導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇土地開(kāi)發(fā)的概念，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】土地開(kāi)發(fā)；土地整理；耕地占補(bǔ)平衡；市場(chǎng)化

土地是民生之本、發(fā)展之基、宏觀調(diào)控的重要手段，是一切經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的空間基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量耕地由于建設(shè)占用、生態(tài)退耕、災(zāi)害損毀使耕地總量快速減少。同時(shí)依然存在耕地空間分布不均、生產(chǎn)條件差、生態(tài)環(huán)境惡化等諸多問(wèn)題限制我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)的糧食安全構(gòu)成威脅。在2007年全國(guó)十屆人大五次會(huì)議《政府工作報(bào)告》上，總理鄭重承諾，一定要確保全國(guó)18億畝耕地的“紅線”不能突破，這是一個(gè)事關(guān)14億人吃飯的重大問(wèn)題。我國(guó)政府通過(guò)土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用管制，建設(shè)用地審批等多種方式嚴(yán)格限制耕地的非農(nóng)轉(zhuǎn)用。在限制我國(guó)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用同時(shí)對(duì)于必須占用耕地的建設(shè)用地進(jìn)行耕地補(bǔ)充是維持耕地占補(bǔ)平衡的必要方式。

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是保證我國(guó)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的一個(gè)重要方法手段和重要因素，是促進(jìn)土地合理有效利用，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、土地關(guān)系的重要手段。在實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，提高土地利用率和改善生態(tài)環(huán)境方面日益起到不可低估的作用。我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理工作起步較晚，在其過(guò)程中依然存在著一些管理方式和制度不健全等問(wèn)題。其中土地開(kāi)發(fā)整理的市場(chǎng)化程度較低是主要問(wèn)題之一，如果能在土地開(kāi)發(fā)整理方面引入市場(chǎng)機(jī)制，創(chuàng)造更多市場(chǎng)作用因素，就能使很多問(wèn)題迎刃而解。當(dāng)然市場(chǎng)化不是萬(wàn)能的，只有在政府的引導(dǎo)和監(jiān)督下的市場(chǎng)化才能避免市場(chǎng)失靈的發(fā)生，真正保證我國(guó)的糧食安全。所以在本文的最后一段探討土地開(kāi)發(fā)整理市場(chǎng)化后的社會(huì)效益與可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

一、土地開(kāi)發(fā)整理與耕地占補(bǔ)平衡的理論內(nèi)涵

（一）耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理的概念

耕地占補(bǔ)平衡是指非農(nóng)建設(shè)占用耕地與土地整理開(kāi)發(fā)復(fù)墾補(bǔ)充耕地兩者的平衡。1998年頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》中正式提出實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度，按照“占多少，墾多少”原則，建設(shè)單位必須要補(bǔ)充相應(yīng)的耕地，以保證耕地不減少。2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，建設(shè)單位必須補(bǔ)充數(shù)量質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀a(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算，防止占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣。

學(xué)者對(duì)于耕地占補(bǔ)平衡的理解層次比較豐富，除了數(shù)量，質(zhì)量的平衡，還提出耕地的生態(tài)平衡，區(qū)域平衡等多方面多層次的占補(bǔ)平衡概念。而依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的耕地占補(bǔ)情況來(lái)看，新疆，內(nèi)蒙古，黑龍江等地儲(chǔ)備耕地較多，而發(fā)達(dá)的中東部地區(qū)的儲(chǔ)備耕地?cái)?shù)量已經(jīng)不多，區(qū)域不平衡現(xiàn)象顯著，實(shí)現(xiàn)總量與質(zhì)量的平衡需要一定程度的易地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)橥恋氐挠邢扌裕L(zhǎng)時(shí)間實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的平衡就更加困難甚至是不可能的。

土地開(kāi)發(fā)與土地整理原本是兩個(gè)不同的概念，國(guó)土資源部土地整理中心認(rèn)為：土地開(kāi)發(fā)是對(duì)目前尚未利用，但其自然條件適宜或允許被開(kāi)發(fā)為某種用途，且有利用潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地，采取技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，包括開(kāi)發(fā)荒山、荒地、荒水和灘涂等。而土地整理的概念則是：在一定的地域區(qū)間內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)利用，提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率，增加可利用土地?cái)?shù)量，確保經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益良性循環(huán)的措施。它既可以是農(nóng)地整理，也可以是市地整理?！?/p>

可以看出，土地開(kāi)發(fā)的主要對(duì)象是完全沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的荒地，而土地整理的對(duì)象主要是已經(jīng)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用的土地，其主要目的是集約利用，使得原來(lái)的土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)作用。本文中將土地開(kāi)發(fā)整理概念合并使用的目的主要是因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)整理都可以增加可耕作耕地的面積，提高土地利用率和利用效率。如果耕地指標(biāo)可以在市場(chǎng)上交易，它們都可以為耕地占用提供指標(biāo)，具有市場(chǎng)化的條件。

（二）耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理的密切聯(lián)系與理論基礎(chǔ)

耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理之間密切相關(guān)，土地開(kāi)發(fā)整理的主要目的是增加有效耕地面積，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，保護(hù)我國(guó)糧食安全，經(jīng)濟(jì)快速有效發(fā)展和生態(tài)環(huán)境安全。耕地占補(bǔ)平衡的實(shí)現(xiàn)也離不開(kāi)土地開(kāi)發(fā)整理，耕地成為非農(nóng)業(yè)用地后只能通過(guò)易地開(kāi)發(fā)或者整理的手段來(lái)補(bǔ)充，別無(wú)他法。

二者密切的聯(lián)系還體現(xiàn)在它們有一些共同的理論基礎(chǔ)，主要有土地資源的稀缺性，可持續(xù)發(fā)展理論，動(dòng)態(tài)平衡理論，土地價(jià)值理論與土地生產(chǎn)潛力理論都是解決和指導(dǎo)耕地占補(bǔ)平衡和土地開(kāi)發(fā)整理的理論基礎(chǔ)。具體理論內(nèi)容不在此詳述。而在我國(guó)，《土地管理法》是耕地占補(bǔ)平衡和土地開(kāi)發(fā)整理的法律基礎(chǔ)，從理論基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)的相關(guān)性可得出兩者的關(guān)系緊密。

二、現(xiàn)階段我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理的主要模式

目前，我國(guó)土地整理的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作一種是按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，各種造地公司接受政府、集體或農(nóng)戶(hù)的委托自行籌資進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，其成果經(jīng)驗(yàn)收合格后，納入新增耕地標(biāo)儲(chǔ)備庫(kù)。另一種是行政指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，這種市場(chǎng)運(yùn)作是比較廣泛的，各種形式的土地整理企業(yè)接受政府、集體或農(nóng)戶(hù)的委托墊資進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，其成果驗(yàn)收合格后，納入新增耕地指標(biāo)儲(chǔ)備庫(kù)，然后由土地開(kāi)發(fā)整理中心核定土地整理企業(yè)的成本并予以相應(yīng)的補(bǔ)償。具體主要模式有以下兩種：

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關(guān)鍵詞：測(cè)繪技術(shù)；土地利用現(xiàn)狀；潛力調(diào)查；應(yīng)用

前言：開(kāi)展土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作是以完成城鎮(zhèn)地籍測(cè)量為前提的一項(xiàng)新興項(xiàng)目，該項(xiàng)目需要提前運(yùn)用一定的測(cè)繪手段完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，方能提高精度，形成準(zhǔn)確的基礎(chǔ)圖件、數(shù)據(jù)，從而為保質(zhì)保量完成開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作做好技術(shù)保障。

1.土地開(kāi)發(fā)整理各階段測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用分析

土地開(kāi)發(fā)整理關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)是土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要支撐項(xiàng)目，它貫穿于土地開(kāi)發(fā)整理的全過(guò)程。

1.1 土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃階段

該階段是其他工作的前提，是對(duì)土地利用現(xiàn)狀的一個(gè)整體性把握，需要繪制一個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)圖件，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的比例繪制圖形，以供日后的工作和使用。該階段還有一個(gè)關(guān)鍵性的任務(wù)，就是土地開(kāi)發(fā)整理潛力調(diào)查，其潛力調(diào)查圖以1∶1萬(wàn)土地詳查圖為工作底圖，結(jié)合野外實(shí)地調(diào)查來(lái)開(kāi)展工作的。目前，我國(guó)的部分市縣級(jí)實(shí)際使用的土地詳查圖編制時(shí)間仍是20世紀(jì)90年代初期或中期，此時(shí)期的圖紙?jiān)缫咽チ藢?duì)土地規(guī)劃真正的數(shù)據(jù)調(diào)查作用，圖件的現(xiàn)勢(shì)性較差，影響了整體規(guī)劃效果的準(zhǔn)確性。隨著科技的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，測(cè)繪技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用和發(fā)展，當(dāng)前對(duì)于較大區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件，可以借助3S技術(shù)，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實(shí)測(cè)現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)的數(shù)據(jù)，再用GIS技術(shù)建立土地利用現(xiàn)狀及變更數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)分析評(píng)價(jià)，以解決專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件的現(xiàn)勢(shì)性問(wèn)題。

1.2 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目確定，總體的規(guī)劃有了一定的方向，需要對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行一番準(zhǔn)確的研究和定位。該階段對(duì)部分精確地?cái)?shù)據(jù)并沒(méi)有很高的要求，只要對(duì)整體的項(xiàng)目有一個(gè)整體性的概括性圖紙即可，知識(shí)為了方便后期工作的啟動(dòng)，但該階段對(duì)項(xiàng)目區(qū)邊界的要求較高，要求邊界控制點(diǎn)的平面坐標(biāo)及經(jīng)緯度坐標(biāo)，建議采用GPS測(cè)量方式精確測(cè)定項(xiàng)目區(qū)邊界控制點(diǎn)。

1.3 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目施工及管理階段

該階段是實(shí)現(xiàn)工程最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，施工單位要根據(jù)相關(guān)單位或者部門(mén)提供的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分工，快速準(zhǔn)確的施工，所采用的方式是：采用工程施工放樣測(cè)量的方法，依據(jù)通過(guò)審批的設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)圖件進(jìn)行相應(yīng)的施工。不止是施工過(guò)程中，還包括項(xiàng)目在施工完成后的竣工驗(yàn)收，在提交竣工圖紙時(shí)還要提供土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目竣工圖，其比例尺與土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖相同。該階段屬于成果驗(yàn)收階段，其測(cè)量所獲得的數(shù)據(jù)將作為日后施工隊(duì)伍以及各大相關(guān)數(shù)據(jù)保管以及管理部門(mén)的檔案，因此，該階段必須做到工作細(xì)致認(rèn)真，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容全面。

在整個(gè)項(xiàng)目竣工后，還要提供項(xiàng)目的后期管理以及使用者的反饋信息，可充分利用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的測(cè)量資料和圖件，與施工前的土地開(kāi)發(fā)整理現(xiàn)狀圖及施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行對(duì)比研究及跟蹤管理，但施工過(guò)程中如牽扯到較復(fù)雜的如沉降、變形觀測(cè)等施測(cè)活動(dòng)，則需要由專(zhuān)門(mén)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)施測(cè)研究。

2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

目前，我國(guó)對(duì)土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查主要分為以下幾個(gè)步驟，包括現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)確勘察、平面控制測(cè)量、變化地物的修測(cè)補(bǔ)測(cè)、圖形編輯、權(quán)屬調(diào)查、建筑物狀況調(diào)查、地籍調(diào)查表的填寫(xiě)、建立和完善地籍管理信息系統(tǒng)等。我們今天要談的是其中的控制測(cè)量，控制測(cè)量所涉及的內(nèi)容較為廣泛，包括界點(diǎn)、水系、植被、建筑物、方位。目前，由于我國(guó)的科學(xué)發(fā)展水平的顯限制，所采用的測(cè)量方法相較于發(fā)達(dá)國(guó)家仍顯滯后，主要是利用城鎮(zhèn)1:500地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)變化地物進(jìn)行修測(cè)、補(bǔ)測(cè)，采用全站儀解析法測(cè)繪，測(cè)點(diǎn)的位置標(biāo)注在草圖上，坐標(biāo)信息由全站儀自動(dòng)記錄，并通過(guò)軟件傳輸至計(jì)算機(jī)，通過(guò)繪圖軟件進(jìn)行編輯處理。此時(shí)，測(cè)繪技術(shù)就顯得尤為重要，它可以為日后的土地管理提供保證和技術(shù)支持。

3.土地利用現(xiàn)狀分析技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

完成調(diào)查的測(cè)繪，需要對(duì)土地進(jìn)行一個(gè)合理的規(guī)劃，此時(shí)就需要一定技術(shù)含量的測(cè)繪技術(shù)的使用，要應(yīng)用一定的方法按照先前的結(jié)論得出我國(guó)土地目前的數(shù)量以及分布情況，按照一定科學(xué)的方式進(jìn)行一次分析和規(guī)劃，合理的將我國(guó)目前土地應(yīng)用的現(xiàn)狀呈現(xiàn)在調(diào)查者的面前，可通過(guò)土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用強(qiáng)度、土地利用效益等方面對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)。其中土地利用強(qiáng)度的概念較為重要，主要是指單位土地面積上的土地開(kāi)發(fā)利用程度，是一個(gè)具有時(shí)間和空間意義的相對(duì)比較概念。今天的土地可利用的能量是由于過(guò)去土地的使用所造成的。從理論上說(shuō)土地利用強(qiáng)度具有時(shí)間上的可度量性，空間上的可比較性。

大地是人類(lèi)賴(lài)以生存必不可少的，而且它可以為人類(lèi)的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限的利益，出了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的效益，還包括生態(tài)環(huán)境發(fā)展的效益。因此，測(cè)繪技術(shù)的不斷發(fā)展是可以提升土地的可持續(xù)利用性。

4.土地利用潛力分析技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

由于人口的暴增，土地驟然變得很緊張，價(jià)格更是水漲船高，成為社會(huì)甚至世界關(guān)注的重點(diǎn)，目前，我國(guó)對(duì)土地的規(guī)劃仍存在著著一定的漏洞，部分研究者將目光轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有土地的潛力進(jìn)行分析，土地利用潛力分析采用單指標(biāo)評(píng)價(jià)和綜合指標(biāo)體系評(píng)價(jià)兩種方法：?jiǎn)沃笜?biāo)評(píng)價(jià)方法選用的是擴(kuò)展?jié)摿Α⒔Y(jié)構(gòu)潛力、強(qiáng)度潛力和管理潛力等四個(gè)方面指標(biāo)；綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)方法選用的是模糊綜合評(píng)判法。采用兩種方法分析的目的在于從不同的角度了解開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用潛力，為社會(huì)的發(fā)展緩解土地帶來(lái)的壓力，為日后土地的開(kāi)發(fā)和使用提供一定的保障。

篇3

【關(guān)鍵詞】土地整理；產(chǎn)業(yè)化管理；土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃；優(yōu)惠政策；技術(shù)隊(duì)伍

由于我國(guó)面臨著嚴(yán)竣的人口和土地問(wèn)題，因此需要加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地利用觀，通過(guò)可持續(xù)土地整理來(lái)強(qiáng)化土地資源管理，節(jié)約和集約用地，通過(guò)大力保護(hù)土地和加強(qiáng)土地資源再生的社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程，即加大土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾及整理的力度，通過(guò)擴(kuò)大土地自然供給來(lái)更好的增加土地經(jīng)濟(jì)供給量，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)性使用。

一、加快實(shí)行土地整理產(chǎn)業(yè)化管理

在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)土地整理過(guò)程中，需要加快推動(dòng)土地整理產(chǎn)業(yè)化管理。需要對(duì)已經(jīng)利用的土地采取有效的保護(hù)、整治和管理等諸多措施，努力提高土地生產(chǎn)力，擴(kuò)大再生產(chǎn)。通過(guò)不斷對(duì)土地質(zhì)量和生產(chǎn)力進(jìn)行改善來(lái)增加可利用土地的面積特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)實(shí)行土地整理產(chǎn)業(yè)化能夠有效的提高土地整理的效率，轉(zhuǎn)變土地利用方式。特別是在當(dāng)前政府由于資金不足，缺乏完善的投入機(jī)制情況下，更應(yīng)加快推動(dòng)土地整理產(chǎn)業(yè)化，從而確保土地整理過(guò)程中資金的良性循環(huán)。當(dāng)前我國(guó)土地整理產(chǎn)業(yè)化模式中，以市場(chǎng)運(yùn)作模式、行政指導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式、政府立項(xiàng)、企業(yè)運(yùn)作模式等三種模式為主，任何一種模式都不能過(guò)多的依賴(lài)于政府，需要進(jìn)一步擴(kuò)展資金來(lái)源及渠道，實(shí)現(xiàn)土地整理主體的多元化。在土地整理產(chǎn)業(yè)化管理過(guò)程中，需要對(duì)土地資源進(jìn)行價(jià)值核算，統(tǒng)一定價(jià)，并定期對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)定，以便于更好的推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、編制科學(xué)的土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃

在可持續(xù)土地整理工作中，需要編制土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，這是土地整理效益得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在具體編制過(guò)程中，需要以系統(tǒng)工程原理作為重要指導(dǎo)，同時(shí)還要處理好與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系。通常情況下，需要在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下來(lái)編制土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，并處理好內(nèi)外的各種關(guān)系，使其能夠更好的發(fā)揮出整體效益。同時(shí)還要有效的將土地開(kāi)發(fā)整理系統(tǒng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)有效的結(jié)合在一起，理順其內(nèi)在的聯(lián)系，在規(guī)劃方案擬訂過(guò)程中綜合、全面進(jìn)行考慮。對(duì)于具體的規(guī)劃方案，需要做到幾個(gè)供選方案共存，這樣才能從中選擇與規(guī)劃目標(biāo)相符，而且綜合效益最優(yōu)的方案，使規(guī)劃的質(zhì)量能夠得到有效的保障。

在土地整理工作中，需要依托于現(xiàn)勢(shì)性較好的地形圖作為底圖，以其為依據(jù)來(lái)進(jìn)行具體的規(guī)劃，準(zhǔn)確劃分權(quán)屬界線，及明確土地面積的位置。同時(shí)還要根據(jù)比例尺地形圖中比例尺來(lái)繪制各類(lèi)地物及地類(lèi)符號(hào)，做好田地規(guī)劃工作，確保田塊的各種參數(shù)要與其他各種規(guī)劃保持良好的協(xié)調(diào)性，并形成一個(gè)有機(jī)的整體。

在土地開(kāi)發(fā)整理工作中，需要保護(hù)好周?chē)纳鷳B(tài)環(huán)境，因此需要對(duì)于溝-渠-路-林-田-村等項(xiàng)目的綜合規(guī)劃方案進(jìn)行深入研究，同時(shí)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)工作，有效的降低土地開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中對(duì)生態(tài)環(huán)境所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)。需要樹(shù)立良好的生態(tài)觀點(diǎn)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到土地整理效益的取得不能依靠破壞生態(tài)環(huán)境來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行保護(hù)，在保護(hù)過(guò)程中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外，還需要做好耕地后備資源調(diào)查和評(píng)價(jià)工作，在具體實(shí)施過(guò)程中要樹(shù)立科學(xué)開(kāi)發(fā)觀念，加強(qiáng)對(duì)中低產(chǎn)田的改造，確?，F(xiàn)有耕地質(zhì)量和生產(chǎn)力的提升。

三、實(shí)行有利于土地整理產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策

在土地整理工作中，需要嚴(yán)格按照土地管理法進(jìn)行，對(duì)土地整理收益分配政策進(jìn)行完善，使企業(yè)能夠更積極、主動(dòng)的參與到土地整理產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作中來(lái)，合理分配土地整理后產(chǎn)生的土地增值收益，這樣各參與主體由于有相應(yīng)的利益，這就使其參與的積極性提高。同時(shí)還要進(jìn)一步對(duì)各部門(mén)及相關(guān)權(quán)利人的關(guān)系進(jìn)行理順，其行為主體能夠有權(quán)對(duì)土地整理匯新增的土地面積進(jìn)行支配，使其對(duì)該項(xiàng)土地使用和受益具有相應(yīng)的權(quán)利。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度存在一定的缺陷，為了能夠更好的推動(dòng)土地整理工作的順利進(jìn)行，需要對(duì)農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有進(jìn)行明確。

對(duì)于土地整理工作，需要加大支付的力度，對(duì)于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，可以將該項(xiàng)費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)工作，為了能夠更好的支持土地整理項(xiàng)目的順利實(shí)施，政府可以設(shè)立土地整理基金，拓寬渠道，利用多種途徑來(lái)籌措土地整理基金，并獲取相應(yīng)的收益。

在土地整理工作中，需要加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹(shù)立良好的市場(chǎng)觀念，并將其引入到土地開(kāi)發(fā)整理工作中來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)土地整理的投入產(chǎn)出效益進(jìn)行深入分析，加快對(duì)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度，積極調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，從而吸引更多力量加入到土地整理工作中來(lái)。

四、建立高素質(zhì)的土地整理專(zhuān)業(yè)技術(shù)隊(duì)伍

土地整理工作具有較強(qiáng)的技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性，對(duì)從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)具有較高的要求。因此要想提高土地整理工作的質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)土地整理的高效益，則需要建立一支高素質(zhì)的土地整理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。在日常工作中，需要加強(qiáng)土地整理隊(duì)伍建設(shè)工作，強(qiáng)化土地整理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其掌握新技術(shù)和新方法，提高土地整理的先進(jìn)性和科學(xué)性。可以通過(guò)建立土地整理規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度來(lái)有效的將土地整理專(zhuān)業(yè)人員與土地整理項(xiàng)目有效的結(jié)合起來(lái)，編制出高質(zhì)量的土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)，并達(dá)到預(yù)期的土地整理效果。

五、結(jié)束語(yǔ)

土地作為一種稀缺資源，人口和土地是我國(guó)發(fā)展中需要面臨的嚴(yán)竣問(wèn)題，特別是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中，土地資源更為短缺，這就使土地資源的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義，因此需要保證土地資源的合理利用。通過(guò)可持續(xù)土地整理，不僅能夠有效的增加土地利用面積，提高土地利用率，而且還能夠提高單位面積土地的產(chǎn)量，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展與耕地總量動(dòng)態(tài)平衡問(wèn)題得以解決，對(duì)推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]楊君.土地整理與土地資源可持續(xù)利用[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)科技，2010-12-10.

篇4

關(guān)鍵詞：土地整理 資金核算 管理

一、土地整理概念

所謂土地整理，指的是在土地出讓之前，相關(guān)的部門(mén)或者機(jī)構(gòu)對(duì)于該項(xiàng)土地進(jìn)行投資以及整理的過(guò)程。在實(shí)際的操作過(guò)程中，土地整理在很多地區(qū)及城市都是通過(guò)政府部門(mén)來(lái)實(shí)施的，或者是由政府部門(mén)將相關(guān)土地整理活動(dòng)交由企業(yè)來(lái)操作，政府部門(mén)只是負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理。除上述方式外，也可以由國(guó)有企業(yè)以及事業(yè)單位性質(zhì)的相關(guān)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行操作。多為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，土地整理涉及的面比較廣泛，通常包含了拆遷、征地以及相關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)等，這些活動(dòng)都是由政府部門(mén)來(lái)組織和實(shí)施的，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為也是受雇于政府部門(mén)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，土地整理行為在土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)、工程質(zhì)量等多個(gè)方面都會(huì)影響到一個(gè)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

二、土地整理項(xiàng)目資金管理原則

一是專(zhuān)款專(zhuān)用原則。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金是有特定用途的專(zhuān)項(xiàng)資金，必須專(zhuān)項(xiàng)用于經(jīng)批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)單位必須遵守“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，按照規(guī)定的用途和開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，安排使用項(xiàng)目資金，任何部門(mén)、單位或個(gè)人不得以任何時(shí)候理由和采取任何方式或截留、侵占、挪用項(xiàng)目資金，不得擅自改變資金用途和擴(kuò)大使用范圍及提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目資金不得用于購(gòu)建項(xiàng)目配套設(shè)備以外的固定資產(chǎn)，不得用于對(duì)外投資，不得用于支付滯納金、罰款、違約金、賠償金，不得用于贊助和捐贈(zèng)支出。

二是分責(zé)落實(shí)、統(tǒng)一監(jiān)管原則。我國(guó)土地開(kāi)發(fā)都是由國(guó)家立項(xiàng)或組織實(shí)施，資金由財(cái)政統(tǒng)一安排，主要有土地使用費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)等，這就需要在國(guó)家統(tǒng)一政策下，按照相關(guān)職責(zé)，對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一監(jiān)管，以滿足國(guó)家宏觀調(diào)控的需要。

三是突出重點(diǎn)，壓縮費(fèi)用性支出。整理項(xiàng)目的資金是通過(guò)預(yù)算安排的，在核定項(xiàng)目投資時(shí)，要突出重點(diǎn)，壓縮費(fèi)用性支出，一般無(wú)重大不可抗力的事件，項(xiàng)目資金預(yù)算不可修改。

四是注重效益原則。要通過(guò)科學(xué)管理，降低項(xiàng)目成本，努力提高項(xiàng)目的使用效益，要建立項(xiàng)目評(píng)價(jià)機(jī)制，要充分體現(xiàn)項(xiàng)目資金的效益性和目的性。

三、土地整理項(xiàng)目資金使用范圍及會(huì)計(jì)核算要求

土地整理項(xiàng)目資金會(huì)計(jì)核算的要求有以下幾個(gè)方面：

一是項(xiàng)目承擔(dān)單位必須按照專(zhuān)項(xiàng)資金管理要求，進(jìn)行單獨(dú)管理與核算。二是項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)法》規(guī)定和項(xiàng)目資金管理要求，設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和配備會(huì)計(jì)人員，建立項(xiàng)目資金使用管理制度和核算制度，明確部門(mén)、人員和崗位的職責(zé)權(quán)限，健全內(nèi)部控制與監(jiān)督機(jī)制，確保項(xiàng)目資金的合理有效使用。

下列事項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理：由于土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃的調(diào)整、有關(guān)政策的變更等原因而終止繼續(xù)施工的項(xiàng)目，通過(guò)清算后確認(rèn)的不再施工的工程施工的工程費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用部分。已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，因施工條件變化等原因而少完成的工程量，經(jīng)審計(jì)確認(rèn)后其預(yù)算費(fèi)用部分應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理。項(xiàng)目預(yù)算中不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)未支用部分；按有關(guān)規(guī)定從項(xiàng)目預(yù)算中預(yù)留的質(zhì)量保證金（20%），在竣工驗(yàn)收時(shí)，因質(zhì)量問(wèn)題而扣減返還數(shù)額部分。

項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目預(yù)算文件所規(guī)定的費(fèi)用支出范圍控制使用資金，凡是項(xiàng)目預(yù)算沒(méi)有規(guī)定的費(fèi)用支出，即使符合土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)資金所規(guī)定的支出范圍，也不能擅自增加項(xiàng)目預(yù)算外的費(fèi)用支出。

項(xiàng)目資金的開(kāi)支范圍為組織、實(shí)施管理土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)、固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、業(yè)主管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。前期工作費(fèi)的支出指項(xiàng)目正式實(shí)施前所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：項(xiàng)目立項(xiàng)審查及報(bào)批、項(xiàng)目可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目勘察、土地清查、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理等各項(xiàng)工作發(fā)生的支出。

土地整理工程施工費(fèi)的支出指為實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程以及其它工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

竣工驗(yàn)收費(fèi)的支出指項(xiàng)目各項(xiàng)工程完工后，為實(shí)施項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工決算、項(xiàng)目成果管理而發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目決算編制與審計(jì)、土地重估與登記、基本農(nóng)田重劃與標(biāo)志等各項(xiàng)工作發(fā)生的支出。業(yè)主管理費(fèi)的支出指項(xiàng)目承擔(dān)單位為組織管理項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)管理性支出，包括：項(xiàng)目管理人員的各種工資、職工福利費(fèi)、公務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和其他費(fèi)用等。

四、土地整理項(xiàng)目資金使用管理分析

首先，項(xiàng)目資金請(qǐng)撥款管理。項(xiàng)目資金請(qǐng)撥款管理主要是指國(guó)土資源部門(mén)收到專(zhuān)項(xiàng)撥款并撥付下級(jí)項(xiàng)目管理單位和下級(jí)項(xiàng)目管理單位收到專(zhuān)項(xiàng)撥款的管理。具體指：各級(jí)項(xiàng)目管理單位對(duì)收到的項(xiàng)目撥款，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)款管理，保證項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用。項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度提出資金需求，上級(jí)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)協(xié)議及工程合同等要求，結(jié)合工程進(jìn)度，及時(shí)、足額地?fù)芨顿Y金。同時(shí)，按有關(guān)規(guī)定保留一部分專(zhuān)款作為工程質(zhì)量保證金，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后再撥付。

其次，項(xiàng)目資金使用的管理。按資金使用用途的不同，項(xiàng)目資金使用管理分為工程施工費(fèi)管理、固定資產(chǎn)管理、其它費(fèi)用管理和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理四個(gè)部分。在進(jìn)行項(xiàng)目資金支付時(shí)按照一下程序來(lái)進(jìn)行：劃清各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支界限，嚴(yán)格遵守費(fèi)用開(kāi)支范圍；經(jīng)辦人簽字；有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)審核；財(cái)務(wù)部門(mén)審核；單位領(lǐng)導(dǎo)或單位領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)人核準(zhǔn)并簽字。

支付預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)按合同約定條件，由施工單位提交用款申請(qǐng)，并經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批示同意后才支付。用款單位應(yīng)提供的書(shū)面資料包括以下內(nèi)容：工程進(jìn)度，包括本期工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)下期工程進(jìn)度，累計(jì)已完成工程量；工程監(jiān)理意見(jiàn)；請(qǐng)款用途、金額；用款單位負(fù)責(zé)人批示、簽章；會(huì)計(jì)人員在按規(guī)定撥款后，應(yīng)及時(shí)登記入賬，并附以下原始憑證；用款申請(qǐng)單；用款施工單位收款的正式收據(jù)（嚴(yán)禁使用白條）；項(xiàng)目承擔(dān)單位撥款的銀行付款存根（嚴(yán)禁用現(xiàn)金及現(xiàn)金支票支付）；其他相關(guān)憑證等。

按項(xiàng)目實(shí)施、管理方式的不同，工程價(jià)款的結(jié)算方式有階段結(jié)算和完工結(jié)算兩種。這主要與簽訂合同的內(nèi)容有關(guān)。工程結(jié)算時(shí)，工程施工單位提交結(jié)算單，結(jié)算單主要內(nèi)容：工程項(xiàng)目名稱(chēng)及具體施工內(nèi)容；合同或協(xié)議規(guī)定的工程量、金額；實(shí)際完成的工程量、金額；累計(jì)預(yù)收工程款或已結(jié)算工程款；本期應(yīng)收工程款；工程施工單位負(fù)責(zé)人簽字。工程監(jiān)理提交監(jiān)理報(bào)告，工程監(jiān)理的報(bào)告包括：項(xiàng)目實(shí)施概況；各項(xiàng)工程的工程量、工程造價(jià)及工程質(zhì)量；工程監(jiān)理人員的簽章、工程監(jiān)理單位蓋章。

項(xiàng)目承擔(dān)單位有設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用發(fā)生的按以下規(guī)定辦理：正確區(qū)分應(yīng)列入固定資產(chǎn)管理的設(shè)備與工程材料的界限；購(gòu)置設(shè)備應(yīng)按采購(gòu)合同規(guī)定的條款結(jié)算與支付；設(shè)備安裝完成后，應(yīng)按照構(gòu)建總成本備查登記管理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行整體項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)辦理移交手續(xù)，提交固定資產(chǎn)移交清單，明確接管單位，以確保資產(chǎn)的安全完整。

其它費(fèi)用包括前期工作費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和業(yè)主管理費(fèi)。項(xiàng)目承擔(dān)單位發(fā)生的這些費(fèi)用支出，應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定的支出范圍、預(yù)算額度進(jìn)行使用，并嚴(yán)格劃分項(xiàng)目費(fèi)用和非項(xiàng)目費(fèi)用之間、項(xiàng)目各費(fèi)用之間的界限，屬于共性費(fèi)用的，應(yīng)提供分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并分別攤?cè)敫黜?xiàng)費(fèi)用。項(xiàng)目承擔(dān)單位發(fā)生屬于不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)范圍的費(fèi)用時(shí)，必須提交不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)使用申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)明使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的原因，使用額度，并逐級(jí)報(bào)批。

再次，項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算的管理。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣分別為計(jì)量單位，報(bào)日常項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算資料匯總、整理為一個(gè)完整的指標(biāo)體系，綜合反映竣工項(xiàng)目的實(shí)際支出的投資效果的總結(jié)性文件。

五、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的決算和審計(jì)工作

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投入資金量大，工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的相關(guān)決算和審計(jì)工作，以確保項(xiàng)目資金的專(zhuān)款專(zhuān)用，充分發(fā)揮資金的使用效率。

一是要認(rèn)真做好土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的資金決算工作，認(rèn)真核對(duì)資金撥款情況，對(duì)每個(gè)土地整理項(xiàng)目資金的支出數(shù)和項(xiàng)目資金的結(jié)余數(shù)進(jìn)行決算。二是加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收管理，認(rèn)真檢查土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。三是加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的審計(jì)工作，確保項(xiàng)目資金“專(zhuān)款專(zhuān)用”，進(jìn)一步充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的使用效率。

六、結(jié)束語(yǔ)

篇5

土地法律原則在民法中地位突出，尤其在《物權(quán)法》實(shí)施后，中國(guó)土地立法進(jìn)入重要時(shí)期。土地資源是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平不高的情況下，土地資源的狀況對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展作用更大。隨著國(guó)家立法部門(mén)對(duì)土地資源合理利用調(diào)研的不斷深入，土地綜合有效利用的主要措施——土地整理也已成為深化土地管理的一項(xiàng)新課題，因土地整理涉及環(huán)境和資源諸多問(wèn)題，也是貫徹國(guó)家可持續(xù)科學(xué)發(fā)展觀的組成內(nèi)容，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益合理有效的利用土地，本文將目前我國(guó)法律關(guān)于土地整理方面的規(guī)定加以梳理，作一些粗淺的探討，供廣大法律實(shí)務(wù)者參考。

一、 土地整理的法律規(guī)定及其概念

《憲法》規(guī)定“國(guó)家保障自然資源的合理利用”、“一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地”等土地整理的基本原則；《中華人民共和國(guó)土地管理法》在土地利用一章中規(guī)定“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”，這個(gè)法律條款實(shí)際就是土地整理的基本要求，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十一條“縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，改告中、低產(chǎn)田，整治閑散地和廢棄地”，以及國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理管理工作的通知》、《關(guān)于認(rèn)真做好土地整理開(kāi)發(fā)規(guī)劃工作的通知》等均作為了我國(guó)現(xiàn)行土地整理法律制度存在的主要內(nèi)容。客觀的說(shuō)我國(guó)土地整理法律規(guī)范尚不健全，沒(méi)有形成完善的體系，指導(dǎo)性較強(qiáng)操控性較差。

土地整理是指國(guó)家為解決人口、環(huán)境和資源問(wèn)題，對(duì)其管轄下的國(guó)土資源、空間、環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用、治理保護(hù)和建設(shè)布局。土地整理是國(guó)家實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用的主要途徑，對(duì)土地資源的優(yōu)化配置、增加土地效益、改善生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)部局，協(xié)調(diào)土地權(quán)益人關(guān)系。

廣義土地整理一般可分為兩大類(lèi)，即農(nóng)地整理與市地整理。根據(jù)我國(guó)國(guó)情，現(xiàn)階段土地整理的重點(diǎn)在農(nóng)村地區(qū)。土地整理的主要內(nèi)容包括：（1）調(diào)整農(nóng)地結(jié)構(gòu)，歸并零散地塊；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林網(wǎng)、溝渠等綜合建設(shè)；（4）歸并農(nóng)村居民點(diǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地等；（5）復(fù)墾廢棄土地；（6）劃定地界，確定權(quán)屬；（7）改善環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。

狹義土地整理指農(nóng)地整理，土地整理包含土地開(kāi)發(fā)、土地復(fù)墾。即在一定地域范圍內(nèi)，按照土地利用計(jì)劃和土地利用的要求，采取行政，經(jīng)濟(jì)，法律和工程技術(shù)手段，調(diào)整土地利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，增加可利用土地?cái)?shù)量，提高土地的利用率和產(chǎn)出率，確保經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效率的良性循環(huán)。

土地整理表現(xiàn)以下四個(gè)方面的特征：

（1）土地整理表現(xiàn)為一個(gè)持續(xù)的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程。土地整理的主要目的，就是不斷地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地及其生產(chǎn)環(huán)境和居住環(huán)境的需要，為了持續(xù)發(fā)展的人類(lèi)生存活動(dòng)、生產(chǎn)活動(dòng)和社區(qū)活動(dòng)提供優(yōu)良的土地生產(chǎn)和居住環(huán)境。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在對(duì)土地管理提出新的要求，同時(shí)也在為土地整理提供新的技術(shù)與措施，而新的土地整理又促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，二者相互聯(lián)系，不斷發(fā)展。

（2）土地整理表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)的相互結(jié)合。土地整理，不論是土地生產(chǎn)能力的提高，還是生活環(huán)境的改善，都必須以土地資源的永續(xù)利用為基礎(chǔ)，而土地資源的永續(xù)利用，要有良好的土地生態(tài)環(huán)境作前提。注重開(kāi)發(fā)，而忽視整治與保護(hù)的土地整理，往往會(huì)導(dǎo)致土地生態(tài)環(huán)境的破壞，甚至喪失土地資源永續(xù)利用的基本特征，也就不可能體現(xiàn)土地整理的意義，因此，土地整理必須把開(kāi)發(fā)、利用、整治與保護(hù)有機(jī)地結(jié)合在一起。

（3）土地整理的內(nèi)在表現(xiàn)是不斷提高土地資源的經(jīng)濟(jì)供給能力。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地資源的需求量越來(lái)越大，而土地總量是恒定的，有限的土地資源，其自然供給能力是無(wú)彈性的。因此，不論是土地生產(chǎn)能力提高，還是景觀環(huán)境改善的土地整理，只能通過(guò)以改進(jìn)土地利用方式，提高土地利用水平，從而增加土地資源的經(jīng)濟(jì)供給能力為目的。

（4）土地整理追求的是生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的相互統(tǒng)一。土地利用系統(tǒng)是典型的自然—經(jīng)濟(jì)—社會(huì)復(fù)合系統(tǒng)，是人與自然環(huán)境相互作用的集中體現(xiàn)。就土地利用的基礎(chǔ)來(lái)看，自然因素是制約土地資源利用的主導(dǎo)因子，追求生態(tài)效益是土地整理的基礎(chǔ)，所以，土地整理應(yīng)追求生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，做到生態(tài)上平衡，經(jīng)濟(jì)上有效，社會(huì)上可行。

二、我國(guó)土地整理的原則和要求

土地整理和土地利用規(guī)劃相統(tǒng)一的原則。土地整理是人類(lèi)改造土地、建設(shè)土地和重新配置土地的活動(dòng)，服從于并，統(tǒng)一于土地利用規(guī)劃，可以說(shuō)土地整理是土地利用規(guī)劃的繼續(xù)和實(shí)施過(guò)程。只有以規(guī)劃作為指導(dǎo)，才能實(shí)現(xiàn)土地利用的宏觀效益最佳化，否則，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、整體利益和生態(tài)效益，勢(shì)必給土地利用帶來(lái)?yè)p失。

科學(xué)實(shí)施土地整理原則。土地整理的目的在于充分發(fā)揮土地資源效益，因此，對(duì)土地進(jìn)行整理首先要對(duì)土地本身的屬性、適宜性、相關(guān)性進(jìn)行深入分析和科學(xué)評(píng)判，按照自然規(guī)律，科學(xué)綜合利用土地資源，否則，使土地整理流于形式，失去其本身的意義及應(yīng)有的作用。

土地整理應(yīng)保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡原則。實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，是新時(shí)期土地管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，是遏制耕地?cái)?shù)量不再減少戰(zhàn)略目的要求的，否則，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，土地儲(chǔ)備資源有限，侵蝕耕地在所難免。

法律、法規(guī)保障原則。土地資源和土地管理都需納入法制軌道，按照不同的法律、法規(guī)依法管理。土地整理涉及的部門(mén)、行業(yè)多，適用的相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策多，唯有采取制定行之有效的法律管理手段，增加對(duì)土地整理涉及的技術(shù)和配合諸多方面的內(nèi)容的規(guī)范，才能根本解決土地置換、搬遷拆遷、耕地保護(hù)和舊城改造等問(wèn)題，從而保障土地整理的目的實(shí)現(xiàn)。

三、我國(guó)土地整理存在的問(wèn)題和解決辦法

根據(jù)我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理的情況，筆者認(rèn)為主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

目的不明。土地開(kāi)發(fā)整理的目的之一是保護(hù)耕地，集約利用土地，提高土地利用率和生產(chǎn)力，滿足十幾億人口的糧食需求。因此我國(guó)的土地開(kāi)發(fā)整理在一定程度上是為了促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，而不是僅僅為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)幦∮玫刂笜?biāo)，這一點(diǎn)中央政策是很明確的。但是在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，有一部分人卻狹隘地把土地整理理解為只是為了爭(zhēng)取占補(bǔ)平衡，為了地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)多爭(zhēng)取用地指標(biāo)。更有極少數(shù)的人只把它當(dāng)作一項(xiàng)工作任務(wù)來(lái)完成，根本不理解土地開(kāi)發(fā)整理的真正目的。

對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理的系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)不夠。首先，土地資源是地球自然生態(tài)系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，它能為人類(lèi)社會(huì)提供各種物質(zhì)產(chǎn)品和生態(tài)效益，和人類(lèi)有著十分密切的依存關(guān)系。因而土地生態(tài)系統(tǒng)對(duì)人類(lèi)的影響具有雙重性，如果合理利用，土地資源可以永續(xù)利用，且生態(tài)系統(tǒng)不斷改善；反之，土地資源就會(huì)被破壞，不但阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且將威脅到人類(lèi)的生存。其次，土地開(kāi)發(fā)整理和國(guó)土管理工作系統(tǒng)中的土地利用規(guī)劃、土地權(quán)屬管理、礦產(chǎn)資源管理、建設(shè)用地審批管理和農(nóng)村宅基地管理等管理工作一樣，只是一項(xiàng)工作內(nèi)容。但與它們相比，又更具復(fù)雜性和系統(tǒng)性。因?yàn)樗峙c國(guó)土管理系統(tǒng)以外的一些職能部門(mén)如環(huán)境保護(hù)、工農(nóng)業(yè)發(fā)展、水土利用等有著密切的關(guān)系。因此，我們?cè)谶M(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理的時(shí)候，絕不能沒(méi)有一種全局觀念，不考慮對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，不協(xié)調(diào)其它部門(mén)的利益，只為工作而工作，僅為整理而整理，缺乏可持續(xù)發(fā)展的觀念。新時(shí)代的土地開(kāi)發(fā)整理必須要考慮土地資源的可持續(xù)利用，而不能只考慮眼前的需要或近期利益。而目前還有少數(shù)地方為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)亂“圈地”，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)而不發(fā)，土地占而不用。

土地開(kāi)發(fā)整理的質(zhì)量驗(yàn)收和善后管理上還欠嚴(yán)格。土地開(kāi)發(fā)整理的效果如何？要通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收來(lái)把關(guān)，新增耕地的肥力及生產(chǎn)力要通過(guò)不斷的妥善利用才能逐漸增強(qiáng)，但目前我國(guó)還沒(méi)有這方面的法定標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督管理辦法。

要克服以上觀念和認(rèn)識(shí)的差距，需要通過(guò)完善法制體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。土地整理政策性強(qiáng)、涉及面廣，必須有相應(yīng)的配套法規(guī)政策來(lái)保證。需要修訂《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》，增加或補(bǔ)正關(guān)于土地整理辦法、土地整理專(zhuān)項(xiàng)資金的管理等內(nèi)容，應(yīng)明確規(guī)定政府的投資義務(wù)。同時(shí)，在《環(huán)境保護(hù)法》中增加土地在生產(chǎn)、服務(wù)中的生態(tài)問(wèn)題，建立良好的生態(tài)環(huán)境，盡量減少?gòu)U渣排污，適當(dāng)增加綠色植被等，營(yíng)造生態(tài)系統(tǒng)。

篇6

關(guān)鍵詞　城市建設(shè)　群眾參與　土地開(kāi)發(fā)

中圖分類(lèi)號(hào)：C912.8

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、城市建設(shè)的問(wèn)題及根源

在我國(guó)當(dāng)前條件下，城市建設(shè)的主要問(wèn)題是土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題，其中的難題又是因土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起的征地、拆遷糾紛問(wèn)題。建設(shè)部原副部長(zhǎng)劉志峰早在2001年就表示，1999年至2001年上半年，建設(shè)部接待來(lái)信、來(lái)訪總量為1萬(wàn)8千多件，其中，拆遷問(wèn)題約占總量的18%。在集體上訪中有80%是反映拆遷問(wèn)題的。僅2001年7-8月，在1545件來(lái)信來(lái)訪中，反映拆遷問(wèn)題的就占21%豍。

多年以來(lái)，我國(guó)政府一直致力于大力解決征地、拆遷引起的糾紛問(wèn)題，避免征地、拆遷影響到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和政府形象。2001年國(guó)務(wù)院通過(guò)了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。然而，建設(shè)部原副部長(zhǎng)劉志峰在2002年再次透露，建設(shè)部當(dāng)年1—8月份受理來(lái)信共4820件次，其中，涉及拆遷問(wèn)題的占28％；上訪1730批次，其中反映拆遷問(wèn)題的占70％；在集體上訪的123批次中，拆遷問(wèn)題占83.7％豎。

問(wèn)題的根源在于，以往城市建設(shè)的基本思路，就是所謂的“經(jīng)營(yíng)城市”。然而，由于“經(jīng)營(yíng)城市”從概念到實(shí)施機(jī)制的不成熟，其在實(shí)踐中更多地展現(xiàn)出的卻是由“經(jīng)營(yíng)”帶來(lái)的問(wèn)題。比如：在不少城市，“經(jīng)營(yíng)城市”最終演變成了“經(jīng)營(yíng)土地”，土地成為了城市的“第二財(cái)政”。而經(jīng)營(yíng)土地的本質(zhì)就是：把群眾的房產(chǎn)或地產(chǎn)通過(guò)政府行為低價(jià)征過(guò)來(lái)，然后高價(jià)招拍，政府最終賺得大部分土地溢價(jià)，形成土地財(cái)政。而開(kāi)發(fā)商也通過(guò)各種正常、非正常途徑取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，賺取巨額利潤(rùn)，其中大多也包含一部分土地溢價(jià)。

在“經(jīng)營(yíng)城市”的思路下，一些城市大規(guī)?！安鸱孔印⒌沟仄ぁ?，為了取得“經(jīng)營(yíng)收益最大化”，“經(jīng)營(yíng)者”采取各種手段降低“成本”，壓低拆遷安置費(fèi)，乃至巧取豪奪地“強(qiáng)制拆遷”，這種做法高度損害群眾的利益，必然遭到群眾的抵抗，其結(jié)果必然導(dǎo)致因拆遷糾紛產(chǎn)生的上訪、涉訴案件日益涌現(xiàn)，并且愈趨嚴(yán)重。

二、讓群眾參與土地開(kāi)發(fā)

按法律規(guī)定，無(wú)論農(nóng)村居民還是城市居民，無(wú)疑都對(duì)自己依法擁有的各類(lèi)土地和房屋享有法律賦予的各項(xiàng)權(quán)利。因此，雖然基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，國(guó)家有權(quán)對(duì)任何類(lèi)型的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，居民也有責(zé)任、有義務(wù)服從社會(huì)整體發(fā)展的需要，在得到合理補(bǔ)償情況下，按規(guī)定交出他們的土地使用權(quán)。但是當(dāng)居民所擁有的土地或住宅用地需要進(jìn)行各種類(lèi)型的建設(shè)、開(kāi)發(fā)時(shí)，享有最優(yōu)先的建設(shè)、開(kāi)發(fā)權(quán)的就應(yīng)該是這些土地的擁有者。以往的土地開(kāi)發(fā)模式實(shí)際上是剝奪了居民對(duì)自己擁有的土地的優(yōu)先建設(shè)、開(kāi)發(fā)權(quán)，即經(jīng)營(yíng)權(quán)。權(quán)與利是緊密相關(guān)的，當(dāng)優(yōu)先經(jīng)營(yíng)權(quán)被剝奪之后，居民的各種利益自然很難得到有效保障。

要改變以往土地征收、拆遷、開(kāi)發(fā)模式中“與民爭(zhēng)利”的現(xiàn)象，避免因此出現(xiàn)征地、拆遷矛盾糾紛，避免因此帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)后果，就必須恢復(fù)居民對(duì)自己擁有土地的優(yōu)先開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，恢復(fù)群眾對(duì)自己所擁有土地的主體地位，讓群眾參與自己土地的開(kāi)發(fā)。

在現(xiàn)實(shí)中，在確保群眾分享自己土地開(kāi)發(fā)權(quán)益的前提下，結(jié)合不同的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)，群眾參與土地開(kāi)發(fā)的具體形式應(yīng)該分為兩類(lèi)：讓群眾經(jīng)營(yíng)自己的土地和讓群眾參與項(xiàng)目建設(shè)。

三、讓群眾經(jīng)營(yíng)自己的土地

恢復(fù)群眾對(duì)自己土地的優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)，讓群眾經(jīng)營(yíng)自己的土地，也就保證了群眾享有自己土地開(kāi)發(fā)的收益權(quán)，其中自然也主要包括土地的溢價(jià)權(quán)。這必然能夠有效地保護(hù)群眾的土地權(quán)益，避免群眾因自己的土地利益受到損害而上訪、涉訴。當(dāng)然，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不具備土地、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格的居民個(gè)體，對(duì)自己土地的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是直接實(shí)現(xiàn)的，這些權(quán)益的實(shí)現(xiàn)需要通過(guò)一定的途徑和形式?？晒┻x擇的具體方法有：

“群眾成立公司，自行建設(shè)法”：以社區(qū)（村）居民為主體，由居民發(fā)起成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，每個(gè)居民都享有平等入股權(quán)，根據(jù)所投股本的多少分配股權(quán)。然后由居民成立的開(kāi)發(fā)公司通過(guò)法定程序取得本村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，自己發(fā)開(kāi)，按股分紅。

“群眾成立改造小組，測(cè)算招商法”：在群眾發(fā)起成立開(kāi)發(fā)公司條件不具備的情況下，以社區(qū)（村）居民為主體，通過(guò)民主的推選方法，成立城中村改造小組，由小組進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算，確定總體成本收益預(yù)算后，按收益最大原則對(duì)外統(tǒng)一招商，協(xié)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的收益分配，保證居民的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益。由村改造小組選定開(kāi)發(fā)商后，再由選定的開(kāi)發(fā)商按法定程序取得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)權(quán)。最終取得的開(kāi)發(fā)收益由開(kāi)發(fā)商和居民按協(xié)議分配。

“群眾自籌資金，自行建設(shè)法”：對(duì)一些公益性拆遷安置項(xiàng)目，在項(xiàng)目不具備大規(guī)模開(kāi)發(fā)贏利的前提下，居民取得國(guó)家安置補(bǔ)償后，可以建設(shè)成本最小化為目標(biāo)，由拆遷安置居民采取自籌資金，找建筑商自行建設(shè)的方法。

當(dāng)然，在上述各種方法實(shí)施過(guò)程中，政府要發(fā)揮幫助、協(xié)調(diào)、促進(jìn)作用，以實(shí)現(xiàn)群眾利益最大化為目標(biāo)，促成上述方法的實(shí)現(xiàn)。

如果上述方法能夠得到較好的實(shí)施，當(dāng)前城市建設(shè)中常常出現(xiàn)的矛盾糾紛必然能夠有效化解。因?yàn)?，此?lèi)方法的優(yōu)越性在于：

第一，徹底解決了群眾和政府的矛盾。因?yàn)榘凑丈鲜龇椒ㄟM(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，群眾自己開(kāi)發(fā)自己的土地，不但政府不再?gòu)娜罕娛种械蛢r(jià)征地，而且政府還給優(yōu)惠、扶植政策，群眾自然會(huì)感謝政府，自然不會(huì)與政府發(fā)生矛盾沖突。

第二，群眾和開(kāi)發(fā)商也不會(huì)出現(xiàn)矛盾。因?yàn)樵谏鲜龇椒ㄖ?，即便有開(kāi)發(fā)商參與，群眾和開(kāi)發(fā)商是合作關(guān)系，雙方通過(guò)平等協(xié)商達(dá)成協(xié)議，分享開(kāi)發(fā)利益，而且由于群眾占有主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)收益自然向群眾傾斜，群眾自然沒(méi)有怨言。

第三，群眾之間也不會(huì)產(chǎn)生矛盾。因?yàn)樯鲜龇椒ú坏畲笙薅鹊乇Ｗo(hù)了群眾的利益，在民主推進(jìn)下，群眾開(kāi)發(fā)主體作為一個(gè)共同體，也會(huì)基于各自的利益在內(nèi)部形成相互監(jiān)督，從而有效避免“趁機(jī)蓋房，多丈量，多要補(bǔ)償”的現(xiàn)象，在內(nèi)部群眾的相互監(jiān)督下，自然也會(huì)避免出現(xiàn)補(bǔ)償時(shí)的“漫天要價(jià)”和“釘子戶(hù)”現(xiàn)象。

四、讓群眾參與項(xiàng)目建設(shè)

當(dāng)然，并不是所有的城建項(xiàng)目都適用于“讓群眾經(jīng)營(yíng)自己的土地”，有些城建項(xiàng)目不適合群眾自己經(jīng)營(yíng)，比如：政府投資項(xiàng)目，或公益性市政項(xiàng)目；在國(guó)有土地上的建設(shè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或歷史遺留已經(jīng)征地、拆遷結(jié)束的建設(shè)項(xiàng)目；以及涉及多個(gè)利益群體或群眾自己沒(méi)有能力經(jīng)營(yíng)的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或不涉及眾多群眾的企業(yè)土地出讓后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（一）讓群眾參與項(xiàng)目建設(shè)的原因。

上述項(xiàng)目建設(shè)雖然不能以群眾為主體，不能交給群眾經(jīng)營(yíng)，但是，只要涉及到相關(guān)群眾的利益，就應(yīng)該讓群眾參與到項(xiàng)目的建設(shè)中來(lái)，因?yàn)椋?/p>

第一，即便有些項(xiàng)目，如國(guó)有土地的市政工程，并不涉及群眾的當(dāng)前利益，但也會(huì)涉及到群眾對(duì)市政設(shè)施未來(lái)使用的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也應(yīng)該讓群眾參與到項(xiàng)目的建設(shè)中來(lái)，發(fā)揮他們建言獻(xiàn)策，監(jiān)督施工等的積極作用。

第二，哪怕是不涉及征地拆遷的純商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，表面看不涉及群眾利益，但是其項(xiàng)目建設(shè)必然會(huì)涉及到建成前后對(duì)周?chē)h(huán)境及居民影響的問(wèn)題，也應(yīng)該通過(guò)一定的形式讓群眾參與進(jìn)來(lái)，發(fā)揮相應(yīng)的監(jiān)督作用。

（二）群眾參與項(xiàng)目建設(shè)的具體方法。

一是對(duì)涉及土地征遷的市政工程建設(shè)項(xiàng)目，可以通過(guò)召集黨員代表、群眾代表等村內(nèi)骨干做表率，發(fā)揮其中的骨干積極分子作為項(xiàng)目政策宣講員，依靠群眾做少數(shù)思想困難群眾工作的方法，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

二是對(duì)國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及市政公益項(xiàng)目，可以采取在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工的全過(guò)程中，盡可能吸納群眾代表參與，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)方法。一方面通過(guò)調(diào)查咨詢(xún)，征求服務(wù)群體的需求，充分尊重群眾對(duì)項(xiàng)目的利益訴求，把群眾的需求和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合；另一方面，讓部分村民參與到項(xiàng)目建設(shè)之中，擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督員，監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)中的環(huán)境和質(zhì)量控制執(zhí)行情況。

三是對(duì)不能交由群眾經(jīng)營(yíng)的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同樣可以采取吸納群眾代表全程參與的方法。如果項(xiàng)目涉及到群眾的土地征遷，則必須召集群眾或代表共同開(kāi)會(huì)討論項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施方案，在群眾同意后再拆遷、建設(shè)。

五、“群眾參與土地開(kāi)發(fā)”的有效性

以“群眾參與土地開(kāi)發(fā)”破解城建難題已經(jīng)不再是一種理論設(shè)想，這種方法已經(jīng)在安陽(yáng)市殷都區(qū)的城市建設(shè)中取得了實(shí)效。從2009年開(kāi)始，殷都區(qū)在城建工作中貫徹“群眾參與土地開(kāi)發(fā)”的工作思路，雖然每年都有大量的土地開(kāi)發(fā)、征地拆遷任務(wù)，但是到目前為止，卻沒(méi)有引起一起上訪事件。

從具體案例來(lái)看，在2010年的安陽(yáng)市殷都區(qū)花園莊拆遷工作中，在“依靠群眾參與”的理念下，殷都區(qū)改變過(guò)去“政府定方案，強(qiáng)制群眾執(zhí)行”的傳統(tǒng)工作方法，相關(guān)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目總體情況，把項(xiàng)目政策、資源、各種拆遷方案的利弊向群眾講清楚，說(shuō)明白，讓群眾在法律、政策許可的框架內(nèi)，通過(guò)村兩委、村民代表開(kāi)會(huì)商討，反復(fù)醞釀，自己確定拆遷安置方案，最終根據(jù)群眾一致通過(guò)的自己制定的方案落實(shí)執(zhí)行拆遷安置工作。因?yàn)榉桨甘侨罕娮约憾ǖ模栽陧?xiàng)目推進(jìn)、方案落實(shí)時(shí)就毫無(wú)阻力，非常順利，不但沒(méi)有發(fā)生大的糾紛沖突，而且效率很高，幾百戶(hù)居民的拆遷工作僅僅兩三個(gè)月就圓滿完成。

（作者：高旭輝，河北省榮軍醫(yī)院，MPA碩士；王建紅，華北電力大學(xué)講師，博士）

注釋?zhuān)?/p>

篇7

隨著上海和重慶房產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)，關(guān)于房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)亦需不斷加深。有觀點(diǎn)提出房產(chǎn)稅征收的立法問(wèn)題，其中有一些基本概念有必要進(jìn)一步討論。

關(guān)于“房產(chǎn)稅”有三方面的概念，需要進(jìn)一步深入探討。

第一個(gè)基本概念，房產(chǎn)稅不是財(cái)產(chǎn)稅。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)征稅，必須通過(guò)法律來(lái)解決。讓國(guó)民交錢(qián)，就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意。就筆者的理解，國(guó)外“房產(chǎn)稅”的標(biāo)的物是土地，房產(chǎn)稅實(shí)際上是“土地稅”，不是以建在“地”上的房屋為標(biāo)的物的稅收。而“土地”如果是國(guó)家所有，政府代表國(guó)家對(duì)這一塊地的使用者收取稅收形式的租金，這是合理合法的政府職能。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念，把“國(guó)有土地”包括在“資源”的范疇，房產(chǎn)稅就是對(duì)國(guó)有土地的國(guó)有資源的使用者收稅，就像取得資源開(kāi)采權(quán)以后開(kāi)采資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣，征收“房產(chǎn)稅”就有法律根據(jù)了。

第二個(gè)基本概念，是“房產(chǎn)稅”的稅率計(jì)算。有觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)椤胺慨a(chǎn)稅”按照房?jī)r(jià)計(jì)算，而房屋價(jià)值折舊與土地增值相悖，所以應(yīng)把土地價(jià)值和建筑物的價(jià)值分開(kāi)。也就是說(shuō)“房產(chǎn)稅”不能簡(jiǎn)單按照房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算。

“土地稅”的計(jì)算應(yīng)根據(jù)土地使用價(jià)值。土地使用價(jià)值主要表現(xiàn)在房屋價(jià)值――居住價(jià)值、投資價(jià)值上。這兩個(gè)價(jià)值都在價(jià)格中反映出來(lái)。所以按照房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算“土地稅”是有道理的。而且按照房?jī)r(jià)計(jì)算已把“折舊”考慮進(jìn)去了。如果房屋年久失修，房?jī)r(jià)一定會(huì)低。房屋在好的社區(qū)并且精心打理，時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)值越高，價(jià)格會(huì)不降反升。

還有觀點(diǎn)提出，“城市土地使用稅”已交付，不能重復(fù)收取“土地稅”，這需要對(duì)這兩類(lèi)稅種的標(biāo)的做出明確界定?！俺鞘型恋厥褂枚悺笔欠裰赋鞘泄苍O(shè)施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”？相關(guān)政策部門(mén)有必要對(duì)“城市土地使用稅”的概念進(jìn)一步說(shuō)明。

第三個(gè)基本概念，“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)和實(shí)施是長(zhǎng)期財(cái)稅制度的完善，不僅僅是短期宏觀調(diào)控的工具。把房產(chǎn)稅僅僅當(dāng)作當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的手段來(lái)解讀，是會(huì)誤導(dǎo)的，也容易被利益群體利用，增加實(shí)施的阻力。其次，如果被認(rèn)為是短期調(diào)控的政策，遲早會(huì)收回去，也會(huì)增加各方面包括地方政府在內(nèi)的短期博弈行為。

長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅收來(lái)源，將被培養(yǎng)成地方政府的主要稅種，應(yīng)是財(cái)稅制度的重要改革?！胺慨a(chǎn)稅”的開(kāi)征短期內(nèi)將顛覆一個(gè)概念：地方政府“賣(mài)地”行為可能并不符合現(xiàn)有基本規(guī)則。

按“房地產(chǎn)稅”的實(shí)際含義，是國(guó)有土地使用權(quán)出讓的租金，所以地方政府是不能賣(mài)地的，地方政府只能行使“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利，中國(guó)住宅土地使用時(shí)間規(guī)定是70年，70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分成兩個(gè)階段。第一部分是出讓土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，地方政府收取土地開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓金，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付。第二部分是針對(duì)土地上建筑物的所有者出讓使用權(quán)，應(yīng)是由房屋擁有者在未來(lái)70年內(nèi)分期支付，也就是繳付房產(chǎn)稅。地方政府不能“賣(mài)地”，而土地使用權(quán)出讓的“租金”，須準(zhǔn)確分開(kāi)“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的兩個(gè)階段。按“賣(mài)地”概念一次性把土地拍出天價(jià)，違反“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移”的基本規(guī)則。

篇8

關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備相關(guān)概念;開(kāi)發(fā)模式;風(fēng)險(xiǎn)分析

中圖分類(lèi)號(hào):F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)05-0175-02

1 土地儲(chǔ)備相關(guān)概念

1.1 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)

土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā),簡(jiǎn)稱(chēng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā),是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地,并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)基本可分為收購(gòu)、開(kāi)發(fā)整理、儲(chǔ)備、供給四個(gè)階段。(1)收購(gòu):土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃,收回或收購(gòu)市區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán),征收農(nóng)村集體土地使用權(quán)并進(jìn)行儲(chǔ)備的行為。(2)開(kāi)發(fā)整理:根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要,對(duì)收購(gòu)得到的土地通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律的方法有計(jì)劃地進(jìn)行舊城區(qū)綜合改造,如房屋拆遷改造、土地平整歸并,進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(3)儲(chǔ)備:土地儲(chǔ)備中心將已經(jīng)完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“熟地”儲(chǔ)備起來(lái),等待供應(yīng)。(4)供給:對(duì)納入政府土地儲(chǔ)備體系的土地,根據(jù)客觀需要和土地供應(yīng)計(jì)劃,向市場(chǎng)進(jìn)行供應(yīng)。

1.2 土地儲(chǔ)備貸款

土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》以及監(jiān)管部門(mén)所的政策文件,土地儲(chǔ)備貸款為抵押貸款,貸款額度不超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限不超過(guò)兩年,作為借款人的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。在北京地區(qū),土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為北京市土地整理儲(chǔ)備中心和各區(qū)縣土地整理儲(chǔ)備分中心。

2 北京現(xiàn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)模式

2.1 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)主體

按照開(kāi)發(fā)主體的不同,目前北京的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)模式包括以北京市土地整理儲(chǔ)備中心為主體開(kāi)發(fā)、以各區(qū)縣土地整理儲(chǔ)備分中心為主體開(kāi)發(fā)、市區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)發(fā)和授權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)等模式。

(1)以北京市土地整理儲(chǔ)備中心為主體開(kāi)發(fā),由其負(fù)責(zé)組織編制土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃及實(shí)施方案,經(jīng)市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃等部門(mén)審核后,按照批準(zhǔn)方案進(jìn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)。操作模式一般包含兩種:①由北京市土地整理儲(chǔ)備中心自行成立項(xiàng)目小組開(kāi)發(fā);②委托企業(yè)代為進(jìn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)。

(2)以各區(qū)縣土地整理儲(chǔ)備分中心為主體開(kāi)發(fā),其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式基本與北京市土地整理儲(chǔ)備中心相同。

(3)市區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)發(fā),原則上按照一定的比例共同籌措資金,市儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與市級(jí)相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)工作,區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)區(qū)縣級(jí)相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)工作和相關(guān)前期工作的辦理,另由區(qū)縣政府指定一家國(guó)有開(kāi)發(fā)公司接受市區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的委托進(jìn)行征地、拆遷、市政建設(shè)等具體工作,市區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)共同委托市財(cái)政局、市審計(jì)局、市監(jiān)察局負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程審計(jì)、監(jiān)察工作。

(4)授權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2006年6月以前,北京市采取直接授權(quán)企業(yè)的方式實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā),其后改為由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇受權(quán)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體并簽訂委托協(xié)議,企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷、大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

2.2 土地儲(chǔ)備資金來(lái)源及運(yùn)用

土地儲(chǔ)備資金是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)等所需的資金。該資金實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、收支分賬核算及預(yù)決算管理。

按照北京現(xiàn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)模式,土地儲(chǔ)備資金主要來(lái)源于:(1)財(cái)政撥款,即市區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的用款需求,不定期下劃財(cái)政撥款,用于支持儲(chǔ)備項(xiàng)目建設(shè);(2)國(guó)有土地收益基金,即根據(jù)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》,從政府所取得的土地收益中計(jì)提的國(guó)有土地收益基金,按年度撥付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為儲(chǔ)備項(xiàng)目建設(shè)資金;(3)項(xiàng)目建設(shè)成本返還,即由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在完成市場(chǎng)交易后,由取得土地的企業(yè)將儲(chǔ)備項(xiàng)目的前期成本返還給相應(yīng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),返還的資金除歸還貸款本息外,將繼續(xù)投入儲(chǔ)備建設(shè)中;(4)金融機(jī)構(gòu)貸款,即商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供的資金支持;(5)受托企業(yè)的資金,即參與實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的中標(biāo)企業(yè)所籌措的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。

土地儲(chǔ)備資金在使用時(shí),專(zhuān)項(xiàng)用于征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、收回土地以及儲(chǔ)備土地供應(yīng)前的前期開(kāi)發(fā)等土地儲(chǔ)備開(kāi)支,包括:①土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;②前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等;③銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息;④經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)的與土地儲(chǔ)備有關(guān)的其他費(fèi)用。在具體操作中,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目小組核定項(xiàng)目具體建設(shè)成本,報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核及備案后,根據(jù)使用計(jì)劃向外支付。

2.3 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目上市交易流程

(1)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目完成拆遷、平整、收儲(chǔ)工作后,北京市國(guó)土資源局綜合匯總項(xiàng)目情況,會(huì)同相關(guān)委辦局對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行審核,通過(guò)后納入土地儲(chǔ)備庫(kù);

(2)北京市國(guó)土資源局確定儲(chǔ)備土地供應(yīng)時(shí)間,會(huì)同北京市發(fā)改委等有關(guān)部門(mén),確定土地出讓價(jià)格、出讓方案;

(3)北京市土地整理儲(chǔ)備中心編制出讓方案,制作招拍掛文件,交易公告并組織交易;

(4)投標(biāo)企業(yè)到土地交易市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)土地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌文件、交納保證金并按規(guī)定參加招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng),經(jīng)評(píng)審后,確定中標(biāo)企業(yè);

(5)中標(biāo)企業(yè)與北京市國(guó)土資源局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》并支付政府收益(土地出讓金和土地增值),與相應(yīng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)主體簽訂《土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》并支付前期土地開(kāi)發(fā)成本(含8%利潤(rùn))。

3 土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

從近年北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)踐看,銀行貸款已成為土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源之一。而且隨著各區(qū)縣在土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)上的大規(guī)模投入,越來(lái)越多的區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)始向銀行申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款。但是,對(duì)于商業(yè)銀行而言,現(xiàn)行北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)模式與監(jiān)管部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的政策性要求不能完全匹配,使得銀行在支持政府土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。

(1)借款主體。近年來(lái)北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,僅依靠政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)難以滿足土地儲(chǔ)備計(jì)劃,因此北京市采取了授權(quán)或委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的做法,參與土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的企業(yè)需要自己籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。鑒于政府在土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)地位,目前參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)以具有政府融資平臺(tái)性質(zhì)的區(qū)縣下屬?lài)?guó)有開(kāi)發(fā)公司為主,主要資金來(lái)源為銀行貸款。但是,此類(lèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖擁有政府背景且能夠得到財(cái)政部門(mén)的支持,卻不符合《土地儲(chǔ)備管理辦法》以及監(jiān)管部門(mén)所的政策文件中對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款借款主體的要求,因此商業(yè)銀行為避免合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn),在提供授信支持時(shí)多采取迂回方式(如規(guī)避土地儲(chǔ)備貸款提法,以市政基礎(chǔ)設(shè)施貸款名義提供資金)。

(2)自有資金。近年來(lái)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資擴(kuò)張較為迅速,為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)銀行的貸款資金需求大幅增加。按照土地儲(chǔ)備貸款的管理要求,土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到30%。北京現(xiàn)有的政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均為市區(qū)兩級(jí)國(guó)土部門(mén)的直屬事業(yè)單位,土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的自有資金主要是財(cái)政向其提供的開(kāi)辦資金和財(cái)政撥款。但從北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)踐情況看,由于各區(qū)縣財(cái)政實(shí)力良莠不齊,部分區(qū)縣不具備向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)足額提供財(cái)政支持的能力;而且國(guó)有土地收益基金制度雖已建立,但部分區(qū)縣出于種種考慮,未能實(shí)現(xiàn)按年度向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)撥付資金,因此部分區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的自有資金不能及時(shí)到位,商業(yè)銀行在授信投放時(shí)面臨合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。

(3)擔(dān)保方式。按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》以及監(jiān)管部門(mén)所的政策文件,土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為抵押貸款,而貸款所支持的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目不具備土地使用權(quán)證,無(wú)法進(jìn)行抵押。因此,目前北京采取土地儲(chǔ)備證抵押擔(dān)保方式,即為已完成收儲(chǔ)但尚未上市交易的土地辦理土地儲(chǔ)備證,以具備土地儲(chǔ)備證的土地作為抵押物,通過(guò)錯(cuò)位抵押方式滿足監(jiān)管部門(mén)的相關(guān)要求申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款。但在實(shí)踐中,由于具備土地儲(chǔ)備證的土地?cái)?shù)量相對(duì)較少,為滿足抵押物價(jià)值要求,部分土地的評(píng)估價(jià)值虛高;而且土地儲(chǔ)備證作為一種過(guò)渡性證件,在法律上存在瑕疵,如果貸款出現(xiàn)問(wèn)題,商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)將遇到困難。

(4)貸款期限。土地儲(chǔ)備貸款期限為兩年,而土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工作,包括收購(gòu)、開(kāi)發(fā)整理、儲(chǔ)備、供給四個(gè)階段,耗時(shí)較長(zhǎng)。尤其是在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以后,在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,被征地、拆遷一方對(duì)補(bǔ)償金額的期望提高,與土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)主體就補(bǔ)償金額達(dá)成一致的時(shí)間延長(zhǎng),直接影響土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)進(jìn)度。此外,在土地收儲(chǔ)完成后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要綜合考慮土地供應(yīng)計(jì)劃和市場(chǎng)供需等因素來(lái)決定儲(chǔ)備土地的上市日期。因此,土地儲(chǔ)備項(xiàng)目一般難以在兩年內(nèi)完成儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)、上市交易和回款的全過(guò)程,開(kāi)發(fā)周期與貸款期限不匹配,貸款資金面臨無(wú)法及時(shí)收回的風(fēng)險(xiǎn)。

4 關(guān)于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)及土地儲(chǔ)備貸款的相關(guān)建議

由于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的特殊性,因此土地儲(chǔ)備貸款一直是監(jiān)管部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注的授信品種,并設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的授信條件。但從北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)踐看,關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款的部分限制性要求已不能適應(yīng)現(xiàn)階段北京市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),并在一定程度上影響了商業(yè)銀行資金的安全性,需要根據(jù)實(shí)際情況加以修正和完善。

(1)適當(dāng)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備貸款的借款主體。鑒于政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的能力不能夠完全滿足北京日益增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)需要,必須引入其他主體進(jìn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā),因此建議針對(duì)北京市這一特殊情況,適當(dāng)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備貸款的借款主體,將土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)主體中的各區(qū)縣下屬?lài)?guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)(政府融資平臺(tái))納入申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款的范圍。

(2)完善國(guó)有土地收益基金制度。為充實(shí)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備資金,滿足貸款所需的自有資金要求,必須切實(shí)落實(shí)國(guó)有土地收益基金制度,保證從政府收益中計(jì)提國(guó)有土地收益基金,并及時(shí)撥付政府土地機(jī)構(gòu),確保相關(guān)資金用于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí),鑒于北京市未來(lái)幾年土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)壓力較大,資金缺口較大,且近年來(lái)政府從土地出讓中獲取的政府收益較高,建議適度提高國(guó)有土地收益基金比例,以保障政府土地儲(chǔ)備工作的順利推進(jìn)。

(3)適度放寬對(duì)土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保方式的要求。目前北京采取的土地儲(chǔ)備證抵押方式在法律上存在瑕疵,且存在部分抵押物價(jià)值虛高的問(wèn)題,這種抵押擔(dān)保并不能夠?yàn)殂y行提供較為可靠的第二還款來(lái)源,其效果基本等同于信用貸款。因此建議適度放寬對(duì)土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保方式的要求,不強(qiáng)制要求抵押擔(dān)保,由商業(yè)銀行根據(jù)借款人、授信項(xiàng)目等多重因素,在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上靈活設(shè)置授信擔(dān)保條件。

(4)延長(zhǎng)土地儲(chǔ)備貸款期限。目前政策規(guī)定土地儲(chǔ)備貸款最長(zhǎng)不能超過(guò)兩年,但根據(jù)北京現(xiàn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)踐,由于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性,土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)主體在兩年內(nèi)難以完成土地開(kāi)發(fā)、上市交易的全過(guò)程,無(wú)法獲取還款資金,有可能出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象。因此,建議將土地儲(chǔ)備貸款期限延長(zhǎng)至3-5年,使開(kāi)發(fā)周期與貸款期限相匹配,以保證商業(yè)銀行貸款資金的安全性。

參考文獻(xiàn)

[1]國(guó)土資源部,財(cái)政部,中國(guó)人民銀行[J].土地儲(chǔ)備管理辦法,2007,11(29).

篇9

一、自然資源資產(chǎn)績(jī)效審計(jì)的概念

（一）自然資源資產(chǎn)績(jī)效審計(jì)的概念

按照《辭?！分械亩x，自然資源一般指“天然存在并有利用價(jià)值的自然物，如土地、礦藏、氣候、水利、生物、海洋等資源，是生產(chǎn)的原料來(lái)源和布局場(chǎng)所”。自然資源具有兩重性，既是人類(lèi)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，又是環(huán)境要素。自然資源具有以下三個(gè)特征：有限性，即資源的數(shù)量；區(qū)域性，即指資源分布的不平衡；整體性，每個(gè)地區(qū)的自然資源要素彼此有生態(tài)上的聯(lián)系，形成一個(gè)整體。自然資源的定義、特征決定了自然資源績(jī)效審計(jì)不僅僅具有績(jī)效審計(jì)的一般性，更具有其本身的特殊性。所以自然資源績(jī)效審計(jì)是政府審計(jì)機(jī)關(guān)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)法律法規(guī)和人們認(rèn)知的共同標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)政府和企事業(yè)單位有關(guān)自然資源的配置、管理、利用等活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)價(jià)和鑒證工作，促進(jìn)國(guó)家良性治理和可持續(xù)發(fā)展。

二、自然資源績(jī)效審計(jì)的目標(biāo)

自然資源績(jī)效審計(jì)的目標(biāo)可以分為：最終目標(biāo)、基本目標(biāo)和具體目標(biāo)。自然資源績(jī)效審計(jì)的最終目標(biāo)是發(fā)揮其“免疫系統(tǒng)”功能，實(shí)現(xiàn)國(guó)家良性治理目標(biāo)。自然資源績(jī)效審計(jì)的基本目標(biāo)是促進(jìn)自然資源的配置、管理和利用的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性?；灸繕?biāo)規(guī)定了審計(jì)的目標(biāo)和方向，寓于具體目標(biāo)之中；具體目標(biāo)則表明審計(jì)的具體職責(zé)和任務(wù)，是審計(jì)目標(biāo)的具體實(shí)現(xiàn)，自然資源績(jī)效審計(jì)的具體目標(biāo)要根據(jù)不同的審計(jì)資源的類(lèi)型來(lái)確定。

三、自然資源績(jī)效審計(jì)的內(nèi)容

自然資源績(jī)效審計(jì)的對(duì)象是自然資源的一系列的管理活動(dòng)，其管理活動(dòng)主要包括有關(guān)自然資源的資金的收支、管理和利用，自然資源開(kāi)發(fā)、保護(hù)、利用的，自然資源政策的執(zhí)行情況等。因此自然資源績(jī)效審計(jì)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括自然資源的配置、管理和利用的一系列活動(dòng)，具體分為自然資源政策執(zhí)行績(jī)效審計(jì)、自然資源資金使用績(jī)效審計(jì)、自然資源開(kāi)發(fā)績(jī)效審計(jì)、自然資源利用績(jī)效審計(jì)、自然資源保護(hù)績(jī)效審計(jì)。其中政策執(zhí)行貫穿于自然資源資金使用、開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的全過(guò)程。

四、自然資源績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

目前已有許多學(xué)者從單項(xiàng)資源出發(fā)來(lái)構(gòu)建資源審計(jì)，但是還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的自然資源績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)框架。如，徐泓和曲婧在《自然資源績(jī)效審計(jì)的目標(biāo)、內(nèi)容和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系初探》中認(rèn)為應(yīng)該從政策、資金、自然資源的開(kāi)發(fā)保護(hù)、利用和收益這五個(gè)方面來(lái)構(gòu)建指標(biāo)體系。這些研究為我們?cè)谧匀毁Y源績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建提供了思路。自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架建立的一個(gè)難點(diǎn)就是自然資源種類(lèi)繁多，特點(diǎn)不一，高度概括自然資源的共性實(shí)屬不易，其次自然資源的特點(diǎn)不同導(dǎo)致其管理的部門(mén)設(shè)置不同，自然資源績(jī)效審計(jì)最終落腳點(diǎn)在責(zé)任。

（一）自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架構(gòu)建方法

績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建方法主要有：根據(jù)審計(jì)的程序或者內(nèi)容構(gòu)建、借助平衡計(jì)分卡及其應(yīng)用原理構(gòu)建、圍繞“三E”、“五E”構(gòu)建等。自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架的構(gòu)建應(yīng)該根據(jù)審計(jì)的內(nèi)容來(lái)建立。首先，按內(nèi)容構(gòu)建符合自然資源多樣性特征。自然資源種類(lèi)繁多，包括土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源、森林資源、空氣資源等，每種資源的特征都不一樣，導(dǎo)致資源的具體開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)情況也不一樣；其次，按內(nèi)容構(gòu)建符合資源的管理要求。

（二）自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)體系構(gòu)建原則

自然資源績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建原則分為整體性原則和單個(gè)指標(biāo)選取原則。整體性原則包括系統(tǒng)性原則和層次性原則。系統(tǒng)性是指要將資源和環(huán)境看成人與自然這個(gè)大系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，指標(biāo)的構(gòu)建要反應(yīng)自然資源對(duì)系統(tǒng)內(nèi)各因素的影響，各指標(biāo)的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性和整體性；層次性是指要在系統(tǒng)的指標(biāo)的基礎(chǔ)上根據(jù)各指標(biāo)之間因果聯(lián)系，從多維度來(lái)反應(yīng)自然資源績(jī)效審計(jì)的目的。單個(gè)指標(biāo)的選取應(yīng)該考慮自然資源有限性、區(qū)域性和整體性的特征，采用科學(xué)性、區(qū)域性和可操作性原則?？茖W(xué)性是指指標(biāo)的建立應(yīng)當(dāng)遵循自然資源的特征和發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展的態(tài)度選取指標(biāo)，把握科學(xué)發(fā)展規(guī)律，使評(píng)價(jià)的指標(biāo)能夠科學(xué)的反映自然資源的開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性；區(qū)域性是指具體指標(biāo)應(yīng)該體現(xiàn)區(qū)域間自然資源的差異，反應(yīng)區(qū)域間的特色，發(fā)揮各地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到資源節(jié)約集約利用，和可持續(xù)發(fā)展；可操作性是指指標(biāo)的設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循理論與實(shí)踐相結(jié)合的原則，指標(biāo)的選取要考慮數(shù)據(jù)的可獲取性，指標(biāo)的代表性，避免指標(biāo)指標(biāo)體系的臃腫。

（三）自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架的構(gòu)建

自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架是根據(jù)自然資源審計(jì)的內(nèi)容，按照系統(tǒng)性、層次性、科學(xué)性、區(qū)域性和可操作性的原則，評(píng)價(jià)自然資源開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性而構(gòu)建的。自然資源績(jī)效審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)框架如圖1所示：

圖1 自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)框架

圖2 自然資源績(jī)效審計(jì)屬性層與一級(jí)指標(biāo)之間的關(guān)系

從圖1中可以看出，該評(píng)價(jià)指標(biāo)框架包括兩個(gè)指標(biāo)層、一個(gè)屬性層和一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。屬性層即為自然資源績(jī)效審計(jì)所圍繞的內(nèi)容，即經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性。一級(jí)指標(biāo)是自然資源績(jī)效審計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容，二級(jí)指標(biāo)中的政策執(zhí)行情況和

資金使用情況始終貫穿于自然資源的開(kāi)發(fā)、利用和保護(hù)的全過(guò)程，因此將這兩項(xiàng)作為審計(jì)重點(diǎn)內(nèi)容的子塊。二級(jí)指標(biāo)中應(yīng)當(dāng)還包括還應(yīng)當(dāng)包括與資源開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性有關(guān)的其它指標(biāo)，具體指標(biāo)的設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)具體資源的開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的內(nèi)容來(lái)定。自然資源評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為定性標(biāo)準(zhǔn)和定量標(biāo)準(zhǔn)。定性標(biāo)準(zhǔn)主要包括國(guó)家制定的方針政策、法律法規(guī)和地方性法規(guī)，定量標(biāo)準(zhǔn)包括預(yù)先確定好的標(biāo)準(zhǔn)或預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、歷史標(biāo)準(zhǔn)和外部標(biāo)準(zhǔn)。

從圖2中可以看出，經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性和可持續(xù)性始終貫穿于自然資源開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)審計(jì)的全過(guò)程，且自然資源的開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)之間是相互關(guān)聯(lián)的，三者構(gòu)成自然資源管理的統(tǒng)一體。

（四）以土地資源為例構(gòu)建自然資源績(jī)效審計(jì)指標(biāo)

對(duì)土地資源進(jìn)行績(jī)效審計(jì)有利于落實(shí)耕地保護(hù)和節(jié)約資源的基本國(guó)策。對(duì)土地資源進(jìn)行績(jī)效審計(jì)的第一步是必須了解所審計(jì)土地范圍的基本情況，例如各土地類(lèi)型的面積。在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)的績(jī)效審計(jì)。

從廣義上來(lái)說(shuō)土地開(kāi)發(fā)是指采用一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段，擴(kuò)大土地有效利用范圍的活動(dòng)，土地開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充耕地、增加建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡的一種有效途徑。土地開(kāi)發(fā)形式主要包括對(duì)尚未利用土地的開(kāi)墾和利用（狹義上的土地開(kāi)發(fā)）、對(duì)已利用土地的整治（土地整理）和對(duì)已利用土地的復(fù)墾（土地復(fù)墾）三種。土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)一般由基層政府組織作為建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施，評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定可分為四個(gè)子項(xiàng)：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、項(xiàng)目完成情況、開(kāi)發(fā)成效情況。

土地利用是人類(lèi)為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，通過(guò)各種使用活動(dòng)對(duì)土地長(zhǎng)期性或周期性的經(jīng)營(yíng)，土地利用分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定可分為四個(gè)個(gè)子項(xiàng)：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、農(nóng)用地利用情況、建設(shè)用地利用情況。土地保護(hù)是指對(duì)已批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃所確定各類(lèi)土地資源用途、范圍（面積）、布局，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、法律、法規(guī)、辦法、規(guī)章實(shí)行行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的管理與保護(hù)，確保各類(lèi)土地資源得到合理的永續(xù)利用。

土地保護(hù)是指對(duì)已批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃所確定各類(lèi)土地資源用途、范圍（面積）、布局，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、法律、法規(guī)、辦法、規(guī)章實(shí)行行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的管理與保護(hù)，確保各類(lèi)土地資源得到合理的永續(xù)利用。對(duì)土地保護(hù)情況績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)設(shè)定主要分為耕地保護(hù)和違法違規(guī)用地查處四個(gè)子項(xiàng)：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、耕地質(zhì)量情況、地力提升情況。

關(guān)于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，土地資源評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。其中定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有：《國(guó)發(fā)2006（100）號(hào)》、《國(guó)有土地地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《農(nóng)用土地開(kāi)發(fā)土地出讓金辦法》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地登記辦法》、《土地復(fù)墾條例》、《土地調(diào)查條例》等；定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有國(guó)家土地利用總體規(guī)劃、土方土地利用總體規(guī)劃、計(jì)劃等。

篇10

關(guān)鍵詞：土地價(jià)值評(píng)價(jià)德?tīng)柗品ㄓ绊懸蛩匾蛩貏?shì)等勢(shì)線

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中，經(jīng)常要遇到的一個(gè)技術(shù)問(wèn)題就是土地地塊價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題。也就是說(shuō)在土地開(kāi)發(fā)的范圍確定以后，根據(jù)規(guī)劃的要求對(duì)開(kāi)發(fā)范圍進(jìn)行了規(guī)劃，或者根據(jù)規(guī)劃道路，或者根據(jù)二級(jí)開(kāi)發(fā)的方便性，把開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行了地塊劃分。地塊劃分形成以后，就要對(duì)各個(gè)地塊的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)――到底是哪一塊土地的價(jià)值高些，哪一塊土地的價(jià)值低些；有了土地價(jià)值評(píng)價(jià)的結(jié)論后，就可以對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的土地拍賣(mài)或者是土地二級(jí)開(kāi)發(fā)提供指導(dǎo)性的決策依據(jù)。

對(duì)土地價(jià)值的測(cè)算受到了很多學(xué)者的關(guān)注，并取得一定的研究成果。肖旭（2010）通過(guò)對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在土地價(jià)值評(píng)估應(yīng)用，分析了土地價(jià)值評(píng)估步驟和方法，并指出實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題。劉希賢（2011）結(jié)合北京具體的一級(jí)項(xiàng)目用地的具體案例，分別對(duì)土地價(jià)值評(píng)估方法中的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益還原法等方法使用和注意事項(xiàng)進(jìn)行了研究。劉貞平、萬(wàn)磊和劉圣歡（2012）以整體拆遷過(guò)程中土地價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，分析目前拆遷土地評(píng)估中存在的三大誤區(qū)。

與以上研究成果不同，本文中所謂的土地價(jià)值評(píng)價(jià)就是要解決不同地塊的價(jià)值評(píng)價(jià)，通俗的說(shuō)，就是要把開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)不同的地塊進(jìn)行一個(gè)土地價(jià)值大小的排序，如果給定一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，那么就可以計(jì)算各個(gè)地塊的地價(jià)。

由于地塊劃分可能形成不同形狀、不同面積的地塊劃分，所以對(duì)地塊價(jià)值評(píng)價(jià)必須確定一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)單位，本文中介紹的評(píng)價(jià)方法，是對(duì)不同地塊上單位面積土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)價(jià)的方法，這里的單位面積可根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)范圍以及地塊的形狀來(lái)確定，可以是1，也可以是1K。

相關(guān)理論假設(shè)

1．1土地價(jià)值評(píng)價(jià)影響因素

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的影響土地價(jià)值評(píng)價(jià)的因素，一般的情況下有：商業(yè)服務(wù)因素、道路交通因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、景觀因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素、土地現(xiàn)狀以及內(nèi)部資源因素等，可以把這些因素分為兩類(lèi)：內(nèi)部因素和外部因素，前六個(gè)因素是內(nèi)部因素，最后一個(gè)是內(nèi)部因素。本文認(rèn)為，只有在內(nèi)部因素基本相同的情況下，才有可能對(duì)不同地塊進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)價(jià)，如果內(nèi)部因素有很大的差異，那么就不具備土地價(jià)值評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。

1．2影響因素對(duì)土地價(jià)值的影響方式

影響因素土地價(jià)值影響的方式有兩種，一種是點(diǎn)源狀的輻射方式，一種是線源式的輻射方式。在現(xiàn)實(shí)的條件下，影響方式可能是沒(méi)有規(guī)律的點(diǎn)源式或線源式輻射，在本文中假設(shè)都是有規(guī)則的輻射方式。具體的說(shuō)，商業(yè)服務(wù)因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素一般都是點(diǎn)源式的影響方式，而道路交通因素、景觀因素一般都是線源式的影響方式，當(dāng)然在實(shí)際的應(yīng)用中要根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)判斷影響方式。下面分別說(shuō)明兩種影響方式。

1．3點(diǎn)源式影響方式

所謂點(diǎn)源式影響方式就是以某個(gè)中心點(diǎn)向四周輻射的方式，類(lèi)似物理學(xué)上的機(jī)械勢(shì)能表示方式：在一個(gè)地球平面上，存在一座規(guī)則的半徑和高度相等的圓錐體山體，那么圓錐體的表面上等質(zhì)量的物體的勢(shì)能和它所在的高度成正比。確定影響因素的中心點(diǎn)作為圓錐體的圓心，以我們考察的距離圓心最遠(yuǎn)的地塊的中心點(diǎn)到圓心的距離為半徑做一個(gè)圓錐體，那么該因素對(duì)其周邊地塊的價(jià)值影響就可以用類(lèi)似物理勢(shì)能的方式描述。借用物理學(xué)的勢(shì)能概念，我們稱(chēng)這個(gè)影響因素對(duì)地塊的影響為點(diǎn)源因素勢(shì)，用圖1表示。把因素勢(shì)相等的各點(diǎn)連接起來(lái)就形成了等勢(shì)線，如圖1所示的一組同心圓。如果在將要評(píng)價(jià)的土地平面上，按照上述的方法做了一個(gè)點(diǎn)源因素勢(shì)的圓錐體，該影響因素對(duì)地塊的影響就可以用因素勢(shì)來(lái)定量的描述。假設(shè)評(píng)價(jià)的地塊中心點(diǎn)距離影響因素的中心點(diǎn)平面距離為X，距離中心點(diǎn)最遠(yuǎn)的地塊到中心點(diǎn)的距離為X0，給影響因素中心點(diǎn)處的因素勢(shì)賦值為H，那么該地塊的因素勢(shì)為H（X0－X）/X0。

1．4線源式影響方式

所謂線源式影響方式就是以某個(gè)中心線向兩邊輻射的方式，同樣的用物理學(xué)的勢(shì)能的概念描述：在一個(gè)地球平面上，存在一個(gè)規(guī)則的三棱體，三棱體的三角形截面垂直于地面，三角形的高等于底邊的一半，那么三棱體斜面上等質(zhì)量的物體的勢(shì)能和它所在的高度成正比。確定線源式影響因素的中心線作為三棱體的底面中心線，做一個(gè)截面為三角形的三棱體，三角形的一邊垂直于中心線，三角形的高等于底邊的一半，三角形的底邊長(zhǎng)度取距離中心線最遠(yuǎn)的地塊的中心到中心線的垂直距離的2倍。那么該影響因素對(duì)地塊的價(jià)值影響就可以用類(lèi)似物理勢(shì)能的方式描述。借用物理學(xué)勢(shì)能的概念，我們稱(chēng)這個(gè)影響因素對(duì)地塊的影響為線源因素勢(shì)。用圖2表示。把因素勢(shì)相等的各點(diǎn)連接起來(lái)，就形成了等勢(shì)線，如下圖2所示的一組平行線。如果在將要評(píng)價(jià)的土地平面上，按照上述的方法做了一個(gè)線源因素勢(shì)的三棱體，該影響因素對(duì)地塊的影響就可以用因素勢(shì)來(lái)定量的描述。假設(shè)評(píng)價(jià)的地塊中心點(diǎn)距離影響因素的中心線平面垂直距離為Y，到因素勢(shì)中心線垂直距離最大的地塊的因素勢(shì)為0，給

圖1點(diǎn)源式因素勢(shì)示意圖

圖2 線源式因素勢(shì)示意圖

影響因素中心線處的因素勢(shì)賦值為H’，那么該地塊的因素勢(shì)為H’（Y0－Y）/Y0。在中心線范圍以外的地塊，線源因素勢(shì)的計(jì)算參照點(diǎn)源式的計(jì)算方法，以線源中心線的端點(diǎn)作為計(jì)算的中心點(diǎn)。對(duì)于同一個(gè)影響因素在地塊范圍內(nèi)有幾個(gè)表現(xiàn)實(shí)體的，取距離地塊最近

按照這樣的方法，影響土地價(jià)值的所有因素對(duì)地塊的影響就可以用為定量的因素勢(shì)表示。

因素勢(shì)在土地價(jià)值評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

用因素勢(shì)法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，步驟如下：

確定要進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)價(jià)的土地范圍，并根據(jù)規(guī)劃條件或開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行地塊劃分，根據(jù)地塊的情況，把地塊劃分成為若干個(gè)單位地塊；

根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，運(yùn)用德?tīng)柗品A(yù)測(cè)土地價(jià)值評(píng)價(jià)涉及的影響因素和各個(gè)因素的影響強(qiáng)度；

確定各個(gè)影響因素的因素勢(shì)中心點(diǎn)和因素勢(shì)中心線，并對(duì)中心點(diǎn)和中心線處的因素勢(shì)賦值；

計(jì)算各個(gè)目標(biāo)地塊中的單位地塊的因素勢(shì)，并計(jì)算各個(gè)目標(biāo)地塊因素勢(shì)的和；

對(duì)各地塊進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)價(jià)。

2．1地塊劃分和單位地塊劃分

單位地塊的劃分是評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。根據(jù)地塊的規(guī)劃條件或者開(kāi)發(fā)條件，對(duì)地塊進(jìn)行劃分。劃分后的分地塊稱(chēng)為目標(biāo)地塊，目標(biāo)地塊可能有不同的面積，不同的形狀。然后根據(jù)地塊的規(guī)模確定目標(biāo)地塊劃分為單位地塊的面積規(guī)模，可以是1，也可以是1k，也可以是畝、10畝，甚至是100畝，視具體情況而定。單位地塊的劃分是土地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，單位地塊的面積選擇直接決定評(píng)價(jià)計(jì)算的精度和計(jì)算的復(fù)雜程度，單位地塊面積選擇小，計(jì)算精度高，計(jì)算復(fù)雜程度大，反之亦反之。一般而言，為計(jì)算方便，目標(biāo)地塊劃分為單位地塊以10個(gè)單位地塊左右為宜。

2．2運(yùn)用德?tīng)柗欠ù_定土地價(jià)值評(píng)價(jià)的影響因素和各個(gè)因素的影響強(qiáng)度

影響因素和影響強(qiáng)度的確定是評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)影響土地價(jià)值評(píng)價(jià)的因素進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)，其實(shí)就是要對(duì)評(píng)價(jià)的土地的影響因素的數(shù)量和種類(lèi)進(jìn)行確定。得出一致的結(jié)論后，再運(yùn)用德?tīng)柗欠▽?duì)各個(gè)影響因素的重要程度進(jìn)行確定，在這里，我們用權(quán)重來(lái)量化影響因素的重要程度。

德?tīng)柗品ㄊ且环N函詢(xún)方法，由美國(guó)的蘭得公司于50年代末期提出并首先應(yīng)用。概括的說(shuō)，德?tīng)柗品ㄊ遣捎煤?xún)調(diào)查，對(duì)預(yù)測(cè)問(wèn)題的有關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域，專(zhuān)家分別提出問(wèn)題，而后將反饋回來(lái)的意見(jiàn)綜合、整理，匿名反饋給各個(gè)專(zhuān)家，再次征求意見(jiàn)，然后進(jìn)行綜合、反饋，這樣，經(jīng)過(guò)多次反復(fù)循環(huán)，最終得到比較一致且可靠性較大的意見(jiàn)，并給出預(yù)測(cè)結(jié)論。德?tīng)柗品ㄓ腥齻€(gè)顯著的特點(diǎn)：匿名性、有控制的反饋溝通、預(yù)測(cè)結(jié)果的收斂性。在實(shí)際運(yùn)用德?tīng)柗品ǖ倪^(guò)程中要注意專(zhuān)家選擇的深度和廣度，專(zhuān)家的選擇要注意專(zhuān)業(yè)性、代表性和一定的權(quán)威性，人數(shù)依預(yù)測(cè)問(wèn)題的復(fù)雜程度取10―50名為宜。

德?tīng)柗品ㄊ且环N主觀評(píng)價(jià)的方法，結(jié)論有一定的主觀性，所以在使用該方法的過(guò)程中一定要嚴(yán)格按照該方法的要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。不要害怕過(guò)程的反復(fù)和繁瑣，也不能在專(zhuān)家的人數(shù)、專(zhuān)業(yè)的代表性等方面偷工減料。否則，得出的結(jié)論是不可靠的，后續(xù)的因素勢(shì)的計(jì)算就失去了意義。

2．3因素勢(shì)中心點(diǎn)和因素勢(shì)中心線的確定以及中心點(diǎn)和中心線處的因素勢(shì)賦值的確定

確定因素勢(shì)中心點(diǎn)和中心線其實(shí)就是確定各個(gè)影響因素所在的位置，確定的方法是簡(jiǎn)單的，可以根據(jù)土地所在區(qū)域的地形圖和規(guī)劃圖，找到各個(gè)影響因素所依托的建筑或?qū)嶓w，取其中心點(diǎn)作為因素勢(shì)的中心點(diǎn)和因素勢(shì)的中心線。

因素勢(shì)的賦值可以根據(jù)各個(gè)因素勢(shì)權(quán)重的大小來(lái)進(jìn)行。舉例說(shuō)明如下：