估情況之間存在較大的差距。在金融經濟市場中，占據著市場行為主導地位的是虛擬經濟，這種市場形勢不利于實體經濟的發(fā)展，表現出了擠壓、限制以及反彈等多種行為。這些行為導致的后果是，在同等條件的金融經濟中，虛擬資本創(chuàng)造地虛擬價值遠高于現實資本創(chuàng)造的現實價值。要知道，經濟泡沫是無法承受社會考驗的，它往往在一段時間過后就會發(fā)生破裂，給經濟發(fā)展予以重創(chuàng)。

近年來，我國的經濟泡沫出現得越來越頻繁，國民經濟的發(fā)展也受到了影響。為了應對這種發(fā)展形勢，相關研究人員就必須要反思：現代金融體系下的市場為何會頻頻出現經濟泡沫并且越來越嚴重。當我們探究這些問題時，有一些問題值得特別注意：首先，毋庸置疑，經濟泡沫產生的主要原因是市場上的虛假信息，這種信息具有欺詐性和隱蔽性的特點，表象上是好的，實則潛藏著很極大的危害。其次，經濟泡沫之所以能得以迅速蔓延，主要是人們的經濟心理所致，金融市場中有些人貪圖小便宜，汲汲于非理性預期收益。以下，我們將對經濟泡沫形成的原因作出詳細的分析：

（一）社會因素

經濟的發(fā)展與社會的發(fā)展有著緊密的聯系，經濟發(fā)展能夠推動社會的變革發(fā)展，而社會的進步又能反過來加速經濟的發(fā)展。在我國的市場經濟中，金融經濟的發(fā)展經過了多年的時間，發(fā)展空間逐漸寬松，風險也逐漸降低。在這種環(huán)境下，資金炒作問題引起了越來越多的人的注意。資金炒作一般是在商品經濟的周期性蕭條和金融市場銀行存款利息下調的雙重作用下形成的。此時，消費者的消費需求和投資需求都能得到滿足。利用這種刺激性的方式，市場中的閑散資金全都會流入金融市場，注入增值保值潛力最大的資源，這樣一來，經濟泡沫的蔓延就有了相當的社會基礎。

（二）金融約束機制的因素

雖然我國的金融經濟已有了多年的發(fā)展經驗，發(fā)展成果也相當不錯，但是金融經濟的體制問題卻不容忽視。金融體制尚不健全，落實工作也沒有做到位，這是導致經濟泡沫產生的體制原因。鑒于這一因素的重要影響，國家的金融工作者應該認識到體制因素的重要性，完善我國的金融約束機制，防止泡沫經濟的產生和蔓延，降低金融風險，保證金融經濟的穩(wěn)定，實現國民經濟的健康發(fā)展。

二、現代金融經濟中經濟泡沫的主要表現形式

根據我現代金融經濟發(fā)展的實際，經濟泡沫主要有以下兩種表現形式：

（一）股票經濟泡沫問題

這種形式的經濟泡沫的形成原因是股票市場價值與內在投資價值之間的巨大差額。金融經濟中的金融資產總量、經濟總量以及泡沫絕對額指標大小等因素都與股票經濟泡沫具有密切的聯系。根據經濟學的規(guī)律可知，供求關系的改變會導致市場價格的波動，而供求關系是由市場決定的。但是，與實體經濟不同的是，股票經濟的波動往往是由人為的幕后操縱導致的。一些投機人員存在著不良的投資心理，他們希望通過炒股輕松地謀取暴利，滿足自己對金錢的欲望。但是炒股是一種不確定的事件，它風險極高。從近年來的股票市場發(fā)展走勢來看，股票市場總是處于波動變化的狀態(tài)之中，并不是固定不變的，股票市場自身的這種波動性也加劇了股票經濟泡沫產生的可能性。

（二）房地產經濟泡沫問題

這些年來，房地產行業(yè)的發(fā)展速度令人咋舌，房地產行業(yè)的高額利潤引起了許多投資者的興趣，他們紛紛向房地產的開發(fā)與投資投以熾熱的目光，并抱以熱切的期盼。相關人員利用人們的這種心理，對房地產進行無節(jié)制的開發(fā)，使得房地產行業(yè)出現供過于求的失衡現象，然而在人們對房地產趨之若鶩的追捧下，房地產的價格非但沒有下降反而越來越高。在人民的生活中，衣食住行是最基本的要求，因此房子是人們生活的必需品，然而在房地產經紀泡沫問題的影響下，買房是大多數中下級工作人員負擔不起的重任，無數人為了住房問題犯愁。而有些投資者看到直線上升的房價，為謀求個人利益購入大量房產。然而，他們的投資預期能否實現就難說了，因為他們所掌握的房產信息很有可能是有迷惑性的，房產公司為了售樓業(yè)績可能提出一些與現實有出入的售房方案。

三、控制現代金融經濟中產生經濟泡沫的策略

（一）國家加強對金融經濟的干預

我國的經濟體制是社會主義市場經濟，這種經濟體制給了市場很大的調控權利，國家盡量不干預市場，但是國家對于那些特殊的經濟領域一定要適當加以宏觀調控，以維持經濟的穩(wěn)定發(fā)展。這些年來，金融經濟的發(fā)展過程中屢屢出現經濟泡沫，這是市場調控的弊端，為了彌補市場調控的不足，國家必須出手干預金融經濟，幫助金融經濟實現健康平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)。

（二）嚴格控制房價的不合理性

房地產行業(yè)的確對國民經濟的發(fā)展發(fā)揮了極大的推動作用，但是它同時也是經濟泡沫的重災區(qū)。如果房價還是以直線上升的勢頭發(fā)展下去，它很有可能導致房地產行業(yè)向其他領域的擴張，這樣是很危險的。目前，國家已經采取了一些宏觀調控的措施來控制房地產經濟泡沫，要注意的是在制定政策時保持調控政策的連續(xù)性，短期政策不可長期實施，政府的工作重心應該是對房地產的預期進行調控。

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【關鍵詞】金融危機房地產泡沫影響建議

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

1引言

縱觀以往的亞洲金融危機和08年的美國次貸危機，其導火線都是房地產泡沫的無限膨脹，而且每次危機過后都伴隨著經濟的長期不景氣，給國民經濟發(fā)展和人民生活水平帶來了不利影響。鑒于這樣一種殘酷的現實，房地產泡沫成為近些年國內外學者們研究的焦點。隨著房地產泡沫成因的日益復雜性，對房地產泡沫的研究也應當尋求更多新的角度。為了促進我國房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，在此有必要對房地產泡沫的定義、成因進行深入分析，探討房地產泡沫對我國經濟和社會發(fā)展的影響，以便提出科學合理的對策及建議。

2房地產泡沫的定義

要分析房地產泡沫，首先要搞清楚它到底是什么，也就是房地產泡沫的定義問題。帕爾格雷夫在經濟學大辭典中將泡沫狀態(tài)描述為：一種或一系列資產在一個連續(xù)過程中陡然漲價，使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主，這些買主往往是以投機獲利為動機，并不關注資產本身的盈利能力，接著便是價格暴跌，最后以金融危機告終。一般認為，當房地產價格出現短期內異?？焖僭鲩L，嚴重背離其基礎價值并大大超出消費者的承受能力時房地產泡沫就產生了。

目前，國內學者對房地產泡沫的定義尚未達成一致。劉洪玉等認為房地產泡沫是由房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐造成的。韓冬梅等對以往學者關于房地產泡沫的定義給予了較為全面的解釋，認為房地產泡沫的定義必須包含以下四個方面的內容：1）房地產泡沫以在固定時期內供給缺乏彈性的房產和地產為載體；2）產生泡沫的主要原因是買主對價格或收益的不理性預期而產生的投機心理所導致；3）判斷房地產價格是否出現泡沫的依據是房地產價格與經濟條件決定的基礎價值的比值大小；4）必須是房地產價格與基礎價值相比出現非平穩(wěn)偏移時才能判定為出現泡沫。

3房地產泡沫形成原因分析

3.1金融支持過度是房地產泡沫生成的直接誘因

早期關于房地產泡沫成因的研究主要是針對股票市場，如Krugman（1999）認為，在地產市場中所有泡沫都是由銀行融資引起的，美國的儲蓄和貸款協會在其中發(fā)揮了很大的作用。Allen等人（1998）將資產定價等系列模型進行拓展，發(fā)現銀行等金融中介的問題導致了資產泡沫的產生?？梢娫诮鹑陬I域，國際上對于泡沫的成因有著較為一致的看法：金融中介在泡沫形成過程中起到了非常重要的作用。謝經榮等(2002)將Allen 等人的研究進一步拓展到地產領域，結果發(fā)現資產價格與信貸數量相關，資產回報的不確定性將導致資產泡沫的產生，而人們對未來信貸擴張的預期以及擴張程度的不確定性將提高泡沫的嚴重程度。周京奎（2006）在此基礎上考慮到具體的市場結構（如不完全市場、信息不對稱等）的影響，運用博弈論分析了房地產融資過程中銀行和借款人的策略選擇，認為銀行金融支持過度是房地產泡沫產生的直接根源，并且提出金融支持過度假說和衡量金融支持過度的臨界值，對我國房地產金融支持程度進行了實證分析，從而為房地產泡沫生成和演化提供了一個新的解釋。目前從金融角度解釋房地產泡沫的生成，認為金融中介的影響及信貸過度是導致房地產泡沫的直接原因，這一觀點具有很強的代表性，國內外學者也一致認同。

3.2信息不對稱情況下，投機和炒作導致房地產泡沫生成

筆者認為，存在房地產市場投機是因為其市場上存在信息不對稱的現象，不同人對同一資產的價值評估不同，由此產生房地產市場上投機過多的現象，出現泡沫化趨勢。外國學者在基于信息不對稱的條件下，運用行為經濟學的理論進行分析，認為不同的主觀信念會產生不同的投資行為。眾所周知，特定資產的價格要高于其價值，投資者相信在未來會有更多人以更高的價格購買它們，所以會持續(xù)購買此類資產。這種主觀信念所引導的投資使資產價格徹底偏離其價值，最終產生了泡沫?？紤]到信息不對稱和投機因素在房地產泡沫形成過程中的作用，使得對房地產泡沫成因的解釋更加貼近現實，這就對以往單純地從金融角度研究房地產泡沫成因提出了很大的挑戰(zhàn)。但是，基于這一角度提出的假說一般只是單純地進行數理推導論證，尚需結合實證分析為這一研究成果提供強有力的支持。

3.3相關體制不健全導致房地產泡沫生成

季衛(wèi)東（2003）等人從制度設計的角度出發(fā)，對日本泡沫經濟的成因進行了研究，認為日本型經濟社會的存在導致和助長了房地產泡沫的生成。對于我國制度缺陷在房地產泡沫生成過程中的作用，國內也有不少學者展開了研究。有的學者認為在我國的住房保障制度不健全的情況下，居民只能通過購買商品房來滿足其基本需求，這將直接導致房價上漲，從而出現房地產泡沫。有的學者則強調了國家稅收制度和地方政府考核制度在房地產泡沫生成中起的重要作用，如尹中立（2005）和李木祥（2007）分析了導致我國房地產泡沫生成的稅制因素。尹中立認為地方政府財權和事權不對等，迫使其“經營城市”，依靠大量出讓土地來彌補財政收入的缺口，這成為房地產泡沫生成的制度基礎。李木祥則強調現行稅制在保有環(huán)節(jié)稅種少、稅負輕，稅收制度不合理是導致房地產泡沫的直接原因。住房保障制度不健全、稅收制度的缺陷以及地方政府的約束機制不完善都是當前制度設計方面的缺失，也是我國房地產泡沫形成原因中較為特殊的因素。

4我國房地產泡沫的影響

4. 1房地產泡沫的經濟影響

國民經濟是一個由許多產業(yè)構成的龐大的、多層次的體系。房地產業(yè)因其產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)附加值高且具有較高的關聯效應和擴散效應，已經成為國民經濟增長中不可或缺的一部分。但在發(fā)達國家很少有將房地產業(yè)作為一個支柱產業(yè)，一是因為在其他國家商品房在住房供應結構中并沒有中國這么高的比例；二是因為房地產屬于資本密集型產業(yè)，占用大量的資本但直接創(chuàng)造價值財富的能力卻很低，但在中國，房地產業(yè)是大量資本、人才、優(yōu)惠政策的聚居地，成為支撐很多地方經濟命脈的產業(yè)。

房地產的高速發(fā)展，一方面有其正面的經濟效應:作為國民經濟的支柱性產業(yè)，房地產的快速發(fā)展必然會拉動GDP的增長，從而增加就業(yè)，緩解就業(yè)壓力；同時，由于其關聯效應和擴散效應能夠帶動其他關聯行業(yè)的發(fā)展，房地產泡沫具有行業(yè)經濟帶動作用。

但是房地產泡沫的發(fā)展也給我國帶來了巨大的負面經濟效應和潛在的經濟衰退風險:房地產泡沫造成大量資本從實體產業(yè)流向房地產，抑制了產業(yè)結構優(yōu)化；房地產價格虛高使居民財富大部分用于買房甚至借貸買房，限制了居民的購買能力，不利于我國擴大內需，阻礙了經濟發(fā)展模式的調整；同時房地產泡沫破裂有可能引發(fā)金融危機甚至經濟危機，給我國經濟帶來了很多不穩(wěn)定因素。

5促進我國房地產市場健康發(fā)展的對策及建議

房地產市場供求失衡、投機炒作、金融支持過度、體制缺陷等因素都有可能催生和助長房地產泡沫的形成，通過對房地產泡沫的諸多可能的誘因進行對比分析，有助于我們更好地了解房地產泡沫的生成機理，對我們進行房地產市場的調控也有十分重要的意義。筆者認為，政府應該從以下幾個角度著手，打出防治房地產泡沫過度膨脹的“組合拳”，從而促進房地產市場的長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

5.1加強金融監(jiān)管，合理利用貨幣政策調控房地產價格

總結以往的經驗，金融支持過度是造成房地產市場流動性過剩，從而導致房地產泡沫形成的一個重要原因。吸取美國次貸危機的教訓，我們必須進一步規(guī)范個人貸款的審查程序和標準，逐步建立并完善個人誠信系統；加強對金融機構的監(jiān)管力度，提高金融機構的透明度；同時，還應當提高房地產抵押貸款的比率和開發(fā)商自有資金的持有比例，加強對貸款主體的資格審查等，這些舉措無疑都將成為控制房地產泡沫擴張的有效途徑。

5.2建立完善的房地產信息系統，提高信息透明度，抑制投機和炒作

將穩(wěn)定房地產價格作為政府宏觀調控的長期目標，引導購房主體形成合理的預期，有效抑制投機。具體來說，政府職能管理部門應根據地區(qū)人口、收入水平等房地產的基礎價值決定因素制定詳細的房地產中長期發(fā)展規(guī)劃，并予以公布。同時，強制開發(fā)商對樓盤信息進行公開，避免捂盤、囤積現象的發(fā)生。

5.3加強政府約束，轉變政府觀念；完善住房保障制度和房地產稅收制度

一方面，完善政府考核機制，加強對地方政府的監(jiān)督，避免地方政府為追求地方GDP 的短期快速增長而大量批地的現狀和尋租行為的產生；另一方面，完善政府的住房保障制度，加強經濟適用房和公租房、廉租房的建設。同時，調整房地產各環(huán)節(jié)的稅負比重，增加房地產交易和保有環(huán)節(jié)的稅負，通過稅收來抑制投機炒房等行為。

5.4加強房地產市場的調控力度

嚴格控制房地產的開發(fā)總量和建設過程，還要嚴格控制豪宅的審批與建設，防止出現由結構性過剩而引發(fā)的泡沫。同時，嚴格控制建設用地的審批規(guī)模，根據商品房的需求量來確定土地供應量，嚴格執(zhí)行土地使用的有關規(guī)定，避免盲目擴大開發(fā)用地，以此來平衡土地、房屋的供給和需求，從而達到穩(wěn)定房價的目的。

參考文獻

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[8]董志勇，官皓，明艷.房地產價格影響因素分析，[J].中國地質大學學報，2010. (2)

篇5

關鍵詞:房地產;房地產泡沫;房地產市場;

美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發(fā)生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結。”簡而言之,任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。

一、房地產泡沫

(一)房地產泡沫的主要特征

借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發(fā)的循環(huán)動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業(yè)用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續(xù)多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。

由日本房地產泡沫的發(fā)生、發(fā)展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態(tài),并且這種形態(tài)的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續(xù)性,沒有穩(wěn)定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

(二)房地產泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業(yè)來說,他們的發(fā)展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業(yè)泡沫的產生也成為可能。

2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業(yè)經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規(guī)自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發(fā)放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業(yè),就給泡沫的產生埋下了隱患。

4.政府部門的調控和監(jiān)管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業(yè)開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發(fā)展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監(jiān)管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。

(三)房地產泡沫的危害

當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創(chuàng)經濟、財政危機、通貨緊縮、產業(yè)抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響?？罩蒙唐贩康姆e累,又促使了不規(guī)范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。

二、經濟泡沫與房地產業(yè)的關系

(一)知其利害,用其之長

房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業(yè)的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業(yè)本質,房地產業(yè)是實體經濟,房地產業(yè)部門也是實業(yè)部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發(fā)分析,房地產業(yè)確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發(fā)生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業(yè)等同于泡沫經濟。

事實上,房地產業(yè)沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業(yè)與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規(guī)律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業(yè)以及相關人士要做的,且切實要做好,以發(fā)揮其有利的一面造福社會。

(二)剖析現狀,均衡發(fā)展

目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規(guī)模過大。近幾年來,房地產業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區(qū)和城市,一些開發(fā)企業(yè)、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規(guī)進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規(guī)以預購、認購等形式違規(guī)收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,同時也可能導致部分地區(qū)房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業(yè)的詬病。

三、結束語

早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確指出:“房地產業(yè)關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業(yè)?！笔聦嵣?房地產業(yè)無論對國民經濟的發(fā)展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業(yè)真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業(yè)與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。

參考文獻:

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[2]李坤望.國際經濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.

篇6

第一：泡沫是傳統經濟學的陰魂

大家都知道傳統經濟學是建立在幾個假設基礎上的學問，而這些假設都是不現實的，僅僅是為了研究經濟而做出的假設。雖然能才假設基礎上建立傳統經濟學的基本框架，但傳統經濟學確實越來越不適用于當今的經濟發(fā)展的需要。就像打開手電筒，讓一個醉漢爬上去一樣。

而泡沫經濟就源自于傳統的經濟危機理論，邏輯很簡單，傳統經濟學都是假設之下的，泡沫經濟還能怎樣？泡沫又有什么客觀現實的意義？因此，泡沫只是傳統經濟學的陰魂而已。

第二：泡沫在世界觀的沖突中蒸發(fā)

中國人接受的都是二維世界觀的教育，主觀加客觀就搞掂了這個世界。但除了二維世界觀，還有其他的哲學流派?？唇洕袥]有“泡沫”？“泡沫”與通脹是否有必然關系？“泡沫”能否用來賣錢？如果我們換個世界觀，結果可能就不一樣了。

制度經濟學比較推崇三維世界觀。三分法之一認為首先是“物與物的關系”，由此產生自然科學；之二人為是“人與人的關系”，進而發(fā)展出了社會科學；這之三便是“符號體系”，或者說是“意義與價值”，也是人們通常說的“概念”，這個“概念”是廣義的，反映的是人們的精神與心智，進而產生“文化”及“文化選擇”。

“一個概念賣了多少多少錢”，是因為概念的經濟學價值恰恰是能夠縮短人們認識世界的時間。而“時間”在諸多生產要素之中，是唯一的一個“一去不復返”的，“時不我待”、“寸光寸金”就是這個意思。所以，能夠幫助人們節(jié)省時間的概念都是價值不菲的，節(jié)省了時間就是延長了我們的未來。

所謂的“泡沫”，如果換在三維世界觀去看，是實實在在的資本投入和資本收益，只要有恰當的方法，是完全可以量化的，而不是虛幻。因為，“時間”不會因為某個人的死去而消失，不會因為某幾個人滿口泡沫而變得虛無，只能向資本的“質量”進行轉化，而資本的“質量”通過股市向貨幣“數量”進行轉化。

在股市中誰賺到的錢、賠的錢，都不是假幣，還說什么泡沫？

第三：泡沫是方法論的無能

“會計學”只是在傳統經濟學下衍生的管理工具。經濟發(fā)展了，經濟學的發(fā)展沒能跟上，尤其是我們應用的經濟學還停留在原地，還在用傳統經濟理論下衍生的會計方法，這能適應我們的經濟建設嗎？

篇7

約翰?卡爾弗利討論的是一個非常富有現實意義的話題，無論是對個人還是對經濟體系的直接決策者而言都是如此。

過去5年來，美國經濟又處于一個非常良性的發(fā)展階段。其表現就是資本市場數字的增長以及房地產等價格的攀升，過去5年里，美國房價平均上漲了41%。但是，另外一個話題如影隨形：這其中有沒有泡沫？

在卡爾弗利寫作《泡沫：從股市到樓市的繁榮幻象》（Bubbles andhowto survive them）的時候，他對美國房地產市場的境況已經有所擔憂，當時美國的次級債危機并未完全顯現出來，所以卡爾弗利用了相當大的篇幅來細致地介紹經濟舞臺中央地位的房地產價格偏離正常范圍而產生泡沫的全過程。

但是，彼時卡爾弗利以及部分識者對此已經有所警覺：2001到2003年，美聯儲主席格林斯潘調低利率來刺激美國經濟，其實質是，“中央銀行把泡沫從股市轉移到了民用房地產上。”

卡爾弗利還以病理分析的方法嘗試地分析了泡沫產生的機制，以及如何積極地面對經濟體系當中可能會產生的泡沫，作者試圖建議成立一個專門的委員會來判定市場價格是否在正常的范圍之內。

重讀卡爾弗利此書對于當下來說的現實意義不言而喻，他給出了美國經濟的另一種解讀：由于房地產泡沫破裂而帶來的破壞力對經濟帶來的破壞力。而其對美國房地產泡沫產生過程表象的描述與今天的中國有著異乎尋常的相似之處。

格林斯潘的政策帶來了美國幾年3%的經濟高增長，但同時也帶來了通貨膨脹并直接導致了房地產等商品價格的快速增長以至泡沫的出現。在這本書寫作之時，即使卡爾弗利也會一度認為自己的疑慮已經部分得到回答。但是到了2007年，美國次級債危機的大爆發(fā)再次驗證了泡沫堅實的存在。

深究其原因，同當初美國政府特別是格老的經濟政策有著相當緊密的關系。90年代后期，當類似泡沫的情況在美國市場，格老和美國政府為了防止抑制泡沫或者刺破泡沫的過程可能會出現的通貨緊縮而采取了任由其自我膨脹的策略。這樣的策略是有鑒于美國20世紀30年代社會經濟大蕭條和90年代日本經濟危機的教訓，其必然性顯而易見。

隨后的事實證明，這樣的一個策略部分地取得了成功，至少在2007年次級債危機爆發(fā)以前，主流經濟學家都是這樣認為的。

借助于迅速有力的利率消減和巨大的財政刺激，雖然美國經濟在2001年互聯網為代表的高科技泡沫破滅之后發(fā)生了衰退，但這次衰退相對比較溫和。并且，在一年之后的2003年，經濟就又開始恢復。

“然而，應對泡沫的政策給未來的經濟發(fā)展埋下了新的隱患。”今天，卡爾弗利的預言最終不幸地被證明是正確的。

有趣的是，最近一兩周為避免經濟衰退，美國總統布什高達1400億美元的經濟刺激一攬子計劃再次成為各大報關注的焦點。但是，在卡爾弗利看來，這樣的策略其有效性值得商榷。

布什在其繼任總統時就曾經宣布了大幅的減稅政策并增加軍費開支來帶動經濟增長。這樣的政策配合格老的利率下調的確保證了經濟的高速增長，但是這樣的政策能否避免經濟的周期性出現？

卡爾弗利的觀點是，看上去并不是一勞永逸的，今天的稅收減免政策并不能讓經濟長期受益，預算赤字過高，將會帶來一些長期性問題。

篇8

【關鍵詞】泡沫經濟；泡沫經濟的機理；房地產泡沫；實體經濟；虛擬經濟

一、什么是泡沫經濟

泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。[1]

自1636年人類歷史上最早的有據可查的泡沫經濟──荷蘭郁金香泡沫開始，人類歷史上發(fā)生過許多次的泡沫經濟，較早的有1719年法國的密西西比泡沫，1720年英國的南海泡沫。進入20世紀后也有很多，如美國八十年代的貨幣危機及2000年的新經濟泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特別是2007年開始爆發(fā)的由美國次貸危機。

就拿最早的荷蘭郁金香泡沫來說。1630年，一個新奇品種的培育使這朵花變成了身份和地位的象征。富人和王室們對于它的追求不計成本，這種郁金香的價格暴漲。有的郁金香球莖可以和一座豪宅等價。在1634年以后，郁金香市場上的需求量直線上升。1636年10月之后，幾乎所有的郁金香球莖都在漲價，僅在一個月之內，平均漲幅達到18倍以上。這時郁金香事件就造成了經濟的虛假繁榮，僅在第二年的春天，泡沫破滅了。郁金香市場一片混亂，它的擁有者不顧一切的拋售，有幾種郁金香降價后的價格僅是它最高點時的0.005%。當一朵花回到了它正常的價值，它的主人的生活想必也在同時顛倒了吧。如此便導致了社會的震蕩。

二、泡沫經濟形成機理分析

泡沫經濟的形成，有兩個重要原因：

第一個原因是宏觀環(huán)境寬松，有炒作的資金來源。國家對銀根放得比較松，經濟發(fā)展速度比較快，社會經濟表面上逞現一片繁榮，給泡沫經濟提供了炒作的資金來源。一些手中獲有資金的企業(yè)和個人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經濟成長的社會基礎。日本從1955-1985年，完成了經濟起飛，進入了發(fā)達國家行列，成為世界第二經濟大國。手中有了錢的日本企業(yè)和居民信奉“土地神話”，日本是一個島國，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經濟的發(fā)展，工業(yè)和城市占地不斷增加，地價特別是城市房地產價格具有不斷上升的趨勢。然而，日本認為地價只會上升，以至把房地產投資作為一種資產保值和增值的方式。他們開始制造土地泡沫，從80年代后半期開始，日本地價飛漲，投機者以升值了的土地作抵押，造成房地產價格的進一步上升。日本的銀行業(yè)是“土地神話”的忠實信奉者。

進入90年代，“土地神話”同泡沫經濟一起破滅，以土地為抵押的貸款項目便成了難以消化的不良債權。

第二個原因是社會對泡沫經濟的形成和發(fā)展缺乏約束機制。從歷次泡沫經濟的發(fā)展過程看，社會對泡沫經濟的形成和發(fā)展過程缺乏一個有效的約束機制。對泡沫經濟的形成和發(fā)展進行約束，關鍵是對促進經濟泡沫成長的各種投機活動進行監(jiān)督和控制，但社會還缺乏這種監(jiān)控的手段。這種投機活動發(fā)生在投機當事人之間，是兩兩交易活動，沒有一個中介機構能去監(jiān)控它。作為投機過程中的最關鍵的一步――貨款支付活動，更沒有一個監(jiān)控機制。雖然貨款支付活動一般要通過銀行進行，但銀行只是收付中介，對付款的內容無力約束，起不了監(jiān)控投機活動作用。政府是外在的，不可能置身于企業(yè)之間的交易活動之中。而且，政府還常常容易被投機交易所形成的經濟繁榮假象一時迷惑，覺察不到背后隱藏的投機活動，一直到問題積累到相當程度才得到發(fā)現。

三、中國的房地產泡沫

中國經濟發(fā)展最容易產生泡沫經濟的經濟部門是房地產和證券市場。這兩年的證券市場，不會有太多的資金流入。而房地產的資金流入十分嚴重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我們來分析下當前我國房地產業(yè)的發(fā)展狀況：

1、投資快速增長

前幾年，中國房地產的投資比重日益上升：

2、供應結構失調

高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應過量，中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房，單價3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下

空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國際通行標準是10%?？罩梅从承枨髲姸?，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時，市場價格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。

4、價格持續(xù)上升

1998-2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國商品房平均銷售價格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線

住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3:1到6:1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8:1到15:1。上海、廣州等房價收入比維持在8:1左右。北京市房價收入比為11:1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負擔沉重，還款意愿建立在良好收入預期上，一旦收入下降，就會產生系統性的貸款風險。[2]

四、泡沫經濟的危害及其化解

泡沫經濟一旦形成，對經濟發(fā)展的危害是很大的。

①泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行，破壞國民經濟的結構和比例。泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的，它并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。②泡沫經濟總是會破滅的，價格總要回歸價值。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發(fā)生的債權債務關系就難以理順，形成信用危機，這將給國民經濟的運行帶來相當大的沖擊和危害。以日本為例，泡沫經濟崩潰后的第一大難題就是出現了金融機構大量的不良債權。經過五六年的消化，日本的銀行至今還有30萬億日元的不良債權，這就像一額定時炸彈，威脅著金融系統的安全。③泡沫經濟破壞金融系統運作，導致全面金融危機泡沫經濟中投機活動盛行，銀行作為金融活動的樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產投機使得人們對資金的需求量陡然增加，產生利率上揚的壓力。[3]

那么下面我們來介紹一下化解的方法：

1.遏制熱錢流入

（1）遏制熱錢的原因

因此長遠來看，“熱錢”流入中國具有長期性、復雜性和客觀性，而大量資本流入或將引發(fā)系統性風險必須引起注意。

（2）抵抗熱錢的方法

①全面通脹，讓物價全面上漲，但老百姓承受不起；②提高準備金率，但這招對中國股市影響有限；③另外尋找一個分洪、泄洪之地，比如讓房地產市場再度亢奮，但市民們受不了；④加快人民幣升值的步伐，一步快速到位，宣布幾年之內不升值了，但外貿企業(yè)就會因此大量破產，失業(yè)問題無法解決；⑤對我國證券市場進行擴容。采取的措施包括鼓勵已上市優(yōu)質國有企業(yè)整理上市及公開增發(fā)，或者加速紅籌股的回歸，還包括允許外資企業(yè)發(fā)行A股等。[4]

2.將房地產中的資金轉出到實體經濟

近年來，中國實體經濟經營環(huán)境逐漸惡化，緊縮性貨幣政策所帶來的效應凸顯，加上人民幣升值，原材料上漲，國際油價高企，勞動力成本上升，信貸成本提高等因素，實體經濟陷入四面楚歌的境地。在實體經濟盈利可能性越來越小的情況下，投資開始萎縮，甚至像海爾這樣優(yōu)秀的企業(yè)，也因為家電贏利小，開始轉向房地產業(yè)，拿出大量的資金去開發(fā)商業(yè)地產。表面上看是海爾的戰(zhàn)略轉型，實際上是實體經濟不盈利所致。溫州已經成名的大企業(yè)正泰集團和華峰集團也開始轉向投資領域。實體經濟虧損面擴大，很多中小企業(yè)將退出實體經濟。所以國家應該向實體經濟注入資金，救活實體經濟，使實體經濟有利可圖，資金就會向實體經濟回流。

五、總結

我們主要從泡沫經濟的定義開始分析，再到泡沫經濟的兩罰形成機理的分析，結合中國的具體國情，如中國的金融市場現狀、房地產等經濟狀況，對其與泡沫經濟的定義和機理進行核對，筆者認為，中國經濟中已經存在了大量的泡沫，應該正確認識泡沫的危害，及政府有必要采取措施對其進行化解，盡快調整好中國的經濟，使中國的經濟又好又快地發(fā)展。

參考文獻

[1]辭海[M].1999.

[2]包宗華.房地產先導產業(yè)與泡沫經濟[M].中國財政經濟出版社,1994.

[3]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經濟與金融危機[M].中國人民大學出版社,2000.

篇9

    論文摘要:文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整,旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟,保障房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護廣大人民的住房權利。

    一、房地產市場泡沫

    所謂泡沫經濟,是指由于人們非理性的經濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經濟規(guī)律,經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經濟。當這種現象發(fā)生在房地產市場時,便形成了房地產市場泡沫經濟。

    房地產市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產業(yè),導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產市場。

    二、我國房地產泡沫的產生

    近年來,由于房地產業(yè)所帶來的巨大經濟效益,各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈,在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁,一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產業(yè)已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區(qū)的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現,房地產業(yè)已經成為暴利行業(yè)的代名詞,其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態(tài)下,由于沒有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài),而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產泡沫。

    第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產市場的高利潤性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國內企業(yè)資本進入房地產市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產開發(fā)項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模,忽略了房地產市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業(yè)的高利潤性,其在很多地方都成為了當地的支柱產業(yè),為地方的經濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導致房地產的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產泡沫形成的重要因素。    三、房地產泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發(fā)展。

    第二,泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出,無論是銀行、企業(yè)還是投機者,大量的國民資本投入了房地產行業(yè),一旦泡沫經濟破裂,將會引發(fā)劇烈的金融危機,企業(yè)倒閉,投機者破產,最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經濟發(fā)展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經濟災難對國家今后的發(fā)展將會產生長久的負面影響。

    四、房地產泡沫的對策

    第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業(yè)的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴防不良貸款產生;同時,要嚴格控制房地產業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

    第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

    參考文獻:

篇10

關鍵詞：房地產泡沫房屋租賃風險恩格爾系數不確定性

房地產泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內在因素

泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。

應該指出，中國的房地產業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業(yè)，因其產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)高度化明顯，產業(yè)附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。

銀行制度在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經濟發(fā)展到一定階段的產物。貨幣產生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。這些投資有的進入了實質經濟系統，有的進入了符號經濟系統。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發(fā)展和運作，給泡沫的產生創(chuàng)造了基礎條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。

房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。

不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。

綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。

以房地產租賃為代表多元經營方式

房地產泡沫認識上的歧途

房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破?，F在，認為房地產業(yè)過度發(fā)展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。由此認為中國房地產業(yè)已經發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數將從4.9億提高到8.5億。以此為據，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產還遠沒有到沒有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產業(yè)都理所應當的引起足夠的重視。而對中國房地產業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據，從房地產業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應從房地產業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應該向房地產業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產業(yè)自身找出路。

房地產業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產企業(yè)所構成的，它們構成了房地產業(yè)的主體，以下將以房地產企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產業(yè)來說，就應根據它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經濟的溫床。

內容摘要：本文首先分析在現有的經濟制度之下房地產泡沫的成因，說明房地產泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產經營方式，以期通過房地產業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產泡沫的不良影響。

關鍵詞：房地產泡沫房屋租賃風險恩格爾系數不確定性

房地產泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內在因素

泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。

應該指出，中國的房地產業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業(yè)，因其產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)高度化明顯，產業(yè)附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。

銀行制度在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經濟發(fā)展到一定階段的產物。貨幣產生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。這些投資有的進入了實質經濟系統，有的進入了符號經濟系統。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發(fā)展和運作，給泡沫的產生創(chuàng)造了基礎條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。

房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。

不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。

綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。

以房地產租賃為代表多元經營方式

房地產泡沫認識上的歧途

房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破?，F在，認為房地產業(yè)過度發(fā)展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。由此認為中國房地產業(yè)已經發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數將從4.9億提高到8.5億。以此為據，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產還遠沒有到沒有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產業(yè)都理所應當的引起足夠的重視。而對中國房地產業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據，從房地產業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應從房地產業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應該向房地產業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產業(yè)自身找出路。

房地產業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產企業(yè)所構成的，它們構成了房地產業(yè)的主體，以下將以房地產企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產業(yè)來說，就應根據它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經濟的溫床。

內容摘要：本文首先分析在現有的經濟制度之下房地產泡沫的成因，說明房地產泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產經營方式，以期通過房地產業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產泡沫的不良影響。

關鍵詞：房地產泡沫房屋租賃風險恩格爾系數不確定性

房地產泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內在因素

泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。

應該指出，中國的房地產業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業(yè)，因其產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)高度化明顯，產業(yè)附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。

銀行制度在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經濟發(fā)展到一定階段的產物。貨幣產生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。這些投資有的進入了實質經濟系統，有的進入了符號經濟系統。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發(fā)展和運作，給泡沫的產生創(chuàng)造了基礎條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。

房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。

不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。

綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。

以房地產租賃為代表多元經營方式

房地產泡沫認識上的歧途

房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破?，F在，認為房地產業(yè)過度發(fā)展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。由此認為中國房地產業(yè)已經發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數將從4.9億提高到8.5億。以此為據，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產還遠沒有到沒有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產業(yè)都理所應當的引起足夠的重視。而對中國房地產業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據，從房地產業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應從房地產業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應該向房地產業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產業(yè)自身找出路。

房地產業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產企業(yè)所構成的，它們構成了房地產業(yè)的主體，以下將以房地產企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產業(yè)來說，就應根據它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經濟的溫床。

對房地產業(yè)自身來說，最大的問題不在于局部的投資過熱，而是先天的發(fā)育不全，中國的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場的不完善，二級、三級房地產市場的不建全等等，這當然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關，也在于中國的文化背景下，人們對新房猶為看重等有別于外國的觀念有關，但在現有的特定的時期，房地產業(yè)自身也并沒有采取有效的措施來應對。

筆者認為，應本著規(guī)避風險，防范房地產泡沫不良影響的想法，來發(fā)展房屋租賃市場和其它的房地產經營方式，同時也使房地產業(yè)呈現多極化，使房地產業(yè)自身能夠有轉移風險的能力（當然，這與香港某些大型房地產企業(yè)，通過投資其它產業(yè)來轉移風險是有區(qū)別的，內地的房地產還不具備通過其他行業(yè)轉移風險的實力）。本文主要考慮通過促進市場化住房租賃為代表的多元化經營，來實現房地產業(yè)的行業(yè)自身的風險轉移。

以房地產租賃為代表多元化經營問題一：房地產多元化經營，可以轉移風險、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作為一種商品，房地產是特殊的，它的特殊性就表現在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業(yè)”的傳統思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費，只是消費不起。如果通過多元化的經營，滿足了人們多級化的需求，房地產業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現狀，就要大力發(fā)展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產租賃市場的發(fā)展就事在必行了。

問題二：為什么以房地產租賃為現階段發(fā)展多元化經營的重點呢？

首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來，我國房地產開發(fā)量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強大的供給能力。

其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經成了城市居民住房的第二大房源。其實包括西方房地產業(yè)發(fā)達的國家在內的大多數國家，住房的自有化也不是很高。

還有，對于已經建成的房地產，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經營，對轉移風險、抑制泡沫應該是有益的。

問題三：何謂多元化的經營？

其實沒有必要對它作什么定義，但有一點是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應包括經濟適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經濟現狀和發(fā)展趨勢，中國的居民，其中當然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費的差異將長期存在，居民對房地產的需求呈現了多元化、多級化，這才是必需加快房地產多元化進程的最根本原因。

在此要說明的是，筆者并不對各種房地產品、各種經營方式進行比較，更多是希望、呼吁多種房地產品、多種經營方式的到來。

中國的房地產經營應呈現出多元化，而多元化的基礎就是房地產品的多元化。而現在從總體來看，房地產業(yè)的產品仍趨單一，而影響房地產業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒有做好這方面的準備。其實早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應該是研究房地產泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經營方式對房地產的具體影響，只是寄希望于房地產業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產業(yè)，尤其是在預防房地產泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應有的作用。其實，對于房地產而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風險能力欠缺,對自然或人為產生的房地產泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發(fā)育階段的中國房地產業(yè)走向畸型。

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