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篇1

關(guān)鍵詞 土地價(jià)格評(píng)估原則 土地價(jià)格評(píng)估方法 土地價(jià)格評(píng)估方法的適用范圍

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現(xiàn)代社會(huì)重要的經(jīng)濟(jì)資源，因?yàn)橥恋氐南∪毙?、有限性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的市場(chǎng)價(jià)格不斷快速上漲，然而我國(guó)的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀是一級(jí)市場(chǎng)為政府壟斷，二級(jí)市場(chǎng)受政府限制，造成土地價(jià)格既不完全是市場(chǎng)價(jià)格，又不是傳統(tǒng)意義上的計(jì)劃價(jià)格，給土地在交易過程中的價(jià)格造成諸多混亂。結(jié)合我國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)狀，本文嘗試對(duì)土地在交易過程中的價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行探討。

1 土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則

我國(guó)土地所有權(quán)是實(shí)行國(guó)家和農(nóng)村集體所有制，但農(nóng)村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國(guó)有土地的使用權(quán)才能才能上市交易。因此，土地價(jià)格是指國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學(xué)、合理地估價(jià)，估價(jià)過程中，應(yīng)遵循替代、供需關(guān)系、動(dòng)態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，使用價(jià)值相同的商品，對(duì)于使用者或消費(fèi)者來說是可以相互替代的。使用者或消費(fèi)者對(duì)商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費(fèi)者總會(huì)考慮的因素有：價(jià)格、性能、效用、使用壽命、時(shí)尚潮流。土地在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費(fèi)者會(huì)考慮土地的價(jià)格、規(guī)劃、形狀和未來發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費(fèi)者會(huì)選擇價(jià)格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評(píng)估過程中，對(duì)待估土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)參考規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的土地的價(jià)格。

1.2 供需關(guān)系原則

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供應(yīng)和需求規(guī)律。當(dāng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品的價(jià)格下降；當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，當(dāng)供求不穩(wěn)時(shí)，商品的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。土地市場(chǎng)也是如此，當(dāng)土地供應(yīng)量較大時(shí)，土地價(jià)格會(huì)下降，當(dāng)土地供應(yīng)政策緊縮時(shí)，價(jià)格會(huì)上漲。在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關(guān)系總是處在波動(dòng)之中，供求關(guān)系影響土地價(jià)格。

1.3 動(dòng)態(tài)原則

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種商品的價(jià)格總在不斷地變化，變化的因素有商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國(guó)際市場(chǎng)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源，土地價(jià)格除同樣受到商品結(jié)構(gòu)性調(diào)整、通貨膨脹、國(guó)際市場(chǎng)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度的影響外，還受到國(guó)家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評(píng)估過程中，要充分探索土地價(jià)格變化的規(guī)律，要用未來的眼光對(duì)土地的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正。

1.4 和諧原則

舉國(guó)上下都在建設(shè)和諧社會(huì)，和諧是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發(fā)土地的同時(shí)要保護(hù)土地。不能只求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度開發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發(fā)土地。在土地價(jià)格評(píng)估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環(huán)境的和諧友好關(guān)系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價(jià)值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農(nóng)業(yè)用地等等。不同的用途其價(jià)格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價(jià)格高低為依據(jù)，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對(duì)土地的價(jià)格有很大影響。在土地評(píng)估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價(jià)時(shí)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評(píng)估實(shí)踐中，較常使用的土地評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。每種評(píng)估方法都有自己的優(yōu)點(diǎn)和不足，用不同的評(píng)估方法對(duì)相同宗地的估價(jià)結(jié)果會(huì)有差異，而且可能差異很大。所以在土地評(píng)估過程中，要根據(jù)所評(píng)宗地的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)牟煌脑u(píng)估方法分別進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)不同的評(píng)估結(jié)果和差異進(jìn)行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。

2 土地價(jià)格評(píng)估方法的探討

在我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐中，常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)充分考慮待估土地的性質(zhì)、土地規(guī)劃、供求關(guān)系、未來收益等因素，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

2.1 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。但在市場(chǎng)上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質(zhì)等因素一致或相似的宗地，因此市場(chǎng)比較法要充分考慮這些因素并進(jìn)行科學(xué)合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會(huì)對(duì)土地價(jià)格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據(jù)土地近期的使用收益，充分考慮未來經(jīng)濟(jì)情況的變化，預(yù)測(cè)土地在未來有效期內(nèi)各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。

計(jì)算公式：

P－評(píng)估值

Ri－未來第i年的預(yù)期凈收益

r－折現(xiàn)率

這種方法對(duì)商品房開發(fā)用地價(jià)格可以做出比較準(zhǔn)確的評(píng)估，但對(duì)工業(yè)用地不太適合，因?yàn)閷?duì)工業(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。計(jì)算公式為：

土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 投資利息 + 投資利潤(rùn) + 土地增值收益。

其中：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)包括：（1）土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用，分別為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。（2）相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、水利建設(shè)基金、不可預(yù)見費(fèi)。這種土地評(píng)估方法只能適合于國(guó)家征收農(nóng)村集體所有制的集體土地時(shí)使用，但土地取得費(fèi)用是計(jì)劃價(jià)格，在一定程度上損害了農(nóng)村農(nóng)民利益。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

是以基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果為依據(jù)，根據(jù)替代原則，將影響待估宗地地價(jià)的因素條件與基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表中的指標(biāo)條件進(jìn)行對(duì)照比較，確定待估宗地地價(jià)各個(gè)因素的修正系數(shù)，據(jù)此對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而得到待估宗地地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價(jià)

A－待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)

∑K－待估宗地所在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正系數(shù)

∏S－待估宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積

這種評(píng)估方法的不足是政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)總是滯后的，跟不上土地市場(chǎng)的變化，使用這種方法做出的評(píng)估結(jié)果很難讓公眾信服。

3 土地評(píng)估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價(jià)格評(píng)估方法中，每種評(píng)估方法的適用范圍和對(duì)象是不同的，要根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象選用合適的評(píng)估方法才能做出合理的評(píng)估結(jié)果。

3.1 市場(chǎng)比較法的適用范圍

市場(chǎng)比較法適用于有充分市場(chǎng)交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因?yàn)橥恋匾?guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價(jià)格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價(jià)格都有很大的不同，一般來說，商業(yè)用地價(jià)格大于工業(yè)用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠?qū)ν恋氐奈磥硎找孀鞒隹茖W(xué)合理預(yù)測(cè)的宗地。未來的事情有著許多不可預(yù)知的情況，要對(duì)未來收益作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)應(yīng)堅(jiān)持必要的條件，一是收益應(yīng)在未來不超過五年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，時(shí)間太長(zhǎng)，未知情況不可控，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不可靠；二是影響未來收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會(huì)發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對(duì)土地收益生產(chǎn)較大影響。符合這兩個(gè)條件的土地則是商品房開發(fā)用地，開發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，法律政策也可以有效預(yù)見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強(qiáng)制色彩，不利于保護(hù)農(nóng)村農(nóng)民的利益，且容易引起社會(huì)，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)，應(yīng)取消此種評(píng)估方法。

3.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

如果政府能及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)該是很科學(xué)的土地價(jià)格評(píng)估方法，且適用范圍廣泛。只是我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)更新太慢，基本上三四年才更新一次，導(dǎo)致科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)常沒有科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)土地價(jià)格做出的評(píng)估結(jié)果要相對(duì)合理，而成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法做出的評(píng)估結(jié)果往往與實(shí)際情況相差較大。在土地評(píng)估過程中還要充分考慮市場(chǎng)實(shí)際的土地交易信息，對(duì)評(píng)估結(jié)果做出充分的比較修正。

參考文獻(xiàn)

篇2

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)；土地利用分類；量化；層次分析法

中圖分類號(hào)： R285 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1問題的提出

安陽市是河南省省轄市，國(guó)家級(jí)歷史文化名城，建成區(qū)面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關(guān)區(qū)、文峰區(qū)、龍安區(qū)、殷都區(qū)、開發(fā)區(qū)。年均出讓土地46宗，供應(yīng)面積約150公頃，近三年地價(jià)上漲幅度約在3%左右，土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)。

安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)工作，2001年11月對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了更新。兩次工作均是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的技術(shù)要求，進(jìn)行了土地用途分類定級(jí)，包括商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地、辦公用地和綜合用地定級(jí)，該成果在政府調(diào)控土地市場(chǎng)交易，規(guī)范市場(chǎng)行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發(fā)揮了作用。

隨著城市不斷發(fā)展，原有的基準(zhǔn)地價(jià)僅對(duì)商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地進(jìn)行了分類定級(jí)，略顯粗糙，不能滿足現(xiàn)在多樣化用地類型，故在2008年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新時(shí)，河南省國(guó)土資源廳提出在全省范圍內(nèi)開展商服、工礦倉儲(chǔ)、住宅、公共服務(wù)與公共管理、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地的定級(jí)估價(jià)。

其中，商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)，從基礎(chǔ)資料到技術(shù)方法等方面工作基礎(chǔ)較好，基本采用原有的評(píng)估方法。公共服務(wù)與公共管理用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地這四種用途（以下簡(jiǎn)稱新增地類）是原來基準(zhǔn)地價(jià)中沒有的，普遍缺少相應(yīng)的市場(chǎng)案例資料，無法選擇《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的方法進(jìn)行評(píng)估。如何選擇此類用途地價(jià)的評(píng)估方法，是工作的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

2評(píng)估思路的由來

在原《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（2000年）中規(guī)定：對(duì)交通用地、公共綠地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，可選擇貢獻(xiàn)法。貢獻(xiàn)法，是指利用需評(píng)估用地對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法及市場(chǎng)成交價(jià)格來獲得。

希望價(jià)值：每種地價(jià)都是人們希望得到的價(jià)值的體現(xiàn)，是基于市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)于其他用地的一種估計(jì)。

機(jī)會(huì)成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣?xùn)|西。機(jī)會(huì)成本小的具有比較優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時(shí)存在著作為各種用途的機(jī)會(huì)，如果選擇作商業(yè)用途的機(jī)會(huì)，則同時(shí)放棄了作居住、工業(yè)用途來使用可能獲得的利益。

農(nóng)業(yè)地價(jià)倍數(shù)法:土地出讓多是農(nóng)業(yè)地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)移，而土地利用方式的轉(zhuǎn)移，地價(jià)也會(huì)成倍地上升，這是世界上的普遍規(guī)律。從國(guó)內(nèi)外有關(guān)地價(jià)資料分析表明：農(nóng)用地改變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地后，在我國(guó)非農(nóng)地地價(jià)一般是原農(nóng)地地價(jià)（征地費(fèi)用）的20倍左右。工業(yè)用地為8倍左右，住宅用地為8―15倍，商業(yè)用地15―20倍。

通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯(lián)系，地價(jià)之間存在一定的比例關(guān)系。根據(jù)希望價(jià)值理論，地價(jià)與人的希望有關(guān)。因此，我們一方面邀請(qǐng)賣方―政府有關(guān)部門，一方面邀請(qǐng)買方―企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，中介機(jī)構(gòu)―銀行、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)估價(jià)等相關(guān)專家，依據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價(jià)，運(yùn)用層次分析法對(duì)每個(gè)用途的價(jià)格進(jìn)行排序，量化其地價(jià)。

3層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP）是對(duì)一些較為復(fù)雜、較為模糊的問題做出決策的簡(jiǎn)易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡(jiǎn)便、靈活而又實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法。

3.1基本原理

層次分析法是對(duì)人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結(jié)構(gòu)化，把復(fù)雜問題分解為若干層次，每個(gè)層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯(lián)系，建立遞階結(jié)構(gòu)模型，其結(jié)構(gòu)類似樹狀，在比原問題簡(jiǎn)單得多的基礎(chǔ)上逐步分析，把人們的主觀判斷用數(shù)量形式表達(dá)和處理，對(duì)問題進(jìn)行比較判斷，找出本層次中各元素的相對(duì)重要性，還可提示對(duì)某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。

3.2層次分析法優(yōu)點(diǎn)

3.2.1系統(tǒng)性

層次分析法把研究對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進(jìn)行決策 ，成為繼機(jī)理分析、統(tǒng)計(jì)分析之后發(fā)展起來的系統(tǒng)分析的重要工具。

3.2.2實(shí)用性

層次分析法把定性和定量方法結(jié)合起來，能處理許多用傳統(tǒng)的最優(yōu)化技術(shù)無法著手的實(shí)際問題，應(yīng)用范圍很廣，同時(shí)，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應(yīng)用它，這就增加了決策的有效性。

3.2.3簡(jiǎn)潔性

具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計(jì)算也非常簡(jiǎn)便，并且所得結(jié)果簡(jiǎn)單明確，容易被決策者了解和掌握。

3.3原理的應(yīng)用

層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節(jié)已經(jīng)論述了不同用途的地價(jià)之間有一定的相互影響的比例關(guān)系，而尋找各用途地價(jià)之間的比例關(guān)系就相當(dāng)于是判斷各因素之間的重要性程度。

4安陽市實(shí)例

4.1實(shí)施基礎(chǔ)

安陽市在2002年基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)制定了辦公地價(jià)，并且將所類別，按商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)進(jìn)行了歸類，具體分類見下表。

實(shí)行四年來，共評(píng)估各類交易樣點(diǎn)644個(gè)，其中商業(yè)用地184個(gè)，住宅用地182個(gè)，工業(yè)用地215個(gè)，辦公用地63個(gè)。各類地價(jià)在人們思想中已經(jīng)有了一個(gè)大致的排序。

表32002年基準(zhǔn)地價(jià)更新土地用途分類表

4.2.2主要方法步驟

4.2.2.1構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)新增用地地價(jià)與相關(guān)的已知地價(jià)之間存在的接近程度關(guān)系，構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型。

圖1以商服用地地價(jià)推算接近程度圖

圖2以工礦用地地價(jià)推算接近程度圖

圖3以住宅用地地價(jià)推算接近程度圖

4.2.2.2判別接近程度

在對(duì)兩兩用途地價(jià)之間進(jìn)行比較時(shí)，需選擇1―9的尺度（見表4），從而可以建立對(duì)比較矩陣A。

表4指標(biāo)說明表

其中，指標(biāo)評(píng)價(jià)值是指現(xiàn)有用途的已知地價(jià)與判斷地價(jià)接近程度的比較情況值。

有關(guān)專家對(duì)各用途地價(jià)的接近程度進(jìn)行判別，兩兩用途比較結(jié)果如下（以其中一位專家比較結(jié)果為例）：

表5比較結(jié)果表

4.2.2.3計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)

由上表，可得成對(duì)比較矩陣

列向量歸一化求和歸一化=w

得到AW=

對(duì)于矩陣A，計(jì)算滿足下式的特征根與特征向量：

式中：為B的最大特征根；

W為對(duì)應(yīng)于的正規(guī)化特征向量；

W的分量Wi是相應(yīng)信息單排序的權(quán)值。

4.2.2.4檢驗(yàn)專家判斷一致性

專家在判斷指標(biāo)的重要性程度時(shí)，可能出現(xiàn)相互矛盾的結(jié)果，故需進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，保持專家思想在邏輯上的一致性。

式中：CI是一致性指標(biāo)；

為B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI為同階平均隨即一致性指標(biāo)，具體見下表。

故

經(jīng)計(jì)算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結(jié)論是合理的。

4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價(jià)權(quán)重

根據(jù)表5可得到其中一位專家對(duì)各新增地類最高地價(jià)權(quán)重。

表7最高級(jí)別權(quán)重表

依據(jù)相同的方法可以依次推算出新增地類最低級(jí)別的地價(jià)權(quán)重。

表8最低級(jí)別權(quán)重表

4.2.2.5結(jié)論

依據(jù)多位專家的比較結(jié)果，我們可以分析得到，交通運(yùn)輸和水利設(shè)施用地的地價(jià)接近工礦倉儲(chǔ)用地的地價(jià)，特殊用地的地價(jià)接近公共服務(wù)與公共管理用地的地價(jià)。

5存在的不足與注意事項(xiàng)

5.1層次分析法的不足

層次分析法對(duì)人們的思維過程進(jìn)行了加工整理，提出了一套系統(tǒng)分析問題的方法，為科學(xué)管理和決策提供了較有說服力的依據(jù)。但層次分析法也有其局限性，主要表現(xiàn)在：

1、從建立層次結(jié)構(gòu)模型到給出成對(duì)比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經(jīng)驗(yàn)，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴(yán)重非一致性，卻無法排除決策者個(gè)人可能存在的嚴(yán)重片面性。

2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結(jié)合）的方法。

5.2注意事項(xiàng)

5.2.1確定層次結(jié)構(gòu)模型，合理判斷接近程度

在設(shè)計(jì)意見征詢表時(shí)，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數(shù)值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學(xué)性。

5.2.2構(gòu)造各層次判斷矩陣

在計(jì)算和檢驗(yàn)判斷矩陣時(shí)，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節(jié)論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級(jí)地類地價(jià)時(shí)，則應(yīng)建立多層判斷矩陣讓專家進(jìn)行接近程度的判別。

6總結(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)，是一個(gè)較為粗糙的測(cè)算結(jié)果，因此可以采用層次分析法來測(cè)算新增用地的地價(jià)。在實(shí)際操作中，應(yīng)設(shè)法尋找出其收益情況，選擇一些適當(dāng)?shù)囊蛩貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修訂后得到宗地地價(jià)。未來，隨著土地市場(chǎng)的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現(xiàn)，因此，在收集了足夠的市場(chǎng)案例與基礎(chǔ)資料的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法從而修訂其基準(zhǔn)地價(jià)。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S]北京中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000

[2]中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部. 農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程 [S]北京中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2003

篇3

關(guān)鍵詞：旅游用地；地價(jià)；影響因素

中圖分類號(hào)：F592.99文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3309（2009）05-0017-04

旅游業(yè)被譽(yù)為“無煙產(chǎn)業(yè)”和“朝陽產(chǎn)業(yè)”，旅游業(yè)的健康發(fā)展不但可以拉動(dòng)內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)與文化建設(shè)，而且更能有力地促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與社會(huì)發(fā)展，快速提高當(dāng)?shù)厝嗣竦奈镔|(zhì)生活水平。鑒于此，我國(guó)許多地區(qū)都把旅游業(yè)定位于主導(dǎo)或支柱產(chǎn)業(yè)，紛紛實(shí)施旅游發(fā)展戰(zhàn)略，各種旅游開發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目如火如荼地展開。

土地是旅游業(yè)賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)，任何旅游資源都必須以土地為物質(zhì)載體。伴隨著旅游業(yè)的高速發(fā)展，以旅游風(fēng)景區(qū)為主的建設(shè)開發(fā)、企業(yè)改制、建設(shè)項(xiàng)目招商引資等過程中的土地交易也日漸繁榮，旅游用地交易市場(chǎng)開始活躍。但是，旅游用地是一種特殊的土地利用類型，有關(guān)此類用地的評(píng)估還處于探索階段，其土地價(jià)格或難以估算，或不能正確反映市場(chǎng)價(jià)格，與其真實(shí)價(jià)格偏離太遠(yuǎn)。因此，明確旅游用地地價(jià)影響因素，并進(jìn)行地價(jià)評(píng)估方法的探討成為旅游景區(qū)地價(jià)確定的關(guān)鍵。

一、旅游用地的概念及特性

(一)旅游用地概念的界定

隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，關(guān)于旅游用地的研究早就成為眾多學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)，但旅游用地作為一種新的土地利用方式，就其定義，還沒有形成統(tǒng)一的規(guī)定與提法，在2007年8月10日，國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合《土地利用現(xiàn)狀分類》中，只提及風(fēng)景名勝設(shè)施用地，對(duì)旅游用地也未作具體歸類。但是，關(guān)于旅游用地的定義卻十分豐富。舉在《土地評(píng)價(jià)》中認(rèn)為，旅游用地是旅游地內(nèi)最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種因素的組合；畢寶德在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中認(rèn)為，旅游用地就是旅游業(yè)用地，即在旅游地內(nèi)為旅游者提供游覽、觀賞、知識(shí)、樂趣、度假、療養(yǎng)、娛樂、休息、探險(xiǎn)、獵奇、考察研究等活動(dòng)的土地，其實(shí)質(zhì)是旅游景區(qū)內(nèi)的土地利用與功能布局。這是一種狹義的理解。而廣義的理解則認(rèn)為，旅游用地就是旅游業(yè)用地。黃養(yǎng)山在《旅游規(guī)劃》中將旅游用地分為旅游服務(wù)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地和生產(chǎn)管理用地三大類，分別包括游憩、接待、商業(yè)、療養(yǎng)、交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、管理、居住、旅游加工和旅游農(nóng)副業(yè)用地，其范圍涵蓋了所有的旅游業(yè)用地。

就我國(guó)目前而言，廣義的旅游用地雖然在分類中更加詳細(xì)，更能比較科學(xué)地反映土地資源的實(shí)質(zhì)，但是其內(nèi)涵廣泛，具體用地類型多樣，從實(shí)踐的角度考慮，不利于對(duì)于每一種用地類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估等實(shí)際操作，因此，本文中所涉及到的旅游用地是狹義的一般性旅游用地，即為以景區(qū)景點(diǎn)為依托，以旅游服務(wù)為盈利手段，以度假、休閑、觀光、娛樂為主要活動(dòng)方式的旅游風(fēng)景區(qū)，包括為實(shí)現(xiàn)景區(qū)旅游功能而配套的旅游設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目用地。

(二)旅游用地的特性

旅游用地是一種特殊的土地資源，其形成原理、利用機(jī)制不同于其它土地，具有鮮明的個(gè)性特征，主要表現(xiàn)在：

1.旅游用地效益的綜合性

旅游用地的開發(fā)利用可以獲得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益。人們通過休憩、游覽、科學(xué)考察等一系列活動(dòng)獲得知識(shí)和信息，提高了人們的審美能力和創(chuàng)造能力，滿足精神文化需求，體現(xiàn)旅游用地的社會(huì)效益。而旅游景區(qū)吸引游客前來參觀游覽，游客在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，獲得經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展旅游業(yè)還有利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境，維持土地生態(tài)系統(tǒng)平衡，產(chǎn)生良好的生態(tài)效益。但這種特性同時(shí)具有反面性，旅游用地開發(fā)利用不當(dāng)，不但會(huì)大幅降低旅游用地效益，甚至還會(huì)破壞旅游資源與生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)重影響旅游業(yè)的健康發(fā)展。

2.旅游用地空間的復(fù)合性

一方面，旅游業(yè)是一個(gè)綜合性的行業(yè)，旅游業(yè)的六大要素必然要求有相應(yīng)的土地利用作支撐，這表現(xiàn)為在某用地區(qū)域內(nèi)旅游功能的疊加；另一方面，旅游用地是具有空間性、物質(zhì)性、層次性和多功能性的旅游帶、區(qū)、線、點(diǎn)系統(tǒng)組成的地域綜合體，包括自然因素以及人類為開發(fā)旅游資源所付出的各種勞動(dòng)，這表現(xiàn)為旅游地域空間的綜合。旅游用地的復(fù)合性決定了旅游用地空間是一個(gè)巨大的復(fù)合系統(tǒng)。

3.旅游用地利用方式的差異性

旅游用地是由不同的土地利用類型組成，包括農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地，由于旅游資源的景觀異質(zhì)性不同，旅游資源的開發(fā)利用方式存在一定差異。農(nóng)用地往往維持日常的種植活動(dòng)，或在其中修建基本服務(wù)設(shè)施；文物古跡等建設(shè)用地則保持原貌；未利用地或進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)或保持原貌。

4.旅游用地利用的持續(xù)性

旅游用地是開發(fā)建設(shè)性用地，具有可持續(xù)性利用的特點(diǎn)，一經(jīng)開發(fā)，便可永久使用，只要開發(fā)合理，保護(hù)適當(dāng)，就不會(huì)對(duì)旅游資源構(gòu)成破壞，旅游用地的持續(xù)性利用可以通過旅游用地的變動(dòng)性實(shí)現(xiàn)。隨著社會(huì)進(jìn)步，旅游用地的內(nèi)涵也發(fā)生變化，要求旅游用地的開發(fā)利用必須具有適應(yīng)人們不同時(shí)期需求的變動(dòng)性和靈活性。持續(xù)性在旅游用地利用方式的差異性上同樣得到體現(xiàn)。

二、旅游用地地價(jià)的影響因素

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，旅游用地地價(jià)受到諸多因素的影響，這些因素相互作用、相互影響，從不同方面、不同程度上決定著地價(jià)水平的高低。在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2001）中，將城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素分為一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素三類。一般因素主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等；區(qū)域因素主要是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度及其在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等；個(gè)別因素則主要包括宗地自身自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。旅游景區(qū)用地與一般的住宅、商業(yè)以及工業(yè)用地等相比不同，其是景觀功能和服務(wù)功能的自然經(jīng)濟(jì)綜合體，具有更為鮮明的個(gè)性特征，因此，旅游用地地價(jià)的影響因素除與一般用地相同之外，還具有其獨(dú)特的影響因素。在借鑒城鎮(zhèn)土地地價(jià)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)旅游景區(qū)用地的本質(zhì)特性，其根本的地價(jià)影響因素可以總結(jié)為：

(一)旅游用地的景觀質(zhì)量

旅游用地地價(jià)的高低與其旅游景觀質(zhì)量等級(jí)息息相關(guān)。旅游景觀是旅游目的地上具有審美意義的自然和人文多種要素有規(guī)律組合的地域綜合體，是各種景觀要素的組合。旅游景觀質(zhì)量的高低主要取決于各種景觀要素及其價(jià)值，通常按照其價(jià)值高低進(jìn)行景觀質(zhì)量評(píng)價(jià)，從而確定旅游景觀質(zhì)量等級(jí)。其中，自然旅游景觀是由自然地理要素為主體的構(gòu)景要素，在特定區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)出來的美感組合體，由地質(zhì)、地貌、水文、氣候、生物等要素組成，而人文旅游景觀的形成受歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、民族、地域環(huán)境等人文地理要素的綜合影響，其構(gòu)景要素除了景觀的體量、形態(tài)、材料、色彩、結(jié)構(gòu)和工藝等物象景觀之外，還包括豐富的文化信息、審美意味、歷史舞臺(tái)效果和時(shí)間立體性等。綜合考慮自然旅游景觀和人文旅游景觀的組成要素之后，在其觀賞價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)考察價(jià)值、旅游項(xiàng)目和旅游內(nèi)容豐度、地理環(huán)境、季節(jié)差異以及其他特殊價(jià)值等方面對(duì)其進(jìn)行具體評(píng)價(jià)，得出旅游用地的綜合性景觀質(zhì)量結(jié)果。如果旅游用地景觀質(zhì)量較高，則會(huì)對(duì)旅游者產(chǎn)生巨大吸引力，從而保障和增加了客源數(shù)量，對(duì)開發(fā)商來說將產(chǎn)生高額的經(jīng)濟(jì)效益，旅游用地的地價(jià)自然就會(huì)較高；相反，如果旅游景觀質(zhì)量低，無法滿足旅游者對(duì)旅游資源新、奇、特的心理需求，旅游者數(shù)量則會(huì)減少，或根本達(dá)不到開發(fā)建設(shè)對(duì)游客數(shù)量的最低要求，那么旅游景觀用地的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)受到嚴(yán)重影響，其地價(jià)往往會(huì)較低。

（二）旅游用地的經(jīng)濟(jì)位置

旅游用地的經(jīng)濟(jì)位置即經(jīng)濟(jì)地理位置對(duì)地價(jià)的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是旅游目的地的可及性；二是旅游目的地的客源市場(chǎng)的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通運(yùn)輸條件為主要指標(biāo)，如果旅游目的地地理位置較為偏僻或通達(dá)交通條件差，旅游目的地的可進(jìn)入性不高，一方面會(huì)影響旅游者到達(dá)旅游目的地的便捷程度，另一方面會(huì)影響旅游者旅行的舒適程度，旅游者則通常會(huì)放棄此類景區(qū)而選擇去其它具有同等景觀質(zhì)量的旅游目的地，如果改善交通條件，提高景區(qū)的可進(jìn)入性，則又會(huì)增加開發(fā)成本，提高投資額度。所以，旅游目的地的可進(jìn)入性是旅游資源開發(fā)的重要制約因素，一定程度上影響著旅游景區(qū)用地的價(jià)格。旅游客源市場(chǎng)是旅游者的集中來源地，客源市場(chǎng)的地理位置與旅游目的地之間的距離對(duì)于旅游者來說至關(guān)重要，如果二者之間距離較近，則方便旅游者的抵達(dá)，旅游者花費(fèi)成本較低；如果二者之間距離較遠(yuǎn)，旅游者到達(dá)旅游目的地的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本會(huì)大幅增加，旅游者不愿支付這些成本或支付能力有限，則會(huì)慎重考慮選擇旅游目的地，從而會(huì)影響此類旅游目的地的客源數(shù)量，造成旅游景區(qū)效益的低下，較高的旅游景區(qū)地價(jià)已成為不可能。

（三）旅游用地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況

土地利用開發(fā)現(xiàn)狀是決定旅游用地價(jià)格的又一重要因素，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的開發(fā)利用狀況對(duì)投資成本來說至關(guān)重要，是節(jié)約成本的關(guān)鍵一項(xiàng)。一般而言，完善的旅游景區(qū)要進(jìn)行“三通一平”或“五通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要包括通水、通電、通路、通氣、通訊和平整土地（如停車場(chǎng)、纜車站等），以及餐飲、旅館、導(dǎo)游商店、環(huán)衛(wèi)和醫(yī)療設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容。對(duì)旅游目的地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估要考慮到基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)實(shí)狀況。基礎(chǔ)設(shè)施完善，則可減少開發(fā)成本，從而降低地價(jià)，但是，處于評(píng)估時(shí)點(diǎn)的旅游目的地如果基礎(chǔ)設(shè)施不完善，則要進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而增加了景區(qū)開發(fā)成本，旅游景區(qū)地價(jià)會(huì)相應(yīng)提高。

（四）旅游用地的經(jīng)營(yíng)周期

根據(jù)旅游地生命周期理論，任何一個(gè)旅游景區(qū)都要經(jīng)過探索、參與、發(fā)展、鞏固、停滯、衰落(或復(fù)蘇)6個(gè)階段，旅游景區(qū)在不同的發(fā)展階段則表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和規(guī)律。探索階段，即旅游景區(qū)開發(fā)初期，只有零散游客，無特別設(shè)施；參與階段，旅游者數(shù)量漸多，基本膳宿設(shè)施、交通條件有所改善；發(fā)展階段，旅游廣告加大，游客數(shù)量持續(xù)增多，外來投資增長(zhǎng)，大規(guī)模、現(xiàn)代化的設(shè)施出現(xiàn)；鞏固階段，游客增長(zhǎng)率下降，旅游地功能分區(qū)明顯，地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與旅游業(yè)緊密相連，常住居民中開始對(duì)旅游產(chǎn)生反感和不滿；停滯階段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造設(shè)施”代替，旅游地良好形象已不再時(shí)興，市場(chǎng)維持艱難，旅游環(huán)境容量超載；衰落或復(fù)蘇階段，旅游市場(chǎng)衰落，進(jìn)而房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)賣率很高，旅游設(shè)施也大量消失，最終旅游地將變成“旅游貧民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人造景觀、開發(fā)新的旅游資源等措施，增強(qiáng)旅游地的吸引力，從而進(jìn)入復(fù)蘇階段。根據(jù)不同的發(fā)展階段，旅游景區(qū)在每一時(shí)期都有各自的發(fā)展重點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容和工作要?jiǎng)?wù)。在探索和參與階段，旅游景區(qū)處于開發(fā)初期，此時(shí)的開發(fā)建設(shè)成本相對(duì)較高，其地價(jià)相對(duì)較低；在發(fā)展和鞏固階段，旅游景區(qū)處于發(fā)展的黃金期，各項(xiàng)設(shè)施已經(jīng)完善，旅游者數(shù)量達(dá)到最多，此時(shí)景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益最大，景區(qū)地價(jià)也相應(yīng)最高；在衰退和復(fù)蘇階段，旅游景區(qū)失去對(duì)旅游者的吸引力，基礎(chǔ)設(shè)施也大量消失，旅游景區(qū)處于生命的終結(jié)期，要想恢復(fù)旅游景區(qū)的繁榮，則必須開發(fā)新的旅游資源，加大各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度和景區(qū)宣傳力度，但這樣勢(shì)必會(huì)消耗大量資金，而且恢復(fù)前景堪憂，在這種情況下，景區(qū)地價(jià)與景區(qū)在發(fā)展和鞏固時(shí)期的地價(jià)相比要低很多。因此，在不同的發(fā)展時(shí)期，景區(qū)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果會(huì)有所不同。

（五）旅游用地的環(huán)境容量

旅游環(huán)境容量，又稱為旅游容量或旅游承載力，是指旅游地在旅游環(huán)境保持穩(wěn)定、不被破壞的情況下，旅游地環(huán)境與生態(tài)、旅游地社會(huì)與經(jīng)濟(jì)能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活動(dòng)量或游客數(shù)量。如果超過合理的旅游環(huán)境容量，則稱為旅游超飽和或旅游超載，旅游活動(dòng)質(zhì)量和旅游環(huán)境就會(huì)受到一定的損壞和破壞。合理的旅游環(huán)境容量的確定，一方面可以保護(hù)旅游環(huán)境免遭退化和破壞，另一方面也保證了旅游者在游覽時(shí)的旅游質(zhì)量。旅游環(huán)境的基本容量包括旅游空間容量、旅游心理容量、旅游生態(tài)容量、旅游社會(huì)容量以及旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展容量。旅游空間環(huán)境和旅游生態(tài)容量過小，則景區(qū)容納的游客數(shù)量或旅游活動(dòng)量有限；旅游心理容量過小，則會(huì)影響游客的旅游活動(dòng)質(zhì)量；旅游社會(huì)容量過小，則容易引起當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游者的抵制情緒和行為；旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展容量過小，則會(huì)影響景區(qū)或當(dāng)?shù)氐穆糜谓哟菁{能力。總之，各種旅游環(huán)境基本容量的綜合是一個(gè)度的概念，超過這個(gè)度，對(duì)景區(qū)的生態(tài)保護(hù)、游客數(shù)量、接待能力以及游客的旅游質(zhì)量都會(huì)產(chǎn)生重要影響，而這些方面正是衡量一個(gè)景區(qū)經(jīng)營(yíng)好壞的重要因素，對(duì)景區(qū)的地價(jià)具有重要的影響作用。所以，旅游景區(qū)環(huán)境容量的大小同樣對(duì)其地價(jià)起著關(guān)鍵的影響和作用。

三、結(jié)論

旅游用地作為一種新型的土地利用類型，對(duì)其地價(jià)的確定不但能夠合理配置旅游生產(chǎn)要素，完善旅游要素市場(chǎng)，而且還能夠規(guī)范、培育旅游用地市場(chǎng)，保護(hù)土地資源，防止國(guó)有或集體土地資產(chǎn)的流失。因此，科學(xué)、系統(tǒng)地對(duì)旅游用地地價(jià)的影響因素進(jìn)行分析，將對(duì)旅游用地的可持續(xù)利用與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益的綜合發(fā)揮起到重要影響。本文基于對(duì)旅游用地概念的界定，初步分析了旅游用地的特性，并在此基礎(chǔ)上著重總結(jié)出了影響旅游用地地價(jià)的關(guān)鍵因素，即為旅游用地景觀質(zhì)量、旅游用地經(jīng)濟(jì)位置、旅游用地基礎(chǔ)設(shè)施狀況、旅游用地經(jīng)營(yíng)周期、旅游用地環(huán)境容量等，以此探索旅游用地地價(jià)評(píng)估實(shí)踐，進(jìn)一步促進(jìn)地價(jià)評(píng)估理論體系的建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

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［3］ 保繼剛、楚義芳.旅游地理學(xué)[M].北京:高等教育出版社,1999.

篇4

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)也打開了視野，增長(zhǎng)了見識(shí)，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估中心(隸屬于國(guó)土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評(píng)估；房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。北方公司自1993年以來，對(duì)不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長(zhǎng)期咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問單位，比如北大青鳥集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國(guó)貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價(jià)編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，獲得原國(guó)家土地管理局頒發(fā)的1993年局級(jí)科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級(jí)科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)；業(yè)務(wù)包括出讓或國(guó)家收回土地的地價(jià)評(píng)估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價(jià)入股房地產(chǎn)的評(píng)估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價(jià)；征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià)；其它依照法律，法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。

③，在全國(guó)范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評(píng)估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國(guó)土資源部確認(rèn)為A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評(píng)估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢?cè)u(píng)估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評(píng)估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)工商注冊(cè)資產(chǎn)作價(jià)入資評(píng)估，資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估，無形資產(chǎn)評(píng)估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國(guó)土地評(píng)估資格。

⑵國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。

⑶北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的評(píng)估資質(zhì)。

⑷北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國(guó)具備資質(zhì)最全面，最高級(jí)別的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國(guó)各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶辦理評(píng)估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽(yù)

北方公司是中國(guó)銀行總部，國(guó)家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評(píng)估機(jī)構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽(yù)。目前，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量日益擴(kuò)大。北方公司在接受評(píng)估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國(guó)內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，并與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)評(píng)估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并掌握國(guó)際公認(rèn)的評(píng)估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評(píng)估程序，確保了評(píng)估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，北方公司從長(zhǎng)期的宗地評(píng)估中積累了基準(zhǔn)地價(jià)的制定方法的豐富經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨(dú)到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟(jì)，財(cái)會(huì)，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊(duì)伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國(guó)土資源部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)理論及評(píng)估方法的研究，參與了多項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)課題的研究和國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國(guó)土資源部土地估價(jià)師證書的15名，建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍，能承接各種類型的評(píng)估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個(gè)巨大的舞臺(tái)，讓我們?cè)谏厦嬗袡C(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長(zhǎng)自己的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。

在北方的這一個(gè)多月，我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，到成為同事們的助理，再到參與到項(xiàng)目中來，最后得到項(xiàng)目主力的位置。這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識(shí)，還得到了走向社會(huì)的自信。下面簡(jiǎn)單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項(xiàng)目。

項(xiàng)目一:國(guó)家土地局2004年的北京地價(jià)監(jiān)測(cè)

北京地價(jià)監(jiān)測(cè)是為了方便國(guó)土局對(duì)北京的地價(jià)控制和管理，在每年年末的時(shí)候，在每個(gè)地區(qū)選取一兩個(gè)代表性的地點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而掌握北京的地價(jià)分布。

國(guó)土局分給北方公司6個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個(gè)項(xiàng)目。按照國(guó)家土地局的要求，我們分別測(cè)算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費(fèi)了3天時(shí)間，2天用于寫估價(jià)報(bào)告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測(cè)點(diǎn)以及使用市場(chǎng)比較法而使用比較案例的地點(diǎn)，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會(huì)，就是其實(shí)知識(shí)沒有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進(jìn)入到這個(gè)知識(shí)的領(lǐng)域中來，這對(duì)我們以后的工作生活是一個(gè)很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項(xiàng)目四，某工廠污染擾民搬遷的評(píng)估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個(gè)項(xiàng)目交給我們，讓我們獨(dú)立去完成，就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評(píng)估，這個(gè)項(xiàng)目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項(xiàng)目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個(gè)項(xiàng)目是如何談判成功的，再過幾天項(xiàng)目就要進(jìn)入正式的評(píng)估階段了，我們自己也十分的高興能有機(jī)會(huì)展現(xiàn)自己。我們?cè)谶@次項(xiàng)目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會(huì)經(jīng)歷。

篇5

問題

在武進(jìn)區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，普遍存在的問題表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1．定級(jí)資料不全，數(shù)據(jù)陳舊

影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素很多，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和武進(jìn)區(qū)實(shí)際情況，除橫林鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)進(jìn)行綜合定級(jí)以外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都僅進(jìn)行商業(yè)定級(jí)。商業(yè)定級(jí)中主要考慮商服繁華度、道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度三個(gè)因素。道路通達(dá)度主要考慮路面寬度、機(jī)動(dòng)車流量、非機(jī)動(dòng)車流量和人流量四個(gè)指標(biāo)，其中機(jī)動(dòng)車流量、非機(jī)動(dòng)車流量和人流量采用每天上下班高峰期現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，路面寬度指標(biāo)主要從城鎮(zhèn)建設(shè)部門獲取數(shù)據(jù)資料。而在實(shí)際評(píng)估中，大部分／j、城鎮(zhèn)尤其是蘇南小城鎮(zhèn)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，道路結(jié)構(gòu)不斷拓寬改造，變化較大，相關(guān)部門的資料更新遲緩，檔案資料比較陳舊，甚至尚未整理入冊(cè)。此外，由于中心區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)集中，開發(fā)較早，邊緣區(qū)多為規(guī)劃或在建的住宅小區(qū)和工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)中心區(qū)與邊緣區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況差別較為明顯，對(duì)于土地級(jí)別影響較大，而現(xiàn)有資料多以老鎮(zhèn)區(qū)資料為主，新建區(qū)域和規(guī)劃區(qū)域的資料不足。

2．估價(jià)資料中城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點(diǎn)資料、房屋買賣樣點(diǎn)資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)(含企業(yè)改制出讓樣點(diǎn))資料、征地樣點(diǎn)資料等。但實(shí)際工作中，大多數(shù)小城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一，導(dǎo)致房地出租資料占相當(dāng)大比例，其他如房屋買賣資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點(diǎn)等資料較少，并且房地出租資料中絕大部分是商業(yè)用途的樣點(diǎn)，住宅用途的樣點(diǎn)很少。雖然可以利用房地出租資料進(jìn)行租金剝離，用收益還原法評(píng)估商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，但由于小城鎮(zhèn)房地出租用途多是個(gè)體經(jīng)濟(jì)，代表性不全面，宗地面積較小，單位面積地價(jià)水平一般會(huì)高于社會(huì)平均水平，據(jù)此評(píng)估的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平常常偏高。住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由于樣點(diǎn)不足，部分交易資料為1998年以前發(fā)生的交易，對(duì)于基準(zhǔn)日為2004年1月1日的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估來說意義不大。

3．估價(jià)參算樣點(diǎn)分布不均，可利用率低

由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多數(shù)小城鎮(zhèn)規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施等較為集中，尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，多是沿著一條城鎮(zhèn)主干道或圍繞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)布局，尚未形成網(wǎng)絡(luò)化，服務(wù)半徑也較小。這導(dǎo)致在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，樣點(diǎn)分布不均，梯度變化較大，缺少過渡地帶，往往一個(gè)十字路口、一座橋就成為城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中的分界線。住宅出租樣點(diǎn)中由于出租人未考慮地租地價(jià)，許多樣點(diǎn)測(cè)算地價(jià)為負(fù)值，地價(jià)相差懸殊。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施，大部分工業(yè)企業(yè)外遷，多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部工業(yè)樣點(diǎn)較少，且多集中在特定的規(guī)劃范圍內(nèi)。此外，在調(diào)查中一些被調(diào)查單位虛報(bào)瞞報(bào)數(shù)據(jù)，信息嚴(yán)重失真，樣點(diǎn)租金與實(shí)際租金差距較大，從而導(dǎo)致相當(dāng)一部分樣點(diǎn)不能直接作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料。

4．影響地價(jià)的因素考慮不全面、不客觀

基準(zhǔn)地價(jià)主要反映城鎮(zhèn)土地的平均價(jià)格，影響地價(jià)水平的有一般因素和區(qū)域因素，樣點(diǎn)地價(jià)要修正到級(jí)別平均開發(fā)水平和城市平均開發(fā)水平，才能評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和城市平均地價(jià)。筆者認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，各因素對(duì)地價(jià)影響的程度都會(huì)有所變化，尤其是土地利用規(guī)劃因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略因素等人為因素的影響較大。對(duì)于特色鮮明的小城鎮(zhèn)，僅按照常規(guī)方案進(jìn)行地價(jià)水平修正，亦不能客觀地評(píng)估其價(jià)格水平。武進(jìn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估外業(yè)調(diào)查過程中，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不很熟悉，對(duì)影響地價(jià)的因素只能從技術(shù)規(guī)程上考慮。而實(shí)際情況與之有較大差異，如夏溪鎮(zhèn)和嘉澤鎮(zhèn)是我國(guó)有名的“花木之鄉(xiāng)”，花木交易及其相關(guān)服務(wù)業(yè)大多臨近花木種植基地，在地價(jià)評(píng)估時(shí)必須對(duì)此予以充分考慮，否則就不能反映當(dāng)?shù)卣鎸?shí)情況。

建議

1．利用集體所有土地上的房地出租樣點(diǎn)測(cè)算住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，宜進(jìn)行權(quán)利修正，并輔以成本逼近法和市場(chǎng)比較法等多種方法

小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地、住宅用地和企業(yè)用地大部分是集體土地，而基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估多設(shè)定是國(guó)有土地。國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)人在出租房屋的時(shí)候會(huì)考慮到土地出租收益，而集體土地上的出租屋，為了獲取較高的利潤(rùn)，常常不考慮土地出租收益，租金偏低。小城鎮(zhèn)中的工業(yè)用地同樣如此。所以，在利用集體土地所有權(quán)下的房地出租樣點(diǎn)測(cè)算住宅和工業(yè)用地地價(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行權(quán)利修正，并采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法等多種方法，使評(píng)估價(jià)格較客觀地反映地價(jià)水平。

2．采用協(xié)議出讓交易方式下的樣點(diǎn)資料要進(jìn)行交易方式修正

以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較大。因此，協(xié)議出讓方式的交易樣點(diǎn)，要在進(jìn)行交易方式修正后，方可用于基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算。

3．樣點(diǎn)分布不均勻或末級(jí)地缺少樣點(diǎn)的地區(qū)，宜采用典型樣點(diǎn)調(diào)查和多種評(píng)估方法技術(shù)相結(jié)合

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法具有較強(qiáng)的容錯(cuò)性，對(duì)不完全信息、帶噪音的信息具有良好的適應(yīng)性，對(duì)非線性關(guān)系的模擬更具有優(yōu)越性。對(duì)于樣點(diǎn)較少的地區(qū)，可以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法建立基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型，通過模型計(jì)算，求解地價(jià)。同時(shí)，采用Kriging技術(shù)進(jìn)行地價(jià)的空間插值，也可以較好地模擬末級(jí)地的地價(jià)。

4．對(duì)不同類型的城鎮(zhèn)應(yīng)該采用不同的評(píng)估思路

以武進(jìn)區(qū)為例，湟里鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)、橫林鎮(zhèn)等鎮(zhèn)作為常州市區(qū)的衛(wèi)星小城鎮(zhèn)特點(diǎn)明顯。第一，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的幾條商業(yè)街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，建筑比較整齊，但商業(yè)街的背后通常就是住宅，缺少過渡帶。第二，城郊新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與城區(qū)中心老企業(yè)并存，初具規(guī)模的新建區(qū)與改造尚未完成的老城區(qū)形成鮮明的對(duì)比。這類城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，可以在土地級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

東安鎮(zhèn)、卜弋鎮(zhèn)、鄒區(qū)鎮(zhèn)為現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，該種類型的小城鎮(zhèn)街道整齊，功能分區(qū)明顯，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施齊全，有較大的獨(dú)立性。這類城鎮(zhèn)估價(jià)區(qū)域內(nèi)土地利用功能分區(qū)明顯，城鎮(zhèn)中心為商住混合用地，城鎮(zhèn)邊緣多為工業(yè)用地。城鎮(zhèn)中心區(qū)商住用地采用市場(chǎng)比較法、收益還原法比較適合。周邊工業(yè)區(qū)應(yīng)采用成本逼近法和比較法，其技術(shù)流程不一定局限于先定級(jí)再評(píng)估的傳統(tǒng)路線。

嘉澤鎮(zhèn)、夏溪鎮(zhèn)等鎮(zhèn)等別較低，以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)為主，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部發(fā)展水平差異較小，影響地價(jià)的因素主要是商服繁華程度和道路通達(dá)度。這類城鎮(zhèn)僅考慮商服繁華度和道路通達(dá)度進(jìn)行土地級(jí)別劃分即可，適宜減少土地級(jí)別，通過級(jí)差收益法評(píng)估地價(jià)。

篇6

〔關(guān)鍵詞〕房產(chǎn)稅；地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文

章編號(hào)：10084096（2013）02007505

一、引言

在國(guó)外許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)比較成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論的研究也較深入，其發(fā)展歷史最早可以追溯至威廉·配第年代。18世紀(jì)，法國(guó)重農(nóng)學(xué)派的創(chuàng)始人皮埃爾·布阿吉爾貝爾最早提出實(shí)行單一土地稅主張[1]。亞當(dāng)·斯密提出了地租稅制度，認(rèn)為土地稅系由土地稅、土地收益稅和什一稅等構(gòu)成[2]。20世紀(jì)初期，公共財(cái)政學(xué)家理查德·A.馬斯格雷夫和皮吉·B.馬斯格雷夫提出把財(cái)產(chǎn)稅作為三大稅種之一[3]。從最初關(guān)于房地產(chǎn)稅定義的爭(zhēng)論——房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產(chǎn)稅收歸宿的研究，房地產(chǎn)稅收理論一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會(huì)財(cái)富的公平分配等方面具有獨(dú)特的功能。

20世紀(jì)80年代，我國(guó)住房制度和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。然而，我國(guó)房地產(chǎn)稅制建設(shè)并不完善，稅制結(jié)構(gòu)也不盡合理。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收收入增長(zhǎng)緩慢，尚未成為國(guó)家財(cái)政收入的主要來源。國(guó)內(nèi)外學(xué)者因此更加重視對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制建設(shè)與房地產(chǎn)稅影響效應(yīng)的研究，特別是1994年我國(guó)分稅制改革以來，專門針對(duì)房地產(chǎn)稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵為起點(diǎn)，通過對(duì)房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的理論分析，進(jìn)而對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)合并征稅進(jìn)行探討。

二、對(duì)房產(chǎn)征稅的依據(jù)

房產(chǎn)從它的屬性上來看屬于財(cái)產(chǎn)的一種，而且，無論是財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)者，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，都有人把房地產(chǎn)稅收中的一些稅種歸屬于財(cái)產(chǎn)稅類，所以，考察對(duì)房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。

1.財(cái)政收入說

征收任何種類的稅收，其最終目的一定是增加財(cái)政收入，當(dāng)然財(cái)產(chǎn)稅也不例外。因此，公共經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，土地和房屋是兩種主要類型的私有財(cái)產(chǎn)，有足夠的收入來源，便于征管且稅基廣泛，適合成為財(cái)政收入的主要來源。因此，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入和滿足財(cái)政支出是課征房產(chǎn)稅的重要理論依據(jù)之一。

2.利益支付說

利益支付說主要包括兩個(gè)核心觀點(diǎn)。

第一，政府部門為房產(chǎn)所有者提供了如國(guó)防安全、國(guó)內(nèi)治安、維持市場(chǎng)秩序和制定法律等公共服務(wù)，這些服務(wù)使得房產(chǎn)所有者擁有房產(chǎn)的權(quán)利得到了切實(shí)保障，既可以滿足他們?cè)谖镔|(zhì)利益層面的需求，也可以滿足他們?cè)诰駥用娴男枨蟆７慨a(chǎn)所有者獲益于這些與房產(chǎn)相關(guān)的公共服務(wù)，就應(yīng)該為這些服務(wù)買單，而繳納房產(chǎn)稅正好是房產(chǎn)所有者對(duì)從政府那里獲得的公共服務(wù)利益的支付。

第二，政府部門特別是地方政府在提供公共產(chǎn)品以及公共服務(wù)的同時(shí)，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)附近區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)?shù)馗纳?。例如，改善周圍環(huán)境、提供公共設(shè)施和帶動(dòng)局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，這些都會(huì)對(duì)提高相關(guān)土地和房屋的價(jià)值有所影響，會(huì)增加當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的有效需求，擴(kuò)大房產(chǎn)所有者及房產(chǎn)使用者的額外收益。對(duì)于房產(chǎn)所有者和使用者來說，他們既然從政府行為中獲益，就應(yīng)當(dāng)支付使其財(cái)產(chǎn)價(jià)值增值的相應(yīng)費(fèi)用，因而最好的方法是負(fù)擔(dān)一定比例賦稅使其滿足地方財(cái)政的支出。這樣，以利益補(bǔ)償為目標(biāo)開征房產(chǎn)稅就具有很強(qiáng)的理論支撐。因此，利益支付說是課征房產(chǎn)稅的又一個(gè)重要的理論依據(jù)。

3.負(fù)稅能力說

負(fù)稅能力說的出發(fā)點(diǎn)是從衡量課稅是否公平的角度，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產(chǎn)數(shù)量和質(zhì)量作為衡量負(fù)稅能力的重要指標(biāo)。納稅人擁有的土地以及房產(chǎn)數(shù)量越多、質(zhì)量越好，說明其負(fù)稅能力越大；擁有的數(shù)量越少、質(zhì)量越低，說明其負(fù)稅能力越小。例如，兩個(gè)人的基本收入相同，不過其中一人擁有一筆財(cái)產(chǎn)，那么擁有財(cái)產(chǎn)的人就存在納稅優(yōu)勢(shì)，其負(fù)稅能力較強(qiáng)，繳納稅款也應(yīng)較多。因此，不管從橫向公平還是縱向公平的角度考慮，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者課稅都是十分合理的。由此可見，對(duì)房產(chǎn)課稅不僅僅是政府參與房產(chǎn)利益重新分配的過程，也是政府均衡土地財(cái)富的過程。此外，政府對(duì)房產(chǎn)征稅的目的還在于降低土地財(cái)富的集中度、公平財(cái)富分配以及打擊不勞而獲。因此，按照納稅人的負(fù)擔(dān)能力課稅是課征房產(chǎn)稅的另一個(gè)重要的理論依據(jù)。

三、對(duì)地產(chǎn)征稅的依據(jù)

在封建社會(huì)，對(duì)土地征稅成為當(dāng)政者首選的稅收制度，它的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。土地是有形的固定資產(chǎn)，是當(dāng)時(shí)財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對(duì)其征稅，稅源穩(wěn)定，可以隨時(shí)根據(jù)支出而提高稅負(fù)。所以，考察對(duì)地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。主要依據(jù)于財(cái)政收入說、利益支付說和負(fù)稅能力說。

另外，還有一種觀點(diǎn)是，不把地產(chǎn)稅看做是對(duì)受益的付費(fèi)，也不從納稅能力方面考察，而是把它看做一種社會(huì)控制形式。財(cái)富分配不均所引起的社會(huì)后果是很容易看到的，他們不同于消費(fèi)分配不均引起的后果，因而社會(huì)希望把它們分別加以處理?；谶@一目的，對(duì)地產(chǎn)課稅，而不對(duì)所得課稅，是一種適當(dāng)?shù)拇胧?/p>

不過，有一些學(xué)者認(rèn)為，土地不應(yīng)該是房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。岳樹民（2004）認(rèn)為，土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，向使用者征收房地產(chǎn)稅是不合適的；如若對(duì)土地征稅也只能是使用稅，而不能是房地產(chǎn)稅。劉桓（2004）認(rèn)為，土地不是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，不能整體將其定為房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象。葉寧和鐘曉敏（2005）也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象應(yīng)該只有房產(chǎn)，因?yàn)槲覈?guó)城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，使用者都不能成為房地產(chǎn)稅的納稅人?？偠灾?，他們的共同理由是“我國(guó)所謂的土地價(jià)格并非真正意義上的土地價(jià)格，實(shí)際上只是‘地租’而已?！盵4]

另外，對(duì)地產(chǎn)征稅，目前社會(huì)上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認(rèn)為購買住房時(shí)，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包括了70年土地出讓金，因此，再征房地產(chǎn)稅就是雙重課稅。其實(shí)，這完全是一種誤解。土地出讓金和房地產(chǎn)稅完全是兩碼事。

1.為什么對(duì)國(guó)有土地和集體土地征稅

我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，對(duì)于土地公有制度下征收地產(chǎn)稅的合理性，簡(jiǎn)要敘述如下：

第一，在我國(guó)的《民法通則》中，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)規(guī)定了四項(xiàng)基本權(quán)能，即占有、使用、收益和處分?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定在行使權(quán)能時(shí)，這四項(xiàng)權(quán)能既可以相互結(jié)合，也可以相互獨(dú)立。所有者既可以自行行使其擁有的土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，也可以將其中的一部分權(quán)能轉(zhuǎn)讓與他人[5]。在實(shí)踐中，權(quán)能的分離已是一種普遍現(xiàn)象。同時(shí)，在相關(guān)法律法規(guī)中也有關(guān)于出讓或劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定，即國(guó)家可以依法處分其所享有的所有權(quán)能中的土地使用權(quán)，并且將分離出來的國(guó)有土地使用權(quán)依法出讓給開發(fā)商，實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)的分離，取得使用權(quán)的開發(fā)商可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。法律法規(guī)中還規(guī)定，我國(guó)的土地使用權(quán)也可以用來轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。因此，我們可以看到，擁有土地使用權(quán)的主體已然獲得相關(guān)土地的大部分權(quán)益，擁有其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益也包括其中，事實(shí)上也就部分地占有了土地收益權(quán)。所以可以將其視為租約規(guī)定時(shí)間內(nèi)承租人的私有財(cái)產(chǎn)。綜上所述，由于土地使用權(quán)可以歸私人主體占有，并且我國(guó)的土地使用權(quán)發(fā)揮著類似其他國(guó)家土地所有權(quán)的功能，這樣對(duì)非私有土地征收地產(chǎn)稅的潛在矛盾就得以解決了。

第二，在世界各國(guó)征收房地產(chǎn)稅（有的國(guó)家稱之為不動(dòng)產(chǎn)稅）的實(shí)踐中，由于各國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定存在差異，其體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)征稅對(duì)象的確定上有所不同。有些國(guó)家實(shí)行的是土地私有制，房地產(chǎn)是指房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)；相對(duì)應(yīng)，有些國(guó)家實(shí)行的是土地公有制，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)就被認(rèn)定為房地產(chǎn)。鑒于我國(guó)實(shí)行的土地制度是土地公有制，也就是土地為國(guó)家所有或集體所有，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)的課稅對(duì)象也就相應(yīng)地體現(xiàn)為土地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)[6]。

因此，土地所有權(quán)的國(guó)家所有或集體所有，不能成為對(duì)地產(chǎn)征稅的障礙。

2.土地地租、土地出讓金和地產(chǎn)稅

土地地租是土地所有者讓渡其土地使用權(quán)而得到的一種報(bào)酬，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，它得以形成的前提是土地所有者對(duì)土地所有權(quán)的壟斷。

地租是通過超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的，地租是對(duì)社會(huì)剩余產(chǎn)品價(jià)值的分配。

馬克思指出：“不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同特點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的形式?！薄恶R克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第714頁?！艾F(xiàn)代意義上的地租……是超過平均利潤(rùn)即超過每個(gè)資本在社會(huì)總資本所生產(chǎn)的剩余價(jià)值中所占的比例部分而形成的余額?！薄恶R克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第88頁?？梢姡虼耍覀兺ǔＫv的土地使用權(quán)出讓金的實(shí)質(zhì)是地租的資本化形式， 是土地所有者讓渡其擁有的一定年度土地使用權(quán)而得到的一種報(bào)酬，也是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，是國(guó)家取得財(cái)政收入的一種手段，是國(guó)家為了執(zhí)行其職能，憑借其政治權(quán)力，按照法律法規(guī)的規(guī)定，通過稅收工具強(qiáng)制地、固定地、無償?shù)孬@取一部分國(guó)民收入，它體現(xiàn)的是一種國(guó)家的政治權(quán)力。它與土地地租是有著本質(zhì)區(qū)別的。

第一，土地地租和地產(chǎn)稅參與國(guó)民收入分配的形式有所不同。地租是所有者依靠土地所有權(quán)而取得的收入，是社會(huì)總剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，是國(guó)民收入分配中的第一層次，屬于初次分配。地產(chǎn)稅屬于稅收，是國(guó)家財(cái)政收入的一部分，是國(guó)民收入分配中的第二層次，屬于再次分配。

第二，土地地租不僅反映一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，同時(shí)還反映一種社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系。社會(huì)主義地租是社會(huì)主義土地所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，社會(huì)主義土地公有制決定了地租的性質(zhì)。而對(duì)地產(chǎn)征稅是國(guó)家憑借其政治權(quán)力進(jìn)行的收入分配，是國(guó)家強(qiáng)制無償征收的，它體現(xiàn)著國(guó)家的政治權(quán)力。

鑒于租稅之間在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、職能及作用等方面的區(qū)別，反映著不同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和分配關(guān)系以及社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系，我們?cè)诮⑿滦偷姆康禺a(chǎn)收益分配體制時(shí)，二者不能混淆，更不能以租代稅，應(yīng)采取分別設(shè)立和分別征收的辦法[7]。

四、房產(chǎn)地產(chǎn)是否合并征稅

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是由房地產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和耕地占用稅等稅種組成，可以說是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征稅。而事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不能分割的結(jié)合體，在計(jì)算價(jià)值時(shí)也是不可分割的，他們之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：

（1）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分。

（2）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格中不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格。

（3）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)是聯(lián)系在一起的。

，主要包括幾個(gè)方面：

1.實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

2.從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格中不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

3.從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)是聯(lián)系在一起的。

不少學(xué)者反對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，認(rèn)為西方國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收房地產(chǎn)稅，是因?yàn)槎叩漠a(chǎn)權(quán)形式的一致性，而我國(guó)土地和建筑物在所有權(quán)性質(zhì)、計(jì)稅依據(jù)、征稅對(duì)象和政策目標(biāo)等方面都存在差異，不宜合并征稅。

筆者主張將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，以整個(gè)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為參考稅基。

第一，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)不同的所有權(quán)制度不應(yīng)成為合并征稅的制度障礙，我國(guó)的土地使用權(quán)實(shí)際上發(fā)揮著所有權(quán)的功能，只要納稅人取得房地產(chǎn)的關(guān)鍵權(quán)利就可以對(duì)其征稅，這符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的征稅原則。此外，因?yàn)橥恋氐膰?guó)有特性，相當(dāng)于由土地使用者為國(guó)家預(yù)付的土地稅。如果土地市場(chǎng)是有效的，那么，由土地使用者所繳納的這部分土地稅，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家，土地租金的下降可能將成為一種表現(xiàn)形式。

第二，我國(guó)在法律上規(guī)定了土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)是同一主體，轉(zhuǎn)讓時(shí)必須一起轉(zhuǎn)讓。事實(shí)上“房依地存，地隨房走”，房產(chǎn)不僅地理上依附地產(chǎn)，而且對(duì)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估也常常結(jié)合在一起。盡管房產(chǎn)所有者僅僅擁有土地的使用權(quán)，同時(shí)，房產(chǎn)所有者實(shí)際上也擁有著另外一種權(quán)利，那就是自由轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利。一旦房產(chǎn)所有者轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，他的所得中必將包括了土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，房產(chǎn)所有者享受了土地的增值。

如果房產(chǎn)所有者一直持有房產(chǎn)，房產(chǎn)所有者也同樣可以享受土地的增值。因?yàn)樵趯?shí)踐中，土地實(shí)現(xiàn)增值的原因一般是由于所在社區(qū)提供的公共服務(wù)增加了，而真正享有這些增加了的公共服務(wù)的正是房產(chǎn)所有者。

五、房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)又叫課稅依據(jù)或課稅基數(shù)，是指計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)，它表明政府按什么征稅，或納稅人按什么納稅。計(jì)稅依據(jù)是稅收要素中的重要組成部分，一般是由國(guó)家在稅收的法制體系中予以確定的。具體到房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，是指計(jì)算納稅人所擁有的房地產(chǎn)應(yīng)繳納稅額的依據(jù)。

如果依照計(jì)量單位來劃分，計(jì)稅依據(jù)可以劃分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種方式。具體到房地產(chǎn)稅，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是從價(jià)計(jì)征，如美國(guó)和加拿大；只有少數(shù)國(guó)家采用從量計(jì)征，如俄羅斯。

從價(jià)計(jì)征，是指按照房地產(chǎn)的價(jià)值，通常使用貨幣單位來計(jì)算應(yīng)納稅額，具體可分為按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅和按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅兩種類型。按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅是指將評(píng)估部門評(píng)估出的市場(chǎng)價(jià)值乘以一定的計(jì)稅價(jià)值比例作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)；按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅，可以采用100%的計(jì)稅價(jià)值比例的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

從量計(jì)征的依據(jù)是以房地產(chǎn)本身所具有的一些物理特性作為計(jì)稅依據(jù)，如以房地產(chǎn)面積大小作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

從價(jià)計(jì)征，是指按照房地產(chǎn)的價(jià)值，通常使用貨幣單位來計(jì)算應(yīng)納稅額，具體可分為按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅、按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅兩種類型。按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅是指將評(píng)估部門評(píng)估出的市場(chǎng)價(jià)值乘以一定的計(jì)稅價(jià)值比例作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)；按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅，可以采用100%的計(jì)稅價(jià)值比例的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

從量計(jì)征則的依據(jù)是房地產(chǎn)本身所具有的一些物理特性作為計(jì)稅依據(jù)，例如以房地產(chǎn)面積大小作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

1.兩種計(jì)稅依據(jù)的比較

從價(jià)計(jì)征的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

（1）從價(jià)計(jì)征是以一定時(shí)點(diǎn)上房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，能夠較好地體現(xiàn)地產(chǎn)和房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值。

（2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值課稅，可以提高稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值的日趨上升，必然帶來稅基的擴(kuò)大和房地產(chǎn)稅收收入的增加，就使得房地產(chǎn)稅收的稅基更加富有彈性，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收中得到體現(xiàn)，從而有利于地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增加。

（3）可以增強(qiáng)地方政府提供社區(qū)公共產(chǎn)品和服務(wù)的偏好。房地產(chǎn)價(jià)值的上升是與本社區(qū)公共環(huán)境的改善和公共設(shè)施以及服務(wù)投入的不斷增加密切相關(guān)的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上升又會(huì)帶來稅收收入的增加，采用從價(jià)計(jì)征的方法，也將使得對(duì)社區(qū)的公共投入得到相應(yīng)回報(bào)，形成良性循環(huán)。

（4）市場(chǎng)價(jià)值反映了納稅人的納稅能力。對(duì)擁有不同價(jià)值房地產(chǎn)的納稅人征收不同額度的稅收，可以較好地反映納稅人的納稅能力，符合量能負(fù)擔(dān)的原則，同時(shí)也體現(xiàn)了稅收中的縱向公平原則。

但是，從價(jià)計(jì)征也有缺點(diǎn)：

（1）對(duì)于配套實(shí)施的條件有較高要求。從價(jià)計(jì)征這種計(jì)稅方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的水平和稅收征管都有較高要求。這些條件在一些欠發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)并不具備，因而提高了從價(jià)計(jì)征的難度。

（2）對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估值的確定具有較強(qiáng)的主觀性。不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)可能使用不同類型的評(píng)估方法和技術(shù)，由此對(duì)同一房地產(chǎn)的評(píng)估值也會(huì)有不同的結(jié)果，有時(shí)差異可能會(huì)很大，這可能會(huì)有礙納稅公平原則的實(shí)現(xiàn)。

與從價(jià)計(jì)征相比較，從量計(jì)征的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在：

（1）稅額確實(shí)，方法簡(jiǎn)單易行，收入穩(wěn)定，對(duì)于配套實(shí)施條件要求比較低，征管成本較低。

（2）利用房地產(chǎn)的物理特征作為計(jì)稅依據(jù)，可以減少從價(jià)計(jì)征過程中人為評(píng)估的主觀性，相對(duì)客觀。

從量計(jì)征的缺點(diǎn)也很明顯，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）稅收收入缺乏彈性。從量計(jì)征，使得稅收收入無法反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，尤其在房地產(chǎn)價(jià)值日益上升的情況下，稅基仍固定，不利于地方政府財(cái)政收入的增加，同時(shí)，社區(qū)的公共投入也無法得到相應(yīng)的回報(bào)。

（2）稅制缺乏公平。因?yàn)閾碛胁焕硐胪恋氐木用?，必須與擁有位置優(yōu)越、服務(wù)齊全和環(huán)境優(yōu)雅的優(yōu)質(zhì)土地的居民按照同等的有效稅率納稅。將會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)無法體現(xiàn)土地的級(jí)差收益和人均稅負(fù)不均等問題。

2.我國(guó)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)及其選擇

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅制是以建筑面積和房產(chǎn)的賬面原值或租金作為計(jì)稅依據(jù)的，具有明顯的“從量”特征，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家按照房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)存在根本的不同。這種計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，更加不能反映土地的級(jí)差收益，缺乏彈性，既影響了稅收的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)，也無法對(duì)房地產(chǎn)閑置現(xiàn)象和房地產(chǎn)投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)。

在討論具體的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)之前，我們先回顧一下馬克思的地租理論。馬克思的地租理論是建立在剩余價(jià)值理論、勞動(dòng)價(jià)值論、平均利潤(rùn)和生產(chǎn)價(jià)格理論的基礎(chǔ)上的。其中馬克思提到，“這種地租的產(chǎn)生是由于一定的投入一個(gè)生產(chǎn)部門的個(gè)別資本，同那些沒有可能利用這種例外的、有利于提高生產(chǎn)力的自然條件相比，相對(duì)來說具有較高的生產(chǎn)率?！盵8]也就是說，自然條件的不同決定了生產(chǎn)率的差別。面積相同的土地，施以等量的投資，由于土地的自然力以及距離市場(chǎng)的位置的不同而產(chǎn)生不同的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格。與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格相比，肥力高并且距離市場(chǎng)較近的土地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格將低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，將獲得超額利潤(rùn)，這種超額利潤(rùn)即級(jí)差地租I。

馬克思地租理論所揭示的經(jīng)濟(jì)規(guī)律不僅僅局限于資本主義的生產(chǎn)關(guān)系，對(duì)研究和分析我國(guó)房地產(chǎn)稅也具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式?，F(xiàn)在我國(guó)存在著兩種不同的土地所有權(quán)形式，即城市土地全民所有和農(nóng)村土地集體所有。既存在著土地租賃關(guān)系，也存在著土地市場(chǎng)關(guān)系。土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，實(shí)行土地有償使用等，這些都是形成絕對(duì)地租和級(jí)差地租的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。絕對(duì)地租和壟斷地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，而級(jí)差地租則是對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷所取得的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化。馬克思地租理論己被廣泛地應(yīng)用在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，對(duì)我國(guó)城市土地使用制度的改革、土地價(jià)格的評(píng)估、土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的建立、政府通過地租杠桿管理土地市場(chǎng)以及合理分配地租收益等均具有重要的指導(dǎo)意義。

我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)差異非常大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡。房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)面積計(jì)稅的話，很難實(shí)現(xiàn)稅收公平原則，因此，參考馬克思地租理論中的級(jí)差地租理論，在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，從量計(jì)征，即按照土地或房屋的面積作為計(jì)稅依據(jù)的方法是不科學(xué)的。

從理論上講，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為其計(jì)稅依據(jù)是比較科學(xué)的。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，可以比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何土地、房產(chǎn)都有一個(gè)時(shí)間價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制越完善，這個(gè)價(jià)值就越容易得到。同時(shí)，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，還能比較準(zhǔn)確地反映出土地的級(jí)差收益以及房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，保護(hù)土地資源，促進(jìn)納稅人合理利用房地產(chǎn)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。

無論從經(jīng)濟(jì)形態(tài)還是物質(zhì)形態(tài)，土地與房屋均相互依存，因而對(duì)個(gè)人住宅征收房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的綜合評(píng)估價(jià)值，以真實(shí)反映房地產(chǎn)的現(xiàn)值。因此，要改變?cè)瓉淼囊苑慨a(chǎn)原值（賬面價(jià)值）的一定比例

定額稅率征稅的方式。制定房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，以此調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，既可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置，也可以體現(xiàn)個(gè)人房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅類的特性，保護(hù)土地資源，發(fā)揮其“自動(dòng)調(diào)節(jié)器”的功能。

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