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篇1

[關(guān)鍵詞]投融資方式 高速公路 企業(yè)

高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)在投融資當(dāng)中，仍然存在許多潛在的問(wèn)題，通過(guò)分析這些問(wèn)題可以更好地看出企業(yè)在投融資方面需要哪些改進(jìn)，進(jìn)而可以改變企業(yè)投融資的策略，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)資金的使用效率，提高企業(yè)在投融資方面的專(zhuān)業(yè)能力，為企業(yè)的健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)然，這些問(wèn)題的出現(xiàn)也直接對(duì)企業(yè)進(jìn)行投融資的效率有了影響。

一、投融資方面存在的主要問(wèn)題

1.融資方式單一?，F(xiàn)如今，銀行貸款是高速公路企業(yè)融資的主要方式。主要是因?yàn)殂y行貸款速度較快，且有著自身的優(yōu)越性，對(duì)于一些需要大量資金的企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金成本相對(duì)較低，可以對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，資金利用充分，可使企業(yè)發(fā)展迅速。銀行貸款對(duì)獲得所需資金的及時(shí)性也是有保障的，同時(shí)作為企業(yè)資金融通的首選，銀行貸款還有稅收擋板的功能，可以免交利息稅，這樣一來(lái)，又為企業(yè)降低了成本。

2.投資收益率低。目前，由于我國(guó)高速公路的快速發(fā)展，除卻一些偏遠(yuǎn)地方的交通狀況還沒(méi)有得到改善，其他主要城市之間已經(jīng)建立起了高速公路網(wǎng)。這些地方的河流較多、山路較多，自然環(huán)境也較為惡劣，這些條件無(wú)形中都會(huì)增加高速公路的建設(shè)成本。與之同時(shí)，近年來(lái)征地拆遷的成本也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。而石料、瀝青、水泥和鋼材等用于高速公路的建材都出現(xiàn)了大幅度的上漲，并且還有上升的趨勢(shì)。這些地方的車(chē)流量少，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，這些條件都決定了企業(yè)的收益較少，也會(huì)使企業(yè)的投資收益逐漸降低。

3.政府主導(dǎo)融資功能有限。企業(yè)都希望將項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高，車(chē)流量大的地區(qū)，反之那些地區(qū)偏僻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的地方無(wú)人問(wèn)津，這不利于國(guó)家和地方公路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施。因此我們需要一種由政府主導(dǎo)的，能夠滾動(dòng)發(fā)展的融資平臺(tái)。目前一些地方政府為籌措資金將一些效益好的公路轉(zhuǎn)讓給企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有對(duì)其合理的投資回報(bào)加以限制，致使投資者攫取了大量的超額利潤(rùn)，損害了公共利益，如果再進(jìn)行政府回購(gòu)價(jià)格會(huì)大幅度上升，政府有限的財(cái)政收入也不允許。同時(shí)那些由于政府壓力而在車(chē)流量小的地方興建高速公路的企業(yè)卻飽受資金短缺之苦，而無(wú)力興建新的公路。政府要在企業(yè)的融資上發(fā)揮主導(dǎo)的作用，對(duì)那些已經(jīng)獲得優(yōu)良路段企業(yè)的再融資要征收額外的融資成本，只有這樣才能建立起行業(yè)滾動(dòng)發(fā)展的投融資機(jī)制。

二、高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)投融資對(duì)策

1.參與地方金融經(jīng)濟(jì)建設(shè)。因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)要求適度提高農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)持股比例和境內(nèi)投資人入股農(nóng)村地區(qū)村鎮(zhèn)的銀行。所以，因此建議企業(yè)與相關(guān)的銀行簽訂合作協(xié)議，與地方政府或者是農(nóng)村合作銀行共同出資建立城市商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，共同投資建立村鎮(zhèn)銀行。這種投資方式可以同地方政府和銀行建立起良好的合作關(guān)系，當(dāng)企業(yè)要進(jìn)行高速公路建設(shè)時(shí)，將會(huì)得到地方政府或者是合作銀行的大力支持，這樣會(huì)不僅使企業(yè)有較強(qiáng)的資金支持，還會(huì)縮短工期的籌備時(shí)間，同時(shí)，這種方式可以使企業(yè)把剩余的資金找到合適的投資方式，降低了持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。

2.企業(yè)應(yīng)注重多元化發(fā)展。企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的成功，主要是看專(zhuān)業(yè)性人才的培養(yǎng)和企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模。一般情況下，在選擇國(guó)家政策扶持行業(yè)的時(shí)候，要盡可能選擇企業(yè)所處行業(yè)的延伸，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性和內(nèi)部發(fā)展兼并?？缛胍粋€(gè)行業(yè)最重要的是看企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃戰(zhàn)略中的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是否可以支持企業(yè)多元化的發(fā)展，而不是單單的看企業(yè)短期的發(fā)展。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該明確自身的價(jià)值，只有企業(yè)的多元化圍繞著核心價(jià)值發(fā)展，企業(yè)才能穩(wěn)步健康的發(fā)展，并適時(shí)的調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須要在主營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上尋求企業(yè)的滾動(dòng)投資，因?yàn)檎叩牟淮_定性會(huì)為企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論在國(guó)外企業(yè)還是在國(guó)內(nèi)企業(yè)，在進(jìn)行多元化的過(guò)程當(dāng)中，成功案例少之又少。失敗的緣故也各不相同，如果沒(méi)有對(duì)企業(yè)所涉足的領(lǐng)域和自身具備的特點(diǎn)有更明確的認(rèn)識(shí)，會(huì)對(duì)企業(yè)造成巨大的損失。所以，高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)首先要了解自身公司的特點(diǎn)，再?zèng)Q定要不要進(jìn)行長(zhǎng)期投資。

3.建立行業(yè)協(xié)會(huì)性質(zhì)的同業(yè)拆借系統(tǒng)，調(diào)劑企業(yè)資金。建立行業(yè)協(xié)會(huì)的可行性?，F(xiàn)如今，各個(gè)省份的高速公路根據(jù)交通運(yùn)輸部公布的《收費(fèi)公路聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)技術(shù)要求》都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)。根據(jù)各個(gè)省份的模式、設(shè)置現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及運(yùn)用管理模式大概分為三種模式：（1）為政府特許批準(zhǔn)的聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)專(zhuān)營(yíng)公司，由該公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)高速公路各路段的收費(fèi)管理工作，各地區(qū)各部門(mén)不得自行設(shè)立與該公司業(yè)務(wù)相關(guān)的機(jī)構(gòu)。（2）是由政府主導(dǎo)的聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)管理中心，其特點(diǎn)是：“及時(shí)結(jié)算，一票到底，統(tǒng)一劃撥，集中管理，聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)。”它應(yīng)由本省的高速公路較為密集的地區(qū)交通局或者交通廳組建，該中心屬于事業(yè)單位性質(zhì)，無(wú)償為高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)服務(wù)。（3）以高速公路各路段聯(lián)合組建的聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)管理中心的模式，這種管理中心是負(fù)責(zé)聯(lián)網(wǎng)公路的收費(fèi)集中管理，具有其行業(yè)性質(zhì)。

三、結(jié)語(yǔ)

高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)投融資分析角度是多元化的。本文從實(shí)踐出發(fā)，主要從聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)下的企業(yè)之間的合作如手。強(qiáng)調(diào)整個(gè)行業(yè)內(nèi)部的合作與發(fā)展，在企業(yè)進(jìn)行多元化投資時(shí)，也寄望于行業(yè)下的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和協(xié)同效應(yīng)。本文通過(guò)分析高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境，指出了高速公路行業(yè)發(fā)展的局限性、優(yōu)良地段的高速公路項(xiàng)目資源的稀缺性及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有效期限制與企業(yè)自身存在的多元化戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展的追求之間的矛盾，這一現(xiàn)象的發(fā)生要求改變高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展方式，只有注重精細(xì)化管理，審慎的多元化投資策略和最佳融資方式的組合，才能使高速公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)走向良性循環(huán)發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]張亦春,鄭振龍,林海.《金融市場(chǎng)學(xué)》.高等教育出版社，2008

[2]吳曉求.《中國(guó)資本市場(chǎng)研究報(bào)告：金融危機(jī)啟示錄》.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009

篇2

前言：

城市是一個(gè)國(guó)家重要的組成部分，城市基礎(chǔ)建設(shè)作為城市生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也直接影響著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，人們也越來(lái)越關(guān)注城市基礎(chǔ)建設(shè)各個(gè)方面的發(fā)展，特別是城市基礎(chǔ)建設(shè)的投融資方式的發(fā)展情況。本文將對(duì)我國(guó)城市基礎(chǔ)建設(shè)投融資現(xiàn)狀以及建立城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式創(chuàng)新的保障機(jī)制進(jìn)行研究。

一、我國(guó)城市基礎(chǔ)建設(shè)投融資現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)城市化的進(jìn)程加快的同時(shí)也在一定程度上促進(jìn)了城市基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，而城市基礎(chǔ)建設(shè)目前還面臨許多困難，例如：缺乏相應(yīng)的償債機(jī)制等，這些問(wèn)題的出現(xiàn)，與政府的投資行為有著直接的關(guān)系[1]。

（一）投資比例過(guò)低，投資總量不足

通過(guò)我國(guó)建設(shè)部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，我國(guó)城市化進(jìn)程大大推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化率自改革開(kāi)放以來(lái)，一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而且在今后的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的城市化水平還將會(huì)大幅度提高，城市化為城市內(nèi)部很多方面的發(fā)展都提供了基礎(chǔ)，具有很強(qiáng)的影響力，與此同時(shí)，也帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的巨額的投資需求。

雖然我國(guó)的城市化在快速發(fā)展，但是我國(guó)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資比例嚴(yán)重偏低，造成了我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不和諧。相對(duì)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占固定資產(chǎn)投資以及GDP的比例，我國(guó)的占比嚴(yán)重偏低，遠(yuǎn)低于世界標(biāo)準(zhǔn)，且投資比例偏低、資金不足[2]。

（二）政府在投融資體制改革中的定位不明確

針對(duì)我國(guó)目前的狀況，政府是城市基礎(chǔ)建設(shè)唯一的投資者，這就造成了這些領(lǐng)域缺少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范，不按市場(chǎng)規(guī)律辦事，資金的利用率低，浪費(fèi)嚴(yán)重，從往年政府對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入的資金數(shù)量來(lái)說(shuō)，政府的投資比重還是非常大的，而且近年來(lái)社會(huì)資本也開(kāi)始進(jìn)入，但是政府職能改革之后，政府干預(yù)過(guò)深，降低了各級(jí)政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資的調(diào)控能力和引導(dǎo)能力，投融資市場(chǎng)秩序難以保證，項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。而且，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的控制導(dǎo)致腐敗滋生、尋租現(xiàn)象頻發(fā)，地方政府為獲取中央政府投資“跑部錢(qián)進(jìn)”，駐京辦事處規(guī)模越來(lái)越大。各級(jí)政府為了能夠獲取城市基礎(chǔ)設(shè)施投資資金而大量負(fù)債，給政府的工作帶了麻煩。

（三）投融資制度環(huán)境建設(shè)緩慢，阻礙投融資模式創(chuàng)新

受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，社會(huì)資本也開(kāi)始進(jìn)入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域當(dāng)中，但是由于投融資環(huán)境還不夠完善，因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資體制改革進(jìn)度也相對(duì)比較緩慢[3]。在思想觀念上，對(duì)社會(huì)資本的認(rèn)識(shí)不到位，社會(huì)資本就不能夠進(jìn)入，那么多方面的投融資就不會(huì)實(shí)現(xiàn)；在法律制度建設(shè)上，缺乏對(duì)社會(huì)資本的保護(hù)，而政府更加傾向于利用自身的權(quán)力，缺少重新安排制度的動(dòng)力，也不去激發(fā)民間資本進(jìn)入城市基礎(chǔ)建設(shè)當(dāng)中，而且城市基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬很難界定，所以，社會(huì)資本的重要地位就沒(méi)有被凸顯出來(lái)。

二、建立城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式創(chuàng)新的保障機(jī)制

（一）完善政府投融資職能定位，創(chuàng)造有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式創(chuàng)新的政策環(huán)境

城市基礎(chǔ)設(shè)施從不同的角度就有不同的理解，但是說(shuō)到底，這些設(shè)施的出現(xiàn)都不是由政府直接生產(chǎn)的，而是在制度的合理安排下，市場(chǎng)提供的這些物品，因此，政府要根據(jù)這些物品的性質(zhì)，對(duì)自己的職能等方面要進(jìn)行重新的界定，并且要建立一個(gè)科學(xué)的、民主的機(jī)制去約束政府的職能。政府要隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的發(fā)展而逐漸減少自己的參與，由于基礎(chǔ)設(shè)施直接涉及到人們的日常生活，所以，政府要加強(qiáng)監(jiān)管力度，保護(hù)社會(huì)利益與社會(huì)的安全，為城市居民提供一個(gè)和諧的生活環(huán)境，政府要在這個(gè)過(guò)程中提高自身的服務(wù)質(zhì)量，并且發(fā)揮在建設(shè)發(fā)展中的監(jiān)管作用。

（二）加強(qiáng)城市投融資領(lǐng)域的法制建設(shè)，為基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式創(chuàng)新提供法律保障

我們通過(guò)對(duì)上文基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的投融資法律法規(guī)體系不健全，到目前為止，還沒(méi)有一部關(guān)于投融資方面的法律和法規(guī)。就目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)近幾年由地方政府等部門(mén)構(gòu)成的法律體系已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足現(xiàn)在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新形勢(shì)了。因此，就要加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資相關(guān)法律的建設(shè)，例如：《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《價(jià)格法》、《公司法》等，這樣才能夠?yàn)槌鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改革提供保障，并且擴(kuò)大投融資渠道。

（三）建立城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金保障與投資回報(bào)基金機(jī)制

城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不能夠僅僅只依靠政府的投入，也要擴(kuò)大投融資渠道，以滿(mǎn)足我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求，因此，為了能夠得到更多來(lái)自民間對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，就要改變政府直接投資的投融資機(jī)制，并且建立一個(gè)新型的投融資體制，比如：政府給予優(yōu)惠政策等，BT模式是近幾年來(lái)政府常運(yùn)用的一種投融資方式，通過(guò)項(xiàng)目業(yè)主、投資建設(shè)方、銀行貸款這三大方面進(jìn)行融資。同時(shí)，要保證投資者與經(jīng)營(yíng)者有合理的回報(bào)，不要只是采取政府補(bǔ)貼的形式，也要考慮其他方式進(jìn)行回報(bào)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供資金的保障。

篇3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.026

1引言

我國(guó)地方政府投融資建設(shè)起步晚，而且出現(xiàn)問(wèn)題較多，導(dǎo)致地方政府在籌集資金進(jìn)行社會(huì)性建設(shè)時(shí)受到巨大的阻力，社會(huì)資源配置分散且浪費(fèi)較多，讓地方企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力下降，嚴(yán)重影響人們的生活水平提高進(jìn)程。地方政府投融資的發(fā)展，能促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)地方建設(shè)資金的需求，通過(guò)對(duì)融資模式的規(guī)范和對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，地方政府投融資平臺(tái)逐步建立起完善、規(guī)范、可持續(xù)化的投融資體制。

2中國(guó)典型地方政府投融資模式

我國(guó)地方政府投融資模式雖然起步較晚，但目前已經(jīng)初步形成一定的模型，且各具特點(diǎn)，可按不同特點(diǎn)進(jìn)行分類(lèi)。本文簡(jiǎn)單的對(duì)其進(jìn)行兩種分類(lèi)介紹。

2.1按地域劃分

2.1.1“上海模式”

上海模式是指投資主體由一個(gè)變?yōu)槎鄠€(gè)、投資管理由直接變?yōu)殚g接、資金渠道由單一變?yōu)槎嗲?，初步形成了“政府引?dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的投資格局。其主要運(yùn)作方式有：（1）通過(guò)具有政府性質(zhì)的投資公司來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，并建立和完善舉債機(jī)制。（2）采用土地批租的方式，逐步將資源轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金。（3）借助資本運(yùn)作拓寬市場(chǎng)化融資規(guī)模。（4）借助政策指引，發(fā)揮政府投資公司的作用，擴(kuò)大籌資渠道和籌資額。

“上海模式”的創(chuàng)新之處在于以下幾個(gè)方面，一是投資主體進(jìn)一步多元化，二是充分引入市場(chǎng)機(jī)制及多元化的融資方式。由于敢于創(chuàng)新，上海逐漸改變其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的融資方式、管理模式等，形成了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資主體多元化的新路。同時(shí)充分利用上海的優(yōu)越戰(zhàn)略位置，成立專(zhuān)門(mén)的公司來(lái)利用外資，以達(dá)到加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的。

2.1.2“重慶模式”

“重慶模式”為作為一個(gè)地方政府的投融資平臺(tái)的渝富公司與投資集團(tuán)合作形成的地方投融資體系。其運(yùn)作模式為：為了讓公司的資產(chǎn)符合貸款的要求，政府將城市資源劃給投資企業(yè)，并按照政府的規(guī)定，這些公司將資金借給給其他項(xiàng)目法人。

投資集資集團(tuán)（“投”）指的是公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施投資類(lèi)集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金問(wèn)題和建設(shè)問(wèn)題，它的成立主要是為解決政府無(wú)力提供而經(jīng)濟(jì)發(fā)展有需要的資金問(wèn)題。投資集團(tuán)的融資工具主要有以下幾種：（1）發(fā)行企業(yè)債。“重慶模式”已經(jīng)完全認(rèn)識(shí)了債券融資方式的優(yōu)勢(shì)，如重慶城市建設(shè)投資公司曾經(jīng)發(fā)行的15億元的企業(yè)債，一經(jīng)發(fā)行便受到國(guó)內(nèi)眾多投資者認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金額比實(shí)際的發(fā)行金額多了3倍左右。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，通過(guò)企業(yè)債獲得的收益遠(yuǎn)高于儲(chǔ)蓄收益；對(duì)城投來(lái)說(shuō)，發(fā)行企業(yè)債支付的利息低于銀行貸款，可以節(jié)省一定的成本。（2）發(fā)行股票。企業(yè)融資方式中必不可少的就是權(quán)益融資，也被“重慶模式”廣泛應(yīng)用。

“重慶模式”創(chuàng)新“投”方式，共同促進(jìn)城市進(jìn)步成為一大亮點(diǎn)。重慶模式不再通過(guò)政府的力量進(jìn)行借款，而是轉(zhuǎn)變?yōu)榻柚嚓P(guān)的國(guó)有集團(tuán)向社會(huì)舉債。這一轉(zhuǎn)變，有利于匯集分散資金，促進(jìn)資源的合理分布，并創(chuàng)造以政府為主體、企業(yè)大力推進(jìn)、社會(huì)積極參與的有效局面。實(shí)現(xiàn)多渠道舉債，可以提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。

2.1.3“天津模式”

2004年，正式成立的天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（天津城投）運(yùn)作以下兩個(gè)方面：一是通過(guò)天津城投發(fā)行建設(shè)債券；二是與投資者簽署協(xié)議，天津市政府利用公開(kāi)招標(biāo)方式來(lái)選擇合作?ο螅?為資金不足的城市公共建設(shè)事業(yè)提供資金支持。天津投融資模式就是用未來(lái)土地的收益作抵押，把城司當(dāng)作主要的載體，向銀行借款來(lái)建設(shè)城市。

“天津模式”的特點(diǎn)是效率為先，分級(jí)分散管理。天津城投主要負(fù)責(zé)中心市區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，該公司的設(shè)立發(fā)揮了融資平臺(tái)作用，改變了政府融資渠道單一的局面，加快了天津市的整體發(fā)展。

2.2按合作機(jī)制劃分的模式

2.2.1BOT模式

BOT（build-operate-transfer），即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)刚?dāng)局允許私人投資公司融資進(jìn)行公共建設(shè)，在規(guī)定期限內(nèi)該公司可以通過(guò)向公共使用者收費(fèi)獲得回報(bào)，期滿(mǎn)后將設(shè)施以一定方式交給政府。該模型中政府與企業(yè)的合作關(guān)系是垂直型的，即政府給與私企權(quán)利獨(dú)立完成項(xiàng)目。BOT模式是我國(guó)于20世紀(jì)80年代開(kāi)始在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)領(lǐng)域采用的政府與其他主體合作的主要模式之一。

BOT優(yōu)點(diǎn)在于并不是由政府直接對(duì)項(xiàng)目投資，這就避免政府因項(xiàng)目投資失敗帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性較高，私營(yíng)資本就可能不敢進(jìn)入該領(lǐng)域，且不同投資主體之間利益無(wú)法完全達(dá)到一致，協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏。

2.2.2PPP模式

PPP（Public-Private Partnership）即公私合作制。在一個(gè)典型的PPP項(xiàng)目里，政府和私人部門(mén)共同成立項(xiàng)目公司―特別目的公司（Special Purpose Company，SPC）。然后以項(xiàng)目為主體，根據(jù)項(xiàng)目的相關(guān)信息及政府扶持力度來(lái)準(zhǔn)備融資。SPC出資以及SPC向商業(yè)銀行的貸款成為項(xiàng)目資金最主要的來(lái)源。政府賦予SPC特許開(kāi)發(fā)權(quán)：SPC進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可在規(guī)定期限內(nèi)享有該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)，在此期間利用經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲得直接收益和將政府各種政策支持轉(zhuǎn)化為效益來(lái)收回投資，期滿(mǎn)后將權(quán)利交給政府。

PPP項(xiàng)目的特點(diǎn)包括：一，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。政府通過(guò)PPP將項(xiàng)目籌集資金、動(dòng)工建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給有能力的投資者，實(shí)現(xiàn)了由公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)共擔(dān)。二，合作雙方通過(guò)合同的方式分配風(fēng)險(xiǎn)。一般PPP合同周期為25-30年。三，社會(huì)中私人資本合作方給公共建設(shè)注入資金或服務(wù)。四，社會(huì)資本合作方期望贏回所有投資額并得到部分利潤(rùn)。五，政府擁有承擔(dān)財(cái)產(chǎn)與服務(wù)的責(zé)任并有終止合同的權(quán)利。六，能夠提高公共服務(wù)能力。

除此之外還有BT（Build-Transfer）、IOT（Invest-Operate-Transfer）、BLT（Build-Lease-Transfer）等模式，這些模式在社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中吸收大量的私人資本，促進(jìn)了國(guó)有資本的運(yùn)作和效率，不斷形成政府、企業(yè)、社會(huì)資本等力量相輔相成的多元投融資體系。

3國(guó)外典型地方政府投融資模式

注重市場(chǎng)是國(guó)外投融資模式的共識(shí)，不斷激勵(lì)民間資本進(jìn)入公共建設(shè)板塊的法律法規(guī)較為完善。

3.1英國(guó)

PPP模式最早起源于英國(guó)。英國(guó)投融資體制主要推進(jìn)私人財(cái)力參與公共建設(shè)的投資計(jì)劃，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)從公共部門(mén)轉(zhuǎn)移到私人部門(mén)，將風(fēng)險(xiǎn)分散到私人部門(mén)，用競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提高項(xiàng)目的效率，保證公眾的利益。

英國(guó)的政府投融資機(jī)制改革開(kāi)始于20世紀(jì)80年代初期，當(dāng)時(shí)英國(guó)面臨重大的問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)停滯、通貨膨脹嚴(yán)重、高失業(yè)率。當(dāng)局政府主張施行貨幣主義政策改革經(jīng)濟(jì)體制，進(jìn)行的政府投融資體制改革主要包括以下幾個(gè)方面。

3.1.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理制度

英國(guó)政府按一定方式把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目分類(lèi)，即非經(jīng)營(yíng)性的或社會(huì)效益非常大的項(xiàng)目、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目、純經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，根據(jù)各自不同特點(diǎn)進(jìn)行差別化管理。對(duì)第一類(lèi)主要采用BT（Build-Transfer）方式由政府資金投入；如果政府資金無(wú)法滿(mǎn)足需要，則采用發(fā)行地方債券或向銀行貸款的方式。對(duì)第二類(lèi)項(xiàng)目采用BOT模式公開(kāi)招標(biāo)。第三類(lèi)項(xiàng)目允許私人企業(yè)參加和積極融資，并為企業(yè)提供一定的資金補(bǔ)助和政策優(yōu)惠。

3.1.2國(guó)有資產(chǎn)私有化改革

通過(guò)股份制改造，政府將效率低下的國(guó)有企業(yè)出售給私人部門(mén)或?qū)嵭袊?guó)私合營(yíng)。這種方式不但減輕了政府財(cái)政補(bǔ)貼，同時(shí)也增加了政府財(cái)政收入，更重要的是政府主動(dòng)打破對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的壟斷，允許私人部門(mén)參與城市建設(shè)，并為政府?dāng)U大了基礎(chǔ)建設(shè)積累了一定的建設(shè)資金，極大的緩解了當(dāng)時(shí)政府融資難的問(wèn)題。

3.1.3PFI（Private Finance Initiative）融資模式

1992年英??政府闡述了PFI概念，即指政府給予私人企業(yè)對(duì)特定項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，由私人資金啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并負(fù)責(zé)建設(shè)，準(zhǔn)許其在一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)某些項(xiàng)目以收回資本金和獲得一定回報(bào)。

3.2美國(guó)

美國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，市政債券是美國(guó)政府融資的主要工具，其擁有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為美國(guó)債券市場(chǎng)的重要組成部分。20世紀(jì)70年代末80年代初，美國(guó)引入PPP模式。利用項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)收入和適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，帶動(dòng)私人資本進(jìn)入，減輕政府融資壓力，同時(shí)提高基建的質(zhì)量。

市政債券具有以下特點(diǎn)：一是核心以地方財(cái)政為資金支持；二是運(yùn)用保險(xiǎn)公司及擔(dān)保機(jī)構(gòu)提升市政債券的可信度；三是對(duì)利息收入不征收稅金。美國(guó)模式實(shí)現(xiàn)了地方政府對(duì)公共產(chǎn)品的分配問(wèn)題，也解決了大規(guī)模公共投資的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。

篇4

引言

地方政府投融資平臺(tái)在解決1994年分稅制改革后地方政府財(cái)力不足方面起了一定的作用：促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)，為地方政府進(jìn)行了投融資體制的創(chuàng)新提供了平臺(tái)工具。但日益龐大的債務(wù)規(guī)模、融資方式單一、缺乏持續(xù)償債機(jī)制等問(wèn)題也成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)隱患。為此，中央政府不斷出臺(tái)新的措施規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)。國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)文明確政府和融資平臺(tái)的責(zé)任，剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能。財(cái)預(yù)〔2015〕225號(hào)文明確對(duì)地方政府債務(wù)實(shí)施限額管理，取消融資平臺(tái)公司的政府融資職能。2015年1月1日起實(shí)施新修訂的《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》明確切割政府債務(wù)和融資平臺(tái)債務(wù)，指出地方融資平臺(tái)公司舉借的債務(wù)依法不屬于政府債務(wù)。日益嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境，對(duì)地方政府融資平臺(tái)是挑戰(zhàn)，更是轉(zhuǎn)型發(fā)展的?C遇。

一、地方政府投融資平臺(tái)現(xiàn)狀

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2011年以來(lái)，擁有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的地方政府融資平臺(tái)共有1451家，有息債務(wù)規(guī)模從2011年末的20.64萬(wàn)億元增至2016年6月末的43.28萬(wàn)億元，規(guī)模翻番。審計(jì)署2013統(tǒng)計(jì)了全國(guó)7170家地方政府融資平臺(tái)公司，其中，僅有4.08萬(wàn)億元的債務(wù)被納入地方政府債務(wù)，而Wind統(tǒng)計(jì)的1451家發(fā)債平臺(tái)2013年末的有息債務(wù)就超過(guò)30萬(wàn)億元，所以大部分的平臺(tái)債務(wù)未列入地方政府債務(wù)。

二、地方政府投融資平臺(tái)存在的問(wèn)題

1.未按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運(yùn)行，缺乏完善的法人治理結(jié)構(gòu)

很多地方政府投融資平臺(tái)雖然成立的時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)，但仍然無(wú)法擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理模式，表現(xiàn)為：重投資、重建設(shè)、輕經(jīng)營(yíng)、輕管理，公司發(fā)展戰(zhàn)略定位模糊，管理模式難以適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展方向，法人治理結(jié)構(gòu)有待完善。

2.投融資方式比較單一，缺乏持續(xù)有效的償債機(jī)制

融資方式單一、過(guò)多依賴(lài)土地預(yù)期收益是平臺(tái)公司融資的突出特點(diǎn)。由于資產(chǎn)及現(xiàn)金流未能全覆蓋，低成本、高額度、靈活多樣的企業(yè)債券、收費(fèi)權(quán)信托、資產(chǎn)證券化等融資方式不能得到運(yùn)用，吸引社會(huì)資本（含外資）參與城市建設(shè)的嘗試較少。債務(wù)償還的來(lái)源多靠土地出讓金、負(fù)債融資、借新還舊，缺乏持續(xù)有效的償債機(jī)制，融資平臺(tái)缺乏可持續(xù)發(fā)展能力。

三、地方政府投融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型發(fā)展思路

1.投融資平臺(tái)模式選擇

針對(duì)日益嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境，亟需建立一個(gè)大企業(yè)集團(tuán)，下轄多元化、多層次的面向市場(chǎng)化的實(shí)體企業(yè)，同時(shí)需要在業(yè)務(wù)選擇領(lǐng)域、盈利模式、融資來(lái)源等方面進(jìn)行適時(shí)的創(chuàng)新，以適應(yīng)市場(chǎng)化的需要。

2.建立完善的企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

地方政府融資平臺(tái)應(yīng)根據(jù)《公司法》和現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善法人治理結(jié)構(gòu)和投資、經(jīng)營(yíng)管理約束機(jī)制，成為集融資、投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)相結(jié)合集約管理的企業(yè)集團(tuán)，徹底解決經(jīng)營(yíng)責(zé)權(quán)不明、政企不分、職能混淆等問(wèn)題，建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的新型企業(yè)制度。

3.建立良好的業(yè)務(wù)發(fā)展模式

（1）統(tǒng)籌資源，開(kāi)展土地收儲(chǔ)融資

根據(jù)四部委《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備和融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）要求，建立健全市級(jí)土地收儲(chǔ)中心各項(xiàng)職能，納入國(guó)土資源部土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目錄，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、管理土地收儲(chǔ)工作，調(diào)控土地市場(chǎng)和優(yōu)化土地資源配置；做好土地儲(chǔ)備融資，促進(jìn)征地拆遷工作有力開(kāi)展。

（2）受托進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

設(shè)立一個(gè)公司專(zhuān)門(mén)從事城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，。由土地收儲(chǔ)中心授權(quán)委托一級(jí)開(kāi)發(fā)公司對(duì)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的所有資金由一級(jí)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)金融市場(chǎng)籌措，并在生地上進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使之成為熟地。盈利模式上，采取成本加成方式，以一級(jí)開(kāi)發(fā)的總成本為基礎(chǔ)，核定一個(gè)固定收益率（比如8%）作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率。

（3）代建保障性住房、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等房建項(xiàng)目

設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，與地方財(cái)政部門(mén)簽訂項(xiàng)目代建協(xié)議，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)保障房、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中小企業(yè)園等建設(shè)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施工作，按照合同約定代為履行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)。代建業(yè)務(wù)的收益來(lái)源主要是按照代建項(xiàng)目投資總額加固定收益率（比如8%），實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流全覆蓋，結(jié)合中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)銀發(fā)〔2011〕193號(hào)文等政策支持，直接獲取銀行信貸資金。

（4）參與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，增加公司盈利來(lái)源

在前期資金壓力較大的情況下，先引進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。待后期實(shí)體企業(yè)增多、人口增長(zhǎng)、土地升值，適時(shí)通過(guò)控股方式引進(jìn)有豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司，以現(xiàn)有的土地出資，共同成立商品房開(kāi)發(fā)公司，進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。

篇5

［關(guān)鍵詞］公租房；房地產(chǎn)信托投資基金；融資

［中圖分類(lèi)號(hào)］F293.338 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］B ［文章編號(hào)］2095-3283(2012)04-0116-03

一、引言

2011年政府工作報(bào)告提出重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”），用于滿(mǎn)足人數(shù)眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。然而，財(cái)政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了公租房項(xiàng)目建設(shè)巨大的資金需求。資金供給不足已經(jīng)成為制約公租房發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。如何引入民間資金，發(fā)掘更為專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和商業(yè)化的資金運(yùn)作模式，成為破解公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過(guò)采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。作為比較流行的房地產(chǎn)融資方式，房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外已經(jīng)取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領(lǐng)域引入房地產(chǎn)信托投資基金，作為加快建設(shè)公租房的融資渠道。

二、房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資的可行性

房地產(chǎn)信托投資基金由專(zhuān)家管理，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，并迅速籌集，積少成多，流動(dòng)性較強(qiáng)，且具有稅收上的優(yōu)惠性。因而，早在20世紀(jì)80年代，美國(guó)政府就開(kāi)始運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金與廉租房制度結(jié)合發(fā)展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個(gè)成功的融資渠道創(chuàng)新。在美國(guó)嘗試成功后，房地產(chǎn)信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。

近年來(lái)，我國(guó)一直都在研究推出房地產(chǎn)信托投資基金，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2008年，國(guó)務(wù)院陸續(xù)的“金融國(guó)九條” 與“金融國(guó)三十條”，明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。2009年8月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合擬定的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》出臺(tái)。2010年，發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出了“探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見(jiàn)，對(duì)于公共租賃房實(shí)行房地產(chǎn)信托投資基金融資，相關(guān)部門(mén)是持積極態(tài)度的。

因而，我國(guó)在公租房的融資中引入房地產(chǎn)信托投資基金具有理論上和實(shí)踐上的指導(dǎo)，又有政府相關(guān)部門(mén)的支持。

三、公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建

（一）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物

公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物是公租房的所有權(quán)益，包括使用權(quán)權(quán)益與物業(yè)權(quán)益等。

（二）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的目標(biāo)

作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)信托投資基金融資模式目標(biāo)的多樣性。

1.將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，有助于拓寬公租房融資渠道，彌補(bǔ)公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，推動(dòng)公租房建設(shè)和發(fā)展，解決人數(shù)眾多的“夾心層”住房問(wèn)題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質(zhì)量。

2.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，解決公租房融資問(wèn)題，推動(dòng)公租房建設(shè)和發(fā)展，能增加我國(guó)城市住房的供應(yīng)數(shù)量，有助于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡、健康和平穩(wěn)發(fā)展。

3.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進(jìn)金融市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)信托投資基金具有專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作實(shí)體，將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，可以使政府的權(quán)力尋租機(jī)會(huì)減少，并能解決由于利益沖突而帶來(lái)的積極性低下問(wèn)題。

（三）公租房房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立形式

1.基金組織形式:采用契約型房地產(chǎn)信托投資基金

在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過(guò)發(fā)行公租房房地產(chǎn)信托投資基金受益憑證來(lái)募集資金，并籍以規(guī)范相關(guān)各方當(dāng)事人的行為。契約型房地產(chǎn)信托投資基金可以回避中國(guó)相關(guān)企業(yè)所得稅法律規(guī)定，依照《信托法》進(jìn)行基金運(yùn)作，以回避納稅與投資者監(jiān)管等問(wèn)題。

2.資金投向：采用“證監(jiān)會(huì)”版權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金

目前國(guó)內(nèi)有兩個(gè)版本的房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)方案：“證監(jiān)會(huì)版”和“央行版”?！白C監(jiān)會(huì)版”房地產(chǎn)信托投資基金方案是股權(quán)類(lèi)基金，在證券交易所市場(chǎng)發(fā)行，發(fā)起人需轉(zhuǎn)讓給信托公司物業(yè)資產(chǎn)?！把胄邪妗眲t規(guī)定房地產(chǎn)信托投資基金為債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，發(fā)起人只需轉(zhuǎn)讓給受托人租金收益權(quán)。由于房地產(chǎn)的租金是權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來(lái)源，這符合公租房的特性。另外，利率變動(dòng)對(duì)權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的影響更小，因此，有助于規(guī)避利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于保障投資的穩(wěn)健性。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)值還是發(fā)行數(shù)量，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金都占絕對(duì)主導(dǎo)的地位。在美國(guó)，從資產(chǎn)規(guī)模上來(lái)看，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金占91%，而債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金只占7%。在中國(guó)香港上市的三個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金均采取了權(quán)益型，其發(fā)行過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是招股的過(guò)程。因此，本文建議公租房房地產(chǎn)信托投資基金采用權(quán)益型。

3.基金存續(xù)期限是否可變:采取半封閉方式運(yùn)營(yíng)

作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資估價(jià)過(guò)程具有一定系統(tǒng)性，不可能時(shí)時(shí)變動(dòng)，所以在存續(xù)期是否可變方面，應(yīng)規(guī)定投資者不能贖回其持有的股份，而只能轉(zhuǎn)讓。但是，為便于及時(shí)將新建優(yōu)質(zhì)公租房項(xiàng)目吸納進(jìn)來(lái)，在成立公租房房地產(chǎn)信托投資基金一段時(shí)期之后，應(yīng)賦予其依據(jù)公租房市場(chǎng)變化進(jìn)行增發(fā)的功能。

（四）公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的結(jié)構(gòu)搭建

構(gòu)建公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式，應(yīng)首先組建投資信托機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，由于公租房的社會(huì)保障性質(zhì)，發(fā)起人應(yīng)具有政府背景，資產(chǎn)池應(yīng)包括新建、整合或收購(gòu)適宜公租房物業(yè)，其房地產(chǎn)信托投資基金收益加上政府補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠等，在扣除各項(xiàng)費(fèi)用后，作為投資收益支付給投資者。

公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建思路如圖1所示：

1.組建投資信托機(jī)構(gòu)，設(shè)立公租房房地產(chǎn)信托投資基金。作為委托人，投資信托機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：受益憑證的發(fā)行、投資者信息的登記和房地產(chǎn)信托投資基金收益的分配，同時(shí)將房地產(chǎn)信托投資基金募集的資金交付信托公司運(yùn)作。

2.投資者。作為信托受益憑證的持有者和受讓人，投資者可以是發(fā)起人、戰(zhàn)略投資者、公眾或機(jī)構(gòu)投資者。通過(guò)認(rèn)購(gòu)公租房房地產(chǎn)信托投資基金單位，投資者持有受益憑證，并具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

3.信托公司。作為受托人，信托公司是信托資產(chǎn)持有人，代表投資者的利益處理各項(xiàng)相關(guān)事務(wù)：包括定期披露房地產(chǎn)信托投資基金的執(zhí)行情況；定期召開(kāi)受益人會(huì)議，選擇、委任或變更投資管理人，并監(jiān)督投資管理人的行為，使其按照信托文件的約定與受益人會(huì)議決議，管理信托財(cái)產(chǎn)投資等事務(wù)。

4.投資管理人。其職能與基金經(jīng)理人類(lèi)似，按照信托文件約定，在授權(quán)范圍內(nèi)代表信托公司，管理和運(yùn)用公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有的資產(chǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理和具體投資組合。

5.物業(yè)管理人。物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)；此外，物業(yè)管理人也可以將公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)外包給房地產(chǎn)管理公司，由房地產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)所有直接管理方面事務(wù)，諸如管理房地產(chǎn)實(shí)體、處理房地產(chǎn)租賃合同與發(fā)票等事務(wù)。

6.托管人。作為基金托管機(jī)構(gòu)，一般可以由商業(yè)銀行擔(dān)任，其職責(zé)在于：依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公租房租金，監(jiān)督投資管理人、公租房房地產(chǎn)信托投資基金投資運(yùn)作，保管信托基金財(cái)產(chǎn)等。

四、發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金的建議

（一）完善房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)法律制度

從國(guó)外的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展歷史看，其快速發(fā)展應(yīng)以相關(guān)法律為前提，依靠完善的法律推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，而我國(guó)目前相關(guān)法律的制定則滯后。作為公租房房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資基金的一部分，房地產(chǎn)信托投資基金無(wú)相應(yīng)法律進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的發(fā)行量較小，融資困難，主要原因在于《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定：資金信托合同總份數(shù)不得超過(guò)200份（含200份），金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；另外，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金不在《證券投資基金法》規(guī)范的范圍，沒(méi)有制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資基金法；此外，目前在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)中不對(duì)公眾開(kāi)放，發(fā)行對(duì)象僅限于投資機(jī)構(gòu)，而為了充分利用社會(huì)閑散資金，公租房房地產(chǎn)信托投資基金則需要對(duì)公眾開(kāi)放。

因此，為便于房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展，應(yīng)制定《房地產(chǎn)信托投資基金法》，對(duì)其組織模式、投資方向與投資比例、稅收優(yōu)惠等進(jìn)行限定規(guī)定，以明確對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的專(zhuān)項(xiàng)管理措施；或者應(yīng)該在完善現(xiàn)行法律體系，如《信托法》《稅法》《證券投資基金法》以及《公司法》的基礎(chǔ)上盡快頒布《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，以解決房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作的法律瓶頸，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的優(yōu)化配置和發(fā)展。

（二）制定配套優(yōu)惠政策

由于公租房的社會(huì)保障性質(zhì)，具有良好的社會(huì)效益，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，政府需要制定配套優(yōu)惠政策支持公租房房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠和政府補(bǔ)貼，這直接影響到公租房房地產(chǎn)信托投資基金在融資時(shí)的成本和對(duì)投資者的吸引力。因此，第一，可以參照國(guó)際通行的慣例制定相關(guān)稅收減免政策，在房地產(chǎn)信托投資基金存續(xù)期間，物業(yè)資產(chǎn)將獲得租金收入，根據(jù)現(xiàn)行稅收法律體系規(guī)定，租金收入需繳納房產(chǎn)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此予以完全豁免；公共租賃房房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的股息收入，可以考慮參照國(guó)債投資的稅收減免政策，明確免征所得稅。第二，為了保證公租房房地產(chǎn)信托投資基金的盈利性，政府需要出臺(tái)一定的補(bǔ)貼政策。此外，要保證稅收優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

（三）完善房地產(chǎn)信托投資基金信息披露制度和監(jiān)管體系

信息披露機(jī)制會(huì)影響到金融市場(chǎng)公平、公正、公開(kāi)，我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)制定具體違規(guī)行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)和懲處辦法，以強(qiáng)化信息披露制度，保障房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)內(nèi)順利實(shí)施運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托投資基金不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)，也關(guān)系到基金管理行業(yè)和證券行業(yè)，從這三個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，在監(jiān)管體系方面都需要完善。所以，應(yīng)建立一個(gè)系統(tǒng)性和跨部門(mén)的監(jiān)管體系。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，監(jiān)管體系建議采用行業(yè)協(xié)會(huì)和上級(jí)主管部門(mén)相結(jié)合的方式。例如，成立房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)等自律組織進(jìn)行監(jiān)督和約束，政府指定證監(jiān)會(huì)作為房地產(chǎn)信托投資基金的上級(jí)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)控其運(yùn)行等。

［參考文獻(xiàn)］

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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.

Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing

篇6

關(guān)鍵詞：旅游企業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、旅游企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

旅游業(yè)的不斷興起，促進(jìn)了眾多旅游企業(yè)的加入，而旅游產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為主要支撐的行業(yè)，成功的關(guān)鍵取決于自身的管理和營(yíng)銷(xiāo)水平。而有效的管理團(tuán)隊(duì)實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略的前提是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，即要選對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行投資。而這種投資更多的依賴(lài)于人們?cè)趯?shí)踐中借鑒和分析出來(lái)的觀念，很多帶有主觀性，無(wú)法在短期內(nèi)進(jìn)行科學(xué)的檢驗(yàn)，也無(wú)法保證投資是不是有利于實(shí)現(xiàn)旅游企業(yè)的價(jià)值需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所以在投資的過(guò)程中旅游產(chǎn)業(yè)必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種投資上的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響

對(duì)于發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)能否獲得經(jīng)營(yíng)管理的成功與整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、文化、、政策、法律、文化等方面的影響。這種宏觀環(huán)境決定了旅游產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境。而當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)制度也處于不斷的完善過(guò)程中，企業(yè)無(wú)法從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度把握當(dāng)?shù)鼗蛘呤菄?guó)家對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度。而往往政策因素是能否進(jìn)行投資或者投資程度的關(guān)鍵影響因素。

（二）旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的影響

旅游企業(yè)所投資的項(xiàng)目能否得到游客的認(rèn)可，能否達(dá)到預(yù)期的使用年限，是進(jìn)行旅游投資者需要仔細(xì)權(quán)衡的一個(gè)重要因素。旅游產(chǎn)品在當(dāng)今社會(huì)逐漸呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，而游客在眾多的旅游產(chǎn)品中選擇的范圍不斷擴(kuò)大，旅游產(chǎn)品的同質(zhì)性、差異性都會(huì)成為開(kāi)發(fā)者的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而投資者只能根據(jù)當(dāng)前游客的旅游狀況進(jìn)行分析，而游客在未來(lái)的旅游傾向投資者無(wú)法找到固定的規(guī)律。因此，在旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和供給過(guò)程中，無(wú)論是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)還是產(chǎn)品的特點(diǎn)都無(wú)法進(jìn)行確切的認(rèn)可。所以這種需求的變化成為了投資中的風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）信息及其技術(shù)變化的影響

旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更多的依賴(lài)于信息及溝通的便捷性。但是由于信息的不斷普及和公開(kāi)性，使得企業(yè)的發(fā)展受到了更多人的關(guān)注，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)很多游客能夠獲得相關(guān)的旅游信息資源從而擬定自己的旅游計(jì)劃，這既是一種宣傳手段，但是也加大了競(jìng)爭(zhēng)的廣度。

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的自然、資源、決策方面的影響

旅游企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目是必須有適合開(kāi)發(fā)旅游的自然條件或者是與旅游相關(guān)的資源優(yōu)勢(shì)，而所確定的旅游項(xiàng)目是否可行與之相關(guān)的因素很多，投資者無(wú)法實(shí)施全面綜合的考慮，而往往細(xì)節(jié)就能夠影響投資的收益，關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。發(fā)展旅游的自然資源是否能夠占據(jù)旅游市場(chǎng)贏得游客的認(rèn)可，而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的評(píng)價(jià)過(guò)程中，出去客觀條件之外的主觀判斷是否合理仍然是一個(gè)長(zhǎng)期在實(shí)踐中檢驗(yàn)的過(guò)程。

二、 旅游企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

（一）投資于收益的不確定性

在投資風(fēng)險(xiǎn)中通過(guò)分析已經(jīng)從不同的角度對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的影響因素進(jìn)行了深入的分析，這種投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，與社會(huì)需要等有著直接的關(guān)系，也關(guān)系到了旅游企業(yè)未來(lái)收益的情況。這種不確定性使得融資過(guò)程中面臨著風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在外部融資的過(guò)程中企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況下，承擔(dān)著到期還本付息的責(zé)任，若旅游企業(yè)的投資收益率低于借款的資金成本率則會(huì)降低其償債能力，在抵押借款的情況下，債僅人將拍賣(mài)抵押品，從而嚴(yán)重影響旅游企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而競(jìng)爭(zhēng)激烈的旅游企業(yè)市場(chǎng)使其投資收益具有很大的不確定性，導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)的存在。

（二）參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的能力

旅游企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大起來(lái)，任何一個(gè)旅游企業(yè)面臨著各方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力，首先，在旅游產(chǎn)品和資源上，同質(zhì)性和替代性的資源不斷增多，在管理的程度上，也與旅游企業(yè)的管理人員的認(rèn)識(shí)水平和控制能力密切相關(guān)。在對(duì)資金的管理過(guò)程中，有效的營(yíng)銷(xiāo)策略和財(cái)務(wù)管理的模式構(gòu)建能夠幫助企業(yè)減少資金占用率。所以與旅游企業(yè)投資的項(xiàng)目及人力資源等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也影響到了融資的效果。

（三）銀行匯率和國(guó)家政策的變動(dòng)

銀行匯率的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生外匯匯率風(fēng)險(xiǎn)。旅游企業(yè)由于外匯借款或境外購(gòu)物而形成的債務(wù)會(huì)由于債務(wù)有效期內(nèi)匯率的變動(dòng)而產(chǎn)生匯兌損益。當(dāng)償還債務(wù)時(shí)外幣匯率下降則會(huì)產(chǎn)生匯兌收益，反之外幣匯率上升時(shí)會(huì)產(chǎn)生匯兌損失。同時(shí)國(guó)家政策的不同傾斜程度也會(huì)造成融資的不確定性。

三、旅游企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)

任何企業(yè)在投融資的過(guò)程中都承擔(dān)著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此，旅游企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。投資者要認(rèn)真分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響因素，從客觀實(shí)際出發(fā)實(shí)施理性思維，注重資金周轉(zhuǎn)過(guò)程中的跟蹤和聯(lián)系，實(shí)施科學(xué)決策，避免盲目的財(cái)務(wù)決策。

（二） 旅游企業(yè)應(yīng)完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

旅游企業(yè)面對(duì)各種不穩(wěn)定的因素除了從主觀上意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在之外還應(yīng)該建立相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，進(jìn)一步規(guī)范和完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)。在財(cái)務(wù)管理中重視對(duì)相關(guān)環(huán)節(jié)和流程的監(jiān)測(cè)。充分發(fā)揮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)旅游企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，不僅能夠分析出外部環(huán)節(jié)、國(guó)家政策等宏觀調(diào)控之外，還能夠監(jiān)管企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)信息，從而使得信息的收集 、加工和分析更加的具有科學(xué)性。從而保證了財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)工作，確保了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

（三）創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理手段

由于旅游企業(yè)在投資和融資的過(guò)程中面臨著很多外部不可控因素的影響，國(guó)家的政策、游客的需求等方面，旅游企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中無(wú)法徹底的進(jìn)行規(guī)避，因此，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要應(yīng)該從企業(yè)內(nèi)部著手。企業(yè)要在管理過(guò)程中不斷的創(chuàng)新管理手段和方法，努力提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。在融資的過(guò)程中出了銀行借款之外，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模采用對(duì)現(xiàn)實(shí)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益最有利的方案，通過(guò)洽談合作等方式拓寬融資的渠道，在管理的過(guò)程中努力構(gòu)建合理的資金結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

四、結(jié)論與展望

旅游企業(yè)在融資和投資的過(guò)程中時(shí)刻面臨著內(nèi)外部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的影響因素實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，通過(guò)回避的方式極大限度的原來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，降低損失，在你對(duì)資金的運(yùn)用過(guò)程中要學(xué)會(huì)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)多種渠道和經(jīng)營(yíng)的方式改變投資的形式和融資的結(jié)構(gòu)。對(duì)于旅游企業(yè)來(lái)說(shuō)構(gòu)建資金管理的模式實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、通過(guò)保險(xiǎn)等形式轉(zhuǎn)移他人的做法在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中為發(fā)展留有更廣闊的空間。最后，旅游企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真研究國(guó)家對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策分析未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，儲(chǔ)備一定的風(fēng)險(xiǎn)基金，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。（作者單位：泰州市鳳城河風(fēng)景區(qū)投資管理中心）

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；投融資制度；創(chuàng)新

一、經(jīng)濟(jì)適用房投融資制度的問(wèn)題

（一）政府的“磚頭補(bǔ)貼”模式容易造成補(bǔ)貼效率的缺失

在磚頭補(bǔ)貼中，財(cái)政補(bǔ)貼直接作用于生產(chǎn)者，在銷(xiāo)售得以實(shí)現(xiàn)的前提下，通過(guò)生產(chǎn)者的供給行為間接地傳遞給消費(fèi)者?？v觀世界各國(guó)的住房政策經(jīng)驗(yàn)，“磚頭補(bǔ)貼”的適用前提是住房極度短缺，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補(bǔ)貼是不適宜的，而且磚頭補(bǔ)貼會(huì)造成效率的缺失。（見(jiàn)圖1）

在圖1中，X軸代表消費(fèi)住房商品的數(shù)量，Y軸代表消費(fèi)其他商品的數(shù)量。在政府未實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼的情況下，消費(fèi)者預(yù)算線(xiàn)為AB，U為與其相切的無(wú)差異曲線(xiàn)，切點(diǎn)為E，其對(duì)應(yīng)的住房消費(fèi)量為OX1，對(duì)應(yīng)的其他商品消費(fèi)量為OY2。當(dāng)政府實(shí)行“磚頭補(bǔ)貼”政策后，消費(fèi)者預(yù)算線(xiàn)變?yōu)锳B″，與其相切的無(wú)差異曲線(xiàn)為U′，切點(diǎn)為E′。即由于磚頭補(bǔ)貼導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的下降，從而使消費(fèi)者的住房消費(fèi)增加了X1X3，其消費(fèi)量變?yōu)镺X3，而其他商品消費(fèi)量保持不變，仍為OY2。如果用其他商品數(shù)量表示住宅消費(fèi)數(shù)量，那么在E′點(diǎn)，其他商品消費(fèi)量為OY2，住宅消費(fèi)數(shù)量就為OA-OY2，即為AY2。假使我們?cè)谡畬?shí)行補(bǔ)貼政策之前，也就是AB這條預(yù)算線(xiàn)上也要實(shí)現(xiàn)OX3的住房消費(fèi)量，那么其對(duì)應(yīng)的其他商品消費(fèi)量?jī)H為OY1，也就是說(shuō)用其他商品數(shù)量表示的住宅消費(fèi)數(shù)量為AY1。我們比較補(bǔ)貼前后可以發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)于住房消費(fèi)的補(bǔ)貼用其他商品數(shù)量表示則為AY1-AY2＝Y(jié)1Y2=E′G（G為E′X3與AB線(xiàn)的交點(diǎn)）。

如果現(xiàn)在我們換一種補(bǔ)貼方式，用對(duì)消費(fèi)者的直接補(bǔ)貼代替對(duì)房屋供給方的補(bǔ)貼，這種方式我們通常稱(chēng)為“人頭補(bǔ)貼”方式。在這種方式下，要想達(dá)到與“磚頭補(bǔ)貼”同樣的效果，則需要AB線(xiàn)平行上升至A′B′，與U′這條無(wú)差異曲線(xiàn)切于E′點(diǎn)，這時(shí)政府對(duì)于住房的補(bǔ)貼用其他商品數(shù)量表示則為OA′-OA=AA′=FG（F為E′X3與A′B，線(xiàn)的交點(diǎn)）。顯然，在產(chǎn)生同樣效用（無(wú)差異曲線(xiàn)均為U′）的情況下，“人頭補(bǔ)貼”方式與“磚頭補(bǔ)貼”方式相比，用其他商品數(shù)量代表的住房補(bǔ)貼數(shù)量FG

（二）銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸投入不夠，中低收入家庭貸款購(gòu)房困難

資金問(wèn)題是住宅建設(shè)的核心問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)需要金融信貸以及預(yù)售款項(xiàng)、住房抵押貸款的及時(shí)投入，資金到位與否對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者絕大多數(shù)為中低收入家庭，其收入較少，要一次性付清購(gòu)房款項(xiàng)有一定困難，只有向銀行貸款。所以，經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售與銀行信貸的支持可以說(shuō)是密切相關(guān)，兩者相輔相成。然而盡管經(jīng)濟(jì)適用住房有政策上的優(yōu)惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因?yàn)椋簭你y行的角度看，由于國(guó)家并沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)行指令性計(jì)劃的約束，銀行作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，從自身盈利與風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，只有在絕對(duì)安全的情況下才會(huì)提供貸款；從消費(fèi)信貸角度講，經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑用地為行政劃撥，是不完全產(chǎn)權(quán)，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否則不予抵押貸款，而對(duì)于大多數(shù)中低收入者來(lái)說(shuō)，他們本身的還貸能力相對(duì)較弱、違約風(fēng)險(xiǎn)較大，提供第三方擔(dān)保也并不是一件容易的事。從目前的情況來(lái)看，制約銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房信貸投入的原因還包括，經(jīng)濟(jì)適用住房位置偏遠(yuǎn)與公共設(shè)施的不配套，使中低收入家庭購(gòu)房后難以解決其交通問(wèn)題，一定程度上使經(jīng)濟(jì)適用房很難確保銷(xiāo)路，因此，銀行不愿給予貸款；住房貨幣化的補(bǔ)貼(如住房公積金)發(fā)放不能一次到位；中低收入家庭本身購(gòu)房支付能力低、缺口大，也使得銀行不愿進(jìn)行信貸投入；一些地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的行政干預(yù)過(guò)多，違背市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，造成其難以銷(xiāo)售，也影響了銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款的發(fā)放。

二、經(jīng)濟(jì)適用房投融資制度創(chuàng)新

（一）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的制度創(chuàng)新

1、政策力度不宜過(guò)大，應(yīng)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，兼收培育市場(chǎng)之功效。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，粗具規(guī)模，雖存在過(guò)熱問(wèn)題，但是并未到泡沫將破的地步，還存在調(diào)控治理的空間，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策的調(diào)控力度過(guò)大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)投資的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出，因此，在調(diào)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)的同時(shí)，改善市場(chǎng)環(huán)境更具有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

2、設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房投資基金。（1）定向招募啟動(dòng)資金，編制詳細(xì)的基金投資計(jì)劃及管理計(jì)劃，初步建立基金運(yùn)作的機(jī)制?？上葟慕⒌貐^(qū)性的投資基金入手；（2）在政府許可的前提下，向投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)基金、長(zhǎng)期投資基金定向募集?；鹩糜谕顿Y不動(dòng)產(chǎn)，其投資安全性高于股市，對(duì)于保險(xiǎn)基金具有吸引力；（3）通過(guò)指定銀行或證券機(jī)構(gòu)，向全社會(huì)發(fā)行?？刹扇」潭ɡⅰ⒏?dòng)利息等多種方式，爭(zhēng)取較低的融資成本。近期，基金最好為封閉管理，在遠(yuǎn)期條件成熟時(shí)，可建立開(kāi)放式基金。投資人持有一定時(shí)期后，可將此收益憑證轉(zhuǎn)為債券，進(jìn)入債券市場(chǎng)。

3、吸引外資投資擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)建設(shè)和銷(xiāo)售任務(wù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在現(xiàn)有的融資渠道中，單一的資金來(lái)源勢(shì)必增加開(kāi)發(fā)商和銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在當(dāng)今外資涌入中國(guó)需求利潤(rùn)的背景下，可以將外資引進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。鑒于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r以及經(jīng)濟(jì)適用住房的微利性的特點(diǎn)，建議采用權(quán)益型有限期――自我償付REIT的運(yùn)作模式，外資可以作為戰(zhàn)略投資者。（運(yùn)作模式見(jiàn)圖2）

（二）經(jīng)濟(jì)適用房融資制度創(chuàng)新

1、建立體系化的經(jīng)濟(jì)適用房金融，是保證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金良性循環(huán)的根本保證。住房金融體系的建立，能夠長(zhǎng)期積累住宅資金，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房政策的貫徹具有至關(guān)重要的意義。隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn)，發(fā)展住房金融已成為啟動(dòng)住房消費(fèi)的關(guān)鍵，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施環(huán)境，關(guān)系到住房保障制度的建立。目前我國(guó)的公共住房金融的發(fā)展還處于初級(jí)階段。首先，政策性住房金融發(fā)展滯后，除住房公積金貸款外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或者無(wú)息貸款的住房金融機(jī)構(gòu)；其次，尚未建立政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體；再次，我國(guó)參與住房金融的機(jī)構(gòu)偏少，僅有幾家國(guó)有商業(yè)銀行參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，不利于住房金融的發(fā)展。無(wú)論是從國(guó)家建立住房保障制度的資金來(lái)源，還是居民改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量，都離不開(kāi)住房金融的大力支持。因此，要大力發(fā)展住房金融，金融機(jī)構(gòu)要開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中低收入居民申請(qǐng)貸款的門(mén)檻，增強(qiáng)其購(gòu)房能力，促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。鑒于我國(guó)是一個(gè)人均收入偏低而儲(chǔ)蓄率比較高的國(guó)家，因此，住房金融應(yīng)該以?xún)?chǔ)蓄作為主要的資金來(lái)源。住房金融一方面把居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為住房貸款，提高居民的住房購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，住房金融用于住房的生產(chǎn)性貸款，建設(shè)更多的住宅，提高住房的供應(yīng)能力。對(duì)于中低收入者，可以采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的措施，推行公積金制度，建立以住房基金為基礎(chǔ)的公共住房金融體系。

2、為經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象設(shè)計(jì)和提供合適的住房抵押帶貸款品種，以調(diào)整貸款投向。房地產(chǎn)融資，尤其是住房融資，具有很強(qiáng)的政策性。這種政策性，不僅體現(xiàn)在資金籌集和融通上，更主要體現(xiàn)在資金的運(yùn)用上―住房貸款上，不同品種的住房貸款充分體現(xiàn)政府的住房政策。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)不同品種的住房貸款的依據(jù)，主要是居民收入水平的高低，也就是為了不同收入水平的居民提供不同的住房貸款。住房按揭貸款是其中的一種形式，這種抵押貸款滿(mǎn)足的是具有一定購(gòu)買(mǎi)力而又資金不足的住房消費(fèi)者。這種貸款品種，往往采取抵押加保的辦法，具有相當(dāng)安全性。不過(guò)，這種住房抵押貸款的發(fā)展口前并不理想，主要是居民承受能力不足。除了按揭外，經(jīng)濟(jì)適用房住房抵押貸款業(yè)務(wù)的展開(kāi)，也較大程度上彌補(bǔ)了中低收入家庭融資貸款的困難。這種貸款，具有明顯的政策性。

3、充分發(fā)揮住宅金融對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)鍵性作用。我國(guó)要發(fā)揮住宅金融對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)鍵性作用，首先，要學(xué)習(xí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，努力擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時(shí)，要調(diào)整房地產(chǎn)信貸資金使用方向，增加對(duì)住房消費(fèi)的貸款支持，這也是在住房商品化過(guò)程中處理好開(kāi)發(fā)與消費(fèi)的關(guān)系的客觀要求；其次，國(guó)家可以酌情考慮使用貸款差別利率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭實(shí)行較優(yōu)的貸款利率或是延長(zhǎng)還款期限，這樣可以使一些償還能力不高的家庭敢于貸款買(mǎi)房。充分發(fā)揮政策性金融支持手段。銀行的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，決定了中低收入家庭在購(gòu)房貸款上的困難，而經(jīng)濟(jì)適用住房由于地理位置和周邊環(huán)境以及其他因素的限制，又難以使那些有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入但收入不高，又有自由購(gòu)房意向的家庭滿(mǎn)意（如剛參加工作的年青人或有一定積蓄的中老年人），對(duì)這部分人最為適合的是采用政策性住房貸款的支持手段。利用政策性住房貸款利率較低（或固定利率）、償還期長(zhǎng)、首付款低、政府擔(dān)保等特點(diǎn)，幫助和引導(dǎo)居民到市場(chǎng)上購(gòu)房，以緩解建設(shè)保障住房的壓力。在當(dāng)前條件下，應(yīng)充分發(fā)揮住房公積金的作用，減化手續(xù)，延長(zhǎng)年限，降低首付，提高服務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還應(yīng)在目前住房公積金制度的基礎(chǔ)上通過(guò)改革，逐漸建立起完善的政策性住房金融體系。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金 模式 案例分析

一、引言

房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）源于20世紀(jì)60年代美國(guó)，目前REITs在全球各國(guó)家法應(yīng)用。REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時(shí)，歐洲市場(chǎng)上也出現(xiàn)了REITs。日本、韓國(guó)、新加坡相繼在2001年、2002年發(fā)行REITs；2003年，香港證監(jiān)會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產(chǎn)證券化中各國(guó)根據(jù)自身的特點(diǎn)在運(yùn)作模式，投資目標(biāo)，收入分配等方面做出相應(yīng)的調(diào)整，制定出符合自身國(guó)家特點(diǎn)的REITs。我國(guó)目前REITs尚處于起步階段并無(wú)上市發(fā)行，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還在進(jìn)一步完善中，并且對(duì)其發(fā)行和法規(guī)的制定要進(jìn)行雙重的考慮和考驗(yàn)。近年來(lái)，REITs的主要研究集中在運(yùn)作模式、業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化和投資收益問(wèn)題上，完善的運(yùn)作組織模式和良好的業(yè)績(jī)及投資回報(bào)決定了房地產(chǎn)信托基金的規(guī)模和效績(jī)，業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化保證了REITs的穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值。在REITs產(chǎn)品不斷演變的的過(guò)程中這三大核心將對(duì)地產(chǎn)融資起到推進(jìn)作用，以此來(lái)吸引投資和流動(dòng)性資金。因此，通過(guò)對(duì)REITs的研究可以給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打開(kāi)融資大門(mén)，真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流通，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更大發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金支持，同時(shí)還能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，創(chuàng)造新的財(cái)富空間。本文以嘉德商用中國(guó)信托基金為案例，從投融資的角度來(lái)研究REITs的運(yùn)作模式問(wèn)題。

二、中國(guó)信托基金（CRCT）的基本情況

（ 一 ）嘉德商用中國(guó)信托基金的背景 嘉德商用中國(guó)信托基金，簡(jiǎn)稱(chēng)CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標(biāo)是長(zhǎng)期投資于由中國(guó)零售商場(chǎng)組成的多樣化資產(chǎn)組合，由戰(zhàn)略性地布局于中國(guó)五個(gè)城市的7所零售商場(chǎng)組成?？偪沙鲎饷娣e約為41.3萬(wàn)平方米。基金單位持有方面，CRCT的基金單位中有不超過(guò)46.7%的份額，將公開(kāi)發(fā)售給海內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和其他投資者，以及新加坡國(guó)內(nèi)公眾。其余部分由國(guó)際戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)，包括嘉德置地、嘉茂商產(chǎn)信托、大東人壽保險(xiǎn)有限公司、荷蘭養(yǎng)老基金等大股董。投資回報(bào)方面，目前新加坡本土的股息派發(fā)回報(bào)率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發(fā)回報(bào)率約6%至7%，嘉德方面認(rèn)為兩個(gè)百分點(diǎn)的溢價(jià)將足以彌補(bǔ)新加坡和中國(guó)兩地在稅務(wù)、匯率等方面的差距。

（ 二 ）CRCT的基本運(yùn)作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國(guó)目前還沒(méi)有完善的投資基金信托法，但其在我國(guó)具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運(yùn)作模式為主導(dǎo)，采用離岸、在岸兩極操作的新型運(yùn)作模式，這種運(yùn)作模式的關(guān)鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國(guó)先成立一家外商獨(dú)資企業(yè)，持有凱德置地的零售概念物業(yè)，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨(dú)資公司股權(quán)，CRCT則通過(guò)收購(gòu)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。這種運(yùn)作模式很好的規(guī)避了我國(guó)171號(hào)文件中禁止離岸控股公司直接持有國(guó)內(nèi)物業(yè)的規(guī)定，既而得以成功上市。CRCT在業(yè)務(wù)性能方面，資產(chǎn)持有人所持有的投資組合中所有的商場(chǎng)都處于交通便利，人口稠密的聚集區(qū)，并為當(dāng)?shù)靥峁┆?dú)特及一站式的家庭購(gòu)物，餐飲及娛樂(lè)場(chǎng)所，這些商場(chǎng)租戶(hù)大多為簽下整租租約或長(zhǎng)期租約的國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名零商，為基金單位持有人提供穩(wěn)定及可增長(zhǎng)回報(bào)。投資管理戰(zhàn)略方面，基金資產(chǎn)管理者的主要目標(biāo)是通過(guò)有效的資產(chǎn)管理為基金單位持有人的每個(gè)基金單位帶來(lái)穩(wěn)的分紅收入，且這些分紅具備可長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。同時(shí)資產(chǎn)管理人擬通過(guò)多樣化的投資策略，將分布于中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。CRCT的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報(bào)達(dá)96.3%，在其投資價(jià)值的匯報(bào)中明顯顯示承租率的攀升，體現(xiàn)了投資者對(duì)該基金是未來(lái)收益是相當(dāng)看好的，此外增值策略的評(píng)估更加顯示了其超值的投資回報(bào)。通過(guò)對(duì)案例的介紹我們可以看到CRCT這個(gè)成功的案例充分體現(xiàn)了REITs的未來(lái)可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產(chǎn)價(jià)值鏈配置到不同地區(qū)，并將為外資如何成功收購(gòu)、發(fā)展、管理商用物業(yè)提供有效范本。下面我們就對(duì)CRCT進(jìn)行具體的刨析。

三、中國(guó)信托基金（CRCT）模式的案例分析

（ 一 ）CRCT運(yùn)作模式現(xiàn)狀 CRCT的運(yùn)作模式是由新加坡S-REITs運(yùn)作模式演變而來(lái)的，通過(guò)對(duì)新加坡S-REITs的運(yùn)作模式的了解能夠使我們更好的對(duì)案例進(jìn)行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運(yùn)作模式。CRCT運(yùn)作模式為房地產(chǎn)投資信托基金契約模式，總部設(shè)在新加坡通過(guò)直接或間接的持有一個(gè)或一個(gè)以上SPVS后組成信托產(chǎn)品，向投資者發(fā)放信托單位。融資后的資金投資與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。CRCT無(wú)獨(dú)立法人資格，聘任CRCT資產(chǎn)管理有限公司為信托管理人主要負(fù)責(zé)CRCT的投資策略、財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購(gòu)和出售等。同時(shí)聘任凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)房地產(chǎn)管理公司管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)，主要是負(fù)責(zé)物業(yè)的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)有限公司為受托人持有CRCT資產(chǎn)，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產(chǎn)管理人的費(fèi)用后，100%全部作為股利形式發(fā)放給投資者。

（ 二 ）CRCT運(yùn)作模式分析 REITs融資化道路中運(yùn)作組織模式的設(shè)計(jì)規(guī)劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國(guó)特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運(yùn)作模式。

（1）CRCT的組織運(yùn)作模式圖。

由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運(yùn)作模式也不同于新加坡以往的REITs。復(fù)雜的運(yùn)作模式同時(shí)也將CRCT推向了。

（2）CRCT運(yùn)作模式中信托關(guān)系的運(yùn)作分析。CRCT信托關(guān)系中具體分為三大部分：一是基金持有人?；鸪钟腥艘彩鞘芤嫒?，為CRCT資產(chǎn)的最終擁有人，義務(wù)為在申購(gòu)基金份額時(shí)足額支付認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)并對(duì)資產(chǎn)負(fù)有限責(zé)任，即一切投資風(fēng)險(xiǎn)均由投資者自行負(fù)擔(dān)；同時(shí)享有贖回或者轉(zhuǎn)讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機(jī)構(gòu)查詢(xún)有關(guān)資料，如公開(kāi)說(shuō)明書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)告等信息資料；通過(guò)基金份額持有人大會(huì)參與一些涉及切身利益的重大問(wèn)題的決策，并行使表決權(quán)。二是基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)CRCT的房地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目的投資、融資、收購(gòu)、處置，主要物業(yè)內(nèi)容包括：物業(yè)管理（建立經(jīng)營(yíng)預(yù)算和年度工作計(jì)劃，為經(jīng)營(yíng)管理、銷(xiāo)售和維修的有關(guān)財(cái)產(chǎn)提供業(yè)務(wù)預(yù)算和年度計(jì)劃統(tǒng)籌，審查和保障資產(chǎn)安全，維護(hù)會(huì)計(jì)賬簿和資產(chǎn)記錄方面的有關(guān)財(cái)產(chǎn)運(yùn)作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產(chǎn)租賃許可權(quán)和特許權(quán)，監(jiān)督和控制所有收賬務(wù)和收據(jù)及應(yīng)收與應(yīng)付的有關(guān)財(cái)產(chǎn)記錄），營(yíng)銷(xiāo)和促銷(xiāo)方案（每一項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理人將有專(zhuān)責(zé)人員，為每一個(gè)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的人員提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)，統(tǒng)籌計(jì)劃銷(xiāo)售方案與主要租戶(hù)建立戰(zhàn)略統(tǒng)籌關(guān)系）。CRCT支付的經(jīng)理人管理費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用為每半年基金交割后價(jià)值的0.025%，除此之外還包括業(yè)績(jī)費(fèi)用和授權(quán)投資管理費(fèi)分別為0.4%和0.05%。業(yè)務(wù)管理費(fèi)用是根據(jù)0.1%的CRCT資產(chǎn)相應(yīng)收取一定的管理費(fèi)用。三是基金托管人。基金托管人也稱(chēng)基金管理受托人，匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨(dú)立與CRCT資產(chǎn)管理公司，具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)繳資本達(dá)100萬(wàn)，對(duì)CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對(duì)受托人的其他職能權(quán)利和義務(wù)做了規(guī)定。新加坡金融管理局代表公司登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)信托的審批。匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司受托人的管理費(fèi)用最多為每半年基金價(jià)值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運(yùn)作模式的信托關(guān)系中投資人與基金管理人之間的關(guān)系是委托人、受益人與受托人之間的關(guān)系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關(guān)系，投資人和基金托管人的關(guān)系是收益人與受托人的關(guān)系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對(duì)保障基金投資人的權(quán)益負(fù)有不可推卸的責(zé)任。在契約型基金出現(xiàn)問(wèn)題、基金持有人利益遭受非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失的時(shí)候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。

（3）運(yùn)作模式中在岸、離岸股權(quán)關(guān)系的運(yùn)作分析。在岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國(guó)投資設(shè)立的外商投資企業(yè)。CRCT運(yùn)作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)零售市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行投資并打包上市，根據(jù)中國(guó)有關(guān)規(guī)定在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立了在岸具公司（項(xiàng)目公司），其為在中國(guó)境內(nèi)收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊載體。項(xiàng)目公司分別對(duì)中國(guó)境內(nèi)的一個(gè)投資組合中的六項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)和另外單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)持有相應(yīng)的股權(quán)。境內(nèi)設(shè)立的外商企業(yè)載體中嘉德置地華聯(lián)管理與咨詢(xún)（深圳）有限公司（嘉德置地華聯(lián)）外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的時(shí)間為2005年5月31日，為北京安貞華聯(lián)商廈、北京望京購(gòu)物中心、鄭州華聯(lián)商廈、呼和浩特金宇購(gòu)物中心的物業(yè)管理經(jīng)理人，其與北京華聯(lián)各持有所管理資產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的50%的股權(quán)。嘉德商業(yè)（上海）管理與咨詢(xún)有限公司外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2002年12月10日，為北京九龍購(gòu)物中心、上海七寶嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)管理經(jīng)理人，間接全資擁有這兩大資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目100%的股權(quán)。嘉德置地SZITIC中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2005年8月29日，對(duì)蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目間接持有51%的控股股權(quán)，余下的49.0 %的股權(quán)由深國(guó)投持有。設(shè)立的3家外商投資企業(yè)，對(duì)所持有股權(quán)的資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)和租賃管理服務(wù)。在我國(guó)的特殊制度背景下，CRCT要想收購(gòu)我國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)股權(quán)必須先設(shè)立外商投資企業(yè)，而且投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元（含 1000 萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無(wú)法規(guī)避33%的企業(yè)所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊(cè)的資本而這部分資金在短期內(nèi)是無(wú)法抽離中國(guó)市場(chǎng)的。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，雖然新運(yùn)作模式下內(nèi)地房地產(chǎn)信托稅率高達(dá)33%，但計(jì)算基準(zhǔn)是扣除所有費(fèi)用之后純利的33%，收益也是相當(dāng)可觀的。而所謂的注冊(cè)門(mén)檻問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期投資中國(guó)房地產(chǎn)的CRCT來(lái)說(shuō)，50%仍是可以接受的水平，戰(zhàn)略化的投資和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的高速增長(zhǎng)將會(huì)給CRCT帶來(lái)更多的收益。離岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在離岸股權(quán)關(guān)系中將會(huì)涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當(dāng)?shù)赝顿Y者在離岸法域依當(dāng)?shù)仉x岸公司法成立的僅能在離岸區(qū)以外區(qū)域進(jìn)行營(yíng)業(yè)活動(dòng)的公司，通常情況下，這類(lèi)被注冊(cè)離岸公司的地區(qū)和國(guó)家與世界發(fā)達(dá)國(guó)家有很好的貿(mào)易關(guān)系。在這些國(guó)家中均具有高度的保密性、減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)、無(wú)外匯管制三大特點(diǎn)，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發(fā)展模式。CRCT離岸設(shè)立公司的特殊目的就是要進(jìn)行對(duì)境內(nèi)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化打包上市，所以對(duì)在巴巴多斯設(shè)立的離岸公司稱(chēng)為SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱(chēng)為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國(guó)外投資者融資，即接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體。CRCT運(yùn)作模式中在境外設(shè)立的巴巴多斯公司 （SPV）通過(guò)收購(gòu)CRCT在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)持有的資產(chǎn)物業(yè)分別擁有其100%和51%的股權(quán)。CRCT則通過(guò)收購(gòu)三個(gè)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這三個(gè)SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對(duì)凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)的六項(xiàng)業(yè)務(wù)持有100%的股權(quán)，項(xiàng)目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對(duì)與蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目巴巴多斯SPV采取控股方式對(duì)其51%的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國(guó)家信用中介的資產(chǎn)證券化的特殊載體，把境內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)包裝證券化所有職能都預(yù)先安排外派給在境內(nèi)的三項(xiàng)業(yè)務(wù)公司為其進(jìn)行管理，其資產(chǎn)和負(fù)債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化而設(shè)立的信用級(jí)別較高的機(jī)構(gòu)，在資產(chǎn)證券化中扮演著重要角色。基本操作流程就是從資產(chǎn)原始權(quán)益人（即發(fā)起人凱德置地）處購(gòu)買(mǎi)證券化資產(chǎn)，以自身名義發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，再將所募集到的資金用于償還購(gòu)買(mǎi)發(fā)起人基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)款。巴巴多斯SPV不僅通過(guò)一系列專(zhuān)業(yè)手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問(wèn)題，關(guān)鍵的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離降低了證券交易中的風(fēng)險(xiǎn)。（4）CRCT與以往REITs運(yùn)作模式對(duì)比分析結(jié)論。通過(guò)對(duì)比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運(yùn)作模式的不同之處為，在我國(guó)特殊制度背景下，其利用在岸設(shè)立特殊載體的方式對(duì)我國(guó)的資產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，很好的規(guī)避了政策的條令，但由于存在境內(nèi)注冊(cè)的公司，會(huì)產(chǎn)生人員成本和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等支出，這種兩極機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長(zhǎng)期停留在中國(guó)，但對(duì)于長(zhǎng)期投資的CRCT來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事?？傮w來(lái)說(shuō)，CRCT的運(yùn)作模式有利于其在海外的長(zhǎng)期融資，同時(shí)更有利于其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。CRCT的運(yùn)作模式成功在于結(jié)合了中國(guó)特殊的制度背景來(lái)設(shè)計(jì)了運(yùn)作模式。

四、CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)與啟示

隨著經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，銀行貸款壓力劇增且地產(chǎn)融資變的相當(dāng)困難，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種新的地產(chǎn)投融資渠道在地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說(shuō)明了一個(gè)好的REITs產(chǎn)品以運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，可以使資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰(zhàn)略理念，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的回報(bào)和資產(chǎn)的增值起到推動(dòng)的作用。REITs產(chǎn)品的運(yùn)作模式與產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的結(jié)構(gòu)框架類(lèi)似，根據(jù)不同的發(fā)行背景情況設(shè)立不同的運(yùn)作模式，但最終的目的是能夠在運(yùn)作模式下大規(guī)模、高效率的進(jìn)行投融資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速流動(dòng)與運(yùn)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)性能提供良好的保障。業(yè)務(wù)性能的強(qiáng)化和投資管理的戰(zhàn)略是REITs的關(guān)鍵，沒(méi)有一個(gè)好的資產(chǎn)，投資者是不會(huì)長(zhǎng)期持有的，只有不斷的強(qiáng)化業(yè)務(wù)性能才能使投資者長(zhǎng)期的持有基金，將來(lái)才能給投資者更好的回報(bào)，只有不斷的開(kāi)拓自己的物業(yè)，建立良好的投資管理戰(zhàn)略系統(tǒng)，才能讓投資者滿(mǎn)意。REITs產(chǎn)品的好壞最后由其投資回報(bào)與未來(lái)價(jià)值所鑒定總體來(lái)說(shuō)REITs產(chǎn)品的一般年收益率都在5%以上，而且穩(wěn)定性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低，是一種很好的投資產(chǎn)品。因此，在這個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段中，REITs無(wú)論從投資還是融資都將是一個(gè)非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報(bào)和價(jià)值外還應(yīng)該學(xué)習(xí)其完善的運(yùn)作模式、良好的業(yè)務(wù)性能、長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資管理戰(zhàn)略理念，為我國(guó)未來(lái)REITs上市打下基礎(chǔ)，這才是最重要的。CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金選擇帶來(lái)的啟示：從CRCT運(yùn)行模式在中國(guó)的成功，可以看出，只有結(jié)合國(guó)際REITs成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、金融制度與房地產(chǎn)金融工具的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計(jì)RETIs的運(yùn)作模式，才能促進(jìn)RETIs在我國(guó)的成功發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)投資基金應(yīng)首選信托型運(yùn)作組織形式。在具體實(shí)施上，REITs的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性，而且開(kāi)放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，多次的評(píng)估又比較困難（特別是權(quán)益型REITs），加之我國(guó)己有封閉式證券投資基金管理經(jīng)驗(yàn)，所以封閉式REIT更適合其發(fā)展。

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篇9

【關(guān)鍵詞】 新背景 地方投融資公司 內(nèi)部控制 現(xiàn)狀 應(yīng)對(duì)措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的減緩，國(guó)家對(duì)于地方政府利用大規(guī)模投資來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的手段進(jìn)行了嚴(yán)格的財(cái)政貨幣政策管制，地方政府的債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)，原先作為地方政府從銀行借貸平臺(tái)的地方投融資公司的經(jīng)營(yíng)和管理的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了很大的變化。地方投融資平臺(tái)不再作為地方政府融資負(fù)債的載體而生存，這些公司必須融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體來(lái)參與城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。另外，公司的融資不再作為政府的借債行為，而是作為獨(dú)立的企業(yè)法人，根據(jù)國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，遵守銀行業(yè)監(jiān)管規(guī)定，具備現(xiàn)金流全覆蓋，做到借、用、貸、還一體化。

在這種新形勢(shì)下，對(duì)于地方投融資公司的內(nèi)部控制制度就提出了更高的要求。地方投融資公司的內(nèi)部控制制度在新的內(nèi)外部環(huán)境下，存在著很多的問(wèn)題和漏洞，需要采取新的改革措施，使其能夠在公司的經(jīng)營(yíng)和管理中發(fā)揮好內(nèi)部控制的作用。

一、南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司內(nèi)部控制制度改革的內(nèi)外部原因

1、外部原因

南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司內(nèi)部控制制度落后的外部原因主要是由于在國(guó)家經(jīng)濟(jì)的放緩和地方政府債務(wù)問(wèn)題的大背景下，國(guó)家對(duì)于地方政府投融資平臺(tái)公司提出了新的改革要求和政策方向。國(guó)發(fā)19號(hào)文等系列文件頒發(fā)和實(shí)施，決定和改變了公司的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)模式。一是公司不能再作為市政府融資負(fù)債的載體而生存；二是公司必須作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體參與城市建設(shè)，尤其是五象新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)；三是公司融資必須符合銀行業(yè)監(jiān)管規(guī)定，具備現(xiàn)金流全覆蓋，所投資項(xiàng)目必須有回報(bào)，真正做到借、用、還一體化。另外，五象新區(qū)管委會(huì)的成立，決定了公司必須配合管委會(huì)開(kāi)展城市建設(shè)，否則公司將很難生存和發(fā)展下去。

2、內(nèi)部原因

由于五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司長(zhǎng)期作為南寧市政府投融資平臺(tái)的作用而存在，其公司在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的設(shè)立方面存在著很多的問(wèn)題。例如，公司缺乏完善的戰(zhàn)略規(guī)劃和計(jì)劃?rùn)C(jī)制，各個(gè)部門(mén)之間缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃指導(dǎo)，部門(mén)的設(shè)置和分工存在不清晰、不明確的現(xiàn)象。在公司需要開(kāi)展新業(yè)務(wù)、發(fā)揮新職能的背景下，這種組織結(jié)構(gòu)不利于公司建立先進(jìn)的內(nèi)部控制制度。為了能夠更好地作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體參與城市建設(shè)，更好地做好公司的經(jīng)營(yíng)和管理，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，必須對(duì)其內(nèi)部控制制度進(jìn)行改革和完善。

二、南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

1、公司缺乏完善的戰(zhàn)略規(guī)劃和計(jì)劃?rùn)C(jī)制

南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司在作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理之后，暴露出了缺乏完善的戰(zhàn)略規(guī)劃和計(jì)劃?rùn)C(jī)制的問(wèn)題。首先，戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計(jì)劃（主要指公司的）作為主要管理職能未能在機(jī)構(gòu)設(shè)置和分工中得到應(yīng)有的重視和體現(xiàn)，沒(méi)有相關(guān)部門(mén)為此負(fù)責(zé)。其次，公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體存在的最大短板在于一直作為地方投融資平臺(tái)而存在，公司一直沒(méi)有主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，這種公司經(jīng)營(yíng)模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下是很難長(zhǎng)期生存和發(fā)展的。另外，公司的財(cái)務(wù)狀況存在很大的問(wèn)題。在以前作為地方政府投融資平臺(tái)存在時(shí)，公司的經(jīng)營(yíng)和管理的資金都是利用地方政府的信用長(zhǎng)期從銀行低息貸款所得，隨著公司逐漸從地方政府體系中剝離出去，作為獨(dú)立的市場(chǎng)主體來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理之后，公司將很難從銀行獲得成本比較低的貸款。又由于公司一直沒(méi)有主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，這種情況將導(dǎo)致公司缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流，長(zhǎng)期以往，將出現(xiàn)很大的財(cái)務(wù)問(wèn)題，積累很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、公司的內(nèi)部機(jī)構(gòu)和部門(mén)設(shè)置不合理

南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司的內(nèi)部部門(mén)和機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，使得內(nèi)部控制制度很難有效發(fā)揮其作用。首先，各部門(mén)之間缺少統(tǒng)一的計(jì)劃指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，各自為政開(kāi)展業(yè)務(wù)。公司的各部門(mén)缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃指導(dǎo)，導(dǎo)致各部門(mén)在開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)候各自為政，部門(mén)間的工作協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性不夠，信息溝通不通暢，這種情況導(dǎo)致公司的部門(mén)工作存在很大的沖突，公司的人力和物力資源在配置方面很不合理，存在著很多的浪費(fèi)行為，大大降低了公司的經(jīng)營(yíng)和管理的效率。另外，公司在部門(mén)設(shè)置和分工方面不夠清晰和明確，存在著很多的不合理現(xiàn)象。一是部門(mén)的分工不夠精細(xì)，不夠清晰，造成互相推諉，互相扯皮的現(xiàn)象非常多。例如，南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司的計(jì)量稽核和項(xiàng)目的施工管理就在同一部門(mén)，這種職能設(shè)置導(dǎo)致公司的項(xiàng)目管理和監(jiān)督功能歸屬于同一部門(mén)，從而計(jì)量稽核的獨(dú)立監(jiān)督功能很難得到有效的發(fā)揮，大大影響了公司經(jīng)營(yíng)和管理的效率。二是相關(guān)部門(mén)歸屬于不同領(lǐng)導(dǎo)分管，造成人為分割，信息溝通不流暢。例如，公司的開(kāi)發(fā)部門(mén)和工程部門(mén)在業(yè)務(wù)上存在著大量的聯(lián)系和往來(lái)，但是，由于公司的部門(mén)設(shè)計(jì)不合理，這兩個(gè)部門(mén)相應(yīng)地歸屬于不同的領(lǐng)導(dǎo)分管，這種情況導(dǎo)致兩個(gè)部門(mén)很難進(jìn)行有效的溝通和協(xié)商，從而嚴(yán)重影響了公司的經(jīng)營(yíng)和管理效率。

3、公司缺乏嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督作用

內(nèi)部審計(jì)制度是指隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的通過(guò)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和控制的一種制度。內(nèi)部審計(jì)制度的建立，可以很好地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和控制。我國(guó)的大多數(shù)企業(yè)缺少有效的內(nèi)部審計(jì)制度，很難發(fā)揮內(nèi)審制度在財(cái)務(wù)控制中的作用。大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，內(nèi)部審計(jì)工作一般都是由企業(yè)的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)人員來(lái)完成的，導(dǎo)致內(nèi)審的程序非常不規(guī)范，很難有效發(fā)揮其在財(cái)務(wù)工作中的監(jiān)督和控制作用。另外，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)能力普遍比較差，對(duì)于一些復(fù)雜的財(cái)務(wù)問(wèn)題很難進(jìn)行有效的監(jiān)督，使得審計(jì)工作的效果大打折扣。例如，南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司的內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)就一直沒(méi)有獨(dú)立，公司的內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展都是由公司的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)人員來(lái)完成的，內(nèi)部審計(jì)在執(zhí)行的時(shí)候也受到很多上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)，導(dǎo)致公司的內(nèi)部審計(jì)很難發(fā)揮其獨(dú)立監(jiān)督的作用。

三、構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度的建議措施

1、公司要制定完善的經(jīng)營(yíng)和管理戰(zhàn)略規(guī)劃

南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司在作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理之后，必須充分考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，制定完善的經(jīng)營(yíng)和管理的戰(zhàn)略規(guī)劃。首先，公司必須解決沒(méi)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目這一短板，制定專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃，為公司未來(lái)的發(fā)展尋求出路。公司可以通過(guò)五象新區(qū)管委會(huì)全面參與五象新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步確立以五象新區(qū)城市公益性基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目代建和城市建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)等兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)，最終將公司建成集團(tuán)化的城市資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、管理和資本運(yùn)作的綜合運(yùn)營(yíng)商。其次，公司必須制定出科學(xué)合理的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，解決公司缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流這一財(cái)務(wù)短板，使得公司的財(cái)務(wù)狀況能夠呈現(xiàn)出健康的良性循環(huán)狀態(tài)。南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司在作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體存在后，將很難再?gòu)你y行獲得低息的貸款，公司的現(xiàn)金來(lái)源將存在很大的問(wèn)題，時(shí)刻面臨著現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，公司要積極采取應(yīng)對(duì)措施，拓展資金來(lái)源的渠道，從而為公司創(chuàng)造出穩(wěn)定的現(xiàn)金流。例如，公司可以利用現(xiàn)有資金積極地開(kāi)展城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為公司創(chuàng)造大量的收入來(lái)源。另外，公司可以利用業(yè)務(wù)的開(kāi)展，通過(guò)抵押擔(dān)保的形式從銀行獲得貸款。公司還可以通過(guò)資本市場(chǎng)或者民間借貸的方式，積極拓寬資金的來(lái)源，為公司創(chuàng)造出穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2、公司要完善機(jī)構(gòu)和部門(mén)的設(shè)置，使其結(jié)構(gòu)更加合理

隨著公司作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體參與到五象新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)之后，公司必須完善內(nèi)部的機(jī)構(gòu)和部門(mén)的設(shè)置，使其結(jié)構(gòu)能夠更加合理，為內(nèi)部控制制度發(fā)揮作用提供良好的內(nèi)部環(huán)境。首先，公司要制定統(tǒng)一的計(jì)劃和規(guī)章制度，為各個(gè)部門(mén)開(kāi)展業(yè)務(wù)提供統(tǒng)一的指導(dǎo)。公司還要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，對(duì)于各部門(mén)的業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，使各部門(mén)之間的工作協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性增強(qiáng)，信息溝通和共享能夠更加流暢，從而提高各個(gè)部門(mén)的工作效率。另外，公司要對(duì)部門(mén)的設(shè)置和分工進(jìn)行優(yōu)化和完善，使部門(mén)的設(shè)置能夠更加科學(xué)和合理，從而提高公司內(nèi)部的資源配置效率。五象新區(qū)建設(shè)投資有限公司對(duì)于業(yè)務(wù)往來(lái)比較密切，工作聯(lián)系比較緊密的部門(mén)，要?dú)w屬于同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行管理，避免出現(xiàn)人為分割的情況。例如，公司可以實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)營(yíng)班子負(fù)責(zé)的管理體制，具體分工為：董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)公司主持全面工作及分管財(cái)務(wù)部門(mén)；在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，兩位副總分管投資發(fā)展部、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)分公司，專(zhuān)職副書(shū)記分管黨政辦。這種領(lǐng)導(dǎo)分工方法，使得各個(gè)部門(mén)能夠各司其職，很好地避免了一些不合理的情況的出現(xiàn)。其次，公司需要解決計(jì)量稽核職能和項(xiàng)目施工管理在同一部門(mén)的情況，將計(jì)量稽核的職能從項(xiàng)目部獨(dú)立出去，成立專(zhuān)門(mén)的計(jì)量稽核部門(mén)，從而保證公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量，發(fā)揮好計(jì)量稽核的獨(dú)立稽核作用。

另外，針對(duì)公司下一步開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)模式，公司的組織結(jié)構(gòu)和投融資模式存在著不合理的問(wèn)題。公司必須要根據(jù)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和開(kāi)發(fā)的要求，有針對(duì)地進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且采取合理的投融資模式，從而更好為公司的未來(lái)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

3、建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度，發(fā)揮好內(nèi)審的獨(dú)立監(jiān)督作用

在公司作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體參與城市建設(shè)和投資之后，很容易出現(xiàn)一些領(lǐng)導(dǎo)干部利用財(cái)務(wù)管理制度的缺陷，通過(guò)職務(wù)之便盜竊貪污國(guó)家和企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在這種形勢(shì)下，公司要充分重視發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用，通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，對(duì)內(nèi)部的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)工作進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。另外，公司要引進(jìn)專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部審計(jì)人員，通過(guò)培訓(xùn)等方式提高內(nèi)審人員的專(zhuān)業(yè)技能和素質(zhì)，從而使他們能夠很好地從事內(nèi)部審計(jì)工作。

四、總結(jié)

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)家對(duì)于地方投融資平臺(tái)公司的職能的轉(zhuǎn)換要求的大背景下，南寧五象新區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司的內(nèi)部控制制度存在的問(wèn)題必須引起高度的重視。公司必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境和公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的方向，采取相應(yīng)的改革措施，建立完善的內(nèi)部控制制度。

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篇10

一、行為金融的相關(guān)概述

在二十世紀(jì)年代，在股票市場(chǎng)中出現(xiàn)了一些與市場(chǎng)理論不相適應(yīng)的現(xiàn)象，為了能夠徹底解釋這些異?，F(xiàn)象，在這樣狀況下行為金融學(xué)便應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于行為金融學(xué)來(lái)說(shuō)是以心理學(xué)為基礎(chǔ)，同時(shí)將行為學(xué)以及心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科結(jié)合開(kāi)來(lái)，最終融入在金融理論當(dāng)中席光城一門(mén)新興的學(xué)科。在整體上主要通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)微觀主體行為進(jìn)行解釋?zhuān)纾簩⑿睦韯?dòng)因以及社會(huì)動(dòng)因等進(jìn)行深入的分析，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)金融市場(chǎng)一些異?，F(xiàn)象進(jìn)行解釋。行為金融學(xué)在具體理論上主要是依據(jù)價(jià)值理論以及前景理論和行為組合理論等多種理論，在這些理論中前景理論在行對(duì)于行為金融學(xué)發(fā)揮了重要的作用，起到基礎(chǔ)性作用，在自身核心中主要是以行動(dòng)進(jìn)而帶給人一定的心理感受。同時(shí)在評(píng)價(jià)心理感受之前，主要通過(guò)決策分析等方式進(jìn)而確定有效的行動(dòng)，針對(duì)適合的參考點(diǎn)進(jìn)而預(yù)測(cè)出能夠產(chǎn)生的后果。

二、行為金融學(xué)視角下的證券投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資行為

1.行為金融學(xué)視角下的證券投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于證券投資主要是指投資者能夠?qū)①Y金投入到股票以及相關(guān)債券中，進(jìn)而能夠獲得較多的利潤(rùn)，最終達(dá)到盈利的投資活動(dòng)。與銀行存款相比，證券投資大多數(shù)時(shí)候能夠取得較高的收益率，在一定程度上講這也是促進(jìn)證券市場(chǎng)活躍的重要因素，同時(shí)也是區(qū)別于普通市場(chǎng)的重要因素。但是對(duì)于證券市場(chǎng)來(lái)說(shuō)存在著一定的不確定性，進(jìn)而導(dǎo)致政券市場(chǎng)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)比銀行存款中的風(fēng)險(xiǎn)更大，同時(shí)證券市場(chǎng)對(duì)于一些政策調(diào)控以及金融市場(chǎng)變化和經(jīng)濟(jì)形式波動(dòng)等相關(guān)因素是較為敏感的。這些因素的變化在很大程度上將會(huì)為證券投資帶來(lái)一定的不確定性，進(jìn)而增加了投資風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)生頻率。要想在真正意義上避免這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，作為證券投資者應(yīng)該采用投資的方式，即主要按照預(yù)定計(jì)劃能夠?qū)①Y金分散到多個(gè)項(xiàng)目中，這樣能夠避免一次性投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在具體投資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)中，一些行為金融理論形成的多種投資策略，在很大程度上為投資者對(duì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供了較多的支持以及相關(guān)的選擇等等。

2.行為金融學(xué)視角下的證券投資行為

與標(biāo)準(zhǔn)中的金融理論觀點(diǎn)相比存在著一定的差異性，對(duì)于行為金融學(xué)中認(rèn)為在證券市場(chǎng)中的投資者主要是指非理性人，在認(rèn)知上存在著偏差，同時(shí)在具體行為中也存在著一定的偏差，這樣的形式最終使得投資者不能做出理性的判斷以及投資效益中的最大化。在投資中非理性行為還會(huì)降低實(shí)際中的市場(chǎng)有效性，最終導(dǎo)致在價(jià)格中出現(xiàn)偏移，投資自身存在著偏差源于自身過(guò)度的自信。經(jīng)常將一些失敗的原因歸結(jié)于外部因素中，這樣的后果是過(guò)度自信中的表現(xiàn)帶來(lái)的后果。除此之外，還可能受到羊群效應(yīng)，這種羊群效應(yīng)主要是指受到其它投資者的影響，進(jìn)而導(dǎo)致自身采取相同的投資策略，主要表現(xiàn)為其它投資者行為影響當(dāng)前投資者的決策。

三、針對(duì)證券風(fēng)險(xiǎn)中的防控方式

1.動(dòng)量交易策略

對(duì)于動(dòng)量交易策略主要是對(duì)股票交易量以及股票收益等進(jìn)行設(shè)定相關(guān)的過(guò)濾準(zhǔn)則，當(dāng)股票交易量能夠滿(mǎn)足實(shí)際中的過(guò)濾準(zhǔn)則時(shí)，投資者能夠?qū)⒐善辟I(mǎi)入或者是賣(mài)出。在整體上主要是針對(duì)動(dòng)量效應(yīng)提出的一種投資策略，行為金融理論視角下，對(duì)于投資者對(duì)動(dòng)量交易策略主要是采取應(yīng)該以證券市場(chǎng)中的股票價(jià)格為主要出發(fā)點(diǎn)。

2.時(shí)間分散化投資策略

對(duì)于時(shí)間分散化投資策略，主要是伴隨著投資期限中的逐漸延長(zhǎng)，投資者自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力在慢慢下降，這樣的情況下，投資者年輕將適中的資產(chǎn)組合中較大比例投資股票，伴隨著年齡的不斷增長(zhǎng)，應(yīng)該增加在債券中的比例。這樣的投資行為是金融理論發(fā)展中的產(chǎn)物，同時(shí)也是股票風(fēng)險(xiǎn)中較為分散的一種策略。行為金融理論主要利用股市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而為證券投資者提供相關(guān)的投資決策以及投資行為等。投資者在采用這種策略過(guò)程中進(jìn)行投資實(shí)踐時(shí)，在整體上應(yīng)該避免頻繁的交易，否則將會(huì)出現(xiàn)不理性?O投資行為。