導語：如何才能寫好一篇投資性房地產(chǎn)評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

目前，對投資性房地產(chǎn)進行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產(chǎn)的評估談談看法。

【關鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關鍵事項

1 投資性房地產(chǎn)的評估背景

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。

為了順應經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準則），了《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。

國內(nèi)會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規(guī)定并在公允價值應用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產(chǎn)在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權益。

2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業(yè)務中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規(guī)定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認為不務正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評估基準、評估方法和評估假設

投資性房地產(chǎn)的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業(yè)。因為評估結果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。

評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調(diào)查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準則下的評估

3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法

國際會計準則下，企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法及假設；要關注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況；要了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業(yè)務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識

隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業(yè)務會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當?shù)赜嬃炕蚺?，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法和評估假設

國際會計準則規(guī)定，財務報告中應披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況

與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權登記來確定權屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關租約條款

一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準則下的評估

3.2.1國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別

與國際會計準則相比，國內(nèi)會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。

后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內(nèi)會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內(nèi)會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

[1]《資產(chǎn)評估》 全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書 經(jīng)濟科學出版社.2013（05）.

篇2

【關鍵詞】收益法 房產(chǎn)評估 應用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價值論，認為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產(chǎn)進行評估，即把房地產(chǎn)未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產(chǎn)在未來的預期收益，并采用恰當?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期問。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經(jīng)營數(shù)年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產(chǎn)評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產(chǎn)價值是否偏高。

三、預期收益的預測與確定

房地產(chǎn)預期收益應該是凈收益，是房地產(chǎn)預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評估時點的收益加以調(diào)整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產(chǎn)凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預期收入。

四、合理剝離出屬于無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益

在運用收益法對收益性房地產(chǎn)進行評估時。首先，要明確收益只能是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的。這里有兩層含義：一是要評估的房地產(chǎn)只包含房屋和土地或者只是單獨的房屋或者只是單獨的土地，這樣的房地產(chǎn)進行評估時，收益一定是只有房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；二是要評估的房地產(chǎn)包括其中的設備、器具以及運營所需要的所有設施，例如，酒店在轉讓時是將其中的所有設備物品一同轉讓，因此，在用收益法評估時，不需要剝離其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產(chǎn)的品牌效應等等。無論哪一種情況，房地產(chǎn)的收益中都不應該包括無形資產(chǎn)所帶來的收益，這就需要合理地評

估無形資產(chǎn)所帶來的收益。其次。如何評估無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益是能否準確評估出房地產(chǎn)價值的關鍵。目前，比較公認的一種方法是：將待估房地產(chǎn)與其他相類似的房地產(chǎn)作比較，來剔除無形資產(chǎn)所帶來的收益。這種方法實際上是一種比較粗糙的評估方法.因為其他類似的房地產(chǎn)也會存在無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，而且可能是正的，也可能是負的。并且，房地產(chǎn)獨一無二的特性決定了房地產(chǎn)評估的不可比較性，而且類似房地產(chǎn)的詳細收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價值評估中對無形資產(chǎn)價值的處理來評估房地產(chǎn)收益中無形資產(chǎn)所帶來的收益，也就是將無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的地位及其對房地產(chǎn)收益的貢獻盡可能量化出來，用房地產(chǎn)整體收益表示出來，這樣做雖然需要準確地把握無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的作用，但是，避免了收集其他信息。當然，這對評估時的理論和實踐經(jīng)驗提出了很高的要求，要求必須合理準確地把握無形資產(chǎn)所帶來的收益。

五、降低房地產(chǎn)評估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關房地產(chǎn)評估的準則、評估方法操作規(guī)范來約束主觀行為。實踐證明，現(xiàn)行的評估管理規(guī)范、規(guī)定、標準、準則的內(nèi)容等難以約束應用收益法的評估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對評估結果的影響，特別是解決操縱評估結果的行為是當務之急。

篇3

物業(yè)稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產(chǎn)在評稅時點的價值。因此，房地產(chǎn)評估值的準確程度直接關系到物業(yè)稅征收的準確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產(chǎn)稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業(yè)稅計稅價值評估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評估角度來講，進行房地產(chǎn)個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業(yè)稅征收對象數(shù)目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評稅采取的房地產(chǎn)價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)計稅價值

評估基本方法無論地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度如何，房地產(chǎn)估價經(jīng)常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產(chǎn)價值評估。從本質(zhì)上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產(chǎn)價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區(qū)和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價值。其中房產(chǎn)價值評估采用重置成本法，地產(chǎn)價值評估采用基準地價系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細類劃分設定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過大量（三個以上）同一分區(qū)的相同細類可比實例評估樣本房地產(chǎn)的價值，進而由樣本房地產(chǎn)價值修正待估房地產(chǎn)價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產(chǎn)市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區(qū)是在房地產(chǎn)價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計稅價值評估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產(chǎn)所在的評稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產(chǎn)的評估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級別和基準地價體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估特點

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主要是指人均國民生產(chǎn)總值、人均財政收入、農(nóng)民人均純收入三項主要經(jīng)濟指標低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言具有一些獨特的特點，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評估市場化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產(chǎn)評稅價值評估特點。

（一）房地產(chǎn)交易市場不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對較大一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產(chǎn)交易市場，占據(jù)了交易市場的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價值評估測算過程中出現(xiàn)多種評估方法結論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場中發(fā)生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產(chǎn)價值評估時，房地產(chǎn)市場越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數(shù)據(jù)太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產(chǎn)的實際價值。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某些特定評估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細類房地產(chǎn)經(jīng)營情況差異較大在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟欠發(fā)達地少（比如商場類物業(yè)），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估方法探究

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估最突出的特點是房地產(chǎn)市場化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評稅價值評估工作中分區(qū)和確定基準價值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在房地產(chǎn)評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評估方法時根據(jù)地區(qū)的特點制定適合該地區(qū)的評估方案。

（一）基礎數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產(chǎn)評稅價值評估基礎數(shù)據(jù)量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言在選取可比實例時要合理選擇適當?shù)目杀葘嵗?，特別是針對某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評估準確與否的基礎條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評估中應適當確定原始樣本商業(yè)用房的設定標準評估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區(qū)的商業(yè)細類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟發(fā)展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時也要對部分修正因素進行調(diào)整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區(qū)內(nèi)都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數(shù)量越多房地產(chǎn)評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產(chǎn)價值。

（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)采用不同方法評估同一宗房地產(chǎn)結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數(shù)據(jù)的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評估價值高于市場法評估值的現(xiàn)象，應尊重市場法的評估結果。從房地產(chǎn)評估原理上講，市場法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費的代價?？梢?，如果房地產(chǎn)交易市場上大量賣方房源來自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴格的生產(chǎn)費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn)評估；假設開發(fā)法；在建工程

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：對房地產(chǎn)評估中的假設開發(fā)法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準備開發(fā)前，就對房地產(chǎn)的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發(fā)法進行評估，能為相關決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準備。

一、案例簡介

某房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產(chǎn)基礎法所涉及的企業(yè)存貨――在建開發(fā)產(chǎn)品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經(jīng)運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2?？辈煸O計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設成本。根據(jù)預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數(shù)進行預繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。

5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現(xiàn)金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數(shù)按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風險狀況和房地產(chǎn)項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結構，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開發(fā)產(chǎn)品評估值。在建開發(fā)產(chǎn)品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產(chǎn)品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設開發(fā)法來進行評估。假設開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產(chǎn)價值的基礎上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本-管理費-續(xù)建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

對尚不存在的續(xù)建工程作假設是假設開發(fā)法需要做的。假設開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發(fā)法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調(diào)查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質(zhì)基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)，根據(jù)相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質(zhì)等情況。

三、結語

房地產(chǎn)評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析。總之，在建工程的評估值與實際工程進度的應付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

主要參考文獻：

[1]李卉欣.在建工程估價方法分析[J].管理與財富，2009.2.

[2]楊志明.資產(chǎn)評估實務與案例分析[M].北京：中國政治經(jīng)濟出版社，2015.

[3]王小玲.我國房地產(chǎn)市場假設開發(fā)法應用研究[D].西安：長安大學，2007.

篇5

（沈陽工程學院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力進行分析，提出房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關鍵詞 ：房地產(chǎn)；專業(yè)人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在三個方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營管理等方向為主的人才需求轉變。城市新增人口的數(shù)量會逐步放緩直至負增長，房地產(chǎn)開發(fā)也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開發(fā)經(jīng)營與管理的人才需求為主，向住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理人才需求并行發(fā)展的方向轉變。

第三，由早期的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理通才的需求，向更強調(diào)實操能力的專業(yè)化、細分化人才需求轉變。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)投資咨詢等不同工作門類和工作內(nèi)容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉換會比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評估、中介、咨詢的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類企業(yè)之間的競爭日益加劇，對傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產(chǎn)類人力資源的重要性日益增強，專業(yè)化分工越來越細，各專業(yè)崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等崗位群的需要，結合應用型本科人才的培養(yǎng)特點，房地產(chǎn)人才應具備的專業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營方案、投資方案、融資方案、開發(fā)方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務報表編制與財務效益評價的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項目選址策劃、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目STP 策劃、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項目形象策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀

包括運作房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的職業(yè)能力，達到房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運作二手房經(jīng)紀業(yè)務的能力、新建商品房銷售執(zhí)行的能力和經(jīng)營管理房地產(chǎn)經(jīng)紀門店、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價

包括運用掌握的房地產(chǎn)評估基礎知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準地價評估開始到房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產(chǎn)建設和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

包括組織與管理一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，包括市場調(diào)研、土地使用權的獲得、編制可行性研究報告、進行開發(fā)項目報建、領取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強化實踐教學，建立“一體兩翼”實踐教學平臺

實踐教學環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學生專業(yè)應用能力和在應用中創(chuàng)新能力的關鍵。建立“一體兩翼”實踐教學平臺，應以房地產(chǎn)專業(yè)人才通識實踐教育為主體，以專業(yè)應用、應用創(chuàng)新實踐教育為兩翼。專業(yè)通識教育實踐平臺本著專業(yè)知識的共性需求與應用型人才培養(yǎng)相結合的原則，力求加大實踐教學的比重，側重對學生應用知識的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識教育平臺的基礎上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學生提供到企業(yè)鍛煉的機會，側重培養(yǎng)學生的專業(yè)應用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學中，在教學考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標準，并將資格考試內(nèi)容融入到教學考核內(nèi)容中，使學生在校期間扎實掌握執(zhí)業(yè)資格考試知識系統(tǒng)的專業(yè)知識，以利于更快地獲取相應的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學手段與方法，建設優(yōu)質(zhì)的教學資源

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開展產(chǎn)學合作，加強教學資源與環(huán)境建設，構建房地產(chǎn)專業(yè)相關行業(yè)的仿真、模擬、真實的教育教學環(huán)境和實踐實習基地。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：工程造價 房地產(chǎn)評估 運用

中圖分類號：TU72 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評估指的是估價人員通過模擬房地產(chǎn)市場的價格形成機制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價格的形成的過程。在房地產(chǎn)評估過程中，會產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價結果，再從房地產(chǎn)的估價理論出發(fā)，選取適當參數(shù)，以不同的計算方法使各估價結果能夠趨于一致。但在估價過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計算時，可能會導致估價結果會有很大差異，估價結果與其他算法的結果相差較遠。這就是說，在市場競爭受到限制的情況下，以成本法來估算價值會受到很大限制。在這種情況下，由于估價對象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價格或重置價格的準確性，是房地產(chǎn)評估中應注意的問題。

1 工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

在房地產(chǎn)評估中，成本法的計算公式為房地產(chǎn)價格=開發(fā)成本+土地取得成本+銷售費用+管理費用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費用。因此，以成本法來計算房地產(chǎn)的價值，主要指開發(fā)成本和土地取得成本，在管理費用、利潤、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計算方法。因此，本文重點對開發(fā)成本進行闡述。

1.1 開發(fā)成本

一般來說，開發(fā)成本指的是建筑物的重建價格或者重置價格。建筑物的重建價格指的是將原有建筑技術和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據(jù)，重新建造一個與估價對象相同的建筑物正常價格。建筑物的重置價格指的是將估價時點建筑技術和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據(jù)，重新建造一個與估價對象功效相同的建筑物正常價格。從兩者的特點來看，重置價格一般適用于年代久遠的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因為建筑技術發(fā)生變化，導致舊建筑物難以復原，對這些建筑物進行估價則可以使用重置價格。重建價格的使用適用于具有特殊保護價值的某些建筑物的價值評估。

1.2 開發(fā)成本估價規(guī)范

在開發(fā)成本估價過程中，可以采用市場比較法、成本法?；蛘呤且哉_定的房屋重置價格來求取，也可以按照工程估價的方法來計算。在實際評估過程中，對建筑物的重置成本的計算一般采用分部分項方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測量法。從這些可以看出，不管是工程估價或是實際操作，在建筑重置成本和重建成本的計算上，都可以使用工程造價方法來估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時，評估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因為這種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項法需要采用工程造價方法，則需要造價工程師的配合，還需要詳細的工程圖紙、構造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時，建筑成本的價格指數(shù)、平米造價一般都是由工程造價站和評估公司的數(shù)據(jù)資料，還有一些來自于估價師、評估公司對數(shù)據(jù)資料進行收集和整理，這些資料一般以時間歸類，以大的結構型式來劃分，如鋼結構廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評估中，一般將這些作為基礎的數(shù)據(jù)，對工程成本進行分析。

第三，這些基礎數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因為數(shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對于某些與標準建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計則與實際情況比較符合，但是對于某些個別性較強的建筑物過著是與標準建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來，建筑裝飾藝術的應用也不斷發(fā)展，建筑物的個性得到彰顯，建筑物的開發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對建筑物開發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標準廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計算，對于一般構筑物和非標廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來計算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設計標準上也會有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標準設計上有很大不同，成都的是6度設防，而西昌為8度。同時，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標準也會有所不同，墻體保溫設計會有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，一般是將一定時間段的建安成本進行計算。由于建材市場變化較快，統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場狀況并不相符，估價時點一般是將基礎數(shù)據(jù)進行調(diào)整后再進行估算，因此，指數(shù)來源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評估中，以成本法尤其是建筑成本法進行估算，很難對某一建筑試點的建筑成本進行估價。但在估價過程中，一般以估價時點作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價過程中，應將估價時點控制在一定時間范圍內(nèi)，假定在該時間段內(nèi)，建筑市場的價格變化并不明顯，才能對建安成本進行有效估計。同時，還應該技術補充價格指數(shù)及單價指數(shù)，才能及時獲取建材市場的變化情況。

2 工程造價在房地產(chǎn)評估中運用應注意的問題

從我國建筑市場來看，建筑市場仍屬于賣方市場，市場競爭非常激烈。在房地產(chǎn)評估中，工程造價的運用強調(diào)了建筑市場的客觀情況和一般水平。以工程造價對房地產(chǎn)進行評估，通過定額的造價信息，能夠為造價評估提供科學合理的技術支持。同時，造價信息反映了一定時間內(nèi)，一個地區(qū)的平均水平，提供了各時段、各區(qū)域的工程材料的平均價格，其數(shù)據(jù)具有很強的代表性，體現(xiàn)了社會化的一般水平。

因此，從理論上說，工程造價的數(shù)據(jù)基礎越完善，與市場情況越相符，在實際運用過程中，工程造價在房地產(chǎn)建安成本計算中的應用也就越普遍。當然，由于工程造價本身也是模擬建筑價格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說，房地產(chǎn)的估價規(guī)范與工程造價規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用，能夠保證建安成本與工程實際成本基本相符，通過調(diào)整計算方法、單價比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結語

工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用，能夠提高評估結果的準確性，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有重要影響。近年來，工程量清單計價的方法得到推廣，工程造價不斷進行變革，使工程造價的社會性、實用性更強，與建筑市場的運行情況也更加符合。但在工程造價計算時，應注意工程造價的客觀化處理方式，完善建筑市場的成本組成的計算方法。將工程造價運用于建安成本計算中，以工程造價數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的技術數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評估結果的準確性和可靠性。

參考文獻

[1]張海濤.淺議工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2012（11）.

[2]孫野.淺談房地產(chǎn)項目成本后評估的作用與方法[J].中華民居，2012（3）：973-974.

[3]薛倩倩.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究—— 以淄博盛錦東方星座一期為例[D].中國海洋大學，2010.

[4]王宏偉.探索成本管理創(chuàng)新提升企業(yè)競爭優(yōu)勢—— 以北京首都開發(fā)股份有限公司管理為例[J].城市開發(fā)，2010（4）：46-49.

篇7

關鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準則

引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業(yè)會計準則體系，其中包含《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。

一、《企業(yè)會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規(guī)定

《國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的市場調(diào)查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結構及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調(diào)查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術可能導致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統(tǒng)。首先，應判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產(chǎn)的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應隨時按照準則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關數(shù)據(jù)，聘請相關專業(yè)機構等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風險。

3、根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準則、相關法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權人等企業(yè)外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇8

我們的專業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構，是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義房地產(chǎn)=科學+藝術。正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè)，才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進步一等獎；業(yè)務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產(chǎn)權變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。

北方公司現(xiàn)有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協(xié)調(diào)各方關系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結果確認，土地資產(chǎn)處置，權屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業(yè)務聯(lián)系，享有良好的信譽。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術力最雄厚的專業(yè)評估機構。從事過各類資產(chǎn)評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結經(jīng)驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經(jīng)驗，并對基準地價的數(shù)字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結構

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經(jīng)濟，財會，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務隊伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經(jīng)驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產(chǎn)評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局XX年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內(nèi)完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領導把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關北京汽車工業(yè)控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現(xiàn)自己。我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧，學到的是社會經(jīng)歷。

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)稅制，地方財政，房地產(chǎn)

現(xiàn)在隨著改革開放的深入和社會主義市場經(jīng)濟體制的越來越完善，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的很快。通過近幾年來看，在中國一些地區(qū)如北京，上海，深圳，杭州，房地產(chǎn)市場價格扭曲的增高，運行也是越來越偏離正常軌道。問題的原因是有很多因素的，房地產(chǎn)市場的稅收制度的不合理是其中一個重要原因。在關系到人民的重大民生問題，房地產(chǎn)市場更應該健康發(fā)展。它也是在很大程度上影響到了宏觀經(jīng)濟可持續(xù)的不震蕩的發(fā)展，還要合理的規(guī)范產(chǎn)業(yè)結構這樣才能協(xié)調(diào)發(fā)展，金融機構的經(jīng)營風險，高質(zhì)量的勞動力流向，政府還要保證廣大人民的信心。房地產(chǎn)稅制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格上是起著很大的作用的是非常有效地工具，也是影響重要政策和地方財政來源。一個規(guī)范的好的制度是能夠引導產(chǎn)業(yè)有序地，不畸形的發(fā)展，房地產(chǎn)稅保證穩(wěn)定和地方財政可以可持續(xù)增長。因此，中國的房地產(chǎn)稅轉型改革是必須的。

第一，房地產(chǎn)稅改革可以很好的解決很多稅費方面的問題。改革最重要內(nèi)容是稅收代替收費，這樣德牧的是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場亂收費的問題，一個房地產(chǎn)稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。

第二，房地產(chǎn)稅轉型改革可以監(jiān)官各個地方政府的財政收入和支出。從房地產(chǎn)收入的所有房地產(chǎn)稅的形式直接向地方政府財政預算提供，形成詳細的房地產(chǎn)稅收和支出數(shù)額的項目，根據(jù)房地產(chǎn)稅收利益多的規(guī)定，房地產(chǎn)稅收入基本滿足的城市基礎設施建設需求。我們還要防當?shù)卣逊康禺a(chǎn)收入作為一個有利可圖的對象，亂收費，隨隨便便浪費的情況發(fā)生。

還有就是，房地產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是非常有利的。房地產(chǎn)稅可分為流轉稅和保有環(huán)節(jié)這兩種稅。通過對房地產(chǎn)稅的科學設計，如增加土地溢價來積累增值稅，可以避免房地產(chǎn)市場的投資投機行為，削弱了一些地產(chǎn)商的利潤，抑制房價過熱，這樣可以更好的讓房地產(chǎn)市場走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

據(jù)財政稅收方面的說法，在稅收過程中政府應該在對有效性和公平性進行一個保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個方面雖然很多時候不能同時做到。但是我們應該發(fā)揮我們最大的能力來做到，在進行對房地產(chǎn)稅的過程中發(fā)現(xiàn)的不好的問題，我們應該制定相關的法律法規(guī)，并努力使房地產(chǎn)稅制改革的更有效率與更為公平。

建立一個全新的房地產(chǎn)稅制。中國應該對房地產(chǎn)投資，貿(mào)易，職業(yè)，收入等各個環(huán)節(jié)都進行征稅，形成許多環(huán)節(jié)稅，實現(xiàn)財產(chǎn)稅制度的功能互補。保持征收房地產(chǎn)稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產(chǎn)的循環(huán)。

完善相關的稅收法律法規(guī)。調(diào)節(jié)稅取消不合理和不合法的收費項目來減少現(xiàn)在交稅的負擔。中國房地產(chǎn)的發(fā)展過程和交易環(huán)節(jié)稅費是非常復雜的，稅收成本縮減稅收嚴重混亂。負責城市建設和房地產(chǎn)行業(yè)的費用有幾十個，這當中不乏有很多一些不合法律法規(guī)的收費，究其根底還是這方面的法律法規(guī)還不健全，房地產(chǎn)是收入的不足的一個重要組成部分，將使地方財政收入的減少，當?shù)卣梢造`活調(diào)整物業(yè)費、房產(chǎn)稅改變財政收入，這不可避免地會出現(xiàn)亂收費的現(xiàn)象。

完善房地產(chǎn)價格評估，房地產(chǎn)評估系統(tǒng)。另一方面，保持房地產(chǎn)價格評估方法，并逐漸形成了一套符合我國房地產(chǎn)估價理論和房地產(chǎn)稅評估方法體系的實際情況，為測量提供科學依據(jù)；另一方面，稅務部門內(nèi)部培訓的專業(yè)評估人員，增加對房地產(chǎn)稅的征收力度。通過專業(yè)人員對房地產(chǎn)價格的估價，以實際數(shù)據(jù)做出判斷，這樣就對住房稅收制定有效的措施。

稅收應簡化，統(tǒng)一系統(tǒng)內(nèi)部和外部的。簡化稅收不僅有利于有效的計征，但也降低了房地產(chǎn)稅，從而引起納稅人的熱情。此外，團結稅收促進公平和提高效率。將“明租，正稅，清費”的基本方向的房地產(chǎn)稅制改革產(chǎn)生效應。

加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識。一些房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報，有房屋的土地，偽造或高估了開發(fā)成本，對隱藏收入的行為方式應該加大處罰。稅收宣傳工作應是稅務機關日常工作的重要組成部分，稅務機關應當通過媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應盡的職責，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財政收入，也會影響到房地產(chǎn)市場，從而使房地產(chǎn)稅的效果大打折扣。因此，在稅務機關不能忽視。

提高地方政府公共預算的透明度。房地產(chǎn)稅是一種“稅”，要體現(xiàn)互利的原則。通過房地產(chǎn)稅制改革，提高房地產(chǎn)的收入，基本上能滿足需求的城市基礎設施建設。在預算，用于基礎設施建設的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅和基礎設施支出緊密相連，因此可以有效地促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。讓納稅人真正理解財政支出的使用。此外，為了提高公共預算的透明度，加強房地產(chǎn)稅收監(jiān)管，讓納稅人的信任，以確保房地產(chǎn)稅。

畢竟，中國是一個幅員遼闊人口眾多的國家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產(chǎn)市場是非常復雜的，和房地產(chǎn)本身是一個非常強大的相關產(chǎn)業(yè)，可以說多米諾。房地產(chǎn)稅制改革作為對規(guī)范房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展和關鍵環(huán)節(jié)的有序發(fā)展，需要實事求是，具體結合本地市場的發(fā)展，以點到面，積極推進稅制改革的認真，真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場和繁榮有序發(fā)展。（作者單位：成都電子科技大學）

參考文獻：

[1]吳鵬.時開征物業(yè)稅的幾點質(zhì)疑

[2]社科院籃皮書：地方政府土地財政推高房價（N）.

篇10

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)中運用的現(xiàn)狀及原因

（一）企業(yè)運用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的熱情并不高

據(jù)統(tǒng)計，截止到2012年，在上市公司范圍內(nèi)，采用公允價值模式的企業(yè)只占到擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的4%，絕大多數(shù)企業(yè)還是采用歷史成本，這樣的比例遠遠低于最初的預期。這說明，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式的選擇比較謹慎。當然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國會計準則對公允價值的限制條款較多。例如，企業(yè)如果采用公允價值，需同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。由此可以看出，監(jiān)管者并不鼓勵企業(yè)采用公允價值計量。其次，公允價值計量會引起財務的波動性。因為這幾年的房地產(chǎn)市場很不穩(wěn)定，反映到財務報表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會出現(xiàn)變動，并且，因為投資房地產(chǎn)的公允價值的變動計入損益，因而會影響到企業(yè)的利潤。再者，監(jiān)管者對公允價值的使用缺乏技術性指導，會計準則只給出了公允價值的定義，對于公允價值的操作卻沒做出詳細的說明。并且我國的資本市場尚未發(fā)達，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫，企業(yè)獲取數(shù)據(jù)的渠道很少，如果借助于專業(yè)評估機構的成果，又要付出一定的費用，既費錢又費事。

（二）公允價值的確定標準不統(tǒng)一

從上市公司披露的會計政策來看，企業(yè)在確定公允價值時采用方法和標準并不統(tǒng)一，其中運用較多的是：評估價格法、第三方調(diào)查報告、市場類比法。評估價格法是指企業(yè)聘請專業(yè)評估機構進行價格評估，評估價格相對可靠。市場類比法是指參考同類房地產(chǎn)的市場價格。可見，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來兩個問題。一個是，會計信息的可比性較差。不同的機構在確定公允價值時采用的模型、參數(shù)等的口徑是不統(tǒng)一的，因此，不同公司的公允價值所傳遞的信息不具有可比性，這給財務報表使用者正確解讀財務報表帶來很多麻煩。另一個是，會計政策容易被人為干預。因為不存在統(tǒng)一的標準，企業(yè)往往會選擇對自身有利的方法，監(jiān)管方很難進行管理，但是，企業(yè)選用的評價方法往往隱藏其特定的意圖。認定方法不統(tǒng)一是由制度漏洞造成的，會計準則在這方面沒有做出詳細的說明和指導。

（三）公允價值模式常常成為盈余管理的工具

任何會計政策都會導致經(jīng)濟后果，投資性房地產(chǎn)的公允價值模式也不例外，主要體現(xiàn)在：引起資產(chǎn)總額的變動。根據(jù)會計準則要求，公允價值計量下的賬面價值會隨著市場價格的變動而變動，市場價格上升，調(diào)增相應的賬面價值，反之，則調(diào)減賬面價值。資產(chǎn)發(fā)生變動，負債不變，企業(yè)的資產(chǎn)負債率也會發(fā)生改觀；影響企業(yè)的利潤。公允價值變動損益是和利潤掛鉤的，公允價值的變動都會傳到企業(yè)的利潤，相比成本模式，利潤對公允價值模式的敏感度更高。另外，準則規(guī)定公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)不能再計提折舊，對應的營業(yè)成本就少了，利潤因此增加。為了融資或者改善公司業(yè)績，再加上這幾年房地產(chǎn)增長迅猛，上市公司通常在關鍵的時候采用公允價值計量模式，這樣就將過去隱藏的增值轉化為公司當期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因為它并不能代表當期經(jīng)營業(yè)績的增長。例如，根據(jù)2010年和2011年的財務報表顯示，冠福家用的經(jīng)營都處于虧損狀態(tài)，根據(jù)深圳交易所的規(guī)定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤扣除非經(jīng)常性損益后仍為負值，就會被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉為盈利。從其報表不難看出，在2012年，冠福家用對其賬面上長期股權投資實行了會計政策變更，變更的結果是實現(xiàn)了1.49億的公允價值變動損益。

二、進一步推動公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用的措施

（一）修訂會計準則，鼓勵企業(yè)使用公允價值

會計準則是會計核算的準繩，如果會計準則對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用限制過于嚴格的話，這將向企業(yè)傳達不鼓勵使用公允價值的信號，企業(yè)就沒有動力使用公允價值，并且公允價值比歷史成本更難操作?，F(xiàn)有的數(shù)據(jù)就能說明問題。當務之急就是修訂會計準則。公允價值的使用條件不應該是是否具有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而是能否可靠地確定公允價值。本身活躍這個詞非常模糊，增加對其的判斷難度，另外，我國房地產(chǎn)市場尚未發(fā)達，且不同區(qū)域呈現(xiàn)不同的特點，修改使用條件后，對于企業(yè)的限制就變少了。另外，不得由公允價值變?yōu)闅v史成本的規(guī)定不合理，如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉為生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計量也是有一定道理的。相關準則的修訂應與國際會計準則趨同。

（二）構建活躍的房地產(chǎn)交易市場

活躍的房地產(chǎn)交易市場是公允價值計量模式的前提，活躍的交易市場一定是規(guī)范的、透明的和競爭性的交易市場，而我國的房地產(chǎn)市場存在一系列問題，如交易形式不規(guī)范，價格信息不透明，競爭不充分。這些都需要國家大力整治。目前，我國還沒有權威的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，這很不利于企業(yè)的信息搜集工作，企業(yè)也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。政府應該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，牽頭建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易信息的動態(tài)跟蹤。還有，國家應定期公布不同區(qū)域的房地產(chǎn)交易參數(shù)，以便企業(yè)參考使用。

（三）建立權威的房地產(chǎn)價值評估體系

目前，企業(yè)確定公允價值的方法不唯一，但是，由于區(qū)域化的特點，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應加緊房地產(chǎn)價值評估方法研究，可以推出幾種相對可靠的方法，對評估方法所涉及的模式、參數(shù)等應作出詳細的說明。并且應盡量消除不同方法造成的結果差異。也可以對現(xiàn)有的運用較多的方法進行驗證，如果驗證的結果和市場的預期保持一致性，就可以將這種方法進行廣泛地推廣。另外，要注重培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構。公允價值的確定需要可靠的數(shù)據(jù)和成熟的技術方法，是一項相對復雜的工作，很多企業(yè)不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關的技術人才。專業(yè)的評估機構在這方面有很大的優(yōu)勢，數(shù)據(jù)處理效率很高，并且集聚了很多的專業(yè)人才。相比于企業(yè)，專業(yè)機構在價值評估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強監(jiān)管

公允價值模式具有很大的操控空間，容易被利用，因此，要加強監(jiān)管，降低操控空間。監(jiān)管可以從三方面入手。首先，操控空間的存在實際上反映了會計準則的漏洞，未來在修訂準則時，具體的準則條款應盡量采用明確的說辭，以免企業(yè)利用模糊的規(guī)定進行操控；要多加考慮準則帶來的經(jīng)濟后果，特別是可能影響企業(yè)凈利潤的條款；還要多設想企業(yè)能運用到操控手段，盡量降低操控空間。其次，完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會計準則規(guī)定下，企業(yè)必須在財務報表附注中對于投資性房地產(chǎn)的會計政策、公允價值的確定方法等做出說明。但是，這些還不全面，還應披露公允價值和歷史成本轉化的理由和影響，以及公允價值對資產(chǎn)負債率、利潤總額等的影響。還應嚴厲懲處那些披露不完善的企業(yè)。再者，提高制度的監(jiān)管效力。例如，證券交易所規(guī)定，企業(yè)連續(xù)三年的扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤為負值，就要面臨退市的懲罰，如果政策將當年的投資性房地產(chǎn)的會計政策變更帶動后果也納入扣除項目，那么就企業(yè)再利用投資性房地產(chǎn)的會計政策來調(diào)節(jié)利潤就走不通了。