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Abs trac t: This paper has introduced the situation of research on the concep t culturalmarket" in China， and pointed out the differ ences in its categories， inherent characters and cultural connotation. This paper attemp ts to give a definition of constructive concep t "culturalmarket" in a specific classification， with social and behavioral scientific app roach，and suggest the research change from the" concep tualized" dialectical to the " operational" emp irical.

文化營銷作為營銷策略中的一種營銷方式，已被廣泛運用在具體的營銷實踐中。自文化營銷概念提出至今，其概念的界定一直困擾著研究者，數(shù)百篇的相關(guān)文獻在文化營銷的類別歸屬、本質(zhì)特征和文化內(nèi)涵方面出現(xiàn)較大的分歧，未能統(tǒng)一認識。對文化營銷概念作出更為科學的界定對深入探討文化營銷的功能作用、實施策略以及實踐中的具體運用具有十分重要的意義。筆者在對大量相關(guān)文獻進行分析的基礎(chǔ)上，通過對文化營銷理論發(fā)展歷程的回顧，對文化營銷概念界定的主要觀點進行了系統(tǒng)地分析和綜述，在此基礎(chǔ)上，運用社會及行為科學研究方法，將文化營銷確定為特殊類概念———構(gòu)念(即研究者依據(jù)研究的需要所仔細建構(gòu)或“發(fā)明”的一種概念) ，重新對文化營銷構(gòu)念作出了文義性定義，并建議對該課題的研究應(yīng)從“概念化”逐步過渡到“操作化”，以便對文化營銷作出進一步的實證研究，更好地提高其實用性價值。

一、“文化營銷”理論研究的歷史回顧

(一)“文化營銷”理論在國外的發(fā)展歷程

20世紀中葉，伴隨著品牌形象概念( Symbolism andlife Cycle)的誕生，美國學者利維( Sidney levy)首次提出文化因素在品牌形象塑造中具有提升產(chǎn)品附加值的作用。菲利普·科特勒在其經(jīng)典名著《營銷管理》中進一步強調(diào):“品牌能表達出六層意思:屬性、利益、價值、文化、個性、使用者?！盵 1 ]溫德爾·史密斯(Wendell R Smith)也在其市場細分理論中提及文化因素對市場細分的影響作用。杰羅姆·麥卡錫(McCarthy)于1960 年在其《基礎(chǔ)營銷》(BasicMarketing)一書中創(chuàng)建4Ps營銷理論，再一次明確了文化因素在營銷中的巨大作用。隨后出現(xiàn)的買方行為理論將文化因素列為影響消費者購買行為的因素之首。

20世紀80年代出現(xiàn)的企業(yè)文化研究熱潮，推出一種嶄新的理論觀點，即把企業(yè)價值觀作為核心的文化理念，并將其確定為影響企業(yè)發(fā)展的決定因素。由此不難看出，文化營銷的思想在市場營銷理論中已初露端倪。[ 2 ]然而，國外營銷學界并未就文化營銷在此基礎(chǔ)上作進一步的研究與探討，更未對文化營銷這一新的營銷現(xiàn)象作出理論上的建構(gòu)，只是將研究重點集中于跨文化的營銷研究，闡述文化的區(qū)域性對營銷的影響，尤其是區(qū)域性文化對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等營銷組合的影響作用以及所應(yīng)采取的相應(yīng)策略。

(二)文化營銷在國內(nèi)的發(fā)展歷程

市場營銷理論于20世紀70 年代傳入我國。國內(nèi)各高校陸續(xù)開設(shè)了市場營銷專業(yè)課程。隨著教學與科研的推進，一大批營銷學教材、論文及專著相繼問世。由此，我國的營銷學理論在借鑒西方營銷理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的市場營銷實踐，逐步建立并完善起來。

自張志華在《上海商業(yè)》1995年第4期上發(fā)表的《從商業(yè)營銷到文化營銷》中首次提出“文化營銷”概念至今， [ 3 ]已有400余篇有關(guān)文化營銷的論文問世?！胺评铡た铺乩諣I銷理論貢獻獎”獲得者王方華教授，在20世紀80年代初就開始了營銷學的研究。他與伏寶會、肖志兵于1998年合著出版的《文化營銷》，標志著文化營銷理論在我國市場營銷領(lǐng)域真正確立。該書是第一部系統(tǒng)性研究文化營銷的理論專著，作者主張在企業(yè)的營銷理念中注入文化因素， 以更好地實現(xiàn)市場營銷的個性化和差異化。[ 4 ] 2005年，合肥工業(yè)大學出版社出版了周本存的《文化與市場營銷》，進一步論述了文化與市場營銷的關(guān)系。[ 5 ]同時，一批卓有成就的碩士、博士也對文化營銷進行了較為深入的研究。

400余篇有關(guān)文化營銷的論文及專著，從最初嘗試性地提出“文化營銷”這一概念，到進一步探討文化營銷的功能意義、文化營銷策略及文化營銷的應(yīng)用性研究，這一過程的推進，使得文化營銷的概念漸趨明晰，文化營銷理論逐漸被建構(gòu)，進一步充實并完善著市場營銷學理論。

二、我國關(guān)于“文化營銷”概念研究的現(xiàn)狀

(一)對“文化營銷”概念界定的代表性觀點

國外營銷學界雖然對文化與營銷的相互影響與作用積累了許多研究成果，但尚未明確提出文化營銷這一概念，更未對此進行專題研究。國內(nèi)對此也沒有較統(tǒng)一的界定。目前在國內(nèi)營銷學界存在著不同的認識，較具代表性并被人們引用較多的定義有如下幾個:

1、文化營銷是構(gòu)建核心價值觀的一種營銷方式。1998年，王方華教授等提出“文化營銷是有意識地通過發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)或創(chuàng)造某種核心價值觀念來達成企業(yè)經(jīng)營目標(經(jīng)濟的、社會的、環(huán)境的)的一種營銷方式”。[ 6 ]

2、文化營銷是“企業(yè)(組織)經(jīng)營者通過對表層文化(文化載體) 、深層文化(文化規(guī)則)和核心層文化(文化內(nèi)涵)的深刻理解，將文化的因素滲透到營銷的整個過程中，提升產(chǎn)品和服務(wù)附加值，增強產(chǎn)品和服務(wù)競爭力，更好地實現(xiàn)市場交換的一種營銷方式”。[ 7 ]

3、文化營銷是一種滿足消費者文化需求的營銷方式。它是在營銷活動中，企業(yè)運用文化造勢，建立起一種新的產(chǎn)品———文化需求聯(lián)系。從產(chǎn)品開發(fā)到商標命名、廣告宣傳等滲入濃郁的文化氣息。讓消費者在獲得產(chǎn)品實體的同時，還能獲得精神上的滿足，更注重它們的情感性、審美性、象征性、符號性等文化價值。[ 8 ]

4、文化營銷是一種協(xié)調(diào)營銷活動中文化沖突的方式。它是“針對企業(yè)面臨的目標市場的文化環(huán)境采取一系列的文化適應(yīng)策略，以減少或防止營銷與文化、異域文化的沖突，進而使營銷活動適應(yīng)和融合于當?shù)匚幕囊环N營銷方式”。[ 9 ]

以上四種觀點將文化營銷概念歸屬同一類別，即營銷策略中的一種營銷方式，但在各自定義的界定項中對文化營銷特征的述及卻各有不同。第一種觀點體現(xiàn)了時代性(“發(fā)現(xiàn)”) 、區(qū)域性(“甄別”) 、導向性(“培養(yǎng)”) 、獨特性(“創(chuàng)造”)特征，但將文化單純界定為核心價值觀而忽略了文化與消費者、文化與產(chǎn)品、文化與營銷的辯證關(guān)系。第二種觀點涉及文化有提升產(chǎn)品附加值的作用，但單純地強調(diào)營銷者的主觀性，遺漏了文化的時代性、區(qū)域性特征，未能突出消費者的文化需求與以盈利性顧客為核心的營銷理念產(chǎn)生了沖突。第三、四種觀點抓住了滿足消費者文化需求的核心和協(xié)調(diào)文化沖突的特征，但定義顯得單一而不夠全面。

5、第二類觀點認為文化營銷是一種營銷活動?！笆侵钙髽I(yè)在市場營銷中有意識地通過發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)和運用某種獨特的核心價值觀念為手段來達成企業(yè)經(jīng)營目標一種戰(zhàn)略性營銷活動”。[ 10 ]將文化營銷劃入“營銷活動”類別顯得寬泛而不具體。定義中涉及文化營銷的一些特征，但同樣忽略了文化與產(chǎn)品的關(guān)系及對文化內(nèi)涵的界定，有失偏頗。

6、第三類觀點認為文化營銷是企業(yè)文化的營銷，是一種先進的營銷理念?！昂诵氖墙柚谒茉煲环N全體企業(yè)人所共同認同的價值觀來推動企業(yè)營銷的成功”。[ 11 ]該類觀點是從傳播學的角度而不是從市場營銷學角度來界定文化營銷概念。

(二)對“文化營銷”概念界定的主要分歧

對“文化營銷”概念的已有定義可分成三大類:第一類是將“文化營銷”歸入“營銷方式”，在這一類別下又有不同的特征說明，如“構(gòu)建核心價值觀”、“滿足消費者文化需求”等;第二類是將“文化營銷”歸入“營銷活動”，特征是“有意識地通過發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)和運用某種獨特的核心價值觀念為手段來達成企業(yè)經(jīng)營目標”; 第三類是將“文化營銷”歸入“營銷理念”，特征是“以文明取勝的競爭意識作為指導思想，以企業(yè)文化為傳播手段來溝通消費者”。這些定義的分歧主要在于對“文化營銷”概念的類別歸屬及其本質(zhì)特征方面存在不同的認識和看法?！拔幕癄I銷”概念類別歸屬的分歧主要在于:“文化營銷”在市場營銷學的理論體系中究竟如何歸類? 是一種營銷理念，還是一種傳播方式? 是一種營銷活動，還是一種營銷方式?

“文化營銷”特征方面的分歧主要集中在幾個問題上:一是文化營銷的“文化”含義，是指企業(yè)內(nèi)部的價值觀、道德、習俗、思維方式，還是指與外部消費者價值觀、道德、習俗、思維方式等的溝通? 二是文化的作用問題。它是一種營銷的工具手段，還是作為一種主動的創(chuàng)造性的價值構(gòu)建活動? 三是文化營銷作為一種營銷方式，它僅僅是滿足一種文化需求還是應(yīng)具有更高的價值取向? 四是現(xiàn)已歸納出的特征，如時代性、區(qū)域性、導向性、獨特性等幾個方面是否已包含“文化營銷”概念的全部屬性? 等等。造成“文化營銷”概念的認識分歧主要有以下幾方面的原因:一是營銷學本身發(fā)展的歷史只有幾十年的時間，“市場營銷”的概念本身也處于不斷地修訂與完善之中;

二是“文化”概念尚無定論，分歧較大，有影響的“文化”定義就有200多個;三是“文化營銷”與“營銷文化”出現(xiàn)概念混淆，造成認識誤區(qū);四是“文化營銷”在市場營銷學理論體系中的歸屬問題在現(xiàn)有的研究中未能達成一致性的認識;五是“文化營銷”的適用領(lǐng)域還有待進一步探索等。如果造成“文化營銷”出現(xiàn)認識分歧的上述原因不能得到有效解決，那么，要想對“文化營銷”作出科學的定義就是一件不太容易的事情。

(三)對“文化營銷”構(gòu)念的文義性定義

“文化營銷”是一種社會現(xiàn)象，涉及人的行為和行為的結(jié)果，屬社會及行為科學范疇，學科歸屬為管理學。社會及行為科學主要探討個人或組織在社會或其它情境中所表現(xiàn)的行為及行為的結(jié)果，即是以科學方法研究人的行為及行為的結(jié)果為宗旨。根據(jù)社會及行為科學關(guān)于概念分類的理論，“文化營銷”屬于概念類別中的關(guān)系概念，反映著“文化”、“營銷”及其屬性之間的關(guān)系，也是科學研究者依據(jù)研究的需要所仔細建構(gòu)或“發(fā)明”的一種概念，即構(gòu)念( construct) 。每一個構(gòu)念都是一個概念，但是一個概念卻未必是一個構(gòu)念。與概念相比，構(gòu)念在科學研究中常常具有更大的用途和意義:

( 1)要能用做科學研究上的概念，構(gòu)念的界定必須以能加以測量為原則。例如，研究者可用顧客問卷調(diào)查的方法來測驗文化營銷的功能作用。

(2)為了進行更有效的科學研究，人們往往將構(gòu)念放入某種理論架構(gòu)，以探索其與架構(gòu)中其它構(gòu)念的關(guān)系。[ 12 ] 如，研究者可以探索文化營銷與銷售業(yè)績的關(guān)系，而得知前者是否為后者的決定因素。

我們知道，任何一個概念都必須用一個詞來代表。語意學理論認為，定義是指有關(guān)所用之詞的認知意義( cogni2tive meaning)解釋，即對該詞的用法解釋。定義有很多種分類，如約定性定義( stipulated definition) 、真實性定義( real definition) ; [ 13 ]也有文義性定義( literary definition) 、操作性定義(operational definition)等。[ 14 ]科學的構(gòu)念必須反映事物的本質(zhì)特征，文義性定義的特點是在定義中直接述及被界定項所指事物的性質(zhì)或特征(有時可能是假想的) 。由此推斷:現(xiàn)有關(guān)于文化營銷概念的定義多屬文義性定義，即直指文化營銷的性質(zhì)或特征。綜合已有的相關(guān)研究成果，“文化營銷”的特征可歸納為時代性、區(qū)域性、導向性、獨特性等幾個方面。筆者認為，將“區(qū)域性”特征改為“對應(yīng)性”特征更合適些。理由是:“對應(yīng)性”特征既包含“區(qū)域性”特征(不同區(qū)域的消費者存在文化需求差異) ，也包含層次性特征(相同區(qū)域的消費者同樣存在文化需求的層次差異) ，這樣更能體現(xiàn)現(xiàn)代營銷理念所倡導的“顧客中心論”思想。

筆者認為，在對現(xiàn)有相關(guān)文獻和具體案例的分析、理解和推斷的基礎(chǔ)上，運用社會及行為科學研究方法理論，對“文化營銷”構(gòu)念可作如下文義性定義:是營銷者(個人或組織)有意識地發(fā)現(xiàn)、甄別和培養(yǎng)消費者的精神文化需求，通過將相應(yīng)的文化因素滲透至營銷過程，以提升產(chǎn)品及服務(wù)的附加值，更好地實現(xiàn)市場交換的一種營銷方式。

這個定義包含了前述四個本質(zhì)特征:“發(fā)現(xiàn)”，體現(xiàn)了“時代性”特征，因為發(fā)現(xiàn)的對象就是當時代的消費者，其文化需求必然體現(xiàn)其時代性特征;“甄別”，體現(xiàn)了“對應(yīng)性”特征，不同區(qū)域的顧客群體擁有不同的文化背景和文化需求，相同區(qū)域的消費者同樣存在文化需求的層次差異，甄別其需求并采取相應(yīng)的文化營銷策略，就可避免細分市場時出現(xiàn)文化沖突與摩擦，從而正確確定相應(yīng)的目標顧客;“培養(yǎng)”，體現(xiàn)了“導向性”特征，文化營銷的導向表現(xiàn)為兩個方面，一是用文化理念與消費者進行溝通，二是對某種文化消費觀念、消費行為的引導與培養(yǎng)，達到影響消費者文化消費觀念，改變其消費行為以及生活方式或生活習慣的目的;營銷主體“個人或組織”，體現(xiàn)了“獨特性”特征，營銷者屬多元變量概念，無論個人或組織在“有意識”地運用文化營銷策略時都會有各自不同的分析、判斷及實施行為，這些行為由于營銷者的個體差異性必然會形成差異化的結(jié)果，具體體現(xiàn)為不同的企業(yè)文化品牌、產(chǎn)品文化特征所表現(xiàn)出的產(chǎn)品品牌等表征。

文義性定義將“文化營銷”這一構(gòu)念放入市場營銷學的理論架構(gòu)中，歸入“市場營銷策略”，其“種概念”屬“營銷方式”類別。企業(yè)市場營銷管理過程包含著下列四個互相聯(lián)系的步驟:分析市場機會———選擇目標市場———確定市場營銷策略———市場營銷活動管理。策略是用于實現(xiàn)目標的方案集合。市場營銷策略就是用于實現(xiàn)營銷目標(即交換目標)的方案集合。這里的“集合”是一個復數(shù)，由多個單數(shù)構(gòu)成，文化營銷只是這個“集合”中的一種。其它諸如概念營銷、服務(wù)營銷、情感營銷、教育營銷等都應(yīng)歸入這個“集合”種概念之中。從營銷的操作方式來看，營銷早已不再是單一的傳統(tǒng)營銷方式，而是當代各種營銷方式的高度融洽，如時下流行的網(wǎng)絡(luò)營銷、媒介營銷、電話營銷等。這些營銷方式，作為企業(yè)一般都會與傳統(tǒng)營銷方式有機結(jié)合靈活地選擇出最適合的營銷方式。總之，文義性定義首先將“文化營銷”確定為科學研究者依據(jù)研究的需要所仔細建構(gòu)或“發(fā)明”的一種構(gòu)念( construct) ，歸入“營銷方式”種概念，其表現(xiàn)為時代性、對應(yīng)性、導向性、獨特性特征。主要功能為增值作用，即通過文化因素的滲透來提高產(chǎn)品或服務(wù)的附加值，以實現(xiàn)更好的營銷目標。概念形成的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)與消費的辯證統(tǒng)一理論、現(xiàn)代營銷之“顧客需求中心”理論，即消費者的文化需求促成了生產(chǎn)和營銷過程中的文化滲透，使二者實現(xiàn)互動共融、各取所需、物我所欲的交換目標。

三、“文化營銷”構(gòu)念研究的發(fā)展趨勢

迄今為止，對“文化營銷”構(gòu)念的研究取得了較大的進展，尤其是對“文化營銷”的本質(zhì)特征作出了許多有益的探索?！拔幕癄I銷”專題研究的成果豐富并完善著市場營銷學理論，同時也說明“文化營銷”這一社會現(xiàn)象已受到學者們的關(guān)注并從理論上進行了一定的探索與研究。人們開始認識到文化對營銷的巨大影響和作用，學者們從眾多具體的文化營銷實踐案例中歸納抽離出一些共同屬性，在此基礎(chǔ)上形成“文化營銷”這一科學構(gòu)念，并定位在市場營銷學的理論架構(gòu)中。

“文化營銷”這一社會現(xiàn)象萌芽于營銷實踐，在實際運用中被發(fā)現(xiàn)、總結(jié)并逐步歸納上升到理論研究領(lǐng)域。由于“文化營銷”是一新興的社會現(xiàn)象，從發(fā)現(xiàn)其功能作用、嘗試性的運用到理論研究至今，只有短短10 余年時間?！拔幕癄I銷”的理論研究可以說仍處于起步階段，尚需繼續(xù)拓展和深入，尤其是“文化營銷”的類別歸屬、本質(zhì)特征、“文化”內(nèi)涵等問題的研究應(yīng)逐步取得一致認同。市場營銷學屬應(yīng)用性學科。

在對應(yīng)用性學科的科學研究中，研究者所處理的主要是實證性的概念。而一個概念是否為實證性者，視此概念是否具有操作性定義(opera2tional definition)而定。不同于文義性的定義，操作性定義在界定一個概念時，并不直接描述被界定項所指事項的性質(zhì)或特征，而是根據(jù)可觀察、可測量、可操作的特征來界定變量含義的方法。在實證性研究中，操作性定義尤為重要，用它來界定一個名詞或概念的最大優(yōu)點是具有明確而客觀的標準，可避免不必要的歧義和爭論，它是研究是否有價值的重要前提。文化營銷這一類概念不屬于物體概念和事件概念，而是屬于關(guān)系概念類別。這類關(guān)系概念的品質(zhì)并不是可以快速被觀察到的“事實”。更確切地說，如果要研究它們，就必須把它們變成可操作的項目，就是把它們變成具體的和可測量的形式。

所有的實證性研究都必須有測量，并且所有的測量都必須把一般的抽象概念變?yōu)榫唧w的行為指標?！拔幕癄I銷”屬市場營銷學這門應(yīng)用性學科中的一個多元變量，對其概念的研究應(yīng)從“概念化”逐步過渡到“操作化”，讓文化營銷來之于實踐，上升到理論建構(gòu)，再用建構(gòu)的理論來指導實踐。盡管操作性定義如此重要，但在科學研究中，文義性定義也有其存在的價值。尤其是當一新概念或變量出現(xiàn)時，文義性定義能起到幫助人們了解所研究的變量或事項的基本性質(zhì)和特征，以便更好地明確其操作性定義的方向。因此，對于文化營銷這種新概念，在目前的研究初始階段采取文義性定義來探討其本質(zhì)特征是與實證性研究的要求相吻合的。

眾所周知，概念是人類對一個復雜的過程或事物的理解，人們對于特定事物的本質(zhì)的認識，即科學概念的內(nèi)容，并不是單一的、無條件的，而是多方面的、有條件的。概念總是隨著人的實踐和認識的發(fā)展，處于運動、變化和發(fā)展的過程中，這種發(fā)展的過程或是原有概念的內(nèi)容逐步遞加和累進，或是新舊概念的更替和變革。文化營銷不是一個靜態(tài)的概念，而是一個動態(tài)的不斷補充的發(fā)展的概念。對于它的理解和認識也應(yīng)是隨著市場環(huán)境的發(fā)展變化而不斷更新和發(fā)展。

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篇2

改革開放以來，西方市場營銷學的引入為中國的市場營銷發(fā)展起到了十分積極的推動作用，到目前為止，傳統(tǒng)的4P營銷理論（產(chǎn)品Produck、價格Price、地點Place、促銷Promotion）也一直成為指導我國營銷實踐的主流理論。然而，隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，市場環(huán)境的不斷變化，特別是面對知識經(jīng)濟的來臨和世界貿(mào)易組織的加入，傳統(tǒng)的4P營銷模式已經(jīng)顯得有些力不從心，因為它無法滿足中國企業(yè)對品牌形象、服務(wù)水平和顧客關(guān)系等重要營銷戰(zhàn)略的更高要求。

以品牌為例，在21世紀的今天，無論是在哪一個國家，我們隨時隨地可以看到諸如可口可樂、麥當勞、萬寶路、奔馳、耐克、索尼等等國際品牌的身影，然而國內(nèi)卻沒有一個品牌可以與之抗衡。在證券行業(yè)，截至2001年底，我國全部券商的注冊資本之和也不過800億元人民幣左右，而美國摩根士丹添利在1999權(quán)益資本就高達9000億美元。到2002年上半年，中國已有124家證券公司，注冊資金共1060億元，資產(chǎn)管理規(guī)模7814.57億元，相當于國內(nèi)一個中等銀行的資產(chǎn)規(guī)模，但和國外相比，僅美林證券一家的管理資產(chǎn)就高達1.4萬億美元。面對這種品牌實力的巨大落差和WTO的加入，國內(nèi)企業(yè)盡管紛紛亮出了“打造民族品牌”旗號。但遺憾的是，傳統(tǒng)的4P營銷模式已經(jīng)無法做到這點。在知識經(jīng)濟來臨的今天，中國企業(yè)再也不能憑借產(chǎn)品生產(chǎn)、制定價格、批發(fā)銷售和宣傳促銷取得顯著的營銷績效，更不能以此獲得企業(yè)品牌價值的提升。

正是因此，中國企業(yè)在歷經(jīng)了產(chǎn)品競爭、質(zhì)量競爭和價格競爭之后，不約而同地將目光投向了品牌形象和服務(wù)質(zhì)量的建設(shè)，于是，紛紛求助于各種新型營銷或品牌設(shè)計技術(shù)。但另一方面，盡管近年來從國外傳入的品牌營銷、服務(wù)營銷、一對一營銷、關(guān)系營銷、CIS（企業(yè)形象系統(tǒng)）、CRM（顧客關(guān)系管理）和IMC（整合營銷）等現(xiàn)代營銷理論在一定程度上推動了我國企業(yè)的營銷深化和品牌建設(shè)，但這些“細分式”的營銷思想并不完全適應(yīng)中國的市場環(huán)境，或者說它們最終也只能夠幫助中國企業(yè)改善某一方面的局部的問題，而不能從整體上為中國企業(yè)帶來營銷績效和品牌形象的本質(zhì)變化。因為，這些現(xiàn)代營銷理論都是建立在一種高度發(fā)達和成熟市場環(huán)境基礎(chǔ)之上的一種“細分式”營銷理論，而當前的中國市場環(huán)境從總體上來說還與發(fā)達國家成熟市場存在著較大的差距。這種差距主要表現(xiàn)在我國目前的經(jīng)濟水平不發(fā)達，經(jīng)濟狀況不平衡，市場環(huán)境不成熟，企業(yè)品牌基礎(chǔ)不牢固，企業(yè)服務(wù)水平低下等等方面。更嚴重的問題還在于，面對眾說紛紜、各執(zhí)一詞的現(xiàn)代西方營銷理論，中國的企業(yè)家們又顯得有些盲從。八十年代“公關(guān)熱”，九十年代“CI熱”，近年來又在流行“CRM熱”，這種“熱現(xiàn)象”實際上正好從側(cè)面反應(yīng)了中國企業(yè)的這種迷茫和困惑——中國企業(yè)當前的營銷工作應(yīng)以什么內(nèi)容作為核心？中國企業(yè)怎樣才能實現(xiàn)企業(yè)營銷績效和品牌價值的同步發(fā)展？

二、顧客營銷的結(jié)構(gòu)體系

顧客營銷認為，任何一個企業(yè)的營銷活動，首先必須設(shè)計出一個能夠令消費者滿意的品牌形象，并將這種形象有效地傳遞給企業(yè)的目標顧客（知名度），然后才有可能促成顧客發(fā)生“購買行為”；一旦顧客發(fā)生這種“購買行為”之后，企業(yè)則需要以最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來“兌現(xiàn)”和“印證”顧客對這個“品牌形象”的期望，以保持對這種“良好印象”的維持和鞏固（美譽度）；最后，在這兩者的基礎(chǔ)上，企業(yè)才有可能通過“關(guān)系技術(shù)”發(fā)展更深層的“顧客關(guān)系和友誼”。

事實上，無論何種營銷，無一例外都在追求企業(yè)知名度、美譽度和顧客忠誠度的高度統(tǒng)一和最大化。而當前流行的各種營銷困其屬于一種分劃式的細分營銷理論，它往往偏重企業(yè)整體營銷的某一方面，因而不能實現(xiàn)這三者的最大化發(fā)展。例如，“服務(wù)營銷”從服務(wù)的角度將企業(yè)視為一個服務(wù)的主體，強調(diào)企業(yè)對內(nèi)對外的全面服務(wù)系統(tǒng)的建構(gòu)，其中，顧客服務(wù)是服務(wù)營銷的核心內(nèi)容。服務(wù)營銷在一定程度上能夠獲得較為理想的企業(yè)“美譽度”和顧客滿意，并起到一種口碑的效果。但服務(wù)營銷對于品牌的建設(shè)和傳播卻有著明顯的缺陷?！瓣P(guān)系營銷”則是研究企業(yè)與顧客、分銷商、經(jīng)銷商、供應(yīng)商等建立、保持并加強關(guān)系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方實現(xiàn)各自目的利益和長期合作。關(guān)系營銷強調(diào)顧客關(guān)系的核心地位，并十分注重企業(yè)與顧客之間的溝通和互動的設(shè)計。實施關(guān)系營銷可能獲得顧客最佳的“忠誠度”。但是，關(guān)系營銷和服務(wù)營銷一樣，也沒有提供全面解決企業(yè)品牌建設(shè)的問題，同時，因為這種關(guān)系對象的多樣性，也使得關(guān)系營銷在不同對象、不同時間和不同地點的“傳播一致性”變得更加難以把握。

我們以一個三角形的面積來形容一個品牌的價值和營銷績效，事實上，任何一個品牌的品牌價值或是營銷績效的提升，都是通過對知名度、美譽度或忠誠度的向外延伸，因為這是影響到企業(yè)品牌和營銷績效的直接而有效的方法。同時，本圖還向我們說明這樣一個道理，即是要想獲得企業(yè)營銷績效快速提升的最佳發(fā)展方法就是保證這三個要素的同步（向外）擴張。

顧客營銷的優(yōu)勢在于，顧客營銷的要素設(shè)計充分考慮和運用了這個“價值三角形”，并將每一個“營銷要素”對應(yīng)一個“績效指標”，從而達到企業(yè)營銷的最佳狀態(tài)。顧客營銷將企業(yè)品牌建設(shè)的主要任務(wù)對應(yīng)為提高企業(yè)的“知名度”目標，將服務(wù)質(zhì)量提升的主要任務(wù)對應(yīng)為企業(yè)“美譽度”目標，將建設(shè)顧客關(guān)系的主要任務(wù)對應(yīng)為顧客“忠誠度”目標。正是這種營銷要素與品牌價值要素的成功對應(yīng)，使得顧客營銷具備了“整合”的基礎(chǔ)并且富有成效。需要指出的是，顧客營銷的觀點認為，一個企業(yè)“美譽度”的形成并不是通過一兩次公益事業(yè)或慈善活動就可以達到，如果企業(yè)的公益活動或慈善活動不能有效地與企業(yè)的目標顧客聯(lián)系起來，這種活動同樣會變得毫無意義或沒有成效。因為任何一次善和活動，都可能很快被人遺忘。顧客營銷學認為，企業(yè)“美譽度”最重要的內(nèi)容應(yīng)當是通過企業(yè)的努力，保證顧客在購買和使用企業(yè)產(chǎn)品的同時能夠產(chǎn)生一種“愉快的體驗”。這種“愉快的體驗”同樣是有益于顧客，有益于社會的“善舉”，更是構(gòu)成企業(yè)“優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”和“美譽度”的根本內(nèi)容和手段，也是顧客關(guān)系深化的必要因素。

以顧客作為企業(yè)一切營銷活動的中心，有機地將企業(yè)的品牌形象、服務(wù)質(zhì)量以及顧客關(guān)系結(jié)合起來，力求快速地有效地實現(xiàn)企業(yè)知名度、美譽度和顧客忠誠度的全面發(fā)展，為企業(yè)與消費者建構(gòu)一個穩(wěn)定的、深入的、互利的顧客友誼和商業(yè)環(huán)境，最終實現(xiàn)企業(yè)價值和長久經(jīng)營。這就是顧客營銷。我們可以用一個簡單的公式表示為：顧客營銷=品牌形象+服務(wù)質(zhì)量+顧客關(guān)系。

三、顧客營銷的波浪模型

波浪模型是顧客營銷的最大特征。這種營銷特征首先表現(xiàn)在構(gòu)成顧客營銷要素之間的相互融合。在顧客營銷的要素中，“服務(wù)質(zhì)量”是顧客營銷的三大要素之一，但同時，“服務(wù)形象”也是“品牌形象”不可缺少的重要內(nèi)容；“顧客關(guān)系”也是顧客營銷的基本要素之一，但個性化的服務(wù)同時又是發(fā)展“顧客關(guān)系”的關(guān)鍵手段。因此，顧客營銷要素之間的邊界實際上是十分模糊，并且相互融合，這是波浪的特點。其次，顧客營銷要素的運行模式并不是以時間、空間或是企業(yè)職能進行劃分，而是依據(jù)企業(yè)品牌在顧客心目中的現(xiàn)有層次、地位和當前企業(yè)與顧客的關(guān)系狀態(tài)的不同而展開。而這種營銷過程呈現(xiàn)出一種獨特的交遞式波浪發(fā)展狀態(tài)，因此，我們稱之為顧客營銷的波浪模型。我們以橫軸表示企業(yè)顧客營銷的過程，縱軸表示顧客營銷的績效，坐標中的曲線則表示顧客營銷的內(nèi)容。

首先，顧客營銷的第一個步驟就是“建立品牌形象”，達成顧客購買。

在這種過程中，企業(yè)主要任務(wù)是通過對品牌設(shè)計、品牌定位、品牌傳播等一系列手段，將企業(yè)品牌形象傳遞給目標消費者，并不斷刺激顧客的購買欲望。在這個過程中，顧客營銷的主要目的是，盡可能以更快的速度讓更多的消費者認識和了解公司的產(chǎn)品。即我們通常說的提高“知名度”，因為這是企業(yè)占領(lǐng)市場份額的前提。我們注意到，當這個曲線到達A點時，第二條曲線便開始了。A點是“顧客購買臨界點”。當一個企業(yè)通過品牌傳播的實施，使得一個消費者從不了解這個而發(fā)生購買行為，我們幾乎可以認為，這個品牌傳播是具有績效的，也是成功的。重要的是，對于一個已經(jīng)了解并購買公司產(chǎn)品的顧客來說，公司如果依然僅僅以和過去一樣的廣告等傳播方式進行營銷，傳播一些顧客已經(jīng)熟知的信息，這無疑是一種浪費，也不能起到積極的作用，因此，這種機械的營銷方式將會導致公司營銷業(yè)績的下降。因此，顧客營銷認為，在顧客發(fā)生購買行為之后，企業(yè)的營銷重點應(yīng)該從“品牌傳播”轉(zhuǎn)為“服務(wù)質(zhì)量”。

顧客營銷的第二個步驟是“提升服務(wù)質(zhì)量”，贏得顧客喜愛（曲線2）。在第一階段，企業(yè)通過品牌傳播產(chǎn)生的“效應(yīng)”，達到了讓顧客“嘗試購買”的目的。此時的企業(yè)必須進一步對以前所傳遞的品牌信息和承諾進行兌現(xiàn)，并力求滿足顧客需求和超越他的期望，以獲得顧客“愉悅的購買感受”，從而真正認可和接受產(chǎn)品。因此，在品牌建設(shè)曲線的A點之后，顧客營銷的重點應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀轭櫩吞峁┳顑?yōu)質(zhì)的服務(wù)”，讓顧客感覺到物有所值，甚至是超值。否則，一旦顧客產(chǎn)生出購買的不愉快情緒，或是與其期望值相差太遠，這個顧客不僅再也不會購買這個產(chǎn)品，并有可能影響到他周圍的朋友或是同事。這種缺少服務(wù)支持的企業(yè)產(chǎn)品，只能做“一錘子買賣”，而不可能獲得顧客對產(chǎn)品更高的評價（美譽度），當然也不可能實現(xiàn)企業(yè)的營銷績效和長久經(jīng)營。在服務(wù)曲線圖中一個點B，我們稱之為“期望臨界點”。在提升企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過程中，我們不得不回答這樣一個問題，即企業(yè)是不是要不斷地去超越顧客的期望？顧客營銷的回答是否定的，因為不斷地創(chuàng)新服務(wù)，超越期望可能會導致企業(yè)成本的增加（我們將在第五章中詳細分析）。另一方面，雖然很多公司都將“超越顧客期望”作為公司的服務(wù)理念，但在營銷實踐之中是很難行得通的。首先不同環(huán)境、不同文化、不同地區(qū)的每一個消費者都具有不同的期望，所謂超越也只能是相對而言。其次，顧客的期望會隨著顧客的經(jīng)驗而不斷進步，永無止境。因此，“超越期望”是一件十分困難的事情。顧客營銷強調(diào)的是一種“合適的服務(wù)”，而不是盲目的追求“超越”，當企業(yè)服務(wù)做到一定程度時，顧客營銷的觀點認為，應(yīng)以“發(fā)展顧客關(guān)系”來穩(wěn)定顧客，而不是盲目地“追求最好”。

篇3

一、 國產(chǎn)高概念電影發(fā)展現(xiàn)狀

（一）國產(chǎn)高概念電影概念的深度解析

本文理解的國產(chǎn)高概念電影有四高，首先必須具備高視覺形象吸引力，其次，必須具備高市場商機，再次，必須具備高情節(jié)主軸配合高劇情鋪陳，最后，也是最重要的，必須具有高觀眾關(guān)注度與高渴求度。具備上述四高，方能稱之為國產(chǎn)高概念電影。為達成高視覺形象吸引力就必須誠邀名導與明星鼎力加盟；為達成高市場商機，就必須在前期、后期著力于曝光宣傳；為達成高情節(jié)主軸與高劇情鋪陳就必須保持情節(jié)軸線清晰，既不混亂亦不燒腦，劇情鋪陳精致且易沉浸；而為達成觀眾高關(guān)注度與高渴求度，就必須與曝光宣傳相配合，不斷挖掘觀眾需求，將觀眾對電影的需求不斷抬升，從而形成一種對于電影的渴求，實現(xiàn)饑餓式營銷。例如《京城81號》深度運用了這種營銷方法，反植入式地以電影為原型在全國各地廣泛營造了《京城81號》密室逃脫。同時，尤為重要的一條，就是必須把準時展脈博，使得電影本身既要繼承流行文藝的優(yōu)良特質(zhì)，又要能夠與藝術(shù)性、流行性、時代性等形成多重互文性衍生。

（二）國產(chǎn)高概念電影發(fā)展現(xiàn)狀的兩極分化

國產(chǎn)高概念電影源于好萊塢成功的電影制作工業(yè)化、程式化、集約化、系統(tǒng)化的商業(yè)大片模式，從某種程度而言，好萊塢的這種電影制作的文化工業(yè)化模式，其本質(zhì)上是一種后饋式的以營銷為主導的電影制作成功范式。這種成功范式既需要強大的營銷刺激市場，又需要強大的媒介宣傳由刺激觀眾需求演化為觀眾的強烈渴求。同時，名導效應(yīng)與明星硬卡司效應(yīng)亦不可或缺。好萊塢的這種大投入高回報、大制作高鋪排、大營銷高曝光、大市場高排片的四大四高已經(jīng)成為后現(xiàn)代國產(chǎn)電影發(fā)展的一條固化式發(fā)展模式。然而，縱觀國產(chǎn)的高概念電影現(xiàn)狀，我們卻看到了一種近乎不可思議的兩極分化。一方面，國產(chǎn)高概念電影在不斷地創(chuàng)造著高投入與高票房；而另一方面，國產(chǎn)高概念電影卻在不斷地承受著欠佳的負面評價，顯然，這種兩極分化為國產(chǎn)高概念電影發(fā)展提出了新問題與新訴求。例如《京城81號》即存在著這種兩極分化現(xiàn)象。

（三）國產(chǎn)高概念電影發(fā)展現(xiàn)狀的問題與訴求分析

國產(chǎn)高概念電影的發(fā)展現(xiàn)狀有目共睹，片面追求最大化營銷，必然導致資源的整體配置全面失衡，電影的整體資源過度傾斜至營銷環(huán)節(jié)，以及名導明星等諸多環(huán)節(jié)，顯然會使得電影所依托的情節(jié)根本出現(xiàn)某種程度的動搖，進而將極大地削弱電影的內(nèi)涵意象，這種失去情節(jié)根本與內(nèi)涵意象的問題，才是導致國產(chǎn)高概念電影已經(jīng)開始“叫座不叫好”的關(guān)鍵。此外，就社會背景而言，中國的社會背景早已今非昔比，開放的網(wǎng)絡(luò)時代，直接造成了最終端的觀眾亦能夠較為輕松快捷地，與好萊塢等世界級大制作電影信息進行最直接的接觸。而國產(chǎn)與好萊塢的巨大距離，自然會為最終端的觀眾帶來巨大的視覺落差、感受落差、心理落差。勿庸諱言，國產(chǎn)高概念電影的四大四高并未能夠與好萊塢的文化工業(yè)化等量齊觀，因此，不可避免地在主旨表現(xiàn)、風格類型展現(xiàn)、創(chuàng)作技法表達等諸多方面等而下之。[1]

二、 國產(chǎn)高概念電影發(fā)展創(chuàng)新

（一）國產(chǎn)高概念電影發(fā)展創(chuàng)新問題

客觀而言，國產(chǎn)高概念電影在好萊塢引進大片面前明顯處于文化輸入的弱勢地位，面對優(yōu)勢文化的強輸，以及文化領(lǐng)域的不斷開放，事實上，國產(chǎn)高概念電影繁榮的表面隱藏著巨大的危機，國產(chǎn)電影在好萊塢的高概念電影的強烈沖擊下，可以說是幾乎盲目地照搬照抄著好萊塢的高概念模式?？梢姡瑖a(chǎn)高概念電影問題的關(guān)鍵癥結(jié)，恰恰在于藝術(shù)內(nèi)涵的力所不及之處，盲目且無奈地借助于形式加以拙劣地彌補。而解決方略恰在于更宜以中國式的獨特生活經(jīng)驗與生存智慧，給出影視光影的全新解讀，從而透過光影令全球觀眾能夠借以觸碰到躍動著的中國式的根性靈魂。從而以根性靈魂究極化建構(gòu)普世化的博愛自由等互文式的影視 內(nèi)涵，這樣的根性創(chuàng)新才是國產(chǎn)高概念電影的唯一出路。而動輒數(shù)以億計片酬請來的好萊塢明星，絕對不可是國產(chǎn)高概念電影發(fā)展的票房良藥，從大市場定位的國產(chǎn)高概念電影的國際化發(fā)展戰(zhàn)略而言，好萊塢明星中國式影視意識形態(tài)的彌合恐怕尚需假以時日。

（二）國產(chǎn)高概念電影發(fā)展創(chuàng)新方略

國產(chǎn)高概念電影目前并不存在文化厚度與資本極度缺乏問題，而至于技術(shù)與其他方面的短板，則均可以透過文化厚度與優(yōu)勢資本加以綜合解決。例如，《京城81號》中即創(chuàng)新性地引入了恐怖、劇情、愛情等多種形式的深度融合式探索，為國產(chǎn)高概念電影作出了創(chuàng)新的可喜的嘗試。因此，國產(chǎn)高概念電影更宜奉行一種內(nèi)傾性的宏觀發(fā)展方針，由內(nèi)傾性宏觀發(fā)展方針制定出微^、內(nèi)省、挖掘型的整體化發(fā)展政策，應(yīng)以自體內(nèi)向式發(fā)展取代單純、片面、機械式和外向型盲目效仿。應(yīng)夯實影視文化發(fā)展的可持續(xù)化基礎(chǔ)，唯有影視文化良性循環(huán)下的可持續(xù)發(fā)展，方能成為國產(chǎn)高概念電影長足發(fā)展的根本促進力量。同時，影視文化良性循環(huán)下的可持續(xù)發(fā)展，亦是國產(chǎn)高概念電影創(chuàng)新式發(fā)展的不二法門。從西方發(fā)達國家優(yōu)勢影視文化的發(fā)展創(chuàng)新歷功經(jīng)驗可見，好萊塢賴以支撐的最主要的中堅力量，其實并非其表象化的影視產(chǎn)業(yè)本身，而是其暢銷且流行全球的文化支撐。因此，國產(chǎn)高概念電影的創(chuàng)新，更期待著影視藝術(shù)化的靈魂絮語的全新民族化解讀，由東方懵懂迷思而東方唯美情思，由東方唯美情思而東方永恒哲思才是國產(chǎn)高概念電影創(chuàng)新的終極方略。

篇4

營銷概念是成功的市場細分的表現(xiàn)，一方面有利于引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，另一方面也便于顧客作出自己的選擇。對于大部分酒店來說，其營銷概念不外乎服務(wù)、關(guān)系、網(wǎng)絡(luò)、文化、知識以及品牌。

一、服務(wù)營銷

服務(wù)營銷是酒店營銷的一大基礎(chǔ)手段。服務(wù)營銷既是產(chǎn)品概念的延續(xù)，也是顧客滿意戰(zhàn)略實現(xiàn)的手段。

服務(wù)營銷要求顧客消費服務(wù)產(chǎn)品時無后顧之憂，主要包括安全上沒有顧慮、財務(wù)上沒有風險，在服務(wù)的過程中及服務(wù)過后不讓顧客產(chǎn)生困擾，得到享受。而酒店服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度，能直接影響顧客的滿意度。服務(wù)營銷要求酒店服務(wù)人員對顧客要有基本的服務(wù)禮節(jié)和服務(wù)規(guī)范，要有親切的問候、熱情的歡迎以及周到的服務(wù)。

服務(wù)營銷的核心是追求高質(zhì)量的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)應(yīng)貫穿于酒店服務(wù)的每一個細節(jié)，貫穿于從顧客進店直至顧客離開的全過程。待客要公平公道，注重工作效率，及時為顧客解決問題。另外，要有針對性的服務(wù)，如今客戶都希望酒店能夠提供更符合他們各自的需求、喜好以及生活方式的服務(wù)，這要求服務(wù)人員在與客戶的溝通時，必須要注意他們的個性及愛好。即針對顧客不同的需求，提供各種細節(jié)性的服務(wù)，來滿足顧客的獨特需求，體現(xiàn)酒店對顧客的人性化關(guān)懷。酒店可以據(jù)此建立顧客信息檔案，不僅專業(yè)的銷售人員要與之保持聯(lián)系，而且通過一線服務(wù)人員來加強與顧客的溝通，使之在情感上對酒店產(chǎn)生認同和依賴感。

二、文化營銷

酒店文化營銷主要是指酒店在特定環(huán)境中，以酒店階段性發(fā)展目標為核心，確立、運用酒店基本文化理念，動員和依靠全體員工參與，開展文化主題活動，以文化手段影響酒店關(guān)聯(lián)公眾的關(guān)注與支持，提升社會知名度和品牌效應(yīng)，創(chuàng)造消費新概念，刺激、吸引顧客到本酒店體驗、感受、享受服務(wù)文化，從而增加服務(wù)他人機會、提升酒店經(jīng)濟效益和社會效益的全過程。

在實施酒店文化營銷時，要把建立酒店文化與建立酒店品牌等同起來，要注意整體環(huán)境的文化裝飾、產(chǎn)品包裝、員工的文化培訓、服務(wù)文化塑造以及管理制度，還要注重酒店的實體形象、建設(shè)風格、建筑裝潢、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、產(chǎn)品、用品以及內(nèi)部空間環(huán)境，這些都與酒店文化相適應(yīng)。舒適的酒店環(huán)境給酒店發(fā)展文化營銷提供了良好的條件，同時增加了顧客的停留時間。酒店獨有的文化環(huán)境給來自各地的顧客以獨特的魅力，增加了酒店的吸引力。酒店管理者要讓每位員工都認識到酒店文化的內(nèi)涵，認識到顧客在心中對這種文化的反應(yīng)，進而在服務(wù)中能夠主動地去傳播這種文化，到達營銷的目的。

顧客作為社會群體當中的一員，扮演著不同的角色。在一定的文化影響下，他們會尋求特定的生活方式，確認奢華對自身形象的認同。酒店以文化為營銷手段來開拓市場，有利于酒店經(jīng)濟效益快速增長，自身形象、品牌有力提升，與此同時酒店的社會影響也會逐漸增強。

三、知識營銷

知識經(jīng)濟給酒店帶來的不僅是科技革命和知識革命,更重要的是一場管理革命。知識營銷作為一種新型的營銷觀念和管理觀念,它的產(chǎn)生是知識經(jīng)濟迅速發(fā)展的產(chǎn)物。

知識營銷是通過有效的知識傳播方法和途徑，將酒店所擁有的對用戶有價值的知識（包括產(chǎn)品知識、專業(yè)研究成果、經(jīng)營理念、管理思想以及優(yōu)秀的酒店文化等）傳遞給潛在用戶，并逐漸形成對酒店品牌和產(chǎn)品的認知，為將潛在用戶最終轉(zhuǎn)化為用戶的過程和各種營銷行為。酒店向顧客和社會宣傳自己的服務(wù),推廣普及新技術(shù),對顧客進行“傳道、授業(yè)、解惑”,實現(xiàn)知識信息的共享,消除顧客的消費障礙,從而取得兩利的營銷效果。

知識營銷要求酒店更加注重知識含量和知識的價值，幫助顧客增加對服務(wù)及產(chǎn)品知識的認識，提高顧客消費素質(zhì)，引導顧客消費需求，從而達到營銷效果，樹立酒店良好的形象，培育和締造潛在市場，并最終占有市場的目的。知識營銷通過向廣大新老顧客深入淺出地傳播酒店文化，進而萌發(fā)對酒店產(chǎn)品的需求欲望。知識營銷普及了有關(guān)文化知識，具有良好的社會效益。

知識經(jīng)濟時代,營銷環(huán)境復雜多變,管理者需要及時掌握更多更全面的信息,做出正確的營銷決策。酒店員工必須樹立一種不斷學習、勇于探索和創(chuàng)新的勇氣和信心；酒店自身建設(shè)上，要不斷進行改革創(chuàng)新,從組織上、制度上和文化上營造一種良好的知識創(chuàng)新環(huán)境。

四、關(guān)系營銷

關(guān)系營銷是指酒店對有現(xiàn)實或潛在服務(wù)對象的任何群體采取的一系列旨在搞好關(guān)系,從而有助于產(chǎn)品或服務(wù)銷售的酒店營銷方式。關(guān)系營銷要求酒店更應(yīng)該主動地、經(jīng)常性地同顧客聯(lián)系，進行雙向交流，才能加深顧客對酒店的認識，了解顧客的特殊需求以及需求的變化、增加顧客對酒店的認知度。

關(guān)系營銷核心是忠誠的老顧客。酒店通過關(guān)系營銷建立與顧客長期友好的紐帶關(guān)系。通過這種紐帶關(guān)系可以減少交易成本和時間，在最佳狀態(tài)下，雙方的交易可以從每次都要協(xié)商變?yōu)閼T例化，最大限度地增加?？?、回頭客的數(shù)目。另一方面，酒店公共關(guān)系是酒店為了在社會公眾中樹立良好形象，取得公眾理解、支持、信任和熟悉的各種溝通、展示、關(guān)系協(xié)調(diào)而組織實施的活動。酒店上上下下都應(yīng)該樹立正確的公共關(guān)系意識，并貫穿到經(jīng)營管理的過程中去，充分發(fā)揮公共關(guān)系的管理職能，樹立良好的酒店形象，實現(xiàn)經(jīng)營管理的目標。酒店發(fā)展是一項長期的活動，必須調(diào)整好內(nèi)部一切關(guān)系，以及經(jīng)營決策的連續(xù)性，組織實施的正確性，各部之間的協(xié)調(diào)性。

總之，對一個現(xiàn)代酒店酒店來說，不僅要處理好酒店內(nèi)部關(guān)系，還要盡可能與其他酒店結(jié)成聯(lián)盟，酒店營銷必須與顧客，供應(yīng)商，分銷商，競爭者，政府機構(gòu)及其他公眾建立并發(fā)展良好關(guān)系。

五、品牌營銷

品牌營銷是一種新的市場營銷方法，品牌作為遞延資產(chǎn)成為酒店無形資產(chǎn)的重要組成部分。在顧客選擇日益多樣化、顧客追求個性化的情況下，品牌能夠引發(fā)偏好，建立偏好，品牌營銷能夠創(chuàng)造顧客的認同感和建立品牌忠誠度。實施品牌策略的目的在于不斷提升品牌，進而發(fā)展名牌。品牌的重要性已被越來越多的酒店所認識。

成功品牌的塑造、培育、呵護要花費酒店內(nèi)外的許多方面的努力合作。其目的是通過塑

造品牌信譽，給賣者（顧客）與買者（酒店）同時提供附加值。在市場上，品牌價值有助于顧客把你的產(chǎn)品、服務(wù)與競爭對手區(qū)別對待，品牌作為你產(chǎn)品質(zhì)量的化身，在顧客心中產(chǎn)生良好形象，從而在價格促銷戰(zhàn)中防止市場份額的丟失。

成功品牌形象的建立取決于嚴密持續(xù)的策略，其策略的貫徹和執(zhí)行要取得酒店內(nèi)外各方面的理解與合作。酒店品牌名稱、標識物、標識語是酒店品牌的三種展示方式。增強了酒店的品牌認識和聯(lián)想。酒店品牌名稱應(yīng)易記，有特色。同樣，酒店標識物和標識語的設(shè)計應(yīng)有利于品牌識別和定位，從而創(chuàng)造積極的品牌聯(lián)想。顧客對酒店各種設(shè)施及服務(wù)的評價，特別是入住客房后的感受直接影響酒店品牌形象。成功的廣告策劃能夠在更高的層次上以情感推廣品牌。通過有效的策劃，品牌形象能產(chǎn)生與感性顧客相連緊密的情感紐帶。

樹立和發(fā)展品牌就要求酒店通過員工和客人建立長期互利的關(guān)系。酒店需要尊重顧客，通過不斷提高服務(wù)來理解他們的需要。長期互利的關(guān)系具有凝聚力，經(jīng)得起時間的考驗，培養(yǎng)提高忠誠度，吸引更多的老顧客。與顧客打交道的員工不僅代表品牌，而且從顧客的感覺來說還成為了品牌。員工實際服務(wù)中的一點表情、態(tài)度、肢體語言都會增加或減少品牌價值。

大部分顧客認為，品牌的概念可以是規(guī)模大的連鎖酒店，也可以是規(guī)模小的獨立經(jīng)營酒店。酒店只要搞好品牌建設(shè)，留住忠誠顧客，便可以增強其競爭力，獲得可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，從而獲得更多的經(jīng)濟效益。

六、網(wǎng)絡(luò)營銷

在當今社會，互聯(lián)網(wǎng)正滲透到我們的生活之中的方方面面。

挖掘互聯(lián)網(wǎng)營銷的潛力，明確酒店網(wǎng)絡(luò)營銷的目標顧客群體。按照他們的感覺和需求去建設(shè)網(wǎng)站，因為不同顧客，他們的需求和喜好是不完全一樣的。充分的利用網(wǎng)絡(luò)資源，利用現(xiàn)代影音技術(shù)，全面展示酒店的產(chǎn)品及效果。酒店借助于網(wǎng)絡(luò)來進行營銷和管理活動，而且由于其商品的無形性，使其更適合于網(wǎng)上營銷，而且也越來越受用戶的歡迎。同時，它會使工作人員更加迅速地獲取信息，提供了一定的安全性，且成本合理。網(wǎng)絡(luò)論壇增加了顧客與酒店的互動交流，這樣更容易收集關(guān)于顧客和潛在顧客需要的信息，并將這些需要轉(zhuǎn)化成真實的需求。

網(wǎng)絡(luò)訂房系統(tǒng)可以方便顧客訂房，顧客只需撥打一個電話，或者通過電腦“鏈接”訂房網(wǎng)絡(luò)就可以完成客房預訂等。這種方式有多種選擇，即方便，又保持私密性。顧客在預定客房時，不僅要作價格、設(shè)施、服務(wù)、口碑等方面的比較，更關(guān)注該酒店的預訂銷售網(wǎng)絡(luò)。因為銷售網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模反映了連鎖酒店的經(jīng)營規(guī)模和整體實力。通過網(wǎng)絡(luò)可以逐步提高顧客對酒店的知曉度、認可度、信任度和忠誠度。凡擁有全球訂房網(wǎng)絡(luò)的酒店，其市場營銷更容易獲得顧客的信任感，亦增強了其市場營銷的核心競爭力，也逐步贏得越來越多的顧客信賴。

中國酒店業(yè)已經(jīng)認識到網(wǎng)絡(luò)這一交流工具的巨大潛力，各酒店開始制定網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略，以獲得更大的市場空間與贏利機會。

篇5

什么是文化地產(chǎn)？文化地產(chǎn)是近年來一個時常被人們提及但又實際上詮釋不足的概念。

地產(chǎn)，除了我們能看見的一切――鋼筋、水泥、高度、體量、造型、顏色等物質(zhì)的東西外，還充滿著符號、表情、印象、感覺等精神內(nèi)涵。剔除物化的外表，地產(chǎn)其實也是一種文化，因為人們買的已經(jīng)不僅僅是一處住所，而是對一種生活品位和格調(diào)的追求。當人們對居住和生活的要求達到一定程度時，即從產(chǎn)品價值上升到文化價值，從物質(zhì)層面上升到精神層面時，地產(chǎn)中的文化含量成為人們追求的終極意義。當一所房子不僅能滿足人們的物質(zhì)需求，而且還能滿足人們的精神需求時，地產(chǎn)就變成了我們所說的文化地產(chǎn)。由此可見，文化地產(chǎn)正是人們不斷追求更高生活品質(zhì)的必然結(jié)果。

從這個角度，我們可以這樣定義文化地產(chǎn)：

文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值，把“死建筑”變成“活建筑”；傳統(tǒng)地產(chǎn)賣的是房子，文化地產(chǎn)賣的是生活。

美國著名建筑學家佩夫斯納曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)并不是土地、材料和功能的市場，而是時代、文化和精神變革的產(chǎn)物，樓盤并不是鋼筋加水泥，它產(chǎn)生于它所要求的文化和精神，一個樓盤只有注入了文化內(nèi)涵，才能增加它的價值，產(chǎn)品本身就像是流行歌曲，很容易過時，只有附加在樓盤上面的文化，才能持之以恒。

曾經(jīng)有人說過，地產(chǎn)市場缺的不是豪宅，而是名宅。名宅與豪宅的本質(zhì)區(qū)別就在于是否具有文化內(nèi)涵，名宅之所以成為名宅，就是因為具有名人效應(yīng)和文化沉淀，一個樓盤只有具有相應(yīng)的文化，才能感召一定的目標群體，只有具有精神魅力的文化地產(chǎn)，價值才更有指向性，也更有沖擊力。

文化地產(chǎn)的標準

什么樣的地產(chǎn)才能稱得上文化地產(chǎn)？在探討文化地產(chǎn)的標準之前，我們有必要先厘清一下文化地產(chǎn)這個概念。

我們這里所說的文化地產(chǎn)是一個廣義的概念，是指凡具有文化內(nèi)涵或者以文化軟實力為核心競爭力的所有形態(tài)的地產(chǎn)。而此前還有一個狹義的概念，即有人把商業(yè)地產(chǎn)中的一種模式或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)稱為文化地產(chǎn)，在這種狹義的概念里，文化只不過是地產(chǎn)的一個主題。狹義的文化地產(chǎn)是眾多地產(chǎn)形態(tài)中的一種類型，而廣義的文化地產(chǎn)是所有地產(chǎn)形態(tài)發(fā)展的一個階段。我們這里探討的顯然是廣義上的文化地產(chǎn)的標準。

文化地產(chǎn)的標準之一：文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。房地產(chǎn)是消費者理性與感性的結(jié)合，在產(chǎn)品中提煉出其獨有的價值文化，然后用它與消費者進行溝通，形成共同的價值觀，從而吸引消費者的購買欲望。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步成熟，越來越多的項目無論在營銷上，還是在建筑風格、售后服務(wù)上都引入了文化的概念，使樓盤具有了一種文化內(nèi)涵和價值傾向，尤其是具有明顯個性特征的主題文化樓盤的出現(xiàn)，更加使樓盤通過文化的培育，倡導了自己的生活模式和生活氛圍。對文化和品味的倡導，使業(yè)主不僅僅購買到樓盤本身，而且也選擇了一種生活方式，而這也造就了不同項目的差異性，文化軟實力成為樓盤在競爭中突現(xiàn)自己、爭取眼球的核心價值。

文化地產(chǎn)的標準之二：建筑硬實力和文化軟實力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實力成為提升建筑價值的核心。地產(chǎn)商為什么要做文化地產(chǎn)？今天人們買房，已經(jīng)不僅僅是在進行物質(zhì)消費，也是進行精神消費。消費者不僅要尋找一個物質(zhì)的寓所，同時也在尋找一個精神的寓所?，F(xiàn)在，建筑質(zhì)量、戶型、設(shè)計等硬實力方面的精益求精已經(jīng)不能成為消費者接受產(chǎn)品的理由，僅僅是不讓他們找到拒絕的理由。而文化軟實力才是價值的體現(xiàn)，文化使冷冰冰的建筑擁有了靈魂，具有了價值傾向、生活方式倡導、個性特征，成為一個具備“思想”的房子，當然這種思想是開發(fā)商的開發(fā)思想和開發(fā)理念的映射，而當這種思想得到消費者的認同之后，他便具有了巨大的感染力和吸引力。

篇6

市場需要精耕細作，動漫市場更是如此。

市場無處不在，關(guān)鍵在于能否發(fā)現(xiàn)它、滿足它。不同的思維決定了不同的市場。非洲人光腳與賣鞋的故事，就是最好的案例。發(fā)現(xiàn)了市場，還必須精心呵護、細心耕作，只有春夏的精耕細作，才會有秋天的累累碩果。因此，國內(nèi)動漫企業(yè)必須直接、及時、快速地觸摸市場實況，了解市場動態(tài)、收集市場信息，服務(wù)市場客戶。管理者不僅要高效地帶領(lǐng)動漫核心崗位人員沖鋒陷陣，更要在提升整體員工的新思維、新理念上下功夫。

一、“觀念營銷”比“產(chǎn)品營銷”更重要。消費觀念決定消費者的消費行為?！坝^念營銷”就是要快市場一拍、引導市場消費的行為，就是把最新的消費思想灌輸給消費者，使其改變傳統(tǒng)消費習慣和方式，認同并接受所推薦的產(chǎn)品與服務(wù)的行為。因此，每位營銷人員要善于洞察和發(fā)現(xiàn)新的消費趨勢，以“觀念營銷”開道，引導市場行為，促進消費水平。任何一個動漫公司在品牌拓展的時候都需要抓住重點和特色，推出一種觀念，一種消費者最關(guān)心的觀念，引導觀眾。尤其是“動漫品牌”，觀念的界定非常重要，也就是產(chǎn)業(yè)本身的概念和定位。動漫產(chǎn)業(yè)的消費群體的特殊性非常明顯，我們?nèi)绾味ㄎ唬勘热纾合惭蜓騽勇放频某晒?，離不開它的概念和觀念。

篇7

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代營銷 人文 文化氛圍 企業(yè)文化 人性

市場營銷學自19世紀末創(chuàng)立以來，經(jīng)歷了初創(chuàng)階段、應(yīng)用階段、繁榮階段、以及演化創(chuàng)新階段，已發(fā)展為一門綜合了經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學和行為科學等學科原理，又與這些學科有著不同的研究對象和研究內(nèi)容的、具有獨立體系的邊緣性應(yīng)用科學，是一門富有啟發(fā)性和社會導向性學科。市場營銷學產(chǎn)生與發(fā)展的過程中，人們對營銷理論研究經(jīng)過了不斷的實踐、認知、分析、修正與升華，從狹窄的商品推銷術(shù)研究，到寬領(lǐng)域的研究，尤其是20世紀80年代中期，世界營銷權(quán)威菲利普·科特勒“大市場營銷”理論(Megmarketing)的創(chuàng)立，營銷組合策略由4PS擴展為6PS，即在產(chǎn)品(Product)、價格(Price)、地點(Place)、促銷(Promotion)的基礎(chǔ)上，增加了權(quán)力(Power)和公共關(guān)系(Public-Relation)。這標志著營銷理論進入了嶄新的階段，企業(yè)的市場營銷行為也完全超越了純經(jīng)濟行為，而更多地體現(xiàn)了人文主體地位的重要。

一、現(xiàn)代營銷觀念以人文為出發(fā)點

傳統(tǒng)的市場營銷觀念有生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念，其出發(fā)點是一切以生產(chǎn)者為中心，企業(yè)考慮的重點是“我擅長于生產(chǎn)什么”，經(jīng)營手法是多生產(chǎn)、多銷售，并靠產(chǎn)后推銷甚至靠強買強賣之高壓銷售策略，以獲取利潤。這種觀念適合于生產(chǎn)力水平低、商品短缺的賣方市場，因而被稱作舊營銷觀念?，F(xiàn)代市場營銷觀念包括市場營銷觀念、社會市場營銷觀念、大市場營銷觀念，其出發(fā)點是一切以消費者為中心，企業(yè)關(guān)心的是“消費者需要什么我就生產(chǎn)什么”，通過創(chuàng)造和傳遞既能有效地滿足消費者需求，又能符合社會長遠發(fā)展利益的產(chǎn)品和服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標。這種觀念順應(yīng)社會主義進步并不斷賦予了新的內(nèi)涵。今天的營銷觀念，企業(yè)把競爭優(yōu)勢建立在提供消費者、企業(yè)、社會利益三者的優(yōu)異價值的能力上。在現(xiàn)代營銷觀念指導下，企業(yè)致力于滿足人類需求、關(guān)心社會福利、促進社會進步為宗旨，具體研究如何適應(yīng)和刺激消費需求，通過市場營銷機會分析，選擇服務(wù)的目標市場，制定市場營銷戰(zhàn)略，規(guī)劃市場營銷方案，加強市場營銷組織、執(zhí)行與控制等，從而獲取滿意的經(jīng)濟效益和社會效益。從這一點看現(xiàn)代市場營銷觀念實質(zhì)上是一種企業(yè)文化。由于現(xiàn)代營銷觀念是以發(fā)現(xiàn)和滿足人類需求為出發(fā)點，所以，現(xiàn)代營銷觀念是以人文為出發(fā)點。

二、現(xiàn)代營銷策略以人文化的操作為主線

盡管市場營銷理論由4PS擴展為6PS，并且因應(yīng)市場環(huán)境因素變化而有更多更新的內(nèi)容，但無論如何變化，在現(xiàn)代營銷理論體系中的每一個營銷策略乃至每一個具體營銷手段，都可找到人文化操作的跡象?，F(xiàn)代企業(yè)的營銷活動從表象看是市場營銷策略的應(yīng)用與組合，是一種經(jīng)濟行為，但從深層看是人文化的操作活動。

1.產(chǎn)品整體概念從全方位滿足了消費者對產(chǎn)品的物質(zhì)性、精神性需求。市場營銷以滿足消費需求為中心，而消費需求的滿足只能通過某種產(chǎn)品或服務(wù)來實現(xiàn)，因此，產(chǎn)品是企業(yè)市場營銷組合中的一個重要因素。從現(xiàn)代市場營銷角度講，一個產(chǎn)品包括3個層面：核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是最基本的層次，為消費需求提供最基本的效用和利益；有形產(chǎn)品是產(chǎn)品的實體狀態(tài)，包括產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、特征、式樣、品牌和包裝等；附加產(chǎn)品即擴大產(chǎn)品，是企業(yè)在銷售活動中所提供的各種附加利益，包括提供信貸、免費送貨、質(zhì)量承諾、安裝維修和技術(shù)咨詢等。以上3個層面有機構(gòu)成，形成一個現(xiàn)代觀念下的產(chǎn)品。這就是產(chǎn)品整體概念。它從全方位滿足消費者對產(chǎn)品的物質(zhì)性、精神性需求，尤其是銷售服務(wù)、款式、品牌和包裝等，能從心理上影響消費選擇，起到激發(fā)消費動機、誘發(fā)產(chǎn)生購買行為的作用，而受到現(xiàn)代企業(yè)營銷者的重視。

篇8

一、概念炒作現(xiàn)象初探

(一)地段概念：房地產(chǎn)界的至高寶典是location，反映到樓盤營銷，自然也不例外，從全國上下雨后春筍般冒出的CBD（中央商務(wù)區(qū)）即可窺其一斑?！袄^北京朝陽、上海陸家嘴開始大規(guī)模建設(shè)CBD之后，天津、武漢、成都、西安、重慶、南京、深圳、蘭州、廈門、濟南、杭州等40多個城市也制訂了CBD規(guī)劃，其中七、八個城市已經(jīng)啟動了建設(shè)工作，個別城市甚至提出要在幾年內(nèi)建成自己的CBD?！边@種盲目追趕的狀況實在令人擔憂，所謂中央商務(wù)區(qū)，乃依托、服務(wù)于強大的國際商務(wù)資源，而國內(nèi)除了北京上海有較多的跨國公司外，其它二線城市，根本就是為“CBD”概念而建CBD。

另外，在有地鐵通行、建設(shè)的城市，主打地鐵牌的樓盤也是數(shù)不勝數(shù)。至于江邊的，自然就是“一線江景”、“水邊的香格里拉”之類了。

（二）智能概念：所謂智能化，就是綜合利用計算機技術(shù)、電子技術(shù)、通訊技術(shù)、自動控制技術(shù)等先進的信息處理技術(shù)，使居住小區(qū)的生活環(huán)境、工作環(huán)境有進一步的提高，使業(yè)主生活得更安全、更方便。智能化小區(qū)的建設(shè)包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等三個子系統(tǒng)。事實上，有些小區(qū)裝了個寬帶，給窗簾加個遙控器，就號稱智能化住宅了，如此“弱智”的智能小區(qū)，純粹是概念炒作。

從“互聯(lián)網(wǎng)家庭”到“電子化住宅”再到“智能數(shù)碼社區(qū)”，概念越來越“高科技”。從廣告語中也可以一探現(xiàn)狀，華普公寓號稱“網(wǎng)絡(luò)生活節(jié)拍，與世界同步脈動”、“硅谷搖籃，杰出人類的拓業(yè)平臺”，怡美家園則既想強調(diào)技術(shù)又不想丟了人文：“愛您，就給您一個比爾?蓋茨的成長空間--IT精英薈萃的人文生活之地”。

（三）文化概念：通過文化炒作樓盤，最出名的莫過于北京地產(chǎn)大腕張金寶的蘋果理論。他以200萬的重獎?wù)骷健疤O果”這個樓盤案名，轟動業(yè)界；接著又推出“青蘋果小資社區(qū)、紅蘋果中產(chǎn)社區(qū)、轉(zhuǎn)基因蘋果國際傳媒港”之系列理論，對不同階層的消費者來了個通殺。只可惜，他的這一大創(chuàng)新，第一時間就給“石家莊蘋果”給復制了。至于全國其他地方的蘋果，更是數(shù)不勝數(shù)。最近單純的文化營銷好像不夠出眾了，還扯上了哲學，如荷塘月色打出的概念是“自然生活哲學”，時代玫瑰園則倡導“新解構(gòu)主義”等等。

關(guān)于房地產(chǎn)廣告中令人眼花繚亂的諸多概念，還有如卡普蘭生活、英倫生活、德國小鎮(zhèn)等歐陸定位，小戶型、小戶型二代、經(jīng)濟適用房、空間蒙太奇、大戶型、別墅豪宅、海景住宅等戶型定位，以及中國傳統(tǒng)的園林定位，現(xiàn)今流行的生態(tài)定位等等，不一而足。

二、原因解讀

說起房地產(chǎn)廣告中的概念營銷，不能不提潘石屹的SOHO現(xiàn)代城。所謂SOHO，即Small Office Home Office，針對的是那些居家辦公的自由、半自由職業(yè)者。這一概念的首倡，讓潘石屹賺了個盆滿缽溢?？涩F(xiàn)在隨便在網(wǎng)上搜一下，全國各地都在大搞SOHO項目了，而當前國內(nèi)的自由、半自由職業(yè)者真的有那么多嗎？概念營銷演變成了概念炒作，這種對于概念的追捧之風有著什么深層次的原因，下文將嘗試進行解讀。

（一）大眾營銷的陰影

回顧改革開放以來房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，1992年之前的房子是“皇帝女不愁嫁”，只要有產(chǎn)品，就不愁銷售。1992至1995年則是房產(chǎn)商們的噩夢時期，整個市場處于低迷狀態(tài)，正是在這種困難的境地下，“策劃大師”們粉墨登場。1996年之后，概念炒作開始流行。在這短短幾年的轉(zhuǎn)折期，房產(chǎn)商們并沒有學會從產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)到消費者定位，在大眾營銷理論的影響下，他們只是簡單地從不打廣告到狂轟濫炸。

當然，這也受行業(yè)本身特點所影響，房地產(chǎn)業(yè)投資量大，房子售出資金回籠至關(guān)重要，反映到營銷層面，就是過分注重短平快的操作。從銷售初期到再到結(jié)束，整個過程就是房產(chǎn)商漫天遍地的廣告轟炸。房地產(chǎn)業(yè)的這種浮躁作風，使得概念、點子之說能夠大行其道。不做嚴格、詳細的市場調(diào)查，不對消費者購買心理做出準確的把握，不對自身產(chǎn)品做好精確的定位，幻想靠著炒作概念售出房子贏得利潤，正是當前中國房地產(chǎn)界的一大流行病。

（二）現(xiàn)代神話的精煉

那么，房產(chǎn)廣告中諸多“新鮮”概念又是如何出籠的呢？這就要說到現(xiàn)代神話的產(chǎn)生了。古代神話以神和英雄為敘事對象的，而現(xiàn)代神話誕生在“上帝已死”的消費社會，自然以普通的人和物作為敘事對象。在對現(xiàn)代神話的建構(gòu)中，大眾媒介特別是廣告有著與生俱來的優(yōu)勢，在抽取了敘事元素之后，現(xiàn)代神話可以精煉到幾秒的廣告或者幾個字的廣告詞。而各式各樣的概念，可以說是這種精煉的最高境界。簡單、明晰、新鮮的概念有助于一下子攫取住現(xiàn)代社會中忙碌的人們吝嗇的注意力，給他們以巨大的想像空間。白領(lǐng)、粉領(lǐng)、金領(lǐng)、嬉皮、雅皮、BOBO、海龜、飄一代、新人類、紅唇族等等，各式概念應(yīng)接不。小資、中產(chǎn)、SOHO、IF等是房地產(chǎn)廣告中常見的訴求對象，另類社區(qū)、前衛(wèi)社區(qū)、新新人類社區(qū)、小資社區(qū)或中產(chǎn)專屬社區(qū)等也時見于房地產(chǎn)廣告中。

房產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，也因此，房產(chǎn)廣告概念炒作之風更為盛行。所謂炒作，可以是小題大做，也可以是無中生有。這種手法在剛開始出現(xiàn)時，的確是能夠吸引消費者的注意，獲得好感，乃至促成購買行為。然而，如果簡單地把概念游戲當成了營銷寶典，那夜路走多了終將會撞鬼。

（三）媒介文化同質(zhì)化

一說起“炒作”，總會與“跟風”連在一起，的確，“跟風炒作”是天生的搭檔，特別在大眾文化時代?！按蟊娢幕瘶藴驶摹⒐交?、可重復的產(chǎn)品，是按照機械方式、專門化、分解化和流水線的生產(chǎn)形式制造文化商品的結(jié)果?！泵襟w文化作為大眾文化最突出的代表，在這方面的表現(xiàn)更是有目共睹。早在上個世紀麥克盧漢就提出了“地球村”的預言，今天“全球化”理論更是風靡全球，媒介文化從它一誕生開始，同質(zhì)化就是其最重要的特征。而廣告尤其喜新厭舊，但是，在這個信息爆炸的時代，創(chuàng)新能力畢竟跟不上信息膨脹的加速度，這樣，我們經(jīng)?？梢钥吹?，一個“新”概念剛一出臺，立刻就有一大堆的跟風者。每個人都想做到最新，但是又很難做到創(chuàng)新，于是就有了概念跟風炒作的風潮。2003年“非典”肆虐之后，全國特別是北京樓市大打“健康”概念牌，又是低密度，又是板樓。市場反應(yīng)能力倒是快，只不過當大家都這么嚷嚷時，怎樣的“個性”都將淹沒在“共性”的海洋中，這樣的概念又能打動多少消費者的心，更何況觸動購買心理了。

三、前景探析

話說某日京城房產(chǎn)界業(yè)內(nèi)交流會，當場有位策劃大師戲點京城樓盤案名，說A盤應(yīng)該用B盤的案名，B盤應(yīng)該用C盤的案名，如此類推，把北京城有名的十幾個樓盤都過了一遍，而且言之鑿鑿讓人不得不服。這個小故事可以當作笑話來讀，也可以做個深層的反思，案名是一個樓盤最響亮的廣告，若非樓盤本身與案名實在不貼切，又豈容張冠李戴？這是當前國內(nèi)房產(chǎn)界的悲哀，幸好講故事的人還提了一點，那就是，大師在戲點案名的時候，有意避開了冠以發(fā)展商品牌的樓盤，如萬科青青家園、珠江駿景、珠江帝景等。在這里，品牌的作用勿庸置疑，作為一個標志，品牌向消費者傳達了發(fā)展商的實力信息，同時區(qū)別于其他的樓盤。消費者購買大宗商品，求的不外乎一個信心保證，而品牌可以給到消費者信賴，向消費者傳達質(zhì)量可靠的信息。房地產(chǎn)品牌還可以減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產(chǎn)品牌一旦形成，就會向購房者傳達一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準的信息，如提到碧桂園就想到“五星級的家”，提到奧林匹克花園就想到“運動、健康”，提到萬科就想到精品和優(yōu)良的物業(yè)管理等等。

篇9

關(guān)鍵詞：文化創(chuàng)意；市場營銷；文化營銷

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，它主要以知識經(jīng)濟作為基礎(chǔ)支撐，逐漸成為了促進區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。文化產(chǎn)業(yè)的核心要素即為文化創(chuàng)意產(chǎn)品，它的市場營銷活動能夠帶動起整個產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與銷售，繼而得到了理論界與實物界的廣泛關(guān)注，龐大的市場需求與忠實的消費群體凸顯出了文化創(chuàng)意產(chǎn)品的巨大發(fā)展?jié)摿?。文化?chuàng)意產(chǎn)品本身具有著差異性、體驗性與個性化等特征，在建設(shè)營銷渠道時不僅要充分考慮好文化營銷的理論內(nèi)容，同時還要兼顧到引發(fā)消費者的價值共鳴，以此來支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。

一、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有著其他產(chǎn)業(yè)所無法比擬的豐富內(nèi)涵，由于受到了不同民族的文化背景、地域特點、價值導向以及戰(zhàn)略方針等因素的影響，目前尚未形成統(tǒng)一的概念。例如，英國的研究學者會從文化設(shè)計、文化創(chuàng)造、文化活動策劃等角度來分析；美國會從知識內(nèi)涵市場需求的角度來分析；日本則會從產(chǎn)品內(nèi)容的豐富性較多來著手分析等等。為此，筆者針對由國內(nèi)外眾多學者所提出的一些主流觀點進行了簡要的闡述。

1.外國對于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念定義

早在1998年，在英國發(fā)行的《創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)路徑文件》中明確表示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)即為“從個人的創(chuàng)造力、技術(shù)才能和天分中獲取成長動力和發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產(chǎn)權(quán)的開發(fā)和運用具有創(chuàng)造財富和就業(yè)機會的潛力的活動集合?！眲?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提高了英國的核心競爭能力，讓其在國際競爭環(huán)境中更快的脫穎而出；來自于美國的著名文化經(jīng)濟理論家理查德?凱夫斯曾表示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本身包括了表演、視覺、演唱、影視、圖書等多個產(chǎn)業(yè)，可以將其定義為是生產(chǎn)文化、藝術(shù)以及娛樂產(chǎn)品的服務(wù)類產(chǎn)業(yè)；英國著名經(jīng)濟學家約翰?霍金斯基從知識產(chǎn)權(quán)保護的角度對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進行了分析，認為文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)當是專利、版權(quán)、商標以及設(shè)計這四個產(chǎn)業(yè)的總和，其不僅在原有的基礎(chǔ)之上賦予了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以全新的內(nèi)涵，同時還將自然科學領(lǐng)域當中的專利研發(fā)活動也融入其中。

2.國內(nèi)對于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念定義

我國的研究學者厲無畏表示，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個全所未有的產(chǎn)業(yè)維度，其不僅掙脫了傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的概念束縛，同時還衍生出了一些自有的文化元素。具體表現(xiàn)為，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所重視的是文化的經(jīng)濟水平與產(chǎn)業(yè)的文化水平，著重強調(diào)的是文化產(chǎn)業(yè)同三次產(chǎn)業(yè)之間的高度融合；金元浦等人認為，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著時展所衍生出來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它的存在目的是為社會大眾提供能夠滿足精神需求的文化、藝術(shù)以及娛樂產(chǎn)品。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要得到全球化市場背景的支持，并同時具備跨領(lǐng)域、跨部門、跨國家、跨行業(yè)的特點。

綜合上文中所提及的有關(guān)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念定義內(nèi)容來看，筆者認為，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)應(yīng)當將文化知識作為發(fā)展基礎(chǔ)，將創(chuàng)新理念作為發(fā)展核心，將思想內(nèi)涵作為發(fā)展動力，同時借力于高科技手段來將文化資源進行深度融合，從而衍生出具備高附加值的文化產(chǎn)品與文化服務(wù)。

二、文化創(chuàng)意產(chǎn)品分析

1.文化創(chuàng)意產(chǎn)品的內(nèi)涵

歸根結(jié)底來看，文化創(chuàng)意產(chǎn)品事實上就是精神產(chǎn)品的一種，因此其最主要的核心要素應(yīng)當是精神內(nèi)容本身。對于消費者來說，針對精神內(nèi)容所產(chǎn)生的消費欲望是來源于心理和情感上的需求，因此也就會更加的青睞于品牌所具備的文化內(nèi)涵與社會象征。舉個簡單的例子，很多消費者在購買手機時，會將其基本功能放到次要的考慮地位，而是將手機的品牌設(shè)為自己的首要選擇要素，這也就表現(xiàn)出了品牌形象所具備的情感歸屬與社會地位。在當前的時代背景中，精神內(nèi)容早已經(jīng)成為了文化創(chuàng)意產(chǎn)品消費者的核心關(guān)注對象，其不僅能夠同產(chǎn)品本身所具備的基礎(chǔ)功能實現(xiàn)層層疊加，同時也可以作為賣點而獨立存在。

事實上，如果從產(chǎn)品的有形性角度來進行分析，我們可以將文化創(chuàng)意產(chǎn)品分成精神內(nèi)容與物質(zhì)載體這兩個方面。其中，精神內(nèi)容是文化創(chuàng)意產(chǎn)品的核心所在，其需要通過產(chǎn)品的整體風格、款式定位以及品味內(nèi)涵來加以展示。文化創(chuàng)意產(chǎn)品的售前服務(wù)、售中指導以及售后維護均是對精神內(nèi)容所做出的有效傳遞，以此來保證消費者能夠充分的感受到產(chǎn)品的價值。例如，小說的精神內(nèi)容相較于音樂、電影來說存在著較大的差異性，從而也就衍生出了不同類型的文化產(chǎn)品精神內(nèi)容，它們主要表現(xiàn)在面向消費者的體驗方式與服務(wù)模式上，而膠卷作為承載電影內(nèi)容的物質(zhì)載體來說，其本身的價值要遠低于電影本身。更加直白一些解釋，文化創(chuàng)意產(chǎn)品的精神內(nèi)容才是消費者的主要購買對象，而不同類型的物質(zhì)載體僅僅是傳播精神內(nèi)容的發(fā)輔助手段而已。

2.文化創(chuàng)意產(chǎn)品與公共產(chǎn)品

文化創(chuàng)意產(chǎn)品應(yīng)當被歸屬于知識產(chǎn)品的范疇當中，通俗一些解釋，文化創(chuàng)意產(chǎn)品是人類在漫長的發(fā)展歷程中，運用自己的智慧、天賦、知識所發(fā)明出來的文化產(chǎn)品與文化服務(wù)，它是想象力、創(chuàng)造力的物化表現(xiàn)。針對我國現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)分類情況來看，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括新聞出版、廣播電視、文化藝術(shù)、計算機軟件、廣告?zhèn)髅?、藝術(shù)品交易、旅游休閑等多個分支產(chǎn)業(yè)。

再從知識產(chǎn)品的角度來進行分析，文化創(chuàng)意產(chǎn)品具有著明顯的公共產(chǎn)品特征，曾經(jīng)也有很多學者將某些種類的文化創(chuàng)意產(chǎn)品定義為是公共產(chǎn)品。例如，美國著名學者W.C.Prist曾指出了公共產(chǎn)品屬性是信息產(chǎn)品的一個重要外在特征，傳媒經(jīng)濟學者皮卡也表示“廣播電視是公共產(chǎn)品”。在筆者看來，這些針對文化創(chuàng)意產(chǎn)品所作出的類型解讀雖然有著一定的道理基礎(chǔ)，但如果作出絕對化的結(jié)論就會表現(xiàn)的太過于片面。由于產(chǎn)品的經(jīng)濟性質(zhì)一方面是由其自身的基礎(chǔ)屬性所決定的，另一方面則是來源于產(chǎn)品在生產(chǎn)與營銷過程中所遇到的諸多約束條件。一些產(chǎn)品雖然已經(jīng)達到了成為公共產(chǎn)品的天然條件，但這并不意味著產(chǎn)品就完全被賦予了公共屬性。一旦來自于外部的約束條件出現(xiàn)了一些突發(fā)性的變化，那么將徹底改變文化創(chuàng)意產(chǎn)品的經(jīng)濟性質(zhì)，“某種產(chǎn)品屬于公共產(chǎn)品是預設(shè)了約束條件的，也就是說，通過改變約束條件，公共產(chǎn)品也可以成為或接近于私人產(chǎn)品?！庇纱丝梢姡趯ξ幕瘎?chuàng)意產(chǎn)品的概念進行定義時，我們必須要充分考慮到來自與外部環(huán)境的約束條件與諸多變化因素。

三、文化創(chuàng)意產(chǎn)品市場營銷渠道的建設(shè)建議

1.另辟蹊徑，運用電商渠道來提高文化創(chuàng)意產(chǎn)品的市場影響力

在當前的信息時代背景中，電子商務(wù)的快速崛起為文化創(chuàng)意產(chǎn)品的推廣與宣傳提供了嶄新的渠道，文化創(chuàng)意產(chǎn)品可以通過建立銷售網(wǎng)站的方式來實施網(wǎng)絡(luò)自營策略，同時也可以依托淘寶網(wǎng)、天貓網(wǎng)、京東商城以及當當網(wǎng)等知名度較高的電子商務(wù)平臺來進行網(wǎng)點營銷。然而，由于絕大多數(shù)的知名電商平臺中所暢銷的都是那些消費群體龐大的普通產(chǎn)品，很多受眾范圍較小的文化創(chuàng)意產(chǎn)品并不適合在此類平臺中進行銷售?；诖?，文化創(chuàng)意產(chǎn)品還可以通過微博、微信、博客等更加精準化的社交平臺來吸引更多的特定消費者，繼而打造出辨識度較高的電商營銷渠道。

再從營銷策略的角度來著手分析，由于很多文化創(chuàng)意產(chǎn)品的消費群體都比較的專業(yè)化，他們有著明確的消費需求和不易改變的消費習慣。因此，文化創(chuàng)意產(chǎn)品的營銷者可以專門針對這一部分消費者群體來開通相應(yīng)的微信公眾號與交流論壇，利用一些專業(yè)性與實用性較強的文章來吸引消費者，從而在潛移默化的過程當中改變其原有的消費習慣，挖掘出更多的消費需求。除此之外，營銷者還要加強同消費者之間的交流與互動，一方面要在第一時間解答由消費者所提出的疑慮與問題，另一方面還要為消費者提供精準的個性化服務(wù)，減少不必要的銷售環(huán)節(jié)。

更加重要的是，文化創(chuàng)意產(chǎn)品的營銷者應(yīng)當進一步加強電子交易渠道的安全等級，不僅要提高對消費者的安全意識宣傳力度，同時還要打造出完善的網(wǎng)絡(luò)信用體系制度，以此來保障文化創(chuàng)意產(chǎn)品電子商務(wù)營銷活動的順利開展，

2.創(chuàng)新意識，全面深化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的體制改革

文化產(chǎn)業(yè)的體制改革，不僅僅要局限于文化領(lǐng)域當中，同時還要兼顧到社會經(jīng)濟的發(fā)展形勢，只有賦予產(chǎn)業(yè)改革以應(yīng)有的思想性與文化性，才能夠為文化創(chuàng)意產(chǎn)品營銷渠道的建設(shè)打下夯實的基礎(chǔ)。

文化產(chǎn)業(yè)的體制改革需要嚴格遵循“區(qū)別對待、分類指導、循序漸進、逐步推開”這四項原則，通過整合文化信息資源的方式來將文化創(chuàng)意產(chǎn)品的商品屬性與精神屬性緊密的關(guān)聯(lián)到一起。如果這兩種屬性出現(xiàn)了營銷模式上的沖突，那么則需要將精神屬性放到優(yōu)先考慮的位置中。即使是得到政府支持的文化事業(yè)，也需要盡可能的去迎合公眾多元化的文化選擇。在這里需要注意的是，如果一味的將文化產(chǎn)品看作是一種獲得經(jīng)濟利益的銷售商品，那么會因文化內(nèi)涵的缺失而對年輕人的價值觀念帶來無法彌補的負面影響。為此，在積極改革文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)之上，要著重凸顯出過國家文化的第一地位，并且要充分保證好國家文化的安全。

3.降低交易成本，為消費者創(chuàng)造更多欣賞文化創(chuàng)意產(chǎn)品的有利條件

文化創(chuàng)意產(chǎn)品的營銷者需要從消費者的角度來進行營銷渠道的反向設(shè)計，優(yōu)先考慮怎樣才能夠為消費者的交易活動提供最大化的便利，而后再去制定具體的銷售策略。此種設(shè)計方式的主要目的是降低文化創(chuàng)意產(chǎn)品的購買難度。以往的定價方法為“價格=成本+利潤”，雖然從表面上看來毫無瑕疵，但實際上卻是將消費者放到了定價體系之外，并不利于消費活動的促成。在具體的營銷活動中，只有讓消費者感覺到自己所付出的金錢可以換回超額的價值，才能夠達到刺激消費的目的?；诖?，文化創(chuàng)意產(chǎn)品的營銷者要將足夠多的內(nèi)容價值回歸給消費者，雖然在短期內(nèi)會出現(xiàn)成本增加且利潤減少的情況，但是經(jīng)過一段時間的營銷活動以后，將會為文化產(chǎn)品本身賦予更多的市場價值，從而得到更大的經(jīng)濟收益。

4.凸出個性化需求，提高文化創(chuàng)意產(chǎn)品的靈活性

文化創(chuàng)意產(chǎn)品在進入到市場營銷渠道以后，就會難以避免的被貼上商品的標簽，為了盡可能的滿足消費者的個性化需求，文化創(chuàng)意產(chǎn)品的營銷者要最大化的保留文化產(chǎn)品本身的藝術(shù)性，讓消費者充分感受到精神層面的滿足感。此外，營銷者還要去積極的發(fā)掘潛在的消費者群體，進一步擴大文化創(chuàng)意產(chǎn)品受眾群體的同時，提高產(chǎn)品營銷模式的靈活性，進而在行業(yè)中占據(jù)更多的市場份額。

參考文獻：

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[2]盛磊.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新的增長點[J].經(jīng)濟導刊，2015（7）：78-82.

[3]趙麗穎.創(chuàng)意的個性化與產(chǎn)品的標準化[J].現(xiàn)代傳播，2015（1）：134-136.

篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷新理念

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對住房的需求越來越高，房地產(chǎn)的消費觀念發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)商只有迎合這些變化，適時地調(diào)整自己的營銷理念和營銷策略，才能夠在激烈的市場競爭中獲勝。針對目前的消費者需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)樹立以下營銷理念:

一、品牌營銷

所謂品牌，就是房地產(chǎn)樓盤和企業(yè)形象的含金量。品牌是一項重要的無形資產(chǎn)，它可以為企業(yè)帶來超額的收益和無窮的發(fā)展動力。從目前來看，品牌營銷在樓市競爭中并不十分激烈，但一些精品社區(qū)走俏市場的現(xiàn)實告訴我們，隨著房地產(chǎn)業(yè)進入市場和人們住宅消費觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關(guān)注的重點。

房地產(chǎn)商品的高價位決定了消費者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對開發(fā)商的信賴。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開發(fā)商將越來越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開發(fā)商開發(fā)出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬科“四季花城”以其準確的市場定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計獲得市場熱烈反應(yīng)，被評為“國家康居示范小區(qū)”，“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，繼深圳萬科四季花城成功后，短短幾年，萬科四季花城系列迅速在全國主要城市遍地開花，武漢的萬科四季花城、上海的萬科四季花城、沈陽的萬科四季花城、南昌的萬科四季花城還有成都的萬科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項目品牌，也建立了萬科的企業(yè)品牌，并有助于萬科企業(yè)的其他產(chǎn)品品牌的建立，如其后的城市家園等項目?，F(xiàn)在，人們只要聽說是萬科開發(fā)的產(chǎn)品，就會產(chǎn)生高品質(zhì)的概念。所以，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和買方市場的形成，實施品牌戰(zhàn)略既是行業(yè)發(fā)展的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場發(fā)展的需要。

二、服務(wù)營銷

美國著名經(jīng)濟學家西奧多．萊維物曾經(jīng)指出，新的競爭已不是發(fā)生在各個企業(yè)在其工廠中生產(chǎn)什么產(chǎn)品，而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益。作為房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，是“寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理”的以服務(wù)為核心的行業(yè)，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣已成為決定開發(fā)企業(yè)物業(yè)營銷業(yè)績的重要因素，處在激烈競爭環(huán)境中房地產(chǎn)項目，無不依賴于更高層次的物業(yè)管理以提升其營銷品位。

國外和我國香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例，經(jīng)歷60多年市場磨練的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務(wù)，美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也首先要求要保障管理物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分發(fā)揮。

在香港地區(qū)，物業(yè)管理公司大多采用科學化、標準化、系統(tǒng)化的管理模式。具體體現(xiàn)在三個方面：就物業(yè)管理的內(nèi)容來看，不僅包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的七大方面，還包括小區(qū)內(nèi)商業(yè)、學校、娛樂、飲食等配套設(shè)施的管理;就制定物業(yè)管理措施來看，通過確定物業(yè)管理活動中可以控制和影響的因素，判斷對業(yè)主影響的程度，制定相應(yīng)的措施;就物業(yè)管理的目標來看，除了包括常規(guī)的治安、清污等，也有完善的各種應(yīng)急措施。近年來，由于香港地區(qū)房地產(chǎn)市場不景氣，為了增加物業(yè)價格抗跌的能力，業(yè)主們把更多的注意力放到了物業(yè)管理上。聘請一家專業(yè)程度高、信譽良好的物業(yè)公司負責管理樓宇，已經(jīng)成為物業(yè)交易的一個賣點。

近年來在內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不難發(fā)現(xiàn)，香港地區(qū)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營管理綜合服務(wù)為特色。

但是，我們也應(yīng)該看到，我國物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中的要素市場還遠未成熟，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，率先認定服務(wù)營銷觀念，貫徹服務(wù)策略，有利于其獲得市場競爭優(yōu)勢。

三、文化營銷

房地產(chǎn)，不再僅僅是鋼筋水泥加設(shè)備器具的組合，它已經(jīng)成了業(yè)主本身的追求、業(yè)績、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產(chǎn)文化營銷的操作，可以發(fā)掘歷史淵源和傳統(tǒng)，塑造樓盤的品種和個性，渲染樓盤的藝術(shù)氛圍和情調(diào)，以迎合特殊消費群體的心理和物質(zhì)需求，并以此提升產(chǎn)品的價格。文化品牌又可以細分為三種。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文環(huán)境，促銷其樓盤。上海新明星花園就是一個典范，開發(fā)商把目標定位在讓居民能愉快地生活在一個處處滿意的、充滿美好情趣的高質(zhì)量的生活空間上。它們不僅利用名人效應(yīng)以及各種文化活動創(chuàng)建“文化園區(qū)”，同時也在項目的總體規(guī)劃或每一個細節(jié)的設(shè)計上成分體現(xiàn)獨特的藝術(shù)風格。通過先進的理念和文化營銷戰(zhàn)略使新明星花園獲得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續(xù)了萬國建筑博覽的風格，在設(shè)計上煞費苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

3.打“商業(yè)文化牌”。這不僅體現(xiàn)在一些老商業(yè)街，更體現(xiàn)在一些新崛起的商業(yè)街。如北京的新東方廣場、西單文化廣場等，集購物、娛樂、休閑于一體，使人們在購物的同時，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

一張張“文化牌”無疑提升了樓盤的價值，也說明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正不斷走向成熟。這不僅使房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位提高了，對居民文化素質(zhì)和修養(yǎng)的提高也會起到積極的促進作用。

四、生態(tài)環(huán)境營銷

圍繞住宅的綠色環(huán)境開展營銷活動，從原來簡單的綠化率、綠地面積，上升到請專業(yè)園林設(shè)計部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，并詳細標明花木品種、名稱、數(shù)量和種植位置，在此基礎(chǔ)上提出生態(tài)環(huán)境概念，這是現(xiàn)代人所追求的時尚，也是現(xiàn)代社會發(fā)展的必然趨勢。

強調(diào)住宅的生態(tài)環(huán)境，實質(zhì)上是追求一種高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、生態(tài)平衡的居住環(huán)境，它不僅符合自然生態(tài)規(guī)律的要求，也是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態(tài)環(huán)境將成為房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中最重要的指標之一。目前在國內(nèi)雖然沒有實現(xiàn)標準的住房生態(tài)化或生態(tài)化住宅，但是從住房市場的發(fā)展趨勢來看，強調(diào)生態(tài)環(huán)境或在這方面有所建樹的房地產(chǎn)項目都有較好的市場前景。

五、知識經(jīng)濟營銷

21世紀呼喚知識經(jīng)濟，21世紀是知識經(jīng)濟時代。隨著知識經(jīng)濟概念的提出，住宅業(yè)也體現(xiàn)出了知識經(jīng)濟的理念。

1.“學區(qū)”的概念?！皩W區(qū)”對中國的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是一個全新的概念。在我國，人才的競爭越來越激烈，父母都希望子女能學有所成，在社會上站穩(wěn)腳跟，所以，越來越多的人在買房置業(yè)時，首先考慮的因素便是教育環(huán)境。開發(fā)商在項目規(guī)劃階段，首先要考慮的就是建學校，且學校的硬件設(shè)備要全面、方便、設(shè)計合理。新晨

2.“社區(qū)文化”的概念。將社區(qū)辦成學區(qū)，自然會產(chǎn)生相應(yīng)的社區(qū)文化。因為社區(qū)中有學校，而學校中也會有社區(qū)，學校與社區(qū)相互開放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識這三個元素就構(gòu)成了典型的社區(qū)文化。學校的行業(yè)準則和道德規(guī)范必將影響社區(qū)內(nèi)居民的思想行為，社區(qū)的教育環(huán)境所產(chǎn)生的濃郁的學習氛圍與文明、優(yōu)雅的學校風尚，將對社區(qū)的每個居民產(chǎn)生良好的影響，學校精良一流的硬件設(shè)施和雄厚的師資力量也為居民的各項教育提供了可靠的發(fā)展條件；另一方面，社區(qū)居民中有專長、有才干的人也可以成為學校無償?shù)慕逃Y源。社區(qū)文化不僅是一種氛圍，也體現(xiàn)著開發(fā)商的實力和項目的品牌。

3.“智能化”的概念。人類進入21世紀，只有智能化住宅理念才能支持社區(qū)的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報也就越高。這不僅是由于它所蘊涵的新住房消費理念可以滿足部分消費者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場發(fā)展的要求，具有增值的潛力。目前，國內(nèi)對智能化雖然尚無明確和標準的定義，但其核心卻是公認的，即適應(yīng)信息社會的各種需要，給投資者和使用者帶來經(jīng)濟效益，這是信息時代房地產(chǎn)業(yè)所提出的新的和更高的要求。

參考文獻: