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【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)；收益還原法；應(yīng)用

收益還原法又可以稱為收益法，在土地估價(jià)中較為常用，可以客觀評(píng)估土地、不動(dòng)產(chǎn)或者房地產(chǎn)等價(jià)格，奠定在預(yù)期原理基礎(chǔ)上，對(duì)未來收益權(quán)的現(xiàn)值進(jìn)行預(yù)測和分析。通過收益還原法獲得的價(jià)格，就稱為“收益價(jià)格”。以下將對(duì)其具體運(yùn)用進(jìn)行分析：

1、土地估價(jià)中收益還原法的應(yīng)用

1.1 土地總收益的確定

一方面，在確定總收益過程中，可主要考慮如下要素：其一，總收益應(yīng)該是客觀性的指標(biāo)，也就是正常收入，并非待估土地的實(shí)際性收益。例如，在空置的寫字樓中，評(píng)估過程中不能根據(jù)零收益來計(jì)算，而是按照同等水平、同等類型的平均租金進(jìn)行收益計(jì)算；在經(jīng)營效益良好的酒店中，不能根據(jù)高入住率來計(jì)算收益，而是參考當(dāng)?shù)赝惥频甑钠骄胱顩r來計(jì)算。其二，收益應(yīng)該是長期取得、穩(wěn)定性、固定的收益；例如，如果土地登記的用途為“工業(yè)”，但是當(dāng)前以商業(yè)使用形式為主，其租金略高于工業(yè)用途，但是沒有經(jīng)過土地變更登記，政府部門可能對(duì)該行為進(jìn)行查處，需要業(yè)主補(bǔ)繳商業(yè)用途與工業(yè)用途土地出讓金的差額，那么商業(yè)租金收益就是一種不穩(wěn)定、無保障的收益，因此不能認(rèn)定為客觀收益。

另一方面， 有關(guān)收益的確定。結(jié)合所收集的資料情況以及土地所處地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況，可將收益劃分為土地收益與房地收益兩部分內(nèi)容。例如，有關(guān)土地收益調(diào)查的確定，需要收集所處地區(qū)的土地出租案例，綜合考慮待估宗地的客觀因素、主觀因素、區(qū)域因素等，采取市場比較法最終確定土地收益；再如，有關(guān)房地收益的確定，可通過調(diào)查的方法確定待估宗地的區(qū)域形勢、建筑用途、結(jié)構(gòu)狀況以及同類型房屋的出租率、租金水平等，最終確定房地收益。

1.2 土地總費(fèi)用的確定

對(duì)于土地總費(fèi)用的確定，涉及到一些影響因素，主要從以下幾方面加強(qiáng)控制：

（1）利息不能計(jì)算到總費(fèi)用中扣除。由于利息也是投資土地的成本支出內(nèi)容之一，因此經(jīng)常將其作為費(fèi)用扣除。實(shí)際上，投資者選擇土地投資項(xiàng)目，主要考慮由此產(chǎn)生的效益必然高于銀行存貸款利息，那么無論是投資者的自有資金還是貸款資金，利息都只能作為投資收益的一部分，而不是土地費(fèi)用。

（2）在總費(fèi)用中可以考慮稅費(fèi)內(nèi)容。采用收益還原法，其評(píng)估過程使用的稅費(fèi)項(xiàng)目，主要來自土地運(yùn)營時(shí)的繳納費(fèi)用，其中包括營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，等等。但是在房地產(chǎn)稅法中，契約稅、所得稅以及土地增值稅不能列入到稅費(fèi)項(xiàng)目中。

（3）將劃撥的土地出租時(shí)，有關(guān)“土地收益”的內(nèi)容，應(yīng)該作為總費(fèi)用予以扣除。對(duì)于房屋所有人來說，并沒有獲得來自“土地收益”部分的資金，那么該項(xiàng)內(nèi)容就不能列入到出租方的純收益中，僅能作為上繳國家的費(fèi)用而予以扣除。

另外，對(duì)土地總費(fèi)用的計(jì)算，除了考慮以上因素以外，還有一些費(fèi)用問題，如維修費(fèi)的計(jì)算、折舊年限的確定、折舊費(fèi)用的計(jì)算等等，只有解決各個(gè)細(xì)節(jié)問題，才能最終確定土地總費(fèi)用。

1.3 資本化率的確定

在土地估計(jì)過程中采用收益還原法，土地還原率是影響較大的因素之一。還原利率和投資風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說，面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大，可能獲得的收益率就越高。在確定土地還原利率值時(shí)，主要采取以下方法：

（1）租價(jià)比較方法。也就是利用市場中若干目標(biāo)物的售價(jià)，與純收益獲得諸多比率，采取眾數(shù)法或者加權(quán)平均法進(jìn)行確定；通過采用該種方法，具備良好的理論基礎(chǔ)，其客觀性、實(shí)用性較強(qiáng)；

（2）安全利率計(jì)算與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相結(jié)合，通過該方法獲得資本化率，取安全利率是重要前提，也就是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益；

（3）綜合排序方法。首先，確定社會(huì)普遍存在的投資類型和相應(yīng)收益率；其次，對(duì)該項(xiàng)目的資本化率所屬區(qū)域范圍進(jìn)行確定。例如，土地投資的風(fēng)險(xiǎn)比國債投資大，那么其收益率也高于同期國債的年利率。

2、土地估價(jià)中應(yīng)用收益還原法存在的問題

以當(dāng)前收益還原法在土地估價(jià)中的運(yùn)用狀況來看，主要存在以下問題有待優(yōu)化：首先，收益還原法可以在已經(jīng)產(chǎn)生收益的土地或者存在潛在收益的土地中采用，但是沒有任何收益的土地不能采用該種方法，適用范圍有限。其次，當(dāng)前一種錯(cuò)誤的思路認(rèn)為，還原利率實(shí)際就是還原了純收益的價(jià)格，以此作為收益率。實(shí)際上，這僅是人們對(duì)未來投資收益的預(yù)測，并不能真實(shí)反映土地價(jià)格走向；再次，由于該種方法中采取了預(yù)期收益理論，可能出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果虛高現(xiàn)象，帶來城市房地產(chǎn)價(jià)格、低價(jià)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”；最后，在計(jì)算土地價(jià)格過程中，獲取土地的純收益率，需要涉及到重置成本來計(jì)算房屋現(xiàn)值的問題，但是沒能將土地附加的利潤或者利息計(jì)算其中，那么計(jì)算獲得的房屋現(xiàn)值將與房屋實(shí)際現(xiàn)值存在出入，對(duì)最終結(jié)果的精確性造成影響。

3、改進(jìn)與完善收益還原法的幾點(diǎn)建議

3.1 純收益的優(yōu)化與改進(jìn)

首先，正確認(rèn)識(shí)收益的內(nèi)涵與實(shí)質(zhì)，通過采取精確、科學(xué)、有效的預(yù)測方法，對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的壽命年限進(jìn)行確定，由此帶動(dòng)純收益發(fā)展；當(dāng)前，一些學(xué)者已經(jīng)將灰色預(yù)測方法、蒙特卡洛模擬預(yù)測方法融入到土地估價(jià)法中，更具合理性、可操作性；其次，加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)計(jì)算的重視程度，如果房屋的壽命大于土地的使用年限，那么在純收益中還應(yīng)該涉及到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的不動(dòng)產(chǎn)殘值分?jǐn)倖栴}。

3.2 收益率的優(yōu)化與改進(jìn)

首先，奠定收益率的理論基礎(chǔ)，了解其本質(zhì)、特征等；其次，結(jié)合具體的項(xiàng)目對(duì)未來收益、收益率等進(jìn)行計(jì)算與確定，在具體解決收益率問題時(shí)，采用數(shù)據(jù)方法進(jìn)行客觀計(jì)算，減少不必要的主觀因素或者客觀因素影響。

針對(duì)當(dāng)前收益還原法應(yīng)用的實(shí)際情況，有針對(duì)性地采取完善措施，可避免由于人們的預(yù)期過高而虛增估價(jià)，帶來城市房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，由此引發(fā)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

總之，收益還原法已成為土地估價(jià)中最常用、最基本的方法，具有一定的理論基礎(chǔ)和應(yīng)用價(jià)值，其適用范圍較為廣泛，但是有關(guān)穩(wěn)定收益率、還原率的確定，由于受到諸多因素的影響，其精準(zhǔn)性有待改進(jìn)。因此在今后應(yīng)用過程中，可考慮采用多種估價(jià)綜合運(yùn)用的方法，以此保障土地估價(jià)的客觀性、精準(zhǔn)性。

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關(guān)鍵詞：耕地估價(jià)；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）02-0044-02

進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，隨著農(nóng)村分工、分業(yè)的深化和生產(chǎn)社會(huì)化、市場化程度的不斷提高，原有的耕地經(jīng)營制度的缺點(diǎn)逐漸顯現(xiàn)，農(nóng)戶耕地一戶多塊、一塊多戶的現(xiàn)象，制約著耕地的適度規(guī)模經(jīng)營，使得耕地整體經(jīng)濟(jì)效益低下。其根本原因是我國農(nóng)村土地要素市場尚沒有完全形成，阻礙了市場對(duì)耕地資源的優(yōu)化配置。如何構(gòu)建耕地流轉(zhuǎn)機(jī)制，使耕地資源得到有效可持續(xù)利用，一個(gè)很關(guān)鍵的措施就是建立一個(gè)完整的耕地評(píng)價(jià)制度體系，而耕地估價(jià)是這一評(píng)價(jià)體系的重要組成部分。但目前我國對(duì)土地價(jià)格，尤其是耕地價(jià)格評(píng)估的研究和應(yīng)用仍有許多問題需要解決。

一、耕地價(jià)格評(píng)估的現(xiàn)狀

1.耕地價(jià)格評(píng)估專業(yè)化程度薄弱。具體表現(xiàn)為：執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，存在人為操縱評(píng)估價(jià)格的現(xiàn)象，行業(yè)公信力不強(qiáng)；監(jiān)管力度不夠，評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)和執(zhí)業(yè)操守有待提高。

2.耕地價(jià)格評(píng)估作為政府支農(nóng)投資的參考手段應(yīng)用不夠。近年來，國家雖然加大了對(duì)“三農(nóng)”的扶助力度，如大力支持農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、劃撥農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金等，但是對(duì)耕地收益價(jià)格評(píng)估的投入和重視不夠，使得耕地價(jià)格評(píng)估對(duì)政府投資方向的確定和投資計(jì)劃的參考作用沒有得到充分發(fā)揮。

3.耕地價(jià)格評(píng)估未能充分服務(wù)于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向規(guī)模經(jīng)營方向發(fā)展，耕地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)日益頻繁，各種形式的農(nóng)地轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營、作價(jià)入股等已在不少地區(qū)涌現(xiàn).但一些地區(qū)由于沒有開展耕地估價(jià)工作，使得耕地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)缺乏科學(xué)計(jì)量依據(jù)，耕地流轉(zhuǎn)中的利益分配、補(bǔ)償?shù)貌坏綉?yīng)有的保證，挫傷了農(nóng)民的積極性，不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

二、耕地價(jià)格評(píng)估存在的問題

（一）評(píng)估前提不明確

對(duì)耕地收益價(jià)格進(jìn)行評(píng)估前，應(yīng)明確評(píng)估前提，這樣才能全面、準(zhǔn)確地考察耕地的收益能力。目前，很多評(píng)估人員工作中出現(xiàn)了以下問題：首先，評(píng)估基準(zhǔn)日不能確定。隨著時(shí)間的推移，耕地價(jià)格也在不斷變化中，評(píng)估基準(zhǔn)日不能合理確定，估價(jià)結(jié)果必然會(huì)產(chǎn)生誤差。其次，作物種植制度不明確，這對(duì)估價(jià)結(jié)果影響很大。作物是一年一熟制還是一年兩熟，是連作制還是輪作制，對(duì)不同作物產(chǎn)出價(jià)值影響很大。再次，耕地開發(fā)程度不清晰。耕地外幾通，耕地內(nèi)場地是否平整，是否已具備種植生產(chǎn)條件，這些都影響者評(píng)估結(jié)果的確定。

（二）缺少深層次數(shù)量分析

目前耕地估價(jià)中采用的估價(jià)模型普遍存在一個(gè)問題，即過分簡化，缺少深層次的數(shù)量分析。部分估價(jià)人員運(yùn)用收益還原法求取耕地純收益時(shí)，直接采取近3年耕地實(shí)際純收益的平均值，忽視各年耕地收益受作物種植制度、自然條件、集約利用水平等影響而應(yīng)綜合考慮的調(diào)整因素。這種計(jì)算方法雖然簡化了計(jì)算過程，但也造成了科學(xué)性和合理性的缺失。另外，選取土地還原利率時(shí)，也有直接選取一種利率而不考慮市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的影響的現(xiàn)象，這些評(píng)估過程的簡化違背了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所應(yīng)有的謹(jǐn)慎性與專業(yè)性，對(duì)本行業(yè)的公信力和聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響。

（三）參數(shù)選取主觀性強(qiáng)

近年來，我國耕地估價(jià)存在的問題尤為突出，其中參數(shù)選取主觀性和隨意性表現(xiàn)于以下方面。

1.客觀總費(fèi)用的計(jì)算存在問題。一是漏掉了一些項(xiàng)目的費(fèi)用；二是對(duì)一些費(fèi)用的測算不合理，導(dǎo)致許多地區(qū)的農(nóng)地呈現(xiàn)負(fù)收益狀態(tài)，為采用收益還原法評(píng)估耕地價(jià)格設(shè)置了障礙。

2.純收益測算存在的問題。當(dāng)前測算農(nóng)用地純收益主要采用投入產(chǎn)出法，即直接求取耕地近3年純收益基礎(chǔ)上用收益還原法進(jìn)行地價(jià)測算，可能產(chǎn)生由于種植作物不同而引起地價(jià)不同的現(xiàn)象，往往出現(xiàn)“高收益高地價(jià)、低收益低地價(jià)”、“同一塊土地，收益大相徑庭”等不合理現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致耕地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的流失，這勢必影響了地價(jià)評(píng)估的科學(xué)性與合理性。

3.還原利率的確定存在的問題。目前，在實(shí)際估價(jià)中通常是直接選取一種利率法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，應(yīng)該在已選利率的基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)時(shí)市場和風(fēng)險(xiǎn)情況加以適當(dāng)調(diào)整。

（四）信息的收集缺乏科學(xué)性和動(dòng)態(tài)性

實(shí)際估價(jià)工作中，耕地估價(jià)的資料收集比較困難，影響耕地質(zhì)量及價(jià)格的因素很多，要使耕地估價(jià)的結(jié)果比較客觀地反映耕地質(zhì)量情況，必須廣泛收集有關(guān)的社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)等方面的資料。另外，信息和資料要收集和采取多年的連續(xù)的數(shù)據(jù)，這樣才能盡量減少誤差使評(píng)估結(jié)果更科學(xué)。然而，部分估價(jià)師考慮到資料收集的煩瑣和困難，僅收集和采用近幾年的數(shù)據(jù)信息作為評(píng)估資料，這樣計(jì)算出的評(píng)估結(jié)果科學(xué)性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益價(jià)格評(píng)估的對(duì)策

（一）耕地估價(jià)前提必須要明確

1.明確估價(jià)基準(zhǔn)日。估價(jià)基準(zhǔn)日是土地價(jià)格的定義中必不可少的要素之一。由于地價(jià)是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化在不斷漲落和變化著的，如果不明確所評(píng)估的價(jià)格是哪個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，則所評(píng)估出的價(jià)格就毫無意義。因此，明確估價(jià)基準(zhǔn)日是明確耕地估價(jià)的必要前提。

2.標(biāo)明作物種植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持續(xù)利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多種選擇的可能，主要表現(xiàn)在作物種植制度上。由于同樣土地種植不同作物會(huì)產(chǎn)生不同的生產(chǎn)能力，進(jìn)而產(chǎn)生地價(jià)的差異，因而為了使耕地估價(jià)更加科學(xué)、準(zhǔn)確，必須標(biāo)明待估耕地作物的種植制度。

3.揭示耕地開發(fā)程度。不同的耕地開發(fā)程度，對(duì)耕地種植作物的選擇和投入產(chǎn)出等均有不同程度的影響。例如，視耕地是否平整、水利通電設(shè)施是否齊全，可綜合考慮評(píng)估種植水田還是旱田更為適合，是種植糧食作物還是經(jīng)濟(jì)作物獲利更大。

（二）加強(qiáng)深層次數(shù)理分析模型的應(yīng)用

運(yùn)用適當(dāng)模型估算土地純收益。通過對(duì)各種評(píng)估方法的綜合比較，目前收益還原法是耕地價(jià)格評(píng)估的首選方法，因此土地純收益的合理測算至關(guān)重要。耕地純收益系統(tǒng)中，由于部分信息時(shí)明確的，部分信息不明確，對(duì)于這樣一個(gè)灰色系統(tǒng)，可以借鑒灰色系統(tǒng)理論，通過建立灰色預(yù)測模型（GM），收集4—5個(gè)年份數(shù)據(jù)為樣本，即可計(jì)算得到估價(jià)年期的預(yù)期純收益數(shù)據(jù)。

運(yùn)用合理方法測算土地還原率。目前，比較常用的較合理的還原利率確定方法是“安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”法。它是在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)農(nóng)用地收益的風(fēng)險(xiǎn)大小，加上一定比例的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)，以此作為還原利率。由于農(nóng)用地風(fēng)險(xiǎn)難以確定，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)的確定對(duì)評(píng)估師的專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)性要求較高。另外，采用Monte Carlo模擬法確定還原利率也是一種科學(xué)合理的方法。其基本原理是運(yùn)用概率密度函數(shù)模型。根據(jù)影響耕地價(jià)格的各種因素的變動(dòng)范圍和趨勢選擇適宜的概率密度函數(shù)模型，計(jì)算機(jī)通過產(chǎn)生的隨機(jī)數(shù)，采用模糊數(shù)值迭代法計(jì)算得到預(yù)期還原利率值。

（三）選取參數(shù)時(shí)要遵循主客觀相結(jié)合的原則

應(yīng)全面分析確定還原利率的方法。目前在評(píng)估實(shí)務(wù)工作中可以使用的還原利率的測算方法，包括土地純收益與土地價(jià)格比率法、安全利率調(diào)整法、現(xiàn)實(shí)投資收益率排序插入法和Monte Carlo模擬法。土地純收益與土地價(jià)格比率法對(duì)成交案例的可比性要求較高；安全利率調(diào)整法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定方面要求評(píng)估師將其專業(yè)性和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合；現(xiàn)實(shí)投資收益排序插入法需要較高的技術(shù)性，將搜集到的各種類型投資收益率排序、分析對(duì)比，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)綜合分析確定還原利率；Monte Carlo模擬法對(duì)數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用要求較高，但測算結(jié)果更有說服力。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況全面分析選擇合理的還原利率確定方法。同時(shí)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。風(fēng)險(xiǎn)是指某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的可能性和后果的組合，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是指投資收益的不確定性。在耕地估價(jià)過程中風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)有兩方面：由于自然災(zāi)害等非常原因?qū)е赂髂觊g耕地產(chǎn)出劇烈波動(dòng)；安全利率調(diào)整法中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定直接影響還原利率，進(jìn)而影響最終評(píng)估結(jié)果。因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率要考慮和重視。

（四）科學(xué)、連續(xù)地收集相關(guān)信息

1.掌握作物的常年產(chǎn)量和平均價(jià)格。由于受自然條件的影響，農(nóng)作物的種植條件和產(chǎn)量會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)，呈現(xiàn)出一定程度的不穩(wěn)定性。收集資料時(shí)應(yīng)剔除非常因素的影響，取得作物的常年產(chǎn)量。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策以及供給關(guān)系的變動(dòng)，每年作物的價(jià)格都會(huì)有所浮動(dòng)，應(yīng)該求出平均價(jià)格作為本次評(píng)估中年總收益測算的基礎(chǔ)。

2.年總收益測算時(shí)要考慮財(cái)稅政策的影響。財(cái)稅政策雖然不能直接影響耕地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出量，但可以通過糧食補(bǔ)貼政策、農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼政策、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格政策等影響耕地凈收益。在一些糧食生產(chǎn)大省，農(nóng)村稅費(fèi)改革和種糧補(bǔ)貼政策的實(shí)施，激發(fā)了農(nóng)民糧食生產(chǎn)的積極性，增加了耕地生產(chǎn)的凈收益。另外，土地政策對(duì)耕地價(jià)格也具有十分重要的影響。因?yàn)樗?guī)定了土地的用途，在很大程度上決定了土地的利用方式，從而決定了耕地所能帶來的收益量，最終影響耕地收益價(jià)格。

3.資料的收集要盡可能齊全且有一定時(shí)間跨度。年總收益是農(nóng)用地按現(xiàn)用途合理有效利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收入。年總成本費(fèi)用是指農(nóng)用地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)中所支付的年均客觀總費(fèi)用。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是一個(gè)開放系統(tǒng)，受到自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等條件的制約，在時(shí)間上表現(xiàn)出一定的波動(dòng)性。因此，應(yīng)全面收集有關(guān)投入和產(chǎn)出的資料，并保證所收集資料有一定時(shí)間跨度，這樣才能盡可能保持?jǐn)?shù)據(jù)的持續(xù)性、穩(wěn)定性和可靠性。

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篇3

·地下空間使用權(quán)概念

《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，把建設(shè)用地使用權(quán)表述成一個(gè)空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權(quán)（以下簡稱“地下權(quán)”），是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的地下部分的使用和收益權(quán)，如利用地下空間建造地鐵、地下停車場、隧道、鋪設(shè)地下管線、電線、電話線等的權(quán)益。

·地下空間使用權(quán)實(shí)例

對(duì)于地下管線，如供電線路、煤氣管道、自來水管線、電話線等可以用《物權(quán)法》中的地役權(quán)來設(shè)定權(quán)益。對(duì)于可以單獨(dú)設(shè)立使用權(quán)的地下空間，從建筑形式上可分為兩種：一種由同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程， 出現(xiàn)比較多的情況是地上為公園、廣場等公共設(shè)施用地；一種是獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程，如杭州武林廣場地下空間開發(fā)利用項(xiàng)目，其地上為現(xiàn)狀的武林廣場，項(xiàng)目東至武林廣場東通道、南至體育場路、西至杭州劇院和杭州大廈、北至環(huán)城北路，總建筑面積6.9萬平方米，規(guī)劃建設(shè)地下三層，其中，地下一二層為購物商場，地下三層為地下停車庫及地鐵區(qū)間。

2005年2月，深圳市國土資源局土地房產(chǎn)交易中心成功掛牌出讓兩宗地下空間項(xiàng)目用地，平面投影面積接近1.4萬平方米，建設(shè)地下空間總建筑面積2.4萬平方米，土地使用年期為40年，金額為1680萬元，單位地下空間價(jià)格為1200元/平方米，單位建筑面積上分?jǐn)偟牡叵驴臻g價(jià)格為700元/平方米。這是全國有史以來以經(jīng)營性土地方式首次出讓的地下空間使用權(quán)。

國外城市地下空間估價(jià)研究綜述

德國：各樓層之間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值分配評(píng)估主要采取史基墨滾動(dòng)法。該方法的原理是將每層樓房的交易價(jià)格分別列出，求取其每平方米的價(jià)值點(diǎn)數(shù)，以之代表各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。價(jià)值點(diǎn)數(shù)應(yīng)視個(gè)別價(jià)值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經(jīng)土地估價(jià)委員會(huì)加以修正調(diào)整，以符合實(shí)際情形。

日本：日本《公共用地取得損失補(bǔ)償基地細(xì)則》對(duì)樓層效用比率作了規(guī)定，以此作為評(píng)估土地立體利用價(jià)值的依據(jù)。所有指數(shù)系假定地價(jià)的立體分布與建筑物價(jià)格的立體分布相同的情況下計(jì)算而得，是各階層單位面積的指數(shù)，各階層的樓地板面積不同時(shí)，各種指數(shù)與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數(shù)，但僅表示一般標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物所處區(qū)域和城市級(jí)別的不同，各樓層效用比率應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，其適用范圍以近鄰地區(qū)、同一供需圈內(nèi)的相類似情況為原則。1樓的效用比率最高，在1樓為基準(zhǔn)，向下和向上均逐層遞減。

我國城市地下空間使用權(quán)宗地地價(jià)評(píng)估方法選擇

土地使用權(quán)宗地價(jià)格評(píng)估我國經(jīng)過多年的發(fā)展已形成比較成熟的評(píng)估方法體系，地價(jià)評(píng)估方法主要分為以下五個(gè)方法：成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估性質(zhì)、思路、方法理論上與土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估一致，但不同方法的選擇及應(yīng)用受到市場發(fā)育狀況限制。我國地下空間使用權(quán)市場屬于起步階段，市場不發(fā)育，交易案例少，由此決定了現(xiàn)階段地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法選擇的差異性。

·市場比較法

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，它要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實(shí)例，更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常易的土地價(jià)格的評(píng)估。而目前國內(nèi)地下空間的開發(fā)利用尚在發(fā)育，交易案例很少，且是不完全規(guī)范的非市場產(chǎn)權(quán)交易，難以滿足市場比較法的應(yīng)用條件。

·剩余法

理論上，剩余法適用于地下空間地價(jià)評(píng)估，但該方法需對(duì)地下開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值、成本及開發(fā)商正常利潤率等有精確把握，在目前國內(nèi)市場不完善的情況下，在實(shí)際應(yīng)用中也有一定難度。但對(duì)于作為地下車庫、車位等的停車用途，由于市場上交易已十分普遍，對(duì)應(yīng)用剩余法所需的預(yù)期價(jià)值、成本及開發(fā)商正常利潤率等條件可以清晰掌握，應(yīng)用剩余法評(píng)估地下空間使用權(quán)價(jià)格的條件已基本成熟。

·成本逼近法

由于成本逼近法主要是用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)用地所需支付的土地征收補(bǔ)償、相關(guān)稅費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本，這些問題在地下空間使用權(quán)中均不涉及，在實(shí)踐中沒有實(shí)際意義。

·收益還原法

由于地下空間的特殊環(huán)境特點(diǎn)及長期收益的預(yù)測、各種不同類型收益的分解和資本化率確定也不易把握，收益還原法整體上難以應(yīng)用在實(shí)際操作中。但對(duì)特定地區(qū)如義烏等地下商鋪?zhàn)赓U比較活躍的地區(qū)收益還原法評(píng)估地下空間使用權(quán)價(jià)格一定程度具備了可行性。

·基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

其應(yīng)用的前提條件是要先建立城市地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)體系，由于目前我國尚未建立城市地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)體系，缺失可行的前提條件，暫不具備應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的條件。

地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路探討

我國目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線分兩種，一種是在土地市場比較發(fā)育，土地交易活躍，各種交易類型的樣本豐富地區(qū)，主要以市場交易樣本地價(jià)為依據(jù)，通過樣本分區(qū)整理，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)理統(tǒng)計(jì)方法劃分土地級(jí)別、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。另一種在土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，各種交易類型的樣本少，不具備直接采用市場交易樣本直接評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的客觀條件，則采用以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)、土地交易價(jià)格為參考的技術(shù)路線。土地定級(jí)則主要采用多因素賦權(quán)加和法進(jìn)行定級(jí)，其基本思路通過選擇一組影響土地級(jí)別的因素如商服繁華度、道路通達(dá)度，在單因素評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，計(jì)算評(píng)價(jià)單元總分，按總分高低劃分土地級(jí)別。

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摘 要： 土地一級(jí)開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對(duì)土地進(jìn)行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級(jí)開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進(jìn)行開發(fā)會(huì)面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。

關(guān)鍵詞： 土地一級(jí)開發(fā)；土地規(guī)劃；地價(jià)測算

在企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)過程中，土地價(jià)格是投資決策的關(guān)鍵因素，進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)測算，可以使企業(yè)在完成該項(xiàng)目后保證自己的利益。但企業(yè)進(jìn)行地價(jià)測算時(shí)大多采用傳統(tǒng)的土地定價(jià)方法，忽視了不確定性因素的變動(dòng)對(duì)土地出讓價(jià)格的影響，主觀經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響較大，可能導(dǎo)致企業(yè)做出錯(cuò)誤的決策。并且由于房價(jià)逐年上升，房地產(chǎn)市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價(jià)格的增加，傳統(tǒng)土地定價(jià)方法容易低估土地出讓價(jià)格，使得企業(yè)錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級(jí)開發(fā)是城市政府為了城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃的順利實(shí)施，在土地出讓或劃撥前對(duì)土地進(jìn)行整理、投資、開發(fā)的過程。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，土地一級(jí)開發(fā)在各地都有了一定的成效。如今，土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)值基礎(chǔ)。

近年來，中國的房地產(chǎn)市場波動(dòng)一直較大，尤其是 2009 年末房價(jià)的漲勢更是驚人，房價(jià)經(jīng)歷了由高到低，由低到高的起落，由房價(jià)的討論使得更多的人開始關(guān)注土地一級(jí)開發(fā)市場。房地產(chǎn)開發(fā)初期我國主要采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的方式，隨著房價(jià)大幅增漲，這種開發(fā)方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴(yán)重。

2. 土地一級(jí)開發(fā)地價(jià)測算方法

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的一個(gè)重要參數(shù)就是土地出讓價(jià)格，只有土地出讓價(jià)格可以平衡土地一級(jí)開發(fā)的成本費(fèi)用稅收等支出和合理的利潤，企業(yè)才可以獲得部分土地增值收益，進(jìn)行該項(xiàng)目的投資開發(fā)。如果企業(yè)對(duì)于土地出讓價(jià)格估計(jì)過高，實(shí)際出讓地價(jià)不能平衡成本和利潤，將使得企業(yè)投資該項(xiàng)目獲得巨額虧損；若土地出讓價(jià)格估計(jì)值低于實(shí)際價(jià)格，企業(yè)會(huì)在投資決策時(shí)放棄該項(xiàng)目，則可能由于投資決策失誤而錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。因此，企業(yè)應(yīng)該選擇合理的土地定價(jià)方法，根據(jù)面臨的實(shí)際情況合理測算地價(jià)，避免決策失誤。

2.1市場比較法

通過與估價(jià)近期有過交易的類似地塊進(jìn)行比較，根據(jù)交易時(shí)間、區(qū)域以及相關(guān)交易情況，考慮個(gè)別因素的差異，設(shè)定相應(yīng)的修正系數(shù)，適當(dāng)?shù)男拚愃频貕K的出讓價(jià)格，市場比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價(jià)格的方法。此方法理論比較簡單，是技術(shù)上較為成熟的一種估價(jià)方法，也是房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法之一。

2.2成本估價(jià)法

成本估價(jià)法主要依據(jù)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

2.3 成本估價(jià)法

成本估價(jià)法主要依據(jù)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價(jià)格的一種評(píng)估方法]。 成本估價(jià)法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計(jì)提土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總成本的固定比例作為自己的收益，一級(jí)開發(fā)企業(yè)的收益風(fēng)險(xiǎn)較小，土地出讓價(jià)格在投資決策中并非重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此用成本估價(jià)法正向推算土地出讓價(jià)格，其正確性對(duì)投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級(jí)開發(fā)企業(yè)獲得收益的總要來源，成本估價(jià)法中的增值收益來自于經(jīng)驗(yàn)預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)程度較大。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

政府會(huì)在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)待測土地的環(huán)境狀況、區(qū)位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應(yīng)的修訂系數(shù)，得到修訂后的預(yù)測土地價(jià)格。計(jì)算公式如下：

待y土地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×日期修正系數(shù)×年

期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素總修正系數(shù)

待測土地價(jià)格 = 待測宗地樓面熟地價(jià)×規(guī)劃建筑面積

2.5收益還原法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法的原理和市場比較法的原理相似，只是將未來若干年內(nèi)待測土地每年預(yù)期純收益用一定的還原利率折現(xiàn)為預(yù)測時(shí)間的收益，其總和即為預(yù)測宗地價(jià)格。計(jì)算公式為：

待測土地價(jià)格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產(chǎn)生收益的土地，包括產(chǎn)生土地增值收益或者二級(jí)市場收益，該方法可以對(duì)能產(chǎn)生收益的土地、房屋或者有收益的房產(chǎn)資源進(jìn)行估價(jià)的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來每年預(yù)期純收益，然后根據(jù)期望收益率這算到當(dāng)前投資點(diǎn)上，以便考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

2.6 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)土地出讓給二級(jí)開發(fā)商完成房地產(chǎn)開發(fā)后可以正常銷售，通過市場比較法預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤和稅金等，來估算土地出讓價(jià)格的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。假設(shè)開發(fā)法多種房地產(chǎn)估價(jià)，包括凈地、已完成土地一級(jí)開發(fā)的“熟地”、待出售房地產(chǎn)評(píng)估、單位搬遷出讓土地和在建項(xiàng)目等的估價(jià)。評(píng)估時(shí)，需把握其投資開發(fā)前、后的狀態(tài)，以及開發(fā)以后的經(jīng)營方式。對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)，假設(shè)開發(fā)法被用于評(píng)估完成土地一級(jí)開發(fā)后土地出讓價(jià)格，即“熟地”出讓價(jià)格。

3.總結(jié)

不同土地定價(jià)方法在房地產(chǎn)和土地評(píng)價(jià)領(lǐng)域中都有應(yīng)用，在具體分析了不同方法的測算原理、評(píng)估對(duì)象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級(jí)開發(fā)完成后的土地出讓價(jià)格，對(duì)土地定價(jià)有一定的指導(dǎo)意義，但這些方法在實(shí)際應(yīng)用中受主觀經(jīng)驗(yàn)影響較大，因此估計(jì)結(jié)果偏低；評(píng)估結(jié)果是固定點(diǎn)值，不能的得出土地定價(jià)的波動(dòng)范圍。但土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)更希望項(xiàng)目的收益值是在某個(gè)范圍區(qū)間中波動(dòng)，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)，因此這些評(píng)估方法不能滿足企業(yè)需求。假設(shè)開發(fā)法根據(jù)市場開況逆向推導(dǎo)土地成本，是最適用于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地定價(jià)的方法。

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篇5

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格受多重因素的作用，我國當(dāng)前特殊的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格無歷史價(jià)格以供參照（鄧大才，2001）。同時(shí)，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會(huì)影響土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格，李啟宇（2010）認(rèn)為農(nóng)民對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的滿意度是農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，此外，戶主的文化程度、土地經(jīng)營內(nèi)容、組織化程度、流轉(zhuǎn)約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數(shù)學(xué)者都認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍較低，甚至是零價(jià)格狀態(tài)，而交易成本與流轉(zhuǎn)價(jià)格之間有一定的內(nèi)在聯(lián)系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場處于初始狀態(tài)，交易成本較低，交易成本發(fā)現(xiàn)價(jià)格的功能發(fā)揮不夠；Deininger（2005）則通過對(duì)中國三個(gè)最窮省份建立土地租賃的數(shù)據(jù)模型分析，認(rèn)為分散的土地租金有助于平等和效率目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，異質(zhì)性市場參與信息顯示，減少土地租賃市場上的交易成本能夠?qū)崿F(xiàn)更大的額外的生產(chǎn)力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場參與的因素，來源于交易成本和個(gè)人能力有關(guān)的家庭模型。在此問題上，鄧大才（2009）進(jìn)一步指出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本與農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格成反比關(guān)系，但筆者通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上當(dāng)前中國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，交易成本極低，甚至沒有交易成本，農(nóng)戶無償轉(zhuǎn)租土地給其他農(nóng)戶的現(xiàn)象非常普遍，它們之間并不成反比關(guān)系，這種理論與實(shí)際的相悖，值得繼續(xù)深入探討。一些學(xué)者從地租理論角度，分析其對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認(rèn)為地租是農(nóng)村土地使用權(quán)價(jià)格的構(gòu)成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權(quán)的明確性與穩(wěn)定性對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦?jié)崳?009）等均認(rèn)為農(nóng)村土地制度、農(nóng)村社會(huì)保障制度對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會(huì)明顯影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)均衡價(jià)格的形成是各有關(guān)因素共同作用的結(jié)果，鄧大才認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的充分條件，外來資本有增加農(nóng)地需求和發(fā)現(xiàn)農(nóng)地價(jià)格的功能。當(dāng)前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍低下，在學(xué)界已成共識(shí)。SamuelP.S(2003)考察了中國二十多年的土地制度以及1980年之后開始的農(nóng)村初級(jí)和二級(jí)市場的土地使用權(quán)，指出中國土地市場發(fā)展尚處于初級(jí)階段，土地轉(zhuǎn)換成非農(nóng)化很普遍。目前中國農(nóng)村各地普遍存在無償甚至倒貼轉(zhuǎn)包土地的現(xiàn)象，損害了農(nóng)民的利益（林翊，2009），農(nóng)戶之間土地轉(zhuǎn)包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農(nóng)村“親戚社會(huì)”的專有性關(guān)系及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專用性特征有關(guān)（馬元，2009）。農(nóng)民種田不合算，土地沒有吸引力，是價(jià)格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時(shí)指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國際國內(nèi)多種因素的波及，如近年來農(nóng)資價(jià)格的剛性上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)高、農(nóng)產(chǎn)品蛛網(wǎng)式供求變化等，都導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術(shù)創(chuàng)新不足、生產(chǎn)成本高昂、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、供給者的偏好和動(dòng)機(jī)等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養(yǎng)大戶為主且價(jià)格稍高，而農(nóng)戶間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相對(duì)較低，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制尚未形成。學(xué)者們對(duì)造成當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低原因的分析較多，但沒有提出或認(rèn)識(shí)到導(dǎo)致價(jià)格低廉的主要原因，造成當(dāng)下農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格低下的主要原因是我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不夠強(qiáng)大，而馬元（2009）提出的“親戚社會(huì)”專有性一說，觀點(diǎn)新穎，也符合中國農(nóng)村的宗族人情社會(huì)的歷史影響。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法及定價(jià)機(jī)制問題

當(dāng)下我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，大多數(shù)學(xué)者建議采用收益還原法，同時(shí)輔之以市場比較法、成本法等（石愛虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學(xué)者指出在農(nóng)村土地方面應(yīng)采取土壤潛力估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)田法等進(jìn)行估價(jià)（張麗慶，2008）。也有研究主張根據(jù)流轉(zhuǎn)主體來定價(jià)（鐘林，2009；浙江物價(jià)課題組，2011），分析農(nóng)戶、政府、企業(yè)或市場中介等主體在流轉(zhuǎn)價(jià)格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應(yīng)根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)后的具體用途，來確定價(jià)格評(píng)估方法。李啟宇（2010）提出“預(yù)期地租”計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即考慮土地的未來收益，路婕（2010）通過綜合分析各種方法后，認(rèn)為現(xiàn)行的農(nóng)用地股價(jià)方法應(yīng)主要采用收益還原法。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格中參數(shù)的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過在交易價(jià)格規(guī)則中選擇一個(gè)最優(yōu)參數(shù)來最大化農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認(rèn)為流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估中最關(guān)鍵的問題是對(duì)預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)參數(shù)的確定。路婕（2010）則指出評(píng)估土地價(jià)值的關(guān)鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個(gè)參數(shù)的確定，而浙江物價(jià)課題組（2011）則提出應(yīng)綜合土地的預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期、流入方年均最高出價(jià)計(jì)算四個(gè)參數(shù)，并考慮物價(jià)及糧食價(jià)格逐年上漲的因素。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法的采用上，收益還原法是目前多數(shù)學(xué)者主張的方法，并主張采取成本法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格中參數(shù)的確定進(jìn)行了探討，但何種方法與何種參數(shù)在流轉(zhuǎn)價(jià)格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格模型建構(gòu)問題

一些學(xué)者通過實(shí)證調(diào)研，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格模型，以探尋土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的計(jì)量方式以及內(nèi)涵，武樹深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計(jì)量模式、資產(chǎn)要素計(jì)量模式、資源福利計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)算，有學(xué)者指出基于社會(huì)保證土地流轉(zhuǎn)定價(jià)模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學(xué)者指出應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)價(jià)格、社會(huì)價(jià)格和修正價(jià)格（穆松林、2011）。但大多計(jì)量模型只是停留在理論層面，由于地權(quán)的二級(jí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和范圍界定不清，與外國農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格不具可比性，都給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的計(jì)量帶來困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農(nóng)戶和企業(yè)最優(yōu)決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過建構(gòu)農(nóng)戶資產(chǎn)配置模型和實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉(zhuǎn)的交易費(fèi)用和不確定性，申云（2011）構(gòu)建了農(nóng)地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶協(xié)商定價(jià)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求模型。客觀地分析，這些模型估計(jì)結(jié)果是合理適度的，有一定的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉(zhuǎn)方式的影響并建構(gòu)模型，也沒有建構(gòu)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的一般模型。目前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，按流轉(zhuǎn)主體來區(qū)分，主要可以分為五大類：農(nóng)戶農(nóng)戶（本村本地農(nóng)戶、外來農(nóng)戶）、農(nóng)戶種糧大戶、公司+農(nóng)戶、入股土地合作社、家庭農(nóng)場。已有研究未能以流轉(zhuǎn)主體農(nóng)戶為主要視角并結(jié)合流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行分析、建構(gòu)模型，或僅僅建立了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的具體模型，或未建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來進(jìn)行系統(tǒng)分析。

四、農(nóng)村土地價(jià)格管理配套建設(shè)、管理制度與政策建議

有學(xué)者主張采取經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段對(duì)農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行管理，規(guī)范農(nóng)地的短期轉(zhuǎn)包行為，逐步過渡到農(nóng)村土地使用權(quán)的中長期轉(zhuǎn)移，使非農(nóng)收入大大超過農(nóng)業(yè)收入并得到一定的價(jià)格補(bǔ)償情況下，放棄農(nóng)地使用權(quán)（石愛虎、1993）。王高華（2007）主張應(yīng)利用稅收和財(cái)政政策對(duì)農(nóng)業(yè)實(shí)行補(bǔ)貼政策，建立完善的土地信息管理系統(tǒng)等措施來提高農(nóng)地使用權(quán)的市場化程度。建立農(nóng)用地評(píng)估制度、評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立農(nóng)村社會(huì)保障體系，建立農(nóng)村土地使用權(quán)地價(jià)管理體系等是多數(shù)學(xué)者的主張（張家勝、2007）等。一些學(xué)者主張建立流轉(zhuǎn)平臺(tái)，健全農(nóng)地租賃市場的交易服務(wù)中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學(xué)者提出采取明確承包土地財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，提高農(nóng)民預(yù)期，弱化所有權(quán)，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權(quán)市場，為土地流動(dòng)提供載體，規(guī)范土地交易價(jià)格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國農(nóng)村土地問題上，也有不少學(xué)者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國的大政治體制背景下，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)，周其仁（2004）指出中國農(nóng)村改革兼顧新產(chǎn)權(quán)合約及其執(zhí)行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產(chǎn)權(quán)秩序特別是轉(zhuǎn)型時(shí)期的產(chǎn)權(quán)秩序或疏通家庭小農(nóng)業(yè)與大市場的通道，是關(guān)鍵問題。

五、研究述評(píng)與展望

篇6

[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價(jià)格 評(píng)估

一、劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的發(fā)展過程

1.過去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)

在國務(wù)院55號(hào)令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對(duì)劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

2.過去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估及引發(fā)的問題

基于以上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解,在土地評(píng)估中,對(duì)劃撥上地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估在土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個(gè)階段:第一階段是從單純的土地評(píng)估興起,將土地作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對(duì)其評(píng)估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評(píng)估在方法上相同,價(jià)格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法未變,但價(jià)格內(nèi)涵與前一階段相比,對(duì)土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評(píng)估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評(píng)估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這就造成這樣的事實(shí):在取得土地時(shí),以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用,而在評(píng)估土地價(jià)格時(shí),出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估內(nèi)涵

1.根據(jù)國土資源部國土資的[2001〕44號(hào)文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本,評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發(fā)成本,除此之外沒有更明確的規(guī)定。而在實(shí)際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估中也同樣要考慮土地使用者對(duì)土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價(jià)格評(píng)估中,都要對(duì)所評(píng)估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義,也就是說,要把你所評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對(duì)同一宗土地來說,不同的地價(jià)定義,會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果,而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對(duì)土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為一種類型的宗地評(píng)估,也要對(duì)評(píng)估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前,對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國土地一級(jí)市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)入二級(jí)市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營,進(jìn)入二級(jí)土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價(jià)出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相比較,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法

1.成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí),土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格,包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場比較法?？梢灶A(yù)見,隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前,很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對(duì)合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

參考文獻(xiàn):

篇7

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問題；對(duì)策

一、我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國城市土地儲(chǔ)備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題

1　土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。 轉(zhuǎn)貼于

2　土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3　土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1　建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

篇8

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問題；對(duì)策

一、我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國城市土地儲(chǔ)備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題

1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

篇9

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過高,就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn),如果過低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規(guī)定:個(gè)人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價(jià)格來測算貸款風(fēng)險(xiǎn),抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅:①是按房價(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項(xiàng)目(指購進(jìn)房價(jià)加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬元,考慮到目前房價(jià)波動(dòng)等因素,假設(shè)以拍賣價(jià)格為4200萬元計(jì)(單價(jià)約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi):150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項(xiàng)目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進(jìn)684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個(gè)人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬元,拍賣后價(jià)款為2489.256萬元,再除去拍賣費(fèi)用210萬元(約為拍賣價(jià)格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬元),風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時(shí)的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下,對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性;②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí),將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房價(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言,房屋作為耐用消費(fèi)品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長,抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因,銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號(hào),以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí),能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動(dòng),屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。

任何國家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵(lì)支持,則房地產(chǎn)價(jià)格看漲,相反則會(huì)看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái),對(duì)2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來說,這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。

目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價(jià)值就有很大差異。此外,如對(duì)房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題,就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實(shí)際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時(shí)間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價(jià)值與抵押價(jià)值差異程度大;③大型商場,獨(dú)立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對(duì)于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價(jià)師應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

2.實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實(shí)際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實(shí)際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實(shí)際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實(shí)際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實(shí)際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實(shí)際用途為辦公。這些情況要求評(píng)估人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實(shí)際用途為商業(yè)的,如把居民委員會(huì)辦公樓或居民活動(dòng)中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評(píng)估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)控制

在實(shí)際工作中,評(píng)估師在估價(jià)方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評(píng)估

(1)在商鋪的抵押評(píng)估中,常會(huì)用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價(jià)師水平差異,而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評(píng)估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動(dòng)因素。商圈變動(dòng)就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個(gè)很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值,投資回報(bào)率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn),投資回報(bào)率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個(gè)大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對(duì)商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以,評(píng)估一個(gè)商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個(gè)非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。一個(gè)商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評(píng)估師應(yīng)建立一個(gè)詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報(bào)率指數(shù),可衡量收益還原法評(píng)估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時(shí)段的商鋪轉(zhuǎn)讓評(píng)估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)商鋪評(píng)估中經(jīng)常采用的另一種估價(jià)方法是市場比較法。對(duì)于市場比較法的風(fēng)險(xiǎn)控制,要求評(píng)估師做到:①搜集交易實(shí)例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實(shí)例,即從搜集交易實(shí)例中,挑選出與所評(píng)估商鋪具有可比性的3個(gè)案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開價(jià)和實(shí)際成交價(jià),估價(jià)師比較容易了解到開價(jià)(如掛牌價(jià)格),而較難了解到實(shí)際成交價(jià),但這對(duì)于最后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異,因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對(duì)于規(guī)避和控制商鋪的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有不容忽視的作用。④綜合評(píng)估決定估價(jià)額。二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評(píng)估,對(duì)于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價(jià)人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),因?yàn)閷?duì)市場租金的了解與修正對(duì)于最后確定商鋪客觀市場價(jià)值起到關(guān)鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點(diǎn),如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對(duì)這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評(píng)估一般會(huì)采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評(píng)估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇?用市場比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見,基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級(jí)差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町?求得級(jí)差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。最后,通過個(gè)別因素修正求取估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。

各項(xiàng)因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評(píng)估

對(duì)于工業(yè)廠房的評(píng)估,實(shí)際工作中采用市場比較法評(píng)估較少,一般以成本法、收益法評(píng)估為多。在評(píng)估過程中,為有效控制風(fēng)險(xiǎn),要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評(píng)估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過翻建或翻新,在用成本法對(duì)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估時(shí),如果單純采用成新折舊法會(huì)使評(píng)估價(jià)值偏高,應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

篇10

關(guān)鍵詞：耕地保護(hù)外部性價(jià)值；補(bǔ)償；沈陽

中圖分類號(hào)： F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2011）-04-0022-2

0 引言

我國實(shí)行了最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，但耕地仍然在逐年減少，嚴(yán)重威脅到我國的糧食安全和可持續(xù)發(fā)展。其中有自然原因的減少，政策原因的減少，但更為主要和突出的是人為原因的減少，在如今的大市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，耕地農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益過低，農(nóng)民大多選擇出外務(wù)工，導(dǎo)致耕地疏于管理，耕地質(zhì)量嚴(yán)重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打著“公共利益”的旗號(hào)大量圈地，為獲取巨大的土地財(cái)政收入，有的甚至違法占用耕地。執(zhí)行耕地保護(hù)的直接主體地方和農(nóng)民都無耕地保護(hù)的意愿，其原因就是耕地價(jià)值被低估，耕地保護(hù)外部性效益未得到補(bǔ)償，導(dǎo)致其耕地保護(hù)沒有積極性，因此有必要對(duì)耕地保護(hù)的外部性效益進(jìn)行一些定量研究，并以此為依據(jù)確定耕地保護(hù)補(bǔ)償?shù)念~度及補(bǔ)償方案。

1 耕地保護(hù)外部性效益分析

耕地保護(hù)產(chǎn)生的外部性價(jià)值主要從耕地的功能說起，耕地除了物質(zhì)產(chǎn)出功能外，還有社會(huì)功能和生態(tài)功能。耕地的外部性價(jià)值主要體現(xiàn)在其社會(huì)功能和生態(tài)功能上。在社會(huì)功能上，耕地固定著大量的勞動(dòng)力，使農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)定就業(yè)，保持著社會(huì)穩(wěn)定；合理保護(hù)利用耕地，經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)從而保障農(nóng)民的基本生活；耕地得到保護(hù)，提供了穩(wěn)定的糧食生產(chǎn)，從而達(dá)到保障國家糧食安全的目的。在生態(tài)功能上，耕地具有涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性的功能。結(jié)合我國國情和相關(guān)學(xué)者研究[1-2]，耕地外部性價(jià)值可以概括為社會(huì)保障價(jià)值，糧食安全價(jià)值，生態(tài)服務(wù)價(jià)值。

2 對(duì)沈陽市耕地保護(hù)的外部性價(jià)值測算

2.1 社會(huì)保障價(jià)值

這里的社會(huì)保障價(jià)值只是指耕地保護(hù)所產(chǎn)生外部性的那部分社會(huì)保障價(jià)值，而不是指耕地所有的社會(huì)保障價(jià)值，主要包括指耕地吸納農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力使農(nóng)民穩(wěn)定就業(yè)，耕地作為一種保障，使農(nóng)民老有所依，也就是主要計(jì)算其失業(yè)保障和養(yǎng)老保障這兩種外部性效益。換種角度理解也就是耕地替代了政府給農(nóng)民發(fā)放了就業(yè)保障和養(yǎng)老保障。因此可以用計(jì)算社會(huì)失業(yè)保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的價(jià)值來替代耕地保護(hù)所產(chǎn)生的社會(huì)保障價(jià)值。

耕地的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值計(jì)算可用人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值與人均耕地的比值計(jì)算，公式如下

VY=L/A 式中：L為人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值；A為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均耕地面積。

耕地的失業(yè)保障價(jià)值可用城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)在單位面積上的投入來代替[3]，計(jì)算公式如下

VW=C/A

式中：VW為耕地的失業(yè)保障價(jià)值，C為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)人均固定資產(chǎn)投入；A為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均耕地面積。

由于耕地的這種社會(huì)保障價(jià)值與農(nóng)民對(duì)耕地的依賴程度相關(guān)，結(jié)合相關(guān)研究可用修正系數(shù)K來進(jìn)行修正，農(nóng)民對(duì)耕地的依賴程度與農(nóng)民的非農(nóng)收入水平成反向關(guān)系[3],因此可用研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入與全國農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入比值來計(jì)算修正系數(shù)K，計(jì)算公式為：

K=S0/Si式中：S0為全國平均水平的農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入，Si為研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入。

因此耕地保護(hù)的外部性保障價(jià)值的計(jì)算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查閱2010年遼寧及沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒，得到：

2009年沈陽市耕地面積為772275.5hm2，總?cè)丝跀?shù)為7165490，得人均耕地面積0.107hm2/人，沈陽市集體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資為680319萬，城鎮(zhèn)集體單位人數(shù)為10.2萬人，得人均固定資產(chǎn)投資66697.9元/人，那么耕地的失業(yè)保障價(jià)值為623344.8元/hm2，全國農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營性純收入2626.4元，沈陽市農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營性純收入3860.8元，得調(diào)整系數(shù)K為0.68，假設(shè)農(nóng)民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，一般人壽命約為70，因此平均繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的年齡在35左右，按20歲參加工作計(jì)算，繳納保險(xiǎn)年數(shù)為15年，按社會(huì)平均收入的60%繳納，2009處沈陽市農(nóng)民每年純平均收入為8752.9元，每年約5251.7元，15年共交78775.5元，那么現(xiàn)在耕地對(duì)農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值約為736219.6元/hm2。根據(jù)公式得出沈陽市耕地保護(hù)的社會(huì)保障價(jià)值為1359564.4元/hm2。

2.2 糧食安全價(jià)值

耕地的國家糧食安全戰(zhàn)略純收益可以通過國家對(duì)占用耕地所收取的費(fèi)用、保護(hù)現(xiàn)有耕地所必要的耗費(fèi)以國家對(duì)耕地利用的補(bǔ)貼來計(jì)算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr為社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值，T為國家對(duì)占用耕地收取的費(fèi)用，CP為國家因保護(hù)耕地支出的費(fèi)用。

據(jù)沈陽市規(guī)劃和國土資源局和沈陽市財(cái)政局有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2008年以來平均每年因耕地保護(hù)投入的費(fèi)用在5億元，按照現(xiàn)行沈陽市土地開發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，畝均投資1000元，估計(jì)需投入95億元。

沈陽市耕地占用稅以沈北新區(qū)、遼中縣的征收稅額28元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08億元

那么耕地的糧食安全價(jià)值為313240.5元/hm2

2.3 耕地資源生態(tài)價(jià)值

耕地在生態(tài)服務(wù)功能上具有明顯的外部性，其主要表現(xiàn)在涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性，最早對(duì)耕地生態(tài)價(jià)值進(jìn)行估算研究是Costanza(1997)[5]。謝高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基礎(chǔ)上對(duì)其估價(jià)理論與方法進(jìn)行了進(jìn)一步研究與修正，估算出我國的平均狀態(tài)下的耕地（農(nóng)田）生態(tài)服務(wù)價(jià)值。

由于區(qū)域間差異，蔡運(yùn)龍等人假設(shè)生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能與生物量成正相關(guān)，并用地區(qū)潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量代替生物量，提出了區(qū)域修正系數(shù)。

計(jì)算生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值的公式為：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系數(shù)Ke=bi/B（2）

式中Ve為生態(tài)服務(wù)價(jià)值，Va為我國耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值的年價(jià)值的平均值,根據(jù)謝高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi為被評(píng)價(jià)地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，B為全國一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量。

據(jù)王萬茂[7]的劃分標(biāo)準(zhǔn)，沈陽市是遼寧省的省會(huì)，處于二級(jí)農(nóng)業(yè)區(qū)，即遼寧平原丘陵區(qū)土地潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量8.9t/hm2,全國一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量B值為10.69t/hm2。根據(jù)（2）式修正系數(shù)Ke為0.83。

結(jié)合（1）式可得到沈陽市耕地平均的年生態(tài)服務(wù)價(jià)值為4266.95元/hm2。

利用收益還原法原理將其折現(xiàn)，還原率采用2009年銀行一年期定期存款年利率為2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈陽市耕地保護(hù)的社會(huì)價(jià)值為1359564.4元/hm2， 糧食安全價(jià)值為313240.5元/hm2，生態(tài)價(jià)值為189642元/hm2，耕地保護(hù)外部性總價(jià)值為1862446.9元/hm2。

3 外部性內(nèi)部化的補(bǔ)償方案

3.1 耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化方式選擇

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，將外部性內(nèi)部化主要有兩種途徑，一個(gè)是源于科斯理論的通過政府借助于市場手段解決外部性問題，一個(gè)是源于庇古的理論，通過征稅和補(bǔ)貼對(duì)邊際私人凈產(chǎn)值小于邊際社會(huì)凈產(chǎn)值的部門實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)和津貼，實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)的內(nèi)部化。可以總結(jié)為政府和市場相結(jié)合的手段，和政府直接干預(yù)的手段。農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國家的穩(wěn)定，耕地產(chǎn)出主要是農(nóng)產(chǎn)品，而農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不宜過高，所以通過市場調(diào)節(jié)價(jià)格將耕地保護(hù)外部性效益包含其中不現(xiàn)實(shí)。因此，對(duì)于耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化還是采用政府直接干預(yù)的手段更為合適。

3.2 補(bǔ)償額度

耕地保護(hù)的外部性享受者是區(qū)域內(nèi)的居民，同時(shí)農(nóng)民自身也享受到部分耕地保護(hù)的價(jià)值，因此可用區(qū)域內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口的比例將耕地保護(hù)外部性產(chǎn)生的總價(jià)值分割，繼而算出非農(nóng)業(yè)人口享受的耕地外部性價(jià)值，也就是耕地保護(hù)需要補(bǔ)償?shù)念~度。

計(jì)算公式可表述為Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb為耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償額度，V0為耕地保護(hù)外部性總價(jià)值，KP為非農(nóng)業(yè)人口比例，P1為非農(nóng)業(yè)人口，P2為農(nóng)業(yè)人口。

上述計(jì)算沈陽市耕地保護(hù)外部性總價(jià)值為1862446.9元/hm2，從沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒查得，2009年沈陽市農(nóng)業(yè)人口數(shù)為2521086，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)為4640956，那么可計(jì)算出KP為0.65，補(bǔ)償額度Vb為1210590.5元/hm2。

3.3 補(bǔ)償資金來源

從政策角度來看，《國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2004]8號(hào)文），規(guī)定從2004年開始，將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，比例不低于土地出讓平均純收益的15%，專項(xiàng)用于土地整理復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。2006年的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)）強(qiáng)調(diào)應(yīng)逐步提高土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償是刺激耕地保護(hù)者的積極性，根本目的是促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗巨r(nóng)田的保護(hù)和建設(shè)，所以依據(jù)國發(fā)[2004]8號(hào)文和國發(fā)[2006]31號(hào)中的政策規(guī)定，可以將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和土地出讓金的15%作為耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金來源。

同時(shí)2008年成都市率先試行耕地保護(hù)基金制度，其管理辦法中的第四條明確指出：

（一）每年市、區(qū)（市）縣兩級(jí)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；

（二）每年繳入市、區(qū)（市）縣兩級(jí)財(cái)政的土地出讓收入的一定比例的資金。

以上兩項(xiàng)不足時(shí)，由政府財(cái)政資金補(bǔ)足。

因此，耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金從地方土地收入及財(cái)政抽取籌集是完全合理可行的。

3.4 補(bǔ)償方式

從耕地保護(hù)的外部性的效益角度看，其主要的表現(xiàn)是吸納農(nóng)民就業(yè)，維持社會(huì)穩(wěn)定，其二耕地是農(nóng)民養(yǎng)老的保障，所以政府可以給農(nóng)民繳納失業(yè)保險(xiǎn)，繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)。

從成本效益角度來看，對(duì)耕地保護(hù)的外部性效益補(bǔ)償，主要是兩條途徑，一是降低耕地保護(hù)成本，二是提高耕地保護(hù)收益。因此補(bǔ)償方式也從這兩個(gè)途徑出發(fā)。

降低耕地保護(hù)成本，政府可以提供化肥、農(nóng)藥、種子、農(nóng)業(yè)機(jī)械以及農(nóng)田水利設(shè)施。

提高耕地保護(hù)的收益，最直接的是給予資金補(bǔ)償，同時(shí)政府也可以開展技術(shù)服務(wù)，提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)咨詢和指導(dǎo)，以幫助提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)戶收益。

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