導(dǎo)語：如何才能寫好一篇企業(yè)土地征收補(bǔ)償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、新條例的主要內(nèi)容變化

新條例總共35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五章，主要規(guī)定了國有土地上房屋征收補(bǔ)償應(yīng)遵循的原則、征收范圍、征收補(bǔ)償主體、征收決定程序、補(bǔ)償?shù)脑瓌t及程序、爭議解決方式以及法律責(zé)任。與國務(wù)院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：

(一)征收范圍嚴(yán)格限制在公共利益范圍內(nèi)。按照新條例第8條規(guī)定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴(yán)格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施(能源、交通、水利)、公共事業(yè)(科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區(qū)改建等五大類事項范圍內(nèi)。過去依據(jù)原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機(jī)關(guān)辦公樓、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等活動并未納入征收范圍內(nèi)。

(二)征收主體由建設(shè)單位改為市縣級人民政府。按照原條例實施的建設(shè)項目，一般由建設(shè)單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實施房屋拆遷。新條例第四條明確規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔(dān)具體工作。

(三)征收程序發(fā)生較大變化。按照原條例規(guī)定，通常是由建設(shè)單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，方可實施拆遷。按照新條例規(guī)定，在公共利益范圍內(nèi)確需征收房屋的各項建設(shè)活動，首先應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，其中安居工程、舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣人民政府。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調(diào)查、登記房屋權(quán)屬、區(qū)位、面積，評估房屋價值及其他損失和補(bǔ)償，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。然后進(jìn)行補(bǔ)償并實施拆遷工作。

(四)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加合理透明化。新條例第17條明確規(guī)定了征收房屋應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)姆秶ū徽魇辗课輧r值、搬遷和臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失。第19條進(jìn)一步明確了“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。同時為確保補(bǔ)償公平、合理、透明，還具體規(guī)定了評估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定、自行選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式、政府優(yōu)先給予住房保障，以及分戶補(bǔ)償情況向被征收人公布等內(nèi)容。

(五)取消了行政強(qiáng)制拆遷方式。新條例第27條明確規(guī)定“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷?！倍乙?guī)定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動?！比绻徽魇杖嗽诜ǘㄆ谙迌?nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實施行政強(qiáng)制拆遷的方式。

二、新條例對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析

總體判斷：新條例適應(yīng)了《物權(quán)法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補(bǔ)償過程中的角色定位，強(qiáng)化了對被征收人的合法權(quán)益的保護(hù)，突出強(qiáng)調(diào)了征收補(bǔ)償?shù)墓_、透明、民主原則。從長遠(yuǎn)看，將有效促進(jìn)政府依法行政，促進(jìn)提高城市建設(shè)和規(guī)劃管理水平，同時還有助于抑制投資過快增長，優(yōu)化和改善投資結(jié)構(gòu)；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進(jìn)而可能影響經(jīng)濟(jì)增長，同時房地產(chǎn)開發(fā)模式必將調(diào)整，征收拆遷成本增加。房地產(chǎn)投資增速可能放緩。從而可能強(qiáng)化房價上漲的壓力。

(一)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

當(dāng)前，本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然是投資拉動型，投資對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率占比較大。據(jù)測算，GDP每增長1個百分點，其中0.6個百分點是投資拉動的。新條例規(guī)定的征收條件嚴(yán)格、征收程序更加復(fù)雜，可能使城市化進(jìn)程必經(jīng)的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長。

一是征收條件嚴(yán)格，部分重大產(chǎn)業(yè)項目實施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴(yán)格限定于“公共利益的需要”，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代制造業(yè)以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項目實施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項目實施進(jìn)程，影響項目投資落地。

二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當(dāng)前本市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式深度轉(zhuǎn)變的新階段。一方面新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域統(tǒng)籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，流動性持續(xù)收緊，以及清理規(guī)范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應(yīng)地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實施，必將進(jìn)一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應(yīng)。再加上新“國8條”和“京15條”調(diào)控房價政策的陸續(xù)出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結(jié)構(gòu)性缺口矛盾突出。因此，在市財力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。

三是征收拆遷程序復(fù)雜，投資調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)的難度加大。本市城市發(fā)展已經(jīng)逐步走向成熟完善階段，項目落地與拆遷進(jìn)程密切相關(guān)。新條例規(guī)定拆遷條件嚴(yán)格、程序更加復(fù)雜，特別是取消了行政強(qiáng)拆，禁止暴力強(qiáng)拆、建設(shè)單位參與搬遷活動，這意味著今后實施征收拆遷起來更難。前些年已經(jīng)審批的重大項目即將進(jìn)入拆遷攻堅階段，以及核心區(qū)人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難

題”，將使得未來拆遷任務(wù)更加艱巨，項目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。

(二)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

近些年，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權(quán)益，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響。

一是征收條件所限，房地產(chǎn)投資增速可能放緩。新條例規(guī)定了嚴(yán)格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項目的規(guī)定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產(chǎn)開發(fā)從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式將被迫發(fā)生改變，受拆遷成本加大和拆遷進(jìn)程的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施難度加大，開發(fā)商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)投資增速可能放緩。

二是拆遷成本趨增，可能強(qiáng)化房價上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主要參照市縣政府的地價標(biāo)準(zhǔn)和市場評估。新條例規(guī)定對被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。如果拆遷戶對于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，參照拆遷區(qū)域周邊一手樓價的標(biāo)準(zhǔn)來跟開發(fā)商談判，一方面可能使拆遷費(fèi)用驟增，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進(jìn)程。為此，舊城改造開發(fā)這塊“蛋糕”，可能因為拆遷成本過高，使得開發(fā)商無人愿意觸及，從而造成城區(qū)樓盤減少，在一定程度上可能強(qiáng)化房價上漲的壓力。

三、貫徹執(zhí)行新條例的幾點建議

為更好地貫徹執(zhí)行新征收條例，盡可能減少對本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來負(fù)面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實。

(一)加強(qiáng)對新征收條例的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。市、區(qū)縣房屋征收、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，加強(qiáng)培訓(xùn)，以便準(zhǔn)確理解和把握好新條例的各項規(guī)定，特別是哪些建設(shè)項目納入新條例規(guī)定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補(bǔ)償?shù)某绦虻葍?nèi)容，在實踐中嚴(yán)格予以貫徹執(zhí)行。

(二)加快規(guī)劃、年度計劃的立法進(jìn)程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實施規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)納入法制化進(jìn)程。因此，建議本市也應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)規(guī)劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的有序?qū)嵤?。特別是要加強(qiáng)對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃、年度計劃納入建設(shè)項目的程序、方式、內(nèi)容深度，以及規(guī)劃實施監(jiān)測與評估等方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。今后編制國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注重大項目的布局，注意研究論證擬納入規(guī)劃建設(shè)項目涉及的房屋征收問題，以及可能引發(fā)的公共利益爭議和社會穩(wěn)定風(fēng)險，嚴(yán)格履行規(guī)劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進(jìn)行科學(xué)論證。編制年度計劃時，要統(tǒng)籌平衡安居工程、舊城區(qū)改建的年度建設(shè)任務(wù)，確保有關(guān)建設(shè)項目能夠順利實施。

(三)加強(qiáng)發(fā)展改革、規(guī)劃.國土.住建等部門的溝通與協(xié)調(diào)。研究銜接好投資項目審批和征收補(bǔ)償?shù)某绦?。投資項目審批程序與征收補(bǔ)償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環(huán)節(jié)的工作效率，延緩項目拆遷和實施進(jìn)程；另一方面將難以給投資企業(yè)提供合理預(yù)期和操作指引，從而可能影響投資項目落地，影響投資調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，各部門應(yīng)從有利于推進(jìn)建設(shè)項目順利實施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補(bǔ)償程序，確保完成市委市政府確定的各項重大建設(shè)任務(wù)，加快推進(jìn)本市“世界城市”建設(shè)進(jìn)程。

篇2

近日，財政部出臺《關(guān)于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉的決定》（中華人民共和國財政部令第65號），自2011年11月1日起，將營業(yè)稅起征點調(diào)整為按期納稅的，為月營業(yè)額5000元～20000元；按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額300元～500元。為此一些網(wǎng)站報道稱“無論是企業(yè)還是個人，只要月營業(yè)額不足5000元，就免繳營業(yè)稅?！边@種說法是不嚴(yán)謹(jǐn)甚至錯誤的，沒有正確理解上述政策的適用范圍。納稅人在營業(yè)稅起征點稅收政策適用上應(yīng)重點關(guān)注以下幾個問題。

首先，起征點優(yōu)惠僅適用于個體工商戶和其他個人。這里需要明確的是，《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十三條明確規(guī)定，營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人，所稱個人，是指個體工商戶和其他個人?！秱€體工商戶條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第596號）第二條規(guī)定，有經(jīng)營能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門登記，從事工商業(yè)經(jīng)營的，為個體工商戶。而其他個人包括中國公民和外籍個人。

一些納稅人提出，財政部令第65號明確其目的是支持小型和微型企業(yè)，而這里享受起征點優(yōu)惠的只能是個體工商戶和其他個人，感覺有點“名不符實”，其實，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、國家發(fā)展和改革委員會、財政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》（工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號）規(guī)定，根據(jù)企業(yè)從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標(biāo)，結(jié)合行業(yè)特點將中小企業(yè)劃分為中型、小型、微型3種類型。個體工商戶可參照本規(guī)定進(jìn)行劃型，這是說，個體工商戶的從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標(biāo)，只要符合上述小型微型企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，也可劃型為小型和微型企業(yè)。

其次，個人獨資企業(yè)和私人合伙企業(yè)不享受起征點稅收優(yōu)惠。個人獨資企業(yè)和私人合伙企業(yè)屬于營業(yè)稅納稅人中的“單位”中的“企業(yè)”范疇，雖然《企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定了個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不需要繳納企業(yè)所得稅，但這跟個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)是否屬于“企業(yè)”的范圍沒有關(guān)系。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不能因為不屬于不適用企業(yè)所得稅法的“企業(yè)”，就認(rèn)為也不屬于營業(yè)稅納稅人中所稱的“企業(yè)”范疇，而應(yīng)屬于個人的范疇來享受起征點的優(yōu)惠，這種理解是錯誤的。

再次，營業(yè)稅營業(yè)額及起征點的具體確定。

1.達(dá)到起征點的全額納稅。《營業(yè)稅暫行條例》第十條規(guī)定，納稅人營業(yè)額未達(dá)到國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；達(dá)到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納營業(yè)稅。此條的規(guī)定，對達(dá)到起征點后如何計算繳納營業(yè)稅進(jìn)行了明確，而一些納稅人所理解的，達(dá)到起征點征稅時將營業(yè)額減除起征點計算應(yīng)納營業(yè)稅無疑也是錯誤的。

2.營業(yè)稅起征點以不同稅目營業(yè)額“合計額”為依據(jù)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十三條規(guī)定，營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達(dá)到起征點。這里的“合計額”即指納稅人當(dāng)期所有營業(yè)額包括納稅人兼有不同稅目的營業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額和同一應(yīng)稅項目中的不同子稅目之和，而不能進(jìn)行分解計量，分別認(rèn)證。

最后一個問題，“起征點”與“免征額”有著嚴(yán)格的區(qū)別。

一些納稅人在對營業(yè)稅起征點的政策適用上與個人所得稅免征額的政策適用存在概念上的不清認(rèn)識，所謂起征點又稱“征稅起點”，是征稅對象達(dá)到征稅數(shù)額開始征稅的界限。征稅對象的數(shù)額未達(dá)到起征點時不征稅。一旦征稅對象的數(shù)額達(dá)到或超過起征點時，則要就其全部的數(shù)額征稅，而不是僅對其超過起征點的部分征稅。而免征額又稱“費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)”，則是在征稅對象總額中免予征稅的數(shù)額。它是按照一定標(biāo)準(zhǔn)從征稅對象總額中預(yù)先減除免征額部分不征稅，只對超過免征額部分征稅。如《個人所得稅法》第六條第一款規(guī)定：“工資、薪金所得，以每月收入額減除費(fèi)用3500元后的余額，為應(yīng)納稅所得額”，這里的“3500元/月”應(yīng)稱作“減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”，而不是“起征點”，此外《個人所得稅法實施條例》第二十五條、二十六條還規(guī)定了，按照國家規(guī)定，單位為個人繳付和個人繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、住房公積金及個人對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈額未超過納稅人申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分等，均可在稅前扣除，這里的扣除屬于法定扣除項目，不屬于免征額。起征點與免征額其相同之處在于當(dāng)征稅對象小于起征點和免征額時，都不予征稅。不同之處在于當(dāng)征稅對象大于起征點和免征額時，采用起征點制度的要對課稅對象的全部數(shù)額征稅；采用免征額制度的僅對課稅對象超過免征額部分征稅。因而，起征點與免征額是不同的兩個概念，不能混淆。（文/梁影）

拆遷補(bǔ)償方式不同，營業(yè)稅征免有異

拆遷補(bǔ)償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式主要有3類，即貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換和兩者相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

根據(jù)我國目前營業(yè)稅法規(guī)定，單位和個人銷售地面建筑物等不動產(chǎn)取得收入的，需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。那么，在拆遷補(bǔ)償過程中，被征收人由于不動產(chǎn)拆遷取得的拆遷補(bǔ)償收入，是否按照銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅呢？同時，如果實行產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償?shù)模瑢τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)將自建的房屋用于補(bǔ)償支出時，其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷人，是否也要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅呢？

首先，拆遷補(bǔ)償收入不繳納營業(yè)稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說，是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定分析，房屋征收部門按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物，包括不動產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)收入，均不征收營業(yè)稅。但是，稅收政策強(qiáng)調(diào)不征收營業(yè)稅的補(bǔ)償收入，僅指按照國家標(biāo)準(zhǔn)取得的收入。

現(xiàn)實中，支付補(bǔ)償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權(quán)的單位，對從這些單位獲得的拆遷補(bǔ)償收入是否可以免征營業(yè)稅呢？《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。而且，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第一條規(guī)定，關(guān)于縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級（含）以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。因此，無論資金來源何處，納稅人取得符合上述文件規(guī)定的拆遷補(bǔ)償收入，不征收營業(yè)稅。

其次，產(chǎn)權(quán)置換的房屋要繳納營業(yè)稅。產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。一是價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換，指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。二是面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換，指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。上述產(chǎn)權(quán)置換中，由于負(fù)責(zé)補(bǔ)償?shù)膯挝粚⒆约旱姆课莸謧鶕Q出，按照稅法規(guī)定，其置換出去的房產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

置換出的房產(chǎn)沒有取得收入，按照什么計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅呢？《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）明確規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。該文件雖是對外資企業(yè)的營業(yè)稅問題答復(fù)，但我國稅法對內(nèi)外資企業(yè)營業(yè)稅政策處理是一致的。（文/陳飛鴻 陳萍生）

不動產(chǎn)連同相關(guān)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅

某公司于2009年以銀行貸款方式購買一家改制企業(yè)的不動產(chǎn)，后因公司無力償還銀行債務(wù)，又將該不動產(chǎn)及銀行債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)直到2011年10月10日才辦理。該公司將不動產(chǎn)及土地使用權(quán)過戶給承受方是否屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號）規(guī)定的免征營業(yè)稅優(yōu)惠范圍呢？

國家稅務(wù)總局公告2011第51號公告規(guī)定，自2011年10月1日起，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。第51號公告還同時規(guī)定，此前未作處理的，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。而在此前，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕165號）的規(guī)定，只有整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的情況下方不屬于營業(yè)稅征稅范圍。但對企業(yè)將資產(chǎn)與負(fù)債一并轉(zhuǎn)讓的行為不屬于免征營業(yè)稅的范圍。因為，該行為不屬于企業(yè)資產(chǎn)重組行為。雖然，到目前為止還沒有一條關(guān)于資產(chǎn)重組的明確定義。但對將資產(chǎn)與債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的行為不屬于資產(chǎn)重組行為，而屬于一種資產(chǎn)處置行為。另外，無論是通過合并、分立、出售還是置換等方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，能否獲得免稅待遇的關(guān)鍵是滿足“與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓”這個條件，如果不將資產(chǎn)和勞動力等打包一并轉(zhuǎn)讓，就不符合免稅條件，而應(yīng)作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納流轉(zhuǎn)稅。所以，該公司將不動產(chǎn)與銀行債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的行為應(yīng)當(dāng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

（文/紀(jì)宏奎）

篇3

[關(guān)鍵詞]城中村;宅基地;征用;補(bǔ)償

[中圖分類號]F321.1　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1673―0461(2010)09-0089―04

一、引言

城中村是改革開放經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展城市擴(kuò)張的產(chǎn)物。特別是在上個世紀(jì)90年代中后期,城市化進(jìn)程的加快導(dǎo)致了各大中城市用地的緊張。為了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及進(jìn)一步推進(jìn)城市化,政府紛紛向周圍郊區(qū)和農(nóng)村大范圍擴(kuò)張,使不少村莊成為城中村。在城中村的開發(fā)利用過程中出現(xiàn)了各種問題,如建筑雜亂無章,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足、暴力拆遷、補(bǔ)償不足等。因此需要對城中村進(jìn)行治理改造,統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。全面提升城市建設(shè)質(zhì)量的同時確保城中村農(nóng)民的利益不下降,使其順利轉(zhuǎn)化為市民。其中的關(guān)鍵問題是對城中村農(nóng)民宅基地的補(bǔ)償問題。參與利益分配的政府、開發(fā)商和農(nóng)民三個主體之間地位權(quán)利的不對稱,在利益分配上就必然會產(chǎn)生不公平。并且這種不公平并不是少數(shù),在全國范圍內(nèi)都普遍存在。因此能否解決好城中村宅基地補(bǔ)償中的利益分配問題,不僅關(guān)系著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化的進(jìn)程,同時也與社會的穩(wěn)定與否有著重要的關(guān)聯(lián)。

“城中村”這一概念是楊安(1996)提出來的,但并沒有給出定義,只對城中村現(xiàn)象進(jìn)行了描述,在后續(xù)的研究中不同領(lǐng)域的學(xué)者對這個概念都加以了詮釋。從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的學(xué)者主要是圍繞社區(qū)所在地、社區(qū)外觀形態(tài)、土地所有制、管理模式、文化習(xí)俗和生活方式等各個方面進(jìn)行了定義(郭松海,張淑琴,2005;鐘海,陳曉莉,2008;成得禮,2008;袁偉,2010等),這些定義可以歸結(jié)出城中村的兩大關(guān)鍵因素:一是社區(qū)主體身份是否轉(zhuǎn)變,即城中村中擁有宅基地的居民是農(nóng)村戶口還是城市戶口;二是城中村中存在著兩套管理體系,由于在城中村中不僅居住著原有的農(nóng)民,同時也居住著很多外來務(wù)工人員以及一些城市低收入群體,因此,在城中村中同時存在著管理城市居民的居委會和管理農(nóng)民的村委會。在同一地區(qū)同時存在不同的管理體系。必然會引起管理上的混亂,因此是一個重要的判斷城中村是否存在的重要標(biāo)志。

城中村的出現(xiàn)引起了很多的問題,一些學(xué)者認(rèn)為城中村建筑雜亂無章、人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足、社會管理混亂,是典型的“臟、亂、差”和“黃、賭,毒”聚集地區(qū),應(yīng)該予以“鏟除”(敬東,1999;劉軍民、黃惠,2005);也有學(xué)者指出了城中村存在的經(jīng)濟(jì)功能,城中村可以通過村集體經(jīng)濟(jì)的股份分紅和出租房屋的租金來為村民提供收入,為村民提供社會保障的福利,也為農(nóng)村社區(qū)的管理提供財政支持等,因此不能輕易否定(劉夢琴,2009)。

研究如何改造城中村的文獻(xiàn)很多。大概可以分為兩類,一類是從宏觀角度上來研究,另一類則是從案例分析出發(fā)研究。從宏觀角度分析的文獻(xiàn),郭松海,張淑琴(2005)認(rèn)為城中村的改造除了要遵循以人為本的原則,還要遵循公正、公平以及開發(fā)性安置原則;袁偉(2010)從影響城中村改造的各個因素出發(fā),指出在改造目標(biāo)、土地權(quán)屬變更等方面各個地區(qū)有較大的相似性,但在改造過程中政府所扮演的角色、改造主體的選擇、改造方式、補(bǔ)償方式、改造房屋情況、原有的集體經(jīng)濟(jì)組織是否存續(xù)等方面則因區(qū)域不同而不同,所以要因地制宜確定合理的改造方案。在案例的分析中,有學(xué)者在研究西安城中村時指出,要順利完成改造,需要提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、提高政府在村民利益訴求中所起的作用、健全社會保障體系和提高村領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)(劉軍民,黃慧,2005;鐘海、陳曉莉,2008);黃愛東(2009)推薦了廈門城中村改造實行的“金包銀”工程,強(qiáng)調(diào)給予農(nóng)民穩(wěn)定的收益是關(guān)鍵所在;張俠、郭愛請(2005)對石家莊城中村改造對策的研究指出,要采取在城中村中建設(shè)若干微利出租小區(qū)、土地資產(chǎn)人股成立股份公司以及統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場等措施;楊玲(2009)介紹和分析了重慶市在城中村改造過程中的經(jīng)驗,主要是根據(jù)不同城中村的具體情況制定對應(yīng)策略、在征地補(bǔ)償方式上進(jìn)行創(chuàng)新以及注重城鄉(xiāng)一體化改造。

在眾多文獻(xiàn)中,大多沒有對城中村問題進(jìn)行細(xì)致的劃分,尤其是在探討城中村問題時沒有對城中村的補(bǔ)償內(nèi)容作具體界定,沒有區(qū)分耕地補(bǔ)償和宅基地補(bǔ)償兩種情況,不僅將二者混同討論,而且探討的大都是耕地補(bǔ)償問題,很少涉及宅基地征用補(bǔ)償問題。本文擬著重對城中村宅基地補(bǔ)償問題進(jìn)行分析。

宅基地補(bǔ)償同樣涉及政府、開發(fā)商和農(nóng)民三個參與主體,三者之間的權(quán)力地位、經(jīng)濟(jì)實力的不平等導(dǎo)致了處于弱勢地位的農(nóng)民得不到的應(yīng)有利益份額,大部分利益被政府和開發(fā)商瓜分,農(nóng)民的利益受到了極大的損害。2001年國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過了《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱“條例”)對拆遷中補(bǔ)償問題進(jìn)行了規(guī)定。但是隨著時間的推移,這個條例中很多規(guī)定與現(xiàn)實產(chǎn)生了很大差距,2009年時國家出臺了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》(以下稱意見稿)。在這個征求意見稿中,表現(xiàn)出了政府在利益分配方面為保障失地農(nóng)民的利益所作出的努力。本文擬從政府、開發(fā)商和農(nóng)民之間利益分配不公的現(xiàn)狀人手,通過對《條例》和《意見稿》之間的對比分析,來探求提高農(nóng)民在利益分配談判中的地位、進(jìn)而獲得應(yīng)得份額的途徑。

二、城中村宅基地補(bǔ)償:兩個條例的對比分析

(一)政府、開發(fā)商與農(nóng)民利益關(guān)系分析

首先,強(qiáng)勢的政府。國家規(guī)定,農(nóng)村的集體土地不允許進(jìn)入土地交易市場,只有當(dāng)集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但土地雖然名義上歸農(nóng)民所有,但是農(nóng)民只是擁有土地的使用權(quán)和收益權(quán),并沒有土地的所有權(quán),而政府才是土地的真正所有者,則土地征用的補(bǔ)償款中需要在政府和農(nóng)民之間有一個分配。而政府作為權(quán)力機(jī)關(guān)擁有權(quán)力,郭正林(2005)認(rèn)為權(quán)力是以合法強(qiáng)制占用資源為基礎(chǔ)的一種社會支配能力,在與農(nóng)民的利益分配中,政府明顯處于強(qiáng)勢地位。

其次,弱勢的農(nóng)民。農(nóng)民世代都以土地為生,土地是農(nóng)民最為重要的生產(chǎn)要素,農(nóng)民的耕地被征用,這樣就切斷了農(nóng)民的主要生活來源,耕地的保障功能消失了。不過此時農(nóng)民擁有宅基地,可以建造房屋充當(dāng)“食租階層”(李懷,2006),獲取生活來源。但一旦宅基地也被征用,失地農(nóng)民就將面臨兩個問題:生活來源問題和社會保障問題。失地后對于技能較低或者沒有其他技能的農(nóng)民來說,如何獲得一份穩(wěn)定的工作以及享受水平較高的社會保障是失地農(nóng)民能否順利融入城市的

關(guān)鍵所在。但將失地農(nóng)民納入到社會保障體系存在著眾多現(xiàn)實限制因素。在這樣的約束和對現(xiàn)實利益更加偏好的共同作用下。農(nóng)民的選擇是――謀取盡可能多的補(bǔ)償,補(bǔ)償中既包含了土地的投資性增值也包含了土地的稀缺性增值(謝青、蘇振鋒、岳亮,2006)。

最后,利潤最大化的開發(fā)商。開發(fā)商作為一個經(jīng)濟(jì)組織,最終的目標(biāo)是追求利潤最大化,期望獲得具有較好區(qū)位優(yōu)勢、價格低廉的土地,并且可以最大程度地開發(fā)被征用土地,同時盡可能降低投資成本,其中包括土地補(bǔ)償。一方面是被征用土地的名義所有者農(nóng)民要求較高的土地補(bǔ)償金額;另一方面是開發(fā)商要求盡可能的壓低補(bǔ)償,這樣政府就會作為一個“中間人”來協(xié)調(diào)二者之間的利益關(guān)系,但是在這個過程中難以期望政府中立平衡保護(hù)農(nóng)民的利益。因為政府要更多的倚重開發(fā)商來實現(xiàn)城市發(fā)展的目標(biāo)。政府征用土地引入開發(fā)商來進(jìn)行土地開發(fā),政府甚至?xí)贫ㄒ恍﹥?yōu)惠的政策來吸引實力和資金雄厚的開發(fā)商進(jìn)入。這樣開發(fā)商不僅能夠牽制政府的政策制定,而且會要求包括較低土地補(bǔ)償?shù)倪@些優(yōu)惠政策。因此,有求于開發(fā)商且處于強(qiáng)勢地位的政府有著偏向開發(fā)商、壓低農(nóng)民利益份額的內(nèi)在傾向(見圖1)。

整個過程中,政府與開發(fā)商都處于強(qiáng)勢地位,在談判等各個方面都擁有更多的話語權(quán),擁有土地的農(nóng)民則處于弱勢地位,擁有較少的話語權(quán),在利益分配中只能獲得較少的利益。

(二)法律變化的對比分析

當(dāng)市場化的談判無法發(fā)揮作用出現(xiàn)失靈時,就需要出臺相關(guān)法律來校正失靈。那么,我國的相關(guān)法律法規(guī)是否起到了平衡三者之間的權(quán)利地位、進(jìn)而提高農(nóng)民利益分配份額的作用?對比分析《條例》和《意見稿》兩個法律條例,可以從中看到法律的進(jìn)步和不足所在。

首先,從目標(biāo)上設(shè)定上來看,《條例》中強(qiáng)調(diào)的是“城市房屋的拆遷管理”,《意見稿》則強(qiáng)調(diào)的則是對失地農(nóng)民的補(bǔ)償問題。《條例》中強(qiáng)調(diào)“維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”,《意見稿》中改為“維護(hù)公共利益”。《條例》強(qiáng)調(diào)“保障項目順利進(jìn)行”《意見稿》改為“保障被征收人的合法權(quán)益”這些都說明《意見稿》有著顯著的進(jìn)步,將保護(hù)重心從“拆遷人”轉(zhuǎn)移到了“被拆遷人”。并且《意見稿》第一條還指出意見稿是根據(jù)《物權(quán)法》來制定的,突出強(qiáng)調(diào)土地的使用權(quán)和收益權(quán)是屬于農(nóng)民的,體現(xiàn)出失地農(nóng)民保護(hù)水平的上升。

其次,補(bǔ)償方式上,除了《條例》中指出的貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換外,《意見稿》中新增加了二者可以相結(jié)合的方式,改變了過去單一的補(bǔ)償方式,給予了失地農(nóng)民補(bǔ)償更多的方式,在一定程度上保障了農(nóng)民的權(quán)益。

第三,補(bǔ)償金額方面?！稐l例》中并沒有對以房地產(chǎn)市場價格評估作出具體規(guī)定,只是指明“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”,這樣就在開發(fā)商和地方政府之間形成一個尋租機(jī)會;《意見稿》第二十條對房地產(chǎn)市場評估價格作出了具體的規(guī)定:“按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定,但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格”。對房地產(chǎn)市場評估機(jī)構(gòu)的選擇上也作了規(guī)定“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”。并且《意見稿》第二十一條要求房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場評估價格合法性、真實性和合理性負(fù)責(zé)。從《意見稿》的這些修改可以得出,國家對于補(bǔ)償價格的影響因素、制定機(jī)構(gòu)、評估標(biāo)準(zhǔn)、制定機(jī)構(gòu)的選擇、以及制定機(jī)構(gòu)作出價格評估后應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任等都進(jìn)行了規(guī)定,目的就在于保障失地農(nóng)民能夠獲得應(yīng)得的補(bǔ)償。

第四,補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生程序?！兑庖姼濉?第二十四條)對補(bǔ)償協(xié)議的產(chǎn)生程序進(jìn)行了規(guī)定,首先是“房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況阻止調(diào)查登記,調(diào)查人員和被征收人對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn),并向社會公布”;其次,房屋征收部門根據(jù)本條例規(guī)定,依據(jù)調(diào)查結(jié)果、房地產(chǎn)市場評估價格,擬定補(bǔ)償方案,并征求被征收人的意見,在此基礎(chǔ)上房屋征收部門對補(bǔ)償方案予以修改完善,報作出房屋征收決定的縣級以上人民政府批準(zhǔn)后予以公告;然后,房屋征收部門按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案,與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。訂立補(bǔ)償協(xié)議,并向全體被征收人公布;最后,補(bǔ)償協(xié)議定訂立后,如果一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的;另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提訟。這些規(guī)定在《條例》中并沒有體現(xiàn),因此《意見稿》對補(bǔ)償協(xié)議問題上都作了更具體、細(xì)致的規(guī)定,更有利于農(nóng)民在征地補(bǔ)償款利益分配中獲得更大的份額。

最后,強(qiáng)制拆遷的規(guī)定。在《意見稿》中第二十八條中規(guī)定,對沒有達(dá)成補(bǔ)償方案的可以“由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定”;對補(bǔ)償方案不認(rèn)可“可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法向人民法院提起行政訴訟”,“在行政復(fù)議、行政訴訟期間,不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行;逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的,由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強(qiáng)制搬遷,或者依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷”;同時也對補(bǔ)償方案被認(rèn)為是違法的情況作出了規(guī)定,“作出房屋補(bǔ)償決定的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)賠償被征收人的損失,并承擔(dān)其他相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@也對農(nóng)民在補(bǔ)償利益分配中享有應(yīng)有份額提供了法律保障。

三、進(jìn)一步的建議

與《條例》相比《意見稿》在保護(hù)城中村村民權(quán)利上有著巨大的進(jìn)步,對于宅基地的補(bǔ)償有了更為完善的法律規(guī)范,因此可以期待在《意見稿》正式出臺后,城中村村民權(quán)益的保護(hù)水平將有著顯著的上升。但是僅僅靠《意見稿》還無法全面保障村民權(quán)益,同時在提高村民權(quán)益保護(hù)水平時也要兼顧到其他各方的利益。

首先,失地農(nóng)民失去了宅基地后就等于失去了生活的最后來源,為了保障農(nóng)民的生活,需要將他們納入社會保障體系。有兩條途徑:其一,將失地農(nóng)民納入城市社會保障體系,政府的公共財力吃緊,政府的財政負(fù)擔(dān)過重,對社會保障資金的投入存在嚴(yán)重不足,因此關(guān)鍵問題如何籌集資金建立起完善的社會保障體系;其二,就是依靠開發(fā)商,通過他們的投資為農(nóng)民提供一些保障服務(wù),但是需要注意的一個問題是要考慮企業(yè)的整體運(yùn)行情況,企業(yè)會不會倒閉以及帶來的一系列問題等等。

其次,解決農(nóng)民的安置問題,補(bǔ)償款不能給農(nóng)民提供長久的生活來源,最根本的辦法就是解決他們的就業(yè)問題。各個地區(qū)也采取了不同的措施,例如對失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn),再就業(yè)技能培訓(xùn),這樣可以解決城中村中年輕居民的就業(yè)問題;但是對于很多城中村中年齡較大的居民來說,在再就業(yè)問題上存在很多問題,一方面,由于年齡偏大,學(xué)習(xí)能力以及再就業(yè)能力不足;另一方面,企業(yè)在招聘時也會對年齡有一定的限制;因此,對于這些這些年齡大的城中村居民可以采取廈門“金包銀”工程中的方式,即建立商住兩用建筑,提供給失地農(nóng)民用來經(jīng)營商店或者出租,

但是不能轉(zhuǎn)讓,這樣就可以解決年齡大城中村居民的就業(yè)問題。

最后,在補(bǔ)償價格確定方面需要考慮到補(bǔ)償款金額定的太高的后續(xù)影響。補(bǔ)償高雖然可以提高農(nóng)民的收益,但是開發(fā)商的收益必然要減少,開發(fā)商為了增加自己的利潤必然要抬高房價。高房價會產(chǎn)生一系列不利影響,影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,減少政府的財政收入,財政收入的減少也會影響到社會保障的完善,進(jìn)而影響農(nóng)民的福利,因此,需要制定一個合理的補(bǔ)償金額,既能不影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)民的利益,又能使得企業(yè)賺取合理的利潤。

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篇4

為依法有序推進(jìn)房屋征收工作，確保各項工程項目順利實施，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《市人民政府關(guān)于貫徹實施的意見》，結(jié)合我市實際，提出如下意見：

一、主動對接，完善條件，加快推進(jìn)征收準(zhǔn)備工作

各區(qū)政府，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負(fù)其責(zé)，相互支持、相互配合，切實做好相關(guān)征收準(zhǔn)備工作。

（一）辦理征收相關(guān)手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府下達(dá)的各類工程項目實施計劃，主動與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、征收等有關(guān)部門對接，并按計劃安排及時向有關(guān)部門書面申辦征收相關(guān)手續(xù)。各有關(guān)部門要依據(jù)各自法定職責(zé)，及時辦理相關(guān)征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發(fā)改部門向區(qū)政府出具項目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的審查意見，對項目是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質(zhì)和名稱。

2.市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門向區(qū)政府出具項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的審查意見和項目征收范圍圖，對項目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃予以審查，并明確界定項目四至范圍。

3.市國土資源部門向區(qū)政府出具項目符合土地利用總體規(guī)劃的審查意見，對項目是否符合土地利用總體規(guī)劃予以審查，并明確界定項目用地中的國有土地四至范圍。

對征收需求迫切，確需集中辦理相關(guān)手續(xù)的，區(qū)政府可書面提請市征收辦組織有關(guān)部門集中協(xié)調(diào)、統(tǒng)一辦理。

（二）核發(fā)房屋征收通告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知。區(qū)政府在取得市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門相關(guān)手續(xù)后，向市征收辦書面申請房屋征收通告。市征收辦在受理區(qū)政府申請、審查相關(guān)手續(xù)并實地踏查后，對符合條件的，依法快速核發(fā)房屋征收通告，并在征收范圍內(nèi)和《日報》上予以公布；對不符合條件的，市征收辦指導(dǎo)區(qū)政府盡快完善、盡快。

市征收辦在核發(fā)房屋征收通告的同時，制發(fā)暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知，由區(qū)征收辦送達(dá)有關(guān)部門，并負(fù)責(zé)將回執(zhí)送返市征收辦備案。

（三）選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。區(qū)征收辦在辦理房屋征收通告時，向市征收辦提報關(guān)于確定××項目房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的申請，明確項目所需房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)數(shù)量、條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于參選××項目房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的通知》，已在我市登記備案的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報參選申請；報名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格參選機(jī)構(gòu)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布；區(qū)征收辦在征收范圍內(nèi)公布合格參選機(jī)構(gòu)名單、機(jī)構(gòu)基本情況、選定方式和期限等相關(guān)事項；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu);在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。市征收辦、區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布選定結(jié)果，并報市征收辦備案。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》前已確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場公示房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現(xiàn)場向區(qū)征收辦提出意見。無重大反對意見的，可繼續(xù)承擔(dān)房屋評估工作；有重大反對意見的，由市征收辦會同區(qū)征收辦按照上述程序重新選定。

（四）組織房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)。房屋征收通告后，區(qū)征收辦向市征收辦提報關(guān)于招標(biāo)確定××項目房屋拆除企業(yè)的申請，明確項目設(shè)置標(biāo)段數(shù)量、參加房屋拆除企業(yè)條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于實施××項目房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報招投標(biāo)申請；報名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格投標(biāo)企業(yè)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布，同時公布招投標(biāo)方式、時間、地點和投標(biāo)書編制要求等事宜；合格投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定時間內(nèi)送區(qū)征收辦；市征收辦、區(qū)征收辦和項目提報單位共同確定標(biāo)底，組織合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場招投標(biāo)；合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場抽簽確定本企業(yè)投標(biāo)標(biāo)段，同一標(biāo)段內(nèi)投標(biāo)報價最接近標(biāo)底價的為該標(biāo)段中標(biāo)企業(yè)。區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。區(qū)征收辦對中標(biāo)結(jié)果存檔，并報市征收辦備案。市征收辦在市住房局網(wǎng)站公布中標(biāo)結(jié)果。

（五）組織房屋調(diào)查登記。房屋征收通告后，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)組織征收實施單位和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并在征收范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑物，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)報請區(qū)政府協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房、行政執(zhí)法、監(jiān)察等部門聯(lián)合調(diào)查、認(rèn)定并處理。

對需在年內(nèi)實施房屋征收但尚未納入年度征收計劃的項目，由項目所在區(qū)政府或項目提報單位向市征收辦書面提報房屋征收申請，市征收辦組織有關(guān)部門論證項目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報請市政府批準(zhǔn)，區(qū)政府按照上述程序申辦相關(guān)征收手續(xù)。

二、以人為本，尊重民意，精細(xì)制定征收補(bǔ)償方案

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收有關(guān)政策規(guī)定，緊密結(jié)合項目實際，做細(xì)、做實、做好征收補(bǔ)償方案，切實維護(hù)被征收人合法權(quán)益。

（一）擬定征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)調(diào)查登記結(jié)果擬定征收補(bǔ)償方案報區(qū)政府。征收補(bǔ)償方案內(nèi)容包括：征收范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償政策、補(bǔ)助獎勵、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內(nèi)容。其中，合理確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點及戶型、面積是征收補(bǔ)償方案的核心內(nèi)容，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門提前明確并落實到位。

（二）組織論證征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將區(qū)征收辦擬定的征收補(bǔ)償方案，提前抄送給市發(fā)改、財政部門書面征求意見；邀請市征收和市駐區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源部門召開“××項目征收補(bǔ)償方案論證會議”，就項目性質(zhì)和征收范圍是否準(zhǔn)確、土地權(quán)屬是否清晰、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是否落實、補(bǔ)助獎勵標(biāo)準(zhǔn)是否合適、被征收人能否接受等內(nèi)容進(jìn)行分析論證，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)形成論證決議，報市征收辦備案審核后公布。

（三）公布征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)全文公布征收補(bǔ)償方案，并在《日報》征求意見通知（同時明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點及時間等），征求公眾意見。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)指定專人（至少2人）在征收現(xiàn)場辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場公布投訴舉報電話予以監(jiān)督。

在公布征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見的同時征求被征收人補(bǔ)償選擇意向，并由區(qū)政府組織區(qū)征收辦、街道辦事處、社區(qū)委員會和派出所等單位開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，市征收辦和區(qū)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。

（四）測算并存儲征收補(bǔ)償資金。區(qū)征收辦依據(jù)征收補(bǔ)償方案編制項目征收補(bǔ)償資金測算，報市征收辦和市財政部門；市征收辦依據(jù)區(qū)征收辦提報的征收補(bǔ)償資金測算及征收補(bǔ)償方案，編制項目征收補(bǔ)償資金概算，確定征收補(bǔ)償資金存儲額度;區(qū)政府或相關(guān)部門按照市征收辦確定的征收補(bǔ)償資金存儲額度，按時足額存入市征收辦征收補(bǔ)償專戶。

（五）修改征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)收集整理的公眾意見，修改征收補(bǔ)償方案報區(qū)政府，并報市征收辦備案審核后在征收范圍內(nèi)公布征求意見情況和方案修改情況。

對舊城改造，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合征收條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

（六）征收補(bǔ)償方案備案。征收補(bǔ)償方案修改公布后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報市征收辦備案。

三、依法行政，嚴(yán)格程序，及時作出房屋征收決定

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)”的基本原則，依法作出房屋征收決定。

（一）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估備案。區(qū)政府根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況，綜合形成《××項目社會穩(wěn)定風(fēng)險預(yù)測評估報告》報市征收辦，視情制定社會穩(wěn)定風(fēng)險規(guī)避方案及應(yīng)急預(yù)案；市征收辦綜合評價后報市局、市維穩(wěn)辦備案。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房源落實。區(qū)政府根據(jù)被征收人補(bǔ)償意向，組織落實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并將征收安置地修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計方案，或易地產(chǎn)權(quán)調(diào)換證明資料報市征收辦備案。

（三）補(bǔ)償資金存儲足額到位。區(qū)政府或相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時足額存儲征收補(bǔ)償資金。

（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區(qū)政府作出房屋征收決定報市征收辦備案審核后，在征收范圍內(nèi)和《日報》公告。

四、深入動員，公平補(bǔ)償，依法推進(jìn)房屋征收工作

（一）召開征收動員大會。房屋征收決定公告后，區(qū)征收辦組織被征收人召開征收動員大會。市征收辦和區(qū)行政執(zhí)法局、街道辦事處、社區(qū)委員會、派出所等單位參加。

（二）簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收補(bǔ)償協(xié)議上加蓋法人章、法定代表人章、經(jīng)辦人簽字；被征收人本人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議上簽字。如被征收人本人不能到場簽字，需加蓋名章并按指紋。區(qū)征收辦在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，收回被征收人國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

（三）依法作出補(bǔ)償決定。對區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)征收辦報請區(qū)政府依照征收條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報市征收辦備案。

（四）全面履行補(bǔ)償協(xié)議。對實行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓^(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用使用申請書和征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放明細(xì)表等報市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用轉(zhuǎn)款發(fā)放通知單，區(qū)征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公開自選房號工作方案和房源明細(xì)等有關(guān)資料報市征收辦備案，區(qū)征收辦組織被征收人公開選定房屋。

篇5

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案

（征求意見稿）

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設(shè)需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務(wù)院 590 號令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補(bǔ)償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項目建設(shè)需要，對相關(guān)地塊實施綜合改造，并對改造區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋實施征收并補(bǔ)償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準(zhǔn)）

三、補(bǔ)償資金情況

項目所需房屋征收補(bǔ)償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補(bǔ)償方式

1.住宅房屋的補(bǔ)償

實施貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u估價再給予15%的貨幣補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實行拆一還一”補(bǔ)差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發(fā)放安置房補(bǔ)助，鼓勵被征收戶向房產(chǎn)市場購置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購房證明》向征收部門結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補(bǔ)償

原則上實行貨幣補(bǔ)償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進(jìn)行評估，并按評估價值進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場評估價格進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。

五、相關(guān)政策補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費(fèi)：按照2000元/戶計發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計發(fā)兩次搬家費(fèi)。

（2）臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置或貨 幣補(bǔ)償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌鲎赓U情況確定），計發(fā) 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補(bǔ)償：按照評估的價格補(bǔ)償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補(bǔ)償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（2）臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個月的工資清冊，補(bǔ)助一年期的生活費(fèi)6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)助；依據(jù)被征收單位有效的營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評估價值的 6%給予補(bǔ)助。

（5）機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償：按照評估的價格進(jìn)行補(bǔ)償，可以拆裝的補(bǔ)償拆裝搬遷調(diào)試費(fèi)用。

（6）裝潢補(bǔ)償：按照評估的價格補(bǔ)償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發(fā)按時簽約搬遷獎。

篇6

關(guān)鍵詞：煤炭企業(yè)；稅收稅費(fèi)；對策研究

我國是能源大國，其中煤炭資源總量位居世界前列，煤炭能源供給也成為我國重要的來源方式，消費(fèi)占比達(dá)到60%以上，可見煤炭能源企業(yè)的發(fā)展對于國民社會的重要推動作用。然而不容忽視的一點就是煤炭企業(yè)對于環(huán)境的破壞與污染，這是同社會的綠色可持續(xù)發(fā)展理念是相違背的。2012年前的十年，作為煤炭企業(yè)發(fā)展的黃金十年，煤炭價格一路攀升，刺激著各地煤炭企業(yè)提高產(chǎn)能、擴(kuò)大規(guī)模、盲目擴(kuò)張。同時，各地地方政府為了增加財政收入，鼓勵發(fā)展煤炭產(chǎn)業(yè)，并且想法設(shè)法巧立涉煤收費(fèi)項目，當(dāng)時由于煤炭屬于暴利行業(yè)，對于這些較多的稅費(fèi)項目和高額的稅收負(fù)擔(dān)基本能夠承受。但是，從2013年開始，由于煤炭產(chǎn)能過剩，煤炭價格一路下滑，煤炭企業(yè)的發(fā)展舉步維艱，特別是高額的涉煤稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已成為煤炭企業(yè)的沉重包袱，所以，煤炭企業(yè)稅收政策制度變革已迫在眉睫，只有通過稅收制度變革才切實減輕煤炭企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)才能夠保證煤炭企業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展，才能夠確保社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

一、關(guān)于煤炭企業(yè)稅費(fèi)征收項目

當(dāng)前我國的煤炭企業(yè)稅收費(fèi)用主要是伴隨著煤炭企業(yè)的興起而隨之逐步產(chǎn)生的，自從1994年我國開展稅費(fèi)制度改革之后，針對于煤炭行業(yè)的各項費(fèi)用顯著提高，征收的項目也是繁雜多樣。同其他行業(yè)相比，煤炭企業(yè)的稅費(fèi)可以說是居高不下，煤炭企業(yè)發(fā)展過程中步履維艱，其中高稅收就是原因之一。目前煤炭企業(yè)對涉煤稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重問題反映強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計，各種涉煤稅費(fèi)一般占企業(yè)營業(yè)收入的20～35%，個別地區(qū)甚至更高。就煤炭企業(yè)涉及的稅費(fèi)項目而言，多達(dá)30多種，主要包含了如下幾方面：

（一）稅金方面

主要有增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、資源稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、車輛購置稅、車船使用稅等。

（二）基金收費(fèi)方面

主要有教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金、水資源費(fèi)、水土流失補(bǔ)償費(fèi)、水土流失防治費(fèi)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、轉(zhuǎn)產(chǎn)發(fā)展基金、環(huán)境恢復(fù)治理保證金、采礦權(quán)價款、探礦權(quán)價款、采礦權(quán)使用費(fèi)、河道管理費(fèi)、鐵路建設(shè)基金、殘疾人就業(yè)保障金、森林植被補(bǔ)償費(fèi)以及土地恢復(fù)費(fèi)用等。

二、當(dāng)前煤炭企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重的原因分析

（一）增值稅稅率較高

煤炭企業(yè)是典型的能源型企業(yè)，主要依賴不可再生的煤炭資源，2009年之前煤炭企業(yè)增值稅稅率為13%，但是其進(jìn)項稅的抵扣明顯少且存在著稅基不科學(xué)的現(xiàn)象，這樣就直接導(dǎo)致煤炭企業(yè)的每年稅率明顯增高，稅務(wù)負(fù)擔(dān)明顯加重。2009年之后，我國實行增值稅改革，由生產(chǎn)型增值稅改為消費(fèi)型增值稅，對于企業(yè)購入的固定資產(chǎn)進(jìn)項稅納入抵扣范圍，但是對于煤炭企業(yè)而言其增值稅的稅率卻由原來的13%提高到了17%，增長了4個百分點，增加的購入固定資產(chǎn)抵扣的進(jìn)項稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了因稅率提高而增加的銷項稅，所以煤炭企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)不降反升，負(fù)擔(dān)加重。據(jù)統(tǒng)計，大部分煤炭企業(yè)增值稅稅負(fù)達(dá)到13%以上，同其他行業(yè)特別是制造業(yè)相比，煤炭企業(yè)的增值稅稅負(fù)明顯偏高，存在著一定的不合理性。

（二）進(jìn)項稅可抵扣的項目少

目前，煤炭企業(yè)成本費(fèi)用項目中，可抵扣進(jìn)項稅的項目主要有材料費(fèi)、電費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)等，能抵扣進(jìn)項稅的成本項目占完全成本不足30%，進(jìn)項稅不到收入的4%。對于煤炭企業(yè)特殊的且占成本比重較大的人工費(fèi)、采礦權(quán)價款、采礦權(quán)使用費(fèi)、征地搬遷補(bǔ)償費(fèi)、棄置費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)及財務(wù)費(fèi)用等不能抵扣進(jìn)項稅，造成煤炭企業(yè)進(jìn)項稅抵扣率遠(yuǎn)低于一般制造行業(yè)。

（三）資源稅稅率高

自2014年12月1日起，國家將煤炭資源稅由按量計征改為從價計征，盡管取消了涉煤的礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、煤炭價格調(diào)節(jié)基金、可持續(xù)發(fā)展基金，但將資源稅稅率制定權(quán)下放給各省級財稅部門，這樣給個別省區(qū)為增加財政收入，制定了較高的稅率提供了便利。目前，煤炭資源稅稅率較高的省區(qū)有內(nèi)蒙古（9%）、山西?。?%）、寧夏自治區(qū)（6.5%）和陜西?。?%），對于這些省區(qū)的煤炭企業(yè)，改革后繳納的資源稅稅負(fù)高于之前繳納的從量計征資源稅、煤炭價格調(diào)節(jié)基金、可持續(xù)發(fā)展基金之和，與國家當(dāng)初資源稅改革不增加企業(yè)稅負(fù)的初衷相背離。

（四）重復(fù)性稅費(fèi)項目征收

對于煤炭資源方面的稅費(fèi)征收是其中之一，主要包括了資源稅、采礦權(quán)價款、探礦權(quán)價款、采礦權(quán)使用費(fèi)，種類繁多并且存在著明顯的重復(fù)征收特征。此外，水土資源方面，需要交納土地使用稅、耕地占用稅、水資源費(fèi)、水資源補(bǔ)償費(fèi)、水土流失防治費(fèi)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、河道維護(hù)管理費(fèi)等，其性質(zhì)用途基本相同，存在著重復(fù)性征收的特點。同時，因煤炭采掘業(yè)的特殊性，在開采過程中，會導(dǎo)致地表地面的土地塌陷，所以要在采前對地面的住戶進(jìn)行搬遷，對其房屋、耕地及林草地依據(jù)當(dāng)?shù)卣雠_的價值和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，此外還要對于復(fù)墾形式進(jìn)行費(fèi)用補(bǔ)償，重復(fù)性征收顯而易見。上述重復(fù)性稅費(fèi)使得企業(yè)不堪重負(fù)。

（五）地方稅費(fèi)征收項目繁雜

除了重復(fù)性的稅費(fèi)征收，地方政府針對于煤炭企業(yè)也制定出了種類繁雜的收費(fèi)項目，存在著高標(biāo)準(zhǔn)和多種類的特點，進(jìn)一步增大了煤炭企業(yè)的壓力。地方性費(fèi)用征收項目主要包括如下內(nèi)容：① 環(huán)境恢復(fù)治理保證金；②河道工程維護(hù)管理費(fèi)；③水土保持補(bǔ)償費(fèi)：其費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)為噸煤2～5元；④水利建設(shè)基金，其費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)為銷售收入×0.6-1‰；⑤地方教育費(fèi)附加；⑥殘疾人就業(yè)保障金；⑦排污費(fèi)；⑧環(huán)境檢測費(fèi)；⑨水資源費(fèi)；⑩綠化費(fèi)等。此外還有衛(wèi)生評價費(fèi)和采礦權(quán)使用費(fèi)以及種類繁多的檢驗、檢測費(fèi)用等等。

三、關(guān)于煤炭企業(yè)稅收費(fèi)用政策的對策分析

（一）適當(dāng)降低增值稅稅率

就當(dāng)前而言，煤炭企業(yè)的增值稅平均稅負(fù)要明顯高于其他行業(yè)，并且我國的煤炭企業(yè)稅率同國外主要產(chǎn)煤國家相比也是出于一個相對較高的水平的。通過橫向縱向?qū)Ρ?，我國煤炭企業(yè)的增值稅稅負(fù)都要高于國內(nèi)其他行業(yè)或國外主要產(chǎn)煤國家煤炭增值稅稅負(fù)，這樣不僅違背了適度與公平公正的原則，同時也不利于整個社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對此政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)的政策法規(guī)，特別是關(guān)于煤炭企業(yè)的合理稅收的文件，保證稅收項目與稅率的科學(xué)合理，為煤炭企業(yè)減負(fù)減壓，保證其良性運(yùn)作與健康發(fā)展。就當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總形勢而言，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出下滑趨勢，煤炭等重工業(yè)受到了巨大的沖擊，發(fā)展受到國內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，市場呈現(xiàn)出低迷趨勢，具體表現(xiàn)在持續(xù)低落的煤炭價格上，企業(yè)經(jīng)營正面臨著寒冬，正因為如此，建議相關(guān)部門認(rèn)真研究將煤炭增值稅稅率由目前的17%降到2009年前的13%，確保煤炭企業(yè)安然度過當(dāng)前經(jīng)濟(jì)寒冬。

（二）擴(kuò)大煤炭企業(yè)增值稅抵扣范圍

由于政策規(guī)定“礦井”、“巷道”屬于固定資產(chǎn)中的構(gòu)筑物不動產(chǎn)類，在實際執(zhí)行中，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為“礦井”、“巷道”的支出屬于非增值稅應(yīng)稅項目，不允許企業(yè)抵扣進(jìn)項稅，企業(yè)認(rèn)為煤礦采區(qū)中的輔運(yùn)、回順及通風(fēng)等巷道屬于生產(chǎn)性巷道，一般在2～6個月內(nèi)因采煤塌陷而不復(fù)存在，其所發(fā)生的費(fèi)用會計上一般做費(fèi)用化處理，不形成固定資產(chǎn)，所以應(yīng)該允許抵扣進(jìn)項稅。

此外，因煤炭企業(yè)的采礦權(quán)價款、采礦權(quán)使用費(fèi)、征地搬遷補(bǔ)償費(fèi)、棄置費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)及財務(wù)費(fèi)用等不能取得進(jìn)項稅發(fā)票而不能抵扣進(jìn)項稅，建議將此部分費(fèi)用比照從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者手中購買農(nóng)產(chǎn)品，不能取得進(jìn)項稅發(fā)票，但允許計算抵扣。

（三）整合現(xiàn)存稅收種類

就煤炭企業(yè)的稅收而言存在著稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)偏高的顯著特征，此外稅收種類項目繁雜也是十分普遍的，繁雜的稅收項目加上偏高的稅率使得煤炭企業(yè)的發(fā)展步履維艱。高賦稅必然不利于煤炭企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，為促進(jìn)煤炭企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，國家首先要對于重復(fù)繁雜的稅收項目進(jìn)行整頓，實現(xiàn)稅收的規(guī)范化與科學(xué)化。一方面對于煤炭行業(yè)稅收進(jìn)行全面分析，從而進(jìn)行分門別類調(diào)整，同時對于那些重復(fù)的稅收項目予以剔除，對于類似的稅收項目進(jìn)行合并處理。例如，將涉及資源類的資源稅、采礦權(quán)價款、探礦權(quán)價款及采礦權(quán)使用費(fèi)統(tǒng)一合并為資源稅，將涉及水土資源方面土地使用稅、耕地占用稅、水資源費(fèi)、水資源補(bǔ)償費(fèi)、水土流失防治費(fèi)、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、河道維護(hù)管理費(fèi)等合并，統(tǒng)一征收土地使用稅和水資源稅。

（四）擴(kuò)大土地使用稅、耕地占用稅免稅范圍或降低征收標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)了解，目前對煤炭企業(yè)采空區(qū)征收耕地占用稅的省份有山東省、陜西省、、新疆等省區(qū)，內(nèi)蒙古同時對煤炭企業(yè)采空區(qū)征收土地使用稅。這些省區(qū)征收耕地占用稅的依據(jù)：一是《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十三條“納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅”。二是《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則》第二十三條“因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還?！?/p>

現(xiàn)行耕地占用稅暫行條例是2008年頒布，在實際執(zhí)行過程中難以操作。一是采空區(qū)、塌陷區(qū)，損壞區(qū)面積如何確定；二是耕地林地的鑒定標(biāo)準(zhǔn)不明確，采區(qū)內(nèi)的地形地貌較復(fù)雜，耕地、林地、草地、溝壑地和沙地都存在，無法詳細(xì)統(tǒng)計測量，目前，部分省區(qū)將采區(qū)范圍土地全部按耕地和林草地征稅，與實際情況相差甚遠(yuǎn)；三是沒有恢復(fù)治理的驗收標(biāo)準(zhǔn)；四是條例規(guī)定的2年恢復(fù)治理期限無法鑒定，以及期限太短不切合實際。

建議國家盡快修改耕地占用稅暫行條例，明確對煤炭企業(yè)采空區(qū)占地免征土地使用稅、耕地占用稅或降低征收標(biāo)準(zhǔn)，全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不要給地方政府肆意提高征收標(biāo)準(zhǔn)留有借口。

（五）拓寬個人所得稅的抵扣范圍

煤炭的開采不同于其他礦藏，具有明顯的特殊性，屬于典型的高危行業(yè)，煤炭工人不僅勞動強(qiáng)度大而且安全風(fēng)險系數(shù)明顯高于其他行業(yè)，但是工資及福利待遇卻不高，這就存在著一定的不對等性。過多頻繁的稅收更使得工人各項福利待遇難以提升，針對于此可以將煤炭工人特別是那些從事具有高風(fēng)險系數(shù)的井下曠工的福利津貼等在稅前進(jìn)行扣除，充分保障工薪階層的基本權(quán)益。

（六）優(yōu)化并規(guī)范地方性稅務(wù)征收

由于當(dāng)前地方政府對于煤炭企業(yè)的稅收費(fèi)用征收呈現(xiàn)出種類繁多、征收額度較大的現(xiàn)狀，對于煤炭企業(yè)的發(fā)展是極為不利的，針對于此可以將煤炭企業(yè)中所涉及到的稅收項目種類以及金額進(jìn)行整頓規(guī)范，對于其中存在的不合理稅務(wù)征收項目進(jìn)行整頓剔除，對于數(shù)額征收龐大或其他不科學(xué)的稅收項目進(jìn)行規(guī)范，主要可以通過減免或是直接取消的方式進(jìn)行，特別是對于那些重復(fù)性的稅務(wù)征收更要嚴(yán)加整頓，建議可以通過稅費(fèi)合并的方式開展，實現(xiàn)同類型稅費(fèi)的一次性征收，最終實現(xiàn)煤炭企業(yè)稅務(wù)征收政策的進(jìn)一步優(yōu)化，使其一方面不僅有助于煤炭企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，同時對于社會的可持續(xù)發(fā)展也將起到積極的推動作用。

（七）允許煤炭企業(yè)職工宿舍、公寓等相關(guān)支出所得稅稅前扣除

鑒于煤炭行業(yè)的特殊性，煤礦都處于偏遠(yuǎn)山區(qū)，周邊離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，配套的交通通訊、醫(yī)療教育等生活設(shè)施缺乏。礦井生產(chǎn)實行倒班制連續(xù)作業(yè)，為保證生產(chǎn)正常進(jìn)行，需要給等待輪班的員工提供相應(yīng)的休息場所，建議將煤礦職工宿舍樓等相關(guān)費(fèi)用不作為福利費(fèi)，允許在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（八）取消煤炭企業(yè)鐵路建設(shè)基金

鐵路建設(shè)基金是20世紀(jì)90年代初，為保證鐵路建設(shè)所需資金，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)征收的專門用于鐵路建設(shè)的政府性基金。鐵路建設(shè)基金設(shè)立的初衷，主要是用于解決“八五”期間國家計劃內(nèi)重大鐵路工程資金短缺問題。但當(dāng)前，鐵路建設(shè)基金的征收對象和主體都已經(jīng)發(fā)生了變化，對煤炭企業(yè)來說，既要繳納鐵路建設(shè)基金又要給鐵路運(yùn)輸企業(yè)支付運(yùn)費(fèi)，極為不公平不合理，讓現(xiàn)在原本就困難重重的煤炭企業(yè)雪上加霜。盡管這幾年的全國兩會上，有多位代表先后多次提議取消鐵路建設(shè)基金，但至今為止仍然在征收。在2016年的政府報告中明確指出，今年要減稅降費(fèi)，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，并采取取消違規(guī)設(shè)立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金等措施。建議相關(guān)部門以此為契機(jī)，盡快取消鐵路建設(shè)基金，為煤炭企業(yè)提供公平競爭的發(fā)展環(huán)境。

煤炭企業(yè)的發(fā)展之路任重道遠(yuǎn)，特別是在當(dāng)前煤炭鋼鐵去產(chǎn)能、供給側(cè)改革的大背景之下，煤炭企業(yè)的發(fā)展路程又將何去何從直接關(guān)系到社會民生。煤炭企業(yè)作為國家重工業(yè)發(fā)展的典范為社會主義的現(xiàn)代化建設(shè)提供基礎(chǔ)性的保障。但是我們必須要深刻認(rèn)識到，煤炭作為一種不可再生的自然資源，與之相關(guān)聯(lián)的煤炭企業(yè)發(fā)展必將伴隨著資源的短缺而出現(xiàn)瓶頸，并且在煤炭資源的開發(fā)利用過程中不可避免出現(xiàn)其他資源破壞以及明顯的環(huán)境問題。針對于此，國家政府通過高稅收的宏觀調(diào)控方式對其進(jìn)行制約，但是就當(dāng)前的稅收狀況而言也是問題重重，使得煤炭企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重，反而不利于整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步。因此煤炭企業(yè)稅收政策改革也是大勢所趨，在加大清費(fèi)立稅的基礎(chǔ)之上優(yōu)化整頓稅收項目，實現(xiàn)煤炭稅收項目的整合規(guī)范，從而促進(jìn)其整體性能的提升，最終實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)之路。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐衛(wèi)平.煤炭企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀及對策[J].中外企業(yè)家，2014（32）.

[2]張瑞明.煤炭企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀及對策研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（23）.

[3]梁燕.淺析煤炭企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀[J].會計之友，2011（13）.

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地址：_____________________

法定代表人：______________

聯(lián)系方式：_____________________

受托人（房屋征收實施單位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

聯(lián)系方式：_____________________

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條第一款之規(guī)定，委托人將職權(quán)范圍內(nèi)征收工作中下列事項委托受托人：

一、進(jìn)行調(diào)查、登記，具體包括：

1、征收補(bǔ)償方案編制前，對征收范圍內(nèi)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查、登記；

2、向相關(guān)部門調(diào)取被征收范圍內(nèi)房屋的土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等手續(xù)；

3、向民政部門、街道辦事處（居委會）、社區(qū)調(diào)取被征收人是否符合住房保障條件情況；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、擬定征收補(bǔ)償方案：

1、委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋價值進(jìn)行預(yù)評估并提供相關(guān)材料；

2、確定擬征收房屋搬遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)；

3、確定擬征收范圍內(nèi)符合住房保障條件的戶數(shù)；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋，就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問題和被征收人協(xié)商。

四、組織被征收補(bǔ)償方案進(jìn)行征求意見、聽證、論證、公示以及組織被征收人搬遷，委托建筑施工企業(yè)對被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人對受托人在委托范圍內(nèi)實施的行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對委托人在委托范圍內(nèi)的行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償款會計稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕问?/p>

房屋拆遷補(bǔ)償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。

二、會計處理與稅務(wù)處理

(一)會計處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實是支付補(bǔ)償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，困此要確認(rèn) “拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同在市場條件下對外銷售，應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。

在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；借記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理，即借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

2、作價補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會計處理方法

如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，即領(lǐng)取補(bǔ)償金自己處理居住問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補(bǔ)償支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi))”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補(bǔ)償相結(jié)合的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補(bǔ)償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補(bǔ)償費(fèi)”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認(rèn)條件，只能作為往來記作“應(yīng)付帳款”?；剡w房交付使用后，才符合商品銷售收入確認(rèn)條件，才可確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補(bǔ)償款時確認(rèn)的“應(yīng)付帳款”。

(二)稅務(wù)處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式將涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：

(1)營業(yè)稅的處理

根據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

(2)土地增值稅的處理

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 關(guān)于計稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、作價補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理

作價補(bǔ)償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~，但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補(bǔ)償相結(jié)合的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆遷人，其余面積按照作價補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補(bǔ)償方式涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補(bǔ)償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計入開發(fā)成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。

三、會計處理與稅務(wù)處理的差異比較

基于上述對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式的會計與稅務(wù)處理的分析可見，會計與稅務(wù)處理的差異如下：

（一）成本的確認(rèn)和計量方面

會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應(yīng)視同“購買”業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補(bǔ)償方式的支出部分作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。

稅務(wù)處理：關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對補(bǔ)償?shù)姆课菀垂蕛r值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。按稅法規(guī)定計征的營業(yè)稅、土地增值稅當(dāng)拆遷房交付時轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會計處理以回遷房的市場價計入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）收入的確認(rèn)和計量方面

會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同“銷售”業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認(rèn)條件時確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營業(yè)稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。

兩者差異：會計處理按市場售價確認(rèn)收入；營業(yè)稅和土地增值稅以成本價確認(rèn)收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認(rèn)收入。

四、結(jié)論

綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式、會計處理與稅務(wù)處理進(jìn)行了分析，并對會計處理與稅務(wù)處理的差異進(jìn)行了比較，認(rèn)為作價補(bǔ)償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會計處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應(yīng)視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理。稅務(wù)處理方面對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)；對超出補(bǔ)償面積的部分按市場售價作為營業(yè)稅計征依據(jù)；對企業(yè)所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)暮怂銜絹碓絹硗晟啤?/p>

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償；補(bǔ)償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進(jìn)舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權(quán)益。這一問題引起了我國理論界的關(guān)注，施國慶在《城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度與城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度兩個方面對城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷進(jìn)行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機(jī)構(gòu)選擇、劃撥土地處理方式、政府指導(dǎo)的基準(zhǔn)價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細(xì)致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補(bǔ)償與救濟(jì)程序等方面的探討。宋揚(yáng)在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補(bǔ)償問題的思考》《就陽建筑大學(xué)學(xué)報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進(jìn)行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關(guān)系調(diào)整，拆遷關(guān)系自始至終應(yīng)當(dāng)遵循市場機(jī)制，以民事法律關(guān)系解決拆遷人和被拆遷人的補(bǔ)償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預(yù)的強(qiáng)制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關(guān)系調(diào)整。兩種拆遷補(bǔ)償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務(wù)主體均不同；提出制定相關(guān)法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補(bǔ)償費(fèi)用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強(qiáng)制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償問題已引起理論界與實踐部門的關(guān)注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認(rèn)識城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補(bǔ)償程序與救濟(jì)程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進(jìn)一步推動和促進(jìn)我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?。城市房屋拆遷補(bǔ)償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補(bǔ)償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補(bǔ)償，不僅涉及行政法律關(guān)系，也涉及到民事法律關(guān)系。

(一)城市房屋拆遷補(bǔ)償性質(zhì)

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進(jìn)行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權(quán)征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認(rèn)的事實。在對拆遷房屋的補(bǔ)償中，主要部分是對土地的補(bǔ)償，拆遷中的矛盾多是因為土地補(bǔ)償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進(jìn)行征收是我國城市房屋拆遷的本質(zhì)。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補(bǔ)償法律關(guān)系

民事賠償與民事補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補(bǔ)償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關(guān)系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補(bǔ)償法律關(guān)系，如果是違法行為，則構(gòu)成侵權(quán)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人承擔(dān)民事賠償法律責(zé)任，而不是民事補(bǔ)償責(zé)任。

(二)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的限制，任何公權(quán)力要跨越個人財產(chǎn)權(quán)利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權(quán)利的國家權(quán)力合憲性的標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認(rèn)識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關(guān)國防軍事建設(shè)事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場所等、國家或者公共團(tuán)體指派的建設(shè)項目等。”在我國，2008年3月通過的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

2、必須符合正當(dāng)程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護(hù)市場主體財產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當(dāng)程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應(yīng)的司法程序。對此，有學(xué)者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補(bǔ)償過低的，被征收人有權(quán)向人民法院提訟，請求給予合理的補(bǔ)償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補(bǔ)償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護(hù)各類市場主體的財產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費(fèi)，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩頉]有哪個制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán)，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補(bǔ)償。

三、我國城市房屋拆遷補(bǔ)償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償制度初步確立。2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到了非常重要的作用?！苯陙恚覈诔鞘蟹课莶疬w補(bǔ)償方面取得了重大進(jìn)步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，給予很低的補(bǔ)償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國有土地使用權(quán)被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉?biāo)準(zhǔn)，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強(qiáng)制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標(biāo)準(zhǔn)，從而在實踐中能夠?qū)娌疬w按照補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時，可強(qiáng)制拆遷。但對于商業(yè)拆遷?？赏ㄟ^不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權(quán)，不支持這類拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補(bǔ)償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴(yán)重問題，一是估價不合理?！稐l例》只是原則性地規(guī)定補(bǔ)償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》提出的“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法”只是一個指導(dǎo)性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機(jī)構(gòu)選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而評估機(jī)構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系。在缺乏嚴(yán)密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補(bǔ)償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價差。在實踐中，該補(bǔ)償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進(jìn)行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎(chǔ)上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質(zhì)量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。

(三)拆遷補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。這些規(guī)定與國外的補(bǔ)償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質(zhì)的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補(bǔ)償中沒有考慮土地使用權(quán)等的補(bǔ)償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價值、搬遷的合理損失費(fèi)和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、支付給原居民的補(bǔ)償費(fèi)、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的問題主要有：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護(hù)；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大。“與國外房屋拆遷補(bǔ)償制度相比較，我國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，補(bǔ)償價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權(quán)利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權(quán)。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)做出不利于被拆遷人的評估結(jié)果。

(四)拆遷及補(bǔ)償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當(dāng)中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水?dāng)嚯娪绊憫糁魃?、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進(jìn)行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補(bǔ)償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”等相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機(jī)制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補(bǔ)

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善

(一)從實體與程序上準(zhǔn)確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補(bǔ)償?shù)那疤帷Ｓ捎趯怖嫒狈φJ(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴(yán)格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權(quán)力的努力可能是徒勞的嘗試。”這種狀況下，通過法律程序來認(rèn)定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認(rèn)定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)、公共水源及引水地區(qū)保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益?！北M管簡單的規(guī)定有可能依然無法應(yīng)對復(fù)雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當(dāng)前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權(quán)，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

(二)豐富拆遷補(bǔ)償方式，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在補(bǔ)償方式上就應(yīng)以金錢補(bǔ)償為主，以實物補(bǔ)償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補(bǔ)被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，包括確定計算補(bǔ)償財產(chǎn)的日期、補(bǔ)償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額，并且該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導(dǎo)致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機(jī)制對被拆遷人權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。就拆遷評估結(jié)果出現(xiàn)爭議時應(yīng)通過以下程序解決。被拆遷人對評估結(jié)果有異議時，首先可由拆遷主管部門責(zé)成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機(jī)構(gòu)詳細(xì)介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機(jī)構(gòu)說明后被拆遷人對評估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)重新評估。如兩個評估單位的評估結(jié)果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行答辯，由專家組對估價結(jié)果是否合理進(jìn)行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)欤疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機(jī)產(chǎn)生，對拆遷評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補(bǔ)償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當(dāng)前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。

城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補(bǔ)償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進(jìn)行公平的討價還價。因此，關(guān)鍵問題是政府應(yīng)該認(rèn)清自己在拆遷過程中的位置，主要職責(zé)應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者?？偟膩碚f，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護(hù)者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護(hù)者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點米進(jìn)行定位。

(四)完善司法救濟(jì)程序

“無救濟(jì)則無權(quán)利”，一套健全和有效的救濟(jì)程序，對保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》中的救濟(jì)程序并不能達(dá)到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定。《行政訴訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

篇10

新疆某水電站工程為徑流式電站，采用引水式開發(fā)，開發(fā)任務(wù)是水力發(fā)電。水電站整個動力引水渠道長31km，引水流量為138.8m3/s，裝機(jī)容量220MW（4×55MW），保證出力126.4MW，年發(fā)電量12.79億kW·h。工程建設(shè)征地呈帶狀分布，征地影響范圍涉及3個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、15個行政村及4個縣直單位的386戶移民。工程建設(shè)永久征收土地7551畝，其中耕地2421畝、園地122畝、林地1339.6畝、牧草地3228.8畝；臨時占地3210.3畝；拆遷房屋面積5827.7m2，以及交通、電力、水利等專業(yè)項目恢復(fù)改建等。工程永久征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：耕地補(bǔ)償基數(shù)參照新疆自治區(qū)新計價房[2001]500號文規(guī)定的一等耕地標(biāo)準(zhǔn)，即1200元/畝；補(bǔ)償倍數(shù)按照《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》（國務(wù)院令第471號，以下簡稱《移民安置條例》）規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的16倍”執(zhí)行，其中，土地補(bǔ)償費(fèi)10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)6倍。工程建設(shè)基準(zhǔn)年為2008年，設(shè)計水平年為2011年。征地移民安置補(bǔ)償投資主要材料及價格采用2008年12月價格水平。工程建設(shè)工期34個約。工程建設(shè)征地于2010年正式實施。

2問題的提出

在工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置實施階段，15個永久占地村中有1個村的16戶被占地戶認(rèn)為工程永久占壓他們的承包耕地為菜地，按照種植糧食作物的一等耕地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償是不合理的，他們不能接受，應(yīng)該按照菜地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。為此，他們拒不簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，并多次阻擋工程建設(shè)正常施工。在經(jīng)過多次上訪無果的情況下，最終訴諸法律，不僅給全縣移民安置工作造成了非常被動的局面，而且使工程建設(shè)工期拖延2年之久。針對這個問題，當(dāng)?shù)刂荨⒖h人民政府及其移民管理機(jī)構(gòu)曾多次召開專題會議協(xié)調(diào)、協(xié)商，縣土地管理局、農(nóng)業(yè)部門及菜籃子辦等部門也多次試圖對16戶被占耕地重新確定土地性質(zhì)，但是由于種種原因，最終沒能達(dá)成一致意見。移民監(jiān)理單位針對這個問題進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查。具體情況為：工程建設(shè)永久征收該村耕地741畝，全部為水澆地，共計涉及97戶村民。其中，征收這16戶村民的承包地為110畝。在2005—2007年期間，這16戶村民有的種植了小麥或玉米，有的種植了洋蔥、胡蘿卜或是甜菜、胡麻等，基本上是糧食作物和蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物倒茬種植，一年僅能種植一季。但是，并沒有收集到每戶的詳細(xì)資料。監(jiān)理單位也查閱了國家相關(guān)政策和國內(nèi)外以往類似案例，但是，要改變土地屬性、按照菜地進(jìn)行補(bǔ)償，還要受多方面因素的制約。

3主要制約因素分析

3.1國家政策層面的制約

(1)我國土地利用現(xiàn)狀分類。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T21010-2007)》，我國土地按現(xiàn)狀分為耕地、園地、林地、草地等12類，其中耕地又分為水田、水澆地和旱地。耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地,新開發(fā)、復(fù)墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農(nóng)作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜1.0m，北方寬度＜2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂)；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。

(2)關(guān)于菜地的定義。經(jīng)查閱，目前國家政策層面上對于菜地并沒有確切的定義。只是在《國家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法》（[1995]農(nóng)（土）第11號）中，對城市郊區(qū)菜地進(jìn)行了約定，即是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為本辦法所稱的菜地。從上述兩個方面進(jìn)行分析，該村16戶被占耕地均不能定性為菜地。一是我國土地利用現(xiàn)狀分類中，沒有對菜地進(jìn)行單獨分類，而是把用于種植蔬菜的土地涵蓋在耕地中。而耕地的分類為水田，水澆地，旱地，也不是按種植類別進(jìn)行分類的。二是沒有確切的資料顯示這16戶的被占耕地連續(xù)3年以上全部種植了蔬菜，只是部分農(nóng)戶在自家的承包地上根據(jù)需求倒茬種植了糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物及蔬菜等，是輪作地。三是當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件決定了該地區(qū)每年只能種植一季農(nóng)作物，即一年只種一茬，也不符合現(xiàn)行城市菜地的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2土地補(bǔ)償費(fèi)測算問題的制約

（1)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國土地管理法和水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均是采用畝產(chǎn)值倍數(shù)法計算?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。《移民安置條例》第二十二條規(guī)定：大中型水利水電工程建設(shè)征收耕地的，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和為該耕地被征收前3年平均畝產(chǎn)值的16倍。我國對征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，采用的是土地被征收前3年的平均年產(chǎn)值乘以一定的倍數(shù)。從根本上講，這種計算方法不能體現(xiàn)土地本身的實際價值，同時倍數(shù)計算法也缺乏科學(xué)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一是市場經(jīng)濟(jì)條件下，種植的農(nóng)作物是根據(jù)市場的供求狀況不斷調(diào)整的，很難確定3年中種植作物變化情況。二是實行土地家庭承包經(jīng)營后，難以對農(nóng)作物的產(chǎn)量作出準(zhǔn)確的統(tǒng)計，調(diào)查也難以得到真實的情況。三是農(nóng)作物的價格隨市場波動，年度之間和年內(nèi)不同時期的市場價格都是不確定的，很難確定統(tǒng)一的計算價格。四是在實際工作中，取規(guī)定的下限還是上限相差很大，很難實行。

(2)征地前3年平均畝產(chǎn)值的確定。根據(jù)《水利水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（SL290-2009）條文說明，經(jīng)濟(jì)社會“樣本調(diào)查的方法分別采用搜集農(nóng)調(diào)隊的典型資料、實地訪問、問卷調(diào)查和隨機(jī)抽樣?！痹趯嶋H工作中，經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)的調(diào)查主要采取搜集縣農(nóng)經(jīng)局統(tǒng)計年鑒資料、農(nóng)調(diào)隊資料等，根據(jù)收集到的資料，由設(shè)計單位等根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定征地前3年平均畝產(chǎn)值和工程征地補(bǔ)償基數(shù)。所以，有關(guān)部門提供的資料情況、設(shè)計人員的水平高低，都對確定征地前3年平均畝產(chǎn)值和工程征地補(bǔ)償基數(shù)數(shù)值有著直接影響。

3.3移民安置規(guī)劃階段的相關(guān)制約

(1)規(guī)劃設(shè)計人員對于國家政策認(rèn)知程度的制約。根據(jù)“國土資源部關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》若干問題的意見（國土資廳發(fā)〔1999〕97號）”，《土地管理法》第四十七條第二款規(guī)定：“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數(shù)量。因此，在計算耕地征用前3年平均年產(chǎn)值時，“該耕地”的概念是不同的。征用耕地土地補(bǔ)償費(fèi)中的該耕地，可以理解為工程建設(shè)征地范圍內(nèi)的耕地（一般以縣為單位），計算耕地征用前3年平均年產(chǎn)值可以用區(qū)域內(nèi)的平均數(shù)值；而征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)中的該耕地，是指被征地村或村民小組每人占有的耕地數(shù)量，計算耕地征用前3年平均年產(chǎn)值應(yīng)與村、組平均前3年產(chǎn)值掛鉤。不能采用相同的數(shù)值進(jìn)行計算。但是，在實際工作中，規(guī)劃設(shè)計人員往往采用工程建設(shè)征地區(qū)域內(nèi)前3年耕地畝產(chǎn)值進(jìn)行計算，作為補(bǔ)償基數(shù)，再乘以相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)即可。這種計算方法沒有按照“該耕地”的不同含義進(jìn)行區(qū)分，以此確定的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有違公平、合理，也不能完全反映實際情況。

(2)地方移民機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)村干部等工作深度的制約。根據(jù)《水利水電工程建設(shè)征地移民實物調(diào)查規(guī)范》（SL442—2009）、《大中型水利水電工程移民安置前期工作管理暫行辦法》（水規(guī)計[2010]33號）的規(guī)定，實物調(diào)查成果應(yīng)經(jīng)調(diào)查者和被調(diào)查者簽字認(rèn)可并公示后，由有關(guān)地方人民政府簽署意見。其中，屬于農(nóng)村和城（集）鎮(zhèn)居民的實物，應(yīng)由戶主簽字；屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的實物，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章；屬于企業(yè)的實物，應(yīng)由企業(yè)法人代表簽字并加蓋公章；屬于機(jī)關(guān)事業(yè)單位的實物，應(yīng)由單位負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章。在實際工作中，屬于農(nóng)村和城（集）鎮(zhèn)居民的實物，屬于企業(yè)的實物或是企屬于機(jī)關(guān)事業(yè)單位的實物，均能根據(jù)規(guī)定由相關(guān)物權(quán)人進(jìn)行簽字、認(rèn)可，但是，對于屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的調(diào)查，按照規(guī)定應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章。一方面這是由我國土地的公有性質(zhì)決定的;另一方面又現(xiàn)行的于土地承包經(jīng)營相矛盾。因為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的僅僅是被占土地的性質(zhì)和面積，并不能真實的反映農(nóng)戶實際種植了什么。綜上所述，由于各方面因素的制約，使得在征地移民實施過程中，存在類似于菜地補(bǔ)償這樣細(xì)節(jié)性的問題不能得到有效的解決，從而影響到移民安置工作的順利開展，影響到工程建設(shè)，甚至社會穩(wěn)定。

4建議

(1)目前，我國《中華人民共和國土地管理法》、新疆自治區(qū)“關(guān)于下發(fā)自治區(qū)國土資源系統(tǒng)土地管理行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（新計價房[2001]500號，簡稱自治區(qū)500號文）”中都涉及到了菜地的補(bǔ)償問題，如，自治區(qū)500號文規(guī)定：“種植特種作物的耕地、菜地、果園的年產(chǎn)值應(yīng)高于本表一等耕地標(biāo)準(zhǔn)”，“棉花地最高不得超過1.5倍；果園地不得超過2倍；蔬菜地不得超過3倍；葡萄地不得超過4倍。其他經(jīng)濟(jì)作物按實際年產(chǎn)值測算”等，但對菜地沒有明確的界定。建議相關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化政策、標(biāo)準(zhǔn)，使其更具操作性，為更加合理的實施補(bǔ)償提供政策依據(jù)。

（2)在進(jìn)行實物指標(biāo)調(diào)查時，應(yīng)按照相關(guān)政策要求、根據(jù)工程建設(shè)不同階段，逐步深化、細(xì)化實物指標(biāo)調(diào)查，特別是對土地的調(diào)查，在實施階段進(jìn)行土地分戶時，應(yīng)對每戶的土地的性質(zhì)、種植結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查、登記，并有影像記錄備查；縣、鄉(xiāng)移民機(jī)構(gòu)，尤其是鄉(xiāng)、村干部，應(yīng)切實負(fù)起責(zé)任，盡量提供符合實際的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料，認(rèn)真做好實物指標(biāo)調(diào)查、核實工作；同時，應(yīng)加大土地征收中農(nóng)戶的參與程度，以維護(hù)移民群眾的合法權(quán)益。在對實物指標(biāo)成果公示期間，涉及人員一定要認(rèn)真核對，在確定數(shù)量、地類、面積無誤后，再進(jìn)行簽字、認(rèn)可；以避免影響在后續(xù)工作。

(3)遇到國家現(xiàn)行政策對實際存在的補(bǔ)償問題沒有嚴(yán)格界定時，征地移民參建各方應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在不突破政策框架的前提下，對有爭議的補(bǔ)償問題做出切合實際的約定，以維護(hù)移民群眾合法權(quán)益，并保障工程建設(shè)順利施工。