導語：如何才能寫好一篇低風險項目投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:地產(chǎn)公司項目;投資風險管理;問題;建議

一、地產(chǎn)公司項目投資風險分析

(一)投資開發(fā)時期的風險

首先，在投資開發(fā)決策時期投資項目區(qū)域、投資實際和物業(yè)的選擇均存在風險。其中開發(fā)區(qū)域風險主要與區(qū)域的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟水平發(fā)展情況及區(qū)域政策、政治環(huán)境等有關(guān)，尤其是政策的變化會對地產(chǎn)項目的價值產(chǎn)生深遠影響。因此必須充分考慮投資開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟、政治、人口、收入水平、消費者消費需求和消費心理等情況，把握最佳開發(fā)時機。同時投資開發(fā)時期要重視物業(yè)類型的選擇，因為物業(yè)公司的選擇關(guān)系到今后業(yè)主享受的服務質(zhì)量高低?，F(xiàn)代社會人們非常關(guān)注生活品質(zhì)，所以物業(yè)公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規(guī)避風險。其次，土地獲取風險是投資開發(fā)期的另一個重要風險。開發(fā)土地的過程中涉及土地開發(fā)使用權(quán)限和土地性質(zhì)風險，一旦土地性質(zhì)不適合開發(fā)或者土地規(guī)劃與國家規(guī)劃不相符就會造成土地開發(fā)使用的延期，增加土地開發(fā)成本。同時，土地開發(fā)可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發(fā)其他法律問題，影響征地工作進行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量較大，一般企業(yè)都需要進行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發(fā)法律、投資糾紛，增加項目投資風險。最后，投資項目的選擇風險。這一風險與投資時機風險類似，因為地產(chǎn)公司項目投資建設(shè)時間較長，建設(shè)完以后可能面臨市場供求風險，因此必須根據(jù)市場情況做好研究，合理規(guī)避這一風險。(二)建設(shè)時期的風險首先，要有合理的建設(shè)規(guī)劃。若項目規(guī)劃設(shè)計不合理，存在總體規(guī)劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設(shè)計，耽誤施工工期。而如果設(shè)計建筑房屋戶型、環(huán)境設(shè)置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風險。其次，建設(shè)過程涉及人、設(shè)備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環(huán)境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機，增加投資風險。最后，項目質(zhì)量是房屋建設(shè)的第一要務。一旦監(jiān)管不到位，造成地產(chǎn)項目質(zhì)量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風險首先，銷售時機帶來的風險。房屋預售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設(shè)過程中市場價格上升引發(fā)的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機;滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機的過程，因為市場價格上升極點值和達到時間是不確定的，等待的過程可能導致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，也很容易在等待過程中錯失時機，因此這種銷售方式承擔的風險很大。其次，銷售合同風險。地產(chǎn)項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產(chǎn)項目投資要承擔很大的銷售合同風險。

二、地產(chǎn)公司項目投資風險管理建議

首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調(diào)查問卷及借鑒經(jīng)驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風險進行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風險進行公布和二次審核，保證風險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風險的發(fā)生，例如可以提前做問卷調(diào)查，調(diào)查潛在顧客對項目建設(shè)戶型的需求，根據(jù)需求設(shè)計戶型，降低設(shè)計風險;儲存物料避免運輸不及時造成斷料，影響施工進度，降低建設(shè)風險;根據(jù)市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產(chǎn)價格走勢進行分析，充分把握了解市場供求關(guān)系，同時可以對三種銷售方式進行評估，得出相應的風險值，設(shè)計合適的比例將三種銷售方式相結(jié)合，降低總體銷售風險。最后，加強對投資項目整個過程的監(jiān)督管理，便于及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，及時消除可能的風險。如對所有的材料、設(shè)備供應商資格進行檢驗，并對到貨產(chǎn)品質(zhì)量進行檢驗，保證質(zhì)量合格。對參與建設(shè)人員進行安全、專業(yè)技能考試，保證人員素質(zhì)，避免施工安全問題發(fā)生。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修項目投資；投資風險；風險控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)項目投資風險概述

房地產(chǎn)裝修項目投資是房地產(chǎn)項目投資的重要一環(huán)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)樓盤的時候，會對已經(jīng)建好的房子進行裝修。根據(jù)統(tǒng)計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據(jù)了房產(chǎn)銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產(chǎn)項目投資風險的影響重大。在規(guī)劃房產(chǎn)裝修投資的時候就要優(yōu)化投資方案，用最少的投入實現(xiàn)最好的裝修效果。

二、房地產(chǎn)項目投資風險的特點

首先，房地產(chǎn)項目建設(shè)具有不可移動的特點。房地產(chǎn)投資項目的首要風險就是房地產(chǎn)項目的建設(shè)地點選擇。房地產(chǎn)項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產(chǎn)項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產(chǎn)項目的價值就不會很高。因此，房地產(chǎn)項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。

其次，一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的導向?qū)τ诜康禺a(chǎn)建設(shè)而言是十分重要的。但是，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)歷的時間較長，所以，對于經(jīng)濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產(chǎn)項目投資建設(shè)的另外一個風險。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)方面，必須加強對經(jīng)濟發(fā)展導向的預測。尤其是房地產(chǎn)項目開發(fā)投資較少的地區(qū)，必須加強對該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方向的研究。這就是房地產(chǎn)項目投資風險的區(qū)域性特點。

最后，房地產(chǎn)項目投資具備長久性的特點。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產(chǎn)的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產(chǎn)投資項目的風險也具備長久性。

三、房地產(chǎn)裝修項目投資風險控制措施

房地產(chǎn)項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產(chǎn)裝修項目的風險。本文將就房地產(chǎn)裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關(guān)建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進團或區(qū)域采購，以此在確保品質(zhì)的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區(qū)域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質(zhì)量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區(qū)域采購。而涂料、開關(guān)、內(nèi)墻磚等采用集團采購。但在目前大多數(shù)房地產(chǎn)裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區(qū)域采購。

（二）在進行房地產(chǎn)裝修的設(shè)計上，為了更好地實現(xiàn)裝修產(chǎn)品標準化，越早設(shè)計越有利于對房地產(chǎn)裝修的成本控制。通常，很多房地產(chǎn)投資開發(fā)商等到房產(chǎn)已經(jīng)基本建設(shè)完成后才進行裝修設(shè)計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經(jīng)建設(shè)好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產(chǎn)整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設(shè)計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設(shè)計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。

（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關(guān)注的大堂、電梯、客廳、衛(wèi)生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據(jù)自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質(zhì)的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。

（四）為了更好地降低房地產(chǎn)裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設(shè)計在成本上是否在控制之內(nèi)，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設(shè)計，從而有效避免了交樓時可能會產(chǎn)生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設(shè)計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規(guī)避了大規(guī)模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。

（五）控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調(diào)配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協(xié)調(diào)起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發(fā)揮。因此有利于最大限度地降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產(chǎn)時的高回報帶著高風險，所以，房地產(chǎn)項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產(chǎn)時針對投資風險做一定預防，才有利于規(guī)避風險。而房地產(chǎn)裝修是整個房地產(chǎn)較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結(jié)合風險特點的基礎(chǔ)上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產(chǎn)建設(shè)更加安全、可靠、高效。

參考文獻：

[1]王煒.關(guān)于整個房地產(chǎn)全過程的風險識別[J].才智，2011(01).

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風險管理

中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01004501

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規(guī)避風險,運用科學的方法對房地產(chǎn)投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險概述

1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。

房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的類型

不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。

1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險

房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。

1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險

房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。

1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的特征

1.3.1 客觀性

房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風險發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風險。

1.3.2 不確定性

通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發(fā)生的概率,但是無法預知風險什么時候發(fā)生,這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性。

1.3.3 潛在性和可測性

房地產(chǎn)投資風險具有隨機性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計資料,對某種風險發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出判斷。

1.3.4 損益雙重性

風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經(jīng)營機會。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目各階段風險內(nèi)容

2.1 投資決策階段的風險

投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)物業(yè)類型風險、開發(fā)時機風險和開發(fā)項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。

2.2 土地取得階段的風險

土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發(fā)帶來風險。

2.3 項目建設(shè)階段的風險

項目建設(shè)階段的風險主要來自建筑物設(shè)計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監(jiān)管不負責任等導致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。

2.4 租售管理階段的風險

這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理對策

3.1 建立風險管理的組織體系,設(shè)立專門風險管理部門

由于房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復雜,為了有效應對風險,企業(yè)需設(shè)立風險管理職能部門,以動態(tài)的眼光來看待風險和分析風險,將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機制。設(shè)立一個健全、權(quán)責分明的風險管理組織是房地產(chǎn)投資風險管理的組織保障。

3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理

房地產(chǎn)投資風險管理計劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn)

企業(yè)通過風險管理計劃,建立整個企業(yè)各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計劃,事中監(jiān)控,事后評價的系統(tǒng)性的管理。

3.3 建立風險管理的信息系統(tǒng),形成動態(tài)風險監(jiān)控報告

信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎(chǔ),因此企業(yè)應當設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度,為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關(guān)系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學性。

3.4 加強風險管理的系統(tǒng)培訓,強化員工風險管理意識

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構(gòu)加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業(yè)度,增強企業(yè)凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。

3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風險

投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點,由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達到降低風險的目的。

投資種類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。

投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。

聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資,利益共享、風險共擔,發(fā)揮各自的優(yōu)勢,從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。

綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險,開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理,設(shè)立專門的風險管理機構(gòu),制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權(quán)、利,通過有效的信息共享,加強各部門協(xié)調(diào),采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2009.

[2]李珊珊.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險與管理[J].中國科技信息,2008,(11):7275.

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1．對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風險的認識

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)投資，是指煤炭企業(yè)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。任何一種經(jīng)濟活動都存在風險，尤其是投資。房地產(chǎn)項目投資因為自身特點風險會更高。房地產(chǎn)項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續(xù)，使得房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全過程中面對的不確定因素，產(chǎn)生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設(shè)階段還是物業(yè)管理階段自始至終存在著各種風險。諸如來自于國家、政府政策變化風險，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛在的市場風險、項目開發(fā)的法律風險以及各種不抗力帶來的意外風險。其中法律風險是最容易控制的，同時也是最有可能發(fā)生的風險。

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風險，是指煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為，出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相悖并由此承擔相應法律責任的可能性。

分析房地產(chǎn)項目投資法律風險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環(huán)境因素造成的，包括國家制定法律法規(guī)不健全，執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法不嚴格不公正，開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規(guī)和相關(guān)認知不夠，經(jīng)營管理很少考慮法律因素，甚至違法經(jīng)營。相比較之下，企業(yè)自身因素引起的法律風險比較多。究其原因，一是企業(yè)法制建設(shè)工作比較薄弱企業(yè)管理層沒有意識到法律風險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業(yè)決策層法律風險防范意識淡薄，在房地產(chǎn)項目決策以及其他重大經(jīng)營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務人員，大多充當救火隊員角色，出現(xiàn)各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業(yè)依法經(jīng)營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經(jīng)營，經(jīng)常發(fā)生為了企業(yè)的利益而而故意鋌而走險。

2.煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風險的種類

煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目開發(fā)存在著眾多法律風險，按項目投資進程可以分為四個時期的風險類型。要求企業(yè)按階段區(qū)分識別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)前期涉及的法律風險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調(diào)整。注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性、注意查看由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風險。

2.2房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風險

建設(shè)工程施工合同履行的主要法律風險是房地產(chǎn)建設(shè)期間比較典型的法律風險，它主要包括以下幾種風險：因合同簽訂不完善、不專業(yè)存在的法律風險；工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風險；簽證與索賠的法律風險；工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風險；工期的法律風險；工程質(zhì)量的法律風險；工程價款以及結(jié)算的法律風險及其他法律風險。建設(shè)工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現(xiàn)農(nóng)民工工資、安全施工、環(huán)境保護、相鄰關(guān)系、建筑材料采購、行政管理機關(guān)監(jiān)管、內(nèi)部勞動合同等問題。

2.3房地產(chǎn)銷售階段的法律風險

房地產(chǎn)銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產(chǎn)銷售階段的法律風險主要有：房屋質(zhì)量、面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風險。

2.4物業(yè)管理的法律風險

物業(yè)管理的法律風險，是指物業(yè)服務企業(yè)在履行合同義務的過程中所產(chǎn)生并承擔的潛在經(jīng)濟損失或者其他風險，包括生產(chǎn)經(jīng)營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。

3.對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風險的調(diào)控

3.1首先應強化投資房地產(chǎn)項目投資的法律風險意識

正確使用法律才能正確規(guī)避風險，應充分發(fā)揮企業(yè)法律工作人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)合同管理體系中的重要作用，讓企業(yè)法律工作人員參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程， 參與房地產(chǎn)開發(fā)交易，把好法律關(guān)，把好合同關(guān)，就能有效預防法律風險的產(chǎn)生。如果企業(yè)法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調(diào)查、各項證照的審核等。這樣強化法律風險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業(yè)法律風險。

3.2建立完善煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目的工作體系

從企業(yè)投資房地產(chǎn)項目前期的可行性報告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報建手續(xù)、運作投資項目的各項工作流程等等都要規(guī)范，形成一套規(guī)范可行的體系，符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

3.3加強煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)投資項目中的公司內(nèi)部制度建設(shè)

企業(yè)高級管理人員必須改變對傳統(tǒng)的法律風險的看法，從事后處理為主轉(zhuǎn)為事前防范為主，使防范和化解法律風險變成一種常規(guī)性的管理工作。專門負責管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理部門應制定相關(guān)制度貫通于業(yè)務與流程之中，嵌入到投資房地產(chǎn)項目實踐中去，才能有效地防范企業(yè)可能面臨的風險。

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關(guān)鍵詞：電力項目；投資風險；分析；管理

隨著我國電力體制改革的不斷加深，電力項目建設(shè)的不斷加快，國家出資辦電的局面發(fā)生了一些變化，即出現(xiàn)了國家、地方、投資商公共出資辦電的局面。然而，在電力項目投資中，具有一定的壟斷性，進而存在著一些風險，所以受到了大眾的特別關(guān)注。加強對電力項目投資風險進行分析，提出有效的管理策略，對促進電力事業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的意義。

一、電力項目投資風險分析

（一）風險來源

一般情況下，電力項目投資風險主要來自三個方面：（1）電力項目自身情況。一般而言，在電力項目建設(shè)中，需要具備較高的技術(shù)水平與完善的設(shè)備，同時要具有一定的物力、財力、人力，所以致使電力項目投資風險無法有效掌控。（2）外部環(huán)境。隨著經(jīng)濟形勢的不斷變化，市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家政策的逐步調(diào)整，均會對電力項目投資產(chǎn)生影響。（3）電力項目設(shè)計人員及管理運營人員的專業(yè)水平有限，無法保證電力項目順利建設(shè)，以此增加了投資風險。

（二）風險種類

通常而言，電力項目投資風險主要包括三種：（1）技術(shù)風險。其指的就是電力工程的技術(shù)風險。因為電力項目對技術(shù)與設(shè)備的要求非常高，使得技術(shù)因素嚴重影響著電力項目投資，并且技術(shù)因素還會受到自然因素、政治因素、經(jīng)濟因素、文化因素的影響，導致技術(shù)因素不斷變化，進一步影響了電力項目投資。（2）市場風險。電力項目投資金額非常大，加之電力項目建設(shè)周期長，投資回收慢，導致電力項目投資本身就具有一定的風險；在電力項目投資途徑越來越多的形勢下，市場競爭日益激烈，極大促進了投資市場競爭的發(fā)展，增加了投資的市場風險。（3）管理風險。通常而言，企業(yè)管理水平與企業(yè)盈利能力有著密切的關(guān)系，具有很大風險。若管理制度不合理，就會影響管理工作的開展，從而導致企業(yè)內(nèi)部管理工作無法落實，增大了電力項目投資風險。

二、電力項目投資風險管理策略

（一）開發(fā)階段風險管理

在電力項目建設(shè)過程中，開發(fā)階段風險管理策略主要包括以下內(nèi)容：（1）構(gòu)建風險診斷小組，全面分析電力項目投資風險，并且全程參與風險管理。（2）在風險診斷小組指導下，預測電力項目投資風險，找出項目設(shè)計、施工、經(jīng)營等方面的不足。（3）基于診斷技術(shù)、環(huán)境風險，全面分析診斷結(jié)果，根據(jù)風險小組建議，召開全體會議，并邀請有關(guān)技術(shù)專家，全面分析項目中存在的風險與問題。（4）在明確分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，提出有效的風險管理策略，以此減少投資，并且最大限度的降低投資風險。

（二）建設(shè)階段風險管理

在電力項目建設(shè)過程中，建設(shè)階段風險管理策略主要為：（1）重視風險防范及控制。加強對項目技術(shù)可行性的分析，保證設(shè)計方案合理、科學，并且完善施工組織設(shè)計，有效彌補與調(diào)整設(shè)計中存在的缺陷；根據(jù)施工要求與進度做好材料、設(shè)備、資金的供應，確保電力項目質(zhì)量達標。為了最大限度的完善風險防范與控制，必須對項目調(diào)試可能性予以及時分析，找出其中存在的問題，根據(jù)項目建設(shè)的具體情況給予相應評價及處理。（2）強化風險轉(zhuǎn)移。通常而言，風險轉(zhuǎn)移就是在項目建設(shè)中，對活動風險予以分解、分散，以此削弱投資主體風險。其主要包括以下途徑：①風險投保：即向保險公司交納一些保險費，通過投保的方式轉(zhuǎn)移風險。②進行項目組合：在電力項目投資中，可以在同一電網(wǎng)中進行火電、水電組合，以此對市場風險予以分散。項目組合風險示意圖如圖1所示。圖1中的組合方式包括六種：A組合：2個“低風險、高利潤”；B組合：1個“高風險、高利潤”與1個“低風險、高利潤”；C組合：2個“高風險、高利潤”；D組合：1個“高風險、高利潤”與不少于1個“低風險、高利潤”；E組合：不少于2個“低風險、高利潤”；F組合：1個“低風險、高利潤”與不少于1個“低風險、低利潤”。

（三）經(jīng)營階段的風險管理

在電力項目投資建設(shè)中，經(jīng)營階段的風險管理工作主要包括以下內(nèi)容：（1）強化風險防范及管理。在電力項目經(jīng)營中，結(jié)合實際需要，編制合理、科學的戰(zhàn)略計劃，并且完善技術(shù)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場調(diào)整、管理調(diào)整，以此提高電力項目經(jīng)營效益。（2）加強電力項目的宏觀調(diào)控與統(tǒng)一管理，突破電力系統(tǒng)的壟斷形勢，以此降低電力項目投資風險。結(jié)語綜上所述，隨著電力項目投資體制改革的逐步深入，投資主體越來越多，為電力項目投資增加了更多的渠道，活躍了投資市場，但是也增多了投資風險。因此，為了有效降低電力項目投資風險，必須對其進行深入分析，從而加強管理，提高企業(yè)與社會的抗風險能力，以此實現(xiàn)電力事業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

作者:張赦 單位:陜西榆林能源集團有限公司

參考文獻:

[1]張道彬.電力工程項目投資風險管理研究[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2015，5（12）：265.

[2]劉丹民.加強電力建設(shè)項目投資風險管理[J].中國電力企業(yè)管理，2011（02）：100-101.

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關(guān)鍵詞： 風險預警；代建制；物元理論；風險識別

1 代建制項目的定義及主要模式

代建制的起源是美國的CM項目管理模式，即Construction Manager，為項目業(yè)主提供工程管理的服務。后又演化成為Construction Agent at Risk和Construction Agent。根據(jù)國家發(fā)改委起草、國務院原則通過的《投資體制改革方案》，代建制是指政府通過招標的方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位，負責項目的投資管理和建設(shè)組織實施工作，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設(shè)的投資主體職責，有關(guān)行政部門對實行代建制的建設(shè)項目的審批程序不變?，F(xiàn)階段，政府投資項目代建單位的組織或選定主要有兩類模式：政府集中代建制和公司代建制：（1）公司代建制是選擇社會中介性質(zhì)的項目管理公司作為代建單位。具體包括兩種方式：一是短名單或有限選定代建機構(gòu)的方式；二是通過公開招標或招募方式選定代建單位。（2）政府集中代建制是組建常設(shè)的事業(yè)單位性質(zhì)的建設(shè)管理機構(gòu)。

2代建制項目風險預警管理的基本原理

代建制項目風險預警管理的基本原理包括以下4個方面：

（l）風險征兆的可測評原理。通過對項目所面臨的風險管理狀態(tài)的詳細測評，可以很好的反映出代建制項目面臨的具體的風險。

（2）風險誘因可測評原理。項目面臨風險的發(fā)生，通常情況下可以通過對項目管理組織內(nèi)部與外部環(huán)境的風險誘因的測評而預測到，同時還可對風險誘因因子進行有效的預控或規(guī)避，從而進一步遏制風險的發(fā)生與發(fā)展。

（3）風險測評的值域原理。項目風險測評指標的取值范圍是一個區(qū)間，不同的測評指標取值有不同的域值，因此預警的界限有所差異。

（4）風險預控方法的易操作原理。項目風險預控方法的組合原理，使得日常管理過程中的多種控制方法的選擇以及處于危機狀態(tài)時特別控制方法的選擇顯得比較方便。

3代建制項目風險識別

風險識別的結(jié)果是形成一個風險清單，包括詳細的不確定事件列表。具體包含：

風險來源表。即羅列出所有已經(jīng)識別的風險以及風險事件的可能后果，估計相關(guān)來源促發(fā)的風險事件預期發(fā)生時間，從而對該風險預期發(fā)生次數(shù)的估計加以說明。

風險征兆。風險發(fā)生或者即將發(fā)生的外在表現(xiàn)即是風險征兆。如項目中上管理人員溝通欠缺，施工先后次序混亂等。

風險的類型說明。通過對識別出的風險進行分類，以便對風險進行分析、量化、評價和管理。分類的方法和角度有多種，可以按照項目面臨整體風險劃分或者按照項目階段來劃分。

4基于物元理論的政府投資代建制項目風險預警管理指標體系

由于影響代建制項目風險的因素很多，其影響程度也會由于具體所處的環(huán)境不同而有所不同，并且對這些影響因素進行分析可以發(fā)現(xiàn)，代建制項目中多為定性指標，少數(shù)為定量指標，因此在代建制項目風險預警中需要對定性指標進行量化處理。代建制項目風險預警指標體系中，定性指標需要聘請專家確定每一種風險指標分別屬于5級風險水平的等級，然后匯總這些評價結(jié)果。

5政府投資代建制項目風險預警管理結(jié)果應對

通過建立物元理論的河南省政府投資代建制項目風險預警管理模型對代建制項目風險進行預警管理的結(jié)果，可以確定代建制項目存在的風險及風險發(fā)生的可能性和風險對代建制項目的影響；根據(jù)預警管理結(jié)果就可以制定必要的管理方法和手段對代建制項目風險進行有效的控制，妥善處理風險事故可能造成的不利影響，盡量以最小的成本保證代建制項目保質(zhì)保量順利完成，交付使用。在實際生產(chǎn)工程中，根據(jù)具體項目風險預警系統(tǒng)給出的風險分析結(jié)果，我們可以依次劃分為低風險，較低風險，中低風險，較高、高風險四個層此，并依據(jù)各個層析風險的危害性大小做出相應的對策，以保證項目的損失降到最低。具體分析如下：

（1）低風險項目應對對策

若根據(jù)代建制項目風險預警管理結(jié)果為較低風險項目，低風險項目是指總體風險處于安全區(qū)域，這種情況下，即使項目中個別風險發(fā)生會對代建制項目造成一定的不利影響，一般也不會太嚴重，由此在代建制項目實際風險管理過程中，對低風險項目經(jīng)常忽略，不需采取特別的監(jiān)測管理手段，但需對個別不利風險因素進行適當關(guān)注。

（2）較低風險項目應對對策

若根據(jù)代建制項目風險預警管理結(jié)果為較低風險項目，由于較低風險項目在代建制項目一般不會出現(xiàn)嚴重的后果，因此，較低風險等級代建制項目的應對策略主要是風險關(guān)注和風險自留，這要求風險管理者能夠正確進行風險識別和風險評價，并做好充分的風險處理準備工作，將風險有意識、有計劃、有選擇地留給自己。

（3）中等風險項目應對對策

代建制項目風險預警管理結(jié)果為中等風險的代建制項目，這類風險是較低風險和較高風險的臨界區(qū)間。在實際風險管理時對中等風險等級的代建制項目需要采取必要的監(jiān)控措施，并且要特別關(guān)注一些風險的動態(tài)變化，當風險狀況發(fā)生惡化時，就需要制定相應的防范對策。

（4）較高、高風險項目應對對策

代建制項目風險預警管理結(jié)果為較高或高等級風險的代建制項目，就需要采取風險控制的應對對策。在實際生產(chǎn)中藥進行風險控制來改變風險后果的性質(zhì)以及風險發(fā)生的概率及風險后果的大小對代建制項目進行必要的風險回避、風險減輕、風險轉(zhuǎn)移和風險分割。作為代建制項目風險預警管理部門需要針對風險因素管理事先制定風險防范計劃。

參考文獻

[1]王愛領(lǐng)，孫少楠.基于熵度量法的代建制項目風險評價研究[J].中國管理信化.2009.5

[2]Hagan，等著，戴葵等譯.神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計[M].北京：機械工業(yè)出社，2002.9

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一、PPP項目投資概述

伴隨我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，PPP模式在市政建設(shè)、公共服務、交通設(shè)施等領(lǐng)域得到廣泛推廣。依托PPP項目投資，公共部門建設(shè)服務可經(jīng)由民間組織獲取投融資、維護等，并且民間組織同樣可收獲相應收益，公共部門資金支出壓力得以有效縮減，并將項目風險一定程度轉(zhuǎn)移至民間組織[1]。PPP項目投資中，經(jīng)由政府采購模式政府部門與中標企業(yè)簽訂合同，中標企業(yè)作為項目規(guī)劃建設(shè)、生產(chǎn)運營的責任主體，其同時具備相應的收益權(quán)及特許經(jīng)營權(quán)，項目公司則在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運行期間獲得收益。

二、PPP項目投資中存在的主要風險

（一）系統(tǒng)風險

PPP項目投資系統(tǒng)風險指的是項目在規(guī)劃建設(shè)、生產(chǎn)運營期間，因為遭受超出政府方、社會資本方可控范圍對應產(chǎn)生的風險，包括金融風險、政治風險等。其中，金融風險包括有利率風險、外匯風險等相關(guān)風險，該部分風險轉(zhuǎn)變造成項目收益受到影響而產(chǎn)生風險；政府風險與PPP項目投資全面環(huán)節(jié)息息相關(guān)，因為項目周期長期，使得項目所處的政府、政治等環(huán)境轉(zhuǎn)變存在不可預測性[2]。

（二）非系統(tǒng)風險

PPP項目投資非系統(tǒng)風險指的是與項目規(guī)劃建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營緊密關(guān)聯(lián)的風險，包括市場風險、生產(chǎn)風險等。其中，市場風險指的是項目實際收益難以達到預期對應形成的負面影響。生產(chǎn)風險包括有材料風險、技術(shù)風險等相關(guān)風險，其很大程度上決定了項目生產(chǎn)能否有序開展。

三、PPP項目投資控制管理與風險承擔策略

全面PPP項目投資相關(guān)人員在當前社會形勢下，要緊緊跟隨社會前進步伐，不斷開展改革創(chuàng)新，強化對國內(nèi)外成功發(fā)展經(jīng)驗的學習借鑒，切實推進PPP項目投資控制管理與風險承擔的順利開展，如何進一步促進PPP項目投資的安全有序運行可以將下述策略作為切入點：

（一）構(gòu)建完善建安工程費投資下浮機制

在PPP項目招標過程中，政府方往往要求社會資本方對建安工程費進行下浮，依據(jù)下浮后總投資開展可用費或者最優(yōu)計劃價格等相關(guān)PPP招標指標開展標價。在項目實施過程中，針對PPP合同簽訂中要求按照工程竣工結(jié)算成果計算補貼回報的項目，則需要在工程建設(shè)完成結(jié)算過程中依據(jù)招標期間得出的下浮率獲取投資基數(shù)；針對選取最優(yōu)計劃價格報價的項目，則在獲取對應合理投資超支補償過程中，應當權(quán)衡招標期間對應確定下浮率的影響[3]。構(gòu)建完善建安工程費投資下浮機制，促進政府方在招標過程中對社會資本方報價水平的有效管控，有助于增強社會資本方項目管理能力，促進提取出具備實力的社會資本；與此同時，有助于政府方從招標階段便收獲投資節(jié)約效益，促進政府方自總體層面達成對項目投資規(guī)模的管控。

（二）強化基本預備費使用管理

因為PPP項目投資估算或者概算成果中涉及的基本預備費在工程建設(shè)期間一定發(fā)生與否及發(fā)生額度高低難以有效確定，針對其開展的使用管理模式通常會轉(zhuǎn)變成政府方、社會資本方開展PPP合同談判過程中商討的一項重要內(nèi)容。針對此項費用可采取下述使用管理模式，首先，將基本預備費納入進PPP項目投資口徑氛圍，在PPP項目招標過程中，開展PPP報價指標的評估；然后，在工程建設(shè)過程中，基本預備費通過政府相關(guān)部門開展全面控制管理，用以政府方對可能引發(fā)的工程變更開展有效投資補償；最后，工程建設(shè)完成開展結(jié)算后，其他的基本預備費通過政府方經(jīng)由投資回收或者調(diào)整項目公司補貼的手段開展收回[4]。這一使用管理模式的顯著特征在于政府方擁有基本預備費的各項權(quán)益，即基本預備費由政府方全面掌控，進而使政府方對社會資本方在投資控制思路上有力地位的充分彰顯。

（三）推行建設(shè)期利息計算

因為PPP項目融資責任主體為項目公司，所以對于眾多PPP項目而言，政府方對項目公司的建設(shè)期利息并不開展管理控制，項目債務資金融資成本高低與項目公司或者社會資本方能力重要相關(guān)，即融資成本高則意味著項目公司承當一定成本，融資成本低則項目公司獲取一定收益，由此可激發(fā)項目公司融資主觀能動性[5]。然而針對選取竣工決算投資審核用以項目回報計算前提的PPP項目，則應當在PPP合同中對建設(shè)期利息計算規(guī)則進行有效確立。在實際操作中，可考慮將PPP招標階段對應生成的項目融資機構(gòu)及利率情況用以PPP回報結(jié)構(gòu)中獲取建設(shè)期利息的計算前提，從而使項目公司在融資層面的能動性得到有效發(fā)揮，并使項目公司在融資層面的風險承擔責任得到充分凸顯。

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【關(guān)鍵詞】融資成本；風險溢價；道德風險

一、債務融資道德風險的理論評述

企業(yè)債務融資一般有銀行貸款和企業(yè)債券兩種形式。理性的企業(yè)在選擇債務融資方式時會遵循成本最小化和收益最大化原則，其中，融資成本是企業(yè)融資時必然要考慮的主要因素。債務融資的成本由基礎(chǔ)利率和風險溢價構(gòu)成。對銀行貸款而言，基礎(chǔ)利率就是銀行間拆借利率、央行再貸款或再貼現(xiàn)利率，企業(yè)債券的基礎(chǔ)利率是相同期限的國債收益率?；A(chǔ)利率取決于宏觀經(jīng)濟形勢和社會資金供求狀況，宏觀經(jīng)濟形勢好的時候，投資機會多，社會資金供求狀況偏緊，利率水平較高，企業(yè)整體債務融資成本上升。風險溢價與企業(yè)融資期限和違約風險有關(guān)，融資期限越長，企業(yè)違約風險越高，風險溢價也越高。

風險溢價的重要組成部分是債務融資過程中企業(yè)和債權(quán)人之間由于信息不對稱而產(chǎn)生的逆向選擇成本和道德風險成本，其中道德風險成本還對企業(yè)選擇債務融資方式有很大影響。

道德風險成本源于債務融資后債權(quán)人與企業(yè)之間的信息不對稱。債權(quán)人的監(jiān)督能有效防范企業(yè)的道德風險，降低債務融資的道德風險成本和整個融資成本。由于銀行對企業(yè)的監(jiān)督比債券投資者更有效，對于道德風險高的企業(yè)而言，道德風險高的企業(yè)一般經(jīng)營時間短，知名度低，規(guī)模較小，或負債率高，進行債券融資的道德風險成本高，而銀行的監(jiān)督能夠降低其融資的道德風險成本，所以這類企業(yè)一般會選擇銀行貸款。相反，道德風險低的企業(yè)進行債券融資的道德風險成本低，更愿意發(fā)行公司債券籌集資金。而且這些道德風險低的企業(yè)一般經(jīng)營時間較長、知名度較高、負債率較低、規(guī)模較大、可抵押的資產(chǎn)較多，投資機會也較多，債券融資的道德風險成本低，能夠以較低的成本發(fā)行債券。

在多數(shù)情況下，由于信息不對稱，公眾對企業(yè)的道德風險水平不知情，那些道德風險低的企業(yè)為了降低融資成本，就需要在投資者心目中建立良好的聲譽。對于那些公眾投資者了解不多的企業(yè)，如果沒有聲譽，發(fā)行債券的成本相當高，在公開發(fā)行債券之前需要在投資者心目中建立聲譽。大企業(yè)在長期經(jīng)營過程中已經(jīng)有了良好的聲譽，因此具有比中小企業(yè)更大的融資優(yōu)勢（Diamond，1991）。

道德風險還與企業(yè)投資機會有關(guān)。在融資金額有限的情況下，企業(yè)不可能投資于所有的項目，選擇一個投資項目就意味著放棄別的項目。因此企業(yè)的投資機會可以被看作期權(quán)，其價值取決于企業(yè)以最優(yōu)方式行權(quán)的可能性（Barclay&Smith，1995）。企業(yè)投資機會越多，股東和債權(quán)人對行權(quán)方式的沖突越大，發(fā)生資產(chǎn)替代和投資不足等道德風險的可能性越大，用高風險項目替代低風險項目越容易，債券融資的道德風險成本也越高。為了降低融資的道德風險成本，這些企業(yè)更依賴于銀行貸款。投資機會也是企業(yè)的增長潛力，所以銀行貸款的比例與企業(yè)增長潛力正相關(guān)，而企業(yè)債券的比例與增長潛力負相關(guān)（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

企業(yè)債券可以選擇在公募債券市場或者私募債券市場發(fā)行。公募債券市場面向所有的個人投資者和機構(gòu)投資者。私募債券市場的投資者主要是金融機構(gòu)。金融機構(gòu)精于信用評估，能夠?qū)ζ髽I(yè)進行有效的監(jiān)督，所以發(fā)行私募債券與銀行貸款相似。道德風險成本是影響債券發(fā)行市場選擇的重要因素，規(guī)模較小的企業(yè)道德風險較大，在公募債券市場上融資的道德風險成本高，會選擇在私募債券市場籌資，私募債券更多的監(jiān)督及更嚴格的債務條款也降低了道德風險成本。債券發(fā)行成本是影響企業(yè)債券發(fā)行市場選擇的另一個因素。公募債券發(fā)行成本高，但債券發(fā)行成本具有規(guī)模經(jīng)濟，債券發(fā)行量大的企業(yè)能夠充分利用公募債券發(fā)行成本的規(guī)模經(jīng)濟，通過公募籌集債務資金（SudhaKrishnaswami，PaulA.Spindt，VenkatSubramaniam，1999）。

雖然銀行監(jiān)督能夠降低債務融資的道德風險成本，但銀行可能利用其優(yōu)勢“要挾”企業(yè)，從企業(yè)中抽取額外的費用，因此一些道德風險小、債券融資道德風險成本低的企業(yè)會選擇企業(yè)債券（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

二、基于道德風險的債務融資方式選擇模型

道德風險是影響企業(yè)債務融資方式的重要因素，道德風險小的企業(yè)債券融資較容易；道德風險高的企業(yè)難以在債券市場上融資，只能依靠銀行貸款，通過銀行的監(jiān)督來減少或消除道德風險。道德風險與企業(yè)的投資項目質(zhì)量、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營時間長短、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負債率等都有關(guān)系。下面將通過一個建立在道德風險基礎(chǔ)上的企業(yè)債務融資方式選擇模型來分析企業(yè)對銀行貸款和企業(yè)債券的選擇。

模型的基本思想是：由于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，經(jīng)理和股東的利益不完全一致，在選擇投資項目方面意見不一致，經(jīng)理會選擇有高回報的好項目或低回報但能給經(jīng)理個人帶來好處的壞項目。如果經(jīng)理把股東價值放在第一位，那么有好的項目、好的經(jīng)營業(yè)績、資產(chǎn)盈利能力強的企業(yè)更傾向于發(fā)行債券，其他企業(yè)從銀行貸款。如果經(jīng)理不關(guān)心股東價值，經(jīng)理傾向于選擇使其受監(jiān)督最小的融資方式以投資于能給經(jīng)理私人帶來收益的壞項目，就會選擇債券融資。

（一）模型的假設(shè)條件

（二）模型

假設(shè)企業(yè)公共秩序資金為F，承諾到期償還金額為D，原有債務比新的債務優(yōu)先級別高。如果企業(yè)無力償還新老債務，債權(quán)人將清算所有抵押資產(chǎn)Ac。

經(jīng)理從項目1獲得的收益為：

α[p1（X-D+Ar-DE）+（1-p1）（Ar-Ac）]+bAr（2）

經(jīng)理從項目2獲得的收益為：

α[p2（X-D+Ar-DE）+（1-p2）（Ar-Ac）]（3）

如果

α（p2-p1）（X-D-DE+Ac）≥bAr（4）

那么經(jīng)理會選擇更有社會效益的項目2。

如果新債權(quán)人認為經(jīng)理會選擇項目2，那么在不考慮資金的時間價值的情況下，新債權(quán)人愿意借款的最低條件是：

綜合上述分析，公式6成立或公式11不成立時企業(yè)就會發(fā)行債券。

公式6和公式11可以被重寫為：

從公式12和公式14還可以看出，負債率高的企業(yè)更傾向于從銀行取得借款。因為這時新的債務風險高，融資成本高，經(jīng)理從項目2得到的收益少，更傾向于投資項目1，只有銀行監(jiān)督才能解決這個問題；反過來，負債率低、凈資產(chǎn)高的企業(yè)更傾向于債券融資。

該模型的基礎(chǔ)假設(shè)是銀行比分散的債券投資者的監(jiān)督更為有效，銀行有監(jiān)督企業(yè)的動機，而個人投資者沒有。分散的債券投資者具有強烈的“搭便車”行為傾向，很難對企業(yè)進行有效的監(jiān)督，而銀行不能“搭便車”，且銀行在挑選和監(jiān)督企業(yè)方面具有優(yōu)勢，因此個人將資金交給銀行，委托銀行貸款給企業(yè)，代表他們對企業(yè)進行“授權(quán)監(jiān)督”（Booth，1992）。

銀行的自有資金很少，絕大部分資金來自于存款人。根據(jù)委托-理論，在不存在道德風險的情況下，當委托人是風險規(guī)避者而人是風險中立者（或愛好者）時，委托－合同應該由委托人取得固定收入，而人獲取剩余收入，這樣的合同同時滿足約束和激勵，促使人盡心盡力工作。銀行可以看作是風險中立者，企業(yè)是風險中立者或愛好者，個人則是風險規(guī)避者。個人以固定利率存款到銀行或借款給企業(yè)，并簽訂一份委托－合同。而銀行的道德風險較低，企業(yè)的道德風險相當高。銀行滿足委托－合同的前提條件而企業(yè)不滿足，因此個人愿意與銀行簽訂合同而不愿直接與企業(yè)簽訂合同。

銀行監(jiān)督企業(yè)的動機有以下三個方面。首先，存款人與銀行的委托－合同讓存款人取得固定收入，而銀行獲取剩余收入，這使銀行的收入與其工作努力程度和盡責程度直接相關(guān)，使銀行有強烈的動機監(jiān)督企業(yè)。其次，金融監(jiān)管當局對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量有較高的規(guī)定和要求，為了達到這些要求，銀行必須對貸款企業(yè)進行監(jiān)督。最后，聲譽和誠信是銀行最重要的無形資產(chǎn)，一旦銀行因為對貸款監(jiān)督不力而出現(xiàn)問題，就會失去存款人的信任，其經(jīng)營會碰到很大困難，甚至會破產(chǎn)。

此外，從宏觀環(huán)境看，銀行監(jiān)督企業(yè)還需要滿足一個條件，即銀行面臨著預算硬約束，如果經(jīng)營不善，就有可能破產(chǎn)。如果這一條件不滿足，那么銀行監(jiān)督企業(yè)的動機就會削弱。如果政府會對陷于困境的銀行施以援手，或者存在存款保險制度，銀行的預算約束軟化，缺乏監(jiān)督企業(yè)的動機，就會出現(xiàn)一些放任企業(yè)損害銀行利益的“非理性”行為。

三、結(jié)束語

本文基于道德風險，對企業(yè)債務融資選擇方式進行了理論研究。研究假定企業(yè)、銀行和債券投資者都是理性的“經(jīng)濟人”，在既定的規(guī)則下追求自身利益極大化，企業(yè)和銀行都是預算硬約束的。企業(yè)為了追求自身利益極大化，總是力求以盡可能低的成本從銀行和債券投資者那里獲取資金。銀行和債券投資者為了其利益極大化，既要以盡可能高的利率向企業(yè)提供資金，又要通過各種措施保證企業(yè)如約償還債務。

銀行貸款和公司債券存在的基礎(chǔ)是不同的。作為一個理性的“經(jīng)濟人”，企業(yè)在選擇債務融資方式時，融資成本是必然要考慮的主要因素，而道德風險又是影響企業(yè)債務融資成本的重要因素。道德風險小的企業(yè)債券融資較容易。而道德風險高的企業(yè)難以在債券市場上融資，只能依靠銀行貸款，通過銀行的監(jiān)督來減少或消除道德風險。本文通過建立一個基于道德風險的企業(yè)債務融資方式選擇模型，對債務融資方式的選擇進行深入研究。研究結(jié)論表明，與中小企業(yè)相比，大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大，經(jīng)營時間長，聲譽高，進行債券融資的逆向選擇成本和道德風險成本低。一些信用好的大企業(yè)能夠以低于銀行貸款的融資成本進行債券融資，因此進行債券融資的通常是大企業(yè)。

【主要參考文獻】

[1]Barclay,M.,SmithC.,TheMaturityStructureofDebt,TheJournalofFinance,1995,609-631.

[2]ChristopherW.,AndersonAnilK.Makhija,Deregulation,DisintermediationandAgencyCostsofDebt:EvidencefromJapan,JournalofFinancialEconomics,1999,309-339.

篇9

關(guān)鍵詞：風險投資；契約機制；風險評估

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）12-96 -03

風險投資也被稱為是創(chuàng)業(yè)投資，在本質(zhì)上風險投資是一系列契約的連接，存在風險投資者與風險投資家，風險投資家與風險企業(yè)家之間兩個層次的委托關(guān)系，加上風險投資項目往往是處于創(chuàng)業(yè)階段或者高成長性階段，所以風險投資運作中可能存在一系列的風險?，F(xiàn)階段關(guān)于風險投資契約機制的研究多為定性的研究，缺少定量研究，對投資運作中的信息不對稱等問題無法妥善的解決，因此本文進一步探討了風險投資的契約機制以及風險評估對策。

一、風險投資的契約機制

（一）風險投資契約機制

風險投資是一系列契約的連接，是契約理論、經(jīng)濟理論、博弈方法等理論、方法的運用，也是金融、經(jīng)濟和管理理論、方法的研究。風險投資的契約機制是風險投資運作中各參與主體相互之間由于信息不對稱發(fā)生的博弈行為的一系列契約作用結(jié)果，并非單純的外部環(huán)境對風險投資造成的影響結(jié)果。

風險投資涉及到風險投資者、風險投資家與風險企業(yè)家三個主體，并以此形成了風險投資者與風險投資家，風險投資家與風險企業(yè)家之間兩個層次的委托關(guān)系，前者關(guān)系為風險投資者交給風險投資家風險投資資金，由受委托的風險投資家選擇風險投資項目進行投資并管理；后者關(guān)系為風險投資家交給風險企業(yè)家資金用于企業(yè)的發(fā)展，并為之提供增值服務，制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，實施監(jiān)控與管理，幫助風險企業(yè)成長與發(fā)展。

（二）風險投資主體之間存在的問題

首先，由于風險投資運作的主體涉及到三個，有著兩層委托關(guān)系，因此在風險投資運作過程中信息表現(xiàn)出高度的不對稱，并由此產(chǎn)生逆向選擇與道德風險問題，對風險投資的運作效率造成嚴重的影響。所以在進行風險資金的籌集中，針對上述特點要對契約進行合理有效的設(shè)計，對風險投資家做出甄別與激勵，督促其努力工作，減少道德風險與逆向選擇問題。在風險投資家將資金投入到風險企業(yè)后，還會對其提供一系列增殖服務，包括制定發(fā)展戰(zhàn)略、進行管理監(jiān)督等，所以需要合理有效地設(shè)計風險投資契約機制來對風險企業(yè)家的工作進行激勵，避免道德風險的發(fā)生，減少二者之間的信息不對稱問題。

其次，風險投資企業(yè)往往是出于創(chuàng)業(yè)階段、高成長階段的高新技術(shù)中小企業(yè)，有著風險高、不確定性高等特點，因此風險投資具有高風險性，同時也有高收益性。在風險投資過程中存在著諸多的風險，高收益也都是以高風險為前提的，對風險投資項目進行風險評估，一方面為風險投資家進行項目選擇提供依據(jù)，同時也對風險企業(yè)的現(xiàn)金流權(quán)、控制權(quán)有著直接的影響，并對風險投資契約的制定產(chǎn)生影響。所以在風險投資的運作中，要重點考慮風險投資項目的風險等級，以此進行項目的選擇，并控制和管理風險。

二、風險評估對策

風險投資本身的性質(zhì)使得其投資對象，主要是中小型高新技術(shù)企業(yè)、項目這類不確定性非常高，投資收益高，同時風險也較高。風險投資機構(gòu)是風險投資運作的核心所在，是從事風險投資具體運作的組織，作為中介機構(gòu)連接著風險投資者與風險企業(yè)家。風險投資家在進行資金投資前需要基于長期的經(jīng)驗、知識信息來綜合評價投資項目的風險構(gòu)成因素與風險的大小。風險投資所涉及的風險實際上包括了兩個方面，一是傳統(tǒng)意義層面的風險，二是不確定性。傳統(tǒng)意義層面的風險指的是決策者對將來可能發(fā)生的所有結(jié)果以及每種可能發(fā)生的概率都有一個全面的掌握；不確定性則指的是決策者了解各種可能發(fā)生的結(jié)果，但是并不能確定其發(fā)生的概率。

（一）構(gòu)建風險評價指標體系

對風險投資中“風險”上述特征進行考慮，以全面、系統(tǒng)、科學、可行、可比為原則，選取風險評價指標，并構(gòu)建風險評價指標體系。以國內(nèi)外相關(guān)風險投資項目風險評價指標研究結(jié)果為基礎(chǔ)，考慮將以下幾個指標作為風險投資的風險因素：

第一，技術(shù)風險（e1），風險項目在由于新技術(shù)、新思想的不成熟、具有缺陷，加上可替代新技術(shù)等，都面臨著諸多的風險。第二，環(huán)境風險（e2），如經(jīng)濟環(huán)境、國家的政治、地理位置、社會服務狀況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等等。第三，管理風險（e3），指的是由于管理不當造成的項目失敗的風險。與組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、團隊能力、約束和激勵機制等因素有關(guān)。第四，生產(chǎn)風險（e4），指的是和生產(chǎn)設(shè)備、人員結(jié)構(gòu)、知識產(chǎn)權(quán)、能源材料有關(guān)的風險。第五，市場風險（e5），指的是新的技術(shù)、新的產(chǎn)品市場競爭力的不確定性導致的風險。與產(chǎn)品的生命周期、市場需求度、銷售網(wǎng)、市場占有率等因素有關(guān)系。第六，投資工具風險（e6），和項目投資的規(guī)模、投資工具以及企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等有關(guān)。

（二）單個項目風險等級的確定

在風險投資機構(gòu)面臨著一個風險投資項目時，則會提出融資申請，這種情況下會由多個風險投資家對風險企業(yè)家提交的計劃書進行分析評估，根據(jù)項目各個情況評估其所承擔的風險，首要的便是確定風險評價指標的權(quán)重。

1、確定指標權(quán)重

將 作為 的一個區(qū)間數(shù)。定義

（1）

其中 表示可能度，以及二者的次序關(guān)系。

由于不確定層次分析法不需要精確判斷風險投資家對各個指標的重要程度，因此根據(jù)各風險評價指標的重要性，構(gòu)建指標區(qū)間數(shù)判斷矩陣A=（Aij）6×6， Aij=[a-ij，a+ij]{t|1/9≤a-ij≤t≤9}這一區(qū)間數(shù)，表示的是ei對ej的相對重要程度，a-ij =1/a+ij ， a+ij =1/ a-ij（i，j=1，2，3，…，6）。假設(shè)第h位風險投資家所給出的區(qū)間數(shù)為Ahij=[a-hij，a+hij]（h=1，2，3…，n），則有

（2）

假設(shè)A-=（a-ij） 6×6，A+=（a+ij） 6×6，則有A=[A-，A+]，利用方根法等排序法，求得兩個矩陣的權(quán)重向量w-=（w1-，w2-，w3-，…w6-）， w+=（w1+，w2+，w3+，…w6+），

（3）

則區(qū)間數(shù)權(quán)重向量為：

W=（W1，W2，…，W6）=[kw-，mw+] （4）

Wi=[kwi-，mwi+]（i=1，2，…，6） （5）

當0

（6）

2、風險等級評價

風險投資做為創(chuàng)新投資的一種，由于缺少例數(shù)數(shù)據(jù)，所以專家通常是采用語言形式來對投資項目的風險評價指標做出評價的，各個評價指標的風險等級被劃分為9個級別，設(shè)置相應的語言標度集：S={S-4=極低，S-3=很低，S-2=低，S-1=比較低，S0=一般，S1=比較高，S2=高，S3=很高，S4=極高}。為了確保決策信息不丟失，方便計算，則在原語言標度上定義擴展語言標度，假設(shè)EWAA SS ，得到函數(shù)EWAA，即加權(quán)算術(shù)平均算子：

EWAAw（sβ1，sβ2，…，sβ4）=w1sβ1 w2sβ2 … wnsβ4=sβ （7）

假設(shè)對某個項目的第i個風險評價指標語言第h位風險投資家評價其值為Shβi（i=1，2，…，6，h=1，2，…，n），根據(jù)公式（7）集結(jié)指標評價信息，獲得針對項目的第h位風險投資家的風險語言評價結(jié)果（8），以及所有n位專家對項目風險的語言評價結(jié)果（9）：

（8）

（9）

其中， ；假設(shè)b為隨機變量取值，且服從[u，v]均勻分布，則項目風險等級評價為：①當0≤b-u≤0.5時，表示項目風險置信度低于（1+u-b）%的風險等級為Su；②當0≤v-b≤0.5時，表示項目風險置信度低于（1+b-v）%的風險等級為Sv。該評價準則可對一定置信度下風險投資項目進行風險等級評估，避免絕對化，符合風險投資的不確定性情況。

（三）多個項目的風險排序

根據(jù)上述單個項目風險等級的評價方法可獲得項目的風險等級，考慮到實際風險投資中是需要對項目的諸多風險進行比較的，因此需要建立起對多個項目的風險排序評價方法。

1.決策矩陣

為了方便計算，將多個風險投資項目評價指標風險分為5個級別，即低風險、較低風險、一般、較高風險與高風險，分別以V1、V2、V3、V4、V5表示，構(gòu)成等級集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，分別賦值1，2，3，4，5分，介于相鄰等級之間則得分為1.5，2.5，3.5，4.5。假設(shè)有風險投資項目s個，評價指標為e1，e2，……，e6，分別對項目的風險評價指標進行打分，根據(jù)公式（3）以區(qū)間數(shù)形式給出指標的判斷值，得到?jīng)Q策矩陣 ，其中 ，指的是第i個項目第j個指標風險等級區(qū)間。

三、單個項目、多個項目風險評價實例分析

（一）單個項目風險等級

以某個風險投資項目為例，假設(shè)由3個風險投資家進行評價，假設(shè)3個風險投資家有相同重要性，對3個風險投資家區(qū)間數(shù)判斷矩陣處理后得到矩陣A=（Aij）6×6，然后分別得到A-與A+；并根據(jù)方根法求得二者的權(quán)重向量w-與w+。

根據(jù)公式（3）求得k=0.913，m=1.103，矩陣A符合一致性要求。根據(jù)公式（4）求得W1，W2，……，W6區(qū)間，并建立可能度矩陣P，求得各個評價指標的權(quán)重為W=（0.217，0.150，0.183，0.117，0.2500，0.083）。對3個風險投資家的各個風險評價指標評價值進行集結(jié)，得到風險語言評價值為S-0.8703，介于S-1與S0之間。按照上述單個項目風險評價等級標準，確定本項目風險在置信度87.03%下的風險等級為S-1，即該置信度下本項目的風險“比較低”。

（二）多個項目風險評價

以5個風險投資項目為例（x1，x2，……，x5），供風險投資家選擇，獲得項目決策矩陣 ，對矩陣進行規(guī)范化處理后得到矩陣 ，并求得最優(yōu)權(quán)重向量：

求得各個項目風險綜合屬性值，建立可能度矩陣P，計算出的矩陣P的排序向量為：

ω=（0.207，0.196，0.209，0.204，0.185）T

5個風險投資項目風險排序結(jié)果為：

結(jié)果顯示，項目3的風險最小，項目5的風險最大。

四、結(jié)束語

在對風險投資項目進行選擇式，風險投資家都需要對項目的風險進行評價，包括風險的大小以及風險構(gòu)成。對風險投資項目的風險評價結(jié)果是投資者選擇投資項目的依據(jù)，并且對風險項目的運作現(xiàn)金流權(quán)、控制權(quán)分配起著直接的影響，同時也影響到風險投資契約的制定。所以在投資資金投入前，風險投資家必須要對項目風險做出科學的、準確的評價。

參考文獻：

[1]鄒輝文， 周夕志. 契約理論和實物期權(quán)在風險投資契約設(shè)計中的應用評述[J].金融教學與研究， 2014，（06）：11-21.

[2]陳庭強， 丁韶華， 何建敏等. 風險企業(yè)融資中控制權(quán)轉(zhuǎn)移與激勵機制研究[J].系統(tǒng)工程理論與實踐， 2014，（05）：1145-1152.

[3]劉曉梅. 風險投資者與風險投資家之間的契約設(shè)計淺析[J]. 時代金融旬刊， 2015，（08）：280-281.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險管理；對策

一、房地產(chǎn)投資的特點

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。

房地產(chǎn)位置的固定性導致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣

房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項目由政府財政撥款。

3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差

房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。

4、高風險與高回報

由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)投資風險管理的問題及原因分析

1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風險高

目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風險高。

2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴張等熱點問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。

3、產(chǎn)生風險的因素較多

從產(chǎn)生風險的因素來看，房地產(chǎn)投資風險主要有政策風險、財務風險、利率風險、變現(xiàn)風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務風險居高，財務風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務風險的主要因素。

三、房地產(chǎn)投資風險管理的對策

房地產(chǎn)投資風險管理是企業(yè)通過風險預測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風險，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障。

1、風險預測

由于房地產(chǎn)投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

2、風險回避

在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產(chǎn)投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預期收益值隨著風險的大小而增降是市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。

3、分散風險

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預租預售等方式來分散風險。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風險。

4、風險控制

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風險。

5、風險自留

投資者預期某些風險不可避免時,可以自行設(shè)立風險基金,自行承擔風險變現(xiàn)后的財務后果。通過風險的分析,明確風險的性質(zhì)及其預期變現(xiàn)損失,對多種預計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預算時設(shè)置不可預見費用，在資產(chǎn)運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風險。

在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。

參考文獻：

[1]孫思忠,史偉利.關(guān)于房地產(chǎn)投資風險防范策略的探討：集團經(jīng)濟研究,2007,(18).