導(dǎo)語：如何才能寫好一篇經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入家庭

一、我國經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生發(fā)展

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格比市場價(jià)格適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房使用效果，不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

我國經(jīng)濟(jì)適用房政策從醞釀至今經(jīng)歷了二十年光景。大致可分為以下幾個(gè)階段：(1)醞釀階段：1991年，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。(2)啟動(dòng)階段；1998年，國家適時(shí)推出了經(jīng)濟(jì)適用房，旨在解決中低收入家庭住房困難和啟動(dòng)消費(fèi)市場。(3)高速發(fā)展階段：從1999年到2005年，全國經(jīng)濟(jì)適用房如雨后春筍般快速發(fā)展，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積還是項(xiàng)目數(shù)量方面，都成倍增加，經(jīng)濟(jì)適用房迎來高速發(fā)展時(shí)期。(4)質(zhì)疑階段：2005年、2006年，經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)作中出現(xiàn)各種問題，包括大量閑置“豪宅”出現(xiàn)在經(jīng)適房小區(qū)，奔馳、寶馬時(shí)常出沒，而窮人排長隊(duì)卻仍然買不到一套房。經(jīng)濟(jì)適用房是否經(jīng)濟(jì)適用，受到了人民大眾的質(zhì)疑。(5)轉(zhuǎn)型階段：2006年8月，經(jīng)濟(jì)適用房一改以往出售的方式，面向低收入人群出租。廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)商品房三者共同組成實(shí)物型住房保障。

二、建設(shè)推行中存在的問題和缺陷

1.申購條件規(guī)定漏洞多，使不法行為有機(jī)可乘。經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象應(yīng)該是中低收入家庭，但是如何對(duì)家庭收入進(jìn)行定位呢?我國地區(qū)差異明顯，各地又是否采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)于這些問題，目前政府仍沒有明確的界定，經(jīng)濟(jì)適用房的外延被無限擴(kuò)大，它既能為中低收入家庭雪中送炭，也可為中高收入家庭錦上添花。大批富人低價(jià)購買經(jīng)適房作為投資工具，牟取暴利，使“真平民”不得不租住這些“假平民”的住房，違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，擾亂了房產(chǎn)市場。

2.經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、不適用。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積、房價(jià)等都有具體的規(guī)定和控制，但是趨于利益的驅(qū)使，開發(fā)商卻不斷擴(kuò)大面積，提高價(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用房完全不經(jīng)濟(jì)、不適用，超大戶型并不少見，包括躍層，鄭州市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房甚至被違規(guī)建成別墅群。過寬的面積、哄抬的價(jià)格，使中低收入家庭根本沒有能力購買，又談何“居者有其屋”呢?

3.分配管理制度不健全，資源未得到充分利用。我國經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行的是“轉(zhuǎn)頭補(bǔ)貼”，即政府直接將補(bǔ)貼投向生產(chǎn)者，通過生產(chǎn)者的供給行為傳遞給消費(fèi)者。這樣間接的補(bǔ)貼，很容易造成財(cái)政補(bǔ)貼的流失，最終轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的生產(chǎn)者剩余。而將真正需要這些補(bǔ)貼的窮人排除在受益范圍之外。以此看來，“窮人熬夜也排不上隊(duì)，富人開著奔馳買幾套”的怪現(xiàn)象，也就見怪不怪了。

三、緩解經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行問題的方法：

1.完善政策和立法，提高經(jīng)適房推行效率。近年來，國家相繼推出了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理意見的通知》等政策和法規(guī)，而要從源頭上穩(wěn)定房價(jià)，加強(qiáng)對(duì)各種投機(jī)行為監(jiān)管和控制，仍然要靠進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房管理的各種法律法規(guī)。政策的制定不能籠統(tǒng)，一定要明確許多問題的實(shí)施細(xì)則，才能在執(zhí)行中有法可依。各地可根據(jù)實(shí)際情況，以家庭人均收入和家庭人均住房面積為依據(jù)，科學(xué)界定申購對(duì)象，提高地方自。當(dāng)然，這也相應(yīng)的提高了地方政府的責(zé)任，必須要以地方依法執(zhí)政為前提。

2.加強(qiáng)監(jiān)督和管理力度，提高政策透明性。經(jīng)濟(jì)適用房政策是一項(xiàng)保障民生的政策，推行政務(wù)公開，讓執(zhí)行進(jìn)程、執(zhí)行效果完整地展現(xiàn)在公眾面前，提高政策的公平性、公開性、透明性，才能真正讓百姓滿意、放心。同時(shí)，加強(qiáng)主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的的監(jiān)督，保證開發(fā)商建造出在面積、價(jià)格等各方面都符合國家標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房。

3.提高執(zhí)行力度，增強(qiáng)執(zhí)行效果經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和分配權(quán)力都掌握在政府相關(guān)部門手中，其行為直接關(guān)乎廣大購房者的切身利益，因此只有提高執(zhí)行主體的執(zhí)行能力和個(gè)人素質(zhì)，才能保證經(jīng)濟(jì)適用房政策真正為中低收入家庭服務(wù)。執(zhí)行主體首先必須認(rèn)真學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策，領(lǐng)悟其精神實(shí)質(zhì)，本著公平公正的原則，規(guī)范執(zhí)行行為。同時(shí)，成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。將房管局、財(cái)政局、物價(jià)局等部門與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的事務(wù)交由該部門管理。審核經(jīng)適房購買對(duì)象，監(jiān)督經(jīng)適房分配，防止高收入者通過各種手段取得經(jīng)濟(jì)適用房。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)適用房從提出至今倍受社會(huì)各界關(guān)注。針對(duì)其政策上或推行過程中暴露出的問題和缺陷，更是引起社會(huì)大討論。經(jīng)濟(jì)適用房制度將何去何從?本文認(rèn)為，從源頭出發(fā)，完善法律法規(guī)和相關(guān)政策，加強(qiáng)監(jiān)管力度，提高執(zhí)行力度，社會(huì)各界都參與到監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的推行和分配中來，才能保證其在平抑房價(jià)、推動(dòng)住房體制改革中的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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[3]譚英俊喻靜：《論我國經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的障礙及其消除》，湘潭大學(xué)公共管理學(xué)院

[4]李斌

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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；供求矛盾；原因分析；建議

1 江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾的現(xiàn)狀

從2000年開始，江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)顯著啟動(dòng)，規(guī)模迅速擴(kuò)大。這一年，全省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資完成8.39億元，新開工面積155.75萬平方米，竣工面積122.64萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房投資、新開工面積、竣工面積分別比1999年增長81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省經(jīng)濟(jì)適用房投資累計(jì)完成54.85億元，累計(jì)竣工房屋面積662.35萬平方米。如果以套均建筑面積80平方米測算，竣工的經(jīng)濟(jì)適用房可使8.28萬戶居民受益。江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投資規(guī)模在2003年達(dá)到峰值，為13.48億元，新開工面積、竣工面積在2002年達(dá)到峰值，分別為171.52萬平方米和140.99萬平方米。但2006年江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)大幅減少，全年經(jīng)濟(jì)適用房的投資額僅為6.16億元，新開工面積和竣工面積分別為71.1萬平方米和58.91萬平方米，僅為峰值的40%和41%。2007年以來，江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐再次加快，成效顯著。1-8月，全省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資達(dá)到7.67億元，同比增長1.6倍，新開工面積89.59萬平方米，同比增長1.8倍。以上有關(guān)江西省經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)情況可用表1來說明。

表1 江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)歷年主要指標(biāo)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：江西省統(tǒng)計(jì)局：2001～2007年歷年《江西統(tǒng)計(jì)年鑒》。

江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)盡管經(jīng)過了多年的發(fā)展，政府也為此作出了巨大的努力，但是從市場供應(yīng)和居民的需求來看，供需矛盾依然很嚴(yán)峻。從供給看，2006年江西省經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)年竣工58.91萬平方米，按套均60平方米計(jì)算，可滿足0.98萬戶居民的需求；如按套均80平方米計(jì)算，只能滿足7400戶居民需求。從需方看，市場需求巨大。《江西省人民政府關(guān)于積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和完善廉租房制度的若干意見》（贛府發(fā)[2006]35號(hào)）中第十條關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象”規(guī)定：“符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的中低收入家庭人均年收入標(biāo)準(zhǔn)線應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入乘以小于1的系數(shù)作為參考依據(jù)來合理劃定?！币勒丈鲜鲆?guī)定，2005年江西省城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入為6167.5元，該收入是全省城鎮(zhèn)居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的規(guī)定范圍。再以公安部門的戶籍統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來推算，2005年全省城市居民有424.85萬戶，以60%計(jì)算就有近255萬戶處于中等收入以下。

從以上分析可以看出，江西省城鎮(zhèn)居民中的中低收入家庭數(shù)量龐大，盡管近幾年來江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展迅速，但是面對(duì)如此巨大的需求市場，仍顯的不足。

2 江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾過大的原因分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)市場上某種產(chǎn)品的需求和供給相等時(shí)，會(huì)達(dá)到一個(gè)均衡，這時(shí)產(chǎn)品的價(jià)格為均衡價(jià)格，產(chǎn)量為均衡產(chǎn)量。當(dāng)供給小于需求時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格就會(huì)上漲，同理，當(dāng)供給大于需求時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格就會(huì)下降。只有當(dāng)供給和需求相等時(shí)，價(jià)格才會(huì)趨于穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)適用房是一種社會(huì)保障性住房，目的是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，受政府的宏觀調(diào)控，其價(jià)格低于甚至遠(yuǎn)低于市場均衡價(jià)格，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)需求大于供給的矛盾。具體來說，江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾過大的原因，主要是由以下影響供給和需求的因素決定的：

1）確定經(jīng)濟(jì)適用房資格對(duì)象難度較大，導(dǎo)致部分中高收入者混水摸魚。經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)政策的前提條件是家庭收入是公開的和透明的。但事實(shí)上，由于我國的金融體制和信用體制尚不健全，政府管理者和居民申請(qǐng)者之間存在信息不對(duì)稱，家庭收入不公開、不透明，政府部門要準(zhǔn)確地掌握誰有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房困難很大。由于我國還沒有建立完善的稅收制度，在現(xiàn)有稅收體制下只能統(tǒng)計(jì)到居民的工資收入。而當(dāng)前居民家庭的工資收入占總收入的比重正逐步下降，金融資產(chǎn)收入、投資收益、兼職勞務(wù)收入甚至灰色收入占當(dāng)今居民家庭收入的比重相應(yīng)增長，居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實(shí)收入政府無法掌握。

2）利潤低，風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致開發(fā)商積極性不高。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地實(shí)行政府劃撥的方式，免交土地出讓金，其他的費(fèi)用也可適當(dāng)減免。另外，經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性、社會(huì)保障性項(xiàng)目，銷售肯定不成問題，投資是安全的。銷售價(jià)格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利潤作為政府的核定成本。問題在于，建設(shè)成本每年都不一樣，這也導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。盡管享受了政策的優(yōu)惠，免交土地出讓金，但隨著土地成本、建筑材料漲價(jià)、人工費(fèi)用提高和融資的成本，開發(fā)商的利潤難以保障。

3）土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足。按照相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地由政府采取劃撥的方式。但眾所周知，城市的土地是稀缺資源，要從城市中劃出一塊地用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，相比用于商業(yè)開發(fā)來說，政府將減少很大一筆經(jīng)濟(jì)收入，從而使得經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)不足，進(jìn)而導(dǎo)致商品房的供給不足。

4）建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可能影響招商引資。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度，無疑解決了城市一部分人的住房困難，但同時(shí)也意味著減少了商品房市場上的需求量，這是房地產(chǎn)開發(fā)商們不愿意看到的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商是追求利潤的，城市居民住房需求量的減少，必然影響到開發(fā)商進(jìn)入的積極性。但開發(fā)商積極地進(jìn)入城市，與城市政府的經(jīng)濟(jì)利益、政績表現(xiàn)是緊密相連的，因此地方政府在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房問題上難免有所顧慮，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給量的減少。

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關(guān)鍵詞：住房保障制度；經(jīng)濟(jì)適用房；問題；對(duì)策

引言

對(duì)于任何一個(gè)國家而言，解決國內(nèi)居民的住房問題是政府職能的重要體現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，我國工業(yè)化快速發(fā)展導(dǎo)致城市化進(jìn)程不斷加快，近年來我國商品住宅價(jià)格一路高漲，從實(shí)際情況來看，最低收入家庭的房價(jià)收入比達(dá)到了22，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大部分人的購買能力，低收入階層的住房問題顯得尤為突出。從制度角度而言，對(duì)于以中低收入者為主體的階層而言，如果僅僅依賴市場機(jī)制，則根本無法實(shí)現(xiàn)自身的住房保障。

城市居民低收入階層的住房保障問題已經(jīng)受到我國政府的重視。總理在2008年11月主持召開了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了以“加快設(shè)保障性安居工程”為主要目標(biāo)的“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長”十項(xiàng)措施。以此為導(dǎo)向，隨后共有9000億元資金從2009年開始投入到保障性住房建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租房建設(shè)以及和棚戶區(qū)改造是其中的重要建設(shè)項(xiàng)目。

再從我國經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)因素來看，我國過去主要依靠早已存在泡沫危機(jī)的房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還通過廉價(jià)勞動(dòng)力來擴(kuò)大出口貿(mào)易，目前這些優(yōu)勢已經(jīng)越來越淡化?；诖?，加速發(fā)展我國的保障性住房建設(shè)，不僅能夠有效帶動(dòng)諸如鋼鐵，水泥等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效擴(kuò)大內(nèi)需，而且還能抑制過高的商品房價(jià)格，因此，住房保障體系有可能成為我國社會(huì)保障體系的重要組成部分，這同時(shí)也體現(xiàn)出本文研究的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房保障制度的概念

作為社會(huì)保障在住房領(lǐng)域的一種實(shí)際體現(xiàn)，住房保障制度的實(shí)質(zhì)是政府保障居民的基本居住水平，通過全社會(huì)的力量，以國民收入再分配為手段，向某些具備特定條件的家庭提供適當(dāng)住房。具體而言，住房保障制度的含義包括如下兩個(gè)重要內(nèi)容

其一，國家是住房保障的責(zé)任主體。這主要基于如下兩個(gè)原因：首先，國家應(yīng)擔(dān)當(dāng)起住房保障責(zé)任主體的角色，保障居民的基本居住權(quán)是一個(gè)國家政府的職責(zé)，其次，住房保障所需投入的資金巨大，涉及人群范圍廣，因此只能由政府出面，才有能力調(diào)動(dòng)全社會(huì)的資源。

其二，解決特殊階層家庭的基本居住問題是住房保障的根本目的。由于住房所具有的特殊性質(zhì)，以僅僅依靠市場機(jī)制難以使以低收入者為主體的特殊階層真正解決自身的住房問題，因此必須借助政府的幫助才能有效實(shí)現(xiàn)這一需求。具體而言，這就需要政府通過實(shí)施住房保障制度來緩解中低收入家庭支付能力不足與價(jià)格過高的房價(jià)之間的矛盾，從而更好地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、住房保障制度存在的問題――以經(jīng)濟(jì)適用房制度為例

基于前文的論述，保障性住房建設(shè)主要包括經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租房建設(shè)以及和棚戶區(qū)改造建設(shè)，為了更好地進(jìn)行后續(xù)分析，下文把經(jīng)濟(jì)適用房作為分析對(duì)象來分析我國住房保障制度存在的主要問題。

（一）供給對(duì)象難以明確界定

相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)采取逐級(jí)審核并公示的方式進(jìn)行，在申請(qǐng)過程中，申請(qǐng)人及有關(guān)單位和組織要予以配合。然而，但在實(shí)際操作過程中，由經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人單位或居委會(huì)出具的收入證明往往存在大量的虛假數(shù)據(jù)，導(dǎo)致信息失真。資料表明，一些單位為了幫助職工解決住房問題，在給職工出具收入證明時(shí)，盡量虛報(bào)職工收入。并且，用人單位以及居委會(huì)等相關(guān)部門在很多時(shí)候所調(diào)查到的申請(qǐng)人收入僅僅是表面收入，在總收入中占了很大比例的隱性收入一般而言難以調(diào)查得到，此外，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，很多申請(qǐng)人的收入呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化趨勢，這就更加為申請(qǐng)人收入的調(diào)查工作增加了難度。

（二）供給量遠(yuǎn)滿足不了現(xiàn)實(shí)需求

2007年，國務(wù)院了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，將城鎮(zhèn)居民低收入的住房困難家庭作為經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)象。然而從近幾年的實(shí)際情況來看，我國經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量與目標(biāo)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)之間還存在著很大的缺口，經(jīng)濟(jì)適用房供需出現(xiàn)巨大缺口的主要原因體現(xiàn)于如下幾個(gè)方面

其一，各地政府受眾掌握著我國土地支配管理的權(quán)力，土地價(jià)格隨著我國城市化進(jìn)程的加快呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢，由于政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)時(shí)對(duì)土地進(jìn)行的是無償劃撥，這就會(huì)對(duì)其財(cái)政收入直接產(chǎn)生重大影響，并且，地方政府通過出讓所轄區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)，能夠從中獲得大量的財(cái)政收入，在這一背景下，各地政府紛紛一再削減經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的用地量，而不愿將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)作為居民住宅建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)。

其二，較之于商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格較低，假如把大量的經(jīng)濟(jì)適用房投入市場，自然會(huì)對(duì)商品住房的價(jià)格帶來直接的、明顯的負(fù)面沖擊，這就進(jìn)一步會(huì)導(dǎo)致地方政府所轄區(qū)域GDP的增長速度減慢，許多地方政府在政績與收益的驅(qū)動(dòng)下紛紛選擇了大力發(fā)展商品住宅市場，有些地方甚至取消了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，從而導(dǎo)致大量的低收入人群五大享受到應(yīng)有的住房保障。

其三，由于各個(gè)地區(qū)的GDP增長由由于房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)，基于此，各地政府紛紛大力發(fā)展商品住房市場，通過不斷增加商品住宅的建設(shè)量來取得政績，與此同時(shí)卻忽略了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。

（三）戶型設(shè)計(jì)偏大

經(jīng)濟(jì)適用房單套建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右，這是我國經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的明確規(guī)定。然而，由于我國還沒有出臺(tái)明確的法律來對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的套型面積加以約束，為了追求高額利潤，開發(fā)商紛紛設(shè)計(jì)出90平方米左右甚至100平方米以上的“大戶型”。“大戶型”一方面無形中抬高了經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)，增大了低收入階層的購房壓力，另一方面對(duì)國家土地資源造成了浪費(fèi)，從而嚴(yán)重違背了經(jīng)濟(jì)適用住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。例如，資料表明，我國某省會(huì)城市90平方米以上戶型的經(jīng)濟(jì)適用房占51.33%，144平方米超大戶型占據(jù)了其中的6%，這些數(shù)據(jù)說明經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)嚴(yán)重背離了保障性住房的政策定位。

（四）規(guī)劃選址不理想

總體來看，一方面，政府在郊區(qū)的征地費(fèi)用以及拆遷安置補(bǔ)償?shù)纫h(yuǎn)低于市區(qū)的相關(guān)費(fèi)用，另一方面，市區(qū)內(nèi)較好地塊的土地出讓費(fèi)也是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的主要渠道。并且，許多經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目一般都由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)商為了獲得高額利潤，往往會(huì)盡量降低設(shè)計(jì)成本，盡管在一定程度上降低了經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)，但同時(shí)導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理，戶型設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施不配套等不良現(xiàn)象，反映到經(jīng)濟(jì)適用房的住戶身上，一是導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民的依靠各種形式的交通工具外出上班或休閑娛樂，由于交通費(fèi)用的增加，子安提高了居民的生活成本，并且，由于處于郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房周圍并不具備較為發(fā)達(dá)的商業(yè)、通訊、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施，政府為了解決這些民生問題，就不得不在后續(xù)耗費(fèi)政府大量財(cái)政投入，這就容易導(dǎo)致基礎(chǔ)建設(shè)重復(fù)投入、資源配置不合理等現(xiàn)象。

三、完善建議

（一）嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格

第一，要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率明確計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！敖?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤應(yīng)控制在3%以內(nèi)”是我國《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的明確規(guī)定，盡管如此，卻沒有指明利潤率的計(jì)算基數(shù)。由于根據(jù)成本利潤率、資本利潤率和銷售利潤率這三個(gè)指標(biāo)有不同的計(jì)算方法，因此不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的利潤會(huì)有很大的出入，這就使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有空可鉆，因此，政府有必要明確地將資本利潤率定為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

第二，堅(jiān)持先定價(jià)后建設(shè)的原則。具體而言，當(dāng)某個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，政府可組織專業(yè)人員，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、勞動(dòng)力市場、建材市場等具體價(jià)格情況來準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的整體造價(jià)，從而確保經(jīng)濟(jì)適用住房能夠按照較為合理的價(jià)格出售。價(jià)格確定后，再通過招標(biāo)方式選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施承建工作。并且，在保證工程質(zhì)量前提下，開發(fā)商在具體的建設(shè)過程中如果能夠通過改良施工工藝以及節(jié)約資源等方法降低整體項(xiàng)目成本，政府應(yīng)給予開發(fā)商適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

（二）完善經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入機(jī)制

為了規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房分配，可以對(duì)申請(qǐng)家庭實(shí)行打分制。具體而言，可以利用數(shù)據(jù)庫中登記的資料，對(duì)申請(qǐng)家庭的困難程度通過打分進(jìn)行排隊(duì)。在制定經(jīng)濟(jì)適用房分配標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一方面要結(jié)合申請(qǐng)者家庭的經(jīng)濟(jì)收入情況，另一方面還應(yīng)考慮家庭收入是否符合當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)，這就需要將申請(qǐng)家庭的現(xiàn)有住房人均居住面積等重要因素列入考慮條件中進(jìn)行考察。并且，審核結(jié)果通過后，要發(fā)動(dòng)民眾進(jìn)行監(jiān)督，可通過媒體和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行公示。相關(guān)部門要制定出明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開具虛假收入證明的單位或個(gè)人給予經(jīng)濟(jì)處罰。

（三）合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目選址

我國在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，要盡量避免出現(xiàn)上述問題，而是要使經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的分布盡量分散。在具體操作上，政府在進(jìn)行城市整體規(guī)劃時(shí)，可以在交通較為便利或具有一定發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域預(yù)留一定數(shù)量的土地，以此作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)之用，尤其是對(duì)于長期閑置于市區(qū)內(nèi)久未開發(fā)的土地，政府可對(duì)其強(qiáng)制收回，并用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃用地，從而使使社會(huì)不同收入階層互相之間能夠更加便利地融合。

（四）鼓勵(lì)開發(fā)商參與經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)

從實(shí)際情況來看，很多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所處地理位置偏僻，周邊不具備完善的服務(wù)配套設(shè)施，政府需要在這類經(jīng)濟(jì)適用房建成后，再投入大量的財(cái)力物力來改善居民的日常生活。對(duì)于這種情況，政府可對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)承建企業(yè)給予一定的優(yōu)惠，例如，政府可以賦予經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商優(yōu)先取得周邊地塊的開發(fā)權(quán)，再入，開發(fā)商進(jìn)行周邊地塊開發(fā)時(shí)，政府可以適當(dāng)降低相關(guān)稅費(fèi)。通過上述政策傾斜，一方面可以有效調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性，另一方面還可以避免“貧民窟”的形成。

（五）嘗試收購空置商品住房

收購空置商品住房是補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用房房源的一個(gè)良好渠道。近年來，由于一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)真調(diào)研房地產(chǎn)市場，而是大規(guī)模盲目地開發(fā)和建設(shè)商品住宅項(xiàng)目，于是導(dǎo)致許多城市的商品住宅建成以后銷路不暢，形成了“空置房”，這種局面不僅導(dǎo)致開發(fā)商無法及時(shí)資金回籠，而且也使社會(huì)資源遭到了嚴(yán)重浪費(fèi)。對(duì)于此，政府可以考慮對(duì)開發(fā)商做好宣傳工作，由政府統(tǒng)一收購長期空置的商品住宅用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用房房源，對(duì)于政府收購價(jià)格而言，可由房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于一些面積超標(biāo)、戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，配套設(shè)施過于豪華等超過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的中、高檔住宅，政府暫可不將其作為收購對(duì)象。

結(jié)束語

綜上，對(duì)于我國住房保障政策完善措施，除了前文提出的相關(guān)建議之外，強(qiáng)化法律體系的建設(shè)是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性措施，盡管目前我國政府出臺(tái)了一系列規(guī)定，使我國的住房保障制度不斷得到完善，但沒有上升到法律高度，制度在實(shí)施、執(zhí)行以及監(jiān)督過程中如果缺乏法律的有效支撐，就很難達(dá)到理想的效果，因此，如何制定出符合于我國國情的住房保障法律法規(guī)，還需要在今后密切結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)此作出進(jìn)一步的深入研究。

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[4]首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所課題組.借鑒國際經(jīng)驗(yàn)有效解決中低收入家庭住房

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【關(guān)鍵詞】“夾心層”；住房保障；住房政策；解決途徑

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大城市住房價(jià)格的不斷攀升，作為生活必需品的住房成了許多人眼中的奢侈品，讓政府不得不關(guān)注城市居民的住房問題。為了滿足中低收入家庭的住房需求，雖然各地政府紛紛推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障政策，但在商品房價(jià)格居高不下的情況下，這些政策卻造成了相當(dāng)部分中低收入“夾心層”人群既沒有資格享受社會(huì)保障房又無力購買商品房的尷尬局面。因此，解決“夾心層”人群的住房問題已成為我國各級(jí)政府面臨的難題。

一、“夾心層”人群的形成及其原因

（一）“夾心層”人群的產(chǎn)生

當(dāng)前，我國城市新增住房資源配置可以劃分為市場配置和政府保障兩種模式。市場配置就是從住房市場購買或租賃普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房是按收入層次依次構(gòu)建了當(dāng)前住房市場的供給結(jié)構(gòu)，那些不能通過這四種供給途徑獲取住房資源的群體就成了“夾心層”。因此，“夾心層”并不是剛剛出現(xiàn)的新問題，事實(shí)上它是伴隨著中國住房制度改革而出現(xiàn)的。

（二）“夾心層”人群的形式

目前，我國城市“夾心層”人群主要有三種形式：一是無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既無力購買限價(jià)房，又不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的人群；三是既無力購買普通商品房，又不符合限價(jià)房購買標(biāo)準(zhǔn)的人群。前兩種形式屬于政策之內(nèi)的“夾心層”，第三種形式屬于政策之外的“夾心層”。

（三）“夾心層”人群的形成的原因

1．房價(jià)收入比過大。房價(jià)收入差距過大形成“夾心層”的直接原因。按照中國的金字塔形的收入結(jié)構(gòu)，“夾心層”群體的收入處于中等水平。但是面對(duì)日益攀高的房價(jià)，工資的相對(duì)縮水就使之成為了面對(duì)房價(jià)望而卻步的“夾心層”。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)收入比這個(gè)數(shù)字正常水平應(yīng)為6到8倍，而我國絕大部分的房價(jià)收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房價(jià)收入比已超過了20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“夾心層”的經(jīng)濟(jì)承受能力。

2．住房政策不健全。我國對(duì)中低收入群體推行以廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、商品房四個(gè)層次的住房供應(yīng)體系。在這個(gè)體系里面，低收入家庭的住房問題主要通過廉租住房、經(jīng)適房解決，中低收入家庭可通過經(jīng)適房和限價(jià)房來解決，中等收入家庭則主要通過商品房市場解決。目前享受廉租房和經(jīng)適房政策的人群比較少，不會(huì)超過15%，對(duì)待這部分低收入群體，政府有義務(wù)解決他們的住房問題并且“困難不大”。但是，現(xiàn)在最大的問題在于超過50%的“夾心層”被趕向了商品房市場，市場上卻沒有提供與他們收入水平相對(duì)應(yīng)的住房產(chǎn)品。

3．城市人口流入量較大。隨著城市人口流入量的不斷增加，房價(jià)上漲較快，“夾心層”群體的數(shù)量也隨之上漲，而且“夾心層”群體上漲速度快過住房保障對(duì)象數(shù)量的上漲。因此，隨著城市人口流入量的增加，新增住房需求不斷擴(kuò)大，加速了“夾心層”群體的增漲。

二、解決“夾心層”人群住房問題的途徑

（一）完善住房供給體系

解決“夾心層”人群住房問題的重要途徑在于完善住房供給體系，即尋求住宅市場結(jié)構(gòu)的多元均衡。主要包括：住宅增量與存量市場結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場租售結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展；住宅市場供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)均衡。具體措施如下：

1．降低房屋空置率。為了降低房屋空置率，充分利用各種房屋資源，可以對(duì)空置房屋征收房屋空置稅。根據(jù)空置時(shí)間和空置面積設(shè)定稅率，空置時(shí)間越長，稅率越高；空置面積越大，稅率越高。

2．加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。采用“市場+保障”的雙軌模式。一方面政府可以通過適當(dāng)降低土地價(jià)格、稅收優(yōu)惠等政策措施，鼓勵(lì)開發(fā)商在建設(shè)普通商品住宅的同時(shí)，承擔(dān)一定比例的保障性住房建設(shè)；另一方面企業(yè)通過與政府的合作，既享受了優(yōu)惠政策，又在合理贏利范圍內(nèi)擴(kuò)大了市場，同時(shí)還樹立了良好的社會(huì)形象。

3．繁榮二手房及租賃房市場。當(dāng)高收入者有了更高層次的住房消費(fèi)需求時(shí)，將條件較差、費(fèi)用較低的住房過濾給中等收入水平者居住，而中等收入水平者又會(huì)將條件更差、費(fèi)用更低的住房過濾給中低收入水平者，這就是住房市場的“過濾現(xiàn)象”。利用“過濾現(xiàn)象”既能降低房價(jià)又能提供不同需求的住房，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)。因此，規(guī)范二手房及租賃房市場的管理是繁榮二手房及租賃房市場關(guān)鍵。

4．平衡城郊基礎(chǔ)設(shè)施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建設(shè)，確保保障性住宅社區(qū)分散在城市不同地段，使不同收入階層均具有享受城市公共設(shè)施改進(jìn)的權(quán)利。因此，加大郊區(qū)配套服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，可以確保分布在郊區(qū)的保障性住房人群，能夠在不增加交通成本的同時(shí)均等享用相關(guān)設(shè)施。

5．合理規(guī)劃住宅結(jié)構(gòu)。一個(gè)完整的住房體系應(yīng)呈現(xiàn)不同的住房需求層次，不同收入水平有不同消費(fèi)層次，購房者在不同階段也有不同需求，不應(yīng)該奢求一步到位。因此，開發(fā)適當(dāng)規(guī)模的中小戶型，符合居民收入水平和實(shí)際住房消費(fèi)能力，有助于調(diào)節(jié)現(xiàn)階段供求不平衡的現(xiàn)象。

（二）調(diào)整和優(yōu)化住房政策

推行住房保障制度是政府重要的社會(huì)職責(zé)，保障公民基本居住條件是社會(huì)文明和政府職能的基本體現(xiàn)。因此，政府政策支持也是解決“夾心層”人群住房問題的另一重要途徑，政府應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房政策。

1．優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房政策。第一，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)規(guī)模，把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃的制定及實(shí)施納入官員政績考核體系中，以保障經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)規(guī)模；第二，合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍，真正解決中低收入群體的住房困難；第三，推行先租后售的方式，即經(jīng)濟(jì)適用房前期（5年或10年）只能用于出租，這樣既保證了中低收入家庭能夠租得起經(jīng)濟(jì)適用房，又解決了“夾心層”的住房困難問題，而且還會(huì)在一定程度上抑制高收入家庭騙購經(jīng)濟(jì)適用房；第四，成立經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管；第五，合理制定和有效控制經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用房名副其實(shí)。

2．實(shí)施住房補(bǔ)貼政策。住房補(bǔ)貼政策就是符合條件的“夾心層”家庭將領(lǐng)取到的住房補(bǔ)貼用于支付房租或支付購房款。目前，針對(duì)我國的實(shí)際，住房補(bǔ)貼政策涉及資金籌集和監(jiān)管兩方面。住房補(bǔ)貼資金來籌集渠道：一是將“夾心層”住房補(bǔ)貼納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算，中央或省級(jí)財(cái)政可根據(jù)下一級(jí)財(cái)政收支差異考慮分擔(dān)適當(dāng)比例的住房補(bǔ)貼支出；二是將經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)用地的拍賣收益直接轉(zhuǎn)為住房補(bǔ)貼的資金來源；三是對(duì)現(xiàn)有土地出讓金收入按一定比例提?。凰氖亲》抗e金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道籌集資金的基礎(chǔ)上，還要建立健全住房補(bǔ)貼政策管理體系，包括界定住房補(bǔ)貼對(duì)象、劃定住房補(bǔ)貼線、明確管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、制定申請(qǐng)審核制度、建立相應(yīng)的法規(guī)和個(gè)人城信系統(tǒng)等。

3．施行區(qū)別化公積金貸款政策。借助于公積金貸款為“夾心層”分憂解難，可操作性強(qiáng)。按照國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》精神依法推進(jìn)“夾心層”所在的單位或社區(qū)為其建立住房公積金制度，降低住房公積金的門檻，讓“夾心層”享受比其他職工要優(yōu)惠的住房公積金貸款利息，同時(shí)在貸款額度和還款年限上也作相應(yīng)調(diào)整。

4．完善公共租賃房政策。第一，政府要提供土地、稅收、貸款等優(yōu)惠政策，以吸引社會(huì)資本參與，擴(kuò)大公租房建設(shè)的融資渠道。第二，政府適度引入市場機(jī)制，發(fā)揮部門機(jī)構(gòu)、工業(yè)園區(qū)以及開發(fā)企業(yè)等多方面積極性，共同參與建設(shè)和管理。第三，政府通過相關(guān)政策支持，鼓勵(lì)企業(yè)自籌自建。第四，做好公租房的監(jiān)管。包括：設(shè)立合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、制定嚴(yán)格審核制度和定期核查制度、建立公租房信用檔案、形成規(guī)范化的操作程序、實(shí)施有效的退出機(jī)制等，不斷提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的規(guī)劃選址和配套服務(wù)。公租房規(guī)劃選址應(yīng)按照安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全區(qū)域，公租房的配套服務(wù)設(shè)施也應(yīng)體現(xiàn)簡約優(yōu)化的特點(diǎn)，使公租房居住者的生活更加豐富祥和。

三、結(jié)語

我國國情錯(cuò)綜復(fù)雜，中等收入群體規(guī)模龐大，已出臺(tái)的各項(xiàng)住房政策尚不完善且均存在弊端，難以“以一治百”。解決“夾心層”群體住房問題的根本途徑是在完善政策的基礎(chǔ)上提高政策的靈活性，逐步調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場調(diào)控使房價(jià)理性回歸步入正軌，進(jìn)一步完善住房保障體系，將“夾心層”群體逐步涵蓋到保障體系中，實(shí)現(xiàn)“夾心層”的“無縫對(duì)接”，從而有效解決“夾心層”群體的住房問題。

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關(guān)鍵詞：供需均衡；人口老齡化；住房空置率

2009年，中國房地產(chǎn)市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。在我國，土地資源是相對(duì)稀缺的，投資和投機(jī)需求會(huì)急劇放大無限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關(guān)系，導(dǎo)致房價(jià)的快速攀升。為了抑制房價(jià)的不斷飆升，國家也出臺(tái)了不少政策，下面，我們從市場對(duì)住房的供給，以及居民對(duì)住房的需求著手分析房價(jià)的走勢。

一、房地產(chǎn)市場的供給

2010年，有媒體報(bào)道，“國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零?！边@個(gè)數(shù)字即是估計(jì)現(xiàn)在我國有6540萬套住房被空置著。在今年5月和8月央視財(cái)經(jīng)頻道接連進(jìn)行了兩期“空置房”的調(diào)查報(bào)道，調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率達(dá)40%，而多處新城成為“空置房”密集區(qū)。（住房空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內(nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。）雖然，對(duì)于數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計(jì)方式有待考究，但是，這也可以從一側(cè)面反映房地產(chǎn)市場不缺房，只是一些房地產(chǎn)投資者沒有將手中的住房投入市場，他們只是在等待更高房價(jià)的契機(jī)。

另一方面，國家頒布了經(jīng)濟(jì)適用房的政策，從而增加住房的供給。就拿上海的經(jīng)濟(jì)適用房政策來說。目前，困擾城市發(fā)展的“房奴”問題已經(jīng)不是上海一個(gè)城市的問題，現(xiàn)在城市的房價(jià)實(shí)在是太高了，不僅普通老百姓買不起，就是白領(lǐng)、金領(lǐng)也只能望而卻步，在一眼望不到邊的高房價(jià)面前，人們除了嘆息，只好等待。韓市長說“房奴”問題不解決，上海沒未來，在上海這樣的大城市，能做“房奴”就是“蝸居”也已經(jīng)是一種幸福了，很多人連“房奴”都做不起，而被迫逃離“北上廣”這些一線城市。2011年1月21號(hào)，上海市十三屆人大四次會(huì)議閉幕，韓正市長在解釋經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)今年將進(jìn)一步放寬經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使更多的新上海人和上海青年人進(jìn)入到共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房體系中。2011年經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)備要推出500萬平方米，大概是8萬套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期間，國家計(jì)劃建設(shè)保障性和政策性住房12．44萬套，其中廉租房3．14萬套、經(jīng)濟(jì)適用房4．9萬套、限價(jià)商品房1萬套、公共租賃房3．4萬套。

以上可以看出房地產(chǎn)市場在住房供給上是有所增加的，若6540萬套住房流入市場時(shí)，房價(jià)就更不會(huì)像現(xiàn)在一樣飆升了。所以，無論是投資性買房（房地產(chǎn)投資者只是為了從房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)中獲利而進(jìn)行買賣房產(chǎn)的活動(dòng)，其并不關(guān)注商品本身也就是房產(chǎn)本身的使用價(jià)值。），還是實(shí)用性買房，大家都應(yīng)該考慮住房的供給是在增加的，房價(jià)的飆升很快將會(huì)達(dá)到一個(gè)頂峰，而緊接著的將會(huì)是房地產(chǎn)泡沫的消退時(shí)候。

二、房地產(chǎn)市場的需求

首先，從中國人口老齡化的加劇，就不難分析出居民對(duì)住房的需求將會(huì)是日益趨減的。21世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。中國已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國家之一。從2001年到2020年是快速老齡化階段。這一階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28%，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達(dá)到3067萬人，占老年人口的12.37%。同時(shí)，我國的計(jì)劃生育政策從1983年開始實(shí)施的，到我們這一代--80后、90后，剛好是可見效果的時(shí)候，這一代普遍是獨(dú)生子。當(dāng)小孩結(jié)婚時(shí)，雙方父母的住房以后是會(huì)留給孩子的，這樣算來，我們這一代的一戶普通家庭將會(huì)擁有2~3套住房了。

其次，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行及建設(shè)銀行等五大行正收緊二套房貸款利率。除了首付不能低于40%以外，農(nóng)行、建行近日取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠，中行則執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。同時(shí)，各地的相關(guān)政策也相繼出臺(tái)。就天津市來說，繼二套房商業(yè)貸款利率上浮10%后，天津市二套房住房公積金貸款利率也上浮10%。市住房公積金管理中心在其網(wǎng)站公布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)通知，90平方米以上貸款，首付比例不低于30%。近期，國家例出臺(tái)房產(chǎn)稅調(diào)控居高不下的房價(jià)。先是重慶宣布在“十二五”期間征收房產(chǎn)稅；緊接著是上海市長表示已做好征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備。而2011年1月17日，國務(wù)院《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，其中包括將《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。后者在稅收開征與減免上，賦予國務(wù)院更多的權(quán)限。該法第三條規(guī)定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行?？梢哉f，此次修改將為房產(chǎn)稅改革做法理依據(jù)的鋪墊。修改后，國務(wù)院可以據(jù)此出臺(tái)規(guī)定，同意地方試點(diǎn)。

三、結(jié)束語

綜合上述，影響住房需求的幾個(gè)主要方面--人口老齡化，二套房貸款相關(guān)政策，房產(chǎn)稅。都將使居民對(duì)住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟風(fēng)炒房，促使房價(jià)畸形發(fā)展。以上分析，不難看出此時(shí)房地產(chǎn)市場的供給是大于需求的。所以，無論是基于投資性買房的市民，還是用于居住性買房的市民都要三思而后行了，切忌跟風(fēng)炒房，等到房地產(chǎn)泡沫破滅之時(shí)，將會(huì)落得竹籃打水一場空。

參考文獻(xiàn)：

[1]俞明軒，豐雷.房地產(chǎn)投資分析[M].京：中國人民大學(xué)出版社.2007.

篇6

總理在2010年的《政府工作報(bào)告》中明確提出“要加大保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度”,“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施”。住建部部長姜偉新在2009年央視錄制的“共和國部長訪談錄”節(jié)目中,曾詳細(xì)地介紹了住房保障工作,指出“保障性住房和商品房是住宅建設(shè)的兩條腿,缺一不可;住建部首要的工作任務(wù)就是保障性住房建設(shè)”?？梢钥闯?中央政府對(duì)保障性住房建設(shè)的高度重視。自2007年8月以來,保障房建設(shè)被提到前所未有的高度。自2008年底以來,中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)廉租房建設(shè)投入了大量資金,北京、上海等地的保障房供應(yīng)量占全市當(dāng)年出讓土地的比例已開始大幅增加。

從現(xiàn)狀來看,一方面,各級(jí)政府都在中央不斷加大保障性住房建設(shè)速度的精神指導(dǎo)下,保障性住房的存量和增量都在快速增長。可另一方面,社會(huì)對(duì)保障性住房的需求也在迅速增加,受現(xiàn)有資源約束和缺少有效保障機(jī)制的影響,需求似乎是個(gè)“無底洞”。我們的保障性住房及其相關(guān)的保障供給制度與現(xiàn)實(shí)要求還有很大的差距。而現(xiàn)有保障性住房存在的“投資功能”,正是其重要的制度缺陷和供給不足的重要原因之一。

保障性住房應(yīng)保障誰

保障性住房從功能特性上來看,其基本功能是居住需要,是保障沒有能力或者不愿意在商品房市場上購買商品房的社會(huì)群體的基本住房需求,這個(gè)群體可以稱為應(yīng)當(dāng)保障群體,也就是說,政府通過努力保障其基本的居住需要。從原則上看,應(yīng)當(dāng)保障群體其需求是單一的,僅是為了解決或在一定程度上改善居住需要,不能有其他需要,如商品房具有的投資、文化等多方面需求。保障性住房是指由政府主導(dǎo)的,保障性住房的執(zhí)行主體是政府,以政策作為主要分配手段,保障特定群體的基本居住要求。這與市場行為下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房是兩個(gè)完全不相同的范疇。長期以來,正是對(duì)保障性住房的功能特征認(rèn)識(shí)模糊,導(dǎo)致了保障性住房供給和分配上的諸多不正?，F(xiàn)象。那些諸如開著寶馬、奔馳去領(lǐng)取(購買)保障性住房、“山西忻州限價(jià)房讓政府干部不正當(dāng)牟利超五千萬元”等不正常現(xiàn)象,正在考驗(yàn)著我們政府關(guān)于保障性住房的立法和政策制定的智慧。

基于保障性住房是由政府主導(dǎo)和保障特定群體基本居住要求的特征,其現(xiàn)有的可以買賣和出租(包括有條件的買賣和出租)等投資功能,正是保障性住房供給有效性和制度運(yùn)行低效的重要障礙。從我國近年來的實(shí)際情況看,保障性住房的種類有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等。就其相關(guān)制度的執(zhí)行來看,目前對(duì)動(dòng)態(tài)管理上的政策不到位,只是一次性分配,后期管理缺失,缺乏科學(xué)性。從政策上看,只是從簡單的收入確認(rèn)角度對(duì)申請(qǐng)獲得保障性住房進(jìn)行了限制,而對(duì)將來受保障人在自身經(jīng)濟(jì)條件改善后如何退出保障范圍沒有相關(guān)政策。對(duì)社會(huì)保障性住房的總需求預(yù)測和存量管理缺少制度安排,導(dǎo)致了保障性住房供給的盲目性、資源的浪費(fèi)和流失,助長了分配不公和敗德風(fēng)氣的形成,影響了社會(huì)和諧。

限價(jià)房”違反市場規(guī)律

普通商品房作為不動(dòng)產(chǎn),從資本角度來說具有投資性,這是個(gè)不爭的事實(shí),研究住宅的供給和需求不能忽略這個(gè)問題。因?yàn)樵谝话愕纳唐贩渴袌?通常會(huì)出現(xiàn)兩種基本消費(fèi)人群,一種是需要買房來滿足基本居住和改善居住條件的,一種是投資為了升值保值的。這兩類人群對(duì)于房價(jià)的態(tài)度是截然不同的,前者希望能以較低的價(jià)格滿足居住的要求,而后者則希望購房后房價(jià)能快速上漲。當(dāng)所有的住房需求基本依靠市場來解決時(shí),由于市場的單一性,加之居民的生活需求與投資需求往往會(huì)混雜在一起,以及收入差距的實(shí)際存在,導(dǎo)致了部分特定時(shí)段和特定區(qū)域供求關(guān)系的失衡,在一定程度上形成了房價(jià)的自然上漲。就中國未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)發(fā)展對(duì)住房的剛性需求來看,這種上漲是很正常的,況且從較長時(shí)間的發(fā)展趨勢來看,中國現(xiàn)在的房價(jià)還相對(duì)比較低,是中國現(xiàn)階段居民購買力和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的正常體現(xiàn)。對(duì)商品房市場進(jìn)行不當(dāng)?shù)摹罢{(diào)控”,反而會(huì)助推商品房價(jià)格的不正常波動(dòng),會(huì)影響社會(huì)各群體的正常權(quán)益。

如果我們只有單一的商品房市場或者不能夠把保障性住房和普通商品房從根本上分開,在同樣一個(gè)市場上對(duì)同樣具有“投資功能”的房子“限價(jià)”,這是最典型不過的違反市場規(guī)律的做法,由此而產(chǎn)生“尋租”,滋生腐敗是必然的。政府不應(yīng)用“限價(jià)房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”的形式提供保障性住房。以全國各地現(xiàn)階段普遍實(shí)行的保障性住房來看,“限價(jià)房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”占據(jù)了很大的比例,現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上也是“限價(jià)房”,這些都是具有投資價(jià)值的“產(chǎn)權(quán)房”。我國的經(jīng)濟(jì)適用房具備了投資價(jià)值,作為保障性住房可以買賣、可以出租,這就形成了事實(shí)上的投資價(jià)值,在我們?cè)S多的“限價(jià)房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū),有些人買幾套用來出租收租金,這就失去了保障性住房的最初目的。經(jīng)濟(jì)適用房管理上的制度缺失,導(dǎo)致我們的經(jīng)濟(jì)適用房是由房地產(chǎn)商按照商品房的模式來開發(fā)的,他建好房后當(dāng)然追求投資的快速回收,于是乎他們幫助許多不合格的人員通過虛假手段購買了經(jīng)濟(jì)適用房。

還有,現(xiàn)在有的限價(jià)房規(guī)劃之初就沒有把“保障”真正考慮周全。以北京為例,能夠買得起6500元/平方米的房子的人,應(yīng)該不是低收入群體。換言之,低收入依然事實(shí)上被擋在了門外。這樣,我們建設(shè)再多的“保障性”住房也不能起到真正的保障作用,關(guān)鍵是保障性住房的供給要有效率。市場經(jīng)濟(jì)講究基本的規(guī)則,一定要把本來就和普通商品房一樣具有投資功能的房子拿來“限價(jià)”,這無形中增加了管理的成本,也給滋生腐敗創(chuàng)造了條件,影響了政府的信譽(yù) ,同時(shí)嚴(yán)重影響了保障性住房的供給效率。

限制保障房投資功能的若干構(gòu)想

保障性住房不僅是一個(gè)根據(jù)當(dāng)期情況進(jìn)行分配的問題,重要的是后期的持續(xù)管理工作。為還不具備在商品房市場獲得基本住房需求能力的社會(huì)成員,提供基本的居住保障,是政府的重要職能之一。而限制保障性住房的投資功能,又是在現(xiàn)有政府財(cái)力和資源約束條件下,提高保障性住房供給效率的重要選擇。以下就限制保障性住房的投資功能提出若干制度構(gòu)想。

首先,在現(xiàn)有條件下,我們要嚴(yán)格區(qū)分高收入人群和低收入人群是一件比較困難的事情,如果一定要通過區(qū)分高收入人群和低收入人群的方式來分配保障性住房,社會(huì)成本會(huì)很大。我們考慮以家庭為單位在一個(gè)城市是否擁有商品房為基本條件并適當(dāng)參考收入水平來確定保障性住房的分配。即如果一個(gè)以家庭在一個(gè)城市沒有任何商品房擁有記錄(這在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門可以很方便地查到),無論是本市常住居民還是相對(duì)穩(wěn)定的流動(dòng)就業(yè)人員(本文不用“農(nóng)民工”這一類的不太準(zhǔn)確的稱謂)都可以申請(qǐng)居住保障性住房,然后再依據(jù)在其他城市是否有商品房、戶籍、收入狀況等確定先后順序。對(duì)已經(jīng)享受保障性住房的社會(huì)成員,只要以家庭成員中任何人的名義購買商品房,都必須在購房前先申請(qǐng)辦理保障性住房的退出手續(xù),才可以購買商品房,并承諾商品房入住后一定時(shí)間內(nèi)(如:一個(gè)月內(nèi))退出保障性住房。

第二,所有保障性住房由政府依據(jù)成本、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平和居民的消費(fèi)能力等具體情況確定基本月租金,年租金和三十年、五十年租金等不同的租金水平,各地保障性住房管理部門可以依據(jù)具體情況確定租金繳納方式。保障真正需要保障的社會(huì)成員能夠以非常靈活的方式支付租金,輕松享受保障性住房。保障性住房的政策應(yīng)當(dāng)是低租金,房屋的土地出讓金政府應(yīng)當(dāng)免收,租金只是用來解決管理費(fèi)用及建設(shè)成本的償還。建設(shè)保障性住房需要考慮到資金來源、土地來源、規(guī)劃確定等問題。但也要明確,保障性住房不是盈利性住房建設(shè),唯一目的就是解決一個(gè)居者有其屋的問題。

第三,所有保障性住房都可以冠名“國有住房”或“公有住房”,而且保持永久“國有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)不變,保障性住房永遠(yuǎn)不能具有產(chǎn)權(quán)意義的交易。政府相關(guān)的行政管理部門需建立專門的“公有住房”管理機(jī)構(gòu),讓享受保障性住房的社會(huì)成員有歸屬感、有尊嚴(yán),他們會(huì)自豪地感受到自己住的是“公有住房”而不是“廉租房”等。這樣更有利于培育社會(huì)成員理性的用房文化,而不是一味地追求自購產(chǎn)權(quán)商品房,進(jìn)而有利于減少商品房的供給壓力,減緩商品房價(jià)格的上漲速度。要建立完整的保障性住房存量檔案,建立健全進(jìn)入和退出機(jī)制,從人群構(gòu)成上確定保障房的設(shè)計(jì),因?yàn)槊恳粋€(gè)不同人群對(duì)于房屋的功能要求是不同的。

如一個(gè)剛走入社會(huì)的年輕人和別人合租保障房幾年,結(jié)婚時(shí)再申請(qǐng)比較大一點(diǎn)適合新的生活要求的保障性住房后退出原租房。這應(yīng)是兩個(gè)過程,一是原租房退回政府管理機(jī)構(gòu),政府管理機(jī)構(gòu)將該房再次分配給待分配人員;二是該年輕人因自身?xiàng)l件改變實(shí)現(xiàn)了居住環(huán)境的改變,他在保障房范圍內(nèi)經(jīng)歷了一次內(nèi)部變化。以此年輕人為例再向前推演,將來該人進(jìn)入高收入階段,擬購買商品房,他第一步先退出保障性住房,保障性住房由政府管理機(jī)構(gòu)根據(jù)其租用時(shí)間、租期銀行利率水平、租金繳納情況等按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)收回,退回剩余租金,并將此房再次分配給待分配人。這個(gè)年輕人也就退出了政府保障的范圍。

第四,對(duì)于保障性住房的規(guī)劃和建設(shè),不能簡單地選擇遠(yuǎn)郊區(qū),應(yīng)當(dāng)考慮到城市居民的實(shí)際居住需要,政府要考慮到需要保障性住房的這些人在哪里工作。保障房的小區(qū)功能應(yīng)當(dāng)包含生活所需的醫(yī)療、教育、購物、娛樂等功能設(shè)施。對(duì)于內(nèi)部設(shè)計(jì),只需滿足基本居住需要即可,盡可能降低成本。保障性住房并不等于免費(fèi)住房,但對(duì)于極少數(shù)無收入并喪失勞動(dòng)能力而需政府特別照顧人員,管理部門可以依據(jù)有關(guān)社會(huì)保障的相應(yīng)法規(guī)給予照顧。

篇7

保障型住房社會(huì)公平調(diào)控政策國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的10月份新建商品住宅售價(jià)變動(dòng)情況顯示，與上月相比，10月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。中國指數(shù)研究院的《2012年10月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》也顯示，2012年10月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比上漲。

我國房價(jià)上漲的原因是多方面的，除去房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作和一些投資商的投資性購買外，其根本原因是“供不應(yīng)求”我國現(xiàn)在處于城市化進(jìn)程快速發(fā)展時(shí)期，一方面，是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面，隨著城市居民生活水平快速提高，居民改善住房條件的要求極其迫切。建設(shè)跟不上快速上升的需求，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律其價(jià)格上漲是必然的。但是當(dāng)前在我國的一些大中城市，房價(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出世界銀行的權(quán)威認(rèn)定水平。中國高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)和由此引發(fā)的問題，讓人們認(rèn)識(shí)到了住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)民生問題和一個(gè)社會(huì)問題。當(dāng)城市政府試圖將居民的集體消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人消費(fèi)模式時(shí)，即將原來屬于政府、企業(yè)處理住房問題的責(zé)任轉(zhuǎn)移到市民自己身上時(shí)，必然會(huì)產(chǎn)生各種利益沖突和社會(huì)不滿情緒，導(dǎo)致不同社會(huì)階層居民對(duì)政府住房制度的態(tài)度分化。所以在此階段，我國把保障型住房的建設(shè)、分配、監(jiān)管等提上了重要日程。

保障性住房，是與商品性住房（簡稱“商品房”）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國在取消計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利分房制度之后，把解決住房的責(zé)任全部交給市場，直到近幾年才開始真正重視最低收入階層保障住房的建設(shè)。但忽略了社會(huì)上既沒有資格承租廉租房，又沒有能力購買商品房的中間層居民住房問題。而且此部分人群又占大多數(shù)，使他們不得不犧牲其他消費(fèi)攢錢去購買經(jīng)濟(jì)適用房或商品房，不但加大了商品房供不應(yīng)求的程度，也引起較為普遍的不滿情緒。

在社會(huì)學(xué)視角下，住房對(duì)個(gè)人的影響力和功能性是非常強(qiáng)的。馬斯洛需求層次理論認(rèn)為，生存需要是最基本的需要，而住房是滿足基本生存的重要條件之一，只有在社會(huì)成員基本生存條件滿足之下，社會(huì)成員才能真正的融入社會(huì)，進(jìn)行平等的互動(dòng)，社會(huì)成員才能對(duì)社會(huì)環(huán)境認(rèn)可。如果沒有健全的住房保障政策，在目前房價(jià)居高不下的情況下，就會(huì)使很大一部分城市中低收入群體沒有適當(dāng)?shù)木幼鏊蜁?huì)長期被排除在主流社會(huì)之外，與其他社會(huì)成員處于“隔離狀態(tài)”，造成“社會(huì)排斥”，成為社會(huì)的邊緣群體，長期的邊緣狀況會(huì)形成群體意識(shí)，在一定的條件下會(huì)產(chǎn)生一些群體行為。如果很難通過有效的途徑去改變自己的不利狀況，這種情況下自然會(huì)導(dǎo)致一部分人社會(huì)失衡就容易產(chǎn)生對(duì)社會(huì)的不滿，進(jìn)而引發(fā)一些的行為，從而對(duì)現(xiàn)有的社會(huì)秩序起到破壞作用。我國目前的住房問題，已經(jīng)成為了社會(huì)問題，隨著經(jīng)濟(jì)等其他因素的影響，房價(jià)上漲的過快，普通工薪階層已經(jīng)無力承擔(dān)購買住房的費(fèi)用，而且在目前階段，保障型住房和其他關(guān)于住房的保障措施有沒有及時(shí)有力的落實(shí)，保障型住房監(jiān)管也存在很多問題，所以造成了較廣泛的社會(huì)積怨。保障型住房在許多發(fā)達(dá)國家的發(fā)展階段同樣是存在很多問題，如房源的短缺、監(jiān)管機(jī)制的準(zhǔn)入和退出原則不明確等。在亞洲一些發(fā)展中國家，保障型住房面臨著更多的資金短缺、監(jiān)管機(jī)制不健全等問題。在住房問題上，如若處理不得當(dāng)會(huì)面臨的不僅僅是住房問題，而是更大的社會(huì)問題，如在印度，由于保障型住房問題所引起的，貧民區(qū)的形成，造成了貧民區(qū)亞文化，進(jìn)而造成了居住再次的人群不能進(jìn)入社會(huì)主流的文化，形成了社會(huì)階層更大的分化和落差，這已經(jīng)是事實(shí)的形成，如果在今后的一段時(shí)間不能解決，那么也許會(huì)造成更大社會(huì)問題，乃至整個(gè)的社會(huì)動(dòng)蕩。

我國現(xiàn)行階段的保障型住房政策制度只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)。而其他的多數(shù)以住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用方來保障。對(duì)于我們有穩(wěn)定收入?yún)s又不足以支付目前商品房總支出的群體來講，住房公積金是我們最熟悉也是唯一的保障體系。但是住房公積金制度對(duì)中低收入家庭的保障作用沒有完全體現(xiàn)。截止到2011年末，全國住房公積金繳存人數(shù)過億，但相比全國幾億的在崗職工人數(shù)來說，住房公積金覆蓋范圍仍然很小。在公積金政策中，不同個(gè)人之間、不同群體之間、不同單位之間缺乏同一性。住房公積金政策并沒有給每一個(gè)社會(huì)成員公平的對(duì)待，相反由于這種政策的執(zhí)行使得收入差別本來就較大的群體差異變得更大。所以此種制度，在改善小部分人群（加入住房公積金體系，而收入價(jià)高群體的居住環(huán)境同時(shí)，也加大了其與大部分人群的住房公積金差額，沒有從根本上解決弱勢群體的居住問題。住房保障政策的目的是協(xié)調(diào)社會(huì)不同群體之間的利益分配，維護(hù)中低收入居民的社會(huì)成員的基本生活狀態(tài)，保證社會(huì)成員在一個(gè)社會(huì)當(dāng)中所應(yīng)當(dāng)具有的生存底線——“人人有房住”，促進(jìn)社會(huì)整體福利的不斷增進(jìn)。而目前種種保障型住房政策并沒有真正體現(xiàn)此公平性。

另外，從保障型住房補(bǔ)貼形式來看，也有政策的缺失，也容易造成社會(huì)問題。

目前，中國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是政府的暗補(bǔ)（減免稅費(fèi)和劃撥土地）交給開發(fā)商運(yùn)作的（人們稱為“補(bǔ)磚頭”）。這種“補(bǔ)磚頭”的形式，本身就存在致命的缺陷：一是劃撥的土地以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，農(nóng)民有抵觸情緒，由征地引發(fā)的“群發(fā)性事件”頻發(fā)就說明這點(diǎn)；二是影響地方政府土地出讓金的收入。地方政府在農(nóng)民手里幾萬元征來的土地，經(jīng)初步開發(fā)，就可以在市場上出讓幾十萬到上百萬元，這樣大的差價(jià)讓地方政府哪還有開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性所以，“小產(chǎn)權(quán)房”久禁不止，越演越烈；三是補(bǔ)貼目標(biāo)抽象，經(jīng)濟(jì)適用房所謂有資格購房的中低收入者，難以科學(xué)劃分，沒有監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供準(zhǔn)確的收入證明，又沒有進(jìn)人和退出機(jī)制，很多經(jīng)濟(jì)適用房被有錢人買走后出租或出賣，造成經(jīng)濟(jì)適用房房源短缺，沒有保障真正需要的人群，反而為占有社會(huì)資源更多的人服務(wù)，進(jìn)一步加劇了社會(huì)階層的差距和社會(huì)矛盾。

其次，從保障型住房的保障范圍來看，以實(shí)物補(bǔ)貼政策為例，主要分為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。這些政策的實(shí)施范圍是城市的并擁有戶籍的人口并且居住達(dá)2年以上（有的要求時(shí)間更長）。在這種條件設(shè)定下，農(nóng)民工群體以及剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生都被排除在保障范圍之外。隨著城市化進(jìn)程的加快，大批的農(nóng)民工為城市的建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是他們的生存權(quán)并沒有得到保障，他們居住的大都是簡易的工棚，或自己租住的房屋，設(shè)施極為簡陋。農(nóng)民工市民化是歷史發(fā)展的趨勢，如果不把農(nóng)民工群體包括在住房政策之內(nèi)，社會(huì)的和諧發(fā)展問題就永遠(yuǎn)得不到解決。剛畢業(yè)的大學(xué)生，收入水平較低，無力購買商品房，但是對(duì)于住房保障政策來說，他們處于夾心層，被排除在外。有的因?yàn)楣ぷ鞑还潭ǎ瑧艏辉诔鞘?，有的雖在城市還不能算常住人口，這種情況下，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策均把他們排除在外。這就造成了社會(huì)大批年輕勞動(dòng)力被動(dòng)的喪失了保障的權(quán)力，在其剛步入社會(huì)階段不能更好的融入社會(huì)主流文化和人群當(dāng)中。會(huì)造成其心理等一系列消極因素，進(jìn)而醞釀成社會(huì)問題。如目前北京已經(jīng)形成“蟻?zhàn)濉比后w，其大部分為非本市高校畢業(yè)生，長期租住在城市的邊緣，由于地域等限制，也正在從事城市中較為低端行業(yè)。他們已經(jīng)處于“隔離狀態(tài)”，造成“社會(huì)排斥”。

從總體來看我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。政府只想到通過房地產(chǎn)的繁榮拉動(dòng)消費(fèi)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后，在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失，在我國住房保障政策的制定者主要是政府，其作為社會(huì)公平與公正的代言人，在制定相關(guān)房產(chǎn)政策時(shí)候，首先，應(yīng)考慮到社會(huì)整體的利益，而不是權(quán)威者的利益，更不能只顧短期的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策并重，協(xié)調(diào)各個(gè)階層的利益，關(guān)注弱勢群體的生存，把體現(xiàn)社會(huì)公正作為社會(huì)政策的首要目標(biāo)。

以下為針對(duì)保障型住房造成的社會(huì)問題的相關(guān)政策建議：

首先，在住房保障方面，我國政策補(bǔ)貼可以借鑒西方需求方補(bǔ)貼方式。需求方補(bǔ)貼政策旨在根據(jù)不同住戶的收入水平和實(shí)際需要來決定補(bǔ)貼力度和補(bǔ)貼方式，進(jìn)一步減免保障型住房保障從投入到實(shí)施過程中政府的運(yùn)營成本和房屋開發(fā)商的利潤，以提高需求方在市場上獲取適當(dāng)住房的經(jīng)濟(jì)能力，保障中低收入和弱勢群體獲得體面的住宅而不必承受過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

其次，靈活選擇多種補(bǔ)貼的形式。應(yīng)根據(jù)不同的實(shí)施對(duì)象（不同地區(qū)、住房緊缺程度、住戶社會(huì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等）靈活采用，確定合適的人群得到合適的補(bǔ)貼，努力避免出現(xiàn)“貧困陷阱”，并使有限的公共資源盡可能多地向低收入家庭和各類弱勢群體（特殊類型家庭）傾斜。

最后，民間組織協(xié)助政府管理。如英國住房協(xié)會(huì)出租住房。住房協(xié)會(huì)是民間非營利團(tuán)體。二戰(zhàn)后，住房大量短缺，民間自助組織的住房協(xié)會(huì)迅速成立，共同興建出租住房，自行解決住房問題。政府住房公司協(xié)助管理。民間組織會(huì)定期訪問，租住或購買廉租房的人群，調(diào)查與其相關(guān)的收入、就業(yè)等相關(guān)信息，建立了較為健全的準(zhǔn)入與退出機(jī)制；另一方面通過對(duì)自有住房者的稅收優(yōu)惠、向建筑協(xié)會(huì)提供購屋貸款資金，通過私有化政策將公共住房出售給承租戶等。從而改變了不同經(jīng)濟(jì)狀況和收入人群的住房問題。

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篇8

一、根據(jù)市場供求關(guān)系，分階段、分層次、因地制宜地確定住房保障方式

從目前采取的住房保障政策看，住房補(bǔ)貼政策大體可分為兩類，一類是住房建設(shè)補(bǔ)貼，也稱補(bǔ)“磚頭”；一類是房租補(bǔ)貼，也稱補(bǔ)“人頭”。在進(jìn)行政策！擇時(shí)，要與本地區(qū)的實(shí)際情況相結(jié)合，注意分析市場供求關(guān)系。補(bǔ)“磚頭”或補(bǔ)“人頭”的政策會(huì)影響市場供求關(guān)系，在住房供給偏緊、住房短缺時(shí)，如采取補(bǔ)“人頭”政策會(huì)刺激需求，引起房價(jià)上漲。因此，政府要掌握市場房源狀況，在充分分析市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上確定本地住房保障方式。

二、改變單一購買的方式，通過租賃、補(bǔ)貼等形式扶持低收入家庭租房或購房

租賃方式更易于實(shí)現(xiàn)住房保障的退出機(jī)制，通過保障性房源的封閉運(yùn)行、重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。

完善現(xiàn)行住房保障供應(yīng)體系，核心就是以租賃方式作為住房保障的主要形式，逐步實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)接。一是擴(kuò)大廉租房的保障面，明確財(cái)政資金來源，在用廉租住房解決城鎮(zhèn)最低收入家庭問題的基礎(chǔ)上，上浮標(biāo)準(zhǔn)。廉租房政策中，租金補(bǔ)貼應(yīng)逐漸成為主要的政策手段；二是經(jīng)濟(jì)適用房制度要逐漸調(diào)整為以租為主。改變目前經(jīng)濟(jì)適用房只售不租的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)租售并舉，并逐步過渡到以租為主，通過漸進(jìn)式調(diào)整保持政策的連續(xù)性。

三、充分發(fā)揮財(cái)稅、金融等政策手段的作用，增加保障性住房供給

目前正處在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展階段，需要政府投入的薄弱領(lǐng)域很多，政府的住房保障能力和保障需求之間存在著一定的不平衡，單純依靠政府的財(cái)政資金無法完全滿足低收入家庭的住房保障需求。政府應(yīng)盡快建立社會(huì)資金投入住房保障的政策平臺(tái)，制定完善的住房保障政策體系，動(dòng)用財(cái)政、稅收、金融等政策手段，鼓勵(lì)增量和存量保障性住房的供給。在目前經(jīng)濟(jì)適用房制度政策的優(yōu)惠基礎(chǔ)上，制定進(jìn)一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款等，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金建設(shè)、持有或收購供租賃的保障性房源。通過稅收手段刺激低收入租賃住房的存量市場供給。

四、以公共財(cái)政為主，多渠道籌集住房保障資金

廉租住房制度應(yīng)該建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道籌措的資金渠道，形成穩(wěn)定規(guī)范的資金來源。一是對(duì)最低收入家庭實(shí)施的廉租房制度，政府要建立穩(wěn)定的財(cái)政資金渠道，完善符合住房保障制度要求的財(cái)政體制；二是提取土地出讓收益的一定比例，作為住房保障基金，專項(xiàng)用于住房保障制度；三是通過政府的優(yōu)惠政策，如免稅、政府進(jìn)行收益擔(dān)保等，利用資本市場籌集增加住房保障資金。同時(shí)，要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，如發(fā)行債券為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資。

五、加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快開展住房保障供求的調(diào)查

準(zhǔn)確和動(dòng)態(tài)掌握低收入家庭的住房狀況和收入狀況，是準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象的關(guān)鍵性的基礎(chǔ)工作。因此，完善住房保障制度，亟待加強(qiáng)住房保障的供求調(diào)查，建立住房檔案和收入檔案，并對(duì)其實(shí)行動(dòng)態(tài)更新和管理。針對(duì)居民住房、收入和需求狀況進(jìn)行普查，為政府制定住房領(lǐng)域的相關(guān)政策、編制發(fā)展規(guī)劃、解決低收入家庭的住房問題等提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

六、擴(kuò)大住房保障覆蓋面，逐步解決流動(dòng)人口的住房問題

一是要關(guān)注流動(dòng)人口的住房問題。目前進(jìn)入城市的流動(dòng)人口中的低收入群體，主要在工作場所、城市建筑的地下室、城鄉(xiāng)結(jié)合部或市區(qū)危舊平房集中的區(qū)域解決居住問題，居住環(huán)境差、公共設(shè)施不足，目前這部分流動(dòng)人口的住房問題已引起政府的高度關(guān)注；二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府財(cái)力的增長，將流動(dòng)人口的住房問題逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系。低收入流動(dòng)人口的居住問題現(xiàn)階段以用工單位直接提供或市場方式解決為主。通過企業(yè)建造、政府投入建造農(nóng)民工集中居住點(diǎn)，或由市場以極低的價(jià)格、靈活的租住方式提供經(jīng)營性公寓，這是值得探索的新形式。

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工 住房問題 現(xiàn)狀 影響因素 政策建議

1.選題背景

1.1城市化高速發(fā)展，面臨流動(dòng)人口壓力

根據(jù)諾瑟姆城市化發(fā)展理論（如圖1），表明中國城市化已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段?！?013年我國農(nóng)民工調(diào)查監(jiān)測報(bào)告》顯示，作為城市化進(jìn)程中重要構(gòu)成和推動(dòng)力量的農(nóng)民工數(shù)量總量已經(jīng)高達(dá)25278萬人。中國社科院人口經(jīng)濟(jì)研究所報(bào)告指出，改革開放30年，勞動(dòng)力流動(dòng)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)25%，解決農(nóng)民工城市化過程中產(chǎn)生的一系列問題意義重大。而農(nóng)民工城市化過程中面臨的諸多問題中，最重要的一個(gè)問題便是如何使農(nóng)民工能夠進(jìn)的來，留得住---農(nóng)民工城市住房問題是我國現(xiàn)階段城市化進(jìn)程中必須解決的具有"中國特色"的難題。

資料來源：根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》整理得出。

1.2城市中農(nóng)民工的居住狀況不容樂觀

對(duì)于農(nóng)民工在城市的生存來說，住房問題是最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)之一。城市務(wù)工農(nóng)民工大多聚居在"城中村"、工棚以及不適合住人的地下室等居住區(qū)內(nèi)，這些地方大多既沒有納入到現(xiàn)有的城市整體規(guī)劃和住房管理體系，同時(shí)又缺乏最基本的市政基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施，居住空間相當(dāng)擁擠，居住環(huán)境更是不容樂觀。

1.3現(xiàn)有住房體系將農(nóng)民工排斥在外

2005年到2013年間，我國住建部等相關(guān)部委下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于解決農(nóng)民工問題的若千意見》、《國務(wù)院解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等文件初步明確了農(nóng)民工住房政策的基本方向。推動(dòng)形成了現(xiàn)階段我國以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房四位一體的住房供應(yīng)保障體系。盡管如此，在現(xiàn)存城鄉(xiāng)二元體制下的保障制度中的農(nóng)民工仍然被認(rèn)為是"外來人口"和"暫住人口"?，F(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房保障體系雖然提出將農(nóng)民工納入其中，但過多的限制條件提高了農(nóng)民工獲得保障住房的門檻，農(nóng)民工在現(xiàn)有城鄉(xiāng)二元體制下仍舊被排除在現(xiàn)有的住房保障體制之外。

2.農(nóng)民工城市住房的現(xiàn)狀

農(nóng)民工住房問題，是指由于農(nóng)民工在城市里居住條件差以及沒有屬于自己的住房而產(chǎn)生相關(guān)影響的狀況?？傮w而言，大多數(shù)農(nóng)民工的住房條件還是差強(qiáng)人意的。農(nóng)民工城市住房狀況主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

2.1人均居住面積小

農(nóng)民工的居住空間狹小，人均面積小。農(nóng)民工城市住房以租賃房屋和集體宿舍為主，這與大部分農(nóng)民工收入較低有直接聯(lián)系。租房的農(nóng)民工收入一般處于中等水平，只有受教育程度較高且收入相對(duì)較高的農(nóng)民工才有條件買房，這種情況所占比例很小。

2.2 居住條件惡劣

據(jù)調(diào)查顯示，96%以上的農(nóng)民工存在居住條件惡劣的現(xiàn)狀，如住房通風(fēng)采光差，缺乏基本的生活配套，公共衛(wèi)生臟、亂、差等問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)當(dāng)問及對(duì)住房的滿意度時(shí)，絕大部分農(nóng)民工反應(yīng)住房的通風(fēng)采光很差，他們中的絕大多數(shù)居住在普通的樓房或平房，房屋坐落及樓間距設(shè)計(jì)均不合理。另外，房屋設(shè)施不完備，給農(nóng)民工的日常生活造成了極大的不便.

2.3基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善

絕大多數(shù)農(nóng)民工居住在城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊區(qū)、城中村等地區(qū)。而這些地區(qū)往往市政基礎(chǔ)設(shè)施不健全且缺乏基本的公共服務(wù)設(shè)施。比如說交通不發(fā)達(dá)，多為鄉(xiāng)間小道，基本上不通公交車；其次無基本商業(yè)配套、學(xué)校、醫(yī)院、餐館等，給生活居家?guī)順O大的便利。最后這些地方甚至沒有路燈、垃圾箱等公共設(shè)施，這給農(nóng)民工晚上出行帶來了不便與安全隱患。

2.4 安全措施缺乏

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工的居住環(huán)境復(fù)雜，安全得不到保障。由于農(nóng)民工居住的多是隨意搭建的危房，電力和電訊處于混亂狀態(tài)，存在引發(fā)火災(zāi)等隱患，又缺少消防、救援的安全通道，一旦發(fā)生火災(zāi)，救護(hù)的能力很脆弱。安全問題不僅僅表現(xiàn)在集體宿舍的人身財(cái)產(chǎn)安全，還包括社會(huì)治安問題。更為重要的是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民工住地，治安管理普遍薄弱，生活在這里的農(nóng)民工缺少基本的安全保障。

3.農(nóng)民工城市住房問題產(chǎn)生的原因

3.1 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)致使農(nóng)民工處于邊緣化

由于農(nóng)民工獨(dú)立享有農(nóng)村和城市兩種生活背景，使得其具有農(nóng)民和城鎮(zhèn)職工的雙重身份特征。農(nóng)民工長期在城市從事非農(nóng)生產(chǎn)，但只是農(nóng)民或農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的代名詞。在我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元制度性，農(nóng)民工已經(jīng)不是單純意義上的農(nóng)民或工人，而是長期生活在城市的農(nóng)村剩余人口，貼著非城鎮(zhèn)人口的標(biāo)簽阻檔了農(nóng)民工融入城市。

3.2社會(huì)保障制度不完善，農(nóng)民工成為城市的棄兒

3.2.1住房公積金制度的局限性

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)90%以上的農(nóng)民工未享受到住房公積金制度。同時(shí)，享受到住房公積金的農(nóng)民工普遍反映住房公積金沒有給他們的生活帶來實(shí)質(zhì)性的變化，有了這項(xiàng)福利反而是種負(fù)擔(dān)。住房公積金制度作為一項(xiàng)資金融通的手段，是面向城鎮(zhèn)居民設(shè)立的。然而隨著目前城市中低收入群體中農(nóng)民工的出現(xiàn)，住房公積金制度并沒有適應(yīng)這一群體的有效措施。

3.2.2農(nóng)民工被排除在保障性住房之外

盡管我國保障性住房供應(yīng)體系不斷在改進(jìn)，但是保障的對(duì)象是城市居民中的中低收入，而農(nóng)民工作為非城市戶籍人口被排除在保障范圍之外。正是由于我國現(xiàn)階段的住房保障政策相當(dāng)不完善，農(nóng)民工作為城市的建設(shè)者其住房沒有任何保障，他們既沒有條件享受保障性住房也沒有相關(guān)的住房補(bǔ)貼，是長期被排擠在保障性制度之外的人群，也為其城市住房問題得不到有效解決埋下了伏筆。

3.3農(nóng)民工的城市收入低，自行改善居住問題能力弱

農(nóng)民工主要從事制造業(yè)，建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)普遍存在技術(shù)含量低、競爭大、流動(dòng)性大、工資偏低等特點(diǎn)?；谝陨咸攸c(diǎn)，使得農(nóng)民工的低水平收入成為現(xiàn)實(shí)且難于改變。因此他們中的絕大多數(shù)只能選擇消費(fèi)較低的集體宿舍、工棚、城中村的安置房、農(nóng)房等，其住房現(xiàn)狀可想而知。

4.解決農(nóng)民工城市住房問題的對(duì)策建議

農(nóng)民工城市住房問題對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建、城市化進(jìn)程以及農(nóng)民工個(gè)人的生活質(zhì)量和幸福感都有著不可忽略的影響，因而解決農(nóng)民工城市住房問題是有必要的。因此，我個(gè)人根據(jù)國情以及對(duì)農(nóng)民工的了解，提幾點(diǎn)關(guān)于解決農(nóng)民工住房問題的建議：

4.1突破城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

由于城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響，中國農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移與發(fā)達(dá)國家有著顯著的差別，絕大多數(shù)農(nóng)民工不是以永久性遷移為目的，這就使得其在城市中處于邊緣地位，很難同城市居民一樣享有住房等多方面的保障。因此，要想建立新型城鄉(xiāng)關(guān)系，解決農(nóng)民工城市住房問題，就必須改革城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

4.2完善住房公積金制度

政府必須改革當(dāng)前的住房公積金制度，建立一個(gè)高效、統(tǒng)一和可行的住房公積金全國轉(zhuǎn)移支付制度及全國性的住房公積金信息管理系統(tǒng)。政府相關(guān)部門應(yīng)拓寬住房公積金的使用范圍，如增設(shè)住房公積金用于支付房租的內(nèi)容，其性質(zhì)相當(dāng)于住房補(bǔ)貼。由于大部分新生農(nóng)民工工收入偏低，對(duì)未來的預(yù)期不高，因此在城市購房的可能性很小，對(duì)于這部分群體，若繳交了公積金，政府應(yīng)允許其可以采取公積金支付。使得公積金能正在為社會(huì)謀福祉。

4.3 盡快建立廉租房制度，有針對(duì)性地為農(nóng)民工提供更多實(shí)惠的出租房

廉租房，顧名思義，是為低收入者提供的價(jià)格便宜并且適宜居住的出租房。從供需兩方面看，廉租房具有可行性：一是農(nóng)民工的企盼表明了對(duì)廉租房的需要。通過大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：有許多農(nóng)民工希望政府能提供面積適中、價(jià)格低廉的廉租房給他們居住。這在很大程度上代表了全國農(nóng)民工的需求，所以廉租房的需求量是很大的。二是政府有責(zé)任為農(nóng)民工提供良好的住房條件。對(duì)于我國政府來說，向農(nóng)民工提供廉租房不是沉重的負(fù)擔(dān)?？傊绻贫群侠?，并且充分考慮農(nóng)民工的需要，廉租房將成為解決農(nóng)民工城市住房問題的主要渠道。

4.4 加大發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，允許符合條件的農(nóng)民工購買經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是開發(fā)商以微利價(jià)出售給中低收入家庭的商品房。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的土地由政府無償劃撥給開發(fā)商，所以房價(jià)在中低收入家庭的承受范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房也因此具有社會(huì)保障性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不僅對(duì)城市中的低收入居民來說是必須的，對(duì)在城市中有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)民工也值得倡導(dǎo)。首先，允許農(nóng)民工和城市居民一樣購買經(jīng)濟(jì)適用房，體現(xiàn)公平公正原則。其次，農(nóng)民工屬于中低收入一族，符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的要求。最后，允許農(nóng)民工購買經(jīng)濟(jì)適用房充分考慮到了在城市中奮斗了多年的農(nóng)民工，盡管戶口不在城市，但常年的城市生活已經(jīng)使他們成了事實(shí)上的城市人，也已經(jīng)有了一定的積蓄。同時(shí)也要考慮收入相對(duì)較高的技術(shù)性農(nóng)民工。對(duì)于這些農(nóng)民工來說，也許購買商品房還不不現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房卻是可以承受的。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策須及時(shí)改善，真正做到既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。

城市的發(fā)展離不開千千萬萬的農(nóng)民工，他們的貢獻(xiàn)應(yīng)該有相應(yīng)的回報(bào)。關(guān)注并解決農(nóng)民工住房問題是回報(bào)農(nóng)民工的重要方面，我們有理由也有必要把它做好。

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篇10

【關(guān)鍵詞】均衡分配 退出機(jī)制 配套設(shè)施 戶型

中圖分類號(hào)：[C979]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

經(jīng)適房政策及功能

經(jīng)適房政策概念

定義：經(jīng)適房是指針對(duì)中低收入家庭的社會(huì)保障性商品住宅。其價(jià)格相對(duì)于市場商品房較低。并按住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅

模式特征：經(jīng)適房更強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑質(zhì)量不過關(guān)，保證生活配套設(shè)施齊全。

功能

社會(huì)保障功能

保證更多人獲得住宅權(quán)。對(duì)于收入水平較低的人，沒有能力取得適合的住宅，住宅權(quán)對(duì)于他們而言主要是一種公法上的權(quán)利，能使他們獲得政府和社會(huì)的住房扶助和保障。

社會(huì)分配功能

促進(jìn)均衡分配住房資源。通過經(jīng)適房政策，政府可以將稅收合理公平得分配到群眾身上，緩解貧富兩極分化現(xiàn)象。

宏觀調(diào)控功能

政府通過經(jīng)適房政策，介入房地產(chǎn)市場，平衡供求關(guān)系，緩解供需矛盾。

上海經(jīng)適房政策發(fā)展歷程及社會(huì)背景

上海保障房體系包括住房解困、廉租房、公房租憑、公房出售、、租金補(bǔ)貼等方式。經(jīng)適房政策屬于保障房政策體系的具體分支。

第一階段（1995~1999）： 1995年福利分房政策結(jié)束后，住宅商品化一路猛進(jìn)，房地產(chǎn)市場大熱。在福利分房結(jié)束的同時(shí)，上海也建立起了不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：即最低收入家庭租賃廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房；高收入家庭購買、租賃商品房。當(dāng)時(shí)，因?yàn)榉績r(jià)尚未過高，這幾項(xiàng)政策并未予以重視，并且由于經(jīng)適房與上海普通商品房價(jià)格相近而滯銷。經(jīng)適房政策于1999年停止。

第二階段（1999~2008）：這幾年，上海房價(jià)節(jié)節(jié)升高，大掀炒房熱潮，房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通民眾的購買力。中低收入家庭住房苦難，而新建的商品房卻被屯在炒房者手中，大量閑置，造成了住房兩級(jí)分化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。為緩解這一現(xiàn)象，政府開始宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，大力發(fā)展社會(huì)保障性住房政策。先是于2005年商品房價(jià)瘋漲之際，啟類似于經(jīng)適房的動(dòng)“兩個(gè)1000萬工程”。至2008年上海全面重新啟動(dòng)經(jīng)適房政策。

經(jīng)適房政策是應(yīng)現(xiàn)有住房資源分配不均，貧富兩極分化嚴(yán)重的社會(huì)問題而產(chǎn)生的。在上海的房地產(chǎn)市場面臨失控的狀態(tài)下，政府作為市場的管理與調(diào)控者，有責(zé)任介入，宏觀調(diào)整畸形的市場，保障人民最基本的住房需求。

經(jīng)適房相關(guān)政策

1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，正式提出經(jīng)濟(jì)適用房。

2002年《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》

2003年《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理意見的通知》

2004年《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》

2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段每套住房一般控制在60平方米左右。

價(jià)格方面，規(guī)定保本微利利潤不高于3%

銷售對(duì)象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。

購買程序：凡購買經(jīng)濟(jì)適用房，須由職工所在單位出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，由經(jīng)適房項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行審核，符合條件后方可購買。

政策在上海的實(shí)施情況

據(jù)2012年調(diào)查數(shù)據(jù)，在上海市經(jīng)適房相對(duì)集中的區(qū)域，如金山、奉賢，抽取符合申請(qǐng)條件及暫時(shí)不符合但住房情況較差的居民作為調(diào)查樣本

整體滿意度調(diào)查:

70.5%對(duì)經(jīng)濟(jì)房政策總體呈滿意態(tài)度，對(duì)經(jīng)適房的申購及審核程序認(rèn)可。

價(jià)格評(píng)價(jià)：

40%左右居民認(rèn)為價(jià)格可以接受，40%認(rèn)為價(jià)格不高不低，20%認(rèn)為偏高。并且，購買經(jīng)適房只能擁有60% 的產(chǎn)權(quán)。這一點(diǎn)，成為市民棄購經(jīng)適房的主要原因。

存在問題：

仍有相當(dāng)部分市民住房困難，但是不符合經(jīng)適房申購要求，希望可以放寬申購標(biāo)準(zhǔn)。

近一半的被調(diào)查者表示，出行、就醫(yī)不方便是居住經(jīng)適房的主要問題。

上海經(jīng)適房政策效果評(píng)價(jià)

預(yù)期目標(biāo)

作為上海保障房政策中的一部分，經(jīng)適房政策預(yù)期目標(biāo)是改善中低收入家庭住房條件，緩解商品房市場房價(jià)過高帶來的問題，與廉租房、公房租憑等政策不同的是，經(jīng)適房是介入房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，涉及產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)

從上海目前發(fā)展情況看，2008年的經(jīng)適房的重新啟動(dòng)取得了部分成效，體系機(jī)制都較1999年之前更為成熟。但投入有限，受惠的人群不夠多，不足以有力解決房價(jià)過高的問題；制上的不完善，讓贏利者有機(jī)可圖，使本就不足的經(jīng)適房源沒有全部用到真正需要的市民上；選址偏僻，配套生活設(shè)施不足，使居民出行就醫(yī)成問題。

總體來看，2008年后的上海經(jīng)適房政策，更加明確了經(jīng)適房保障性的屬性，保障對(duì)象更有針對(duì)性，申購程序標(biāo)準(zhǔn)化。但是因?yàn)榻ㄔ斐杀?，機(jī)制存在紕漏，審核不嚴(yán)格等問題，未能完全發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)，很多方面有待改善。

1999年經(jīng)適房被迫停止原因分析

房價(jià)與商品房價(jià)格接近，優(yōu)惠幅度不大，并且在隨后的房價(jià)波動(dòng)中，沒有適時(shí)調(diào)節(jié)價(jià)格，造成大量經(jīng)適房滯銷。

經(jīng)適房的使用和性質(zhì)概念模糊，由于國外并沒有經(jīng)適房的概念，只能參考如英國政府建低價(jià)房出售等國外政策，機(jī)制沒有貼合上海當(dāng)時(shí)的情況。

經(jīng)適房多選址于近郊區(qū)，而當(dāng)時(shí)的上海缺乏成網(wǎng)絡(luò)的軌交體系，居民工作、出行、就醫(yī)問題無法解決。

上海經(jīng)適房政策存在問題及原因分析

經(jīng)適房市場整體制度混亂，有人為的腐敗和不規(guī)范操作，更多的是政策本身尋在模糊不清或者不合理之處。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一套經(jīng)適房只能保障一戶，且是永久享用的。

因?yàn)橥顺鰴C(jī)制不完善，部分市民經(jīng)濟(jì)能力提高后，依然占據(jù)經(jīng)適房，而更為需要的家庭因房源不足，不能享受經(jīng)適房政策。

經(jīng)濟(jì)保障屬性與市場屬性界定不清。

經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)入手五年后，經(jīng)政府批準(zhǔn)，即可出售。利潤比例較一般商品房大得多，很多人因此弄虛作假，購買經(jīng)適房贏利。

經(jīng)適房配套設(shè)施不完善，且周邊交通不便

為了降低建設(shè)成本，經(jīng)適房可選擇的區(qū)位條件有限，大多位于外環(huán)附近或者更遠(yuǎn)的郊區(qū)，工作生活極不方便。而配套的生活設(shè)施不完善，又增加了居民的生活成本。

戶型設(shè)計(jì)不合理，部分面積過大，導(dǎo)致超出低收入家庭承受范圍

按照經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)，面積應(yīng)當(dāng)控制在60~110平方米之間，經(jīng)適房的面積不宜大，因?yàn)樯虾５姆績r(jià)即使優(yōu)惠過后，100平方米左右的房子總價(jià)依然是很高的，低收入家庭購買依然困難。

居民收入的私密性導(dǎo)致經(jīng)適房對(duì)象審核困難

工資信息容易獲得，但是財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)備的情況就很容易弄虛作假，作為審核人員也不容易調(diào)查清楚，所以在審核經(jīng)適房購買資格時(shí)，情況混亂。

政策建議

建立必要的申購者舊房回購制度，由政府同意回收的舊房可以作廉租房或公租房

對(duì)特別困難的申購者實(shí)施低息、免息貸款政策，幫助無法自行負(fù)擔(dān)購房費(fèi)用的家庭。

完善經(jīng)濟(jì)適用住房退出機(jī)制，讓公共福利資源循環(huán)使用，對(duì)于經(jīng)濟(jì)改善的家庭不再需要居住保障性住房的及時(shí)退出，流出資源給更加需要的人。需要管理部門定期調(diào)查經(jīng)適房居民經(jīng)濟(jì)情況。

明確產(chǎn)權(quán)問題，可以受助家庭擁有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)、處分權(quán); 政府則享有有限的收益權(quán)和處分權(quán),完全讓渡出占有權(quán)、使用權(quán), 房屋存繼期間也不承擔(dān)管理、維護(hù)等相關(guān)義務(wù)。

擴(kuò)大廉租房房源，因?yàn)榱夥颗c市場的界限劃定相對(duì)清晰，且不涉及產(chǎn)權(quán)問題，避免了經(jīng)適房被投機(jī)贏利的問題。并且廉租房不需要大量資金購買房屋，可以及時(shí)緩解住房問題，作為購買經(jīng)適房前的過渡。

加強(qiáng)軌交網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，經(jīng)適房的選址與交通系統(tǒng)建設(shè)相結(jié)合，方便的公共交通體系可以減少因距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，帶來的生活不便。并在考慮建設(shè)成本的情況下，盡可能為經(jīng)適房配備生活基本設(shè)施。

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