一、政策依據(jù)

1、《上海市房屋租賃條例》（1999年市人大常委會公告第二十三號）；

2、《關(guān)于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》（滬房地資市（2000）85號）；

3、《上海市外來流動人員管理條例》（1996年9月26日市人大常委會第三十次會議通過）

4、《上海市外來流動人員租賃房屋治安管理辦法》(1998年9月17日上海市人民政府第60號令)

5、《租賃房屋治安管理規(guī)定》(公安部第24號令)

第一章總則

第一條為加強城市房屋租賃管理，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護國家和社會公共利益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)及獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃管理。

第三條本辦法所稱房屋租賃，是指公民、法人或其他組織依據(jù)有關(guān)規(guī)定將擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的房屋的全部或部分，提供給他人使用，由承擔(dān)人向出租人支付租金的行為；房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租房屋再行出租的行為。

第四條房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

第五條房屋租賃管理實行出租房屋登記制度和租賃合同備案制度。

關(guān)鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權(quán)

內(nèi)容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴(yán)兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經(jīng)濟效果看，租金管制有助于保障住宅權(quán)，也有助于避免貧富分區(qū)和促進社會和諧，但會干擾市場規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當(dāng)事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴(yán)格的租金管制，但修訂城市房地產(chǎn)管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權(quán)利，同時規(guī)定租金調(diào)整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴(yán)格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個例外。根據(jù)1990年代的一項統(tǒng)計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關(guān)規(guī)則的調(diào)整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

第一條為推進土地有償使用制度改革，進一步培育和規(guī)范土地市場，適應(yīng)我縣經(jīng)濟發(fā)展的需要，根據(jù)等有關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，結(jié)合本縣實際情況，制定本辦法。

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

第三條凡本縣范圍內(nèi)未辦理土地出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位和個人，具有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物出租進行經(jīng)營的；

（二）改變劃撥土地的批準(zhǔn)用途與性質(zhì)，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進行經(jīng)營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內(nèi)進行經(jīng)營的；

第一章總則

第一條為建立和完善我市住房供應(yīng)體系，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范經(jīng)濟租賃房管理工作，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[**]24號）和《福建省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（閩政〔**〕32號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法所稱的經(jīng)濟租賃房，是指政府通過新建、購買、改造國有公房等方式歸集房源，專項作為租賃使用，并限定租賃對象、套型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)的周轉(zhuǎn)過渡性住房。

第三條市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱“市房管局”）負(fù)責(zé)全市經(jīng)濟租賃房政策制定、房源計劃安排以及申請人資格審查等工作。市國有房產(chǎn)管理中心（以下簡稱“市國房中心”）作為經(jīng)濟租賃房的租賃經(jīng)營管理單位，負(fù)責(zé)全市經(jīng)濟租賃房房源歸集、租賃、維護和管理等具體工作。市、區(qū)人事、財政、物價、規(guī)劃、國土、建設(shè)、民政、科技等相關(guān)部門以及市土地發(fā)展中心、住宅發(fā)展中心等單位，按照各自職責(zé)權(quán)限，協(xié)助做好經(jīng)濟租賃房的建設(shè)、管理等相關(guān)工作。

第四條經(jīng)濟租賃房歸集房源所需資金，按照租賃經(jīng)營管理單位自籌資金為主，財政補助（含年度專項資金、一定比例的土地出讓凈收益）、社會捐贈為輔的原則進行籌集。租賃經(jīng)營管理單位應(yīng)以保證經(jīng)濟租賃房良性運行為原則，建立科學(xué)的資金運作模式。

第二章供應(yīng)對象

內(nèi)容摘要：租賃權(quán)作為一種債權(quán)，上溯至二十世紀(jì)止，其僅具有使用、收益的權(quán)利。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，租賃權(quán)被賦予了新的生機——其具有了損害賠償請求權(quán)和妨害排除請求權(quán)，這使得租賃權(quán)具有了物權(quán)化的概念。本文作者從租賃權(quán)的歷史演變著手，深入分析了租賃權(quán)作為一種債權(quán)，在經(jīng)濟形勢的驅(qū)動下，具有了對抗第三人的效力。由此所引出了對租賃權(quán)性質(zhì)的探討、適用及債權(quán)物權(quán)化在實際生活中的體現(xiàn)，說明租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)已在悄然發(fā)生著變化。作為債權(quán)與物權(quán)相互關(guān)系的一隅，租賃權(quán)的性質(zhì)轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了，在近現(xiàn)代經(jīng)濟市場中，物權(quán)及債權(quán)在整個經(jīng)濟社會中所扮演的角色。本文從租賃權(quán)物權(quán)化的切入點著手，意在探討漸漸浮出水面的債權(quán)物權(quán)化優(yōu)越性問題，詣在說明深層次的法律產(chǎn)生機理。

關(guān)鍵詞：租賃權(quán)物權(quán)化債權(quán)

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！边@一規(guī)定的立法原則是買賣不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權(quán)的物權(quán)化，也即我們通常所說的“債權(quán)的物權(quán)化”。

一、租賃權(quán)的歷史演變

租賃指當(dāng)事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱為賃貸借。我國民法將其稱為租賃。租賃作為一種契約，一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權(quán)利。羅馬法對于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權(quán)?！奔闯凶馊瞬荒苤苯俞槍Ω缮嫫浠顒拥牡谌诵惺乖V權(quán)，而只能因出租人違反讓其平安無擾地享用物時，也同樣如此。承租人不能針對買受人要求得到保護(買受人可以得到權(quán)利)，他只能針對出租人提起有關(guān)的訴訟。出租人通常應(yīng)當(dāng)在買賣契約中要求買受人尊重租賃人對物的租用，但是，如果買受人違背這一條款，卻只能針對出租人提起訴訟。這種情況曾經(jīng)被扼要地表述在中世紀(jì)的以下諺語中：“買賣使租賃終斷?！?/p>

承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權(quán)不能對抗第三人，這種權(quán)利配置反映了重視所有權(quán)，相對輕視使用、收益權(quán)的觀念。該種觀念的產(chǎn)生是由社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r所決定的。在古代世界，買受人和出賣人通常在經(jīng)濟上是平等的，但對于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農(nóng)業(yè)承租中這種不平等的表現(xiàn)更加沒明顯：農(nóng)業(yè)承租人通常是小農(nóng)，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價還價的地位愈加強化。但是法學(xué)家并不是社會的改革者，他們只知道保守現(xiàn)狀，從而也為維護自身的利益。由此，相對輕視使用、收益權(quán)可見一斑?？梢赃@樣說，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權(quán)的優(yōu)越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰(zhàn)時各國多制定特別法，以補充民法之不足。雖然各國對特別法的規(guī)定不大相同，但大體上均在強化承租人的地位。主要體現(xiàn)在租賃權(quán)的對抗力上。租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，其逐漸向物權(quán)發(fā)展的立法趨勢，現(xiàn)已為許多國家所采納。

各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為加快住房保障體系建設(shè)，積極發(fā)展公共租賃住房，切實解決城市中等偏下收入家庭的住房困難，根據(jù)《省人民政府關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》和《省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實施辦法的通知》精神，結(jié)合我市實際，特制定本意見：

一、充分認(rèn)識加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義

近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但應(yīng)當(dāng)看到，住房仍是社會高度關(guān)注的民生問題，一些深層次矛盾和普遍存在的問題需要認(rèn)真加以解決：住房保障體系亟待完善，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，住房價格上漲過快；城市中等偏下收入家庭既不符合現(xiàn)行住房保障條件，又無力通過市場租賃或購買住房，“夾心層”問題比較突出；隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新就業(yè)職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，不斷滿足城市住房困難群體的基本住房需求，對于完善住房保障體系、加大民生保障力度、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、合理引導(dǎo)住房投資和消費、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。各級各有關(guān)部門和單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設(shè)。

二、基本原則

(一)政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予大力支持，利用市場機制調(diào)節(jié)社會資源配置，調(diào)動全社會投資、經(jīng)營公共租賃住房的積極性。

跨境租賃貿(mào)易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內(nèi)的有進出口貿(mào)易資質(zhì)的企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購或復(fù)出口租賃物件。亦指境內(nèi)有進出口貿(mào)易資質(zhì)的出租人直接將租賃物件租給境外企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購或復(fù)出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機械設(shè)備､交通工具和儀器儀表等，它是服務(wù)貿(mào)易的一種。隨著對外經(jīng)濟貿(mào)易的日益開放，跨境租賃貿(mào)易呈現(xiàn)較快的發(fā)展，但與之相適應(yīng)的外匯管理等監(jiān)管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿(mào)易方式在運作過程中存在監(jiān)管漏洞。本文從國家外匯管理局揚州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿(mào)易中存在的風(fēng)險，并提出完善對策。

一､案例基本情況

國家外匯管理局揚州市中心支局在日常開展的國際收支數(shù)據(jù)非現(xiàn)場核查中發(fā)現(xiàn)某外國公司(以下簡稱A公司)自2005年下半年以來以“租賃”和“安裝調(diào)試費”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計向境外母公司(以下簡稱B公司)支付12.4萬美元租賃設(shè)備項下費用。

據(jù)調(diào)查了解，A公司在辦理租賃項下租金對外付匯時，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產(chǎn)租賃合同，租金每年24萬美元，租期五年，累計120萬美元，由出租方負(fù)責(zé)采購､安裝､調(diào)試､維修和服務(wù)。該成套設(shè)備的商業(yè)發(fā)票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國進口的，當(dāng)時采購價值843萬美元，在被租賃前是B公司的固定資產(chǎn)(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項下付匯時還向銀行提供了付匯申請書､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設(shè)備的進口貨物報關(guān)單發(fā)現(xiàn)其貿(mào)易方式是“外資設(shè)備物品(2225)”，與租賃貿(mào)易應(yīng)該對應(yīng)的貿(mào)易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿(mào)易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿(mào)易中可能存在的管理風(fēng)險分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請書､租賃合同､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證等資料后，即以《國家外匯管理局關(guān)于現(xiàn)行法規(guī)中沒有明確規(guī)定的非貿(mào)易項目售付匯有關(guān)問題的通知》(匯發(fā)〔2003〕35號)為依據(jù)辦理了租金的對外售付匯業(yè)務(wù)。筆者認(rèn)為如僅僅以未明確規(guī)定的非貿(mào)易名義辦理跨境租賃項下售付匯業(yè)務(wù)是一種簡單化的､不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮餍袨?，并不符合?dāng)初該文件的立法本意，且存在不少管理風(fēng)險和漏洞讓企業(yè)有機可乘。

一、軍事租賃的法律特征

軍事租賃具有以下法律特征：一是出租人的廣泛性。出租人是租賃物的所有權(quán)人或合法使用權(quán)人。具體包括政府部門、企事業(yè)單位、集體組織、軍事部門、個人等以民事主體身份參與契約的一切主體。二是承租人的特定性。在軍事租賃中，承租人僅為軍事部門、軍事單位及其代表它們的單位或個人。至于什么級別的軍事部門、軍事單位和個人才有締約權(quán)，需要法律加以明確。三是客體具有軍事價值性。軍事租賃的客體必須具備一定的軍事價值，也即可以為軍隊建設(shè)和軍事行動所用，不具有軍事價值的物件是不可能成為軍事租賃客體的。四是軍方的優(yōu)先契約性。軍方的優(yōu)先契約性是軍事租賃具有軍事屬性的體現(xiàn)，也是保障緊急狀態(tài)下國防利益的現(xiàn)實需要。五是等價有償性。等價有償是租賃的基本特征，軍事租賃也不例外，軍方在優(yōu)先契約權(quán)下取得的合同利益，也需要付出對價。比如在抗洪搶險中，村民甲擁有的一艘沖鋒舟同時被連隊乙和村民丙看中，則乙連隊只能在同等價位下優(yōu)先租得該沖鋒舟。

二、建立多樣化軍事任務(wù)中軍事租賃法律制度的現(xiàn)實意義

我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，各類物品產(chǎn)權(quán)關(guān)系的日益明晰，公開平等交易制度的逐步確立，給軍隊執(zhí)行多樣化軍事任務(wù)時的資源籌供帶來巨大影響。發(fā)展軍事租賃是開辟資源配置的新渠道、新思路，即以很低的資金代價獲得對一定軍事資源的使用權(quán)，從而有效解決我軍執(zhí)行多樣化軍事任務(wù)時的資源短缺問題。實踐呼喚制度，制度保障實踐，只有對軍事租賃立法，才能從制度上保障軍事租賃的健康發(fā)展。

（一）軍事租賃立法有利于保障多樣化軍事任務(wù)資源需求

近年來，我國自然災(zāi)害頻發(fā)，軍隊在南方雪災(zāi)、汶川地震、玉樹地震等大災(zāi)大難中發(fā)揮的應(yīng)急救災(zāi)作用，成為新時期我軍執(zhí)行多樣化軍事任務(wù)的偉大實踐。隨著我軍遂行多樣化軍事任務(wù)常態(tài)化、規(guī)范化，受軍內(nèi)外因素的影響，軍事租賃實踐不斷涌現(xiàn)。從內(nèi)因上看，軍隊內(nèi)部尋求解決軍費短缺與軍事資源需求量大這一矛盾的有效手段，自然促進了軍事租賃的發(fā)展。軍隊執(zhí)行多樣化軍事任務(wù)中對物資需求的臨時性、突發(fā)性特點，決定了采用租賃形式將大大提高軍費使用效益。從外因上看，我國市場經(jīng)濟的發(fā)展、民用租賃市場的完善、生產(chǎn)和資本流動頻繁等因素，極大刺激了軍事租賃的需求。然而，在缺乏法律制度保障的情況下，軍事租賃的順利發(fā)展客觀上受到阻礙。其原因在于：軍隊是一個高度集權(quán)的組織，下級嚴(yán)格服從上級意圖，任何另辟蹊徑的做法都有可能不受鼓勵。在軍事租賃領(lǐng)域，如果沒有明確授權(quán)，軍事人員將不會輕易嘗試這一資源籌供方式。更為重要的是，軍事單位不是自負(fù)盈虧的經(jīng)營性組織，沒有獨立的財務(wù)收支能力，有關(guān)人員主動采用租賃方式的可能性很小。

第一條為加強房屋租賃管理，規(guī)范租賃秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的房屋租賃，是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋出租人將房屋承包給他人經(jīng)營，或者以合作、聯(lián)營的名義，不直接參與經(jīng)營、不參與盈余分配的，視為房屋租賃。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理，適用本辦法。

第四條房屋租賃管理堅持依法管理與效能管理相結(jié)合、租住管理與人口管理相結(jié)合的原則。

第五條市、市（縣）、區(qū)房產(chǎn)管理局是本市房屋租賃的行政主管部門，根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)房屋租賃的管理工作。