導(dǎo)語：如何才能寫好一篇加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為了加強(qiáng)對(duì)本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通中的積極作用，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》（國家工商局第36號(hào)令）和《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》（滬府辦〔1994〕第19號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，就進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)考試、資格認(rèn)定以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理工作通知如下：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定。上海市房屋土地管理局會(huì)同上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定工作。對(duì)符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過聯(lián)席會(huì)議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。市、區(qū)、縣房地局主管部門對(duì)1998年1月1日起已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不予受理備案、注記和評(píng)定資信等級(jí)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)取得營業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個(gè)經(jīng)紀(jì)組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報(bào)工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的工商登記、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊(cè)登記時(shí)，工商行政管理部門應(yīng)對(duì)申報(bào)的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。

三、違法行為的檢查和處理。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門要密切配合，共同加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，凡未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事非法經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或超越經(jīng)營范圍、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違法活動(dòng)的，由工商行政管理部門查處。凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處。

篇2

[摘 要]隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立與完善,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)交易中扮演著十分重要的角色,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前,從業(yè)人員素質(zhì)低下、誠信機(jī)制不完善、服務(wù)水平較低成為制約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的主要障礙。本文通過發(fā)放調(diào)查問卷,實(shí)地調(diào)查了北京市消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的評(píng)價(jià),并運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析,最后提出改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 服務(wù)水平 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)多樣、交易程序復(fù)雜、信息不對(duì)稱等特性,在交易過程中離不開專業(yè)的中介服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有利于住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展、有利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)效率、有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。近幾年來,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員隊(duì)伍迅速壯大,但是仍然出現(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、專業(yè)人才匱乏、缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、沒有經(jīng)過專門職業(yè)道德教育和專業(yè)技能培訓(xùn)等問題,這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì),乃至服務(wù)意識(shí)等方面都與發(fā)達(dá)國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平、規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),以引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

二、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平現(xiàn)狀調(diào)查

1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的總體看法

調(diào)查顯示,有47%的消費(fèi)者沒有接受過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),有53%的消費(fèi)者通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費(fèi)者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費(fèi)者提到曾經(jīng)遇到過不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),由此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印象很差。而當(dāng)問到今后若有房產(chǎn)交易時(shí),是否會(huì)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)時(shí),只有58%的消費(fèi)者回答“會(huì)”。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)

(1)不選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收取的費(fèi)用偏高。目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:從事房屋租賃的,傭金為一個(gè)月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價(jià)格的1%-3%,多數(shù)情況為3%。發(fā)達(dá)國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家,導(dǎo)致消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的傭金水平相對(duì)要高。

第二,服務(wù)不完善。有49%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容不合理,難以滿足消費(fèi)者的需求。與許多國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相比,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相距甚遠(yuǎn)。例如,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人僅僅提供居間和代辦服務(wù),而美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)內(nèi)容還包括合理確定房?jī)r(jià)、住宅勘查、責(zé)任保險(xiǎn)等許多專業(yè)服務(wù),我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)嚴(yán)重不匹配。

第三,缺乏誠信。調(diào)查中只有12%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司常采用虛假信息、收取不合理費(fèi)用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經(jīng)紀(jì)公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

(2)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依據(jù)

從調(diào)查數(shù)據(jù)來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據(jù),分別占22.7%和20.9%;其次是“服務(wù)質(zhì)量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規(guī)?！?分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環(huán)境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的評(píng)價(jià)

(1)信息告知

88%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費(fèi)者認(rèn)為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費(fèi)者認(rèn)為信息告知是比較及時(shí)的;59%的消費(fèi)者認(rèn)為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務(wù)態(tài)度

73%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)態(tài)度令人滿意,表明目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還是比較積極的為顧客提供服務(wù)。39%的消費(fèi)者認(rèn)為是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助下安全的完成了交易,14%的消費(fèi)者認(rèn)為未能提供滿意的服務(wù)。

(3)專業(yè)水平

70%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)熱情,但是專業(yè)水平不高,有16%的消費(fèi)者認(rèn)為服務(wù)素質(zhì)差、職業(yè)技能低,只有14%的消費(fèi)者認(rèn)為服務(wù)熱情并專業(yè),比較滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的原因分析

1.法制建設(shè)明顯滯后

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》,明確了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律地位,為發(fā)展和管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供了法律依據(jù)。隨后,有關(guān)部門又先后了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等法規(guī)文件,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作了原則性規(guī)定,但沒有突出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特殊性,缺乏明確具體的實(shí)施細(xì)則,可操作性不強(qiáng)。加上專門法律法規(guī)的缺失,還沒有建立起系統(tǒng)的行業(yè)法律法規(guī)體系。

2.行政管理職責(zé)不明確

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展,但是市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制(包括法律體系、管理制度)還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實(shí)施許可以外,還承攬了諸多行業(yè)自律管理的事務(wù)。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時(shí)間上、空間上和專業(yè)上的信息不對(duì)稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業(yè)準(zhǔn)入門檻低

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件寬松,北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多規(guī)模較小,而且一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員都沒有專業(yè)資質(zhì)。難以為客戶提供準(zhǔn)確、滿意的專業(yè)服務(wù)。整個(gè)行業(yè)的科技含量較低,影響了客戶對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提品的信賴度。

4.行業(yè)監(jiān)管體系不完善

當(dāng)前行業(yè)監(jiān)管體系不完善主要表現(xiàn)在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門,物價(jià)及稅務(wù)等部門)之間缺少具體的橫向聯(lián)系,政出多頭、管理脫節(jié)。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織作用沒有充分發(fā)揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規(guī)確立行業(yè)組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業(yè)組織具體管理職責(zé)的劃分。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位。因此,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信制度建立不完善的情況下,難以對(duì)其進(jìn)行有效的管理。

四、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的對(duì)策建議

1.完善相關(guān)法律制度

首先,應(yīng)盡快出臺(tái)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則,規(guī)范從業(yè)行為,界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)等。其次,健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)準(zhǔn)入及退出、獎(jiǎng)懲、繼續(xù)教育、個(gè)人負(fù)責(zé)制度,加強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)建設(shè)。再次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理。按服務(wù)種類、內(nèi)容和階段制定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后,制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),應(yīng)采用房地產(chǎn)管理部門、工商管理部門共同制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本,并附執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)行人簽名。此外,還應(yīng)建立營業(yè)保證金制度或執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度,保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信建設(shè)

首先,可以由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì),建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人資信評(píng)價(jià)體系,在全行業(yè)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)。其次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用檔案系統(tǒng),提供公開查詢業(yè)務(wù),使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的不良記錄公開透明,接受社會(huì)監(jiān)督。最后,加強(qiáng)行業(yè)自律,行業(yè)組織要制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)則、示范合同文本、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范和繼續(xù)教育制度,全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立并完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),充分整合信息資源,通過信息技術(shù)手段,提高信息交換、權(quán)屬查詢、合同簽訂直至產(chǎn)權(quán)登記整個(gè)流程的交易效率,簡(jiǎn)化交易程序,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的有效監(jiān)管。通過該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)查詢交易房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、統(tǒng)一交易信息平臺(tái)、網(wǎng)上簽訂交易合同、網(wǎng)上合同即時(shí)備案、自動(dòng)統(tǒng)計(jì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的業(yè)績(jī)、產(chǎn)權(quán)登記部門共享合同數(shù)據(jù)等。

4.明確相關(guān)管理職責(zé)

實(shí)行既統(tǒng)一又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管主體制度,劃清管理職能,理清管理關(guān)系。由工商行政管理部門按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營中存在的問題,由房地產(chǎn)管理部門及時(shí)發(fā)現(xiàn),并通報(bào)工商行政管理部門處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得由人事管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)登記管理由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織負(fù)責(zé),接受主管部門監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要發(fā)揮在行業(yè)誠信建設(shè)方面的重要作用,積極探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理相結(jié)合的管理模式。

5.提高從業(yè)人員素質(zhì)

一是加強(qiáng)從業(yè)人員的資質(zhì)管理,創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度,對(duì)學(xué)歷、實(shí)踐年限、業(yè)務(wù)知識(shí)等都要作具體規(guī)定。二是擴(kuò)充從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí),通過定期和不定期的組織培訓(xùn),增加從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷策劃、法律咨詢等方面的專業(yè)知識(shí)。三是規(guī)范從業(yè)人員行為,這就需要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的重要作用,建立經(jīng)紀(jì)人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對(duì)從業(yè)人員行為進(jìn)行約束和規(guī)范。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)己經(jīng)有了一個(gè)良好的開端,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須對(duì)消費(fèi)者行為給予高度重視,應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求特點(diǎn),致力于高效的專業(yè)化服務(wù),建立企業(yè)的誠信機(jī)制并設(shè)計(jì)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),注重規(guī)模建設(shè)、合理布局,全面提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,不斷提升整個(gè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的質(zhì)量。

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篇3

（一）機(jī)構(gòu)登記備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣（市）房地產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)，取得備案資格證明。各地工商登記部門在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和工商營業(yè)執(zhí)照年檢時(shí)，予以提醒辦理備案手續(xù)。已備案企業(yè)跨行政區(qū)域異地承接業(yè)務(wù)，需按照有關(guān)管理規(guī)定到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)主管部門辦理備案。

（二）設(shè)立備案條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立備案應(yīng)具備下列條件：(1)有自己的組織機(jī)構(gòu)且機(jī)構(gòu)名稱須具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)；(2)有不低于20平方米固定經(jīng)營場(chǎng)所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊(cè)資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理（商品房銷售至少3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，銷售人員具備經(jīng)紀(jì)人協(xié)理或以上資格）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分支機(jī)構(gòu)備案也應(yīng)具備上述基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法定代表人及分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人必須是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

（三）強(qiáng)化后續(xù)管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》有效期為一年，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在備案證書到期前一個(gè)月內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)延續(xù)備案。逾期未申請(qǐng)延續(xù)有效期的企業(yè)視為自動(dòng)放棄房地產(chǎn)中介服務(wù)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行備案管理有關(guān)規(guī)定。對(duì)未經(jīng)備案的機(jī)構(gòu)和未注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)申請(qǐng)，房地產(chǎn)交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務(wù)部門不得受理。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)及時(shí)將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

二、著力強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

（一）嚴(yán)格資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入實(shí)行考試制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門共同組織實(shí)施。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理全國統(tǒng)一大綱，由省房地產(chǎn)主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績(jī)合格的人員方可取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

（二）實(shí)行掛牌執(zhí)業(yè)。根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省物價(jià)局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號(hào)）要求，實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理持證上崗和全省統(tǒng)一標(biāo)牌并掛牌執(zhí)業(yè)制度。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還需由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)送省房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報(bào)住建部或其授權(quán)的部門注冊(cè)，準(zhǔn)予注冊(cè)的申請(qǐng)人，核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證》。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

（三）規(guī)范從業(yè)行為管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)后，只能受聘于一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，恪守職業(yè)道德。

三、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理

（一）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售有關(guān)規(guī)定。對(duì)無證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假信息和廣告，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。要加大現(xiàn)場(chǎng)巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預(yù)售許可、吊銷房地產(chǎn)銷售資格等手段加大懲處和監(jiān)督力度。

（二）推行存量房交易網(wǎng)上簽約備案。市區(qū)房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要認(rèn)真按照《關(guān)于對(duì)市區(qū)存量房交易實(shí)行網(wǎng)上備案管理的通知》（住房發(fā)〔〕48號(hào)）要求，實(shí)行網(wǎng)上備案，并按照業(yè)務(wù)流程實(shí)行網(wǎng)上操作，確保二手房交易市場(chǎng)規(guī)范有序健康發(fā)展。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要加快實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上備案管理和存量房交易網(wǎng)上操作，力爭(zhēng)在年底前上線運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。要加大政策宣傳和落實(shí)力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

（四）推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進(jìn)一步遏制經(jīng)紀(jì)合同權(quán)利和義務(wù)的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結(jié)合我市實(shí)際，加快制定相關(guān)合同的示范性文本，力爭(zhēng)盡快出臺(tái)，供各地推廣使用。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要通過提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本的基本原則和要求，自覺規(guī)范合同當(dāng)事人的行為。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)制度規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行交易資金監(jiān)管制度，不得向買賣（交易）雙方收取交易資金監(jiān)管費(fèi)等名目的費(fèi)用，并在其營業(yè)場(chǎng)所公示誠信服務(wù)承諾，接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案，并結(jié)合實(shí)際情況和專項(xiàng)整治工作，建立本地區(qū)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，于10月底前報(bào)市住房保障和房產(chǎn)管理局備案。

篇4

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對(duì)人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)主體，但是我國法律不允許個(gè)人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事物相對(duì)人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨(dú)出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡(jiǎn)單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費(fèi)或者收費(fèi)很少。

相對(duì)于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項(xiàng)有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強(qiáng)調(diào)目的性和針對(duì)性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實(shí)中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實(shí)施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價(jià)，同時(shí)委托人也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對(duì)人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表示，對(duì)自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時(shí)兼作交易雙方的人。因?yàn)槿耸菍?duì)被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對(duì)，雙邊無法實(shí)現(xiàn)被人的利益訴求，同時(shí)也有違民事活動(dòng)的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨(dú)家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費(fèi)用。獨(dú)家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨(dú)家又可以分為交易權(quán)共享的獨(dú)家和交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家。交易權(quán)共享的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時(shí)保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對(duì)民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成服務(wù)事項(xiàng)要收取授權(quán)約定的服務(wù)費(fèi)用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動(dòng)合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對(duì)第三人的權(quán)益造成損害的時(shí)候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個(gè)中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。所謂房地產(chǎn)報(bào)告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對(duì)人的信息報(bào)告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不但要向委托人報(bào)告訂立交易合同的機(jī)會(huì)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對(duì)人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能取得居間合同約定的報(bào)酬。

相對(duì)于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對(duì)人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動(dòng)中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報(bào)告居間，因?yàn)榉课葑赓U合同相對(duì)簡(jiǎn)單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報(bào)酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對(duì)人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

二、三類法律關(guān)系比較

篇5

    本報(bào)訊　（記者張學(xué)冬）近日，北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所召集部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會(huì)。會(huì)上認(rèn)為，針對(duì)目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，要通過規(guī)范行業(yè)及政府主管部門加強(qiáng)服務(wù)職能等方面新的舉措進(jìn)一步激活北京的存量房以及二手房市場(chǎng)。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)已經(jīng)是暗流涌動(dòng)，近期政府主管部門的一系列動(dòng)作都表明他們希望通過新的舉措，積極引導(dǎo)和加快二手房市場(chǎng)的進(jìn)程。

    北京市國土資源與房屋管理局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在會(huì)上表示，要進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的力度，通過采取一些新的措施來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，扶持一部分正規(guī)的優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，同時(shí)要嚴(yán)厲打擊那些違法違規(guī)操作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。相關(guān)部門也將加強(qiáng)服務(wù)職能，改進(jìn)和完善一些交易環(huán)節(jié)，比如簡(jiǎn)化一些交易手續(xù)，在更大的范圍內(nèi)定期公布二手房交易指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí)，主管部門要定期和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行座談交流，相互溝通信息，形成一個(gè)有效的市場(chǎng)的指導(dǎo)行為。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)三維知識(shí)管理模式知識(shí)

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復(fù)雜等特點(diǎn)，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中需要專門的知識(shí)和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生發(fā)展起來的。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益成為房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律地位得以確認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展中，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等要素市場(chǎng)體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費(fèi)的供求市場(chǎng)中，為交易物體提供評(píng)估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)中介評(píng)估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關(guān)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在上述領(lǐng)域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織是自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織，必須獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。

根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項(xiàng)目、市場(chǎng)、經(jīng)營、投資等）、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)行紀(jì)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)等業(yè)務(wù)類型。

目前比較流行的知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的解釋就是為知識(shí)的生產(chǎn)、儲(chǔ)備、使用和擴(kuò)散服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡(jiǎn)稱KIBS)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它致力于房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務(wù)業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時(shí)由于其具有的“知識(shí)性”，使得對(duì)創(chuàng)新的產(chǎn)生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來越重要的作用，對(duì)其影響途徑、機(jī)制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有一般知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)：首先，智力服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是依靠自己的智力勞動(dòng)向社會(huì)、個(gè)人或團(tuán)體提供知識(shí)服務(wù)以及有關(guān)勞務(wù)服務(wù)，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術(shù)方案以及對(duì)工作、決策和行動(dòng)有用的知識(shí)、判斷、計(jì)算機(jī)程序等。其次，知識(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基礎(chǔ)。知識(shí)是一種客觀上已認(rèn)識(shí)的事物、一種精神財(cái)富，是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人員應(yīng)該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經(jīng)濟(jì)等各類專業(yè)人員組成。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的、尚沒有完全成熟、充滿機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。該市場(chǎng)作為一個(gè)新興市場(chǎng)通常隨著我國房地產(chǎn)政策或技術(shù)環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點(diǎn)包括：第一，房地產(chǎn)技術(shù)和需求的快速發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)不完全成熟，市場(chǎng)的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴(kuò)張的多樣性、信息的非公開性、收費(fèi)的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，并且發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)者之間的模仿迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格，大部分具備經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏。第三，信息不對(duì)稱性明顯。消費(fèi)者（委托人）嚴(yán)重缺乏相關(guān)信息的獲取渠道、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費(fèi)行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍早已超過現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)。

由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在許多機(jī)會(huì)。企業(yè)會(huì)面臨多種機(jī)會(huì)的選擇，通過市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場(chǎng)位置，從而獲得更好的績(jī)效。同時(shí)，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機(jī)會(huì)對(duì)于不同企業(yè)來說，其價(jià)值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機(jī)會(huì)之中，找到最適合自己的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，也能夠使企業(yè)在市場(chǎng)中優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)基于競(jìng)爭(zhēng)力量分析的市場(chǎng)定位非常重要，同時(shí)如何結(jié)合自身?xiàng)l件評(píng)估這些機(jī)會(huì)，并快速有效地進(jìn)入這些領(lǐng)域至關(guān)重要。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢(shì)資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關(guān)鍵。

綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是集知識(shí)、技術(shù)、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力從以資本、土地、勞動(dòng)力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識(shí)和智力服務(wù)為主。因而，著力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將為國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強(qiáng)的承載能力，成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還具有重新整合生產(chǎn)要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動(dòng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)用知識(shí)管理模式提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就顯得異常緊迫。

基于動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)能力的三維知識(shí)管理模式

本文認(rèn)為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)，而在企業(yè)核心發(fā)展過程中，知識(shí)的創(chuàng)造及使用，是信息時(shí)代驅(qū)動(dòng)財(cái)富的引擎，如何快速將知識(shí)轉(zhuǎn)換為金錢是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。而當(dāng)知識(shí)以具體、可銷售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價(jià)值時(shí)，即產(chǎn)生“知識(shí)報(bào)酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)。

一個(gè)良好的知識(shí)管理框架應(yīng)該能將組織成員的知識(shí)由知識(shí)管理技術(shù)、團(tuán)隊(duì)協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個(gè)服務(wù)組織需要多種不同的知識(shí)管理能力，能夠有效的運(yùn)用各種知識(shí)資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學(xué)者認(rèn)為推展組織的知識(shí)管理計(jì)劃，應(yīng)以建立基礎(chǔ)建設(shè)（科技、結(jié)構(gòu)及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點(diǎn)為重點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需能將知識(shí)轉(zhuǎn)化為價(jià)值，才能賦予知識(shí)管理的意義，而知識(shí)價(jià)值化要靠行動(dòng)，有創(chuàng)新行動(dòng)的組織才有旺盛的活動(dòng)，所以知識(shí)管理應(yīng)重視管理知識(shí)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的知識(shí)轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識(shí)變?yōu)閮r(jià)值的轉(zhuǎn)換，同時(shí)能衡量對(duì)于獲利的影響。

本文認(rèn)為知識(shí)若要成功的移轉(zhuǎn)與利用，則需要具備五個(gè)條件：對(duì)的知識(shí)經(jīng)由對(duì)的管道傳遞到對(duì)的人手上；知識(shí)的接受者必須有意愿去接納；知識(shí)的接受者必須有能力去吸收；知識(shí)的接受者必須有利用的動(dòng)機(jī)，且能正確有效地將吸收到的知識(shí)利用出來付出行動(dòng)；付出行動(dòng)后的知識(shí)應(yīng)能幫助組織實(shí)現(xiàn)價(jià)值。當(dāng)實(shí)行一項(xiàng)策略之時(shí)，應(yīng)避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織遭遇真正的危機(jī)時(shí)，例如因技術(shù)或市場(chǎng)需求的改變?cè)斐傻募彼贅I(yè)績(jī)萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識(shí)可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識(shí)以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構(gòu)造如圖1所示的基于動(dòng)態(tài)能力的價(jià)值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個(gè)維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務(wù)觀念、以合作來提高競(jìng)爭(zhēng)力、增加人員及信息的影響力。有三個(gè)角色：協(xié)調(diào)（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學(xué)習(xí)（一種動(dòng)態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊(yùn)藏在人員身上的各種知識(shí)及技術(shù)；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動(dòng)態(tài)性，緊密型（Tightly）的長期性連結(jié)或是松散型（Loosely）的短期性連結(jié)。位置維（positionsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織架構(gòu)（彈性）：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競(jìng)爭(zhēng)力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場(chǎng)上交易或傳授，可形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如機(jī)會(huì)導(dǎo)向型：因市場(chǎng)機(jī)會(huì)而聚集形成的類型，能力導(dǎo)向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應(yīng)鏈型即利用反應(yīng)市場(chǎng)需求所呈現(xiàn)，拍賣市場(chǎng)型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關(guān)系。

路徑維（pathsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)技術(shù)的策略性選擇：以目標(biāo)整合為導(dǎo)向，特定任務(wù)具有臨時(shí)組織特性；以信息科技為導(dǎo)向，用電子化的方式來進(jìn)行整個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)交易過程的運(yùn)作，形成合作式網(wǎng)絡(luò)；以資源分配為導(dǎo)向，分享彼此的成本、技能、市場(chǎng)，并進(jìn)行所需資源的重組；以網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)為導(dǎo)向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供應(yīng)鏈的優(yōu)勢(shì)，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調(diào)活動(dòng)。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價(jià)值聯(lián)盟、市場(chǎng)聯(lián)盟與虛擬人。

其實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的知識(shí)管理模式的上述三個(gè)維度并不是截然分開的，三個(gè)維度事實(shí)上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)網(wǎng)絡(luò)價(jià)值創(chuàng)造模式：

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理模式的策略

知識(shí)管理作為形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，已在發(fā)達(dá)國家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，又對(duì)我國的企業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國必須通過加強(qiáng)知識(shí)管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三維知識(shí)管理模式作為一種全新框架和視角，對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。要構(gòu)建運(yùn)行這樣一種模式，本文認(rèn)為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業(yè)知識(shí)管理觀念

知識(shí)管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識(shí)管理觀念能夠得到整個(gè)企業(yè)上下的一致認(rèn)同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營決策和日?；顒?dòng)之中，就會(huì)在企業(yè)內(nèi)部形成一種無形的力量，推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，企業(yè)應(yīng)積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識(shí)管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認(rèn)識(shí)知識(shí)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的深遠(yuǎn)價(jià)值，為培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

（二）搞清實(shí)施知識(shí)管理與業(yè)務(wù)流程重組的關(guān)系

三維知識(shí)管理的重點(diǎn)是知識(shí)的識(shí)別、獲取、開發(fā)、分解、存儲(chǔ)和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機(jī)制，以運(yùn)用集團(tuán)的智慧提高企業(yè)的應(yīng)變和創(chuàng)新能力。知識(shí)管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程緊密相連，將知識(shí)創(chuàng)造與擴(kuò)散同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程結(jié)合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產(chǎn)生巨大價(jià)值。

（三）努力協(xié)調(diào)信息技術(shù)和人力資源之間的關(guān)系

在三維知識(shí)管理框架中，技術(shù)，特別是信息技術(shù)，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術(shù)支持，就沒有三維知識(shí)管理模式?？墒牵瑔栴}往往不是人們忽視了技術(shù)的重要性，而是過分強(qiáng)調(diào)技術(shù)，認(rèn)為技術(shù)的作用大于人才資源在知識(shí)管理中的作用。實(shí)際上，知識(shí)管理應(yīng)該是以知識(shí)為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進(jìn)企業(yè)績(jī)效逐步改善的過程和活動(dòng)。就三維知識(shí)管理而言，技術(shù)作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識(shí)，而是擴(kuò)展知識(shí)傳播的領(lǐng)域、提高知識(shí)傳播的速度。人力資源才是三維知識(shí)管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。知識(shí)管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術(shù)是使企業(yè)從知識(shí)管理實(shí)踐中得益的有力工具，只能對(duì)顯性知識(shí)進(jìn)行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識(shí)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果僅靠一個(gè)現(xiàn)成的軟件包來實(shí)施知識(shí)管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因?yàn)樗狈χR(shí)管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個(gè)表面的框架，無法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理的初衷，導(dǎo)致知識(shí)管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評(píng)估的損失。為了最大限度地避免運(yùn)用信息技術(shù)所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應(yīng)該盡快建立一種能激發(fā)知識(shí)工作者潛能的管理模式，為知識(shí)工作者提供足夠的信息平臺(tái)，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的信息技術(shù)能力和人的創(chuàng)造力實(shí)現(xiàn)無縫的結(jié)合。

（四）適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟

核心競(jìng)爭(zhēng)力是由一系列知識(shí)專長和技能共同構(gòu)成的一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的“積累”來建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，其速度是比較緩慢的，而要形成強(qiáng)勁的核心競(jìng)爭(zhēng)力則是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)除了要對(duì)知識(shí)進(jìn)行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)獲取必要的核心競(jìng)爭(zhēng)力的知識(shí)要素，彌補(bǔ)本企業(yè)自身知識(shí)要素的缺陷，并通過對(duì)企業(yè)知識(shí)資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從外部獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力知識(shí)要素的最好辦法就是適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨(dú)立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場(chǎng)機(jī)遇，通過知識(shí)交互方式，將先進(jìn)技術(shù)的供需各方聯(lián)合起來，進(jìn)行過程重組、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)、利潤分配，形成一種新的動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟系統(tǒng)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)成員企業(yè)來講，實(shí)質(zhì)上采取的就是一種“借勢(shì)”的策略，即以各種方式借助外力，對(duì)企業(yè)外部的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，實(shí)行聚變，創(chuàng)造出超常的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟建立后，要通過合作競(jìng)爭(zhēng)的方式，實(shí)行供應(yīng)鏈管理，共同組織和控制無形資產(chǎn)，共同保護(hù)合作競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，共同承擔(dān)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟中，不能只注重財(cái)務(wù)指標(biāo)和短期效益，而應(yīng)該學(xué)習(xí)對(duì)方企業(yè)的各種專業(yè)知識(shí)和技能，共享核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）具體實(shí)施策略

從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識(shí)密集型經(jīng)紀(jì)企業(yè)試點(diǎn)和實(shí)施三維知識(shí)管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識(shí)管理的內(nèi)容和知識(shí)管理模式的特定內(nèi)核來思考，可試點(diǎn)和實(shí)施如下幾種模式：一是知識(shí)戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識(shí)戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識(shí)（顯性知識(shí)）編碼、儲(chǔ)存在數(shù)據(jù)庫中，以便企業(yè)員工通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟(jì)意義在于：知識(shí)可以被迅速、多次重復(fù)利用，節(jié)省工作時(shí)間，使企業(yè)產(chǎn)品成本和服務(wù)成本大大降低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益顯著；后者則是知識(shí)和知識(shí)所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無需編碼的知識(shí)（隱性知識(shí)）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進(jìn)一流專家、人才、知識(shí)，在經(jīng)濟(jì)上花費(fèi)較大。二是知識(shí)人力資源管理模式。當(dāng)知識(shí)的獲取、運(yùn)用和創(chuàng)造知識(shí)的能力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)，知識(shí)人力資源便成為最有價(jià)值的資源。因此，要認(rèn)識(shí)人才特別是知識(shí)型人才的激勵(lì)需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應(yīng)知識(shí)型人才發(fā)展的管理組織結(jié)構(gòu)；要鼓勵(lì)學(xué)習(xí)，重視培訓(xùn)，在企業(yè)員工之間建立知識(shí)交流制度，并通過知識(shí)交流，促進(jìn)員工“終身學(xué)習(xí)”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對(duì)員工的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此作為員工薪資報(bào)酬、晉升的基本依據(jù)，并通過績(jī)效評(píng)價(jià)改善員工的工作態(tài)度，增強(qiáng)員工的工作能力，提高員工的工作績(jī)效。三是技術(shù)創(chuàng)新模式。技術(shù)創(chuàng)新作為知識(shí)創(chuàng)新的延伸和轉(zhuǎn)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有實(shí)際意義。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模、不同發(fā)展時(shí)期，對(duì)技術(shù)創(chuàng)新模式進(jìn)行有差別的自主選擇。

參考文獻(xiàn)：

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2.魏江，MarkBoden等.知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)與創(chuàng)新[M].北京:科學(xué)出版社，2004

篇7

前兩天有一位廣州當(dāng)?shù)嘏琶叭拇笮头康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的高管來訪，在筆者（廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長）辦公室談起一個(gè)困惑：我們加入?yún)f(xié)會(huì)的公司要受會(huì)員自律公約的約束，不入會(huì)的反而不用受約束，我們這不是花錢找麻煩嗎？

這樣的問題其實(shí)不是第一次有會(huì)員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個(gè)前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在成立三年之后開始申請(qǐng)4A級(jí)社會(huì)團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專家到協(xié)會(huì)實(shí)地考察，在聽取了協(xié)會(huì)的匯報(bào)之后，認(rèn)證專家說：“你們協(xié)會(huì)先后出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項(xiàng)行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場(chǎng)實(shí)際情況，推出了《二手房買賣重點(diǎn)事項(xiàng)告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會(huì)、組織全體會(huì)員單位共同開展‘誠信Logo標(biāo)貼’等活動(dòng)，在會(huì)員中倡導(dǎo)誠信經(jīng)營、守法自律。這樣市民就會(huì)信任協(xié)會(huì)會(huì)員，將協(xié)會(huì)會(huì)員與非會(huì)員加以區(qū)分?！?/p>

當(dāng)時(shí)這番話對(duì)筆者的觸動(dòng)很大，因?yàn)樽詮膹V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)成立以來，一直把為會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會(huì)工作的中心，而事實(shí)上組織會(huì)員加強(qiáng)行業(yè)自律也是協(xié)會(huì)向會(huì)員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點(diǎn)上得到了完美的結(jié)合。

我把這個(gè)故事說給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽，并且借用這個(gè)故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個(gè)故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。

其實(shí)我還經(jīng)常給房地產(chǎn)中介行業(yè)的朋友講全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的故事：全美有超過300萬名持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但并非全部經(jīng)紀(jì)人都是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會(huì)員具有一個(gè)專門的稱呼Realtor，這是一個(gè)完全生造出來的英文詞，專指NAR會(huì)員（NAR的全稱即：National Association of Realtors），并且是一個(gè)注冊(cè)商標(biāo)，所以通常他們會(huì)鄭重地寫作Realtors ，后面加圈的R表示這個(gè)名稱是經(jīng)過注冊(cè)的。如果用剛才那位經(jīng)紀(jì)公司高管的話說，成為NAR的會(huì)員也是典型的“花錢找麻煩”——會(huì)員當(dāng)然要交納會(huì)費(fèi)，同時(shí)還要參加繼續(xù)教育，要遵守NAR的職業(yè)道德規(guī)范。但作為NAR的會(huì)員，卻可以在社會(huì)上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會(huì)員能夠提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。而且只有NAR會(huì)員才能加入各級(jí)MLS系統(tǒng)（關(guān)于MLS，詳見筆者近年來在《中國房地產(chǎn)》雜志發(fā)表的若干篇相關(guān)文章），加入這個(gè)系統(tǒng)就能用最快的速度幫助客戶找到買家（賣家）。

篇8

北京市房屋租賃管理若干規(guī)定完整版全文

第一章　總　則

第一條　為了加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)社會(huì)秩序，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅租賃和

非住宅房屋租賃他人居住的，依照本規(guī)定管理。

第三條　房屋租賃管理堅(jiān)持管理與服務(wù)相結(jié)合的原則，實(shí)行屬地管理。

第四條　本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立出租房屋管理機(jī)構(gòu)。出租房屋管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)房屋租賃管理的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等綜合管理工作。

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和租賃當(dāng)事人的戶籍管理。

建設(shè)(房屋)行政部門負(fù)責(zé)房屋租賃市場(chǎng)、出租房屋建筑結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)管理。

工商行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。

民防行政部門負(fù)責(zé)人防工程的租賃管理。

衛(wèi)生、人口計(jì)生、規(guī)劃、稅務(wù)、國家安全和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房屋租賃的管理工作。

第五條　區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在社區(qū)、村建立負(fù)責(zé)房屋租賃管理、服務(wù)的基層管理服務(wù)站(以下簡(jiǎn)稱基層管理服務(wù)站)，并保障其工作所需的經(jīng)費(fèi)、辦公場(chǎng)所。

第六條　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)等基層組織應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本市房屋租賃管理規(guī)定。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對(duì)房屋租賃實(shí)行自治管理。

第二章　出租登記

第七條　本市實(shí)行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費(fèi)。

第八條　出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)，并填報(bào)下列內(nèi)容：

(一)出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號(hào)碼、住所地，實(shí)際居住人員的姓名、身份證件種類和號(hào)碼、戶籍地;

(二)出租房屋的基本情況、租金和租賃期限;

(三)房屋權(quán)屬證書或者房屋來源證明;

(四)本市規(guī)定的其他內(nèi)容。

第九條　房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應(yīng)當(dāng)自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理登記變更、注銷手續(xù)。

在房屋租賃合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，承租人應(yīng)當(dāng)自變更之日起2日內(nèi)告知基層管理服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。

第十條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)書面告知租賃當(dāng)事人到房屋所在地基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù);提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條、第九條第一款的規(guī)定，辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)。

第十一條　基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)為辦理房屋出租登記的當(dāng)事人提供下列服務(wù)：

(一)宣傳有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定和安全使用房屋的知識(shí);

(二)告知有關(guān)人員辦理流動(dòng)兒童入學(xué)、國家免疫規(guī)劃項(xiàng)目的預(yù)防接種、計(jì)劃生育免費(fèi)技術(shù)服務(wù)等事項(xiàng)的規(guī)定和流程;

(三)根據(jù)當(dāng)事人的要求出具與房屋租賃有關(guān)的證明;

(四)受當(dāng)事人委托提供辦理暫住登記、暫住證件，辦理普通地下室登記備案，交驗(yàn)、登記流動(dòng)人口婚育證明，辦理臨時(shí)流動(dòng)人口婚育證明，納稅代辦服務(wù)等;

(五)提供維權(quán)服務(wù)信息;

(六)市和區(qū)、縣人民政府規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目。

基層管理服務(wù)站為當(dāng)事人提供服務(wù)，不得收取任何費(fèi)用?；鶎庸芾矸?wù)站不得從事或者變相從事經(jīng)營性活動(dòng)。

第三章　管理規(guī)范

第十二條　出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用行為負(fù)責(zé)。

房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告房屋所在地的基層管理服務(wù)站。

第十三條　出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十四條　出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。出租人不得向無身份證明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式為非法生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)提供便利條件;發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑的，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

對(duì)多人居住的出租房屋，出租人應(yīng)當(dāng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送基層管理服務(wù)站。

出租人出租房屋的收入，應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第十五條　承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋出租登記;不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

第十六條　向境外單位、人員出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，或者承租人留住境外人員的，出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)國家安全管理的規(guī)定。

第十七條　房屋管理單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行安全管理：

(一)建立房屋安全管理制度，落實(shí)各項(xiàng)管理措施。

(二)按規(guī)定對(duì)所管房屋進(jìn)行安全檢查，并將安全檢查情況予以記錄，妥善保存。

(三)按照有關(guān)行政部門或者基層管理服務(wù)站的要求提供房屋安全檢查結(jié)果。

(四)發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止，并督促責(zé)任人改正;拒不改正的，及時(shí)報(bào)告房屋所在地有關(guān)行政部門依法處理。

第十八條　從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法成立，取得營業(yè)執(zhí)照，符合國家和本市規(guī)定的條件。

從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的人員，不得從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

第十九條　本市對(duì)房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。具體辦法由市建設(shè)(房屋)行政部門會(huì)同有關(guān)部門制定。

第二十條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)在經(jīng)營場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件。

(二)房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)合同，統(tǒng)一收取傭金、開具發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

(四)不得偽造、變?cè)?、買賣、出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。

(六)不得居間、出租不符合出租條件的房屋。

第四章　監(jiān)督檢查

第二十一條　本市按照統(tǒng)一規(guī)劃、資源共享的原則，建立房屋租賃綜合管理信息系統(tǒng)平臺(tái)，對(duì)房屋租賃信息實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

管理、使用房屋租賃信息的部門及其工作人員，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋租賃信息保密，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第二十二條　公安、建設(shè)(房屋)、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計(jì)生、規(guī)劃、稅務(wù)和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法責(zé)任制，落實(shí)對(duì)房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責(zé)任;在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門查處的違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知同級(jí)出租房屋管理機(jī)構(gòu)，出租房屋管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知有關(guān)行政部門依法查處。

房屋管理單位、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)行政部門對(duì)房屋租賃進(jìn)行管理。

第二十三條　市和區(qū)、縣有關(guān)行政部門，街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好對(duì)基層管理服務(wù)站及其工作人員的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。

第二十四條　基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)建立巡視制度，采集房屋租賃信息，對(duì)房屋租賃情況進(jìn)行日常檢查，并做好下列工作：

(一)發(fā)現(xiàn)登記信息不實(shí)的，予以更正;

(二)發(fā)現(xiàn)未登記的，進(jìn)行補(bǔ)登;

(三)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，督促出租人或者承租人進(jìn)行整改;

(四)發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、衛(wèi)生、計(jì)劃生育、建筑結(jié)構(gòu)安全等管理規(guī)定的違法行為，報(bào)告上級(jí)出租房屋管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門。

第二十五條　經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，出租房屋屬于危險(xiǎn)房屋的，建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)告知房屋所有人、承租人按規(guī)定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暫時(shí)遷出的，承租人或者其他使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)遷出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對(duì)出租房屋采取解危措施的，建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)依法采取強(qiáng)制加固、修繕措施，并可以責(zé)令承租人或者其他使用人限期遷出。

強(qiáng)制加固、修繕發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責(zé)任人承擔(dān)。

第二十六條　建設(shè)(房屋)、工商行政管理等行政部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，可以檢查有關(guān)資料，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況和客戶資金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等方面的管理情況;可以要求被檢查單位提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書。

建設(shè)(房屋)、工商行政管理等行政部門可以根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公布監(jiān)督檢查的有關(guān)信息。

第五章　法律責(zé)任

第二十七條　具有房屋租賃管理職責(zé)的行政部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其上級(jí)部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條　對(duì)違反本規(guī)定的下列行為，由公安機(jī)關(guān)按照下列規(guī)定處罰：

(一)出租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照本規(guī)定第八條、第九條規(guī)定辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)的，責(zé)令改正，處200元以上500元以下罰款。

(二)違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在治安、消防安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

(三)違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定，出租人向無身份證明的人出租房屋，或者發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處200元以上500元以下罰款。

(四)違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，出租人未建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送基層管理服務(wù)站的，責(zé)令改正，并可處200元以上1000元以下罰款。

(五)違反本規(guī)定第十五條規(guī)定，承租人使用租賃房屋時(shí)損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，處警告，并責(zé)令改正;逾期拒不改正的，處200元以上500元以下罰款。

第二十九條　對(duì)違反本規(guī)定的下列行為，由建設(shè)(房屋)、工商行政管理、民防行政部門根據(jù)各自職責(zé)按照下列規(guī)定處罰：

(一)違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在建筑安全隱患的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(二)違反本規(guī)定第十七條規(guī)定，房屋管理單位未履行安全管理職責(zé)的，責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(三)違反本規(guī)定第十八條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，處5000元以上3萬元以下罰款;

(四)違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未落實(shí)資金監(jiān)管制度的，責(zé)令改正，并處5000元以上3萬元以下罰款;

(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，違反本規(guī)定第二十條第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定，或者違反本規(guī)定第二十條第(四)項(xiàng)規(guī)定，出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書的，責(zé)令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。

第三十條　違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在衛(wèi)生安全隱患的，由衛(wèi)生行政部門責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

第三十一條　對(duì)違反本規(guī)定的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附　則

第三十二條　本規(guī)定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13號(hào)令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號(hào)令第一次修改，根據(jù)2004年6月1日北京市人民政府第150號(hào)令第二次修改的《北京市外地來京人員租賃房屋治安管理規(guī)定》同時(shí)廢止。

 

看了“北京市房屋租賃管理若干規(guī)定”還看了：

1.北京市房屋租賃管理若干規(guī)定

2.北京市房屋租賃管理規(guī)定

3.北京租房規(guī)定

4.單位房屋租賃管理規(guī)定

篇9

一、本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上存量房交易結(jié)算資金實(shí)行監(jiān)管。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所為本市市區(qū)存量房交易資金具體監(jiān)管機(jī)構(gòu)。各轄市內(nèi)存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管參照本規(guī)定實(shí)施。

存量房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所在銀行開設(shè)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金。交易當(dāng)事人也可以簽署自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)聲明書，按照合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式。

二、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)在銀行開設(shè)交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬號(hào)名稱為[鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所]名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該帳戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和支付。

買房的購房資金在辦理房屋所有權(quán)交易登記前可一次性存入也可分批存入。交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，不屬于鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所的負(fù)債。交易結(jié)算資金不提現(xiàn)、不收取手續(xù)費(fèi)。

若有關(guān)部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。

三、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)在銀行按房產(chǎn)買賣的資金監(jiān)管協(xié)議建立子賬戶，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向銀行提供個(gè)人存款帳戶用于資金劃撥，子賬戶劃撥時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)加蓋有鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所開據(jù)的支取憑證支付。

支取憑證應(yīng)憑房產(chǎn)買賣雙方簽字的領(lǐng)款申請(qǐng)書開據(jù)，應(yīng)有業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門簽章；監(jiān)管協(xié)議議定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅而當(dāng)事人一方不予配合的，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易可以直接開據(jù)支取憑證

四、房產(chǎn)買方應(yīng)將購房資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶。交易完成后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。交易未達(dá)成的，交易雙方就撤銷買賣契約達(dá)成一致后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃回房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶，以現(xiàn)金存入的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶；貸款存入的，憑還貸憑證直接將本金轉(zhuǎn)入貸款銀行，利息由貸款人自行支付。

五、加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、買賣契約或監(jiān)管協(xié)議中的約定一致。貸款銀行應(yīng)憑據(jù)存量房資金監(jiān)管協(xié)議及首付款憑證審批發(fā)放購房貸款，并將款項(xiàng)劃入資金監(jiān)管賬戶。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取定期或不定期檢查的方式，對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處。

客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開戶銀行應(yīng)按照其與鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易所的約定，加強(qiáng)資金管理，確保存量房交易結(jié)算資金專款專用。

為確保存量房交易結(jié)算資金專款專用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以及交易保證機(jī)構(gòu)，不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。

篇10

深入貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（【20】37號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查方案》的精神，整頓規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，鞏固房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)重要作用，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的住房消費(fèi)需求。

二.指導(dǎo)思想：

從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

三.主要任務(wù)：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房銷售許可證，自行或委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以認(rèn)定、登記、選號(hào)等方式銷售或變相銷售的行為。對(duì)于無證售房行為，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序行為，依法進(jìn)行查處。

3.整頓和治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)于利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房信息等費(fèi)用，在過程中非法賺取差價(jià)、占?jí)嘿Y金等違規(guī)行為、依法進(jìn)行查處。

四.方法步驟和時(shí)間安排：

執(zhí)法檢查自7月21開始，至8月31日結(jié)束，分四個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級(jí)安排，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，深刻領(lǐng)會(huì)文件實(shí)質(zhì)和對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重大現(xiàn)實(shí)意義，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國務(wù)院37號(hào)文件精神上來，精心準(zhǔn)備，認(rèn)真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場(chǎng)開展專項(xiàng)宣傳咨詢活動(dòng)，發(fā)放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會(huì)宣傳此次檢查的內(nèi)容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報(bào)，并根據(jù)群眾反映的情況，開展針對(duì)性地檢查。分別召開房地產(chǎn)開企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，組織他們認(rèn)真學(xué)習(xí)國辦37號(hào)文件、建設(shè)部166號(hào)文件及市局的文件精神，深刻領(lǐng)會(huì)，提高認(rèn)識(shí)。同時(shí)部署此次檢查工作，為這項(xiàng)工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

此次檢查采取全面檢查和有針對(duì)性地檢查相結(jié)合的方法進(jìn)行，我局將對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，開展拉網(wǎng)式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內(nèi)容：

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網(wǎng)上銷售是否合規(guī)；

（3）商品房網(wǎng)上預(yù)定是否合規(guī)；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號(hào)行為；

（5）商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)行為；

（8）是否存在不按規(guī)定進(jìn)行合同備案行為。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

（1）是否存在未經(jīng)備案開展經(jīng)營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價(jià)行為；

（5）是否存在為禁止轉(zhuǎn)讓的房屋提供中介服務(wù)的行為；

（6）是否存在占?jí)寒?dāng)事人房款的行為；

（7）服務(wù)場(chǎng)所是否公示《中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；

（8）服務(wù)場(chǎng)所是否公示《中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《服務(wù)內(nèi)容》、《執(zhí)業(yè)規(guī)范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行集中梳理，對(duì)存在不規(guī)范經(jīng)營行為的企業(yè)進(jìn)行責(zé)令整改；對(duì)需要進(jìn)行處罰的企業(yè)，按照法定程序進(jìn)行處罰；對(duì)普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達(dá)到警示企業(yè)、提醒群眾的目的。

第四階段，總結(jié)階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)底數(shù)，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結(jié)檢查中的經(jīng)驗(yàn)做法及效果，建立長效管理機(jī)制。并于8月24日前將檢查總結(jié)及相關(guān)資料上報(bào)市局。

五．組織領(lǐng)導(dǎo)

這次檢查是落實(shí)37號(hào)文件精神的重要措施，是保障我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，確保國辦37號(hào)文件要求落到實(shí)處的具體行動(dòng)，為使檢查達(dá)到預(yù)期效果，我局成立專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負(fù)責(zé)檢查的組織實(shí)施，確保抓出成效，不走過場(chǎng)。

六.幾點(diǎn)要求

1.提高認(rèn)識(shí)。此次檢查是落實(shí)國辦37號(hào)文件精神的重要措施，是當(dāng)前的重要任務(wù)，我們一定要站在執(zhí)政為民和建立和諧房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度，認(rèn)識(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)系群眾生活。

2.抓典型，以點(diǎn)帶面。根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的典型問題，區(qū)分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應(yīng)措施，對(duì)違規(guī)行為給予相應(yīng)處罰，通過以點(diǎn)帶面的方式，解決各種違法違規(guī)行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對(duì)違規(guī)行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結(jié)果，件件有著落。