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篇1

【關(guān)鍵詞】國(guó)家森林公園規(guī)劃；土地利用；兼容性控制

National forest park planning of land use in the compatibility of control

Pan Yudao，Song Xin

（Guizhou forestry survey and design co.， LTD，Guiyang 550000，China）

Abstract： National forest park in the cultural resources and natural resources play a role of effectively protect， If not reasonable of land use of national forest park， Failure can lead to national forest park planning， waste of land use and environmental issues， Etc. The analysis in this paper， From the compatibility of land use control， Control way of its feasibility.

Key words： National forest park planning； Land use； Compatibility of control

國(guó)家森林公園不僅可帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，還可帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境保護(hù)的作用，其在國(guó)內(nèi)外主要以資源保護(hù)、土地利用與旅游開發(fā)進(jìn)行研究。國(guó)家森林公園的土地利用研究者通常以非旅游領(lǐng)域的學(xué)者身份，從利用的角度對(duì)土地進(jìn)行研究，選擇坡向、地形、游道距離、坡度與重要景點(diǎn)距離等，通過(guò)地理信息系統(tǒng)對(duì)國(guó)家森林公園旅游景點(diǎn)選址與適宜性進(jìn)行分析研究，但是到目前為止，對(duì)其規(guī)劃中土地利用控制的研究相對(duì)較少。因此，本文分析土地利用兼容性在國(guó)家森林公園規(guī)劃中的控制方法，這對(duì)于旅游用地具有深遠(yuǎn)的意義。

1、土地利用的總體重要性

土地利用包含城市建筑用地、森林用地、旅游用地等幾個(gè)最重要的方面，其中國(guó)家級(jí)森林公園建設(shè)總用地不應(yīng)超過(guò)森林公園陸地面積的2%。在城市總體規(guī)劃當(dāng)中，城市人民政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、城市自然環(huán)境、現(xiàn)狀特點(diǎn)、資源條件進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧與綜合部署，確定城市發(fā)展方向與發(fā)展規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，確保土地利用的合理性。

旅游規(guī)劃首先要以人為本，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)思想。統(tǒng)籌城市旅游、區(qū)域旅游的總體發(fā)展，特點(diǎn)是考慮土地利用的合理性與針對(duì)性，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約性經(jīng)濟(jì)最大化的目的。

土地利用規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是通過(guò)一定時(shí)間與區(qū)域規(guī)劃，當(dāng)?shù)卣蚤L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及因素，統(tǒng)籌安排土地開發(fā)、土地利用、土地整治及土地環(huán)境保護(hù)。

國(guó)家森林公園要遵循因地制宜、可持續(xù)發(fā)展、結(jié)合保護(hù)與開發(fā)、整體效益、協(xié)同發(fā)展五個(gè)主要原則，以生態(tài)、旅游經(jīng)濟(jì)理念、可持續(xù)發(fā)展為依據(jù)。同時(shí)，國(guó)家森林公園規(guī)劃要體現(xiàn)人文關(guān)懷，為當(dāng)?shù)厝嗣駝?chuàng)造休閑度假空間、娛樂空間、森林科普空間以及農(nóng)業(yè)觀光空間等綜合性天然戶外活動(dòng)場(chǎng)所。

城市建筑規(guī)劃、旅游規(guī)劃總體、土地利用規(guī)劃、國(guó)家森林公園等都是緊緊圍繞著土地利用，從上面看出土地利用是其中最為重要的基礎(chǔ)及因素。因此，土地利用兼容性控制一定要通過(guò)科學(xué)合理的考慮與規(guī)劃，才能體現(xiàn)節(jié)約型、生態(tài)型、經(jīng)濟(jì)型的國(guó)家森林公園。

2、土地兼容性控制途徑

2.1健全旅游用地分類系統(tǒng)

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷擴(kuò)大，土地規(guī)劃主要使用1984年《土地利用現(xiàn)狀分類及其含義》與《城市用地分類系統(tǒng)》，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，不僅使土地規(guī)劃缺失，還導(dǎo)致旅游用地邊緣化。由于土地分類各異，無(wú)法集中與統(tǒng)一，導(dǎo)致國(guó)家森林公園規(guī)劃與土地利用不協(xié)調(diào)，造成兩者土地分類不兼容。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化的不斷深入，我國(guó)國(guó)土資源局頒布了《土地利用現(xiàn)狀分類》的政策，通過(guò)該政策，國(guó)家森林公園可在土地分類的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃實(shí)際情況與條件，重點(diǎn)細(xì)化與創(chuàng)新增減國(guó)家森林公園用地類型，不僅為旅游用地的兼容性控制提供科學(xué)的依據(jù)，還促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。比如對(duì)旅游用地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，可將服務(wù)住宿用地細(xì)分為星級(jí)酒店用地及度假村用地等。

2.2規(guī)范國(guó)家森林公園用地評(píng)價(jià)系統(tǒng)

我國(guó)森林用地評(píng)價(jià)系統(tǒng)較為傳統(tǒng)，已經(jīng)適應(yīng)不了現(xiàn)代化國(guó)家森林公園的發(fā)展需求，而其規(guī)范依據(jù)主要參照《中國(guó)國(guó)家森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定》與《森林公園總體設(shè)計(jì)規(guī)范》，兩個(gè)規(guī)范依據(jù)對(duì)森林旅游資源與開發(fā)條件的評(píng)價(jià)過(guò)于偏重，而對(duì)其用地規(guī)范未做出詳細(xì)要求。因此，在現(xiàn)有國(guó)家森林公園規(guī)劃中普遍存在以風(fēng)景資源評(píng)價(jià)為中心，土地評(píng)價(jià)失去主體地位，最后導(dǎo)致國(guó)家森林公園管理土地結(jié)構(gòu)與土地利用功能無(wú)法銜接等問題。

2.3有效控制國(guó)家森林公園區(qū)域化

國(guó)家森林公園區(qū)域化是指按國(guó)家森林公園功能劃分土地利用，從而確保各個(gè)功能區(qū)滿足功能要求，保證功能區(qū)內(nèi)與功能區(qū)外的土地利用保持兼容。游覽區(qū)一般是作為國(guó)家森林公園空間布局的中心，從而協(xié)調(diào)各功能系統(tǒng)，體現(xiàn)各功能區(qū)特點(diǎn)與保持總體協(xié)調(diào)。在國(guó)家森林公園建設(shè)中，相鄰地塊不兼容且互相制約，比如在國(guó)家森林公園增加功能時(shí)，會(huì)導(dǎo)致相鄰地塊的功能減少或價(jià)值降低。因此，在土地利用兼容性控制的問題中，可通過(guò)國(guó)家森林公園功能區(qū)劃分與空間布局作為控制途徑。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地利用兼容性控制在國(guó)家森林公園規(guī)劃中顯得尤為重要，當(dāng)前，我國(guó)土地資源越來(lái)越少，只有合理利用及嚴(yán)格控制土地兼容性才能使我國(guó)土地資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步加快，對(duì)森林公園土地利用兼容性的探討極其重要。

【參考文獻(xiàn)】

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[4]劉丹丹.3S技術(shù)在國(guó)家森林公園規(guī)劃和管理中的應(yīng)用研究[D].北京林業(yè)大學(xué)，2005.

篇2

【關(guān)鍵詞】工業(yè)區(qū)控制 規(guī)劃 控制

中圖分類號(hào)： F4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

近年來(lái)，各類工業(yè)園區(qū)伴隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐不斷發(fā)展壯大，分布也越來(lái)越廣，從沿海到內(nèi)地，從東部到西部，繁星點(diǎn)點(diǎn)。隨著工業(yè)園區(qū)在數(shù)量上由少增多，區(qū)內(nèi)企業(yè)的規(guī)模也越來(lái)越大，而相應(yīng)的用地空間則越來(lái)越少，它們因此所面臨的情況也發(fā)生了很大的變化。雖然各類工業(yè)園區(qū)在增加就業(yè)、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、培養(yǎng)人才、推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步等方面起到了很大的作用，但同時(shí)也面臨著工業(yè)園區(qū)規(guī)模急速擴(kuò)張、城市化進(jìn)程日益加速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等諸多問題，這些因素的出現(xiàn)使得工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃編制過(guò)程中會(huì)遇到種種矛盾。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃控制探討具有十分重要的意義。

一、工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制探討

1.工業(yè)園區(qū)的功能分區(qū)

一般而言，在工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制過(guò)程中，會(huì)根據(jù)功能差異將工業(yè)園區(qū)劃分成若干功能類型。興英工業(yè)園區(qū)共分為工業(yè)園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、生活居住區(qū)和景觀休閑區(qū)等四種功能區(qū)，使之發(fā)揮各自效益。

(一)工業(yè)園區(qū)

根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地的形態(tài)特征，工業(yè)園區(qū)沿東西方向成帶狀分布。工業(yè)園區(qū)的發(fā)展類型主要為輕型工業(yè)、高科技工業(yè)以及其他污染較小的工業(yè)，禁止設(shè)立重度污染性工業(yè)。工業(yè)用地可用于發(fā)展多層和低層廠房。多層廠房面向興英東路建設(shè)，以形成興英東路的良好景觀，低層廠房集中設(shè)在靠近河岸地方。

(二)綜合服務(wù)區(qū)

公共設(shè)施用地集中布置于工業(yè)園區(qū)中心區(qū)域，即中間城市主干道與興英東路交叉口西側(cè)，主要用于布置一些辦公樓，展覽培訓(xùn)中心以及郵電所等配套公共建筑，結(jié)合廣場(chǎng)形成整個(gè)工業(yè)園區(qū)的形象界面，展現(xiàn)工業(yè)園區(qū)的特色和氣勢(shì)。

(三)生活居住區(qū)

生活居住區(qū)位于綜合服務(wù)區(qū)北側(cè)，主要用于發(fā)展高密度的住宅，為園區(qū)就業(yè)人員提供居住及相應(yīng)的生活配套服務(wù)，這樣既完善工業(yè)園區(qū)的整體功能，也有助于提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)景觀休閑區(qū)

在規(guī)劃區(qū)西側(cè)環(huán)市東橋邊規(guī)劃公共綠地，該用地西臨道路交叉口，北傍兩英大溪，考慮該地塊的地域特征，適宜規(guī)劃為一個(gè)以水為主題，融合綠化開放空間的休閑活動(dòng)景觀區(qū)。

2.各種用地規(guī)劃

(一)工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)用地是園區(qū)用地的主要組成部分，規(guī)劃采用相對(duì)集中的布局原則，按縱向三條城市道路和興英東路以及兩英大溪?jiǎng)澐譃樗膫€(gè)工業(yè)組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)可按照生產(chǎn)特點(diǎn)和工藝要求或生產(chǎn)門類加以分類，把性質(zhì)相近或生產(chǎn)有協(xié)作關(guān)系的企業(yè)安排在一起。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有已建和在建的工業(yè)用地均為二類工業(yè)用地，集中在工業(yè)園區(qū)東側(cè)組團(tuán)內(nèi)，；其它組團(tuán)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃為一類工業(yè)用地。工業(yè)用地內(nèi)不得設(shè)置生活居住區(qū)，生活居住等配套用地集中規(guī)劃于居住用地內(nèi)。規(guī)劃工業(yè)用地面積29．82公頃，占總規(guī)劃用地面積的64．26％ 。

(二)公共設(shè)施用地規(guī)劃

在組團(tuán)中靠近興英東路以及工業(yè)園區(qū)中間城市主干道集中規(guī)劃行政辦公、商業(yè)服務(wù)、金融信息、文化娛樂等工業(yè)園區(qū)級(jí)公共設(shè)施用地，形成本工業(yè)園區(qū)的管理中心，這樣，不但強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的位置，還便于近期實(shí)施，并帶動(dòng)整個(gè)工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃公共設(shè)施用地面積1．96公頃，占總規(guī)劃用地面積4．21％ 。

(三)居住用地規(guī)劃

規(guī)劃根據(jù)生產(chǎn)、生活相對(duì)獨(dú)立的原則，將居住用地集中布置于組團(tuán)中靠近兩英大溪的地段，居住用地應(yīng)根據(jù)國(guó)家、省以及潮陽(yáng)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配套公用設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃居住用地面積2．53公頃，占總規(guī)劃用地面積5．44％ 。

(四)綠化用地規(guī)劃

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種綜合區(qū)域，比一般工業(yè)園區(qū)具有更高的環(huán)境要求。本規(guī)劃區(qū)應(yīng)以形象優(yōu)美、環(huán)境宜人的環(huán)境來(lái)增強(qiáng)吸引力和凝聚力。規(guī)劃結(jié)合用地條件，因地制宜，按點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，以較高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化系統(tǒng)規(guī)劃。

首先，集中綠地。在規(guī)劃區(qū)西側(cè)環(huán)市東橋邊規(guī)劃公共綠地、結(jié)合城市道路交叉口形成工業(yè)園區(qū)的綠色景觀節(jié)點(diǎn)。

其次，點(diǎn)狀綠地。充分利用各種邊角地布置綠地，并且通過(guò)各地塊綠地率的規(guī)劃指標(biāo)控制，保證工業(yè)用地、居住用地以及其它用地內(nèi)設(shè)置適當(dāng)規(guī)模的小片塊狀以及帶狀綠地，以此形成工業(yè)園區(qū)的點(diǎn)狀綠地景觀。

最后，帶狀綠地。通過(guò)控制建筑后退道路紅線進(jìn)行綠化，以及沿兩英大溪布置帶狀綠地，以此形成園區(qū)內(nèi)的帶狀綠地景觀。規(guī)劃綠地面積5．48公傾，占總規(guī)劃用地面積的l1．81％ 。

3.建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)

（一）建筑布局。本工業(yè)園區(qū)各地塊建筑布局在滿足基本功能要求的同時(shí)，應(yīng)對(duì)工業(yè)園區(qū)公共開放空間和景觀效果作貢獻(xiàn)。要求各用地單位不得興建實(shí)體圍墻，只允許以綠籬或低矮的通透式圍墻作適當(dāng)?shù)膱?chǎng)所界定，改變傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)“以路為界、以墻為限”的空間形態(tài)，提出“空間共享”的原則，以形成積極的外部空間。

（二）建筑體量，建筑體量應(yīng)服從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的要求，其主體部分一般相對(duì)完整，設(shè)計(jì)中可將輔助功能部分相對(duì)脫離，形成高低錯(cuò)落的體量組合，避免一般標(biāo)準(zhǔn)廠房因體量平鋪直敘而形成的單調(diào)形態(tài)。

（三）建筑形式。宜采用簡(jiǎn)潔明快的建筑形式以適應(yīng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，避免使用繁瑣的裝飾構(gòu)體和套用一般商業(yè)化的建筑風(fēng)格。利用先進(jìn)工藝和新型結(jié)構(gòu)體系，如薄殼、懸索、網(wǎng)架等結(jié)構(gòu)，反映高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建筑特色，立面宜采用重復(fù)強(qiáng)調(diào)韻律的手法，同時(shí)利用凸出樓梯、電梯井等形體形成重點(diǎn)和變化，加強(qiáng)節(jié)奏感，避免過(guò)長(zhǎng)立面和過(guò)大體量造成的單調(diào)感覺。

（四）建筑色彩。工業(yè)園區(qū)的主體色調(diào)應(yīng)是明快而雅致的，以便形成優(yōu)美而寧?kù)o的環(huán)境氛圍。

4.市政工程規(guī)劃

(一)給水工程規(guī)劃。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有水廠一座，現(xiàn)供水能力4萬(wàn)噸／日，在西側(cè)現(xiàn)有DN1200mm 輸水管沿兩英大溪從南向北穿過(guò)規(guī)劃范圍。規(guī)劃區(qū)由鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有水廠供水。規(guī)劃區(qū)內(nèi)尚未形成給水管網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)規(guī)劃區(qū)各種用地面積進(jìn)行計(jì)算，預(yù)計(jì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總用水量為0．6萬(wàn)噸／日。

(二)排水工程規(guī)劃。規(guī)劃范圍有兩條水渠由南向北貫穿而過(guò)，興英東路兩側(cè)已建成兩條排水涵。按照鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃，本規(guī)劃區(qū)采用分流制。本規(guī)劃區(qū)基本為工業(yè)用地，污水主要是工業(yè)廢水。嚴(yán)格按照分流制進(jìn)行污水收集，工業(yè)廢水通過(guò)污水管道集中收集到鎮(zhèn)區(qū)污水處理廠進(jìn)行處理，以保護(hù)環(huán)境。

二、工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的兼容性

1.工業(yè)地塊性質(zhì)的兼容性

工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與一般地塊的規(guī)劃建設(shè)不一樣，它由工業(yè)園區(qū)的統(tǒng)一管理指導(dǎo)和建設(shè)，其運(yùn)營(yíng)的方式是先通過(guò)前期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，吸引項(xiàng)目，但在吸引什么類型的項(xiàng)目上卻帶有很大的機(jī)動(dòng)性，因此建議規(guī)劃編制者應(yīng)該站在工業(yè)園區(qū)管理者的角度上，考慮用地性質(zhì)的兼容性控制，以適應(yīng)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的靈活變化，即工業(yè)用地上一些一類工業(yè)用地。在不影響環(huán)境的前提下，也可以兼容二類工業(yè)用地。除此以外，還可以考慮居住用地與商業(yè)用地的兼容、道路用地與綠帶的兼容、市政公共設(shè)施用地與公共綠地的兼容等。

2.彈性道路路段和彈性市政管段

工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目除了在類型上不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)外，投資規(guī)模和項(xiàng)目的用地空間大小也很難判斷，因此，筆者建議在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，除了對(duì)主干道進(jìn)行剛性控制外，對(duì)支路應(yīng)留出彈性控制路段。這些彈性路段是屬于按照一定報(bào)批程序可以取消的路段。這是便于大項(xiàng)目落戶時(shí)，可以適當(dāng)?shù)卣{(diào)整道路，擴(kuò)大地塊，而不會(huì)造成整個(gè)工業(yè)園區(qū)的大范圍改動(dòng)。對(duì)彈性道路下的市政管線也可進(jìn)行彈性控制。需要指出的是，市政的主干管線也需隨主要道路鋪設(shè)，并且在與彈性道路的交叉口間要預(yù)留接口，這樣才不會(huì)因?yàn)閺椥缘缆返娜∠斐晒艿老到y(tǒng)的癱瘓。

四、結(jié)束語(yǔ)

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的工業(yè)園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而符合各自園區(qū)發(fā)展需求的控制性詳細(xì)規(guī)劃，既可以創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美和諧的城市環(huán)境，也能夠?yàn)闋I(yíng)造一個(gè)良好的投資的氛圍創(chuàng)造條件，為促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

篇3

《控制性詳細(xì)規(guī)劃》；讀書報(bào)告；控制要素

[中圖分類號(hào)]TU984 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2012）7-0037-02

城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排，是按城市總體規(guī)劃要求，對(duì)城市局部地區(qū)近期需要建設(shè)的房屋建筑、市政工程、公用事業(yè)設(shè)施、園林綠化、城市人防工程和其它公共設(shè)施作出具體布置的規(guī)劃。

一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義和核心內(nèi)容

土地使用性質(zhì)和土地使用強(qiáng)度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等做出具體控制性規(guī)定。

自我思考：由以上核心內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，控規(guī)直接界定了土地的發(fā)展權(quán)也就決定了土地的市場(chǎng)價(jià)值，因而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。以前我認(rèn)為控規(guī)最重要的是合理性與民主性，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)脫離了對(duì)控規(guī)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)屬性的認(rèn)識(shí)而局限在所謂功能合理性程序合法性等方面的討論無(wú)異于緣木求魚。

二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用

由書面描述可知:承上啟下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性。與管理結(jié)合，與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)。體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想。城市政策的載體。

自我思考：在承上啟下方面，規(guī)劃就相當(dāng)于寫作文一樣，總體規(guī)劃相當(dāng)于列出文章的提綱，詳細(xì)規(guī)劃承接提綱寫出具體的故事情節(jié)，也就是把總體規(guī)劃的上宏觀意圖轉(zhuǎn)化為對(duì)微觀的控制，既有整體控制，又有局部要求。將總體規(guī)劃宏觀的管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設(shè)管理指標(biāo)，使規(guī)劃編制與規(guī)劃管理及城市土地開發(fā)建設(shè)相銜接。

在管理開發(fā)方面，我認(rèn)為控規(guī)在管理、開發(fā)這一塊是最不容易實(shí)現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)的?！叭忠?guī)劃七分管”是城市建設(shè)的成功的經(jīng)驗(yàn)，控規(guī)的擬定是想將規(guī)劃控制要點(diǎn)用簡(jiǎn)練、明確的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，并且通過(guò)對(duì)開發(fā)建設(shè)的控制，使土地開發(fā)的綜合效益最大化。以有利于規(guī)劃管理?xiàng)l例化、規(guī)范化和法制化，有利于規(guī)劃和管理以及開發(fā)建設(shè)三者的有機(jī)銜接。然而，在投資商在獲取土地后總是想方設(shè)法爭(zhēng)取最大的建筑容量，目的就是要獲取最大的利潤(rùn)空間。這一行為，甚至可以影響投資決策。于是對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的盡可能的突破，就成了他們房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的重要工作之一。甚至有的規(guī)劃人員會(huì)按照開發(fā)商的意向進(jìn)行修改控規(guī)，所以有時(shí)候會(huì)有不是控規(guī)在引導(dǎo)開發(fā)行為，而是開發(fā)行為在引導(dǎo)控規(guī)的現(xiàn)象。

體現(xiàn)城市構(gòu)想方面，對(duì)城市設(shè)計(jì)主要以引導(dǎo)為主，按照美學(xué)和空間藝術(shù)處理的原則，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個(gè)層面對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑建造提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議，甚至提供具體的形體空間設(shè)計(jì)示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計(jì)框架。

城市政策的載體方面，控規(guī)的編制和實(shí)施過(guò)程中包含城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。通過(guò)傳達(dá)城市政策方面的信息，在引導(dǎo)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展方面具有綜合能力。市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人可以通過(guò)規(guī)劃所提供的政策，輔以城市未來(lái)發(fā)展的相關(guān)政策和信息來(lái)消除在決策時(shí)所面對(duì)的不確定性，從而促進(jìn)資源的有效配置和合理利用。

三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系和控制要素

控制線詳細(xì)規(guī)劃中首要內(nèi)容就是控制體系的確定?？刂企w系是影響控制性詳細(xì)規(guī)劃控制功能發(fā)揮的最主要的內(nèi)部因素，包括控制內(nèi)容和控制方法兩個(gè)層面。

控制體系的內(nèi)在構(gòu)成是規(guī)劃控制體系建立的基礎(chǔ)，其內(nèi)在構(gòu)成包括以下六個(gè)方面：土地使用控制、環(huán)境容量控制、建筑建造控制、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、配套設(shè)施控制、行為活動(dòng)控制。

自我思考：土地使用控制既是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。

在土地使用控制這一塊上，我認(rèn)為規(guī)劃師們最不容易把握的便是土地的兼容性。我國(guó)現(xiàn)在處于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動(dòng)需求所制約，也受到市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。

但是這種調(diào)整中，又存在利益的關(guān)系，某些開發(fā)商出于對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的追求與少數(shù)行政領(lǐng)導(dǎo)的不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)，有可能迫使規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃的土地使用性質(zhì)與開發(fā)強(qiáng)度作出不合理的改動(dòng)，使土地開發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結(jié)構(gòu)受到損害。一些城市中的公共設(shè)施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此盡力完善土地兼容性的規(guī)劃是十分重要的。

四、對(duì)控制線詳細(xì)規(guī)劃的一些建議

控制性詳細(xì)規(guī)劃具有引導(dǎo)性和靈活性，但為了能對(duì)城市有正確的引導(dǎo)，應(yīng)完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容和深度，注重剛性與彈性的結(jié)合。

控規(guī)的實(shí)施常受到來(lái)自上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)利益部門的壓力，使控規(guī)的實(shí)施經(jīng)常陷入自我否定的尷尬境地，所以應(yīng)該增加民主意識(shí)，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施管理機(jī)制與公眾參與機(jī)制。采用多種類型不同深度的規(guī)劃控制引導(dǎo)和關(guān)心公共利益等。

將控規(guī)由終極藍(lán)圖式的規(guī)劃調(diào)整為過(guò)程規(guī)劃要求，對(duì)目前的控規(guī)編制內(nèi)容和審批過(guò)程進(jìn)行精簡(jiǎn)并迅速地對(duì)市場(chǎng)的變化做出反映。

在編制控規(guī)過(guò)程中要加入規(guī)劃期限，不能為了追求時(shí)間效率而拍拍腦袋草草了事。

控制性詳細(xì)規(guī)劃制定后如何管理依法實(shí)施等環(huán)節(jié)無(wú)章可循，所以要提高其法律地位。

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關(guān)鍵詞：城中村；控制性詳細(xì)規(guī)劃；剛性與彈性；方法

中圖分類號(hào)：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1．引言：城中村問題的提出

2008年1月1日新的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布實(shí)施 ，規(guī)劃法要求“城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃”。新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》將控制性詳細(xì)規(guī)劃提升到了一個(gè)新的層次。 加快城中村改造步伐，是推進(jìn)城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃建設(shè)與管理水平的一項(xiàng)重要工作。 而城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制具有其特殊性。

“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象 ，在東營(yíng)市表現(xiàn)的已相當(dāng)?shù)耐怀觥?城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱都市里的村莊。 高速城市化是“城中村”形成的直接動(dòng)因。 在高速城市化過(guò)程中，受土地產(chǎn)權(quán)限制及拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩氐挠绊?，原農(nóng)村居民點(diǎn)開發(fā)成本提高，急于擴(kuò)展的城市首先傾向于開發(fā)成本較低的周邊地塊，使原農(nóng)村居民點(diǎn)逐漸成為都市海洋中的“孤島”。面對(duì)城市化帶來(lái)的前所未有的沖擊，“孤島” 上的原村民在自身傳統(tǒng)的影響下逐漸走上了一條完全不同于周邊地區(qū)的城市化道路， 并最終形成了今天獨(dú)具特色的“城中村”。

本文以東營(yíng)區(qū)東營(yíng)村改造過(guò)程中所遇到的問題入手， 結(jié)合當(dāng)前控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的要點(diǎn)， 提出了城中村改造剛性與彈性并重的新思路。

2．城中村控制編制面臨的問題

控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）是城市規(guī)劃管理承上啟下的主要操作平臺(tái)，作為實(shí)施規(guī)劃管理的核心層次，也是實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的最直接手段。 多年來(lái)，各地對(duì)控規(guī)編制方法的探索和創(chuàng)新取得了一定的效果，逐漸適應(yīng)了城市建設(shè)思路多元化對(duì)規(guī)劃的沖擊。 但是，城中村在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中是個(gè)特殊的例子，建設(shè)方式的多元化和村民利益形成了諸多的矛盾，面臨的問題日益突出，主要集中表現(xiàn)在以下三方面：

2．1 城中村的指標(biāo)控制過(guò)死，缺乏靈活性

城中村控規(guī)在管理實(shí)施中往往遇到尷尬現(xiàn)象： 控規(guī)編制剛剛完成即面臨重大修改和調(diào)整；控規(guī)中看似嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹笜?biāo)恰恰禁不起推敲；控規(guī)強(qiáng)調(diào)過(guò)于剛性的控制體系，未與城中村的實(shí)際情況結(jié)合，顯得缺乏靈活性，最終導(dǎo)致“失控”的結(jié)局。這種控制過(guò)死的情況集中體現(xiàn)在兩方面：用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，用地性質(zhì)過(guò)于剛性往往只考慮城中村居民的居住利益而忽視城中村居民的就業(yè)的變化；開發(fā)強(qiáng)度是控規(guī)控制的核心要素之一，未能結(jié)合城中村的現(xiàn)實(shí)而用城市控規(guī)的方法進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)度控制，使得城中村改造出現(xiàn)失控。

2．2 公共設(shè)施缺乏保障

如何保障村民的利益， 合理的配置公共設(shè)施成為城中村控規(guī)編制的突出難點(diǎn)，在多變的規(guī)劃實(shí)施中，屢屢突破規(guī)定的容量限制，造成公共設(shè)施嚴(yán)重不足，不能滿足城中村居民的基本生活需求；具體體現(xiàn)在公共設(shè)施的容量不足，位置常常挪作他用，難以得到有效保障。

2．3 城市形象缺乏控制

城中村現(xiàn)有的城市形象較差，長(zhǎng)期以來(lái)，城中村是城市“臟、亂、差”的代名詞，如何有效控制城中村整體形象成為關(guān)注的焦點(diǎn)，傳統(tǒng)的控規(guī)以引導(dǎo)性規(guī)定控制形態(tài)，顯得過(guò)于單薄和無(wú)力，特別是在公共綠地方面難以在城中村實(shí)施，造成城市形象的進(jìn)一步惡化。

3．城中村控規(guī)編制方法

東營(yíng)村控規(guī)從用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、公共服務(wù)設(shè)施配置、城市形象控制方面入手，從不同的出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用彈性控制和剛性控制的手段，形成了較為完善的控規(guī)編制方法。

3．1 用地性質(zhì)控制

城中村控規(guī)規(guī)定的每一塊用地的主導(dǎo)使用性質(zhì)不能輕易改變，但

也不是一成不變的。 土地使用性質(zhì)有其兼容性，一定條件下可以在一定范圍內(nèi)作適當(dāng)調(diào)整，劃分地塊的相容性和確定比例，使規(guī)劃具有較強(qiáng)的應(yīng)變性和可行性，因此，城中村控規(guī)用地性質(zhì)的控制應(yīng)該為彈性控制和剛性控制相結(jié)合。在東營(yíng)區(qū)東營(yíng)村控規(guī)中，考慮到村民的就業(yè)問題，二類居住用地可與商業(yè)用地進(jìn)行兼容，形成商住用地；而公共服務(wù)設(shè)施用地均可進(jìn)行兼容，但不得妨害非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施的總量。

為了不改變整個(gè)地塊的功能目標(biāo)，相容用地的各部分應(yīng)嚴(yán)格控制比例范圍，兼容用地不得超過(guò)原有用地的 25％，這樣就能保證地塊整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 而不可兼容的用地性質(zhì)，例如公共綠地、公共停車場(chǎng)等用地，則必須按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行控制，這樣才能保證村民的公共利益不受侵害。 在規(guī)劃的圖則控制中，兼容用地用綠色表示、不可兼容用地用紅色表示，更好的進(jìn)行區(qū)分。

3．2 開發(fā)強(qiáng)度的控制

為了適應(yīng)土地開發(fā)的多樣性，結(jié)合城中村改造的特點(diǎn)，在城中村土地的開發(fā)強(qiáng)度控制上，可以采取剛性控制為主，彈性控制為輔的控制性方法，既能避免城市村村民按照原有居住模式進(jìn)行改造，形成過(guò)低的開發(fā)強(qiáng)度造成土地的浪費(fèi)，又能避免盲目提高開發(fā)強(qiáng)發(fā)，造成環(huán)境壓力以及設(shè)施供應(yīng)的不足，以保證村民基本的生活質(zhì)量。

在東營(yíng)區(qū)東營(yíng)村控規(guī)中， 規(guī)劃確定每塊用地開發(fā)容量的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，確定的主要依據(jù)包括城中村的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃區(qū)的總體定位、各地塊自身的發(fā)展條件、基本的日照、環(huán)境、消防、衛(wèi)生要求等。 地塊的基本控制標(biāo)準(zhǔn)是保證開發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行的基本保證， 也是城中村改造開發(fā)強(qiáng)度的低限，規(guī)劃須進(jìn)行剛性控制。為促進(jìn)村民改造的積極性，解決城中村改造的村民就業(yè)問題，規(guī)劃在確定用地開發(fā)容量的同時(shí)也制定了地塊開發(fā)浮動(dòng)容量， 集中體現(xiàn)在住宅、 商業(yè)和其他的公共服務(wù)設(shè)施用地中。 在規(guī)劃中確定一個(gè)浮動(dòng)指標(biāo)，結(jié)合城中村改造的政策進(jìn)行控制，一般浮動(dòng)指標(biāo)上限為 20%。 例如，提供城市公共空間的可控制為浮動(dòng)指標(biāo)的上限， 城市開發(fā)密度較大的區(qū)域可取浮動(dòng)的下限。 在控規(guī)的圖則中，應(yīng)明確表示出地塊開發(fā)強(qiáng)度的浮動(dòng)指標(biāo)量，以便于規(guī)劃的控制和管理。

3．3 公共服務(wù)設(shè)施控制

從現(xiàn)狀來(lái)看，城中村改造的公共服務(wù)設(shè)施需進(jìn)行重新配置，非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施的控制以剛性為主， 營(yíng)利性的公共服務(wù)設(shè)施的配置以剛性和彈性相結(jié)合。

在東營(yíng)市東營(yíng)村控規(guī)中，非營(yíng)利性的服務(wù)設(shè)施（例如小學(xué)、幼兒園、老年活動(dòng)中心）的配置必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，實(shí)行定量定點(diǎn)的方式，保證村民的基本利益；營(yíng)利性的服務(wù)設(shè)施（例如商業(yè)）的配置可實(shí)行基本指標(biāo)控制為主， 浮動(dòng)指標(biāo)控制為輔的方式適當(dāng)增加部分服務(wù)設(shè)施以滿足村民的需要。

3．4 城市形象控制

考慮搭配原有城中村區(qū)域的城市形象較差， 村民的素質(zhì)普遍較低現(xiàn)狀，規(guī)劃在控制中應(yīng)加大剛性控制的力度，將城市的空間界面、交通要素、開放空間、街道要素和建筑高度分區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

東營(yíng)村控規(guī)在規(guī)劃中加大了對(duì)地塊的環(huán)境容量、建筑建造、道路交通等方面分別提出指標(biāo)控制要求。 其中，將城市空間界面與地塊的環(huán)境容量進(jìn)行結(jié)合，采取剛性控制的方法限定城市的公共空間（例如綠地、步行系統(tǒng)等）， 從整個(gè)城市的角度合理論證區(qū)域在城市的形象和地位，為城市的管理和控制提供有力的依據(jù)，提升了城市的形象。

4．結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)東營(yíng)區(qū)東營(yíng)村控規(guī)中用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度公共服務(wù)設(shè)施、城市形象的彈性、剛性控制，大大增強(qiáng)城中村控規(guī)的可操作性，在合理的實(shí)現(xiàn)城中村改造的同時(shí)也保證了村民的利益， 同時(shí)也使規(guī)劃管理工作有章可循、有序進(jìn)行，使城中村走可持續(xù)發(fā)展的道路。 然而，真正的將村民的利益和城市的開發(fā)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合， 將彈性和剛性控制合理的運(yùn)用到城中村的實(shí)際建設(shè)中去，仍有很長(zhǎng)的路要走。

參考文獻(xiàn)

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[2]趙民等，論快速城市化時(shí)期城市土地使用的有效規(guī)劃和管理，城市規(guī)劃匯刊，1997（5）

[3]控制性詳細(xì)規(guī)劃創(chuàng)新體系研究———張光 遠(yuǎn)周劍峰

篇5

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；城市混合居住模式；總體規(guī)劃；詳細(xì)規(guī)劃

目前，我國(guó)正處于一個(gè)城市化加速發(fā)展的使其，在這個(gè)時(shí)期中，社會(huì)生產(chǎn)中存在著諸多的隱患和經(jīng)濟(jì)制約因素，不斷的調(diào)整和分化社會(huì)階層是當(dāng)前不容忽視的工作重點(diǎn)。這是由于多樣化的分配制度的進(jìn)行，使得我國(guó)社會(huì)各階層收入差距逐漸拉大，各種土地有償使用的制度和商品房應(yīng)用實(shí)施有更進(jìn)一步的推動(dòng)了社會(huì)階層的空間變動(dòng)，居住分異逐漸顯現(xiàn)，并且在當(dāng)前有著更進(jìn)一步的擴(kuò)大和發(fā)展趨勢(shì)。居住分異現(xiàn)象能正確體現(xiàn)土地價(jià)值，能夠在當(dāng)前滿足社會(huì)階層發(fā)展的水平和居民的居住要求，同時(shí)在應(yīng)用的時(shí)候其計(jì)劃現(xiàn)象更是造成社會(huì)的分工變動(dòng)。同時(shí)我國(guó)居住發(fā)展過(guò)程中在規(guī)模層次、組織管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面出現(xiàn)了各種問題。

1、城市混合居住模式的含義

城市是一個(gè)時(shí)代的象征，是某一地區(qū)，某一時(shí)間段的文化水平發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要體現(xiàn)方式。城市作為一種物質(zhì)的表現(xiàn)，是一種可以看到的物質(zhì)形態(tài)。其在規(guī)劃的過(guò)程中是通過(guò)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展進(jìn)行定位來(lái)設(shè)計(jì)的過(guò)程，是城市建設(shè)的綜合性部署過(guò)程。其目的是通過(guò)城市與周圍影響地區(qū)的整體研究，為城市居民的生活和生產(chǎn)打造出美好的環(huán)境和場(chǎng)所。作為一種相對(duì)于“同質(zhì)聚居模式”的新型居住形式，混合居住在應(yīng)用中是通過(guò)不同收入和基層的居民通過(guò)自己的購(gòu)買能力為前提，共同的在不同價(jià)位和梯度的居住性房產(chǎn)產(chǎn)品中居住，而且要能夠彼此之間和諧相處，實(shí)現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)因素，共同形成一套系統(tǒng)化的居住模式。其本質(zhì)是社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)平衡的發(fā)展趨勢(shì)，并且能夠在居住的景觀上體現(xiàn)出其應(yīng)有的系統(tǒng)功能和模式，并且能夠發(fā)揮出其最大的優(yōu)勢(shì)。由于其居民的多樣化造成居住行為模式的多樣化，從而在居住空間中形成多樣化的空間模式，這樣在居住環(huán)境的設(shè)計(jì)中要能夠滿足各個(gè)階層的居住行為，促使居住居民的融合。

2、各層次城市規(guī)劃的策略

2.1 城市總體規(guī)劃階段

1）結(jié)合大運(yùn)量公共交通規(guī)劃，建構(gòu)多中心組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。

在城市總體規(guī)劃階段應(yīng)與大運(yùn)量的公共交通(軌道交通)的發(fā)展規(guī)劃同步考慮，土地利用規(guī)劃與交通規(guī)劃相銜接，以用地控制和大容量公共交通，包括軌道交通來(lái)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的空間布局。以大運(yùn)量公共交通引導(dǎo)新中心建設(shè)，通過(guò)大運(yùn)量的、廉價(jià)的公共交通保證與新中心的便捷聯(lián)系。

2）混合布局城市用地

根據(jù)各組團(tuán)的不同特點(diǎn)，科學(xué)合理地安排一些混合用地，使科、貿(mào)、工、教相互毗鄰滲透，就會(huì)在一定程度上增加不同職業(yè)背景的居民相互對(duì)話的可能。

2.2 詳細(xì)規(guī)劃階段

2.2.1 組團(tuán)分布結(jié)構(gòu)

混合居住模式的物質(zhì)空間設(shè)計(jì)的首要任務(wù)就是要給各收入階層提供混合居住的空問，在滿足公平原則的基礎(chǔ)上，滿足各階層的需求。應(yīng)注重發(fā)揮中等收入階層的緩沖和調(diào)和作用，減少相鄰異質(zhì)組團(tuán)的差異。這種布局形式是降低沖突發(fā)生的概率，提高項(xiàng)目對(duì)高等收入階層的吸引力，促進(jìn)住區(qū)形成和諧氛圍的重要因素。

2.2.2 道路系統(tǒng)布局

1）局部人車分流：混合居住住區(qū)內(nèi)部異質(zhì)單元彼此在空間上相對(duì)獨(dú)立，單元內(nèi)部均質(zhì)性較強(qiáng)，因此只需通過(guò)對(duì)商品房組團(tuán)人、車入門的合理設(shè)置便可以分流社區(qū)內(nèi)大部分的人車交通線路，減少?zèng)_突點(diǎn)。并能減少完全人車分流所帶來(lái)的成本。2）有針對(duì)性的靜態(tài)交通：靜態(tài)交通主要是指停車場(chǎng)和停車庫(kù)的組織?；旌暇幼∽^(qū)由于各收入階層對(duì)交通設(shè)施的需求不同而有針對(duì)性地采取不同的布置形式。在高收入階層單元中，南于私家小汽車擁有量比較大，所以應(yīng)以私人停車庫(kù)為主，配以地面停車場(chǎng)和地下停車庫(kù)。中等收入階層則突出地下停車庫(kù)的作用。考慮到低收入階層仍以自行車等非機(jī)動(dòng)車為主要交通工具，應(yīng)提供有專人管理的非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)。

2.2.3 多樣性的公共溝通空間的靼造

混合居住社區(qū)的公共空問的塑造可以分解為居住單元開放空問和社區(qū)中心兩個(gè)層次組成部分：居住單元開放空問是滿足功能需求、審美需求的半私密的個(gè)性空間。其多樣性則表現(xiàn)為針對(duì)不同階層的需求特點(diǎn)個(gè)性空問的空問組織形式。在空問塑造過(guò)程中。應(yīng)分別形成戶內(nèi)、宅前與院落空間的多樣化表達(dá)，在創(chuàng)造靈動(dòng)的私密與半私密空間的同時(shí)，也增強(qiáng)了住宅單元的可識(shí)別性。同時(shí)，在居住單元之問通過(guò)對(duì)異質(zhì)空間合理的處理可以形成場(chǎng)所特性的復(fù)合。社區(qū)中心公共窄問設(shè)計(jì)應(yīng)盡力體現(xiàn)多樣惟和功能的完整性，賦予其必要的場(chǎng)所精神。從群體融合的環(huán)境心理學(xué)角度精心雕琢社區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)空間，充分挖掘原生地域空問環(huán)境布局中的優(yōu)秀元素，使混合居住社區(qū)公共交往場(chǎng)所在最大限度上發(fā)揮兼容性，體現(xiàn)多樣性賦予的魅力。

3、多樣化的住宅設(shè)計(jì)

3.1 小戶型商品房設(shè)計(jì)

1）功能完善。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于小戶型住宅應(yīng)做到動(dòng)靜分明、沽污分區(qū)、公私明確，避免使用過(guò)程中的互相干擾，充分利用每一寸空間。

2）有效利用面積與空間。a．在墻體設(shè)計(jì)上，減少戶內(nèi)固定墻體，以輕質(zhì)、高強(qiáng)、隔音的新型材料來(lái)分隔不同的功能卒問；b．盡量減少戶內(nèi)村交通嘶積，充分利用交通空間的效益化和可兼容性；c．模糊功能審問，對(duì)某嶼功能窄問進(jìn)行合理的合并和整合，不做明確的墑體限定；d．改變傳統(tǒng)的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，豐富陽(yáng)臺(tái)功能，布置陽(yáng)光宅或讀書室；e．充分發(fā)揮包括設(shè)備角落、工作臺(tái)上、下部空間、走廊上部空問等角落空間的可以利用性。

3.2 廉租房設(shè)計(jì)

以滿足低收入生活特點(diǎn)和家庭基本需求為根本日標(biāo)：在年齡結(jié)構(gòu)上對(duì)于老年人、殘障或有嚴(yán)重慢性疾病的人在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮栩應(yīng)的養(yǎng)老、醫(yī)療和護(hù)理等方面的需求。在經(jīng)濟(jì)來(lái)源方式上，不同的情況對(duì)應(yīng)著不同的戶型和戶內(nèi)空間需求。滿足基本的居住生活需求應(yīng)是廉租房設(shè)計(jì)時(shí)首要考慮的問題。

篇6

關(guān)鍵詞:土地供給制度;房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、土地供給制度安排

從政府作為土地供給者,從自然供給的土地到經(jīng)濟(jì)供給的土地,要經(jīng)過(guò)征地拆遷、整治開發(fā)和市場(chǎng)出讓等三個(gè)階段,因此土地供給制度具體包括:土地征遷制度、儲(chǔ)備開發(fā)制度、土地出讓制度。從政府作為土地管控者角度,為了減少市場(chǎng)失靈,政府需要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)制,具體包括:土地征遷和補(bǔ)償制度、儲(chǔ)備開發(fā)制度、土地出讓制度等。

1、土地征遷和補(bǔ)償制度。土地征遷是政府依靠其特有的權(quán)力強(qiáng)制性地實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移過(guò)程,但這種強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移又是以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為條件的,強(qiáng)制性與補(bǔ)償性是土地征用的兩個(gè)特性,主要體現(xiàn)在《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。如果說(shuō)土地征遷是政府的權(quán)利,則土地補(bǔ)償則是被拆遷人的權(quán)利。由于私人產(chǎn)權(quán)的保護(hù),政府只有為公共利益才能進(jìn)行征遷,因此土地征遷制度的核心是政府產(chǎn)權(quán)的界定;由于房屋拆遷的實(shí)質(zhì)是獲得土地的使用權(quán),土地才是拆遷真正的標(biāo)的物,因此土地補(bǔ)償制度的核心是被拆遷人產(chǎn)權(quán)的界定。

2、土地儲(chǔ)備開發(fā)制度。土地儲(chǔ)備開發(fā)制度包括土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)制度。土地儲(chǔ)備是指政府按照法律程序,根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃,通過(guò)收購(gòu)、收回、置換、征用等方式取得土地使用權(quán),并進(jìn)行土地的前期開發(fā),予以儲(chǔ)存,以適時(shí)適量供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求,規(guī)范土地市場(chǎng),為城市發(fā)展提供土地資源、資產(chǎn)和資本;土地一級(jí)開發(fā)由土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷,規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資過(guò)程。土地一級(jí)開發(fā)一般由土地儲(chǔ)備單位或土地一級(jí)開發(fā)公司接受委托負(fù)責(zé)組織。

3、土地出讓制度。土地出讓方式包括劃撥和有償出讓兩種方式,劃撥土地主要集中在國(guó)有機(jī)關(guān)和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地;有償出讓又分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌。土地使用權(quán)出讓制度的主要內(nèi)容,主要體現(xiàn)在《經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理辦法》、《協(xié)議出讓管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。

二、土地政策對(duì)房地產(chǎn)的影響分析

1、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)機(jī)制。主要包括兩個(gè)途徑:首先,土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響,土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的成本之一,土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加,房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少,最終影響房?jī)r(jià);相反,地價(jià)下降,供給增加;其次,土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量,影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模,從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。與金融政策、稅收政策相比,土地宏觀調(diào)控政策只能對(duì)供給產(chǎn)生影響,無(wú)法對(duì)需求產(chǎn)生直接的影響,無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。土地政策這一行政手段對(duì)供給的影響是很有效的,因?yàn)橥恋厮袡?quán)歸國(guó)家所有。而對(duì)于土地使用需求的影響并不能通過(guò)土地政策來(lái)實(shí)現(xiàn),單純地對(duì)土地供給的控制只能加劇對(duì)土地的需求,激化土地供需之間的矛盾。

2、土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)。土地要素對(duì)于房?jī)r(jià)變化影響很大,通過(guò)對(duì)土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而土地因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的,在一定程度上存在著“時(shí)差性”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地調(diào)控是指政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施,土地調(diào)控對(duì)增量市場(chǎng)的影響最為直接,但是效果顯現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)。無(wú)論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控,土地供應(yīng)時(shí)滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時(shí)滯的存在,就無(wú)法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng),對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控只能是較盲目的決策,達(dá)不到預(yù)期的效果。

3、土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(1)土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量的影響。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ),土地供應(yīng)如果是被儲(chǔ)備、閑置或者是被蓄意囤積,那么土地供應(yīng)量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。所以,這里所說(shuō)的土地供應(yīng)總量為有效供應(yīng)總量。土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響:一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量,特別是影響增量房地產(chǎn)產(chǎn)品;另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期,但影響力的時(shí)效不同,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響,由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因,要在1～2年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來(lái),但對(duì)投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系,土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系,土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ),他們之間的關(guān)系由容積率(項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值)來(lái)反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR(平方米建筑面積),土地供給量為QL(平方米土地面積),容積率為F,則有QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時(shí),土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大,單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

(2)土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)價(jià)格代表了對(duì)房地產(chǎn)的需求,土地市場(chǎng)的供求關(guān)系作用形成地價(jià),決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理:當(dāng)房地產(chǎn)數(shù)量的需求上升時(shí),土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)數(shù)量都增大了。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí),土地供應(yīng)量也上升,房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系,并且房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過(guò)對(duì)土地供給彈性變化的分析,隨著城市的發(fā)展,可以用較少的土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)控相同的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。

4、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。不同用途用地的供應(yīng)比例,體現(xiàn)了政府的產(chǎn)業(yè)政策,例如目前我國(guó)采用供地結(jié)構(gòu)的政策是,對(duì)于不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件的建設(shè)項(xiàng)目停止供地,對(duì)于限制性項(xiàng)目提高供地標(biāo)準(zhǔn)和條件,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、動(dòng)態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項(xiàng)目供地目錄;同時(shí),調(diào)整商業(yè)用地的市場(chǎng)投放量,增加產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的供地量。

三、完善我國(guó)土地供給制度的建議

1、在土地供給制度變遷過(guò)程中,農(nóng)民、城市中低收入群體是制度的受損者,因此我國(guó)的土地供給制度不能達(dá)到帕累托優(yōu)化的制度評(píng)價(jià)準(zhǔn)則,建議我國(guó)的土地供給制度的價(jià)值導(dǎo)向是實(shí)現(xiàn)社會(huì)的卡爾多――?？怂剐矢倪M(jìn)。本文建議將土地供給制度和其他制度按照兼容性、互補(bǔ)性和關(guān)聯(lián)性的原則進(jìn)行完善:從制度的兼容性來(lái)講,主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán),建立起制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度,促進(jìn)土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格流轉(zhuǎn);從土地供給制度與其他制度的互補(bǔ)性來(lái)說(shuō),應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來(lái)共同完成一個(gè)體系;從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來(lái)講,應(yīng)將土地的計(jì)劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲(chǔ)備開發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來(lái),共同組成一個(gè)制度體系,才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

2、需要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等政策。維護(hù)市場(chǎng)秩序、提供公共產(chǎn)品和服務(wù)是政府的主要職責(zé),在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,政府應(yīng)避免采用直接價(jià)格管制方式降低地價(jià)和房?jī)r(jià),有些政府為了應(yīng)付房?jī)r(jià)降低的“政治任務(wù)”,直接對(duì)商品房采取限價(jià)措施,這是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的破壞。政府應(yīng)將主要任務(wù)放在提供廉租房等保障性住房的供給方面。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策的初衷雖然是為了提高中低收入家庭的社會(huì)福利,但直接的價(jià)格規(guī)制降低了土地資源的配置效率,必然導(dǎo)致排隊(duì)成本和交易成本的上升,且政府在嚴(yán)格界定中低收入群體時(shí)將花費(fèi)更多的制度成本,因此制度績(jī)效較低,應(yīng)改變直接規(guī)制向間接規(guī)制轉(zhuǎn)變。本文建議,政府應(yīng)取消目前的雙限房政策,降低經(jīng)濟(jì)適用房的比例,改為加大廉租房土地供應(yīng)政策。建議成立專門的銀行機(jī)構(gòu)采用寬松的信貸政策,用土地拍賣所得收入彌補(bǔ)中低等收入群體自住用房的信貸,以此幫助中低收入群體實(shí)現(xiàn)居者有其屋,減少投機(jī)行為。

3、轉(zhuǎn)變社會(huì)各利益主體之間的博弈關(guān)系,政府退出市場(chǎng)的討價(jià)還價(jià)博弈是我國(guó)土地供給制度設(shè)計(jì)的方向。大多數(shù)的學(xué)者認(rèn)為,政府權(quán)力尋租行為是造成政府管理績(jī)效較低的原因。就本文看來(lái),由于土地具有私人價(jià)值屬性,土地供需雙方之間對(duì)于價(jià)值的判斷不同,在信息不對(duì)稱和產(chǎn)權(quán)不清晰的情況下,會(huì)導(dǎo)致機(jī)會(huì)主義行為,必然造成交易成本過(guò)高。由于政府公共利益職能,政府不能通過(guò)與其他利益主體之間的討價(jià)還價(jià)方式與民爭(zhēng)利,為此政府會(huì)采取以“拆遷標(biāo)準(zhǔn)”、“基準(zhǔn)地價(jià)”這種非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)取代市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出讓,但由于政府存在產(chǎn)權(quán)主體模糊,政府官員存在“道德風(fēng)險(xiǎn)”和“逆向選擇”行為,產(chǎn)權(quán)成本較高,造成制度績(jī)效較低。政府應(yīng)從社會(huì)利益的討價(jià)還價(jià)中退出,由利益關(guān)系的博弈者轉(zhuǎn)變?yōu)橹贫鹊闹贫ㄕ?可以提高制度績(jī)效。

(作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué))

主要參考文獻(xiàn):

[1]張中新.土地供應(yīng)在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的政策運(yùn)用[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2004.10.

篇7

農(nóng)民工納入公積金覆蓋范圍

我省支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。落實(shí)戶籍制度改革政策和居住證制度，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，各市、縣政府要制定鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策措施。將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，連續(xù)足額繳存6個(gè)月（含）以上即可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款；全面開展住房公積金異地貸款，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，提高進(jìn)城務(wù)工人員住房消費(fèi)能力。加大信貸支持力度，銀行業(yè)監(jiān)管、人民銀行等部門要指導(dǎo)轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的信貸產(chǎn)品。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房需求特點(diǎn)，采用團(tuán)購(gòu)等銷售方式，降低農(nóng)民購(gòu)房成本。

實(shí)行棚戶區(qū)改造貨幣化安置

實(shí)行棚戶區(qū)改造貨幣化安置。將棚戶區(qū)改造與推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，把城中村、城郊村及易地搬遷進(jìn)入城鎮(zhèn)的村莊納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造范圍，給予資金補(bǔ)助、稅費(fèi)減免和開發(fā)性金融政策支持。同步推進(jìn)村民轉(zhuǎn)為市民、村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)、集體土地依法征為國(guó)有土地、集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”。各地要制定棚戶區(qū)改造貨幣化安置的支持措施，自2016年起，新啟動(dòng)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其他房屋征收項(xiàng)目貨幣化安置比例不低于80%。

商品房套型建筑面積根據(jù)市場(chǎng)需求確定

各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需實(shí)際，控制好房地產(chǎn)用地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)奏。堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，實(shí)行按樓面地價(jià)出讓住宅、商服用地。合理確定建設(shè)用地兼容性，提高對(duì)新產(chǎn)業(yè)、新空間的適應(yīng)性，允許既有和存量公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)商務(wù)設(shè)施在建設(shè)用地大類中跨類別功能轉(zhuǎn)換，支持存量住宅向家居酒店轉(zhuǎn)型，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、工商、公安消防等部門要及時(shí)換發(fā)相關(guān)證照，并行辦理有關(guān)手續(xù)。今后公開出讓的商品住房項(xiàng)目是否配建保障性住房及配建比例由各地政府自主確定。商品住房套型建筑面積根據(jù)市場(chǎng)需求確定，取消90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70％以上的強(qiáng)制要求。

鼓勵(lì)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老等

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、文化、教育、體育等跨界地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)由單一開發(fā)型向?qū)I(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變。提高房地產(chǎn)品質(zhì)，強(qiáng)力推行居住建筑節(jié)能75%的標(biāo)準(zhǔn)，積極發(fā)展被動(dòng)式房屋等綠色節(jié)能建筑。加大政策支持力度，推廣裝配式建造方式，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)建筑，促進(jìn)化解鋼鐵過(guò)剩產(chǎn)能。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

加大金融信貸支持力度

加大金融信貸支持力度。居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例下調(diào)至20%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。將職工住房公積金賬戶存款利率統(tǒng)一調(diào)整為按一年定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。加快建立住房公積金管理機(jī)構(gòu)與國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政和人民銀行等部門信息共享機(jī)制。將享受優(yōu)惠政策的普通住房單套建筑面積調(diào)整為144平方米以下（含144平方米）。

推動(dòng)住房租賃規(guī)?；I(yè)化經(jīng)營(yíng)

培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。全面落實(shí)好國(guó)家土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。引導(dǎo)企業(yè)投資購(gòu)房用于租賃經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)租賃或購(gòu)買社會(huì)閑置住房開展租賃經(jīng)營(yíng)。建立租賃市場(chǎng)房源信息平臺(tái)，規(guī)范租賃行為，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。今后各地政府原則上不再新建公租房，實(shí)行公租房貨幣化。

加強(qiáng)北京周邊房地產(chǎn)管控

篇8

[關(guān)鍵詞] 控制性詳細(xì)規(guī)劃；實(shí)施與管理；剛性；彈性；

中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

正文：

控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)成“控規(guī)”）是城市規(guī)劃管理承上啟下的主要操作平臺(tái)，是政府管理城市的重要的依據(jù)之一，也是實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的最直接手段。隨著新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《城市規(guī)劃編制辦法》的頒布，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出更高與更科學(xué)的要求。如何發(fā)揮控規(guī)承上啟下作用，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性？如何使控規(guī)與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)？怎樣體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想……這些將是新形勢(shì)下控規(guī)編制方法的難點(diǎn)。

一、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法的反思

多年來(lái)，各地對(duì)控規(guī)編制方法的探索和創(chuàng)新取得了一定的效果，逐漸適應(yīng)了投資多元化帶來(lái)的利益主體的多元化和城市建設(shè)思路多元化對(duì)規(guī)劃的沖擊。但是，隨著建設(shè)方式與投資渠道的更加多元化，面臨的問題日益突出，主要集中表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）城市文化的感性與法定規(guī)劃的理性之間的矛盾

城市文化建設(shè)一直是人們關(guān)注的內(nèi)容之一，也是創(chuàng)造城市特色的重要環(huán)節(jié)，如何在規(guī)劃中體現(xiàn)文化內(nèi)涵，尤其是地域文化內(nèi)涵，一直是規(guī)劃工作者必須面對(duì)的問題。特別是在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布實(shí)施后的法定規(guī)劃體系下，控規(guī)只解決了建什么、如何建的問題，而怎樣建好、建出特色卻未涉及。

（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)彈性與法定規(guī)劃的剛性之間的矛盾

①用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度的調(diào)整

在實(shí)際的管理實(shí)施中，控規(guī)往往遇到尷尬現(xiàn)象：控規(guī)編制剛剛完成即面臨重大修改和調(diào)整；控規(guī)中看似嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹笜?biāo)恰恰禁不起推敲；控規(guī)強(qiáng)調(diào)過(guò)于剛性的控制體系，顯得缺乏靈活性，最終導(dǎo)致“失控”的結(jié)局。

②公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施配套問題

如何保障公共設(shè)施成為控規(guī)編制的突出難點(diǎn)，在多變的規(guī)劃實(shí)施中，屢屢突破規(guī)定的容量限制，造成公共設(shè)施嚴(yán)重不足，不能滿足居民的基本生活需求；具體體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

1、規(guī)劃設(shè)施用地得不到保障，經(jīng)常被挪作它用。

2、實(shí)際開發(fā)規(guī)模超過(guò)規(guī)劃預(yù)計(jì)規(guī)模，造成公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏。

③招商與城市規(guī)劃的矛盾

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制一般都有一定的工作周期，在近一到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)對(duì)十幾甚至幾十平方公里的土地進(jìn)行強(qiáng)制性指標(biāo)的控制。而招商工作確是漫長(zhǎng)而靈活多變的過(guò)程。它隨著市場(chǎng)情況而瞬息萬(wàn)變。因此，當(dāng)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制完成后，常常出現(xiàn)因項(xiàng)目引進(jìn)情況的變化而頻繁調(diào)整控規(guī)的情況。

（3）法定規(guī)劃的概括性與規(guī)劃實(shí)施和管理的復(fù)雜性的矛盾

控規(guī)作為法定規(guī)劃往往只界定某一類用地、或某一類公共設(shè)施的普遍規(guī)定，而面對(duì)規(guī)劃實(shí)施和管理中紛繁多變的具體案例，這種概括性注定了它不能解決一切問題。因此，法定規(guī)劃仍需要經(jīng)歷深化細(xì)化，不斷與相關(guān)情況協(xié)調(diào)的過(guò)程。

二、編制方法和內(nèi)容的探索和創(chuàng)新——紙坊控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的實(shí)踐

紙坊城區(qū)位于素有“武漢南大門”之城的江夏區(qū)，地理位置優(yōu)越，是1+8城市圈的重要節(jié)點(diǎn)，東接鄂州，南通咸寧，西臨長(zhǎng)江，北連武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是江夏區(qū)政治經(jīng)濟(jì)文化中心，2002年，新一輪武漢市總體規(guī)劃，將紙坊城區(qū)劃入武漢市南部新城組群。而作為組群核心組團(tuán)的紙坊城區(qū)，近年來(lái)由于武漢城市建設(shè)向北向東快速發(fā)展，不斷增強(qiáng)其居住、休閑、服務(wù)的功能，使其成為武漢主城區(qū)周邊重要的人口疏散地，城市化快速發(fā)展地區(qū)。

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，調(diào)查，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)存在著以下問題:規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地權(quán)屬混亂，集體用地、農(nóng)用地、建設(shè)用地各種用地布滿項(xiàng)目區(qū)；面對(duì)快速城市化、人口突增，原來(lái)的城市公共設(shè)施和市政設(shè)施無(wú)法滿足新的城市功能要求；道路系統(tǒng)不成體系……

針對(duì)以上問題，根據(jù)新版《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，結(jié)合武漢市出臺(tái)的《武漢市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制規(guī)程》，以“江夏區(qū)紙坊城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”項(xiàng)目為載體，對(duì)控規(guī)編制方法和內(nèi)容做了以下探索和創(chuàng)新。

2.1 采取“編制單元——管理單元”兩個(gè)層次進(jìn)行管理，通過(guò)“控規(guī)導(dǎo)則——控規(guī)細(xì)則”兩級(jí)規(guī)劃體系逐級(jí)細(xì)化總規(guī)確定的城市發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)城市特色

紙坊控規(guī)按照“編制單元——管理單元”兩個(gè)層次，對(duì)應(yīng)形成“控規(guī)導(dǎo)則——控規(guī)細(xì)則”兩級(jí)規(guī)劃體系進(jìn)行編制?？刂茖?dǎo)則以“編制單元”為平臺(tái)，針對(duì)總體控制要素進(jìn)行控制，目的是從整體層面提出控制的方向，包括對(duì)單元內(nèi)的功能、土地利用、人口分布、居住區(qū)級(jí)及以上公共設(shè)施和重要市政基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃控制。

控規(guī)細(xì)則以“控規(guī)管理單元”為平臺(tái)，針對(duì)詳細(xì)控制要素進(jìn)行控制，直接指導(dǎo)規(guī)劃咨詢編制，并用于日常的規(guī)劃管理。采取三圖控制方法，即：法定圖則、指導(dǎo)圖則、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)圖則。包括對(duì)公共設(shè)施的分類控制、用地兼容性和兼容比例控制、開發(fā)容量、城市設(shè)計(jì)的模式等方面。

2.2 通過(guò)“剛性控制——彈性控制——引導(dǎo)性控制”三種控制方法來(lái)協(xié)調(diào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)彈性與法定規(guī)劃的剛性之間的矛盾

剛性控制對(duì)應(yīng)于控規(guī)細(xì)則中的法定文件，主要針對(duì)城市“五線”和公共設(shè)施，對(duì)五線進(jìn)行定位、定性控制，對(duì)公共設(shè)施的定量、定位、定性控制；彈性控制對(duì)應(yīng)于控規(guī)細(xì)則中的指導(dǎo)文件，主要針對(duì)用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，務(wù)實(shí)地對(duì)待由于市場(chǎng)變化帶來(lái)的調(diào)整，并提出規(guī)劃的應(yīng)對(duì)措施；引導(dǎo)性控制則是在武漢市頒布的控規(guī)編制辦法以外，根據(jù)大城市周邊城鎮(zhèn)化較快地區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況所做的創(chuàng)新，它針對(duì)城市形象，通過(guò)控制性語(yǔ)言或者城市形體設(shè)計(jì)進(jìn)行引導(dǎo)，以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.3 通過(guò)“實(shí)線控制——虛線控制——點(diǎn)位控制——虛位控制——指標(biāo)控制”五種控制方式來(lái)解決法定規(guī)劃的概括性與規(guī)劃實(shí)施和管理的復(fù)雜性的矛盾

針對(duì)規(guī)劃管理中，需要對(duì)地段內(nèi)各個(gè)地塊位置、邊界、建設(shè)規(guī)模、公共設(shè)施、市政設(shè)施、開發(fā)方式等管理內(nèi)容，規(guī)劃針對(duì)不同內(nèi)容采取五種控制方式。實(shí)線控制是指對(duì)控制對(duì)象的地塊位置、邊界形狀、建設(shè)規(guī)模、設(shè)施要求均不得更改的規(guī)劃控制。虛線控制是指對(duì)控制對(duì)象的地塊位置、建設(shè)規(guī)模、設(shè)施要求不得更改，但地塊邊界形狀可適當(dāng)調(diào)整的規(guī)劃控制。點(diǎn)位控制是針對(duì)公共設(shè)施和市政設(shè)施的控制，對(duì)設(shè)施僅確定其在地塊內(nèi)配置的數(shù)量和規(guī)模，而不指定具體的位置和用地邊界。指標(biāo)控制是指以指標(biāo)形式確定的控制要求，是規(guī)劃編制的重要依據(jù)。

三、依據(jù)控規(guī)編制成果實(shí)施規(guī)劃管理的幾點(diǎn)建議

1、將規(guī)劃成果轉(zhuǎn)化為指導(dǎo)性和操作性較強(qiáng)的政府文件，強(qiáng)化其作為政府公共政策的調(diào)控效能

控規(guī)的成果不應(yīng)只作為專業(yè)部門的技術(shù)報(bào)告，還應(yīng)將規(guī)劃成果轉(zhuǎn)化為操作性很強(qiáng)的政府文件，才能真正成為政府及其各部門統(tǒng)一行動(dòng)綱領(lǐng)。只有通過(guò)政府各部門建立相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)制后，才能更有效和充分地發(fā)揮控規(guī)作為政府公共政策的宏觀調(diào)控作用。

2、建立和完善項(xiàng)目建設(shè)主要保障制度

各行業(yè)主管部門、以控制性詳細(xì)規(guī)劃為指導(dǎo)，根據(jù)近年實(shí)際用地情況、來(lái)年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展目標(biāo)要求，提前申報(bào)匯總各行業(yè)和轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目和用地需求情況，通過(guò)建立建設(shè)規(guī)劃許可預(yù)申報(bào)制度、建設(shè)項(xiàng)目審批的協(xié)調(diào)機(jī)制、城市近期建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)，最終將控規(guī)的建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處。

3建立和完善規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督與考核制度

控規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)成為每年城市規(guī)劃建設(shè)和主要相關(guān)職能部門年終工作總結(jié)時(shí)對(duì)照考核的重要依據(jù)。要建立一套完善的責(zé)任追究機(jī)制，增強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的法律效力和切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理。控規(guī)經(jīng)法定程序?qū)徟?，不得隨意修改，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)規(guī)劃實(shí)施責(zé)任主體。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜立柱：《法定規(guī)劃編制體系下的創(chuàng)新規(guī)劃——談新時(shí)期哈爾濱城市規(guī)劃編制工作的幾點(diǎn)體會(huì)》

[2]《武漢市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則》

篇9

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃；城市用地；管理

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、城市用地分類的特點(diǎn)

城市用地分類不同于農(nóng)村用地、城鄉(xiāng)用地，城市用地的分類更加復(fù)雜、全面，對(duì)這些方面稍有偏差，很可能影響城市規(guī)劃的全盤布局。

1、城市用地共分為類

系統(tǒng)地講，城市用地共分為八種，分別是：居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地等。廣西玉林之所以在城市規(guī)劃用地上獨(dú)領(lǐng)，最大的原因是市政府在規(guī)劃城市用地方面，充分考量了這類用地，有條不紊地進(jìn)行布局，保證了每個(gè)用地分類的具體范圍和可用面積。

2、用地分類以人口規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)

城市用地在規(guī)劃分類時(shí)，首先要參考當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模。俗話說(shuō)，有多大的鍋下多少米。脫離了人口規(guī)模，去討論城市用地分類，基本會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種是公共設(shè)施滿足不了人口需求，另外一種是容易產(chǎn)生“鬼城”。廣西玉林在城市規(guī)劃用地上，充分考量了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，590多萬(wàn)的人口，在12,838平方公里的土地上有效地規(guī)劃類的具體規(guī)模，重點(diǎn)當(dāng)然還是居住面積，其次是公共服務(wù)設(shè)施用地，每個(gè)分類之間的大小關(guān)系與人口規(guī)模、人口流動(dòng)相互配合，人地矛盾得以和諧解決。

二、用地規(guī)劃管理存在問題

1、總體規(guī)劃存在不同程度的滯后性

由于城市總體規(guī)劃編制時(shí)間、審批時(shí)間均較長(zhǎng)，有的從開始編制到審批結(jié)束要超過(guò)2、3年。在規(guī)劃時(shí)限上，總體規(guī)劃的規(guī)劃期限通常為10-20年。而在我國(guó)城市化快速發(fā)展的今天，很少有城市能按批準(zhǔn)的總規(guī)實(shí)施10年以上的，中小城市更是如此。宿遷市1996年成立地級(jí)市，當(dāng)年完成第一輪總體規(guī)劃編制及審批工作，但隨著城市快速發(fā)展，原有規(guī)模已無(wú)法滿足城市發(fā)展需求，到2002 年不得不進(jìn)行第二輪總體規(guī)劃編制工作。同樣，到 2008 年，開始著手第三輪總體規(guī)劃編制工作，但由于種種原因，至今還未完成總規(guī)綱要論證工作。而總規(guī)不批準(zhǔn)，超出原總規(guī)范圍外的區(qū)域，就無(wú)法編制控規(guī)，用地也就缺乏法定依據(jù)。由此可見，總規(guī)時(shí)間的滯后性一定程度上影響了用地規(guī)劃管理工作。

2、規(guī)劃與實(shí)踐未能有效接軌

由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的專家往往著眼于遠(yuǎn)期目標(biāo)、終極目標(biāo)，所以往往忽視階段性的目標(biāo)，也就是說(shuō)他們?nèi)狈?duì)現(xiàn)實(shí)狀況的有力分析，對(duì)于現(xiàn)階段急需的目標(biāo)未能給予有效而明確的說(shuō)明，規(guī)劃師們對(duì)于現(xiàn)狀分析和發(fā)展前景的理解不到位，直接導(dǎo)致規(guī)劃藍(lán)圖的科學(xué)性的降低。同時(shí)，《城市規(guī)劃法》又規(guī)定了規(guī)劃在五年后就要給予修正、修編，因此城市規(guī)劃的長(zhǎng)期性和有效性得不到真正的貫徹，而且我們知道每一輪編制都會(huì)被新一輪的規(guī)劃所代替，其結(jié)構(gòu)均會(huì)有所不同。而且規(guī)劃始終是藍(lán)圖性的，也就是說(shuō)是宏觀的，在細(xì)節(jié)上未能給予足夠的明示，這也會(huì)在實(shí)踐實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)與規(guī)劃不相符的情形，也就是說(shuō)自規(guī)劃設(shè)計(jì)的開始直至實(shí)施的整個(gè)系列環(huán)節(jié)中各種有悖規(guī)劃藍(lán)圖的可能性因素是多種多樣的。

3、規(guī)劃編制主體忽視社會(huì)公眾

規(guī)劃管理部門一般都會(huì)流行這樣一句話：“市長(zhǎng)才是城市的總規(guī)劃師”。這句話雖然有些夸張但是我們從中也可以窺見政府在城市規(guī)劃中的重要地位，其實(shí)這是由我國(guó)的國(guó)家政體來(lái)決定的，我國(guó)是一個(gè)集權(quán)性的國(guó)家，政府在國(guó)家各項(xiàng)事務(wù)中發(fā)揮著非常重要的作用，其地位是凌駕于其他社會(huì)主體的。也就是說(shuō)相關(guān)專家和市政領(lǐng)導(dǎo)是整個(gè)規(guī)劃的主體，而社會(huì)公眾被排除了規(guī)劃事務(wù)管理之外，作為城市主體的市民群眾，城市規(guī)劃和建設(shè)與他們的利益息息相關(guān)，他們是生活在其中的主體，對(duì)自己周圍的環(huán)境的認(rèn)識(shí)了解與要求是非常清楚的，畢竟市政建設(shè)也好，其他建設(shè)也好，都是服務(wù)于生活在其中的人的，所以說(shuō)社會(huì)公眾也應(yīng)該被納入到規(guī)劃主體之內(nèi)，并引起足夠的重視。因?yàn)樗麄兣c現(xiàn)實(shí)實(shí)踐的結(jié)合是最為緊密的，這可以在一定程度上彌補(bǔ)有關(guān)專家的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐的不足，以保證制定更為科學(xué)化的藍(lán)圖方案。

4、用地規(guī)劃管理人員素質(zhì)有待提高

中小城市的規(guī)劃管理者大多都不是規(guī)劃專業(yè)出身，加之在吸納人才方面缺乏吸引力，造成了中小城市整體規(guī)劃管理專業(yè)性的薄弱。例如，宿遷市規(guī)劃局用地處現(xiàn)有人員共 3 人，沒有一個(gè)是規(guī)劃方面的專業(yè)人員?；诖耍枰幸粋€(gè)更為科學(xué)、合理、便于中小城市控制管理的法律性規(guī)劃。

三、加強(qiáng)用地規(guī)劃管理的建議

1、加大規(guī)劃編制、審查力度，確保規(guī)劃成果的及時(shí)性和科學(xué)性

加大總規(guī)編制力度?？傄?guī)是控規(guī)和專項(xiàng)規(guī)劃編制的上位規(guī)劃，直接影響一個(gè)城市的發(fā)展性質(zhì)和發(fā)展方向。在上一輪總規(guī)無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時(shí)，要及時(shí)啟動(dòng)新一輪總規(guī)編制工作。同時(shí)， 在新總規(guī)未報(bào)批時(shí)，可以對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行局部調(diào)整，這樣做既可滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，又可保證用地工作法定性。加大專項(xiàng)規(guī)劃編制力度。規(guī)劃部門要超前制定專項(xiàng)規(guī)劃編制計(jì)劃，特別要對(duì)涉及民生的公共配套工程（醫(yī)療機(jī)構(gòu)布點(diǎn)、教育設(shè)施布點(diǎn)、保障性住房布點(diǎn)、公交設(shè)施、能源站點(diǎn)等）、 涉及宜居的慢行系統(tǒng)、綠地系統(tǒng)等專項(xiàng)規(guī)劃超前研究。加大規(guī)劃審查力度。一要多組織專家審查，保證規(guī)劃成果的科學(xué)性。二要加強(qiáng)公示，組織各界社會(huì)群體參與，以保證群眾對(duì)規(guī)劃的參與權(quán)和知情權(quán)。

2、提高控規(guī)編制水平，進(jìn)一步增強(qiáng)控規(guī)的彈性和公共屬性

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的今天，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，控規(guī)作為承上啟下、控制和引導(dǎo)城市建設(shè)的重要法定技術(shù)文件，在規(guī)劃管理方面應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，完善自身的管控體系，以有效、科學(xué)、規(guī)范地保障控規(guī)的順利實(shí)施。首先要加大編制力度。 城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓前應(yīng)當(dāng)編制控規(guī)，出讓地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。應(yīng)對(duì)多變市場(chǎng)的最好途徑就是擴(kuò)大控規(guī)的覆蓋面，這樣，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，都有管理的依據(jù)。當(dāng)然，在實(shí)施控規(guī)全覆蓋可行性較弱的地區(qū)，也可采取重點(diǎn)地塊全覆蓋、一般地塊制定通則的管理形式。其次， 要增強(qiáng)控規(guī)彈性。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的多變靈活性，最好的手段就是給予指標(biāo)一定的彈性。例如，為了鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公益性項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬容積率，為了避免沿街界面的過(guò)分單一化，可鼓勵(lì)開發(fā)商多退道路紅線；還可采取兼容性的方式解決用地性質(zhì)過(guò)分僵化的問題。對(duì)停車泊位問題，可以形成文字性要求內(nèi)容，以便執(zhí)行層面人員操作。最后，在控規(guī)編制過(guò)程中，還要對(duì)周邊編制單元進(jìn)行研究，以進(jìn)一步提升城市宜居和公共配套工程均等性。

3、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高管理人員專業(yè)水平

俗話說(shuō)：“三分規(guī)劃，七分管理”，規(guī)劃管理的好壞對(duì)規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)將產(chǎn)生很大的影響。因此，筆者建議強(qiáng)化規(guī)劃專業(yè)人才引入機(jī)制，對(duì)在職人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作者進(jìn)行廣泛的經(jīng)驗(yàn)交流， 全面提高規(guī)劃管理水平。爭(zhēng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)者，當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理相關(guān)部門和公眾三方的合作，增強(qiáng)城市控規(guī)編制的科學(xué)合理性、可操作性，且使之富有當(dāng)?shù)靥厣?/p>

4、加大國(guó)土與規(guī)劃部門溝通力度，進(jìn)一步增強(qiáng)兩個(gè)規(guī)劃的銜接性

要建立部門間定期溝通機(jī)制。對(duì)要出讓的土地，規(guī)劃部門要及時(shí)溝通聯(lián)系，對(duì)無(wú)土地指標(biāo)的或還不是國(guó)有建設(shè)用地的，國(guó)土部門要積極向上爭(zhēng)取，盡量避免一宗地塊因指標(biāo)問題人為化成兩宗地塊掛牌上市的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)束語(yǔ)

城市化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期性的工程，由于我國(guó)的社會(huì)轉(zhuǎn)型期的特殊歷史時(shí)期，使得這一任務(wù)更為艱巨。城市化進(jìn)程中的管理，尤其是用地管理更需要我們長(zhǎng)期的探索，我們要針對(duì)現(xiàn)實(shí)實(shí)踐問題提供有指向性的規(guī)劃與實(shí)施操作流程、模式，只有這樣我們才能夠在未來(lái)城市化進(jìn)程中不斷創(chuàng)造輝煌、不斷的提升城市競(jìng)爭(zhēng)力以提升我們的生活質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1]鄧小文，孫貽超，韓士杰.城市生態(tài)用地分類及其規(guī)劃的一般原則[J].應(yīng)用生態(tài)學(xué)報(bào)，2013 (10).

篇10

關(guān)鍵詞:控制性詳細(xì)規(guī)劃；編制方法；作用；用地控制；空間控制

中圖分類號(hào)：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃為依據(jù),對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境等做出的具體安排，是具體落實(shí)城市總體規(guī)劃各項(xiàng)戰(zhàn)略部署、原則要求和規(guī)劃內(nèi)容的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。控制性詳細(xì)規(guī)劃作為一種有效地控制城市土地利用和強(qiáng)化城市管理的技術(shù)手段，在城市的開發(fā)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不斷變化的新形勢(shì)給控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也不斷暴露出控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中存在的諸多問題。因此，應(yīng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法進(jìn)行新的探索，以適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。

1 當(dāng)前控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法存在問題

1.1 地塊單元?jiǎng)澐秩狈`活性

控規(guī)指標(biāo)的基礎(chǔ)首先是劃分地塊。地塊是規(guī)劃管理的最基本單元?？刂浦笜?biāo)針對(duì)地塊制定，地塊劃分是指標(biāo)賦值的前提。根據(jù)現(xiàn)行控規(guī)編制的方法，地塊劃分以規(guī)劃道路、自然邊界為界線，同時(shí)需遵循規(guī)劃用地性質(zhì)的唯一性原則。

1.2 體系龐大效率不高

當(dāng)前控規(guī)的指標(biāo)體系越來(lái)越龐大，指標(biāo)規(guī)定越來(lái)越細(xì)致。但是很多指標(biāo)控制并沒有切實(shí)針對(duì)規(guī)劃地塊，指標(biāo)內(nèi)容龐雜而空泛?？匾?guī)指標(biāo)一般包括地塊的用地性質(zhì)、地塊面積、建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、機(jī)動(dòng)車配建泊位等?？匾?guī)圖則的控制內(nèi)容有道路紅線、建筑紅線、地塊出入口位置的控制以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套等。兩者涉及的控制指標(biāo)有數(shù)十項(xiàng)之多。

1.3 指標(biāo)體系缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)反映土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性，容積率的高低直接影響了用地開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下開發(fā)者對(duì)利益的追求使得容積率指標(biāo)受到極大的關(guān)注，也是控規(guī)最為關(guān)鍵的指標(biāo)。

1.4 缺乏應(yīng)變市場(chǎng)的靈活性

城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定目標(biāo)而預(yù)先安排的行動(dòng)步驟并不斷付諸實(shí)踐的過(guò)程，其最主要的特征是它對(duì)城市空間的一種未來(lái)發(fā)展導(dǎo)向。它既是對(duì)未來(lái)城市空間發(fā)展結(jié)果的預(yù)測(cè)，也是對(duì)城市空間發(fā)展過(guò)程的預(yù)先安排。但對(duì)于城市空間這種包含著無(wú)限多的要素、相互作用關(guān)系極為復(fù)雜的系統(tǒng)而言，人類的認(rèn)知水平是十分有限的，未來(lái)的不確定性是顯然的。城市建設(shè)有無(wú)數(shù)個(gè)決策主體，個(gè)體行為的隨機(jī)性使不確定的因素大大增加。城市空間的發(fā)展是城市運(yùn)行中各種力量共同作用的結(jié)果，而非預(yù)先規(guī)劃好，所有的項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃對(duì)號(hào)入座是不現(xiàn)實(shí)的。

2 市場(chǎng)條件下的控規(guī)的作用

2.1 協(xié)調(diào)與平衡社會(huì)利益

在市場(chǎng)條件下，城市規(guī)劃是城市政府進(jìn)行空間資源分配和利益調(diào)整的重要手段。城市中不同建設(shè)主體有各自的利益需求，需要一個(gè)統(tǒng)一的公開、公平、明確的空間政策來(lái)協(xié)調(diào)平衡其利益關(guān)系，為城市建設(shè)的健康發(fā)展提供基礎(chǔ)和條件。

2.2 控制和規(guī)范城市建設(shè)行為，保障公共利益

市場(chǎng)體制下，開發(fā)者通過(guò)不同地塊收益的比較，追求利益最大化。利益主體間的競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)同，使城市空間實(shí)現(xiàn)相對(duì)合理的配置。城市空間有通過(guò)不斷的市場(chǎng)調(diào)節(jié)維系相對(duì)平衡的自組織演化的機(jī)制，自組織優(yōu)化是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。

2.3 引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的宏觀目標(biāo)

城市空間的發(fā)展是參與城市運(yùn)行的各種力量共同作用的結(jié)果。城市空間發(fā)展有其自身的規(guī)律，城市規(guī)劃是基于現(xiàn)實(shí)情形對(duì)將要發(fā)生的建設(shè)行為的部署與安排。人的認(rèn)識(shí)畢竟是有限的，對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)并不一定是完全準(zhǔn)確的，城市的發(fā)展不可能一切都處于人的掌控之中。

3 控制性詳細(xì)規(guī)劃編制思路與方法探討

3.1 用地控制的彈性

城市規(guī)劃可以把握城市未來(lái)空間的宏觀發(fā)展方向，對(duì)于某一具體的地塊，規(guī)劃的安排并不一定就是唯一正確的選擇，在總體格局基本形成的情況下，部分用地的功能可以按照該地塊的市場(chǎng)投資需要安排，給市場(chǎng)自由支配權(quán)，增強(qiáng)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性和可操作性。土地使用的控制主要是禁止對(duì)城市發(fā)展不利的項(xiàng)目的建設(shè)。

規(guī)劃對(duì)未來(lái)城市建設(shè)項(xiàng)目的安排只具有相對(duì)的“合理性”。城市的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，規(guī)劃如何確立動(dòng)態(tài)和彈性的機(jī)制以更好地適應(yīng)城市發(fā)展的需要，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的關(guān)鍵問題。用地使用性質(zhì)應(yīng)具有一定的適應(yīng)市場(chǎng)的靈活性。當(dāng)然也并非是一切都是不可確定的，必須平衡變與不變之間的辯證關(guān)系。

為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展靈活性的需求，新加坡在土地利用規(guī)劃中設(shè)置了“白地”，即對(duì)于城市中心區(qū)內(nèi)的少量用地，在規(guī)劃尚不能有清晰的認(rèn)識(shí)、不能完全確定具體用途的情形下，將這些用地作為“白地”。這些用地有一個(gè)基本的功能范圍，在范圍內(nèi)，開發(fā)者可以根據(jù)市場(chǎng)需求自主建設(shè)，這一經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。

現(xiàn)行用地分類標(biāo)準(zhǔn)將地塊用地性質(zhì)劃分得非常細(xì)致與明確。一個(gè)地塊出現(xiàn)兩種以上的功能時(shí)以主要功能作為用地性質(zhì)劃分依據(jù)，對(duì)于現(xiàn)狀用地可以這樣劃分，但是對(duì)于規(guī)劃地塊，規(guī)劃所確定的用地性質(zhì)是單一的。各種用地上可建設(shè)的建筑功能，控規(guī)有土地適建表的規(guī)定。土地適建表不是用地彈性的控制，而是某種性質(zhì)用地上可建建筑的說(shuō)明。在實(shí)際建設(shè)中有大量的功能混合的綜合開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)有用地分類標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法用一種性質(zhì)表示?？匾?guī)可以從以下幾方面增加土地使用的彈性：(1)控規(guī)在土地使用控制時(shí)除規(guī)劃的性質(zhì)以外應(yīng)增加土地使用的兼容性內(nèi)容；(2)控規(guī)用地性質(zhì)控制應(yīng)允許一個(gè)地塊規(guī)劃為多種性質(zhì)，適應(yīng)混合開發(fā)的需要；(3)引入“白地”的做法，對(duì)用地使用不做規(guī)定，但禁止不利功能的建設(shè)。

3.2 簡(jiǎn)化指標(biāo)體系

面向管理的控規(guī)，更需注重可行性，控規(guī)控制體系的水分不宜過(guò)多。要實(shí)行規(guī)劃的規(guī)范化管理，加強(qiáng)城市規(guī)劃的控制力度，就必須堅(jiān)持利益公平、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔明確的原則。在不偏離城市發(fā)展的宏觀目標(biāo)與基本發(fā)展軌跡情況下，要盡可能簡(jiǎn)潔，以最少的控制要素獲得最佳的控制效果，給城市建設(shè)留有市場(chǎng)調(diào)節(jié)的余地。

所以控制性詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)體系并非是越龐大越好，要突出控規(guī)的實(shí)效性，就必須抓住關(guān)鍵要素，什么都控制可能會(huì)導(dǎo)致什么都控制不的結(jié)果。要認(rèn)識(shí)到必須控制哪些要素，哪些要素沒必要控制?？匾?guī)指標(biāo)體系簡(jiǎn)化的基本措施為減少控制元素，盡可能以通則的形式控制。

例如指標(biāo)體系中關(guān)鍵指標(biāo)是容積率與建筑高度。容積率的指標(biāo)控制要在深入研究城市的整體建筑容量、環(huán)境質(zhì)量、資源承載力等宏觀因素的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)位、地價(jià)、用地現(xiàn)狀、交通條件、設(shè)施配套、建設(shè)時(shí)序、城市設(shè)計(jì)和市場(chǎng)需求等多種要素。但是目前控規(guī)在確定地塊容量時(shí)，缺乏科學(xué)有效的研究方法，無(wú)法實(shí)現(xiàn)環(huán)境質(zhì)量、空間品質(zhì)與建設(shè)經(jīng)濟(jì)性的最佳平衡。地塊容積率所規(guī)定的大大小小只是人為的感性認(rèn)識(shí)。