導(dǎo)語：住房租賃合同社會控制論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關(guān)鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權(quán)

內(nèi)容提要:很多國家對住房租賃合同進(jìn)行一定的社會控制，主要有寬嚴(yán)兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經(jīng)濟(jì)效果看，租金管制有助于保障住宅權(quán)，也有助于避免貧富分區(qū)和促進(jìn)社會和諧，但會干擾市場規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當(dāng)事人的機(jī)會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進(jìn)行嚴(yán)格的租金管制，但修訂城市房地產(chǎn)管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權(quán)利，同時規(guī)定租金調(diào)整參酌市場水平進(jìn)行，將有助于維護(hù)住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價還價成本，增進(jìn)社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護(hù)、租賃期限等事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護(hù)住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個例外。根據(jù)1990年代的一項(xiàng)統(tǒng)計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護(hù)法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關(guān)規(guī)則的調(diào)整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

1．租金數(shù)額管制。紐約大部分受租金管制的房屋都有一個由房屋與社區(qū)維護(hù)局（DivisionofHousingandCommunityRenewal,DHCR）確定的最高租金，其數(shù)額受建造與出租年代、房屋不動產(chǎn)稅額、運(yùn)營和管理費(fèi)用、建筑結(jié)構(gòu)與年限、建筑內(nèi)出租房屋的數(shù)量等多項(xiàng)因素的影響（9NYCRR§§2201.3-4）。

對于大部分受租金管制的房屋，租金并不是一成不變的。每隔1-2年，出租人可向DHCR申請?zhí)岣咂渥饨?，后者將參照紐約市租金指導(dǎo)委員會（RentGuidelinesBoard,RGB）的報告決定是否準(zhǔn)許。9NYCRR§2102.2-3列明了以下提高租金的規(guī)則：（1）出租人必須履行基本的服務(wù)，保證房屋處于安全、適居的狀態(tài)。（2）一年內(nèi)租金上漲幅度不得超過原租金的15%。（3）在房東對房屋的主要設(shè)施、建筑的主要部分進(jìn)行了重大修繕后，可通過協(xié)議的方式提高租金，經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后生效。（4）最終決定租金調(diào)整的機(jī)構(gòu)是DHCR，調(diào)整后若有重大情事變化，可隨時撤銷或修正。另外，租金管制也不是永久性的。在滿足條件時（如月最高租金經(jīng)逐年提高超過了2000美元，并且通過稅收證明表明，承租人每年的家庭收入總和超過17萬5千美元），房屋所有人可以請求解除租金管制。

2．限制收回房屋。在紐約市，原則上只要承租人仍繼續(xù)繳納租金，出租人就不得收回房屋或驅(qū)逐承租人（9NYCRR§2524）。欲收回房屋，出租人必須先通知承租人，遵循特定程序，滿足嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，包括：自用；非營利機(jī)構(gòu)收回其出租房屋；承租人居住于他處，有關(guān)房屋不是承租人的主要住所；承租人嚴(yán)重違約或違法等。其他理由如拆除、大修、退出租賃市場等，還需要DHCR特別批準(zhǔn)，由其授予“清房證明”（evictioncertificate）方可實(shí)施。

3．防止規(guī)避。防規(guī)避規(guī)則是租金管制制度有效運(yùn)行的關(guān)鍵，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）信息披露與檢查。紐約市有嚴(yán)格的出租房屋登記制度。要求房屋所有人在租賃關(guān)系確定后到DHCR登記包括所有人姓名、地址、出租房屋數(shù)量、登記日所收的租金數(shù)額、有關(guān)服務(wù)等信息（RSC§2528）。如未及時登記，則只能按法定標(biāo)準(zhǔn)收取租金（N.Y.C.Admin.Code§26-517）。根據(jù)9NYCRR§§2103.8-9的規(guī)定，出租人還應(yīng)全面保存關(guān)于房屋、承租人、租金、租期的信息資料以備管理當(dāng)局檢查。（2）維護(hù)與修理。降低維修標(biāo)準(zhǔn)，減少維修支出是出租人規(guī)避租金管制的重要手段。對此，紐約市的應(yīng)對思路是：其一，通過立法確定房屋適居性標(biāo)準(zhǔn)，承租人可以根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)要求出租人提供必要的維修，若出租人無理拒絕，承租人可向相關(guān)的管理部門申請墊支維修。維修后管理部門可行使追償權(quán)，在極端的情況下，還可接管房屋，提請追究出租人的刑事責(zé)任。[2]其二，承租人可以因出租人的維修服務(wù)不合格而要求降低租金乃至免除租金繳納義務(wù)（RSC§2523.4）。其三，若不履行維修職責(zé)，出租人將被禁止申請上調(diào)租金（N.Y.C.Admin.Code§26-514）。從實(shí)際調(diào)查上看，紐約市出租房屋的狀況非常好。[3]（3）超標(biāo)租金返還。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，超出控制租金水平的租金支付無效，承租人可事后隨時請求返還（9NYCRR§§2105.1-2）。根據(jù)1969年的租金穩(wěn)定法，承租人甚至還可以向出租人請求三倍于超出部分的懲罰性賠償（RSC§2525.1）。（4）禁止轉(zhuǎn)租牟利。按照紐約市的規(guī)定，出租人不得禁止承租人轉(zhuǎn)租，以便承租人在短期離開所租住房后（如求學(xué)）仍可返回原租賃房屋居住。法律的限制只是：承租人轉(zhuǎn)租的租金水平不得超過控制租金的110%，否則，次承租人可要求三倍于超過部分的賠償（9NYCRR§2525.6）。

4．租金管制的憲法爭議。租金管制要得到貫徹，除了有立法機(jī)關(guān)的立法外，還要過憲法訴訟這一關(guān)。在1919年一個挑戰(zhàn)華盛頓租金管制法的案件中，霍姆斯大法官認(rèn)為住房租賃關(guān)涉重大社會公共利益，因此法律對它進(jìn)行適當(dāng)規(guī)制是正當(dāng)?shù)模b于戰(zhàn)后美國社會所面臨的特殊狀況，并且該法案的管制期限只有2年，因此不構(gòu)成對私人財產(chǎn)權(quán)本質(zhì)性的侵犯。[4]到1924年，霍姆斯在另外一個類似案件中認(rèn)為戰(zhàn)爭狀態(tài)已終結(jié)，因此租金管制不再合憲。[5]在此后的一系列案件中，美國最高法院承繼了霍姆斯的意見，一直重申租金管制需要有特殊的社會狀況為基礎(chǔ)。

認(rèn)為租金管制應(yīng)限于緊急狀態(tài)的觀點(diǎn)后來也有所松動，在第二巡回法院1969年審理的一個案件中，HaysFriendly法官甚至明確提出租賃管制立法沒必要再以緊急狀態(tài)或類似情況為前提。[6]此后很多州法院也作出了類似裁決。[7]盡管如此，為了謹(jǐn)慎起見，多數(shù)立法者還是選擇了更穩(wěn)妥的制度安排，如紐約市一方面將租金管制與出租房屋的空置率[8]（vacancyrate）聯(lián)系在一起，另一方面還規(guī)定租金管制規(guī)則只在一段時間內(nèi)生效，期限屆滿后，立法機(jī)關(guān)將對是否仍有緊急狀態(tài)[9]進(jìn)行投票，以決定是否延展。[10]房屋所有權(quán)人挑戰(zhàn)該制度的另一個思路是認(rèn)為租金管制構(gòu)成規(guī)范性征收（regulatorytaking）或等同于征收，因而應(yīng)遵循正當(dāng)程序并給以充分補(bǔ)償。這類案例[11]很多，不過到目前為止還沒有獲得最高法院支持的先例。

（二）以解約限制為核心的租賃控制

相比紐約州直接管制租金的做法，德國和美國其他一些州（如新澤西⑨）采取了相對溫和的立場，不直接干涉租金的設(shè)定，而是通過對租賃合同的解除施加限制來達(dá)到租賃控制的效果。以下重點(diǎn)介紹德國法的制度。德國的租賃合同制度主要規(guī)定在德國民法典第535條以下，其中第535條到548條規(guī)定了租賃合同的一般規(guī)范，適用于所有租賃關(guān)系；第549-577條專門規(guī)范住房租賃制度。

1．限制為租賃合同設(shè)置期限。在德國，欲簽訂定期的住房租賃合同，出租人必須在締約時書面告知承租人限制租賃期限的理由。德國民法典主要認(rèn)可以下三項(xiàng)理由（第575條第1款第1句）：租期屆滿后，將房屋自用、供親屬或同住者使用；用合法的方式將房屋拆除、大修或置于某種不解除租賃合同會嚴(yán)重影響其進(jìn)展的狀態(tài)；準(zhǔn)備將房屋租給服務(wù)提供人[12]居住。在租賃合同到期前，承租人可詢問有關(guān)理由是否仍存在，出租人要再次以書面形式作出說明（§575IIBGB）。該說明必須充分具體，以便承租人事后核實(shí)。[13]若出租人未履行上述告知或通知義務(wù)，或其限制租期的理由有違法律的規(guī)定，或有關(guān)理由不復(fù)存在，則承租人仍可主張有關(guān)租賃合同為不定期合同，在期限屆滿后繼續(xù)使用有關(guān)房屋（§575IIIBGB）。

2．限制不定期住房租賃合同的解除。作為肯定要件，規(guī)定出租人只能在有“正當(dāng)利益”（einberechtigtesInteresse）的情形下才能解除合同（§573IS.1BGB），包括：承租人過失重大違約；出租人欲將房屋自用[14]及供親屬或同住者使用；出租關(guān)系的存續(xù)影響有關(guān)房屋的價值發(fā)揮，但房屋可以以更高的價格租于他人或出售除外（§573IIBGB）。作為否定要件，規(guī)定出租人不得以提高租金為目的解除合同（§575IS.2BGB）。

3．限制合同解除的社會化條款。為了更大限度地保護(hù)承租人，德國法還設(shè)定了“兜底”性的“社會化條款”（Sozialklausel）：若承租人對租賃合同的利益大于出租人，解除對承租人、承租人家庭、承租人其他親屬而言過于嚴(yán)苛，即便出租人有正當(dāng)理由解除合同，承租人仍可拒絕（§574IBGB），例如承租人雖經(jīng)合理努力仍無法找到合適的替代住宅（§574IIBGB）。

4．限制租金數(shù)額與租金上漲幅度。在新租賃合同簽訂時，當(dāng)事人原則上可自由確定租金數(shù)額。當(dāng)然，和其他交易一樣，租金數(shù)額也要受民法一般規(guī)則的調(diào)整，過高的租金將構(gòu)成暴利而被認(rèn)定為無效（§138BGB）。另外，根據(jù)聯(lián)邦最高法院的判決，若租金水平高于當(dāng)?shù)匾话闼降?0%，還可能構(gòu)成暴利罪（§291IStGB）。[15]德國法上對租金的限制主要著眼于租金上漲。當(dāng)事人在訂立租賃合同時，若對租金的調(diào)整有約定，則適用該約定，[16]若沒有約定（通常如此），則只能根據(jù)住房所在地的可比租金[17]水平（ortsüblicheVergleichsmiete）調(diào)整租金。另外一個值得注意的是法律對上漲幅度的限制，根據(jù)第558條第3款，租金上漲的幅度在三年內(nèi)不得高于20%。即使在最初租金很低且長時間未予調(diào)整的情況下（無論出于友情、幫助或者其他任何原因），該規(guī)則同樣適用。[18]和前述美國法類似，這相當(dāng)于給租金的提高設(shè)置了“漲停板”。[19]

5．租賃控制的憲法爭議。與美國法一樣，作為對所有權(quán)的直接干涉，德國租賃控制制度也受到了憲法訴訟的挑戰(zhàn)。對此，德國憲法法院在多個判決中強(qiáng)調(diào)，住宅在人的生活空間中處于中心位置，作為人類生存的必需品具有特殊重要的意義，因此保護(hù)承租人的合理信賴不受出租人隨意解約損害符合基本法第20條規(guī)定的“社會國”（Sozialstaat）原則，是對所有權(quán)的必要限制。[20]在近年的有關(guān)判決中，德國憲法法院提出承租人的權(quán)利也是基本法第14條第1款項(xiàng)的財產(chǎn)權(quán)（Eigentum）的一種，使解約限制更多了一層合憲的理由。[21]

注釋:

[1]參見EdgarO.Olsen,“IsRentControlGoodSocialPolicy?”Chicago-KentLawReview,vol.67,1991,pp.931-932.

[2]參見HousingMaintenanceCode(Title27,Chapter2N.Y.C.Admin.Code)

[3]官方的統(tǒng)計，見TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRentGuidelinesBoardandtheRentStabilizationSystem,2006,p.278,2006年9月15日，/html/about/intro/toc.html，2009年2月20日。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，有人認(rèn)為租賃控制導(dǎo)致了房屋質(zhì)量下降，如RaymondJackson,“RentControlandtheSupplyofHousingServices:TheBrooklineMassachusettsExperience,”AmericanJournalofEconomicsandSociology,vol.52,no.4,1993,pp.467-475；也有人認(rèn)為如果監(jiān)管與鼓勵措施得當(dāng)，未必發(fā)生房屋質(zhì)量下降的效果，如Choon-GeolMoon,etal.,“TheEffectofRentControlonHousingQualityChange:ALongitudinalAnalysis,”TheJournalofPoliticalEconomy,vol.101,1993,pp.1135-1144.

[4]參見Blockv.Hirsh,256U.S.135,156(1921).另請參見MarcusBrownHoldingCompany,Inc.,v.Feldman,

etal.,256U.S.170(1921).在該案中，針對紐約市租賃控制的憲法訴訟也被駁回。NewYork’sProposedRent

ControlAct,YaleLawJournal,vol.50,1940,p.178.

[5]參見ChastletonCorp.v.Sinclair,264U.S.543(1924).

[6]參見ClarenceEisenv.OliverC.Eastman,421F.2d560,567(1969).

[7]參見JosephWilliamSinger,IntroductiontoProperty,NewYork:AspenPublishers,2005,2ndEdition,p.476.

[8]若空置率小于5%，則意味著租賃的供求關(guān)系仍處于緊急狀態(tài)，租金管制應(yīng)繼續(xù)維持；若空置率大于5%，則意味著供求不再緊張，租金管制應(yīng)予解除。9NYCRR§2100.19.根據(jù)統(tǒng)計，從1960年到2005年，紐約市出租房屋的空置率一直在1.2%至3.2%之間徘徊。TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRGBandtheRentStabilizationSystem,AppendixY.

[9]N.Y.C.Admin.CodeSection26-501.

[10]如2003年紐約市租賃法（RentLaw2003）將租金管制延長至2011年6月15日，屆時將重新表決。

[11]如Pennellv.CityofSanJose,485U.S.1(1988);Linglev.Chevro,544U.S.528(2005).另見胡建淼等：《美國管理型征收中公共利益標(biāo)準(zhǔn)的最新發(fā)展》，《環(huán)球法律評論》2008年第6期。

[12]該規(guī)則主要用來鼓勵企業(yè)或個人為雇員建造宿舍。即若屆滿后將其租給雇員使用，簽訂定期租賃合同是允許的。BT-Drucks.15/4553,S.70.

[13]例如，在將房屋交給親屬使用時，需在告知中說明親屬的姓名和相關(guān)個人信息。AGDüsseldorfZMR2006,160;AGBerlin-MitteMM2005,147;AnnegretHarz,etal.,HandbuchdesFachanwaltsMiet-undWohnungseigentumsrecht,Newwied:Luchterhand,2006,S.501.

[14]德國憲法法院在一個判決中指出，如果出租人有兩套住房，則無論另外一套是否正被出租，出租人原則

上都不得以此為理由解除租賃合同。BVerfGNJW1993,1637.

[15]BGHSt30,280,281=NJW1982,896.

[16]但法律對此只提供了兩種提高租金的約定形式：一是雙方對未來不同時段（該時段須至少為一年）的租金作出明確約定（§557aBGB）；二是將租金的數(shù)額與聯(lián)邦統(tǒng)計局所的生活價格指數(shù)（PreisindexfürdieLebenshaltung）相掛鉤，可據(jù)此逐年調(diào)整（§557bBGB）。

[17]對于可比租金的確定，法律規(guī)定了三種方式（§§558-558eBGB）。一是地區(qū)租金指數(shù)（Mietspiegel），該指數(shù)主要反映過去兩年內(nèi)本地區(qū)的租金水平。通常由出租人協(xié)會與承租人協(xié)會共同或由地區(qū)的行政管理部門定期測算。二是準(zhǔn)租金指數(shù)（qualifizierterMietspiegel），指在沒有建立租金指數(shù)制度的地區(qū)通過抽查、專家意見等方式形成的對租金水平的分析。三是租金數(shù)據(jù)庫（Mietdatenbank），指通過對一段時間內(nèi)的租金統(tǒng)計形成的數(shù)據(jù)庫。

[18]參見Staudinger-Emmerich(2003),§558Rn.46BGB

[19]參見BT-Drucks.9/2079,S.16;BT-Drucks.14/4553,S.36,53f.

[20]參見BVerfGE37,132;68,361.

[21]參見BverfGE89,1,5ff.;BverfGNZM2000,539;MartinIbler,DieEigentumsdogmatikunddieInhalts-undSchrankenbestimmungeni.S.v.Art.14Abs.1S.2GGimMietrecht,AcP197(1997),565(574ff.).