導語：如何才能寫好一篇土地評估方法的選擇，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：評估方法；地價內(nèi)涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內(nèi)涵分析

1.1 基準地價系數(shù)修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞实貎r主要反映某地區(qū)的地價空間分布規(guī)律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現(xiàn)自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發(fā)法（或剩余法）。

假設開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對待估對象進行開發(fā)或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發(fā)法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發(fā)或轉售，而這種開發(fā)或轉售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發(fā)法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發(fā)生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發(fā)，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據(jù)評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據(jù)評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經(jīng)對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調(diào)整個別評估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據(jù)評估目的，對評估方法的思路及參數(shù)進行適當調(diào)整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現(xiàn)實市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語

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【關鍵詞】市場法；適用范圍；房地產(chǎn)；評估體系

隨著我國國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐愈加迅速，房地產(chǎn)評估工作也逐漸成為了業(yè)界人士重點關注的焦點。目前房地產(chǎn)評估方法有很多，主要包括市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價修正法等，其中市場法是最為常用的評估方法。市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并調(diào)整類似的市場價格，從而確保被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法，具有操作方便、效率高和適應性廣等優(yōu)點，能夠較為直觀地反映出房地產(chǎn)評估的價值標準，其評估的說服力容易為估價人員、委托者和社會認識所認可。本文通過探討市場法在房地產(chǎn)評估中的應用，提出了一些個人觀點，以期確保市場法能夠綜合運用于資產(chǎn)評估工作當中。

1、市場法的理論依據(jù)

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產(chǎn)評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。當然，由于在現(xiàn)實交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。

2、市場法的適用范圍及應用條件

2.1 適用范圍

（1）適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎。

（2）適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.2 應用條件

（1）具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質量保證。

（2）具備豐富的評估經(jīng)驗

市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產(chǎn)進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗。

3、市場法評估的程序

3.1 搜集交易實例

運用市場法評估房地產(chǎn)價格，是建立在充足的案例資料基礎上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應盡可能地搜集較多的交易實例。

3.2 確定可比交易案例

選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數(shù)量一般為3個以上。

可比實例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結果，因此這一篩選過程應特別慎重。選取的交易實例具體應符合下列標準：（1）與待估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與待估房地產(chǎn)的建筑結構相同；（3）與待估房地產(chǎn)交易類型相同；（4）交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；（5）交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點應盡量接近；（6）處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.3 建立價格可比基礎

在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。這主要包括：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用的單價；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

3.4 修正各項因素

建立價格可比基礎，主要是為進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務的。這主要包括：

（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）土地使用年期修正。

3.5 確定房地產(chǎn)價格

當交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結果，求出某一可比實例的修正價格（比準價格）。通常的公式為：

可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過計算后，根據(jù)每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產(chǎn)的評估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計學方法，如：簡單算術平均數(shù)法、加權算術平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。

4、市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位

市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發(fā)達國家房地產(chǎn)評估中處于主導地位。市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：

4.1 公開市場價值標準與各種評估方法

“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成或成立的價格呢？當然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種評估方法。

經(jīng)過進一步分析，假設開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設完成后的市場價值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價值，如果評估對象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時的假設開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

4.2 各種評估方法與“替代”原理的關系

前文已經(jīng)闡明，市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的預期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的生產(chǎn)費用價值論；而假設開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。經(jīng)過進一步研究發(fā)現(xiàn)：

（1）收益法中對待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預期，對還原利率等參數(shù)的確定都具有相當?shù)闹饔^性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據(jù)的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來/替代0待估房地產(chǎn)在評估時點的價格，從而確定待估房地產(chǎn)的價格?？梢姂檬找娣ǖ脑u估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

（2）成本法對待估房地產(chǎn)在評估時點重置價格（或重建價格）和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評估時點的各種單價為基礎，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價格要素的各組成部分價格的形成依據(jù)實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費、間接費等評估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產(chǎn)的造價，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結構的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算（房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊）可采用市場資料法，其操作步驟是：

①搜集在評估時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟性的價值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實例；

②估算每個實例中建筑物的重置價格；

③估算每個實例中土地的價值（盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法）；

④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；

⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據(jù)此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；

⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額?？梢?，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

（3）假設開發(fā)法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產(chǎn)預期開發(fā)后的價值是要用到市場法，在估算開發(fā)費用時要用到成本法。并且假設開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據(jù)又都可以歸結到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結到理論依據(jù)為替代原理的市場法“一”個方法之中。結合對公開市場價值標準與各種評估方法的關系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產(chǎn)評估方法的“龍頭”應該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中占據(jù)主導地位。

5、結束語

綜上所述，市場法與其他評估方法相比具有諸多的優(yōu)點，在房地產(chǎn)評估工作的作用也是明顯的。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)交易案例數(shù)量也日益增加，市場法在我國今后房地產(chǎn)評估工作中的應用將會更為廣泛。因此，業(yè)界人士應結合市場法的基本原理，通過進一步的探索與實踐，使其更為靈活地應用于房地產(chǎn)評估中。

參考文獻：

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【關鍵詞】價值構成 繼續(xù)使用假設 本質和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價值構成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構成, 因此房地產(chǎn)的價值構成主要包括房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。在這兩部分價值中,房產(chǎn)的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價值在減少, 而地產(chǎn)的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價值在房地產(chǎn)的價值構成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價值構成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復雜的。首先,房地產(chǎn)價值構成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價值的構成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因為,對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價值在房地產(chǎn)價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價值的奇高促進了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價值構成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導致交易者只能依靠預期進行操作。房地產(chǎn)的價值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值構成,房產(chǎn)的價值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價值則會隨經(jīng)濟形勢和購買者預期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟形勢影響了購買者的預期, 從而使得地產(chǎn)的市場價格急劇上揚,并帶動房地產(chǎn)市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產(chǎn)的實際價值時,房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟就會隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價值。

二、關于繼續(xù)使用假設的運用

繼續(xù)使用假設是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應遵守的重要假設。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時,應該靈活運用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設。

按照社會經(jīng)濟用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林風景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價值可能高于工業(yè)用地的評估價值;作為園林風景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機關用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價值增值的帶動效應。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟效益,在此基礎上合理評估出房地產(chǎn)的價值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權制度的推進,有關單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產(chǎn)評估,就會出現(xiàn)評估結果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟效益最好的用途進行評估。

三、土地評估價值的本質和評估方法

根據(jù)馬克思的勞動價值論, 商品或資產(chǎn)的價值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實生活中,土地和其他經(jīng)濟資源或資產(chǎn)一樣,能夠為其占有者帶來相應的經(jīng)濟利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn),具有相應的“使用價值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產(chǎn)同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權價格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權價格的評估, 土地使用權可以被當成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點,因此,一般認為土地使用權價格只能采用收益現(xiàn)值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經(jīng)濟資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評估而忽略土地開發(fā)成本,評估結果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認為,應結合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權的價格進行評估。具體來說:

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【關鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范

一、房地產(chǎn)抵押存在風險的表現(xiàn)形式

1.1評估目的風險

評估的直接決定和制約著資產(chǎn)評估價值類型和方法選定，

以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產(chǎn)的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評估要注意以下風險：

1、1、1預測風險。因為房地產(chǎn)抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場變現(xiàn)能力風險。抵押權人實現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產(chǎn)要進行分析，降低因不能及時變現(xiàn)的市場風險。

1、2抵押評估方法選擇帶來的風險

抵押房地產(chǎn)評估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發(fā)評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評估價值結果很大的差異；以假設開發(fā)評估在建工程的價值時，建成的房地產(chǎn)價值、后續(xù)工程成本、銷售稅費等參數(shù)均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場很不完善及行業(yè)內(nèi)相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。

1、3評估人員執(zhí)業(yè)風險

在我國，房地產(chǎn)估價是一項新興服務行業(yè)，也是對專業(yè)技術要求較高的行業(yè)。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業(yè)知識，而且要求評估師要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數(shù)及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執(zhí)業(yè)風險。

1、4職業(yè)道德風險

房地產(chǎn)評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產(chǎn)抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業(yè)道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產(chǎn)評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業(yè)道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。

2、房地產(chǎn)抵押的風險

2、1認識誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對借款人的償付能力進行分析。

2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要原因。

2、2、1抵押物產(chǎn)權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產(chǎn)的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。

2、2、3抵押物的價值風險。

（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。

（2）現(xiàn)行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。

2、2、4社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風險。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產(chǎn)權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護主義的影響，銀行在實現(xiàn)抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關費用。

3、房地產(chǎn)抵押風險的防范及對策

3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標準。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現(xiàn)；價值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產(chǎn)權檔案情況；法規(guī)部門要嚴格審核抵押物權證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。

3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯(lián)系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。

3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。

3、6嚴格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產(chǎn)的情況，在進行抵押房地產(chǎn)評估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。

3、7加強法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質量及配套設施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結構類型、內(nèi)外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數(shù)據(jù)是否準確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。

4.結語

綜上所述，本文針對在房地產(chǎn)抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據(jù)實際的房地產(chǎn)抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。

參考文獻：

[1]劉卓群 建設銀行佳木斯分行中間業(yè)務部

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關鍵詞： 地票交易；定級與估價；集體建設用地

Key words: trading of the land tickets；classification and valuation；collective construction land

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）06-0001-02

0 引言

在重慶市積極開展農(nóng)村集體使用權土地流轉試點工作的基礎上，為了給買賣雙方提供公平的交易平臺，在國土資源部、發(fā)展改革委員會等有關部門的支持和指導下，被譽為中國首家農(nóng)村土地交易市場的“重慶市農(nóng)村土地交易所”于2008年12月4日成立。目的之一是積極探索開展宗地交易和指標交易，逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場[1]。

1 地票價格產(chǎn)生的過程

成立地票交易所，逐步建立城鄉(xiāng)土地交易市場，是設計的目的之一，既然是培育市場，那就要遵循市場的一般規(guī)律。

1.1 地票產(chǎn)生的過程 考慮地票的價格或者價值，首先要分析地票的來源，即要分析地票產(chǎn)生的機理。所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。

1.2 地票產(chǎn)生的價格 地票產(chǎn)生階段產(chǎn)生的價格是最初的價格，也是基礎的價格，根據(jù)出臺的相關文件可以看出重慶市的指導價格是市政府在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地費、土地有償使用費等因素的基礎上，制定“地票”基準價格，供交易雙方參考。該價格主要是考慮了成本，也就是實際發(fā)生費用的累積，同時考慮一些影響因素，綜合制定，也是一種基準價格。地票產(chǎn)生以后，要統(tǒng)一放到農(nóng)村土地交易所進行拍賣，幾輪競爭以后形成了最后的拍賣價格，該價格是拍賣的價格，是在公平環(huán)境下產(chǎn)生的價格，也就是市場交易價格。

自2008年12月4日重慶農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立以來，截至2010年9月30日，重慶市農(nóng)村土地交易所共舉行地票交易會17場，交易地票29720畝，成交金額36.71億元，成交均價12.14萬/畝，成交最高單價20萬元/畝。

地票的成交均價和最高單價都呈穩(wěn)步上升趨勢。截止到2010年9月30日，重慶市已有16宗地票順利落地，有的企業(yè)購買的地票已走完農(nóng)用地轉用、土地征收及國有建設用地使用權招拍掛程序，正按規(guī)定組織進行房地產(chǎn)開發(fā)。總體來說，經(jīng)過近兩年的探索和實踐，重慶地票制度不斷完善，逐漸被社會各界認同，運行情況良好而穩(wěn)健，交易越來越活躍，城鄉(xiāng)一體化的建設用地市場正在逐步建立，促進了重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度改革的推進。

2 問題的提出

市場發(fā)展之初，各種工作都在摸索之中，包括定價的技術體系等，這種定價機制在市場發(fā)展的初期，是促進了市場的發(fā)展，但隨著交易的活躍，市場的逐步發(fā)展，如果沒有完整的評估技術體系和農(nóng)村集體建設用地定級與基準地價工作的開展，還是按照現(xiàn)有的定價方法就無法做到更好的培育市場，更無法做到保障農(nóng)民的合法權益。

2.1 農(nóng)村集體建設用定級與基準地價評估工作缺失，無法更好的為市場發(fā)展提供服務 價值是價格的基礎，價格圍繞價值波動，價格反映供求關系，這是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。由于中國特殊的城鄉(xiāng)二元結構的國情，很長一段時期以來城市建設用地市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外學者通過不同的方面對城市建設用地價值的理論進行了研究，相對于農(nóng)村集體建設用地來講，要成熟的多。國有土地的市場已經(jīng)建立并經(jīng)過多年的發(fā)展，流轉機制、價格機制完善并成熟，城鎮(zhèn)土地價格的評估也已形成了一套比較成熟的理論和方法體系，國家出臺了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，城市也多次進行了土地級別和基準地價的更新工作。這些為城市國有建設用地市場的建立和培育建立了定價基礎，能夠比較合理地反映市場的價格和價值。

市場的培育與發(fā)展，價值、價格的作用是最重要的，相對于城鎮(zhèn)建設用地來說，農(nóng)村集體建設用地沒有相應的定級規(guī)程，估價方法雖然在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關于農(nóng)村集體建設用地的評估方法的介紹，但操作性不強，缺乏相應的理論突破和技術與體系[2]。因此農(nóng)村集體建設用地定級與基準地價評估工作開展緩慢，而隨著市場的發(fā)展，最基本、最基礎的工作如果缺失，將不利于市場的發(fā)展，也不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的培育。

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一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇

（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結果及房地產(chǎn)的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權和房產(chǎn)所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評估技術－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統(tǒng)計報表。

篇7

【關鍵詞】實物期權 價值評估 綜述

一、理論背景

人們在對現(xiàn)資決策的研究中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)投資決策不同程度上具有三個基本特征，投資是部分或完全不可逆的，也就是說投資必定存在初始沉沒成，本來自投資的未來回報是不確定的，人們在投資時機上有選擇的余地。這些特征使得傳統(tǒng)價值評估方法在投資決策中的應用不斷顯示出其局限。鑒于傳統(tǒng)評估價值方法的局限性的不斷暴露，理論界與實務界一直致力于尋找一種方法去彌補這種局限，從而期權定價理論在投資決策中的應用即實物期權方法顯示出了強大的生命力。

企業(yè)價值評估方法越來越注重實用性，期權理論的發(fā)展是對傳統(tǒng)價值評估方法的改進和彌補，那么實物期權的研究現(xiàn)狀如何，本文將在下文中進行詳細分析。

二、國外研究現(xiàn)狀

期權定價理論最早可以追溯到1900年法國數(shù)學家路易斯·巴舍利耶提出的巴舍利耶模型，而伊藤清發(fā)展了巴氏理論，其后就是卡索夫模型，期權理論的重大發(fā)展始于上世紀60年代的斯普林科的買方期權價格模型、博內(nèi)斯的最終期權定價模型、薩繆爾森的歐式買方期權定價模型，而1973年Black和Scholes的經(jīng)典論文的發(fā)表標志了期權定價理論的最終形成，而Merton、Cox、Ross以及Rubinstein等專家的研究進一步發(fā)展和完善了期權定價理論。

最早將期權定價理論引入項目投資領域的是教授Steward Myers，他于1977年首次提出將投資機會看成增長期權的思想，他認為基于投資機會的管理柔性存在價值，而這種價值可以用金融期權定價模型來度量，由于標的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)，Myers教授稱之為實物期權。1984年Myers教授在“Finace Theory and Financal Strategy”中又講述了項目戰(zhàn)略的期權意義。Dixit和Pindyck于1995年指出“在確定投資機會的價值和最優(yōu)投資策略時，投資者不應簡單地使用主觀的概率方法或效用函數(shù)，理性的投資者應尋求一種建立在市場基礎上的使項目價值最大化的方法。于是，實物期權價值的確定成了研究的焦點，Joseph認為，與金融期權相比實物期權價值的確定似乎沒有固定的模式，因為大部分投資項目的特殊性使得尋找標準化實物期權的可能性不大。為此，Timothy于1998年提出行之有效的方法就是構造合適的期權形式，從而使實物期權的價值可以更加方便地利用金融期權定價模型確定。而Amaram和Kulatilaka(1999)又提出了一個實物期權應用框架，使得該理論在實際中的應用進一步成熟。

利用實物期權研究投資時機選擇問題始于McDnald&Siegel(1986)研究不可恢復投資計劃的最佳投資時機，討論延遲期權的評估，并推導出最佳投資時機的決定方法。同時McDnald&Siegel利用仿真的例子指出延遲期權的重要性，結論指出投資計劃的最佳延遲時機大約是在當計劃價值為投資成本的兩倍時。Smit&Ankum(1993)則利用二項模式與博弈論來探討在完全競爭市場、壟斷市場及寡頭壟斷市場中，延遲期權和競爭者存在的情況對于投資決策時機的影響。

三、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

范龍振和張子剛（1996）是國內(nèi)較早進行投資機會價值期權方法研究的文章。范龍振（1998）比較實物期權與金融期權的異同，研究企業(yè)經(jīng)營柔性中的時間選擇型實物期權。范龍振和唐國興（1996）假設項目價值和初始投入均服從幾何布朗運動，在Pindyck（1991）的研究基礎上，拓展分析了投資時間選擇期權的價值及其對決策的影響。范龍振和唐國興（2000）在項目價值和初始投入服從幾何布朗運動、推遲投資時間有限的假設下，把項目投資機會看作美式看漲期權，并利用蒙特卡羅模擬法求解。范龍振和唐國興（2000）把項目產(chǎn)品的價格運動路徑假設推廣開來，分別在幾何布朗運動、均值回復過程和更一般的隨機過程這三種情況下，運用蒙特卡羅模擬法和二叉樹法得到數(shù)值解，進而討論了項目暫停生產(chǎn)的管理柔性價值及影響。

黎國華、黎凱（2003）運用實物期權原理分析了不確定性對項目投資評價和決策的影響，通過風險中性概率方法將這些影響予以定量化，并進一步對實際投資行為做出了解釋。

梁鑠、唐小我、馬永開（2004）從思維方式的角度肯定了實物期權理論對企業(yè)經(jīng)營投資行為的現(xiàn)實意義。他們認為戰(zhàn)略管理的一個主要任務就是創(chuàng)造和保持靈活性，為未來不利的變化做準備，為抓住機會做準備。通過將實物期權思想納入企業(yè)戰(zhàn)略管理，使在不確定環(huán)境下的戰(zhàn)略管理有合適的思維工具。

丁正中、曾慧（2005）在二項式模型的基礎上探討了三項式模型，為期權定價方法的改進提出了新的思路。他們的研究表明，相比于二項式模型，三項式模型的計算結果更加準確。

在專利權和許可證估價領域，實物期權方法同樣得到了廣泛的重視和研究。特別是在當今這個技術至上，高度重視知識產(chǎn)權和創(chuàng)意價值的時代，無形資產(chǎn)尤其受到人們的高度重視。

香港中文大學的譚躍、何佳（2001）借助方程，分析了牌照實物期權對中國移動通信公司和中國聯(lián)通通信公司的價值。他們的結論是，牌照對中國的兩家移動通訊公司具有重要意義，其帶來的期權價值尤其應當重視。

楊春鵬（2003）探討了實物期權理論在專利權定價、無形資產(chǎn)評估等領域的應用。學者們指出，對于生物制藥、網(wǎng)絡媒體等技術密集、資金密集、風險較大的行業(yè)，實物期權理論具有更大的意義，因為相比于傳統(tǒng)評估方法，實物期權理論將更多的注意力投向了這些不確定性。

實物期權理論應用范圍非常廣泛，不僅限于上述領域。例如，瞿衛(wèi)東（2004）將實物期權應用于不動產(chǎn)商務租賃定價的應用。張梅琳（2004）認為，非共識項目的特點和重要性使得其決策很困難，實物期權理論為這一問題的解決，提供了新的視角。實物期權理論在土地開發(fā)決策方面也有應用。研究表明，在不確定的市場條件下土地開發(fā)是一種等待型實物期權，可以通過實物期權定價方法進行決策（張金明、劉洪玉，2004）。

四、進一步研究

但實物期權方法仍然存在一些應用上的障礙。由于使用了較為復雜的數(shù)學方法，因此實物期權方法的計算量相比于傳統(tǒng)方法要大。特別地，在期權定價公式中的波動率參數(shù)很難取得，一直困擾期權理論的應用者，還需要進一步研究和解決。

參考文獻

[1]梁鑠，唐小我，馬永開.實物期權思想與企業(yè)戰(zhàn)略管理.軟科學，2004，18.

[2]楊春鵬.實物期權及其應用.第一版復旦大學出版社，2003.

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)評估；假設開發(fā)法；在建工程

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：對房地產(chǎn)評估中的假設開發(fā)法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準備開發(fā)前，就對房地產(chǎn)的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發(fā)法進行評估，能為相關決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準備。

一、案例簡介

某房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產(chǎn)基礎法所涉及的企業(yè)存貨――在建開發(fā)產(chǎn)品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經(jīng)運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2?？辈煸O計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設成本。根據(jù)預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數(shù)進行預繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。

5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現(xiàn)金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數(shù)按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風險狀況和房地產(chǎn)項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結構，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開發(fā)產(chǎn)品評估值。在建開發(fā)產(chǎn)品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產(chǎn)品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設開發(fā)法來進行評估。假設開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產(chǎn)價值的基礎上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本-管理費-續(xù)建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

對尚不存在的續(xù)建工程作假設是假設開發(fā)法需要做的。假設開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發(fā)法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調(diào)查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)，根據(jù)相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。

三、結語

房地產(chǎn)評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析?？傊诮üこ痰脑u估值與實際工程進度的應付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

主要參考文獻：

[1]李卉欣.在建工程估價方法分析[J].管理與財富，2009.2.

[2]楊志明.資產(chǎn)評估實務與案例分析[M].北京：中國政治經(jīng)濟出版社，2015.

[3]王小玲.我國房地產(chǎn)市場假設開發(fā)法應用研究[D].西安：長安大學，2007.

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基；評估

中圖分類號：P208 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0098-02

一、房地產(chǎn)稅制改革的意義

（一）解決重流轉、輕保有的弊端

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種及與房地產(chǎn)密切相關的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅費；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，而且免稅范圍較大，只對經(jīng)營用房、用地征收。根據(jù)《中國稅務年鑒》2007―2011年的數(shù)據(jù)，2006―2010年房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅負占到房地產(chǎn)稅收的90%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅負占房地產(chǎn)業(yè)總體稅負不超過6%。房地產(chǎn)稅制這種“重流轉、輕保有”的狀況，使進入市場流通的房地產(chǎn)要承受較高的稅負，抑制了房地產(chǎn)的正常流動；而一些投資者購買房產(chǎn)后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產(chǎn)的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，應該減少房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅負，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制進行規(guī)范性改革并按照房地產(chǎn)的評估價格課稅。

（二）增加地方政府的稅收來源

根據(jù)有關資料，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產(chǎn)稅收發(fā)達國家其房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產(chǎn)稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產(chǎn)稅制改革有必要減少流轉環(huán)節(jié)的稅負，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收。因為，相比流轉環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機行為；另一方面也為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的趨勢是合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，設立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對象擴大為所有的不動產(chǎn)，對居民個人所有的房產(chǎn)規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動產(chǎn)按照房地產(chǎn)評估價格確定計稅依據(jù)。

（三）對調(diào)控房地產(chǎn)市場有一定的作用

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接并快速改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。例如，2011年開始的重慶房產(chǎn)稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產(chǎn)市場調(diào)控有一定的作用。重慶房產(chǎn)稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據(jù)有關調(diào)查，房產(chǎn)稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產(chǎn)稅實施前下降7.1個百分點。

（四）調(diào)節(jié)收入分配

房地產(chǎn)稅除了在住房保有環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房地產(chǎn)稅的作用還在于調(diào)整收入分配、縮小貧富差距?？s短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規(guī)劃的重要目標。這一目標的重要實現(xiàn)手段就是通過稅收調(diào)節(jié)實現(xiàn)社會財富的二次分配。讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現(xiàn)實需要。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估對房地產(chǎn)稅征收的必要性

如何有效評估房地產(chǎn)稅基是征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的基礎環(huán)節(jié)。因為，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的計稅依據(jù)不能準確反映財產(chǎn)在征稅時點的市場價值，比如，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除10%―30%作為計稅依據(jù)，沒有考慮到房產(chǎn)使用后的折舊或升值因素，使得房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價值的增減而相應調(diào)整；而城鎮(zhèn)土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當前，我國保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的目標是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對企業(yè)自用房屋按房產(chǎn)原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產(chǎn)按租金收入征稅的方式，統(tǒng)一合并為房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對象擴大為所有的不動產(chǎn)，對所有不動產(chǎn)按照土地使用權和房產(chǎn)所有權的市場價值來確定計稅依據(jù)。市場價值又稱為公開市場價值，是多數(shù)估價需要評估的價值。房地產(chǎn)市場價值能夠反映在特定時點房地產(chǎn)價值量的大小，能夠反映不動產(chǎn)從政府公共服務（如城市基礎設施）獲得收益的大小，依據(jù)不動產(chǎn)的市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產(chǎn)稅制比較完善的國家和地區(qū)大多也是以經(jīng)評估確定的房地產(chǎn)市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產(chǎn)評估的方式以應稅時點類似房地產(chǎn)的成交價格、以房地產(chǎn)的預期收益或以房地產(chǎn)的重置成本為基礎來確定。因此，房地產(chǎn)稅的征收離不開對房地產(chǎn)稅稅基即房地產(chǎn)市場價值的評估。

三、我國房地產(chǎn)稅稅基評估體系的構建

房地產(chǎn)稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產(chǎn)稅的成本核算要求，使納稅結果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學合理的房地產(chǎn)稅稅基評估體系。

（一） 選擇準政府性質的專屬評估機構作為房地產(chǎn)稅評估主體

房地產(chǎn)稅基評估結果帶有行政結論性質，關系到地方政府稅收收入和納稅人應納稅額。所以，在房地產(chǎn)稅開征初期及過渡期內(nèi)，選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，即房地產(chǎn)稅稅基評估機構是隸屬于政府的不以營利為目的的事業(yè)單位，經(jīng)費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經(jīng)驗的執(zhí)業(yè)評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業(yè)性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協(xié)調(diào)方面的長處，還可以克服因政府部門設立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負擔。

（二）房地產(chǎn)稅基評估周期的確定

國外房地產(chǎn)稅稅基評估周期長則每隔3―5年進行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區(qū)通過計算機輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產(chǎn)稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產(chǎn)市場價格的波動使計稅依據(jù)失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產(chǎn)稅基評估的技術還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結合我國基準地價評估周期確定房地產(chǎn)稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮(zhèn)都有基準地價數(shù)據(jù)，覆蓋工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地。國土資源部規(guī)定基準地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進行更新和調(diào)整的。因此，結合基準地價評估周期，運用各地的基準地價數(shù)據(jù)結合不同類型房地產(chǎn)在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產(chǎn)價格可以作為不同類型房地產(chǎn)稅的稅基。

（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補充的稅基評估方法體系

在選擇房地產(chǎn)稅基評估方法時，應以市場比較法為主、收益法和成本法為補充。市場法評估的前提條件是房地產(chǎn)市場比較活躍、估價需要的可比實例數(shù)據(jù)比較容易收集。在房地產(chǎn)市場發(fā)達、類似房地產(chǎn)有交易的條件下，這種方法的評估結果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩(wěn)定預期收益并且收益和風險都能量化的房地產(chǎn)估價，但對未來收益預測受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)可以考慮采用成本法估價。

（四）房地產(chǎn)稅基評估信息數(shù)據(jù)庫的建立

以房地產(chǎn)市場價值為房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。目前，多數(shù)國家在為征收房地產(chǎn)稅而進行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產(chǎn)確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎數(shù)據(jù)的采集，內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等。因此，完善的財產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅開征的基礎，也是房地產(chǎn)稅順利實施的保障。所以，應當盡快健全有關財產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）登記、處理的法律法規(guī)，盡快建立個人資產(chǎn)檔案管理。

（五）形成納稅人爭議處理機制

在評估房地產(chǎn)市場價值過程中，因房地產(chǎn)個別因素造成的估價結果差異是不可避的。因此，應建立相應的處理機制，保護納稅人合法權益。首先，要對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度。其次，當納稅人對評估結果有異議時，應當允許在一定期限內(nèi)向原稅基評估機構申請復核評估；為了保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復核評估的結果有異議時向當?shù)氐亩惢u估專家委員會申請鑒定。

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關鍵詞:無形資產(chǎn)；資產(chǎn)評估；評估指標

一、企業(yè)改制中的無形資產(chǎn)評估存在的問題

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。應當說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進行合理評估是進行無形資產(chǎn)會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認，并按其經(jīng)濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產(chǎn)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經(jīng)濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產(chǎn)的忽視。國外經(jīng)濟界、學者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟資源，是知識產(chǎn)權與工業(yè)產(chǎn)權相統(tǒng)一的結晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟價值和增值效能。據(jù)有關統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網(wǎng)絡、計算機軟件、著作權中的財產(chǎn)權、特許經(jīng)營權、土地使用權、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。

2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業(yè)品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產(chǎn)權的內(nèi)容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產(chǎn)評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經(jīng)濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務時，《無形資產(chǎn)評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強調(diào)和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準則》中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當無形資產(chǎn)在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。運用收益法對無形資產(chǎn)進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產(chǎn)業(yè)，科學技術進步往往很快轉化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。

三、完善無形資產(chǎn)評估指標的重要性及措施

1．防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內(nèi)涵應是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。