導(dǎo)語：如何才能寫好一篇收益管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[摘要]起源于航空領(lǐng)域的收益管理，是解決在資源約束前提下提高企業(yè)收益的理論與方法，現(xiàn)已成為現(xiàn)代管理科學(xué)的重要分支。從不同的視角詮釋收益管理內(nèi)涵，提出協(xié)同收益管理的理念；在傳統(tǒng)收益管理研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代企業(yè)的特點(diǎn)，提出協(xié)同收益管理的概念，是對收益管理基本內(nèi)涵、行業(yè)應(yīng)用特性、發(fā)展演化和必要條件等基礎(chǔ)問題的梳理分析。由此可見，協(xié)同收益管理是今后該領(lǐng)域研究的一個重要方向。

[關(guān)鍵詞]收益管理；協(xié)同；經(jīng)濟(jì)全球化；科學(xué)技術(shù)

經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，使航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營由壟斷轉(zhuǎn)向競爭，市場由以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)向以顧客為中心，產(chǎn)品或服務(wù)由同質(zhì)化轉(zhuǎn)向差異化，顧客需求由單一化轉(zhuǎn)向多元化。這些變化使得傳統(tǒng)的供求理論在解決有限資源約束下提高企業(yè)收益問題時，面臨資源閑置或因潛在收益流失造成企業(yè)收益下降等困境。自1970年代末以來，深受市場激烈競爭和價格血戰(zhàn)帶來收益嚴(yán)重下滑困擾的航空業(yè)，通過對自身經(jīng)營戰(zhàn)略的反思，率先進(jìn)行有效提高企業(yè)收益的新的理論研究和實(shí)踐探索。起源于航空業(yè)的收益管理理論正是在傳統(tǒng)的供求關(guān)系理論的基礎(chǔ)上，吸收運(yùn)籌學(xué)、管理學(xué)、市場營銷和協(xié)同等學(xué)科的研究成果，并在計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)的支持下，逐步形成以市場和客戶為中心，以市場細(xì)分和預(yù)測為基礎(chǔ)，以資源存量控制和價格控制為優(yōu)化機(jī)制，以協(xié)同環(huán)境為運(yùn)營保障的收益管理理論體系，逐步形成為現(xiàn)代管理科學(xué)的一個重要分支。收益管理理論在航空業(yè)的成功應(yīng)用，不僅推動了該理論發(fā)展，而且其應(yīng)用領(lǐng)域逐步向酒店、銀行、汽車租賃、交通運(yùn)輸、電信、電力等服務(wù)性行業(yè)拓展。正如國際運(yùn)籌聯(lián)合會主席Bell先生預(yù)測管理科學(xué)未來50年發(fā)展時所指出：20世紀(jì)80年代開始研究的收益管理已經(jīng)改變，并將繼續(xù)改變整個應(yīng)用領(lǐng)域和管理科學(xué)的面貌。筆者通過國內(nèi)外收益管理研究文獻(xiàn)的分析梳理，系統(tǒng)地對收益管理理論的內(nèi)涵、行業(yè)應(yīng)用特征、發(fā)展演化及必要條件等基礎(chǔ)問題進(jìn)行歸納研究，力圖為收益管理理論的進(jìn)一步研究奠定基礎(chǔ)。

一、收益管理理論的基本內(nèi)涵

關(guān)于什么是收益管理理論的基本內(nèi)涵，專家和學(xué)者眾說紛紜，并作出了不同的詮釋，主要觀點(diǎn)體現(xiàn)如下：

Talluri和VanRyzin(2004)從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角將收益管理定義為需求決策管理(DDM)，認(rèn)為收益管理是通過對市場需求的細(xì)分和預(yù)測，決定何時、何地以何種價格向誰提品或服務(wù)，通過擴(kuò)大顧客有效需求來提高企業(yè)收益。該定義是對供應(yīng)鏈管理(SCM)的必要補(bǔ)充，同時充分認(rèn)識到市場細(xì)分和預(yù)測對提高收益的重要性。

Weatherford和Bodily(1992)從企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)的性質(zhì)視角提出收益管理就是易失性資產(chǎn)管理(Perishable-AssetRevenueManagement)。該觀點(diǎn)充分認(rèn)識到服務(wù)性企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有別于制造業(yè)產(chǎn)品的重要特性就是易失性，其產(chǎn)品或服務(wù)的價值或收益同時間有密切關(guān)系，且價值隨著時間而呈遞減趨勢。因此，持有該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為收益管理就是對不同時段的資源(如航空的飛機(jī)座位等)和價格進(jìn)行有效管理，通過有效利用企業(yè)有限資源，并根據(jù)不同時段資源價值制定價格的途徑來提高企業(yè)收益。該定義意識到資源所具有的價值將隨時間變化的重要特征。

Jauncey等(1995)學(xué)者從企業(yè)經(jīng)營目的視角提出收益管理就是在考慮需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，在需求淡季通過折扣等促銷手段提高客房入住率，在需求旺季提高客房價格的方式來實(shí)現(xiàn)客房收益最大化。美國酒店和汽車旅館協(xié)會(AHMA)在Jauncey等的定義的基礎(chǔ)上，考慮了顧客取消預(yù)訂、顧客爽約和是否接受顧客預(yù)訂情況等因素，進(jìn)一步豐富和完善了收益管理的內(nèi)涵。Jauncey和AHMA對收益管理的定義強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化的目標(biāo)，同時認(rèn)識到市場預(yù)測在收益管理中的重要地位。

Donaghy(1995)、Liemberman(1993)等學(xué)者從技術(shù)視角對收益管理進(jìn)行解釋，他們認(rèn)為收益管理是一種企業(yè)生產(chǎn)能力的管理工具，通過對信息系統(tǒng)、管理技術(shù)、概率統(tǒng)計(jì)和組織理論、經(jīng)營實(shí)踐和知識等理論和技術(shù)的優(yōu)化組合，以增強(qiáng)企業(yè)的收益能力和對顧客的服務(wù)能力。該定義強(qiáng)調(diào)了收益管理是提高企業(yè)收益的技術(shù)手段和管理工具。

Jones(1999)等學(xué)者從系統(tǒng)的視角出發(fā)，認(rèn)為收益管理是為酒店業(yè)主實(shí)現(xiàn)酒店盈利能力最大化的服務(wù)管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過細(xì)分市場對盈利能力的識別，確定銷售價值、價格設(shè)定、折扣生成、訂房過濾準(zhǔn)則以及對價格、客房資源進(jìn)行有效控制，以實(shí)現(xiàn)酒店盈利能力最大化的目標(biāo)。該定義強(qiáng)調(diào)了收益管理在酒店盈利能力管理中的戰(zhàn)略地位，從系統(tǒng)的角度分析市場、價格、存量等要素對收益的影響，強(qiáng)調(diào)了整體收益最大化的觀點(diǎn)。

Kimes(1989)在綜合上述學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上并結(jié)合營銷學(xué)理論，提出4R理論，即在正確的時間和地點(diǎn)(Righttimeandplace)，以正確的價格(Rightprice)向正確的顧客(Rightcustomer)提供正確的產(chǎn)品或服務(wù)(Rightproductorser-vice)，實(shí)現(xiàn)資源約束下企業(yè)收益最大化目標(biāo)。4R理論反映了收益管理的市場、運(yùn)作機(jī)制和企業(yè)目標(biāo)等內(nèi)涵，是目前對收益管理較為全面和準(zhǔn)確的詮釋。

筆者以為，企業(yè)收益應(yīng)由顯性收益和隱性收益兩個部分組成。傳統(tǒng)收益管理對收益的認(rèn)識主要集中在受價格和有效存量要素影響的利潤的這一顯性收益上。但隨著經(jīng)營市場的開放和競爭程度的加劇，顧客、員工、企業(yè)內(nèi)外環(huán)境等要素對企業(yè)收益的影響力加大，企業(yè)品牌和社會價值等帶來的隱性收益在企業(yè)收益的比重逐漸增大，因此，單一采用利潤一個維度來詮釋企業(yè)的收益已顯不足，企業(yè)的收益應(yīng)該詮釋為由企業(yè)利潤、顧客滿意度和社會貢獻(xiàn)度三個維度共同構(gòu)建的價值。故筆者將收益管理理論的基本內(nèi)涵界定為：企業(yè)在有效協(xié)同影響收益的內(nèi)外要素基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)等技術(shù)的支持，通過有效地對市場細(xì)分和預(yù)測，在正確的時間和地點(diǎn)以正確的價格向正確的客戶提供正確的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)由利潤、顧客滿意度和社會貢獻(xiàn)度構(gòu)成的價值的最大化目標(biāo)。收益管理系統(tǒng)是一個受多個要素影響，由市場分析、優(yōu)化機(jī)制(即資源存量控制和價格控制)、協(xié)同環(huán)境構(gòu)成的復(fù)雜服務(wù)管理系統(tǒng)。

二、收益管理理論的行業(yè)應(yīng)用特征

收益管理理論是一門由運(yùn)籌學(xué)、管理科學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科融合而成的邊緣交叉學(xué)科。隨著收益管理理論在航空領(lǐng)域的成功應(yīng)用，收益管理理論現(xiàn)已在其他服務(wù)領(lǐng)域也得到了廣泛的應(yīng)用。雖然各個行業(yè)的特點(diǎn)不盡相同，但適用于收益管理理論的行業(yè)一般具有共同的應(yīng)用特征。VanWes-tering(1994)和Kimes(1998)等學(xué)者對航空、酒店餐飲等行業(yè)應(yīng)用收益管理理論進(jìn)行長期研究，將其共同的應(yīng)用特征總結(jié)如下：

1.企業(yè)具備相對固定產(chǎn)能。以航空、酒店等行業(yè)為例。由于行業(yè)特征，都存在前期投資規(guī)模大(如購買新的飛機(jī)、修建新的酒店、開設(shè)新的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)，最大生產(chǎn)或服務(wù)能力在相當(dāng)長一段時間內(nèi)固定不變，短期內(nèi)不可能通過改變其生產(chǎn)或服務(wù)能力來滿足需求變化。企業(yè)只有在有限的產(chǎn)能條件下，通過提高管理水平來提高企業(yè)收益。

2.需求可預(yù)測性。航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的資源可分為有形資源(如飛機(jī)座位、酒店客房、銀行服務(wù)窗口)和無形資源(如酒店入住時間、銀行窗口排隊(duì)時間等)，其顧客可分為預(yù)約顧客和隨機(jī)顧客，其銷售可分為旺季和淡季。企業(yè)只有通過對計(jì)算機(jī)或人工預(yù)訂系統(tǒng)收集的顧客、市場信息進(jìn)行分析預(yù)測，管理者才能夠了解不同顧客需求變化的規(guī)律和實(shí)現(xiàn)需求轉(zhuǎn)移，并以此制定出合理的資源存量配置和定價機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化。本文由中國收集整理。

3.產(chǎn)品或服務(wù)具有易失性。與傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)品不同，航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)具有易失性，即時效性。其產(chǎn)品或服務(wù)的價值隨著時間遞減，不能通過存儲來滿足顧客未來的需要，如果在一定時間內(nèi)銷售不出去，企業(yè)將永久性地?fù)p失這些資源潛在的收益。企業(yè)只有通過折扣等管理手段降低資源的閑置率，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益增長的目標(biāo)。

4.市場可細(xì)分性。航空、酒店、銀行等行業(yè)面臨以顧客為中心、競爭激烈和需求多元化的市場。不同顧客對企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的感知和敏感度各不相同，采用單一價格策略將會造成顧客流失或潛在收入流失。比如，航空市場上存在兩類顧客，一類是對價格不敏感，但對時間和服務(wù)敏感的商務(wù)顧客，另一類是對價格敏感，而對時間和服務(wù)不敏感的休閑顧客。如果采用高價策略，休閑顧客可能選擇低成本的航空公司或其他交通工具，造成航空公司座位資源閑置。反之，如果采用低價策略，商務(wù)顧客選擇低價或因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量不滿而流失，造成航空公司潛在收益下降。對市場進(jìn)行有效細(xì)分，為不同需求層次的顧客制定不同價格和分配不同資源，是解決企業(yè)資源閑置或潛在收益流失的重要途徑。

5.具有隨機(jī)波動性需求。如果顧客的需求確定且無波動，企業(yè)可通過調(diào)整生產(chǎn)和服務(wù)能力來滿足顧客需求。然而，航空、酒店、銀行等行業(yè)面臨顧客需求不確定，呈季節(jié)性或時段性波動。企業(yè)采用收益管理，在需求旺季時提高價格，增加企業(yè)的獲利能力；在需求淡季時通過折扣等策略來提高資源利用率，減少資源閑置。

6.具有高固定成本和低邊際成本的特點(diǎn)。航空、酒店、銀行等行業(yè)的經(jīng)營屬于前期投資較大的行業(yè)，短期內(nèi)改變生產(chǎn)或服務(wù)能力比較困難，但增售一個單位資源的成本非常低。以波音737-300機(jī)型的航班為例。根據(jù)某航空公司1999年的機(jī)型成本數(shù)據(jù)，平均每個航班的成本如下：總成本大約6萬元左右，其中固定成本大約5.5萬元，而邊際成本僅為0.033萬元。固定成本是邊際成本的1833倍，因而多載旅客能在不明顯增加成本的基礎(chǔ)上獲取更大的利潤，提高企業(yè)的總收益。

7.產(chǎn)品或服務(wù)具有可預(yù)售性。企業(yè)面對需求多元化的顧客采取收益管理，一方面通過提前預(yù)訂，以一定折扣價格將資源預(yù)售給對價格敏感的顧客，降低資源閑置概率；另一方面設(shè)置限制條件防止對時間或服務(wù)敏感的顧客以低價購買資源，造成高價顧客的潛在收益流失。同時，對預(yù)訂數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和預(yù)測，根據(jù)不同需求層次的顧客購買資源的概率分布情況，在確保資源不閑置的基礎(chǔ)上，盡量將資源留給愿出高價的商務(wù)顧客。

盡管以上特征體現(xiàn)了企業(yè)有限產(chǎn)能、產(chǎn)品和需求特性、市場和經(jīng)營等特點(diǎn)，卻忽略了企業(yè)的技術(shù)特征。筆者認(rèn)為，由于收益管理的實(shí)施需要進(jìn)行復(fù)雜的模型計(jì)算和大量數(shù)據(jù)處理，沒有先進(jìn)的技術(shù)支持，收益管理理論的應(yīng)用將會受到嚴(yán)重的制約。因此，有效應(yīng)用收益管理理論的應(yīng)用領(lǐng)域應(yīng)該還具備高水平的信息化基礎(chǔ)。

三、收益管理理論發(fā)展的三個必要條件

從收益管理的發(fā)展歷程分析，市場環(huán)境、理論基礎(chǔ)和技術(shù)支持是促進(jìn)收益管理理論發(fā)展的三個必不可少的條件。

首先，競爭性市場環(huán)境是收益管理應(yīng)用發(fā)展的前提條件。面對封閉壟斷的市場，壟斷企業(yè)可以憑借對資源和價格的控制來獲得高額的壟斷利潤，企業(yè)缺乏對資源或價格管理的源在動力。隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，要求放松行業(yè)管制，打破壟斷，促進(jìn)競爭，提高效率成為社會發(fā)展的必然趨勢。競爭促使市場由以企業(yè)為中心向顧客為中心轉(zhuǎn)變、由產(chǎn)品功能向顧客需求轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品或服務(wù)由同質(zhì)化向差異化轉(zhuǎn)變。面對這些變化，企業(yè)再難以通過壟斷控制資源或價格的手段來提高企業(yè)的收益，而是要根據(jù)市場和顧客需求，制定合理的價格機(jī)制，將有限的資源合理分配給不同需求層次的顧客；通過有效管理企業(yè)資源和價格，獲取潛在收益的方式來提高企業(yè)的總收益。也就是說，追求收益管理成了企業(yè)生存和發(fā)展的內(nèi)在動力。因此，開放性的市場競爭環(huán)境是收益管理應(yīng)用和發(fā)展的前提條件。

其次，多學(xué)科理論交叉是保證收益管理應(yīng)用發(fā)展的基礎(chǔ)條件。一個新理論的形成和發(fā)展離不開成熟的多學(xué)科理論的支持，收益管理理論的應(yīng)用和發(fā)展也具有同樣道理。收益管理理論是解決航空等服務(wù)性企業(yè)資源和價格均衡，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化的一系列理論和方法。它在傳統(tǒng)的供求管理理論基礎(chǔ)上，吸收和應(yīng)用運(yùn)籌學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、行為心理學(xué)、協(xié)同學(xué)等學(xué)科的研究成果逐漸形成自身的理論體系。運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法形成了解決資源存量機(jī)制、差異化價格機(jī)制等收益管理的優(yōu)化理論基礎(chǔ)；市場營銷學(xué)、行為心理學(xué)等學(xué)科的理論和方法形成了解決市場細(xì)分、預(yù)測以及顧客行為等市場分析理論基礎(chǔ)；博弈論推動了收益管理聯(lián)盟資源共享理論的發(fā)展；人力資源、組織學(xué)、和諧理論以及協(xié)同學(xué)是形成收益管理協(xié)同運(yùn)營環(huán)境的理論保障。因此，收益管理理論的形成與發(fā)展是多種學(xué)科理論支持的結(jié)果。新型學(xué)科的吸收和引進(jìn)，將不斷地豐富和完善其體系。

再次，先進(jìn)的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)是收益管理應(yīng)用和發(fā)展的保障條件。收益管理的應(yīng)用和發(fā)展離不開先進(jìn)的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，特別是計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)的支持。航空技術(shù)的發(fā)展，降低了飛機(jī)制造成本和企業(yè)入市門檻；計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫等技術(shù)的發(fā)展，如座位編目計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)(SABRE)、計(jì)算機(jī)預(yù)訂系統(tǒng)(CRSs)、全球分銷系統(tǒng)(GDSs)、動態(tài)存量資源分配和優(yōu)化系統(tǒng)(DINAMO)等，能自動、快速、準(zhǔn)確地解決收益管理中大量的數(shù)據(jù)收集、整理、存儲和分析及復(fù)雜的資源、價格優(yōu)化計(jì)算、市場預(yù)測和顧客分類等問題。網(wǎng)路通信技術(shù)，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬了收益管理的市場分銷渠道。因此，每一次科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步都促進(jìn)了收益管理及其應(yīng)用領(lǐng)域的發(fā)展。

四、收益管理理論的發(fā)展演化

收益管理起源于航空業(yè)，有效地解決了航空業(yè)面臨的有限資源閑置或價格戰(zhàn)所造成總體收益下滑的現(xiàn)實(shí)問題。隨著收益管理在航空領(lǐng)域應(yīng)用的巨大成功，收益管理逐步形成了自己的理論體系，并迅速地在酒店、交通運(yùn)輸、電信等行業(yè)得到廣泛的應(yīng)用。通過對國內(nèi)外關(guān)于收益管理的文獻(xiàn)的研究分析，筆者將收益管理理論的發(fā)展歸結(jié)為萌芽、優(yōu)化和協(xié)同三個發(fā)展階段。

19世紀(jì)20～30年代，航空業(yè)處于發(fā)展初期，飛機(jī)成本較高，市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場需求，航空業(yè)主要經(jīng)營運(yùn)輸郵件等貨物運(yùn)輸和富有階層的高端市場，市場主要由大型航空企業(yè)壟斷。大型航空企業(yè)通過高額壟斷價格策略獲取超額壟斷利潤。二戰(zhàn)后到60年代，飛機(jī)制造技術(shù)的發(fā)展使得航空運(yùn)輸業(yè)可以采用大型噴氣式飛機(jī)，增強(qiáng)了航空公司的運(yùn)輸能力，同時其高速性和舒適性刺激了公眾的旅行需求，另外大型飛機(jī)也降低了航空公司的運(yùn)營成本，極大地推動了航空運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。隨著航空業(yè)供給的增加和需求的多元化，單一的高額票價政策造成了飛機(jī)座位閑置，由機(jī)座位資源的不可存儲特點(diǎn)，使得航空公司的收益下滑。為了解決收益下滑問題，航空公司利于計(jì)算機(jī)技術(shù)加強(qiáng)顧客訂票的管理，將一些收益管理的概念逐漸應(yīng)用于航空領(lǐng)域，如計(jì)算機(jī)訂票系統(tǒng)的使用；利用超訂管理手段預(yù)防顧客違約(如取消訂座、爽約等顧客行為)給企業(yè)帶來收益損失；利用折扣價管理手段來提高飛機(jī)運(yùn)載率。這些技術(shù)和管理手段逐漸形成了收益管理理論的雛形。英國學(xué)者Littlewood提出機(jī)票預(yù)訂折扣費(fèi)用準(zhǔn)則理論和二階分類模型以及Belobaba提出的預(yù)期邊際座位值(EMSR)等理論，逐步揭開了收益管理理論由定性研究向定量研究的序幕，使得收益管理理論的科學(xué)性得到了有效保障。

20世紀(jì)70年代末，以美國為首的許多國家政府放松了對航空業(yè)管制，許多低成本運(yùn)營的中、小型航空企業(yè)紛紛涌入航空市場(如People-Express公司)。美國激烈的航空市場競爭，引發(fā)美國航空史上著名的“92航空價格血戰(zhàn)”，造成了美國航空業(yè)近20億美元的損失。而此期間，美國航空公司市場部總經(jīng)理羅伯特·克蘭德爾引入了收益管理思想并在此基礎(chǔ)上開發(fā)出收益管理系統(tǒng)，并將其應(yīng)用到經(jīng)營實(shí)踐中。通過利用收益管理系統(tǒng)以有效地管理座位資源和價格，在全行業(yè)虧損的情況下，創(chuàng)造了6%的收益增長。收益管理理論在美國航空公司應(yīng)用的成功，引起業(yè)界和學(xué)術(shù)界對收益管理的重視和研究。國際航空協(xié)會(IATA)、運(yùn)籌協(xié)會國際聯(lián)合會(IFORS)等國際機(jī)構(gòu)、科學(xué)機(jī)構(gòu)和高校、航空公司和管理咨詢公司構(gòu)成了收益管理理論研究和應(yīng)用的組織與機(jī)構(gòu)；運(yùn)籌學(xué)、市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、信息學(xué)等多學(xué)科理論的發(fā)展奠定了收益管理的理論基礎(chǔ)；收益管理研究從靜態(tài)發(fā)展到動態(tài)、由單航程發(fā)展到OD網(wǎng)絡(luò)研究、由單資源發(fā)展到多資源、由二階分類發(fā)展到多階分類；計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展加速了收益管理理論向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化，收益管理應(yīng)用領(lǐng)域由航空領(lǐng)域逐步拓展到酒店、交通運(yùn)輸、電力、電信、銀行等服務(wù)領(lǐng)域。此階段，隨著收益管理理論逐步完善和實(shí)踐拓展，收益管理逐步形成自身體系，成為現(xiàn)代管理科學(xué)中的一個重要分支，以利潤為中心的收益優(yōu)化成為這一階段的研究主流。

進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生巨大變化，影響企業(yè)收益的要素更加復(fù)雜多變。企業(yè)信譽(yù)、社會價值等隱性收益在企業(yè)收益中的比重日趨增強(qiáng)。研究者發(fā)現(xiàn)企業(yè)是一個開放性的復(fù)雜系統(tǒng)，過分強(qiáng)調(diào)顯性收益——利潤最大化，忽視信譽(yù)、社會價值等企業(yè)隱性收益，將制約企業(yè)收益的進(jìn)一步提高。為此，對企業(yè)收益的認(rèn)識應(yīng)由利潤最大化轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值(利潤、顧客滿意、社會貢獻(xiàn))最大化，收益管理也由對資源、價格要素優(yōu)化管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷Y源、價格、內(nèi)部環(huán)境(員工、組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化等)以及外部要素(國家政策、顧客、競爭對手或伙伴)協(xié)同管理。隨著和諧理論、協(xié)同理論、人力資源理論以及顧客行為心理理論的研究成果和方法應(yīng)用于收益管理，為協(xié)同收益管理研究提供了新的理論支持，促使收益管理由優(yōu)化階段步入了協(xié)同發(fā)展階段。

篇2

一、收益

(一)引進(jìn)競爭機(jī)制外資銀行具有充足的資金實(shí)力和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)技術(shù)，高水平的服務(wù)效率和卓越的商業(yè)信譽(yù)，必然對中國銀行業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競爭壓力。外部競爭力量的引進(jìn)，有利于推動中國銀行業(yè)素質(zhì)和各方面水平的提高，有利于推動中國銀行業(yè)改革和服務(wù)現(xiàn)代化的進(jìn)程。

(二)增加外部資金進(jìn)入渠道外資銀行的進(jìn)入增加了外部資金進(jìn)入中國的渠道，為中國境內(nèi)企業(yè)、特別是外商投資企業(yè)增加新的融資渠道。到1999年8月底，中國批準(zhǔn)的外商直接投資企業(yè)已達(dá)到33.55萬家，已開業(yè)的外商投資企業(yè)超過20萬家。毫無疑問，如此眾多的外商投資企業(yè)，如果單靠幾家中國國有商業(yè)銀行很難滿足其數(shù)額巨大的金融需求。

(三)有利于中資銀行擴(kuò)展海外業(yè)務(wù)根據(jù)WTO互惠原則，在允許大量外資銀行進(jìn)入中國的同時，中資銀行開展海外業(yè)務(wù)將會較少受到市場準(zhǔn)入的限制，這就為國內(nèi)經(jīng)營狀況良好的一些商業(yè)銀行在國際金融市場上爭取更廣泛的生存空間創(chuàng)造了條件。字串7

(四)改變中資銀行稅負(fù)不利地位目前外資銀行與內(nèi)資銀行之間的不平等競爭，突出表現(xiàn)在稅收負(fù)擔(dān)水平相差過大。外資金融機(jī)構(gòu)在中國可享受免征或減征營業(yè)稅、所得稅等稅收優(yōu)惠。由于外資金融機(jī)構(gòu)享受著眾多的稅收優(yōu)惠，因而極大地削弱了中資銀行的競爭力。中國加入WTO后，內(nèi)外資銀行的稅負(fù)水平將會統(tǒng)一，使內(nèi)資銀行能夠與外資銀行進(jìn)行平等的業(yè)務(wù)競爭。

(五)促進(jìn)向國際慣例接軌加入WTO，意味著中國銀行業(yè)將全面融入國際金融市場，中國銀行業(yè)必須遵循國際銀行業(yè)經(jīng)營管理的“游戲規(guī)則”，也就是要按照國際銀行業(yè)經(jīng)營管理的基本原則和慣例來運(yùn)作，特別是要根據(jù)以巴塞爾協(xié)議為準(zhǔn)則的國際銀行業(yè)有效監(jiān)管原則及標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行經(jīng)營管理。這必然迫使中國的銀行業(yè)加快實(shí)施全面的風(fēng)險管理、進(jìn)一步完善內(nèi)部控制機(jī)制。同時，促使中央銀行推進(jìn)全方位和規(guī)范化的監(jiān)管、提高監(jiān)管的有效性。

二、成本

(一)銀行業(yè)市場份額的損失預(yù)計(jì)在中國加入WTO五年之后：外資銀行的外幣存款和人民幣存款的市場份額將分別上升到15％和10％左右；外資銀行的外幣貸款市場份額可超過1/3，人民幣貸款市場份額將達(dá)到15％左右；外資銀行中間業(yè)務(wù)的市場份額很有可能超過50％；外資銀行將獲得絕大部分金融衍生產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)以及投資銀行業(yè)務(wù)的市場份額。預(yù)計(jì)在中國加入WTO十年之后，從整體上來看，外資銀行將占有1/3左有的銀行業(yè)市場份額。字串5

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(二)削弱贏利能力伴隨著中資銀行市場份額的縮小和優(yōu)質(zhì)客戶的減少，四大國有商業(yè)銀行將喪失很大部分的贏利業(yè)務(wù)和贏利區(qū)域，極有可能進(jìn)入虧損狀態(tài)。中資銀行特別是國有商業(yè)銀行不僅歷史包袱沉重，而且在開展新業(yè)務(wù)時必須顧及國家利益，因此不贏利業(yè)務(wù)在中資銀行中占有相當(dāng)比重。雖然目前外資銀行的許多銀行業(yè)務(wù)市場份額都還不占優(yōu)勢，但其業(yè)務(wù)基本上都是贏利業(yè)務(wù)。這將導(dǎo)致中資銀行的不贏利業(yè)務(wù)比例上升，使中資銀行處于十分危險的境地。

(三)影響中資銀行的流動性中國加入WTO之后，隨著外資銀行進(jìn)入中國的銀行業(yè)市場，外資銀行將逐漸分流中資銀行的資金來源，從而影響中資銀行的流動性。在中資銀行存在流動性被大量不良資產(chǎn)侵蝕的情況下，如果外資銀行大規(guī)模進(jìn)入并且擴(kuò)大吸收國內(nèi)居民與企業(yè)持有的外幣和人民幣存款，必然對中資銀行的流動性產(chǎn)生非常嚴(yán)重的影響，甚至?xí)绊懼匈Y銀行的生存。

(四)金融風(fēng)險監(jiān)管面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)主要表現(xiàn)在三個方面：（1）由于中國金融監(jiān)管水平較低、監(jiān)管工作落后于形勢的發(fā)展，如果對外資銀行在經(jīng)營活動中的違法違規(guī)行為監(jiān)管不力，將在一定程度上加大金融體系風(fēng)險。目前，在中國境內(nèi)的一些外資銀行存在的問題有：多存少貸，將其在境內(nèi)吸收的外匯資金調(diào)往境外套匯和套利；轉(zhuǎn)移利潤，逃避中國稅收；違規(guī)經(jīng)營，少交存款準(zhǔn)備金；利用非價格手段，進(jìn)行不公平競爭，采用如回扣等手法與國有銀行爭攬業(yè)務(wù)和客戶、爭奪市場，采用高薪等優(yōu)厚條件從國有銀行挖走人才等。（2）在追求高額利潤的動機(jī)驅(qū)動之下，外資銀行將其業(yè)務(wù)的重點(diǎn)集中在成本低、風(fēng)險小、收益高的中間業(yè)務(wù)方面，特別是國際結(jié)算業(yè)務(wù)，在這些方面與國有銀行展開激烈競爭，而對那些中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中急需資金支持的項(xiàng)目則不屑一顧。外資銀行的這種經(jīng)營活動將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給中資銀行，在一定程度上增加了中國金融業(yè)的風(fēng)險。（3）外資銀行大規(guī)模進(jìn)入后，隨著銀行結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化以字串2

及層出不窮的金融創(chuàng)新而使銀行體系的不穩(wěn)定性和系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)一步增加，對這一體系的監(jiān)管將變得更為困難，謹(jǐn)慎性監(jiān)管成本將大幅度增加。

(五)加大金融宏觀調(diào)控難度首先，貨幣政策調(diào)控的難度加大。由于外資銀行可以通過從國際金融市場上籌措資金來抵制貨幣政策的影響，從而弱化貨幣政策的效應(yīng)。而且，外資銀行進(jìn)入中國貨幣市場可能強(qiáng)化國際金融市場波動傳導(dǎo)機(jī)制，將進(jìn)一步加大中央銀行的調(diào)控難度。其次，對資本流動風(fēng)險控制的難度增加。由于外資銀行可以在國際金融市場上進(jìn)行低成本融資，中國加入WTO之后將逐步取消對外資銀行經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)和人民幣業(yè)務(wù)的客戶限制，中國的各類企業(yè)都可通過外資銀行融資，這就意味著本幣與外幣的融通、國際資本的流出入將更加頻繁，因此中央銀行對資本流動風(fēng)險控制的難度加大。再次，將增加人民幣匯率變動的不確定因素。在中國金融業(yè)監(jiān)管措施尚不夠嚴(yán)密和完善的情況下(據(jù)估計(jì)近年來每年約有上百億美元的資本通過各種途徑外逃)，當(dāng)人民幣匯率出現(xiàn)波動時，持有大量人民幣資產(chǎn)的外資銀行將是一個十分不確定的因素，有可能推波助瀾，加劇匯率波動，影響人民幣匯率的穩(wěn)定性。

三、五年過渡期

篇3

【關(guān)鍵詞】民航企業(yè)；收益管理；營銷理念

隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，民航企業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，業(yè)務(wù)量急劇增加。收益管理作為現(xiàn)代航空公司參與市場競爭、提高收入的不可或缺的手段，已在國內(nèi)外的航空業(yè)中得到了普遍的肯定。我國民航企業(yè)在應(yīng)用收益管理的過程中，由于我國民航市場所具有的特殊性，以及管理者在內(nèi)部管理、管理理念等方面存在問題，國外航空公司的所使用的收益管理模式并沒有給公司預(yù)期的收益。收益管理指的是一種謀求收益最大化的管理技術(shù)，民航企業(yè)的收益管理指利用優(yōu)化和預(yù)測等科學(xué)的理論和有效的手段，通過調(diào)整運(yùn)輸價格和優(yōu)化配置，平衡供需，使企業(yè)收益接近最大化。

一、民航企業(yè)實(shí)施收益管理的意義

（1）可以有效的提高目前民航企業(yè)落后的管理水平。盡管目前我國有著世界一流的民航機(jī)隊(duì)，但是在管理上卻與世界先進(jìn)的管理水平有著較大的差距，管理手段較為落后，與世界先進(jìn)的航空公司至少還存在二三十年的差距，實(shí)施收益管理雖然不能解決我國民航企業(yè)目前存在的所有問題，但這可以顯著地提高民航企業(yè)的市場營運(yùn)水平。實(shí)施收益管理的不但可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，其更重要的意義在于更新現(xiàn)有的營銷理念，通過一套高效運(yùn)轉(zhuǎn)的工作流程和具有明確責(zé)任的工作規(guī)范提高民航企業(yè)的管理水平。（2）可以顯著提高民航企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。民航企業(yè)進(jìn)行收益管理的最終目的就是為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此收益管理的實(shí)質(zhì)就是通過科學(xué)合理的預(yù)測和優(yōu)化達(dá)到利益的最大化。目前國內(nèi)大部分民航企業(yè)的管理水平不高，所以通過改善收益管理來增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的潛力巨大。（3）更新現(xiàn)有的營銷理念。由于營銷水平不高，我國民航企業(yè)的國際航線團(tuán)體旅客比率較大。由于不能很好地預(yù)測未來各航線的旅客需求，對銷售不能做到心中有數(shù)，大量的作為只好被低價的旅游團(tuán)早早的占據(jù)，而許多定高價票的散客卻因?yàn)橛喥蓖矶鴽]有座位。而國外的許多航空公司可以通過收益管理系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測，很早就拒絕掉低價的旅游團(tuán)，將一定座位留給高票價的散客。從某些方面來說，正是因?yàn)楣芾硭捷^低，國內(nèi)航空公司自己將高票價的散客推向外航。要想達(dá)到經(jīng)濟(jì)收益的最大化，要做的是使航班收入達(dá)到最大化，而不應(yīng)該只是一味的追求客座率。因此需要更新現(xiàn)有的市場營銷理念，將營銷的重點(diǎn)放在高票價的散客身上，而不是低價的團(tuán)體票。團(tuán)體旅客在市場營銷中只是補(bǔ)充的地位而已，否則航空公司很難談得上有效益。（4）為市場營銷提供科學(xué)依據(jù)。收益管理最重要的作用就是指導(dǎo)銷售。國外許多大型的航空企業(yè)由于內(nèi)部操作規(guī)范，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，公司的管理系統(tǒng)可以對航班進(jìn)行全自動控制。收益管理系統(tǒng)對整個市場在未來一段時間內(nèi)旅客需求進(jìn)行科學(xué)的測出，管理系統(tǒng)使用人員就可以依據(jù)系統(tǒng)的預(yù)測，對航班進(jìn)行調(diào)整，以獲取最大利潤。銷售人員根據(jù)收益管理系統(tǒng)的預(yù)測結(jié)果及時推出各種促銷措施。

二、我國民航企業(yè)中收益管理所面臨的問題

（1）企業(yè)中各管理部門相對分散，部門間的信息交流不暢通。通暢的市場信息交流是建立良好的收益管理系統(tǒng)的一個重要前提，也就是說收益管理應(yīng)當(dāng)與不同的市場情況相結(jié)合，根據(jù)市場不同的客源狀況、客戶需求、競爭態(tài)勢等的不同，科學(xué)合理的對艙位進(jìn)行調(diào)配。而這樣的調(diào)配管理需要一個及時通暢的信息鏈來保證，有關(guān)部門及時的將市場上多種不同的競爭的因素反應(yīng)到收益管理部門，同時收益管理部門可以通過暢通的信息鏈與不同各部門進(jìn)行溝通來實(shí)現(xiàn)收益管理，實(shí)現(xiàn)收益最大化。由于一些歷史原因，國內(nèi)的民航企業(yè)一般都采用分散控制，各個部門相對獨(dú)立，而且在各部門的合作過程中難免存在著摩擦或相互抵觸的情況，因此，大多情況下我國民航企業(yè)對信息鏈缺乏有效地利用和管理，企業(yè)做出經(jīng)營決策的依據(jù)也不過是根據(jù)航班旅客人數(shù)的不同對艙位高低進(jìn)行調(diào)整。在現(xiàn)代營銷管理理念中，忽略了客戶的需求以及客戶的滿意度，因此，也必然會導(dǎo)致收益管理不能帶來預(yù)期的收益效果。（2）收益管理系統(tǒng)的操作有待規(guī)范。民航企業(yè)的在進(jìn)行收益管理的過程中應(yīng)該以公司的戰(zhàn)略目的為核心，進(jìn)行收益管理的最根本目標(biāo)就是充分利用企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略資源。也就是說，收益管理的目的在于著眼公司的長遠(yuǎn)利益而非短期利潤。但是，因?yàn)闊o序的市場競爭，國內(nèi)各民航企業(yè)為了擴(kuò)大收益、爭奪客源，企業(yè)所采用的收益管理體系也不甚規(guī)范。甚至某些企業(yè)的做法已經(jīng)在一定程度上與可持續(xù)發(fā)展這一戰(zhàn)略目標(biāo)向脫離。某些民航企業(yè)在面臨由于自身發(fā)展所導(dǎo)致的資金需求壓力的同時，還要面對來自外部的投資、融資的決策導(dǎo)向，這在一定程度上促使企業(yè)只片面的追求短期利潤，而忽略了長期的發(fā)展目標(biāo)。如果任由此種情況繼續(xù)蔓延，就會導(dǎo)致收益管理脫離市場經(jīng)營，導(dǎo)致客戶資源流失，給民航企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。（3）管理人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提高。收益管理有效運(yùn)用的一個前提就是要求管理人員改變以往的管理理念和思維方法，再者就是在管理人員中擁有足夠的統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的專業(yè)人才。由于我國民航企業(yè)使用收益管理體系的時間還不是很長，因此讓員工完全改變以往的思維方法在操作上還有較高的難度，同時也顯現(xiàn)出公司的全方位人才儲備不足。最終導(dǎo)致收益管理系統(tǒng)在實(shí)際操作中困難重重，達(dá)不到預(yù)期效果。

三、民航企業(yè)完善收益管理的具體措施

（1）收益管理應(yīng)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為核心。民航企業(yè)在不同的時期會有著不同的戰(zhàn)略目標(biāo)，但最終的目的就是為了維持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略資源。在企業(yè)進(jìn)行收益管理的過程中應(yīng)該根據(jù)市場競爭態(tài)勢、客戶心理需求等不同進(jìn)行不同的從操作，進(jìn)一步提升民航企業(yè)的核心競爭力，來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，滿足民航企業(yè)不同投資者的投資回報。而不是片面的追求短期利益，盲目的追求高艙位的銷售。因此收益管理做重要的就是科學(xué)的分析市場態(tài)勢和客戶需求等，保持和維護(hù)保證企業(yè)能夠長期穩(wěn)定發(fā)展的客戶資源。（2）提高收益管理人員的素質(zhì)。收益管理通過改變民航企業(yè)以往的思維和管理方法，帶來經(jīng)濟(jì)利益。收益管理是一門以統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等為基石的科學(xué)，因此參與收益管理的員工必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識。收益管理人員的專業(yè)素養(yǎng)是決定收益管理是否成功的一個關(guān)鍵問題因素。收益管理是客運(yùn)業(yè)務(wù)的核心部門，根據(jù)有關(guān)資料，企業(yè)收入平均到每個人身上每個人大約有2億元。收益管理系統(tǒng)使用人員必須要具有很強(qiáng)的邏輯分析與推理能力。從目前的情況來看，收益管理培養(yǎng)最有效、最快捷的方法應(yīng)該是從已有的業(yè)務(wù)人員中挑選有培養(yǎng)前途的，并結(jié)合招收理工科大學(xué)和經(jīng)濟(jì)類畢業(yè)生，然后經(jīng)過一段時間民航業(yè)務(wù)培訓(xùn)，再到銷售、值機(jī)等部門實(shí)習(xí)，最后進(jìn)行收益管理強(qiáng)化培訓(xùn)，以造就我國自己的收益管理人才。（3）建立科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制。進(jìn)行收益管理，由于不同之間的管理目標(biāo)不同，而難免會出現(xiàn)矛盾。民航企業(yè)的市場、銷售等部門在日常經(jīng)營過程中必須相互協(xié)調(diào)，進(jìn)行及時的溝通與合作，以達(dá)到利益最大化的管理目標(biāo)。建立規(guī)范化的工作流程和規(guī)章制度可以為系統(tǒng)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來源于，同時一套有效的監(jiān)督機(jī)制也是不可或缺的。民航企業(yè)如果已經(jīng)決定要進(jìn)行收益管理，就必須嚴(yán)格整治在銷售過程中存在的不規(guī)范行為，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確是收益管理系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率是目前民航企業(yè)所共同面臨的艱巨任務(wù)，任重而道遠(yuǎn)。（4）領(lǐng)導(dǎo)層加強(qiáng)重視收益管理。整個收益管理體系在操作過程中需要企業(yè)各部門之間良好的合作和有效地協(xié)調(diào)，同時還需要對企業(yè)不同部門的相關(guān)人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)和宣傳，僅靠某個部門自身的力量來實(shí)現(xiàn)收益管理是不現(xiàn)實(shí)的。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]郭佳.淺析目前中國航空公司收益管理面臨的問題及對策[J].經(jīng)

濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009（7）

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關(guān)鍵詞：合作收益 公共管理 結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F062 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

所謂合作收益是指與競爭收益相反的利益獲取形式，也就是個體的人或組織并不通過展開與其他個體的競爭取得收益，而是通過與其他個體進(jìn)行合作而獲益。人類社會發(fā)展到一定程度時，個體的人或組織再也無法完成全部的社會生產(chǎn)或相關(guān)事務(wù)，必須依賴于合作行動或生產(chǎn)才能達(dá)成，這就開始形成了社會公共事務(wù)。公共事務(wù)的出現(xiàn)必然需要特定的人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，于是又出現(xiàn)了公共管理。由此可見，人類合作促成了公共事務(wù)，公共事務(wù)需要公共管理，而公共管理則是公共機(jī)構(gòu)運(yùn)用公共權(quán)力為公眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，公眾在享受這種管理服務(wù)的同時也在獲取收益，進(jìn)而繼續(xù)促成合作的形成。

一、人類選擇合作的原因和形式

（一）人類選擇合作的原因

出現(xiàn)合作的原因在于出現(xiàn)了社會分工，這是人類社會發(fā)展到一定階段后，生產(chǎn)力達(dá)到一定高度時的必然。社會分工使生產(chǎn)力進(jìn)一步提高，增加了社會財富，而分工的出現(xiàn)注定了只有開展合作才能獲得更多的利益?，F(xiàn)實(shí)利益的存在及人類渴望更多利益的心理是促成人類合作的內(nèi)驅(qū)力。當(dāng)人類合作不斷提高生產(chǎn)力并積累更多財富的同時，合作的高效率也日益凸顯，于是人類社會中對合作的認(rèn)同度也越來越高，人類合作的意識更加濃厚、成熟。

合作的好處體現(xiàn)在兩個方面：作為個體的人或機(jī)構(gòu)能夠通過與其他個體開展合作獲取實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)財富。原因是合作擴(kuò)大了行動或生產(chǎn)規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步推動了財富的累積。另一方面，人是社會性生物，只有在與其他個體的互動中，人才能顯示存在的價值。而在群體中的人也能同時獲取存在感、安全感、歸屬感等良性感受。

（二）人類選擇合作的形式

早期人類的生存模式與自然環(huán)境中的其他動物比較類似，就是以家庭為單位的小群體式的生存，成員之間有著或親或遠(yuǎn)的血緣關(guān)系。這也決定了早期人類合作是基于基因基礎(chǔ)上的合作，也是一種小范圍的比較狹隘的合作形式。

當(dāng)社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定程度，分工自然出現(xiàn)，私有制由此形成，這種狀態(tài)下人類基于血緣的家庭合作模式的有效性日漸弱化，不同部族間對于交換的需求則日漸增加，同時伴隨著聯(lián)姻活動的不斷擴(kuò)展，無血緣關(guān)系的部族之間的接觸與融合越來越密切，最終形成了無血緣關(guān)系的人類合作的雛形。而當(dāng)超越血緣的人類合作一經(jīng)形成，則原本相對狹隘的合作就逐漸形成了具有現(xiàn)實(shí)意義的人類社會合作的主流模式。

二、合作收益的構(gòu)成

良好的合作不僅建立在對收益的合理分配上，而且需要盡可能使收益實(shí)現(xiàn)最大值。這就涉及參與合作的各個個體凈收益的大小，也就是要確保個體收益Ri大于個體合作成本Ci才能實(shí)現(xiàn)有效的合作。作為生產(chǎn)成本的Cp與交易成本的Ce共同組成了合作成本C，即C=Cp+Ce。當(dāng)參與合作的個體數(shù)量不斷增加時，就會出現(xiàn)個體參與合作者被分?jǐn)偟降纳a(chǎn)成本開始下降（Cp/n）而交易成本（Ce/n）開始增加的情況。這就涉及一個成本均衡問題，也就是說，要想取得個體參與合作者被分?jǐn)偝杀镜淖钚≈?，就必須考慮在單位生產(chǎn)成本與單位交易成本之間取得一個相對平均的值。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論觀點(diǎn)看，也就是實(shí)現(xiàn)邊際成本與收益的均衡。

由此可見，取得合作收益最大化的決定點(diǎn)是對合作的交易成本Ce的管控，而交易成本至少涉及四方面：防范成本Ce1，就是確保維護(hù)參與者個體私利的同時不侵犯他人的合法私利；信息成本Ce2，就是為促成合作而產(chǎn)生信息造成的成本；監(jiān)督成本Ce3，就是監(jiān)督約束合作參與各方履行承諾產(chǎn)生的成本；談判成本Ce4，就是取得合作收益后合理分配時會產(chǎn)生的成本。

綜上所述，為了達(dá)成合作并取得能令各方滿意的合作收益，就需要在維系合作關(guān)系的同時實(shí)現(xiàn)收益最大化，也就是需要同時實(shí)現(xiàn)收益的合理化分配和對交易成本的嚴(yán)格控制，這就對公共管理的設(shè)計(jì)與執(zhí)行提出了很高的要求。從亞里士多德的“凡是屬于最多數(shù)人的公共事物常常是最少受人照顧的事物”可以看出，人類相對自私的天性注定了關(guān)注私益永遠(yuǎn)多過公利，即使是參與公共合作，作為個體的參與者也常常更加看重自身能夠從合作中獲取的利益，而對于其他個體的獲利或公共收益有所忽略。因此，公共管理的施行不僅是促成合作的前提，也是控制成本、獲取收益及合理分配的核心。

三、公共管理實(shí)現(xiàn)合作收益的策略

（一）分清公、私域和公、私權(quán)界限，建立規(guī)范的合作秩序

篇5

關(guān)鍵詞：管理層激勵 投資決策 基準(zhǔn)收益率

一、文獻(xiàn)回顧

（一）基準(zhǔn)收益率相關(guān)文獻(xiàn)回顧

基準(zhǔn)收益率是投資決策中用以衡量資金時間價值的重要參數(shù)，是投資者依據(jù)所在行業(yè)的歷史投資績效，以動態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可以接受的投資收益的最低標(biāo)準(zhǔn)水平，即投資者可接受的最小收益率。在企業(yè)中是由決策部門根據(jù)企業(yè)未來的發(fā)展預(yù)測和財務(wù)情況自行確定的，而且隨著條件的變化經(jīng)常變動。當(dāng)項(xiàng)目的收益率達(dá)到或超過該標(biāo)準(zhǔn)時，企業(yè)可考慮對這項(xiàng)方案進(jìn)行投資；若低于這個標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的資本將不用于該項(xiàng)投資，而轉(zhuǎn)向收益率更高的投資項(xiàng)目。

蔣紅華（2005）認(rèn)為影響基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的因素主要有資金成本、最低希望收益率和截止收益率。企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)確定適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率，以客觀地評價投資項(xiàng)目的可行性，避免投資失誤和損失。王燕、康鋒（2003）具體分析了影響基準(zhǔn)收益率的幾種因素，最后提出了確定基準(zhǔn)收益率的方法和原則。其創(chuàng)新之處在于，明確指出來基準(zhǔn)收益率與企業(yè)最低期望盈利率等指標(biāo)的區(qū)別和聯(lián)系，并給出了計(jì)算基準(zhǔn)收益率的方法和步驟。

（二）管理層激勵對投資決策的影響相關(guān)文獻(xiàn)回顧

Campbell etal（1989）研究表明當(dāng)投資績效影響經(jīng)理的能力或競爭力聲譽(yù)時，經(jīng)理與股東的投資沖突就會出現(xiàn)，他們的模型表明在最優(yōu)的激勵合同均衡時，經(jīng)理是投資不足的。劉懷珍（2004）等研究了經(jīng)理私人利益與企業(yè)投資行為的關(guān)系，通過建立模型發(fā)現(xiàn)，經(jīng)理私人利益是企業(yè)過度投資行為產(chǎn)生的決定因素，顯性報酬只影響經(jīng)理的努力水平而與投資行為無關(guān)。Jeffrey L.Coles（2006）指出高管人員財富對股票波動的靈敏度越高，高管人員就會做出風(fēng)險更高的投資決策，更多的投資開發(fā)，更少的投資實(shí)務(wù)資產(chǎn)。Ryan and Wiggins（2002）則運(yùn)用聯(lián)立方程檢驗(yàn)了研發(fā)投資與高管人員激勵的內(nèi)生關(guān)系。實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)增長機(jī)會與股票期權(quán)的使用正相關(guān)，股票期權(quán)對研發(fā)投資有正的影響，而限制性股票對研發(fā)投資有負(fù)的影響。王艷（2005）通過理論模型推導(dǎo)出了如何設(shè)計(jì)最優(yōu)股權(quán)契約來降低經(jīng)理的過度投資問題，并考察了與經(jīng)理過度投資相關(guān)的因素。羅富碧等（2008）運(yùn)用上市公司2002—2005年面板數(shù)據(jù)，得出了我國上市公司高管股權(quán)激勵對投資有顯著正影響，并且股權(quán)激勵與投資滿足內(nèi)生決定要求。

因此，在制定管理層激勵計(jì)劃時，需要權(quán)衡該計(jì)劃對公司投資決策的影響，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況選擇恰當(dāng)?shù)墓芾韺蛹钅Ｊ?，以避免出現(xiàn)損害公司價值的行為，并且把握好最優(yōu)的管理層激勵強(qiáng)度，以使公司的投資水平處于最優(yōu)狀態(tài)，這樣才能最好的發(fā)揮激勵機(jī)制的作用，提高企業(yè)價值和績效。

二、實(shí)證研究

（一）假說的提出

由前文可以看出，管理層激勵與投資決策之間有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，相關(guān)文獻(xiàn)主要都是集中在研究管理層激勵對投資不適當(dāng)行為的效果上面，并沒有研究對投資參數(shù)和指標(biāo)的影響，特別是像基準(zhǔn)收益率這樣關(guān)鍵性的指標(biāo)。管理層激勵會影響管理層做出有所傾向的投資決策，引起投資風(fēng)險的變化，進(jìn)而影響公司的總風(fēng)險?；鶞?zhǔn)收益率作為投資決策的重要指標(biāo)和必須考慮的參數(shù)，管理層激勵必然也會對基準(zhǔn)收益率產(chǎn)生一定的影響。管理層激勵雖然是作為解決委托問題而實(shí)施的方案，但是管理層激勵影響著管理層的投資行為，管理層可能會為了實(shí)現(xiàn)激勵的條件或者是為了得到更多的獎勵，將資金投入收益高的項(xiàng)目以期望得到更多的利益，那么一些收益少但已經(jīng)超過公司資本成本的項(xiàng)目將不能得到實(shí)施，即管理層在實(shí)施了管理層激勵后會提高他們對項(xiàng)目的最低期望收益率，也就會提高基準(zhǔn)收益率。即本文提出如下假設(shè)：

H1：實(shí)施管理層激勵會使管理層會提高基準(zhǔn)收益率

不同強(qiáng)度的管理層激勵對投資決策產(chǎn)生不同程度的影響。如果對管理層實(shí)施越強(qiáng)的激勵，那么管理層就越有動機(jī)和動力選擇投資高收益的項(xiàng)目，提高自己的最低期望收益率。進(jìn)而本文提出如下假設(shè)：

H2：管理層激勵強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率成正比

（二）變量的選擇

在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型中，根據(jù)國內(nèi)外研究狀況，本文確定了11個研究制造業(yè)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素。變量說明表如表1。在計(jì)算公司債務(wù)資本成本時，本文選取財務(wù)費(fèi)用中的利息支出/債務(wù)總計(jì)。

在管理層激勵強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率關(guān)系的模型中，本文沒有選擇以往研究中用高管持有公司股份的比例來表示股權(quán)激勵的強(qiáng)度，因?yàn)楣芾韺映钟泄煞荼壤母叩筒⒉恢苯臃磻?yīng)該激勵方式對高管未來行為的影響程度，管理層持股比例高并不意味著由股權(quán)帶來的財富效應(yīng)在其總薪酬中所占的比重大。因此本位采用股權(quán)激勵的股份數(shù)*（該公司年末收盤價——激勵價格）/管理層總薪酬+股權(quán)激勵的股份數(shù)*（該公司年末收盤價——激勵價格）來計(jì)算股權(quán)激勵的強(qiáng)度（IR）。

（三）模型的構(gòu)建

基準(zhǔn)收益率的測算模型

根據(jù)已有文獻(xiàn)的閱讀發(fā)現(xiàn)，采用資本資產(chǎn)定價模型結(jié)合加權(quán)平均資本成本的方法對基準(zhǔn)收益率的測算具有更好的解釋力，既反映了不同資金來源的成本，也反應(yīng)了風(fēng)險。所以本文采用的模型如下：

K=Ke×（1-C）+Kd×C×（1-T）

其中：

K-基準(zhǔn)收益率

Ke-權(quán)益資本收益率

Kd-債務(wù)資本收益率

C-資金成本優(yōu)化值

T-所得稅稅率

資本資產(chǎn)定價模型：

Ke=Rf+β× （Rm-Rf）

其中：

Rf-無風(fēng)險利率

β-系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)

Rm-市場收益率

最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型：

CS=a0+a1ROA+a2SIZE+a3TANG+a4TAX+a5NDTS+a6GW+a7STATE+a8IC+a9CR+a10CL+a11P+ε

管理層激勵強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率相關(guān)性模型

Ri=b0+b1IR+b2BETA+b3SIZE+b4GW+b5ROA+b6STATE+γ

（四）樣本的選擇

本文選擇2009—2011年實(shí)施管理層激勵的制造業(yè)上市公司作為樣本，剔除了出現(xiàn)財務(wù)困境的公司、財務(wù)會計(jì)數(shù)據(jù)與指標(biāo)缺失的公司、B股、H股的上市公司，剔除掉在同一年實(shí)施兩次以上的重復(fù)樣本，得出實(shí)施管理層激勵的制造業(yè)上市公司有49個樣本，其中實(shí)施股票期權(quán)的公司26個，實(shí)施限制性股票的公司21個，實(shí)施管理層持股的公司1個，實(shí)施股票增值權(quán)的公司1個。另外，作為配對樣本，本文在2009—2011年中選取與實(shí)施管理層激勵的制造業(yè)上市公司相對應(yīng)的樣本（即行業(yè)、年份等都對應(yīng)）。本文所用的數(shù)據(jù)來自銳思數(shù)據(jù)庫。

1、分析第一個假設(shè)

從皮爾森相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，所選取的變量間相關(guān)系數(shù)在顯著性水平0.05的條件下，不存在明顯的線性相關(guān)關(guān)系，可以同時進(jìn)行多遠(yuǎn)線性回歸分析。根據(jù)第一次回歸結(jié)果，剔除不顯著的變量，進(jìn)行第二次回歸。

從表2的回歸系數(shù)表中可以看出，在5%的顯著性水平下各指標(biāo)都顯著的影響資本結(jié)構(gòu)，該模型的擬合優(yōu)度為76.5%，可以說是較為完整的解釋了因變量。從VIF來看，數(shù)值均不超過2，可以說明這幾個變量之間不存在嚴(yán)重的多重共線性。前10大股東持股比例與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，原因在于控股股東持有的股權(quán)比例越高，就不希望管理層過多的負(fù)債導(dǎo)致增加公司財務(wù)風(fēng)險，發(fā)生財務(wù)危機(jī)。實(shí)際稅率與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，雖然稅率越高，債務(wù)的稅盾功能就越大，但是一味的節(jié)稅而加大負(fù)債比例容易增大財務(wù)危機(jī)，公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來平衡。公司的規(guī)模與資產(chǎn)抵押能力與資本結(jié)構(gòu)呈正相關(guān)，這可以說明公司的規(guī)模越大、資產(chǎn)的抵押能力越強(qiáng)，就越有能力和信用度來籌集更多的債務(wù)資本。從回歸系數(shù)表中可得出： CS = -1.012 - 0.015CR

-0.411STATE-0.727TAX+0.079SIZE+0.249P 利用各指標(biāo)的平均值，可以計(jì)算出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值為0.3982。

本文利用利息支出/總債務(wù)來計(jì)算公司的實(shí)際債務(wù)資本成本，然后求得平均值，這樣計(jì)算出的2009—2011年實(shí)施管理層激勵的公司的債務(wù)資本成本為1.31%。

為無風(fēng)險讓渡貨幣的報酬率，通常都是將各種類型的政府債券的收益率看作無風(fēng)險資產(chǎn)收益率。本文采用2006年十年期國債年收益率2.92%來設(shè)定它。為資本市場的平均投資收益率。資本市場存在著充分的競爭性、有效性以及投資者追求收益最大化地動機(jī)，這些決定了資本市場有一個均衡的投資收益率。但是，在實(shí)踐中很難計(jì)算出這個均衡點(diǎn)。因此本文采用股票價格指數(shù)替代均衡投資收益率作為資本資產(chǎn)定價模型的平均投資收益率。由于股票價格指數(shù)的劇烈變動，在實(shí)際計(jì)算中采用一個比較長的時間段，用其平均價格指數(shù)收益作為的參考值。本文用2000—2006年的上證綜合指數(shù)平均收益率來設(shè)定它，通過計(jì)算為18.64%。

本文利用銳思數(shù)據(jù)庫中股票風(fēng)險因子模塊中個股資本資產(chǎn)定價模型中β值的數(shù)據(jù)。其原理是通過線性回歸，選取過去一段時間某支股票的收益率和市場指數(shù)的平均收益率，回歸求得的系數(shù)就是β值。本文采用了以日收益計(jì)算的年度數(shù)據(jù)，按總市值加權(quán)計(jì)算β值。通過計(jì)算可以得出權(quán)益資本成本為18.62%。

將資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)值、債務(wù)資本成本以及權(quán)益資本成本帶入基準(zhǔn)收益率模型中可以計(jì)算出進(jìn)行了股權(quán)激勵的上市公司的基準(zhǔn)收益率為11.6%。

對照組：

根據(jù)前面同樣的方法可以求出

CS=-1.579+0.105SIZE-0.073CR

-1.515ROA+0.096TAX+0.424IC得出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值為50.26%。債務(wù)資本成本為0.024%，權(quán)益資本成本為19.86%?；鶞?zhǔn)收益率為9.89%。因此可以證實(shí)第一假設(shè)成立。

2、分析第二個假設(shè)

根據(jù)表3可以看出，基準(zhǔn)收益率與管理層激勵強(qiáng)度呈顯著正相關(guān)（5%的顯著性水平下），相關(guān)系數(shù)為0.007，其結(jié)果與本文的假設(shè)一致。該回歸后的調(diào)整后的R平方為0.672，較為完整的解釋了基準(zhǔn)收益率這個因變量。在控制變量方面，BETA值與基準(zhǔn)收益率呈顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.096，說明風(fēng)險越高的企業(yè)期望的收益率也就越高；前10大股東持股比與基準(zhǔn)收益率也呈顯著的正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.101，說明公司的治理結(jié)構(gòu)對投資決策起到了重要作用，控股股東的持股比例能顯著的影響管理層的投資行為。SIZE與基準(zhǔn)收益率呈顯著負(fù)相關(guān)， 相關(guān)系數(shù)為-0.016，這一部分原因在于規(guī)模越大的企業(yè)發(fā)展趨勢減弱，此時管理層可能希望降低企業(yè)的風(fēng)險以維持發(fā)展，所以最低期望收益率會不如正在成長擴(kuò)張的企業(yè)高。部分控制變量不顯著的原因可能在于本文選取的時間跨度不夠長，進(jìn)行管理層激勵的樣本過少。

三、結(jié)論

本文通過對2009—2011年制造業(yè)中進(jìn)行了股權(quán)激勵政策的上市公司作為樣本，包括深市和滬市的主板、創(chuàng)業(yè)板和中小板來研究管理層激勵政策與基準(zhǔn)收益率之間關(guān)系。本文的實(shí)證結(jié)果支持本文提出的假設(shè)，得出了以下結(jié)論：

首先，實(shí)施了管理層激勵的公司會提高基準(zhǔn)收益率。本文通過文獻(xiàn)回顧，在計(jì)算基準(zhǔn)收益率的模型中選擇了資本資產(chǎn)定價模型結(jié)合加權(quán)平均資本成本法。目前來說基準(zhǔn)收益率并沒有統(tǒng)一的計(jì)算模型，本文選擇這個模型的原因在于它既反映了風(fēng)險、資金結(jié)構(gòu)也反映了資金成本，相對來說解釋力比較強(qiáng)。本文通過兩次回歸得出了影響樣本資本結(jié)構(gòu)的因素，計(jì)算出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值，并將債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本帶入模型中計(jì)算出基準(zhǔn)收益率。對比配對組的計(jì)算結(jié)果，能夠看出實(shí)施了管理層激勵的公司為了達(dá)到激勵的條件和得到更多的薪酬把資金流投向收益更高的項(xiàng)目。

其次，在前述結(jié)論的支撐下，文本進(jìn)行了第二部分的實(shí)證研究，仍然運(yùn)用回歸模型來驗(yàn)證股權(quán)激勵強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，股權(quán)激勵強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率呈顯著正相關(guān)，支持本文第三部分的假設(shè)，即實(shí)施股權(quán)激勵的強(qiáng)度越大，那么管理層設(shè)定的基準(zhǔn)收益率就會越高。

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篇6

［關(guān)鍵詞］收益管理;避免資源虛耗;動態(tài)定價

“收益管理”這個概念，由上個世紀(jì)70年代美國人提出，我國引入時間并不是很長。收益管理主要是針對有存儲限制的資產(chǎn)或者是對易耗品的收入管理，是一種為增加收入的定價優(yōu)化策略。這個概念自從提出已在諸多行業(yè)中已成功應(yīng)用，并從中獲益，逐步應(yīng)用于服務(wù)產(chǎn)業(yè)。其中有很多成功的案例，究其原因，都是因?yàn)榭茖W(xué)的、合理的應(yīng)用了收益管理的方法和系統(tǒng)，使得這些企業(yè)用最短的時間，創(chuàng)造最大的利益。這就說明了，收益管理雖說是一門較新的技術(shù)，但只要掌握其核心理念，并將其服務(wù)管理系統(tǒng)科學(xué)應(yīng)用于生產(chǎn)就是可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化的。應(yīng)用法則是:需求定價替換成本定價，差別定價替換統(tǒng)一定價。有價值，有潛力的顧客要做到為其保留產(chǎn)品。酒店行業(yè)一般將收益管理進(jìn)行如下定義:把酒店的服務(wù)或產(chǎn)品，在最恰當(dāng)?shù)臅r間，用最滿意的價格，最暢通的銷售渠道，給最有潛力的客人，以此來實(shí)現(xiàn)酒店收益的最大化。通過“五個最”的組合，以市場預(yù)測、機(jī)動定價、優(yōu)化價格、市場分析、控制容量以及超客房預(yù)訂作為實(shí)施法則，盡可能地避免酒店資源虛耗，深度挖掘市場的盈利能力，使得酒店收益最大化目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)。關(guān)于收益管理，經(jīng)常會有人誤解為它只有在酒店客房滿房的情況下才能發(fā)揮作用，其實(shí)不然。在酒店行業(yè)中，收益管理服務(wù)系統(tǒng)科學(xué)合理應(yīng)用，無論酒店滿房與否，這門技術(shù)都可以發(fā)揮其作用，實(shí)現(xiàn)收益最大化。譬如:動態(tài)定價、差別定價、價格優(yōu)化及容量控制等等，都是基于市場細(xì)分、產(chǎn)品價值、定價及預(yù)訂控制技術(shù)，完全不受客房出租率的影響。此外，從收益管理本身來講，房價和客房出租率二者互動、融合才是檢測酒店收益管理的硬指標(biāo)，而不是其他。在酒店經(jīng)營指標(biāo)中，有且只有這個指標(biāo)，才能全面地、有效地反映客房收入水平。因此，酒店行業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識到這一誤區(qū)，了解酒店應(yīng)用收益管理的必要性及重要性。那現(xiàn)在的問題就是，如何使收益管理在酒店行業(yè)中起到促進(jìn)收益最大化的作用呢?現(xiàn)分析以下幾個方面，僅供參考。

1．細(xì)分酒店市場，以支付意愿為依據(jù)實(shí)行差別定價

酒店定價是門學(xué)問，要想科學(xué)的、合理的根據(jù)市場需求，結(jié)合酒店自我定位，針對不同的消費(fèi)群體來定價，實(shí)現(xiàn)酒店利益最大化，就必須得經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查，長遠(yuǎn)的站略目光以及科學(xué)可靠的服務(wù)管理系統(tǒng)才可以實(shí)現(xiàn)。所以，細(xì)分酒店市場，以支付意愿為依據(jù)實(shí)行差別定價是首先要解決的問題。

2．需求預(yù)測，是把握市場未來走向的依據(jù)

酒店客房屬于易逝性產(chǎn)品，市場彈性大，消費(fèi)主體也有很多不可控因素。酒店銷售部門如不能準(zhǔn)確應(yīng)用收益管理服務(wù)系統(tǒng)，把握市場需求前景，在設(shè)定房價分配中出現(xiàn)偏差，不僅僅會損失潛在收入，造成資源虛耗，而且還可能會導(dǎo)致顧客流失。需求預(yù)測是在歷史數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ)上科學(xué)分析，使得酒店管理者能準(zhǔn)確把握市場需求，增強(qiáng)對市場的判斷力。為了能夠更加精確地預(yù)測某個時間段的需求，酒店管理者需要各種市場歷史數(shù)據(jù)，譬如:銷售價格、NoShow率、取消訂房數(shù)以及超訂量等數(shù)據(jù)都可以從酒店P(guān)MS系統(tǒng)中獲得。此外，酒店管理者還應(yīng)清楚顧客歷史消費(fèi)行為模式，歷史事件、平均停留天數(shù)、競爭者信息、細(xì)分市場消費(fèi)情況及客源結(jié)構(gòu)比等情況，為市場未來情況的分析提供依據(jù)。事實(shí)證明，通過需求預(yù)測，可解決下列問題:1．動態(tài)價格制定更加科學(xué)、合理;2．某時間段的訂房量科學(xué)預(yù)測，控制容量和定價，以此提高單房收入;3．在市場需求旺期，有效制定超預(yù)售比例，實(shí)現(xiàn)酒店利益最大化。

3．制定定價策略，實(shí)現(xiàn)價格優(yōu)化

在酒店行業(yè)中，定價不可能像某種商品一樣，價位基本長時間保持不變。反之，只要是市場需求，只要是能夠讓酒店實(shí)現(xiàn)利益最大化，滿足不同層次消費(fèi)者需求，就可以隨時調(diào)整價格，制定科學(xué)合理的定價策略，實(shí)現(xiàn)價格優(yōu)化。一般來說，各個酒店定價法有多種形式，這里提到的有以下六種:(1)根據(jù)客房類型進(jìn)行定價;(2)根據(jù)旅游淡旺季進(jìn)行定價;(3)根據(jù)預(yù)定時間長短進(jìn)行定價;(4)根據(jù)目標(biāo)顧客的不同進(jìn)行定價;(5)根據(jù)預(yù)定客人的多少進(jìn)行定價;(6)多種方法同時使用。4．增強(qiáng)客房超訂的合理性，避免資源虛耗超額預(yù)定的合理控制，是指在市場需求的范圍內(nèi)，酒店在預(yù)定房間時，一般不會按房間的實(shí)際數(shù)字預(yù)定，而是在一定比例內(nèi)超額預(yù)定。這是因?yàn)椋M(fèi)者在預(yù)定房間和實(shí)際入住房間之間可能存在有臨時取消預(yù)定的情況，如果按房間實(shí)際數(shù)字預(yù)定，會造成酒店的資源需耗，減少酒店的利潤。但是，如果超額預(yù)定太多，造39閆娟，等．試論收益管理在酒店行業(yè)中的應(yīng)用邏輯分析［J］．陜西廣播電視大學(xué)學(xué)報，2019，(4)．成已預(yù)定的消費(fèi)者無法入住，也會給客人帶來諸多不變，影響酒店聲譽(yù)。所以，如何增強(qiáng)客房超訂的合理性，避免資源虛耗，是很值得思考的問題。目前使用的是以下幾種方法:(1)電話提前確認(rèn)。酒店行業(yè)在預(yù)定房間之后會有一項(xiàng)工作就是在消費(fèi)者即將入住的前一天會派專人打電話確認(rèn)是否能按時入住，這樣做的好處就是能及時清楚消費(fèi)者動態(tài)，進(jìn)一步穩(wěn)定房源，如果發(fā)生消費(fèi)者臨時取消入住的情況，可以及時二次銷售，有效的調(diào)配資源，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。(2)預(yù)收保證金。隨著五一、十一等國家法定節(jié)假日以及學(xué)生寒暑假等各個旅游高峰的到來，酒店房間會出現(xiàn)一個較為短暫的，但相對集中的預(yù)定周期，在這個周期內(nèi)可以采取預(yù)收保證金的方式來預(yù)防過多的已預(yù)定房間臨時取消的狀況。同時可以有效的進(jìn)行資源配置。(3)適度調(diào)整價格。在有大型會議、集中培訓(xùn)、盛大節(jié)日等諸如此類的活動期間，酒店房間的預(yù)定容易出現(xiàn)“爆棚”的現(xiàn)象，在此期間的房間價格就會和一般情況下的房間價格有所不同，因?yàn)檫@個時間段的核心已不是價位問題，而是是否有房源的問題，所以大部分酒店會采取適度提升價格的方式，只要是在消費(fèi)者能承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)都是可以接受的，酒店也能因此能大幅度的提升利潤。(4)合理利用高級別套房。在酒店行業(yè)中，像總統(tǒng)套房、別墅等高級房型一般入住率相對較低，我們在實(shí)施價格定位時，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，讓此類房型提升入住率，有效的減少資源閑置，有效提升酒店利潤。

［參考文獻(xiàn)］

［1］李永超．基于收益管理的復(fù)合預(yù)測研究［D］．大連:大連理工大學(xué)，2013．

［2］張建城．收益管理預(yù)測系統(tǒng)的研究和開發(fā)［D］．南京:南京航空航天大學(xué)，2005．

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營管理模式

中圖分類號：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競爭統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細(xì)分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運(yùn)營售后安保三方面管理的方式，同時促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運(yùn)營當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進(jìn)駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風(fēng)險，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風(fēng)險：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險

因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風(fēng)險

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風(fēng)險，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風(fēng)險的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進(jìn)行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻(xiàn)

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[2] 武能堯.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的研究[D].蘇州大學(xué)，2010.

篇8

關(guān)鍵詞：新金融工具準(zhǔn)則；上市銀行；影響

一、新金融工具會計(jì)準(zhǔn)則對我國上市銀行收益的影響

（一）對上市銀行利潤的影響

全面實(shí)施新會計(jì)準(zhǔn)則以后，將給商業(yè)銀行損益確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)帶來根本性的改變，最顯著的就是金融機(jī)構(gòu)所持有的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債的公允價值的變化要直接計(jì)入損益或權(quán)益。金融工具的價值受到利率、匯率、價格等指標(biāo)波動的影響，隨著商業(yè)銀行衍生金融工具交易量的大幅增加，勢必造成期末利潤的波動性增加。同時，根據(jù)新準(zhǔn)則，銀行持有金融資產(chǎn)的收益和損失不是在報告期末反映，而是要立刻確認(rèn)，這將縮小商業(yè)銀行盈余管理的空間。

（二）對上市銀行不良貸款的影響

在不良貸款方面，新準(zhǔn)則改變了貸款按五級分類計(jì)提減值準(zhǔn)備的傳統(tǒng)做法，減少了人為因素對減值準(zhǔn)備計(jì)提額的影響。相比之下，未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法更具有相關(guān)性與客觀性，也更符合會計(jì)信息對外披露的要求，但是在操作上難度也更大。由于減值準(zhǔn)備是商業(yè)銀行經(jīng)營利潤的備抵項(xiàng)目，所以對減值準(zhǔn)備計(jì)提的規(guī)定使得銀行利潤的可控性進(jìn)一步下降。同時，也帶來了有關(guān)銀行的不良貸款余額及新增額是否會發(fā)生異動的疑問。由于新準(zhǔn)則初始運(yùn)用，貸款減值準(zhǔn)備計(jì)提方式的改變究竟會給計(jì)提準(zhǔn)備帶來多大的差異，目前還沒有具體的數(shù)據(jù)，因此，對銀行損益和收益的影響程度尚不能準(zhǔn)確評判。

（三）金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移使上市銀行收益復(fù)雜化

在終止確認(rèn)中，銀行針對金融資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)移由此引起的損失和收益的確認(rèn)，有兩種可選擇的方法，即確認(rèn)、調(diào)整當(dāng)期損益并先在權(quán)益項(xiàng)目中列報或者待金融資產(chǎn)出售后再計(jì)入損益。以上述方式確認(rèn)的損益與按收入費(fèi)用相配比的傳統(tǒng)模式確認(rèn)的損益共同組成了銀行的最終經(jīng)營利潤，這不僅不符合傳統(tǒng)會計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而且使銀行期間凈利潤的內(nèi)容更顯得復(fù)雜化。

二、新金融工具會計(jì)準(zhǔn)則對我國上市銀行風(fēng)險管理水平的影響

（一）對上市銀行利率風(fēng)險管理能力的影響

全面引入公允價值后，銀行會計(jì)核算將與復(fù)雜的資本市場和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更為緊密地聯(lián)系在一起，市場環(huán)境的變化對銀行的影響將會通過會計(jì)信息反映出來。當(dāng)市場利率水平變化時，金融工具的重估值隨之發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的財務(wù)狀況和盈利能力產(chǎn)生波動。因此，公允價值的全面引入要求銀行對宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境具有較強(qiáng)的預(yù)見能力，這種能力具體反映為銀行的利率風(fēng)險管理能力。從風(fēng)險的角度看，公允價值計(jì)價屬性的引入，不僅僅是一項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的變化，而且會給商業(yè)銀行風(fēng)險管理觀念、風(fēng)險控制技術(shù)手段帶來一次巨大的變革。

（二）對上市銀行信用風(fēng)險的影響

在國有銀行的存款賬戶中，存在著大量忠實(shí)而低成本的居民儲蓄存款。這些存款對市場利率的變化不太敏感，流動性較低，而對國家聲譽(yù)的依賴性很強(qiáng)，雙方形成了強(qiáng)大的資本聯(lián)盟，是私有銀行和外資銀行所不能比擬的。國有銀行股份制改革上市后，國家有關(guān)部門和國有絕對控股集團(tuán)成為這些銀行的超級大股東，所以即使在國有銀行上市后，這一部分的資本仍然非常穩(wěn)定。但是，新準(zhǔn)則的實(shí)施特別是公允價值計(jì)量模式在國有銀行的廣泛應(yīng)用及其財務(wù)報表的充分披露，將導(dǎo)致?lián)p益的波動迅速反映到財務(wù)報表之中，擴(kuò)大銀行業(yè)績的波動效應(yīng)。更為突出的是，隨著銀行經(jīng)營業(yè)績的下降及隨之而來的金融資產(chǎn)貶值，尤其在我國目前這種特殊的資本結(jié)構(gòu)情況下，將嚴(yán)重影響銀行的聲譽(yù)。聲譽(yù)的損害使核心存款持有者對改制銀行信心劇烈惡化，那么這些存款就會退出核心存款行列而轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愦婵?。如果在現(xiàn)有銀行體系中盲目采用公允價值計(jì)量，可將單個銀行的損益變動升級為銀行系統(tǒng)的信用風(fēng)險。三、新金融工具會計(jì)準(zhǔn)則對我國上市銀行監(jiān)管的影響

（一）對金融監(jiān)管的影響

從銀行穩(wěn)定角度看，銀行信貸質(zhì)量要在準(zhǔn)備金中得到體現(xiàn)，不僅要求對已經(jīng)發(fā)生的損失計(jì)提專項(xiàng)準(zhǔn)備，還要對可能發(fā)生的損失計(jì)提一般準(zhǔn)備。而新會計(jì)制度要求，銀行有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，才應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)提準(zhǔn)備金是資產(chǎn)面值與未來全部現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值之差，這與銀行內(nèi)部會計(jì)制度預(yù)測到的貸款組合發(fā)生的損失不一致，也與銀行監(jiān)管的審慎性要求在一定程度上是矛盾的。新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施會改變權(quán)益的范圍，使監(jiān)管資本計(jì)算的范圍也要做相應(yīng)的調(diào)整。特別是部分未實(shí)現(xiàn)的利得或損失將計(jì)入資本公積，使得監(jiān)管資本偏離了審慎的要求，不符合會計(jì)謹(jǐn)慎性原則，所以監(jiān)管部門有必要根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則的會計(jì)數(shù)據(jù)實(shí)時對監(jiān)管資本的計(jì)量范圍進(jìn)行調(diào)整。主要涉及負(fù)債和權(quán)益分類，可供出售資產(chǎn)、公允價值選擇權(quán)以及現(xiàn)金的流套期的會計(jì)處理等方面對監(jiān)管資本的影響。同時，由于資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目的變化與衍生工具的表內(nèi)核算，計(jì)算加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)時信用風(fēng)險與市場風(fēng)險的組成部分也發(fā)生變化，監(jiān)管部門應(yīng)對權(quán)重和轉(zhuǎn)換方式進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在審慎的前提下在會計(jì)資本和監(jiān)管資本之間建立必要的聯(lián)系機(jī)制。

（二）對上市銀行自身會計(jì)監(jiān)管的影響

1.銀行在公允價值運(yùn)用中，由于客觀計(jì)量和主觀因素會導(dǎo)致會計(jì)信息失真問題產(chǎn)生，進(jìn)而影響會計(jì)信息披露的質(zhì)量，這樣對會計(jì)監(jiān)管提出了更高的要求?？陀^因素的影響可以通過修改監(jiān)管資本計(jì)量范圍的方式進(jìn)行解決，但是要剔除會計(jì)人員主觀因素的影響，使公允價值能得到真實(shí)的反映，則需要在會計(jì)監(jiān)管方式上進(jìn)行創(chuàng)新。銀行業(yè)監(jiān)管部門要積極推進(jìn)商業(yè)銀行按照巴塞爾新資本協(xié)議的要求，加快開發(fā)內(nèi)部評級法并進(jìn)一步建立和完善正向激勵與嚴(yán)厲懲罰并重的激勵約束機(jī)制，加強(qiáng)對相關(guān)會計(jì)人員職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)的管理，密切關(guān)注會計(jì)信息的變動情況，切實(shí)防止會計(jì)核算方法的濫用，逐步完善銀行會計(jì)信息披露機(jī)制。2.對會計(jì)監(jiān)管隊(duì)伍質(zhì)量提出了更高的要求。新準(zhǔn)則非常復(fù)雜，要求更高，它的實(shí)施對銀行業(yè)的會計(jì)核算和會計(jì)監(jiān)管將帶來巨大影響，很好地理解銀行的會計(jì)要素及其處理方法是非現(xiàn)場監(jiān)管分析和風(fēng)險評級的必要條件。而現(xiàn)階段的會計(jì)隊(duì)伍和監(jiān)管隊(duì)伍的自身素質(zhì)令人擔(dān)憂。所以，開展對銀行業(yè)務(wù)的會計(jì)核算，特別是對金融工具確認(rèn)與計(jì)量方面的培訓(xùn)顯得尤為重要，十分緊迫。監(jiān)管部門要開展專題培訓(xùn)，切實(shí)提高會計(jì)監(jiān)管人員分析商業(yè)銀行財務(wù)狀況及風(fēng)險狀況的水平，提高銀行會計(jì)監(jiān)管能力。

（三）促進(jìn)了監(jiān)管協(xié)調(diào)，解決貸款損失準(zhǔn)備的會計(jì)處理和稅收政策

按照新準(zhǔn)則的要求，公允價值計(jì)量部分業(yè)務(wù)時，需要對未實(shí)現(xiàn)的損益進(jìn)行確認(rèn)，與稅務(wù)部門據(jù)實(shí)納稅的基本原則存在著一定的矛盾，會影響銀行的各項(xiàng)稅收負(fù)擔(dān)。此外，我國會計(jì)制度、稅收制度以及監(jiān)管當(dāng)局對貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提的要求也不完全相同，監(jiān)管部門應(yīng)與財政部、國稅局加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，明確未實(shí)現(xiàn)損益納稅的稅收政策、貸款損失稅前的抵扣標(biāo)準(zhǔn)等，以更好地促進(jìn)商業(yè)銀行的穩(wěn)健運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)和會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)良性互動，使金融監(jiān)管和會計(jì)監(jiān)管協(xié)調(diào)發(fā)展。同時，應(yīng)當(dāng)改進(jìn)和完善多元化的金融監(jiān)管體制，加強(qiáng)銀監(jiān)會與人民銀行、證監(jiān)會、保監(jiān)會在金融監(jiān)管方面的工作協(xié)調(diào)，合理劃分各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍和職責(zé)。

四、新金融工具會計(jì)準(zhǔn)則對我國上市銀行金融風(fēng)險形成的影響

金融市場的迅速變化和監(jiān)管機(jī)構(gòu)自身能力的不足，導(dǎo)致我國目前的金融監(jiān)管與現(xiàn)實(shí)之間還存在著相當(dāng)大的差距，使得金融機(jī)構(gòu)普遍存在管理層道德風(fēng)險問題。由于存在政府公開或隱性的擔(dān)保，資本實(shí)力有限或者監(jiān)管乏力的金融機(jī)構(gòu)往往會在利益驅(qū)使下傾向于投資高風(fēng)險領(lǐng)域，導(dǎo)致資產(chǎn)的泡沫化。資產(chǎn)泡沫化的微觀機(jī)制在于金融中介將投資集中在股票、債券和房地產(chǎn)市場，而宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢和微觀經(jīng)營主體對經(jīng)營前景的錯誤預(yù)期以及各種基金、保險和投資銀行機(jī)構(gòu)的大量出現(xiàn)，再加之全球電子交易系統(tǒng)和國際游資跨越國界的迅速移動，都在一定程度上助長了資產(chǎn)泡沫的加速生成、積累與演化。當(dāng)資產(chǎn)泡沫化出現(xiàn)“風(fēng)吹草動”跡象的時候，由于公允價值的計(jì)量模式會將這些金融風(fēng)險放大，將進(jìn)一步減少國有銀行的核心存款。同時，銀行的信用風(fēng)險也迅速加劇。銀行以及其它金融機(jī)構(gòu)的財務(wù)狀況會由此迅速惡化，很可能陷入經(jīng)營困境，甚至破產(chǎn)。而銀行在經(jīng)濟(jì)生活有的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，此時就會轉(zhuǎn)換成風(fēng)險聚積效應(yīng)，促使投資與信貸活動的終止。政府也會因援救倒閉或?yàn)l臨倒閉的金融機(jī)構(gòu)而支付巨大的財政開支，從而誘發(fā)貨幣危機(jī)。這樣，就會同時出現(xiàn)銀行業(yè)危機(jī)與貨幣危機(jī)，并相互加強(qiáng)，相互交織，最終加劇金融危機(jī)的演化進(jìn)程。

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篇9

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計(jì)建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風(fēng)險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風(fēng)險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風(fēng)險更小。

市場風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風(fēng)險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風(fēng)險。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價格指數(shù)超過租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價格指數(shù)快速下跌?！靶碌亍痹谥芷谘h(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長的態(tài)勢,但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對的均衡發(fā)展態(tài)勢。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長的趨勢,并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補(bǔ)了銷售收入強(qiáng)烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營風(fēng)險。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經(jīng)營績效有四個顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經(jīng)營績效、降低了公司的經(jīng)營風(fēng)險。

綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營理念的公司,在不斷發(fā)展的過程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產(chǎn)金融市場的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營靈活性,公司總體的市場風(fēng)險降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動性風(fēng)險。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營績效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價值的機(jī)會。

香港經(jīng)驗(yàn)對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢,然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢,使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資收益；管理

中圖分類號：F416 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資大、周期長、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險大等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項(xiàng)目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資前和投資后進(jìn)行項(xiàng)目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和體會，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益管理，應(yīng)從下四個方面進(jìn)行。

一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測算模型

建立投資收益模型，其目的在于保持項(xiàng)目的收益對比；為項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施效果的評價建立標(biāo)尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。

中鐵二局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要是承擔(dān)舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)很多。歸結(jié)起來，其核心指標(biāo)關(guān)注兩個，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤率，動態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。要得出上述指標(biāo)，將形成項(xiàng)目利潤表、現(xiàn)金流量表、資金計(jì)劃表三張主表以及項(xiàng)目核心關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)表、銷售回款進(jìn)度表、投資估算及投資進(jìn)度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測算提供基礎(chǔ)信息。

二、構(gòu)建項(xiàng)日收益評價體系

項(xiàng)目從征地到建設(shè)驗(yàn)收完成都需要項(xiàng)目收益的評價，尤其征地這個環(huán)節(jié)的項(xiàng)目收益評價最為重要，這個環(huán)節(jié)用到的評價方法是定量。項(xiàng)目投資收益測量計(jì)算的時候，每一個物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與輔助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它們用來檢測項(xiàng)目是否給企業(yè)帶來收益。

企業(yè)建設(shè)成立前會對所有指標(biāo)設(shè)置基準(zhǔn)值，企業(yè)分析所有指標(biāo)對于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個指標(biāo)在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準(zhǔn)值進(jìn)行對比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對所有指標(biāo)打分，從而建設(shè)成立項(xiàng)目收益評價體系。

三、項(xiàng)日收益管理要貫穿于項(xiàng)日幾個重要階段

3.1 征地階段投資收益管理

征地階段非常重要，關(guān)系到項(xiàng)目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項(xiàng)目可行性一起研究。因?yàn)榭尚斜菖c收益管理是相輔相成的，項(xiàng)目收益測量計(jì)算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項(xiàng)目收益測量計(jì)算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。

（1）全面理解目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標(biāo)是重點(diǎn)要注意的地方。這三個指標(biāo)之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。

（2）認(rèn)識和價格相關(guān)的信息。①明確實(shí)際交易的價格；②了解價格計(jì)算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項(xiàng)目內(nèi)外所有配置。

注重隱型成本。①開發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項(xiàng)目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。

做好風(fēng)險分析，確定獲取項(xiàng)目底價。投資收益管理工作的進(jìn)行，需要對一些因素進(jìn)行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對項(xiàng)目競買底價進(jìn)行分析。

3.2 策劃階段投資收益管理

策劃階段是對征地階段的補(bǔ)充和加深，是對項(xiàng)目的產(chǎn)品、項(xiàng)目、客戶進(jìn)行詳細(xì)的定位。這一階段重要作用是對預(yù)備方案進(jìn)行篩選，然后確實(shí)最合理的設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因?yàn)槟承┰驔]有確定工作方案，在項(xiàng)目策劃階段會對其進(jìn)行確定，因?yàn)樗鼤?xiàng)目收益的方案提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，確保決策準(zhǔn)確。

此外，還有項(xiàng)目的配套設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結(jié)合項(xiàng)目成本效益原則、銷售定價、競爭項(xiàng)目實(shí)際情況、市場需求，得出可以準(zhǔn)確測算項(xiàng)目投資的項(xiàng)目配套設(shè)備。

3.3 方案階段投資收益管理

方案階段重心是在符合規(guī)劃指標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目策劃確定的方案，盡最大努力增加項(xiàng)目收益。在這個階段，是對項(xiàng)目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。

3.4 定價階段投資收益管理

項(xiàng)目進(jìn)行過程中，項(xiàng)目成本也在不斷變化，項(xiàng)目收益也開始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價的時候運(yùn)用的方法是競爭導(dǎo)向法與需求導(dǎo)向法，但是項(xiàng)目進(jìn)行是分批進(jìn)行定價的，所以仍然需要強(qiáng)制性跟蹤收益，依據(jù)成本導(dǎo)向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項(xiàng)目收益的情況。

3.5 結(jié)案階段投資收益管理

這個階段中心工作是對整個項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，得出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對整個項(xiàng)目收益進(jìn)行最后的評價估量，方便后面的工作揚(yáng)長補(bǔ)短，最大限度的增加項(xiàng)目收益。進(jìn)展報告與好的經(jīng)驗(yàn)都是在這個階段完成的，進(jìn)展報告與好的經(jīng)驗(yàn)的制作過程中要認(rèn)真的對每一個數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且把每一個數(shù)據(jù)表明出處，然后計(jì)算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。

四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機(jī)制

項(xiàng)目投資收益管理是一個復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機(jī)制。這個機(jī)制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項(xiàng)目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負(fù)責(zé)的組織機(jī)制。