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篇1

關(guān)鍵詞：城市商務(wù)區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 城市規(guī)劃 探討

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 項(xiàng)目概況

鑒于本商務(wù)區(qū)地理區(qū)位優(yōu)越，對商務(wù)區(qū)規(guī)劃充分注重綠色生態(tài)和濱水環(huán)境營造，運(yùn)用現(xiàn)代高科技手段構(gòu)建高效、活力、生態(tài)的商務(wù)區(qū)，總用地面積為2699.24公頃。此次規(guī)劃范圍內(nèi)，有部分用地超出城市總體規(guī)劃的用地范圍，但本著“規(guī)劃先行”的原則，此次控規(guī)對商務(wù)區(qū)土地利用統(tǒng)一協(xié)調(diào)考慮，以路網(wǎng)為骨架，用地靈活設(shè)置，在整體大區(qū)域范圍內(nèi)獲得社會(huì)資源的動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展。在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地面積為2108.86公頃，超出城市總體規(guī)劃范圍外的城市發(fā)展備用地面積590.38公頃。

2 規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則

2.1 指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為總的指導(dǎo)思想，以構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)生態(tài)宜居之城為出發(fā)點(diǎn)，按照“現(xiàn)代、生態(tài)、特色、便利”要求，著力于提升商務(wù)區(qū)品位，突出特色，展示現(xiàn)代化、國際化商務(wù)辦公新區(qū)形象。

本次規(guī)劃以先進(jìn)規(guī)劃理念為導(dǎo)引，利用好自身優(yōu)勢，成功實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，并與五象新區(qū)其他片區(qū)的各功能組團(tuán)形成協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；其次重點(diǎn)完善其公共服務(wù)、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施布局和道路交通等方面綜合規(guī)劃，合理確定各地塊的使用性質(zhì)、建筑內(nèi)容及容量指標(biāo)，指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)各地塊的具體開發(fā)建設(shè)，為下一階段的修建性詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù)，努力達(dá)成規(guī)劃與建設(shè)的一致性。

2.2 規(guī)劃原則

（1）承接性及深化原則。本次規(guī)劃在體現(xiàn)城市總體發(fā)展目標(biāo)和要求的前提下，充分依據(jù)和參考已編、在編的規(guī)劃，分析規(guī)劃區(qū)區(qū)位、現(xiàn)狀、交通條件，從區(qū)域未來發(fā)展趨勢研究的高度下，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，既繼承、深化、落實(shí)已有規(guī)劃思路，又對區(qū)域下一層次開發(fā)建設(shè)提出規(guī)劃編制的依據(jù)和準(zhǔn)則。

（2）綜合規(guī)劃、整體發(fā)展的原則。注重規(guī)劃區(qū)各功能組成部分的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)與其他功能組團(tuán)的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨(dú)立、又密切聯(lián)系的城市組團(tuán)關(guān)系，共同構(gòu)成城市多元化、整體性的特點(diǎn)。

（3）適度彈性和多樣性原則。規(guī)劃在確定用地布局和區(qū)域功能結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，允許局部功能和容量的調(diào)整，使土地性質(zhì)具有適當(dāng)?shù)募嫒菪?，使地塊合并和劃分更趨合理。提高規(guī)劃應(yīng)對市場和未來發(fā)展的靈活性，使規(guī)劃本身更具有生命力和適應(yīng)性。同時(shí)在道路網(wǎng)絡(luò)、地塊劃分和用地性質(zhì)的規(guī)定在保證規(guī)劃合理性的前提下，充分考慮用地的多種可能性，盡量為開發(fā)建設(shè)提供更多、更合理的選擇空間。

（5）生態(tài)優(yōu)先、因地制宜的原則。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域建設(shè)與自然環(huán)境相結(jié)合，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的思想，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。具體規(guī)劃手法上應(yīng)充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意結(jié)合山體與河流水系，開辟視線走廊，充分利用沿岸綠地景觀，做好濱水岸線的文章。因地制宜，充分利用現(xiàn)狀地形、植被、道路、設(shè)施等，建設(shè)形成生態(tài)走廊和開放空間，構(gòu)建良好的景觀與生態(tài)環(huán)境，達(dá)到人與自然的高度和諧，充分體現(xiàn)商務(wù)區(qū)的城市風(fēng)貌。

3 規(guī)劃思路及其具體實(shí)施

3.1 功能分區(qū)與布局

結(jié)合商務(wù)區(qū)所處新城區(qū)的定位，借鑒國內(nèi)外相關(guān)金融街的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在新區(qū)總部基地內(nèi)打造集銀行、證券保險(xiǎn)、其他金融機(jī)構(gòu)辦公為主及相應(yīng)配套的酒店、商場等設(shè)施為輔的金融中心區(qū)?？偛炕貎?nèi)的辦公用地主要圍繞金融商務(wù)的核心功能展開，包括：公共金融管理、銀行總部辦公、保險(xiǎn)、信托、投資辦公、金融衍生服務(wù)辦公等。

本次規(guī)劃圍繞商務(wù)區(qū)作為市級(jí)商務(wù)中心的整體功能定位，將商務(wù)辦公中心區(qū)的功能細(xì)化定位為四大板塊：商務(wù)辦公、企業(yè)總部辦公、配套商業(yè)文化、商務(wù)居住。商務(wù)辦公中心區(qū)的辦公用地主要圍繞企業(yè)總部的辦公需求展開，包括：地區(qū)、區(qū)域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業(yè)辦公機(jī)構(gòu)，如圖1所示。

圖1 商務(wù)辦公中心區(qū)功能分區(qū)圖

3.2 規(guī)劃具體實(shí)施

（1）區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)一步提升商務(wù)區(qū)的定位。結(jié)合新城區(qū)的時(shí)展背景，利用自身優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，在新城區(qū)整體功能定位指導(dǎo)下，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與其他各功能組團(tuán)的職能，進(jìn)一步提升 商務(wù)區(qū)的定位；并在用地布局、道路交通系統(tǒng)、公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃上協(xié)調(diào)布局和資源共享。

（2）重點(diǎn)進(jìn)行商務(wù)辦公中心區(qū)的布局研究。規(guī)劃在總結(jié)、借鑒國內(nèi)相關(guān)城市建設(shè)案例和經(jīng)驗(yàn)，立足市所處區(qū)域發(fā)展環(huán)境、區(qū)位條件，充分考慮市場發(fā)展實(shí)際需求，進(jìn)一步明確 商務(wù)辦公中心區(qū)的各功能分區(qū)，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各項(xiàng)開發(fā)控制要求，以此打造現(xiàn)代、高端的商務(wù)中心區(qū)形象；并充分利用周邊的水系與綠化，在道路布局、建筑群體空間組合、軸線通廊設(shè)置上合理布局，塑造良好的城市空間景觀格局。

（3）土地使用規(guī)劃的深化與完善。以上層次和相關(guān)規(guī)劃要求為指導(dǎo)，結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀實(shí)際情況和發(fā)展條件的變化，發(fā)展目標(biāo)的要求，合理進(jìn)行用地布局的進(jìn)一步深化與完善。

（4）土地開發(fā)強(qiáng)度控制和適度城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)。充分結(jié)合現(xiàn)狀和區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展要求，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)各地塊提出相對完善的控制指標(biāo)體系以滿足規(guī)劃建設(shè)和管理需要；依照美學(xué)和空間藝術(shù)處理原則，對整體建筑空間、濱水環(huán)境、街道景觀等方面提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議。

（5）道路交通規(guī)劃和設(shè)施控制。以上層次規(guī)劃的路網(wǎng)格局為依據(jù)，結(jié)合現(xiàn)狀實(shí)際情況，加強(qiáng)對支路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的深化和完善；并確定道路的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，因地制宜進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)和場地平整。同時(shí)，規(guī)劃還提出交通組織分析、慢行交通規(guī)劃、重要地段或節(jié)點(diǎn)的交通優(yōu)化方案，并強(qiáng)化交通管理措施。

（6）公共服務(wù)和市政設(shè)施的配套與完善。根據(jù)規(guī)劃區(qū)的用地性質(zhì)和人口規(guī)模，立足區(qū)域統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)行公共服務(wù)和市政設(shè)施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落實(shí)和具體控制。

（7）因地制宜，注重特色環(huán)境景觀的營造。 商務(wù)區(qū)半島區(qū)位優(yōu)越，其內(nèi)自然環(huán)境景觀豐富。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢，處理好公共開放空間（包括水、綠地、廣場、空間軸線等）、建筑與環(huán)境之間的相互關(guān)系，積極營造具有地方特色的環(huán)境景觀風(fēng)貌，提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的綜合形象。

3.3 規(guī)劃布局

本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積為273.08公頃，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的15.62%。

（1）商業(yè)用地?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)缺乏具有一定規(guī)模的商業(yè)用地，規(guī)劃在道路北側(cè)以及規(guī)劃區(qū)北部的商務(wù)辦公中心區(qū)，設(shè)置大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地。目的依托交通優(yōu)勢，為周邊及城市外部居民提供商業(yè)服務(wù)。此外，在各個(gè)居住片區(qū)均設(shè)置鄰里中心，作為市級(jí)商業(yè)服務(wù)的有益補(bǔ)充，使得商業(yè)行為深入到各個(gè)居住小區(qū)之間。規(guī)劃商業(yè)設(shè)施用地面積為67.13公頃。

（2）商務(wù)用地。商務(wù)用地主要位于商務(wù)辦公中心區(qū)，主要圍繞企業(yè)總部的辦公需求展開，包括：地區(qū)、區(qū)域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業(yè)辦公機(jī)構(gòu)。規(guī)劃商務(wù)用地面積為114.61公頃。

（3）娛樂康體用地。結(jié)合商務(wù)辦公中心區(qū)內(nèi)配套商業(yè)文化區(qū)的設(shè)置，布置兩處娛樂康體用地，為商務(wù)人士提供配套服務(wù)。此外，設(shè)置兩處娛樂康體用地，充分利用濱水區(qū)的景觀優(yōu)勢提供娛樂康體活動(dòng)空間，規(guī)劃娛樂康體用地面積為21.35公頃。

（4）公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒有加油加氣站的設(shè)置，本次加油（氣）站規(guī)劃依據(jù)主要為《汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范》（GB50156-2002）以及國家、自治區(qū)其它相關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。新增4處加油站，1處加油加氣合建站，可滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)相關(guān)車輛的使用要求。每處加油站依照相關(guān)規(guī)范占地2000―3000平方米，加油加氣合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地結(jié)合鄰里中心進(jìn)行綜合考慮，滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)需求。規(guī)劃公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地面積為1.54公頃。

4 結(jié)語

文章通過結(jié)合某商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例，以科學(xué)發(fā)展觀為總的指導(dǎo)思想，以構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)生態(tài)宜居之城為出發(fā)點(diǎn)，按照“現(xiàn)代、生態(tài)、特色、便利”要求，著力于提升商務(wù)區(qū)品位，突出特色，展示現(xiàn)代化、國際化商務(wù)辦公新區(qū)形象。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉姍姍； 于南.城市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中室外風(fēng)環(huán)境特性研究[J].經(jīng)營管理者，2013，（04）：156.

篇2

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；現(xiàn)代風(fēng)格；CBD商務(wù)區(qū)；建筑規(guī)劃

1. 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目為成都環(huán)球貿(mào)易廣場，位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)，擬建場地在地貌上屬岷江水系Ⅱ級(jí)階地，地勢平整。擬建場地的地震基本烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第三組，設(shè)計(jì)特征周期為0.45s。場地土類型屬中硬場地土，建筑場地類別為Ⅱ類。基礎(chǔ)持力層為中風(fēng)化泥巖。本工程為新建工程，建設(shè)地點(diǎn)位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)。用地范圍：本工程用地共由5個(gè)地塊組成：A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3?？偨ㄔO(shè)凈用地面積為205513.65平方米。其中，B地塊與C地塊分別位于東大街東沿線兩側(cè)，A地塊與B地塊之間有25米寬規(guī)劃道路。

2. 現(xiàn)代建筑風(fēng)格的商務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)思

2.1總體規(guī)劃布局

本項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)，東北臨塔子山城市公園，東臨沙河，南臨25m規(guī)劃道路，且40m寬的東大街東延線由西到東貫通項(xiàng)目，西臨30m城市規(guī)劃干道?？偲矫娌季直M量滿足建筑日照和景觀要求。對小區(qū)機(jī)動(dòng)車和人流出入口的布置，做到人車分流，且對出入口給周邊道路帶來的城市車流、人流影響進(jìn)行充分考慮和科學(xué)評估。建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響。小區(qū)內(nèi)部交通組織，充分考慮人車分流。道路布置滿足消防要求。小區(qū)景觀采用內(nèi)外結(jié)合的手法?？傮w布局既要考慮小區(qū)內(nèi)部盡可能地設(shè)置集中綠地和中心景觀，又要充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達(dá)到層次豐富的景觀體驗(yàn)。

2.2現(xiàn)代商務(wù)區(qū)規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目定位為成都市新CBD的高級(jí)商務(wù)及居住區(qū)，結(jié)合甲方要求，本項(xiàng)目力求在節(jié)能、安全、環(huán)保、節(jié)約的前提下，盡量做到整體形象美觀大方，內(nèi)外環(huán)境舒適優(yōu)雅。本工程整個(gè)設(shè)計(jì)為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，材料采用幕墻、窗墻、石材、涂料和面磚。

3. 商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)探索

成都環(huán)球貿(mào)易廣場項(xiàng)目規(guī)劃用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五個(gè)地塊組成，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積共計(jì)205513.65平方米。用地性質(zhì)根據(jù)不同地塊，既有商業(yè)金融用地，也有二類住宅用地。整個(gè)項(xiàng)目總體容積率不大于6.101。其中A1+A2地塊容積率不大于4.0。根據(jù)成都市遠(yuǎn)期規(guī)劃，該區(qū)域未來為城市CBD及高級(jí)住宅區(qū)域。且地鐵二號(hào)線及九號(hào)線換乘站緊鄰本項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

（1）A1+A2地塊。小區(qū)由六組高層住宅組成,住宅從西至東沿用地,以2棟塔式及4組板式錯(cuò)開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之間設(shè)一小區(qū)會(huì)所, 提供區(qū)內(nèi)悠閑設(shè)施。由于該地塊的開發(fā)的強(qiáng)度，以及建筑自身高度的影響，日照是此次項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的問題。設(shè)計(jì)中在充分結(jié)合用地形狀的基礎(chǔ)上，利用用地與東西向的夾角，高層住宅沿用地一字形面向南邊規(guī)劃道路展開，結(jié)合高層住宅的戶型平面設(shè)計(jì)，利用東南兩個(gè)方向的日照，使小區(qū)滿足日照要求的戶數(shù)達(dá)到最大。

（2）B1, B2+B3地塊。B1地塊臨規(guī)劃道路L1及L2交錯(cuò)角為一棟267.282米的標(biāo)志性塔樓; B1-2為169.60米超高層辦公樓、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4為高層住宅; B2+B3地塊臨河沙為4棟低密度住宅、南面為開放空間。兩座超高層建筑錯(cuò)開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件，盡量減少對視。B1、B2地塊均設(shè)商業(yè)裙房B1-3、B2-5，并于地下室及二層連通, 創(chuàng)造沿東大街連續(xù)的商業(yè)氣氛。各建筑功能設(shè)獨(dú)立的上落客區(qū)和地庫出入口，達(dá)至互不干擾；地下室設(shè)三層，包括地下商業(yè)和地下車庫。地下商業(yè)和地鐵站緊密連通，提升整體可達(dá)性。

（3）C1地塊。地塊臨規(guī)劃道路L1及L3交錯(cuò)角為一棟264.282米的辦公樓，與B1地塊的267.282米辦公樓形成東大街的“門廊”效果，C1-2為一棟約167.80米的辦公樓，與C1-1錯(cuò)開布置以減少對視，爭取最好的景觀朝向；裙房商業(yè)C1-3共三層，地下室設(shè)三層，其中B1、B1M層為地下商業(yè)及車庫、起卸貨區(qū)，和地鐵站緊密連通，B2層為地下車庫與C2地塊地下車庫連通。

（4）C2+C3地塊。C2+C3地塊為另一住宅小區(qū)，由于開發(fā)的強(qiáng)度，除臨河沿牛沙北路設(shè)2棟低密度住宅外，此小區(qū)的高層住宅均達(dá)至約150米高；高層住宅沿地塊形狀排列，結(jié)合高層住宅的戶型平面設(shè)計(jì)，利用東南西三個(gè)方向的日照，使小區(qū)滿足日照要求的戶數(shù)達(dá)到最大。各住宅朝向錯(cuò)開布置避免對視，以爭取最好的景觀朝向，同時(shí)增加沿街視覺的通透性。小區(qū)中心為一特大緑化空間, 作為內(nèi)部景觀。 另外，于小區(qū)中設(shè)一小區(qū)會(huì)所分別于C2-1 及C2-10 之間和臨河?xùn)|大街角, 提供區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施。

4. 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格設(shè)計(jì)

現(xiàn)針對A地塊 (A1, A2地塊) 共有兩棟塔式及四組板式高層住宅來提出本項(xiàng)目對現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中的建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐。

4.1平面布局及功能分區(qū)

地下共二層各層高3.9米，地下室上有0.6-1.2米厚復(fù)土，滿足上部的綠化種植。地下室功能主要為設(shè)備用房及機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車庫。對A1-1及A1-2號(hào)樓戶型設(shè)計(jì)類同，2棟塔式高層建筑各38層, 建筑高度為116.20米。 A1-1 樓標(biāo)準(zhǔn)層分別有5套住宅。A1-2 樓標(biāo)準(zhǔn)層有6套住宅, 各標(biāo)準(zhǔn)層高3.0米。 A1-3及A1-4號(hào)樓戶型設(shè)計(jì)類同, 2組板式高層建筑均為31層，建筑高度均為92.95米。每棟樓標(biāo)準(zhǔn)層有3套住宅，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.0米。A1-5號(hào)住宅樓亦為板式高層住宅, A1-5地上共29層, 建筑高度92.95米; 標(biāo)準(zhǔn)層有2套住宅, 標(biāo)準(zhǔn)層層高3.15米。A2-1號(hào)住宅樓板式高層住宅, A2-1地上為27層，建筑高度93.25米，與A1-5號(hào)住宅相似, 標(biāo)準(zhǔn)層有2套住宅, 但標(biāo)準(zhǔn)層層高提高至3.30米。A2-1a住宅頂層提供4套特色單位。物業(yè)管理用房設(shè)于A地塊會(huì)所當(dāng)中。

4.2單體豎向交通設(shè)計(jì)

豎向交通以電梯為主，A1-1至A1-4號(hào)樓設(shè)3部電梯，2條疏散樓梯; A1-5及A2-1a住宅樓設(shè)2部電梯、2條疏散樓梯。A2-1b號(hào)住宅樓設(shè)2部電梯，每層每戶擁有1部專用電梯，提供2條疏散樓梯。

4.3商務(wù)區(qū)單體節(jié)能設(shè)計(jì)

根據(jù)成都的地理、氣候條件，小區(qū)采用最佳和良好的朝向，冬季爭取良好的日照，夏季爭取常年主導(dǎo)風(fēng)向，并有利于建筑室內(nèi)的自然通風(fēng)。大部分戶型做到南北對流。建筑間距滿足當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)劃部門規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，保證冬季住宅日照和室內(nèi)天然采光的要求。小區(qū)規(guī)劃從生態(tài)環(huán)境考慮，形成良好的小區(qū)微氣候環(huán)境，也改善了住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。住宅外墻用擠塑板作外墻保溫，外墻窗采用中空玻璃，有利于建筑節(jié)能。

4.4商務(wù)區(qū)立面設(shè)計(jì)

商務(wù)區(qū)為了體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，立面處理采用簡約的現(xiàn)代手法，強(qiáng)調(diào)材質(zhì)和色彩變化。造型簡潔大方、色彩清新明快。同時(shí)立面上橫豎線條有機(jī)地拼接組合, 形成豐富的光影變化。通過細(xì)部線條以及色彩的綜合處理，使得小區(qū)各棟建筑遙相呼應(yīng)，形成完整統(tǒng)一的整體。

5. 商務(wù)區(qū)景觀設(shè)計(jì)

為了給本商務(wù)區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)具有都市生活特點(diǎn)的新開發(fā)區(qū)。結(jié)合東大街將建成的地鐵站及鄰近塔子山公園的優(yōu)勢，項(xiàng)目將會(huì)是成都市中心以外的一個(gè)宜居的新商業(yè)節(jié)點(diǎn)。整個(gè)商務(wù)區(qū)的景觀設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造不同氛圍的空間來配合基地多樣化的功能配置?；乜煞譃槠邆€(gè)不同的景觀分區(qū)，按著分區(qū)的功能特點(diǎn)，通過塑造以人為本、適于步行、現(xiàn)代風(fēng)尚、品味精致的外部環(huán)境，形成綠意都市的特色氣氛，鼓勵(lì)人際交流和人與環(huán)境的互動(dòng)。為此，本商務(wù)區(qū)在景觀設(shè)計(jì)上采取的 結(jié)合城市空間結(jié)構(gòu)體系和周邊用地功能開展設(shè)計(jì)；利用地標(biāo)門戶、林蔭大道、鄰里綠帶與公園等創(chuàng)造具層次、多樣化、條理清晰的公共空間；界定景觀分區(qū)，并以不同的處理手法表現(xiàn)各區(qū)的特色，并于照明、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等的設(shè)計(jì)相統(tǒng)；鼓勵(lì)連續(xù)步道貫穿公共開放空間系統(tǒng)，提供安全、舒適、多樣的步行體驗(yàn)；根據(jù)各開放空間的不同功能提供所需的設(shè)施；另外為了更充分體現(xiàn)現(xiàn)代特色，本商務(wù)區(qū)景觀設(shè)計(jì)上盡可能采用本土、易于維護(hù)的植物和材料，保育生態(tài)環(huán)境。

6. 結(jié)論

文章通過結(jié)合成都環(huán)球貿(mào)易廣場設(shè)計(jì)實(shí)例，針對該項(xiàng)目定位為成都市新CBD的高級(jí)商務(wù)及居住區(qū)，在建筑規(guī)劃上建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響?？傮w布局上既考慮小區(qū)內(nèi)部盡可能地設(shè)置集中綠地和中心景觀，又充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達(dá)到層次豐富的景觀體驗(yàn)。在單體建筑設(shè)計(jì)上盡量做到整體形象美觀大方，內(nèi)外環(huán)境舒適優(yōu)雅，工程實(shí)施后收到預(yù)期設(shè)計(jì)效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊興貴．北京昌平新城商務(wù)中心區(qū)設(shè)計(jì)[J]．科技致富向?qū)В?006，27（02）：74-75．

篇3

1“地鐵＋物業(yè)”的環(huán)境分析及確定

每條地鐵線路在城市及軌道交通線網(wǎng)中的地位是不同的，每個(gè)站點(diǎn)所處區(qū)域及規(guī)劃定位也不盡相同，故在設(shè)計(jì)起步階段，應(yīng)對線路條件、站點(diǎn)周邊規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行充分的論證。線路走向需符合城市的整體規(guī)劃［9］，站點(diǎn)需服從區(qū)域的規(guī)劃，確定線、站位周邊是否有條件進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，使二者有機(jī)結(jié)合，同時(shí)融入到城市區(qū)域發(fā)展中去，并在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通、互動(dòng)，力求形成統(tǒng)一的意向。另一方面，物業(yè)開發(fā)會(huì)帶來一定的投資及風(fēng)險(xiǎn)，故投資及相應(yīng)回報(bào)期限也是一項(xiàng)重要考慮內(nèi)容，特別是地鐵自身功能建設(shè)之外的物業(yè)開發(fā)，其可行性應(yīng)在設(shè)計(jì)之初進(jìn)行充分論證，即在分析與城市規(guī)劃發(fā)展方向匹配的“地鐵＋物業(yè)”的設(shè)計(jì)同時(shí)，應(yīng)做好投資與回報(bào)方面的透徹分析，關(guān)注各項(xiàng)影響因素，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的策劃。只要做到投資少、回報(bào)時(shí)限短、利潤高的物業(yè)開發(fā)，就可起到物業(yè)對地鐵運(yùn)營費(fèi)用的補(bǔ)償作用，從而推動(dòng)“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)，使地鐵、物業(yè)及城市共同發(fā)展，發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的協(xié)同推動(dòng)作用。

2站點(diǎn)“地鐵＋物業(yè)”的條件、形式的分析及部分實(shí)例

2．1地鐵自身運(yùn)營功能需要形成的具備開發(fā)的條件1）設(shè)置配線（如停車線、折返線、出入段線、渡線等）的車站，在明挖配線上方自然形成空間。2）車輛段、停車場。以上2種情況是最具備開發(fā)條件的，也是目前國內(nèi)各城市地鐵普遍采用的。帶配線車站的物業(yè)開發(fā)通常是通過通道將車站公共與物業(yè)開發(fā)進(jìn)行連接，并在接口處各設(shè)置一道由地鐵和物業(yè)開發(fā)分別控制的防火卷簾及防盜卷簾門。車輛段、停車場的開發(fā)應(yīng)與周邊環(huán)境及規(guī)劃用地性質(zhì)緊密結(jié)合，以求達(dá)到與城市發(fā)展相匹配的目的。

2．2大面積圍合空間利用武漢地鐵2號(hào)線和4號(hào)線洪山廣場站，受線路整體走向、兩端區(qū)間、既有公路下穿隧道等因素限制，形成疊島換乘車站。兩線圍合空間大，在合理布置車站、組織好各種客流的前提下，仍有大量空余空間，地面具備設(shè)置出入口條件。此站具備較好的開發(fā)條件，同時(shí)，為更好地為周邊提供配套服務(wù)設(shè)施，利用地下空間資源，在既有公路隧道另一側(cè)也進(jìn)行了部分物業(yè)開發(fā)，并通過通道與車站站廳連接起來，但由于車站位于城市標(biāo)志性廣場下方，結(jié)合城市規(guī)劃及景觀要求，此站只能進(jìn)行地下物業(yè)開發(fā)。在設(shè)計(jì)功能布局時(shí)，應(yīng)將各功能分區(qū)合理布置，減少相互之間的干擾，高度重視消防問題，合理劃分防火分區(qū)；同時(shí)，還應(yīng)與規(guī)劃密切配合出入口、風(fēng)亭等地面的設(shè)置，使對環(huán)境的影響降到最低。

2．3具備進(jìn)行少量站內(nèi)開發(fā)條件的車站該種結(jié)合主要存在以下2種情況：1）部分車站可在不影響客流正常通行及緊急疏散的情況下在非付費(fèi)區(qū)布置少量零星商鋪，但面積不得大于100m2，這種模式通常在通車運(yùn)營后，由運(yùn)營公司根據(jù)各站點(diǎn)客流具體特點(diǎn)，布置少量移動(dòng)式便民設(shè)施。2）部分車站出入口通道、風(fēng)道形成的圍合空間，除布置車站設(shè)備管理用房之外的多余空間也可布置少量物業(yè)開發(fā)用房，但須根據(jù)其規(guī)模嚴(yán)格考慮消防問題，如超過500m2則必須設(shè)置水噴淋系統(tǒng)。

2．4受線路整體走向及邊界條件控制，站位部分或全部設(shè)置在地塊以內(nèi)車站位于地塊內(nèi)，具備較好的物業(yè)開發(fā)條件，既可將地鐵與物業(yè)有機(jī)結(jié)合融為一體，也可將地塊資源充分利用。武漢地鐵2號(hào)線金銀潭站，站前設(shè)置出入段線，線位位于地塊以內(nèi)，設(shè)置2個(gè)地面廳位于道路南北兩側(cè)。設(shè)計(jì)之初周邊建設(shè)尚未成型，經(jīng)過分析，周邊規(guī)劃為住宅用地，南站廳設(shè)置上蓋物業(yè)用作超市，并設(shè)置一定數(shù)量的停車位；北站廳上蓋設(shè)置車站設(shè)備及管理用房，同時(shí)利用出入段線上方地面空間設(shè)置一定規(guī)模的地面停車場，形成“P＋R”的物業(yè)模式，地鐵站及相應(yīng)物業(yè)均可成為周邊住宅地塊的配套服務(wù)設(shè)施。武漢地鐵4號(hào)線漢陽火車站，站位位于五琴路、漢陽大道及國鐵鐵路橋形成的地塊中，地塊內(nèi)原為底層及多層民房，車站建設(shè)存在較大的拆遷，但受線路、線位控制，車站站位難以調(diào)整，故在拆遷既有建筑設(shè)置車站后，利用地塊資源進(jìn)行物業(yè)開發(fā)。車站上方設(shè)置低矮商業(yè)建筑，地面形成步行街，并在漢陽大道一側(cè)設(shè)置高層商住樓；物業(yè)開發(fā)地下室用作停車庫，與地鐵站廳同層，但接口明確，消防相互獨(dú)立。漢陽火車站布置如圖6和圖7所示。武漢地鐵2號(hào)線江漢路站，同樣受線路影響，車站位于地塊以內(nèi)，同時(shí)受過長江限制，車站為地下4層。結(jié)合車站位于漢口最繁華的商業(yè)地段的特點(diǎn)，對車站進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，將地下2層設(shè)為站廳層，地鐵車站與物業(yè)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，同時(shí)與周邊商業(yè)融為一體。本站需重點(diǎn)組織好地鐵車站與物業(yè)開發(fā)的客流，解決好物業(yè)開發(fā)與車站的分隔及二者的消防疏散問題.

2．5城市建設(shè)需要提供條件，地鐵沿線周邊地塊的綜合開發(fā)地鐵站吸引半徑為500m，其周邊綜合開發(fā)可對城市整體發(fā)展起到重要的促進(jìn)作用，但這種模式投資規(guī)模巨大，故通常是以地鐵站點(diǎn)為圓心，由多家開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資建設(shè)，這樣既可以拉動(dòng)城市發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市片區(qū)整體規(guī)劃，減少政府投資壓力，同時(shí)為地鐵的運(yùn)營帶來穩(wěn)定的客流，從而對建設(shè)及運(yùn)營起到推動(dòng)作用。武漢地鐵4號(hào)線一期工程，連接武漢火車站與武昌火車站兩大交通樞紐。建設(shè)初期沿中北路延長線（現(xiàn)歡樂大道）均為城中村，線路及站點(diǎn)均在農(nóng)田范圍布置，從2009年開工至今，區(qū)域發(fā)展飛快，周邊道路、住宅、商業(yè)、游樂場、醫(yī)院及學(xué)校等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，與地鐵共同建設(shè)，以極快的速度實(shí)現(xiàn)了城市規(guī)劃目標(biāo)。武漢王家墩軍用機(jī)場位于武漢市漢口中心地帶，停用后規(guī)劃為王家墩中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃總用地面積741km2，地鐵2，3，7，10，12號(hào)線分別從不同方向圍繞及穿越商務(wù)區(qū)。目前，2號(hào)線已通車，3號(hào)線和7號(hào)線正在建設(shè)，各站點(diǎn)均針對不同情況設(shè)置了與周邊物業(yè)開發(fā)結(jié)合的條件。其中，3號(hào)線和7號(hào)線王家墩中心站位于商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，形成換乘，在東、西、北向均形成地下步行街，與商務(wù)區(qū)開發(fā)融為一體。商務(wù)區(qū)的各項(xiàng)開發(fā)設(shè)施均在不斷地向前推進(jìn)，并最終與地鐵相互作用，共同形成以銀行、保險(xiǎn)、證券等投資公司、集團(tuán)總部辦公為主，輔之以法律、會(huì)計(jì)、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務(wù)業(yè)，匯聚會(huì)展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

2．6出入口、風(fēng)亭等附屬建筑具備物業(yè)開發(fā)用地條件根據(jù)規(guī)劃要求，車站出入口、風(fēng)亭等地面附屬建筑需退規(guī)劃道路紅線以外（特殊情況規(guī)劃認(rèn)可除外），部分車站出入口、風(fēng)亭所在位置周邊空曠，或因建設(shè)帶來地面建筑拆遷以及周圍既有建筑即將拆遷的情況，有條件進(jìn)行地面物業(yè)開發(fā)。將出入口、風(fēng)亭與開發(fā)建筑進(jìn)行結(jié)合考慮，既滿足功能要求，又可減少地鐵地面附屬建筑對環(huán)境、景觀造成的影響，更加人性化。武漢地鐵2號(hào)線王家墩東站（4號(hào)出入口，2號(hào)風(fēng)亭）、長港站（3，4，5號(hào)出入口及3號(hào)風(fēng)亭和4號(hào)風(fēng)亭）均采用了附屬建筑與地面開發(fā)結(jié)合形式。長港站4號(hào)風(fēng)亭與物業(yè)結(jié)合剖面示意如圖10所示。

3“地鐵＋物業(yè)”模式中設(shè)計(jì)應(yīng)重視的問題

1）須以地鐵的交通功能為先，結(jié)合物業(yè)時(shí)不得對車站產(chǎn)生功能性影響。2）設(shè)計(jì)過程應(yīng)與地鐵及相關(guān)物業(yè)業(yè)主、設(shè)計(jì)總體、規(guī)劃、消防等部門保持密切聯(lián)系。3）車站及物業(yè)的消防（防火分區(qū)面積、疏散距離、疏散寬度等）須滿足國家及地方相關(guān)規(guī)范要求［10］，同時(shí)地鐵與物業(yè)相互獨(dú)立。4）地下物業(yè)開發(fā)（含站內(nèi)及配線區(qū)域）出入口、風(fēng)亭的設(shè)置需與車站同步考慮，結(jié)合消防要求及地面邊界條件考慮好其可實(shí)施性。5）籌劃好車站與物業(yè)的功能分區(qū)，解決好二者接口處的銜接。6）對于上蓋物業(yè)形式，在方案設(shè)計(jì)初期就需確定開發(fā)意向；同時(shí)，結(jié)合規(guī)劃用地性質(zhì)、場地標(biāo)高等條件盡快確定上蓋建筑的方案、體量及與車站的對應(yīng)關(guān)系，以免影響整體設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度。

4結(jié)論與展望

篇4

關(guān)鍵詞： 城市；公共服務(wù)設(shè)施；總體規(guī)劃

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

為貫徹落實(shí)《庫爾勒市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》的各項(xiàng)建設(shè)任務(wù)，以可實(shí)施及統(tǒng)籌發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，以全面提高庫爾勒市公共服務(wù)設(shè)施對人民群眾的服務(wù)能力為目標(biāo)，是公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)及配套能有庫爾勒市的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)。以《庫爾勒市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》為前提，庫爾勒市規(guī)劃局決定編制《庫爾勒市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》，以深化和細(xì)化庫爾勒市公共服務(wù)設(shè)施的布局，更好的完成庫爾勒市總體規(guī)劃的建設(shè)。本次重點(diǎn)對行政辦公設(shè)、商業(yè)、文體、社區(qū)等規(guī)劃內(nèi)容做論述。

1.公共服務(wù)設(shè)施簡介

公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施，按照具體的項(xiàng)目特點(diǎn)可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、體育、社會(huì)福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等。

設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施，其中基礎(chǔ)設(shè)施是指為社會(huì)生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的物質(zhì)工程設(shè)施，是用于保證國家或地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常進(jìn)行的公共服務(wù)系統(tǒng)。它是社會(huì)賴以生存發(fā)展的一般物質(zhì)條件。“基礎(chǔ)設(shè)施”不僅包括公路、鐵路、機(jī)場、通訊、水電煤氣等公共設(shè)施，即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)（physical infrastructure），而且包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、文化等社會(huì)事業(yè)即“社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施”（social infrastructure）

公共服務(wù)設(shè)施是在城市中均勻分布的，為所有市民公平的提供日常公共活動(dòng)的場所。他不是城市的地標(biāo)，而是城市中普遍存在的場所，它反映著市民普遍的精神面貌。公共服務(wù)設(shè)施作為社會(huì)公共資源，是實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)、為城市注入活力的實(shí)體之一，也是衡量居民生活品質(zhì)的重要指標(biāo)之一。公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃是改善市民生活品質(zhì)，展現(xiàn)城市涵養(yǎng)、體現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)有效手段。

2. 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃研究背景

庫爾勒市在南疆各市縣的城市規(guī)劃建設(shè)方面已走到了前列，庫爾勒市注重對城市建設(shè)規(guī)劃先行的準(zhǔn)則，從總體規(guī)劃到各專項(xiàng)規(guī)劃均走在各縣市的前列，在公共服務(wù)設(shè)施布局方面已有較好的研究基礎(chǔ)。

隨著庫爾勒市區(qū)建設(shè)的成熟，老城區(qū)在不斷的改造更新，南市區(qū)和開發(fā)區(qū)組團(tuán)的開發(fā)和建設(shè)也在不斷跟進(jìn)，庫爾勒市區(qū)以它強(qiáng)大的輻射能力聚集著越來越多的人口，然而庫爾勒市區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)特別是公益性質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施隨著城市的建設(shè)暴露出了很多問題，如老城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的過度集中和新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的不足，這些暴露的問題都制約了庫爾勒市區(qū)整體建設(shè)的品質(zhì)的提升。

3.規(guī)劃重點(diǎn)

社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施根據(jù)其公益性和經(jīng)營性程度的不同，可分為基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施和非基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩大類。組織和提供社會(huì)公共服務(wù)（特別是基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施）是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府的重要職責(zé)和維護(hù)社會(huì)公平的重要體現(xiàn)。政府為保障社會(huì)全體成員基本社會(huì)權(quán)利、基礎(chǔ)性的福利水平，必須向全體社會(huì)成員均等地提供社會(huì)公共服務(wù)。在現(xiàn)階段，基本社會(huì)公共服務(wù)主要包括義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、公共文化體育、社會(huì)福利和宗教等領(lǐng)域。

本次規(guī)劃涉及以上介紹的7個(gè)領(lǐng)域：非基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的2個(gè)領(lǐng)域以及基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的5個(gè)領(lǐng)域。其中基本社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的5個(gè)領(lǐng)域?yàn)楸敬我?guī)劃的主要領(lǐng)域。

4.城市公共服務(wù)設(shè)施的總體發(fā)展目標(biāo)與原則

1、發(fā)展目標(biāo)

本次規(guī)劃根據(jù)國家及有關(guān)城市公共設(shè)施設(shè)置的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合庫爾勒實(shí)際，分市級(jí)、片區(qū)級(jí)、居住區(qū)三級(jí)，擬訂庫爾勒市公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)，作為規(guī)劃新建的參考依據(jù)。其中，建筑、用地及服務(wù)規(guī)模為一般要求，在具體操作中可根據(jù)實(shí)際情況因地制宜作出相應(yīng)的調(diào)整。

2、發(fā)展原則

以人為本。公共設(shè)施是直接與人民的福利相關(guān)的社會(huì)服務(wù)體系，因此，公共設(shè)施的定性、定量、定位選擇，均以創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，提高市民生活質(zhì)素為第一基準(zhǔn)。

強(qiáng)化城市職能。完善城市中心體系，尤其要強(qiáng)化城市主中心，以增強(qiáng)市區(qū)的凝聚力與輻射力，從而鞏固和提高城市的區(qū)域地位。

區(qū)域布局均衡。從全局與區(qū)域的角度，處理好公共設(shè)施相對集中與適當(dāng)分散的關(guān)系，在突出城市中心的同時(shí)，以就近服務(wù)的原則也注重次級(jí)中心及非中心地區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)，兼顧城市與市民的雙重利益。

內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。在緩和市民必需公共設(shè)施供需矛盾的基礎(chǔ)上，逐步將重點(diǎn)放在加強(qiáng)現(xiàn)狀更為薄弱的文化、體育、娛樂等公共設(shè)施的建設(shè)。

質(zhì)量全面提高。一方面健全服務(wù)體系、擴(kuò)大供給容量，另一方面提升服務(wù)檔次、提高使用效率，使公共設(shè)施真正“物有所值”，避免淪為純粹的“門面工程”，甚至挪作它用。

5.規(guī)劃公共中心空間布局

總體規(guī)劃在沿襲城市公共服務(wù)設(shè)施形成“一主、三次（1+2）、多點(diǎn)”的格局的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)提升與完善公共中心空間。

規(guī)劃將形成：“三中心三片區(qū)”的格局，三個(gè)中心即老城區(qū)綜合服務(wù)中心、南市區(qū)商務(wù)文化中心、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)文化中心；三片區(qū)為城市的三個(gè)組團(tuán)。

1、老城區(qū)綜合服務(wù)中心

本次規(guī)劃延續(xù)現(xiàn)狀城市格局，將老城中心確定為一個(gè)市級(jí)中心，即為城市的行政商業(yè)中心，規(guī)劃以現(xiàn)有的巴州州委及州政府所在地、庫爾勒市委等行政單位為主體，沿石化大道和梨香路等區(qū)域集中建設(shè)行政辦公用地，并同時(shí)延續(xù)發(fā)展已形成的老城區(qū)的中心商業(yè)。

2、南市區(qū)商務(wù)文化中心

南市區(qū)商務(wù)文化中心位于南市區(qū)組團(tuán)內(nèi)以北。庫爾勒市政府已搬遷至南市區(qū)，同時(shí)庫爾勒市區(qū)作為市域內(nèi)的中心，南疆的中心，要承擔(dān)并滿足周邊城鎮(zhèn)對大型文化、商務(wù)設(shè)施的需要，規(guī)劃在南市區(qū)的商務(wù)文化中心將會(huì)建成復(fù)合型商務(wù)中心，主要包括文化、辦公、商業(yè)、娛樂、體育等大型設(shè)施，即以演藝廣場為中心，集中布置一定規(guī)模的復(fù)合型商務(wù)、文化中心，它能夠承辦一些大型的活動(dòng)。同時(shí)，南市區(qū)組團(tuán)是城市開發(fā)建設(shè)的新區(qū)之一，新增用地較多，大量的房產(chǎn)快速開發(fā)導(dǎo)致南市區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施匱乏，規(guī)劃根據(jù)公共設(shè)施服務(wù)半徑的要求在該區(qū)設(shè)置職能中心，就近服務(wù)居民。因此，該區(qū)級(jí)中心的建立將成為南市區(qū)組團(tuán)的居民服務(wù)新中心。

3、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)文化中心

位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)以發(fā)展二三類工業(yè)為主，是城市開發(fā)建設(shè)的另一新區(qū)，沿石化大道兩側(cè)形成該區(qū)的中心。

4、三片區(qū)

三個(gè)片區(qū)為老城區(qū)組團(tuán)、南市區(qū)組團(tuán)、開發(fā)區(qū)組團(tuán)。

6.行政辦公設(shè)施規(guī)劃分級(jí)及布局

市級(jí)：共形成兩個(gè)市級(jí)行政中心，為老城行政中心和南市區(qū)行政中心。

區(qū)級(jí)：共形成一處區(qū)級(jí)行政中心，為開發(fā)區(qū)內(nèi)的行政中心，老城組團(tuán)、南市區(qū)組團(tuán)不再單獨(dú)設(shè)置片區(qū)中心。

居住區(qū)級(jí)：居住區(qū)級(jí)的行政辦公設(shè)施為各轄區(qū)的街道辦事處，對位于城市新區(qū)的新城轄區(qū)的基層設(shè)施用地做到規(guī)劃先行，建設(shè)嚴(yán)格遵照規(guī)劃實(shí)施。

7.商業(yè)設(shè)施規(guī)劃分級(jí)及布局

商業(yè)設(shè)施由三部分組成：商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市場、物流基地。

1、商業(yè)服務(wù)設(shè)施：分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心。

2、市場：農(nóng)副產(chǎn)品市場、生產(chǎn)資料市場、其它專業(yè)市場。

3、物流基地

8.文體設(shè)施規(guī)劃分級(jí)及布局

規(guī)劃建立健全市、居住區(qū)、社區(qū)三級(jí)，即市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)的群眾文化設(shè)施，形成布點(diǎn)均衡、功能齊全的文化設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

公共文化設(shè)施人均（常住人口和暫住半年以上的人口）用地面積指標(biāo)為0.7平方米。其中，市級(jí)文化設(shè)施用地面積指標(biāo)按照人均0.2~0.25平方米，區(qū)級(jí)文化設(shè)施用地面積指標(biāo)按照人均0.2~0.25平方米，居住區(qū)級(jí)（鎮(zhèn)級(jí)）以下文化設(shè)施面積指標(biāo)按照人均0.25平方米。

根據(jù)人口預(yù)測，2030年全市人口90萬人，按以上指標(biāo)計(jì)算文化娛樂設(shè)施用地應(yīng)不小于63公頃，其中市級(jí)文化設(shè)施用地應(yīng)控制在18公頃。

本次規(guī)劃文化設(shè)施用地為163公頃，占總用地的1.2%。

9.社區(qū)建設(shè)分級(jí)及布局

城市社區(qū)的劃分依托城市總體規(guī)劃確定的功能結(jié)構(gòu)，既要考慮內(nèi)部功能配置、組織的完整性，又要合理地超前預(yù)測和避免重復(fù)建設(shè)，體現(xiàn)有效利用性。同時(shí)還要考慮各方面關(guān)系，體現(xiàn)區(qū)域整體效應(yīng)。這就要求社區(qū)布局規(guī)劃應(yīng)在城市總體規(guī)劃層面上完成，按照一定的形態(tài)結(jié)構(gòu)、人群規(guī)模和行政管理的特點(diǎn)，依照一定的原則，把城市劃分為若干社區(qū)，從而在經(jīng)濟(jì)功能、社會(huì)心理和社區(qū)管理上有利于社區(qū)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

社區(qū)布局規(guī)劃按照街道和社區(qū)兩級(jí)配置，街道社區(qū)服務(wù)中心結(jié)合各街道辦事處設(shè)置。

社區(qū)布局規(guī)劃中社區(qū)名稱除現(xiàn)有社區(qū)外，均以暫定編號(hào)為名稱，正式名稱以社區(qū)正式成立批準(zhǔn)文件命名為準(zhǔn)。規(guī)劃至2030年規(guī)劃社區(qū)81個(gè)，其中天山轄區(qū)9個(gè)，薩依巴格轄區(qū)21個(gè)，團(tuán)結(jié)轄區(qū)8個(gè)，建設(shè)轄區(qū)8個(gè)，新城轄區(qū)27個(gè)。

10. 實(shí)施措施與建議

（1）公共服務(wù)設(shè)施用地，由地方人民政府土地行政主管部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門按照國家有關(guān)用地定額指標(biāo)，納入土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依照法定程序?qū)徟?。任何單位和個(gè)人不得擅自改變文化設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目和功能，不得縮小其建設(shè)規(guī)模和降低其用地指標(biāo)。

（2）建立規(guī)劃信息交流反饋機(jī)制，定期征集并及時(shí)掌握可能對建設(shè)規(guī)劃有重大影響的問題及相關(guān)數(shù)據(jù)，以便及時(shí)依法調(diào)整規(guī)劃，使之更具有可操作性。

（3）保障體系：通過思想保障，大力宣傳公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)重要意義，達(dá)到“全民共識(shí)、領(lǐng)導(dǎo)先行”的效果，使得公共服務(wù)的建設(shè)在思想認(rèn)識(shí)上打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；通過立法保障，確立規(guī)劃的法律地位，保證規(guī)劃得到有效實(shí)施，促使設(shè)施建設(shè)的暢通無阻和井然有序；通過經(jīng)濟(jì)保障，增加資金投入，暢通融資渠道。

篇5

一、并聯(lián)審批范圍

市級(jí)審批權(quán)限內(nèi)的工商企業(yè)注冊登記、外商投資企業(yè)設(shè)立、工程建設(shè)項(xiàng)目行政審批，列入并聯(lián)審批范圍。需由3個(gè)或3個(gè)以上主管部門行政審批和市級(jí)審批權(quán)限以上有關(guān)階段的行政審批參照本辦法執(zhí)行。

二、并聯(lián)審批責(zé)任部門

并聯(lián)審批的最終審批單位為并聯(lián)審批的牽頭部門，其中市工商局是內(nèi)資企業(yè)注冊登記并聯(lián)審批的牽頭部門；市商務(wù)局是外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批的牽頭部門；市規(guī)劃局、市國土局、市建委是市工程建設(shè)項(xiàng)目各階段并聯(lián)審批的牽頭部門，其他并聯(lián)審批事項(xiàng)由首問窗口單位或由市行政服務(wù)中心（以下簡稱中心）指定單位為牽頭部門。與并聯(lián)審批項(xiàng)目有關(guān)的審核審批單位為前置或后置審批部門。

牽頭部門負(fù)責(zé)并聯(lián)審批項(xiàng)目的受理、咨詢、轉(zhuǎn)告、催辦、協(xié)調(diào)、匯總、報(bào)告和組織相關(guān)聯(lián)合踏勘、聯(lián)席會(huì)議等工作。

并聯(lián)審批的前置或后置部門負(fù)責(zé)配合牽頭部門完成并聯(lián)審批項(xiàng)目的咨詢、辦理、回復(fù)、反饋和參加聯(lián)合踏勘、聯(lián)席會(huì)議等工作。

中心負(fù)責(zé)并聯(lián)審批工作的督辦、協(xié)調(diào)和管理。對全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響較大，涉及審批階段和部門較多的并聯(lián)審批事項(xiàng)，牽頭部門難以協(xié)調(diào)的提交中心協(xié)調(diào)；中心難以協(xié)調(diào)的，提請市政府協(xié)調(diào)、決定。

市監(jiān)察局負(fù)責(zé)并聯(lián)審批情況的監(jiān)督，及時(shí)處理行政審批過程中的不正之風(fēng)或違背承諾等問題。

三、并聯(lián)審批原則

并聯(lián)審批工作按照“一門受理、轉(zhuǎn)告相關(guān)、同步審批、限時(shí)辦結(jié)”的原則進(jìn)行。

（一）一門受理。牽頭部門在中心設(shè)立的窗口，負(fù)責(zé)統(tǒng)一受理項(xiàng)目業(yè)主申請，告知其項(xiàng)目并聯(lián)審批須知，承擔(dān)轉(zhuǎn)告、催辦、協(xié)調(diào)、匯總、報(bào)告義務(wù)，提供服務(wù)和指導(dǎo)。

（二）轉(zhuǎn)告相關(guān)。牽頭部門窗口收到項(xiàng)目業(yè)主申請后，當(dāng)天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《××項(xiàng)目并聯(lián)審批辦理通知書》，并將通知書連同項(xiàng)目業(yè)主的有關(guān)材料及時(shí)轉(zhuǎn)遞前置審批單位中心窗口（部門）。

（三）同步審批。前置審批單位中心窗口（部門）收到《××項(xiàng)目并聯(lián)審批辦理通知書》后，主動(dòng)聯(lián)系申請人，指導(dǎo)填報(bào)表格材料，在承諾時(shí)限內(nèi)提出審批意見。

對確需中心組織實(shí)地聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的重大審批事項(xiàng)，牽頭部門及時(shí)向中心提出，各相關(guān)部門參加。聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的費(fèi)用由相關(guān)部門承擔(dān)。

（四）限時(shí)辦結(jié)。前置審批單位中心窗口（部門）收到《××項(xiàng)目并聯(lián)審批辦理通知書》后，書面告知申請人辦結(jié)時(shí)限，在承諾時(shí)限內(nèi)完成審批和報(bào)批工作。

工商企業(yè)注冊登記審批限時(shí)為8個(gè)工作日，外商投資企業(yè)設(shè)立審批限時(shí)為10個(gè)工作日，工程建設(shè)項(xiàng)目審批限時(shí)為50個(gè)工作日，需實(shí)地聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的事項(xiàng)，可延長5個(gè)工作日。特殊情況仍需延長時(shí)限的，須說明原因，抄送牽頭部門、申請人和中心。審批時(shí)限不含項(xiàng)目上報(bào)省、市政府和重大項(xiàng)目選址研究、規(guī)劃評審、規(guī)劃公示、環(huán)評報(bào)告公示、土地征用收儲(chǔ)、土地招標(biāo)拍賣掛牌、工程招投標(biāo)時(shí)間。具體時(shí)限由審批部門書面告知申請人。

超過時(shí)限未及時(shí)答復(fù)的，一律視為默認(rèn)，事后由相關(guān)審批部門補(bǔ)辦手續(xù)，承擔(dān)責(zé)任。

對審批項(xiàng)目符合條件的，前置審批單位中心窗口（部門）將“同意”意見和《××項(xiàng)目并聯(lián)審批審核意見書》，及時(shí)送申請人及牽頭部門中心窗口。牽頭部門中心窗口收到《××項(xiàng)目并聯(lián)審批審核意見書》及申請人齊全、符合法定形式的報(bào)件后，在限時(shí)內(nèi)完成項(xiàng)目審批。

對審批項(xiàng)目不具備條件或需要調(diào)整的，前置審批單位中心窗口（部門）將“不同意”意見、理由、建議和《××項(xiàng)目并聯(lián)審批審核意見書》，及時(shí)送申請人及牽頭部門中心窗口。牽頭部門中心窗口按退回件處理并附書面說明。如項(xiàng)目業(yè)主按照有關(guān)部門提出的要求作出整改后，可進(jìn)入二次申請程序。

對審批項(xiàng)目需報(bào)省及省以上部門審批的，有關(guān)職能部門應(yīng)積極做好上報(bào)和催辦工作，并將報(bào)批情況和報(bào)批所需時(shí)間分別抄告牽頭部門中心窗口、中心和申請人。

對審批項(xiàng)目因企業(yè)情況變化，需調(diào)整原申請審批項(xiàng)目內(nèi)容的，按原審批程序重新辦理相關(guān)審批手續(xù)。

對審批項(xiàng)目遇有重大或特殊情況，牽頭部門和中心應(yīng)將項(xiàng)目列入行政審批服務(wù)“快車道”，確立專人負(fù)責(zé)，協(xié)助全程辦理，有關(guān)職能部門須特事特辦，積極配合。

所有《××項(xiàng)目并聯(lián)審批辦理通知書》和《××項(xiàng)目并聯(lián)審批審核意見書》需同時(shí)抄送中心督查科。

四、并聯(lián)審批操作程序

（一）工商企業(yè)注冊登記

1．市工商局中心窗口（以下簡稱工商窗口）辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記后，向申請人發(fā)放《企業(yè)設(shè)立登記申請書》和有關(guān)表格，提供相關(guān)咨詢服務(wù)，告知申請人到前置審批單位中心窗口（部門）咨詢相關(guān)事宜；當(dāng)天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《企業(yè)登記并聯(lián)審批辦理通知書》。

2．前置審批單位中心窗口（部門），接到《企業(yè)登記并聯(lián)審批辦理通知書》后，主動(dòng)聯(lián)系申請人，指導(dǎo)填報(bào)表格材料，及時(shí)進(jìn)行審核，5個(gè)工作日內(nèi)簽署《企業(yè)登記并聯(lián)審批審核意見書》，回復(fù)申請人及工商窗口。

3．工商窗口收到前置審批中心窗口（部門）《企業(yè)登記并聯(lián)審批審核意見書》，對表示“同意”的，在申請人報(bào)件齊全、有效的前提下，3個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

對表示“原則同意，但要求申報(bào)企業(yè)在開業(yè)前達(dá)到相關(guān)法定條件、標(biāo)準(zhǔn)，并在規(guī)定時(shí)間進(jìn)行復(fù)審”的或“同意上報(bào)待批”的，以及“超時(shí)默認(rèn)”的，一律實(shí)行“告知承諾制”，即在申請人書面承諾限期（半年）達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的要求并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放半年期籌建營業(yè)執(zhí)照。前置審批部門須在6個(gè)月內(nèi)對籌建企業(yè)進(jìn)行復(fù)審。復(fù)審符合條件、標(biāo)準(zhǔn)或經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)的，前置審批中心窗口（部門）及時(shí)書面告知籌建企業(yè)、工商窗口。工商窗口3個(gè)工作日內(nèi)換發(fā)正式營業(yè)執(zhí)照；復(fù)審不符合條件、標(biāo)準(zhǔn)和未獲得上級(jí)批準(zhǔn)的，前置審批中心窗口（部門）及時(shí)書面告知籌建企業(yè)、工商窗口，工商部門收回籌建營業(yè)執(zhí)照。

對表示“不同意”的，前置審批中心窗口（部門）書面告知申報(bào)企業(yè)、工商窗口，并列明理由。如企業(yè)按前置審批部門要求進(jìn)行整改重新申請的，工商窗口再次啟動(dòng)并聯(lián)審批程序。

4．屬于省或省以上審批的并聯(lián)審批項(xiàng)目，前置審批中心窗口（部門）及時(shí)出具初審意見，抄告工商部門。同意上報(bào)的項(xiàng)目，應(yīng)積極爭取上級(jí)審批機(jī)關(guān)盡早審批。當(dāng)許可證或批準(zhǔn)文件下發(fā)后，前置審批中心窗口（部門）應(yīng)于當(dāng)日發(fā)給申請人，抄告工商窗口（附批準(zhǔn)文件或許可證復(fù)印件）。

5．工商企業(yè)注冊登記后，企業(yè)代碼賦碼通知書、稅務(wù)登記、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)手續(xù)一律按即辦件辦理。

企業(yè)的工程建設(shè)項(xiàng)目，按工程建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批程序辦理有關(guān)報(bào)批手續(xù)。

（二）外商投資企業(yè)設(shè)立

1．市商務(wù)局中心窗口（以下簡稱商務(wù)窗口）受理外商投資企業(yè)設(shè)立報(bào)件后，當(dāng)天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》，連同有關(guān)申報(bào)材料一并轉(zhuǎn)遞。

市商務(wù)局收到市發(fā)改委項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）、工商局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)和其他前置審批部門核準(zhǔn)意見后，3個(gè)工作日內(nèi)出具合同、章程批復(fù)；收到市質(zhì)監(jiān)局企業(yè)代碼賦碼通知書后，當(dāng)日頒發(fā)外商投資企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書。

2．市發(fā)改委接到市商務(wù)局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》及項(xiàng)目申報(bào)材料，3個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目審查，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復(fù)商務(wù)窗口和申請人。對核準(zhǔn)（備案）的項(xiàng)目向申請人出具核準(zhǔn)（備案）文件，抄告市商務(wù)局、工商局；對不予核準(zhǔn)（備案）的項(xiàng)目，書面通知申請人，并列明理由。

3．工商窗口接到市商務(wù)局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》和市發(fā)改委項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）文件，當(dāng)日辦妥企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)手續(xù)，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復(fù)商務(wù)窗口和申請人。

4．市質(zhì)監(jiān)局中心窗口接到市商務(wù)局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》和市商務(wù)局出具的合同、章程批復(fù)，1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)企業(yè)代碼賦碼通知書，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復(fù)商務(wù)窗口。

5．其它前置審批部門按上述相關(guān)步驟進(jìn)行。

6．外商投資企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)后，企業(yè)注冊登記由工商窗口根據(jù)申請人申請受理。申請材料齊全、符合法定形式的，3個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)注冊登記后，組織機(jī)構(gòu)代碼證、外匯管理登記、稅務(wù)登記、海關(guān)備案、財(cái)政登記等相關(guān)手續(xù)一律按即辦件辦理。

外商投資企業(yè)的工程建設(shè)項(xiàng)目，按工程建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批程序辦理有關(guān)報(bào)批手續(xù)。

（三）工程建設(shè)項(xiàng)目

工程建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批工作分項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可、建設(shè)用地許可、建設(shè)規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可四個(gè)階段進(jìn)行。各階段的牽頭工作分別由市規(guī)劃局、市國土局、市規(guī)劃局、市建委負(fù)責(zé)，有關(guān)部門積極配合。

項(xiàng)目業(yè)主依法向市規(guī)劃局、市國土局、市規(guī)劃局和市建委先后提出工程建設(shè)項(xiàng)目申請。

1．項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可階段。該階段辦理限時(shí)為14個(gè)工作日。

（1）市規(guī)劃局中心窗口（以下簡稱規(guī)劃窗口）受理項(xiàng)目業(yè)主項(xiàng)目選址立項(xiàng)申請后，當(dāng)日向市國土局、市環(huán)保局中心窗口和相關(guān)審核部門發(fā)放《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批辦理通知書》，轉(zhuǎn)交有關(guān)材料。

經(jīng)營性土地項(xiàng)目選址立項(xiàng)不進(jìn)入此階段。

（2）市國土局、市環(huán)保局中心窗口收到《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批辦理通知書》后3個(gè)工作日內(nèi)完成土地、環(huán)保預(yù)審，預(yù)審結(jié)果書面送達(dá)項(xiàng)目業(yè)主，《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批審核意見書》和預(yù)審結(jié)果書面反饋規(guī)劃窗口。

相關(guān)審核部門的預(yù)審工作按照上述步驟進(jìn)行。

（3）規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審核部門意見書后，3個(gè)工作日內(nèi)完成選址初審，向市發(fā)改委中心窗口發(fā)放《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批通知書》并轉(zhuǎn)交有關(guān)材料，向國土局中心窗口出具用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件函。

（4）市發(fā)改委中心窗口收到《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批審核通知書》后3個(gè)工作日內(nèi)完成立項(xiàng)核準(zhǔn)（備案），核準(zhǔn)（備案）批文送達(dá)項(xiàng)目業(yè)主，《項(xiàng)目選址立項(xiàng)許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋規(guī)劃窗口，抄送市國土局、環(huán)保局。

（5）規(guī)劃窗口收到市國土局和市環(huán)保局等并聯(lián)審核意見后，11個(gè)工作日內(nèi)完成《選址意見書》和《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》的制作核發(fā)工作。

2．建設(shè)用地許可階段。該階段辦理時(shí)限為14個(gè)工作日。

（1）市國土局中心窗口根據(jù)市發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)審核意見、市規(guī)劃局用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件函和項(xiàng)目業(yè)主申報(bào)材料，當(dāng)日簽署《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》，送市規(guī)劃局、環(huán)保局；會(huì)同有關(guān)部門制定供地方案報(bào)市人民政府審批后供地，10個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目業(yè)主頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

（2）市環(huán)保局中心窗口憑市國土局《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》，5個(gè)工作日內(nèi)完成環(huán)境影響登記表審查批復(fù)，10個(gè)工作日內(nèi)完成環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告表（書）審查批復(fù)，情況特殊的環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書審查批復(fù)可延長7天。審查批復(fù)后當(dāng)天簽署《工程建設(shè)并聯(lián)審批審核意見書》，抄送市規(guī)劃局、市國土局。

（3）規(guī)劃窗口憑市國土局《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》或《國有土地使用權(quán)出讓合同》，組織建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案技術(shù)審查，并根據(jù)需要當(dāng)日向相關(guān)并聯(lián)審批部門發(fā)放《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

（4）各并聯(lián)審批部門收到《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書》后，3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見，簽署《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

（5）規(guī)劃窗口收到各并聯(lián)審批部門《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批意見書》后，11個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查。如方案需要修改，應(yīng)提出修改意見，明確修改理由，項(xiàng)目業(yè)主修改后重新報(bào)建；如方案得到批準(zhǔn)，辦理核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3．建設(shè)規(guī)劃許可階段。該階段辦理時(shí)限為14個(gè)工作日。

（1）規(guī)劃窗口根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的申請，組織建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)審查，當(dāng)日向并聯(lián)審批部門發(fā)放《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

（2）各并聯(lián)審批部門收到《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書》后，3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見，簽署《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

（3）規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審批部門《建設(shè)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批審核意見書》后，5個(gè)工作日內(nèi)完成方案審查和施工圖紙審核。如方案需要修改，應(yīng)提出修改意見，明確修改理由，項(xiàng)目申請人修改后重新報(bào)建；如方案得到批準(zhǔn)，項(xiàng)目業(yè)主申請建設(shè)工程規(guī)劃許可。

（4）規(guī)劃窗口根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主申請和辦理“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“消防設(shè)計(jì)防火審核”、“新建民用建筑項(xiàng)目防空地下室建設(shè)意見審查”、“氣象防雷設(shè)計(jì)審核”、“城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)”、“拆除遷移環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施審批”、“白蟻防治手續(xù)”等并聯(lián)審批事項(xiàng)的申報(bào)條件，受理建設(shè)工程規(guī)劃許可申請，告知項(xiàng)目業(yè)主一次性填報(bào)表格，提交相關(guān)材料，當(dāng)天向消防、人防、氣象、市容、房管等并聯(lián)審批部門發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批辦理通知書》，并轉(zhuǎn)交有關(guān)申報(bào)材料。

（5）各并聯(lián)審批單位在2個(gè)工作日內(nèi)審批辦結(jié)，簽署《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局，抄告項(xiàng)目業(yè)主。

（6）規(guī)劃窗口根據(jù)并聯(lián)審批單位《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》，4個(gè)工作日內(nèi)完成現(xiàn)場放驗(yàn)線，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4．建設(shè)工程施工許可階段。該階段辦理時(shí)限為8個(gè)工作日。

（1）市建委中心窗口受理項(xiàng)目業(yè)主建設(shè)工程施工許可申請，一次性告知辦理《建設(shè)工程施工許可證》的八項(xiàng)前置條件，提供相關(guān)咨詢服務(wù)，開具《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批辦理通知書》，連同涉及審批前置條件的材料分送建委系統(tǒng)有關(guān)科室和二級(jí)機(jī)構(gòu)。

（2）建委有關(guān)科室和二級(jí)機(jī)構(gòu)接到《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批辦理通知書》后，按以下時(shí)限完成審核審查備案工作，簽署《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批審核意見書》回復(fù)市建委中心窗口。

施工圖審查備案辦理時(shí)限為1個(gè)工作日（在圖紙審查機(jī)構(gòu)審查合格書送達(dá)后）；

工程招投標(biāo)審查備案的辦理時(shí)限為3個(gè)工作日（在招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)文件和中標(biāo)通知書送達(dá)后）；

工程質(zhì)量監(jiān)督、建材專項(xiàng)管理、工程類別確認(rèn)、建筑安全監(jiān)督、工程檔案管理的辦理時(shí)限均為1個(gè)工作日。

（3）市建委中心窗口根據(jù)有關(guān)科室和二級(jí)機(jī)構(gòu)《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批意見書》，5個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程施工許可證》。對不予核準(zhǔn)的，列明理由，書面通知項(xiàng)目業(yè)主。項(xiàng)目辦理結(jié)果于次日抄告中心督查科。

（4）項(xiàng)目竣工后，依法組織專項(xiàng)驗(yàn)收，項(xiàng)目業(yè)主持驗(yàn)收合格資料報(bào)市建委備案。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，憑土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到房管局中心窗口辦理《商品房預(yù)銷售許可證》，辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。

五、并聯(lián)審批要求

（一）落實(shí)分工負(fù)責(zé)制。并聯(lián)審批部門要建立相應(yīng)的內(nèi)部高效運(yùn)轉(zhuǎn)的辦件制度和有效的工作監(jiān)督機(jī)制，明確分管領(lǐng)導(dǎo)、中心窗口、職能科室和經(jīng)辦人員的工作職責(zé)。并聯(lián)審批部門之間要加強(qiáng)工作銜接，密切配合，確保并聯(lián)審批高效、規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）實(shí)行政務(wù)公開制。并聯(lián)審批部門的行政審批項(xiàng)目，要按照政務(wù)公開的要求，將項(xiàng)目審批依據(jù)、申請條件、申報(bào)材料、辦事程序、承諾時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等，編制《服務(wù)告知單》和示范文本在中心窗口陳列，在中心和本單位網(wǎng)站公開，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。

（三）建立聯(lián)席會(huì)議制。并聯(lián)審批聯(lián)席會(huì)議按照“聯(lián)合辦公，充分討論，民主集中，會(huì)議決策”原則處理審批事項(xiàng)。會(huì)議由牽頭部門或中心負(fù)責(zé)組織和主持，有關(guān)并聯(lián)審批部門負(fù)責(zé)人參加，必要時(shí)可邀請項(xiàng)目業(yè)主列席會(huì)議。重大項(xiàng)目由市政府負(fù)責(zé)人主持。參加會(huì)議人員應(yīng)按時(shí)出席聯(lián)席會(huì)議，有特殊情況可充分授權(quán)、全權(quán)委托他人出席。若不能按時(shí)參加或在會(huì)議上不發(fā)表意見的，則視作同意。聯(lián)席會(huì)議上無法形成決定的事項(xiàng)，由中心提出意見，上報(bào)市政府決定。

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備 土地供應(yīng) 弊端 創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地儲(chǔ)備制度盡管在各地城市的實(shí)踐中取得了巨大的成效，但由于城市土地儲(chǔ)備制度是一項(xiàng)全新的土地管理制度，在實(shí)施過程中也面臨諸多涉及運(yùn)行程序、法律、市場、資金等方面的問題，這些問題制約了當(dāng)前城市土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

城市土地儲(chǔ)備的實(shí)施一般包括土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)。其中土地供應(yīng)是城市土地使用權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，即城市政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、及城市發(fā)展需要和土地市場的需求，將儲(chǔ)備土地的使用權(quán)有計(jì)劃地投入市場，出讓給用地單位，從而獲取土地使用權(quán)出讓金或者土地收益的環(huán)節(jié)。城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的供應(yīng)方式對城市建設(shè)發(fā)展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國現(xiàn)行的城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式存在比較嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。

1 現(xiàn)行城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式存在嚴(yán)重的弊端

招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的方式雖有不同，但它們出讓的標(biāo)的物都是儲(chǔ)備土地的使用權(quán)；在具體的運(yùn)作上，在以拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的過程中，一般規(guī)定拍賣或掛牌的底價(jià)，應(yīng)價(jià)最高者最后獲得土地使用權(quán)；在以投標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的過程中，一般只是重點(diǎn)評定投標(biāo)方所開出的土地使用權(quán)價(jià)格，開價(jià)最高者最后獲得土地使用權(quán)，因此招拍掛成交的基本原則都是價(jià)高者得。

采用招拍掛方式供應(yīng)土地相對于實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以前以協(xié)議出讓為主的方式而言是一個(gè)很大的進(jìn)步，它有利于規(guī)范土地市場行為、顯化土地資價(jià)值，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，減少國有土地資產(chǎn)流失。然而，以土地使用權(quán)設(shè)定標(biāo)的，以土地使用權(quán)價(jià)格高低作為出讓依據(jù)的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)直接的后果――出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收購和前期開發(fā)的成本，土地使用權(quán)的價(jià)格不斷上升。因此，這種儲(chǔ)備土地出讓方式因其自身的制度缺陷，會(huì)帶來了一系列的負(fù)面效應(yīng)。

2 城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新

2.1 變土地使用權(quán)招拍掛為建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)

現(xiàn)行城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)招拍掛方式的標(biāo)的物是儲(chǔ)備土地的使用權(quán)，此時(shí)該擬供土地的開發(fā)用途、建筑容積率、建筑密度等使用條件和開發(fā)建設(shè)時(shí)限都已經(jīng)由政府城市規(guī)劃管理局或者相關(guān)部門予以確定，并作為土地供應(yīng)的附加條件。也就是說，此時(shí)的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)變成了建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，用地單位通過招拍掛方式購買的名義上是土地使用權(quán)，實(shí)際上是以該儲(chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，而土地使用權(quán)只是作為建設(shè)項(xiàng)目的基本前提所存在。既然如此，是否可以將儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式由土地使用權(quán)的出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的出讓呢？如果這種轉(zhuǎn)變可以改變上述單純以土地使用權(quán)為標(biāo)的、以土地使用權(quán)價(jià)格高低為依據(jù)的供應(yīng)方式所帶來的負(fù)面效應(yīng)，那就應(yīng)該是可以的。

由于土地使用權(quán)作為一種價(jià)值單一的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以采取招標(biāo)、拍賣和掛牌的交易方式供應(yīng)；而建設(shè)項(xiàng)目是由技術(shù)因素與價(jià)值因素多個(gè)要素構(gòu)成，不適合采取單一準(zhǔn)則的拍賣和掛牌方式交易，而只能采取招標(biāo)的方式。變儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓為以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的出讓，實(shí)際上就意味著土地使用權(quán)價(jià)格不再是唯一的成交指標(biāo)而只是建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)指標(biāo)中的一個(gè)因素，這必然會(huì)使得用地單位加大對非地價(jià)的技術(shù)因素的重視，同時(shí)減少城市政府以及用地單位對土地使用權(quán)價(jià)格的預(yù)期，由此產(chǎn)生對高地價(jià)的抑制，從而達(dá)到削弱和改善儲(chǔ)備土地招拍掛供應(yīng)方式導(dǎo)致地價(jià)高漲所帶來的上述負(fù)面效應(yīng)。因此，創(chuàng)新城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，是完全可能的。這種轉(zhuǎn)變將會(huì)改變政府的形象，進(jìn)一步完善我國的城市土地儲(chǔ)備制度。以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，標(biāo)的是建設(shè)項(xiàng)目，擬出讓的土地使用權(quán)是項(xiàng)目建設(shè)的物質(zhì)實(shí)現(xiàn)條件。招標(biāo)的項(xiàng)目由兩部分組成，其一為商務(wù)標(biāo)，為針對土地使用權(quán)價(jià)格所設(shè)的標(biāo)；其二為技術(shù)標(biāo)，為針對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建設(shè)管理措施所設(shè)的標(biāo)。從內(nèi)涵上講，建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式中的商務(wù)標(biāo)就相當(dāng)于現(xiàn)行的土地使用權(quán)招拍掛出讓的內(nèi)容，但以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式增加了技術(shù)標(biāo)，其內(nèi)容更為豐富。

具體而言，商務(wù)標(biāo)設(shè)定的是土地使用權(quán)的出讓價(jià)格，在實(shí)際的操作中并非遵循“開價(jià)越高，評定越優(yōu)”的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織專家參考土地取得成本和城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)擬出讓土地的區(qū)位、面積、地質(zhì)、地勢、形狀，交通因素，環(huán)境因素等，設(shè)定一個(gè)合理的投標(biāo)價(jià)格區(qū)間，當(dāng)投標(biāo)者的投標(biāo)價(jià)格低于或者超過這個(gè)區(qū)間時(shí)，該投標(biāo)當(dāng)即被否決；對于符合這一區(qū)間的投標(biāo)價(jià)格再根據(jù)“開價(jià)越高，評定越優(yōu)”的原則，給出相應(yīng)的評分。這樣既不會(huì)使土地使用權(quán)出讓價(jià)格過低，又防止了用地單位非理性高價(jià)獲取土地使用權(quán)，再將增加的土地取得成本轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者的情況，而城市政府始終獲得理性而相對較高的出讓價(jià)錢。技術(shù)標(biāo)設(shè)定的是建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與建設(shè)管理措施，其中包括：項(xiàng)目用途、規(guī)劃指標(biāo)、外觀設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、環(huán)保節(jié)能、建設(shè)期限、經(jīng)營管理等等指標(biāo)。

2.2 以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的適用范圍

以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式適用于目前的任何一種城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的供應(yīng)，只是根據(jù)情況的不同，評標(biāo)模型的參數(shù)值不同。對于普通商品住宅用途土地使用權(quán)的出讓，如果出讓地價(jià)過分偏高，將導(dǎo)致房價(jià)抬升，最終影響到購房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲(chǔ)備制度建立和實(shí)施的初衷。因此，在住宅用地供應(yīng)時(shí)，住宅項(xiàng)目招標(biāo)中商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)合理，不應(yīng)過高。另外，因?yàn)樽≌玫嘏c居民生活的關(guān)系密切，在技術(shù)標(biāo)中，外觀、環(huán)保和節(jié)能等因素應(yīng)當(dāng)予以重視，這些評價(jià)指標(biāo)在技術(shù)標(biāo)中所占比例也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)設(shè)定的較大一些。

對于工業(yè)用途儲(chǔ)備土地的供應(yīng)，也應(yīng)采用招標(biāo)的方式。此時(shí)，不僅商務(wù)標(biāo)中最高價(jià)要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)出水平和國家與地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策合理設(shè)定，而且還要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目自身生產(chǎn)流程對總圖布置的要求、以及工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的特征設(shè)定技術(shù)標(biāo)。同時(shí)，商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)比要合理。對于商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應(yīng)，城市政府可以放手讓市場來調(diào)節(jié)出讓價(jià)格。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，可以將商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)設(shè)定得相對大一些，甚至可以設(shè)定為無窮大即不設(shè)最高價(jià)。在技術(shù)標(biāo)中，則應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮環(huán)境保護(hù)、交通組織、城市景觀等指標(biāo)。而且在一定的情況下，也可以將技術(shù)標(biāo)的權(quán)重設(shè)定為零，即只考慮商務(wù)標(biāo)的內(nèi)容。

2.3 以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的配套條件

創(chuàng)新城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，首先是要有完善的法律支持。

在法律層面，《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第 2 條規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)法適用于在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，因此以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式同樣適用招標(biāo)投標(biāo)法。《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第 3 條規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目，使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目是必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目。城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的招標(biāo)顯然不在必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目之列。但是，城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及公眾的利益有很大的影響：城市政府在城市土地儲(chǔ)備的過程中在收購?fù)恋亍⑶捌陂_發(fā)等環(huán)節(jié)投入大量的資金，這涉及到土地能否盤活，巨額銀行貸款能否償還等等一系列的風(fēng)險(xiǎn)；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓與城市規(guī)劃之間往往存在沖突，進(jìn)而影響到城市的發(fā)展；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓關(guān)系到城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及與城市各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓，尤其是住宅土地使用權(quán)的出讓對居民的影響甚大，關(guān)系到居民的住房條件、生活質(zhì)量和社會(huì)福利等等方面。正是基于城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及公眾的利益的巨大影響，筆者建議修改《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，將以城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)定為必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目。

在地方性法律法規(guī)和規(guī)章層面，目前各地都規(guī)定對于經(jīng)營性用地一般采用招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的方式，經(jīng)營性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，筆者認(rèn)為，對于住宅用地應(yīng)該利用本文提出的新的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式，即采用以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行。對住宅用地的出讓采用新的招標(biāo)方式，更有利于發(fā)揮城市土地儲(chǔ)備制度改善居民住房條件、提高社會(huì)福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地儲(chǔ)備法規(guī)和規(guī)章中相應(yīng)的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式的條款，將住宅用地供應(yīng)明確列入項(xiàng)目招標(biāo)的范圍。此外，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，尤其是對于其中關(guān)系到城市市民生活質(zhì)量與社會(huì)福利水平的普通商品住宅項(xiàng)目的招標(biāo)，還需要建立配套的利潤監(jiān)督機(jī)制。

3 結(jié)論

我國土地管理制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，而城市土地儲(chǔ)備制度也已成為城鎮(zhèn)土地使用制度改革的一個(gè)突破點(diǎn)。本文主要對城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過程中存在的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式不科學(xué)問題進(jìn)行了研究，并提出了相應(yīng)的解決辦法，以期能為我國各大中小城市施行城市土地儲(chǔ)備制度提供一定的參考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情況也有差異，因此各城市在實(shí)踐中應(yīng)因地制宜，尋求適合本地的辦法，最大限度的發(fā)揮城市土地儲(chǔ)備制度的功能。

參考文獻(xiàn)

[1] 張志河. 淺談我國土地儲(chǔ)備制度的作用、問題及對策. 南方國土資源，2009.7

[2] 葉必豐. 論公共利益與個(gè)人利益的辨證關(guān)系. 學(xué)術(shù)季刊，1997.1

篇7

關(guān)鍵詞：中小城市；地下空間；利用規(guī)劃

Abstract: in this paper, the small and medium-sized cities of the detailed content of underground space research, mainly discusses the present situation of underground space are small and medium-sized cities, and small and medium-sized urban underground space planning to the drivers, and small and medium-sized city of underground space planning design, and small and medium-sized urban underground space use rationalization proposal.

Keywords: small and medium-sized city; Underground space; Use planning

中圖分類號(hào)：F291.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化水平不斷地提高，用地不足、交通擁堵、環(huán)境惡化以及城市安全等問題的日益突出，中小城市在環(huán)境、空間等各個(gè)方面都遭遇了極大的挑戰(zhàn)。城市地下空間成為了一種保護(hù)城市資源的工具并發(fā)揮了重要的后備功能。

一、中小城市地下空間利用現(xiàn)狀

（一）規(guī)劃利用方面

整體上看，中小城市地下空間的利用規(guī)劃同大城市比較，缺少城市統(tǒng)籌發(fā)展科學(xué)全局的理念，與地面建筑不能很好的協(xié)調(diào)，在規(guī)劃建設(shè)過程中缺少對空間整體的事先考慮，不能充分利用地下空間資源，無法保證城市的地下空間以及與其相關(guān)的互動(dòng)功能。

目前大多數(shù)中小城市的地下空間開發(fā)利用還處在以人防工程建設(shè)為主的發(fā)展階段，離真正意義上的地下空間利用還有著很大的距離。

（二）復(fù)雜的施工技術(shù)

地下空間施工同地上空間施工比較，具有更加復(fù)雜的技術(shù)性，更高的成本造價(jià)。為了能夠獲得盡可能大的空間，地下施工需要最大化的開挖土石。假如遇到破碎的巖石，將會(huì)增加技術(shù)施工的難度。除此之外，大部分地下工程都會(huì)出現(xiàn)防潮、防水等問題。尤其是地下工程具有比較高的地下水位時(shí)，防水問題更加重要。

（三）安全問題

在地下空間利用中最為顯著的災(zāi)害就是火災(zāi)。因?yàn)榈叵驴臻g具有外轉(zhuǎn)護(hù)體的重要特點(diǎn)，需要我們必須采用一些不同于地面建筑的方法來設(shè)計(jì)安全防火。

還有地下空間利用受到水文地質(zhì)條件的影響較大，在對地下空間進(jìn)行較大規(guī)模的開發(fā)時(shí)，容易遭遇地質(zhì)工程環(huán)境帶來的危害。甚至造成城市周圍地區(qū)出現(xiàn)沉陷，損害周圍建筑。

二、中小城市地下空間利用規(guī)劃的動(dòng)因

（一）城市空間集約化發(fā)展

城市空間發(fā)展的根本原則就是集約化，對土地資源進(jìn)行集約使用是發(fā)展城市空間的重點(diǎn)問題。我國城市土地集約化程度比較低，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)就是可持續(xù)利用的土地。地下空間開發(fā)利用在節(jié)省土地資源、擴(kuò)大城市空間方面具有積極地作用。中小城市的城市化進(jìn)程不及大城市來的迅速，盡快以規(guī)劃為引導(dǎo)，加大對地面和地下空間實(shí)施的同步開發(fā)控制，這種一體化操作加強(qiáng)了空間規(guī)劃的可操作性。

（二）資源的合理化應(yīng)用

城市發(fā)展的關(guān)鍵因素就是合理利用水資源、能源和其他重要資源。地下空間具備了優(yōu)良的隔熱功能，可以避免日曬雨淋等影響。地下空間還為儲(chǔ)存大規(guī)模的熱能提供了更加有力的條件，可以有效的儲(chǔ)存太陽能，也可以儲(chǔ)存水，合理利用這些資源能夠促使地下空間的可持續(xù)發(fā)展。

（三）地下空間成本的降低

伴隨著地下空間技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，為地下空間更加廣泛的發(fā)展提供了成熟的技術(shù)支撐，同時(shí)也有效降低了開發(fā)地下空間的成本，成功轉(zhuǎn)變了發(fā)展城市空間的規(guī)模。將僅僅依賴于擴(kuò)大城市規(guī)模用地來滿足城市容量空間的需求轉(zhuǎn)變?yōu)槔瞄_發(fā)有限的城市用地深度來解決城市空間需求，高效且綜合的對城市地下空間進(jìn)行了開發(fā)。

三、中小城市地下空間利用規(guī)劃設(shè)計(jì)

以浙江省東陽市為例研究中小城市地下空間綜合利用的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（一）判斷地下空間開發(fā)因素

地下空間規(guī)劃緊密聯(lián)系著地面規(guī)劃，同時(shí)地面建設(shè)狀況又會(huì)產(chǎn)生影響與限制。按照規(guī)劃中心區(qū)域結(jié)構(gòu)、用地具體功能、開發(fā)程度等系列條件同地下開發(fā)空間之間的關(guān)系，對于該區(qū)域是否適合實(shí)施地下空間開發(fā)進(jìn)行全面判斷。

浙江省東陽市紅椿巷區(qū)域正處于舊城改造階段，該區(qū)域的地下空間開發(fā)基礎(chǔ)條件較為成熟。該區(qū)域根據(jù)東陽市總體規(guī)劃是東陽市市級(jí)商業(yè)主中心，以商貿(mào)、商務(wù)為主要功能。結(jié)合紅椿巷區(qū)域的舊城改造，全面推進(jìn)地下空間開發(fā)利用，通過地上地下同步規(guī)劃一體化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)地下空間連通、整體利用的目標(biāo)，形成集商業(yè)、文化娛樂、交通疏散、停車、人防、市政設(shè)施和設(shè)備用房為一體的綜合性地下空間體系，共同承擔(dān)市級(jí)商貿(mào)、商務(wù)復(fù)合中心的功能。紅椿巷區(qū)域地下空間開發(fā)后，除各自配建的車位不算，就可增加公共停車1380個(gè)車位，對解決行車難、停車難是非常有效的。

（二）評價(jià)地下空間具備的資源

評估地下空間的資源是規(guī)劃地下空間的一個(gè)重點(diǎn)，為地下城市空間規(guī)劃提供了重要的根據(jù)。經(jīng)過評估資源，對于開發(fā)地下空間價(jià)值進(jìn)行了判斷分析。評估地下空間價(jià)值與很多因素產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)，整體上能夠總結(jié)為地下空間質(zhì)量與需要的分析疊加。

1、地下空間質(zhì)量評價(jià)

地下空間質(zhì)量是在特定的技術(shù)環(huán)境下，因?yàn)槭艿焦こ痰貨r、地質(zhì)水文、地面建筑以及開發(fā)地下空間等一系列條件的限制，對于利用開發(fā)地下空間的難易程度存在著直接影響。評估城市地下空間的質(zhì)量資源，并且對其制定開發(fā)利用規(guī)劃、使用科學(xué)的開發(fā)模式以及舉措。評估質(zhì)量適宜綜合地面建設(shè)狀況和用地權(quán)屬特點(diǎn)，疊加分析公共空間、公共大型設(shè)施、道路用地等用地項(xiàng)目。

根據(jù)浙江省東陽市地下空間質(zhì)量評價(jià)分析，原則上地下空間開發(fā)利用控制在距地表以下10米的淺層和地表以下20米內(nèi)的次淺層，對距地表20米以下的地下空間資源實(shí)行保護(hù)控制。

2、地下空間需求評價(jià)

地下城市空間的需求是地下城市空間利用規(guī)劃的一個(gè)重要根據(jù)，是地下空間根據(jù)功能實(shí)施布局的根本。需求是指人對地下空間產(chǎn)生的需求，人口具有越大的密度對開發(fā)地下空間產(chǎn)生的需求也就越大，因此，評估地下空間的具體需求可以聯(lián)系建筑有關(guān)功能、開發(fā)程度、交通等方面，需求越強(qiáng)烈的區(qū)域其地下空間的開發(fā)就越具有緊迫性與必要性。

作為浙江省東陽市主要東西向的交通性主干道吳寧東西路一直是城市交通的堵點(diǎn)，節(jié)假日幾乎處于半癱瘓狀態(tài)。經(jīng)過綜合評價(jià)吳寧東西路建地下通道是可行的，將部分沿街商業(yè)移入地下商場、人行地下過街通道等能有效緩解吳寧東西路的交通擁堵狀況。同樣，作為老城區(qū)集散中心的簧門廣場一直面臨著停車難的困境，將該廣場的地下建社會(huì)公共停車場也是非常必要的。

篇8

對城市的商貿(mào)中心，傳統(tǒng)的空間規(guī)劃以商業(yè)金融業(yè)用地的布局為主要內(nèi)容，主要應(yīng)用平面規(guī)劃輔以立體分析的方法，以形成合理的布局結(jié)構(gòu)為目的，但規(guī)劃過程中缺乏對市場規(guī)律的充分認(rèn)識(shí)與尊重，在商業(yè)用地總量上缺乏有效約束，在用地布局上相對單一，同時(shí)也忽視了市場策劃在對引導(dǎo)投資方面所起到的重要作用。

關(guān)鍵詞：市場規(guī)律；土地價(jià)值分析；業(yè)態(tài)引導(dǎo)

Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中圖分類號(hào)：D651.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

三角花園商貿(mào)園區(qū)是棗莊市的商貿(mào)中心，屬于全省50個(gè)重點(diǎn)服務(wù)業(yè)園區(qū)之一。商貿(mào)園區(qū)是棗莊城市和商貿(mào)發(fā)展的起源地，有良好的商貿(mào)發(fā)展基礎(chǔ)和人脈，發(fā)展至今，片區(qū)內(nèi)已有規(guī)模服務(wù)企業(yè)82家，2007年?duì)I業(yè)額達(dá)35.6億元，實(shí)現(xiàn)稅收1.42億元。片區(qū)主要以商貿(mào)零售、餐飲住宿等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主。旅游、社區(qū)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、文化娛樂、商務(wù)等新興行業(yè)處于起步階段。

通過市場調(diào)查，現(xiàn)有的商業(yè)面積已經(jīng)趨于飽和，而新近開業(yè)的兩條商業(yè)街又給市場帶來了龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度再度加劇。未來的商業(yè)潛力已經(jīng)開始遭受透支。

三角花園商貿(mào)中心的發(fā)展面臨兩難境地：若擴(kuò)張規(guī)模，但近年新建的兩處商業(yè)街均經(jīng)營欠佳；若保持現(xiàn)狀，則市區(qū)其它商貿(mào)街區(qū)發(fā)展迅速，自身中心地位受到動(dòng)搖。

商業(yè)用地自身布局散亂。

輔助、配套用地?cái)?shù)量有待補(bǔ)充，質(zhì)量有待提高。

綠地和開敞空間不足，生態(tài)資源未充分發(fā)掘利用，人民公園封閉、東沙河有待治理建設(shè)，其生態(tài)綠色效應(yīng)以及帶來的潛在的巨大的商業(yè)外部性得不到充分的發(fā)揮，土地價(jià)值、商業(yè)活力亟需待進(jìn)一步激發(fā)提升。

商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏組織、引導(dǎo)，商城、商業(yè)街發(fā)展方向盲目，經(jīng)營內(nèi)容模糊。以傳統(tǒng)零售居多，新興業(yè)態(tài)仍處發(fā)展初期；百貨超市過多而餐飲休閑不足，且餐飲普遍規(guī)模不大，以沿街小餐館居多。

三角花園商貿(mào)中心亟需重新整合資源，建立富有生機(jī)的格局，為商業(yè)中心的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1、科學(xué)預(yù)測，總量控制

商業(yè)用地的面積與居民在此進(jìn)行的實(shí)際消費(fèi)需求量成正相關(guān)，如總用地面積超過某個(gè)特定的限度，商業(yè)用地的價(jià)值就會(huì)降低，甚至造成過度競爭，不利于商業(yè)活動(dòng)的健康發(fā)展。商貿(mào)中心的規(guī)劃能否成功的前提就是能否準(zhǔn)確的把握這個(gè)特定的限度。

而有多少居民在此消費(fèi)了多少需求又跟商業(yè)用地的等級(jí)有密切的關(guān)系，這就首先需要明確三角花園片區(qū)商業(yè)發(fā)展定位。

從片區(qū)現(xiàn)狀在整個(gè)棗莊中心城商業(yè)布局中的地位和作用著手，從中心城整體商業(yè)布局和統(tǒng)籌發(fā)展的角度審視，三角花園片區(qū)的定位應(yīng)該為，以中高檔為主，大中小型商貿(mào)設(shè)施有機(jī)結(jié)合的，面向本市消費(fèi)群體服務(wù)為主的市級(jí)商貿(mào)中心。

1.1、規(guī)模預(yù)測

1.1.1哈夫模型（時(shí)間面積商圈界限模型）

哈夫模型認(rèn)定商業(yè)中心的商圈規(guī)模大小與購物場所對消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi)場的時(shí)間距離成反比，由此分析確定消費(fèi)者的消費(fèi)概率。

哈夫模型測算表格

根據(jù)消費(fèi)者在商業(yè)中心的消費(fèi)額度，得出年銷售總額，由商業(yè)建筑每平米每年保底銷售額, 得三角花園商業(yè)中心能夠支撐的商業(yè)金融業(yè)建筑面積最多為641980平方米,去除現(xiàn)狀保留的商業(yè)金融業(yè)建筑面積，得仍可增加商業(yè)金融業(yè)建筑面積，取平均容積率為2，得增加商業(yè)金融業(yè)用地21.03公頃。加上現(xiàn)狀保留用地，得商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)模為44.86公頃。

1.1.2城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范

根據(jù)《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》，規(guī)劃人口規(guī)模在100～200萬之間的大城市市級(jí)商業(yè)金融中心的規(guī)劃用地面積為100～150公頃。

棗莊市規(guī)劃期末的人口規(guī)模為120萬，中心城共設(shè)市級(jí)商業(yè)金融業(yè)集中區(qū)3處，三角花園是其中1處。則三角花園商業(yè)中心規(guī)劃用地面積以30～50公頃為宜。

方法1計(jì)算得出的結(jié)果雖然接近方法2計(jì)算結(jié)果的上限，但考慮到棗莊市近年來第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)迅猛發(fā)展以及居民生活水平不斷穩(wěn)步提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷地進(jìn)行升級(jí)，用于基本生活的消費(fèi)占據(jù)比例開始逐漸下降，用于發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重呈逐步上升趨勢，用于休閑、發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)對用地會(huì)產(chǎn)生較大的需求。所以適宜選取方法1計(jì)算的計(jì)算結(jié)果，則三角花園商業(yè)金融業(yè)用地較為合適的規(guī)模應(yīng)為45公頃。

2、評估地價(jià)，合理布局

2.1、為什么要進(jìn)行地價(jià)分析

在對城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）在土地價(jià)值理論指出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對特殊空間位置的投標(biāo)競爭實(shí)力。對于一個(gè)企業(yè)來說，它對某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤的大小。對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，具有便利交通條件和密集消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營利潤。

商業(yè)用地作為對商業(yè)企業(yè)回報(bào)價(jià)值最高的投資，對用地選址也具有很高的要求，是否受到臨街（主次干路）、交通可達(dá)性、環(huán)境、現(xiàn)狀建設(shè)等多項(xiàng)因素的影響，要想合理的進(jìn)行商業(yè)用地的布局，充分激發(fā)、利用土地價(jià)值，對片區(qū)用地進(jìn)行真實(shí)全面的地價(jià)評估就顯得尤為重要。

2.2、怎樣進(jìn)行價(jià)值分析

將片區(qū)用地劃分為若干20米×20米單元地塊，確定評估地塊價(jià)值的五個(gè)權(quán)重因素，包括交通可達(dá)性（由距離最近的道路和道路的等級(jí)決定）、環(huán)境優(yōu)良度（由與綠地的距離和綠地的面積決定）、商業(yè)指數(shù)（由與現(xiàn)有商圈核心的距離決定），并根據(jù)實(shí)際情況賦予相應(yīng)的權(quán)重比例，最后得出片區(qū)土地的現(xiàn)狀價(jià)值。

現(xiàn)狀地塊土地價(jià)值分析

注： 現(xiàn)有商圈核心取兩條主干路交叉口的中心，環(huán)境優(yōu)良度得分由與最近綠地、廣場的距離和綠地、廣場面積的相乘得出，靠近多處綠地、廣場的地塊的環(huán)境、環(huán)境優(yōu)良度可重復(fù)計(jì)分，其它計(jì)算過程中的公式與取值本文不再贅述。

3、用地布局

通過現(xiàn)狀土地價(jià)值評估，可知人民公園周邊地段、兩條主干路兩側(cè)土地價(jià)值最高，而現(xiàn)狀土地的使用情況并未做到充分利用土地價(jià)值，首先，人民公園對周邊用地的土地溢價(jià)效應(yīng)沒有獲得發(fā)揮；第二，占據(jù)商業(yè)價(jià)值最高地段的商業(yè)用地為3/4，仍有將近1/4的土地為工業(yè)、倉儲(chǔ)、教育、交通等其它性質(zhì)的用地，土地的應(yīng)有價(jià)值并沒有得到完全挖掘；第三，沿街商業(yè)建筑較多，一層皮式的發(fā)展模式阻礙了道路兩側(cè)縱深用地價(jià)值的發(fā)揮。

因此，用地布局應(yīng)充分釋放土地潛在價(jià)值，做到優(yōu)地優(yōu)用。

拆除環(huán)繞公園的圍墻與沿街建筑，最大程度的擴(kuò)散大型綠地的生態(tài)效應(yīng)，使周邊土地獲取應(yīng)有的價(jià)值增值。

盡快完成東沙河的治理，為商貿(mào)中心提供優(yōu)良的生態(tài)背景，同時(shí)為周邊四類住區(qū)升級(jí)成為宜居住區(qū)。

退出占據(jù)高價(jià)值地段的工業(yè)、倉儲(chǔ)用地，充分釋放土地價(jià)值，將其置換為商貿(mào)、商務(wù)和商業(yè)娛樂混合用地。

退出對商貿(mào)中心商業(yè)氣氛帶動(dòng)不大且干擾明顯的長途汽車站，利用置換用地整合中心內(nèi)分布的多處公共交通用地，形成公共交通換乘樞紐。原公共交通用地則適時(shí)轉(zhuǎn)換為商貿(mào)、綠話、停車等用地。

退出占據(jù)商貿(mào)中心黃金地段并且干擾商貿(mào)中心交通組織的君山路小學(xué)。

在充分釋放土地潛在價(jià)值的同時(shí)，規(guī)劃同時(shí)強(qiáng)調(diào)土地使用的多樣與混合，以充分激發(fā)商貿(mào)中心的活力。

以商業(yè)零售用地為主導(dǎo)功能，逐步配套金融、商務(wù)、餐飲、住宿等輔助功能，提升商貿(mào)中心的商業(yè)服務(wù)功能，進(jìn)一步激發(fā)商貿(mào)中心的商貿(mào)活力。

通過改造大觀園文化市場，實(shí)施文化、休閑設(shè)施的匯集，在穩(wěn)定商貿(mào)中心的基礎(chǔ)上進(jìn)一步打造文化、休閑中心。

通過規(guī)劃整合，將之前布局散亂、結(jié)構(gòu)模糊的格局進(jìn)行整合與提煉，形成“一心、五軸”的明晰格局，基本完成商業(yè)用地與高價(jià)值土地的契合與對應(yīng)。

4、統(tǒng)籌引導(dǎo)，靈活策劃

如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是規(guī)劃建設(shè)過程中不應(yīng)忽視的問題，因?yàn)樯虡I(yè)不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有業(yè)態(tài)上的合理規(guī)劃與引導(dǎo)，將難于形成商業(yè)的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整個(gè)商業(yè)中心的檔次。

4.1、業(yè)態(tài)策劃原則

業(yè)態(tài)策劃主要應(yīng)遵循以下幾個(gè)規(guī)律：

門檻效應(yīng)：經(jīng)濟(jì)效益高、承租能力高的商業(yè)，占據(jù)地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列其他業(yè)態(tài)。

比例適當(dāng)：業(yè)態(tài)策劃應(yīng)遵循產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的黃金比例，將零售、餐飲、休閑娛樂的比例保持在5：2：3左右。

同業(yè)集聚：同一業(yè)態(tài)類型的商業(yè)相對集中。

異業(yè)互補(bǔ)：要滿足顧客消費(fèi)多樣化的選擇，提高其消費(fèi)興趣。百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同互補(bǔ)；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。

4.2、業(yè)態(tài)選擇與配比

以打造集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、旅游為一體的多功能商業(yè)中心為理念，確定六大主力業(yè)態(tài)——零售設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施、餐飲設(shè)施、住宿設(shè)施、運(yùn)動(dòng)康體休閑設(shè)施、商務(wù)辦公設(shè)施，每種業(yè)態(tài)通過主力設(shè)施、中型設(shè)施、小型設(shè)施以及配套服務(wù)設(shè)施四級(jí)設(shè)施的有效搭配，以主力設(shè)施為核心、強(qiáng)調(diào)聚集發(fā)展；中型設(shè)施為搭配，滿足居民多樣需求；小型設(shè)施為補(bǔ)充、涵蓋大眾消費(fèi)。使商業(yè)中心形成大而強(qiáng)、小而精，各業(yè)態(tài)各級(jí)別商業(yè)相互促進(jìn)的局面，從而具有較強(qiáng)的生命力和延展性。

業(yè)態(tài)內(nèi)容策劃列表

4.3、業(yè)態(tài)布局

通過商業(yè)業(yè)態(tài)布局策劃，片區(qū)形成兩條特色

商業(yè)街、三條專業(yè)商業(yè)街和四個(gè)商業(yè)集中區(qū)。

在君山路與解放路交叉口周圍，形成以大中型商場、超市為主的商業(yè)中心區(qū)。 在商業(yè)中心區(qū)以東規(guī)劃形成以商務(wù)、酒店為主的商務(wù)街區(qū)。結(jié)合現(xiàn)狀機(jī)電大廈等，形成以家用五金電器、電動(dòng)車等為主的五金電器銷售區(qū)。將現(xiàn)狀大觀園文化市場整合改造，結(jié)合步行街南段洗浴休閑功能，形成以書畫、古玩、健身、康體、洗浴、美容美發(fā)為主的文化、休閑區(qū)。

在北部商貿(mào)軸線上，結(jié)合煤文化旅游區(qū)，

形成以特色餐飲、小吃、休閑、娛樂為經(jīng)營內(nèi)

容的仿民國建筑風(fēng)格的礦區(qū)風(fēng)情商業(yè)街；調(diào)整

香港街的發(fā)展方向，轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜渭o(jì)念品、福祿壽喜用品等特種商品銷售為主的特色商業(yè)街；繼續(xù)穩(wěn)固并集聚已經(jīng)形成一定基礎(chǔ)的眼鏡、鐘表商店，形成專業(yè)的眼鏡、鐘表商業(yè)街。將服裝鞋帽零售向南北向的商貿(mào)軸線上聚集，形成服裝鞋帽十字金街。

5、計(jì)劃明確，有序?qū)嵤?/p>

商貿(mào)中心的改造更新大致可歸類為綠化廣場用地、公共設(shè)施用地、居住用地三種用地的改造與建設(shè)，在規(guī)劃實(shí)施過程中，不同類型地塊的改造具有不同的難度與前期投入，也會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

此次規(guī)劃不主張采用先易后難的實(shí)施順序，而是建議政府抓準(zhǔn)核心項(xiàng)目，緊盯綠化廣場道路建設(shè)，通過較大額度的投資與較高標(biāo)準(zhǔn)的綠化廣場道路建設(shè)，將商貿(mào)中心的硬件平臺(tái)（環(huán)境、景觀）整體提高一個(gè)檔次，然后再由市場主體進(jìn)行商業(yè)用地與居住用地的開發(fā)。

規(guī)劃以現(xiàn)狀土地價(jià)值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，測算了先期進(jìn)行綠化廣場建設(shè)與先期進(jìn)行商業(yè)、居住用地兩種不同開發(fā)方案的土地經(jīng)濟(jì)收益，比較兩種方案的投入產(chǎn)出效益。

通過測算可知先期進(jìn)行綠化廣場建設(shè)可有效提升周邊土地價(jià)值，但前期操作難度較大，且要求投入較大額度的資金；而先期進(jìn)行商業(yè)、居住用地的開發(fā)則暫時(shí)不需要政府額外投入，同時(shí)還能獲得一定數(shù)量的啟動(dòng)資金，但是會(huì)造成土地價(jià)值的提前收割，降低片區(qū)土地收益總量。

由此論證可知，開發(fā)時(shí)序方案1更為合理，應(yīng)該作為實(shí)施方案。確定政府先期投入建設(shè)綠地、廣場，通過綠化廣場用地的建設(shè)打造地區(qū)亮點(diǎn)、展示地區(qū)形象，籍此引發(fā)連鎖反應(yīng)帶動(dòng)市場，激發(fā)更為強(qiáng)勁的城市更新與建設(shè)，并逐漸形成更大范圍的聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，進(jìn)行整個(gè)片區(qū)的改造，最終完成新型商貿(mào)中心的更新改造。

6、結(jié)語

商貿(mào)中心的更新改造涉及經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)

境等眾多方面，棗莊市三角花園商貿(mào)中心的更

新改造嘗試以市場規(guī)律為依據(jù)，尋找影響規(guī)劃的內(nèi)在因素，建立與內(nèi)在市場規(guī)律影響相契合

的用地布局。

參考文獻(xiàn)

1、美國加利福尼亞大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者戴維·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的關(guān)于預(yù)測城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模的模型--哈夫概率模型。

篇9

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)，改造項(xiàng)目，理念

Abstract: through the analysis of the specific engineering creation, as well as to the contemporary people increasingly growth and continued demand of spirit and material for the grasp of the idea that contemporary comprehensive villages construction should be adapted to the demand of the market. "everything changes." the village for hai pazhou villages reform project building design are discussed in this paper.

Keywords: architectural design, renovation project, and ideas

中圖分類號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、項(xiàng)目概述

琶洲村位于琶洲島中部珠江南岸，緊鄰國際會(huì)展中心，地鐵4號(hào)線與地鐵8號(hào)線在村東南側(cè)交匯，區(qū)位十分優(yōu)越。

琶洲村位于琶洲島中部的B2區(qū)AH0409管理單元。規(guī)劃區(qū)西起琶洲塔公園，南至新港東路，北至閱江路，東面至新東路，總面積約72.49公頃。本項(xiàng)目是其中的地塊十一部分，位于琶洲村規(guī)劃改造用地南部，總用地158451平方米。定位為村民回遷及配套部分。

二、現(xiàn)狀分析

本項(xiàng)目用地為多邊形用地，用地相對獨(dú)立，南面與新港東路相接，東規(guī)劃為70米過江橋梁的延長部分，北面是琶洲塔的視覺通廊部分，西與地塊十三相接?？傆玫孛娣e為158452.6平方米，可建設(shè)用地面積為146631.4平方米。地塊內(nèi)場地平整，現(xiàn)狀標(biāo)高介于8.2-9.5之間。

用地在城市建設(shè)分區(qū)中屬于密度三區(qū)。用地內(nèi)無城市中的市政基礎(chǔ)設(shè)施或特殊的設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)定的特殊控制區(qū)域。

三、 總體布置

該項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)琶洲島中部的B2區(qū)AH0409管理單元。按照廣州市政府推進(jìn)城中村改造工作計(jì)劃，琶洲村被列入2010年改造的城中村之一。該項(xiàng)目為改造總規(guī)劃項(xiàng)目的組成部分，為原琶洲居民回遷居住部分。用地位于項(xiàng)目整體規(guī)劃中南部，呈不規(guī)則多邊形。本地塊規(guī)劃建筑布局以行列式布局為主，功能以沿東面南面為商務(wù)樓及綜合樓，西面、北面及中部為住宅，建筑沿用地四周南北向行列排布，緊湊經(jīng)濟(jì)地利用土地，主要朝向?yàn)槟媳背颍晒夂屯L(fēng)條件較好。

建筑布局以行列式為主，同時(shí)根據(jù)用地的不規(guī)則性，將商業(yè)及商務(wù)辦公樓布置于地塊周邊，使內(nèi)部形成較大南北向中心花園。不同等級(jí)的環(huán)型道路的規(guī)劃，劃分出住宅與商務(wù)樓、綜合樓不同區(qū)域，便于日后管理，從而把整個(gè)居住，商業(yè)，娛樂等功能組織得更豐富有序。

小區(qū)建筑布置的各個(gè)方向的退縮間距根據(jù)《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中對于密度3區(qū)的控制要求加以確定。住宅面積指標(biāo)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定。

7號(hào)樓為單塔，8號(hào)樓為雙塔，兩者通過底部兩層的裙樓相連，四周有環(huán)形消防車道，7、8號(hào)樓之間設(shè)置穿2過裙樓的消防車道；9、10號(hào)樓均有兩個(gè)塔樓，沿兩個(gè)長邊設(shè)置消防車道。本小區(qū)內(nèi)地下車庫負(fù)一及負(fù)二層為滿鋪， 7、8、9號(hào)樓樓下設(shè)兩層地下室，10號(hào)樓下局部設(shè)負(fù)三層。二期地下車庫共設(shè)兩個(gè)雙車道出入口，分別設(shè)置在9號(hào)樓與10號(hào)樓的側(cè)面位置（詳總平面），二期與一期地下室完全貫通，全區(qū)共計(jì)8個(gè)雙車道汽車出入口，滿足車庫消防疏散要求。

四、 交通組織與入口

小區(qū)整體交通規(guī)劃由城市主干道經(jīng)區(qū)級(jí)道路進(jìn)入住宅小區(qū)與商務(wù)樓、綜合樓部分，各層次道路分明。住宅部分采用人車分流交通模式，車流直接進(jìn)入地下車庫，各組團(tuán)設(shè)置的地下車庫連成整體，形成地下大型停車場，在管理上可分可合，服務(wù)本區(qū)住戶。商務(wù)樓與商業(yè)結(jié)合區(qū)級(jí)道路劃分區(qū)域設(shè)置，各高層均形成環(huán)形道路。幼兒園，復(fù)建祠堂與商業(yè)綜合體用地相對獨(dú)立，人車道路指引簡潔明了。

用地地下車庫出入口共有八個(gè)，二期地下車庫共設(shè)兩個(gè)雙車道出入口，分別設(shè)置在9號(hào)樓與10號(hào)樓的側(cè)面位置。

機(jī)動(dòng)車位居住建筑和商業(yè)建筑分別按1泊/100平方米建筑面積、0.8泊/100平方米建筑面積配置，非機(jī)動(dòng)車位居住建筑和商業(yè)建筑分別按1泊/100平方米建筑面積，1.5泊/100平方米建筑面積配置。

五、 建筑功能

本項(xiàng)目主要以高層住宅與商務(wù)樓綜合樓為主。沿用地城市主干道部分設(shè)置臨街商務(wù)樓綜合樓以及商鋪，沿小區(qū)級(jí)道路設(shè)置住宅，部分設(shè)置裙樓商業(yè)以及住宅配套設(shè)施，包括老人服務(wù)站、公共廁所、物管中心、派出所、社區(qū)居委會(huì)及配套變電房等。地下室設(shè)有機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫；地下二層平時(shí)為機(jī)動(dòng)車庫和非機(jī)動(dòng)車庫（戰(zhàn)時(shí)為人防地下室）及設(shè)備房。

7號(hào)樓塔樓每層8戶、8號(hào)樓每棟塔樓每層為6戶，9號(hào)樓每棟塔樓每層為8戶，10號(hào)樓每棟塔樓每層為6戶，7-10號(hào)樓包括65、90、110、130、140等的中小戶型為輔，適宜面寬的飄窗設(shè)計(jì)考慮到住戶視線與空調(diào)機(jī)位的合理性。

在建筑功能布置方面7、8號(hào)樓為帶商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的塔式超高層住宅樓。其中7、8號(hào)樓首、二層裙樓為商業(yè)，設(shè)地下兩層車庫及設(shè)備房；地上3-37層為塔式住宅樓，8號(hào)樓二層局部為住宅（其余為首層天面及架空）。7、8號(hào)樓建筑總高度為114.5米，首層為大堂、局部架空、公建配套和商業(yè)功能。其中7、8號(hào)樓首、二層裙樓商業(yè)為獨(dú)立復(fù)式商鋪，單間不超300平方米。7號(hào)樓塔樓首層還設(shè)有公建配套文化室，8號(hào)樓塔樓首層設(shè)有公建配套老人服務(wù)站，居委會(huì)和居民健身場所。9號(hào)樓為不帶商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的塔式超高層住宅樓，設(shè)地下兩層車庫及設(shè)備房，首層為大堂、局部架空和公建配套居民健身場所。地上2-40層為兩棟獨(dú)立的塔式住宅，建筑總高度為123.5米。10號(hào)樓為首層帶派出所（回遷性質(zhì)）的住宅，設(shè)地下二層車庫及設(shè)備房（局部三層地下室），首層為大堂、派出所（回遷性質(zhì)）和局部架空層。地上2-39層為兩棟獨(dú)立的塔式住宅，建筑總高度為120.2米。

本工程建筑分類為一類建筑，建筑的耐火等級(jí)為一級(jí)，抗震設(shè)防烈度為7度。

六、 立面造型

琶洲村地塊十一改造項(xiàng)目的整體立面上采用新古典風(fēng)格，并適當(dāng)穿插一些現(xiàn)代元素，沉穩(wěn)莊重之余而不呆板。其中的塔樓每層中較大戶型南向立面更是通過局部推進(jìn)的方式，使建筑形體虛實(shí)對比，錯(cuò)落有致，產(chǎn)生強(qiáng)烈的韻律美及豐富的層次感。

建筑采用統(tǒng)一材料質(zhì)感的面磚搭配和對比，結(jié)合建筑細(xì)部盡可能反映裝飾與結(jié)構(gòu)形式美，結(jié)合建筑自身的結(jié)構(gòu)形體，運(yùn)用豎向裝飾線、橫向梁線、飄板、百葉具有很強(qiáng)的韻律感。建筑主體的黃色面磚及首、二層部位的條形面裝飾磚相結(jié)合，飄窗及空調(diào)百葉，給人通透感覺，清新典雅，同時(shí)給住戶一種自豪滿足感和歸屬感。

空調(diào)機(jī)位結(jié)合建筑外觀設(shè)計(jì)，巧妙地進(jìn)行隱蔽處理。預(yù)埋空調(diào)冷凝水集中排放管，既保護(hù)了設(shè)備，又美化了建筑外觀，徹底避免了“空調(diào)雨”現(xiàn)象。管槽移至室外進(jìn)行隱蔽處理，不僅沒有破壞建筑外觀，而且避免在室內(nèi)過多穿孔開鑿，有利防止?jié)B漏，增加室內(nèi)使用面積，便于管道檢修。

七 、綠化

住宅部分地塊用地規(guī)模較大，為了營造舒適的中心花園，小區(qū)內(nèi)集中綠地覆土1.5米。整體設(shè)計(jì)上抬高中心花園標(biāo)高，從空間上弱化周邊商鋪對花園的圍合感，而且減少城市道路對居住小區(qū)內(nèi)的干擾，增強(qiáng)居住空間的私密性。公共綠地包括小區(qū)級(jí)中心花園和一處組團(tuán)級(jí)公共綠地。中心花園由各休閑廣場結(jié)合大面積的綠化布置，配以架步、綠蔭、涼亭等園林小品營造出一個(gè)嶺南特色的庭院空間。組團(tuán)公共綠地是指中心花園東面的公共綠地，主要布置康體活動(dòng)設(shè)施。在這些公共綠地中設(shè)置尺度宜人的座燈、座椅、小品、花壇、兒童活動(dòng)器械等，配以草地、灌木及常綠喬木，成為居民就近休憩的公共綠化空間。

該小區(qū)綠地率為35％。

八、建筑無障礙

篇10

核心區(qū)內(nèi)一共規(guī)劃建設(shè)16棟超高層建筑。受業(yè)主委托，我們對CBD核心區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)對其中的Z3、Z4，z5、Z6地塊的超高層進(jìn)行單體的建筑設(shè)計(jì)(圖3、10、1 1)。

整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

CBD核心區(qū)是北京市CBD最大的成片未開發(fā)區(qū)，將建設(shè)具備國際頂級(jí)品質(zhì)的寫字樓、高端商務(wù)酒店、國際會(huì)展中心、高檔商業(yè)文化娛樂設(shè)施、中央廣場和區(qū)域立體交通樞紐等設(shè)施的城市綜合體，打造國際化、現(xiàn)代化的商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)域，帶動(dòng)北京市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，成為世界頂級(jí)的集高端辦公、居住，購物、文化娛樂為一體的城市中心區(qū)(圖4)。

為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，我們認(rèn)為該區(qū)域應(yīng)具備下列特征：符合世界頂級(jí)金融區(qū)的城市形象、疏密有致的城市空間、優(yōu)美的環(huán)境、充滿活力的城市中心區(qū)、先進(jìn)的交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施及高水平的建筑。

要使CBD核心區(qū)具備這些特征則必須重點(diǎn)關(guān)注下列技術(shù)因素：路網(wǎng)和交通系統(tǒng)、建筑基底與用地的關(guān)系、開敞公共空間與建設(shè)區(qū)的圖底關(guān)系、建筑高度、建筑形式、綠化系統(tǒng)以及建筑的功能配置和綠色環(huán)保策略。我們的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)針對上述7個(gè)技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行。

1.路網(wǎng)及交通系統(tǒng)(圖7)

基于下面四個(gè)原因本方案基本不對路網(wǎng)和道路線形進(jìn)行調(diào)整。

(1)根據(jù)交通規(guī)劃的原則，高密度路網(wǎng)和平交路口是最經(jīng)濟(jì)和高效的道路設(shè)計(jì)形式，鑒于本區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度，路網(wǎng)密度不易降低。

(2)從道路設(shè)計(jì)的角度來看，本區(qū)用地較小，道路線形的改動(dòng)將給區(qū)內(nèi)交叉路口和區(qū)外路口設(shè)計(jì)造成困難。

(3)路網(wǎng)密度和線型的改變將使各地塊指標(biāo)發(fā)生較大變化。

(4)路網(wǎng)密度降低，將有可能減少超高層建筑的個(gè)數(shù)，從而影響城市形象。

另外，由于Z15地塊用地較小，必須將用地南側(cè)道路南移，但南移后道路東西兩側(cè)路口與原路口對位有問題，建議取消此路(圖5、6)。

由于現(xiàn)狀公共交通站點(diǎn)在用地四周分布不均衡，我們將用地西側(cè)的四塊地的建筑覆蓋率降低，留出更多室外廣場供乘坐公共交通的人使用。同時(shí)在用地北側(cè)和東側(cè)的兩塊地也進(jìn)行了相同的調(diào)整，以便為未來均衡的布置公交站點(diǎn)提供有利的條件(圖9)。

結(jié)合現(xiàn)有公交站點(diǎn)的布局和未來的規(guī)劃，重新設(shè)計(jì)了整個(gè)地塊的建筑退線，地下商業(yè)街、中央綠地，從而形成了一個(gè)結(jié)合綠化和廣場的步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的綠色出行。

CBD核心區(qū)將構(gòu)建以公共交通為主體的對外交通系統(tǒng)，以慢行交通為主體的內(nèi)外接駁系統(tǒng)的交通組織模式，實(shí)現(xiàn)綠色低碳、以人為本的和諧交通體系。

2.建筑基底與用地的關(guān)系(圖8)

綜合考慮各地塊的開發(fā)強(qiáng)度，我們對各地塊建筑和建筑控制線之間的關(guān)系進(jìn)行了設(shè)計(jì)，形成了由廣場、街墻組成的極具活力的街道空間。

3.開敞公共空間與建設(shè)區(qū)的圖底關(guān)系(圖12)

中央綠地對形成區(qū)域內(nèi)的城市空間起到了至關(guān)重要的作用，因此在規(guī)劃中通過中軸線上的建筑及周邊建筑的塑造以及綠地的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化了中央綠地的作用，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)還設(shè)置了3個(gè)小型廣場，進(jìn)一步改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，并形成步行交通的節(jié)點(diǎn)。

4.建筑高度

根據(jù)規(guī)劃條件，核心區(qū)建成后將形成“高樓林立”的城市形象。從城市設(shè)計(jì)的高度上來看，CBD核心區(qū)建成后應(yīng)對新的城市天際線有所貢獻(xiàn)。通過大量的視線分析和在城市重要節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn)景視角上觀看CBD超高樓群的天際線形象的多方案比較，我們發(fā)現(xiàn)從城市各主要方向看本區(qū)，受建筑高度和透視的影響，區(qū)內(nèi)最高為400m的建筑與國貿(mào)三期及區(qū)內(nèi)300m高的建筑相比，缺乏視覺上的控制力(圖13、14、17、18)。

同時(shí)，研究國際上幾個(gè)典型的高層建筑密集區(qū)，最高的建筑大多比他周圍的建筑高一倍左右，因此為了獲得更好的視覺效果，本方案重點(diǎn)將區(qū)內(nèi)Z15和Z6地塊內(nèi)兩幢建筑的高度分別從400m和300m提高到500m和380m，從而形成形象鮮明、錯(cuò)落有致的城市景觀(圖15、16、19、20)。

為了保證區(qū)內(nèi)整體開發(fā)規(guī)模不變，我們對除Z15地塊之外的每個(gè)地塊的面積進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

5.建筑形式

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)的建筑應(yīng)以體現(xiàn)當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)理念及新技術(shù)，新材料的應(yīng)用為主，建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，不建議采用帶有傳統(tǒng)形式的建筑方案。

建筑色彩在相同色調(diào)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)變化，對重點(diǎn)地段的建筑在風(fēng)格和色彩上給予更多的選擇。

考慮到土地開發(fā)和城市建設(shè)的特點(diǎn)，本地塊強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)建筑的多樣性，同時(shí)適當(dāng)?shù)匦纬捎蓭讉€(gè)地塊組成的組團(tuán)，使得建筑形象既有個(gè)體又有群體，張馳有度、豐富多彩(圖24)。

本方案強(qiáng)調(diào)建筑造型上和而不同，既豐富而又不混亂的整體感。在此基礎(chǔ)上從城市角度對其高度、體量和造型做出精確的控制是CBD核心區(qū)建筑群確立自身在城市中的地位，取得標(biāo)志性進(jìn)而對城市形象做出貢獻(xiàn)的基本保證。

6.綠化系統(tǒng)(圖25)

結(jié)合中央綠地，用地西、北側(cè)城市綠化帶、組團(tuán)廣場、路旁綠化、地面步行系統(tǒng)進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，形成一個(gè)點(diǎn)、線、面組成的綠化網(wǎng)絡(luò)。

中央綠地是景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，我們綜合考慮了道路環(huán)境、城市活力、中心區(qū)建筑景觀要求以及生態(tài)環(huán)保等因素，對中央綠地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。將東西兩側(cè)的用地布置成以本地樹種為主的常綠和落葉喬木混雜林，并布置座椅等城市家具，地面采用硬質(zhì)鋪裝(圖22、23、25～27)。

中間部分為由類卯形構(gòu)圖形成的帶有下凹微地形的草地，保障形成開敞的綠地空間，并為周邊建筑形成良好的視覺觀賞區(qū)。

結(jié)合下凹地形，使中央綠地穿過兩條城市道路，形成一個(gè)不受車行交通干擾的完整的綠化廣場。

在中央草地和周邊樹林交界處，利用地形，形成一個(gè)獨(dú)特的大小形狀隨水的多少變化的景觀淺水地。

根據(jù)人的行為特點(diǎn)在中央草地上形成交叉的由粗砂鋪裝的連接各交叉路口的步行捷徑。

步行系統(tǒng)均結(jié)合大樹冠行道樹形成綠蔭。

7.建筑的功能配置和綠色環(huán)保策略

在已確定的超高層建筑功能布局的基礎(chǔ)上，結(jié)合人行交通系統(tǒng)的布置，對各地塊建筑的裙房進(jìn)行功能布局，形成各具特色充滿活力的CBD核心區(qū)。

在本項(xiàng)目的區(qū)域設(shè)計(jì)中，運(yùn)用多項(xiàng)綠色生態(tài)技術(shù)，從系統(tǒng)的角度出發(fā)，進(jìn)行理性、優(yōu)化的整合設(shè)計(jì)，使整個(gè)CBD新區(qū)實(shí)現(xiàn)“減少城市能源負(fù)荷、不對環(huán)境構(gòu)成威脅、為人創(chuàng)造健康舒適的人居環(huán)境”，從而達(dá)到節(jié)能減排、環(huán)保低碳的綠色生態(tài)理念(圖28)。

Z3、Z4、Z5、Z6單體設(shè)計(jì)

沿續(xù)本方案總體規(guī)劃的思想，我們在個(gè)體設(shè)計(jì)時(shí)考慮以下幾方面設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

1.將Z3、Z4、Z5、Z6四個(gè)地塊作為一個(gè)組團(tuán)進(jìn)行設(shè)計(jì)(圖29、36、37)

圍繞區(qū)域中心廣場，將四塊地的建筑設(shè)計(jì)成統(tǒng)一又富于變化的組群，之所以這樣設(shè)計(jì)是基于下面兩個(gè)原因。

由于本地塊位于核心區(qū)的西側(cè)，西臨東三環(huán)，從城市的西、西北、南、東南，均能較清晰地看到這組建筑，特別是從長安街、天安門廣場向cBD眺望，這組建筑對于該區(qū)域非常重要(圖21)。由于Z6地塊的建筑為核心區(qū)內(nèi)第二高的建筑，因此宜設(shè)計(jì)成較有特色的建筑(圖30～33)。

從上海陸家嘴的規(guī)劃實(shí)踐來看，為了從城市主要視點(diǎn)外灘看陸家嘴時(shí)形成錯(cuò)落有致的城市景觀，兩幢最高的建筑前端布置了一些較低矮的建筑，但由于兩幢標(biāo)志性建筑不能對前端建筑進(jìn)行控制，于是使標(biāo)志性建筑的效果受到一定的影響。而本區(qū)內(nèi)的建筑布局與陸家嘴頗為相似，因此我們認(rèn)為將這四幢建筑設(shè)計(jì)成一組，可以在城市大尺度上觀看CBD核心區(qū)時(shí)，使前景建筑和標(biāo)志性建筑更和諧。

另外，組團(tuán)和個(gè)體相間布置，更有利于形成區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)的多樣性。

2.鮮明的建筑形象

也許一幢建筑對于業(yè)主來說形象，功能、造價(jià)都是其關(guān)心的內(nèi)容，然而對于一個(gè)城市來說，一幢建筑對城市的貢獻(xiàn)主要取決于她的造型以及其形成的開放的城市空間。

CBD核心區(qū)是奧運(yùn)后北京現(xiàn)代化建設(shè)的重要地區(qū)，在其中建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有鮮明的建筑形象。

本地塊與其余三個(gè)地塊的建筑造型設(shè)計(jì)以綠葉為原型，形成躍動(dòng)的、富有張力的建筑外型。在這個(gè)富有未來感的造型基礎(chǔ)上，我們利用兼有外遮陽作用的結(jié)構(gòu)柱形成垂直律動(dòng)的線條，更增添這組建筑的美感。入夜之后，特別設(shè)計(jì)的夜景在空中形成一組奇妙的鳳尾造型，將為城市的夜空貢獻(xiàn)一幅優(yōu)美的景觀。

本方案的綠葉造型同時(shí)有利于減少風(fēng)荷載對高塔結(jié)構(gòu)的影響。

另外，由于本地塊的建筑在高度上明顯低于最高的建筑，其獨(dú)特的造型并不會(huì)對區(qū)內(nèi)最高的建筑造成威脅。

3.裙房設(shè)計(jì)

據(jù)對公共交通站點(diǎn)的分析和總圖的要求，并結(jié)合主塔的體型裙房被設(shè)計(jì)成占地較小的幼芽造型。

4.高度調(diào)整

根據(jù)總體規(guī)劃，Z3的高度調(diào)整為240m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z4的高度調(diào)整為260m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z5的高度調(diào)整為180m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z6的高度調(diào)整為380m。

5.節(jié)能及環(huán)保

我們在設(shè)計(jì)中充分利用自然手段以及高效人工設(shè)備系統(tǒng)，如外遮陽、太陽能、導(dǎo)光裝置、熱泵和蓄冰設(shè)備等，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保與低碳減排的目標(biāo)。

本組團(tuán)的塔樓平面布置方式采用風(fēng)車形，最大程度上保證了每個(gè)地塊上的高層主樓在日照，視線，景觀以及商業(yè)價(jià)值上的均好性(圖34)。

區(qū)域通過建筑整體設(shè)計(jì)，而不是單一獨(dú)立設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的風(fēng)環(huán)境最優(yōu)化，既有利于人員活動(dòng)行走的舒適性，同時(shí)也有利于減少建筑冷風(fēng)滲透引起的能耗損失，此外還可引導(dǎo)自然通風(fēng)，減少空調(diào)能耗，實(shí)現(xiàn)“節(jié)能”目標(biāo)(圖35)。

6.交通組織

為強(qiáng)調(diào)組團(tuán)性，對于組團(tuán)內(nèi)四個(gè)地塊形成的路網(wǎng)系統(tǒng)我們考慮使用的便利性和靈活性雖未進(jìn)行嚴(yán)格的人車分流，但也進(jìn)行了相對地區(qū)域劃分。將四塊用地圍合的十字型道路設(shè)計(jì)為主要人行區(qū)域，組團(tuán)內(nèi)各建筑主入口均設(shè)置在此區(qū)域：同時(shí)將組團(tuán)環(huán)路設(shè)計(jì)為主要車行區(qū)域，各地塊地下車庫出入口直接開向此環(huán)路，使主要車行交通以環(huán)狀布置于組團(tuán)(圖36)。