導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地投資的方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：PEITs；本土化，趨勢

Reits就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real EstateInveStment Trust”的縮寫為REITs。從國際范圍看；REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

根據(jù)REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金、抵押型房地產(chǎn)投資信托基金和混合型房地產(chǎn)投資信托基金。按照組織結(jié)構(gòu)不同，可以分為契約型RElT$和公司型REITs兩種。按照投資人能否贖回的不同，可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。按照組建和運營方式的不同和所處發(fā)展過程的不同，可以分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托DOWNREITs、“合股”(StapledStock)和“雙股”(Paired Share)，以及“紙夾”(Paper Clip)結(jié)構(gòu)。

一、Reits在中國的本土化

根據(jù)我國目前的實際情況，在我國采取REITs的投資模式，暫時還只能采用私募方式，發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份籌資。具體的發(fā)展可以分兩步走。在起步階段，由于中國大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)建設(shè)的需要，對資金具有非常巨大的需求，在這一階段采用抵押型REITs形式，可以獲取較為高額的利息收益。此后，當(dāng)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，建造開發(fā)活動開始減緩、下降的時候，宜采用權(quán)益性REITs的形式，投資已完工、成熟且收益流穩(wěn)定可預(yù)測的房地產(chǎn)，獲取經(jīng)營性收益。

1、房地產(chǎn)信托基金設(shè)立形式

隨著房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，信托基金得到了很快的發(fā)展，我們的信托基金是在借鑒我國臺灣地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合大陸實際情況而出現(xiàn)的，基本就是采用信托基金采用契約型方式設(shè)立，并由房地產(chǎn)信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行房產(chǎn)信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能。信托到期終止后，經(jīng)受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期，同時也可以采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè)，實現(xiàn)原投資者的資金退出。

2、房產(chǎn)信托基金受到人大會制度

房產(chǎn)基金作為―個重要的基金，為了保障投資收益人的合法權(quán)益不受侵害，房產(chǎn)信托基金可以采取引人人大會制度，這種制度對于信托有相關(guān)的規(guī)定。受益人會議相當(dāng)于股東大會，可以就基金管理和運作的重大問題進行表決，主要包括一些重大事件，例如投資策略的改變、新受益證券的增發(fā)、受托人的撤換、基金終止等等。房產(chǎn)信托基金應(yīng)該按照當(dāng)事人的在合同中的相關(guān)規(guī)定，充分發(fā)揮受益人大會的作用，規(guī)范信托財產(chǎn)的管理和運作，建立嚴(yán)密的風(fēng)險內(nèi)控制度。

3、REITs流程的本土化

中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計劃，而并不是真正意義上的REITs。大部分信托計劃仍然是針對某一個需資方的融資需求設(shè)計、開發(fā)項目；在我國房地產(chǎn)投資基金并沒有完全在我國開展，很多業(yè)務(wù)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)，REITs流程在我國還有很長的路要走，我們在借鑒國際上REITs的基本流程過程中，一定要結(jié)合我國的實際情況優(yōu)化REITs操作流程。

4、信托資金運用的本土化

我國居民有著儲蓄的好習(xí)慣，對于投資很多是企業(yè)或者有著閑置資金的個人，對于一些新的信托資金的投資一般都是采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。

投資和管理手段較為靈活。REITs是一種高度創(chuàng)新的金融投資工具，具有很大的靈活性。一方面基金創(chuàng)立機構(gòu)、市場中間商(經(jīng)紀(jì)人)及持有人可以廣泛參與REITs的設(shè)立、投資與管理運作，另一方面REITs還可以作為一種證券工具，把一些機構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至也可以把整個公司納入RElTs進行運作。此外，在我國目前銀根緊縮，銀行融資渠道不暢的情況下，REITs作為一種直接融資渠道，還可以逐漸形成房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的一種重要模式。

5、結(jié)合我國的優(yōu)惠政策

信托基金在我國處于初級發(fā)展階段，很多方面還不成熟，這就需要我國政府在相關(guān)政策方面給予相應(yīng)的支持，如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5％收取，對信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠，信托公司必將更大規(guī)模的開展真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金，為我國房地產(chǎn)融資模式探索出一條全新的道路。

二、Reits的發(fā)展趨勢

目前國內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。但是這些嚴(yán)格來講都只是基礎(chǔ)，還沒有一個真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營守則。盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠(yuǎn)看，我國金融市場已全面放開，國家正在部署金融制度和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和改革，目的是建立透明、公開、暢通、持續(xù)的市場融資和約束制度，房地產(chǎn)投融資機制正在迎接多層次、多元化的發(fā)展局面。隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，面對旺盛的融資需求，面對未來良好的發(fā)展?jié)摿Γ鎸σ粋€不可逆轉(zhuǎn)的多元化融資趨勢，筆者認(rèn)為REITs在經(jīng)過一系列的調(diào)整后會有一個更廣闊的發(fā)展前景。

參考文獻：

[1]聶桂林，丁行政：我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的必要性與可行性分析[J]金融經(jīng)濟，2006，(10).

[2]王仁濤：我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的環(huán)境分析與構(gòu)建[J]建筑經(jīng)濟，2008，(04).

篇2

貸款可以獲取大量資金。由于金融機構(gòu)尤其是商業(yè)銀行是一個非?？煽壳矣斜Ｕ系馁Y金來源，也是土地儲備籌資的主要資金來源。當(dāng)前，全國土地儲備機構(gòu)在資金籌措上，大部分都依賴于商業(yè)銀行貸款，而且它在總投資中所占比例也相當(dāng)高。但向商業(yè)銀行貸款也存在許多問題，其中最大的問題是貸款利率較高，會使土地儲備機構(gòu)支付較高的利息和費用，增加財務(wù)成本。另一方面，商業(yè)銀行的貸款一般是短期貸款，期限較短，尤其是隨著2004年6月份央行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》后，明確規(guī)定各商業(yè)銀行審慎發(fā)放房地產(chǎn)貸款，對土地收購儲備貸款期限作出最長不得超過兩年的規(guī)定。這無疑又提高了土地收購儲備籌資的門檻。而城市土地收購儲備時間較長，其要求占用的資金時間較長。

從實踐看，土地收購儲備資金的籌措除了這兩種方式，還可以有其他的方式，比如發(fā)行長期債券、土地資產(chǎn)證券化和土地開發(fā)信托籌資就是其中的新方式。

發(fā)行長期債券最大的特點是籌資成本低。這是因為債券受條款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構(gòu)籌資財務(wù)成本。

發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲備機構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。

當(dāng)然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構(gòu)的籌資能力。土地資產(chǎn)證券化很大程度上避免了這個問題。

土地資產(chǎn)證券化是把土地儲備機構(gòu)儲備的土地作為資產(chǎn)，進行資產(chǎn)證券化，從而用來籌資。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。由于土地是一種財產(chǎn)，俗稱不動產(chǎn)，它有保值增值和抵御通貨膨脹的功能，使得土地成為一種優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，擁有土地就可以獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流，而且收益還可以分?jǐn)傆谡麄€存活期。它在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化為可以流動的金融資產(chǎn)，這既吸收了直接投資的優(yōu)點，又吸收了間接投資的優(yōu)點，是一種全新的籌資方式。

這種土地資產(chǎn)證券化的方式，既拓展了土地儲備籌資渠道，又降低了融資成本，可以說是變“死”錢為“活”錢，即將土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃淤Y產(chǎn)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市對土地的需求量越來越大，土地的價格會不斷地上漲，實質(zhì)是土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。因此，購買該項資產(chǎn)的投資者會增多。于是，它會吸引大量的投資者，大到金融機構(gòu)，小到中小投資者。同時，由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。

由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。但實行土地資產(chǎn)證券化要求土地市場和證券市場較發(fā)達，資產(chǎn)在未來能產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定收益；同時，要具有相當(dāng)規(guī)模的資本市場，且投資者愿意購買這種證券為條件。這在土地市場和資本市場較發(fā)達的地區(qū)使用較普遍。

土地開發(fā)信托籌資是通過信托公司來獲取資金，對儲備階段的土地進行開發(fā)整理。通過信托方式，可以把居民手中閑散資金集合后運用于具有穩(wěn)定收益的、風(fēng)險小的土地開發(fā)整理中，從而可以解決儲備機構(gòu)資金不足的問題。

篇3

為了加強對外商投資企業(yè)使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細(xì)則》、《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》、《*市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市范圍內(nèi)外商投資企業(yè)使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業(yè)使用以出讓方式獲得土地使用權(quán)的國有土地的情形除外。

第三條（管理部門）

*市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業(yè)使用土地的主管部門。

浦東新區(qū)和區(qū)、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)外商投資企業(yè)在浦東新區(qū)和區(qū)、縣范圍內(nèi)使用土地的具體管理工作。

第四條（用地方式）

除依法應(yīng)當(dāng)以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)外，外商投資企業(yè)可以通過下列方式獲得土地使用權(quán)：

（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權(quán)；

（二）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股；

（三）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件；

（四）依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得國有企業(yè)、集體所有企業(yè)房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

外商投資企業(yè)可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。

第五條（使用集體所有土地的限制）

有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定征用集體所有土地：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)時，使用本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍內(nèi)的集體所有土地的；

（二）外商投資企業(yè)依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)，以本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍外的集體所有土地使用權(quán)作價入股的，其股份不得轉(zhuǎn)讓。

第六條（土地使用權(quán)價格的評估）

有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對土地使用權(quán)價格進行評估：

（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股的；

（二）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件的。

第七條（用地申請和審批）

除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門提出用地申請。

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府發(fā)給申請人建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

第八條（土地使用費的核定）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記，并按下列規(guī)定辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)：

（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區(qū)范圍內(nèi)的，向浦東新區(qū)土地管理部門辦理；

（二）使用集體所有土地的，向所在地的區(qū)、縣或者浦東新區(qū)土地管理部門辦理。

外商投資企業(yè)租賃房屋、場地的，應(yīng)當(dāng)持租賃合同向房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案，并按前款規(guī)定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。

第九條（土地使用費繳納義務(wù)人的確定）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向辦理繳納土地使用費核定手續(xù)的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權(quán)作價入股的，應(yīng)當(dāng)由中方合營者繳納；中外合作經(jīng)營企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。

外商投資企業(yè)租賃房屋、場地的，應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。

第十條（土地使用費繳納的起算日期）

土地使用費繳納的起算日期按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，為取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日；

（二）租賃房屋、場地的外商投資企業(yè)，為租賃合同生效之日。

外商投資企業(yè)在初始用地的當(dāng)年，使用土地不滿6個月的，可以免繳土地使用費；超過6個月的，按6個月計算。

第十一條（土地使用費繳納的期限）

土地使用費的繳納，每年分兩期進行：

（一）第一期為6月30日前；

（二）第二期為12月31日前。

第十二條（土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)）

土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和地理環(huán)境條件分類、分級確定。

土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據(jù)實際情況提出方案，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

土地使用費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的間隔期不少于3年，每次調(diào)整幅度不超過原標(biāo)準(zhǔn)的30％。

第十三條（土地使用費標(biāo)準(zhǔn)的適用）

外商投資企業(yè)在初始用地的5年內(nèi)，其土地使用費可以按第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納，自第六年起應(yīng)當(dāng)按當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以在整個經(jīng)營期間，按初始用地第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費：

（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股的；

（二）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。

第十四條（兩類企業(yè)的土地使用費）

本市市區(qū)繁華地段以外的先進技術(shù)型外商投資企業(yè)，自企業(yè)設(shè)立之日起3年內(nèi)免繳土地使用費，第四年起按優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

本市繁華地段以外的先進技術(shù)型外商投資企業(yè)，年度考核不合格或者有關(guān)的確認(rèn)證書被依法吊銷的，應(yīng)當(dāng)按一般外商投資企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，補繳當(dāng)年的土地使用費。

第十五條（緩、減、免繳土地使用費的其他情形）

經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門核準(zhǔn)，外商投資企業(yè)在開始營業(yè)或者投產(chǎn)前，可以按應(yīng)繳納標(biāo)準(zhǔn)的50％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：

（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門會同同級財政部門核準(zhǔn)的；

（二）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使用土地的；

（三）市人民政府規(guī)定的其他情形。

第十六條（用地要求）

經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

第十七條（用地變更）

外商投資企業(yè)在經(jīng)營期間需改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)或者用地面積的，應(yīng)當(dāng)報原批準(zhǔn)的規(guī)劃管理部門和土地管理部門審批。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)變更登記，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。

外商投資企業(yè)在經(jīng)營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。

第十八條（用地終止）

外商投資企業(yè)因經(jīng)營期滿或者其他原因終止使用土地的，應(yīng)當(dāng)持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關(guān)證明文件，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)或者租賃合同的注銷登記手續(xù)，并按當(dāng)年使用土地的時間（其中不滿1個月的，按1個月計算），向本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門繳納土地使用費。

第十九條（土地使用費的使用）

土地管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第二十條（非法用地的處罰）

外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用土地或者非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由土地管理部門依照建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)的，由規(guī)劃管理部門依照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十一條（未按期繳納土地使用費的處理）

土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責(zé)令其限期繳納，并自應(yīng)繳納之日起按日加收滯納款額3‰的滯納金。

第二十二條（復(fù)議和訴訟）

當(dāng)事人對土地管理部門或者規(guī)劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。

第二十三條（參照適用）

下列企業(yè)在本市范圍內(nèi)使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行：

（一）香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者舉辦的企業(yè)；

（二）適用外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的股份有限公司。

第二十四條（土地使用費的含義）

本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。

第二十五條（應(yīng)用解釋部門）

篇4

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟發(fā)展方式；機理；土地制度

一、我國現(xiàn)行經(jīng)濟發(fā)展方式的特征

1　經(jīng)濟增長主要依靠投資和出口拉動。人們一般認(rèn)為，消費、投資和出口是拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，其中消費是最主要的馬車。但長期以來我國的經(jīng)濟增長主要依靠投資和出口“兩駕馬車”拉動，消費對經(jīng)濟增長的拉動作用較弱。與其他國家的消費率相比，我國的消費率明顯不足。如1993--2004年，高收入國家的平均消費率為78.4％，中等收入國家的平均消費率為73.5％，低收入國家為81.2％，而我國這一時期的年均消費率不到60％。

消費率不足，使得我國經(jīng)濟增長必然依賴于投資和出口的拉動。改革開放以來，我國的投資增長率和凈出口增長率明顯高于GDP增長速度和消費增長率(見表-1)，特別是進入21世紀(jì)之后，投資和出口對經(jīng)濟增長的拉動作用更為明顯。由表2可知，2000---2007年間，資本形成對經(jīng)濟增長的貢獻率由22.4％急速增加到39.7％，對經(jīng)濟增長的拉動由1.9增加到5.1；凈出口對經(jīng)濟增長的貢獻率由12.5％增加到19.7％，對經(jīng)濟增長的拉動由1.0增加到2.6；而居民消費對經(jīng)濟增長的貢獻率則由65.1％下降到40.6％，對經(jīng)濟增長的拉動由5.5下降到5.3?？梢?，“三駕馬車”對經(jīng)濟增長的貢獻嚴(yán)重失衡。

2　經(jīng)濟增長主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動。從我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第二產(chǎn)業(yè)比重過大，對經(jīng)濟增長貢獻最大。由表13可知，2000--2008年，第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的平均貢獻率為5.2％，第二產(chǎn)業(yè)為53.3％，第三產(chǎn)業(yè)為41.5％；第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動平均為0.5，第二產(chǎn)業(yè)為5.3，第三產(chǎn)業(yè)為4.1。無論是從貢獻率，還是拉動力，第二產(chǎn)業(yè)都顯著領(lǐng)先。從各個年份來看，第一產(chǎn)業(yè)的貢獻率最高也只有7.8％的水平；第二產(chǎn)業(yè)則在大多數(shù)年份中保持在50％以上的水平；第三產(chǎn)業(yè)貢獻有所波動，最終穩(wěn)定在40％以上的水平。由此可見，第二產(chǎn)業(yè)是拉動我國經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量。

3　經(jīng)濟增長主要依靠增加物質(zhì)資源消耗。經(jīng)過多年努力，我國科技創(chuàng)新取得明顯成效，但從總體上看，自主創(chuàng)新不足，轉(zhuǎn)化水平不高，勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益與國際先進水平相比仍有較大差距。因此，我國經(jīng)濟增長仍然過多地依靠增加物質(zhì)要素投入。以2006年為例，該年我國GDP總量占世界的比重約5.5％，但重要資源消耗占世界的比重都較高，比如能源消耗24.6億噸標(biāo)煤，占世界的15％左右；鋼消耗量3.88億噸，占世界的30％；水泥消費量12.4億噸，占世界的54％。經(jīng)濟增長過度依靠物質(zhì)要素投入，一方面導(dǎo)致資源更加稀缺；另一方面也嚴(yán)重破壞了生態(tài)環(huán)境，從而使得資源環(huán)境成為我國經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的重要制約因素。

二、現(xiàn)行土地制度是現(xiàn)行經(jīng)濟發(fā)展方式形成的重要制度成因

(一)現(xiàn)行土地制度是我國需求結(jié)構(gòu)失衡的重要原因

1　現(xiàn)行土地制度為我國高投資率提供土地和資金支撐。(1)現(xiàn)行土地制度為我國高投資率提供了土地載體。任何投資都需要一定的土地作為載體，獲得足夠數(shù)量的土地是投資活動能夠成為現(xiàn)實的基本前提。而在現(xiàn)行土地制度下，土地實際就掌握在地方政府手中，政府很容易獲得土地、尤其是農(nóng)村土地，從而為我國高投資率提供了土地載體。(2)現(xiàn)行土地制度也為我國高投資率提供了資金支撐。首先，土地為政府投資提供了重要的資金來源。我國高投資率很大程度上是由政府主導(dǎo)，那么政府投資的錢從哪里來?主要是從土地中來。在現(xiàn)行制度下，土地具有強大的資本功能，這不僅體現(xiàn)在其自身就能產(chǎn)生巨大的增值收益，更主要表現(xiàn)在其在吸引民間資本、外資以及融取銀行資金中發(fā)揮著重要的作用。目前土地收益已成為各級地方政府的重要財政收入之一，各級地方政府進行建設(shè)的資金很多都是來源于土地。其次，土地獲取成本較低誘發(fā)企業(yè)的投資熱情。在現(xiàn)行土地制度下，一方面地方政府從農(nóng)民手中獲得土地的成本較低；另一方面，地方政府可以控制土地出讓的形式。對于工業(yè)、倉儲用地，地方政府更看重的是工廠建成之后給本地區(qū)帶來的GDP、稅收和就業(yè)等政績利益和長期收益，傾向于采取零地價甚至負(fù)地價的方式招商引資。這樣企業(yè)獲得土地的成本較低，從而誘發(fā)企業(yè)的投資熱情。

2　現(xiàn)行土地制度不利于增加農(nóng)民的土地財產(chǎn)收入。農(nóng)民需求不足是我國消費性需求不足的重要原因，而農(nóng)民需求之所以不足主要是因為農(nóng)民的收入，尤其是財產(chǎn)性收入增長速度長期低于整個經(jīng)濟的平均增長速度。目前，家庭經(jīng)營性收入和工資性收入仍是農(nóng)民收入的主要來源，財產(chǎn)性收入還遠(yuǎn)未發(fā)揮主要收入來源的作用。如2006年農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)性收入為100.5元，占總收入的比重僅為2％。為什么農(nóng)民獲得的財產(chǎn)性收入很少?這就與我國現(xiàn)行土地制度有關(guān)。土地是農(nóng)民最主要的財產(chǎn)，但在現(xiàn)行土地制度下，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益并沒有得到實現(xiàn)，這主要表現(xiàn)在：農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體虛置導(dǎo)致農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)沒有得到相應(yīng)的尊重；嚴(yán)格的土地用途管制限制了農(nóng)民土地財產(chǎn)升值的空間；土地財產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)方式的嚴(yán)格限制導(dǎo)致土地這種稀缺性生產(chǎn)要素的流動性大打折扣；土地征用制度不完善導(dǎo)致農(nóng)民缺少利益表達權(quán)。農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益無法實現(xiàn)，使得農(nóng)民收入增長緩慢，從而導(dǎo)致需求不足。

(二)現(xiàn)行土地制度是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的重要原因

1　土地細(xì)碎化不利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)。改革開放以來，雖然我國農(nóng)業(yè)得到了迅速發(fā)展，但目前仍存在基礎(chǔ)薄弱，以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，生產(chǎn)主要靠天吃飯等問題。這些問題與現(xiàn)階段的農(nóng)村土地制度有著極大的關(guān)系。農(nóng)村土地集體所有、家庭承包經(jīng)營是我國現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的主要內(nèi)容，正是由于這套土地制度，導(dǎo)致農(nóng)村土地細(xì)碎化，農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式仍是分散的小農(nóng)經(jīng)營模式，從而導(dǎo)致我國農(nóng)業(yè)無法實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化。因此，當(dāng)前許多學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；歉脑靷鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)、轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長方式以及發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與促進農(nóng)業(yè)又好又快發(fā)展的重要途徑。但在現(xiàn)行土地制度下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨著諸多困境。

2　工業(yè)用地價格過低是工業(yè)領(lǐng)域投資過度的重要原因。目前，各級地方政府熱衷于工業(yè)立市，工業(yè)領(lǐng)域存在投資過度現(xiàn)象。從政府角度來講，其熱衷于發(fā)展工業(yè)特別是重化工業(yè)的原因主要在于現(xiàn)行的財稅制度下，發(fā)展工業(yè)特別是重化工業(yè)能給地方政府帶來比發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)更多的稅收和財

政收入。而從投資者的角度來講，其熱衷于投資工業(yè)領(lǐng)域的一個重要原因就是工業(yè)用地價格很低。相對于商業(yè)、旅游和娛樂等經(jīng)營性用地較早實行招拍掛制度而言，工業(yè)用地實行招拍掛制度較晚且規(guī)范化程度較低。

(三)現(xiàn)行土地制度是要素結(jié)構(gòu)失衡的重要原因

首先，在現(xiàn)行土地制度下，土地價格經(jīng)常被人為壓低，其結(jié)果必然是各經(jīng)濟主體多占地、占好地，經(jīng)濟增長中土地消耗過大。其次，低地價使得企業(yè)獲得土地的成本較低。這一方面會削弱它們技術(shù)創(chuàng)新的積極性，因為它們可以輕易獲得廉價的資源，即使生產(chǎn)過程中消耗過多的資源，但仍然能賺取高額的利潤，它們當(dāng)然不會去冒險進行技術(shù)創(chuàng)新；另一方面會導(dǎo)致大量物耗高的建設(shè)項目的輕易進入，增加其他資源的消耗。

三、改革土地制度，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

(一)增加地方政府和企業(yè)獲取土地的難度

1　嚴(yán)格限定政府土地征收(征用)范圍，增強農(nóng)民對征地行為的監(jiān)督。調(diào)整有關(guān)法律和政策，嚴(yán)格執(zhí)行公益性建設(shè)用地國家征用制度，即只有那些不以營利為目的、為社會公眾服務(wù)以及效益為社會共享的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地才能行使征地權(quán)。國家應(yīng)盡快制定出征地目錄，進入征地目錄的用地項目才能啟動征地程序。保障農(nóng)民在征地過程中的合法民主權(quán)利，增強農(nóng)民對征地行為的監(jiān)督。賦予農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)等民主權(quán)利，建立暢通的諸如征地聽證制度等農(nóng)民參與和監(jiān)督渠道，讓農(nóng)民對征地有發(fā)言權(quán)。尤其應(yīng)賦予農(nóng)民申訴權(quán)，當(dāng)農(nóng)民認(rèn)為地方政府土地征用行為損害了自己的利益或違反了國家的法律法規(guī)時，可以行使申訴權(quán)。

2　加強土地利用規(guī)劃實施管理，強化規(guī)劃實施情況的監(jiān)督。在提高土地利用規(guī)劃科學(xué)性基礎(chǔ)上，加強土地利用規(guī)劃實施管理、尤其是規(guī)范土地利用規(guī)劃的修改程序，明確規(guī)劃修改的條件和程序，并將土地利用規(guī)劃實施情況納入人大、紀(jì)檢監(jiān)察和地方政府考核等相關(guān)內(nèi)容，強化對土地利用規(guī)劃實施情況的監(jiān)督考核。另外，在規(guī)劃編制和實施的各個階段和環(huán)節(jié)，要采取包括社會聽證、公告公示等多種方式，廣泛聽取各方面意見，保障人民群眾參與規(guī)劃編制和實施的權(quán)利。

3　加強土地監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法用地行為。積極利用現(xiàn)代科技和管理手段，建立國土資源動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，努力提高信息工作水平；充分發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督作用，建立暢通的監(jiān)督渠道；構(gòu)建各級政府、相關(guān)部門土地執(zhí)法的共同責(zé)任機制，加強紀(jì)委、監(jiān)察、審計、司法和國土資源等部門之間的協(xié)調(diào)，建立國土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)系辦案和案件移送制度；堅決依法處罰違法用地的單位和個人，包括領(lǐng)導(dǎo)干部。同時還應(yīng)強化對土地執(zhí)法行為的監(jiān)督，建立公開的土地違法立案標(biāo)準(zhǔn)，以利于社會各界監(jiān)督。

(二)減少地方政府和企業(yè)的土地收益

1　賦予集體土地與國有土地相同的權(quán)利。我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。非農(nóng)建設(shè)需要占用集體土地，需要通過征地程序，而也正是這征地程序，使得地方政府和企業(yè)獲取了農(nóng)村土地在城市流轉(zhuǎn)過程中土地增值收益的大部分。因此，要增加農(nóng)民土地收益，減少地方政府和企業(yè)的土地收益，就應(yīng)打破土地制度的二元結(jié)構(gòu)，賦予集體土地與國有土地相同的權(quán)利，即賦予集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利。在實現(xiàn)集體土地與國有土地“同權(quán)”后，政府一般不再直接參與農(nóng)村土地城市流轉(zhuǎn)，而主要通過行政審批、稅費和土地總體規(guī)劃進行調(diào)控。當(dāng)然，公益性非農(nóng)建設(shè)項目需要占用農(nóng)村土地，仍然需要政府動用征地權(quán)來完成。

2　建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。土地只有在流轉(zhuǎn)過程中才能體現(xiàn)出其價值，因此，為了增加農(nóng)民的土地收益，應(yīng)在明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體的基礎(chǔ)上，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。首先，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。對于經(jīng)營性建設(shè)用地，無論是國有還是集體所有，不分城鄉(xiāng)居民身份和城鄉(xiāng)企業(yè)身份，逐步實行統(tǒng)一的建設(shè)用地供應(yīng)政策，并且在規(guī)劃管制下，只要土地使用性質(zhì)相同，土地使用權(quán)的市場開放范圍就應(yīng)當(dāng)一致，在市場開放上對國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)實行同等待遇。其次，健全農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。加快制定完善農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，從流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序和流轉(zhuǎn)的權(quán)利與義務(wù)等方面規(guī)范農(nóng)用地流轉(zhuǎn)行為，把農(nóng)用地流轉(zhuǎn)納入法制化的軌道。

3　剝離地方政府的土地經(jīng)營權(quán)。在土地市場中，政府的職能應(yīng)在于制定市場規(guī)則、維護市場秩序和營造市場環(huán)境上，通過法律手段和經(jīng)濟手段調(diào)控市場，而不是對市場的直接干預(yù)。但目前我國地方政府集土地管理權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)于一身，直接參與土地市場交易。因此必須將土地經(jīng)營權(quán)從地方政府手中剝離出來，使其退出市場經(jīng)營活動，從而讓政府和市場各自做好自己的事。

注釋：

①王睿，王天義居民消費需求對經(jīng)濟發(fā)展方式的影響[J]紅旗文稿，2009，(23)：11-13

②李書鋒，我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的內(nèi)在要求與實現(xiàn)路徑[J]，內(nèi)蒙古社會科學(xué)(漢文版)，2009，(5)：94-98

③曹建海論我國土地管理制度與重復(fù)建設(shè)之關(guān)聯(lián)[J]中國土地2004，(11)：11—14

篇5

關(guān)鍵詞：交通 政企合作 商業(yè)模式

隨著城鎮(zhèn)化的深入推進，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越來越受到資本、土地、產(chǎn)能和效率等因素限制，十報告提出實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，“加強技術(shù)集成和商業(yè)模式創(chuàng)新”，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級指明方向。

一、交通基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方式

傳統(tǒng)的交通事業(yè)發(fā)展一般遵循“財政撥款、貸款修路、收費還債”的模式，隨著投資主體多元化，交通基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式不斷推陳出新，投融資和建設(shè)管理方式日益多樣化。

（一）政府投融資平臺方式

政府投融資平臺以重慶市“投”為例。重慶市“投”通過“項目投資+土地開發(fā)”的市場運作模式，從國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、企業(yè)債券、上市融資、信托融資等渠道獲得數(shù)千億資金，完成了2000多公里高速公路、5000多公里高等級公路的建設(shè)、20多座城市區(qū)域橫跨長江、嘉陵江的大橋，還有150多公里的城市地鐵、輕軌的投資建設(shè)。

（二）上市公司平臺方式

上市公司如寧滬高速、山東高速、中原高速等公司近年來頻繁進行資本運作和并購重組。交通基礎(chǔ)設(shè)施包裝上市，一是做強路橋運營養(yǎng)護主營業(yè)務(wù)，拓展沿線土地開發(fā)利用、廣告資源以及服務(wù)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高大交通產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展能力。二是有利于提高公司治理水平，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高公司透明度，不斷提高決策能力。三是利用上市公司平臺進行兼并收購，通過定向增發(fā)等方式實現(xiàn)權(quán)益融資，實施外延式增長，增強公司可持續(xù)發(fā)展能力。

（三）其他常見投融資方式

建設(shè)移交（Build-Transfer，簡稱BT）模式和融資租賃模式在交通基礎(chǔ)設(shè)施的應(yīng)用方興未艾。BT模式吸引社會資本投入交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快交通事業(yè)發(fā)展，有效緩解建設(shè)資金不足的問題。融資租賃模式在不改變經(jīng)營權(quán)的前提下，盤活存量資產(chǎn)，為新項目投資提供資金保障。

二、基于社會責(zé)任戰(zhàn)略的商業(yè)模式分析

交通基礎(chǔ)設(shè)施“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的屬性，要求交通投資企業(yè)在經(jīng)營過程中要實現(xiàn)“公共屬性”和“營利屬性”的統(tǒng)一，具體表現(xiàn)為企業(yè)履行社會責(zé)任與企業(yè)經(jīng)營的相統(tǒng)一。企業(yè)社會責(zé)任主要關(guān)注對企業(yè)利益相關(guān)者進行研究，包括股東責(zé)任、員工責(zé)任、用戶責(zé)任、伙伴責(zé)任、社區(qū)責(zé)任、社會公民責(zé)任和對子孫后代負(fù)責(zé)的可持續(xù)發(fā)展責(zé)任等。企業(yè)社會責(zé)任戰(zhàn)略逐步發(fā)展為企業(yè)管理的重要流派，管理學(xué)大師邁克爾?波特2006年在《哈佛商業(yè)評論》上撰文指出：只有通過戰(zhàn)略性地承擔(dān)社會責(zé)任，企業(yè)才能對社會施以最大的積極影響，同時收獲最豐厚的商業(yè)利益。

商業(yè)模式主要研究對象是利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)，如何在不同的利益相關(guān)者主體間實現(xiàn)交易關(guān)系的重構(gòu)，是企業(yè)社會責(zé)任戰(zhàn)略和商業(yè)模式研究研究的結(jié)合點。當(dāng)企業(yè)的社會責(zé)任行為對企業(yè)的利益相關(guān)者產(chǎn)生效用后，利益相關(guān)者反過來促進企業(yè)發(fā)展，增進企業(yè)的效益。概況來說，企業(yè)社會責(zé)任戰(zhàn)略是商業(yè)模式升級與創(chuàng)新的一個發(fā)展方向和指引，商業(yè)模式升級創(chuàng)新是實施企業(yè)社會責(zé)任戰(zhàn)略的重要載體和結(jié)果。

三、交通投資企業(yè)“政企戰(zhàn)略合作”商業(yè)模式研究

完整的商業(yè)模式體系包括資源能力結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、盈利模式、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，其中關(guān)鍵資源能力是創(chuàng)新商業(yè)模式的重點。根據(jù)以上分析，從交易方式、業(yè)務(wù)方式、融資方式等方面構(gòu)建“政企戰(zhàn)略合作”模式框架，闡述交通投資企業(yè)商業(yè)模式升級路徑。

（一）交易方式

政企戰(zhàn)略合作以“交通基礎(chǔ)設(shè)施投資+土地補償”合作為核心。政府以土地補償?shù)姆绞?，作價支付企業(yè)提供的交通服務(wù)，提高社會交通事業(yè)發(fā)展水平，提升區(qū)域土地及物業(yè)價值，創(chuàng)造“級差地租”和“超額地租”。企業(yè)通過土地開發(fā)拉長產(chǎn)業(yè)鏈，短期進行土地開發(fā)，中期進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，長期以路橋、軌道等交通設(shè)施運營以及物流服務(wù)業(yè)為主，實現(xiàn)長、中、短期投資收益均衡，促進政府、企業(yè)與社會的可持續(xù)發(fā)展。

（二）業(yè)務(wù)方式

一是全面拓展業(yè)務(wù)合作領(lǐng)域，按照國務(wù)院鼓勵投資等政策積極放開行業(yè)準(zhǔn)入，全面開展交通基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)、棚戶區(qū)改造和公租房等領(lǐng)域的合作，充分發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢，促進房地產(chǎn)、工程施工、建筑材料、工程管理等上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合；二是采用多種項目投資模式，除BOT模式外，探索BT、ROT、BLT、POT等多種項目投資模式，積極適應(yīng)政府購買公共服務(wù)要求。

（三）融資方式

一是依托企業(yè)開展資本運營。通過銀行貸款和上市公司進行融資，利用融資租賃等金融工具盤活存量資產(chǎn)，加速資產(chǎn)證券化。二是利用企業(yè)的資信評級，發(fā)行企業(yè)債券、中期票據(jù)、短期融資券、私募債券等直接融資工具，降低財務(wù)費用，拓展資金來源。三是成立交通產(chǎn)業(yè)投資基金，充分利用專業(yè)管理能力，吸收社會資本，促進區(qū)域交通事業(yè)加快發(fā)展。四是積極探索引進開發(fā)性金融，為城市建設(shè)提供長期資本。

四、結(jié)論與建議

交通投資企業(yè)與政府構(gòu)建全面的“政企戰(zhàn)略合作”模式，圍繞交通基礎(chǔ)設(shè)施投資招標(biāo)制度和利益補償機制兩個核心機制，整合資本、土地、人才、政策等多方資源，充分發(fā)揮交通投資運營企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，打通產(chǎn)業(yè)鏈、凝聚利益鏈、提升價值鏈，推動商業(yè)模式的升級重構(gòu)，實現(xiàn)政府、企業(yè)等多目標(biāo)共贏。

參考文獻：

[1]魏煒，朱武祥.重構(gòu)商業(yè)模式[M].北京：機械工業(yè)出版社，2012

篇6

[關(guān)鍵詞] 房價 地價 土地“招拍掛” 關(guān)系

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了持續(xù)上漲的趨勢,社會各界也開始普遍關(guān)注房地產(chǎn)市場,對于房價地價也形成了各種各樣的認(rèn)識。因此,我們有必要理智觀察、客觀分析、冷靜思考,對房價、地價和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式形成一個正確的認(rèn)識。

首先,房價的高低主要受什么影響呢?造成高房價的因素很多,包括房地產(chǎn)開發(fā)成本、市場供求關(guān)系,中國城市化率的提高等等。就我個人觀點認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看,雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本對房地產(chǎn)價格有著明顯的影響,但在市場經(jīng)濟的環(huán)境中,商品價格不再由計劃經(jīng)濟時期的成本加利潤決定,而是由商品供求關(guān)系決定,所以房地產(chǎn)的價格歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定。這是符合經(jīng)濟學(xué)的基本規(guī)律的。雖然房地產(chǎn)這個復(fù)雜的商品市場受國家政策的影響也很大,不過人們對房子的需求才是決定房價的根本因素。因此,當(dāng)前一些城市房價上漲,其根本原因就是這些城市的房地產(chǎn)需求大于供給。當(dāng)一個市場處于需求大于供給時,價格必然上漲。買房是中國人傳統(tǒng)觀念中的一部分,在很多人看來,“房子”就是“家”的前提。有了一個溫暖的小窩,才能建立一個溫馨的家庭。越來越多的人把奮斗目標(biāo)設(shè)成了買房、買車。顯而易見,房子在人們心中占有多么重要的地位。目前在中國很多城市中,對于房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求,自從進入2010年開始,80后的人們都邁向了30歲,這一群人結(jié)婚的剛性需求是不可小覷的購房大軍?？偠灾?雖然短期內(nèi),房價受政府出臺的各種政策的影響很大,但我堅信,從長遠(yuǎn)來看,真正決定房價的還是不同時期人們對于房屋的需求。

因此,我并不贊同高地價導(dǎo)致了高房價的說法,高房價是由需求大于供給的供求關(guān)系決定的。那么地價與房價是什么樣的關(guān)系呢?土地是構(gòu)成房地產(chǎn)的一個重要生產(chǎn)要素,在市場經(jīng)濟中,同樣地,土地的價格也是由土地的供求關(guān)系決定的,根據(jù)土地的供給與需求量,地價有其自己的變化規(guī)律。但由于土地的需求量即指房地產(chǎn)商購買的土地量,而房地產(chǎn)商會買多少土地在一定程度上受房價的影響,即開發(fā)商會根據(jù)銷售收入以及獲得的利潤,制定置地計劃。因此,雖然房價與地價都存在著各自的變化規(guī)律,地價的變化卻存在著滯后的現(xiàn)象,并且在一定程度上受房價影響。

下面將從房地產(chǎn)商的角度舉例做具體分析以便于讀者理解。當(dāng)投資者競投土地時,首先想到的肯定是這個土地建成后會賣多少錢,再扣去投資者所估計的建設(shè)成本、稅費等等,投資者估算得到自己認(rèn)為合適的購買土地的成本,同時,投資者將其與所擁有的可支配資金綜合考慮決定是否購買土地。所以,當(dāng)房價上漲時,土地的價格也會相應(yīng)的上漲,是因為投資者因為銷售收入的增加,有了更大的購買土地資金空間,可以接受更高的土地價格。2009年全國主要城市地價監(jiān)測報告也表明,在一系列“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策措施刺激下,我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步顯現(xiàn)并增強,總體形勢積極向好。1～11月,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持快速增長,同比增長32.10%,其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資持續(xù)走高,同比增長17.8%; 12月全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比連續(xù)10個月上漲,價格指數(shù)的同比漲幅7.80%。從下圖我們可以看出,2009年全年,各大中城市地價水平隨房價水平變動,受房價影響。但是,導(dǎo)致地價上漲的因素還有很多,比如土地稀缺、資源短缺等等。

那么,土地招標(biāo)拍賣掛牌的出讓方式是否導(dǎo)致了高地價呢?

招標(biāo)拍賣掛牌供地與協(xié)議供地出讓方式相比,市場的透明度更強,參與者的競爭也更激烈,最后的交易價格也更能反映真實的土地市場價值。招標(biāo)拍賣掛牌供地政策只是通過市場競爭將原本真實的土地市場價格顯示出來。而且,通過實施“招拍掛”供地制度使土地價格更加透明后,房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過公平競爭取得土地,這樣,開發(fā)商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此,健康、規(guī)范的市場可以促使開發(fā)商生產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。同時,政府也可以通過賣土地得到充足的資金,去建設(shè)更多的廉租房屋以及經(jīng)濟適用房來解決低收入群體的住房問題。所以,招標(biāo)拍賣掛牌的出讓方式并沒有導(dǎo)致高地價的出現(xiàn),反而促使了一個更健康的房地產(chǎn)交易環(huán)境的出現(xiàn),規(guī)范了房地產(chǎn)交易中的行為,促使其形成了較真實的土地市場價值。

下面再從開發(fā)商的角度做進一步分析。開發(fā)商作為市場經(jīng)濟中的經(jīng)濟人,必然會從自身利益出發(fā),認(rèn)真研究市場,即使個別人可能有沖動的時候,但從總體上看,決不會因為土地通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓了,開發(fā)商就集體失去理智而瘋狂競爭購買土地。但需要指出的是,目前的“招拍掛”出讓方式仍然存在一些弊端,其可能在一定程度上對地價造成影響,但我們必須承認(rèn)這種新方式已經(jīng)在原有協(xié)議出讓方式的基礎(chǔ)上有了很大的進步。我相信,通過大量的實踐校驗,政府會逐步完善“招拍掛”出讓方式,使市場向更健康的方向發(fā)展?？偟膩碚f,“招拍掛”只是一種工具,土地稀缺、土地供應(yīng)不足以使地價過高,令房子供應(yīng)不足,供不應(yīng)求才是地價樓價上漲的主要原因。

總結(jié):本文就目前很多熱點話題進行了淺析,包括影響房價、地價上漲的主要因素,房價與地價之間的關(guān)系以及地價與土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式之間的關(guān)系。我認(rèn)為,決定房價、地價上漲的都是市場中的供求關(guān)系,其他因素只在短期內(nèi)對存在一定的影響。通過本文的分析,目的使人們更清晰的認(rèn)識房地產(chǎn)市場,理性購房。

參考文獻:

篇7

【關(guān)鍵詞】　城市軌道交通;　融資模式;　政府融資;　市場化融資

長期以來，我國軌道交通緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大，僅靠政府投資是不現(xiàn)實的。為了解決資金，加快我國軌道交通建設(shè)的步伐，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強城市快速軌道交通建設(shè)管理的通知》(國發(fā)辦[2003]81號文)，提出實行投資渠道和投資主體多元化，鼓勵資本以合資、合作或委托經(jīng)營等方式參與軌道交通投資、建設(shè)和運營。

1城市軌道交通項目融資模式

城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。

1.1政府融資模式

政府融資以政府信用為基礎(chǔ)，通過特定的政府融資主體展開，實行“政府職能、運作”。其融資主體是經(jīng)政府授權(quán)，代表政府進行軌道交通建設(shè)的具備法人資格的實體。

資金來源渠道主要包括:(1)政府財政撥付的資本金(自有資金)，包括各級政府的財政預(yù)算內(nèi)資金、城市建設(shè)基金、土地批租收入、人防專項資金、地方政府按規(guī)定收取的各種費用及其他預(yù)算外資金等;(2)國債資金;(3)國內(nèi)政策性銀行的政策性貸款;(4)境內(nèi)外發(fā)行國際債券;(5)向外國政府或國際組織貸款;(6)依托于政府信用的商業(yè)貸款等。

政府投融資主體采用直接投資方式進行投資，既可以采取獨資方式，也可以采取控股、參股或其他方式進行。政府投融資主體代表政府以股權(quán)方式投入，其他企業(yè)的資金依法享有股東權(quán)益，一般不享有政府行政管理職能。

1.2市場化融資模式

市場化融資是以企業(yè)信用或項目收益為基礎(chǔ)，以商業(yè)貸款、發(fā)行股票等商業(yè)化融資為手段，籌集資金并加以運用的金融活動。

市場化融資的主要融資渠道有:(1)項目融資，包括PPP、BOT、BOO、TOT、ABS等;(2)國際金融機構(gòu)貸款，包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行貸款等;(3)租賃融資;(4)國內(nèi)商業(yè)銀行的商業(yè)性貸款;(5)私募發(fā)起人、發(fā)行股票等股權(quán)融資;(6)依托企業(yè)信用發(fā)行企業(yè)債券;(7)留存收益等內(nèi)源融資;(8)國外政府貸款。

1.3政府融資模式與市場化融資模式的比較

政府融資能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。其融資量的大小，取決于政府的財政能力和所能提供的信用程度。缺點是對政府財政產(chǎn)生壓力，受政府財力和能提供的信用程度所限，融資能力不足;不利于企業(yè)進行投資主體多元化的股份制改制，不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。

市場化融資可以吸收其他投資者參與項目建設(shè)，減輕對政府財政的依賴，完成投資主體多元化的股份制改造。缺點是融資速度慢;企業(yè)信用融資受企業(yè)信用程度所限，融資能力有限;可靠性較差，操作復(fù)雜。

2探索新的融資模式

2.1城市軌道交通建設(shè)投融資與土地儲備機制相結(jié)合

根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃，政府土地儲備機構(gòu)對軌道交通站點周邊一定范圍內(nèi)土地進行儲備，通過土地儲備運作機制，將土地增值收益納入土地儲備專項資金，支持軌道交通的建設(shè)。

其運作的基本思路是:政府部門劃出站點周邊一定范圍的土地資源，明確軌道交通建設(shè)單位、土地儲備機構(gòu)對站點周邊建設(shè)區(qū)、實施區(qū)和控制區(qū)范圍，將納入儲備與投融資機制的土地分期、分批地由授權(quán)成立的土地儲備運作機構(gòu)負(fù)責(zé)開發(fā)，由該機構(gòu)和政府取得地塊的控制權(quán)。在土地開發(fā)過程中，土地儲備機構(gòu)承擔(dān)部分投融資責(zé)任，由其融資后實施土地收購、儲備和整理開發(fā)，將生地變熟地，再在土地一級市場上進行公開招、投標(biāo)，將土地轉(zhuǎn)讓給土地經(jīng)營者(大多為房地產(chǎn)開發(fā)商)，獲得土地開發(fā)升值效益，部分專項資金用于投融資，部分進入土地儲備基金。

2.2國內(nèi)銀行境外籌資

建設(shè)銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項目，在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設(shè)銀行與法國外貿(mào)銀行的政府貸款、中國建設(shè)銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設(shè)銀行作為貸款的轉(zhuǎn)貸行，法國巴黎國民銀行、法國興業(yè)銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行，法國外貿(mào)銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內(nèi)其他城市借鑒。

2.3設(shè)立城市軌道交通投資基金

投資基金是一種機構(gòu)性集體化投資工具和融資方式，基金發(fā)起人以發(fā)行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業(yè)投資機構(gòu)管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。

通過設(shè)立城市軌道交通產(chǎn)業(yè)投資基金，可以在較短的時間內(nèi)籌集到較大規(guī)模的長期建設(shè)資金，實現(xiàn)儲蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化，并以股權(quán)形式投資于城市軌道交通領(lǐng)域。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風(fēng)險，而且可以直接提高項目資本金比例。我國的國民儲蓄已經(jīng)突破13億元人民幣，并繼續(xù)呈現(xiàn)高增長態(tài)勢，如果能夠化儲蓄為投資，就能為產(chǎn)業(yè)投資基金提供豐富的資金供給。此外，各類公益性基金和保險基金、養(yǎng)老基金也可以為城市軌道交通產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展開拓另一條重要的資金渠道。

2.4民間主動融資

民間主動融資PFI(Private-Finance-Initiative)是以私人資本和貸款方式進行融資的。通過招投標(biāo)，獲得特許權(quán)的民間財團負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)和維護，并在特許期結(jié)束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務(wù)地歸還政府，屆時政府可以自己繼續(xù)經(jīng)營也可以在項目的有效壽命期內(nèi)另行招標(biāo)。這種方式在國外許多國家得到，如:芬蘭的收費公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區(qū)的西區(qū)海底隧道由西區(qū)海底隧道股份公司采用PFI方式于1997年建成，價值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力，F(xiàn)PI模式將隨著我國投資與體制的完善而在軌道交通項目建設(shè)中起到重要的作用。

2.5地鐵與房地產(chǎn)捆綁式開發(fā)

其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業(yè)開發(fā)、地鐵廣告經(jīng)營權(quán)、車站冠名權(quán)、車站多媒體車輛運行信息顯示間隙的廣告權(quán)以及等等。

3融資風(fēng)險

融資活動中存在著各種風(fēng)險。融資風(fēng)險有可能使投資者、項目法人、債權(quán)人等各方蒙受損失，所以應(yīng)對融資方案中存在的風(fēng)險進行識別、比較，并提出規(guī)避風(fēng)險的措施。

城市軌道項目的融資風(fēng)險主要包括:資金供應(yīng)風(fēng)險、風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、信用風(fēng)險、及風(fēng)險等。

3.1資金供應(yīng)風(fēng)險

資金供應(yīng)風(fēng)險是在項目實施過程中由于資金不落實，導(dǎo)致建設(shè)工期延長，工程造價上升，使原定投資效益目標(biāo)難以實現(xiàn)的可能性。

導(dǎo)致資金供應(yīng)風(fēng)險的因素包括:(1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現(xiàn)承諾;(2)原定發(fā)行股票、債券計劃不能實現(xiàn);(3)既有法人由于經(jīng)營狀況惡化，無力按原計劃出資。

為防范資金供應(yīng)風(fēng)險，應(yīng)認(rèn)真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實力強、既往信用好、風(fēng)險承受能力強的投資者。

3.2金融風(fēng)險

項目的金融風(fēng)險主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風(fēng)險及匯率風(fēng)險。

利率隨金融市場情況而變動，未來市場利率的變動會引起項目資本成本發(fā)生變動。如果采用浮動利率，則項目的資金成本會隨著利率的上下浮動而變動;如果采用固定利率，項目的資金成本不會隨著未來利率的下降而下降，但相對成本將升高。為了防范利率風(fēng)險，應(yīng)對未來利率的走勢進行分析，以確定采用何種利率。

如果項目使用了外匯貸款，未來匯率的變動會引起項目資金成本發(fā)生變動以及未來還本付息費用支出的變動。為了防范匯率風(fēng)險，應(yīng)對外匯的匯率走勢進行分析，以確定外匯幣種及結(jié)算方式。

3.3生產(chǎn)風(fēng)險

對于地質(zhì)條件及拆遷復(fù)雜的項目會項目的工期，而對于貸款比例較大的項目，能否按期開工、完工并開通運營則受所融取資金的影響。生產(chǎn)風(fēng)險主要通過一系列的融資文件和信用擔(dān)保協(xié)議來防范。應(yīng)對不同的生產(chǎn)風(fēng)險時，應(yīng)設(shè)計不同的合同文件，就材料、勘測設(shè)計、施工設(shè)備的租賃、運輸?shù)群炗営屑s束力強的長期合同，在項目文件中訂立嚴(yán)格的條款與涉及承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商的有延期懲罰、固定成本，以及項目效益和效率的標(biāo)準(zhǔn)。

3.4信用風(fēng)險

為防范信用風(fēng)險，應(yīng)在建設(shè)和運營過程中，對于勘測、設(shè)計、施工及材料設(shè)備供應(yīng)等均采用公開招標(biāo)的方式，選擇資信狀況良好、技術(shù)力量和資金雄厚的承包商和供應(yīng)商，把信用風(fēng)險降低到最低限度。

3.5政治及法律風(fēng)險

政策的穩(wěn)定性以及特許權(quán)、稅收等因素的變化屬于政治風(fēng)險。政治風(fēng)險的防范只能依靠國際與國家的力量及法律法規(guī)予以保護。

如果國外貸款比例較大，管理法律風(fēng)險的最好辦法是從項期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風(fēng)險進行系統(tǒng)、全面的，制定相應(yīng)防范措施，防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。

4結(jié)束語

城市軌道交通建設(shè)資金投入巨大，融資能否順利如期完成，是決定能否正常運營并還本付息的關(guān)鍵所在。目前國內(nèi)關(guān)于城市軌道交通項目的融資渠道還比較單一，大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內(nèi)政策性銀行的貸款。所以，只有積極借鑒國外經(jīng)驗，探索新的融資模式并對其風(fēng)險進行識別規(guī)避，才能促進我國城市軌道交通的健康快速。

[1]國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項目評價與參數(shù)(第三版)[M].北京:計劃出版社，2006.

[2]莊焰，王京元，呂慎.深圳地鐵4號線二期工程項目融資模式研究[J].經(jīng)濟建筑，2006(9):19-22.

[3]王灝.關(guān)于北京軌道交通投融資問題的研究與建議[J].地鐵與輕軌，2003(1):4-10.

[4]朱巍，安蕊.城市軌道交通建設(shè)采用PPP融資模式的探討[J].鐵道運輸與經(jīng)濟，2005，27(1):26-28.

篇8

在這場“三舊”改造運動中，一種土地出讓方式――“協(xié)議出讓”重新引發(fā)了人們的關(guān)注。2004年之前，大量的農(nóng)用地被無節(jié)制地以統(tǒng)征統(tǒng)購的方式轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并以協(xié)議出讓的方式歸至房地產(chǎn)公司名下，曾導(dǎo)致大量的腐敗和國有資產(chǎn)流失。2004年之后這一土地出讓方式曾經(jīng)逐漸退出人們的視野，被招拍掛取而代之。

但在今時土地日益緊缺、土地價值飆升、房價泡沫化的大背景下，招拍掛這一政府主導(dǎo)壟斷的土地出讓模式又招至如潮的批評。協(xié)議出讓方式在“三舊改造”中的頻頻閃現(xiàn)，是否正預(yù)示著土地出讓方式多元化的到來?在土地出讓制度反復(fù)流變的背后，又隱藏著怎樣的利益角逐?

“協(xié)議出讓”

“實際上，261號文和去年省里下的78號文是一回事，佛山本身在實質(zhì)上的突破并不大?！?月11日，佛山市一名投資于舊城改造的商人張恒(化名)對本刊記者記。

佛山市2009年10月26日出臺《關(guān)于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見》(261號文)，在這一實施意見中，針對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的三舊改造模式中，包括了一種運作方式：“鼓勵原土地使用權(quán)人自行進行改造，其涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途以及延長土地使用年限的，可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓?！?/p>

78號文指的則是2009年8月廣東省下發(fā)的《關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》。在這一文件中，提到了三種改造模式：原先屬于國有土地的，如果權(quán)屬改變，進行協(xié)議出讓或者“招拍掛”；原先屬于集體土地的，被征收后再進行“招拍掛”，同時該土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?；還有一種則是，原先屬于集體土地的，可進行流轉(zhuǎn)，改變使用權(quán)人，但不改變其集體土地性質(zhì)。

這被外界解讀為協(xié)議出讓的土地出讓方式又重出江湖。在今年3月間，國土資源部調(diào)研組也在粵組織關(guān)于土地利用的調(diào)研，佛山的舊城改造又因其規(guī)模龐大，因此受到關(guān)注。

根據(jù)《佛山三舊改造規(guī)劃(2009～2020)》，佛山“三舊”改造總用地規(guī)模為16866公頃(折約25.3萬畝)。其中1日城鎮(zhèn)2000公頃(3萬畝)，舊廠房11333公頃(17萬畝)，舊村居3533公頃(5.3萬畝)。

“目前真正按照這一方式做的并不多，在佛山禪城區(qū)，只有佛塑公司一家被允許自行改造舊廠房。如果是集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地出讓，目前仍然是要經(jīng)過收購儲備的流程?！睆埡阏f。

這正是目前協(xié)議出讓中的難點，按照國土資源部相關(guān)法規(guī)，經(jīng)營性土地的出讓都需經(jīng)過公開的招拍掛，如果土地使用權(quán)改變后允許協(xié)議出讓，其中政府角色如何定位，出讓價格如何確定標(biāo)準(zhǔn)，目前都還沒有出臺具體的細(xì)則依據(jù)?！霸瓌t上是只要區(qū)政府同意就可以了。目前來看突破口可能會在南海區(qū)?！睆埡阏f。

佛山是珠三角土地開發(fā)強度較大的區(qū)域，開發(fā)強度達到了30％。隨著市區(qū)國有建設(shè)土地供應(yīng)的日趨緊張，“特別是商改項目，勢必要向集體建設(shè)用地伸手?！睆埡阏f。而據(jù)佛山市三舊改造辦公室的官員向記者透露，261號文下發(fā)之后，目前已申請?zhí)岢龇康禺a(chǎn)開發(fā)的項目達到了申報三舊改造項目的20％～30％。

集體建設(shè)用地的出讓和租賃也是目前佛山地區(qū)開發(fā)商著眼的一種方式。廣東省曾在2005年6月出臺了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，提出了集體建設(shè)用地可以國有土地同地同價同權(quán)的辦法進行出讓和租賃，但禁止用于商品房開發(fā)和住宅建設(shè)。

除了佛山，深圳目前也是珠三角地區(qū)嘗試在舊城改造中進行土地協(xié)議出讓模式的另一個地區(qū)。

早在2006年底，深圳就開始認(rèn)可在舊城改造中采取協(xié)議出讓方式。但在2008年底，深圳擔(dān)憂與國土資源部政策相悖，又禁止了協(xié)議出讓的方式。隨著省府78號文的出臺，2009年12月，深圳出臺了《深圳市城市更新辦法》，該辦法提出，在符合城市規(guī)劃的條件下，權(quán)利人可自行改造，自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權(quán)，還明確了更新改造的地價收取標(biāo)準(zhǔn)。

而在三舊改造中允許協(xié)議出讓的方式，在深圳市社科院城市營運中心主任高海燕看來，是“承認(rèn)市場利益主體的多元化”，“三舊改造涉及與原住民的利益分享機制，以往的做法是土地的增值大部分被政府和開發(fā)商拿走了，推進一向都很難，此舉有利于調(diào)動村民和村集體的積極性?！彼麑τ浾哒f。

按照廣東省省長黃華華的說法，廣東“三舊”改造的突破政策，乃是廣東省向國土資源部積極爭取而謀得的“先行先試”機會，政策試點期限僅為3年。

“定向協(xié)議出讓”

雖然在“三舊”改造中協(xié)議出讓的案例突破目前仍不明朗。但事實上，在以往珠三角的許多舊改項目中，都可窺見名義上雖為招拍掛，實則為變相協(xié)議出讓的方式。開發(fā)商提前介入城中村改造，一二級市場開發(fā)聯(lián)動的模式并不在少數(shù)。

今年2月，新鴻基地產(chǎn)在佛山便作為唯一競拍人，以47.05億元拿下了瀾石舊改項目的最后4塊土地。在廣州，琶州村、白云新城、林和新村；在深圳，崗廈村等的改造，都存在這一模式。

2009年9月，保利地產(chǎn)以底價1.42億元奪得琶洲村40萬平方米的巨型地塊。該舊城改造項目雖為公開招標(biāo)，但在轉(zhuǎn)讓資質(zhì)上設(shè)定了一個“量身定做”的條件，其中最為苛刻的出讓條件是競得人須在出讓地塊成交后30日內(nèi)，按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補償安置和開發(fā)建設(shè)協(xié)議》。

眾所周知，舊城改造由于涉及利益復(fù)雜，不可能在短期內(nèi)與村集體簽訂拆遷補償協(xié)議，除非提前協(xié)商溝通好。

2009年10月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司未經(jīng)競價以11.22億元的底價竟得廣州白云新城4幅商業(yè)地塊。其資質(zhì)要求條件亦為“量身定做”：注冊資本超過15億元、近兩年凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)分別超過20億元和120億元；要求不少于200萬平方米大型商業(yè)中心的開發(fā)經(jīng)驗。摘牌方還要確保大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。

去年，廣氮地塊、東沙醫(yī)藥港等地塊在招拍掛過程都被指是“定向協(xié)議”。在最近廣州啟動的楊箕村舊改項目中，雖然目前掛牌程序仍未啟動，但地產(chǎn)圈內(nèi)人士已知道富力集團已經(jīng)介入。

“這樣的方式在三舊改造中是比較普遍的。”廣州一家開發(fā)商人士告訴記者。由于三舊改造，特別是城中村改造中，涉及拆遷補償?shù)纫幌盗新闊﹩栴}，政府一般提前圈定開發(fā)商。按照土地一級開發(fā)的模式，

開發(fā)商進行土地開發(fā)的利潤被限定在8％，但由于前期開發(fā)商要投入大量資金進行賠償和拆建、回遷房的建設(shè)，在前期工作做完之后，政府在進行掛牌的過程中，會制定一系列的量身定做條款，確保開發(fā)商拿到該地塊。

“政府和開發(fā)商會在掛牌的總地價上協(xié)商好，底價的制定就是雙方達成的協(xié)議。如果拍賣價格高于雙方當(dāng)初協(xié)議價，政府會將差價返還至開發(fā)商?；蛘呤且缘貎r返還的方式，或者是以其他名義進行返還，比如配套建設(shè)資金、獎勵資金、調(diào)高容積率等形式。”上述人士說。

三舊改造可以釋放大量的土地供應(yīng)，根據(jù)廣州各個區(qū)上報“三舊辦”的數(shù)據(jù)，納入“三舊改造”的土地規(guī)模為370平方公里。而2009年廣州10區(qū)供應(yīng)的建設(shè)用地為18.81平方公里，按照這一供應(yīng)量來計算，僅“三舊改造”釋放出來的土地，就可滿足20年的供應(yīng)需求。這對開發(fā)商而言，無疑是一塊巨大的蛋糕。類似的“定向協(xié)議”方式最終會在這場利益角逐中扮演什么角色，對新一輪土地開發(fā)中出讓模式規(guī)范也是一個挑戰(zhàn)。

“招拍掛”之后的雙重壟斷

不管是協(xié)議出讓還是“定向協(xié)議”的土地出讓方式，都引來了外界對于不規(guī)范、不公平和暗箱操作的擔(dān)心，這與歷史上這一土地出讓方式曾導(dǎo)致的政府腐敗和土地賤賣有關(guān)。但頗具諷刺意味的是，協(xié)議出讓所獲得的一部分掌聲，又與目前以招拍掛為主的土地出讓方式形成了政府在土地供應(yīng)上形成的完全壟斷方式，并導(dǎo)致地價飆升，地王頻出，進而間接推動房價不停高漲有關(guān)。

2004年，國土資源部發(fā)出著名的“71號文件”，以2004年8月31日為限，此后全國一律實行房地產(chǎn)經(jīng)營性土地“招拍掛”出讓。這個被開發(fā)商稱為“大限”的日子是土地供應(yīng)方式變革的重大轉(zhuǎn)折點，從此，土地權(quán)益各方博弈逐漸增強。

2004年之后，各個地方政府紛紛成立了土地儲備中心(或土地開發(fā)中心)，對土地進行收儲、規(guī)劃、開發(fā)和招拍掛，實行集約用地，同時利用土地儲備供應(yīng)來對市場房價進行供需平衡的調(diào)節(jié)。在制定下一年度的供地計劃之前，政府釋放的信號是土地供應(yīng)充足，供需不會出現(xiàn)緊張，借此打消市場上關(guān)于土地供應(yīng)吃緊，房價將繼續(xù)上漲的信號。

但事實上，除了借用招拍掛方式加強了政府土地壟斷供應(yīng)之外。調(diào)節(jié)地價和房價的功能被證明是落空的。招拍掛之后，開發(fā)商一邊抱怨地荒，一邊又在大肆搶地。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江向記者表示，據(jù)初步統(tǒng)計，目前廣州市10區(qū)有30平方公里的住宅用地掌握在開發(fā)商手中，加上從化和增城兩市，共40平方公里。這些地塊有的是“8?31”大限前補辦手續(xù)獲得的、有的是后來通過招拍掛獲得的，都是已經(jīng)領(lǐng)取了建設(shè)用地通知書的地塊。

在銀行信貸對開發(fā)貸和土地貸款寬松的環(huán)境下，政府每出讓一批，開發(fā)商就高價收購一批。誕生的“地王”，開發(fā)商用來建造偏向少數(shù)富有階層的高檔住宅或儲而不開發(fā)，與政府設(shè)想通過增加土地供應(yīng)，建造中低價位住宅從而調(diào)控房價的初衷背道而馳。也使得土地供應(yīng)上的政府壟斷疊加上了開發(fā)商壟斷。

根據(jù)上市公司資料統(tǒng)計，2009年，萬科、保利、中海等十大房企在一線城市的土地儲備約為4100萬平方米。而在二三線城市的土地儲備量近17480萬平方米。恒大集團是中國土地儲備最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，截至2009年。其在全國的土地儲備已超過5000萬平方米，57個項目分布在25個主要城市。

國土資源部副部長負(fù)小蘇曾公開表態(tài)：“截至2009年年底，全國仍然約有1萬公頃閑置土地?！倍?005年以來，全國產(chǎn)生的“地王”，一半以上至今沒有開發(fā)。

實際上，通過供地計劃來進行調(diào)控的方向是錯誤的，地方政府對囤地的打擊不力才是主要的原因。為此，2009年12月，財政部、國土資源部等五部委聯(lián)合出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商拿地，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。并加大打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，多個閑置不開發(fā)的地王被處罰或收回。在廣州，廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，至今已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里。

而隨著一級城市土地供應(yīng)的價格高漲，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向城郊和二三級城市，以城市綜合開發(fā)、旅游地產(chǎn)、定向招商的名義，仍然在繼續(xù)進行大規(guī)模的圈地。

土地經(jīng)營者

與集約用地、調(diào)控需求的功能落空相比，實行招拍掛之后土地儲備中心在抬升地價，實現(xiàn)土地價值最大化，獲取土地出讓金上。卻是戰(zhàn)果累累。而為了經(jīng)濟利益，政府強拆強建導(dǎo)致的惡性在土地招拍掛之后呈現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)的現(xiàn)象。

2009年，全國土地出讓總價款達1.59萬億元人民幣，同比猛增六成有余。按照分稅制改革后土地出讓金收成中央和地方三七分成的原則，土地出讓金收入撐起了地方政府40％-50％的財政收入。土地收儲生財甚至成為了地方國企脫困、市政配套工程建設(shè)的主要資金來源。

在這樣的利益驅(qū)動機制下，在招拍掛中，地方政府甚至聯(lián)手開發(fā)商將土地價格越拍越高，獲得巨大溢價收益?！氨Ｕ闲宰》坑玫氐耐恋亻_發(fā)成本大概在2000元，平方米左右?！睆V州市住房保障辦計劃工程處副處長吳健雄對記者說。相對應(yīng)的是，2009年廣州一些科學(xué)城的土地拍賣價格都已在7000元／平方米之上，全年中心6區(qū)房價已達11883元，平方米。

“政府在進行招拍掛之前，為了提高土地拍賣的價格，聯(lián)合開發(fā)商進行概念制造，比如城市新CBD，要建立某某中心之類的概念。在拍賣之前，也會暗地里與開發(fā)商進行聯(lián)手，將土地價格炒高?！狈鹕揭患议_發(fā)商人士對記者說。

這家企業(yè)曾經(jīng)在某市舊城改造招拍掛中接受街道辦事處的邀請，前往拍賣現(xiàn)場進行舉牌，“本地企業(yè)以神秘投標(biāo)人的身份出現(xiàn)，私底下和政府協(xié)商好，拍成拍不成都可以退回競拍保證金。我們只管舉牌，一旦落拍，政府方面會以出讓金繳納不足等理由退回重拍。目的在于炒高價格，讓外地開發(fā)商接手?！弊罱K該舊改項目以75.1億元的價格被一家香港開發(fā)商拿下。

“土地儲備中心最大的問題是用非市場化的行政手段進行土地收儲，然后再以市場化的拍賣手段進行拍賣，兼具了裁判員和運動員的角度。以土地收儲為主的地方融資平臺是新時期最大的紅頂商人?！北本┎疬w律師張興奎對記者說，他認(rèn)為中國當(dāng)前的土地儲備制度和《土地儲備管理辦法》正在形成“新的社會不公”，“通過造成土地供求緊張從而實現(xiàn)政府的與民爭利”。

行政手段進行收儲指強行拆遷和征收，土地價值評估沒有第三方的參與，沒有公布透明的操作方式。這使得大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地過程中原土地使用權(quán)人沒有分享到土地增值的紅利。

雖然在土地出讓中獲得了高額的收益，但這一部分收入并未真正用之于民，2009年廣東全省國有土地使用權(quán)出讓金收入高達996.1242億元。

“現(xiàn)時這種依賴土地出讓金的制度，養(yǎng)成懶惰政府。不去培育高新產(chǎn)業(yè)，不去扶持技術(shù)創(chuàng)新，不去進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不去挖掘經(jīng)濟發(fā)展的空間。”高海燕說。

種種矛盾糾集，使土地招拍掛制度到了一個需要改革的臨界點。如何深化土地制度改革，加快建立多元主體的土地供給體系，改變市場壟斷格局，限定政府權(quán)力已到了關(guān)鍵時候。

沒有足夠的時間做不好投資

李志軍

在和廣大投資者接觸的過程中，不止一次聽到這樣的經(jīng)歷：我知道那是一只好股票，就是拿不住。更有的投資者說，幾乎所有翻倍的股票都曾經(jīng)買過。就是漲一點就賣了。這個問題實際上是長期投資者面臨的真正困難，是長期投資者真正的挑戰(zhàn)，也是關(guān)系長期投資者成敗的硬功夫。

今天我們從另外一個角度來分析這個問題。有同事從美國買了一本爾街投資專家的書，該專家提出一個觀點――10年間，如果把漲幅最大的10天抽走的話，總體的投資業(yè)績就會少了約1/4，換句話說，這10天中的1天可以頂3個月。

那么中國股市是否也具備了上述特點呢?看看數(shù)據(jù)：自2000年4月28日至2010年4月29日，上證指數(shù)的累計漲幅為81.73％。但在這10年的時間里，如果剔除漲幅最大的10個交易日，這10年的累計收益率為-1.95％。換句話說，這10天的收益超過了10年總的收益，實在是相當(dāng)驚人；若是剔除漲幅最大的20個交易日，10年投資收益率將變成-56.90％，換句話說，在過去的10年中，如果你錯過了這20個交易日，在大盤上漲超80％的情況下。你最多將虧損56.90％。

乍聽之下，似乎很難讓人接受，但結(jié)論的確如此。所以，您會常從報章或朋友處得知買股票的大部分都虧了錢。上述研究也印證了這樣的邏輯――做股票如果不堅持長期投資。就容易錯過那些大幅上漲的日子。虧錢的概率加大也就不足為奇了。

上述信息給我們怎樣的啟示呢?

首先，短線交易實在不易，很多人會盤算：我如果只做10無可以抵上別人10年，不是太棒了嗎?說實話。我不相信有人可以做到，所以干脆斷了這個念頭。不少扶梯分析的朋友出大多沒能精準(zhǔn)預(yù)測，所以對沒把握的短期投機盡可能不碰。

篇9

土地聯(lián)合經(jīng)營合同范文1甲方：

乙方：

為了積極響應(yīng)國家綠化造林政策，提高農(nóng)村土地的綜合利用價值，以經(jīng)濟效益為主兼顧生態(tài)和社會效益，依據(jù)農(nóng)村土地經(jīng)營的相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)甲乙雙方共同商議特制定本協(xié)議。

一、甲方自愿將本村 畝土地(涉及農(nóng)戶 戶，名冊附后)與乙方進行合作開發(fā)經(jīng)營，主要用于綠化造林。

二、合作開發(fā)時間為 年，從 年 月 日起至 年 月 日止，期滿后可按相關(guān)法律法規(guī)辦理相關(guān)繼續(xù)合作手續(xù)。

三、合作開發(fā)期間，所辦林權(quán)權(quán)屬歸乙方所有，享受種植項目造林和管護補助資金歸乙方所有并全部用于生產(chǎn)建設(shè)，乙方通過其它渠道獲得的用于生產(chǎn)建設(shè)的資金也歸乙方所有并全部用于生產(chǎn)建設(shè)，如果合作開發(fā)的土地被征收征用，土地賠償資金歸甲方農(nóng)戶所有，地上附著物賠償資金按照甲乙雙方的利益分配比例進行分配。

四、合作方式：甲方以土地作為合格資本與乙方進行合作，乙方不需向甲方支付土地租金，合作期間甲方不出資，所有建設(shè)及管理資金由乙方全部負(fù)責(zé)。

五、效益分配：每年雙方熟地按5:5的比例進行效益分配，荒坡按每年4:6，甲方40%，乙方60%的比例效益進行分配。合作開發(fā)期間，如果由于乙方投入不足或經(jīng)營管理不善，不能產(chǎn)生或達到預(yù)期效益，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾土謽I(yè)主管部門認(rèn)定同意后，甲方有權(quán)收回自主經(jīng)營或另尋合作伙伴，但只能從事林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

六、本協(xié)議是甲乙雙方經(jīng)過平等有效協(xié)商的結(jié)果，雙方均知曉全部條款內(nèi)容，在協(xié)議履行過程中也可簽訂相關(guān)補充協(xié)議，作為本協(xié)議的附件，具有同等法律效力。

七、甲乙雙方在協(xié)議履行過程中，如果發(fā)生雙方不可調(diào)和的爭議或矛盾，當(dāng)事任何一方均有權(quán)申請仲裁或直接和法院起訴。

八、本協(xié)議共4份，甲乙雙方各持一份，當(dāng)?shù)卣舸嬉环?，林業(yè)部門留存一份，甲方負(fù)責(zé)復(fù)印后分發(fā)給所有涉及合作開發(fā)的農(nóng)戶保存。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地聯(lián)合經(jīng)營合同范文2甲方：

乙方：

經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，本著合法經(jīng)營、公平公正的原則，就位于乙方東至，西至，南至地，由甲方全部投資養(yǎng)殖，種植業(yè)，經(jīng)過充分醞釀，就聯(lián)合經(jīng)營土地的有關(guān)事宜，達成如下協(xié)議：

一、甲方承諾投入資金捌仟萬元(￥：80000000.00元)以上，負(fù)責(zé)修建圈舍，并購置牛、羊進行養(yǎng)殖，同時購入樹苗進行栽培種植。

二、聯(lián)營期限從20xx年11月9日至2043年11月9日止。

三、經(jīng)營利潤的分配：甲方占利潤的81%，乙方占利潤的19%。

四、乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地、水、電、道路建設(shè)等相關(guān)事項。

五、甲方承諾土地經(jīng)營所產(chǎn)生的所有費用;

六、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地聯(lián)合經(jīng)營合同范文3甲方： 身份證號碼;

乙方： 身份證號碼;

丙方： 身份證號碼;

甲方在××公司承包的《 》，就該《建筑工程施工合同》承包范圍及內(nèi)容經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，由三方聯(lián)合按比例投資完成甲方與《

》項目開發(fā)商負(fù)責(zé)人 簽訂的《建筑工

程施工合同》工程項目內(nèi)容。為進一步落實各方的權(quán)利義務(wù)，訂立本合同。

第一條 聯(lián)合宗旨、項目和范圍

聯(lián)合經(jīng)營宗旨：共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險 聯(lián)合經(jīng)營項目：建筑工程

第二條 聯(lián)合投資各方均以該項目開發(fā)負(fù)責(zé)人 與甲方所簽訂的《 》工程前期墊資價款作為聯(lián)合投資范圍。

第三條 聯(lián)合投資方式、比例、核算方式

投資方式：

(1)甲方以現(xiàn)金作為投資。(投資 )

(2)乙方以現(xiàn)金作為投資。(投資 )

(3)丙方以現(xiàn)金作為投資。(投資 ) 投資比例：

(1)甲方占工程項目的 %(按 %出資，承擔(dān)虧損，享受分紅)。

(2)乙方占工程項目的 %(按 %出資，承擔(dān)虧損，享受分紅)。

(3)丙方占工程項目的 %(按 %出資，承擔(dān)虧損，享受分紅)。

核算方式：僅對聯(lián)合經(jīng)營的范圍實行獨立核算。

第四條 聯(lián)營各方的權(quán)利義務(wù)

甲方：對聯(lián)合經(jīng)營范圍的全部行使建設(shè)性意見表決權(quán)，享有紅利、出資、承擔(dān)虧損及承擔(dān)法律責(zé)任的義務(wù)。

乙方：對聯(lián)合經(jīng)營范圍的全部行使建設(shè)性意見表決權(quán)，享有紅利、出資、承擔(dān)虧損及承擔(dān)法律責(zé)任的義務(wù)。

丙方：對聯(lián)合經(jīng)營范圍的全部行使建設(shè)性意見表決權(quán)，享有紅利、出資、承擔(dān)虧損及承擔(dān)法律責(zé)任的義務(wù)。

第五條 利潤分配與風(fēng)險承擔(dān)

聯(lián)合經(jīng)營范圍的全部所得，在除去全部成本和開支后，其余為紅利，按投資比例分配。

該項目獨立經(jīng)營，獨立核算，自負(fù)盈虧，聯(lián)合投資雙方對該債務(wù)在投資范圍內(nèi)，按投資和分紅比例承擔(dān)虧損。

第六條 聯(lián)合 投資各方按約定投資多少按實際需用、

按比例投入。投入在本項目獨立的財務(wù)賬號內(nèi)，支出要甲、乙、丙三方簽字認(rèn)可，以方便各方對投資狀況予以監(jiān)督。

第七條 違約責(zé)任

1、聯(lián)營任何一方未按本合同第三條依期如數(shù)支付投資時，視為違約，每逾期壹日，違約方應(yīng)向聯(lián)營體繳付其投資額的1%作為違約金。

2、由于聯(lián)營任何一方違約，造成成本合同不能履行或不能完全履行時，除應(yīng)按投資額的10%支付違約金外，守約方有權(quán)要求并終止合同，并要求違約方賠償全部經(jīng)濟損失。如守約方同意繼續(xù)履行合同，違約方應(yīng)賠償其違約行為給聯(lián)營體造成的損失。

第八條 本合同如有未盡事宜，由雙方共同協(xié)商并簽訂補充協(xié)議，該補充協(xié)議與本合同書具備同等法律效力。

第九條 本合同書一式三份，甲、丙和各方各執(zhí)一份，本合同書經(jīng)甲、乙、丙各方蓋章或簽字捺 印后發(fā)生法律效力。

篇10

第二條  本辦法所稱外商投資企業(yè)，是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營和外商獨資企業(yè)。

第三條  在本省行政區(qū)域內(nèi)舉辦外商投資企業(yè)需要使用土地的，適用本辦法。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)外商投資企業(yè)用地的統(tǒng)一管理和檢查監(jiān)督。

第五條  外商投資企業(yè)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地進行建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，節(jié)約用地，合理利用。

第六條  經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)，土地管理部門可以按規(guī)劃預(yù)征土地或預(yù)留土地。在預(yù)留土地的范圍內(nèi)，任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)不得新建永久性建筑物、構(gòu)筑物。

預(yù)征、預(yù)留土地的具體辦法，另行制定。

第七條  農(nóng)村集體所有的土地，必須先經(jīng)土地管理部門按照《土地管理法》的規(guī)定征歸國有后，再提供給外商投資企業(yè)使用。

第八條  外商投資企業(yè)用地的批準(zhǔn)手續(xù)，由縣級以上人民政府授權(quán)同級土地管理部門辦理。

第九條  土地使用權(quán)出讓方案由土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。

第十條  外商投資企業(yè)可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權(quán)。

中方企業(yè)可以以其獲得的國有土地使用權(quán)與外商合營、合作舉辦外商投資企業(yè)。

國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關(guān)文書格式，另行制定。

第十一條  外商投資企業(yè)取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權(quán)，必須在按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金后，方可轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第十二條  外商投資企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)支付出讓金。

出讓金由土地管理部門收取，其具體數(shù)額由所在地縣以上人民政府根據(jù)土地開發(fā)程度、周圍環(huán)境等條件以及投資項目的具體情況，根據(jù)盡量優(yōu)惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業(yè)配套的公用設(shè)施費之和。

第十三條  外商投資企業(yè)依法取得的國有土地使用權(quán)，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權(quán)范圍之內(nèi)。

第十四條  使用土地的年限，按批準(zhǔn)的外商投資企業(yè)經(jīng)營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。

土地使用期滿需要繼續(xù)使用的，應(yīng)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，重新簽訂土地使用合同，辦理續(xù)延用地手續(xù)。

第十五條  外商投資企業(yè)需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)?shù)皆鷾?zhǔn)用地的土地管理部門辦理變更用地手續(xù)。

第十六條  外商投資企業(yè)使用國有土地，還應(yīng)按每年每平方米0.1？12元的標(biāo)準(zhǔn)向辦理用地手續(xù)的土地管理部門逐年繳納土地使用費。

土地使用費的具體標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)匚飪r、財政、土地管理部門根據(jù)不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。

第十七條  土地使用費自批準(zhǔn)用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。

外商投資企業(yè)在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執(zhí)照確定。

第十八條  土地使用費由外商投資企業(yè)繳納，但中方合營、合作者以土地使用權(quán)折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業(yè)的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。

第十九條  土地使用費標(biāo)準(zhǔn)自本辦法施行之日起，五年內(nèi)不調(diào)整。以后隨著經(jīng)濟發(fā)展，供需變化加以調(diào)整，每次調(diào)整的間隔時間不少于3年，調(diào)整幅度不突破基數(shù)的30％。

經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的外商投資企業(yè)，從改變之日起，按新用途標(biāo)準(zhǔn)計收土地使用費。

第二十條  外商投資企業(yè)需要臨時使用土地的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)發(fā)給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。

臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后可以適當(dāng)延期。

外商投資企業(yè)獲準(zhǔn)臨時用地，應(yīng)當(dāng)從獲準(zhǔn)臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標(biāo)準(zhǔn)與非臨時用地相同。

第二十一條  外商投資企業(yè)可以預(yù)約用地。預(yù)約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T申請預(yù)約用地登記，由土地管理部門會同有關(guān)部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預(yù)約金后，發(fā)給其土地使用預(yù)約證書。預(yù)約用地的有效期限最長為一年。

預(yù)約期內(nèi)正式使用土地后，預(yù)約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準(zhǔn)立項的退還預(yù)約金；項目批準(zhǔn)后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預(yù)約，預(yù)約金不予退還。

第二十二條  外商投資企業(yè)下列用地，除享有國家規(guī)定的優(yōu)惠外，還給予特別優(yōu)惠：

（一）需要征用集體土地的，按當(dāng)?shù)卣鞯刭M標(biāo)準(zhǔn)的下限支付征地費用；其中用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)的，還可給予征地費標(biāo)準(zhǔn)下限的20％的優(yōu)惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；

（三）進行農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)項目的，自批準(zhǔn)用地之日起十年內(nèi)免繳土地使用費，十年后按標(biāo)準(zhǔn)的下限繳納土地使用費；

（四）興辦教育、科學(xué)技術(shù)、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等非盈利的公益事業(yè)的，免繳土地使用費；

（五）興辦產(chǎn)品出口型、先進技術(shù)型、交通、能源企業(yè)的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產(chǎn)之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標(biāo)準(zhǔn)的二分之一繳納土地使用費；

（六）其他外商投資企業(yè)自投產(chǎn)之日起五年內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當(dāng)時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產(chǎn)之日起二年內(nèi)免繳土地使用費。

第二十三條  外商投資企業(yè)可用應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金開發(fā)當(dāng)?shù)卣?guī)劃的公共建筑、市政設(shè)施。

第二十四條  外商投資企業(yè)因不可抗力的原因造成嚴(yán)重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經(jīng)企業(yè)申請，當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T會同財政部門、審計部門審核，報省土地管理局批準(zhǔn)后，可以緩繳或減免土地使用費。

第二十五條  外商投資企業(yè)通過投標(biāo)、競買取得土地使用權(quán)的決標(biāo)、拍賣過程和土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權(quán)合同，均應(yīng)進行公證。

第二十六條  對外商投資企業(yè)按法定程序提出的用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預(yù)約用地、過戶登記以及其他有關(guān)用地的申請，土地管理部門和其他有關(guān)部門均應(yīng)在收文后十五日以內(nèi)辦理完畢或作出不能辦理的答復(fù)。

第二十七條  土地管理部門在辦理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預(yù)約用地申請的批準(zhǔn)手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得同級城市規(guī)劃部門的同意。

第二十八條  除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，外商投資企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由土地管理部門按下列規(guī)定給予處罰：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或者超過批準(zhǔn)用地的數(shù)量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規(guī)定處罰。

（二）不按土地使用合同規(guī)定的用途、范圍使用土地的，責(zé)令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權(quán)。

（三）破壞土地資源的，依照國務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》中有關(guān)規(guī)定處理。

（四）非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按有關(guān)土地管理、房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)處罰；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租、劃撥土地使用權(quán)的，沒收違法所得，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。

（五）未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，連續(xù)2年不使用土地的，按照審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后無償收回其土地使用權(quán)。

第二十九條  外商投資企業(yè)對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議，對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復(fù)議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十條  土地使用合同糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當(dāng)事人可以申請中國涉外仲裁機構(gòu)仲裁或者直接向人民法院起訴。

第三十一條  本辦法施行前舉辦的外商投資企業(yè)，未辦理用地手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起六個月內(nèi)補辦用地手續(xù)，違者，按本辦法第二十八條的規(guī)定予以處罰。

補辦用地手續(xù)后，土地使用費標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，從本辦法施行之日起按本辦法執(zhí)行。

第三十二條  出讓金和土地使用費的上交辦法和業(yè)務(wù)費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關(guān)規(guī)定另行規(guī)定。

第三十三條  僑胞、港澳臺同胞和外省企業(yè)、組織或者個人在本省投資舉辦企業(yè)需要使用土地的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，參照本辦法執(zhí)行。