導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地管理法宅基地管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

秦希燕認(rèn)為，對(duì)農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革和調(diào)整的關(guān)鍵是修改《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。按照《憲法》規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，包括宅基地和自留地。也就是說，按照《土地管理法》的上述規(guī)定，實(shí)際上是嚴(yán)格限制了宅基地的流轉(zhuǎn)。而《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

秦希燕認(rèn)為，應(yīng)該將此條修改為“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，其余不變；將《土地管理法》第六十三條修改為“除農(nóng)村村民的宅基地外，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”。通過修改《土地管理法》第六十三條，實(shí)際上使《物權(quán)法》第一百五十三條的實(shí)質(zhì)內(nèi)容也發(fā)生了變化。

秦希燕闡述了修法建議的理由和依據(jù)：調(diào)整宅基地的法律法規(guī)缺位，影響了法制的統(tǒng)一性。目前與農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律主要包括《土地管理法》、《物權(quán)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等，但有關(guān)宅基地的內(nèi)容過于簡(jiǎn)單，缺乏體系性的規(guī)定。雖然各地對(duì)宅基地也制定了相應(yīng)的管理辦法，但大多數(shù)系省政府或市政府出臺(tái)的規(guī)定或文件，并不是由省級(jí)人大出臺(tái)的地方性法規(guī)。此外，各地的規(guī)定和管理原則也不同，加上調(diào)整宅基地的相關(guān)法律法規(guī)的缺位，這也給我國(guó)的法制統(tǒng)一帶來不利影響。

農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)具有法律上的可能性。按照《民法通則》，房屋屬于公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。既然農(nóng)民利用宅基地建設(shè)房屋屬于公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，自然也按照《民法通則》第七十一條的規(guī)定，依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中處分就包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款也僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。既然農(nóng)村房屋原則上可以流轉(zhuǎn)，按照我國(guó)“房地一體”的原則，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)也具有法律上的可能性。

宅基地流轉(zhuǎn)具有政策依據(jù)。在上個(gè)世紀(jì)九十年代，多個(gè)省市開展了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2004年由國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！笨梢?，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有政策依據(jù)，是我國(guó)土地制度改革的前進(jìn)潮流，宅基地使用權(quán)是集體所有建設(shè)用地，允許其流轉(zhuǎn)也具有政策上的依據(jù)。

對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格限制實(shí)際上阻礙了農(nóng)民行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不利于保護(hù)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)的完整性。

篇2

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國(guó)目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對(duì)于該權(quán)利受到侵害時(shí)需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于宅基地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對(duì)于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對(duì)這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對(duì)宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！痹俑鶕?jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財(cái)產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時(shí)，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對(duì)于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對(duì)宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對(duì)宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會(huì)及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對(duì)于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個(gè)明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過程中，因?yàn)檫@些法律對(duì)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對(duì)該問題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問題，而國(guó)務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償問題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時(shí)選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購(gòu)商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價(jià)格-基本造價(jià)＋被拆房屋重置價(jià)格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價(jià)格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價(jià)格指導(dǎo)價(jià)為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價(jià)格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價(jià)格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價(jià)“則也分為兩個(gè)部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元?！?/p>

除此之外，還需結(jié)合地段等級(jí)范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價(jià)、住宅朝向差價(jià)率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房?jī)r(jià)的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號(hào)）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價(jià)[2007]33號(hào)、鎮(zhèn)價(jià)[2009]38號(hào)及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價(jià)分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時(shí)的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個(gè)重大的問題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價(jià)格－基本造價(jià)）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對(duì)較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒有得到很好的補(bǔ)償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國(guó)有土地，即國(guó)有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請(qǐng)宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對(duì)于調(diào)產(chǎn)安置中的國(guó)有土地使用權(quán)70年，這是一個(gè)沒有辦法計(jì)算差價(jià)的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計(jì)算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個(gè)權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對(duì)于目前的宅基地征收補(bǔ)償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會(huì)負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置?！段餀?quán)法》第一百五十四條對(duì)定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國(guó)當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢(shì)，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?duì)集中，重新規(guī)定其土地使用年限，即將國(guó)有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對(duì)農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時(shí)，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。待到這時(shí)則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇3

農(nóng)村宅基地合法使用的方式是，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，宅基地使用權(quán)只有屬于村集體這部分人才可以擁有使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)房、小產(chǎn)權(quán)房等。非所在村集體成員，也不能使用本村宅基地建造房屋。

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，并且面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

關(guān)鍵詞：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；農(nóng)村閑置宅基地；有效避免

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.32.065

近年來，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速的發(fā)展，與之相應(yīng)，我國(guó)各地方的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也隨之加快，房屋拆遷工作更在各地如火如荼的進(jìn)行，這就不可避免的催生了一種農(nóng)村現(xiàn)象：曾經(jīng)老百姓們安身立命的農(nóng)村宅基地被閑置，大量的土地資源被浪費(fèi)，“空村”現(xiàn)象隨之而來。

1 農(nóng)村宅基地被閑置的原因

1.1 外出打工經(jīng)濟(jì)的興起

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多老百姓從小鄉(xiāng)村走進(jìn)大城市去打工，而當(dāng)少部分外出打工者“穿金戴銀”回到農(nóng)村老家后，會(huì)帶動(dòng)更多的同村村民一同外出。漸漸地，農(nóng)村的田地?zé)o人耕種，農(nóng)村的房屋無人居住，只剩下了因?yàn)榍髮W(xué)在家的小孩和因?yàn)槟隁q過高無法外出的老人。曾經(jīng)熱鬧的鄉(xiāng)村、曾經(jīng)擁擠的道路、曾經(jīng)走親訪友的人群只有在春節(jié)或者“五一”、“十一”等小長(zhǎng)假時(shí)才能見到。

1.2 部分地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃不完善

一些地方政府部門在鄉(xiāng)村規(guī)劃時(shí)，未從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來做規(guī)劃方案，只追求當(dāng)下新建房屋整齊劃一的美觀性，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，導(dǎo)致農(nóng)民建房的隨意性。于是，新房越建越多，被閑置的舊宅基地自然就不斷擴(kuò)大。

1.3 土地管理的法律意識(shí)薄弱

我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定：中華人民共和國(guó)土地實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但一部分群眾以為只要是所在村民組將這塊土地交給自己使用，這塊土地就變成了自己的了，可以隨意動(dòng)工建設(shè)，將原有的宅基地進(jìn)行擴(kuò)建，甚至將承包的責(zé)任地當(dāng)成私有土地，未經(jīng)許可隨意侵占或調(diào)換建新房。

1.4 建房審批制度的不健全

我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)?！钡糠执逦瘯?huì)和土地管理執(zhí)法人員由于法律意識(shí)不強(qiáng)，礙于情面或迫于壓力，未嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序?qū)r(nóng)民的建房申請(qǐng)進(jìn)行審批，致使一些有錢大戶買通國(guó)土干部挑地亂建房，部分當(dāng)?shù)亍坝蓄^有臉人物”仗勢(shì)欺人霸地多建房，普通老百姓請(qǐng)客送禮爭(zhēng)地?fù)尳ǚ?，造成?duì)宅基地管理的失控。

1.5 攀比的虛榮心理和盲目的跟隨心理作祟

一些人看到先期富裕起淼拇迕窀橇思覆閾÷シ亢螅就虛榮心作祟，也拿出積蓄建樓房，甚至有些人靠借債蓋，別人蓋三層，自己蓋不起，至少也蓋上兩層，覺得不這樣，似乎就“低人一等”。看到別人嫌老屋“風(fēng)水”不好，在公路邊修建新房，也紛紛效仿，舍棄老宅破屋，以滿足“想致富、臨公路”的狹隘心理。

農(nóng)村宅基地的閑置，不僅是土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也牽制了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展。農(nóng)村宅基地既有生活功能又有生產(chǎn)功能，是老百姓的基本需求，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是需要我們投入精力和時(shí)間去進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和有效開發(fā)的。

2 避免農(nóng)村閑置宅基地產(chǎn)生措施

2.1 盤活農(nóng)村可利用資源，做活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

村委會(huì)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村特色，因地制宜，發(fā)展培育農(nóng)村特色企業(yè)。同時(shí)，所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以通過招商引資，引進(jìn)并激活現(xiàn)代生產(chǎn)要素，注重培育并引進(jìn)家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。政府也要給予自主創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民一定的經(jīng)濟(jì)和政策支持，鼓勵(lì)他們按照地緣、業(yè)緣等發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的社會(huì)組織。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來了，農(nóng)民就不需要再外出打工了，在家門口就能賺得較高的勞動(dòng)收入，既能養(yǎng)家糊口，又能照顧老人小孩，農(nóng)村也跟著恢復(fù)了“人氣”。

2.2 科學(xué)合理的規(guī)劃，積極引導(dǎo)農(nóng)民有序向中心村鎮(zhèn)發(fā)展

規(guī)劃、國(guó)土等有關(guān)部門在進(jìn)行村鎮(zhèn)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)切實(shí)考慮各鄉(xiāng)村的實(shí)際建設(shè)及未來規(guī)劃發(fā)展情況，合理有效的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)置，科學(xué)設(shè)計(jì)，積極引導(dǎo)農(nóng)民有序建房，同時(shí)，相關(guān)部門要幫助農(nóng)民將房屋建造的更加科學(xué)、合理、實(shí)用，防止今天建明天拆，造成不必要資源的浪費(fèi)。

2.3 充分發(fā)揮村委村干作為土地宣傳員的作用，采取多種形式積極宣傳土地管理法律知識(shí)

村委村干作為一線的土地宣傳員，要切實(shí)履職到位，相關(guān)部門要對(duì)他們職責(zé)的履行加強(qiáng)監(jiān)管。國(guó)土部門及各當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府充分利用“4?22”世界地球日、“6?25”全國(guó)土地日、“12?4”全國(guó)法制宣傳日等主題宣傳活動(dòng)，以老百姓喜聞樂見的形式，組織開展具有土地特色的宣傳活動(dòng)，在農(nóng)村營(yíng)造依法用地的良好氛圍。

2.4 健全農(nóng)民建房審批制度，加強(qiáng)對(duì)各運(yùn)行部門的監(jiān)管

國(guó)土職能部門與村委會(huì)相結(jié)合，建立健全各項(xiàng)用地審批制度，嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事，本著“先批后建”的原則，對(duì)未經(jīng)審批非法占地建房的，應(yīng)嚴(yán)格依法處理。同時(shí)，紀(jì)檢審計(jì)等部門要加大對(duì)建房審批運(yùn)行中各相關(guān)部門的監(jiān)管，權(quán)力運(yùn)行到哪里，監(jiān)管就跟到哪里；資金運(yùn)用到哪里，審計(jì)就跟到哪里。

2.5 實(shí)行有償使用土地

在不觸犯《憲法》、《土地管理法》等明文規(guī)定和不給農(nóng)民增加負(fù)擔(dān)的前提下，可以按照《土地管理法》：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，對(duì)宅基地實(shí)行“有償使用，按宅收費(fèi)，以質(zhì)論價(jià)，多占多交”。然后再以補(bǔ)償金的形式返還給申請(qǐng)建房的住房，讓少占的人得利，多占的人吃虧，利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，一定程度上遏制農(nóng)村跟風(fēng)建房、盲目攀比的現(xiàn)象。

農(nóng)村閑置宅基地的整治，是盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方式，是拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力抓手，但它卻又是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不是一蹴而就的。因此，我們?cè)谔幚磙r(nóng)村閑置宅基地問題時(shí)，必須在充分尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，深入調(diào)查、統(tǒng)一部署、科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施，防止片面化和“一刀切”，從而有效避免農(nóng)村閑置宅基地的產(chǎn)生，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力，為中國(guó)夢(mèng)的鑄造夯實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]屈吉平.農(nóng)村閑置宅基地現(xiàn)象亟待解決[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)論壇，2010，（04）.

篇5

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；管理問題；解決措施

Abstract: along with the industrialization, the urbanization construction pace, the development of the social economy get fast. National agricultural policy to the big adjustments, along with the ascension of the collective land benefit, the rural land problem is also constantly increasing, serious impact on the construction of the new socialist countryside pace, impedes rural economy of smooth, rapid growth. This paper mainly discusses the rural land management in the existing problems and puts forward some measures for reference.

Key words: the rural land; Management problem; measures

中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的生活保障，是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料。近年來，我國(guó)農(nóng)村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農(nóng)村中的土地問題日益增多并凸現(xiàn)出來。土地和農(nóng)民的利益緊密相連，解決好農(nóng)村的土地管理問題關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)的步伐。因此要認(rèn)真的審視土地管理中存在的問題，努力的找出解決的辦法，以促進(jìn)農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

1農(nóng)村土地管理中存在的問題

改革開放以后，我國(guó)農(nóng)村土地采取，各項(xiàng)法律法規(guī)也隨之不斷完善，得到了廣大農(nóng)民的擁護(hù)，促進(jìn)了農(nóng)村的發(fā)展。但是，也有一些地方無視法律的存在，存在著有法不依，違背農(nóng)民群眾的意愿，侵害農(nóng)民的合法權(quán)益的現(xiàn)象，這嚴(yán)重影響了農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展。總的說來，農(nóng)村的土地管理中存在以下幾點(diǎn)不足：

1.1農(nóng)村村民宅基地違法層出不窮

目前，農(nóng)村宅基地主要存在著以下三類違法現(xiàn)象：一是未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地；當(dāng)前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報(bào)家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地。二是非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易；《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，一律不予批準(zhǔn)”。在土地件案中有很多是反映部分村民通過不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉昧藘商幧踔炼嗵幷?，然后將宅基地倒手轉(zhuǎn)讓，從中非法獲取暴利。這種現(xiàn)象尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城鎮(zhèn)郊區(qū)比較突出，無形中建立了土地隱形交易市場(chǎng)，既影響了宅基地管理，也給社會(huì)造成了許多社會(huì)不安定因素。三是超面積占地、擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；《湖南省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》第32條規(guī)定：“每一戶用地面積使用耕地不超過130m2，使用荒山荒地不超過210m2，使用其他土地不超過180m2”,而在實(shí)際操作中，每戶都大大超出了批準(zhǔn)面積。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》76，77條規(guī)定，對(duì)違法建筑的處理是限期拆除建筑物和其他設(shè)施、恢復(fù)土地原狀或沒收新建的建筑物和其他設(shè)施，而法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權(quán)力就是單一的制止權(quán)，按照法定程序處罰、申請(qǐng)法院執(zhí)行，還得需要很長(zhǎng)的時(shí)間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時(shí)候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強(qiáng)烈，它必定牽扯著農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益。沒收或拆除很不現(xiàn)實(shí)，這是當(dāng)前土地管理中非常棘手的問題，違法占地處理難的問題。因此，對(duì)違法占地行為，必須采取合理有效的行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段綜合處理。

1.2節(jié)約集約用地意識(shí)薄弱

隨著我國(guó)工業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，這使土地關(guān)系呈現(xiàn)緊張的狀況，同時(shí)在土地利用方面，資源浪費(fèi)和資源短缺現(xiàn)象并存。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是當(dāng)前的非農(nóng)建設(shè)大量的占用耕地，導(dǎo)致農(nóng)村的土地面積的減少，影響到農(nóng)民的利益。據(jù)調(diào)查，每年的非農(nóng)建設(shè)所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據(jù)的比例至少為30%，尤其在城鎮(zhèn)周邊或者主要交通干道附近的優(yōu)質(zhì)耕地，這些損失是難以用開發(fā)出的荒地來彌補(bǔ)的。二是截至2010年12月31日，中國(guó)耕地面積為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，保護(hù)耕地的壓力不斷增大。中國(guó)人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。當(dāng)前，一些地方在房地產(chǎn)開發(fā)、城區(qū)改造和各類園區(qū)建設(shè)中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農(nóng)田的現(xiàn)象。雖然各地有序開展農(nóng)村土地整治，對(duì)土地實(shí)現(xiàn)了“占補(bǔ)平衡”的管理，補(bǔ)充了新增耕地，但是新增耕地的質(zhì)量也不過關(guān)，這必然會(huì)影響到農(nóng)民的收入。三是當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐加快，有些地方為了追求建設(shè)的速度，忽視了建設(shè)的合理安排與規(guī)劃。在建設(shè)中沒有對(duì)用地進(jìn)行合理的規(guī)劃，造成土地閑置現(xiàn)象較多，另外農(nóng)村的居民點(diǎn)不集中，呈現(xiàn)分散狀態(tài)，一戶多宅、空心村以及超標(biāo)用地現(xiàn)象也造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

1.3土地承包經(jīng)營(yíng)操作不規(guī)范

農(nóng)村稅費(fèi)改革以后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入大大地減少，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)較為薄弱，入不敷出。一些地方的經(jīng)濟(jì)來源除了較少機(jī)動(dòng)地承包費(fèi)以外，幾乎沒有其他收入，甚至出現(xiàn)了新債務(wù)。因此，為了提高集體經(jīng)濟(jì)的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調(diào)整農(nóng)民的承包土地，使農(nóng)戶的權(quán)益受到很大的損害。還有一些地方的基層領(lǐng)導(dǎo)為了在城鎮(zhèn)建設(shè)中獲得個(gè)人的利益，不經(jīng)承包戶的許可強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，出賣集體土地，或者是通過高價(jià)對(duì)外出租獲取經(jīng)濟(jì)效益，其中挪用農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的現(xiàn)象最為突出，造成農(nóng)民的不滿，甚至出現(xiàn)群體上訪事件。

2解決農(nóng)村土地管理中的對(duì)策分析

2.1嚴(yán)把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所負(fù)責(zé)宅基地的審查申報(bào)工作，縣國(guó)土資源局統(tǒng)一審核，對(duì)符合條件的進(jìn)行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書。在審查的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會(huì)將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對(duì)經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論通過，且事實(shí)上已形成超標(biāo)準(zhǔn)的建房用地，原則上要尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)行拆除。對(duì)于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。

對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場(chǎng)、定點(diǎn)到場(chǎng)、開工放線到場(chǎng)及竣工驗(yàn)收到場(chǎng)，接受群眾監(jiān)督。

2.2嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)管理制度，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益

由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對(duì)我國(guó)的土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護(hù)自身的合法權(quán)益?；鶎痈刹烤透鼞?yīng)當(dāng)提高法律意識(shí)，因此應(yīng)當(dāng)組織基層干部認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位。在土地承包期間，村干部不得干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補(bǔ)償款和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由雙方自行商討決定，堅(jiān)決抵制通過不法途徑進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和違反合同的行為。在堅(jiān)持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。

2.3做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，嚴(yán)格土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的征地方案組織征地，征地拆遷安置補(bǔ)償依法按規(guī)定足額補(bǔ)償?shù)轿?，切?shí)做到先安置后拆遷，依法維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程中，不僅要看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持發(fā)展的可持續(xù)性，保證耕地的合理利用，防止浪費(fèi)土地。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面發(fā)展。以嚴(yán)格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準(zhǔn)則，開源節(jié)流，對(duì)舊城老村實(shí)施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農(nóng)村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補(bǔ)償費(fèi)低，且土地增值分配不科學(xué)的現(xiàn)象嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格區(qū)分公益用地與經(jīng)營(yíng)用地征地補(bǔ)償，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)價(jià)格，使老百姓得到應(yīng)有的補(bǔ)償。全面考慮本地農(nóng)民的生活狀況，并按照最低生活標(biāo)準(zhǔn)賦予土地應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。

2.4 加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)肅處查違法占地的行為

不斷建立和完善執(zhí)法巡查制度，加大對(duì)違法占用土地?fù)p害農(nóng)民利益的行為查處力度，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的穩(wěn)定。雖然近年來國(guó)家頒布了一系列農(nóng)民的土地優(yōu)惠政策，但是由于農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益不高，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，物價(jià)持續(xù)上漲，農(nóng)民的土地創(chuàng)造出的凈利潤(rùn)降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計(jì)。農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農(nóng)民根本無法維持正常的生活。因此國(guó)家應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)并完善農(nóng)村的社會(huì)保障制度，保證其真正的落實(shí)，尤其對(duì)于失去土地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農(nóng)民大多數(shù)沒有技術(shù)、文化素質(zhì)不高，沒有一定的資金來源和經(jīng)營(yíng)之道，在就業(yè)方面存在著很大的困難。地方政府可以設(shè)立專門的就業(yè)保障機(jī)構(gòu)，對(duì)失去土地的農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，在一定的程度上促進(jìn)其就業(yè)，使其生活得到保障，同時(shí)也要提高農(nóng)民的文化素質(zhì)，有利于新農(nóng)村的精神文明建設(shè)。

3 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的人口中農(nóng)民占有最大的比重，農(nóng)民的權(quán)益直接關(guān)系著國(guó)家的穩(wěn)定和發(fā)展，土地作為農(nóng)民賴以發(fā)展和生存的基礎(chǔ)，直接影響著農(nóng)民的根本利益。因此，在城鎮(zhèn)化建設(shè)、農(nóng)業(yè)發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化土地管理制度，嚴(yán)格的依法辦事，維護(hù)農(nóng)民的利益。作為基層的干部，應(yīng)當(dāng)不斷地增強(qiáng)法律意識(shí)、用科學(xué)發(fā)展觀的理念武裝自己的頭腦，轉(zhuǎn)變思想，切實(shí)的落實(shí)國(guó)家的相關(guān)土地政策，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]譚善凱.農(nóng)村土地管理中存在的不足及對(duì)策[J].基礎(chǔ)理論研討.2011(03).

[2]王建業(yè).新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地管理若干問題初探[J].山東國(guó)土資源.2010(02).

[3]中澳管理項(xiàng)目國(guó)家發(fā)改委體改司澳大利亞工作訪問―農(nóng)村城市土地使用流轉(zhuǎn)程序及土地管理改革[J].四川改革.2010,(04).

[4]黃花.我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地管理制度的主要問題及改革思路[J].科學(xué)社會(huì)主義.2010(01).

[5]付志旗.關(guān)于我國(guó)土地管理改革的思考[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2010(01).

篇6

設(shè)立方式。對(duì)此草案雖然沒有明文規(guī)定，但字里行間透露的信息是，村民可以經(jīng)本集體分配取得宅基地使用權(quán)，一戶只能分配一處宅基地。也就是說，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)是憑借其集體成員身份從土地集體所有權(quán)人處無償取得的，是土地集體所有制在其成員身上的體現(xiàn)。由于宅基地使用權(quán)是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能。但是對(duì)于村民應(yīng)該在哪個(gè)層次的集體范圍內(nèi)取得宅基地使用權(quán)，草案沒有明確答案。

有限的處分權(quán)能。草案第162條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這里需要討論的是，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地是否意味著禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地之上的房屋呢？在草案的邏輯框架內(nèi)，這是個(gè)兩難的問題：如果不允許農(nóng)民將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，則明顯屬于對(duì)私人所有權(quán)的不當(dāng)限制；如果允許農(nóng)民將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，則勢(shì)必連帶宅基地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

登記的效力。草案在第165條明確宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，但草案只字未提設(shè)立或取得登記的問題。重視變更登記而忽略設(shè)立環(huán)節(jié)的登記，明顯不妥。

權(quán)利期限。草案對(duì)宅基地使用權(quán)的期限未作任何規(guī)定。

應(yīng)該肯定，草案限制宅基地使用權(quán)的繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，其主旨都是為了維護(hù)農(nóng)民的利益，確保農(nóng)民“居者有其屋”，避免農(nóng)民成為在城市中流浪的游民。筆者認(rèn)為，限制宅基地使用權(quán)繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押的制度設(shè)計(jì)已經(jīng)不合時(shí)宜，原因有三：

一是與當(dāng)前的中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)。經(jīng)過二十多年的改革，中國(guó)社會(huì)已經(jīng)不再是過去封閉型的“生于斯，老于斯”的靜態(tài)社會(huì)，農(nóng)民的流動(dòng)和遷徙是社會(huì)常態(tài)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達(dá)鄉(xiāng)村，由于吸引了大量外地農(nóng)民，集體成員身份和戶籍之間的聯(lián)系被打破，實(shí)際上是村民但不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍。只有賦予宅基地使用權(quán)人向非集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，才能保障那些非集體成員的村民“居者有其屋”。尤其對(duì)于那些在城市化大潮中準(zhǔn)備向城鎮(zhèn)遷移的農(nóng)民，如果限制他們將房產(chǎn)（包括房屋和宅基地）向非集體成員轉(zhuǎn)讓，將影響他們?nèi)〉眠M(jìn)入城市安身立業(yè)的最低資本，從而阻礙人口城市化進(jìn)程。同時(shí)，如果他們進(jìn)城之后繼續(xù)將農(nóng)村的房產(chǎn)保留在手中，將不利于國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

篇7

一、宅基地及宅基地上房屋的性質(zhì)

1　宅基地的概念和范圍

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃土地三種類型。

2　宅基地的性質(zhì)和所有權(quán)

1986年通過的《中華人民共和國(guó)土地管理法》，經(jīng)過1988年和1998年兩次修改，逐漸完善了我國(guó)的土地管理制度，使之與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，突出體現(xiàn)為對(duì)宅基地使用權(quán)制度的完善。該法第4條明確了宅基地的性質(zhì)，規(guī)定：“建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等?！睆亩鞔_了建造城鄉(xiāng)住宅的土地。即宅基地屬于建設(shè)用地。第8條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

3　《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定

2007年通過并實(shí)行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，集中和全面的對(duì)宅基地的內(nèi)涵和各項(xiàng)制度進(jìn)行了歸納，第152條關(guān)于宅基地的使用權(quán)范圍規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法享有對(duì)集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施?！备鶕?jù)條文，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地上房屋有一定的支配權(quán)?！段餀?quán)法》將宅基地使用權(quán)規(guī)制于用益物權(quán)的范疇，所以該法第十章中關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定，也同樣適用于宅基地使用權(quán)，明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！痹凇段餀?quán)法》中，宅基地被界定為一種用益物權(quán)的載體，它的所有權(quán)歸集體所有，而使用權(quán)則歸于住宅用地的農(nóng)民。

4　《土地管理法》對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定

《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的。不予批準(zhǔn)?！蓖ㄟ^該條文。我們能夠看出法律并沒有明文禁止宅基地出讓和出租，而是指明一點(diǎn)，如果農(nóng)民有出讓和出租宅基地上建設(shè)的房屋，就不得再重新申請(qǐng)宅基地。該法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)：但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！庇纱丝芍?，作為農(nóng)民集體所有的土地――宅基地，它的使用權(quán)行使受其限制，也就是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但沒有禁止宅基地在農(nóng)業(yè)建設(shè)范疇內(nèi)的出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的行為，也沒有禁止宅基地使用權(quán)人利用自有宅基地上的房屋開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為。

二、宅基地上房屋注冊(cè)登記的現(xiàn)狀

1　宅基地上房屋在注冊(cè)登記中受到嚴(yán)格限制

宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)登記，目前主要受到“商業(yè)用房”條件的限制。許多行政許可部門，都要求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者住所必須是商業(yè)用房，宅基地上房屋由于屬性的限制，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者難以在衛(wèi)生、文化、公安等部門獲得注冊(cè)登記必需的前置許可。

2　宅基地上房屋在注冊(cè)登記中的相關(guān)制度措施難以落實(shí)到位

上海市整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2006年下發(fā)的《關(guān)于整治擅自改變房屋使用性質(zhì)用于娛樂、服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的若干意見》第7條規(guī)定：“利用農(nóng)民宅基地上建造的房屋從事娛樂、服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由區(qū)縣人民政府結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，研究制定處理辦法?！痹撐募?duì)利用農(nóng)村宅基地上的房屋從事娛樂、服務(wù)行業(yè)提供了政策空間。但是在具體實(shí)踐中，由于區(qū)縣人民政府并未積極跟進(jìn)，具體的處理辦法尚未出臺(tái)，從而導(dǎo)致利用宅基地上房屋從事部分行業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策并未真正得以落實(shí)。

3　工商部門為放開宅基地上房屋的市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行嘗試

目前部分地區(qū)考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，允許少量的宅基地上房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行注冊(cè)登記，但整體上并未全面放開。如果對(duì)宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加以嚴(yán)格限制。將不利于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展，不利于金融危機(jī)下因失業(yè)而返鄉(xiāng)的農(nóng)民工的創(chuàng)業(yè)。也不符合國(guó)家扶持三農(nóng)促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的政策。因此。從維系大局和維護(hù)民生的角度出發(fā)，放開宅基地上房屋的市場(chǎng)準(zhǔn)入就顯得非常重要。上海市工商部門在放開宅基地上房屋的市場(chǎng)準(zhǔn)入上邁出了重要一步。2007年出臺(tái)的《關(guān)于支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》中明確：“農(nóng)民以宅基地房屋自營(yíng)或出租給他人從事與該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康刭Y源部門批準(zhǔn)，可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地予以工商登記注冊(cè)”。2009年推出的《關(guān)于鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)促進(jìn)就業(yè)的若干意見》中規(guī)定：“經(jīng)所在地村民委員會(huì)審查同意，允許農(nóng)民以宅基地房屋自營(yíng)或出租給他人開辦個(gè)體工商戶從事小型商業(yè)零售、‘農(nóng)家樂’等與農(nóng)民生產(chǎn)生活密切相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者作為農(nóng)民專業(yè)合作社的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?！?/p>

三、破解宅基地上房屋注冊(cè)登記問題的思路

宅基地上房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記的主要障礙是宅基地上房屋的屬性，即非“商業(yè)用房”。對(duì)房屋屬性劃分的根源在于有關(guān)部門對(duì)自身利益的考慮，不同的房屋屬性，會(huì)在城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償?shù)炔僮髦杏胁煌奶幚斫Y(jié)果。

1　注意明晰“商業(yè)用房”概念的來源

商業(yè)用房的概念最早見于建設(shè)部2002年的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋(試行)》。該文件第一章“房屋分類按設(shè)計(jì)所規(guī)定的用途進(jìn)行劃分”，將商業(yè)用房定義為“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋”?？梢?，商業(yè)用房只不過是顯示房屋設(shè)計(jì)和建造的目的是為了給從事商業(yè)和服務(wù)業(yè)者使用，把房屋分為住宅、工業(yè)、商業(yè)用房等。是為了統(tǒng)計(jì)的方便而不是對(duì)房屋用途的限制。雖然宅基地上房屋設(shè)計(jì)和建造的本來目的是用于居住，但法律沒有禁止它用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

2　重新審視商業(yè)用房與規(guī)劃

國(guó)務(wù)院頒布的《城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶管理?xiàng)l例》第14條規(guī)定：“個(gè)體工商戶所需生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。”但實(shí)際情況是，目前農(nóng)村基本上沒有或者有少量的商業(yè)用地規(guī)劃，以至于在大量農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的情況下，現(xiàn)有的商業(yè)用房難以滿足社會(huì)需求。在涉及規(guī)劃的問題上，我們還必須注意區(qū)分土地用途與房屋用途。1998年頒布的《土地管理法實(shí)施條例》第5條最后一款規(guī)定：“依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土

地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記”。這里規(guī)定的是改變土地用途。不是改變房屋用途。宅基地屬于建設(shè)用地，因此，宅基地使用權(quán)確定后，只要是建造房屋都屬于對(duì)土地的合理使用。對(duì)于宅基地上的房屋用途，法律沒有禁止宅基地使用權(quán)人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為。因此，將宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不違反土地管理法，也不違反土地規(guī)劃。

3　完善宅基地上房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記后的拆遷補(bǔ)償制度

宅基地上房屋作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記，還涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。目前。宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。商業(yè)用房的補(bǔ)償費(fèi)用高。所以，地方政府和房地、規(guī)劃等職能部門不愿意將宅基地上房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記。所以。很有必要完善相應(yīng)的制度措施，使作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的宅基地上房屋在拆遷時(shí)不因商用而增加補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以解除相關(guān)部門的顧慮。在這方面，上海市政府做了有益的實(shí)踐。2001年出臺(tái)的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》和《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干意見的通知》中規(guī)定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定為非居住房屋”，即工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照不作為拆遷時(shí)認(rèn)定房屋用途的依據(jù)。因此。只要地方性法規(guī)和規(guī)章能夠積極跟進(jìn)，宅基地上房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記，不會(huì)成為改變房屋用途的合法證明。也不會(huì)影響將來可能發(fā)生的拆遷補(bǔ)償。

4　現(xiàn)行法律未禁止“民宅商用”

在《物權(quán)法》第十三章“宅基地使用權(quán)”中對(duì)宅基地做了界定，具有權(quán)威性和準(zhǔn)確性。從條款中我們可以看出，法律加以規(guī)范的是宅基地的使用權(quán)。它將宅基地使用權(quán)規(guī)制于用益物權(quán)的范疇。所以《物權(quán)法》第十章中關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定，也同樣適用于宅基地使用權(quán)，該法第120條規(guī)定：“用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利?！彪m然宅基地的所有權(quán)歸集體所有，但是集體不可以干涉宅基地使用權(quán)人行使其占有、使用的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā分幸参磳?duì)宅基地使用權(quán)人利用自有宅基地上的房屋開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為做禁止性規(guī)定。隨著2006年《農(nóng)民專業(yè)合作社法》的出臺(tái)，農(nóng)村宅基地上房屋作為合作社的住所成為可能。

5　完善注冊(cè)登記法律規(guī)范中關(guān)于住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)定

工商總局2004年頒布的《個(gè)體工商戶登記程序規(guī)定》中，要求提交“經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明”，但并未要求個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所必須是商業(yè)用房?！豆镜怯浌芾?xiàng)l例》規(guī)定的登記程序中，要求提供“公司住所證明”。也未要求公司住所必須是工業(yè)或者商業(yè)用房。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記只要有合法有效的租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明即可。租賃合同表明申請(qǐng)人能在一定期限內(nèi)合法使用該房屋，表明該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所真實(shí)存在。至于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否合適，是相關(guān)行業(yè)前置審批部門的管轄范圍。但是，這種管轄也不應(yīng)以是否是商業(yè)用房為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以房屋面積、結(jié)構(gòu)、布局、消防設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施等能否滿足專業(yè)要求等為依據(jù)。

四、對(duì)宅基地上的房屋作為農(nóng)村商業(yè)用房登記的建議

篇8

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；用益物權(quán)；宅基地流轉(zhuǎn)；物權(quán)法規(guī)制

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定宅基地使用權(quán)是的一種用益物權(quán)類型，是與農(nóng)村村民的社員身份密切相連的帶有社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利①，其流轉(zhuǎn)關(guān)乎農(nóng)民切身財(cái)產(chǎn)利益與土地交易的秩序與穩(wěn)定。

一、宅基地的概論

（一）宅基地的概念。我國(guó)法律界還沒有關(guān)于“農(nóng)村宅基地”的確切定義，《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)劃分到用益物權(quán)的范疇。在此，我們將農(nóng)村宅基地定義為：由農(nóng)村集體組織無償撥給農(nóng)戶建造住宅等生活設(shè)施所使用的土地。其所有權(quán)歸集體組織，使用權(quán)歸農(nóng)戶，具體包括房屋的地基、庭院、倉(cāng)房、禽畜圈、柴禾垛、廁所、宅園地及圍墻占地等。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有身份性?！段餀?quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。該條規(guī)定的宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民因建造自有房屋而對(duì)集體所有土地的占用、使用的權(quán)利，宅基地僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員享有使用權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地使用權(quán)。所以宅基地使用權(quán)具有明顯的身份性，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格分不開。

2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有社會(huì)保障性和福利性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是與農(nóng)村村民的社員身份密切相連的帶有社會(huì)保障和福利性質(zhì)的權(quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以無償或者只需支付較低價(jià)格，就能取得宅基地。同時(shí)因?yàn)檎貫檗r(nóng)民提供了基本的居住和生活條件，這使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)兼具社會(huì)保障的功能。

3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有長(zhǎng)期性。宅基地使用權(quán)以戶為單位取得，不因戶主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用權(quán)在一定條件下是無期限存續(xù)的。

（二）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的有關(guān)學(xué)說 。對(duì)農(nóng)村宅基地能否流轉(zhuǎn)這一問題我國(guó)學(xué)界存在較大的爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)；也有學(xué)者主張應(yīng)肯定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；還有一種折衷的觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)但附條件。

1.自由流轉(zhuǎn)說 。此說以陳小君、韓世遠(yuǎn)等為代表，主張“肯定包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，賦予其法律效力，明確轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等都是流轉(zhuǎn)方式”。②他們認(rèn)為《物權(quán)法》中明確宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，而用益物權(quán)的權(quán)利人有占有、使用和收益的權(quán)利，所以宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

2.禁止流轉(zhuǎn)說。主張禁止流轉(zhuǎn)的學(xué)者以湯樹華、王蘭萍為代表。他們認(rèn)為宅基地使用權(quán)不是一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利，而歸集體所有，是國(guó)家賦予農(nóng)民的特有權(quán)利。農(nóng)民沒有支配權(quán)，僅可以使用。宅基地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)，在農(nóng)民不需要時(shí)，應(yīng)收歸集體所有。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不利于農(nóng)民的安居立業(yè)和國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

3.限制流轉(zhuǎn)說。主張限制宅基地自由轉(zhuǎn)讓的學(xué)者很多，以王利明、孟勤國(guó)、陳柏峰等為代表。該說認(rèn)為宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但僅限于在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓。③孟勤國(guó)認(rèn)為，“農(nóng)村宅基地能否交易基本是一個(gè)憲法和土地管理法的問題，物權(quán)法應(yīng)重申禁止或限制農(nóng)村宅基地交易的法律規(guī)定，并明確：農(nóng)村宅基地使用權(quán)以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈(zèng)與及其他方式移轉(zhuǎn)給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的自然人和法人”。④

上述觀點(diǎn)都各有其法律依據(jù)。自由流轉(zhuǎn)說追求物權(quán)平等，農(nóng)村宅基地使用權(quán)能的完整性，但沒有考慮到農(nóng)村宅基地使用權(quán)自身的特點(diǎn)。禁止流轉(zhuǎn)說過于強(qiáng)調(diào)農(nóng)村宅基地的特殊性而忽視了現(xiàn)實(shí)生活的迫切需求。折衷說――限制流轉(zhuǎn)說與我國(guó)國(guó)情更加相符，但筆者認(rèn)為限制流轉(zhuǎn)的條件可以進(jìn)一步研究、探討。

二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的立法現(xiàn)狀及存在的問題

對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)檢索、整理可知，我國(guó)對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一問題尚沒有直接、明確的規(guī)定，僅分散于一些法律和行政規(guī)范性文件中。

我國(guó)《土地管理法》第62條，《物權(quán)法》第153條和《擔(dān)保法》第37條規(guī)定了農(nóng)村宅基地的取得、行使等問題，以及明令禁止宅基地抵押，但對(duì)于能否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)對(duì)象等其他問題，均未明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第13章專章原則性規(guī)定了宅基地使用權(quán)，但宅基地流轉(zhuǎn)問題則需引用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，村民在出賣或者出租自己的住房以后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從這項(xiàng)規(guī)定可以看出，未明文禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)法無明文規(guī)定即自由的原則，村民完全可以出賣或者出租自己的房屋及其附著的宅基地，只不過以后再申請(qǐng)宅基地時(shí)將不會(huì)被批準(zhǔn)。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，農(nóng)村宅基地私下進(jìn)行流轉(zhuǎn)的情況也屢見不鮮，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。雖然我國(guó)在廣東、上海、重慶等地對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了試點(diǎn)工作，但對(duì)其理論研究和法律規(guī)定還不夠充分，就為這種情況的發(fā)生提供了土壤。目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度在實(shí)踐中主要遇到的以下挑戰(zhàn)：

（一） 從法律層面上看，法律規(guī)定存在相矛盾和不合理的地方?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)按《土地管理法》是不合法的，而《物權(quán)法》卻隱含有允許之意。

如前文所述，《物權(quán)法》明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)范疇，僅賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人占有和使用的權(quán)利，收益權(quán)的權(quán)能被忽視，這就意味著農(nóng)民通過宅基地流轉(zhuǎn)而獲得的收益權(quán)沒有法律依據(jù)。

在實(shí)踐中，不少地方的農(nóng)民通過對(duì)自己所有房屋進(jìn)行買賣而獲得經(jīng)濟(jì)利益。農(nóng)民合法擁有房屋，就有權(quán)買賣自己的房屋，法律保護(hù)包括房屋在內(nèi)的合法財(cái)產(chǎn)的繼承、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。而根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)民在買賣房屋的同時(shí)也一并處分了宅基地使用權(quán)。這樣農(nóng)民也就實(shí)現(xiàn)了在農(nóng)村宅基地上的收益權(quán)，因此《物權(quán)法》中忽視收益權(quán)也就有自欺欺人之嫌。

（二）從現(xiàn)實(shí)層面上看，宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象日益高漲。在我國(guó)戶籍改革、城市化與工業(yè)化的發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了大量的農(nóng)民，特別是農(nóng)民工涌入城市的情況。這就導(dǎo)致大量農(nóng)村的房屋閑置，甚至出現(xiàn)了“空心村”現(xiàn)象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量農(nóng)民遷往城市，他們也不愿放棄原有房屋及宅基地。舊的宅基地被閑置并且無法收歸集體，同時(shí)又有農(nóng)民申請(qǐng)新的宅基地，導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，宅基地資源更加稀缺。

另外，法律法規(guī)在農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)方面的空白和漏洞為宅基地隱形交易提供了養(yǎng)分。除此之外，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的高漲，城鄉(xiāng)結(jié)合部房屋的相對(duì)低廉，吸引了大量城鎮(zhèn)居民的目光，導(dǎo)致這一地區(qū)宅基地隱形交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。最好的例證是近幾年備受關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”問題。同時(shí)這些隱形市場(chǎng)的交易缺乏相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)范，也不利于社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

三、完善宅基地流轉(zhuǎn)的物權(quán)法規(guī)制

（一）完善宅基地用使用權(quán)的法律規(guī)定?！段餀?quán)法》僅規(guī)定宅基地使用權(quán)人有占有和使用的權(quán)利，未賦予農(nóng)民收益權(quán)能，不利于保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。因此，可在《物權(quán)法》第152條宅基地使用權(quán)的內(nèi)容中增加收益權(quán)能，使農(nóng)民享有更完整的宅基地使用權(quán)。此外，在不損害其他村民和集體利益的情形下，法律應(yīng)允許農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

另外，現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定我國(guó)的宅基地使用權(quán)是無期限的。但宅基地使用權(quán)在《物權(quán)法》被明確為用益物權(quán)，而用益物權(quán)具有期限性，這與用益物權(quán)的規(guī)定相矛盾。有必要對(duì)宅基地使用權(quán)的期限問題進(jìn)行進(jìn)一步研究。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：“居住用地70年；工業(yè)用地50年……”可以參照此規(guī)定，將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

（二）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記制度?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。這是一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，具體保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，需要構(gòu)建相應(yīng)的確權(quán)登記制度。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。第十條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是以農(nóng)村土地為對(duì)象的用益物權(quán)，土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該同樣適用于此規(guī)定。通過農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記公示，產(chǎn)生公信力，農(nóng)民的土地權(quán)益才會(huì)從法律上得到保護(hù)。

（三）完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式。第一，轉(zhuǎn)讓方式。這種轉(zhuǎn)讓除包含本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)讓，還應(yīng)將對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員的轉(zhuǎn)讓納入其中。在處理兩者關(guān)系中，法律可明確本集體組織內(nèi)部成員具有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這樣有利于保持土地的穩(wěn)定性。此外，宅基地轉(zhuǎn)讓隱形市場(chǎng)的交易，缺乏法律法規(guī)的規(guī)范，也不利于社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。這就要求轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在守法、透明、有序的情況下進(jìn)行。

第二，繼承方式。筆者認(rèn)為宅基地不因戶主的更替、死亡而失去，可以依法被繼承。當(dāng)被繼承人死亡留下宅基地時(shí)，繼承人都可繼承宅基地，無論其是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或之外人員。當(dāng)然這種繼承是在房屋的繼承基礎(chǔ)之上發(fā)生的，不是單獨(dú)的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)就不需要通過登記來確權(quán)，因?yàn)闄?quán)利人自繼承或受遺贈(zèng)開始取得土地權(quán)利。但如果繼承人對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分，就需要進(jìn)行登記進(jìn)行主體變更。

轉(zhuǎn)讓方式和繼承方式僅僅是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的兩個(gè)方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的新的方式，有待我們進(jìn)一步研究和探討。

總結(jié)

宅基地的稀缺，使得其擔(dān)負(fù)著我國(guó)農(nóng)村農(nóng)民的安居重任?，F(xiàn)行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度存在滯后性，不適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展。我們應(yīng)立足于我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定，確立并進(jìn)一步完善我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建、完善，有利于保障農(nóng)民土地利益，實(shí)現(xiàn)物權(quán)法上的“物盡其用”。（作者單位：湖北大學(xué)政法與公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]李萍，黃義忠.城市化視角中的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題研究[M].上海農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2012.

[2]曹強(qiáng).農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)法律問題研究[M].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2012（1）.

[3]王月燕.關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律思考[M].法制與社會(huì)，2011（4）.

[4]張?zhí)曳?農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度探析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2009（4）.

[5]姜作培.完善農(nóng)村宅基地制度的思考[J].江蘇農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2008（12）.

[6]楊德蓮.社會(huì)轉(zhuǎn)型期農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及制度完善[J].湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào)，2013（9）.

注解

① 梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2007：280.

② 陳小君.農(nóng)村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.

篇9

近年來，郴州市汝城縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平大幅度提高，農(nóng)民對(duì)居住環(huán)境特別是住房要求也不斷提高，新建住房或翻修住房大規(guī)模增加。與住房建設(shè)大幅增加形成鮮明對(duì)比的是農(nóng)村土地資源逐年降低，農(nóng)村村民建房用地供需矛盾突出。

宅基地使用亂象叢生

目前，農(nóng)村宅基地存在問題主要有以下三個(gè)方面：

農(nóng)村建房布局散亂，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。由于大多數(shù)農(nóng)村發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃意識(shí)薄弱，大多數(shù)農(nóng)戶建房在選址和建筑規(guī)模上存在很大隨意性。

違法占地屢禁不止。一些村民在未取得任何審批手續(xù)的情況下擅自建房，破壞了耕地甚致基本農(nóng)田。此外，一些村民沒有按照實(shí)際批地面積建房，少批多占，甚至出現(xiàn)很多一戶多宅的現(xiàn)象。

此外，對(duì)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理也存在許多困難。農(nóng)村宅基地管理面對(duì)廣大農(nóng)村，一般一個(gè)國(guó)土資源中心所只配備了3-4人，但要管理幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2000-3000戶的土地違法檢查等工作，職能無法得到充分發(fā)揮，上級(jí)的各項(xiàng)政策也難以全面落實(shí)。

多項(xiàng)措施規(guī)范使用

針對(duì)農(nóng)村存在的宅基地問題，汝城縣國(guó)土資源局從多方面入手，對(duì)這些亂象進(jìn)行有效規(guī)范。

該縣根據(jù)村莊的不同情況，對(duì)每一個(gè)村莊的建設(shè)用地進(jìn)行合理劃定。此外，在村莊建設(shè)規(guī)劃的編制過程中，充分聽取了群眾意見，在尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的風(fēng)俗人情、傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，盡可能考慮了當(dāng)前農(nóng)民建房實(shí)際需求。

針對(duì)廢棄老宅、“一戶多宅”的現(xiàn)象，該縣采取了相應(yīng)的扶持優(yōu)惠政策，對(duì)利用老宅基地建房的給予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼，提高農(nóng)民拆舊建新積極性。同時(shí)要大力倡導(dǎo)“一戶一宅”制度，對(duì)新建住宅且面積達(dá)到省政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，要自行拆除老房子，退還老宅基地?；蛘哌B房帶地?zé)o償交由本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行統(tǒng)籌安排，在進(jìn)行舊村改造過程中不再給予補(bǔ)償，降低舊村改造成本。

全面加強(qiáng)土地管理法律法規(guī)宣傳。如對(duì)農(nóng)村個(gè)人建房審批程序，汝城縣國(guó)土資源局加大宣傳力度，使村民充分了解建房審批的一系列程序。另外，充分利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)每年2次集中執(zhí)法查處土地違法典型案件的機(jī)會(huì)，使村民了解違法占地要承擔(dān)法律責(zé)任。通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規(guī)及政策，增強(qiáng)守土有責(zé)意識(shí)。

篇10

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地；資源；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2012）-07-0033-1

基層土地管理工作包括——地籍管理、土地利用、建設(shè)用地、土地市場(chǎng)、耕地保護(hù)、土地科技教育等等，最終目的都是保護(hù)耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。在農(nóng)村從事國(guó)土資源管理工作幾年來，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村的土地管理中存在一些問題。

1 農(nóng)村宅基地問題

集體土地使用權(quán)登記多數(shù)是宅基地，解決糾紛最多的問題也是鄰里之間的宅基地糾紛問題。因此解決農(nóng)村宅基地問題應(yīng)該非常謹(jǐn)慎，農(nóng)村宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的人員，按照法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。從宅基地的定義不難看出農(nóng)村宅基地的特征。首先：農(nóng)村宅基地是集體所有，我國(guó)憲法和土地管理法明確規(guī)定城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和效區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，其他的集體所有。其次：宅基地使用主體特點(diǎn)，只限于集體經(jīng)濟(jì)組織特定成員使用。第三：一戶一宅，我國(guó)土地管理法規(guī)定農(nóng)村村民一戶一宅，一旦村民出賣、轉(zhuǎn)讓宅基地后絕不能再次申請(qǐng)宅基地。但事實(shí)上，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買房屋的也不少；村民出賣轉(zhuǎn)讓房屋后再申請(qǐng)宅基地的現(xiàn)象也不少見；一戶多宅的現(xiàn)象也不稀奇。農(nóng)村宅基地管理是當(dāng)前農(nóng)村土地管理中一項(xiàng)重要任務(wù)。

2 設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)問題

隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，疏菜大棚、養(yǎng)殖小區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，設(shè)施農(nóng)業(yè)有了較快的發(fā)展，隨之而來的是看護(hù)房面積逐漸擴(kuò)大，引起土地違法現(xiàn)象發(fā)生，有些地區(qū)甚至形成了村外村的現(xiàn)象。很多違法者以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為名，亂占土地搞企業(yè)。

3 農(nóng)村土地存在問題原因

3.1 村干部和村民依法使用土地的法律意識(shí)淡薄

從調(diào)查的結(jié)果來看，一些村組干部法律意識(shí)十分淡薄。私下越權(quán)非法批劃宅基地，以村莊公共設(shè)施建設(shè)和村委會(huì)辦公問題占用土地。村民不顧法律約束，把房子建到自己的承包地內(nèi)等，發(fā)生這些現(xiàn)象，都是法律意識(shí)淡薄造成的。

3.2 有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級(jí)組織管理職責(zé)的缺失和越位

首先是村級(jí)組織的管理越位。有些村委會(huì)實(shí)際上以所有者和管理者的雙重身份履行國(guó)土局的職能，隨意允許村民以建設(shè)養(yǎng)殖小區(qū)為名，占用土地。其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理職責(zé)的缺失。在實(shí)際工作中，在處理發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)耕地的關(guān)系上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府過多地把天平砝碼偏向于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的幌子下，沒有能夠正確履行耕地保護(hù)責(zé)任，這種缺失是造成土地違法行為多發(fā)的一個(gè)重要原因。

3.3 有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、政府和村級(jí)組織是涉地違法的主體

首先是違法主體的多樣性。據(jù)調(diào)查，在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，違法主體既有村民等自然人，也有村委會(huì)等法人組織。其次是違法現(xiàn)象的群發(fā)性。根據(jù)全國(guó)多次衛(wèi)片檢查顯示和通過我們的調(diào)查，農(nóng)村土地違法呈現(xiàn)出群發(fā)性態(tài)勢(shì)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊都有。

4 農(nóng)村土地管理的對(duì)策建議

4.1 加強(qiáng)農(nóng)村土地監(jiān)管、動(dòng)態(tài)巡查

1.嚴(yán)格土地用途管制制度。

2.嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，認(rèn)真落實(shí)基本農(nóng)田保護(hù)“五不準(zhǔn)”。

3.建立最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，各村（居）委會(huì)要確保轄區(qū)內(nèi)耕地的數(shù)量和質(zhì)量。

4.全方位推行土地執(zhí)法監(jiān)察制度。加大土地巡查、檢查力度。

5.全面落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度。

6.強(qiáng)化土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查。分局以村（居）委會(huì)為單位，在監(jiān)察信息員的協(xié)同配合下，每周對(duì)所轄村（居）委會(huì)采取例行巡查和突出清查相結(jié)合的方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)巡查，并填寫“土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查記錄簿”。

7.建立健全巡查監(jiān)測(cè)體系，建立處、村、組三級(jí)監(jiān)察信息系統(tǒng)和巡查網(wǎng)絡(luò)，劃分巡查區(qū)域、巡查時(shí)間、巡查路線，加強(qiáng)國(guó)土資源管理的動(dòng)態(tài)檢查監(jiān)測(cè)。

8.制定相應(yīng)的責(zé)任目標(biāo)考核辦法，辦事處與村（居）委會(huì)簽訂全年目標(biāo)考核責(zé)任書。

9.定期組織國(guó)土資源監(jiān)察信息員培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

10.建立年度統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度，每年年底前，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的國(guó)土資源管理情況組織自查，寫出自查報(bào)告。

4.2 加強(qiáng)農(nóng)村集體土地集約利用

1.加強(qiáng)農(nóng)用地的土地集約利用。

2.加強(qiáng)土地利用規(guī)劃。

3.加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的集約利用。

4.加強(qiáng)農(nóng)村村莊建設(shè)的土地集約利用。

5.加大土地登記發(fā)證力度。